PRÁTICA DO

DIAGNÓSTICO
 EXPEDIENTE
Realização:

Presidente
Eng. Marcelo Suarez Saldanha
ch
Salv
1º Vice-presidente
Eng. Civil Daniel Weindorfer Engenheiro Civil
Luiz Alcides Capoani
2º Vice-presidente Gestão 2009/2011 e 2012/2014
Arq. Geraldo da Rocha Ozio

Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia do RS
51 3226 5844 A inspeção predial, nos países de Primeiro Mun-
Rua Washington Luiz nº 552/501,
Porto Alegre, RS
do, é tão natural e consolidada culturalmente que é
www.ibape-rs.org.br praticada até em pequenas comunidades.
No Brasil, as pessoas em geral e as autoridades
públicas em particular têm pouquíssima consciência
Apoio: da importância e necessidade da inspeção e manu-
tenção predial como medida preventiva para redu-
ção de acidentes, preservação de vidas, do patrimô-
Presidente
Eng. Civil Luiz Alcides Capoani
nio imobiliário, público, histórico e cultural.
Infelizmente, é comum notícias sobre sinistros,
1º Vice-presidente
Eng. Agrônomo Juarez Morbini Lopes tais como: quedas de telhados, marquises por infil-
2º Vice-presidente
tração de água, explosões por vazamentos de gás,
Eng. Civil e Mec. Alberto Stochero incêndios que têm por causa majoritária o curto-
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio
-circuito ou sobrecarga de energia, queda de elemen-
Grande do Sul
tos de fachada por falta de aderência, destelhamen-
51 3320 2100
Rua São Luís, 77, Porto Alegre, RS tos por vendavais, entre outros acidentes decorren-
www.crea-rs.org.br
tes de falhas na construção ou pela falta de manu-
Redação e Coordenação Técnica tenção, causando mortes e prejuízos injustificáveis,
Eng. Civil Marcelo Suarez Saldanha, conselheiro da
Câmara de Engenharia Civil e presidente do IBAPE-RS.
como o desabamento do Edifício em Capão da Ca-
noa, que aconteceu em 2009, e outros ocorridos no
Colaboração
Arq. Ednezer Rodrigues Flores Rio de Janeiro e em São Paulo.
Eng. Civil Daniel Weindorfer
Agora, mais recentemente, a tragédia da boate
Arq. Geraldo da Rocha Ozio
Eng. Luiz Alberto Alves Ribeiro de Santa Maria, em que mais de 240 jovens perde-
Eng. Civil Luiz Alcides Capoani
Arq. Vitor Hugo Pochamann
ram suas vidas precocemente, causando sofrimen-
to, perdas, comoção em toda a comunidade gaúcha
A publicação técnica Manual de Inspeção Predial
– Prática do Diagnóstico trata de ferramenta de e nacional.
gestão para a boa manutenção predial.

2 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14

Inspeção Predial –
eck-up das edificações =
a-vidas da população
A Manutenção e a Inspeção Predial é uma das fer-
ramentas também da Prevenção contra Incêndio e se
estivesse em prática usual em todo o Estado poderí-
amos quem sabe ter evitado tragédias como esta.
É triste confirmar por meio de uma tragédia que
se tem razão na luta de tantos anos por legislações
fortes que determinem a obrigatoriedade de Manu-
tenção e Inspeção Predial nas nossas edificações pa-
ra minimizar riscos e prevenir acidentes.
Nós, do CREA-RS, em conjunto com as diversas
entidades representativas do setor tecnológico, ela-
boramos um anteprojeto de legislação que prevê a
obrigatoriedade de inspeções e manutenções nas edi-
ficações nos municípios do RS e é uma das ferra-
mentas de fiscalização. O documento está à dispo-
sição de todos e consta em nosso site www.crea-rs.
org.br, mas é preciso que todos nós tenhamos a cons-
ciência da necessidade da implementação da Lei em
nosso Estado.
Recentemente Porto Alegre adotou legislação nes-
te sentido, Capão da Canoa, após o trágico acidente
ocorrido em 2009, e alguns outros municípios dis-
cutem a implantação de legislação.
O poder público mostra-se ineficiente na fisca-
lização com uma legislação adequada, muito mais
por desconhecimento do que por desinteresse, e cre-
prefácio
mos que cabem a nós, profissionais do CREA-RS, a
conscientização e o auxílio na elaboração de projetos
de lei sobre a obrigatoriedade de laudo técnico de cer-
tificação predial, de acordo com a idade construtiva
do imóvel para verificação das condições de estabili-
dade, segurança e salubridade, obedecendo às normas
técnicas da ABNT, a ser elaborado e fornecido por
engenheiros e Empresas habilitadas e com registro
junto ao CREA-RS, devidamente acompanhada da
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
As edificações permanentemente seguras, a ma-
nutenção dos nossos patrimônios e, o mais impor-
tante de tudo, a proteção de nossas vidas são os va-
lores primordiais do nosso Conselho.
A transformação é possível e temos de criar con-
dições e modelos, ousar e inovar. É com pequenas
medidas que chegaremos aos grandes resultados pa-
ra uma vida melhor da nossa sociedade, com atitu-
des proativas que fazem a verdadeira cidadania.
É com esse propósito que o CREA-RS, juntamen-
te com o IBAPE-RS, resolveu contribuir com esta
publicação técnica, dedicada aos profissionais, sín-
dicos, legisladores e sociedade. Para nós, profissio-
nais do CREA-RS, a vida não tem preço.
Um abraço a todos e que todos façam bom uso des-
ta importante ferramenta de informação e de trabalho.
3
 editorial
A sociedade desperta quando ocorrem tragédias
como no Rio de Janeiro e em São Paulo, e a comu-
nidade profissional, representada pelo Conselho Re-
gional de Engenharia e Agronomia (CREA), Conse-
lho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), Sindicato
dos Engenheiros (SENGE), Sociedade de Engenha-
ria do RS (SERGS), Sociedade de Agronomia do RS
(SARGS), IBAPE, dentre outras, juntamente com o
Poder Executivo Municipal, PMPA e SMOV, tam-
bém se mobiliza.
A movimentação da sociedade em geral, agitada
por tais ocorrências, que clama aos Poderes aplica-
ção de medidas preventivas para manutenção e con-
servação das edificações e seus equipamentos, já po-
de ser sentida por meio de regulamentação do novo
decreto de nº 18.574 de 24 de fevereiro de 2014, re-
gulamentando o art. 10 da Lei Complementar nº
284/1992, ora revisado e revoga o decreto anterior
de nº 17.720/2012.
A referida legislação procura carrear benefícios
aos contribuintes, aos gestores do município, a pre-
venção e o planejamento, sem, no entanto, trazer
qualquer tipo de ônus aos diretamente interessados,
a destacada importância da inspeção para conserva-
ção e manutenção predial é um investimento no pa-
trimônio e na qualidade de vida de seus usuários.
As pretensões da nova legislação vêm revestidas
das palavras na segurança, habitabilidade e utiliza-
ção consciente das construções; é, portanto, investi-
mento em seu grau mais elevado, pois o custo da
inspeção é infinitamente menor que o custo de uma
tragédia, como a da queda da marquise das lojas Ara-
puã, em 1988 em Porto Alegre.
Nesse sentido, a intenção da lei não é criar mais
4 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
Eng. Civil Marcelo Suarez Saldanha é
especialista e consultor em Engenharia
Diagnóstica, Conselheiro da CEEC do CREA-RS
e Presidente do IBAPE-RS – Gestão 2013/2014.
um ônus ao cidadão, mas promover o conhecimen-
to sobre a necessidade de inspeção predial por meio
de profissionais devidamente preparados.
Aos leigos, inspeção é uma vistoria de constata-
ção com análise de risco denominada de “check-up
predial”, visando à qualidade, ao conforto e à segu-
rança construtiva e de seus usuários, através de prog-
nósticos e prescrições técnicas para a boa gestão de
manutenção das edificações.
As conclusões expostas em laudos de inspeção e
manutenção predial, executados por profissionais
habilitados e com conhecimento técnico específico,
irão apontar as anomalias, falhas e patologias cons-
trutivas, bem como as intervenções de correções, al-
mejando minimizar riscos, salvar vidas, e, consequen-
temente, proteger a sociedade. De forma direta, é
uma maneira de valorizar a profissão, divulgando
cultura profissional e ocupando espaços pertinentes
às profissões de engenheiros civis, eletricistas, me-
cânicos, arquitetos e agrônomos, para melhor servir
e atender à sociedade.
Aos profissionais do sistema, no qual me incluo,
pretendemos oferecer o bônus da prestação de ser-
viços por meio do bom desempenho das construções
e seus equipamentos, posto que somos representan-
tes também da sociedade civil organizada deste país.
Da mesma forma que uma mãe diligente leva o
filho ao médico, também o gestor deve procurar o
profissional especialista em inspeção predial para
identificar a patologia, diagnosticar o problema e in-
dicar a devida terapia do paciente. É preciso avançar!
 sumário

6 Introdução

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Enge- 7 Conceitos e Ferramentas da

Engenharia Diagnóstica
nharia do RS (IBAPE-RS), fundado em 18 de abril de 1977,
é um instituto de perícias e avaliações com a finalidade
de congregar os profissionais do Sistema CONFEA/CREAs.
8 Inspeção Predial – o que é?
Atualmente, tem como presidente o Engenheiro Civil Mar-
celo Suarez Saldanha. A entidade, filiada ao Ibape Nacio-
nal e com representatividade no Colégio de Entidades Na-
9 Inspeção Predial – para que serve?

cionais (CDEN), é formada por Engenheiros das diversas

modalidades, Arquitetos e Agrônomos que atuam nas ati- 10 O que deve ser inspecionado?
vidades da Engenharia Diagnóstica como atividade técni-
ca e profissional, tais como: Avaliações de Imóveis, Perí-
cias Judiciais, Vistorias de Vizinhança, Inspeções Prediais,
11 Procedimentos de Inspeção Predial

12 Laudo de Inspeção Predial –

Auditorias em Edificações, Consultoria em Gestão de Ma-
nutenção, Engenharia de Custos, etc. É uma sociedade Tópicos Básicos
civil, sem fins lucrativos, sem caráter político ou religioso,
com personalidade jurídica própria e duração ilimitada,
possuindo associados em todas as regiões do Estado do 13 Manutenção Predial
Rio Grande do Sul.

Ajude a manter o IBAPE/RS forte. Profissional, faça a sua 13 Prevenção de Incêndio

parte indicando o código 117 da nossa entidade na sua
ART - Resolução nº 456/01 do CONFEA, estamos traba-
lhando por você.
14 Responsabilidades e Legislação

Diretoria Executiva
Biênio 2013/2014
15 Normas Técnicas

15
Presidente: Eng. Marcelo Suarez Saldanha
1º Vice-Presidente: Eng. Daniel Weindorfer Bibliografia
2º Vice-Presidente: Arq. Geraldo da Rocha Ozio
Diretor Adm-Financeiro: Eng. Luiz Alberto Alves Ribeiro
Diretor Técnico-Cultural: Arq. Tania Goulart Ribeiro
Diretor Relação com Associados: Eng. Pietro Seminoti Marcon
Diretor de Relações Institucionais: Arq. Ednezer Rodrigues Flores
Diretor Extraordinário: Eng. Carlos Augusto Arantes
Gestora Operacional: Andreza Lopes da Silva
Assessor de Imprensa: Éverton Bohn Kirst

Conselheiros no CREA-RS CEE Civil:

Titular: Eng. Marcelo Suarez Saldanha
Suplente: Eng. Alcimar da Rocha Lopes
Coordenador do Conselho Consultivo: Eng. Melvis Barrios Junior
Presidente do Conselho Deliberativo: Eng. Fernando Petersen Junior

55
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico

1 Introdução
A inspeção predial é a atividade que possui nor-
ma e metodologia própria, classifica as deficiências
constatadas na edificação, aponta o grau de risco
observado para cada uma delas e gera lista de prio-
ridades técnicas com orientações ou recomendações
para sua correção, isto é, atesta a segurança e valo-
riza a aplicação de recursos financeiros com a boa
manutenção predial.
A ciência que estuda as doenças, no campo da
engenharia, chama-se patologia das construções, on-
de o tratamento das doenças, o estudo dos vícios e
defeitos construtivos e as falhas de manutenção são
feitos através da aplicação das ferramentas da enge-
nharia diagnóstica, vistoria, inspeção, auditoria, pe-
rícias e consultoria, e que envolve conhecimentos
multidisciplinares, à semelhança do que ocorre no
campo médico. Erros de projeto e de execução, e o
uso inadequado das edificações, somado com falta
de manutenção preventiva, ação do tempo e do meio
ambiente são os principais motivos das inspeções
prediais, cujas intervenções são as reações internas
e os mecanismos de formação das manifestações
desses danos, sendo recomendado antes de qualquer
procedimento de manutenção, o diagnóstico deta-
lhado das anomalias existentes.
Assim como o ser humano tem esqueleto, os edi-
fícios têm estrutura; o ser humano tem a pele, os
edifícios têm revestimentos, os edifícios tem insta-
lações; o ser humano tem o sistema circulatório, ou
seja, a edificação, assim como o corpo humano, apre-
senta sinais ou sintomas, um profissional habilitado
engenheiro ou arquiteto, assim como um médico, é
quem pode identificá-los corretamente.

6 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
2C
 onceitos e Ferramentas
da Engenharia Diagnóstica
 SINTOMATOLOGIA –
Constatações e análises dos
sintomas e condições físicas das
anomalias construtivas e falhas de
manutenção.

 ETIOLOGIA – Determinação dos

efeitos, origens, causas, mecanismos
de ação, agentes e fatores de
agravamento das anomalias
construtivas e falhas de
manutenção.

 TERAPÊUTICA – Estudos das

reparações das anomalias
construtivas e falhas de
manutenção.

 PATOLOGIA – Estudo das

condições físicas ou funcionais
produzidas pelas anomalias
construtivas ou falhas.

ENGENHARIA DIAGNÓSTICA EM EDIFICAÇÕES

SINTOMATOLOGIA ETIOLOGIA TERAPÊUTICA

Consultoria
Perícia
Auditoria
Inspeção
Vistoria

7
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico

3 Inspeção Predial – o que é?

A inspeção predial é a atividade que possui norma
e metodologia próprias, denominada de “Check-Up”,
a qual classifica as deficiências constatadas na edifi-
cação, aponta o grau de risco observado para cada
uma delas e gera a ordem de prioridades técnicas com
orientações ou recomendações para sua correção.
Níveis de Inspeção
Nível 1 E
 laborada por profissionais habilitados
em uma especialidade. Edificações com
baixa complexidade técnica, de manu-
tenção e de operação de seus elementos
e sistemas construtivos.
Nível 2 E
 laborada por profissionais habilitados
em uma ou mais especialidades. Edifi-
cações com média complexidade técni-
ca, de manutenção e de operação de seus
elementos e sistemas construtivos.

Nível 3 E
 laborada por profissionais habilitados
e de mais de uma especialidade, cujo
trabalho poderá ser intitulado como de
Auditoria Técnica. Edificações com alta
complexidade técnica, de manutenção e
operação de seus elementos e sistemas
construtivos.

Principais Etapas
1ª Etapa – Levantamento de dados e documentos
2ª Etapa – Entrevista com síndico –
histórico de intervenções
3ª Etapa – Vistoria dos sistemas -
nível de inspeção
4ª Etapa – Verificação das deficiências –
anomalias e falhas
5ª Etapa – Classificação do grau de risco
anomalias e falhas
6ª Etapa – Ordem de prioridades técnicas
7ª Etapa – Recomendações ou orientações
técnicas
8ª Etapa – Avaliação de qualidade da manutenção
9ª Etapa – Avaliação do uso da atividade da
edificação
10ª Etapa – Avaliação da segurança e pânico
11ª Etapa – Elaboração do laudo de inspeção

8 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
4 Inspeção Predial – Para que serve?
 Determinar as irregularidades prediais.  Verificar o estado de conservação e as
 Estabelecer providências e responsabilidades. condições gerais da edificação.
 Analisar os sistemas construtivos da edificação  Informar subsídios e orientar os síndicos na
(estrutura, alvenaria, esquadrias, revestimentos, ordem de prioridades dos serviços de
fachadas, impermeabilização, etc.), as instalações manutenção.
(elétricas, hidráulicas, gás, etc.) e os equipamentos  Auxiliar, atestar e verificar a evolução do estado
(elevadores, bombas, ar-condicionado, etc.) prediais. de conservação e da boa manutenção.
 Auxiliar na revisão dos manuais do síndico e  Auxiliar nas transações imobiliárias de compra
proprietários quando contratada na época da e venda e de locação, alertando para eventuais
assistência técnica da construtora. necessidades de reparos importantes.
 Preservar a garantia da construção e orientar o  Reduzir o prêmio de seguro, pois atesta o
condomínio na boa prática das atividades de estado de conservação e manutenção da
manutenção. edificação.

9
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico

5 O que deve ser inspecionado?

As áreas comuns das edificações, inclusive as pri-
vativas, pois existem áreas comuns, como as estrutu-
ras de laje, vigas, pilares e as colunas prediais de abas-
tecimento de água, de esgotos e de energia elétrica.
 Térreo – guarita, jardins, estacionamento, áreas
de lazer, halls, vestiários, lixeira, sala dos
medidores.
 Subsolo – estacionamento, geradores,
reservatórios, casa de bombas..
 Escadarias – corrimãos, portas corta-fogo,
iluminação de emergência.
 Cobertura – casa de máquinas, reservatórios,
barrilhete, terraço e telhado.

Sistemas Construtivos
 Fundações – estacas, sapatas, blocos, muros de arrimo.
 Estrutura – pilares, vigas, lajes, consoles, marquises.
 Fechamento – alvenarias, placas de concreto, dry-wall,
painéis divisórios.
 Esquadrias – portas, janelas, portões, grades.
 Revestimentos – pisos, forros, reboco, pedras, texturas.
 Fachadas – textura, pastilhas, pele de vidro, placas metálicas.
 Impermeabilizações – mantas e proteção mecânica, etc.
 Prevenção de Incêndio – alarmes, extintores, mangueiras,
iluminação, etc.

10 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
Instalações e Equipamentos
 Elétricas – entrada, medidores, quadros, fiação,
aterramento, pontos de luz, tomadas, etc.
 SPDA – cabos, fixadores, ponteiras,
aterramentos, etc.
 Hidráulicas – boias, bombas de recalques,
registros, tubulações, válvulas, ralos, louças, etc.
 Telefonia – quadro de entrada, central
telefônica, fiações, DG, etc.
 Segurança – porteiro eletrônico, vídeo e
câmeras, cerca elétrica, etc.
 Elevadores – cabos, guias, máquinas, cabina,
portas, etc.
 Geradores – motor, tanque, descarga, etc.
 Ar-condicionado – dutos, difusores, torre de
resfriamento, etc.
 Automação – equipamentos, fiação, quadros, etc.
 Proteção e Combate de Incêndio – alarme,
hidrantes, iluminação, sprinklers, etc.

6 PROCEDIMENTOS dE
Inspeção Predial
Ferramenta do ”Check Up” Predial;
Atestamento da Segurança Predial;
Consultoria em Gestão Patrimonial;
Auditoria Técnica em Manutenção;
Análise de Recomendação de Laudos Específicos;
Análise de Gerenciamento de Risco;
Ferramenta de Avaliação de Imóveis;
Levantamento de Dados para Perícia de Engenharia;
Avaliação da Qualidade da Assistência Técnica;
Avaliação do Uso das Edificações;
Análise do Desempenho e Vida Útil das Edificações;
Ferramenta de Vistoria e Entrega de Obra;
Instrumento de Fiscalização da Legislação.

11
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico
7 Laudo de Inspeção Predial
Para emitir o laudo de inspeção, é preciso preparo
e conhecimento. O documento não garante que um
acidente não possa ocorrer, mas oferece segurança pa-
ra resguardar a edificação e vidas que ali habitam.
O laudo de inspeção predial não é apenas um
check-list com fotografias, é um documento com-
pleto, que permite uma visão sistêmica (técnica, uso
e manutenção) detalhada das condições físicas da
edificação contendo todas as etapas descritas para a
realização do trabalho.
O laudo de inspeção predial apresenta priorida-
des proporcionando subsídios ao sindico ou gestor
para a tomada de decisão, a fim de garantir uma ma-
nutenção mais eficiente e menos onerosa.
Tópicos – Estrutura do Laudo
Os tópicos mínimos para a elaboração de laudo
de engenharia, o Laudo de Inspeção Predial – LIP –,
são os seguintes:
Preliminares
 Identificação do solicitante.
 Identificação do objeto da vistoria com
informações da tipologia construtiva, e outros
dados relevantes à caracterização da edificação,
com base na documentação disponibilizada
para o inspetor.
 Localização, endereço do imóvel.
 Data e hora da vistoria.
Desenvolvimento e Metodologia
 Descrição técnica do objeto, tipologia, padrão
de acabamento, sistemas e elementos
construtivos, dependências e suas instalações;
utilização e ocupação; idade da edificação.
 Nível de inspeção utilizado.
12 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
C
 ritério e metodologia adotados.
L
 ista de verificação dos sistemas construtivos e
equipamentos vistoriados com a descrição e
localização das respectivas anomalias e falhas.
C
 lassificação e análise das anomalias e falhas
quanto ao grau de risco.
O
 bservações sobre a documentação analisada.
Conclusões
A  nálise das não conformidades observadas e
recomendações gerais quanto à criticidade e
outros aspectos.
 I ndicação das orientações técnicas e/ou lista das
medidas preventivas e corretivas necessárias à
correção de falhas e anomalias.
 I ndicação da ordem de prioridade das falhas e
anomalias
 I ndicação de aspectos restritivos quanto ao uso
em função das anomalias e falhas constatadas.
 I ndicação de medidas complementares à análise
conclusiva das falhas e anomalias, e eventual
necessidade de contratação de ensaios e outras
avaliações especializadas.
D  ata e assinatura do(s) responsável(eis)
técnico(s) com registro no CREA.
Anexos
R  egistro fotográfico (fotos numeradas e suas
legendas).
C  ópia da Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART).
P  lantas ou outros documentos necessários à
fundamentação das conclusões e elucidações de
fatos descritos no corpo do Laudo.
 Ficha de vistoria é parte integrante do laudo e
contempla itens básicos, que expressem as
conclusões e os fatos descritos no corpo do laudo.

8 Manutenção Predial
A manutenção predial deve iniciar-se na fase de
implantação do projeto arquitetônico. Manutenção
preventiva e manutenção corretiva (pós-constru-
ção) guardam estreita vinculação com a manuten-
ção preditiva (pré-construção).
A manutenção preditiva origina-se, como as de-
mais, na prancheta e destina-se a incorporar à edi-
ficação requisitos arquitetônicos, construtivos, de
instalação e de funcionamento capazes de facilitar
e tornar econômica a futura manutenção.
 Manutenção Preventiva – antecipa-se ao surgi-
mento de defeitos, assegurando a operação do
edifício.
 Manutenção Corretiva – atividades realizadas
para recuperar o desempenho perdido.
 Manutenção Não Planejada – realizada para re-
cuperar o desempenho perdido por causas não
previstas ou externas ao sistema de manutenção.
9 Prevenção de Incêndio
O sistema de prevenção contra fogo e combate
a incêndio é o conjunto de procedimentos e insta-
lações hidráulicas, elétricas, acessórios e demais
componentes que, quando acionados ou em uso,
possibilitam a ação desejada. A segurança contra
incêndio, ainda, não se limita ao sistema de prote-
ção e combate a incêndio. Propriedades dos mate-
riais empregados e dos elementos da edificação tam-
bém contribuem para isso.
Para atender às necessidades de segurança con-
tra incêndio, devem ser atendidos nas edificações
em uso os requisitos estabelecidos em legislações
e na ABNT NBR 14.432.
Ações de Prevenção e Emergência:
 Conhecer o plano de emergência;
 Aplicar procedimentos básicos estabelecidos
no plano de emergência;
 Avaliar e identificar possíveis riscos;
 Combate ao princípio de incêndio;
 Fazer a inspeção dos equipamentos e rotas de fuga;
 Aplicar a rotina de evacuação da edificação;
 Participar de exercícios simuladores;
 Atendimento inicial às vítimas;
 Orientar os ocupantes da edificação;
 Acionar o Corpo de Bombeiros (193);
 Fazer a inspeção predial.
13
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico
10 Responsabilidades e Legislação
A responsabilidade do profissional é limitada
ao escopo do trabalho contratado, diante dos sis-
temas analisados nos níveis de inspeção contrata-
dos, bem como àquelas da própria atividade pro-
fissional do engenheiro ou arquiteto.
Atuação Profissional, independentemente da
obrigatoriedade de especialização: é recomendável
que o profissional que atuará como perito conheça
a doutrina da engenharia diagnóstica, bem como
as normas e diretrizes da inspeção predial.
A manutenção e gestão predial são responsabi-
lidade do síndico da edificação. A ABNT 5674 item
8. observa o seguinte:
8.1 O proprietário de uma edificação, síndico
ou empresa terceirizada responsável pela ges-
tão da manutenção devem atender a esta Nor-
ma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual
de operação, uso e manutenção da edificação.
8.2 O proprietário de uma edificação ou o
condomínio deve fazer cumprir e prover os
recursos para o programa de manutenção
preventiva das áreas comuns.
8.5 No caso de propriedade condominial,
os condôminos respondem pela manuten-
ção das partes autônomas individualizadas
e solidariamente, pelo conjunto da edifica-
ção de forma a atender ao manual de ope-
ração, uso e manutenção de sua edificação.
8.6 O proprietário ou o síndico pode dele-
gar a gestão da manutenção da edificação à
empresa ou profissional contratado.
De acordo com os artigos do Código Civil, no
que se refere às partes comuns e à competência do
síndico, temos:
14 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
Art 1331 – parágrafo 2º - refere-se as partes de
uso comum das edificações, o solo, a estrutura do
prédio, o telhado, as redes gerais de distribuição
(gás, elétrica, hidráulica, esgoto, telefone, etc.) e as
demais partes comuns, incluindo o acesso ao lo-
gradouro público, tudo o que são utilizados em
comum por todos os condomínios.
Art 1348 – inciso V - Código Civil, compete
ao síndico diligenciar a conservação e manu-
tenção das partes comuns zelando pela presta-
ção de serviço que lhe interessar.
A emissão da ART evita o exercício ilegal das profis-
sões das áreas técnicas, além de servir como um instru-
mento de defesa, pois formaliza um compromisso do
profissional com a qualidade dos serviços prestados. Tra-
ta-se de um importante instrumento de registro dos di-
reitos e deveres do profissional e do contratante, poden-
do ser adotada como prova de contratação do serviço.
Porto Alegre decreta inspeção periódica obrigatória
para edifícios, com o novo decreto de nº 18.574 de 24 de
fevereiro de 2014, que regulamenta o art. 10 da Lei Com-
plementar nº 284/1992, e dispõe sobre o uso, a manuten-
ção e a inspeção predial periódica dos imóveis de Porto
Alegre, e revoga o Decreto nº 17.720, de 2 de abril de 2012,
definindo a obrigatoriedade de apresentação de laudo de
inspeção de edificações, cuja periodicidade da inspeção
será de cinco anos para todas as edificações, ressaltando
que apresentação do LTIP não isenta os proprietários ou
usuários a qualquer título da apresentação dos laudos ou
licenças dos assuntos que possuam legislação especifica
(laudo de proteção contra incêndio, laudo de marquise,
laudo de sacada, licença para cerca elétrica, ficha de ins-
peção de elevadores, dentre outros. O laudo deve ser as-
sinado por profissional habilitado junto ao Crea-RS ou
Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU-RS.
11 Normas Técnicas
A Associação Brasileira de Normas Técni-
cas (ABNT) abriu a discussão do projeto de
norma de Inspeção Predial e instalou a Co-
missão de Estudo de Inspeção (CE-02:140.02),
para discussão do texto-base do projeto de
norma de Inspeção Predial - PN 02:140.02-
001 que pretende normatizar procedimentos
e terminologias para a realização das inspe-
ções de edificações, atestando a segurança em
complementação as normas existentes, tais
como, a NBR 5.674 - Manutenção de edifica-
ções - Requisitos para o sistema de gestão de
manutenção, Norma NBR 16280 - Reforma
12 Bibliografia
em edificações — Sistema de gestão de refor- GOMIDE,T.L.; PUJADAS, F Z. A. E FAGUNDES
mas - Requisitos e a NBR 15.575 - Edificações NETO, J. C. P. Técnicas de Inspeção e Manutenção
habitacionais – Desempenho, estabelecendo Predial. São Paulo: Pini, 1ª Edição, 2006.
os graus de risco e prevenindo a perda de de-
GOMIDE, T. L.; FAGUNDES NETO, J. C. P E
sempenho e funcionalidade decorrente da de-
GULLO M. A. Normas Técnicas para Engenharia
gradação dos seus sistemas, elementos ou com-
Diagnóstica em Edificações. São Paulo: Pini, 1ª
ponentes construtivos, gerando assim uma
Edição, 2009.
ordem de prioridades necessárias para elabo-
ração do cronograma de intervenções dos ser- IBAPE-Nacional. Instituto Brasileiro de
viços e aspectos gerenciais da manutenção. O Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma de
CREA-RS e o IBAPE-RS, encontram-se re- Inspeção Predial, 2012.
presentados pelo conselheiro da Câmara Civil IBAPE-SP. Inspeção Predial – Check-up predial:
Engenheiro Marcelo Suarez Saldanha e o Ar- Guia da Boa Manutenção. São Paulo: LEUD-SP,
quiteto Geraldo da Rocha Ozio, conselheiro 2005.
do CAU-RS.
IBAPE-SP. Publicação da Câmara Técnica de
Inspeção Predial. Cartilha da Inspeção Predial –
A saúde dos Edifícios, Ed. 2012.
SALDANHA, M. S., Apostilha do Curso de
Inspeção Predial – Prática do Diagnóstico,
convênio IBAPE-RS/CREA-RS.

15
 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico
DECRETO N o 18.574, DE 24 DE
FEVEREIRO DE 2014.
 egulamenta o art. 10 da Lei
R mentos que as compõem.
Complementar no 284, de 27
de outubro de 1992, que dis-
põe sobre as regras gerais e es-
pecíficas a serem obedecidas
na manutenção e conservação
das edificações, e revoga o De-
creto no 17.720, de 2 de abril
de 2012.
O PREFEITO MUNCIPAL DE PORTO
ALEGRE, no uso de suas atribuições legais que
lhe conferem os artigos 9o, inciso II, e 94, inci-
so II, da Lei Orgânica do Município,
D E C R E TA :
Art. 1 Este Decreto regulamenta o art. 10
o
da Lei Complementar no 284, de 27 de outubro
de 1992, no que concerne ao controle da ma-
nutenção preventiva, conservação das edifica-
ções, seus elementos estruturais, instalações e
equipamentos.
Parágrafo único. A inspeção predial da
edificação compreende a vistoria e análise das
edificações por profissional habilitado, classi-
ficando o grau de risco com relação à segu-
16 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
rança dos sistemas construtivos, tais como:
estrutura, alvenarias, revestimentos, cobertu-
ra, instalações, equipamentos e demais ele-
Art. 2o O proprietário ou usuário, a qual-
quer título, deverá protocolizar, através de re-
querimento padrão de expediente único do
imóvel, junto ao Escritório Geral de Licencia-
mento e Regularização Fundiária (EGLRF), da
Secretaria Municipal de Gestão (SMGes), o Lau-
do Técnico de Inspeção Predial (LTIP), elabo-
rado por profissional habilitado junto ao Con-
selho Regional de Engenharia, Agronomia
(CREA-RS) ou Conselho de Arquitetura e Ur-
banismo (CAU), indicando patologias, reco-
mendações e serviços a serem executados, com
o respectivo prazo, bem como risco de aciden-
tes, atestando as condições de segurança e es-
tabilidade estrutural de toda edificação.
§ 1o O LTIP poderá ser:
I – LTIP Inicial e Conclusivo: informa que
não há recomendações e serviços a serem exe-
cutados, atestando que a edificação apresenta
segurança e estabilidade estrutural;
II – LTIP Inicial com Recomendações: ates-
ta os reparos ou serviços a serem executados
para a manutenção e recuperação da edifica-
ção, assim como providencias a serem adota-
das, se necessárias, relativas a lindeiros e logra-
douro público; ou
III – LTIP Conclusivo: informa que as obras
para a manutenção e recuperação da edifica-
ção, indicadas no Laudo Inicial com Reco-
mendações, foram executadas, atestando que
a edificação apresenta segurança e estabilida-
de estrutural.
§ 2o O LTIP deverá ser apresentado em for-
mulários padrão da Secretaria Municipal de
Urbanismo (SMUrb), em 2 (duas) vias, com
assinaturas do responsável técnico e proprie-
tários ou usuários, a qualquer título, acompa-
nhados de Anotação de Responsabilidade Téc-
nica (ART) ou Registro de Responsabilidade
Técnica (RRT), com o respectivo comprovante
de pagamento.
§ 3o Deverá ser anexado, na protocolização
do LTIP, Documento de Arrecadação Munici-
pal (DAM) de laudo pago.
§ 4 A apresentação do LTIP não isenta os
o
proprietários ou usuários a qualquer título da
apresentação dos laudos ou licenças dos assun-
tos que possuam legislação especifica (laudo
de proteção contra incêndio, laudo de marqui-
se, laudo de sacada, licença para cerca elétrica,
ficha de inspeção de elevadores, dentre outros)
devendo ser apresentados em etapa protocola-
da separadamente, respeitando os prazos e re-
quisitos legais de suas legislações vigentes.
§ 5o Os campos do formulário padrão refe-
rentes às informações de marquises, elevado-
res, laudo de proteção contra incêndio, comu-
nicação de obras de laudo de proteção contra
incêndio são de preenchimento obrigatório e
meramente informativos, não impedindo, a in-
formação fornecida, o recebimento do LTIP
pela SMUrb.
Art. 3o O prazo para apresentação do LTIP
das edificações é de no máximo 360 (trezen-
tos e sessenta) dias a contar da vigência do
presente Decreto.
Art. 4o A periodicidade futura para a apre-
sentação do LTIP será a cada 5 (cinco) anos
para todas as edificações listadas no Anexo
1.1 da Lei Complementar no 284, de 1992,
excetuado o disposto no art. 5o deste Decreto.
Parágrafo único. A periodicidade de apre-
sentação do LTIP é contada a partir da data de
elaboração do laudo, constante no formulário
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 manual de inspeção predial | prática do diagnóstico
padrão SMUrb de LTIP Inicial com Recomen-
dações ou LTIP Inicial e Conclusivo.
Art. 5o Ficam excluídas da obrigatorie-
dade da apresentação do LTIP as seguintes
edificações:
I – Unifamiliares (A-1), as quais atendam
os recuos de jardim, mínimo de 4 (quatro) me-
tros, incluindo as unidades integrantes dos con-
domínios por unidades autônomas; e
II – Multifamiliares (A-2), com até 2 (dois)
pavimentos acima do nível do passeio, as quais
atendam os recuos de jardim mínimos de 4
(quatro) metros, e que não possuam qualquer
tipo de muro de contenção (em alinhamentos
ou divisas e/ou interior do lote) superior a 2,00m
(dois metros).
Art. 6o As recomendações de manutenção
e conservação das edificações, quando neces-
sárias, e os prazos para sua execução, farão par-
te do LTIP Inicial com Recomendações, sendo
o prazo máximo para execução das medidas
saneadoras de 180 (cento e oitenta) dias a con-
tar da data de elaboração do laudo, constante
no formulário padrão SMUrb de LTIP Inicial
com Recomendações, facultada a sua redução
ou prorrogação, conforme avaliação do respon-
18 www.ibape-rs.org.br maio/jun’14
sável técnico, devendo ser garantida a seguran-
ça e estabilidade estrutural da edificação no pe-
ríodo estipulado para a realização da manuten-
ção ou se for o caso, seja determinada a sua
interdição.
§ 1o Executadas as recomendações constan-
tes no LTIP Inicial com Recomendações, de-
verá ser apresentado o LTIP Conclusivo através
de formulário padrão da SMUrb, em 2 (duas)
vias, com assinaturas do responsável técnico e
proprietário ou usuário, a qualquer título, acom-
panhados de ART ou RRT, com o comprovan-
te da respectiva taxa de pagamento.
§ 2o As informações (área, ocupação, etc.)
constantes no LTIP são de exclusiva responsa-
bilidade do Responsável Técnico do LTIP.
Art. 7o Os LTIP serão analisados e recebi-
dos por Servidor de Nível Superior, com cargo
de Arquiteto ou Engenheiro, lotados na SMUrb.
Parágrafo único. Constatada a conformi-
dade do LTIP com o presente Decreto, será efe-
tuado o registro de seu recebimento.
Art. 8o As vistorias decorrentes deste De-
creto, quando necessárias, a critério do órgão
fiscalizador do Município, poderão ser efetua-
das a qualquer tempo, por Servidor de Nível
Superior, com cargo de Arquiteto ou Engenhei-
ro, lotados na SMUrb.
Art. 9o Constatado o risco iminente na edi-
ficação, pelo Responsável Técnico do LTIP, de-
verão ser adotadas as seguintes providências:
I – Isolamento parcial ou em sua totalidade,
conforme recomendação constante no LTIP, o
qual deverá incluir orientações relacionadas aos
lindeiros e ao logradouro público; e
II – Isolamento da área citada no inc. I des-
te artigo, sob a orientação de responsável téc-
nico, às expensas do proprietário ou usuário
a qualquer título do imóvel, permanecendo
estes com a responsabilidade pela manuten-
ção dos equipamentos até a eliminação dos
riscos de acidente.
Parágrafo único. Para a remoção do isola-
mento deverá ser apresentado ao órgão com-
petente Laudo Técnico declarando a elimina-
ção dos riscos de acidente, acompanhado de
ART ou RRT, com comprovante de pagamen-
to da taxa.
Art. 10. O descumprimento do disposto nes-
te Decreto sujeita o infrator às penalidades pre-
vistas no Código de Edificações de Porto Alegre
– Lei Complementar no 284, de 1992.
Art. 11. O presente Decreto não ilide as de-
mais exigências legais em vigor, não interrompe
as ações legais em andamento, bem como não
tem caráter de regularização a qualquer título
das áreas construídas e/ou demolidas, devendo
estas atender a legislação correspondente.
Art. 12. Os processos protocolizados na vigên-
cia Decreto no 17.720, de 2 de abril de 2012, serão
analisados conforme o presente Decreto sem a
emissão de Certificado de Inspeção Predial (CIP).
Art. 13. Este Decreto entra em vigor na da-
ta de sua publicação.
Art. 14. Fica revogado o Decreto no 17.720,
de 2012.
Registre-se e publique-se.
PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO
ALEGRE, 24 de fevereiro de 2014.
José Fortunati,
Prefeito.
Cristiano Tatsch,
Secretário Municipal de Urbanismo.
Urbano Schmitt,
Secretário Municipal de Gestão.
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