Iphan - SCS

02/09/2021 SEI/IPHAN - 2727383 - Parecer Técnico
Serviço Público Federal

Ministério do Turismo
Ins tuto do Patrimônio Histórico e Ar s co Nacional
Superintendência do Iphan no Distrito Federal - IPHAN-DF
Coordenação Técnica
PARECER TÉCNICO nº 7/2021/COTEC IPHAN-DF/IPHAN-DF

ASSUNTO: Programa de Revitalização do Setor Comercial Sul, denominado “Viva Centro!”
REFERÊNCIA: Proc. 01551.000251/2020-72
Brasília, 08 de junho de 2021.
1. DESCRIÇÃO DA PROPOSTA
Trata-se do Programa de Revitalização do Setor Comercial Sul, denominado “Viva Centro!”, coordenado pela Secretaria de
Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH/DF), consubstanciado num projeto de lei complementar que elenca ações
em cinco “eixos estratégicos”, a saber:
a) qualificação dos Espaços Públicos;
b) habitação;
c) inserção social;
d) fortalecimento cultural;
e) desenvolvimento da economia local
Segundo o Memorando 9/2020-SEDUH/SCUB (2305243, p. 1-3), “A proposta considera as mudanças e a busca por novas
formas de interação com a cidade e é voltada à preservação do patrimônio cultural e ao fomento de inves mentos para a
sustentabilidade do Setor, com vistas à adequação da dinâmica urbana e ao combate às causas da degradação crônica do
patrimônio ambiental urbano”.
O obje vo central do programa é “dinamizar a área e resgatar a função de centro urbano (...), aliado à promoção do
desenvolvimento econômico e à apropriação cultural e social do espaço”. Para isso, o programa aposta na mistura de
usos, introduzindo habitação (e também habitação de interesse social).
“São obje vos específicos também:
fortalecer as a vidades caracterís cas da escala gregária do Setor Comercial Sul;

consolidar o Setor Comercial Sul como referência em cultura e inovação;
requalificar os espaços urbanos;
renovar edificações degradadas e obsoletas;
proporcionar espaços de convívio e tratar os espaços de conflito;
diversificar usos, com inserção do uso habitacional, visando evitar o esvaziamento fora do horário comercial;
promover a oferta de habitação de interesse social em local dotado de infraestrutura e próximo à concentração de
emprego;
reduzir os deslocamentos casa-trabalho.” (Memorando 9/2020-SEDUH/SCUB (2305243, p. 1-3)
O programa prevê ainda a “criação de um Comitê de Gestão Par cipa va do Programa, um instrumento de controle
social, paritário, onde órgãos do poder público e a sociedade civil poderão discu r o detalhamento do Programa e as
ações necessárias para a sua execução e monitoramento”.
https://sei.iphan.gov.br/sei/controlador.php?acao=documento_imprimir_web&acao_origem=arvore_visualizar&id_documento=3127116&infra_sis… 1/18
*
Para facilitar a análise, organizamos o material encaminhado pela SEDUH em 5 blocos de documentos, cada um contendo
os documentos enumerados abaixo:
1) Estudo técnico (2020)
O cio 3473/2020-SEDUH/GAB, de 10/11/2020 (2305212)

Memorando 9/2020-SEDUH/SCUB, de 23/10/2020 (2305243, p. 1-3)
Nota Técnica 1/2020-SEDUH/SCUB, de 23/10/2020 (2305243, p. 4-17), contendo “embasamento para a inserção do
uso habitacional no setor; a exposição do Programa, com sua área de intervenção, seus obje vos, eixos
estratégicos, público alvo e atores envolvidos no seu planejamento, execução e monitoramento”
2) Antecedentes (2010/2017)
Programa de revitalização dos setores centrais – documento técnico – versão preliminar, fev.2010 (2305243, p. 18-
36)
Seminário de habitação em áreas centrais do Distrito Federal – apresentação (2305243, p. 37-62)
NOTA TÉCNICA – DIHAB/COPLAN/SUPLAN/SEGETH e Relatório Circunstanciado da Atuação dos Colaboradores
Eventuais, ambos sobre o seminário acima (2305243, p. 63-72)
NOTA TÉCNICA: Nº 01/2018 – DIHAB/COPLAN/SUPLAN/SEGETH – Análise po-morfológica do Setor Comercial Sul
(2305243, p. 73-109)
Dados sobre viagens com des no ao Setor Comercial Sul, extraídos do Plano de Desenvolvimento do Transporte
Público sobre Trilhos do Distrito Federal – PDTT (2305243, p. 110-111)
3) Processo par cipa vo (2020)
Relatório Preliminar do Processo Par cipa vo, com vistas à formulação do projeto de lei (2305243, p. 112-119);
este documento se associa aos avisos de convocação da reunião pública on line (2305243, p. 154-162), à Ata da
reunião pública sobre o Programa de Revitalização do Setor Comercial Sul, nomeado Viva Centro! (2305243, p. 274-
289), às matérias publicadas na imprensa (2305243, p. 163-265, mencionadas no bloco 4) e às contribuições por
escrito enumeradas abaixo;
- SINDICATO DAS ARQUITETAS E ARQUITETOS PELO DIREITO À CIDADE – documento contendo avaliação do
programa “Viva Centro!” pelo Sindicato (2305243, p. 120-123)
- PROPOSTA DE PROJETO DE REVITALIZAÇÃO DO SETOR COMERCIAL SUL – documento subscrito por
representante do Edi cio Ermes, situado no SCS, Q. 6 Bloco A, nº 130 (2305243, p. 124-126)
- Contribuições da arquiteta e urbanista Tânia Ba ella de Siqueira (2305243, p. 127-132)
- “Preservar, dinamizar e democra zar o centro de Brasília com moradia” e “Considerações sobre o Projeto
Viva o Centro” – textos de Benny Schvarsberg, professor da FAU/UnB (2305243, p. 133-142)
- Propostas do Movimento Eletrônico de Rua (2305243, p. 144-150)
Ata da 74ª Reunião Extraordinária do CONPLAN (2305243, p. 151-153)

Despacho SEDUH/SCUB, de 23/10/2020 (2305243, p. 272-273), encaminhando para convocação de reunião pública
Ata da reunião pública sobre o Programa de Revitalização do Setor Comercial Sul, nomeado Viva Centro! (2305243,
p. 274-289)
4) Matérias publicadas na imprensa (2305243, p. 163-265)

5) Projeto de lei complementar que “dispõe sobre o Programa de Revitalização do Setor Comercial Sul, denominado Viva
Centro!” (2305243, p. 266-271)
- Despacho SEDUH/SCUB, de 10/11/2020 (2305243, p. 290-293), solicitando encaminhar ao IPHAN para análise e
manifestação
2. CONSIDERAÇÕES
Conforme é informado, o obje vo central do programa Viva Centro é “dinamizar a área e resgatar a função de centro
urbano (...), aliado à promoção do desenvolvimento econômico e à apropriação cultural e social do espaço”. Os obje vos
específicos são, em resumo, fortalecer a vidades econômicas, requalificar espaços públicos, proporcionar espaços de
convívio, renovar edificações “degradadas e obsoletas”, “tratar os espaços de conflito” (conforme o Memorando 9/2020-
SEDUH/SCUB, 2305243, p. 1-3), diversificar usos (introduzindo habitação).
Com base nos obje vos geral e específicos, discu remos, neste parecer, como os “eixos estratégicos” do projeto de lei
respondem a esses obje vos, colocando em debate a relação desses aspectos com a preservação do patrimônio –
especificamente do Conjunto Urbanís co de Brasília –, apontando lacunas da proposta, preocupações que ela suscita,
pontos para discussão e aperfeiçoamento.
Levaremos em consideração o conteúdo do processo de tombamento, as discussões correntes sobre esses temas (que
guardam relação direta tanto com o urbanismo quanto com a preservação do patrimônio), as demandas e discussões
explicitadas no processo e, mais especificamente, os apontamentos do Parecer Técnico nº 32/2019-COTEC/IPHAN-DF
(manifestação do Iphan sobre a proposta con da na minuta do Plano de Preservação do Conjunto Urbanís co de Brasília,
o PPCUB).
2.1 Habitação no centro e a preservação do Conjunto Urbanís co de Brasília

A estratégia das “escalas urbanas”, no entender de Ítalo Campofiorito, prestou-se a tratar o tombamento do conjunto
urbano de Brasília, que então somava apenas 27 anos de inaugurado e estava inconcluso, de forma flexível,
proporcionando condições para a cidade se desenvolver. Em suas palavras:
...como tombá-la, sem imobilizar fisicamente, mas, pelo contrário, permi ndo - com a exceção do resguardo de alguns
prédios excepcionais, que as edificações se modifiquem e vivam sua vida e con ngência urbanas através do incessante
passar do tempo, do tempo com que se nutre a natureza cumula va cultural das cidades? (CAMPOFIORITO, 1990)
Dentre as quatro escalas presentes na concepção urbana de Lucio Costa, a “escala gregária” é aquela “com que foi
concebido o centro de Brasília em torno da intersecção dos Eixos Monumental e Rodoviário” (Portaria nº 314/92, art. 6º).
Para Campofiorito,
É provavelmente a que mais sofreu com o cartesianismo da concepção geral. Compõe-se, nos quatro cantos do
cruzamento central dos dois grandes eixos, de setores comerciais, bancários, de autarquias oficiais, de serviços de rádio
e televisão e dos dois setores de diversões, onde pracinhas e travessas poderiam de fato congregar as pessoas, em
busca de cinemas, teatros, bares e o que mais se inventasse. Para preservar esse potencial as novas normas de
preservação obrigarão ao mínimo: os dois compactos agrupamentos de diversões guardam seus cinco pavimentos
fixos, enquanto nos outros cantos as edificações poderão alcançar até 65m de altura, ficando man do o papel
simbólico do centro urbano. (CAMPOFIORITO, 1990, grifo nosso)
É, também, a que parece ter a maior flexibilidade de ocupação – e menos parâmetros fixados pelo tombamento –, para
dar liberdade de construção e “movimento” à composição volumétrica, marcando o centro urbano com sua ver calidade.
A flexibilidade de usos e a vidades também é grande, mas o uso residencial sempre esteve ausente das normas e
propostas para os setores que a compõem.
O problema da habitação nos setores centrais de Brasília passou a ser discu do como estratégia de revitalização há
rela vamente pouco tempo - destacando-se nesse contexto o Seminário de habitação em áreas centrais do Distrito
Federal, organizado pela Secretaria de Gestão do Território e Habitação em 2017 (2305243, p. 37-62). Antes disso, o
Programa de revitalização dos setores centrais (cujo documento técnico, datado de fevereiro de 2010, foi anexado à
presente proposta, 2305243, p. 18-36) elencou as seguintes ações, entre outras passíveis de aplicação nas Áreas de
Revitalização iden ficadas pelo PDOT:
Art. 112. As Áreas de Revitalização comportam ações de:
V – introdução de novas a vidades compa veis com as tradicionais da área;
VI – es mulo à permanência da população residente, no caso de áreas residenciais; (PDOT, Lei Complementar nº
803/2009, grifos nossos)
Na ocasião, o programa indicou como “linha de atuação” a “revisão da legislação de uso e ocupação do solo, buscando
uma atualização das normas às dinâmicas verificadas atualmente nos setores centrais, voltada a induzir novas dinâmicas
nos horários de maior esvaziamento e abandono dos setores” (2305243, p. 24). A proposta era centrada em diretrizes de
desenho urbano e, na linha de atuação aqui descrita, propunha-se apenas a u lização do instrumento de parcelamento,
edificação e u lização compulsórios, a ser aplicado “nos imóveis não edificados, subu lizados ou não u lizados
localizados na Zona Urbana” (2305243, p. 33). A inserção do uso residencial não era então cogitada como estratégia.
Maria Elisa Costa e Adeildo Lima (em “Brasília 57-85”) e Lucio Costa (em “Brasília Revisitada”) já tratavam da questão da
diversidade de usos no centro, sendo que os primeiros autores entendiam, no contexto de sua época, que o uso
residencial não era oportuno:
Por outro lado, se na parte residencial a nova forma de morar das Superquadras gerou, desde o início, um
comportamento novo, no centro quem comanda é a vitalidade urbana, ocupando os espaços e revelando, na maneira
de u lizá-los, potencialidades e carências da estrutura sica implantada e proposta. (p. 57)
Existem então agora [1985] todas as condições de vitalidade e afluxo de população capazes de permi r a consolidação
do centro urbano de Brasília. Trata-se de rever, à luz da experiência vivida, o centro urbano como um todo e de
despertar a cidade para seu “core”, criando todas as condições sicas e jurídicas capazes de es mular sua plena
realização, (…) e de reestudar cada setor, em todos os níveis, com o obje vo de es mular o cumprimento da função
agregadora própria ao centro da cidade. (p. 58, grifo nosso)
USO: 1.1. Estudar a diversificação dos usos - desde que não residencial, com critérios específicos para cada Setor. (M. E.
COSTA & A. V. LIMA, 1985, p. 61-62, grifo nosso)
O próprio Lucio Costa, em “Brasília Revisitada”, opinou:

A escala gregária, prevista para o centro da cidade – até hoje ainda em grande parte desocupado – teve a intenção de
criar um espaço urbano densamente u lizado e propício ao encontro. (…)
No centro urbano, a densidade de ocupação se previu maior e os gabaritos mais altos, à exceção dos dois setores de
diversões. (…)
Brasília, a capital, deverá manter-se “diferente” de todas as demais cidades do país: não terá apartamentos de moradia
em edi cios altos; o gabarito residencial não deverá ultrapassar os seis pavimentos iniciais, sempre soltos do chão. Este
será o traço diferenciador – gabarito alto no centro comercial, mas deliberadamente con do nas áreas residenciais, a
fim de restabelecer, em ambiente moderno, escala humana mais próxima da nossa vida domés ca e familiar
tradicional. (...)
5. Reexaminar os projetos dos setores centrais, sobretudo os ainda pouco edificados, no sen do de propiciar a efe va
existência da escala gregária (...) prevendo percursos con nuos e animados para pedestres (...).
Neste mesmo sen do, não insis r na excessiva setorização de usos no centro urbano – aliás, de um modo geral, nas
áreas não residenciais da cidade, excetuando o centro cívico. O que o plano propôs foi apenas a predominância de
certos usos, como ocorre naturalmente nas cidades espontâneas. (Lucio COSTA, 1987, grifos nossos)
Como instrumento de preservação de Brasília, importa mais o segundo estudo, elaborado e ins tuído em conjunto com o
Decreto nº 10.829/87. Infere-se que Lucio Costa, ao tratar o problema da moradia, insis a em sua localização e pologia
originais – somente nas superquadras e com pilo s (“o gabarito residencial não deverá ultrapassar os seis pavimentos
iniciais, sempre soltos do chão”). Tal posicionamento serviu para enfa zar, no tombamento, a importância da
preservação das superquadras, mas não esgota a necessidade de oferta de diferentes pologias para habitação,
favorecendo uma maior diversidade social na cidade, como lembra Holanda (2017):
O urbanismo moderno fez muitos pensarem que há um só po de desejo de morar na cidade. No caso de Brasília, pelo
projeto, tal desejo corresponderia às superquadras ou às mansões do lago, os dois únicos pos de espaços domés cos
previstos no projeto – Lucio Costa a chamou de “receita única”, suposta (e controversamente) inspirado nas cidades
coloniais brasileiras [Holanda cita COSTA (1995, p. 327)].
Desde o princípio, entretanto, isso revelou-se uma falácia. Há muitos pos de desejos de morar e muitas formas de
morar inseriram-se na cidade como fissuras urbanas – muito saudáveis, por sinal. (HOLANDA, 2017, p. 86, grifo
original)
Diversidade, aliás, oferecida em Brasília desde antes do tombamento: no interior do conjunto protegido, convivem
pologias como os edi cios geminados mistos (com comércio no térreo e apartamentos nos andares superiores) no SCRN
e no SCRS (menos frequente neste) e as casas geminadas (SHIGS e SHCGN) – todas permi das pela legislação urbanís ca.
Além delas, tem se consagrado com o tempo a u lização de salas comerciais para habitação, principalmente no CLN, no
SGAN, no SGAS e no SIG.
Verifica-se, portanto, a paula na flexibilização de pologias habitacionais, ao longo da escala residencial, sem - contudo -
descaracterizá-la. Enquanto os setores centrais concentram outros usos, diversificados, excetuando o uso habitacional. A
flexibilização de uso no SCS, com a inserção do uso habitacional tem caráter irreversível e, com isso, grande impacto
potencial no conjunto urbano tombado.
A presença de habitação no SIG, em contrapar da, não oferece o mesmo impacto para o Conjunto Urbanís co de
Brasília, situado na Macroárea B, onde há maior flexibilidade para alterações, pois “envolve os setores urbanos
implantados fora da estrutura concebida por Lucio Costa” (art. 67 da Portaria Iphan nº 166/2016). Neste setor – vale
destacar – quando da análise do projeto de revisão de usos, o Iphan foi a campo e constatou diversos edi cios mistos
(com apartamentos nos pavimentos superiores, a despeito de não terem sido previstos, nem regularizados com aquele
projeto de lei). Entendendo ser aquela uma boa oportunidade para um “projeto-piloto” de habitação no centro,
reconhecendo a condição de “centralidade” do SIG, o Iphan destacou em seu parecer:
Além dos ajustes pontuais acima, nossa sugestão é que a SEDUH incorpore o uso residencial mul familiar ao projeto
nas quadras 3, 6 e 8, onde há lotes menores – admi ndo que ali ocorrem edi cios mistos (comércio e serviços no
térreo, apartamentos nos andares superiores). Essa sugestão iria ao encontro da proposta da SEDUH, já que o espírito
da presente “atualização” é evitar a expulsão de a vidades instaladas ao longo dos anos no setor, responsáveis por sua
vitalidade hoje e que podem contribuir até mesmo para aumentá-la no futuro, consolidando o SIG como uma
centralidade. (Parecer Técnico nº 26/2019-COTEC/IPHAN-DF, 1121317)
Desconsiderada essa proposta pela SEDUH, perdeu-se a oportunidade de testar a repercussão de uma alteração como
esta – numa área onde os usos residencial e não-residenciais convivem nos mesmos edi cios, algo que raramente
acontece no SGAN e no SGAS, por exemplo.
Convém ressaltar mais um exemplo no conjunto urbano: a via W3, a despeito de ter o uso residencial dentre os
permi dos nos lotes distribuídos ao longo da avenida (quadras 500 da Asa Sul e entrequadras das 700 na Asa Norte)
persiste sendo tratada como área “decadente”, “degradada”, “esvaziada” e alvo de projetos de “revitalização urbana”
desde meados da década de 1980 (CAMARGO, 2019, p. 148). A W3 Sul, por exemplo, mesmo sendo permi da a
habitação nas quadras 500 e proibidos outros usos nas 700, sofre com o esvaziamento no período noturno, problema
ante o qual a introdução de residências quer ser a panaceia. A presença da avenida no PDOT, como parte das áreas a
serem “revitalizadas”, demonstra a inicia va do poder público de planejar soluções para o caso.
Esse exemplo mostra, também, que a permissão ao uso habitacional não resolve sozinha as expecta vas de dinâmica
urbana pretendida pela proposta, sendo necessário o desenvolvimento de um planejamento mais amplo, que pode
envolver desde a revisão dos usos até a distribuição de centralidades no território (como fez o próprio PDOT),
inves mento e o mização de serviços de transporte público, dentre outros.
2.2 Habitação no centro como estratégia de dinamização e enfrentamento do esvaziamento dos edi cios
Dentre os “eixos estratégicos” mencionados na DESCRIÇÃO DA PROPOSTA (anteriormente, neste parecer), dois aspectos
merecem considerações mais cuidadosas – a proposição do eixo “habitação” (art. 5º, II, do projeto de lei) e suas
premissas, conforme abaixo:
A proposta considera as mudanças e a busca por novas formas de interação com a cidade e é voltada à preservação do
patrimônio cultural e ao fomento de inves mentos para a sustentabilidade do Setor, com vistas à adequação da
dinâmica urbana e ao combate às causas da degradação crônica do patrimônio ambiental urbano. (Memorando
9/2020-SEDUH/SCUB, 2305243, p. 1-3)
Este de fato é o cerne da atual proposta do Governo do Distrito Federal: dinamizar o Setor Comercial Sul a par r da
mistura de usos, como é comumente sugerido na literatura técnica, introduzindo nesse arranjo a habitação (“em até
30% da ‘área construída’ da área de intervenção do Programa”, conforme art. 7º, I da minuta de projeto de lei, 2305243,
p. 266-271), e também a habitação de interesse social (“adoção de incen vos e contrapar das que viabilizem a
des nação de, no mínimo, 25% da área admi da para uso habitacional em unidades para moradia da população de baixa
renda”, pelo art. 7º, III).
Primeiramente, vale esclarecer que o programa “Viva Centro!” não constava da minuta de Plano de Preservação (PPCUB)
da maneira como é apresentado agora. Tratou-se, naquele projeto de lei mais abrangente, da possibilidade de inserção
de habitação de interesse social no CUB, relacionando-a à estratégia de revitalização dos setores centrais com a criação
de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) “nas áreas centrais das Regiões Administra vas integrantes do CUB”,
ins tuindo-se, juntamente com o plano, uma delas no Setor Comercial Sul:
Art. 103. A inserção de habitação de interesse social a ser desenvolvida e implantada no CUB será feita por meio da
criação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, nos termos definidos no PDOT, nas áreas centrais das Regiões
Administra vas integrantes do CUB. (Minuta de projeto de lei complementar do PPCUB, Conteúdo de Mídia PPCUB
0653887, p. 74, grifos nossos)
Art. 105. Fica ins tuída a ZEIS do Setor Comercial Sul, conforme indicado no Anexo XVII, compreendendo os seguintes
obje vos específicos:
I – o combate ao processo de esvaziamento e deterioração das edificações do setor, de modo a resgatar a função
agregadora própria do centro urbano;
II – a manutenção do uso comercial e de prestação de serviços no pavimento térreo e sobreloja incen vando a
implantação de fachada a va, promovendo vitalidade e diversidade de usos nas edificações; (...)
IV – a preservação das relações sociais estabelecidas no setor, possibilitando o empoderamento dos atores que
contribuem para sua vitalidade, garan ndo a manutenção e a diversificação dos serviços e a vidades relacionados à
escala gregária… (Minuta de projeto de lei complementar do PPCUB, Conteúdo de Mídia PPCUB 0653887, p. 75, grifos
nossos)
13) O uso residencial mul familiar para os setores integrantes desta UP, fica condicionado à delimitação de Zonas
Especiais de Interesse Social – ZEIS, nos termos desta Lei Complementar. (Minuta de projeto de lei complementar do
PPCUB, Anexo X, PURP 19, Conteúdo de Mídia PPCUB 0653887, p. 717)
No item 43 do Parecer Técnico nº 32/2019-COTEC/IPHAN-DF (1659675), o Iphan já externava algumas preocupações:

43.1. Como apontamos anteriormente, importa que a introdução de habitação no centro “não resulte na mera
abertura de novas áreas para o mercado imobiliário (ex. lotes desocupados no SAUN e SRTVN), ao invés da desejável
estratégia de enfrentamento do esvaziamento do centro, com soluções direcionadas aos edi cios vazios e subu lizados
já construídos – esta úl ma situação é que deve ser o foco da inovação proposta”. Vale lembrar que o próprio plano
confirma que o “combate ao processo de esvaziamento e deterioração das edificações do setor” (art. 105, I, grifos
nossos) é um dos obje vos da ins tuição da ZEIS no SCS. (...)
43.3. Manifestamos nossa preocupação quanto à delimitação das áreas de ZEIS, que, sob nossa avaliação, deve ser
cuidadosa e “cirúrgica”, indicando diretamente os edi cios a serem adaptados para o novo uso (com base em
levantamento e diagnós co), e não quadras inteiras (como no Anexo XVII), a não ser que haja uma razão especial para
isso. Entendemos que, assim, enfrentaríamos o problema do esvaziamento de determinadas edificações, reduzindo a
margem para o desvirtuamento da proposta. (Parecer Técnico nº 32/2019-COTEC/IPHAN-DF, 1659675, grifo original)
Como se vê, naquele parecer o Iphan avaliava a proposta de ins tuição de uma ZEIS, o que democra zaria o acesso à
moradia no CUB (para um público-alvo que normalmente não teria essa condição), com a manifesta intenção de
preservar as “relações sociais estabelecidas no setor” (art. 105, IV da minuta de PPCUB). Desses temas, a proposta atual
contempla o seguinte: porcentagem máxima para uso habitacional “em até 30% da área total construída da área de
intervenção do Programa, excluídos térreo, sobreloja e subsolo dos edi cios”; “limitação de 60m² como área máxima da
unidade habitacional, excluindo área comum e garagem”; “obrigatoriedade de a vidade econômica no pavimento térreo”
(diretrizes do Eixo Habitação, art. 7º, I, VII e IX).
*
Encadeando elementos de diagnós co, a Nota Técnica 1/2020-SEDUH/SCUB (2305243, p. 4-17) traz: “Considerando as
inovações do mundo globalizado e as diferentes formas de se trabalhar, potencializado ainda mais pela pandemia do
COVID-19, é possível observar a diminuição da procura por salas corpora vas e comerciais, dando espaço para novas
maneiras de se trabalhar, incluindo home-office, coworking e espaços compar lhados de trabalho. Há uma busca por
uma nova forma de interação com a cidade. Um setor exclusivamente comercial vai de encontro à dinamização que um
centro de cidade demanda” (p. 4).
E prossegue, com propostas: “A inserção de outros usos e o fortalecimento dos existentes é essencial para o resgate da
função agregadora de um centro urbano, bem como ao atendimento a novos arranjos populacionais e urbanís cos” (p. 4,
grifos nossos).
Entretanto, em que pesem as recomendações do próprio Lucio Costa para a diversificação de usos – “de um modo geral,
nas áreas não residenciais da cidade” – não se pode tomar essa sua “fala” isoladamente, e tampouco ignorar as possíveis
repercussões nega vas da inserção de habitação no centro, seja para o próprio centro (prejudicando as a vidades hoje
existentes ou florescentes), para outros setores do CUB (com a possível migração de a vidades hoje bem acolhidas nos
setores centrais, por exemplo as antenas no Setor de Rádio e TV), ou ainda para a manutenção das caracterís cas da
“escala gregária” (no limite, os conflitos inerentes à mistura de habitação com outros usos poderiam comprometer até
mesmo a “efe va existência da escala gregária” e sua caracterís ca de “espaço urbano densamente u lizado e propício
ao encontro”). Explicamos essas repercussões a seguir.
O estudo do impacto dessa alteração de usos no SCS deve incluir uma avaliação dos riscos inerentes a um possível
deslocamento de a vidades que hoje ocupam os setores centrais para outros pontos do território, sobretudo dentro do
Conjunto Urbanís co de Brasília. Não seria razoável, por exemplo, a par r da inserção de habitação nos setores centrais,
que a vidades consolidadas em áreas planejadas (ex. Setores de Rádio e TV Sul e Norte) migrassem para lotes não
ocupados na escala bucólica, ou recém criados no Eixo Monumental Oeste, ou até para entrequadras na escala
residencial, tendo em vista o alto impacto que as edificações que abrigam estas a vidades promovem na paisagem
urbana. Este exemplo demonstra que uma eventual flexibilização e inserção de habitação no SCS (como a proposta
analisada) não significa que o mesmo seria viável para outros setores centrais. Ressalta, também, que a inserção de
habitação para reverter o esvaziamento não deve ser replicada indiscriminadamente, como parte do “projeto-piloto” de
recuperação dos setores centrais (em especial naqueles situados na Macroárea A de preservação do CUB), pois há riscos
ainda não suficientemente estudados, rela vos à configuração do próprio CUB (a exemplo dos que trataremos na
próxima seção).
Como premissas do programa, a Nota Técnica 1/2020-SEDUH/SCUB (2305243) cita: “a salvaguarda da forma urbana, com
a manutenção dos parâmetros de ocupação do solo vigentes e a predominância do uso não habitacional, não permi ndo
que o Setor adquira um caráter residencial e mantendo a con nuidade das a vidades culturais pra cadas; a salvaguarda
do valor histórico do Setor Comercial Sul para a cidade (…) e a salvaguarda da paisagem urbana, (…) conservando as
caracterís cas arquitetônicas relevantes do Setor” (p. 4-5).
Parece-nos importante discu r a per nência dessas premissas com os obje vos do programa, pois podem não ser
compa veis. A inserção de habitação, na única região (o centro da cidade) onde a vida noturna tem se colocado sem se
transformar em objeto de disputa, pode trazer consigo o risco de provocar a diminuição do dinamismo das a vidades
existentes no centro. Como exemplo, no SCS e SBS, setores em que a vida cultural noturna vinha ganhando um lugar de
destaque, o obje vo de dinamizar os setores com a inserção de habitação pode ser conflituoso e não gerar os efeitos
esperados, colocando as demais a vidades, sobretudo as culturais, em risco de desaparecimento. Vale a pena se
perguntar se a “inserção de outros usos” não seria prejudicial ao “fortalecimento dos existentes”, visto que estes
passariam a coexis r com o uso residencial e isso demandaria regras mínimas de convivência, que o programa, como foi
apresentado, não oferece. Sem medidas de es mulo (como incen vos financeiros à implantação de a vidades
econômicas) e adaptações para receber o novo uso (como a adequação da “Lei do Silêncio” ao contexto de uso misto), a
aposta do programa no uso residencial pode colocar em risco suas premissas e seus obje vos.
*
Brasília talvez seja o conjunto urbano tombado pelo Iphan em que as questões de uso do solo têm mais influência em sua
preservação, a ponto de caber a presente discussão. Sônia Rabello alerta que o uso de um edi cio ou conjunto tombado
é insusce vel de tombamento, mas a repercussão do uso para a sua preservação deve ser avaliada:
Ainda que se tombe o imóvel, não poderá a autoridade tombar o seu uso, uma vez que o uso não é objeto móvel ou
imóvel. Com relação ao aspecto do uso, o que pode acontecer é que, em função da conservação do bem, ele possa ser
adequado ou inadequado. Assim, se determinado imóvel acha-se tombado, sua conservação se impõe; em função
disso é que se pode coibir formas de u lização da coisa que, comprovadamente, lhe causem dano, gerando sua
descaracterização. Nesse caso, poder-se-ia impedir o uso danoso ao bem tombado, não para determinar um uso
específico, mas para impedir o uso inadequado. (RABELLO, 2009, p. 113, grifos nossos)
Há caracterís cas sicas da “escala gregária” que a diferenciam das demais – como a densidade de ocupação e a
ver calização – mas também caracterís cas intangíveis, agregadas a esses setores com o passar do tempo – como a
u lização verdadeiramente popular dos espaços públicos, sobretudo onde a arquitetura propicia condições favoráveis à
apropriação cole va, como no SCS.
Ainda que o PLC trate o SCS como um centro histórico a ser preservado (art. 4º da Minuta de PLC), a questão patrimonial
esteve pouco presente nas análises e nos documentos encaminhados. O incen vo à habitação no combate ao
esvaziamento de centros urbanos históricos é uma prá ca recorrente associada às ações de requalificação dos espaços
urbanos. Contudo, há que se considerar os respec vos contextos urbanos e históricos desse debate. Como em qualquer
análise de intervenção em bem tombado, cada caso deve ser avaliado de acordo com as suas par cularidades e
caracterís cas que jus ficam sua preservação.
Apesar de se reconhecer o esforço da u lização da habitação como uma solução ao esvaziamento do SCS, mostra-se
necessária uma avaliação profunda dos possíveis impactos dessa alteração na configuração do Conjunto Urbanís co de
Brasília. Quais estudos comprovam a viabilidade dessa alteração do ponto de vista da preservação da integridade e
auten cidade do bem cultural? Há riscos para o reconhecimento da cidade como patrimônio mundial? Algumas pistas
podem ser encontradas em documentos da UNESCO [1], como a Declaração Retrospec va de Valor Universal Excepcional
(referente ao sí o de Brasília, 2014) e a Recomendação sobre a Paisagem Histórica Urbana (de abrangência ampla, 2011).
Em sua Recomendação sobre a Paisagem Histórica Urbana, a UNESCO (2011) lembra a importância das “prá cas e valores
sociais e culturais” para a cons tuição do patrimônio, as quais devem receber atenção, no âmbito da preservação:
8. A paisagem histórica urbana é a área urbana que resulta da estra ficação histórica de valores e atributos culturais e
naturais, que transcende a noção de "centro histórico" ou de "conjunto histórico" para incluir o contexto urbano mais
abrangente e a sua envolvente geográfica.
9. Este contexto mais abrangente inclui, nomeadamente, a topografia, a geomorfologia, a hidrologia e as caracterís cas
naturais do local, o ambiente construído, tanto histórico como contemporâneo, as suas infraestruturas à super cie ou
subterrâneas, os espaços livres e os jardins, os padrões de ocupação do solo e organização espacial, as perceções e
relações visuais, assim como todos os outros elementos da estrutura urbana. Inclui, igualmente, as prá cas e os valores
sociais e culturais, os processos económicos e as dimensões imateriais do património, enquanto vetores de diversidade
e iden dade. (UNESCO, 2011, grifos nossos)
Vinham florescendo no setor diversas inicia vas de apropriação dos espaços públicos (ex. rodas de samba em praças,
abertura de bares e casas noturnas etc.) e de acolhimento da população de rua (ex. Cole vo No Setor; Centro de Atenção
Psicossocial III, o CAPS AD Candango). Ao propor a Oficina de morfologia urbana no Setor Comercial Sul, realizada em
2018 pela DIHAB/SEGETH “com obje vo de iden ficar a potencialidade habitacional da área central de Brasília”, a
Secretaria defendeu:
Trata-se de preservar a escala gregária, não somente pela manutenção de seus espaços construídos e usos, mas pelo
empoderamento dos atores responsáveis por sua vitalidade, os prestadores de serviços, os comerciantes, os
ambulantes, os moradores de rua. Nesse sen do a fixação dessa população nas áreas centrais do plano piloto pode
trazer, além de jus ça social, a preservação das relações sociais inerentes e das caracterís cas essenciais de cada setor.
(Nota Técnica nº 01/2018-DIHAB/COPLAN/SUPLAN/SEGETH, 2305243, p. 74)
Consonante com essa orientação, a minuta do PPCUB (2018) propunha a ins tuição de uma Zona de Especial Interesse
Social [2] no SCS. Na presente proposta, tal viés perdeu força, sendo subs tuído pela habitação para público com renda
até 12 salários mínimos (minuta de PLC, art. 7º, II). Combinada com a locação social, instrumento que provê moradia sem
transferência de propriedade, a ZEIS daria ao governo maior controle sobre o percentual de alteração para o uso
residencial - algo mais di cil de ocorrer com a abertura agora proposta, de acordo com nossa avaliação. Além disso, essa
alteração pode gerar conflitos entre os futuros moradores e usuários do setor, em razão do barulho das a vidades
noturnas e da presença mesmo de moradores em situação de rua. Esse conflito ficou patente nas manifestações ouvidas
na audiência pública, que versavam sobre o direito dos habitantes (atuais) do setor e sobre a expecta va de comerciantes
e agentes imobiliários com o projeto.
2.3 Habitação no centro como estratégia de ocupação de lotes vazios

Holanda (2015) descreve assim as condições de vitalidade do SCS, em oposição ao SCN, destacando como suas
caracterís cas sicas, mas também as intangíveis, contribuem para isso:
[SCS e SCN] Dis nguem-se fortemente pela configuração e pela apropriação do espaço público. Principais diferenças:
volumes construídos maiores em planta, no SCS, menores, no SCN; muito mais super cie des nada a estacionamentos,
no SCN; parca definição de quarteirões no SCN, contribuindo para um sistema esgarçado de espaços abertos,
descon nuos, para onde nada se abre, mormente pelas a vidades introver das a proliferarem em shopping malls – os
espaços abertos resultantes são definidos pelas paredes cegas de seus perímetros.
As resultantes ambiências não podiam ser mais contrastantes. No SCS, a configuração do lugar implica a definição de
fluxos claros e intensos de pedestres, ademais protegidos por galerias, inexistentes no SCN. No SCS, os trabalhadores
manuais, como biscateiros e comerciantes informais, têm vez no espaço público. Não no SCN. No SCS, as “forças da
ordem” precisam estar em permanente “estado de alerta” contra a proliferação dessas a vidades (há recorrente
repressão). No SCN, a arquitetura poupa o trabalho. Neste úl mo, os trabalhadores manuais são limitados à demanda
das firmas localizadas nos espaços internos. O espaço externo é o da classe média e das burguesas (…) que aqui
chegam de carro e param nos generosos parques de estacionamento ou nas onipresentes garagens subterrâneas – há
poucas no SCS. Neste, a menor disponibilidade de estacionamento é uma qualidade do lugar – a acessibilidade é maior
mediante o transporte público, o que também está relacionado com a clientela. Porém, a qualidade é lida como
“problema” a ser enfrentado pela construção de garagens subterrâneas sob o espaço livre. (HOLANDA, 2015, p. 142-
144)
Se os “volumes construídos” não serão alterados no SCS, pois lá já se encontram consolidados, o mesmo não se pode
dizer dos demais setores centrais – que em sua maioria ainda possuem certa quan dade de lotes desocupados e são
dotados de configuração semelhante à do SCN. Em setores como SRTVN, SAUN e outros ainda pouco povoados da zona
central, deve ser repelida a possibilidade de construção, do zero, de edi cios residenciais – a um tempo porque, como
afirmamos no parecer sobre o PPCUB e neste, a introdução de habitação deve ser uma “estratégia de enfrentamento do
esvaziamento do centro” (voltada para os imóveis construídos, e não para a ocupação de lotes vazios); e a outro porque a
tendência é que os novos edi cios sejam erigidos com uso exclusivamente residencial. Neste úl mo caso, sem “fachadas
a vas” e sem introduzir a vidades que favoreçam o movimento de pessoas nas ruas, há o risco de se “matar” a vitalidade
dos espaços públicos onde ela ainda nem existe. Se as “fachadas cegas” no plano térreo já ocorrem sem o uso residencial
(nos demais setores centrais, e mesmo nas quadras 7 a 9 do SCS, a oeste da via W3), por que pensar que elas não
surgirão com ele?
Neste ponto, cabe ressaltar novamente o caráter irreversível da proposta. A disseminação de edi cios de uso
exclusivamente residencial nos setores centrais pode aniquilar de vez a expecta va de cons tuição futura da “efe va
existência da escala gregária”, comprometendo a “intenção de criar um espaço urbano densamente u lizado e propício
ao encontro” (Lucio Costa, “Brasília Revisitada”). Se tal já ocorre no SCN em função de sua arquitetura – como lembra
Holanda – não será surpresa se houver perda de dinamismo com a mudança de uso (e consequente alteração das
caracterís cas dos edi cios e espaços públicos), seja nos setores centrais da Asa Norte ou da Asa Sul. E, uma vez
autorizado esse novo uso, não será mais possível reverter tal decisão. Esse fato, por si só, jus fica toda a necessidade de
precaução [3] que temos apontado aqui.
O Documento Técnico do Programa de Revitalização dos Setores Centrais, de 2010 (2305243, p. 18-36), uma das bases da
proposta, apresenta lotes nos setores centrais categorizados em 3 situações: desocupado, ocupado e subu lizado. Estas
classificações, espacializadas na Figura 7 do Documento (p. 35), se mostram par cularmente importantes pela conexão
com o PDOT para aplicação dos instrumentos de parcelamento, edificação ou u lização compulsórios, nos casos de
imóveis desocupados ou não edificados. Salta aos olhos que o SCS apresentava, à época, o melhor desempenho em
relação aos demais, visto que todas as quadras do setor encontravam-se na categoria “ocupado”.
Nesse sen do, já havíamos destacado no Parecer Técnico nº 32/2019-COTEC/IPHAN-DF (1659675), sobre a minuta do
PPCUB:
43.5. A transformação proposta para os setores centrais, com introdução de habitação, deve ser criteriosa a fim de
evitar: o surgimento de condomínios fechados com uso residencial exclusivo; a predominância do uso residencial sobre
os demais usos; o surgimento de empreendimentos des nados à faixa de alta renda (que já é atendida em
empreendimentos “com serviços”, como apart-hotéis, no SHN/SHS)...
Dentro dessa perspec va e, sendo a presente proposta um “projeto-piloto” [4], preocupa o Iphan a inserção de
habitação, se extrapolada do SCS para os demais setores centrais, permita a ocupação de lotes vazios. Estamos
conscientes de que a minuta de projeto de lei ora apresentada não contempla essa “extrapolação”, mas a necessidade de
precaução - insis mos - exige uma postura antecipatória, e não rea va, a fim de zelar pela preservação do CUB, que é
papel deste Ins tuto.
2.4 Habitação no centro e potenciais conflitos: gentrificação, a vidades culturais e “Lei do Silêncio”
Os problemas da alteração do perfil da “clientela” e da consequente demanda por garagens e estacionamentos,
conforme os exemplos acima, são um risco associado à atual proposta da SEDUH – diferentemente daquela apresentada
na minuta de PPCUB em 2018, focada na ins tuição de Zonas Especiais de Interesse Social, cujo público-alvo, este sim,
não demanda vagas de garagem, varandas, coberturas e outras facilidades capazes de alterar a arquitetura e o ambiente
urbano.
Além disso, num conjunto urbano modernista, onde a separação de funções predomina, não é negligenciável a tendência
de que o uso residencial prejudique o desenvolvimento das demais a vidades. Essa preocupação é jus ficável em razão
das frequentes reações nega vas da comunidade às aglomerações - por vezes ruidosas - em bares, restaurantes, casas
noturnas e até mesmo em eventos populares como shows em espaços públicos ou o carnaval. Quem não acredita que
boa parte da comunidade brasiliense rejeita a convivência entre usos diferentes numa mesma vizinhança deve prestar
atenção aos conflitos que se avolumaram com a edição da Lei nº 4092/2008 (“Lei do Silêncio”) – conflitos entre
interesses de pessoas que sequer moram em um mesmo prédio… Há no cias de estabelecimentos fechados, por
insolvência financeira atribuída às multas aplicadas com base na “Lei do Silêncio”, e sinais do agravamento das invasões
de áreas públicas, como bares que vedaram com painéis acús cos áreas onde anteriormente apenas espalhavam mesas,
buscando mi gar os efeitos da poluição sonora.
A nosso ver, não há como conceber um setor de uso misto convivendo com limites sonoros estritos como os da Lei nº
4092/2008 e seus regulamentos. Para manter o SCS como uma localidade dinâmica e com vida (noturna inclusive) será
preciso “tratar os espaços de conflito” (como proposto no art. 3º, V, da minuta de PLC). Caso isso não ocorra, o resultado
esperado será em detrimento da vitalidade do setor, não o contrário [5].
*
Há que se explorar ainda o problema da “gentrificação”, conforme Bidou-Zachariasen (2006) coloca:
O termo gentrifica on foi u lizado pela primeira vez por Ruth Glass, no início dos anos sessenta (Glass, 1963) para
descrever o processo mediante o qual famílias de classe média haviam povoado an gos bairros desvalorizados do
centro de Londres, ao invés de se instalarem nos subúrbios residenciais, segundo o modelo então dominante para
essas classes sociais. Por essa noção, a autora compreendia, ao mesmo tempo, a transformação da composição social
dos residentes de certos bairros centrais, por meio da subs tuição de camadas populares por camadas médias
assalariadas; e um processo de natureza diferente: o de inves mento, reabilitação e apropriação, por estas camadas
sociais, de um estoque de moradias e de bairros operários ou populares. (BIDOU-ZACHARIASEN, 2006, p. 22)
Em linguagem jornalís ca, assim se explica o fenômeno:

Para entender gentrificação imagine um bairro histórico em decadência, ou que apesar de estar bem localizado, é
reduto de populações de baixa renda, portanto, desvalorizado. (...)
Imagine, porém, que de um tempo para cá, a estrutura deste bairro melhorou muito: aumentou a segurança pública e
agora há parques, iluminação, ciclovias, novas linhas de transporte, ruas reformadas, variedade de comércio,
restaurantes, bares, feiras de rua… Uma verdadeira revolução que traria muitos bene cios para os moradores da
região, exceto que eles não podem mais morar ali.
É que, depois de todos esses melhoramentos, o valor do aluguel dobrou, a conta de luz triplicou e as idas semanais ao
mercadinho da esquina ficaram cada vez mais caras, ou seja, junto com toda a melhora, o custo de vida subiu tanto que
não cabe mais no orçamento dos atuais moradores. (COSTA, 2016)
O referido melhoramento de áreas urbanas pode ser um processo que se desenvolve com o tempo, sendo a
redistribuição de público e a vidades parte inerente à própria dinâmica urbana. O que se deve especialmente evitar é a
gentrificação provocada e planejada pelo poder público, a exemplo do que já ocorreu em diversas cidades históricas
“tradicionais” (pré-modernas) brasileiras, por meio de ações de “revitalização” urbana. Bonduki (2010) explica este
fenômeno:
Em decorrência do seu natural envelhecimento, da inadequação das edificações para os usos modernos e do
surgimento de outras centralidades atraentes para os setores privilegiados da sociedade e para o mercado imobiliário,
os tecidos urbanos mais an gos das principais cidades sofreram, ao longo do século XX, forte processo de deterioração
sica. Simultaneamente, essas áreas passaram a concentrar um significa vo con ngente de pessoas e famílias de baixa
e média baixa renda com vínculos históricos nesse território, sem condições econômicas de se transferir para as novas
centralidades “chiques” e, também, sem interesse em perder as relações sociais e facilidades de acesso de que
dispõem ou que criaram no local. (BONDUKI, 2010, p. 317)
Ocorre que o Brasil acumulou casos de “revitalização” urbana que veram como consequência a expulsão de população:
desde a abertura da avenida Central no Rio de Janeiro (1905), cujo processo está relacionado com a expansão das favelas
na cidade; até o alargamento de avenidas e praças no centro de Salvador (década de 1930); a abertura da praça da Sé e,
posteriormente, o Plano de Avenidas em São Paulo (BONDUKI, 2010, p. 318).
Mais recentemente, os processos de reabilitação de núcleos históricos passaram a incorporar a permanência de
moradores, estratégia considerada (no plano internacional) fundamental para o sucesso desse po de intervenção. As
experiências de Bolonha (1960) e Lisboa (1985) são casos que incorporam este viés. Na úl ma, a intervenção foi voltada
para a permanência da população local, “teve como elemento primordial a reabilitação de edificações comuns com o
obje vo de garan r condições básicas de habitabilidade para que an gos moradores pudessem permanecer na região,
em melhor situação” (BONDUKI, 2010, p. 321).
No SCS, esse con ngente é representado pela população em situação de rua, pelos movimentos sociais e culturais (que
têm ocupado o espaço público, trazendo vitalidade) e por uma parcela de pequenos comerciantes que ocupam o setor há
tempos - para os quais a minuta de PLC traz algumas diretrizes reme das a regulamentações futuras (comentadas
adiante, nesta seção).
É nesse contexto que precisamos compreender a habitação de interesse social como estratégia de enfrentamento do
esvaziamento do centro. Ela surge para garan r que a população que ocupava áreas centrais “desvalorizadas” possa
permanecer mesmo após as intervenções incorporarem funções culturais, comerciais, turís cas - e, no nosso caso,
inclusive habitacionais -, antes ausentes.
Se a gentrificação é um processo em que a valorização do preço do solo urbano faz aumentarem, em “cascata”, os demais
custos associados à manutenção dos moradores (aluguéis, restaurantes, produtos em supermercados e no varejo em
geral, prestação de serviços diversos), e em consequência faz com que an gos moradores percam a condição financeira
de permanecerem, pode-se afirmar que tal processo já acomete o Plano Piloto. O histórico de construção da capital e a
ocupação urbana de Brasília resultaram em uma configuração segregada e fragmentada, e por isso, especial atenção é
necessária para intervenções que possam agravar o processo de gentrificação ao qual a cidade foi subme da. Alguns
raros “enclaves” de renda mais baixa que a média ainda são encontrados – no SCRN (edi cios mistos nas vias
perpendiculares à W3 Norte), nos prédios po “JK” e na Vila Planalto, alguns exemplos de pologias que fogem ao
padrão quase único das superquadras, e que representam um mínimo de diversidade (constru va e social) no interior do
conjunto tombado, como lembra Holanda (2007):
...fortes restrições locais facultaram a permanência de famílias pobres no coração da cidade, que não estariam lá de
outra maneira – Vila Planalto e os blocos “JK” são os exemplos mais eloqüentes. Estes lugares nos dizem que uma
cidade mais democrá ca não é utopia ingênua ou delirante – é possível, aqui e agora. (HOLANDA, 2007, p. 11-13)
O planejamento urbano para Brasília e seu “centro histórico” deve, sim, aproveitar de experiências de sucesso e aprender
com os casos em que a gentrificação predomina de modo a evitá-los, adequando as intervenções sempre à condição de
cada conjunto urbano tombado. Os pos edilícios do SCS, semelhantes apenas aos do SCRN (considerando o conjunto
tombado), poderiam representar nova oferta de moradias e, concomitantemente, contribuir para democra zar o acesso
à habitação no centro. Se feita com foco e instrumentos adequados, essa inicia va representaria uma tenta va de
enfrentamento à tendência de gentrificação, mas dependeria de medidas abrangentes, no âmbito das polí cas urbana,
habitacional e cultural – tais como incen vos, instrumentos urbanís cos, fiscais e financeiros.
A minuta de PLC sugere doação de imóveis à CODHAB para u lização em locação social (art. 7º, III), linhas de
financiamento para aquisição e adequação de imóveis para HIS (art. 7º, V) e contrapar das em pecúnia (§ 2º); incen vos
a a vidades culturais (art. 9º, III, VII), de economia cria va e de inovações tecnológicas (art. 10, II); incen vos fiscais e
tributários para permanência e qualificação dos comércios de pequeno porte (art. 10, IV). Proíbe a transformação dos
pavimentos térreo, sobreloja e subsolo em habitação, a fim de manter as “fachadas a vas” e evitar que prédios inteiros
se tornem exclusivamente residenciais (art. 7º, I, IX). A primeira medida - doação de imóveis à CODHAB - tem como pré-
requisito a transformação de outros imóveis em habitação para o público geral da polí ca habitacional, numa proporção
de três vezes a quan dade de unidades habitacionais de interesse social, desprovido de um estudo que jus fique tal
proporção e que mostre como esses dois pos serão distribuídos no setor e como poderão conviver, entre si e com as
demais a vidades. Todas essas inicia vas dependem de regulamentos, que não estão sequer esboçados neste
momento.
Ao pensar a estratégia de habitação no centro, a fim de atender aos obje vos propostos na minuta de PLC (art. 3º, VII,
VIII; art. 7º, IV), a estratégia deveria oferecer condições de adesão à população do próprio setor ou à população residente
fora do CUB, no restante do Distrito Federal. Sem um foco adequado, ao atrair, selecionando pela renda, somente
pessoas já residentes no CUB, o programa terá pouco efeito sobre os obje vos de ofertar habitação em “local dotado de
infraestrutura e próximo à concentração de emprego” e “reduzir os deslocamentos casa-trabalho” (art. 3º, parágrafo
único, VII e VIII).
Numa visão abrangente, que congrega o ponto de vista do patrimônio com a gestão das cidades, pouco adianta reverter a
condição de degradação dos centros históricos, se disso resultar a expulsão de seus moradores e usuários tradicionais,
cujos saberes e inicia vas formam a “face imaterial” das prá cas culturais ali presentes. A Recomendação para a
Paisagem Histórica Urbana (UNESCO, 2011) confirma isso. É ní do para quem acompanha os movimentos da sociedade
organizada – assim como há elementos que o comprovam no próprio processo – que a inicia va de introdução de
habitação no centro preocupa os principais atores envolvidos, sejam empresários, comerciantes, trabalhadores, ar stas,
produtores culturais, população em situação de rua etc. Nesse sen do, não interessa ao patrimônio a “revitalização”
sica do setor sem considerar seus atores sociais.
A possibilidade de habitação des nada a qualquer público no SCS tem o potencial de atrair classe média/alta, que já é
predominante no CUB e já se encontra atendida no próprio centro, em empreendimentos “com serviços”, como apart-
hotéis, no SHN/SHS (como lembramos no item 43.5 do Parecer Técnico nº 32/2019, citado anteriormente). Associado a
isso, o baixo percentual de habitação de interesse social proposto (apenas um quarto da área reservada a essa
transformação, que é de 30% do setor, ou seja 7,5% “da área construída da área de intervenção do Programa”), sem um
cálculo que o jus fique, confere baixa prioridade à habitação de interesse social, ao tempo que é ela (a habitação de
interesse social) que detém a capacidade para dar melhores condições para o público do setor, para os trabalhadores sem
acesso a moradia no Plano Piloto e para as prá cas culturais que ali encontram espaço (como é lembrado nos ar gos 7º,
IV; 8º, I; e 9º, I, III e IV).
Em que pese sua ousadia e seu inedi smo, o Programa “Viva Centro!” ainda parece mido em relação às medidas de
preservação das caracterís cas e de não expulsão das a vidades que têm redescoberto o SCS, dotando-o de vitalidade.
Para aperfeiçoá-lo, sugerimos que o governo u lize as ferramentas de que dispõe (instrumentos das polí cas urbana,
cultural e fiscal) para direcionar o desenvolvimento que se quer para a área central, mas com cautela e precaução –
extrapolando os aspectos delimitados por lei para propor um programa mais abrangente e que ofereça mais garan as a
todos os atores envolvidos.
https://sei.iphan.gov.br/sei/controlador.php?acao=documento_imprimir_web&acao_origem=arvore_visualizar&id_documento=3127116&infra_si… 10/18
2.5 Programa Viva Centro: comentários sobre a minuta de projeto de lei

O projeto de lei apresentado já traz parte dos obje vos e parte da estrutura de governança, criando inclusive um Comitê
de Gestão Par cipa va do Programa. Entretanto, remete às demais questões a estudos e regulamentos posteriores, que,
em nossa avaliação, não se encontram nem esboçados nem discu dos com a profundidade necessária, até o presente
momento.
Quanto ao texto da minuta de PLC, acrescentamos abaixo nossas considerações.
Art. 3º O obje vo do Programa é dinamizar a área e resgatar a função de centro urbano, (...) aliado à promoção do
desenvolvimento econômico e à apropriação cultural e social do espaço.
Parágrafo único. São obje vos específicos do Programa:
Não há nenhum obje vo relacionado ao Eixo Inserção Social (cujas diretrizes estão no art. 8º). É preocupante a ausência
de um obje vo de “inserção social”, ainda mais que o programa não está completamente “desenhado”, dependendo
desses obje vos para as definições futuras.
Art. 4º O Programa prioriza a preservação da singularidade do Setor Comercial Sul integrante do Conjunto Urbanís co
de Brasília (...)
§1º A execução do Programa é condicionada à salvaguarda das seguintes condições:
I - respeito à forma urbana, considerando:
a) manutenção dos parâmetros de ocupação vigentes;
b) predominância do uso não habitacional e con nuidade das a vidades culturais pra cadas.
II - conservação do valor histórico-cultural para a cidade, original e consolidado ao longo dos anos (...)
III - preservação da paisagem urbana, mantendo o equilíbrio do projeto urbanís co (...), priorizando as caracterís cas
relevantes do Setor.
A determinação de respeito à forma urbana desassociada do estudo detalhado de caracterís cas arquitetônicas e
urbanís cas relevantes (§3º) não garante a “conservação do valor histórico-cultural” (II) do SCS e de sua “paisagem
urbana” (III). Os obje vos de “renovar edificações degradadas e obsoletas” (art. 3º, IV) e de “incen vo à revitalização de
fachadas para a preservação de elementos arquitetônicos do Setor” (art. 10, V), parecem contraditórios. Para se cogitar o
incen vo ao “retrofit”, é necessário um estudo urbanís co que promova uma avaliação crí ca a respeito do tratamento
de fachadas, pois o SCS ainda concentra parte de edificações que nasceram com Brasília e que, portanto, consolidam no
espaço ideários compar lhados com o próprio projeto moderno de Brasília. Exemplos de “revitalização” de fachada que
não preservaram as caracterís cas arquitetônicas dessas obras são: o edi cio Portobrás/Dataprev, de autoria do arquiteto
João Filgueiras Lima “Lelé” (SAUS Quadra 1, lote 7), de 1974; e o edi cio Caixa Econômica, arquiteto Eduardo Negri (SBS
Quadra 1, lote L), de 1967.
Para a adaptação das edificações ao uso residencial, respeitando-se a premissa de salvaguarda da forma urbana, um
aspecto a definir é a eventual inserção de reservatórios de caixa d’água para aumentar a capacidade de armazenagem do
edi cio. O efeito prá co do acúmulo de caixas d’água sobre as pla bandas é visível nos Comércios Locais Sul e é um
exemplo a ser evitado.
Por fim, o respeito à forma urbana prevê a “predominância do uso não habitacional e con nuidade das a vidades
culturais pra cadas”. Ques onamos, a este respeito, quais as garan as ou os instrumentos prá cos de que o órgão de
planejamento e gestão urbana do Distrito Federal dispõe para coibir a ocupação habitacional em unidades imobiliárias no
setor. Até o momento, a ausência do uso habitacional nos parâmetros urbanís cos é o que resguarda o órgão para esse
po de controle. A par r do momento que houver a flexibilização de edificações ou unidades imobiliárias des nadas ao
uso residencial, quais são os instrumentos que viabilizem a “predominância do uso não habitacional e a con nuidade das
a vidades culturais pra cadas” no Setor? Como será feito o controle do percentual des nado à habitação (comentado na
sequência) para configurar - de fato - a não predominância do uso residencial nesta área? Insis mos, ao longo deste
parecer, que consideramos esta uma alteração irreversível e de alto impacto no CUB por entender que não foram
apresentados mecanismos ou processos que deem a segurança de manutenção da caracterís ca gregária no SCS.
Art. 4º (...)
§2º A predominância do uso não habitacional atribui ao Setor caracterís cas diversas daquelas presentes em áreas
residenciais tradicionais do CUB, conferindo aos usos não habitacionais a preferência nos conflitos do território.
Entendemos o Art. 4º, §2º como uma tenta va de garan r que a inserção do uso habitacional não inviabilize prá cas e
a vidades que encontraram no Setor Comercial Sul um local adequado para florescer justamente pela ausência de
habitação. O PLC dá preferência ao uso não habitacional para os conflitos que surgirem no território. Para que essa
intenção seja viabilizada é necessário que o PLC preveja a alteração da Lei nº 4092/2008 (“Lei do Silêncio”) e dos demais
instrumentos legais que possam confrontar este entendimento. O texto ainda soa “vago” e carece de maior
detalhamento, pois, na prá ca, quando o conflito entre duas leis surgir, não é possível alegar qualquer condição de
“hierarquia” entre elas.
Art. 4º (...)
§3º A elaboração de estudo das caracterís cas arquitetônicas e urbanís cas relevantes será realizada pelo órgão gestor
do planejamento urbano e territorial do Distrito Federal.
Como citado ao longo do parecer, consideramos que o estudo das “caracterís cas arquitetônicas e urbanís cas
relevantes” deve ser anterior ao PLC, pois ele poderá contemplar, além de um diagnós co atualizado do estado de
conservação e de ocupação das edificações, indicar com precisão edificações ou unidades imobiliárias que estariam aptas
à flexibilização de usos para inclusão de habitação, bem como as que são de preservação rigorosa, moderada ou mesmo
passíveis de demolição. Dessa classificação pode advir eventual decisão sobre intervir ou não em determinada edificação,
que estará “desprotegida” caso não se conheçam antecipadamente as restrições incidentes sobre cada exemplar. É
também esse diagnós co que permi rá ao Comitê de Gestão Par cipa va “pronunciar-se sobre potenciais ameaças ao
patrimônio histórico cultural do Setor” (art. 14, V). Por todas essas razões é que afirmamos, já no Parecer Técnico nº
32/2019 (item 43.3), que a delimitação das áreas de intervenção (“das áreas de ZEIS”, no contexto do parecer) “deve ser
cuidadosa e ‘cirúrgica’, indicando diretamente os edi cios a serem adaptados para o novo uso (com base em
levantamento e diagnós co)”.
Art. 6º O Eixo Qualificação dos Espaços Urbanos tem como diretrizes: (...)
VII - promoção de ações integradas entre a inicia va privada e o poder público para melhoria e manutenção de espaços
e serviços públicos.
Nesse ar go, e de maneira geral no Eixo 1 - Qualificação dos espaços públicos -, não fica claro quem financiará as
melhorias, pois a arrecadação auferida com a ONALT será conver da em doação de imóveis à CODHAB (conforme art. 7º,
III, do PLC), restando como arrecadação em pecúnia apenas o resíduo de cada transação, “vinculados à compra de
Unidades Habitacionais de Interesse Social na área de intervenção” do programa (art. 13, § 1º).
Art. 7º Eixo Habitação tem como diretrizes:
I - dinamização do Setor com a inserção do uso habitacional em até 30% da área total construída da área de
intervenção do Programa, excluídos térreo, sobreloja e subsolo dos edi cios;
A proposta Viva Centro des na 30% “da área total construída da área de implantação do Programa” no SCS a habitação. A
área total de implantação do Programa não foi informada. Tampouco foram mapeados, a par r de diagnós co, os
edi cios ou unidades imobiliárias aptos a receber a flexibilização, ou a forma como essas unidades poderão ser
selecionadas, ou sua classificação em edi cios de preservação rigorosa, moderada ou passíveis de demolição.
A escolha do percentual de 30% da área construída não foi jus ficada nos documentos técnicos, bem como o impacto
que essa porcentagem significa para o conjunto. Se considerarmos, por exemplo, que os edi cios de 16 pavimentos, da
Quadra 1, podem ser contabilizados para a “área construída da área de implantação do programa”, mas não verem uma
pologia adequada à flexibilização para habitação - dado, por exemplo, o exposto por Lucio Costa, de que não haverá
habitação em edi cios altos em Brasília, ou a necessidade evidente de classificação dos edi cios Camargo Correa, Morro
Vermelho, Denasa e Oscar Niemeyer, naquela quadra, como de “preservação rigorosa”, o que pode dificultar sua
adaptação -, qual será o efeito dessa relação nas outras quadras, que têm uma área construída menor? Os edi cios de 16
pavimentos da Quadra 1 - quando aumentam a área total construída sem, contudo, serem adequados para a inserção de
habitação -, provocam uma distorção no cálculo proposto nesse ar go, “obrigando” as outras pologias a absorver as
unidades habitacionais “criadas” por essa base de cálculo.
A jus fica va do percentual es pulado mostra-se importante visto que se trata de uma alteração irreversível. Nesse
contexto, consideramos que um “projeto-piloto” deveria ser iniciado com baixos percentuais, sendo inserções pontuais
e localizadas (“cirúrgicas”, conforme exposto no item 43.3 do Parecer Técnico nº 32/2019), possibilitando a avaliação
dos sucessos e das ineficiências da proposta, a tempo de corrigir suas distorções. Além disso, configura situações de
menor impacto global caso a flexibilização local se mostre nociva ao patrimônio cultural tombado.
Consideramos necessários estudos de impacto da área construída e a representação desse percentual sobre o setor para
viabilizar a compreensão do impacto patrimonial da proposta sobre o CUB.
Art. 7º (...)
III - adoção de incen vos e contrapar das que viabilizem a des nação de, no mínimo 25% da área admi da para uso
habitacional em unidades para moradia da população de baixa renda, na forma de doação de imóveis à Companhia de
Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB para u lização em Locação Social ou outros programas
sem transferência de propriedade.
Se a provisão habitacional em áreas dotadas de infraestrutura, consolidadas no CUB, parece ser o ponto principal
abordado no PLC, a inserção de HIS no Setor foi mida, em relação às estratégias apontadas na minuta de PPCUB, por
exemplo, “fomento, à luz da jus ça social, da inserção de HIS em áreas centrais dotadas de infraestrutura e serviços;
inserção de habitação nos setores centrais, condicionada à preservação da paisagem urbana histórica moderna e à
reabilitação dos edi cios” (Nota Técnica 1/2020-SEDUH/SCUB, 2305243, p. 7)
Ressalta-se que, enquanto o ar go 7º, I, determina a inserção do uso habitacional em até 30% da área, o inciso III
determina a “adoção de incen vos e contrapar das” para viabilizar a des nação de 25% para HIS. Com essa redação,
infere-se que a implantação da habitação no SCS poderia ser imediata, enquanto a des nação de HIS dependeria de
regulamentação - como ocorre com todos os “incen vos e contrapar das” indicados no PLC. Estas caracterís cas
fragilizam, além dos próprios incen vos, a efe va implementação de HIS no SCS, o que incorre (para além da
gentrificação do setor) no não cumprimento dos obje vos do programa.
Quanto à escolha da porcentagem mínima de 25% para HIS, também não foi jus ficada nos documentos técnicos.
Importa considerar que a incorporação de HIS num núcleo histórico, pela necessidade de adaptações e reformas, tende a
ter um custo maior do que a HIS em outras localizações (BONDUKI, 2010), argumento frequentemente u lizado pelos
detratores da proposta, sempre em prol da “produ vidade”. O que esse argumento desconsidera é o múl plo ganho da
introdução de HIS no centro - área dotada de infraestrutura, onde se pode democra zar o acesso à cidade ao invés de
expulsar seus habitantes e usuários. Neste sen do, é importante que se esclareçam os números determinados para a
configuração proposta, e que se estude minimamente como será essa configuração, a fim de se conhecer previamente o
impacto desses percentuais no Setor. Do ponto de vista do interesse patrimonial, a alteração do uso no SCS com a
inserção da habitação é uma das maiores transformações ocorridas no CUB desde o seu tombamento, e por isso os
estudos, propostas e argumentos que fundamentam tal solicitação devem estar suficientemente detalhados e explicados
- antes da autorização de alteração de uso por lei, e não depois, como consta da proposta.
Art. 8º O Eixo Inserção Social tem como diretrizes:
I - promoção da garan a dos direitos e resgate da cidadania da população vulnerável do local;
No Eixo 3 - Inserção social - quais serão as medidas e inicia vas do governo com relação à população vulnerável hoje
residente no SCS? Tem-se no cia de abertura de “casas de passagem”, oferecendo serviços de amparo à população em
situação de rua que deseja sair dessa condição, mas nenhuma delas é no SCS (ou nos demais setores centrais). Reitera-se
que não há, no ar go 3º, nenhum obje vo relacionado ao Eixo Inserção Social. Além disso, o SCS não foi previsto no
Plano Distrital de Habitação de Interesse Social (PLANDHIS) - e nenhuma alteração à lei desse plano foi aventada -, o que
torna ainda mais frágil a proposta de inserção de HIS no setor, da forma apresentada.
Art. 9º O Eixo Fortalecimento Cultural tem como diretrizes:
I - fortalecimento da iden dade cultural de Brasília como uma cidade jovem e preservação das relações sociais
estabelecidas no Setor; (...)
III - fomento das a vidades culturais e comerciais de rua, com devida regulamentação; (...)
V - garan a da vitalidade da área em horários alterna vos aos pra cados no restante da cidade permi ndo
funcionamento das a vidades culturais e afins, com regramentos específicos;
VI - tratamento diferenciado quanto aos limites sonoros permi dos no Setor, de forma a garan r a con nuidade das
a vidades culturais e de diversão pra cadas apesar da inserção do uso habitacional;
No Eixo 4 - Fortalecimento cultural - mesmo reconhecendo a existência de a vidades culturais que movimentam e
valorizam o setor, e também que essas a vidades podem ser conflituosas com o uso residencial (“apesar da inserção do
uso habitacional”), o programa parece não ponderar que as casas noturnas, as rodas de samba e o carnaval encontraram
um lugar fér l nos setores centrais justamente pela ausência de habitação. Acrescenta-se que o projeto não oferece
incen vos para a permanência das a vidades - sejam culturais, comerciais, de inovação, de funcionamento em horários
alterna vos, todas reputadas como desejáveis pelo programa - e tampouco assegura os instrumentos legais (ex.
incen vos, isenções fiscais, simplificação do licenciamento, Plano de Ocupação Cultural), deixando-os todos para a fase
de regulamentação, ainda não definida, o que representa um risco a essa permanência.
Art. 10. O Eixo Desenvolvimento da Economia Local tem como diretrizes: (...)
II - fomento à economia cria va e inovações tecnológicas com implantação de zona de isenção fiscal para esses
modelos econômicos; (...)
IV - incen vos fiscais e tributários para permanência e qualificação dos comércios de pequeno porte,
preferencialmente já instalados no Setor, mi gando riscos de impacto decorrente de possível valorização da área;
No Eixo 5 - Desenvolvimento da economia local - afirma-se que “o Setor Comercial Sul tem vocação de se tornar uma área
de vanguarda nos negócios”, sob a interpretação de que áreas com uso misto “são locais propícios a atrair modelos de
negócio diferenciados, com inovações tecnológicas e de economia cria va”. Primeiramente, entendemos que tal
associação não foi adequadamente explicada - qual é a ligação entre a mistura de usos (com habitação) e a atra vidade
das a vidades não-residenciais mencionadas? Em segundo lugar, o projeto não diz como tais a vidades serão atraídas,
es muladas e man das, visto que os “incen vos fiscais e tributários” e a “zona de isenção fiscal” somente serão definidos
na etapa de regulamentação.
Art. 10. (...)
V - incen vo à revitalização de fachadas para a preservação de elementos arquitetônicos caracterís cos do Setor;
O “es mulo à revitalização de fachadas” para “preservação de elementos arquitetônicos caracterís cos do Setor” (Art 10,
V) nos parece contraditório, considerando o estudo morfológico apresentado (2305243, p. 73-109) e a referência de
“retrofit” iden ficada pelo estudo, visto que a reforma executada não preservou caracterís cas arquitetônicas do edi cio
modernista, mas atualizou reves mentos e esquadrias para as mais recentes tendências de mercado da arquitetura
contemporânea (fig. 13 do estudo, 2305243, p. 90) - o que demonstra a necessidade de apresentação prévia de um
“estudo das caracterís cas arquitetônicas e urbanís cas relevantes" (como disposto no Art. 4º, §3º).
Art. 11. O Programa compreende, além das diretrizes de cada eixo, as seguintes:
I - proposição de normas edilícias próprias para aprovação de projetos de retrofit junto aos órgãos responsáveis, em
especial em relação às normas de segurança e acessibilidade;
Em que pese a necessidade de se flexibilizar exigências de cunho edilício para viabilizar a consecução dos obje vos do
programa, o projeto de lei é demasiadamente “aberto” e apenas exemplifica vo. Insis mos num ponto: o programa deve
avançar nas definições e não deve se limitar à minuta de projeto de lei, que apenas dá “autorizações” genéricas para que
os próximos passos sejam efetuados.
Art. 12 (...)
§3º A habilitação de projetos de modificação de edificações ou unidades imobiliárias para uso habitacional,
condicionada ao limite disposto no inciso II do art. 6o , compete ao órgão gestor do planejamento urbano e territorial
do Distrito Federal.
A referência ao inciso II do art. 6º parece equivocada, pois o inciso trata de outro assunto.
2.6 Programa Viva Centro: estratégia de implementação

O programa vem sendo amplamente deba do com a sociedade conforme atestam vários documentos presentes no
processo: relatos de audiências públicas, reportagens, seminários e cartas de agentes interessados no assunto. Apesar de
tal ação ser desejável e saudável, observa-se que as demandas trazidas, ao longo das discussões, pelos diferentes agentes
da sociedade civil foram pouco aproveitadas no PLC, a exemplo das dúvidas acerca da implementação efe va da HIS no
setor. Dúvidas estas bastante razoáveis tendo em vista que a inserção de HIS no SCS não encontra respaldo no PLANDHIS
cuja inclusão de 9 novas ZEIS foi recém publicada (2019).
No entender da SEDUH,
...as estratégias devem ser discu das e detalhadas junto aos atores que contribuem dia a dia para a vitalidade do Setor
Comercial Sul. Desta forma, o programa está sendo pensado em duas fases. A primeira consiste neste Projeto de Lei
Complementar (Minuta), que dará diretrizes gerais e premissas para o funcionamento do Programa, e a segunda, na
forma da regulamentação, onde as diretrizes serão detalhadas e a execução do Programa será pensada de forma mais
abrangente e minuciosa. (O cio nº 3473/2020-SEDUH/GAB, 2305212)
Nota-se que a proposta tem o condão de provocar uma alteração substancial, talvez menor nos edi cios que nas relações
entre estes e a população que habita, frequenta e usa o Setor Comercial Sul. Como procuramos demonstrar até aqui,
uma alteração de uso dessa envergadura - que ressignifica a própria relação entre as “escalas urbanas” em que se baseia
o tombamento do CUB - tem repercussões diversas em toda a cidade, as quais procuramos exemplificar. Aliás, dado o
papel desempenhado pelo centro urbano desse conjunto em relação ao Distrito Federal e ao seu conglomerado
metropolitano (ex. concentração de empregos, des no de viagens diárias, centralidade econômica), pode-se afirmar sem
exagero que a repercussão dessa medida alcançaria toda a metrópole.
Nesse sen do, parece-nos razoável supor que o programa Viva Centro busca uma transformação urbanís ca estrutural,
nos moldes colocados pelo Estatuto da Cidade:
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
municipal, com a par cipação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e inves dores privados, com o
obje vo de alcançar em uma área transformações urbanís cas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
(Lei nº 10.257/2001, art. 32)
Esse enquadramento não é mera formalidade. As operações urbanas consorciadas, instrumento complexo, que visa a
transformações urbanís cas estruturais - e não melhorias isoladas, sejam sociais ou urbanas - foram assim pensadas no
Estatuto para que envolvessem um “consórcio” de agentes produtores da cidade - poder público, proprietários,
moradores, usuários permanentes e inves dores privados - e assim promover os necessários debates e estabelecer os
vínculos formais entre esses atores e seus compromissos com os resultados a alcançar. Acreditamos ser esta a forma
segura de promover as transformações, “amarrando” seus obje vos, instrumentos, resultados esperados, papéis de cada
agente, ins tuição ou grupo social.
Depois de apresentar o tema no Plano de Preservação do Conjunto Urbanís co de Brasília - e de propor operações
urbanas consorciadas até menos complexas, no próprio plano - a SEDUH optou por tratá-lo como um “projeto guarda-
chuva”, contemplando apenas “diretrizes gerais e premissas”, ademais apartado de sua regulamentação. Isso pode
configurar uma autorização demasiadamente “aberta” - que o projeto de lei dará para a alteração principal, a inserção de
habitação - sem as necessárias garan as que, conforme acreditamos, uma operação urbana consorciada poderia
oferecer. Ademais, tal estratégia “fa ada” além de não garan r a efe vidade das intenções expressas nos demais eixos
estratégicos, pode trazer prejuízos à amplificação do debate, que ainda é incipiente.
O conteúdo mínimo [6] descrito no art. 33 da Lei nº 10.257/2001 mostra que a OUC é um instrumento abrangente, que
abarca os principais temas e garan as, sem relegar o detalhamento ou a forma de execução a etapas posteriores - e essa
divisão em etapas pode ser, a nosso ver, extremamente arriscada. Em que pese não haver “cer ficados de potencial
constru vo” a negociar, não vemos impedimento a tratar o projeto como uma OUC, buscando “amarrar” obje vos,
instrumentos e responsabilidades. Lembramos que há valores a transacionar (com a outorga onerosa de alteração de
uso) e inovações importantes (ex. conversão da ONALT em doação de imóveis à CODHAB, programa habitacional sem
transferência de propriedade), que exigem uma estrutura de governança sólida e perene - e estes parecem ser fatores
suficientes a jus ficar um maior detalhamento do “desenho” da operação, antes de sua deflagração. O princípio da
precaução na intervenção sobre bens tombados nos compele a sugerir uma estratégia mais robusta para
desenvolvimento e aplicação dos obje vos apresentados.
Ainda que a tese da operação urbana consorciada não seja acatada, sendo o projeto “fa ado”, a minuta de projeto de lei
não deve ser aprovada antes de apresentados os instrumentos complementares. Em outras palavras, para uma alteração
dessa envergadura e com esse grau de irreversibilidade, é exigido um projeto global capaz de oferecer as soluções -
aquelas que a minuta de PLC apresentada apenas sugere ou remete à fase de regulamentação. Mesmo que a estratégia
adotada se u lize de instrumentos diversos - como projeto de lei, decretos, estudos de urbanismo, arquitetura, desenho
urbano etc. - a totalidade das propostas subsidiárias deve ser apresentada, complementando o programa e recolhendo as
contribuições do Iphan antes do envio do projeto de lei ao Legisla vo. As razões para isso estão suficientemente
explicadas.
3. CONCLUSÃO
Na ausência ou na inconclusão de um plano de preservação, uso e ocupação do solo – como se propõe a ser o PPCUB – a
presente inicia va de introdução do uso residencial mul familiar no Setor Comercial Sul parece-nos a mais abrangente,
delicada e complexa alteração sofrida pelo CUB desde o seu tombamento. Não ignoramos os inúmeros esforços de
elaboração e revisão de Normas de Edificação, Uso e Gabarito – ocorridos no fim da década de 80 (logo após a inscrição
na Lista do Patrimônio Mundial) e ao longo da década de 90, destacando-se as NGBs de “entrequadras”, que são desse
período –, as tenta vas anteriores de formulação do Plano de Preservação (sob diversas denominações) e as recentes
revisões do uso do solo no Setor de Indústrias Gráficas e no Setor de Recreação Pública Norte.
A atual prioridade conferida ao programa ora analisado, com a introdução de uma alteração de uso sensível para um
conjunto importante de setores – pois, a julgar pelos diagnós cos trazidos no 2º bloco de documentos e por entrevista do
secretário de Desenvolvimento Urbano (2305243, p. 241-242), o SCS seria apenas um “projeto-piloto” –, quer nos
parecer que a SEDUH busca uma resposta ao mesmo tempo ousada e aberta (a diversas opiniões, inovações e inicia vas)
ao problema do esvaziamento e da deterioração das edificações dos setores centrais.
Para responder de forma abrangente às questões envolvidas pela proposta, as quais buscamos abordar neste parecer,
somos de opinião que o projeto - por qualquer que seja o meio de concre zá-lo - deve par r de um mapeamento de
edi cios vazios e subu lizados (com muitas unidades vazias); classificar os edi cios em preservação rigorosa, moderada
ou passíveis de demolição, com diretrizes de intervenção; elaborar um diagnós co; definir todas as intervenções
necessárias à consecução dos obje vos (estes já explicitados na minuta atual), definir índices constru vos (se for o caso),
usos, a vidades (e onde elas se aplicam), estrutura de governança (iden ficando os órgãos com papéis a desempenhar
no projeto), estrutura de comunicação e apoio à população, medidas de apoio à população vulnerável que habita o setor
(e quem as executará) etc. Em suma, um projeto que trate todos os temas necessários ao bom funcionamento da
intervenção, ainda que isso demande a edição posterior de outros instrumentos legais.
Assim, por ser ampla e irreversível e produzir diversos impactos, tanto espacialmente no CUB quanto conceitualmente na
polí ca de preservação desse conjunto, a proposta deve ser conduzida com a cautela necessária, devendo contar com
alguns ajustes e detalhamentos, que passamos a elencar.
1) A minuta de PLC traz apenas diretrizes gerais - à exceção da introdução do uso residencial e do Comitê de
Gestão Par cipa va do Programa, respec vamente autorizada e criado pela lei proposta -, cons tuindo um
“guarda-chuva” pouco detalhado, o que pode comprometer sua efe vidade e colocar em risco a configuração
do SCS, a permanência de sua população residente e usuária (ex. expulsão das a vidades culturais e das
pessoas em situação de rua, devido à gentrificação e aos conflitos).
2) O estudo do impacto da introdução do uso residencial no SCS deve incluir uma avaliação dos riscos do
possível deslocamento de a vidades, hoje adequadamente instaladas nos setores centrais, para outros pontos
do Conjunto Urbanís co de Brasília (ex. a vidades culturais, vida noturna, antenas no SRTVS/SRTVN).
3) É necessária uma avaliação dos riscos à integridade e da auten cidade do bem cultural, requisitos para o
reconhecimento (e a permanência) do bem como Patrimônio Mundial - conforme a Declaração Retrospec va
de Valor Universal Excepcional (2014).
4) Em razão do risco presente à permanência das inicia vas de apropriação dos espaços públicos (ex. rodas de
samba em praças, abertura de bares e casas noturnas etc.) e de acolhimento da população de rua (ex. Cole vo
No Setor), os estudos e demais instrumentos componentes do programa devem propor soluções e
instrumentos concretos para prevenir a expulsão de população (ex. população de rua e usuários do setor) e
tratar conflitos, que surgirão como efeito direto da introdução do uso residencial.
5) As propostas, para este e os demais setores centrais, devem ser tratadas como uma estratégia de
enfrentamento do esvaziamento do centro (voltada para os imóveis construídos). Nesse sen do, a adoção de
instrumentos de indução da ocupação de lotes vazios não deve ser combinada com a alteração de uso para o
residencial - lembrando que a “promessa” é de que o SCS permaneça predominantemente não-residencial.
6) Quanto às adaptações necessárias para que os edi cios acolham o novo uso, o estudo deve mostrar
soluções arquitetônicas e urbanís cas que, em conjunto, não comprometam a feição arquitetônica do setor
(ex. reformas em fachadas, garagens subterrâneas, possibilidade de varandas, coberturas e áreas técnicas
associadas, adaptação de normas de acessibilidade, de prevenção e combate à incêndio e de desempenho
etc.).
7) Sugere-se refle r sobre o risco de gentrificação e propor instrumentos para mi gar seus impactos, a fim de
cumprir as diretrizes do Eixo Interação Social (não há um obje vo vinculado a esse “eixo estratégico”),
preservar e es mular as relações sociais existentes no SCS. Acreditamos que a ins tuição de ZEIS, a locação
social, o serviço de apoio à população em situação de rua e a adoção do instrumento da operação urbana
consorciada possam contribuir para isso.
8) Deve-se refle r sobre a estratégia de aprovação “fa ada” do programa (projeto de lei e, posteriormente,
regulamentação), a fim de dar as necessárias garan as de implementação integral de seus “eixos estratégicos”,
pois essa estratégia abre muitas possibilidades (a principal delas, a introdução do uso residencial), mas não
“amarra” suficientemente as garan as (para os grupos sociais envolvidos, para o patrimônio edificado, p. ex.).
Mesmo que a estratégia adotada se u lize de diferentes instrumentos - como projeto de lei, decretos, estudos
de urbanismo, arquitetura, desenho urbano etc. - as propostas, instrumentos e incen vos que viabilizam o
programa devem estar reunidas em seu documento técnico, contemplando toda a implementação (mesmo
em etapas), e não ser pensadas posteriormente.
Pelo exposto, nos termos deste parecer, solicita-se o reestudo e a complementação do Programa de Revitalização do
Setor Comercial Sul, denominado “Viva Centro!”, para posterior reanálise pelo Iphan.
É este o parecer da área técnica, que deve ser subme do à consideração superior, para que, caso aprovado, seja expedida
no ficação à Secretaria de Estado proponente.
[assinaturas eletrônicas ao final]

Maurício Guimarães Goulart
Analista de Infraestrutura - Arquiteto e urbanista
Laura Ribeiro de Toledo Camargo

Técnica I - Arquiteta e urbanista
Beatriz de Oliveira Alcantara Gomes

Técnica I - Arquiteta e urbanista
Júnio Carvalho dos Santos

Auxiliar ins tucional - Técnico em Edificações
NOTAS:
[1] De acordo com a Portaria Iphan nº 375/2018, “Os instrumentos internacionais ratificados pelo Brasil e elaborados para a
gestão do Patrimônio Material Reconhecido Internacionalmente, quando alinhados à PPCM, devem ser incorporados à
prática cotidiana institucional” (art. 94). PPCM é a Política de Patrimônio Cultural Material do Iphan, instituída pela portaria.
[2] Segundo o PDOT, “Nas ZEIS, a distribuição de moradias deve priorizar o atendimento a famílias com rendimento
equivalente a até 3 salários mínimos, observadas as características do déficit habitacional do Distrito Federal” (Lei
Complementar nº 803/2009, art. 135, § 4º). Comparando-se com as definições do PLANDHIS e com o artigo 7º, II, da
minuta de PLC do “Viva Centro!”, fica clara a mudança de foco.
[3] Segundo o art. 2º da Portaria Iphan nº 375/2018, "As ações e atividades voltadas para o alcance dos objetivos da PPCM
devem ocorrer de forma intersetorial, integrada, coordenada, sistemática e observar os seguintes princípios: (...) XII.
Princípio da Precaução. Não se pode intervir em um bem cultural material patrimonializado antes de demonstrar que a ação
não será adversa ao bem".
[4] “Estamos iniciando pelo Setor Comercial Sul. A partir do momento em que as avaliações forem positivas e o projeto vier
a ser aprovado pela Câmara Legislativa, poderemos estender o conceito às demais áreas centrais. Eu diria, em princípio, o
Setor Bancário Sul, o Setor Bancário Norte e o Setor Comercial Norte.” (Mateus Oliveira, secretário de Desenvolvimento
Urbano e Habitação, em entrevista ao Correio Braziliense, disponível em https://www.correiobraziliense.com.br/cidades-
df/2020/09/4879135-entrevista--mateus-oliveira.html e no documento 2305243, p. 241-242).
[5] Importante notar que estes comentários se referem à cidade (e ao SCS) pré-pandemia. Espera-se que, após a pandemia, o
fenômeno de reocupação e reapropriação dos espaços públicos pelas pessoas volte a ocorrer – e com novo fôlego, graças ao
longo período de escassez de contatos interpessoais que temos atravessado.
[6] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm, acesso em 17/05/2021.
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Outstanding Universal Value; Brazil/Brasília. Doha (Qatar), 2014, p. 169-171. Disponível em
h ps://whc.unesco.org/en/decisions/6149, acesso em 14/05/2021.
Documento assinado eletronicamente por Mauricio Guimarães Goulart, Analista de Infraestrutura, em 09/06/2021,
às 18:04, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro
de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Laura Ribeiro de Toledo Camargo, Técnico I – Arquiteta, em 09/06/2021, às
18:06, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de
2015.
Documento assinado eletronicamente por Junio Carvalho dos Santos, Técnico em Edificações, em 09/06/2021, às
18:11, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de
2015.
Documento assinado eletronicamente por Beatriz de oliveira Alcantara Gomes, Técnico I – Arquiteta, em 09/06/2021,
às 21:56, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro
de 2015.
Documento assinado eletronicamente por Thiago Pereira Perpetuo, Coordenador Técnico do IPHAN-DF, em
10/06/2021, às 16:44, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8
de outubro de 2015.
A auten cidade deste documento pode ser conferida no site h p://sei.iphan.gov.br/auten cidade, informando o
código verificador 2727383 e o código CRC 15BA63DC.
Referência: Processo nº 01551.000251/2020-72 SEI nº 2727383

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02/09/2021 SEI/IPHAN - 2727383 - Parecer Técnico

Serviço Público Federal

PARECER TÉCNICO nº 7/2021/COTEC IPHAN-DF/IPHAN-DF

fortalecer as a vidades caracterís cas da escala gregária do Setor Comercial Sul;

O cio 3473/2020-SEDUH/GAB, de 10/11/2020 (2305212)

3) Processo par cipa vo (2020)

Ata da 74ª Reunião Extraordinária do CONPLAN (2305243, p. 151-153)

4) Matérias publicadas na imprensa (2305243, p. 163-265)

2.1 Habitação no centro e a preservação do Conjunto Urbanís co de Brasília

O próprio Lucio Costa, em “Brasília Revisitada”, opinou:

No item 43 do Parecer Técnico nº 32/2019-COTEC/IPHAN-DF (1659675), o Iphan já externava algumas preocupações:

2.3 Habitação no centro como estratégia de ocupação de lotes vazios

Em linguagem jornalís ca, assim se explica o fenômeno:

2.5 Programa Viva Centro: comentários sobre a minuta de projeto de lei

2.6 Programa Viva Centro: estratégia de implementação

[assinaturas eletrônicas ao ﬁnal]

Laura Ribeiro de Toledo Camargo

Beatriz de Oliveira Alcantara Gomes

Júnio Carvalho dos Santos

[6] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm, acesso em 17/05/2021.

Referência: Processo nº 01551.000251/2020-72 SEI nº 2727383

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