A UTOMAÇÃO PREDIAL

Experiência do
usuário de
automação predial
Alexandre Marcelo Fontes Lara*

A falta de integração entre os

projetistas e a não contratação de um
comissionamento são responsáveis
pelos problemas na implantação
dos sistemas de automação

Com a procura de edifícios

denominados classe A pelas
grandes corporações, a
automação predial assumiu
definitivamente grande
importância no que tange ao
gerenciamento dos chamados
edifícios inteligentes.
Uma boa operação do edifí-
cio, uma maior agilidade no
atendimento ao usuário e uma
manutenção otimizada e bem
gerenciada garantem ao con-
domínio, além de baixos custos
(custo por metro quadrado), o
conforto e o profissionalismo
que hoje continuam a ser boas
ferramentas de marketing para
Fotos: Arquivo do autor

Na Avenida Paulista em São Paulo (SP),

São Luiz Gonzaga: exemplo de
edifício com a integração recente de
diversos sistemas

36 • Climatização • Abril 2002


empreendimentos no mercado
imobiliário.
Um bom sistema de
automação predial é capaz de
operar e monitorar diferentes
instalações que compõem a
infra-estrutura predial, tor-
nando-se uma importante fer-
ramenta de gestão para:
• energia elétrica (controle
de demanda, consumo, rede
estabilizada e de emergência);
• iluminação;
• climatização dos ambi-
entes (centrais de água gelada,
condicionadores e VAVs);
• ventilação de garagens e
sistemas de pressurização de
escadarias;
• detecção e combate a
incêndio;
• controle de acesso;
• e circuito fechado de TV.
A implantação de um projeto
Podemos afirmar com
total convicção que a fase de
implantação é, sem dúvida, a
mais importante de toda a
vida do empreendimento.
Encontramos hoje no merca-
do alguns edifícios onde
foram feitos investimentos
em sistemas de última ger-
ação para a automação par-
cial ou total de suas utili-
dades. Entretanto, em função
de uma e/ou mais operações
inadequadas, acabaram não
agregando benefícios para as
operações e tornaram-se
inoperantes com o passar do
tempo.
Com a invasão de equipa-
mentos microprocessados e a
facilidade com que estes se
comunicam através de sis-
temas, torna-se fundamental
a orientação de uma consulto-
ria especializada ao investi-
dor/empreendedor ainda na
fase de projeto, pois é muito
importante que se saiba con-
AUTOMAÇÃO PREDIAL
America Business Park, na Marginal Pinheiros junto à Ponte do Morumbi em
São Paulo (SP): edifícios com sistema de automação predial
tratar um sistema que
aproveite integralmente os
benefícios proporcionados por
suas instalações.
É fundamental a definição
do escopo, ou seja, o que se
deseja como forma de operação
do prédio (energia estabiliza-
da, geração de energia no
horário de ponta, etc.) e o que
se quer ou é possível operar
e/ou monitorar juntamente
com os equipamentos que irão
compor estes sistemas, para
se definir o melhor modelo de
automação predial.
Estas decisões, quando
tomadas na fase de projeto,
contribuirão para uma melhor
operação envolvendo agilidade,
segurança, equipe
otimizada/menor custo, perfil
de equipe a ser contratada e
certamente, uma maior confi-
abilidade a um menor custo de
manutenção (preventiva e
preditiva) de suas instalações.
Outro fator importante é o
agrupamento de todos os sis-
temas de operação e controle
da edificação em um único
Abril 2002 •
ambiente (Central de
Operações & Segurança).
Como conclusão, podemos
dizer que esta falta de
esclarecimento que pode ser
eliminada através do trabalho
de uma boa consultoria, a falta
de integração entre os pro-
jetistas dos diferentes sis-
temas e a não contratação de
um comissionamento são
geralmente os maiores
responsáveis pelos problemas
que encontramos nesta fase de
implantação.
A compra do sistema
Ao incorporarmos ao
empreendimento esta impor-
tante ferramenta de gestão,
devemos garantir ainda na fase
de negociação a inclusão de
itens importantes em contrato,
como por exemplo:
• Definição prévia das
condições do futuro contrato de
manutenção;
• A definição quanto à con-
figuração das telas específicas
para o projeto (plantas de
Climatização • 37
A UTOMAÇÃO
pavimentos, sinópticos, etc.)
de forma bastante amigável
para os operadores;
• A garantia do forneci-
mento de peças de
reposição/componentes para
os equipamentos por um
período de 10 anos;
• Inclusão de upgrade do
software após 5 anos;
• Definição do nível de
atendimento desejado (tempos
de atendimento, paralisações
do sistema, etc.) ou SLA (do
inglês Service Level
Agreement).
A operação do sistema
Com toda esta evolução da
automação predial, os sis-
temas tornaram-se amigáveis
e geralmente são customiza-
dos para os projetos onde
operam, utilizando-se de
recursos gráficos para a
inclusão de plantas de pavi-
mentos, sinópticos, etc.
Uma boa operação do sis-
tema garantirá a extração de
todos os recursos oferecidos
por esta ferramenta e, para
tal, devemos contratar o
perfil adequado de oper-
adores.
O mercado vem delineando,
aos poucos, a mudança no
perfil destes operadores,
migrando de um sistema com
especialistas em informática
para operadores com for-
mação técnica tornando-os
verdadeiros solucionadores.
Com a diversificação dos sis-
temas monitorados/operados
por estas centrais opera-
cionais, o seu operador dev-
erá conhecer o edifício
(interpretação de recursos
gráficos como plantas de
pavimentos), sistemas de
segurança (CFTV, controle de
acesso, normas e procedi-
mentos), sistemas de combate
a incêndio (hidrantes, reser-
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PREDIAL
Foto: Arquivo do autor
Central de Operações viabiliza
centralização deste monitoramento da
propriedade em um único ambiente
vas de água, sprinklers, nor-
mas e procedimentos) e utili-
dades (operação do ar condi-
cionado, elétrica e hidráulica
predial).
É evidente que não se
encontra este profissional for-
mado e disponível no mercado,
mas isto reforça a necessidade
de uma contratação com base
em um perfil previamente
definido. Portanto, após a sua
contratação, este profissional
deverá ser treinado na oper-
ação e certamente levará
alguns anos para atingir o
nível final esperado.
A experiência nos mostra
que o investimento em um
profissional para esta oper-
ação agrega valores em atendi-
mento, agilidade e eficiência
no dia-a-dia do empreendi-
mento.
Ferramenta de gestão
Além do aspecto operação,
ressaltamos a contribuição
que estes sistemas podem
oferecer como ferramenta de
gestão predial e de
manutenção. Quando bem
definida na fase de projeto,
uma operação pode ser devida-
mente monitorada e sofrer
intervenções mediante anális-
es dos recursos gráficos
disponíveis que demonstrem