20 Edição

MANUAL DE CONDOMÍNIOS
ORIENTAÇÃO DE PROCESSOS DE OBRAS E REFORMAS

01.
 Gestão de reformas: é a atividade técnica gerenciadora q
proporciona a execução de processos de reformas e obra
os meios mais eficientes e econômicos para sua realizaçã

ABNT NBR 16.280 estabelece os requisitos para o sistema de ges

de processos, de projetos, de execução e de segurança, incluindo

Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de

gerais ou pontuais nos sistemas, nos elementos ou nos compo
edificação;

Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da

reforma na edificação;

Alteração das características originais da edificação e das suas

Descrição das características da execução das obras de reform

Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

Registro documental da situação da edificação, antes da reform

dos procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma;

Supervisão técnica do processo das obras.

10
AsBEA Associação Brasileira
dos Escritórios de Arquitetura
 Modelo Orientativo para Elaboração
de Obras de Reforma em Edificações

F
undada em SISTEMA
1973, A Associação ATIVIDADE
Brasileira dos Escritórios de R
Arquitetura (AsBEA) é uma entidade independente, de abrangência
Toda reforma
nacional, sediada na cidade de São Paulo. Única na para instalação deda
representação
atividade empresarial, que congrega empresas de arquiteturacom
equipamentos industrializados, e
fornecedorasEquipamentos
de produtos e serviços,características diferentes das
do setor da construção previstas
civil.
Industrializados originalmente em projeto.
Tem como papel contribuir para a contínua evolução no campo da arquitetura,
Reforma para continuidade de uso
para a valorização da sua importância no do desenvolvimento
equipamento.
urbano e na
melhoria qualitativa da construção civil do país.
Toda reforma para alteração do sistema
O estatuto prevê a existência de regionais, já ou
sediadas no Rio para
de adequação Grande do Sul,de
instalação
Paraná, Rio de Janeiro, Ceará, Amazonas, Santa Catarina e com
equipamentos Minas Gerais diferente
demanda que do
obedecem a um estatuto social único, mantendo, no entanto,
originalmente autonomias
projetado.
financeira e operacional.Hidrossanitário
Reforma de dispositivos com manutenção
das características
Fundada em 2006 com adesão de oito escritórios, a Associaçãooriginais.
Brasileira dos
Escritórios de Arquitetura, regional Santa Catarina (AsBEA/SC) surgiu para
buscar o fortalecimento da atividade empresarialToda reforma para alteração
profissional no estado,do sistema
o
ou da adequação para instalação de
reconhecimento, a regulamentação
Prevenção e e o relacionamento comercial dos
equipamentos com demanda diferente do
arquitetos com a indústria. É nosso
Combate a dever zelaroriginalmente
pela qualidade do exercício da
projetado.
arquitetura e do urbanismo e realizar
Incêndio um trabalho com seriedade e ética.
Reforma de dispositivos com manutenção
Nosso foco volta-se, principalmente, para assuntos relacionadosoriginais.
das características à arquitetura,
mas também de outros que se conectam indiretamente a profissão, que
contribuam para a formação. A troca de conhecimentos, experiências e
vivências são sempre temas em voga, trazendo Todanovas
reformaideias e inspirações,
para alteração do sistema
mantendo-nos conectados com a realidade do ou momento
da adequação paraasinstalação
e com soluçõesde
equipamentos com demanda diferente do
importantes que tem sido discutidas na profissão.
Instalações originalmente projetado.
Elétricas
A AsBEA/SC é uma rede de relacionamento onde os arquitetos juntos fazem a
diferença!
Reforma de dispositivos com manutenção
das características originais.

12 03
04
 SISTEMA ATIVIDADE R

A instalação de todo componente na

edificação, não previsto no projeto original
Novos ou em desacordo com o manual de uso,

SUMÁRIO
componentes operação e manutenção do edifício ou com
na edificação o memorial descritivo.
Toda obra que implique alterações de área
da edificação ou da unidade autônoma.

Troca de revestimentos, desde que não

Apresentação
01. Sistema de Gestão de Reformas
Revestimentos
02. Realização da Reforma
03. Incumbências e Encargos
04. Ampliação de Áreas
05. Tratamento de Fachadas
Impermeabilização
06. Iluminação
07. Aprovação de Projetos
VedaçãoSólidos
08. Programa de Resíduos
09. Normas Relacionadas
sejam utilizados marteletes06ou ferramentas
de alto impacto, para retirada do
revestimento anterior. 08
16
Troca de revestimentos, com uso de
22 de alto impacto,
marteletes ou de ferramentas
para retirada do revestimento anterior.
30
Toda reforma para substituição
32 ou
que interfira na integridade ou na proteção
mecânica. 36
38
Toda reforma que interfira na integridade,
na alteração de disposição42original, na
retirada ou na inserção de novos elementos.
46

10. Conclusão Toda reforma para alteração

48do sistema ou
da adequação para instalação de esquadrias
Referências Bibliográficas 50componentes
ou de fachada/cortina e seus
com especificação diferente do originalmente
Esquadrias e projetado.
Fachadas/Cortinas
Reforma ou substituição de componentes
com manutenção das caracteristicas
originais.

14 05
 APRESENTAÇÃO

06
E
ste Manual, para elaboração de projetos, reformas, reparos e obras,
tem por objetivo esclarecer e orientar síndicos, condôminos e

02
profissionais na elaboração de projetos, em sua aprovação e em
sua execução de obras ou reformas, nas unidades privativas e nas
áreas comuns dos condomínios.

Contempla, também, itens indispensáveis à elaboração de novos projetos,

intervenções e manutenções e deve ser aplicado em conjunto com o
regimento interno dos condomínios, código de obras e edificações dos
municípios, normas técnicas, bem como todas as legislações federal,
estadual e municipal vigentes.

07
01.
 Preliminarmente à realização da reforma deve se
encaminhado por profissional habilitado ao respo
legal da edificação (síndico ou conselho), em com
formal, o conjunto documental de variadas inform
Este conjunto denominado de “Plano de Reforma
atender às legislações vigentes, em todas as esca

Este plano de obra deve contemplar:

Atendimento às legislações vigentes e às normas técnicas pertinente

Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários duran

e após a execução da obra;

Autorização para circulação nas dependências da edificação, dos in

SISTEMA
funcionários que realizarão as obras, nos horários de trabalho permi

Apresentação dos projetos, memoriais descritivos e referências técn

DE GESTÃO Escopo dos serviços a serem realizados;

Identificação das atividades que causem ruídos;

DE REFORMAS Identificação de uso dos materiais tóxicos, combustíveis e inflamáve

quando aplicável;

Localização e implicações no entorno da reforma;

Cronograma;

Dados das empresas, dos profissionais e dos funcionários envolvido

na realização da reforma;

Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica pelo projeto,

pela execução e pela supervisão das obras;
18 09
 Gestão de reformas: é a atividade técnica gerenciadora que
proporciona a execução de processos de reformas e obras indicando
os meios mais eficientes e econômicos para sua realização.

ABNT NBR 16.280 estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle

de processos, de projetos, de execução e de segurança, incluindo meios para:

Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenções

gerais ou pontuais nos sistemas, nos elementos ou nos componentes da
edificação;

Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da

reforma na edificação;

Alteração das características originais da edificação e das suas funções;

Descrição das características da execução das obras de reforma;

Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

Registro documental da situação da edificação, antes da reforma,

dos procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma;

Supervisão técnica do processo das obras.

10
 Roteiro para Processo de Reforma

A Gestão de Reforma tem como objetivo

os seguintes itens:

1
Organização do plano formal de diretrizes das intervenções Aprovação
Apresentação
inerentes à reforma;
dos Requisitos
Preservação dos meios de segurança existentes na edificação;

Apresentação das modificações dentroJustificativa

do prazo legal;
técnica ou Não Aprovação
administrativa
Meios que protejam os usuários das edificações de eventuais
danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;

Descrição dos processos, atendendo os regulamentos;

Registro e aprovação pelos órgãos competentes e pelo

2 Organização
condomínio, quando aplicável;
(Plano Formal de
Definição dos responsáveis e suas responsabilidades em Requisitos e Diretrizes)
todas as fases do processo;

Planejamento da reforma: técnico, financeiro, material e humano; Justificativa

Técnica ou
Administrativa
Garantia de que a reforma não altere a continuidade dos diferentes
tipos de manutenção das edificações após a obra.

20 11
 Modelo Orientativo para Elaboração
de Obras de Reforma em Edificações
undada em SISTEMA
1973, A Associação ATIVIDADE
Brasileira dos Escritórios de RESPONSÁVEL
Arquitetura (AsBEA) é uma entidade independente, de abrangência
Toda reforma
nacional, sediada na cidade de São Paulo. Única na para instalação deda
representação
atividade empresarial, que congrega empresas de arquiteturacom
equipamentos industrializados, e Empresa
fornecedorasEquipamentos
de produtos e serviços,características diferentes das
do setor da construção previstas
civil. Especializada
Industrializados originalmente em projeto.
mo papel contribuir para a contínua evolução no campo da arquitetura, Empresa
Reforma para continuidade de uso
valorização da sua importância no do desenvolvimento
equipamento.
urbano e na Capacitada
a qualitativa da construção civil do país.
Toda reforma para alteração do sistema
uto prevê a existência de regionais, já ou
sediadas no Rio para
de adequação Grande do Sul,de
instalação Empresa
Rio de Janeiro, Ceará, Amazonas, Santa Catarina e com
equipamentos Minas Gerais diferente
demanda que do Especializada
em a um estatuto social único, mantendo, no entanto,
originalmente autonomias
projetado.
ra e operacional.Hidrossanitário
Reforma de dispositivos com manutenção Empresa
das características
a em 2006 com adesão de oito escritórios, a Associaçãooriginais.
Brasileira dos Capacitada
os de Arquitetura, regional Santa Catarina (AsBEA/SC) surgiu para
Toda reforma
o fortalecimento da atividade empresarial para alteração
profissional no estado,do sistema
o
ou da adequação para instalação de Empresa
cimento, a regulamentação
Prevenção e e o relacionamento comercial dos Especializada
equipamentos com demanda diferente do
os com a indústria. É nosso
Combate a dever zelaroriginalmente
pela qualidade do exercício da
projetado.
ura e do urbanismo e realizar
Incêndio um trabalho com seriedade e ética.
Reforma de dispositivos com manutenção Empresa
oco volta-se, principalmente, para assuntos relacionadosoriginais.
das características à arquitetura, Capacitada
mbém de outros que se conectam indiretamente a profissão, que
uam para a formação. A troca de conhecimentos, experiências e
s são sempre temas em voga, trazendo Todanovas
reformaideias e inspirações,
para alteração do sistema
do-nos conectados com a realidade do ou momento
da adequação paraas
e com instalação
soluçõesde Empresa
equipamentos com demanda diferente do
ntes que tem sido discutidas na profissão. Especializada
Instalações originalmente projetado.
Elétricas
A/SC é uma rede de relacionamento onde os arquitetos juntos fazem a
a!
Reforma de dispositivos com manutenção Empresa
das características originais. Capacitada

12 03
SISTEMA ATIVIDADE RESPONSÁVEL

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.
Instalações
de Gás
Reforma de dispositivos com manutenção Empresa
das características originais. Capacitada

Toda reforma para alteração do sistema ou

Dados e da adequação para instalação de Empresa
Comunicação equipamentos com demanda diferente do Especializada

0
originalmente projetado.

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.
Automação

Reforma de dispositivos com manutenção Empresa

das características originais. Capacitada

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
Ar Condicionado, equipamentos com demanda diferente do Especializada
Ventilação e originalmente projetado.
Exaustão

Reforma de dispositivos com manutenção Empresa

das características originais. Capacitada

13
 SISTEMA ATIVIDADE RESPONSÁVEL

A instalação de todo componente na

edificação, não previsto no projeto original
Novos ou em desacordo com o manual de uso, Empresa
SUMÁRIO
componentes
na edificação
operação e manutenção do edifício ou com
o memorial descritivo.
Toda obra que implique alterações de área
Especializada

da edificação ou da unidade autônoma.

Troca de revestimentos, desde que não

presentação sejam utilizados marteletes06ou ferramentas Empresa
de alto impacto, para retirada do Capacitada
istema de Gestão de Reformas 08
revestimento anterior.
Revestimentos
ealização da Reforma 16
Troca de revestimentos, com uso de
ncumbências e Encargos 22 de alto impacto, Empresa
marteletes ou de ferramentas
Especializada
mpliação de Áreas para retirada do revestimento
30 anterior.

ratamento de Fachadas 32 ou
Toda reforma para substituição
Impermeabilização Empresa
uminação que interfira na integridade 36
ou na proteção
Especializada
mecânica.
provação de Projetos 38
Toda reforma que interfira na integridade,
rograma de Resíduos
VedaçãoSólidos 42 Empresa
na alteração de disposição original, na
Especializada
Normas Relacionadas retirada ou na inserção de novos
46 elementos.

Conclusão 48do sistema ou

Toda reforma para alteração
eferências Bibliográficas da adequação para instalação
50 de esquadrias Empresa
ou de fachada/cortina e seus componentes
Especializada
com especificação diferente do originalmente
Esquadrias e projetado.
Fachadas/Cortinas
Reforma ou substituição de componentes
com manutenção das caracteristicas Empresa
originais. Capacitada

14 05
SISTEMA ATIVIDADE RESPONSÁVEL
As reformas que afetem a estrutura,
as vedações ou quaisquer sistemas da unidade
Estrutura Toda intervenção em elementos na estrutura,
como: ou da edificação, devem atender às diretrizes ab

- furos e aberturas;
- alteração de secção de elementos estruturais;
- alteração do carregamento previsto no projeto
Papel
que aplique do ou
aumento Síndico
redução de carga; Empresa
- reforços estruturais; Especializada
- recuperação
Antesestrutural;
da Obra
- restauro estrutural;
- alteração de áreaDisponibilizar
construída; toda a documentação do condomínio para a reforma,
- alteração da função ou donormas,
projetos, uso da edificação
horários de trabalho, trânsito de insumos e de pre
ou de partes; serviço, de acordo com regimento interno. Caso o condomínio não d
- remoção ou acréscimo
desses de paredes. os autores dos projetos originais devem ser co
documentos,

Requerer atualização do manual de operação, de uso e de manuten

Solicitar aos responsáveis os projetos arquitetônico e complementar

respectivas RRTs/ARTs;
Entende-se por:
Receber documentação e propostas da reforma;
Empresa Capacitada:
Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação,
Encaminhar proposta de projeto e de reforma para análise técnica e
orientação e responsabilidade de profissional habilitado
Esta deverá e
ser analisada pelo Regimento Interno e pela Comissão d
que trabalhe sob responsabilidade de profissional
solicitando eventuais ajustes, quando não estiverem de acordo;
habilitado, conforme ABNT NBR 5674.
Formalizar repostas e justificativas caso necessário
Empresa Especializada: (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
Organização ou profissional liberal que exerça função na
Formalizartécnicas
qual são exigidas qualificação e competência a liberação do início da obra;
específicas, conforme ABNT NBR 5674.
Autorizar acesso de insumos e de pessoas contratadas para os serv
se toda a documentação estiver de acordo.

24 15
 ste Manual, para elaboração de projetos, reformas, reparos e obras,
tem por objetivo esclarecer e orientar síndicos, condôminos e

02.
profissionais na elaboração de projetos, em sua aprovação e em
sua execução de obras ou reformas, nas unidades privativas e nas
áreas comuns dos condomínios.

pla, também, itens indispensáveis à elaboração de novos projetos,

nções e manutenções e deve ser aplicado em conjunto com o
nto interno dos condomínios, código de obras e edificações dos
pios, normas técnicas, bem como todas as legislações federal,
l e municipal vigentes.

07
 Papel do Arquiteto e/ou Responsável Técnico pel

Antes da Reforma

Desenvolver um Plano de Reforma com a descrição dos impactos no

subsistemas, equipamentos e afins da edificação, que contemple os
reforma, com atendimento às legislações e às normas técnicas vigen

Definir os responsáveis e suas atribuições em todas as fases do proc

Quando for o responsável técnico pela execução, solicitar a autoriza

circulação nas dependências da edificação dos insumos e dos funci
realizarão as obras, nos horários de trabalho permitidos;

Apresentar projetos, memoriais descritivos e referências técnicas,

quando aplicáveis;

REALIZAÇÃO Consultar junto à Prefeitura o projeto arquitetônico original, sobre a d

de índice excedente para uso na ampliação;

DA REFORMA Validar com o autor do projeto original, se a ampliação está em conf

com o padrão arquitetônico existente;

Apresentar o Cronograma de Reforma;

Fornecer dados das empresa e das pessoas envolvidas na realizaçã

Fornecer Registro de Responsabilidade Técnica de projeto arquitetô

Fornecer Registro de Responsabilidade Técnica quando for respons

execução da mesma;

Apresentar Plano de Descarte de Resíduos que atenda à legislação

Definir, junto ao síndico, local de armazenamento dos insumos a ser

empregados e dos resíduos gerados.
17
26
 Preliminarmente à realização da reforma deve ser
encaminhado por profissional habilitado ao responsável
legal da edificação (síndico ou conselho), em comunicado
formal, o conjunto documental de variadas informações.
Este conjunto denominado de “Plano de Reformas” deve
atender às legislações vigentes, em todas as escalas.

Este plano de obra deve contemplar:

Atendimento às legislações vigentes e às normas técnicas pertinentes;

Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários durante

e após a execução da obra;

Autorização para circulação nas dependências da edificação, dos insumos e

TEMA
funcionários que realizarão as obras, nos horários de trabalho permitidos;

Apresentação dos projetos, memoriais descritivos e referências técnicas;

GESTÃO Escopo dos serviços a serem realizados;

Identificação das atividades que causem ruídos;

REFORMAS Identificação de uso dos materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis,

quando aplicável;

Localização e implicações no entorno da reforma;

Cronograma;

Dados das empresas, dos profissionais e dos funcionários envolvidos

na realização da reforma;

Registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica pelo projeto,

pela execução e pela supervisão das obras;
18 09
 Após as Obras de Reforma

Vistoriar ou delegar a terceiros as condições da obra concluída;

Receber o termo de encerramento das obras do responsável técnico

nos termos da ABNT NBR 14037;

Solicitar o cancelamento das autorizações de entrada dos insumos

contratadas para a realização dos serviços;

Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, inclusive o termo

de encerramento das obras.
Planejamento do descarte de resíduos;

Documentação
Previsão dos locais de armazenamento dos insumos a serem
empregados e dos resíduos gerados;
Projetos
Implicações sobre a utilização do manual de uso, operação e manutenção das
edificações, conforme ABNT NBR 14037, e da
Conforme gestãoNBR
a Norma da manutenção, conforme
16280, os projetos deverão contemplar
ABNT NBR 5674;
Planta de obra (a demolir e a construir), com detalhamentos técnico
Alterações técnicas ou reformas devem ser documentadas e apresentadas ao
responsável legal antes do inícioPlanta baixa final da área a sofrer intervenção;
das obras;

Vistas
Apresentação de justificativa técnica ouelegal
cortes
aono que diz respeito
solicitante, a alterações
caso não de estruturas e veda
seja autorizado
trânsito dos insumos e dos funcionários que trabalharão na obra;
Planta das alterações de pontos de gás, com marcação de pontos e
Não obstrução, temporária ou parcial, das saídas de emergência. Caso necessário,
Planta das alterações elétricas, telefônicas, lógica, com marcação d
devem ser criadas rotas de fuga pontos
e saídas deplanta
em emergência
baixa; compatíveis com a
ABNT NBR 9077, a serem implementadas antes da reforma;
Planta das alterações hidráulicas, com marcação de pontos em plan
Se for constatada alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente
interrompida, e proibido o acesso de materiais
Estudo e funcionários.
de luminotécnica, comAanálise
documentação
de pontosdeverá
existentes e a acre
ser atualizada de acordo com as alterações e submetida à análise do responsável legal
da edificação. Planta do forro;

Planta
Somente após a aprovação, a obra da paginação
poderá de revestimentos, quando houver alterações;
ser retomada.

28 19
 Roteiro para Processo de Reforma

forma tem como objetivo

ns:

1
ção do plano formal deApresentação
diretrizes das intervenções Aprovação
à reforma;
dos Requisitos
ção dos meios de segurança existentes na edificação;

Justificativa
ação das modificações dentro do prazo legal;
técnica ou Não Aprovação
administrativa
e protejam os usuários das edificações de eventuais
prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;

o dos processos, atendendo os regulamentos;

e aprovação pelos órgãos competentes e pelo

nio, quando aplicável;

2
dos responsáveis e suas responsabilidades em
ases do processo;
Organização
(Plano Formal de
Requisitos e Diretrizes)
Aprovação

ento da reforma: técnico, financeiro, material e humano; Justificativa

Não Aprovação
Técnica ou
Administrativa
de que a reforma não altere a continuidade dos diferentes
manutenção das edificações após a obra.

20 11
5 Documentação
(Arquivos e Registros)

04.
Corrigir Adequações
Termo de
Finalização da Obra
Finalização
Fim e Suspensão de
Licenças na Obra
da Obra
AMPLIAÇÃO
DE ÁREAS
4
Realização
da Reforma e
(USO PRIVATIVO E US
Incumbências

3 Liberação para
o Início da Obra

21
 ATIVIDADE RESPONSÁVEL

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção Empresa

das características originais. Capacitada

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.

03.
Toda reforma para alteração do sistema ou
da adequação para instalação de Empresa
equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção Empresa

das características originais. Capacitada

Toda reforma para alteração do sistema ou

da adequação para instalação de Empresa
do, equipamentos com demanda diferente do Especializada
originalmente projetado.

Reforma de dispositivos com manutenção Empresa

das características originais. Capacitada

13
 05.
INCUMBÊNCIAS
E ENCARGOS
TRATAMEN
DE FACHAD

23
 ATIVIDADE RESPONSÁVEL
As reformas que afetem a estrutura,
as vedações ou quaisquer sistemas da unidade
ou daem
Toda intervenção edificação, devem atender às diretrizes abaixo:
elementos na estrutura,
como:

- furos e aberturas;
- alteração de secção de elementos estruturais;
- alteração do carregamento previsto no projeto
Papel
que aplique do ou
aumento Síndico
redução de carga; Empresa
- reforços estruturais; Especializada
Antes
- recuperação da Obra
estrutural;
- restauro estrutural;
- alteração de áreaDisponibilizar
construída; toda a documentação do condomínio para a reforma, tais como
- alteração da função ou donormas,
projetos, uso da edificação
horários de trabalho, trânsito de insumos e de prestadores de
ou de partes; serviço, de acordo com regimento interno. Caso o condomínio não disponha
- remoção ou acréscimo
dessesde paredes. os autores dos projetos originais devem ser consultados;
documentos,

Requerer atualização do manual de operação, de uso e de manutenção da edificação;

Solicitar aos responsáveis os projetos arquitetônico e complementares e suas

respectivas RRTs/ARTs;
por:
Receber documentação e propostas da reforma;
apacitada:
Encaminhar
u pessoa que tenha recebido proposta de projeto e de reforma para análise técnica e legal.
capacitação,
Esta deverá
sponsabilidade de profissional ser analisada
habilitado e pelo Regimento Interno e pela Comissão de Obras,
solicitando
ob responsabilidade de eventuais ajustes, quando não estiverem de acordo;
profissional
orme ABNT NBR 5674.
Formalizar repostas e justificativas caso necessário
(aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
pecializada:
u profissional liberal que exerça função na
Formalizar a liberação do início da obra;
as qualificação e competência técnicas
nforme ABNT NBR 5674.
Autorizar acesso de insumos e de pessoas contratadas para os serviços da reforma,
se toda a documentação estiver de acordo.

24 15
 c) Fechamento de sacadas e envidraçamento de fachada
permitidos, devem considerar:

Aprovação dos órgãos competentes;

Todas as unidades devem respeitar o padrão de fechamento e

pelo condomínio;
Durante as Obras

Verificar ou delegar a terceiros oAs cortinas internas,

atendimento ao planoquando existentes, devem seguir a padro
de reforma,
assegurando as condições paraestabelecida pelo condomínio;
sua realização;

Tomar as ações legais necessárias sob qualquer condição de risco

Quando
para a edificação, seu entorno ou aprovado pelo condomínio, poderá ser retirada a port
usuários;
sacada e a área interna;
Estar disponível para sanar eventuais dúvidas do proprietário da
unidade privativa ou do responsável técnico pela execução.
O nivelamento do piso das sacadas somente poderá ser execu
a autorização do responsável pelo projeto estrutural, mediante
Após as Obras de Reforma

Vistoriar ou delegar a terceiros as condições da obra concluída;

d) Elementos de Fachada:
Receber o termo de encerramento das obras e o manual atualizado,
nos termos da ABNT NBR 14037;
Telas de Proteção: Importantes como elementos de segurança, as
proteção
Encerrada a obra, cancelar devemda
autorizações ser padronizadas
entrada em todas as suas características: c
de prestadores
de serviço e da circulação de insumos;
dimensões da trama e pontos de fixação.
Arquivar a documentação final fornecida pelo proprietário da unidade
privativa, para futuras consultas (arquivos e registros).

34 25
 Papel do Arquiteto e/ou Responsável Técnico pela Execução

Antes da Reforma

Desenvolver um Plano de Reforma com a descrição dos impactos no sistema,

subsistemas, equipamentos e afins da edificação, que contemple os projetos de
reforma, com atendimento às legislações e às normas técnicas vigentes;

Definir os responsáveis e suas atribuições em todas as fases do processo;

Quando for o responsável técnico pela execução, solicitar a autorização para

circulação nas dependências da edificação dos insumos e dos funcionários que
realizarão as obras, nos horários de trabalho permitidos;

Apresentar projetos, memoriais descritivos e referências técnicas,

quando aplicáveis;

IZAÇÃO Consultar junto à Prefeitura o projeto arquitetônico original, sobre a disponibilidade

de índice excedente para uso na ampliação;

EFORMA Validar com o autor do projeto original, se a ampliação está em conformidade

com o padrão arquitetônico existente;

Apresentar o Cronograma de Reforma;

Fornecer dados das empresa e das pessoas envolvidas na realização da reforma;

Fornecer Registro de Responsabilidade Técnica de projeto arquitetônico;

Fornecer Registro de Responsabilidade Técnica quando for responsável pela

execução da mesma;

Apresentar Plano de Descarte de Resíduos que atenda à legislação vigente;

Definir, junto ao síndico, local de armazenamento dos insumos a serem

empregados e dos resíduos gerados.
17
26
Durante as Obras de Reforma

Cuidar para que a reforma seja realizada conforme os preceitos de

segurança e atenda todos os regulamentos.

Após as Obras de Reforma

Após o término da obra, apresentar o projeto as built para arquivamento

na documentação do condomínio;

Atualizar documentação conforme ABNT NBR 14037;

Quando for o responsável técnico pela execução, apresentar o Termo

06.
de Encerramento da Obra, segundo NBR 14037.

Papel do Proprietário (em caso de unidade privativa)

Antes do Início da Obra

ILUMINAÇÃ
Disponibilizar ao arquiteto os requisitos e as ações necessárias para a
realização da reforma, como documentos e normas do condomínio;

Encaminhar a documentação fornecida pelo arquiteto (plano de reforma e projetos)

para análise técnica e legal, para aprovação junto ao síndico;

Durante a Obra

Autorizar junto ao síndico a entrada de insumos e de pessoas contratadas

para a realização dos serviços;

Cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas,

em atendimento às normas do condomínio;

27
 Após as Obras de Reforma

Vistoriar ou delegar a terceiros as condições da obra concluída;

Receber o termo de encerramento das obras do responsável técnico pela execução,

nos termos da ABNT NBR 14037;

Solicitar o cancelamento das autorizações de entrada dos insumos e das pessoas

contratadas para a realização dos serviços;

Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, inclusive o termo

de encerramento das obras.
nto do descarte de resíduos;

Documentação
os locais de armazenamento dos insumos a serem
os e dos resíduos gerados;
Projetos
s sobre a utilização do manual de uso, operação e manutenção das
s, conforme ABNT NBR 14037, e adaNorma
Conforme gestãoNBR
da manutenção, conforme
16280, os projetos deverão contemplar:
5674;
Planta de obra (a demolir e a construir), com detalhamentos técnicos específicos;
técnicas ou reformas devem ser documentadas e apresentadas ao
el legal antes do inícioPlanta baixa final da área a sofrer intervenção;
das obras;

Vistasoue legal
ção de justificativa técnica cortesaonosolicitante,
que diz respeito a alterações
caso não de estruturas e vedações;
seja autorizado
s insumos e dos funcionários que trabalharão na obra;
Planta das alterações de pontos de gás, com marcação de pontos em planta baixa;
ção, temporária ou parcial,
Planta das
das saídas de emergência.
alterações Caso necessário,
elétricas, telefônicas, lógica, com marcação de
criadas rotas de fugapontos
e saídas de emergência
em planta baixa; compatíveis com a
9077, a serem implementadas antes da reforma;
Planta das alterações hidráulicas, com marcação de pontos em planta baixa;
statada alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente
Estudo
da, e proibido o acesso de luminotécnica,
de materiais com Aanálise
e funcionários. de pontosdeverá
documentação existentes e a acrescentar;
ada de acordo com as alterações e submetida à análise do responsável legal
ão. Planta do forro;

Planta
pós a aprovação, a obra da paginação
poderá de revestimentos, quando houver alterações;
ser retomada.

28 19
 Memorial descritivo das principais intervenções que serão feitas,
e escopo dos serviços a serem realizados.

Documentação para Obras de Reforma

Arquivos

APROVAÇÃ
Toda a documentação da obra de reforma deve ser arquivada e fazer parte do Manual
de Uso, Operação e Manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável

07.
legal pelo condomínio.

DE PROJET
A documentação deve estar disponível e prontamente acessível aos proprietários
e profissionais contratados

Registros PELOS ÓRG

COMPETEN
Os registros devem ser legíveis e estar disponíveis. Devem conter a identificação
da obra, da reforma, e da data.

Placa de Obra do Condomínio e da Unidade Privativa

As placas de obra devem conter, no mínimo, as seguintes informações,

segundo o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo):

Nome do responsável técnico, com identificação do número da RRT/ART - para

projeto e para execução, podendo ser a mesma placa se for o mesmo profissional
a exercer as duas atividades;

Atividade técnica desenvolvida;

Endereço, e-mail ou telefone do profissional de arquitetura

ou engenharia (pessoa física ou jurídica);

Data do início da obra;

Data do término da obra.

29
cumentação

04.
quivos e Registros)

Corrigir Adequações
Termo de
Finalização da Obra
Finalização
AMPLIAÇÃO
e Suspensão de
Licenças na Obra
da Obra
DE ÁREAS

4
(USO PRIVATIVO E USO COMUM)
Realização
da Reforma e
Incumbências

iberação para
Início da Obra

21
Toda obra de ampliação
Entende-se:
requer os seguintes quesitos:
Reforma: obra que implica uma ou mais das seguintes modificações
a) Verificação do regimento interno
alteração dos
de uso: condomínios;
área edificada, estrutura, compartimentação e volum

b) Verificação de todos os projetos originais com o síndico ou,

Reparo: obra ou serviços destinados à manutenção de um edifício, s
em casos em que o condomínio não disponha desses documentos,
mudança de uso, acréscimo ou supressão de área, alteração da estru
com os autores dos projetos:
da compartimentação, da volumetria e dos espaços destinados à circ
à iluminação
Projeto arquitetônico original e à ventilação.
para obter as informações referentes a índice
construtivo disponível para a ampliação. Verificação dos afastamentos
mínimos do perímetro da torre;
Restauro ou Restauração: recuperação de edificação tombada o
Validação com o autordedomodo
projeto original se suas
a restituir-lhe a ampliação
características anteriores.
está em conformidadeDocumento
com o padrão arquitetônico
do Imóvel: cópia daexistente;
escritura do imóvel, ou declaração de
certidão
Os projetos de engenharia de ocupação,
– estrutural, ou matrícula
hidrossanitário, do registro de imóvel, ou contrato
elétrico,
telecomunicações, preventivo de incêndio
e venda para – devemaprovados.
parcelamentos ser previamente
consultados, em sua versão original, aprovados nos órgãos competentes;
c) Reforma
No caso da necessidade comosAcréscimo
de alterações, de Área
projetos deverão ou Alteração de Uso:
ser novamente
submetidos à aprovação pelosquando
Solicitar órgãos acompetentes;
obra prevista visa à reforma de uma edificação exis
apresente habite-se. No caso de alteração de uso da edificação tamb
Recomendação de consulta aos autores dos projetos originais
para as reformas; solicitar a licença para reformar.
Documentação necessária: consulta de viabilidade, inscrição imobiliá
Observar questões de mobilidade e de segurança conforme
do terreno,
norma de acessibilidade - NBR9050;documento do proprietário, número do projeto aprovado e
projeto e RRT/ART de projeto.
c) Entrega dos projetos Quando do fechamento
para aprovação do de Pilotis caracteriza
condomínio com acréscimo de área.
respectivos documentos de responsabilidade técnica de
projeto e execução (RRT e ART).

40 31
 05.
UMBÊNCIAS
CARGOS
TRATAMENTO
DE FACHADAS

23
Fechamento de sacadas, adequação de equipamentos
de ar condicionado e padronização das fachadas:

a) A solicitação de fechamento de sacadas, quando permitido, deve

estar em acordo com o projeto arquitetônico previamente entregue
e aprovado pelo arquiteto e/ou profissional-autor do projeto.

b) Equipamentos de Ar Condicionado:

As condensadoras devem estar em fachada arejada, para permitir a

troca de calor. Quando houver projeto aprovado, este deverá ser respeitado.
Deve existir infraestrutura prévia para os equipamentos, tais como elétrica
e drenos;

PROGRAMA
Os fechamentos e os volumes que abrigarão as condensadoras devem:

08.
DE GESTÃO
- Ter acesso facilitado, com entradas para instalação em cada andar;

DE RESÍDU
- Cumprir sua função estética e beneficiar todos os andares
de forma equalitária;

SÓLIDOS -
- Ter resistência aos ventos predominantes, sem causar ruídos
pela dinâmica;

- Ser de material durável que possa garantir a rigidez e a própria

instalação, de maneira segura e eficaz.

33
 c) Fechamento de sacadas e envidraçamento de fachadas, quando
permitidos, devem considerar:

Aprovação dos órgãos competentes;

Todas as unidades devem respeitar o padrão de fechamento estabelecido

pelo condomínio;
as

u delegar a terceiros oAs cortinas internas,

atendimento ao planoquando existentes, devem seguir a padronização
de reforma,
do as condições paraestabelecida
sua realização;
pelo condomínio;

ações legais necessárias sob qualquer condição de risco

Quando
icação, seu entorno ou aprovado pelo condomínio, poderá ser retirada a porta entre a
usuários;
sacada e a área interna;
onível para sanar eventuais dúvidas do proprietário da
ivativa ou do responsável técnico pela execução.
O nivelamento do piso das sacadas somente poderá ser executado perante
a autorização do responsável pelo projeto estrutural, mediante laudo.
de Reforma

u delegar a terceiros as condições da obra concluída;

d) Elementos de Fachada:
termo de encerramento das obras e o manual atualizado,
s da ABNT NBR 14037;
Telas de Proteção: Importantes como elementos de segurança, as telas de
a obra, cancelar autorizações
proteção devemda entrada
ser de prestadores
padronizadas em todas as suas características: cor, ferragens,
e da circulação de insumos;
dimensões da trama e pontos de fixação.
documentação final fornecida pelo proprietário da unidade
ara futuras consultas (arquivos e registros).

34 25
 c) Acondicionamento: deverá ser feito ainda na unidade privativa, de
o confinamento dos resíduos após a geração até a etapa de transpor
Portas e Janelas: As portas e janelas com acesso visual às áreas comuns do
em todos os casos, em que sejam possíveis, as condições de reutiliza
condomínio só poderão ser trocadas com a aprovação dos condôminos, em acordo
reciclagem em sacos plásticos ou recipientes apropriados, que não p
com os autores do projeto. Tanto as portas quanto as maçanetas devem seguir o
pelo caminho.
padrão do projeto original.

d) Transporte: deverá ser realizado em conformidade com as etapas

Toldo: Toldos são elementose colocados pelo lado de fora do edifício configurando
de acordo com as normas técnicas vigentes para o transporte de re
alteração de fachadas; desta forma eles só poderão ser instalados nos apartamentos
com a aprovação de acordo com o regimento interno do condomínio.
e) Destinação: os resíduos da construção civil deverão ser destinado
classes abaixo, sendo esta etapa geralmente executada pelas empre
Placas e Letreiros nas Janelas: As placas de “vende-se” ou “aluga-se”,
papa-entulho que coletarão o material:
colocadas nos apartamentos, caracterizam alteração de fachada do edifício, mesmo
que temporariamente. Em imóveis comerciais as placas publicitárias têm a obrigação
I - Classe A: deverão ser reutilizados ou reciclados na forma de agre
de serem instaladas de acordo com o projeto. Em muitos municípios, leis específicas
encaminhados a áreas de aterro de resíduos da construção civil, send
já regem esse tema.
de modo a permitir a sua utilização ou reciclagem futura.

Outros Elementos: Deve existir bom senso a respeito da exposição de elementos

II - Classe B: deverão ser reutilizados, reciclados ou encaminhados a
provisórios - bicicletas, varais, antenas de tv, etc. - para evitar poluição visual nas
armazenamento temporário, sendo dispostos de modo a permitir a su
fachadas.
ou reciclagem futura.

III - Classe C: deverão ser armazenados, transportados e destinados

em conformidade com as normas técnicas especificas.

IV - Classe D: deverão ser armazenados, transportados, reutilizados

em conformidade com as normas técnicas especificas.

44 35
 as de Reforma

a que a reforma seja realizada conforme os preceitos de

e atenda todos os regulamentos.

de Reforma

mino da obra, apresentar o projeto as built para arquivamento

entação do condomínio;

ocumentação conforme ABNT NBR 14037;

r o responsável técnico pela execução, apresentar o Termo

06.
amento da Obra, segundo NBR 14037.

oprietário (em caso de unidade privativa)

da Obra

ILUMINAÇÃO
zar ao arquiteto os requisitos e as ações necessárias para a
da reforma, como documentos e normas do condomínio;

ar a documentação fornecida pelo arquiteto (plano de reforma e projetos)

e técnica e legal, para aprovação junto ao síndico;

unto ao síndico a entrada de insumos e de pessoas contratadas

ização dos serviços;

fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas,

mento às normas do condomínio;

27
a) Projeto Luminotécnico: Fachada, Paisagismo e Áreas Comuns:

Existem normas brasileiras de iluminação que regulamentam os níveis recomendados

para iluminância mínima (quantidade de luz), para iluminação artificial de interiores
onde se realizam diversas atividades, sejam elas esporte, comércio, estacionamentos,
dentre outras. A iluminação deve ser adequada e suficiente, pois é fator
preponderante para segurança e para qualidade do espaço.
Há ainda situações que requerem equipamentos que atendam a requisitos
especificos de seguranca, proteção contra intempéries, utilizados em áreas externas,
como paisagismo e fachadas. É importante que a iluminação das fachadas seja
padronizada, principalmente nas sacadas, que sofrem interferências dos moradores.

09.
A especificação das lâmpadas, especialmente referente a sua temperatura de cor
deve ser respeitada e estabelecida como norma do regimento do condomínio.

b) Retrofit de Equipamentos de Iluminação existentes: NORMAS

RELACION
O retrofit consiste em conservar a estrutura original do edifício, acrescentando a ela
materiais e equipamentos modernos e mais eficientes. A simples troca de lâmpadas
convencionais por outras mais eficientes pode representar uma economia de 50% do
consumo, podendo chegar até 80% quando aliada à troca de luminárias e outras
pequenas alterações relacionadas às cores de tetos, de pisos e de paredes dos
ambientes, das áreas comuns dos edifícios.
Torna-se indispensável a consultoria de um profissional habilitado para atender as
expectativas de funcionalidade, de estética e de economia.

c) Sensores e Sistemas de Controle:

Quando o objetivo é a economia, redução na conta de luz, deve-se considerar

sistemas de iluminação eficientes, aliados a artifícios de controle, como sensores de
luminosidade ou de presença, dimmers, temporizadores e outros disponíveis no
mercado, considerando sempre cada situação.

37
descritivo das principais intervenções que serão feitas,
dos serviços a serem realizados.

ção para Obras de Reforma

cumentação da obra de reforma deve ser arquivada e fazer parte do Manual

APROVAÇÃO
peração e Manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável

07.
condomínio.

DE PROJETOS
ntação deve estar disponível e prontamente acessível aos proprietários
nais contratados

PELOS ÓRGÃOS
COMPETENTES
s devem ser legíveis e estar disponíveis. Devem conter a identificação
a reforma, e da data.

do Condomínio e da Unidade Privativa

de obra devem conter, no mínimo, as seguintes informações,

CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo):

esponsável técnico, com identificação do número da RRT/ART - para

ara execução, podendo ser a mesma placa se for o mesmo profissional
s duas atividades;

écnica desenvolvida;

e-mail ou telefone do profissional de arquitetura

aria (pessoa física ou jurídica);

cio da obra;

rmino da obra.

29
É de fundamental importância a verificação das leis
urbanísticas específicas de cada cidade para a elaboração
dos projetos de reforma. Torna-se obrigatória a contratação
de um profissional habilitado para a elaboração dos
projetos, que devem ser submetidos à analise e à aprovação
nos órgãos competentes.

a) Em Reformas de Unidades Privativas, cabe ao condômino a aprovação

pelos órgãos competentes, entregando o projeto ao condomínio. No caso de se tratar
de reformas em áreas comuns, cabe ao condomínio este papel.

10.
b) Reformas Simples - Obras em Áreas Comuns e em Unidades Privativas:
Considera-se reforma simples obras de reparo e manutenção, tais como, pintura,
troca de telhas, substituição de revestimentos, reparo das instalações hidráulicas
e elétricas, etc., que não implicam alteração de uso ou área.

CONCLUS
Para protocolar na prefeitura a aprovação da reforma simples, é necessária a
seguinte documentação: inscrição imobiliária, documentação do imóvel, número
do projeto aprovado ou habite-se, descrição dos serviços a serem
elaborados e estimativa do valor de mão-de-obra contratada.

39
 e ampliação
Entende-se:
guintes quesitos:
Reforma: obra que implica uma ou mais das seguintes modificações, com ou sem
do regimento interno
alteração dos
de uso: condomínios;
área edificada, estrutura, compartimentação e volumetria.

de todos os projetos originais com o síndico ou,

Reparo: obra
que o condomínio não ou serviços destinados à manutenção de um edifício, sem implicar
disponha desses documentos,
mudança de uso, acréscimo ou supressão de área, alteração da estrutura,
s dos projetos:
da compartimentação, da volumetria e dos espaços destinados à circulação,
quitetônico original para obter
à iluminação as informações referentes a índice
e à ventilação.
o disponível para a ampliação. Verificação dos afastamentos
do perímetro da torre;
Restauro ou Restauração: recuperação de edificação tombada ou preservada,
com o autordedomodo
projeto original se suas
a restituir-lhe a ampliação
características anteriores.
onformidade com o padrão arquitetônico existente;
Documento do Imóvel: cópia da escritura do imóvel, ou declaração de posse, ou
certidão
os de engenharia de ocupação,
– estrutural, ou matrícula
hidrossanitário, do registro de imóvel, ou contrato de compra
elétrico,
nicações, preventivo de incêndio – devem ser
e venda para parcelamentos aprovados.previamente
os, em sua versão original, aprovados nos órgãos competentes;

c) Reforma
a necessidade comosAcréscimo
de alterações, de Área
projetos deverão ou Alteração de Uso:
ser novamente
os à aprovação pelos órgãos competentes;
Solicitar quando a obra prevista visa à reforma de uma edificação existente, que
apresente
dação de consulta aoshabite-se. Noprojetos
autores dos caso deoriginais
alteração de uso da edificação também é necessário
formas; solicitar a licença para reformar.
Documentação necessária: consulta de viabilidade, inscrição imobiliária, documento
questões de mobilidade e de segurança conforme
do terreno,
acessibilidade documento do proprietário, número do projeto aprovado e habite-se,
- NBR9050;
projeto e RRT/ART de projeto.
s projetos Quando
para aprovação do condomínio
do fechamento com acréscimo de área.
de Pilotis caracteriza
ocumentos de responsabilidade técnica de
ução (RRT e ART).

40 31
 Referências Biobliográficas
d) Quando houver alteração no projeto hidrossanitário, faz-se necessária
a aprovação dos projetos de reforma na Vigilância Sanitária. Quando houver
alterações no projeto de prevenção e combate contra incêndio, faz-se necessária a
aprovação dos projetos no Corpo de Bombeiros.

Manual para Elaboração de projetos

e obras do condominio Torre Sul

ABNT NBR 16.280/2014 – reforma em

edificações – Sistema de gestão de
reformas - Requisitos

ABNT NBR 14.037/2011 – Manuais

de Uso, operação e manutenção.

ABNT NBR 5.674 / 2012 – Norma

de Manuenção

Código de Obras do Município

de Florianópolis

Plano Diretor do Municipio

de Florianópolis

50 41
o de sacadas, adequação de equipamentos
cionado e padronização das fachadas:

o de fechamento de sacadas, quando permitido, deve

do com o projeto arquitetônico previamente entregue
elo arquiteto e/ou profissional-autor do projeto.

tos de Ar Condicionado:

nsadoras devem estar em fachada arejada, para permitir a

calor. Quando houver projeto aprovado, este deverá ser respeitado.
tir infraestrutura prévia para os equipamentos, tais como elétrica

PROGRAMA
mentos e os volumes que abrigarão as condensadoras devem:

08.
DE GESTÃO
Ter acesso facilitado, com entradas para instalação em cada andar;

DE RESÍDUOS
Cumprir sua função estética e beneficiar todos os andares
e forma equalitária;

SÓLIDOS - PGRS
Ter resistência aos ventos predominantes, sem causar ruídos
pela dinâmica;

Ser de material durável que possa garantir a rigidez e a própria

nstalação, de maneira segura e eficaz.

33
São etapas necessárias na PGRS:

a) Caracterização:
Identificar os diferentes tipos de resíduos, ainda na unidade privativa.

b) Triagem:
A triagem deverá ser realizada ainda na unidade privativa, respeitadas as
classes de resíduos, segundo a classificação do CONAMA na resolução 307,
de 05 de julho de 2002, disponível em
http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=307.

As classes de resíduos estão definidas abaixo:

I - Classe A - são os resíduos reutilizáveis ou recicláveis como agregados, tais como:

de construção, de demolição, de reformas e de reparos de pavimentação e de outras
obras de infra-estrutura, inclusive solos provenientes de terraplanagem;

II - Classe B - são os resíduos recicláveis para outras destinações, como:

plásticos, papel/papelão, metais, vidros, madeiras e outros.

III - Classe C - são os resíduos para os quais não foram desenvolvidas tecnologias
ou aplicações economicamente viáveis que permitam a sua reciclagem/recuperação,
tais como os produtos oriundos do gesso.

IV - Classe D - são os resíduos perigosos, oriundos do processo de construção,

como: tintas, solventes, óleos e outros, ou aqueles contaminados, oriundos de
demolições, reformas e reparos de clínicas radiológicas, instalações industriais e
outros. 43
 c) Acondicionamento: deverá ser feito ainda na unidade privativa, devendo garantir
o confinamento dos resíduos após a geração até a etapa de transporte, assegurando
las: As portas
emetodos
janelas
oscom acesso
casos, visual
em que às áreas
sejam comuns
possíveis, do
as condições de reutilização e de
oderão ser trocadas com a aprovação dos condôminos, em acordo
reciclagem em sacos plásticos ou recipientes apropriados, que não permitam sujeiras
do projeto. Tanto as portas quanto as maçanetas devem seguir o
pelo caminho.
o original.
d) Transporte: deverá ser realizado em conformidade com as etapas anteriores
ão elementos colocados
e de pelo as
acordo com lado de fora
normas do edifício
técnicas configurando
vigentes para o transporte de resíduos.
hadas; desta forma eles só poderão ser instalados nos apartamentos
o de acordo e)
com o regimento
Destinação: osinterno doda
resíduos condomínio.
construção civil deverão ser destinados, conforme as
classes abaixo, sendo esta etapa geralmente executada pelas empresas de
iros nas Janelas: As placas
papa-entulho de “vende-se”
que coletarão ou “aluga-se”,
o material:
partamentos, caracterizam alteração de fachada do edifício, mesmo
ente. Em imóveis comerciais
I - Classe as placas
A: deverão publicitárias
ser reutilizados ou têm a obrigação
reciclados na forma de agregados, ou
das de acordo com o projeto.
encaminhados Em muitos
a áreas municípios,
de aterro leis da
de resíduos específicas
construção civil, sendo dispostos
ma. de modo a permitir a sua utilização ou reciclagem futura.

ntos: Deve II
existir bom B:
- Classe senso a respeito
deverão da exposição
ser reutilizados, de elementos
reciclados ou encaminhados a áreas de
cletas, varais, antenas de tv, etc.
armazenamento - para evitar
temporário, sendo poluição visual
dispostos de nas
modo a permitir a sua utilização
ou reciclagem futura.

III - Classe C: deverão ser armazenados, transportados e destinados,

em conformidade com as normas técnicas especificas.

IV - Classe D: deverão ser armazenados, transportados, reutilizados e destinados,

em conformidade com as normas técnicas especificas.

44 35
45
minotécnico: Fachada, Paisagismo e Áreas Comuns:

brasileiras de iluminação que regulamentam os níveis recomendados

mínima (quantidade de luz), para iluminação artificial de interiores
diversas atividades, sejam elas esporte, comércio, estacionamentos,
luminação deve ser adequada e suficiente, pois é fator
ara segurança e para qualidade do espaço.
es que requerem equipamentos que atendam a requisitos
eguranca, proteção contra intempéries, utilizados em áreas externas,
o e fachadas. É importante que a iluminação das fachadas seja
ncipalmente nas sacadas, que sofrem interferências dos moradores.
das lâmpadas, especialmente referente a sua temperatura de cor

09.
da e estabelecida como norma do regimento do condomínio.

Equipamentos de Iluminação existentes:

NORMAS
RELACIONADAS
e em conservar a estrutura original do edifício, acrescentando a ela
amentos modernos e mais eficientes. A simples troca de lâmpadas
or outras mais eficientes pode representar uma economia de 50% do
do chegar até 80% quando aliada à troca de luminárias e outras
ções relacionadas às cores de tetos, de pisos e de paredes dos
reas comuns dos edifícios.
nsável a consultoria de um profissional habilitado para atender as
uncionalidade, de estética e de economia.

Sistemas de Controle:

o é a economia, redução na conta de luz, deve-se considerar

inação eficientes, aliados a artifícios de controle, como sensores de
de presença, dimmers, temporizadores e outros disponíveis no
erando sempre cada situação.

37
No que se refere a edificações e a reformas, aplicam-se
os termos e as definições das normativas:

ABNT NBR 5671 - Participação de intervenientes em obras

de engenharia e arquitetura.

ABNT NBR 5674 - Manutenção de edificações. Requisitos

para o sistema de gestão de manutenção.

ABNT NBR 9077 - Saídas de emergência em edificações.

ABNT NBR 12721 - Avaliação para custos de construção

para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edifícios – Procedimento.

ABNT NBR 14037 - Diretrizes para a elaboração de manuais

de uso, operação e manutenção das edificações. Requisito
para elaboração e para apresentação dos conteúdos.

ABNT NBR 15575 - Edificações habitacionais – Desempenho.

ABNT NBR 5413/92 - Iluminância de Interiores.

ABNT NBR ISO 8995-1 - Norma Brasileira de Iluminação em

Locais de Trabalho.

ABNT NBR 5101/92 – Iluminação Pública.

Artigos 1314 a 1358 do Código Civil, Convenção de

Condomínio e Regimento Interno;

47
mental importância a verificação das leis
s específicas de cada cidade para a elaboração
s de reforma. Torna-se obrigatória a contratação
ssional habilitado para a elaboração dos
e devem ser submetidos à analise e à aprovação
competentes.

as de Unidades Privativas, cabe ao condômino a aprovação

mpetentes, entregando o projeto ao condomínio. No caso de se tratar
áreas comuns, cabe ao condomínio este papel.

10.
Simples - Obras em Áreas Comuns e em Unidades Privativas:
orma simples obras de reparo e manutenção, tais como, pintura,
ubstituição de revestimentos, reparo das instalações hidráulicas
que não implicam alteração de uso ou área.
CONCLUSÃO
na prefeitura a aprovação da reforma simples, é necessária a
entação: inscrição imobiliária, documentação do imóvel, número
ado ou habite-se, descrição dos serviços a serem
mativa do valor de mão-de-obra contratada.

39
Este manual constitui o primeiro passo para o conhecimento básico dos corretos
procedimentos nos processos de projetos, obras e reparos em condomínios.

Foi apresentada uma relação das informações para que seja garantida tanto a segurança
física quanto jurídica, durante e após o término das ações acima descritas.

Torna-se imprescindível a contratação dos profissionais habilitados e deve ser exigida em

todas as fases do processo, desde projeto até a finalização da obra.
 Referências Biobliográficas
ouver alteração no projeto hidrossanitário, faz-se necessária
projetos de reforma na Vigilância Sanitária. Quando houver
ojeto de prevenção e combate contra incêndio, faz-se necessária a
rojetos no Corpo de Bombeiros.

Manual para Elaboração de projetos

e obras do condominio Torre Sul

ABNT NBR 16.280/2014 – reforma em

edificações – Sistema de gestão de
reformas - Requisitos

ABNT NBR 14.037/2011 – Manuais

de Uso, operação e manutenção.

ABNT NBR 5.674 / 2012 – Norma

de Manuenção

Código de Obras do Município

de Florianópolis

Plano Diretor do Municipio

de Florianópolis

50 41
Copyright © 2016 AsBEA/SC
End. AsBEA/SC: R. Bocaiúva, 1913 - Sala 09
Centro - Florianópolis/SC
CEP: 88015-530
secretaria@asbeasc.org.br
www.asbeasc.org.br
Presidente
Tatiana Filomeno, da AT Arquitetura
Vice-presidente Administrativo e Financeiro
Tatiana Junkes, da TJ Arquitetura e Luminotécnica
Patrizia Chippari, da Espaço Livre Arquitetura
Vice-presidente Comunicação e Cidad ania
Luiz Fernando Zanoni, da Archdesign Studio
Carlos Lopes, da Carlos Lopes Arquitetura e
Construções Ltda
Vice-presidente Marketing e Eventos
Luiz Eduardo Dado de Andrade, da Arquidois
Arquitetura e Interiores
Maria Andrea Triana Montes, da Dux Arquitetura e
Engenharia Bioclimática Ltda. Me
Vice-presidente Relações Institucionais
André Lima de Oliveira, da Studio Methafora
Mário Pinheiro, da Pinheiro e Serrano Fonseca
Conselho Deliberativo
Ricardo Martins da Fonseca, da Pinheiro e
Serrano Fonseca Arquitetura
Giovani Bonetti, da Marchetti Bonetti +
Arquitetura
Eduard Wolfgang V. E. Nardi, da Nardi Ventura
Arquitetura
Conselho Fiscal
Maria Lúcia Mendes Gobbi, da Gobbi Arquitetos
Associados
GTI - Grupo de Trabalho de Interiores
Arq. Cristiana Bez Delpizzo
Robson Nascimento Arquitetos
Arq. Diana Macari
Diana Macari Arquitetura
Arq. Eduard Wolfgang Nardi
Nardi Ventura Arquitetos Associados
Arq. Giseli Santos de Andrade
Arquidois Arquitetura e Interiores
Arq. Luciana Decker
Mais Dois Arquitetura e Gestão de Obras
Arq. Maria Aparecida Cury Figueiredo
Cury Figueiredo Studio de Arquitetura
Arq. Marina Makowiecky, esp.
Allume Arquitetura de Iluminação
Arq. Tais Adriana Marchetti Bonetti
Marchetti Bonetti + Arquitetura
Arq. Tatiana Junkes
TJ Arquitetura e Luminotécnica
Arq. Thaís Zimmermann Zanoni
ArchDesign Studio
ASSESSORIA JURÍDICA
Zen & Rodrigues Advogados Associados - OAB/SC
2083
REVISÃO LINGUÍSTICO-ORTOGRÁFICA
Terezinha Kuhn Junkes
51
necessárias na PGRS:

ação:
rentes tipos de resíduos, ainda na unidade privativa.

ser realizada ainda na unidade privativa, respeitadas as

uos, segundo a classificação do CONAMA na resolução 307,
e 2002, disponível em
.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=307.

e resíduos estão definidas abaixo:

o os resíduos reutilizáveis ou recicláveis como agregados, tais como:

e demolição, de reformas e de reparos de pavimentação e de outras
trutura, inclusive solos provenientes de terraplanagem;

o os resíduos recicláveis para outras destinações, como:

papelão, metais, vidros, madeiras e outros.

ão os resíduos para os quais não foram desenvolvidas tecnologias

onomicamente viáveis que permitam a sua reciclagem/recuperação,
dutos oriundos do gesso.

ão os resíduos perigosos, oriundos do processo de construção,

ventes, óleos e outros, ou aqueles contaminados, oriundos de
rmas e reparos de clínicas radiológicas, instalações industriais e
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