Plano Municipal de Habitação de Santos

Plano Municipal de Habitao de Santos
PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTOS
ELABORAO DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

Contrato n 421/2008
PRODUTO 3
VOLUME I
Dezembro de 2009
SUMRIO
APRESENTAO .......................................................................................................... 4
1. CONTEXTO INSTITUCIONAL DE ELABORAO DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAO ... 7
2. ASPECTOS RELEVANTES DO DIAGNSTICO HABITACIONAL DE SANTOS ................... 13
2.1 Caracterizao do Municpio .................................................................................. 13
2.2 Promoo Habitacional Pblica em Santos ......................................................... 15
2.2.1
Atuao Pblica na Instncia Estadual de Governo .................................... 18
2.2.2
Atuao Pblica na Instncia Municipal de Governo ................................... 19
2.2.3
Sntese dos Programas Habitacionais e Linhas de Atuao .......................... 22
2.3 Caracterizao das Necessidades Habitacionais do Municpio de Santos ............... 24
2.3.1 Consideraes Metodolgicas ...................................................................... 24
2.3.2 Demanda Dispersa, Segundo Dados da Fundao Joo Pinheiro/ IBGE Censo
Demogrfico 2000............................................................................. 25
2.3.3
Aglomerados Precrios Segundo Prefeitura Municipal de Santos e COHAB-ST 28
2.3.4
Sntese das Necessidades Habitacionais no Municpio de Santos .................. 30
3. PRINCPIOS, OBJETIVOS GERAL E ESPECFICOS E DIRETRIZES DO PLANO MUNICIPAL DE
HABITAO DE SANTOS ..................................................................................... 32
4. ESTRUTURA NORMATIVA E INSTITUCIONAL DE IMPLEMENTAO DO PLANO MUNICIPAL
DE HABITAO DE SANTOS................................................................................. 36
4.1 Questes normativas........................................................................................ 36
4.2 Questes institucionais ..................................................................................... 39
Fundos e Conselhos ............................................................................................... 39
4.3 Participao e Controle Social ............................................................................ 43
5. PROGRAMAS ........................................................................................................ 46
5.1 Programa de Regularizao Fundiria ............................................................... 50
5.2 Programa de Locao Social ............................................................................ 55
5.3 Programa de Proviso Habitacional ................................................................... 60
5.3.1
Sub-Programa de Apoio Produo Privada de Unidades Habitacionais ....... 61
5.3.2
Sub-Programa de Apoio Reabilitao de Imveis Vazios........................... 65
5.3.3
Sub-Programa de Produo Pblica de Novas Unidades Habitacionais .......... 67
5.4 Programa de Atuao em Cortios .................................................................... 71
5.5 Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana ............................................. 75
5.5.1
Sub-Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana de Assentamentos
Precrios e Informais......................................................................... 75
5.5.2
Sub-Programa de Requalificao de Conjuntos Habitacionais Pblicos .......... 80
5.6 Programa de Reabilitao do Uso Residencial na Regio Central Histrica de Santos:
Alegra Centro Habitao ............................................................................... 81
5.7 Programa Santos Novos Tempos - Programa de Desenvolvimento Estratgico de
Santos e Infra-Estrutura Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros 83
5.8 Programa de Assistncia Tcnica ...................................................................... 85
5.8.1
Sub-Programa de Apoio Auto-gesto, Cooperativas e Formao de Mo de
Obra ............................................................................................... 88
5.8.2
Sub-Programa de Requalificao Domiciliar .............................................. 90
5.8.3
Sub-Programa de Qualificao do Controle Condominial ............................. 91
5.9 Programa de Desenvolvimento Institucional ...................................................... 92
5.10 Planos Locais Integrados ................................................................................. 95
6.1. Metas Normativas ........................................................................................... 97
6.2. Metas Institucionais ........................................................................................ 98
7. METAS FSICO-FINANCEIRAS, CENRIOS E ESTRATGIAS DE IMPLEMENTAO ..........100
7.1 Demanda Demogrfica Futura ..........................................................................100
7.2 Metas Fsico Financeiras em relao promoo de novas U.H. ...........................102
7.3 Metas fsico-financeiras em relao Inadequao Habitacional ...........................114
7.4 Previso de recursos para Desenvolvimento Institucional .....................................115
7.5 Sntese das metas financeiras ..........................................................................115
7.6 Estratgias para implementao das metas fsico-financeiras ...............................117
LISTA DE SIGLAS .....................................................................................................125
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................................129
APRESENTAO
O Plano Municipal de Habitao de Santos a sntese do Planejamento
Habitacional no mbito local, e trata no s a questo prioritria de Habitao de
Interesse Social, como tambm a questo da Habitao de Mercado Popular.
Sendo assim, o Poder Pblico teve o papel de garantir que a metodologia
aplicada no desenvolvimento do Plano Municipal de Habitao fosse participativa
em todas as etapas de sua elaborao, pois assim o processo se torna mais
legtimo e a populao passa a ser agente efetivo da manuteno das diretrizes
previstas, culminando em um planejamento sustentvel para o Municpio.
O presente Plano fruto do Contrato n 421/2008, dentro do Sistema
Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, que teve como processo 3
etapas: Metodologia, Diagnstico e o Plano em si, apresentado a seguir.
INTRODUO
O presente documento versa sobre o Plano Municipal de Habitao de
Santos, formulado a partir das especificidades da demanda e das carncias
identificadas no Municpio em seu Diagnstico Habitacional e, tendo como horizonte
temporal de atendimento um perodo de doze anos (2009 a 2020), estruturado em
trs quatrinios. As aes e os programas existentes, em andamento pelo governo
municipal, nortearam sua elaborao seja por meio da consolidao do que vem
sendo realizado, seja por meio da proposio de seu aprimoramento e ampliao
ou, ainda, da introduo de novas estratgias e aes, considerando-se o
antecedente das prticas realizadas no Municpio.
A estruturao do Plano considera, portanto, diferentes modalidades de
atendimento habitacional, com a finalidade de assegurar a atuao sistmica e
contnua do poder pblico municipal, por meio de aes planejadas, prolongadas e
integradas e da articulao entre os rgos pblicos e destes com os demais
agentes envolvidos na proviso habitacional com prioridade para os grupos de
baixa renda.
Ademais, por meio de seus programas, aes e metas, o Plano busca a
articulao das diretrizes j existentes e das diferentes instncias consultivas e
deliberativas em seu processo de definio e posterior acompanhamento de sua
implementao, monitoramento e reviso no horizonte temporal de 2020.
Consiste em planejar e definir estratgias de curto, mdio e longo prazo,
pautadas nos princpios da Poltica em questo, explicitando as aes necessrias
para que seus objetivos e diretrizes sejam alcanados.
O processo de elaborao do Plano Municipal de Habitao de Santos contou
com atividades que envolveram a participao de tcnicos municipais, dos
representantes da sociedade integrantes do Conselho Municipal de Habitao e do
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, bem como, da populao, desde a
etapa de elaborao do Diagnstico da situao habitacional do Municpio at as
discusses das propostas que compem o presente Plano.
O Plano foi desenvolvido a partir da compilao e sistematizao de dados e
informaes, bem como das propostas surgidas ao longo desse processo e
consubstanciadas neste documento, apoiando com isto a tomada de deciso
pblica, a implementao das aes e o acompanhamento da Poltica Municipal de
Habitao pela sociedade.
O Plano est estruturado em oito partes. A primeira traa consideraes
gerais sobre o cenrio atual da Poltica Nacional de Habitao e de consolidao do
Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, alm de indicaes

sobre a estrutura estadual relacionada habitao, diante do que este Plano
fundamental para que o Municpio possa acessar recursos provenientes do Fundo
Nacional de Habitao de Interesse Social e do Fundo Paulista de Habitao, alm
de outras fontes de recursos.
Na segunda parte esto contemplados, de maneira resumida, aspectos
relevantes apontados no Diagnstico Habitacional do Municpio no que se refere
promoo habitacional promovida pelo poder pblico nas trs esferas de governo,
bem como caracterizao das necessidades habitacionais relativas ao dficit e
inadequao habitacional.
Compem a terceira parte os princpios, os objetivos e as diretrizes que
nortearam a estruturao deste Plano, resultantes das discusses coletivas
realizadas.
A quarta parte discorre sobre a estrutura normativa e institucional de
implementao do Plano Municipal de Habitao de Santos, bem como das
instncias de participao e controle social.
A quinta parte apresenta os programas habitacionais municipais existentes e
propostos, categorizados em centrais e transversais, nos quais esto organizadas
as aes estratgicas que estruturaro a Poltica Habitacional do Municpio. Para
cada programa foram definidos objetivos, beneficirios, tipo de atendimento,
principais aes estratgicas, agentes envolvidos, fontes de recursos e formas de
financiamentos. No total, compem o Plano sete programas centrais, dos quais dois
existentes e j formatados enquanto tal e cinco propostos com base na experincia
acumulada pelo Municpio e, dois programas transversais, cujas aes devero
perpassar e apoiar a implementao dos demais.
Na sexta parte do Plano esto definidas as metas normativas, institucionais
e fsico-financeiras em relao produo de novas unidades habitacionais e
inadequao habitacional, a serem alcanadas ao longo dos trs quatrinios.
Ademais, apresenta os recursos previstos para o Desenvolvimento Institucional e as
estratgias para implementao das metas fsico-financeiras, considerando-se que
a operacionalizao do Plano Municipal de Habitao de Santos pressupe a
articulao entre as metas para sua viabilizao.
A ltima parte refere-se aos processos de monitoramento e de avaliao do
Plano, apontando os indicadores a serem utilizados para mensurar a efetividade e
eficcia do Plano.
1.
CONTEXTO INSTITUCIONAL DE ELABORAO DO PLANO

MUNICIPAL DE HABITAO
A elaborao do Plano Municipal de Habitao de Santos insere-se em um

contexto
nacional
de
rearranjo
institucional
da
poltica
habitacional
do
desenvolvimento urbano integrado. A partir de 2003, com a criao do Ministrio

das Cidades e do Conselho das Cidades ConCidades, inicia-se um processo
intensamente participativo, atravs da realizao das Conferncias municipais,
estaduais e nacional das cidades, e de definio da Poltica Nacional de Habitao PNH, aprovada em 2004 pelo Conselho das Cidades.
A PNH uma das polticas setoriais que compem a Poltica Nacional de
Desenvolvimento Urbano - PNDU e tem como objetivo a retomada do processo de
planejamento no setor habitacional, propiciando condies institucionais para
garantir acesso
moradia
digna, urbanizada
integrada
cidade. Para
consolidao da PNH foi estabelecida uma estratgia de implementao gradual de

seus instrumentos, recursos e programas.
O Sistema Nacional de Habitao, principal instrumento da PNH, inclui a
criao de dois subsistemas: o de Habitao de Interesse Social e o de Habitao
de Mercado. Definidos por estratgias diferenciadas, os subsistemas visam
promover que o mercado privado responda por parcela da demanda com alcance a
oferta de mercado, enquanto que a promoo pblica concentre-se no atendimento
demanda por habitao das camadas de menor renda, especialmente na faixa de
0 (sem rendimentos) a 3 salrios mnimos, que necessitam de investimentos
subsidiados.
Em 2005 foi aprovado pelo Congresso Nacional o projeto de lei de iniciativa
popular para a criao do Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
SNHIS e do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social - FNHIS, Lei n.
11.124/2005.
O SNHIS integrado pelos seguintes rgos e entidades: Ministrio das
Cidades; Conselho Gestor do FNHIS; Caixa Econmica Federal CEF (agente
operador do FNHIS); Conselho das Cidades; conselhos com atribuies especficas
relativas s questes urbanas e habitacionais, rgos e as instituies integrantes
da administrao pblica, direta ou indireta das diferentes esferas de governo, e
instituies
regionais
ou
metropolitanas
que
desempenhem
funes
complementares ou afins com a habitao; fundaes, sociedades, sindicatos,

associaes comunitrias, cooperativas habitacionais e quaisquer outras entidades
privadas
que
desempenhem
atividades
na
rea
habitacional,
afins
ou
complementares (na condio de agentes promotores das aes); e agentes

financeiros autorizados pelo Conselho Monetrio Nacional a atuar no Sistema
Financeiro da Habitao SFH.
Para requererem o Termo de Adeso do SNHIS, os Estados e Municpios
devem possuir os instrumentos polticos e gerenciais imprescindveis para ingresso
no Sistema, quais sejam: Fundo Habitacional gerido por Conselho especfico, Plano
Habitacional e elaborao de Relatrios de Gesto.
A partir de 2006, o Ministrio das Cidades, rgo gestor do SNHIS, iniciou o
processo de implementao e estruturao do Sistema, apoiando os estados e
municpios a aderirem ao Sistema e, em 2007, a Secretaria Nacional de Habitao
criou uma linha de apoio financeiro para a elaborao dos planos de habitao de
interesse social.
Santos aderiu ao SNHIS ainda em 2006, possuindo previamente os
seguintes instrumentos: o Fundo de Incentivo Construo de Habitaes
Populares FINCOHAP, existente desde 19911, os Relatrios de Gesto preparados
pela COHAB-ST, e apresentados mensalmente ao Conselho de Habitao2, rgo
deliberativo sobre as prioridades de aes e aplicao do Fundo. Sendo assim, a
elaborao deste Plano Municipal de Habitao3, atende ao definido pelo Sistema.
Desde a aprovao da Poltica Nacional de Habitao e a criao do SNHIS e
do FNHIS, ampliou-se a diversidade de recursos, onerosos e no onerosos, a serem
acessados por agentes pblicos e privados, estaduais e municipais.
O SNHIS centraliza todos os programas e projetos destinados habitao de
interesse social, bem como, todos os agentes relacionados s questes urbanas e
habitacionais.
Conforme a legislao, os recursos destinados ao SNHIS so oriundos do
Fundo de Amparo ao Trabalhador FAT; do Fundo de Garantia do Tempo de
Servio FGTS; do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS; e de
outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS. Os recursos
sero aplicados de forma descentralizada.
O Fundo composto prioritariamente por recursos do Oramento Geral da
Unio, do Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social FAS, das entidades e
organismos de cooperao nacionais ou internacionais, receitas de operaes
1
O FINCOHAP foi institudo atravs da Lei Municipal n 810/1991 e regulamentado pelo Decreto
Municipal n1759/1992.
2
Conforme definido pelo Decreto n 2.844/2009.
3
A elaborao do Plano Municipal de Habitao que prope programas, metas, prazos e recursos at
2020 , foi realizado atravs de um processo participativo, considerando o diagnstico atual da questo
habitacional e das aes que a Prefeitura vem desenvolvendo na rea de habitao.
realizadas com recursos do FNHIS, provenientes de emprstimos externos e

internos para programas de habitao, de outros fundos, programas e recursos que
vierem a incorporar o FNHIS, e receitas decorrentes da alienao dos imveis da
Unio que lhe vierem a ser destinadas.
Os recursos do FNHIS destinam-se a investimentos em proviso de unidades
habitacionais - aquisio, construo, concluso e melhorias; produo de lotes
urbanizados para fins habitacionais; urbanizao, produo de equipamentos
comunitrios, regularizao fundiria e urbanstica de reas de interesse social;
implantao de saneamento bsico, infraestrutura e equipamentos urbanos,
complementares aos programas de habitao de interesse social; aquisio de
materiais para construo, ampliao e reforma de moradias; recuperao ou
produo de imveis em reas encortiadas ou deterioradas, centrais ou perifricas,
para fins habitacionais de interesse social; e outros programas e intervenes na
forma aprovada pelo Conselho Gestor do FNHIS. Ser, tambm, admitida a
aquisio de terrenos vinculada implantao de projetos habitacionais.
Em relao ao Subsistema de Habitao de Interesse Social um grande
avano ocorreu a partir da Resoluo n 460/2005 do Conselho Curador do FGTS,
que tornou possvel uma significativa aplicao de recursos do fundo em subsdios
habitacionais. H ainda includo entre os recursos onerosos a retomada do Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo SBPE, com a possibilidade de direcionar
recursos para produzir imveis destinados s faixas de renda mais baixas que
normalmente atenderiam.
Na perspectiva da ampliao de recursos para a produo do Subsistema de
Habitao de Mercado foi fundamental a aprovao da lei federal n 10.391/2004,
que permitiu a aplicao de recursos do setor privado em habitao, e a resoluo
3.259/2005 do Conselho Monetrio Nacional, que obrigou os bancos a financiarem
empreendimentos habitacionais com os recursos do SBPE.
O Programa de Acelerao do Crescimento - PAC foi apresentado como a
estratgia de desenvolvimento em diferentes reas de 2007 a 2010, entre as quais
saneamento e habitao. Apesar de no estar diretamente vinculado ao SNHIS
financiado em grande parte com recursos do Oramento Geral da Unio, sendo que
as aes esto sob a responsabilidade dos governos municipais.
Atualmente, Santos possui convnios com o governo federal, por meio dos
quais recebe recursos provenientes do FNHIS e OGU, este ltimo atravs do PAC
que financiar parcialmente o Programa Santos Novos Tempos4.
No mbito estadual, a poltica habitacional est concentrada na atuao da
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
CDHU, que recebe repasse de recursos oriundo do ICMS do Estado, para sua
operacionalizao. A
adeso do Governo
do Estado ao SNHIS
propicia a
implementao de uma poltica estadual articulada ao Plano Nacional de Habitao

PLANHAB, com potencial de descentralizao da aplicao desses recursos a
partir de um novo cenrio proposto no plano estadual de habitao, considerados
de forma articulada aos programas formulados pelos municpios, acarretando na
execuo integral do oramento.
Em 2006, o Municpio de Santos firmou convnio de cooperao tcnica com
o Governo do Estado, por meio da Secretaria Estadual de Habitao Programa
Estadual de Regularizao de Ncleos Habitacionais PROLAR, atualmente
denominado Programa Estadual de Regularizao de Ncleos Habitacionais - Cidade
Legal, institudo pelo decreto n. 52.052/2007.
O Programa Cidade Legal destina-se a prover auxlio a Municpios mediante
a
orientao
apoio
tcnico
nas
aes
municipais
de
regularizao
de
parcelamentos do solo e de ncleos habitacionais, pblicos ou privados, para fins

residenciais, localizadas em rea urbana ou de expanso urbana, assim definidas
por legislao municipal.
O Comit de Regularizao, criado pelo Programa Cidade Legal5, composto
por representantes dos seguintes rgos e entidades da Administrao Pblica
Estadual: Secretarias da Habitao e do Meio Ambiente; Companhias de Tecnologia
de Saneamento Ambiental CETESB e de Saneamento Bsico do Estado de So
Paulo - SABESP; e Departamento de guas e Energia Eltrica - DAEE.
Ainda na esfera estadual, foi aprovado atravs de Decreto, n 53.823 de
2008, o Fundo Garantidor Habitacional - FGH, esse dever articular-se ao Fundo
Paulista de Habitao de Interesse Social, ambos com Conselhos Gestores de
carter deliberativo.
O Fundo Garantidor Habitacional - FGH tem como objetivo estimular a
participao de empreendedores imobilirios e instituies financeiras a atuarem no
4
O Programa Santos Novos Tempos, coordenado pela Secretaria de Governo, est detalhado no
Diagnstico Habitacional Produto 2 do Contrato de elaborao do Plano Municipal de Habitao , e
no captulo que trata dos Programas Habitacionais.
5
O Diagnstico Habitacional, Produto 2 do Contrato de elaborao do Plano Municipal de Habitao
apresenta as informaes referentes a este Convnio.
10
mercado popular de imveis, funcionando como avalista para a aquisio

habitacional, provendo recursos para garantir risco de crdito e equalizar taxas de
juros, no mbito dos programas e aes da Poltica Estadual de Habitao de
Interesse Social.
Destaca-se que o aumento de investimentos e o maior protagonismo dos
governos locais dentro do novo arranjo institucional da poltica urbana e
habitacional, demandam que haja investimentos em capacitao administrativa e
desenvolvimento institucional do setor habitacional local.
Nesse sentido, em Santos no ano de 2005, foi implementado Programa de
Desenvolvimento Institucional, para melhoria da infra-estrutura administrativa e
capacitao de servidores por meio do curso Gerente de Cidades em parceria com
a FAAP, sob coordenao da COHAB-ST.
Paralelamente
aos
Planos
Habitacionais
elaborados
pelos
estados
municpios, o Governo Federal, atravs da Secretaria de Habitao do Ministrio

das Cidades, est elaborando o Plano Nacional de Habitao PLANHAB.
O processo de formulao do PLANHAB parte de uma abordagem dos
principais
temas
relacionados
questo
habitacional,
considerando
reconhecimento do contexto habitacional atual, os entraves, as potencialidades e os

cenrios possveis.
O PLANHAB assume como pressuposto que o problema da habitao deve
ser enfrentado considerando a diversidade de situaes que as necessidades
habitacionais demandam, seja em relao s caractersticas sociais e econmicas
da populao, da capacidade institucional do poder pblico, dos diferentes
processos de produo, das fontes de financiamento e subsdio, da questo
fundiria e urbana local ou da estruturao da cadeia produtiva da construo civil.
Particularmente em relao aos assentamentos precrios, a estratgia
proposta pelo PLANHAB considera a necessidade de criar condies para que haja
uma
gradativa
urbanizao
regularizao
dos
existentes,
bem
como,
viabilizao da produo de novas unidades habitacionais para reduo do dficit

acumulado.
Recentemente foi aprovada a Lei Federal n 11.977 de 7 de julho de 2009,
que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularizao
fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas. O objetivo do Programa
criar uma srie de mecanismos para produo, aquisio e reforma de unidades
11
habitacionais de interesse social6. A lei trata, tambm, de estabelecer conceitos e

procedimentos de mbito federal para a promoo da regularizao fundiria de
assentamentos urbanos, introduzindo novos instrumentos para a legalizao de
moradias urbanas.
6
Destinado a famlias que recebem at dez salrios mnimos, com subsdios de quase 100% para
famlias que ganham at 3 salrios mnimos por ms.
12
2.
ASPECTOS
RELEVANTES
HABITACIONAL DE SANTOS
DO
DIAGNSTICO
Neste captulo, encontram-se consubstanciadas as questes consideradas

relevantes para a elaborao do Plano, abordadas no Diagnstico Habitacional7.
2.1 Caracterizao do Municpio

Santos integra a Regio Metropolitana da Baixada Santista RMBS, com
rea total de 280,3 km, divididos em rea Insular e rea Continental (IBGE, in
Fundao SEADE, 2009)8. A rea Insular situa-se na Ilha de So Vicente que
dividida com o municpio de mesmo nome. A maior poro de seu territrio localizase no continente e est separada da poro insular pelo canal do esturio (figura
2.1).
Figura 2.1:
Municpio de Santos
Mogi das Cruzes

Santo Andr
Santos
rea Continental
Cubato
So Vicente
Bertioga
Santos
rea Insular
Guaruj
Fonte: Prefeitura Municipal de Santos, 2009.
De acordo com Censo Demogrfico realizado em 2000, a populao total do

Municpio era de 417.983 habitantes, dos quais 99,5% (415.747) residiam em rea
urbana e 2.236 ou 0,5% em rea rural (IBGE, 2000). importante ressaltar que o
IBGE considera como rea rural a rea Continental do Municpio de Santos. A
7
8
O Diagnstico Habitacional de Santos - Produto 2 encontra-se em anexo a este Plano.

O IGC - Instituto Geogrfico e Cartogrfico apresenta como rea atualizada do Municpio 271 km.
13
densidade demogrfica em 2000 era de 1.487,3 hab/km, sendo, portanto, um

Municpio altamente urbanizado: taxa de urbanizao 99,47% (PNUD, 2000).
A contagem populacional realizada em 2007 pelo IBGE estimou um total de
418.288 pessoas residentes no Municpio (IBGE Cidades, 2009).
Com relao ao acesso aos servios de saneamento bsico e infra-estrutura,
em 2000, 99,7% dos domiclios particulares permanentes estavam ligados rede
geral de abastecimento de gua; 94,4% eram atendidos por rede geral de esgoto
sanitrio e 99,6% eram atendidos por servio regular de coleta de lixo, na zona
urbana (IBGE 2000, in Fundao SEADE, 2009).
Anlise Intra-Urbana
No municpio de Santos, a organizao territorial apresenta ntidos contornos
scio-econmicos, com a diviso clara da cidade por renda. Nesta diviso, destacase a Zona Noroeste, a Zona dos Morros, e o centro da cidade enquanto lugar de
concentrao da populao de baixa renda. A regio da orla, por outro lado,
apresenta grande concentrao da populao com renda superior a 10 salrios
mnimos.
As favelas ocorrem sobre mangues e em terrenos invadidos na zona
noroeste, na zona dos morros, e os cortios foram implantados em sobrados
antigos na regio central, lugar de alta concentrao de servios e empregos do
setor tercirio, e com boa infra-estrutura urbana.
Aspectos Demogrficos e Scio-Econmicos do Municpio de Santos,

no contexto da RMBS
Santos, considerado o municpio plo da RMBS, concentra 27% da populao
regional. O conjunto formado por Santos, So Vicente, Guaruj, Praia Grande e
Cubato, detm 87% da populao da RMBS. Entretanto, Santos apresenta, desde
a dcada de 1950, taxa de crescimento populacional significativamente baixa.
Entre os municpios citados, os quatros primeiros apresentam intensa
conurbao, constituindo uma nica e extensa mancha urbana, bem como, as
maiores densidades demogrficas da RMBS. Junto a Cubato, formam um complexo
que inclui indstrias metalrgicas, petroqumicas, atividade porturia e um setor
tercirio avanado, sendo tambm servidos por importantes rodovias, como a
Imigrantes e a Anchieta.
Pode-se relacionar o baixo crescimento populacional de Santos a expanso
da mancha urbana para os outros municpios da regio metropolitana, devendo ser
14
lido como parte do mesmo processo de expanso dos municpios limtrofes que
apresentaram alto crescimento populacional no perodo de 1950 a 1980, formando
assim uma periferia regional.
2.2
Promoo Habitacional Pblica em Santos
A tabela a seguir mostra a distribuio do atendimento de parte da demanda

dos assentamentos subnormais, segundo as parcerias e os convnios firmados no
setor da habitao entre os trs entes federativos, includos aqui os convnios do
PAC.
Tabela 2.1:
Projeto
Parcerias e Convnios em Andamento entre Entes Federativos

para Promoo Habitacional no Municpio de Santos
N convnio
Dique/Pel II (ex PAC 218.842HBB)

88/07
Entes Federativos
Novas UHs
para famlias
a serem
removidas
480
UHs a serem
consolidadas
185
Projeto colocalizado
PMS
SH/CDHU
7.120.125,32
Total
investimentos
MCidades
11.944.788,00
24.299.449,86
5.234.536,54
Dique (Galeria)
177.956-81/05
23
117.000,00
390.000,00
507.000,00
Dique (Galeria)
195.394-65/06
17
58.690,00
292.500,00
351.190,00
Caneleira IV Dique/Benigno I
FNHIS 192.88205/06
320
340
11.584.439,38
8.872.500,00
20.456.939,38
Caneleira FNHIS 192.883Dique/Benigno II 19/06
360
309
13.218.436,03
9.067.500,00
22.285.936,03
Dique - PAC I
PAC 218.840(Etapas 1,2 e 3) 60/07
1.108
1.111
21.019.299,34
46.535.200,00
67.554.499,34
Sub Total
Dique Vila
Gilda
2.268
1.985
58.352.526,61
77.102.488,00
135.455.014,61
Favelas da Zona PAC 218.841Noroeste* - PAC 74/07

II (Etapas 1, 2, 3
e 4)
1.144
476
31.287.962,96
39.723.200,00
71.011.162,96
Sub Total
Favelas Zona
Noroeste
1.144
476
31.287.962,96
39.723.200,00
71.011.162,96
Estrado C
320
Estrado N
180
Sub Total
Estrado
500
Alemoa - PAC
898
135
Sub Total
Alemoa
898
135
TOTAL UHs
4.810
2.596
2.399.360,00
1.349.640,00
3.749.000,00
93.389.489,57
CDHU
2.399.360,00
CDHU
1.349.640,00
0,00
3.749.000,00
37.300.000,00
16.000.000,00
53.300.000,00
37.300.000,00
16.000.000,00
53.300.000,00
37.300.000,00
132.825.688,00 263.515.177,57
Fonte: PMS/COHAB-ST, 2009.

* Compreende as Favelas Vila dos Criadores, Jardim So Manoel e Butant.
distribuio
das
unidades
habitacionais
previstas
(com
aes
encaminhadas) na totalidade destes convnios e parcerias, por linha de atuao,

aponta que 35% (2.596) do total das 7.406 UHs previstas devero ser consolidadas
e 65% (4.810), correspondem produo de novas UHs.
15
Do total de novas UHs previstas, as 2.268 no Dique da Vila Gilda respondem

por 47%; as 1.144 nas Favelas da Zona Noroeste correspondem a 24%; as
unidades habitacionais no Estrado por 10% e as na Alemoa, por 19%.
Do total de 2.596 consolidaes previstas nestas parcerias e convnios, as
1.985 UHs do Dique da Vila Gilda respondem por 77%; as 476 das Favelas da Zona
Noroeste por 18% e as 135 na Alemoa por 5%.
A distribuio total dos recursos alocados para as intervenes nas 7.406
unidades habitacionais atravs dos convnios e parcerias listados na tabela acima
mostra que 35% dos recursos correspondem contrapartida da PMS, 14% do
Governo do Estado e 51% do Governo Federal.
H que se destacar que, por meio do convnio 214.886-24/06 entre o
Governo Federal e o Municipal (no listado na tabela acima, pois destinar os
recursos para obras de infra-estrutura de drenagem), as 42 UHs parcialmente
incendiadas na Alemoa foram recuperadas e sero removidas para novas UHs a
serem produzidas pela CDHU (j contabilizadas na produo habitacional da
Companhia), a fim de viabilizar a realizao de obras de macro drenagem na rea.
Aes Encaminhadas para Atendimento da Demanda Habitacional

dos Assentamentos Subnormais Caracterizados no PEMAS
O atendimento habitacional s famlias residentes nos oito assentamentos
caracterizados no Plano Estratgico Municipal para Assentamentos Subnormais PEMAS9, em funo das intervenes previstas, apia-se em aes encampadas
pelos trs entes federativos. No Governo Federal, atravs do Ministrio das
Cidades; no Governo do Estado, atravs da Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo CDHU e, no Governo Municipal,
atravs da Companhia de Habitao da Baixada Santista COHAB-ST, da
Secretaria Municipal de Planejamento SEPLAN, da Secretaria de Obras e Servios
Pblicos SEOSP - e da Secretaria de Governo SGO, no mbito do Departamento
da Defesa Civil. Dos oito assentamentos, cinco foram incorporados s aes
previstas no Programa de Acelerao do Crescimento PAC.
A tabela 2.2, que segue, sintetiza o atendimento j realizado e previsto da
demanda dos oito assentamentos subnormais caracterizados e hierarquizados no
PEMAS.
Em agosto de 2007, a COHAB-ST atualizou alguns dados do PEMAS elaborado em 2005, os quais por
sua vez foram atualizados no Diagnstico Habitacional, produto que antecedeu e subsidiou a elaborao
deste Plano, segundo dados fornecidos pela Prefeitura.
16
Tabela 2.2:
Atendimento Realizado e
Caracterizados no PEMAS
Encaminhado
J realizado
da
Demanda
Habitacional
dos
Produo de
novas UHs
Subnormais
Aes encaminhadas
Produo de novas UHs
Assentamento
Assentamentos
Consolidao
de UHs
Total j
produzido
Remoo na
mesma rea
Remoo fora
da rea
Total
Remoes
com previso
de produo
de UH
Total previsto
com aes
encaminhadas
Consolidao
de UHs
Total de UHs
Total de UHs
(j realizadas
ainda sem
e proviso
aes
encaminhada) encaminhadas
Total de
famlias do
assentamento
Dique da Vila Gilda*

Alemoa*
Vila dos Criadores*
Jardim So Manoel*
Butant*
665
44
0
0
0
119
0
0
0
0
784
44
0
0
0
172
572
0
220
0
2.096
326
268
509
147
2.268
898
268
729
147
1.985
135
0
476
0
4.253
1.033
268
1.205
147
5.037
1.077
268
1.205
147
SubTotal
assentamentos do
PEMAS incorporados
ao PAC
709
119
828
964
3.346
4.310
2.596
6.906
7.734
80
7.814
Vila Pantanal
Caneleira III
Santa Casa
260
0
90
0
0
0
260
0
90
473
0
75
0
0
0
473
0
75
0
0
0
473
0
75
733
0
165
743
733
743
165
SubTotal
assentamentos do
PEMAS no
incorporados ao PAC
350
350
548
548
548
898
743
1.641
1.059
119
1.178
1.512
3.346
4.858
2.596
7.454
8.632
823
9.455
TOTAL
Fonte: PMS/COHAB-ST, 2009.

* Assentamentos abrangidos nas aes do PAC.
17
80
5.037
1.157
268
1.205
147
2.2.1 Atuao Pblica na Instncia Estadual de Governo

Na esfera de atuao do Governo Estadual, o setor de habitao tratado
no mbito da Secretaria da Habitao qual est vinculada a Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo CDHU,
responsvel pela promoo de habitao (agente executor e operador da poltica
habitacional) e de desenvolvimento urbano no Estado.
A promoo habitacional realizada e prevista em Santos pelo Governo do
Estado, atravs de aes e programas implementados pela CDHU, so: PAC/BID
(atuao em cortios); Programa Parceria com Associaes; Programa Habitacional
de Integrao PHAI (servidores pblicos); Programa Parceria com Municpios;
Programa de Atuao em Favelas e reas de Risco; Programa Reassentamento
Habitacional e Programa Cidade Legal.
Tabela 2.3:
Promoo Habitacional Realizada, em Andamento e Prevista

pela CDHU no Municpio de Santos
Empreendimento
SANTOS (CRUZEIRO DO SUL II)
Localizao
Programa
Zona dos Morros Aquisio de Moradias
SANTOS- 009/07 (1)
--
Programa Habitacional de
Integrao - Servidores Pblicos
SANTOS - SERV. 29/06/06 (1)
--
Integrao - Servidores Pblicos
SANTOS - VILA DIGNIDADE
--
Produo Direta
SANTOS L (Rua So Francisco II)

SANTOS M (XV)
SANTOS O - JD. SO MANUEL II (PAC/CEF)
SANTOS P - VILA ALEMOA (PAC/CEF)
SANTOS R (PAC/CEF)
Zona Leste
-Zona Noroeste
Zona Noroeste
Zona Noroeste
Programa Atuao em Cortios
Total de
UHs
160
4
60
24
100
Reassentamento Habitacional
200
166
Zona dos Morros Reassentamento Habitacional
Sub Total UHs Previstas (Compromissos)
572
135
360
1781
SANTOS C (ESTRADAO)*
Zona Noroeste
Parceria Municpios
320
SANTOS N (ESTRADAO)*
Zona Noroeste
Parceria Municpios
180
SANTOS (1)
SANTOS (1)
SANTOS (1)
-Zona Leste
--
Secretaria de Segurana Pblica

SP
39
Integrao - Servidor Pblico
SANTOS - R. VANGUARDA - CONDOMNIO

RESIDENCIAL VANGUARDA
Zona Leste
Parceria Associaes e
Cooperativas
113
SANTOS D (V. PANTANAL) - GOVERNADOR

MARIO COVAS JUNIOR*
Zona Noroeste
Atuao em Favelas e reas de

Risco
260
SANTOS F- CONDOMNIO EDIFCIO VITRIA
Zona Leste
SANTOS G (BS-ST05V)
Zona dos Morros
Ncleo Habitacional por

Empreitada
SANTOS H (RUA AMADOR BUENO III)RESIDENCIAL JARDIM PAQUET
Zona Leste
SANTOS B - CONJUNTO MORRO DO ILHU

ALTO*
Zona Noroeste
SH4
42
18
160
37
16
504
Sub Total UHs Entregues
1.698
TOTAL
3.479
Fonte: CDHU, site acessado em 10/03/09 (http://www.habitacao.sp.gov.br/saiba-como-funciona-acdhu/producao/producao-habitacional.asp?Pag=producao-habitacional&DestHab=1&municpio

=651&
Nome=SANTOS); CDHU/ Gerncia de Gesto da Informao (GGI)/Diretoria de Planejamento e Fomento
(SSI), junho 2009
*Empreendimento realizados em parceria com o Municpio
(1)
Modalidade Carta de Crdito
18
Ao longo da atuao da CDHU10 em Santos, foram comercializadas 1.698

unidades habitacionais e outras 1.781 UHs esto previstas, o que totaliza 3.479
unidades habitacionais, conforme apresentado na tabela 2.3 supra.
Em vrios empreendimentos da CDHU existe parceria com a COHAB-ST,
cabendo COHAB-ST a proviso de infra-estrutura e CDHU a construo. Com
relao titularidade das unidades habitacionais, ainda devero ser regularizadas.
2.2.2 Atuao Pblica na Instncia Municipal de Governo

Na esfera municipal, a promoo habitacional pblica e as aes previstas
so realizadas: pela Companhia de Habitao da Baixada Santista COHAB
SANTISTA, pela ao de regularizao fundiria, pelo Programa Alegra Centro
Habitao e pelo Programa Santos Novos Tempos, alm de mencionar outros, como
o Programa de Locao Social, que hoje se aplica no Programa de Repblica dos
Idosos, coordenado pela Secretaria de Assistncia Social.
Na esfera do Governo Municipal, as aes no setor habitacional esto
voltadas a regularizao fundiria, revitalizao e desenvolvimento da regio
central histrica com solues habitacionais e intervenes em cortios, produo
de novas unidades habitacionais, melhoria de UHs (consolidao), produo de
lotes urbanizados, interveno em reas de risco e degradadas, urbanizao de
assentamentos, promoo de locao social e alojamento temporrio (a tabela 2.7
apresentar a sntese dos programas habitacionais e linhas de atuao no municpio
de Santos).
A COHAB-ST possui importante produo no Municpio entre 1965 a 1992,
totalizando 3.147 unidades produzidas, entre lotes urbanizados (33%) e produo
de novas unidades habitacionais (67%), conforme apresenta a tabela 2.4.
Tabela 2.4:
Empreendimentos Promovidos pela COHAB-ST no Municpio de

Santos, de 1965 a 1992
Areia Branca
Zona Noroeste
Tipo de unidade
produzida
lote urbanizado
Jardim Castelo I
Zona Noroeste
casa
Empreendimento
Localizao
N de unidades
produzidas
1.053
Fonte de
recursos
municipal
636
SFH
C.R. Dale Coutinho
Zona Noroeste
apartamento
1.200
SFH
C.R. Valongo
Zona Noroeste
apartamento
48
SFH
Jardim Castelo II
Zona Noroeste
casas
80
SFH
Jardim Rdio Clube
Zona Noroeste
casas
130
SFH
TOTAL
3.147
Fonte: COHAB-ST (www.cohabsantista.com.br), acesso em maro de 2009.
10
A atuao da CDHU no municpio de Santos ocorreu a partir de 1995.
19
Aps a extino do BNH, a Companhia passou a atuar como rgo gestor do

Fundo de Incentivo Construo de Habitao Popular FINCOHAP11, utilizando-se
dos recursos oramentrios do municpio de Santos.
Tabela 2.5:
Projetos Habitacionais Realizados no Municpio de Santos pela

COHAB-ST, de 1992 a 2006
Projeto
Localizao
Tipo de unidade
produzida
N de unidades
produzidas
Fonte de recursos
Caneleira I (Vila Esperana I)
Zona Noroeste
casa
122
FINCOHAP
Caneleira II (Vila Ayrton Senna)
Zona Noroeste
lote urbanizado
100
FINCOHAP
Dique da Vila Gilda
Zona Noroeste
casa
665
FINCOHAP e Unio
Joo de Barro
Zona Noroeste
casa
24
FINCOHAP
Morro do Ilhu Alto*
Zona Noroeste
apartamento
504
FINCOHAP e CDHU/SP
Morro do Ilhu Baixo
Zona Noroeste
lote urbanizado
498
FINCOHAP
Morro do Jos Menino
Zona dos Morros
lote urbanizado
48
FINCOHAP
Vila Alemoa
Zona Noroeste
casa
44
FINCOHAP
Vila Nossa Sra. Aparecida
Zona Noroeste
urbanizao
15
FINCOHAP
Vila Pantanal Fase I (Conj

Habitacional Mrio Covas Jr)*
Zona Noroeste
apartamento
260
FINCOHAP e CDHU/SP
Vila Pel
Zona Noroeste
lote urbanizado
311
FINCOHAP
Vila Progresso
Zona dos Morros
casa
40
FINCOHAP
Vila Santa Casa
Zona Leste
alojamento
21
FINCOHAP
Vila Santa Casa
Zona Leste
apartamento
78
FINCOHAP
Vila Vitria
Zona de Morros
lote urbanizado
96
FINCOHAP
Vila Alemoa
Zona Noroeste
alojamento
30
FINCOHAP
Vila Pantanal
Zona Noroeste
alojamento
29
FINCOHAP
TOTAL
2.121
Fonte: COHAB-ST (www.cohabsantista.com.br), acesso em maro de 2009.

*Unidades habitacionais contabilizadas na produo habitacional da CDHU.
Regularizao Fundiria
A regularizao fundiria em andamento, de competncia da PMS atravs da
SEPLAN e da COHAB-ST, abrange aes de ordem tcnica e jurdica em 28 reas,
atendendo cerca de 7.721 unidades habitacionais, sendo 11,4% no continente,
62,2% na zona noroeste, 23,8% na zona dos morros e 2,5% na zona leste da rea
insular, conforme tabela 2.6. O governo do Estado dever apoiar a regularizao
fundiria de 22 destas reas, atravs do Programa Cidade Legal.
Vale ressaltar que apenas os Conjuntos Habitacionais Dale Coutinho e
Jardim Castelo, ambos produzidos pela COHAB-ST na primeira fase de sua atuao
no municpio (entre os anos 1965 e 1992), esto regularizados, totalizando 1.916
UHs, segundo a PMS.
11
O FINCOHAP foi institudo atravs da Lei Municipal 810/1991 e regulamentado pelo Decreto Municipal
1759/1992.
20
Tabela 2.6:
Regularizao Fundiria em Andamento pela COHAB-ST e pela

PMS, por Zona, no Municpio de Santos
Localizao
rea
rgo
responsvel
UHs a serem
atendidas
Absoluto
rea Continental
Caruara*
SEPLAN
830
Monte Cabro*
SEPLAN
53
Jardim So Manoel (loteamento)*
SEPLAN
883
476
Vila Residencial Sabo*
SEPLAN
48
Ilhu Baixo*
COHAB
498
Conj Habitacional Vila Ayrton Senna*
COHAB
100
Sub Total rea Continental
Zona Noroeste
Conj Habitacional Vila Esperana*
COHAB
122
Vila Pel
COHAB
311
Vila Pantanal
COHAB
260
Dique Vila Gilda e Vila Telma*
COHAB
2.769
Jardim Rdio Clube*
COHAB
130
Castelo (Joo de Barro)
COHAB
24
Flamnio Levy*
COHAB
63
Morro Bela Vista (I e II)*
SEPLAN
4.801
109
Morro do Pacheco*
SEPLAN
362
Santa Maria Gleba 1*
SEPLAN
252
Santa Maria Gleba 2*(1)
SEPLAN
72
Torquato Dias*
SEPLAN
114
Vila Progresso*
SEPLAN
413
Morro Jos Menino - PMS*
SEPLAN
291
Morro Jos Menino - Santa Casa
SEPLAN
37
Conj Habitacional Vila Vitria*
COHAB
93
Torquato Dias II*
SEPLAN
60
Vila Tema (Vila Progresso)
COHAB
38
Vila Santa Casa
COHAB
1.841
90
Clvis Galvo de Moura Lacerda*
SEPLAN
84
Caminho Dna. Adelaide*
SEPLAN
Sub Total Zona Noroeste
Zona dos Morros
Sub Total Zona dos Morros

Zona Leste
Sub Total Zona Leste

TOTAL PARCIAL DE UNIDADES
11,4
62,2
23,8
22
196
2,5
7.721
100
Fonte: SEPLAN/PMS; COHAB-ST, 2009

* reas cadastradas no Programa Cidade Legal, do Governo do Estado, para apoio regularizao
fundiria em andamento pelo municpio
(1) Estimativa com base em densidade comparada
Programa de Reabilitao do Uso Residencial na Regio Central

Histrica de Santos Alegra Centro_Habitao
O Programa de Reabilitao do Uso Residencial na Regio Central Histrica
de Santos Alegra Centro_Habitao, com Minuta de Lei em processo de discusso
na Cmara Municipal, define condies mnimas de habitabilidade e de segurana
dos imveis, fixando normas, padres e incentivos fiscais que devero viabilizar a
implementao do programa.
21
Programa de Desenvolvimento Estratgico de Santos e InfraEstrutura Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros
Santos Novos Tempos
Diversas aes do Programa de Desenvolvimento Estratgico de Santos e
Infra-Estrutura Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros Programa
Santos Novos Tempos, da PMS, foram incorporadas a convnios com o PAC e
FNHIS, de acordo com informaes obtidas junto Secretaria de Governo e
COHAB-ST.
O programa, estruturado a partir do contexto metropolitano da Baixada
Santista e balizado pela importncia do Porto de Santos enquanto elemento
articulador, integrador e polarizador de investimentos na regio, tm a finalidade
de promover condies de insero do Municpio em processo de desenvolvimento
econmico regional sustentvel, com aes voltadas prioritariamente para melhoria
da
qualidade
ambiental
recuperao
de
reas
degradadas,
com
aes
combinadas, para equacionar os problemas de infra-estrutura urbana, relacionados

macro drenagem da regio e tambm equacionarem as carncias sociais
existentes.
Para o Programa Santos Novos Tempos esto previstos recursos financiados
pelo Banco Mundial no montante de US$ 44 milhes cuja verba foi aprovada pelo
Banco em dezembro de 2008 -, o correspondente a 50% do oramento total de
US$ 88 milhes para o Programa. O restante dever ser composto principalmente
por recursos provenientes do PAC e das parcerias deste com os Governos Municipal
e Estadual (PMS, 2008; Jornal Baixada Santista, 2008).
O
Programa
componentes:
Santos
Novos
Desenvolvimento
Tempos
Econmico
composto
Institucional;
pelos
seguintes
Requalificao
Integrao Profissional; Recuperao Urbana e Scio-ambiental; e Gerenciamento

do Programa. O Programa consta consubstanciado no Captulo 5.
As aes do Programa esto articuladas ao Programa de Acelerao do
Crescimento, do Governo Federal. Diversos estudos e anlises foram realizados, e
recentemente aprovados pelos rgos tcnicos da Secretaria do Tesouro Nacional,
para implementao do Programa e para servirem de subsdios negociao e
assinatura do Acordo de Emprstimo da PMS junto ao Banco Mundial/BIRD.
2.2.3 Sntese dos Programas Habitacionais e Linhas de Atuao

A tabela que se segue mostra os diversos programas implementados e em
implementao no municpio, articulando aes de urbanizao de assentamentos,
22
regularizao fundiria, produo e melhoria de unidades habitacionais, nos nveis

de Governo Municipal, Estadual e Federal.
Tabela 2.7:
Sntese dos Programas Habitacionais e Linhas de Atuao no

Municpio de Santos
Ente Federativo
Programa
Programa de Acelerao do Crescimento - PAC e

Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS
Linha de Atuao
Infra-estrutura urbana e social
Saneamento (esgotamento sanitrio em
assentamentos)
Habitao (ubanizao de assentamentos, produo e
melhoria de UHs, Plano Municipal de Habitao)
Ex HBB - urbanizao integrada da Vila Pel e favela
do Dique da Vila Gilda
Infra-estrutura urbana
Governo
Federal
Emenda Parlamentar - Oramento Geral da Unio Melhorias de UHs

OGU
Urbanizao integrada
Programa de Arrendamento Residencial (PAR/CEF)
Produo de UHs
Programa Crdito Solidrio
Crdito para produo de UHs
Programa Habitacional de Integrao (CDHU)
Carta de crdito/subsdios para aquisio de UHs
Aquisio de Moradias
Compra de UHs
Programa de Reassentamento Habitacional (CDHU) Produo de UHs e Consolidao de UHs existentes
Governo
Estadual
(SH/CDHU)
Parceria Municpios (CDHU)
Produo de UHs
Programa de Atuao em Cortios (CDHU/BID)

Parceria Associaes e Cooperativas (CDHU)
Requalificao e produo de UHs

Complemento de crdito para produo de UHs
Atuao em Favelas e reas de Risco (CDHU)
Produo de UHs
Ncleo Habitacional por Empreitada (CDHU)
Produo de UHs
SH4 (CDHU)
Produo de UHs
SSPSP (CDHU)
Concesso de carta de crdito
Programa Cidade Legal (SH)
Apoio tcnico para regularizao fundiria

Produo de lote urbanizado
Produo de UHs
Ao Municipal em Habitao
Melhoria de UHs (consolidao)

Urbanizao de assentamentos
Locao social
Alojamento
Governo
Municipal/
COHAB-ST
Programa de Regularizao Fundiria (COHAB-ST e Regularizao fundiria

SEPLAN)
Programa Alegra Centro_Habitao (PL)
Revitalizao e adequao de infra-estrutura das UHs
Substituio de moradias subnormais com proviso
habitacional
Urbanizao
Programa Santos Novos Tempos
Interveno em reas de risco e degradadas

(melhorias e implantao de infra-estrutura de macro
drenagem, conteno e adequao das ocupaes em
situao de risco)
Fontes: Ministrio das Cidades; Secretaria da Habitao/CDHU; PMS, 2009.
H que se salientar, aqui, a importncia do fortalecimento de aes intersetoriais articuladas a fim de que o equacionamento da questo habitacional no se
d de forma isolada, mas sim, integrada a outras polticas, como a ambiental, a
social e a de sade, face s carncias sociais do municpio e os impactos ambientais
de risco sade pblica decorrentes da ocupao e degradao de reas
ambientalmente frgeis.
23
2.3
Caracterizao das Necessidades Habitacionais do Municpio de

Santos
2.3.1 Consideraes Metodolgicas

A
metodologia
de
anlise
das
necessidades
habitacionais
adotada
contemplou as diferentes situaes de carncias referentes moradia, sendo capaz

de organizar e evidenciar a diversidade e complexidade desta gama de situaes.
Para tanto, ultrapassa a noo mais imediata de necessidade habitacional enquanto
sinnimo de novas habitaes, considerando tambm as situaes que demandam
apenas regularizao fundiria, reforma ou ampliao do domiclio, e urbanizao
de assentamentos precrios.
A metodologia desenvolvida pela Fundao Joo Pinheiro para estimativa do
dficit utilizada como referncia principal, por considerar a complexidade da
questo habitacional, detalhada no Diagnstico Produto 2 e apresentada neste
captulo.
Adotaram-se, tambm, dois conceitos que identificam territorialmente as
necessidades de atendimento habitacional, so eles: os conceitos de demanda
dispersa e nucleada. Como Demanda Nucleada entende-se as necessidades
habitacionais vinculadas aos assentamentos precrios como favelas, palafitas,
loteamentos irregulares e outras formas de ocupaes que constituam conjuntos
bem definidos e identificveis no territrio. Estas situaes de elevada precariedade
constituem objeto prioritrio para atendimento no Municpio pelo setor pblico. A
Demanda Dispersa aquela que no apresenta ntidas delimitaes territoriais,
sendo, porm parte significativa das necessidades habitacionais. Os principais
componentes desta demanda so as famlias que dividem uma mesma habitao
com outra famlia (famlias conviventes)12 e as famlias cujo gasto com aluguel
excessivamente alto em relao receita familiar.
A Metodologia da Fundao Joo Pinheiro
A metodologia desenvolvida pela FJP classifica as diferentes situaes de
necessidades habitacionais em dois grupos: Dficit Habitacional Quantitativo13,
12
A metodologia de levantamento e tratamento do dado referente sua contabilizao no dficit
habitacional est sendo revista pelo Governo Federal.
13
O Dficit Habitacional Quantitativo composto por Famlias Conviventes: so constitudas por, no
mnimo, duas pessoas ligadas por lao de parentesco, dependncia domstica ou normas de
convivncia, e que residem no mesmo domiclio com outra famlia denominada principal; Cmodos:
domiclios particulares compostos por um ou mais aposentos localizados em casa de cmodo, cortio,
cabea-de-porco, etc; Domiclios Improvisados: locais construdos sem fins residenciais e que servem
como moradia; nus Excessivo com Aluguel: famlias urbanas, com renda familiar de at 3 s.m. e que
despendem mais de 30% de sua renda com aluguel; Domiclios Rsticos: no apresentam paredes de
alvenaria ou madeira aparelhada, o que resulta em desconforto para seus moradores e risco de
contaminao por doenas.
24
que abrange as situaes que demandam a construo de novas moradias, e

Inadequao Habitacional14, no qual so enquadradas as situaes que no
necessitam de novas moradias, demandando apenas reformas, regularizao, e
ampliao da moradia. As informaes sistematizadas pela FJP, tomam como fonte
de dados primria Censo Demogrfico 2000. Cabe ressaltar, no entanto, que a
informao referente ao nus Excessivo com Aluguel no fornecida pela FJP para
o nvel municipal, uma vez que tal informao no foi levantada pelo Censo
Demogrfico do IBGE.
2.3.2
Demanda Dispersa, Segundo Dados da

Pinheiro/ IBGE Censo Demogrfico 2000
Fundao
Joo
Dficit Habitacional Bsico - DHB

A Fundao Joo Pinheiro- FJP- levantou, com base nos dados do IBGE, a
necessidade de 12.115 novas moradias para o municpio de Santos esta
demanda denominada pela Fundao de Dficit Habitacional Bsico - DHB. Este
Dficit se concentra basicamente na rea insular, caracterizada pelo IBGE (2000)
como rea urbana (tabela 2.8). Para efeito de clculo, este diagnstico no ir
considerar a totalidade desta quantificao, uma vez que sero subtrados os
domiclios rsticos dado que apresenta ntida subestimao. Outra subtrao a
ser realizada se refere s famlias localizadas no interior dos Setores Censitrios
Subnormais sero contabilizadas no item referente Demanda Nucleada.
Destaca-se que a FJP no contabiliza, no DHB, a necessidade de novas
moradias em funo das remoes nos assentamentos precrios. Esta tambm ser
calculada com base em dados da PMS e COHAB-ST em item reservado Demanda
Nucleada.
Cabe destacar que o IBGE (2000) identificou 16.995 domiclios vagos em
Santos, nmero que excede a necessidade de novos domiclios segundo FJP. Esse
dado demandaria estudo especfico para localizao e caracterizao dos imveis,
de maneira a possibilitar serem considerados nas formas de atendimento da
demanda.
14
A Inadequao Habitacional composta por Adensamento Excessivo: domiclio apresenta um

nmero mdio de moradores superior a trs por dormitrio;Domiclios sem Banheiro;Inadequao
Fundiria: refere-se aos casos em que pelo menos um dos moradores do domiclio tem a propriedade da
moradia, mas no possui a propriedade, total ou parcial, do terreno ou a frao ideal de terreno (no
caso de apartamento) em que ela se localiza; Carncia de Infra-estrutura: domiclios que no dispem
de ao menos um dos seguintes servios bsicos: iluminao eltrica, rede geral de abastecimento de
gua com canalizao interna, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica e coleta de lixo.
25
Pela metodologia da FJP, a necessidade de novas moradias composta

principalmente pela Coabitao Familiar, classificao que agrega as situaes de
Famlias Conviventes (76,1% do DHB) e Cmodos (21,46% do DHB).
Tabela 2.8:
Estimativa dos Componentes do Dficit Habitacional Bsico no

Municpio de Santos 2000 Fonte FJP/IBGE
COABITAO FAMILIAR
Famlias
Conviventes
Cmodos
Domiclios
Improvisados
Total Urbano Rural
Total
Urbano Rural
Total
Urbano Rural
9.312
89
2.601
2.601
226
178
48
9.221
Fonte: Fundao Joo Pinheiro, 2004. IBGE, Censo Demogrfico, 2000.
Parte
da
Coabitao
Familiar
se
Domiclios
Rsticos
encontra
Total
Urbano Rural
67
nos
67
setores
censitrios
denominados pelo IBGE como subnormais, onde se localizam 708 famlias

conviventes e 11 famlias moradoras em cmodos. Estas sero subtradas do Dficit
Quantitativo para evitar a dupla contagem das famlias, pois os setores subnormais
se sobrepem territorialmente Demanda Nucleada, cujas quantificaes sero
realizadas no prximo item. Assim, ser considerado, para efeito do Dficit
Quantitativo, a coabitao familiar fora dos setores subnormais, que correspondem
a 8.513 famlias conviventes e 2.590 famlias moradoras em cmodos, conforme
tabela a seguir.
Tabela 2.9:
Coabitao Familiar - Classificao

Censitrio Fonte FJP/IBGE
por
Tipo
de
Situao
Em Setores
Subnormais
Fora dos
Setores
Subnormais
TOTAL
Famlias Conviventes
708
8.513
9.221
Famlias moradoras em Cmodos
11
2.590
2.601
TOTAL Coabitao Familiar
719
11.103
11.822
Setor
H ainda outra adequao a ser realizada, referente s famlias conviventes

que no devem ser consideradas como dficit habitacional. Com base em pesquisas
realizadas em outros municpios brasileiros e nos estados da Federao, ser
considerado o ndice de 65% de famlias conviventes que constitui dficit
26
habitacional15, o que diminui a quantidade de famlias conviventes que compe

dficit
para
5.533
(65%
de
8.513
famlias
conviventes
fora
de
setores
subnormais).
Inadequao Habitacional Segundo a FJP

As informaes referentes Inadequao Habitacional segundo a FJP sero
utilizadas apenas parcialmente, uma vez que as informaes referentes
inadequao fundiria e carncia de infra-estrutura esto significativamente subdimensionadas pelos dados do Censo 2000. Para estes quesitos, sero utilizadas
informaes da Prefeitura Municipal de Santos, por serem mais atualizadas e
aprofundadas.
Em Santos, as situaes de inadequao habitacional, segundo dados do
Censo 2000 do IBGE e sistematizadas pela FJP, apresentam os seguintes nmeros:
Tabela 2.10: Inadequao dos Domiclios Urbanos no Municpio de Santos,
segundo a Fundao Joo Pinheiro - FJP 2000
Inadequao
Fundiria*
% dos
Absoluto
domiclios
urbanos
7.197
5,52
Adensamento
Excessivo
% dos
Absoluto
domiclios
urbanos
4.900
3,76
Domiclios Sem
Banheiro
% dos
Absoluto
domiclios
urbanos
1.274
0,98
Carncia de InfraEstrutura*
% dos
Absoluto
domiclios
urbanos
6.712
5,15

Nota: *Estes dados sero utilizado apenas como referncia. Os nmeros a serem contabilizados na
demanda de inadequao sero provenientes de informaes fornecidas pela Prefeitura Municipal de
Santos.
Sero utilizadas na quantificao das Inadequaes apenas as informaes

fornecidas pela FJP referente Adensamento Excessivo e Domiclio sem Banheiro,
para as demais situaes Inadequao Fundiria e Carncia de Infra-Estruturasero consideradas apenas os dados da PMS, para a Demanda Nucleada.
Poder haver alguma sobreposio de informao dos domiclios sem
banheiro que estejam localizados em imveis a serem removidos. No entanto, no
possvel estimar esse nmero, adotaremos, portanto, os nmeros fornecidos pelo
IBGE na ntegra.
15
A primeira pesquisa, realizada pela Universidade Estadual Norte Fluminense (UENF) e IBGE em 2006,
no municpio de Campo de Goytacazes, levantou que 64% das famlias conviventes deve ser considerada
dficit habitacional. O mesmo tema foi abordado na Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) nos
municpios da Regio Metropolitana de Belo Horizonte, para os quais levantou-se que 67,4% das famlias
conviventes constitua dficit habitacional. Finalmente, a PNAD 2007 incluiu a questo em sua pesquisa,
o que possibilitou a leitura desta situao para todos os estados da federao; para o Estado de So
Paulo, levantou-se que 61,7% das famlias conviventes constituam dficit habitacional. Informaes
mais detalhadas destas pesquisas encontram-se nas publicaes da FJP, Dficit Habitacional no Brasil,
edies 2005, 2006 e 2007.
27
2.3.3 Aglomerados Precrios

Santos e COHAB-ST
Segundo
Prefeitura
Municipal
de
Parte significativa dos aglomerados precrios de Santos foram identificados

pela Prefeitura e tiveram suas reas demarcadas como Zonas Especiais de
Interesse Social. Constata-se que as
ZEIS
contemplam
grande parte dos
aglomerados precrios identificados pelo IBGE e CEM/CEBRAP, incluindo muitas

outras reas no identificadas por estas instituies, sobretudo na regio dos
morros. Faz-se necessrio aprofundar estudos sobre os aglomerados precrios no
demarcados como ZEIS, que foram identificados, por meio de anlise de foto area,
para este diagnstico.
Necessidade
Precrios
de
Regularizao
Fundiria
nos
Assentamentos
A questo da regularizao fundiria perpassa todos os assentamentos

precrios do Municpio de Santos. Dessa forma, o clculo da necessidade de
regularizao fundiria ir considerar a totalidade dos domiclios que iro
permanecer nos assentamentos (total de UHs do ncleo subtrada a necessidade de
remoes).
Tabela 2.11: Assentamentos Precrios - Necessidade de Regularizao
Fundiria
X
Z(X-Y)
N Total de
famlias
UHs a serem
removidas
UHs a serem
regularizadas
GRUPO A. PAC
7.814
4.390
3.424
GRUPO B. Assentamentos em
processo de regularizao
6.028
548
5.480
GRUPO C. Demais Assentamentos
3.420
609
2.811
17.262
5.547
11.715
Assentamentos
TOTAL
Fonte: PMS e COHAB-ST, 2009.

Elaborao: Sociedade Cooperativa Integra, 2009.
28
Tabela 2.12: Assentamentos Precrios Situao Atual da Regularizao

Fundiria
X
W(X+Y)
Em processo de
regularizao
Em processo de
regularizao
Cidade Legal
Sem ao em
andamento
Total de
unidades a
serem
regularizadas
GRUPO A. PAC
2.769
2.769
655
3.424
GRUPO B. Assentamentos
em processo de
regularizao
5.480
3.653
5.480
2.800
2.800
8.249
6.422
3.466
11.715
Assentamentos
GRUPO C. Demais
Assentamentos
TOTAL

Elaborao: Sociedade Cooperativa Integra, 2009.
Estima-se a necessidade de regularizao de 11.715 unidades habitacionais.

Deste universo, 8.249 esto em processo de regularizao fundiria, dos quais
6.422 fazem parte do convnio com o Governo do Estado de So Paulo para
regularizao fundiria, denominado Cidade Legal. Foram identificados ainda 3.466
domiclios pertencentes a ncleos que no so objeto, atualmente, de regularizao
fundiria.
Sntese das Necessidades Habitacionais Referentes Demanda

Nucleada
No total, foram identificados 62 assentamentos precrios no municpio de
Santos, que abrigam uma populao prxima a 17.262 famlias.
Tabela 2.13: Necessidade de Urbanizao Simples

Consolidao dos Assentamentos
Assentamento
GRUPO A. PAC
GRUPO C. Demais
Assentamentos
TOTAL
Complexa
Urbanizao
simples
Urbanizao
complexa
Total de UHs a
serem
consolidadas
302
2.294
2.596
2.468
244
2.712
1.722
800
2.511
4.492
3.338
7.830
para

Elaborao: Sociedade Cooperativa Integra
29
Tabela 2.14: Necessidade de Remoes de UHs

Assentamento
Remoes para
mesma rea
Remoes para
outra rea
Total de
remoes
964
3.426
4.390
548
548
280
329
609
1.792
3.755
5.547
GRUPO A. PAC
GRUPO C. Demais
Assentamentos
TOTAL

Elaborao: Sociedade Cooperativa Integra.
2.3.4 Sntese das Necessidades Habitacionais

Santos
no
Municpio
de
Nos itens anteriores, a demanda foi classificada em Nucleada e Dispersa.

Para a sntese das informaes, as necessidades habitacionais sero consideradas,
ainda, enquanto Dficit Quantitativo e Inadequao Habitacional, de forma a
facilitar os clculos de encaminhamento da demanda.
Dficit Quantitativo
A necessidade de novas moradias referente Demanda Nucleada
composta pela necessidade de remoes. Quanto Demanda Dispersa, necessitam
de novas moradias as famlias conviventes, moradoras em cmodos e domiclios
improvisados. Estima-se a necessidade de 16.876 novas moradias, resultado das
seguintes quantificaes:
Tabela 2.15: Sntese da Necessidade de Novas Moradias no Municpio de

Santos
Tipo de
Demanda
Demanda
Nucleada
Demanda
Dispersa
Total
Situao
Famlias
(A) Domiclios a serem

removidos
5.547
(B) Famlias Conviventes fora

dos setores subnormais
8.513
(C) Famlias moradoras em

cmodos fora dos setores
subnormais
2.590
(D) Famlias moradoras em

Domiclios Improvisados
226
Fonte de dados
Levantamento PMS, CDHU e
estimativas realizadas para este
diagnstico
FJP (IBGE 2000)
16.876
30
Inadequao Habitacional
A inadequao habitacional composta, no caso da Demanda Nucleada, pela
necessidade de urbanizao (simples e complexa) e regularizao fundiria. Quanto
Demanda Dispersa, foram consideradas as situaes dos domiclios sem banheiro
e
adensamento
excessivo.
Compe
demanda
referente
Inadequao
Habitacional:
Tabela 2.16: Sntese das Situaes de Inadequao no Municpio de Santos

Tipo de Demanda
Demanda Nucleada
Situao
Famlias
Urbanizao Simples
4.492
Urbanizao Complexa
3.338
11.715
Domiclios Sem Banheiro
1.274
Adensamento Excessivo
4.900
Demanda Dispersa
Fonte de Dados
Levantamento PMS,
CDHU e estimativas
realizadas para este
diagnstico
FJP/Censo Demogrfico
IBGE 2000
FJP/Censo Demogrfico
IBGE 2000
31
3.
PRINCPIOS, OBJETIVOS GERAL E ESPECFICOS E

DIRETRIZES DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE
SANTOS
PRINCPIOS
So princpios do Plano de Habitao de Santos, em consonncia com os
definidos pela Poltica Nacional de Habitao (Ministrio das Cidades 2004):
Garantir o direito universal moradia digna: o direito moradia
como direito e vetor de incluso social garantindo padro mnimo de habitabilidade,

infra-estrutura,
saneamento
ambiental,
mobilidade,
transporte
coletivo,
equipamentos, servios urbanos e sociais;

Funo
social
da
propriedade
urbana:
buscar
implementar
instrumentos de reforma urbana a fim de possibilitar melhor ordenamento e maior

controle do uso do solo, de forma a combater a reteno especulativa e garantir
acesso terra urbanizada;
Considerar a questo habitacional como uma poltica de Estado:
implementar a poltica municipal de forma articulada s demais esferas de poder,

devendo ser, ainda, uma poltica pactuada com a sociedade e que extrapole um s
governo;
Gesto democrtica e participativa da poltica habitacional:
participao dos diferentes segmentos da sociedade, possibilitando controle social e

transparncia;
Articulao
das
aes
de
habitao
poltica
urbana:
considerando, de modo integrado, as demais polticas sociais e ambientais.
OBJETIVO GERAL
Criar e aprimorar as condies adequadas para a promoo da Poltica
Municipal de Habitao, a fim de que seus objetivos e diretrizes sejam atingidos;

Articular a Poltica Municipal de Habitao ao Sistema Nacional de
Habitao de Interesse Social SNHIS.
OBJETIVOS ESPECFICOS
So as questes que o plano se destina a equacionar, visando alcanar os
objetivos gerais. Esto relacionadas a dois eixos temticos de acesso habitao
e a terra, e de gesto da Poltica Municipal:
- Acesso terra e habitao
32
1)
Viabilizar o atendimento e o controle do dficit habitacional no
municpio;
2)
Promover o atendimento das situaes de inadequao habitacional;
3)
Articular, atravs dos programas previstos no Plano Nacional de
Habitao e programas do Gov. Estadual, recursos e meios para o atendimento da

demanda habitacional;
4)
Ampliar o estoque de terras pblicas para proviso habitacional, por
meio da aplicao dos mecanismos legais;

5)
Promover acesso terra urbanizada, aos servios pblicos essenciais,
aos equipamentos sociais bsicos e a infra-estrutura urbana;
- Gesto
6)
Ampliar o funcionamento dos canais de participao da sociedade, na
definio e no controle social da poltica habitacional;

7)
Fortalecer a atuao integrada e articulada, do ponto de vista
institucional e financeiro, com os demais nveis de governo;

8)
Ampliar aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, previstos no
Plano Diretor municipal, lei Complementar n 311/1998 e regulamentados pela lei

Complementar n 551/2005, garantindo sua plena implementao;
9)
Articular aes da poltica de habitao com as demais polticas
setoriais, em especial com a ambiental e a social.
DIRETRIZES
- Desenvolver uma poltica de subsdios Habitao de Interesse Social,
viabilizando o atendimento, com recursos no onerosos, para as famlias de mais
baixa renda;
- Ampliar o estoque de terras pblicas para produo de HIS, utilizando os
institutos jurdicos e urbansticos previstos pelo Plano Diretor e legislaes
especficas;
- Identificar os imveis vazios ou subutilizados do Municpio, prioritariamente
nas reas centrais, para aplicao dos instrumentos disponveis induo da
ocupao dessas reas;
- Priorizar em programas habitacionais de interesse social em reas centrais
a tipologia vertical, com vistas a garantir o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada, dos equipamentos urbanos e do patrimnio construdo;
33
- Garantir o incentivo e apoio formao de agentes promotores e

financeiros no estatais, a exemplo das cooperativas e associaes comunitrias
auto-gestionrias na execuo de programas habitacionais;
- Desenvolver aes junto aos Cartrios de Registros de Imveis, visando
solucionar pendncias contratuais e de regularizao de registros imobilirios,
relacionadas produo habitacional e fundiria;
- Estruturar um programa de assistncia tcnica e jurdica para HIS e HMP
que atenda a indivduos, entidades, grupos comunitrios e movimentos na rea de
habitao de interesse social;
- Criar mecanismos de simplificao e agilizao dos procedimentos de
aprovao de novos empreendimentos habitacionais pelo mercado imobilirio, de
habitao de interesse social ou de mercado popular;
- Articular de forma democrtica as instncias municipal, estadual e federal
de poltica e financiamento habitacional, visando otimizao dos recursos
disponveis;
- Integrar as aes em habitao com as demais polticas urbanas, sociais e
ambientais, de forma a garantir o direito habitao como direito cidade,
incluindo o acesso a equipamentos sociais e de infra-estrutura urbana, condies
adequadas de mobilidade urbana e a proteo dos recursos naturais e da
paisagem;
- Promover a criao de um cadastro nico de demanda habitacional do
municpio, de forma a contemplar a demanda dispersa e evitar a duplicidade de
atendimento;
- Desenvolver estratgia de publicizao dos indicadores aferidos pelo
monitoramento e avaliaes peridicas, gerais ou especficas, como ferramenta de
controle social das aes;
- Promover instncia de formao e participao da sociedade, como as
Conferncias de Habitao e da Cidade, bem como cursos de formao no mbito
do Conselho Municipal de Habitao;
- Articular as aes da poltica habitacional a programas dirigidos incluso
social, atravs da gerao de renda, emprego e capacitao dos grupos excludos
ou vulnerveis;
- Garantir informaes atualizadas acerca dos imveis pblicos, quanto
origem, destinao, uso e regularidade perante o registro de imveis, identificando
imveis aptos a viabilizar programas habitacionais;
- Coibir novas ocupaes por assentamentos habitacionais irregulares em
reas inadequadas para esta finalidade, tais como as reas de preservao
ambiental e reas de uso comum do povo;
34
- Inibir o adensamento e a ampliao das reas ocupadas irregularmente,

urbanizadas ou no;
- Promover a requalificao urbanstica e a regularizao fundiria das reas
oriundas de ocupaes irregulares, e sua plena insero nos servios de controle e
manuteno urbanos da cidade;
- Desenvolver mecanismos de negociao de conflitos relacionados com o
uso e a posse de imveis, visando evitar despejos e aes reintegratrias;
- Observao de critrios de acessibilidade universal, bem como reserva e
adequao de parcela das unidades habitacionais produzidas para o atendimento a
pessoas portadoras de deficincia e para idosos;
- Estimular a diversidade de solues arquitetnicas e urbansticas nos
projetos habitacionais, tendo em vista as caractersticas diferenciadas de suas
demandas e as condicionantes do meio fsico, visando melhoria da qualidade
paisagstica e ambiental dos empreendimentos habitacionais e a adequao s
necessidades de suas demandas;
- Estimular e desenvolver tecnologias de projeto, construo e manuteno
dos empreendimentos habitacionais voltados para o princpio do desenvolvimento
sustentvel, contemplando alternativas de conservao de gua e energia,
reciclagem de resduos slidos e valorizao das reas verdes e de lazer;
- Aprimorar e desenvolver informaes atualizadas sobre a situao
habitacional do Municpio, atravs da atualizao permanente do Banco de Dados
em habitao e de sua relao com outros sistemas de informao e dados do
Municpio (Geoprocessamento);
- Aprimorar a gesto da rea Continental, por meio de aes especficas
para esta regio, como o levantamento de informaes, diagnsticos e planos
locais, que considerem melhorias das reas ocupadas passveis de consolidao.
35
4.
ESTRUTURA
NORMATIVA
E
INSTITUCIONAL
DE
IMPLEMENTAO DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAO
DE SANTOS
4.1 Questes normativas

A base normativa do Municpio referente ao setor urbanstico e habitacional
foi elencada no Produto Diagnstico Habitacional, no qual foram analisadas as
legislaes mais relevantes ao tema. Destacamos algumas questes que devem ser
destacadas como importantes para o encaminhamento deste Plano de Habitao:
Plano
Diretor
de
Desenvolvimento
Expanso
Urbana,
Lei
Complementar n 311/1998, estabelece como instrumentos para a implementao

da poltica de desenvolvimento no Municpio: Diretrizes, Planos de Ao Integrada e
Normas Disciplinadoras (estas previstas por leis especficas); estando o plano de
atendimento demanda habitacional, que constitu objeto deste trabalho, inserido
entre os Planos de Ao Integrada16.
Estando o Plano Diretor em reviso, neste momento, poder oportunamente
endossar as demandas deste Plano de Habitao, incorporando, no que couberem,
as questes por ele apresentada.
So questes pertinentes e cabveis enquanto matria do Plano Diretor,
importantes para consolidao deste Plano:
- as diretrizes referentes ao setor habitacional estarem em consonncia com
as diretrizes apresentadas por este Plano de Habitao;
- o Sistema de Planejamento, ao qual compete articular as aes dos rgos
da administrao direta e indireta do Municpio e tambm da iniciativa privada, se
mantido, incorporar instncia de representao da poltica de habitao e integrar
ao Sistema o monitoramento e avaliao deste plano.
As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS, regulamentadas pela lei
n 53/1992, definem destinao e normas prprias de uso e ocupao do solo,

especficos para regularizao fundiria e urbanstica, produo e manuteno de
habitao de interesse social, sendo uma das principais aes no sentido de criar
condies para o incremento da produo habitacional.
Porm, entende-se como importante que a legislao seja revista a luz deste
Plano, de maneira que contemple:
16
Os seis Planos de Ao Integrada previstos pelo Plano Diretor so: de desenvolvimento turstico; de
integrao do Porto/Municpio; de otimizao de trnsito e transporte; de gesto ambiental; de
atendimento demanda habitacional; e de implantao do sistema integrado de informaes municipais.
36
- nova definio da populao de baixa renda, que atualmente abrange

famlias com renda familiar mensal de at doze salrios mnimos, adequando-se a
caracterizao das faixas de renda que correspondem a Habitao de Interesse
Social HIS adotada no mbito do Plano Nacional de Habitao PLANHAB17;
- incorporar definio e parmetros tambm para HMP;
- revisar a delimitao das ZEIS gravadas e o possvel acrscimo de outras
ocupadas e vazias, considerando avaliaes tcnicas especficas;
- garantir a continuidade do zoneamento especfico nas ZEIS aps
interveno, impedindo a mudana de uso de forma a garantir a fixao da
populao residente no local.
Em 1999 foi sancionada a Lei Complementar n 359, que disciplinou o
ordenamento do Uso e Ocupao do Solo da rea Continental do Municpio, e

instituiu as reas de Proteo Ambiental em conformidade com as diretrizes
estabelecidas no Plano Diretor de Desenvolvimento e Expanso Urbana.
No foram demarcadas ZEIS na poro continental do Municpio. No entanto,
na Zona Urbana da rea de Expanso Urbana o uso habitacional permitido.
Entende-se que a rea continental deva ter estudos tcnicos especficos
aprofundados para o planejamento da ocupao da regio, com a possibilidade de
demarcao, se couberem, de reas com Zoneamentos Especiais de Interesse
Social, Ambiental e Econmico.
A Lei Complementar n 551/2005, regulamenta a aplicao dos
instrumentos de poltica urbana preconizados pelo Estatuto das Cidades. A lei

pode ser considerada como auto-aplicvel, pois d parmetros, regulamenta e
delimita as reas onde os instrumentos de poltica urbana podero e devero ser
aplicados, inclusive com indicao de prioridades de reas.
No entanto, h alguns instrumentos importantes para encaminhamento da
poltica de habitao proposta neste Plano que necessitam ter ampliada a sua
utilizao, garantindo a efetiva aplicao do instrumento, prioritariamente o
Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios - PEUC, IPTU Progressivo no
Tempo e o Direito de Preempo. Para tanto, prever recursos oramentrios que
viabilizem a este ltimo, e estudo especfico que caracterize os imveis subutilizados para aplicao do PEUC.
A Lei Complementar que disciplina o Ordenamento do Uso e da
Ocupao do Solo na rea Insular do Municpio de Santos, n 312/1998 (alterada

17
Cabe destacar que o PLANHAB est adotando diferentes faixas de renda nominal (e no mais por
salrios mnimos), por tipo de municpio (segundo classificao elaborada), para as quais esto definidas
fontes de financiamento especfico (onerosos e no-onerosos).
37
pelas Leis Complementares n 387/2000, n 448/2001, n 484/2003, n 514/2004,

n 559/2005, n 589/2006 e n 643/2008), prev a aplicao da outorga onerosa e
no onerosa do direito de construir e a transferncia do direito de construir, entre
outros, como instrumentos urbansticos de incentivo.
A outorga onerosa do direito de construir permitida aos imveis localizados
nos Corredores de Desenvolvimento e Renovao Urbana CDRU, podendo o
adicional oneroso de Coeficiente de Aproveitamento ser concedido por lote at 2
(duas) vezes a rea do lote, chegando a um coeficiente de aproveitamento mximo
7 (sete) para os corredores nas Zonas da Orla- ZO, Intermediria - ZI e Central II ZCII, e 6 (seis) na Zona Noroeste I - ZNI. O Coeficiente de Aproveitamento
permitido para essas zonas, sem outorga onerosa, de 5 e 4 vezes a rea do lote
respectivamente. O instrumento utilizado para empreendimentos em que a rea
construda extrapole esse coeficiente.
Segundo a lei, os recursos da contrapartida financeira obtidos pela Outorga
Onerosa do Direito de Construir devem ser destinados 50% ao FINCOHAP e 50% ao
Fundo de Desenvolvimento Urbano, a ser criado por lei especfica18.
O potencial do instrumento est correlacionado a possibilidade de acrscimo
de rea
construda a ser outorgado, como em
Santos esses coeficientes
estabelecidos atendem a demanda de mercado o instrumento vem sendo muito

pouco utilizado. A reviso desses coeficientes, mediante estudo de padres
construtivos,
privilegiando
utilizao
do
instrumento
promovendo,
conseqentemente, maiores recursos para os Fundos, est sendo feita atualmente

no processo de reviso do Plano Diretor e das Leis de Uso e Ocupao do Solo das
reas insular e continental.
A Transferncia do Direito de Construir ser aplicada aos imveis de
interesse cultural e os situados nos Corredores de Proteo Cultural considerados
de nvel de proteo 1, 2 e 319. Nesses imveis o coeficiente de aproveitamento da
Zona20 somente ser utilizado para o clculo da transferncia do potencial
construtivo.
A Lei Municipal n 2.211/2004, que assegura a prestao de assessoria
tcnica gratuita populao (indivduos, entidades, grupos comunitrios e

movimentos) na rea de habitao de interesse social, necessita ser regulamentada
18
Enquanto no aprovada a lei especfica que regulamentar o Fundo de Desenvolvimento Urbano os

recursos que seriam destinados ao Fundo, segundo o Plano Diretor, convergem para o oramento geral
do Municpio.
19
Os imveis de interesse cultural e os situados nos Corredores de Proteo Cultural, em decorrncia de
sua representatividade, do seu estado de conservao e da sua localizao, enquadrados em 4
diferentes nveis de proteo NP.
20
O coeficiente de aproveitamento mximo das ZC I de 6 vezes a rea do lote e da ZC II 5.
38
enquanto instrumento da Poltica Municipal de Habitao. A lei, que visa promover a

incluso social atravs de servios jurdicos, de integrao ambiental e urbanstica
em sua regulamentao dever considerar as caractersticas e atribuies definidas
pelos Programas institudos neste Plano e em conformidade com os termos da Lei
Federal de Assistncia Tcnica Gratuita para Populao de Baixa Renda, n
11.888/2008.
4.2 Questes institucionais

No arranjo institucional estabelecido atualmente, as aes de habitao so
estruturalmente desempenhadas pelo Departamento de Planejamento Urbano DEPLA, atravs da Coordenadoria de Regularizao Fundiria COREFUR, pela
Secretaria de Governo e pela COHAB ST, tendo a Secretaria Municipal de
Planejamento SEPLAN como rgo responsvel
pelo acompanhamento e
sistematizao das aes da poltica habitacional de Santos.

No entanto, as Secretarias Municipais de Obras e Servios Pblicos SEOSP,
de Meio Ambiente SEMAM, de Governo SGO, a Companhia de Habitao da
Baixada Santista COHAB ST, e a Secretaria de Assistncia Social -SEAS
assumem
competncias
especficas
descentralizadas
referentes
ao
setor
habitacional. Portanto, considera-se fundamental que as aes intersecretariais

estejam articuladas para o equacionamento da questo habitacional.
Fundos e Conselhos
O municpio de Santos oficializou sua adeso ao Sistema Nacional de
Habitao de Interesse Social SNHIS, em 08 de janeiro de 2007, identificando no
Termo de Adeso o Fundo de Incentivo Construo de Habitaes Populares
FINCOHAP, e o Conselho Municipal de Habitao - CMH21, como apresentando
finalidades compatveis com as exigncias da Lei Federal n 11.124/0522.
21
O FINCOHAP foi criado atravs da Lei n 810/1991 e regulamentado pelo Decreto n 1759/1992 e o
CMH institudo no Municpio atravs da lei 817/1991, regulamentado pelo Decreto n 1.758/1992 e
alterado pela Lei n 2.374/2006.
22
A lei federal que institui o Sistema Nacional de Habitao de interesse social SNHIS e Cria o Fundo
Nacional de Habitao de Interesse Social- FNHIS estabelece que os Estados, Distrito Federal e
Municpios, devero: I constituir fundo com dotao oramentria prpria, destinado a implementar
Poltica de Habitao de Interesse Social e receber os recursos do FNHIS; II constituir conselho que
contemple a participao de entidades pblicas e privadas, bem como de segmentos da sociedade
ligados rea de habitao, garantido o princpio democrtico de escolha de seus representantes e a
proporo de 1/4 (um quarto) das vagas aos representantes dos movimentos populares. Sendo
admitidos conselhos e fundos j existentes, que tenham finalidades compatveis com o disposto nesta
Lei.
39
Segundo a lei do FINCOHAP, a aplicao dos recursos destina-se

implementao da poltica de habitao do municpio de Santos, elaborada pela
COHAB-ST, a qual deve contemplar prioritariamente o atendimento da demanda
organizada. Sendo, assim, a COHABST o rgo operador do FINCOHAP e o
Conselho Municipal de Habitao CMH o rgo deliberativo, em algumas
competncias.
Os recursos do FINCOHAP so oriundos de dotao oramentria do
Municpio e de outras fontes destinados execuo de programas habitacionais, de
receitas advindas do pagamento de prestaes por parte dos muturios, da venda e
da transferncia de potencial construtivo, da venda de excessos de terrenos
pertencentes ao Municpio e quaisquer outras rendas eventuais, vinculadas aos
objetivos do Fundo.
O Conselho Municipal de Habitao CMH composto por 24 (vinte e
quatro)
conselheiros
titulares
respectivos
suplentes,
sendo
(seis)
representantes de rgos pblicos, 6 (seis) da sociedade civil e 12 (doze)

representantes da populao. Com isto, composto em sua maioria por
representantes da populao. O mandato tem durao de dois anos, sendo
permitida a reconduo.
A Poltica de Habitao de Santos est relacionada tambm ao Conselho
Municipal de Desenvolvimento Urbano CMDU23, ao qual cabe acompanhar a
implementao dos instrumentos urbansticos de preservao e renovao urbana.
O Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU composto por
43 (quarenta e trs) conselheiros titulares e respectivos suplentes. A participao
da sociedade civil se faz por meio de representantes dos conselhos municipais. Os
representantes conselheiros so indicados livremente por cada entidade, com o
mandato de dois anos, sendo permitida uma reconduo.
Destacamos que, visto a importncia que os Fundos e Conselhos assumem
na
Poltica
Habitacional
ser
consolidada
na
representatividade
social
preconizada, entende-se que algumas condies devam ser garantidas:

- reviso das competncias atribudas pela lei do FINCOHAP, a esse e ao
Conselho, de maneira melhor adequar-se ao proposto neste Plano de Habitao;
- regulamentao do Fundo de Desenvolvimento Urbano previsto pelo
Plano Diretor, porm no institudo;
23
Criado e disciplinado pela Lei n 1.776/1999, como um rgo de carter consultivo e de

assessoramento ao Prefeito e gestor do Fundo de Desenvolvimento Urbano, ainda no regulamentado.
40
- reviso dos critrios de escolha dos representantes dos Conselhos, seja por
eleio ou maior transparncia na indicao dos membros, garantindo seu princpio
democrtico;
- adequao as orientaes da Poltica Nacional de que os Conselhos
assumam espao mais deliberativo em relao s prioridades de investimentos dos
Fundos.
Desenvolvimento Institucional
O desenvolvimento institucional deve ser considerado como estratgico para
a consolidao e fortalecimento da Poltica Municipal de Habitao de Santos,
proposto, inclusive, como Programa transversal a ser implementado.
A Poltica Municipal de Habitao deve contemplar mecanismos de gesto,
que possibilitem integrar diferentes atores, distintas esferas e nveis de atuao, de
forma transparente e eficiente.
Nesse
sentido,
devem-se
privilegiar
os
mecanismos
prticas
de
planejamento que resultem em modernizao organizacional e capacitao tcnica

dos agentes pblicos e privados, buscando propiciar uma maior capacidade de
gerenciamento das questes habitacionais. Entre essas medidas est a qualificao
da gesto do funcionamento do Fundo de Incentivo Construo de Habitaes
Populares FINCOHAP, de maneira contnua, com vistas a assegurar que a oferta
de recursos regulares e de sua aplicao sejam capazes de assegurar a
implementao da Poltica de Habitao no Municpio.
No arranjo institucional do Plano Municipal de Habitao de Santos, so
considerados
agentes
promotores
de
programas
habitacionais
os
rgos,
instituies e empresas pblicas estatais ou no e privadas que promovam

empreendimentos habitacionais dirigidos para grupos de famlias de baixa renda.
Assim, so importantes agentes promotores do PMH de Santos:
Governo Federal;
Governo Estadual;
Governo Municipal;
Cooperativas e Associaes Habitacionais;
Empresas do Setor da Construo Civil.
Mecanismos de Institucionalizao
Dada a importante incumbncia do Conselho Municipal de Habitao CMH
enquanto gestor do Fundo de Incentivo Construo de Habitaes Populares
41
FINCOHAP24, cabe ao poder pblico dar suporte a sua tomada de decises e tornar
a sua atuao cada vez mais eficaz, promovendo processos de capacitao dos
conselheiros.
Os
agentes
promotores
locais
dos
programas
habitacionais
no
governamentais, que atuam, ou venham a atuar, no setor Habitacional de Mercado

Popular e de Interesse Social no Municpio, devem receber incentivos, atravs da
proviso de assistncia tcnica, e de capacitao, garantida por lei e implementada
por Programa local de Assistncia Tcnica.
Segundo o PLANHAB fundamental que se estabelea uma regulao bsica
da atuao das associaes e cooperativas pelo Municpio, que, entre outros
aspectos, defina e oriente:
- em que condies e critrios sero promovidas as parcerias com o setor
pblico municipal para viabilizao dos empreendimentos de habitao de interesse
social;
- para adequao viabilizao de convnios com recursos FNHIS,
repassados diretamente, bem como, as prestaes de contas decorrentes.
Considera-se tambm a realizao de debates, conferncias, audincias e
consultas como instrumentos de participao popular e controle das aes do poder
pblico. Esta prtica j recorrente no Municpio e prevista pelo Sistema de
Planejamento, conforme definido pelo Plano Diretor (Lei
Complementar n
311/1998).
Prestaes de Contas e Relatrios de Gesto

A Lei n.11.124/2005, que dispe sobre o SNHIS, que cria o FNHIS e institui
o Conselho Gestor do FNHIS prev a elaborao de relatrios de gesto da
aplicao dos recursos do fundo, exigncia que inclui os fundos dos municpios, dos
estados e do prprio fundo nacional.
De encontro a essa determinao, o Plano Nacional de Habitao
PLANHAB, em elaborao, prev que os agentes executores (pblicos ou no)
devem realizar prestaes de contas parciais e totais referentes aos recursos
contratados com recursos dos fundos, para que o agente operador e os agentes
gestores possam fazer o acompanhamento contratual.
O
financiamento
da
Poltica
Municipal
de
Habitao
de
Santos,
prioritariamente em relao aos recursos do FNHIS principal fonte de recursos
24
No Termo de Adeso do municpio de Santos ao Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
SNHIS, o CMH o conselho gestor do FINCOHAP.
42
no onerosos para Habitao de Interesse Social HIS, ser realizado por meio de
repasse Fundo a Fundo, isto , pela transferncia de valores diretamente do
Fundo Nacional e do Fundo Estadual para o Fundo Municipal, a partir de critrios
estabelecidos pelos Conselhos gestores dos Fundos.
Assim, a incumbncia de prestao de contas recai sobre a COHABST,
rgo executor do FINCOHAP e do Conselho Municipal de Habitao CMH como
instrumento
gerencial.
Sem
desconsiderar,
no
entanto,
que
na
estrutura
institucional existente a SEPLAN o rgo responsvel pelo acompanhamento e

sistematizao das aes da poltica habitacional de Santos e que, portanto, dever
apresentar relatrios de gesto deste Plano.
Cabe ao Conselho Municipal de Habitao CMH, dada sua atribuio de
conselho gestor do FINCOHAP, promover ampla publicidade das formas e critrios
de acesso aos programas, das modalidades de acesso moradia, das metas anuais
de atendimento habitacional, dos recursos previstos para serem aplicados e dos
recursos efetivamente aplicados, identificados por suas fontes de origem, das reas
objeto de interveno, dos nmeros e valores dos benefcios e beneficirios e dos
financiamentos concedidos, de modo a permitir de maneira contnua e transparente
o acompanhamento e fiscalizao pela sociedade.
Assim, o Conselho Municipal de Habitao CMH, deve garantir que sejam
promovidas audincias pblicas e conferncias de habitao, com participaes
representativas dos segmentos sociais existentes, para debater e avaliar critrios
de alocao de recursos e programas habitacionais no mbito do Sistema Nacional
de Habitao de Interesse Social SNHIS. Sendo as deliberaes insumo
fundamentais para o monitoramento e avaliao da Poltica Municipal de Habitao
de Santos, bem como, do prprio Plano Municipal de Habitao - PMH, dando a
exata dimenso da qualidade da aplicao dos recursos investidos em Habitao de
Interesse Social no Municpio.
4.3 Participao e Controle Social

A Poltica Nacional de Habitao considera a participao e controle social
entre os fundamentos da institucionalizao do Sistema Nacional de Habitao.
Para tanto, entende como necessrio fortalecer as instncias de representao e
participao da sociedade civil organizada, atravs do rebatimento efetivo das
decises destas instncias nas polticas locais, do desenvolvimento institucional dos
conselhos envolvidos na questo habitacional. O SNHIS refora a importncia dos
43
Conselhos como instrumento de legitimao das aes da Poltica Habitacional no

enfrentamento das questes locais.
No mbito da Poltica Municipal de Habitao de Santos, o controle social
est institucionalizado na garantia de funcionamento efetivo do Conselho Municipal
de Habitao - CMH, como um rgo de carter consultivo, deliberativo,
fiscalizador,
de
acompanhamento
assessoramento
em
relao
poltica
habitacional, coordenado pela COHAB - ST.

Cabe ao Conselho Municipal de Habitao de Santos - CMH, entre outras
competncias, manter intercmbio com outros conselhos ligados questo
habitacional, como o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, o CMDU,
coordenado pela Secretaria de Planejamento, para estabelecer diretrizes e fixar
critrios para a priorizao de linhas de ao, alocao de recursos e atendimento
dos beneficirios dos programas habitacionais, observando o disposto na lei que
cria o Conselho Municipal de Habitao, a Poltica e o Plano Municipal de Habitao;
e aprovar oramentos e Planos de aplicao dos recursos do FINCOHAP.
Os
representantes
do
Conselho
Municipal
de
Habitao
devem
permanentemente participar de conferncias voltadas temtica habitacional e de

questes afins questo urbana, como parte do processo de formao dos quadros
e fortalecimento das instncias representativas.
Alm dos Conselhos CMH e CMDU , as Conferncias so instncias de
participao institudas no Municpio, referentes questo urbana e habitacional:
como a Conferncia Municipal de Habitao e a Conferncia das Cidades, realizadas
a cada dois anos.
A lei das ZEIS (n 53/1992) define que seja instituda uma Comisso de
Urbanizao e Legalizao COMUL, nas intervenes em ZEIS do tipo 1 reas
ocupadas por populao de baixa renda. A COMUL constituda por representantes
do executivo e legislativo municipal e entidades civis, com fim determinado, para
atuar nas reas objeto de Regularizao Fundiria, cabendo-lhes acompanhar e
fiscalizar a elaborao e implantao do Plano de Urbanizao e Regularizao
Jurdica.
Na implementao deste Plano, o Poder Pblico na continua busca de
participao efetiva da sociedade, utilizar instrumentos como audincias pblicas,
dentre outras atividades, sobre questes especficas a serem encaminhadas no
mbito da poltica habitacional, de maneira a envolver os agentes sociais e setores
afins.
44
No mesmo sentido, importante que, atravs do monitoramento e avaliao

do Plano, haja a atualizao peridica de dados (utilizando-se do Sistema de
Informaes Georeferenciadas) e a disseminao das informaes produzidas por
instituies pblicas e privadas atuantes na execuo da Poltica Municipal de
Habitao, de forma a contribuir com a participao dos setores sociais,
funcionando como mecanismo ativo de controle social.
A temtica habitacional apresenta, tambm, implicaes regionais, sendo
importante que representantes dos atores sociais locais pautem e garantam
representatividade em instncias de participao da populao no debate das
questes regionais.
Em relao participao na esfera regional, o Estatuto da Cidade traz que
os organismos gestores das regies metropolitanas e aglomeraes urbanas
incluiro obrigatria e significativa participao da populao e de associaes
representativas dos vrios segmentos da comunidade, de modo a garantir o
controle direto de suas atividades e o pleno exerccio da cidadania (art.45 da Lei no
10.257/2001). Assim, cabem as representaes locais, privilegiadamente atravs
dos conselhos e conferncias a defesa de uma instncia efetiva de participao no
planejamento e gesto metropolitana, bem como, de debate urbano habitacional no
contexto intermunicipal, tendo como nfase os municpios acionistas da COHABST
Santista que definem a abrangncia de sua atuao, bem como a AGEM Agencia
Metropolitana da Baixada Santista, que inclui os 09 municpios da regio
metropolitana.
45
5.
PROGRAMAS
Os programas habitacionais tm o objetivo de estruturar as aes da Poltica

Habitacional do Municpio, a partir das especificidades das demandas apontadas no
diagnstico habitacional e, portanto, por meio da promoo de diferentes
modalidades de atendimento habitacional. Os programas propostos por este Plano
Municipal de Habitao consolidam e estruturam as aes que j se encontram em
andamento no Municpio, aprimoram e ampliam o escopo de ao de programas
existentes, bem como instituem novas estratgias de ao, ou seja, consideram os
antecedentes das prticas e experincias j realizadas no Municpio no que se
refere interveno pblica em habitao, levantadas no diagnstico apresentado
neste PMH.
A organizao das aes do Governo Municipal em programas habitacionais
visa conferir carter de continuidade poltica habitacional local, inclusive com
vinculao de dotao oramentria anual especfica a ser alocada neste setor,
conforme prioridades estabelecidas na poltica. O planejamento das aes e da
definio de prioridades para atuao governamental do Municpio orientar,
tambm, a busca de recursos externos atravs de convnios firmados com
outros entes federativos ou por contratos de emprstimo externo , importantes
fontes de recursos para financiamento da poltica habitacional municipal.
Nesta perspectiva, a proposio de programas tem a finalidade de garantir a
lgica de atuao sistemtica e contnua do poder pblico municipal em torno da
diversidade da demanda habitacional identificada organizada ou no , por meio
do desenvolvimento de diferentes modalidades de atendimento da demanda no
territrio do municpio e de interveno com prioridade para os grupos de baixa
renda.
H que se ressaltar a importncia da atuao municipal na rea habitacional
estar institucionalizada de maneira a garantir que os programas e projetos
propostos se dem de forma integrada e articulada entre os setores afins.
A proposio dos Programas a seguir baseia-se na estrutura institucional
hoje existente no Municpio, atravs da qual, as aes na rea habitacional
encontram-se distribudas por Secretarias.
Grupos de Atendimento
A composio dos programas se remete classificao da demanda
habitacional do Municpio, agrupando-a e oferecendo diferentes modalidades de
atendimento nos programas. De acordo com o Plano Nacional de Habitao
46
PLANHAB
(2008)
estratificao
da
foram
estabelecidos
populao
segundo
grupos
critrios
de
atendimento
diferenciados
de
partir
da
acesso
ao
financiamento formal25 e segundo a classificao do municpio. Segundo o conceito

adotado no PLANHAB, Santos classifica-se como Municpio Tipo B Municpios
integrantes de Regies Metropolitanas e Principais Aglomeraes e Capitais do
Centro-Sul, conforme mostra o quadro 5.1, a seguir.
Quadro 5.1
Grupos de Atendimento segundo PLANHAB, quanto

condies de acesso a financiamentos, por faixa
rendimento familiar26 e fontes de recursos, para Santos
Grupos de
Atendimento
Faixa de Renda
Familiar (R$) para
Municpio Tipo B*
Fonte de
Atendimento
Subsdio
Grupo 1
At 700,00
FNHIS
Integral
Grupo 2
De 700,00 a 1.400,00
FGT S e FNHIS
Parcial
Grupo 3
De 1.400 a 2.000,00
FGT S
Parcial
Grupo 4
De 2.000,00 a 4.000,00
FGTS e SBPE
zero
Grupo 5
Mais que 4.000,00
SBPE e Mercado
zero
s
de
Fonte: PLANHAB, 2008.

*Regies Metropolitanas e Principais Aglomeraes e Capitais do Centro-Sul.
Para a viabilizao dos programas propostos pelo Municpio no que diz

respeito captao de recursos pblicos, torna-se importante considerar os
critrios de atendimento definidos para cada grupo pelo PLANHAB, o qual
estabelece que:
i.
O atendimento do Grupo 1 dever contar com recursos do FNHIS, com

contrapartida dos entes federativos (estado e municpio), sendo que a
contrapartida municipal equivale a um valor mdio de investimento de 30%;
ii.
Parte do recurso disponvel do FNHIS ser utilizada como subsdio de

complemento para alavancar financiamentos para o Grupo 2;
iii.
O atendimento do Grupo 3, por apresentar alguma
capacidade de
pagamento regular, poder ser feita pela promoo privada de unidades

habitacionais, tendo aportes de subsdios do Poder Pblico;
25
Os Grupos de Atendimento consideraram a capacidade de acesso a financiamentos formais utilizando

critrios como a capacidade da famlia de oferecer garantia real, de constituir poupana prvia e do nvel
e estabilidade da renda/emprego, e ainda a distribuio e prioridade dos recursos onerosos e no
onerosos baseados fundamentalmente em faixas de capacidade de pagamento das famlias e no mais,
em salrios mnimos como usualmente utilizado por outras metodologias (PLANHAB, 2008).
26
Para eventuais comparaes a partir da diviso em salrios mnimos, considerar o salrio mnimo em
dezembro de 2008 sendo R$ 415,00.
47
iv.
O atendimento dos Grupos 4 e 5 ser feita diretamente pela iniciativa

privada sem intermdio do Poder Pblico por possurem uma capacidade de
pagamento regular e garantias reais para assumir financiamentos em
valores
suficientes
para
adquirir
moradias
adequadas
ofertadas
por
promotores privados no mercado imobilirio formal.
Categorias de Programas Habitacionais

Os programas habitacionais propostos para o municpio de Santos se
dividem em duas categorias: centrais e transversais.
I. Programas Centrais
Os programas centrais constituem as linhas norteadoras de atuao do
poder pblico municipal e englobam diferentes tipos de interveno (que algumas
vezes se repetem em diferentes programas), de acordo com a diversidade da
demanda.
1.
Programa de Regularizao Fundiria - Consolidao, estruturao e
ampliao das aes em andamento pelo poder pblico municipal.

2.
Programa
de
Locao
Social
Consolidao,
estruturao,
aprimoramento e ampliao do programa existente.

3.
Programa
de
Proviso
Habitacional
Consolidao,
estruturao,
aprimoramento e ampliao do programa existente.

a. Sub-Programa de Apoio Produo Privada de Moradias;
b. Sub-Programa de Apoio Reabilitao de Imveis Vazios;
c. Sub-Programa
de
Proviso
Pblica
de
Novas
Unidades
Habitacionais.
4.
Programa de Atuao em Cortios - Consolidao, estruturao e
aprimoramento das aes em andamento pelo poder pblico municipal.

5.
Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana de Assentamentos
Precrios e de Conjuntos Habitacionais Pblicos - Consolidao, estruturao

e aprimoramento das aes em andamento pelo poder pblico municipal.
a. Sub-Programa
de
Urbanizao
Requalificao
Urbana
de
Assentamentos Precrios
b. Sub-Programa
de
Requalificao
de
Conjuntos
Habitacionais
Pblicos
6.
Programa Alegra Centro_Habitao Em estruturao pelo poder
pblico municipal.
48
7.
Programa Santos Novos Tempos - Em estruturao pelo poder pblico
municipal.
II. Programas Transversais

Os programas transversais constituem as linhas de ao concebidas como
fundamentais para implementao dos programas centrais, dando condies e
apoio implementao dos mesmos, conforme mostra a figura 5.1.
8.
Programa de Assistncia Tcnica - Estruturao e aprimoramento das
aes em andamento pelo poder pblico municipal.

a. Sub-Programa de Apoio Auto-Gesto, Cooperativas e Formao
de Mo de Obra;
b. Sub-Programa de Requalificao Domiciliar;
c. Sub-Programa de Qualificao do Controle Condominial.
9.
Programa
de
Desenvolvimento
Institucional
Estruturao
aprimoramento das aes em andamento pelo poder pblico municipal.
Figura 5.1:
Programas Centrais e Programas Transversais

P rog rama de
R eg ulariza o
F undiria
P rog rama de
L oc a o
S oc ial
P rog rama de
P rovis o
Habitac ional
P rog rama de
A tua o em
C orti os
P rog rama de
Urbaniza o e
R equalific a o
Urbana
P rog rama
S antos
Novos
T empos
P rog rama
A leg ra
C entroHabita o
(P L )
P rog rama de
A s s is tnc ia
T c nic a
P rog rama de
D es envolvimento
Ins tituc ional
Entre os programas propostos, a partir da reorganizao das aes que j

vm sendo realizadas pela Prefeitura, cabe destacar-se de maneira diferenciada o
Programa Santos Novos Tempos sendo implementado , e o Projeto de Lei em
tramitao na Cmara para criao do Programa Alegra Centro_Habitao. E ainda,
o Programa Locao Social, que atualmente implementado de maneira restrita ao
atendimento de idosos, devendo ser aprimorado e ampliado.
Vale destacar, aqui, que o Auxlio Aluguel e a Moradia Temporria colocamse como importantes aes j existentes em Santos, no mbito de SEAS, de apoio
49
implementao dos demais programas habitacionais. O Auxlio Aluguel consiste

na destinao de recursos para complementar o valor do aluguel por meio de
subsdio concedido famlia de baixa renda (moradores de reas objeto de
interveno fsica pelo poder pblico municipal, em situao de risco ou vivendo
sob condies insalubres) por um prazo determinado. A Moradia Temporria
destina-se
pessoas
aguardando
atendimento
em
outros
programas
habitacionais.
Com isto, os programas habitacionais a serem criados devem assegurar a
unio de esforos com os programas e planos existentes em torno de uma agenda
comum, qual seja, ampliar o atendimento habitacional populao de baixa renda
por meio da oferta de novas unidades e da melhoria do estoque habitacional
existente, sobretudo com o Programa Alegra Centro Habitao, o Programa Santos
Novos Tempos e o PEMAS.
A formatao dos programas propostos no mbito deste PMH, com definio
de seu regulamento operacional, bem como a implementao e o monitoramento
devero ser pautados em processos participativos, garantindo o controle social
sobre a poltica habitacional.
5.1
Programa de Regularizao Fundiria
O Programa de Regularizao Fundiria dever ter como objeto de

interveno os assentamentos precrios de baixa renda, os assentamentos
informais de baixa renda e os conjuntos habitacionais produzidos pelo poder
pblico, visando assegurar a permanncia da populao nas reas onde residem
por meio da regularizao jurdica da posse ou da propriedade e de sua legalizao
fundiria (titulao)27.
Em qualquer um destes casos, o Programa s ser efetivo para atingir seu
objetivo de garantir a segurana da permanncia da populao nessas reas se
implementado de forma articulada e integrada poltica urbana do Municpio e a
outros programas voltados melhoria e/ou implantao de infra-estrutura urbana e
proviso
de
servios
pblicos
nas
reas
objeto
de
regularizao
de
melhoria/requalificao dos conjuntos habitacionais, sempre que necessrio.

Com isto, a regularizao fundiria dos assentamentos precrios, bem como
dos conjuntos habitacionais pblicos, compreende tanto a regularizao jurdica
27
De acordo com o artigo 46, da Lei Federal 11.977 de 7 de julho de 2009, a regularizao fundiria
consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao
de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social
moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.
50
quanto a urbanstica. Nesta perspectiva, ainda que cada uma destas formas de
regularizao seja realizada no mbito de diferentes programas no municpio de
Santos, suas aes devero ser planejadas e implementadas de forma integrada,
pois so complementares com vistas promoo da integrao scio-espacial dos
assentamentos cidade.
Neste Plano Municipal de Habitao, porm, as aes de regularizao
urbanstica algumas j em andamento no Municpio devero integrar o escopo
de um Programa especfico proposto, denominado Programa de Urbanizao e
Requalificao Urbana, justificado pelo fato de que as aes de Regularizao
Fundiria (vertente jurdica) em andamento no Municpio esto vinculadas
Coordenadoria de Regularizao Fundiria, do Departamento de Planejamento
Urbano da Secretaria de Planejamento SEPLAN.
Figura 5.2:
Articulaes do Programa de Regularizao Fundiria
Programa de
Regularizao
Fundiria
PEMAS
Infra-Estrutura
Urbana e
Habitacional das
Zonas Noroeste e
dos Morros
Programa Santos
Novos Tempos
SGO
Infra-Estrutura
Urbana e
Habitacional das
Zonas Noroeste e
dos Morros
Regularizao
Fundiria
SEPLAN
- Sistemtica contnua
de convnios para
regularizao fundiria
Regularizao
Fundiria
COHAB
- Sistemtica contnua
de convnios para
regularizao
fundiria
Visando garantir o controle e a conteno da expanso dos assentamentos

precrios sob condies de irregularidade, a regularizao fundiria dever estar
intimamente articulada aos demais programas habitacionais voltados a viabilizar
habitao acessvel populao de baixa renda.
Com isto, a interveno pblica na rea da regularizao fundiria deve
abranger medidas jurdicas, sociais, ambientais e urbansticas voltadas promoo
da regularizao da terra e da moradia da populao beneficiria.
O equacionamento da situao fundiria alm de garantir a segurana na
posse s famlias de baixa renda dever proporcionar seu ingresso no registro de
51
imveis e o acesso a outros direitos bsicos como servios pblicos, alm de criar
condies para o exerccio da cidadania.
O acompanhamento social ao longo do processo de regularizao fundiria
se coloca como fator de fundamental importncia para que a populao local se
aproprie e compartilhe da gesto do processo. Para tanto, a integrao das aes
de
regularizao
com
aes
do
Programa
de
Assistncia
Tcnica/
Agente
Comunitrio da Habitao (transversal), proposto neste PMH, se faz essencial do

ponto de vista jurdico, tcnico e social.
O Programa de Regularizao Fundiria dever ser composto por aes
voltadas, portanto, a todos os tipos ou situaes de irregularidade identificadas no
municpio
favelas,
ocupaes,
loteamentos
clandestinos
loteamentos
irregulares , definindo estratgias de ao e procedimentos adequados de acordo

com a especificidade de cada tipo.
Objetivo
Promover a regularizao fundiria, em seu aspecto jurdico, em reas de
interesse social, consolidadas ou em processo de consolidao, que no apresentem

riscos permanncia da populao ou que no comprometam a preservao
ambiental, por meio da legalizao da posse ou propriedade da terra aos moradores
e, nos casos dos conjuntos habitacionais, por meio da legalizao do ttulo de
propriedade do imvel aos moradores, visando permanncia dos mesmos nestas
reas;
Articular a regularizao jurdica urbanstica, sempre que se fizer
necessria a interveno fsica no territrio objeto da regularizao.
Objetivos Especficos
Promover
regularizao
fundiria,
em
sua
vertente
jurdica,
dos
assentamentos precrios, garantindo a segurana da posse aos moradores por

meio da aplicao de diferentes instrumentos segundo a natureza da propriedade,
se pblica ou privada e, a propriedade da terra por meio do registro de matrculas
individualizadas para cada lote (em loteamentos irregulares e clandestinos), de
acordo com a situao de irregularidade verificada;
Regularizao jurdica dos lotes e unidades habitacionais dos conjuntos
habitacionais pblicos, por meio do registro individualizado da propriedade da

habitao.
Beneficirio
52
No municpio de Santos compem a demanda pela regularizao fundiria

em sua vertente jurdica os assentamentos precrios, os assentamentos informais,
e os conjuntos habitacionais pblicos em situao de irregularidade jurdica e
registrria, identificados no Diagnstico da Situao Habitacional do Municpio
Produto 2. Com isto, o Programa dever atender a populao moradora das reas
consolidadas ou em processo de consolidao que sejam objeto da regularizao
jurdica e/ou urbanstica, prioritariamente as demarcadas como ZEIS.
Tipo de Atendimento
Regularizao jurdica e registrria da terra e da habitao.
Aes Estratgicas
Entre as aes que prioritariamente devem ser promovidas pelo Programa,
elencamos:
Pesquisa documental da propriedade;
Cadastramento scio-econmico das famlias, levantamento cadastral dos
domiclios e definio de critrios para seleo das famlias que permanecero na

rea a ser regularizada e das que sero removidas, com o devido encaminhamento
habitacional previsto no Plano de Urbanizao e Regularizao Fundiria da rea;
Levantamento topogrfico planialtimtrico cadastral;
Cadastramento das terras pblicas, a partir de levantamento dos prprios
municipais, distinguindo os que so bens dominiais e os que so bens de uso

comum do povo;
Atualizao e insero de dados no SIG Santos sobre a Regularizao
Fundiria;
Orientao, quando necessrio, para organizao jurdica da populao em
Associaes a fim de facilitar as negociaes entre os atores;

Promoo
da
interlocuo
entre
todos
os
agentes
envolvidos
na
regularizao fundiria a fim de garantir a colaborao e a canalizao dos esforos

voltados regularizao, incluindo aes entre Secretarias, entre os poderes
executivo, judicirio e legislativo e entre diferentes instncias de governo;
Garantia de agilidade na tramitao dos processos e nos procedimentos
necessrios regularizao;
Articular a regularizao jurdica urbanstica (intervenes fsicas no
territrio), melhoria fsica das habitaes e a aes de cunho social (capacitao,

gerao de emprego e renda);
Articular a regularizao jurdica ao Programa de Assistncia Tcnica;
53
Promover junto ao Governo Federal a articulao para cesso de reas
pblicas federais para programas de regularizao;

Nas ZEIS 1, elaborao, acompanhamento e fiscalizao do Plano de
Urbanizao e Regularizao Jurdica pela Comisso de Urbanizao e Legalizao

COMUL da respectiva rea.
Mediao de Conflitos na Disputa pela Posse da Terra

Tendo em vista o interesse social da propriedade, a mediao de conflitos
coloca-se como relevante estratgia de ao do poder pblico municipal, de carter
permanente neste caso, com o papel apenas de mediador, intermediador , a
fim de facilitar o dilogo entre as partes interessadas envolvidas em disputas pela
terra.
De acordo com a situao de irregularidade identificada, as disputas
fundirias podem envolver o poder pblico e os posseiros (assentamentos em reas
pblicas), o poder pblico e o proprietrio da terra loteada de forma irregular em
desconformidade com regras e parmetros do Municpio (loteamento irregular) e o
proprietrio da terra loteada ilegalmente (loteamento clandestino ou ilegal).
A importncia da mediao de conflitos no municpio de Santos se d
principalmente pela prtica do aluguel de cho, em que a relao entre famlias
residentes e os proprietrios das terras so regidas informalmente.
Para a realizao desta intermediao, dever ser instituda uma Comisso
de Mediao de Conflitos dentro da Coordenadoria de Regularizao Fundiria, do
Departamento de Planejamento Urbano da Secretaria de Planejamento SEPLAN,
com carter tcnico jurdico permanente, composta por uma equipe tcnica
responsvel pela realizao de todos os levantamentos necessrios para a definio
dos encaminhamentos possveis e adequados a cada caso especfico.
Dada a natureza da atuao, a mediao dever se articular ao Programa
Transversal de Assistncia Tcnica proposto neste Plano Municipal de Habitao.
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos, atravs da Secretaria de Planejamento:
agente promotor e da regularizao jurdica dos assentamentos e, da COHAB-ST,

enquanto agente promotor da regularizao dos conjuntos habitacionais produzidos
por ela;
54
Governo do Estado de So Paulo, atravs da Secretaria de Habitao e
CDHU (Programa Cidade Legal): agente promotor e, GRAPROHAB: agente de

aprovao e licenciamento;
Cartrios de Registros de Imveis;
Caixa Econmica Federal (CEF): agente operador e financeiro;
Instituies financeiras pblicas e privadas habilitadas: agentes financeiros;
Ministrio Pblico.
Fontes de Recursos e Formas de Financiamento

Governo Municipal
Recurso oramentrio do Governo Municipal;

Governo Estadual
Recurso oramentrio do Governo Estadual destinado ao Fundo Paulista de
Habitao;
Governo Federal
Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS), por meio de
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para os fundos FPH e FINCOHAP;

Fundo de Garantia por Tempo de Servios FGTS, por meio de emprstimos
com recursos onerosos do FGTS, destinados a beneficirios com capacidade de

endividamento para interessados em adquirir materiais de construo para reforma
e ampliao das suas habitaes;
Oramento Geral da Unio (OGU), no mbito do Programa de Acelerao do
Crescimento - PAC e Programa Minha Casa Minha Vida.
5.2
Programa de Locao Social
O Programa de Locao Social, institudo no Municpio por meio da lei n

1447, de 12 de dezembro de 1995, destina-se a prover moradias para as famlias
de baixa renda, cuja soma total da renda mensal seja igual ou inferior a 5 salrios
mnimos, tendo preferencialmente como beneficirios famlias de baixa renda
residentes em habitao coletiva precria de aluguel cortios.
Ainda, segundo a referida lei, as modalidades de atendimento dar-se-iam
por meio da locao de imveis de particulares pela COHAB-ST (responsvel pela
implementao do Programa), a fim de subloc-los e, por meio de desapropriaes
pelo poder pblico em casos de emergncia. De acordo com a lei, a COHAB-ST
poderia adequar as condies fsicas do imvel s necessidades de habitabilidade e
segurana, nele executando as reformas imprescindveis, sempre de comum acordo
com o proprietrio quando se tratar de prdio de terceiros.
55
Em caso do imvel ser prprio do Municpio, aos beneficirios seria

outorgada a permisso de uso remunerada, para utilizao do prdio por prazo
determinado.
A fonte de recursos prevista na lei para implementao do Programa advm
do FINCOHAP e o valor da renda familiar da populao beneficiria a ser
comprometida com o aluguel deveria ser definido atravs de decreto especfico,
ainda no regulamentado.
Em maio de 1996 foi instituda Comisso Intersecretarial com a finalidade
de acompanhar, regulamentar, discutir procedimentos, de modo a garantir uma
uniformidade de aes e objetivos, quanto s intervenes nos cortios do centro
da cidade28.
Resultando que, na Lei n 1519 de 25 de outubro de 1996, o
desenvolvimento do Programa de Locao Social esteja dentre os princpios e

objetivos da Poltica Municipal de Habitao de Santos.
Em janeiro de 2006, a lei n 1366 estabeleceu como reserva de unidades
habitacionais populares destinadas a idosos carentes o percentual de 5% em todo
ncleo de habitao popular construdo por iniciativa ou intermediao do
Municpio. Esta lei foi regulamentada pelo decreto n 4705, de dezembro de 2006,
o qual dispe sobre a reserva de habitaes populares a idosos em situao de
vulnerabilidade social, com renda mensal de at 1 salrio mnimo.
De acordo com o decreto, em reas de ZEIS a cesso do imvel ao idoso se
d na forma de locao social, cujo valor do aluguel est associado aos
investimentos realizados no imvel e o comprometimento mensal com a despesa da
locao no deve ultrapassar valor equivalente a 30% de sua renda. Nos casos em
que o idoso possui renda inferior ao valor do salrio mnimo, a cesso do imvel
de d por meio de comodato ou permisso de uso gratuita, com prazo de um ano,
renovvel por iguais perodos. A prioridade de atendimento so os idosos
cadastrados.
Assim, atualmente as aes voltadas Locao Social destinam-se ao
segmento da populao com mais de 60 anos, com baixa renda e esto inseridas
no mbito das competncias da Secretaria Municipal de Assistncia Social SEAS,
na rea de atendimento ao idoso.
28
A Comisso Intersercretarial foi criada por meio da Portaria n 25/96 GP, na qual o prefeito nomeou
representantes das Secretarias de Assuntos Jurdicos, do Meio Ambiente, de Obras e Servios Pblicos,
de Ao Comunitria, alm da Coordenadoria de reas Centrais e da COHAB-ST, para estruturao do
Programa de Locao Social.
56
Neste contexto, foram criadas as Repblicas dos Idosos em imveis

reformados, nos quais o valor pago pelo morador inclui taxas de administrao e de
manuteno do imvel.
Tendo em vista a forte presena de cortios, de parque imobilirio
degradado, de patrimnio edificado de valor arquitetnico, artstico e histrico na
rea central de Santos provida de infra-estrutura, servios bsicos e de
equipamentos urbanos e a reivindicao da populao de baixa renda por essa
modalidade de atendimento habitacional nas Conferncias Municipais de Habitao
j realizadas, torna-se fundamental articular a locao social a polticas urbanas e
sociais, visando garantir a permanncia dos moradores nas reas reabilitadas e,
portanto, valorizadas, maximizando e potencializando a infra-estrutura e a os
equipamentos urbanos j existentes.
Neste sentido, enquanto programa de habitao de interesse social, a
Locao Social dever articula-se ao programa de recuperao da rea central da
cidade, denominado Alegra Centro, a fim de que o setor da habitao se coloque
como ao estratgica e fora motriz para alavancar a reabilitao urbana da rea
central, alinhada a intervenes urbanas e de cunho social voltadas gerao de
emprego e renda, bem como a aes voltadas promoo do desenvolvimento
econmico local, garantindo a permanncia da populao de baixa renda residente
na rea.
A locao social na rea central coloca-se como importante alternativa
produo habitacional onde o valor da terra elevado, assegurando desta forma a
permanncia da populao moradora em rea j consolidada.
Estes aspectos reforam a necessidade de ampliar a abrangncia de
atendimento do Programa de Locao Social, hoje focado no atendimento ao idoso,
para a populao moradora de cortios e outros segmentos da populao de baixa
renda. Para alm da rea central, cujas caractersticas apontam para um forte
potencial de locao social dada a alta incidncia de situaes de encortiamento, o
Programa dever abranger todo o territrio onde h forte presena de populao de
baixa renda morando de aluguel29.
luz deste entendimento, este Plano Municipal de Habitao prope a
reestruturao e consolidao do Programa de Locao Social, criado por meio de
lei, a fim de que sua implementao seja efetiva. Para tanto, dever ampliar o
atendimento, abrangendo outros segmentos da populao, que no somente
29
De acordo com dados do CAD nico do Municpio, em vrios bairros se verifica um elevado percentual
de famlias residentes de baixa renda em domiclios alugados, em relao ao total de cadastrados no
bairro, com elevado percentual de comprometimento de renda familiar com aluguel.
57
idosos, e diversificar as modalidades de oferta de unidades para locao, alm das

modalidades j previstas de locao de imveis particulares e desapropriaes.
A implementao do programa, dar-se- por meio da regulamentao da lei
que o cria, com os devidos ajustes.
Dada a importncia desta modalidade de atendimento habitacional, este
PMH entende que o reconhecimento do Programa enquanto programa habitacional
e no de assistncia condio primeira para fortalec-lo e, nesse sentido, o
Programa deve ser promovido pela SEPLAN ou rgo a quem couber competncia,
em parceria com a COHAB-ST e a SEAS, de acordo com a estrutura administrativa
e institucional.
O aprimoramento e ampliao do Programa requerem, por parte do poder
pblico municipal, a elaborao de estudo de viabilidade tcnico-financeira
indicando estratgias apropriadas para ampliao e manuteno do parque
habitacional pblico, partindo do entendimento de que, em Santos, essa seja a
maneira mais indicada para implementao do Programa.
Objetivo
Assegurar o acesso moradia para populao de baixa renda por meio da
oferta de unidades habitacionais pblicas destinadas locao, cujo valor do

aluguel seja compatvel com as suas condies financeiras.
Possibilitar o atendimento da populao com dificuldade de acesso a linhas
existentes de financiamento;
Garantir a permanncia da populao de baixa renda residente em reas da
cidade providas de infra-estrutura e servios bsicos, portanto, com alto valor da

terra ou em processo de valorizao imobiliria.
Tipo de Atendimento
Aluguel social (subsidiado) em:
parque habitacional pblico (reforma de imveis ou construo nova), no
alienvel;
imveis privados ou pblicos (de outras instncias de governo) atravs de
transferncia ou cesso de uso, ou parceria com proprietrios.
Beneficirios
58
Populao de baixa renda (Grupo de Atendimento 1 e 2), com baixa ou
nenhuma capacidade de pagamento e que, portanto, no tem acesso a linhas e

programas de financiamento habitacional;
Moradores de cortios;
Pessoas com mais de 60 anos;
Segmentos da populao que necessitam de maior mobilidade, como
estudantes, trabalhadores informais e transitrios;

Demanda habitacional em situaes transitrias resultado da implementao
dos programas habitacionais, como remoes.
Aes Estratgicas
Em linhas gerais as aes estratgicas para o desenvolvimento do Programa
de Locao Social de maneira ampliada dever considerar:
Constituio e ampliao do parque/estoque imobilirio habitacional pblico
a ser destinado para locao social, por meio da reabilitao do estoque de imveis
vazios existentes (reforma/reciclagem com transformao de uso), da aquisio, da
produo de imveis para locao social e utilizao de imveis vazios e
subutilizados;
Realizao de levantamento para quantificar e caracterizar terrenos e
imveis urbanos vazios em cada regio da cidade (descriminando os imveis

pblicos, prioritariamente os pertencentes Unio);
Acompanhamento jurdico, administrativo, financeiro e social (definio de
critrios para seleo da demanda, capacitao dos moradores para a gesto

condominial do parque imobilirio e para a administrao e manuteno da
edificao e das reas de uso coletivo Interface com o Programa de Assistncia
Tcnica, atravs dos Agentes Comunitrios de Habitao);
Ao articulada com a Secretaria de Assistncia Social SEAS, no que trata
do acompanhamento tcnico-social das famlias beneficiadas pelo Programa, em

conjunto com os Agentes Comunitrios de Habitao do Programa de Assistncia
Tcnica;
Realizao de estudos para definio de modelos de gesto condominial.
Nesta perspectiva, o Programa de Locao Social dever acontecer de forma

articulada com o Programa de Proviso Habitacional, sobretudo o Sub-Programa de
Reabilitao de Imveis Vazios para Uso Habitacional.
Uma vez ampliado o parque pblico de moradia, a PMS dever aprimorar a
estrutura administrativa do Programa de Locao Social, para permitir a gesto das
59
unidades a serem alugadas, com especial ateno ao acompanhamento social dos

beneficirios e dos condomnios.
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos, atravs da Secretaria de Planejamento
SEPLAN ou rgo que couber competncia pelo setor habitacional de acordo com
a estrutura administrativa e institucional do municpio: agente promotor;
COHAB-ST: agente promotor;
Entidades privadas vinculadas ao setor habitacional: agente promotor;
Caixa Econmica Federal: agente operador e financeiro no mbito do Sub-
Programa para Promoo de Locao Social de Unidades Habitacionais em Centros

Histricos e reas Consolidadas, do Governo Federal.
Fontes de Recursos e Linhas de Financiamento

Governo Municipal
Recurso oramentrio do Governo Municipal: destinado nesse programa ao
Fundo de Incentivo Construo de Habitaes Populares FINCOHAP;

Governo do Estado
Recurso oramentrio do Governo Estadual destinado ao FPH;

Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o FINCOHAP para subsidiar

aluguis sociais de moradias para os Grupos de Atendimento 1 e 2 em centros
urbanos e histricos;
Oramento Geral da Unio (OGU).

E ainda, no mbito do Governo Federal, atravs do Ministrio das Cidades,
as mesmas linhas de financiamento destinadas ao Programa de Produo Pblica de

Unidades Habitacionais Novas podero ser utilizadas para viabilizar a Locao
Social.
5.3
Programa de Proviso Habitacional
O programa de proviso habitacional consiste em ampliar a oferta direta de

novas unidades habitacionais pelo poder pblico, acessveis populao de baixa
renda, por meio da produo de novos conjuntos habitacionais, ou ainda, do
financiamento aquisio de moradia, voltado a atender demanda habitacional
no atendida pelo mercado. O poder pblico deve, ainda, estimular e apoiar a
produo de novas moradias pelo setor privado para populao nas faixas de
60
menor renda, bem como pelas associaes e/ ou cooperativas habitacionais ou

movimento de moradia.
O Governo Municipal deve, ainda, articular-se s iniciativas e aes de
proviso habitacional realizadas no mbito dos demais entes federativos (governo
do Estado e Federal), buscando estabelecer convnios e parcerias com a finalidade
de maximizar o potencial das aes e reunir os esforos em torno de uma agenda
comum, qual seja, ampliar o atendimento habitacional populao de baixa renda.
Nesta perspectiva, a Proviso Habitacional requer estreita articulao e
integrao das aes com demais Programas Habitacionais, pois composta por
diferentes modalidades de oferta de habitao destinadas a atender ao conjunto da
demanda de baixa renda no atendida nos demais programas habitacionais.
composto por 3 Sub-Programas, a saber:

Sub-Programa de Apoio Produo Privada de Unidades Habitacionais;
Sub-Programa de Apoio Reabilitao de Imveis Vazios;
Sub-Programa de Proviso Pblica de Novas Unidades Habitacionais.
5.3.1 Sub-Programa de Apoio Produo Privada de Unidades

Habitacionais
O Governo Municipal, alm de produzir diretamente unidades habitacionais,
deve estimular e apoiar a produo de novas oportunidades habitacionais para as
faixas de menor renda atravs de HIS pelo setor privado, atuando junto:
Ao empreendedor privado;
s associaes e/ou cooperativas habitacionais ou, ainda, movimentos de
moradia.
Cabe considerar, que a Habitao de Mercado Popular - HMP tambm parte
integrante do Plano Municipal de Habitao, em consonncia com a Poltica Nacional
de Habitao, que organiza o novo Sistema Nacional de Habitao dividido em dois
subsistemas, a saber:
Subsistema de Mercado Popular HMP;
Subsistema de Habitao de Interesse Social HIS.

Ao diferenciar estes dois segmentos habitacionais a Poltica busca combinar
aes no sentido de evitar distores na distribuio dos investimentos pblicos,

considerando como prioridade de atendimento pela promoo pblica a populao
de renda mais baixa (demanda por urbanizao e produo de HIS), sem deixar de
61
atender a demanda do mercado popular - consolidando uma estrutura financeira de

crdito suficiente a que se amplie o mercado privado para a produo de HMP.
Nesse sentido, coloca-se tambm o recm lanado programa do Governo
Federal Minha Casa Minha Vida - PMCMV, como um importante meio de viabilizar
grande aporte de recursos para atendimento estes dois segmentos ou
subsistemas.
O PMCMV atender famlias com renda de at 10 salrios mnimos, tendo a
faixa de 0 a 3 salrios mnimos a possibilidade de receber subsdio integral.
Destaca-se ainda, para esta faixa de renda, a necessidade de incentivo por
parte do poder pblico municipal para a viabilizao dos empreendimentos, seja no
cadastramento e seleo da populao local, seja na indicao e viabilizao dos
terrenos destinados s construes.
Objetivo
Incentivar e apoiar a produo de novas moradias atravs de entidades do
setor privado vinculadas ao setor habitacional, capazes de promover a habitao de

interesse social e de mercado de habitao popular, otimizando com isto o
atendimento da demanda habitacional do Municpio.
Incentivar o setor privado na promoo de unidades habitacionais de HIS e
HMP;
Incentivar o investimento privado para as faixas de renda de mercado
popular, priorizando o direcionamento de recursos pblicos subsidiados para as

menores faixas de renda;
Permitir que a Poltica Habitacional responda diversidade da demanda,
composta pelas faixas de renda baixa e mdia.
Tipo de Atendimento
Apoio e articulao produo habitacional para HIS e HMP pelo setor
privado de habitao.
Beneficirios
Famlias que compem as demandas de HIS (aquelas que possam
comprometer-se com financiamento habitacional) e de HMP.
62
Aes Estratgicas
A SEPLAN, enquanto agente promotor, ou o rgo que couber competncia,
dever abranger em sua atuao aes especficas para cada uma destas situaes,
a saber:
i) Atuao junto ao Empreendedor Privado
A Prefeitura de Santos deve apoiar ou estabelecer parcerias com o setor
privado para produo de novas moradias, atravs de aes como:
Apoiar a obteno de financiamentos pblicos (com recurso federal ou
estadual) para a produo privada de empreendimentos habitacionais de interesse

social - HIS e de mercado popular HMP;
Estabelecer rotinas especiais de anlise a aprovao de projetos;
Definir critrios para seleo das famlias a serem beneficiadas pelos
projetos.
ii)
Atuao junto s Associaes Comunitrias

A Prefeitura pode estabelecer parcerias com Associaes e Cooperativas
Populares de produo de habitao, visando facilitar a viabilizao de projetos

habitacionais gerenciados ou empreendidos pelas Associaes e contribuindo
atravs de aes como:
Assessoria para obteno de financiamentos federais e estaduais;
Financiamento
e/ou
execuo
de
obras
de
infra-estrutura
nos
empreendimentos das Associaes atravs de recursos do FINCOHAP;

Assessoria para promover a aprovao dos empreendimentos ou sua
regularizao fundiria;
Realizao de chamamento pblico s Associaes para a incorporao de
suas demandas aos empreendimentos financiados na cidade por meio dos

Programas Federais de Arrendamento Federal e Crdito Solidrio.
Em ambas situaes, o Programa dever articular-se ao Programa de

Assistncia Tcnica, o qual dever apoiar as aes deste Programa, por meio da
capacitao das famlias para gesto, formao de mo de obra, organizao e
formao de cooperativas e qualificao do controle condominial.
Agentes Envolvidos
63
Prefeitura Municipal de Santos atravs da Secretaria de Planejamento ou
rgo que couber competncia, conforme estrutura administrativa e institucional

do municpio: agente promotor;
Governo do Estado: agente promotor;
Instituies financeiras privadas: agente financeiro;
Entidades privadas sem fins lucrativos vinculadas ao setor habitacional:
agente promotor;
Entidades privadas vinculadas ao setor habitacional: agente promotor;
Agente Comunitrio de Habitao.

Governo Municipal

Governo Estadual
Habitao FPH;
Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do fundo para entidades privadas sem fins

lucrativos vinculadas ao setor habitacional, destinado a atender os Grupos 1 e 2;
Fundo de Garantia por Tempo de servio (FGTS), por meio de:
emprstimos com recursos onerosos do FGTS e SBPE aos grupos de
atendimento G4 e G5, obtidos junto CEF e instituies financeiras privadas, para

a produo de unidades habitacionais promovidas por agentes privados;
-
contratao, pela CEF, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento
Residencial (FAR), de emprstimo para suplementao de recursos junto ao FGTS;

Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), por meio de
emprstimos com recursos onerosos do FGTS e SBPE aos Grupos de Atendimento 4

e 5 para aquisio de unidades habitacionais promovidas por agentes privados;
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), por meio de arrendamento
residencial com opo de compra das unidades habitacionais produzidas para esta
finalidade para os Grupos de Atentimento 4 e 5;
Fundo de Desenvolvimento Social (FDS);
Oramento Geral da Unio (OGU), por meio do Programa de Acelerao do
Crescimento (PAC) e, por meio do Programa Nacional de Habitao Urbana PNHU,
64
no mbito do programa Minha Casa, Minha Vida (no PMCMV, recursos do OGU
sero repassados para o FAR, FDS).
5.3.2 Sub-Programa de Apoio Reabilitao de Imveis Vazios

A escassez de terrenos urbanos vazios e bem localizados no municpio de
Santos impe a necessidade da ampliao do aproveitamento do parque edificado.
Vale ressaltar que o municpio de Santos apresenta 16.896 domiclios vagos na
rea urbana, de acordo com a Fundao Joo Pinheiro, conforme apontado no
Diagnstico Habitacional.
Objetivo
Incentivar e apoiar a iniciativa de agentes privados para aquisio, reforma
ou reciclagem de imveis/prdios vazios, para que ofertem novas unidades

habitacionais de interesse social, bem como promover a reabilitao de imveis
vazios pelo poder pblico.
Ampliao da ocupao e do uso do parque edificado no Municpio para fins
habitacionais para populao de baixa renda;

Recuperar o parque imobilirio degradado;
Apoiar a qualificao do espao urbano a fim de estimular o setor privado a
investir na reabilitao de imveis vazios para habitao de interesse social;

Otimizar o acesso infra-estrutura e equipamentos urbanos instalados, por
meio da diminuio da ociosidade dos imveis;

Ampliao da oferta habitacional na regio central da cidade para baixa
renda.
Beneficirios
Demanda do Programa de Locao Social;
Demanda do Sub-Programa de Arrendamento Residencial;
Demanda do Programa de Atuao em Cortios;
Demanda por unidades habitacionais de interesse social em geral.
Tipos de atendimento
Apoio produo de novas unidades habitacionais por meio de apoio
reforma ou reciclagem de imveis vazios.
65
Aes Estratgicas
Apoio aos Programas de Atuao em Cortios e de Locao Social
incorporando a reabilitao de imveis vazios enquanto ao estratgica dos

mesmos;
Articulao com o Programa de Arrendamento Residencial PAR - do
Governo Federal, para estimular a reabilitao de imveis vazios pelo setor privado,
por meio de cooperao, parcerias e convnios para a reforma no mbito do
Programa Federal;
Articulao com o Programa de Assistncia Tcnica com a finalidade de
fomentar a capacitao de profissionais do setor da construo civil para a

atividade da reforma, incluindo a especificidade do restauro, considerando-se que
Santos possui patrimnio edificado de valor arquitetnico e histrico;
Articulao
com
Programa
de
Desenvolvimento
Institucional
para
capacitao de tcnicos do Governo Municipal a fim de que realizem: levantamento

e mapeamento dos imveis vazios na cidade; estudos de viabilidade tcnica e
econmica para reforma dos imveis vazios com destinao habitao de
interesse social, estudos que abordem tecnologias apropriadas, identificao de
patologias estruturais nos imveis vazios e know-how especfico para operaes de
reforma em pequena escala, a fim de produzir um manual ou cartilha que oriente
operaes de reforma; estudo para adequao de normas e parmetros para
reforma de imveis vazios destinados habitao de interesse social.
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos atravs da Secretaria de Planejamento ou
rgo que couber competncia, conforme estrutura administrativa e institucional

do municpio: agente promotor;
Caixa Econmica Federal: agente operador e financeiro do Sub-programa
federal para Promoo de Unidades Habitacionais Urbanas para Arrendamento, do

Governo Federal;
Entidades privadas que atuam no setor habitacional.

Governo Municipal
66
Governo Federal
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), por meio de contratao,
pela CEF, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de

emprstimo para suplementao de recursos junto ao FGTS, destinado a atender os
Grupos 4 e 5;
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), por meio de arrendamento
residencial com opo de compra das unidades habitacionais produzidas para esta
finalidade, destinado a atender os Grupos 4 e 5.
5.3.3 Sub-Programa
Habitacionais
de
Produo
Pblica
de
Novas
Unidades
A oferta de habitao acessvel s famlias de mais baixa renda est atrelada

s articulaes entre os agentes que integram a estrutura de proviso habitacional.
O atendimento habitacional deve manter-se integrado promoo do acesso da
populao infra-estrutura urbana e de saneamento, aos equipamentos urbanos e
ao ambiente urbano de qualidade.
O Programa, aqui proposto, rene aes j desenvolvidas pelo Governo
Municipal, buscando consolidar esta prtica existente enquanto escopo de um
programa municipal estruturado. Ademais, busca ampliar e aprimorar a produo
habitacional pblica de interesse social, buscando a incorporao de tecnologias
alternativas que viabilizem a construo sustentvel do ponto de vista econmico,
ambiental e social.
O desenvolvimento do Programa dever contar com o envolvimento e a
participao da populao ao longo de todo o seu processo (formatao,
planejamento, implementao, acompanhamento, monitoramento e controle).
Ademais, imprescindvel ampliar a articulao do Governo Municipal com
os demais entes federativos e rgos especficos responsveis pela produo
habitacional na instncia estadual de governo, notadamente a CDHU, a fim de
ampliar a capacidade de proviso pblica habitacional no Municpio.
Objetivo
Promover a oferta pblica de unidades habitacionais para atender
demanda habitacional do Municpio identificada como dficit quantitativo, com

prioridade s famlias de mais baixa renda.
Beneficirios
67
Famlias que no possuem capacidade de pagamento para acessar moradia
de qualidade atravs do mercado formal (Grupo de Atendimento 1 e 2),

necessitando, portanto, de subsdios pblicos para tanto, incluindo a demanda
identificada no Diagnstico como dficit quantitativo.
Tipo de atendimento
Considerando-se o histrico de produo habitacional no Municpio pelos
diferentes agentes promotores, o atendimento da demanda poder se dar por meio
de:
Produo pblica de unidades habitacionais pelo Municpio (horizontal e
vertical);
Produo de unidades habitacionais por autogesto (horizontal);
Produo pblica de loteamentos + embrio pelo municpio;
Produo pblica de loteamentos + embrio por autogesto + assistncia
tcnica.
No entanto, h que se considerar que o atendimento habitacional por meio
da modalidade de produo de loteamentos requer a disponibilidade de vastas
reas, o que o Diagnstico habitacional de Santos apontou no ocorrer, em especial
na rea insular. Acrescenta-se a isso o fato da rea continental apresentar
restries ambientais para seu uso e ocupao, o que aponta para a necessidade de
priorizao de modalidades de atendimento habitacional que promovam maior
adensamento, dependendo de estudos especficos.
Aes Estratgicas
Articulao para cesso de reas pblicas federais para programas de
proviso habitacional (venda ou locao), enquanto uma das formas de ampliar o

estoque de terras do Municpio para produo de habitao de interesse social;
Articulao com Governo Federal e Estadual para garantir recursos voltados
produo habitacional de interesse social;

Articulao com o Programa de Assistncia Tcnica com a finalidade de
aprimorar
qualidade
dos
projetos
habitacionais,
garantindo
qualidade
arquitetnica e diversidade de tipologias de acordo com as necessidades da

populao a ser atendida;
Fomentar e firmar convnios com instituies de pesquisa e ensino para a
realizao de estudos especficos sobre tcnicas e tecnologias alternativas voltadas

construo sustentvel.
68
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos por meio da Secretaria de Planejamento
SEPLAN, ou rgo que couber competncia, conforme estrutura administrativa e

institucional do municpio: agente promotor;
Governo Estadual, atravs da CDHU, vinculada Secretaria de Habitao do
Estado: agente promotor;

Caixa Econmica Federal: agente operador e financiador.

Governo Municipal

Governo Estadual
Habitao (FPH);
Governo Federal
Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS, por meio de
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o Fundo Paulista de Habitao e

para o FINCOHAP para atendimento de famlias dos Grupos de Atendimento 1 e 2
(unidades habitacionais prontas), 2 e 3 (no caso de aquisio de unidade
habitacional em rea central) e 1 (loteamento urbano + material de construo, +
assistncia tcnica);
Fundo de Garantia por Tempo de Servios FGTS, por meio de:
emprstimos, com recursos onerosos do FGTS, destinados a beneficirios do
Grupo de Atendimento 2 interessados em adquirir unidades habitacionais prontas

promovidas pelo poder pblico;
-
emprstimos com recursos onerosos do FGTS para membros dos Grupos de
Atendimento 2 e 3;
-
emprstimos com recursos onerosos do FGTS para agentes privados
produzirem unidades habitacionais em centros urbanos e histricos;

Oramento Geral da Unio OGU, atravs do Programa de Acelerao do
Crescimento PAC.
Considerando-se a rea continental como rural, tal qual classificada pelo
IBGE, e a possibilidade de promoo de loteamentos, pode-se destacar, alm dos
recursos mencionados, outros especficos para esta rea tais como:
69
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o Fundo Paulista de Habitao e

para o FINCOHAP (Programa para Promoo de Loteamentos Urbanos com Oferta
de Materiais de Construo e Assistncia Tcnica, do Governo Federal), destinado
ao Grupo de Atendimento 1;
com recursos onerosos do FGTS para membros do Grupos de Atendimento 2

complementarem os subsdios parciais (Programa para Promoo de Loteamentos
Urbanos com Oferta de Materiais de Construo e Assistncia Tcnica, do Governo
Federal); por meio de investimento com recursos no onerosos para remunerao
de Agentes de Assistncia Tcnica envolvidos em todas as fases de realizao da
moradia rural (Programa para Promoo Pblica ou por Autogesto de Unidades
Habitacionais Rurais, do Governo Federal), beneficiando Grupo de Atendimento 1;
Oramento Geral da Unio OGU, por meio de investimento com recursos
no onerosos para remunerao de Agentes de Assistncia Tcnica envolvidos em

todas as fases de realizao da moradia rural (Programa para Promoo Pblica ou
por Autogesto de Unidades Habitacionais Rurais, do Governo Federal).
Da mesma forma, considerando-se a especificidade das reas centrais, o
Governo Federal criou, alm das linhas programticas j mencionadas, um
programa
especfico
(Sub-programa
para
Promoo
Pblica
de
Unidades
Habitacionais em reas Urbanas Centrais para Aquisio) que utiliza os seguintes

recursos:
Recursos oramentrios do Governo Estadual destinado ao FPH e do
Governo Municipal destinado ao FINCOHAP, por meio de emprstimos com recursos

onerosos do FGTS para membros dos Grupos de Atendimento 2 e 3;
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o FPH e FINCOHAP;

com recursos onerosos do FGTS para membros dos Grupos de Atendimento 2 e 3 e,

de emprstimos com recursos onerosos do FGTS para agentes privados produzirem
unidades habitacionais em centros urbanos e histricos.
Fontes de recursos externos
Banco Internacional para a Reconstruo e Desenvolvimento BIRD, por
meio de emprstimo contratado pelo Governo Municipal para o Programa Municipal

Santos Novos Tempos.
70
5.4
Programa de Atuao em Cortios
O enfrentamento do problema dos cortios dever se estruturar a partir da

articulao e integrao de aes de diferentes naturezas, uma vez que o cortio
representa irregularidades referentes tanto s condies precrias de habitabilidade
da edificao, com implicaes sade dos moradores, quanto situao jurdica,
tendo em vista a relao informal de locao estabelecida.
Nesta perspectiva, o Programa de Atuao em Cortios dever ter aes
voltadas garantia da relao formal de locao, reconhecendo os direitos dos
inquilinos e garantindo a permanncia dos mesmos no imvel, bem como voltadas
melhoria das instalaes sanitrias /requalificao domiciliar, a fim de garantir
condies de segurana e de salubridade da habitao.
Em se tratando de uma relao privada entre o proprietrio do imvel, o
locador do imvel e os moradores encortiados, o poder pblico poder atuar como
mediador e facilitador do dilogo entre as partes, assim como far nos casos de
irregularidade fundiria dos assentamentos, atravs de uma Comisso Mediadora
de Conflitos.
O Programa de Atuao em Cortios dever, portanto, articular aes de
diferentes Programas a fim de garantir a oferta habitacional acessvel populao
encortiada (mantendo a soluo de aluguel baixo e/ou ofertando unidades
habitacionais acessveis para aquisio nos casos de desadensamento do imvel a
ser requalificado), alm de garantir a melhoria das condies de vida da populao
que vive em cortios, por meio da requalificao domiciliar.
Com isto, o Programa dever articular aes entre os seguintes Programas
Habitacionais, visando garantir o atendimento populao moradora de cortios:
Alegra Centro Habitao, ainda Projeto de Lei, o qual prev apoio
institucional pblico, para os casos de reabilitao pelo proprietrio de imveis com

uso residencial, promovendo uma parceria entre o proprietrio e os moradores para
requalificao dos mesmos, podendo ter carter de locao social. O proprietrio
locador recebe incentivos do poder pblico, por meio de isenes fiscais, para
realizao de obras de melhoria do imvel (principalmente das instalaes
sanitrias), mantendo como locatrio dos imveis o segmento da populao que
demanda subsdio para pagamento de taxas de locao (Caderno Ministrio das
Cidades n 4). Trata-se de centrar esforos para o envolvimento do setor privado
na melhoria e conservao dos imveis;
Proviso Habitacional, atravs da reforma ou reciclagem de imveis vazios;
Locao Social.
71
Figura 5.3:
Articulaes do Programa de Atuao em Cortios30
A aprovao do Projeto de Lei que cria o Alegra Centro Habitao, tornandoo lei e regulamentando-a fundamental para o reconhecimento dos cortios e para
o estabelecimento de normas e parmetros que definem as condies e as
exigncias mnimas voltadas a assegurar as condies de segurana e de
salubridade do imvel.
Alm destes, o Programa dever garantir parceria com o Governo do Estado,
para que haja interlocuo e integrao com as aes do Programa de Atuao em
Cortios do Governo Estadual (PAC-BID).
Objetivo
Melhorar as condies de vida da populao moradora de cortios na cidade,
garantindo-lhes acesso moradia digna e adequada;

Articular diferentes programas habitacionais no mbito deste PMH, visando
atender populao moradora de cortios por meio da combinao de melhorias

sanitrias e fsicas nos imveis, garantindo a permanncia dos moradores originais
(estabelecimento de uma relao formal de locao, com base em valores de
locao acessveis a este grupo, com comprometimento mensal compatvel com a
renda familiar), acompanhamento social, produo de unidades habitacionais novas
ou reabilitadas.
Integrar a demanda da populao encortiada demanda por habitao
ofertada em outros Programas Habitacionais, tais como a Locao Social e a

30
O texto na ntegra do PL que dispe sobre a criao do Programa Alegra Centro-Habitao encontra-se
no Anexo que acompanha este PMH.
72
Proviso
Habitacional
sempre
que
possvel
em
reas
prximas
ao
imvel
reabilitado;
Garantir o atendimento habitacional populao moradora de cortios,
integrando-a
demanda
por
habitao
ofertada
nos
demais
programas
habitacionais, atravs de proviso ou de locao, nos casos em que a interveno

para melhoria do imvel implicar no desadensamento do mesmo;
Estabelecer, por meio de legislao, parmetros mnimos de segurana,
salubridade e conforto da habitao, o que j foi feito em parte no mbito do Alegra

Centro Habitao para os imveis situados na regio central histrica de Santos;
Articular as aes do Programa ao Programa de Assistncia Tcnica, a fim de
garantir assistncia tcnica, jurdica e acompanhamento social (nas fases de procupao, transio e ps-ocupao) aos proprietrios e moradores dos imveis a
serem reabilitados, alm da capacitao de mo de obra, qualificando-a para
reforma;
Promover a integrao de aes intersetoriais, articulando o Programa de
Atuao em Cortios a Programas de Incluso Social e de Desenvolvimento

Econmico, de modo a possibilitar a criao de oportunidade de gerao de
emprego e de renda e, com isso, inserir a populao beneficiria do Programa nos
mesmos.
Beneficirios
Populao moradora em cortios.
Tipo de Atendimento
Reabilitao de imveis a partir de intervenes de melhoria por meio de
reforma, reconstruo total ou parcial, pelo proprietrio, associada oferta de

unidades habitacionais (construo nova ou locao social, atravs dos Programas
especficos) a fim de garantir o atendimento do pblico-alvo do Programa que no
permanecer no imvel reabilitado.
Aes Estratgicas
Em linhas gerais as aes estratgicas a serem consideradas para o
Programa de Atuao em Cortios articulados com os demais programas afins, so:
Promover a articulao e integrao das aes dos Programas Alegra
Centro-Habitao; Locao Social; Proviso Habitacional e Programa de Atuao em

Cortios da CDHU;
73
Promover a integrao de aes intersetoriais de acompanhamento social
das famlias e de melhoria e /ou proviso habitacional;

Ampliao da rea de abrangncia31 para identificao e mapeamento
sistemtico dos cortios existentes na cidade, com alimentao e atualizao

contnua de um banco de dados geo-referenciado contendo informaes sobre os
imveis encortiados (cadastro) e caracterizao do perfil socioeconmico da
populao residente. Estes dados devero subsidiar aes sistemticas voltadas
regularizao dos cortios, definindo formas de interveno, aes prioritrias e
imveis a serem reabilitados;
Estender algumas aes e estratgias estabelecidas no mbito do Programa
Alegra Centro Habitao pertinentes aos demais imveis encortiados, situados fora
da rea de abrangncia do referido Programa, a fim de garantir uma rotina
operacional e sistemtica no mbito do Programa de Atuao em Cortios, tais
como: fiscalizao continuada dos imveis cadastrados; seleo dos imveis a
serem reabilitados; atuao permanente de uma Comisso de mediao de
conflitos;
Emisso por parte do rgo gestor do Programa de declarao de Imvel
Residencial Plurihabitacional Subnormal a fim de que sejam praticadas tarifas

sociais nas taxas de consumo de gua e eletricidade.
Agentes Envolvidos

Estado, atravs do PAC/BID.

Governo Municipal
Recurso oramentrio do Governo Municipal;

Governo Estadual
Recurso oramentrio do Governo Municipal.
31
O PL que dispe sobre a criao do Programa Alegra Centro Habitao, estabelece como rea de
abrangncia do Programa os bairros histricos da regio central de Santos: Centro, Paquet, Vila Nova e
Vila Mathias, excluda a rea de APC 1. No entanto, dados do CAD nico do municpio apontam para a
ocorrncia de famlias cadastradas que residem em cmodos (em relao ao total de cadastrados no
bairro) em outros bairros da cidade.
74
5.5
Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana
Este Programa consiste na execuo de um conjunto de intervenes

integradas em assentamentos precrios e informais desprovidos ou com precria
infra-estrutura urbana e carentes de equipamentos urbanos, bem como na melhoria
dos Conjuntos Habitacionais Pblicos.
composto por dois Sub-Programas, a saber:
Sub-Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana de Assentamentos
Precrios e Informais;
Sub-Programa de Requalificao de Conjuntos Habitacionais Pblicos.
Objetivo
Promover melhoria das condies de vida e de habitabilidade da populao
de baixa renda residente nos assentamentos precrios e informais, bem como nos
conjuntos habitacionais pblicos, por meio da melhoria da qualidade urbanoambiental e de intervenes sociais atravs de aes intersetorias integradas e
articulao entre Secretarias e agentes envolvidos;
Promover a integrao territorial e social destes assentamentos e conjuntos
habitacionais ao conjunto da cidade, garantindo a recuperao e a preservao

ambiental.
5.5.1 Sub-Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana de

Assentamentos Precrios e Informais
A infra-estrutura abrange obras na rea de saneamento bsico para
implantao ou melhoria das redes de abastecimento de gua e de esgotamento
sanitrio;
drenagem;
pavimentao de vias;
redesenho do sistema
virio;
instalao de energia eltrica; implantao de sistema de coleta e disposio dos

resduos slidos. Estas intervenes devero estar associadas melhoria do
ambiente urbano, dotando os espaos pblicos de elementos que o qualifiquem e,
conseqentemente, contribuam para melhoria da qualidade de vida dos moradores,
tais como tratamento dos espaos livres remanescentes para reas pblicas,
tratamento paisagstico, criao de praas e reas verdes.
Na linha desta abordagem integrada, o Programa opera de forma articulada
com aes de outras Secretarias para implantao de equipamentos urbanos de
sade, educao, esporte, lazer e cultura, bem como com polticas e programas
sociais e de gerao de emprego e renda.
75
Com isto, dada a natureza do Programa, o mesmo opera em duas vertentes:

intervenes estruturais e pontuais.
As intervenes fsicas voltadas regularizao urbanstica devero ser
implementadas em consonncia com a regularizao jurdica, realizada em Santos
no mbito de Programa especfico de Regularizao Fundiria, em sua vertente
jurdica, sempre que esta tambm for demanda do assentamento objeto de
interveno, pois ambas compem a regularizao fundiria.
O Programa deve manter estreita relao com Plano Municipal especfico de
ao nas reas de risco, composto por obras de engenharia (geotecnia, obras de
conteno,
construo
monitoramento
das
de
reas
muros
de
risco
de
arrimo,
dentre
identificadas,
outras),
aes
para
aes
de
atendimento
emergencial, aes preventivas e de carter educativo/organizacional, alm de

aes voltadas mobilizao das comunidades envolvidas.
Isto posto, dever articular-se com o Departamento de Defesa Civil,
vinculado Secretaria Municipal de Governo, rgo este responsvel pela
contratao junto ao IPT (Instituto de Pesquisas Tecnolgicas) do Mapeamento e
Diagnstico das reas de Risco Associado a Processos e estabilizao do terreno
nas Encostas dos Morros de Santos.
Da mesma forma, dever articular-se ao Plano de Contingncia para
Controle de Ocupaes Irregulares e Habitaes Subnormais no Municpio de
Santos, elaborado por um Grupo Tcnico de Trabalho, visando implementar aes
preventivas e corretivas, no mbito do Programa Santos Novos Tempos.
Alm das interfaces do Programa de Urbanizao/Requalificao Urbana com
o
Programa
de
Regularizao
Fundiria,
com
os
Planos
demais
aes
intersetoriais referentes aos equipamentos urbanos, o mesmo dever manter a

integrao de suas aes com os Programas Habitacionais, notadamente com os de
Proviso e de Locao Social.
Esta associao se faz necessria considerando-se os casos em que as
intervenes de requalificao e melhoria urbana acarretam na transferncia parcial
ou total da populao residente nos locais objetos de interveno, seja com carter
temporrio, seja definitivo por meio de remoes e reassentamentos.
76
Figura 5.4:
Articulaes do Programa de Urbanizao e Requalificao

Urbana
Neste sentido, as aes deste Programa devero estar sempre associadas e

integradas
ao
atendimento
habitacional
por
meio
da
oferta
de
unidades
habitacionais acessveis a esta populao, bem como s aes de requalificao

domiciliar (consolidao), a fim de que a populao residente nestas reas possa
executar melhorias nas edificaes, adequando condies de segurana e de
salubridade.
Ressalta-se,
aqui,
que
necessidade
de
recuperao
de
reas
ambientalmente frgeis e de garantia da preservao ambiental em pores do

territrio do municpio de Santos, notadamente na rea continental, coloca-se como
fator fundamental e indispensvel para o desenho dos Programas Municipais de
Habitao, os quais devero promover intervenes em reas ocupadas por
populao de baixa renda, compatveis com a preservao ambiental, assegurando,
sempre que possvel, a permanncia da populao nestas reas.
Com destaque para a questo ambiental, o Programa dever promover
aes integradas e articuladas Secretaria de Meio Ambiente SEMAM, por meio
do Programa existente Santos, Nossa Casa, da referida Secretaria, voltado
promoo da qualidade de vida da populao atravs da conscientizao sobre
questes ambientais em seus projetos32.
32
O Programa Santos, Nossa Casa, da Secretaria de Meio Ambiente SEMAM, articula os seguintes
projetos: i) Projeto Nosso Morro; ii) Projeto Nosso Bairro, Zona Noroeste; iii) Projeto Educando por
Natureza; iv) Projeto Nosso Bairro, Zona Leste e outros afins com a questo habitacional.
77
Promover um conjunto de intervenes integradas de urbanizao, de
recuperao ambiental e sociais, voltadas qualificao do espao urbano,

dotando-o da infra-estrutura necessria, assegurando a prestao de servios
pblicos e ampliando as reas pblicas livres (lazer, verde, institucional e de
circulao);
Ampliao e/ou implantao de infra-estrutura necessria para a qualificao
do espao urbano (drenagem de guas pluviais, redes de esgotamento sanitrio e

de abastecimento de gua potvel, distribuio de energia eltrica, acesso ao
servio de limpeza urbana, coleta e manejo adequado dos resduos slidos,
conteno de reas de risco, quando necessrio);
Implantao e/ou ampliao da malha viria;
Implantao e qualificao de reas pblicas como praas e parques;
Implantao
e/ou
adequao
de
equipamentos
pblicos
(de
sade,
educao, esporte, lazer e cultura) de acordo com a demanda;

Articulao e integrao das aes de urbanizao com aes de programas
sociais e de gerao de emprego e renda, visando beneficiar a populao residente

nas reas objeto de urbanizao.
Beneficirios
Populao residente em reas no urbanizadas, em processo de urbanizao
ou
urbanizadas
(mas
que
necessitam
de
melhorias),
que
apresentem
irregularidade urbanstica.
Tipo de atendimento
Regularizao urbanstica, implantao e/ou adequao da infra-estrutura
urbana;
Implantao e/ou melhoria de equipamentos urbanos;
Consolidao, remoo e reassentamento.
Aes Estratgicas
Atualizao
constante
do
cadastramento
mapeamento
das
reas
irregulares identificadas, em conjunto com o Programa de Regularizao Fundiria,

alimentando o banco de dados para insero das aes do Programa no georeferenciamento do municpio (SIG Santos);
Levantamento topogrfico planialtimtrico cadastral;
78
Cadastramento scio-econmico das famlias, levantamento cadastral dos
domiclios e definio de critrios para seleo das famlias que permanecero na

rea a ser regularizada e das que sero removidas;
Promoo de parcerias e de aes intersetoriais integradas, notadamente
com as Secretarias responsveis pelas polticas e pelos programas sociais, de

gerao de emprego e renda, de execuo de obras, ambientais;
Articulao
do
Programa
com
demais
programas
de
atendimento
habitacional (oferta de unidades, locao e melhoria de unidades), bem como com

os
Planos
existentes
(PEMAS,
reas
de
risco,
controle
da
expanso
de
assentamentos);
Articulao da regularizao urbanstica jurdica, melhoria fsica das
habitaes e a aes de cunho social (capacitao, gerao de emprego e renda);

Nas ZEIS 1, elaborao, acompanhamento e fiscalizao do Plano de
Urbanizao e Regularizao Jurdica pela Comisso de Urbanizao e Legalizao

COMUL da respectiva rea, com participao da populao local e controle social do
processo de urbanizao;
Definio de parmetros urbansticos especficos para urbanizao destas
reas;
Para a rea continental, especificamente, articulao com o Programa de
Desenvolvimento Institucional, a
fim
de
que sejam
realizados os
devidos
levantamentos e estudos da rea;

Articulao com o Programa de Assistncia Tcnica.
Agentes Envolvidos

Estado: agente promotor e, da GRAPROHAB: agente de aprovao, licenciamento;

Caixa Econmica Federal: agente operador e financeiro;
Instituies
financeiras
pblicas
instituies
financeiras
privadas
habilitadas (Programa para Regularizao Fundiria de Assentamentos Informais,

do Governo Federal).

Governo Municipal
79
FINCOHAP;
Governo Estadual
Recursos oramentrios do Governo Estadual destinados aos FPH;

Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para FPH e FINCOHAP;

Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), por meio de:
emprstimos, com recursos onerosos do FGTS, destinados a beneficirios
com
capacidade
de
endividamento
interessados
em
adquirir
materiais
de
construo para reforma e ampliao das suas habitaes;

com
emprstimos, com recursos onerosos do FGTS, destinados a beneficirios

capacidade
de
endividamento
interessados
em
adquirir
materiais
de
construo para reforma e ampliao das suas habitaes;

Oramento Geral da Unio OGU, atravs de obras do Programa de
Acelerao do Crescimento PAC.
5.5.2 Sub-Programa de Requalificao de Conjuntos Habitacionais

Pblicos
Este Programa consiste de aes voltadas promoo da melhoria da
qualidade de vida dos moradores residentes nos conjuntos habitacionais pblicos
promovidos pela COHAB-ST no Municpio, cujas reas condominiais encontram-se
degradadas em funo da falta de conservao e da falta de organizao dos
moradores para
executarem a
manuteno e/ou que o entorno demande
adequao de infra-estrutura, melhoria dos servios (iluminao, transporte pblico
acessibilidade,
segurana
pblica)
qualificao
urbana
(reas
verdes,
equipamentos urbanos).
Objetivo
Melhorar a qualidade de vida dos moradores dos conjuntos habitacionais
pblicos promovidos pela COHAB-ST.
Promover a articulao entre Secretarias e demais agentes envolvidos, a fim
de viabilizar as melhorias necessrias nos conjuntos e entorno;

Apoiar iniciativas voltadas capacitao tcnica dos moradores para
conservao dos conjuntos.
80
Beneficirios
Moradores dos conjuntos habitacionais.
Tipo de Atendimento
Melhoria das reas condominiais e do entorno dos conjuntos habitacionais
pblicos.
Aes Estratgicas
Articular e integrar aes de diferentes Secretarias envolvidas no processo
de melhoria dos conjuntos;

Promover a articulao com o Programa de Assistncia Tcnica para a
capacitao dos moradores para conservao das reas condominiais.
Agentes Envolvidos

institucional do municpio: agente promotor.
COHAB-ST: agente promotor.

Recurso oramentrio do Governo Municipal.
Instituies
financeiras
pblicas
instituies
financeiras
privadas
habilitadas.
5.6
Programa de Reabilitao do Uso Residencial na Regio

Central Histrica de Santos: Alegra Centro Habitao
Trata-se de Programa ainda no aprovado e, portanto, no implementado

pela Prefeitura de Santos, pois tem status de Projeto de Lei em tramitao na
Cmara. O Programa visa melhorar as condies de habitabilidade dos imveis
encortiados
subutilizados,
fixando
normas,
padres
incentivos
fiscais
especficos. Est prevista a insero dos dados do Programa no SIG Santos (Ver
Anexo ao final deste documento contendo na ntegra o PL que dispe sobre a
criao do Programa).
Objetivo
81
Promover a melhoria da qualidade de vida da comunidade por meio da

viabilizao da requalificao das condies de moradia dos imveis de uso
residencial
subnormal
da
Regio
Central
Histrica
de
Santos;
incentivo
reabilitao dos imveis de uso residencial plurihabitacional subnormal aos

parmetros mnimos de habitabilidade contidos nesta lei, a partir de um Projeto
Replicvel de Ao visando a permanncia da populao local e melhoria de sua
qualidade de vida; incentivo implementao de novas unidades para imveis com
uso
residencial
unihabitacional
e residencial
plurihabitacional;
promoo da
preservao e recuperao do meio urbano e das relaes de cidadania; incentivo

gerao de trabalho e renda priorizando ao recrutamento de mo de obra local;
Fomentar o fortalecimento do comrcio e a prestao de servios de extenso
natural das residncias;
Propor a ampliao e a melhoria de rede de servios pblicos na rea de
abrangncia do programa, especialmente os de carter social educao, sade,
cultura, esportes, transportes pblicos e assistncia social.
Beneficirios
Moradores de cortios.
Tipo de Atendimento
Incentivos fiscais aos proprietrios para executarem aes de melhoria nos
imveis.
Incentivos fiscais para novas habitaes.
Aes Estratgicas
Criar um processo claro e objetivo que promova o programa com enfoque
habitacional e social atravs de estratgia inovadora de ao;
Estabelecer incentivos fiscais para investidores privados e proprietrios na
reabilitao dos imveis de uso residencial plurihabitacional subnormal ou na

implantao de novas construes de uso residencial unihabitacional ou residencial
plurihabitacional na rea de abrangncia desta lei complementar;
Garantir que as isenes tributrias previstas para intervenes de melhorias
no imvel pelo proprietrio estejam tambm atreladas ao comprometimento do
82
mesmo em manter valores de aluguel acessveis aos locatrios originais a fim de

que esses permaneam no imvel, salvo os casos de desadensamento33;
Estabelecer incentivos, obrigaes e sanes aos atores envolvidos no
processo de reabilitao, de modo a fortalecer relaes de parcerias na formao
de um processo participativo.
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos, atravs da Secretaria de Planejamento
SEPLAN,
ou
rgo
que
couber
competncia,
de
acordo
com
estrutura
administrativa e institucional do Municpio.

Comisso Mediadora prevista no projeto de lei.

Recursos prprios dos proprietrios e de investidores privados interessados
em patrocinar servios e obras de reabilitao de imveis encortiados;

Recursos oriundos da iseno fiscal (receita municipal no arrecadada) e
no, da destinao da dotao oramentria municipal para execuo de obras;

Recurso oramentrio do Governo Municipal para operacionalizao do
Programa no mbito da SEPLAN ou rgo que couber competncia, de acordo

com estrutura administrativa e institucional do Municpio.
5.7
Programa
Santos
Novos
Tempos
Programa
de
Desenvolvimento Estratgico de Santos e Infra-Estrutura
Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros34
Trata-se de Programa existente, em andamento no Municpio, que busca

contribuir para o desenvolvimento sustentvel da regio Noroeste e dos Morros do
Municpio. composto por um conjunto de aes integradas e inter-relacionadas,
que visam a implantao de um processo estruturado de interveno na realidade
local, com o objetivo de fomentar profundas mudanas nas regies foco e tambm
junto toda a populao do Municpio.
Objetivo
Contribuir
para
desenvolvimento
estratgico
do
Municpio
desenvolvimento sustentvel da regio Noroeste e dos Morros do Municpio
33
Observar que o Projeto de Lei prev exclusivo uso habitacional, por um perodo determinado de 5
anos renovvel por mais 5 anos aps a reabilitao do imvel, favorecido por incentivos fiscais.
34
Ver Anexo com o Edital contendo o Termo de Referncia para formatao do Programa.
83
ampliando e diversificando a estrutura econmica da cidade e melhorando as

condies de vida da populao atravs da requalificao e da revitalizao dos
espaos urbanos, da requalificao profissional e do fortalecimento das polticas
governamentais do Municpio.
Eliminao de passivos urbanos e sociais com a realizao de obras de
macro-drenagem que eliminem enchentes e com substituio de moradias

subnormais e requalificao urbanstica, ampliando a oferta de espaos e
equipamentos comunitrios de educao, sade, cultura e lazer;
Eliminao de situaes de risco geotcnico e ambiental, mediante a
implantao de obras de conteno e adequao das ocupaes, possibilitando a

recuperao e regularizao das reas afetadas;
Requalificao urbano-ambiental e do sistema virio, permitindo a melhoria
da mobilidade e acessibilidade urbanas nas reas de baixa renda e com a

reurbanizao de praas e parques municipais;
Apoio viabilizao de novos empreendimentos que resultem na expanso
da economia com a gerao de empregos e renda para todos os nveis de formao

educacional,
garantida
requalificao
profissional
ampliao
das
oportunidades especialmente para os moradores das regies mais carentes da

Cidade; e
Modernizao
administrativa
financeira
do
municpio,
atravs
da
implantao de sistemas de governana eletrnica que ampliem o acesso de

servios pblicos populao.
Beneficirios
24 Bairros da Zona Noroeste e dos Morros, abrangendo pouco mais de 38
mil famlias (18 mil na Zona Noroeste e 20 mil na Zona dos Morros) ou em torno de
150 mil habitantes, alm das demais reas e das populaes afetadas e/ou
beneficiadas indiretamente;
6 mil pessoas que se encontram em reas de vulnerabilidade social sero
beneficiadas coma Requalificao e Integrao Profissional;

190 mil habitantes sero beneficiados diretamente pelo Desenvolvimento
Institucional e, indiretamente, de mais de 1,5 milhes de pessoas em toda a Regio

Metropolitana da Baixada Santista.
Tipo de Atendimento
84
Melhoria da qualidade urbano-ambiental, de habitabilidade e das condies
de vida urbana, de desenvolvimento econmico e social.
Aes Estratgicas
Desenvolvimento econmico e institucional;
Requalificao e integrao profissional;
Recuperao urbana e scio-ambiental.
Agentes Envolvidos
Prefeitura Municipal de Santos, atravs da Secretaria de Governo SGO:
agente promotor;
SEPLAN: agente promotor;
Governo do Estado de So Paulo;
Banco Mundial: agente financeiro.

Governo Municipal
Dotao oramentria municipal;

Governo Estadual
Recursos do Governo do Estado, FEHIDRO e outras;

Governo Federal
Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS);
Oramento Geral da Unio OGU, atravs do Programa de Acelerao do
Crescimento PAC;
Banco Internacional de Reconstruo e Desenvolvimento BIRD.
5.8 Programa de Assistncia Tcnica

Conforme definido anteriormente o Programa de Assistncia Tcnica consiste
neste Plano de Habitao de um programa transversal, de apoio aos programas
centrais.
A construo por conta prpria de unidades habitacionais constitui-se
historicamente como a principal forma de acesso moradia no Brasil. Para a
populao com rendimentos mais baixos a autopromoo costuma ser realizada a
partir
de
condies
adversas:
construo
em
lotes
irregulares,
falta
de
planejamento dos custos da obra, que geralmente se estende por um longo perodo
85
e sem acompanhamento tcnico, ou insuficiente, seguido de reformas e ampliaes

constantes, resultando em moradias com baixa qualidade tcnica e arquitetnica.
Nesse universo inclui-se ainda a autopromoo para aluguel.
As aes no mbito da Assistncia Tcnica podem ser desenvolvidas atravs
de equipes multidisciplinares formadas por tcnicos municipais ou por Agentes
Comunitrios de Habitao, previamente habilitados e cadastrados na Prefeitura
Municipal, ou mesmo por equipes formadas no mbito de universidades e escolas
tcnicas, sob coordenao de profissionais devidamente habilitados, envolvendo
alunos e pesquisadores inseridos em processos de extenso ou residncia
profissional.
O municpio de Santos conta com uma lei que dispe sobre Assessoria Tcnica
em Habitao de Interesse Social, visando a prestao de assessoria tcnica
gratuita populao na rea de habitao de interesse social com vistas incluso
social por meio de servios jurdicos, de integrao ambiental e urbanstica. A lei
ser revisada, ajustada luz da Lei Federal (aprovada em dezembro de 2008) e da
formatao
do
prprio
Programa
e,
regulamentada
fim
de
que
seja
implementada.
Entende-se, no mbito deste PMH, que aes de assistncia tcnica devero
perpassar diferentes Programas Habitacionais, consistindo, portanto, em apoio para
criao das condies necessrias para a implementao dos mesmos.
Objetivo
Assegurar o direito moradia promovendo, por meio da assistncia tcnica,
condies adequadas de habitabilidade, de insero urbana, tanto para a

autopromoo quanto para melhoria habitacional (reforma e ampliao).
Promover o servio de Assistncia Tcnica gratuita (servios de arquitetura,
engenharia, jurdicos, sociais e contbeis) a fim de orientar a produo e/ou

melhoria de moradias para as famlias de renda mais baixa de forma individual e/ou
organizada, prioritariamente do Grupo 1 e 2 de atendimento.
Beneficirios
Prioritariamente famlias dos Grupos de Atendimento 1 e 2.
Tipo de atendimento
86
Assistncia tcnica para gesto do empreendimento, elaborao de projetos,
execuo de obras, gesto condominial;

Assistncia jurdica para regularizao fundiria;
Apoio capacitao social, ambiental, profissional e jurdica;
Realizao de estudos e pesquisas de apoio implementao dos demais
Programas Habitacionais;
Elaborao de cartilhas, manuais referentes a questes habitacionais.
Aes Estratgicas
Promover parcerias e convnios com instituies de ensino e de pesquisa,
ncleos de extenso universitria, ONGs, bem como com centros profissionalizantes

para a capacitao profissional, social, ambiental e jurdica em reas afins
habitao;
Promover assistncia tcnica para os agentes envolvidos na autopromoo,
na reforma ou ampliao da moradia de forma individual e/ou organizada, ou seja,

para moradores de baixa renda, para associaes e cooperativas, a fim de melhorar
a qualidade do projeto e das obras de construo e reforma;
Promover assistncia jurdica gratuita a comunidade e segmentos da
populao de baixa renda visando assegurar o direito moradia e a regularizao

fundiria integral;
Fomento realizao de estudos especficos para apoiar a implementao
dos demais Programas Habitacionais, relacionados aos assentamentos, aos imveis

vazios e aos cortios;
Elaborao e cartilhas e realizao de palestras para moradores de
assentamentos,
fim
de
conscientiz-los
sobre
questes
ambientais,
de
saneamento, de sade;
Fomentar parcerias e convnios para capacitao e formao de mo de
obra;
Apoio autogesto;
Realizar a alimentao do sistema de informaes com dados sobre
habitao;
Articulao e apoio aos demais programas habitacionais denominados
centrais neste PMH a fim de contribuir para suas respectivas implementaes.
Agentes Envolvidos
87
Prefeitura Municipal de Santos atravs da Secretaria de Planejamento
SEPLAN ou rgo que couber competncia, de acordo com a estrutura

administrativa e institucional: agente promotor;
Governo do Estado de So Paulo: agente promotor;
Caixa Econmica Federal (CEF): agente operador e financeiro.

Governo Municipal
Recurso oramentrio do Governo Municipal destinado ao FINCOHAP, por
meio de remunerao dos Agentes de Assistncia Tcnica, com recursos dos

Fundos Estaduais e Municipais de Habitao e de Convnio entre o Ministrio das
Cidades e o Ministrio da Educao para financiamento de atividades de
assistncia tcnica desenvolvidas nos mbitos de universidades e escolas tcnicas
(Programa para Oferta de Servios de Assistncia Tcnica, do Governo Federal);
Governo Estadual
Recurso oramentrio do Governo Estadual destinado ao FPH, por meio de
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para Fundos Estaduais e Municipais

de Habitao (Programa para Oferta de Servios de Assistncia Tcnica, do
Governo Federal);
Governo Federal
Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS).
5.8.1 Sub-Programa de Apoio

Formao de Mo de Obra
Auto-gesto,
Cooperativas
A auto-gesto, entendida como a gesto do empreendimento pelos prprios

moradores, possibilita a diminuio dos custos indiretos, amplia a qualificao da
populao, e a gerao de emprego e renda.
No municpio de Santos, a escassez de terras urbanizadas vazias impe a
necessidade de verticalizao, modalidade mais complexa, em termos construtivos,
se comparada ao loteamento horizontal. Esta realidade coloca novos desafios para
a auto-gesto dos empreendimentos, que deve receber suporte da prefeitura para
sua viabilizao.
Objetivo
88
Garantir condies para que as famlias que compem a demanda por

habitao de interesse social, individual ou coletivamente, possam se organizar
para viabilizao de empreendimentos habitacionais, por auto-gesto.
Beneficirios
Famlias que compem a demanda por habitao de interesse social.
Entidades organizadas que compem a demanda por HIS.
Tipo de Atendimento
Assessoria
tcnica
entidades
organizadas
para
realizao
de
empreendimentos com processo de produo por autogesto. Organizao no

processo de produo e de auto-gesto pelas famlias que compem a demanda de
habitao de interesse social a fim de facilitar o acesso das mesmas a linhas de
financiamento e a regularizao fundiria, bem como, apoio tcnico para formao
de mo de obra.
Aes Estratgicas
Promover a articulao dos programas habitacionais do Municpio com
programas de financiamento e de crdito voltados auto-gesto coletiva ou

individual, para produo ou melhoria habitacional;
Fomentar parcerias e convnios para capacitao e formao de mo de
obra para a proviso habitacional de interesse social;

Promover aes multidesciplinares voltadas mobilizao, participao e
desenvolvimento social das comunidades, a fim de que busquem formas de

organizao que facilitem o acesso regularizao fundiria e linhas de
financiamento.
Agentes Envolvidos

Entidades Privadas sem fins lucrativos vinculadas ao setor habitacional:
agentes promotores do sub-programa federal de apoio Promoo por Autogesto

de Unidades Habitacionais Urbanas Prontas, do Governo Federal.
89

Governo Municipal
Recursos oramentrios do Governo Municipal: destinados nesse programa
ao FINCOHAP;
Governo Estadual
Recursos oramentrios do Governo Estadual destinados aos FPH;

Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do fundo para entidades privadas sem fins

lucrativos vinculadas ao setor habitacional;
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS);
Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
5.8.2 Sub-Programa de Requalificao Domiciliar
Objetivo
Assegurar o direito moradia adequada, oferecendo meios para que as
famlias executem obras de reforma, ampliao e de melhoria nas edificaes,

consolidando-as com base na adequao das condies de segurana e de
salubridade.
Beneficirios
Famlias de baixa renda que residem em habitaes sob condies
inadequadas e precrias, do ponto de vista dos aspectos construtivos, das

instalaes sanitrias e da salubridade, bem como que necessitem ampliar a
habitao. Pelo Programa do Governo Federal de Autopromoo Habitacional
Assistida, podero ser atendidas famlias dos Grupos de Atendimento 1 e 3. Pelo
Programa para Oferta de Servios de Assistncia Tcnica (federal), podero ser
atendidas
famlias
beneficirias
pelas
seguintes
linhas
programticas
de
atendimento: integrao urbana de assentamentos precrios e informais, apoio e

melhoria da unidade habitacional, produo da habitao.
Tipo de atendimento
Oferta de financiamento para consolidao, melhoria,reforma ou ampliao
de unidades habitacionais, bem como aquisio de materiais de construo.
Aes Estratgicas
90
Garantir articulao deste com o sub-programa de assistncia tcnica de
apoio capacitao e formao de mo e obra, a fim de assegurar a qualidade na

elaborao de projetos e execuo das devidas obras nas habitaes;
Fornecer apoio tcnico para a melhoria, reforma ou ampliao habitacional
visando garantir padres mnimos de qualidade, conforto, produtividade e de

segurana.
Agentes Envolvidos

Instituies
financeiras
habilitadas (Programa
pblicas
instituies
financeiras
privadas
de Autopromoo Habitacional Assistida, do Governo
Federal): agente financeiro.

Governo Municipal
FINCOHAP;
Governo Estadual
Recurso oramentrio do Governo Estadual destinado ao FPH;

Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o FHP e FINCOHAP;

Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), por meio de emprstimos,
com recursos onerosos do FGTS, destinados a beneficirios com capacidade de

endividamento (Grupo 1 e 3) interessados em adquirir materiais de construo para
reforma e ampliao das suas habitaes.
5.8.3 Sub-Programa de Qualificao do Controle Condominial

Este Programa dever apoiar a capacitao organizacional e gerencial da
populao residente nos conjuntos para a gesto dos mesmos.
Objetivo
91
Garantir capacitao da populao residente nos conjuntos habitacionais
para que realize a gesto condominial e a manuteno do patrimnio edificado, por

meio da criao de uma Central de Capacitao Permanente.
Beneficirios
Moradores dos Conjuntos Habitacionais Pblicos promovidos pela COHAB-ST.
Tipo de Atendimento
Formao e capacitao para gesto condominial.
Aes Estratgicas
Promover
capacitao
formao
dos
moradores
dos
conjuntos
habitacionais pblicos para a gesto condominial, abrangendo questes ligadas

organizao, administrao e contabilidade.
Agentes Envolvidos

administrativa e institucional: agente promotor.
COHAB-ST: agente promotor.

Governo Municipal
Recurso oramentrio do Governo Municipal - FINCOHAP

Governo Federal

repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o FHP e FINCOHAP.
5.9
Programa de Desenvolvimento Institucional
A consolidao da Poltica Municipal de Habitao de Santos implica no

fortalecimento da Secretaria Municipal de Planejamento no sentido de ampliar as
capacidades
de
planejamento,
elaborao,
deliberao,
implementao,
monitoramento e avaliao, e alcanar autonomia tcnica, administrativa e de

gesto da questo habitacional no municpio.
Para tanto, so imprescindveis investimentos em aes de Desenvolvimento
Institucional de forma continuada, buscando instrumentalizar o municpio para gerir
92
as
demandas
habitacionais
desenvolvimento
urbano
aprofundar
conhecimento setorial dos problemas de habitao e infra-estrutura.

Por meio do desenvolvimento institucional, o sistema de informaes georeferenciadas sobre habitao (importante instrumento de planejamento e de
gesto) dever ser ampliado e aprimorado de forma a contemplar informaes
sobre os agentes habitacionais pblicos e privados, sobre a demanda, a oferta e o
atendimento habitacional realizado. Dever, ainda, permitir o cruzamento com as
informaes sobre habitao e o atendimento s famlias no mbito do Governo
Federal e Estadual.
Como participante do SNHIS no nvel local, cabe envolver o Conselho Gestor
do FINCOHAP no processo de Desenvolvimento Institucional a ser desencadeado.
Objetivo
Desenvolver as capacidades dos agentes municipais envolvidos com a
Poltica Habitacional de maneira continuada, por intermdio do financiamento de

aes e estudos que aumentem a efetividade e a eficcia de suas aes, buscando
alcanar autonomia tcnica, administrativa e de gesto.
Aes Estratgicas
Apoio tcnico para elaborao e implementao de estudos, planos e
projetos
visando
fortalecimento
institucional
dos
municpios
nas
reas
habitacional e urbana;
Formao e capacitao de agentes municipais envolvidos com a Poltica
Habitacional;
Aquisio de equipamentos e softwares para complementao da infra-
estrutura tcnica e tecnolgica disponvel na instituio;

Apoio
sistematizao
alimentao
continuada
das
informaes
habitacionais, integrando-as ao Sistema de Informao SIG Santos.
Agentes Envolvidos

Secretaria de Governo: agente promotor;
Conselho Gestor do FINCOHAP;
93
Caixa Econmica Federal: agente operador e financeiro;
Ministrio das Cidades: agente promotor do Programa federal.
Fonte de Recursos e Formas de Financiamento

Governo Municipal
FINCOHAP;
Governo Estadual
Habitao FHP;
Governo Federal
repasse de recursos no onerosos do FNHIS para o FHP e FINCOHAP;

Recursos oramentrios federais de outras reas que possam apoiar o
financiamento da capacitao e formao dos agentes do SNHIS e estruturao

tecnolgica de rgos e organizaes (MEC, MCT, etc.), por meio de repasse de
recursos no onerosos do FNHIS para FHP e FINCOHAP;
Recursos de fontes internacionais destinadas a financiar a cooperao
tcnica para o desenvolvimento da capacidade institucional do setor pblico

governamental e de organizaes no governamentais voltados promoo da
moradia para a populao de baixa renda, por meio de repasse de recursos no
onerosos do FNHIS para FHP e FINCOHAP;
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), por meio de Emprstimos
com recursos onerosos do FGTS para membros dos Grupos de Atendimento 2 e 3.
Existem ainda outras fontes de recursos possveis como o Programa Nacional

de Apoio Gesto Administrativa e Fiscal dos Municpios Brasileiros PNAFM, do
Ministrio da Fazenda, que visa apoiar a iniciativa dos Governos Municipais na
elaborao e execuo de projetos para modernizao e fortalecimento institucional
dos rgos responsveis pela gesto administrativa e fiscal dos Municpios
brasileiros.
Aes Estratgicas de Integrao e de Descentralizao da Poltica

Habitacional
Segundo o artigo 13 da reforma administrativa do municpio de Santos, Lei
Complementar 542 de 2005, a execuo das atividades da Administrao
Municipal deve primar pela descentralizao.
94
Esta diretriz tambm deve orientar a poltica habitacional, uma vez que a
peculiaridade das diferentes regies da cidade requer propostas especficas
realidade local.
H que se enfatizar que o processo de consolidao da formatao dos
Programas propostos aqui neste Plano Municipal de Habitao dever assegurar a
participao da populao santista, bem como ao longo de sua implementao e
monitoramento.
Para
estratgicas,
a
a
efetivao
desta
elaborao
descentralizao
implementao
de
prope-se,
Planos
Locais
como
aes
Integrados,
articulados entre si por meio do Plano Municipal de Habitao com a participao

e pactuao da populao, para as seguintes reas da cidade:
rea Central;
Zona dos Morros;
Zona Noroeste;
rea Continental.
A gesto e operacionalizao destas aes estratgicas dar-se iam por meio
a implantao de Escritrios Pblicos Locais, por meio das Administraes

Regionais, constitudos por estrutura fsica e social de suporte aos Planos Locais,
para fins de planejamento, gesto e apoio/acompanhamento da execuo.
5.10 Planos Locais Integrados

Os Planos Locais devero articular e integrar aes de diferentes Programas
Habitacionais bem como, aes de diferentes Secretarias e Departamentos, posto
que sua finalidade delimitar um permetro para realizao de intervenes fsicas
(de natureza urbano-ambiental) e sociais. Nesse sentido, devero ser realizados os
seguintes planos:
i.
Plano Local Integrado de Requalificao Habitacional da rea Central.
Diretrizes:
Integrao com o Programa de Revitalizao e Desenvolvimento da Regio
Central Histrica de Santos Alegra Centro;

Integrao com o Programa Alegra Centro Habitao;
Planejamento da atuao dos programas habitacionais de Locao Social,
Atuao em Cortios e Reabilitao de Imveis Vazios para Uso Habitacional.
ii.
Plano Local Integrado de Readensamento e Requalificao Urbana e

Habitacional da Zona dos Morros
95
Diretrizes:
Integrao com o Programa de Desenvolvimento Estratgico de Santos e
Infra-Estrutura Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros Santos

Novos Tempos;
Integrao com programas da Defesa Civil, de interveno em reas de
risco;
Planejamento da atuao dos programas habitacionais de Urbanizao e
Requalificao Urbana, Regularizao Fundiria, e Proviso Habitacional;

Utilizao da modalidade vertical de habitao, com o objetivo de ampliao
do adensamento dos morros e com qualificao do espao urbano (abertura de

reas livres pblicas);
Requalificao urbana e domiciliar.
iii.
Plano Local Integrado de Readensamento e Requalificao Urbana e

Habitacional da Zona Noroeste
Diretrizes:
Integrao com o Programa de Desenvolvimento Estratgico de Santos e
Infra-Estrutura Urbana e Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros Santos

Novos Tempos;
Integrao com programas da Defesa Civil, de interveno em reas de
risco;
Requalificao Urbana, Regularizao Fundiria, e Proviso Habitacional;

Utilizao da modalidade vertical de habitao, com o objetivo de ampliao
do adensamento da Zona Noroeste e com qualificao do espao urbano (abertura

de reas livres pblicas).
iv.
Plano Local Integrado de Requalificao Ambiental e Habitacional da

rea Continental
Diretrizes:
Requalificao Ambiental da rea Continental;
Requalificao Urbana e Habitacional das reas urbanas passveis de serem
consolidadas;
Realizao de diagnstico especfico da rea Continental;
Requalificao Urbana, Regularizao Fundiria, e Proviso Habitacional.
96
6.
METAS NORMATIVAS E INSTITUCIONAIS
Considerando os objetivos e diretrizes propostos, bem como, os programas

a serem implementados no Municpio, e as questes normativas e institucionais
elencadas
anteriormente,
define-se
metas
de
natureza
Normativa
Institucional, a serem cumpridas pela Poltica Municipal de Habitao de Santos,

no perodo previsto para a efetivao do PMH (2009 2020).
6.1. Metas Normativas

Do ponto de vista normativo, o Plano Municipal de Habitao de Santos
PMH, adotar as seguintes metas e prazos:
Quadro 6.1 Indicativo de Metas Normativas e Prazos

Metas Normativas
- Considerar na reviso do Plano Diretor as diretrizes para habitao e o
Sistema de Planejamento com instncia de representao e de gesto
previstas pela poltica de habitao e neste plano;
- Rever a lei de ZEIS de maneira a incorporar as questes indicadas neste
Plano, prioritariamente quanto faixa de renda e delimitao das reas;
- Articular a aprovao da lei que institui o Programa Alegra Centro
Habitao e no mbito dessa privilegiar a aplicao dos Instrumentos
Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsria e IPTU Progressivo no
Prazo
imediata
1 perodo
(2009-2012)
imediata
1 perodo
(2009-2012)
imediata
1 perodo
(2009-2012)
Tempo;
- Realizar Diagnstico especfico para a rea Continental e aps rever a lei
de Uso e Ocupao do Solo da rea Continental do Municpio, no que
1 perodo
(2009-2012)
couber;
- Avaliar a possibilidade de reviso da lei de Uso e Ocupao do Solo na
rea Insular do Municpio, quanto aos parmetros urbansticos;
- Rever e regulamentar a lei de Assistncia Tcnica, respeitando as
caractersticas do Programa proposto neste Plano e das linhas de atuao
do PLANHAB;
- Criar regulamentao bsica de atuao e participao das associaes e
cooperativas municipais, correspondendo s exigncias do SNHIS;
- Rever legislao do FINCOHAP e do Conselho Municipal de Habitao de
maneira melhor adequar-se ao proposto neste Plano Municipal de
1 perodo
(2009-2012)
imediata
1 perodo
(2009-2012)
1 perodo
(2009-2012)
1 perodo
(2009-2012)
Habitao;
- Regulamentar o Fundo de Desenvolvimento Urbano previsto pelo
Plano Diretor;
- Criar lei especfica que institua o Cadastro Universal e Unificado da
1 perodo
(2009-2012)
1 perodo
(2009-2012)
97
Demanda Habitacional do Municpio, a qual defina os parmetros e
(2009-2012)
critrios de insero;
- Promover a reviso da Poltica Municipal de Habitao e do Plano
Municipal de Habitao de Santos, aps a publicao dos resultados dos
2 perodo
(2013-2016)
Censos Demogrficos do IBGE, em prazo a ser estabelecido, promovendo

ampla discusso pblica e garantindo a aprovao nos Conselhos ligados a
questo urbana em Santos, com eventual redefinio dos programas,
aes, estratgias e metas.
6.2. Metas Institucionais

So metas institucionais a serem perseguidas pelo PMH de Santos, no
perodo previsto para sua efetivao:
Quadro 6.2 Indicativo de Metas Institucionais e Prazos

Metas Institucionais
Prazo
- Integrar estrutural e institucionalmente o Monitoramento e Avaliao do

PMH ao Sistema de Informaes Geogrficas de Santos SIG Santos,
1 perodo
(2009-2012)
promovendo a unificao de informaes referentes poltica de habitao

e setores afins produzidas pelas Secretarias Municipais e COHAB-ST,
disponibilizando-as publicamente;
- Estruturar o Cadastro Universal e Unificado da Demanda Habitacional do
Municpio, de forma vinculada ao Sistema de Informaes Geogrficas
1 perodo
(2009-2012)
SIG Santos;
- Promover Audincias Pblicas e Conferncias, para debater, avaliar e
estabelecer critrios de priorizao das linhas de ao, alocao de
recursos e atendimento dos beneficirios dos Programas Habitacionais,
permanente, a
partir do 1
perodo
(2009-2020)
subsidiando e auxiliando a atuao dos Conselhos ligados a questo

habitacional;
-
Dar
publicidade
peridica,
conforme
previsto
neste
Plano,
dos
indicadores aferidos pelo Monitoramento e Avaliao, como instrumento de

controle social das aes;
- Rever os procedimentos, que reforcem o princpio democrtico de
escolha dos representantes dos Conselhos por eleio ou transparncia na
permanente, a
partir do 1
perodo
(2009-2020)
1 perodo
(2009-2012)
indicao dos membros;

- Estruturao do Programa de Assistncia Tcnica;
- Elaborao de Diagnstico de imveis vazios ou sub-utilizados, com
vistas
subsidiar
aplicao
de
instrumentos
indutores
do
1 perodo
(2009-2012)
1 perodo
(2009-2012)
desenvolvimento urbano e de plano de interveno;

- Elaborar Diagnstico especfico da rea Continental, que subsidiar Plano
Local da rea Continental;
1 perodo
(2009-2012)
98
- Prever recurso para implementao de aes de fiscalizao, em

conformidade com o plano de contingncia.
1 perodo
(2009-2012)
As metas normativas e institucionais estabelecidas esto intimamente

relacionadas tambm s metas fsico-financeiras, aos cenrios e estratgias de
implementao do Plano, consideradas a seguir.
99
7.
METAS
FSICO-FINANCEIRAS,
ESTRATGIAS DE IMPLEMENTAO
CENRIOS
7.1 Demanda Demogrfica Futura

O municpio de Santos tem apresentado, nas ltimas duas dcadas,
estagnao de sua evoluo populacional, conforme grfico a seguir.
Grfico 7.1:
Evoluo Populacional no Municpio de Santos. 1940-2000
450.000
412.448
400.000
350.000
417.450
412.243
417.983
342.055
300.000
262.997
250.000
203.562
200.000
158.998
150.000
100.000
50.000
0
1940
1950
1960
1970
1980
1991
1996
2000
Fonte: FIBGE, Censos Demogrficos de 1940 a 2000 e Contagem Populacional de 1996. Obs: at o
ano de 1960 utilizavam o critrio de populao presente (de fato) no momento do censo, enquanto os
Censos Demogrficos de 1970 em diante j utilizavam o critrio de populao residente (de direito) na
poca do censo. Retirado de Jakob 2003.
No entanto, como apontado no diagnstico deste Plano, apesar do nmero

absoluto do crescimento demogrfico demonstrar estagnao, verifica-se uma
dinmica complexa no territrio. O fenmeno da estagnao do crescimento
populacional no se relaciona imobilidade; ao contrrio, percebe-se um
movimento efetivo, com fluxos migratrios que envolvem importantes questes
sociais
econmicas,
relacionadas
diretamente
decises
polticas
de
desenvolvimento urbano e habitacional.

provvel que haja a continuidade desta estagnao do crescimento,
principalmente em funo da ocupao integral da rea insular do Municpio, e a
dificuldade de ocupao de sua rea continental com suas limitaes ambientais.
Por outro lado, h a possibilidade de alterao deste quadro, na medida em que o
Municpio abrigue novas atividades econmicas e novos postos de emprego. Os
principais exemplos desta possibilidade esto relacionados explorao de petrleo
100
na Bacia de Santos, na chamada camada pr-sal35. Nesse sentido, a previso de

crescimento econmico, que ser utilizada no cenrio otimista das metas fsicofinanceiras, deve estar relacionada maior presso de crescimento populacional
vinculada atratividade inerente deste crescimento.
A dificuldade de previso do crescimento se expressa na diferena de
projeo populacional realizada pelos institutos de pesquisa. Em estimativa
realizada para o ano de 2007, o IBGE considerou a continuidade da estagnao
populacional verificada nas duas ltimas dcadas. Por outro lado, a SEADE aponta,
em sua projeo populacional para o ano de 2010, a alterao deste quadro,
prevendo um crescimento significativo do ano de 2000 para 2010, conforme grfico
a seguir.
Grfico 7.2: Estimativa e Projeo Populacional segundo IBGE e SEADE para

o municpio de Santos
Fontes: IBGE (Informao retirada do site www.ibge.gov.br/cidadesat, referente estimativa

populacional para o ano de 2007). SEADE (Informao retirada do site www.seade.gov.br).
Elaborao: Integra Sociedade Cooperativa, 2009.
Este Plano ir trabalhar com estes dois cenrios de evoluo populacional:

estagnao e crescimento. Para o cenrio de crescimento, sero considerados os
ndices de projeo populacional fornecidos pela Fundao SEADE para o municpio
de Santos, conforme apresenta a tabela 7.1.
35
Em julho de 2009 foi lanado o projeto para a futura sede da Unidade de Negcio de Explorao e
Produo da Petrobras, um complexo com trs torres com capacidade para receber 2 mil trabalhadores
cada. (Fonte: Dirio Oficial do Municpio de Santos).
101
Tabela 7.1: Projeo Populacional segundo SEADE

Ano
Instituio
Pesquisa
Populao
Crescimento
2000
2010
2015
2020
IBGE
SEADE
SEADE
SEADE
Censo Demogrfico
Projeo Populacional
Projeo Populacional
Projeo Populacional
417.983
433.502
438.001
440.370
15.519
4.499
2.369
Crescimento 2000-2020
22.387
Fonte: SEADE (Informao retirada do site www.seade.gov.br).
Considerando o crescimento da populao em 22.387 pessoas, e a mdia de

3,2 pessoas por famlia, do ano 2000, para o municpio de Santos, pode-se estimar
o acrscimo de 6.996 novas famlias.
O Censo Demogrfico 2000 (IBGE) levantou que 14,41% das famlias dos
domiclios urbanos tinham renda familiar mensal entre 0 e 3 salrios mnimos.
Considera-se que as famlias inseridas dentro desta faixa de renda dependem de
suporte pblico para o acesso a uma moradia digna. Nesse sentido, estima-se a
necessidade de apoio pblico para mais 1.008 famlias (14,41% de 6.996),
referente ao crescimento populacional de 2000 at 2020. Neste cenrio de evoluo
populacional,
este
incremento
deve
ser
somado
ao
Dficit
Habitacional
Quantitativo, uma vez que este foi calculado sobre informaes do ano 2000.
Tabela 7.2: Necessidade de novas moradias at o ano 2020, por cenrio de

evoluo populacional
Cenrio de
evoluo
populacional
Dficit
Habitacional
Quantitativo em
2000
Estimativa de novas famlias de Necessidade de novas

2000 a 2020 com renda entre 0
moradias at o ano
e 3 s.m.
2020
Estagnao
16.876
16.876
Crescimento
16.876
1.008
17.884
Fonte: Projeo Populacional SEADE, 2009.
A verificao destes cenrios poder ser realizada no ano de 2011, quando

sero divulgados os dados do Censo Demogrfico de 2010.
7.2 Metas Fsico Financeiras em relao promoo de novas U.H.

As metas fsico financeiras devem ter como ponto de partida os nmeros do
dficit habitacional e a demanda demogrfica futura, assim como o histrico
recente de investimento em habitao dos trs entes federativos no municpio de
Santos.
102
Deve-se ressaltar que o alcance das metas fsico financeiras esto

condicionadas evoluo da poltica habitacional como um todo, para alm da
questo financeira. Nesse sentido, o aumento de investimento financeiro em
habitao deve estar sempre acompanhado ao aprimoramento institucional da
municipalidade, ampliando sua capacidade de gesto.
O primeiro perodo deste PMH (2009-2012) e o primeiro ano do segundo
perodo (2013) apresenta metas fsico financeiras bastante claras, em funo dos
importantes convnios em andamento com o Governo Federal. Estes convnios
prevem, como meta fsica, a construo de 5.833 novas unidades habitacionais, o
que corresponde a 34,5% do dficit habitacional quantitativo levantado no
diagnstico deste Plano. Para tanto, o Municpio dever investir valor da ordem de
R$130 milhes em 5 anos, correspondente contrapartida municipal nestes
convnios, o que representa 53% do valor total dos convnios. Tal valor equivale a
um
investimento
anual
mdio
de
R$26
milhes
de
reais
por
parte
da
municipalidade, conforme tabela a seguir.
Tabela 7.3: Cronograma fsico-financeiro dos convnios em andamento com

o Governo Federal, em mil reais
2.009
Repasse
2 .010
2.011
2.012
15.383 32.953 31.871 17.970
Subtotal
Primeiro
Perodo
98.177
2.013
Total
17.980 116.157
MDIA (20092013)
47%
23.231
Contrapartida 14.561 37.233 36.396 20.523 108.713 20.523 129.236 53%

29.944 70.186 68.267 38.493 206.890 38.503 245.393 100%
Total
Metas
Fsicas*
480
1.651
1.466
1.134
4.731
1.102
5.833
25.847
42.069
1.167
Fonte: PMS 2009.

*Em Unidades Habitacionais (para a estimativa das metas fsicas, utilizado o valor de R$60 mil por
U.H).
importante tambm considerar os convnios firmados com o Governo do

Estado de So Paulo. Estes convnios assumem papel decisivo para a poltica
habitacional municipal, uma vez que a CDHU apresenta importante capacidade de
promoo de moradias, complementando o papel da COHAB-ST no campo da
promoo habitacional.
A CDHU tem apresentado produo relativamente constante no municpio de
Santos. Entre os anos de 2002 e 2009 a Companhia apresentou produo mdia de
10,04 unidades habitacionais por ms, ou 120,5 U.H. por ano. Em determinados
momentos,
promoveu
concomitantemente
dois
grandes
empreendimentos,
momentos em que a mdia mensal alcana aproximadamente 18 U.H., conforme

grfico a seguir.
103
Grfico 7.3: Produo da CDHU, mdia de U.H. construdas por ms no municpio de Santos
Fonte: Site do CDHU, acessado em agosto de 2009.

104
A inexistncia de cadastro municipal impede que haja o conhecimento das

faixas de renda da demanda. Como conseqncia, no possvel classificar o
Dficit Habitacional Quantitativo conforme a necessidade da famlia em receber
subsdio integral, parcial ou nulo. Em face desta impossibilidade, as metas fsicofinanceiras sero calculadas com base no subsdio integral a todas as famlias. Este
clculo deve ser revisto a partir de novas informaes, principalmente aquelas
oriundas do cadastramento da demanda.
A definio das metas fsico-financeiras se deu a partir da definio de trs
cenrios econmicos - conservador, realista e otimista, que se referem aos
contextos municipal, estadual e federal.
Cenrio Conservador
O cenrio conservador considera a estagnao do oramento municipal.
Nesse sentido, no ser considerada ampliao do montante municipal investido
nos convnios com o Governo Federal, a ser mantido em 26 milhes conforme
mdia calculada a partir dos convnios em andamento.
Este cenrio tambm considera a manuteno dos investimentos do Governo
Federal, que continuar a investir 50% do valor total do empreendimento,
conforme mdia dos convnios atuais, ficando a municipalidade responsvel pela
outra metade em contrapartida.
Sobre os convnios em andamento, este cenrio considera que estaro
finalizados no ano de 2014, utilizando 1 ano a mais alm do previsto nos
cronogramas fsico-financeiros destes convnios.
Considerando este cenrio, pode-se estabelecer como meta a viabilizao de
4.731 U.H. no primeiro perodo (conforme metas dos convnios em andamento),
2.836 U.H. no segundo, e 3.468 U.H no terceiro, totalizando 11.035 U.H. at o
horizonte do Plano. A diminuio da quantidade de U.H. do primeiro para o segundo
perodo se justifica pela utilizao do valor de R$60 mil por U.H. nos clculos do
segundo e terceiro perodos, enquanto as metas fsico-financeiras dos convnios em
andamento apresentam custo mdio de R$42 mil por U.H. A opo por ampliar o
custo mdio da unidade para os clculos do segundo e terceiro perodos se justifica
pela provvel ampliao dos custos em razo da progressiva escassez de terras.
105
Tabela 7.4: Metas fsico-financeiras para o segundo e terceiro perodos, em relao aos convnios com o Governo Federal,
em cenrio conservador (em mil reais)
2013**
Repasse
Contrapartida
Total
Metas Fsicas*
17.980
20.523
38.503
1.102
2014
2015
Ano
comprometido
com convnios
dos anos
anteriores
26.000
26.000
52.000
867
2016
26.000
26.000
52.000
867
Subtotal
Segundo
Perodo
69.980
72.523
142.503
2.836
2017
2018
2019
2020
26.000
26.000
26.000
26.000
26.000
52.000
867
26.000
52.000
867
26.000
52.000
867
26.000
52.000
867
Subtotal
Terceiro
Perodo
104.000
104.000
208.000
3.468
Total
173.980
50%
176.523
50%
350.503
100%
6.304
*em U.H. (para a estimativa das metas fsicas, utilizado o valor de R$60 mil por U.H).
**Valores baseados em cronograma fsico-financeiro dos convnios em andamento.
Tabela 7.5: Metas fsico-financeiras em relao aos convnios com o Governo do Estado, em cenrio conservador (em mil
reais)
2009
Recursos
CDHU/FPHIS
Contrapartida
Total
2010
2011
2012
3.500
3.500
3.500
Subtotal
1.
Perodo
2013
2014
2015
2016
3.500
3.500
3.500
3.500
10.500
-
3.500
7.000
3.500
7.000
3.500
7.000
10.500
21.000
117
117
117
2017
2018
2019
2020
3.500
3.500
3.500
3.500
14.000
3.500
7.000
3.500
7.000
3.500
7.000
3.500
7.000
351
Metas Fsicas*
Subtotal
2.
Perodo
14.000
28.000
117
117
117
Total
14.000
3.500
7.000
3.500
7.000
3.500
7.000
3.500
7.000
468
117
Subtotal
3.
Perodo
38.500 50%
14.000
28.000
38.500 50%
77.000 100%
468
117
117
117
117
1.287
*em U.H. (para a estimativa das metas fsicas, utilizado o valor de R$60 mil por U.H.).
106
Quanto aos empreendimentos realizados em conjunto com o Governo do

Estado de So Paulo, prev-se o investimento de R$3,5 milhes por parte do
Municpio, com investimento igual por parte do Estado na forma de proviso
habitacional.
Com base nestes valores, pode-se estabelecer como meta a construo de
117 U.H por ano, o que representa a continuidade da mdia observada nos ltimos
anos de 120 U.H. por ano. A manuteno desta meta para todos os anos do PMH
possibilitaria a construo de 1.287 U.H. at o ano de 2020.
Neste cenrio, coloca-se como meta a promoo de 12.322 U.H. at o ano
de 2020, a serem construdas em convnio com os governos federal e estadual,
conforme tabela sntese a seguir.
Tabela 7.6: Sntese das metas fsicas no cenrio conservador, em U.H.

2009-2012
2013-2016
2017-2020
Total
Convnios com Gov. do Estado
4.731
351
2.836
468
3.468
468
11.035
1.287
Total
5.082
3.304
3.936
12.322
Convnios com Gov. Federal
Cenrio Realista
Assim
como
cenrio
conservador,
cenrio
realista
considera
estagnao do oramento municipal e, portanto, a manuteno dos valores do

tesouro municipal a serem investidos em habitao. Por outro lado, considera a
ampliao do investimento federal, que tem apresentado mdia de R$23 milhes
por ano nos convnios em andamento, para R$40 milhes por ano. Isso significa a
ampliao da participao relativa do Governo Federal nos convnios de 50% para
60%, o que diminuiria relativamente o valor da contrapartida municipal para 40%
(tabela 7.7).
Quanto aos convnios em andamento, este cenrio considera a execuo
completa dos convnios at o ano de 2013, conforme as metas indicadas no
cronograma fsico-financeiros destes.
Em relao aos convnios com o Governo do Estado de So Paulo, o cenrio
realista (tabela 7.8) considera o investimento de R$5 milhes deste ente federativo
por ano, a ser complementado com valor igual por parte do Municpio. Estes valores
possibilitam a promoo de 167 U.H. por ano, mdia prxima aos momentos em
que a CDHU promoveu dois empreendimentos concomitantemente. Esta mdia
anual possibilitaria a promoo de 1.833 U.H. at o ano de 2020.
107
em cenrio realista (em mil reais)
2013**
2014
2015
2016
Subtotal
1. Perodo
2017
2018
2019
2020
Subtotal
2. Perodo
Total
Repasse
17.980
40.000
40.000
40.000
137.980
40.000
40.000
40.000
40.000
160.000
297.980
Contrapartida
20.523
26.000
26.000
26.000
98.523
26.000
26.000
26.000
26.000
104.000
202.523
Total
38.503
66.000
66.000
66.000
236.503
66.000
66.000
66.000
66.000
264.000
500.503
Metas Fsicas*
1.102
1.100
1.100
1.100
4.402
1.100
1.100
1.100
1.100
4.400
8.802
Tabela 7.8: Metas fsico-financeiras em relao aos convnios com o Governo do Estado, em cenrio realista (em mil reais)
2009
2010
2011
2012
Subtotal
1.
Perodo
2013
2014
2015
2016
Subtotal
2.
Perodo
2017
2018
2019
2020
Subtotal
3.
Perodo
Total
Recursos
CDHU/FPHIS
5.000
5.000
5.000
15.000
5.000
5.000
5.000
5.000
20.000
5.000
5.000
5.000
5.000
20.000
55.000
Contrapartida
5.000
5.000
5.000
15.000
5.000
5.000
5.000
5.000
20.000
5.000
5.000
5.000
5.000
20.000
55.000
Total
40.000
110.000
Metas
Fsicas*
668
1.837
10.000 10.000 10.000

167
167
167
30.000
501
10.000 10.000 10.000 10.000

167
167
167
167
40.000
668
10.000 10.000 10.000 10.000

167
167
167
167
*Observao: em U.H. (para a estimativa das metas fsicas, utilizado o valor de R$60 mil por U.H.).
108
Neste cenrio realista, coloca-se como meta a promoo de 15.370 U.H. at

o ano de 2020, a serem construdas em convnio com os governos federal e
estadual, conforme tabela sntese a seguir.
Tabela 7.9: Sntese das metas fsicas no cenrio realista, em U.H.

Total
2009-2012
2013-2016
2017-2020
Total
4.731
4.402
4.400
13.533
501
668
668
1.837
5.232
5.070
5.068
15.370
Cenrio Otimista
O cenrio otimista considera que o oramento municipal apresentar
crescimento de 5% ao ano acima da inflao. Esta projeo se baseia no histrico
recente da evoluo do oramento municipal, conforme tabela que segue.
Tabela 7.10: Evoluo da Receita Municipal
Receita
Oramentria
Ano
2000
430.078.285,80
2001
540.918.919,93
Incremento
Crescimento
Anual
IPCA no
perodo
Crescimento
Real
5,97%
110.840.634,13
25,77%
7,67%
18,10%
12,53%
-16,28%
0,32%
2002
520.658.036,53
-20.260.883,40
-3,75%
2003
570.736.846,13
50.078.809,60
9,62%
9,30%
2004
626.074.326,00
55.337.479,87
9,70%
7,60%
2,10%
2005
728.762.790,59
102.688.464,59
16,40%
5,69%
10,71%
2006
782.072.055,90
53.309.265,31
7,32%
3,14%
4,18%
2007
864.323.313,10
82.251.257,20
10,52%
4,46%
6,06%
Fonte: Tesouro Nacional 2009, e IBGE 2009.

Desconsiderando os dois anos que apresentaram maior disparidade (o

crescimento do ano 2001 de 18,10% e a diminuio do ano 2002 de -16,28%), o
oramento municipal de Santos tem apresentado crescimento mdio de 4,67%. H
no Municpio a expectativa de continuidade deste crescimento, principalmente em
funo da possvel ampliao de explorao de petrleo na Bacia de Santos.
Considera-se que o investimento em habitao ser de 25 milhes de reais
no ano de 2013, devendo acompanhar o crescimento da receita oramentria
municipal, estimado em 5% neste cenrio.
Quanto aos convnios em andamento, considera-se que sero executados
integralmente at o ano de 2013, conforme as previses fsico-financeiras destes
convnios.
109
em cenrio otimista (em mil reais)
2.013**
2.014
2.015
2.016
Subtotal
2. Perodo
2.017
2.018
2.019
2.020
Subtotal
3. Perodo
Total
Repasse
17.980
41.750
43.838
46.029
149.597
48.331
50.747
53.285
55.949
208.312
357.909
Contrapartida
20.523
25.000
26.250
27.563
99.336
28.941
30.388
31.907
33.502
124.738
224.073
Total
38.503
66.750
70.088
73.592
248.933
77.271
81.135
85.192
89.451
333.049
581.982
Metas Fsicas**
1.102
1.113
1.168
1.227
4.610
1.288
1.352
1.420
1.491
5.551
10.161
Tabela 7.12: Metas fsico-financeiras em relao aos convnios com o Governo do Estado, em cenrio otimista (em mil reais)
2009
2010
2011
2012
Subtotal
1.
Perodo
2013
2014
2015
2016
Subtotal
2.
Perodo
2017
2018
2019
2020
Subtotal
3.
Perodo
Total
Recursos
CDHU/FPHIS
5.000
5.250
5.513
15.763
5.788
6.078
6.381
6.700
24.947
7.036
7.387
7.757
8.144
30.324
71.034
Contrapartida
5.000
5.250
5.513
15.763
5.788
6.078
6.381
6.700
24.947
7.036
7.387
7.757
8.144
30.324
71.034
Total
31.526
11.576
12.155
12.763
13.401
49.894
14.071
14.775
15.513
16.289
60.648
142.068
Metas Fsicas
526
193
203
213
223
832
235
246
259
271
1.011
2.369
10.000 10.500 11.025

167
175
184
110
O cenrio otimista considera tambm a ampliao dos recursos externos

investidos pelo Governo Federal. Para efeito de clculos, ser considerado que este
ente federativo ser responsvel por 63% do valor total do empreendimento,
ficando a municipalidade responsvel por 37% como valor de contrapartida.
Quanto aos convnios com o Governo do Estado, prev-se o investimento
municipal inicial de 5 milhes de reais, que deve seguir a ampliao projetada para
o oramento municipal (5%). Prev-se investimento igual por parte do Estado, na
forma de proviso habitacional, o que viabiliza a construo de 2.368 U.H. at o
ano de 2020. Para tanto, a produo estadual no municpio deve ser ampliada
progressivamente, passando da mdia anual de 120 U.H. por ano para 271 U.H. no
ano de 2020. No mbito do Governo Estadual, este cenrio pode se concretizar com
o incio de repasses do Fundo Paulista de Habitao de Interesse Social.
Neste cenrio, coloca-se como meta a promoo de 17.261 U.H. at o ano
de 2020, a serem construdas em convnio com os governos federal e estadual,
conforme tabela sntese a seguir.
Tabela 7.13: Sntese das metas fsicas no cenrio realista, em U.H.

Total
2009-2012
2013-2016
2017-2020
Total
4.731
4.610
5.551
14.892
526
832
1.011
2.369
5.257
5.442
6.562
17.261
Sntese das metas fsico-financeiras em relao promoo de

novas U.H.
O atendimento integral do dficit habitacional quantitativo at o horizonte
deste Plano, no ano de 2020, pode se viabilizar apenas em um cenrio demogrfico
de estagnao da populao, assim como em um cenrio econmico otimista, tanto
no contexto municipal quanto nos estadual e federal.
Tabela 7.14: Comparao das metas fsicas com o Dficit Habitacional

Quantitativo em cenrio de estagnao demogrfica, em U.H.
A
Cenrio
Meta fsica
B
Dficit Quantitativo sem
crescimento populacional
A-B
Diferena
Conservador
12.322
16.876
- 4.554
Realista
15.370
16.876
- 1.506
Otimista
17.261
16.876
385
111
Em um cenrio de crescimento demogrfico, mesmo o cenrio econmico

otimista no seria suficiente para o atendimento integral do Dficit Habitacional
Quantitativo, conforme tabela a seguir.
Tabela 7.15: Comparao das metas fsicas com o Dficit Habitacional

Quantitativo em cenrio de crescimento demogrfico, em
U.H.
A
Cenrio
Meta fsica
B
Dficit Quantitativo com
crescimento populacional
A-B
Diferena
Conservador
12.322
17.884
- 5.562
Realista
15.370
17.884
- 2.514
Otimista
17.261
17.884
- 623
Deve-se ressaltar que no so apenas fatores econmicos que iro

determinar o alcance das metas fsicas. No municpio de Santos, importantes
questes territoriais, relativas principalmente escassez de terras vazias, e
institucionais, relativas limitaes operacionais da gesto pblica, devem ser
aprimoradas no sentido de oferecer as condies adequadas ao alcance das metas
fsicas.
112
Tabela 7.16: Metas financeiras no cenrio conservador, em mil reais

T ipo de Convnio
Fonte de Recursos 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013

Repasse
15.383 32.953 31.871 17.970 17.980
Convnios Federais Contrapartida Mun. 14.561 37.233 36.396 20.523 20.523
Repasse
3.500 3.500 3.500 3.500
Contrapartida
Mun.
3.500 3.500 3.500 3.500
Convnios Estaduais
Total de Contrapartida Municipal em
projetos de novas U.H.
14.561 40.733 39.896 24.023 24.023
2.014
2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 Total

26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000
173.980
26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000
176.523
3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500
350.503
3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500
38.500
3.500 29.500 29.500 29.500 29.500 29.500 29.500
215.023
Tabela 7.17: Metas financeiras no cenrio realista, em mil reais

Tipo de Convnio
Fonte de Recursos 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 Total
Repasse
15.383 32.953 31.871 17.970 17.980 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
396.157
Convnios Federais Contrapartida Mun. 14.561 37.233 36.396 20.523 20.523 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000
311.236
Repasse
5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
55.000
5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
55.000
Convnios Estaduais Contrapartida Mun.
14.561 42.233 41.396 25.523 25.523 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000
366.236
Tabela 7.18: Metas financeiras no cenrio otimista, em mil reais

T ipo de Convnio
Fonte de Recursos 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 Total
Repasse
15.383 32.953 31.871 17.970 17.980 41.750 43.838 46.029 48.331 50.747 53.285 55.949
456.086
Convnios Federais Contrapartida Mun. 14.561 37.233 36.396 20.523 20.523 25.000 26.250 27.563 28.941 30.388 31.907 33.502
332.787
Repasse
5.000 5.250 5.513 5.788 6.078 6.381 6.700 7.036 7.387 7.757 8.144
71.034
Contrapartida
Mun.
5.000
5.250
5.513
5.788
6.078
6.381
6.700
7.036
7.387
7.757
8.144
71.034
Convnios Estaduais
14.561 42.233 41.646 26.036 26.311 31.078 32.631 34.263 35.977 37.775 39.664 41.646
403.821
113
7.3 Metas fsico-financeiras em relao Inadequao Habitacional

O custo para atendimento das situaes de inadequao habitacional pode
ser calculado a partir da demanda relativa s situaes de inadequao identificada
no Diagnstico Habitacional. Para tanto, sero utilizados os seguintes valores de
custo de atendimento:
Quadro 7.1: Custo Unitrio para Atendimento das Situaes de Inadequao

Habitacional
Tipo de
Demanda
Demanda
Nucleada
Demanda
Dispersa
Tipo de Inadequao
Custo por
UH
Fonte da
informao
300,00
PLANHAB
Urbanizao Simples
7.000,00
PLANHAB
Urbanizao Complexa
14.000,00
PLANHAB
Construo de Unidade Sanitria
4.509,72*
SINAPI
Reforma para construo de 1

cmodo
2.612,00**
SINAPI e Elaborao
Prpria
Fontes: PLANHAB, SINAPI. *CEF-SINAPI, emitido em 10/4/2009, considerando R$3.137,20 o custo de

construo da rea til, com padro de acabamento baixo, infra-estrutura correspondendo a 15% do
custo da rea til e BDI a 25% da soma do custo da rea til com o custo de infra-estrutura. **
Estimou-se, com base no valor SINAPI (emitido em 10/4/2009) da Cesta Bsica de materiais
(R$193,52,00/m), o custo de R$1.741,00 para um cmodo de 9m, ao que foi acrescido 50% referente
assistncia tcnica e possveis adequaes naturais de uma reforma.
H ainda a necessidade de se intervir em reas de risco. O custo para

intervenes em reas de risco foi estimado em estudo realizado pelo Instituto de
Pesquisas Tecnolgicas IPT, em 2005, que mapeou e diagnosticou as reas de
risco nos morros de Santos. Este estudo estimou a necessidade de um montante de
R$ 8.680.610,00 para intervenes em reas de risco identificadas. Com base
nesses
valores,
estima-se
necessidade
de
recursos
da
ordem
de
R$
108.000.000,00, conforme tabela 7.19, que segue.
114
Tabela 7.19: Estimativa de custo para Atendimento das Situaes de

Unidades
Encaminhamento
Habitacionais
Custo (R$)
Irregularidade Fundiria
11.715
3.514.500,00
Urbanizao Simples
31.444.000,00
Urbanizao Complexa
46.732.000,00
Carncia de Infra-estrutura 4.492

assentamento simples
Carncia de Infra-estrutura 3.338
assentamento complexo
Domiclios sem banheiro
1.274
Adensamento Excessivo
4.900
reas de Risco
TOTAL
**
Construo de Unidade
5.745.383,28
Sanitria
Reforma para construo
12.798.800,00
de 1 cmodo
Atendimento s reas de
8.680.610,00
risco
--
108.915.293,28
* A estimativa de custo realizada pelo IPT no foi realizada a partir da quantidade de moradias.
** A sobreposio de mais de uma situao de inadequao habitacional por UH impede a somatria
das moradias.
Considerando o atendimento integral desta demanda no horizonte do Plano,

estima-se a necessidade de investimento mdio anual de R$9.818.000,00 (valor a
ser investido entre 2010 e 2020). Considerando a possibilidade de convnios com
os governos federal e estadual, e a contrapartida municipal de 30% do valor total
de investimento, estima-se a necessidade de investimento municipal mdio anual
de R$3.000.000,00.
7.4 Previso de recursos para Desenvolvimento Institucional

O desenvolvimento institucional do poder pblico municipal coloca-se como
condio para que as metas estabelecidas sejam alcanadas. Para tanto,
necessrio a previso de recursos, a ser investido por meio do Programa de
Desenvolvimento Institucional, proposto neste Plano. Prope-se o acrscimo de 5%
sobre o total de investimento em contrapartida municipal nos convnios para
desenvolvimento institucional a partir do ano de 2010.
7.5 Sntese das metas financeiras
115
Tabela 7.20: Sntese das metas financeiras em cenrio conservador, em mil reais
Objetivo do investimento
Contrapartida Municipal em projetos de
novas U.H.
Contrapartida Municipal em projetos
para atendimento de inadequao
Total Contrapartida Municipal
5% para Desenvolvimento Institucional
Total de Investimento Municipal
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
2.019
14.561
40.733
39.896
24.023
24.023
3.500
29.500
29.500
29.500
29.500
29.500
29.500
215.023
3.000
43.733
2.187
45.920
3.000
42.896
2.145
45.041
3.000
27.023
1.351
28.374
3.000
27.023
1.351
28.374
3.000
6.500
325
6.825
3.000
32.500
1.625
34.125
3.000
32.500
1.625
34.125
3.000
32.500
1.625
34.125
3.000
32.500
1.625
34.125
3.000
32.500
1.625
34.125
3.000
32.500
1.625
34.125
33.000
248.023
12.401
260.424
14.561
14.561
2.020 Total
Tabela 7.21: Sntese das metas financeiras em cenrio realista, em mil reais
novas U.H.
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
2.019
14.561
42.233
41.396
25.523
25.523
31.000
31.000
31.000
31.000
31.000
31.000
31.000
366.236
3.000
45.233
2.262
47.495
3.000
44.396
2.220
46.616
3.000
28.523
1.426
29.949
3.000
28.523
1.426
29.949
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
3.000
34.000
1.700
35.700
33.000
399.236
19.962
419.198
14.561
14.561
2.020 Total
Tabela 7.22: Sntese das metas financeiras em cenrio otimista, em mil reais
novas U.H.
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
2.019
14.561
42.233
41.646
26.036
26.311
31.078
32.631
34.263
35.977
37.775
39.664
41.646
403.821
3.000
45.233
2.262
47.495
3.000
44.646
2.232
46.878
3.000
29.036
1.452
30.488
3.000
29.311
1.466
30.777
3.000
34.078
1.704
35.782
3.000
35.631
1.782
37.413
3.000
37.263
1.863
39.126
3.000
38.977
1.949
40.926
3.000
40.775
2.039
42.814
3.000
42.664
2.133
44.797
3.000
44.646
2.232
46.878
33.000
436.821
21.841
458.662
14.561
14.561
2.020 Total
116
7.6 Estratgias para implementao das metas fsico-financeiras

O enfrentamento da escassez de terras vagas na rea insular do municpio
de Santos se coloca como o principal condio para que as metas de atendimento
se viabilizem.
Os terrenos vagos identificados como potencialmente aptos a serem
utilizados para habitao, conforme clculos detalhados no Diagnstico Habitacional
deste Plano, apresentam a possibilidade de receber 9.568 unidades habitacionais.
Nesse sentido, coloca-se como aes estratgicas o readensamento de bairros, por
meio de Planos Locais Integrados, a reabilitao de imveis vagos, e a
intensificao do uso dos instrumentos jurdicos do Estatuto da Cidade.
- Readensamento de Bairros e Planos Locais Integrados

Meta para o primeiro perodo:
- Reforo da estrutura descentralizada das administraes regionais para
realizao de Planos Locais Integrados;
-
Estruturao
de
Escritrios
Pblicos
Locais,
articuladas
com
as
administraes regionais, nas seguintes regies do municpio: Continental, Morros,

Noroeste e Centro;
- Realizao de diansticos locais, com identificao de terrenos e imveis
vazios ou subutilizados;
- Alimentao do SIG-Santos com informaes sobre os imveis vazios ou
subutilizados;
- Intensificao da aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade sobre
os imveis vazios ou subutilizados;
- Realizao de projeto piloto de readensamento de bairro.
Meta para o segundo e terceiro perodo:

- Execuo dos Planos Locais Integrados, que devem propor a verticalizao
em lugares estratgicos, com o objetivo de ampliar as reas livres pblicas e o
adensamento do bairro.
- Reabilitao de imveis vagos para uso habitacional

Meta para o primeiro perodo:
- Estruturao do Sub-Programa de Reabilitao de Imveis Vazios para Uso
Habitacional;
117
- Realizao de diagnstico sobre os imveis vazios ou subutilizados;

- Alimentao contnua do SIG-Santos com informaes sobre os imveis
vazios ou subutilizados;
- Intensificao da aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade sobre
os imveis vazios ou subutilizados;
- Realizao de projetos piloto de reabilitao de edifcios vazios para uso
habitacional.
Meta para o segundo e terceiro perodo:

- Intensificao do Sub-Programa de Reabilitao de Imveis Vazios para
Uso Habitacional.
As estratgias acima elencadas apontam, portanto, para a perspectiva da

adoo de alternativas de proviso habitacional por meio da requalificao do
parque imobilirio construdo - habitacional ou no (neste caso, sujeito a mudana
de uso), associadas diferentes formas de interveno no territrio, seja por meio
da reabilitao urbana, seja por meio da renovao do tecido urbano em algumas
reas, visando o adensamento para fins habitacionais.
118
8. MONITORAMENTO E AVALIAO
Os mecanismos de avaliao e monitoramento das aes habitacionais
previstos pelo Plano Municipal de Habitao de Santos consideram a importncia de
disponibilizar informaes atualizadas sobre a realidade habitacional do Municpio e
sobre a Poltica Habitacional desenvolvida aos agentes envolvidos com a questo
habitacional.
Cabe ao monitoramento, enquanto processo de acompanhamento da
aplicao do Plano, apontar subsdios para sua avaliao.
Os mecanismos de avaliao no Plano buscam, sobretudo, a verificao dos
resultados em relao s metas propostas e a execuo de Programas e Aes.
Nesse sentido, um dos objetivos da avaliao identificar possveis obstculos para
se atingir os resultados pretendidos, possibilitando alm da mensurao de
qualidade das intervenes, ajustes nos processos desenvolvidos, possibilitando seu
aprimoramento.
A avaliao e o monitoramento requerem o uso de indicadores, que
estabelecem relaes de valores em diferentes momentos de anlise (ou
medio), permitindo mensurar a evoluo de cada meta proposta.
Os indicadores permitem a construo de padres de desempenho dos
programas e aes, mensurando o quanto seus objetivos foram alcanados, ou
seja, sua eficcia, e como se deu a utilizao dos recursos, a eficincia, e ainda o
apontamento das mudanas operadas no estado social da populao alvo, ou seja o
impacto causado.
O acompanhamento das diretrizes e metas (vinculadas aos programas e
aes) do Plano Municipal de Habitao de Santos tem como objetivos:
- Instrumentalizar a gesto da Poltica Habitacional e Urbana, permitindo
que os processos de tomadas de decises se aportem na mensurao de
desempenho e resultado;
- Dimensionar o impacto da Poltica Habitacional na diminuio do dficit e
da inadequao habitacional;
- Levantar o nvel de atendimento das necessidades habitacionais (dficit e
inadequao habitacional e crescimento da demanda), de aplicao de recursos
fsicos e financeiros, atravs dos programas, projetos e aes implementadas pelo
Governo Municipal e pelos demais agentes da produo habitacional no Municpio.
119
- Acompanhar a conjuntura scio-econmica e o comportamento do

mercado imobilirio nos aspectos que impactam a oferta e o acesso habitao
pela populao-alvo da Poltica Habitacional.
- Avaliar a capacidade da Poltica Habitacional, em atender s demandas
sociais, no que se refere a diminuir a vulnerabilidade habitacional, a segregao e a
desigualdade scio-espacial.
a) Indicadores para avaliao e monitoramento

A definio dos indicadores habitacionais pauta-se pela importncia de
estabelecer
padres
de
referncia
reconhecidos
que
propiciem
acompanhamento das metas fsico/financeiras estabelecidas no Plano Municipal de

Habitao de Santos.
O dficit habitacional quantitativo e qualitativo um dos principais
indicadores, no momento inicial de aferio. So fontes para a construo do dado:
- o Censo Demogrfico 2000, as projees de crescimento e a atualizao
quando da publicao dos dados do Censo Demogrfico de 2010;
- o Cadastro Municipal de Atendimento e as atualizaes referentes
interveno dos programas habitacionais.
Os Indicadores de Eficcia que permitem avaliaes de carter quantitativo
verificam o desempenho das aes e efetividade sobre a populao alvo da
Poltica Habitacional. Entre eles, consideraremos:
- Nmero de reas (ncleos), domiclios e famlias atendidos por programas
de
urbanizao,
regularizao
fundiria,
oferta
de
novas
oportunidades
habitacionais, melhorias habitacionais, outros eventuais programas ou aes;

- Famlias no moradoras de ncleos habitacionais atendidos com proviso
habitacional, por soluo habitacional, por tipologia, por agente da proviso
habitacional (Prefeitura, COHABs, CDHU, mercado imobilirio, cooperativas e
associaes por moradia, outros);
- Evoluo da destinao e do uso de terras para HIS e HMP;
- Acrscimo de rea pblicas constitudas como Banco de Terras;
- Custos mdios (por famlia ou domiclio) de urbanizao, regularizao
fundiria, oferta de novas oportunidades habitacionais, melhorias habitacionais,
aquisio e disponibilizao de terras, e de outros eventuais componentes de
programas ou aes;
120
- Grau de melhoria das condies habitacionais, urbanas e sociais das

famlias e/ou domiclios atendidos;
- Grau de satisfao das famlias com as mudanas ocorridas, medido
atravs de pesquisa de opinio;
- Grau de participao da populao nas definies das intervenes em
assentamentos ou de produo de novos conjuntos.
Entre os indicadores de Eficincia que permitem anlises de carter
qualitativo da implementao dos programas e aes do Plano Municipal de
Habitao de Santos, esto aqueles que respondem qualidade do ambiente
construdo e nas avaliaes de ps-ocupao. So importantes indicadores dessa
natureza: a adequao do projeto s demandas especficas e diferenciadas (ex.:
portadores de necessidades especiais) e capacidade de reverso do processo de
segregao scio-espacial.
So
indicadores
qualitativos
de
metas
normativas,
aprovao,
regulamentao e implementao da legislao prevista e seu impacto sobre a

produo habitacional (ex.: Reviso das ZEIS no Municpio).
No caso das metas institucionais definidas no Plano, a avaliao pode
requerer estudos qualitativos capazes de analisar o avano na consolidao e
fortalecimento das estruturas organizacionais. Alguns indicadores objetivos podem
ser utilizados em relao atuao do Conselho Municipal de Habitao, como o
nmero de vezes em que foi convocado e a presena dos conselheiros nas
reunies. Outros so os indicadores de evoluo dos recursos investidos em
habitao de interesse social pelos diversos agentes da Poltica Habitacional.
O desempenho do Fundo de Incentivo a Construo de Habitaes Populares
FINCOHAP pode ser avaliado com indicadores financeiros, como o volume de
recursos canalizado, considerando entre esses as fontes dos recursos provenientes
da aplicao dos instrumentos indicados no Plano Diretor, e os ndices de
inadimplncia (que refletem sobre a disponibilidade de recursos para novos
investimentos) dimensionados ano a ano.
Algumas aes apresentam resultados imediatos, enquanto que outras
somente manifestam conseqncias mensurveis depois de transcorrido um
perodo de tempo. Assim, os indicadores de impacto, podem ser considerados como
de impacto imediato, de mdio ou longo prazo.
121
Os indicadores de impacto imediato medem as mudanas que a Poltica

Habitacional gerou nas condies de vida e de moradia da populao beneficiada,
so, entre outros:
- domiclios e populao residente em assentamentos urbanizados, segundo
o grau de interveno ocorrido;
- domiclios, famlias e populao segundo o grau de regularidade do
terreno.
A atualizao desses indicadores deve ser anual, mas os dados e
informaes que o compem podem ser alterados a partir da interveno dos
programas habitacionais.
Alguns indicadores que permitem levantar as melhorias nas condies de
vida da populao beneficiada devem ser aferidos antes e depois da interveno
(pela aplicao de pesquisa de campo) de maneira a permitir comparaes, entre
eles, quanto ao grau de satisfao da populao beneficiada.
Devem ser conhecidos, ainda, indicadores de impactos indiretos Poltica
Municipal de Habitao. Entre esses:
- mobilidade social da populao, verificada atravs das alteraes na
distribuio dos rendimentos domiciliares por faixas de renda;
- comportamento dos preos fundirios e imobilirios nas vrias regies da
cidade, inclusive considerando os zoneamentos especficos (prioritariamente das
ZEIS);
- dinmica dos lanamentos imobilirios de mercado popular na cidade;
- movimento de licenciamento e habite-se residencial de mercado popular e
de habitao de interesse social.
b) Estruturao do Monitoramento e Avaliao do Plano Municipal de

Habitao de Santos
O Monitoramento e Avaliao so instrumentos da Poltica Municipal de
Habitao,
conforme
definidos
neste
Plano,
que
requerem
uma
estrutura
organizacional de modo a permitir a utilizao dos indicadores de forma sistmica,

e uma equipe tcnica que venha desempenhar as seguintes atribuies:
- atualizar e sistematizar as informaes fornecidas ao Sistema de Informaes
Geogrficas de Santos SIG Santos, com informaes relativas ao Diagnstico local e
s aes em habitao no Municpio;
122
- monitorar as variveis que compem os cenrios e metas, alterando-os

conforme a conjuntura;
- estabelecer uma dinmica (fluxograma) de alimentao de informaes
das variveis que compem a Poltica de Habitao Municipal, articulando os dados
do
conjunto
dos
rgos
setores
da
municipalidade
responsveis
pela
implementao das aes em Habitao;

- articular-se com outros sistemas de indicadores, observatrios e setores
responsveis pela sistematizao de informaes existentes na municipalidade e
em outras esferas pblicas e privadas;
- buscar, junto a organismos externos municipalidade responsveis pelo
fornecimento de informaes e pela construo de indicadores, tais como o IBGE, a
FJP, a Fundao SEADE, a padronizao dos conceitos e dos indicadores utilizados.
c) Momentos de Avaliao e Reviso

Os
indicadores
devem
ser
objeto
de
contnuo
monitoramento
acompanhamento. No entanto, a sistematizao dos dados para acompanhamento

do desenvolvimento dos programas e metas do Plano Municipal de Habitao de
Santos, se dar:
- Anualmente: ser elaborado um Relatrio de Monitoramento e Avaliao
do Plano Municipal de Habitao de Santos - PMHS;
- Anualmente: A Secretaria Municipal de Planejamento SEPLAN ser
responsvel pela elaborao de relatrio de avaliao, dos indicadores vinculados
ao SIG Santos, e dos dados de prestao de contas da COHAB-ST, referente ao
Fundo de Incentivo a Construo de Habitaes Populares FINCOHAP;
- A cada 4 (quatro) anos: Nos Perodos de Avaliao e Reviso, ser
elaborado Relatrio Quadrienal de Monitoramento e Avaliao do Plano Municipal de
Habitao de Santos.
O Plano Municipal de Habitao de Santos estabelece que os momentos de
avaliao da Poltica e do Plano devem coincidir com o perodo de elaborao do
Plano Plurianual - PPA, que se d no primeiro ano de cada gesto de governo.
Assim, considerando que o perodo de vigncia do PMHS se dar at 2020,
prevem-se como perodos de avaliao e reviso os anos de 2013 e 2017.
A periodicidade do acompanhamento da gesto e da prestao de contas do
FINCOHAP est definida em lei especfica, como sendo:
- Semestralmente: Relatrio de Gesto, preparado pela COHAB-ST;
123
- Anualmente: Relatrio de Prestao de Contas do FINCOHAP para

apresentao ao Conselho Municipal de Habitao, elaborado pela COHAB e pela
Comisso Gestora do Fundo.
Com isto, o acompanhamento sistemtico da implementao das aes
dever apontar tambm as dificuldades e os entraves encontrados para viabilizao
das mesmas, inclusive para o alcance das metas definidas. A avaliao dever
subsidiar reajustes e adequaes que se fizerem necessrias para atingir os
objetivos do Plano, garantindo a diversidade do atendimento habitacional e a
articulao entre as polticas habitacional, urbana e social.
124
LISTA DE SIGLAS
AEAS
AGEM
APC
ASSECOB
BDI
BID
BIRD
BNH
CDHU
CDRU
CEBRAP
CEF
CEM
CET
CETESB
CODESP
COHAB-ST
COMEB
CONDEFI
CMDU
CMH
COMUL
ConCidades
CONDEMA
CONDEPASA
COREFUR
CREA
DAEE
DAM
DEAR
DEPAM
DEPLA
DEPLAMB
DESIBAS
DHB
DI
FAR
FAS
FAT
FDS
FEHIDRO
FGH
FGTS
FJP
FINCOHAP
FNHIS
FPH
GPM
GRAPROHAB
HBB
HIS
HMP
IAB
IBGE
ICMS
IGC
IPT
IPTU
LC
MCidades
MCT
MEC
OAB
OGU
OPM
PAC
PAC-CDHU/BID
PAR
PEMAS
PEUC
PHAI
PL
PLANHAB
PMCMV
PMH
PMHS
PMS
PNAFM
PNDU
PNH
PNUD
PPA
PRODESAN
RMBS
SABESP
SASP
SBPE
SEADE
SEAS
Associao de Engenheiros e Arquitetos de Santos

Agncia Metropolitana da Baixada Santista
rea de Proteo Cultural
Associao de Empresrios da Construo Civil da Baixada Santista
Benefcios e Despesas Indiretas
Banco Interamericano de Desenvolvimento
Banco Internacional para Reconstruo e o Desenvolvimento
Banco Nacional da Habitao
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
Corredores de Desenvolvimento e Renovao Urbana
Centro Brasileiro de Anlise e Planejamento
Caixa Econmica Federal
Centro de Estudos da Metrpole
Companhia de Engenharia de Trfego
Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental
Companhia Docas do Estado de So Paulo
Companhia de Habitao da Baixada Santista
Conselho Municipal de Entidades de Bairros de Santos
Conselho Municipal para Integrao das Pessoas Portadoras de Deficincia
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano
Conselho Municipal de Habitao
Comisso Municipal de Zonas Especiais de Interesse Social
Conselho das Cidades
Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente
Conselho Municipal de Defesa do Patrimnio Cultural de Santos
Coordenadoria de Regularizao Fundiria
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
Departamento de guas e Energia Eltrica
Departamento de Assuntos Metropolitanos
Departamento de Administrao Regional
Departamento de Desenvolvimento e Revitalizao Urbana
Departamento de Planejamento Urbano
Departamento de Planejamento Ambiental
Delegacia Sindical da Baixada Santista do Sindicato dos Engenheiros no Estado de So Paulo
Dficit Habitacional Bsico
Desenvolvimento Institucional
Fundo de Arrendamento Residencial
Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social
Fundo de Amparo ao Trabalhador
Fundo de Desenvolvimento Social
Fundo Estadual de Recursos Hdricos
Fundo Garantidor Habitacional
Fundo de Garantia por Tempo de Servio
Fundao Joo Pinheiro
Fundo de Incentivo Construo de Habitao Popular
Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
Fundo Paulista de Habitao
Gabinete do Prefeito
Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do Estado de So Paulo
Habitar Brasil BID
Habitao de Interesse Social
Habitao do Mercado Popular
Instituto de Arquitetos do Brasil
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios
Instituto Geogrfico e Cartogrfico
Instituto de Pesquisas Tecnolgicas
Imposto Predial e Territorial Urbano
Lei Complementar
Ministrio das Cidades
Ministrio da Cincia e Tecnologia
Ministrio da Educao
Ordem dos Advogados do Brasil
Oramento Geral da Unio
Ouvidoria Pblica do Municpio
Programa de Acelerao do Crescimento
Programa de Atuao em Cortios CDHU/BID
Programa de Arrendamento Residencial
Plano Estratgico Municipal para Assentamentos Subnormais
Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios
Programa Habitacional de Integrao
Projeto de Lei
Plano Nacional de Habitao
Programa Minha Casa, Minha Vida
Plano Municipal de Habitao
Prefeitura Municipal de Santos
Programa Nacional de Apoio Gesto Administrativa e Fiscal dos Municpios Brasileiros
Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano
Poltica Nacional de Habitao
Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento
Plano Plurianual
Progresso e Desenvolvimento de Santos S/A
Regio Metropolitana da Baixada Santista
Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
Sindicato dos Arquitetos no Estado de So Paulo
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
Sistema Estadual de Anlise de Dados
Secretaria de Assistncia Social
125
SECOVI
SEMAM
SEOSP
SEPLAN
SFH
SGO
SH
SIG
SINAPI
SNHIS
SINDISAN
SINDUSCON
UNILUS
UNIMES
UNIMONTE
UNISANTA
UNISANTOS
ZEIS
ZC
ZC
ZI
ZN
ZO
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So
Paulo
Secretaria Municipal de Meio Ambiente
Secretaria Municipal de Obras e Servios Pblicos
Secretaria Municipal de Planejamento
Sistema Financeiro da Habitao
Secretaria Municipal de Governo
Secretaria de Habitao do Estado
Sistema de Informaes Geogrficas
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil
Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
Sindicato das Empresas de Transporte Comercial de Carga do Litoral Paulista
Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado So Paulo
Centro Universitrio Lusada
Universidade Metropolitana de Santos
Centro Universitrio Monte Serrat
Universidade Santa Ceclia
Universidade Catlica de Santos
Zona Especial de Interesse Social
Zona Central
Zona de Conservao
Zona Intermediria
Zona Noroeste
Zona da Orla
126
TABELAS
Tabela 2.1
Tabela 2.2
Tabela 2.3
Tabela 2.4
Tabela 2.5
Tabela 2.6
Tabela 2.7
Tabela 2.8
Tabela 2.9
Tabela 2.10
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
2.11
2.12
2.13
2.14
2.15
2.16
7.1
7.2
7.3
Tabela 7.4
Tabela 7.5
Tabela 7.6
Tabela 7.7
Tabela 7.8
Tabela 7.9
Tabela 7.10
Tabela 7.11
Tabela 7.12
Tabela 7.13
Tabela 7.14
Tabela 7.15
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
Tabela
7.16
7.17
7.18
7.19
7.20
7.21
7.22
Parcerias e Convnios em Andamento entre Entes Federativos para Promoo

Habitacional no Municpio de Santos
Atendimento Realizado e Encaminhado da Demanda Habitacional dos Assentamentos
Subnormais Caracterizados no PEMAS
Promoo Habitacional Realizada, em Andamento e Prevista pela CDHU no Municpio de
Santos
Empreendimentos Promovidos pela COHAB-ST no Municpio de Santos, de 1965 a 1992
Projetos Habitacionais Realizados no Municpio de Santos pela COHAB-ST, de 1992 a
2006
Regularizao Fundiria em Andamento pela COHAB-ST e pela PMS, por Zona, no
Municpio de Santos
Sntese dos Programas Habitacionais e Linhas de Atuao no Municpio de Santos
Estimativa dos Componentes do Dficit Habitacional Bsico no Municpio de Santos
2000
Coabitao Familiar - Classificao por Tipo de Setor Censitrio
Inadequao dos Domiclios Urbanos no Municpio de Santos, segundo a Fundao Joo
Pinheiro FJP, 2000
Assentamentos Precrios - Necessidade de Regularizao Fundiria
Assentamentos Precrios Situao Atual da Regularizao Fundiria
Necessidade de Urbanizao Simples e Complexa para Consolidao dos Assentamentos
Necessidade de Remoes de UHs
Sntese da Necessidade de Novas Moradias no Municpio de Santos
Sntese das Situaes de Inadequao no Municpio de Santos
Projeo Populacional segundo SEADE
Necessidade de Novas Moradias at o Ano 2020, por Cenrio de Evoluo Populacional
Cronograma Fsico-Financeiro dos Convnios em Andamento com o Governo Federal,
em Mil Reais
Metas Fsico-Financeiras para o Segundo e Terceiro Perodos, em Relao aos Convnios
com o Governo Federal, em Cenrio Conservador, em Mil Reais
Metas Fsico-Financeiras em Relao aos Convnios com o Governo do Estado, em
Cenrio Conservador, em Mil Reais
Sntese das Metas Fsicas no Cenrio Conservador, em UH
com o Governo Federal, em Cenrio Realista, em Mil Reais
Cenrio Realista, em Mil Reais
Sntese das Metas Fsicas no Cenrio Realista, em UH
Evoluo da Receita Municipal, em Valores Absolutos e Percentuais
com o Governo Federal, em Cenrio Otimista, em Mil Reais
Cenrio Otimista, em Mil Reais
Sntese das Metas Fsicas no Cenrio Realista, em UH
Comparao das Metas Fsicas com o Dficit Habitacional Quantitativo em Cenrio de
Estagnao Demogrfica, em UH
Comparao das Metas Fsicas com o Dficit Habitacional Quantitativo em Cenrio de
Crescimento Demogrfico, em UH
Metas Financeiras no Cenrio Conservador, em Mil Reais
Metas Financeiras no Cenrio Realista, em Mil Reais
Metas Financeiras no Cenrio Otimista, em Mil Reais
Estimativa de Custo para Atendimento das Situaes de Inadequao Habitacional
Sntese das Metas Financeiras em Cenrio Conservador, em Mil Reais
Sntese das Metas Financeiras em Cenrio Realista, em Mil Reais
Sntese das Metas Financeiras em Cenrio Otimista, em Mil Reais
FIGURAS
Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
2.1
5.1
5.2
5.3
5.4
Municpio de Santos
Programas Centrais e Programas Transversais
Articulaes do Programa de Regularizao Fundiria
Articulaes do Programa de Atuao em Cortios
Articulaes do Programa de Urbanizao e Requalificao Urbana
127
QUADROS
Quadro 5.1
Quadro 6.1
Quadro 6.2
Quadro 7.1
Grupos de Atendimento segundo PLANHAB, quanto s Condies de Acesso a

Financiamentos, por Faixa de Rendimento Familiar e Fontes de Recursos, para Santos
Indicativo de Metas Normativas e Prazos
Indicativo de Metas Institucionais e Prazos
Custo Unitrio para Atendimento das Situaes de Inadequao Habitacional
GRFICOS
Grfico 7.1
Grfico 7.2
Grfico 7.3
Evoluo Populacional no Municpio de Santos. 1940-2000

Estimativa e Projeo Populacional segundo IBGE e SEADE para o Municpio de Santos
Produo da CDHU, Mdia de UHs Construdas por Ms, no Municpio de Santos
128
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Habitacional das Zonas Noroeste e dos Morros Programa Santos Novos Tempos, tendo como base a
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Lei Complementar n 551, de 27 de dezembro de 2005, Utilizao dos Instrumentos de Poltica
Urbana Preconizados pela Lei Federal N 10257, de 10 de julho de 2001, Institui a Progressividade na
Cobrana do IPTU
Lei Complementar n 312 de 23 de novembro de 1998, Ordenamento do Uso e Ocupao do Solo
na rea Insular
Lei Complementar n 359 de 25 de novembro de 1999, Ordenamento do Uso e Ocupao do Solo
na rea Continental
Lei n 810/91, Cria o Fundo de Incentivo Construo de Habitaes Populares FINCOHAP
Decreto n 1759/92, Regulamenta o Fundo de Incentivo Construo de Habitaes Populares
FINCOHAP
Lei n 817/91, Cria o Conselho Municipal de Habitao CMH
Decreto n 1758/92, regulamenta o Conselho Municipal de Habitao CMH
Lei n 1776/99, Cria e disciplina o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano CMDU
Lei Complementar n 542/2005, Reforma Administrativa
Lei n 2211/2004, Programa de Assessoria Tcnica em Habitao de Interesse Social
Lei Federal n 6.766/ 1979, Dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano
Lei Federal n 10.257/2001, Estatuto da Cidade - Regulamenta os artigos 182 e 183 de Cosntituia
Federal. Estabelece normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade
urbana
Lei Federal n 11.124/2005, Dispe sobre o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
SNHIS, cria o Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS e institui o Conselho Gestor do
FNHIS
130
Lei Federal n 4.771/1965, Cdigo Florestal

Lei Federal n 11.428/2006, Dispe sobre a utilizao e proteo da vegetao nativa do Bioma Mata
Atlntica.
Resoluo CONAMA n 302/2002, Dispe sobre os parmetros, definies e limites de reas de
Preservao Permanente de reservatrios artificiais e o regime de uso do entorno
Resoluo CONAMA n 303/2002, Dispe sobre parmetros, definies e limites de reas de
Preservao Permanente
Resoluo CONAMA n 369/2006, Dispe sobre os casos excepcionais, de utilidade pblica, interesse
social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a interveno ou supresso de vegetao em rea
de Preservao Permanente - APP
Projeto de Lei Complementar, Trata da criao do Programa de Reabilitao do Uso Residencial na
Regio Central Histrica de Santos Alegra Centro-Habitao
Lei n 1447/1995, Institui o Programa de Locao Social
Portaria n25/96-GP de 7 de maio de 1996, Nomeia uma Comisso Intersecretarial, considerando a
necessidade de estruturao do Programa de Locao Social.
Lei 2.366/06, Dispe sobre a reserva de habitaes populares a idosos carentes.
Decreto n 4.705/2006, Regulamenta a lei n 2.366/06 que dispe sobre a reserva de habitaes
populares a idosos em situao de vulnerabilidade social.
Lei Federal n 11.977/ 2009, Dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e a regularizao
fundiria de assentamentos localizados em reas urbanas, alm de outras alteraes.
Lei Federal 11.888/ 2008, Assegura s famlias de baixa renda assistncia tcnica pblica e gratuita
para o projeto e a construo de habitao de interesse social e altera a Lei n 11.124 de 16 de junho
de 2005.
Decreto n 4.916 /2007, Estabelece atribuies relativas preparao e implementao do Programa
Santos Novos Tempos, cria grupo de trabalho para compor unidade de gerenciamento deste programa e
dos projetos vinculados ao Plano de Acelerao do Crescimento PAC e d outras providncias.
131
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTOS

PREFEITO MUNICIPAL DE SANTOS
Joo Paulo Tavares Papa
Equipe Executiva:
Secretaria Municipal de Planejamento
Secretrio Bechara Abdalla Pestana Neves
Andrea Ribeiro Gomes
Regina de Almeida Passos
Secretaria Municipal de Governo
Secretrio Mrcio Antnio Rodrigues de Lara
Nelson Parente Jnior
Luiz Marcos de Azevedo Marques Albino
Secretaria Municipal de Meio Ambiente
Secretrio Flvio Rodrigues Corra
Antonio Carlos da Silva Gonalves
Marise Cspedes Tavolaro
Secretaria Municipal de Obras e Servios Pblicos
Secretrio Antonio Carlos Silva Gonalves
Sonia Maria Luz de Alencar
Wagner Antonio de Oliveira Ramos
Companhia de Habitao da Baixada Santista - COHAB-ST
Diretor Presidente Hlio Hamilton Vieira Junior
Rosana Al Maluza Braga
Regina Antonieta Lopes Del Cistia
Coordenao Geral de Elaborao do Plano Municipal de Habitao
Andrea Ribeiro Gomes
Equipe de Acompanhamento:
Conselho Municipal de Habitao - CMH
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU
Equipe de Consultoria: Integra Sociedade Cooperativa

Coordenao Geral
Adelcke Rossetto Neto Arquiteto e Urbanista
Coordenao Tcnica
Nara Argiles Arquiteta e Urbanista
Equipe de Elaborao
Andr DalB da Costa Arquiteto e Urbanista
Daniela Igarashi Arquiteta e Urbanista
Fernanda Rodrigues Gimenez Assistente Social
Flvio Higuchi Hirao Arquiteto e Urbanista
Paula Wernecke Padovani Arquiteta e Urbanista
Dezembro de 2009
132

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PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTOS

ELABORAO DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

Plano Municipal de Habitao de Santos

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

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Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, alm de indicaes

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

CONTEXTO INSTITUCIONAL DE ELABORAO DO PLANO

A elaborao do Plano Municipal de Habitao de Santos insere-se em um

desenvolvimento urbano integrado. A partir de 2003, com a criao do Ministrio

consolidao da PNH foi estabelecida uma estratgia de implementao gradual de

complementares ou afins com a habitao; fundaes, sociedades, sindicatos,

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complementares (na condio de agentes promotores das aes); e agentes

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

realizadas com recursos do FNHIS, provenientes de emprstimos externos e

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

implementao de uma poltica estadual articulada ao Plano Nacional de Habitao

parcelamentos do solo e de ncleos habitacionais, pblicos ou privados, para fins

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

mercado popular de imveis, funcionando como avalista para a aquisio

municpios, o Governo Federal, atravs da Secretaria de Habitao do Ministrio

reconhecimento do contexto habitacional atual, os entraves, as potencialidades e os

viabilizao da produo de novas unidades habitacionais para reduo do dficit

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

habitacionais de interesse social6. A lei trata, tambm, de estabelecer conceitos e

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

Neste captulo, encontram-se consubstanciadas as questes consideradas

2.1 Caracterizao do Municpio

Mogi das Cruzes

Fonte: Prefeitura Municipal de Santos, 2009.

De acordo com Censo Demogrfico realizado em 2000, a populao total do

O Diagnstico Habitacional de Santos - Produto 2 encontra-se em anexo a este Plano.

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

densidade demogrfica em 2000 era de 1.487,3 hab/km, sendo, portanto, um

Aspectos Demogrficos e Scio-Econmicos do Municpio de Santos,

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

Promoo Habitacional Pblica em Santos

A tabela a seguir mostra a distribuio do atendimento de parte da demanda

Parcerias e Convnios em Andamento entre Entes Federativos

Dique/Pel II (ex PAC 218.842HBB)

Caneleira FNHIS 192.883Dique/Benigno II 19/06

Favelas da Zona PAC 218.841Noroeste* - PAC 74/07

Fonte: PMS/COHAB-ST, 2009.

encaminhadas) na totalidade destes convnios e parcerias, por linha de atuao,

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

Do total de novas UHs previstas, as 2.268 no Dique da Vila Gilda respondem

Aes Encaminhadas para Atendimento da Demanda Habitacional

Dique da Vila Gilda*

Fonte: PMS/COHAB-ST, 2009.

PLANO MUNICIPAL DE HABITAO DE SANTOS

2.2.1 Atuao Pblica na Instncia Estadual de Governo

Promoo Habitacional Realizada, em Andamento e Prevista

Zona dos Morros Aquisio de Moradias

SANTOS- 009/07 (1)

SANTOS - SERV. 29/06/06 (1)

SANTOS - VILA DIGNIDADE

SANTOS L (Rua So Francisco II)

Programa Atuao em Cortios