O Que É Especulação Imobiliária

02/08/2023, 15:28 O que é especulação imobiliária?
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O que é especulação imobiliária?
 21 SETE MBRO, 200 8
 RENATO
Este é um termo muito utilizado em praticamente todas as considerações sobre os problemas das cidades atualmente. No entanto, tenho
percebido que não são muitas as pessoas que conseguem definir com clareza o que seja especulação imobiliária. Na maioria dos casos,
elas associam o termo à construção de prédios em altura e, mais especificamente, a uma intensa ocupação do solo urbano. Mas será que
é isso que significa especulação imobiliária?
Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como
[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores
produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços
urbanos[…].
A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo
em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.
Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central (em amarelo estão destacadas as duas
principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth
A forma básica da especulação

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um
bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à
provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias
realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).
https://urbanidades.arq.br/2008/09/21/o-que-e-especulacao-imobiliaria/ 1/22
02/08/2023, 15:28 O que é especulação imobiliária? - Urbanidades - Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diretores
Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.
Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são
mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é
o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de
acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.
Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua
acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao
redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com
o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um
determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.
Por que a especulação imobiliária é injusta?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno
em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada.
Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-
los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à
valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas, e por outros
proprietários privados.
Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um
empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada Muitos contribuem para a
atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um valorização, mas poucos
risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, ficam com os lucros.
também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou
de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação
financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.
Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada
para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade,
conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por
outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.
A dispersão urbana e a especulação

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas
disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado
terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações,
normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos
têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do
mercado de terras.
Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.
Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações,
por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas
mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano.
Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.
Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser
feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais
bem localizados, valorizando-os ainda mais.
Os problemas urbanos gerados pela especulação imobiliária

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades.
Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos
financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em
ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.
As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas

grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que A especulação gera maiores
aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações distâncias a serem
empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os percorridas, subutilização da
novos moradores têm que percorrer acabam aumentando. infra-estrutura e aumento
artificial do preço da terra.
Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de
deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca.
Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não
estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e
concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.
Possíveis soluções
Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados
para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.
O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua
função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.
A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do
aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).
A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do
investimento.
Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos,
principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre
viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de
pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa
mentalidade e criar cidades mais justas para todos.
Referências bibliográficas
CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.
Veja também:
Especulação imobiliária virtual
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Condomínios fechados
 ARTIGOS
 ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS IPTU PROGRESSIVO OUTORGA ONEROSA PLANOS DIRETORES POLÍTICA URBANA
SEGREGAÇÃO URBA NA TRÁFEGO
Renato Saboya
Arquiteto e Urbanista, professor do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFSC e do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura
e Urbanismo - PósARQ - UFSC.
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44 thoughts on “O que é especulação imobiliária?”
Jurandir Cláudio D'adda  14 ANOS AGO
Muito Bom esse artigo, já havia lido outros, mas este é o que melhor transmite a idéia sobre o assunto.
Parabéns Renato.
Daniela Rizzi  14 ANOS AGO
Obrigada pelo artigo! De forma simples e ilustrativa, os mecanismos da especulação são explicados. Até as crianças
podem entender!!! Aliás, acho muito importante que esse tipo de texto seja discutido nas escolas.
É justamente porque muitos crescem achando o assunto complicado e não se incomodam em entender o que acontece
nas próprias cidades que a manipulação e o não exercício da cidadania resultam num território disperso e desintegrado.
As cidades de cidadãos conscientes são necessariamente melhores para viver do que as cidades onde os cidadãos
importam em se informar sobre tipos de mecanismos como esse, que sabotam o ambiente urbano.
Renata  14 ANOS AGO
Parbéns pelo artigo…Estou fazendo uma monografia sobre o tema Especulação Imobiliária, porém em minha faculdade
não se encontra livros sobre este assunto..Gostaria de saber se vcs tem livros ou materias sobre este assunto para vender..
Catherine  14 ANOS AGO
Muito bom, bem didático.

Parabéns
Norton  13 ANOS AGO
Adorei o teu texto, muito bem expplicado e tirou muitas dúvidas sobre o assunto. Mas fiquei com uma dúvida. Se uma
pessoa física compra um apartamento em uma região de pouco valor e vende após a valorização, pode ser chamado de
especulação imobiliária ?
Renato Saboya  13 ANOS AGO
Olá, Norton:
Sua pergunta não é fácil de ser respondida. Se pensarmos no rigor do conceito, é especulação imobiliária sim,
especialmente se a intenção foi, desde o início, de vender o imóvel após a valorização (ou seja, não houve intenção
de morar no local, o que caracterizaria valor de uso).
Por outro lado, há a questão da escala. Um pequeno comprador não causa os mesmos malefícios que um mega-
investidor causaria se comprasse vários apartamentos na planta (que ele não vai usar) só para revender depois que
eles estiverem prontos, por um preço bem mais alto.
Abraços.
Matheus Gomes  13 ANOS AGO
Muito bem explicado! Explica de maneira bem clara, sem enrolações.
Marcela Nunes  13 ANOS AGO
hauhuahuahauhuahuha
Nilton Alves Da Silva  12 ANOS AGO
Matéria muito boa sobre a especulação imobiliária.

Temos visto esta prática sendo usada como forma de ganho de rendimento, ou seja, especuladores que em nada
contribuem e ganham em consequencia de outros que de boa intenção, investem em seus patrimonios e contribuem com a
valorização de seu próprio bem gerando beneficios a outros.
Parabéns pela matéria.
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Natalia  12 ANOS AGO
muito legal…blz ok
Larissa  12 ANOS AGO
gente eu quero saber o que é [ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA] ?
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Lais Carla Barbiero  12 ANOS AGO
Boa tarde,
Sou acadêmica do curso de Geografia da Universidade Estadual de Maringá (UEM) e estou em fase de pesquisa para a
elaboração do meu Trabalho de Conclusão de Curso.
Achei muito didática a explicação sobre Especulação imobiliária, ao passo que não deixa de ser científica. Me ajudou muito
será citado em minha monografia!
Abraço
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Eliashenrique  11 ANOS AGO
Gostei do texto, conciso e esclarecedor. No Brasil fala-se muito em justiça social. se esse conceito existe de fato, acho que
um de seus elementos constituintes deve ser o direito a moradia. Os terrenos urbanos e rurais devem cumprir suas funções
sociais.
Breno Nunes Reis  11 ANOS AGO
gostei muinto mim ajudo bastante
Hugo Brazil  11 ANOS AGO
Está bem claro sua explicação sobre os temas propostos!
Estou fazendo monografia e vou usar suas publicações sobre especulação e planejamento estratégico. Será devidamente
citado.
Grande Abraço
David  11 ANOS AGO
Olá Renato Saboya.

Você errou completamente o conceito de especulação imobiliária. A especulação não é a valorização e muito menos é a
causa da valorização – ela é um dos efeitos da valorização imobiliária. A palavra especulação deriva do radical indo-
europeu spec, o mesmo de espelho, esperança, esperar. Um cientista, por exemplo, especula um resultado, ou seja, ele
espera que seu experimento tenha um sucesso (ou fracasso). Do mesmo modo, uma pessoa que compra um terreno para
especular esperando por sua valorização, espera no futuro vender aquele terreno e ganhar um lucro. É o mesmo que
qualquer outro empreendedor ou mesmo qualquer outra pessoa que aja; ela espera, especula, que sua situação futura seja
mais satisfatória que a situação original, caso contrário ela jamais teria agido. Se a especulação imobiliária por si só
gerasse valorização, seria necessário questionar o fato de as pessoas não especularem com outras coisas que possuem
maior liquidez, como carros, roupas etc. Por que especular com terrenos e imóveis?
Pra responder a essa pergunta tenho que esclarecer mais uma confusão que você está fazendo: o valor não é objetivo, não
é inerente ao terreno ou ao imóvel, ele não surge da construção na vizinhança e nem mesmo dos investimentos públicos.
Muito pelo contrário, o valor é subjetivo, é o consumidor que, ao agir, determina qual o valor de algo. Se o valor fosse
objetivo quem determinaria o valor seria o dono do imóvel e por que ele venderia por $500 mil se poderia determinar o
preço de $800 mil? (Caso você questione esse fato, sugiro procurar o livro princípios de economia política de Carl Menger,
você adquiri pdf gratuito na internet). Quem determina o preço é o consumidor e é claro que ele valorizará mais o terreno
que para ele tiver maiores qualidades, entre elas toda a infraestrutura, a diversidade da região, a qualidade ambiental, a
vizinhança etc. Mas não é por esse fato que o valor será determinado objetivamente, como se fosse uma característica
agregada do imóvel. Quem valora é o indivíduo, aquele que compra. Se o valor dos terrenos aumentasse pelos
investimentos públicos no entorno, seria interessante perguntar às pessoas de uma vizinhança pacata e familiar se elas
gostariam de um presídio ao lado de suas casas. Os recursos seriam tão públicos quanto os recursos para a construção de
um parque ou de qualquer outro serviço público, mas será que eles aumentariam os preços desses imóveis? Certamente
não. Esse pequeno exemplo baseado na teoria subjetiva do valor destrói a falácia dos investimentos públicos que você
citou.
Você poderia dizer que os especuladores, quando consumidores de terrenos, aumentam a demanda e assim forçam os preç
Você estaria certo, mas para ter lucro ele teria que vender e ao vender, toda essa demanda não estaria sendo agora reverti
o que forçaria os preços a cair? Certamente que sim, pois é impossível haver mais especuladores que imóveis, por definição
Aqui entra uma outra questão chave – a relação entre oferta de dinheiro fiduciário na forma de crédito e a oferta imobiliária
Veja bem. Em uma economia livre, quase certamente a moeda de troca seria o ouro e ela não seria manipulável como ocorr
dinheiro estatal. Nessa economia, não haveria financeirização de bens de consumo, como imóveis por exemplo. Caso a dem
imóveis fosse grande e gerasse uma valorização, outros setores da economia tenderiam a sofrer redução de preços, pois o d
bem escasso e existe uma lei econômica chamada de Lei de Say. Caso algumas cidades tivessem uma grande procura devi
migração, as cidades que sofreram redução de população teriam que demonstrar uma queda de preços pela maior oferta im
problema é que os preços dificilmente caem, apenas sobem e por quê? Porque o governo imprime dinheiro do nada, frauda
oferece esses recursos na forma de crédito sem um lastro em produção anterior – como se papel pintado fizesse a mágica d
edifícios. Esse dinheiro sem lastro entra na economia majoritariamente nos setores financeiro – bolsa de valores – e imobiliá
desse momento começa a haver uma grande valorização imobiliária, o que ascende a possibilidade de lucros na compra de
investimento, passa a existir uma financeirização imobiliária e muitas pessoas retiram sua poupança de outros investiment
para investirem em imóveis, especularem que no futuro venderão com lucro. Lembre-se, o fato de manter um terreno ocioso
preços subirem, mas é justamente essa valorização de preços que faz com que haja um maior número de pessoas que man
terreno ocioso para colherem maiores lucros no futuro. Portanto, se você quiser encontrar a causa do aumento de preços de
procure no Banco Central, não na atividade empreendedora.
Mas voltemos ao caso de uma sociedade livre, qual seria o papel do especulador imobiliário, aquele que compra terrenos e
investimento, com o intuito de vender esses bens com algum lucro no futuro? O papel dele é justamente alocar o terreno não
mas no tempo, ele é um empreendedor que percebe uma tendência de valorização e investe nessa tendência; ele se arrisca
ele conseguirá lucrar como carona de investimentos de outros, apesar de ser possível. Para ele lucrar, ele terá que investir
produtivamente, terá que criar valor para que as pessoas, terá que investir para a sociedade e não se aproveitar da onda d
lastro e improdutivo que o governo imprime diariamente e distribui na forma de programas habitacionais, dinheiro este que
favorece os mais ricos em detrimento dos mais pobres, justamente pelo fato de terem acesso anterior a essas notas frescas
no dia.
Olá, David,
obrigado pelo comentário. Vou responder às suas observações destacando-as primeiro, depois fazendo minhas
considerações em seguida.
“É o mesmo que qualquer outro empreendedor ou mesmo qualquer outra pessoa que aja; ela espera, especula, que
sua situação futura seja mais satisfatória que a situação original, caso contrário ela jamais teria agido. Se a
especulação imobiliária por si só gerasse valorização, seria necessário questionar o fato de as pessoas não
especularem com outras coisas que possuem maior liquidez, como carros, roupas etc. Por que especular com
terrenos e imóveis?”
O que vc não leva em consideração, nesse caso, é que o processo de especular com terrenos é diferente de
“especular” com outros bens(usando sua própria expressão, que considero incorreta nesses casos) em um aspecto
essencial: se eu mantenho a terra parada, sem uso, esperando a valorização, sua localização em relação ao outros
elementos do sistema urbano vai se modificando, uma vez que a tendência é que sua acessibilidade a redes de
infraestrutura, transportes, comércio, etc. vá aumentando com o tempo, a partir dos investimentos de outros agentes
econômicos (incluindo o estado mas não se limitando a ele). Por outro lado, caso alguém invista em carros e roupas e
os deixe parados, não há nenhuma expectativa de que seu valor (representado pela disposição de outras pessoas de
pagarem por ele) seja aumentado. Pelo contrário, os bens inevitavelmente sofrerão depreciação e tenderão a valer
cada vez menos. Então, a resposta à sua pergunta é muito simples: especularm com terrenos e não com carros
porque no caso do terreno é possível obter valorização ao longo do tempo sem oferecer nada em troca, ou quase
nada. Com carros e roupas, não.
“Pra responder a essa pergunta tenho que esclarecer mais uma confusão que você está fazendo: o valor não é
objetivo, não é inerente ao terreno ou ao imóvel, ele não surge da construção na vizinhança e nem mesmo dos
investimentos públicos. Muito pelo contrário, o valor é subjetivo, é o consumidor que, ao agir, determina qual o valor
de algo.”
Concordo. Espero que minha frase tenha deixado isso claro: “Em outras palavras, a ocupação por atividades
(residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a
uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é
um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também
contribuindo para o aumento do preço do solo.” O valor de mercado realiza-se pela disposição em pagar por ele, não
por um valor intrínseco, objetivo. Mas isso não afeta em nada a validade dos argumentos apresentados. As pessoas s
pagar mais (ou seja, atribuem mais valor) por terrenos que melhor atendem seus objetivos e necessidades (acessibilid
infraestrutura, segurança, etc.). O ponto é que essas condições mudam no tempo, no caso de terrenos urbanos norma
melhor, sem uma contrapartida proporcional do proprietário. Ele não gera empregos, não produz qualquer bem que se
sociedade e, ainda por cima, impõe gastos maiores para a implementação de infraestrutura de transportes e de esgot
eletricidade, etc., uma vez que aumenta as distâncias a serem cobertas por elas ao mesmo tempo em que diminui a d
atendimento. Note que, por enquanto, estou me referindo apenas às situações em que o lote fica parado, sem haver se
aproveitamento para nenhum tipo de função habitacional, comercial, etc.
“Se o valor dos terrenos aumentasse pelos investimentos públicos no entorno, seria interessante perguntar às pessoas
vizinhança pacata e familiar se elas gostariam de um presídio ao lado de suas casas. Os recursos seriam tão públicos
recursos para a construção de um parque ou de qualquer outro serviço público, mas será que eles aumentariam os pre
imóveis? Certamente não. Esse pequeno exemplo baseado na teoria subjetiva do valor destrói a falácia dos investimen
que você citou.”
Meu erro, nesse caso, foi não citar que alguns investimentos públicos poderiam desvalorizar os imóveis do entorno. Ac
estivesse claro e, de qualquer forma, não fosse relevante para esta discussão especificamente. Mas esse seu argumen
reforçar o meu: se é possível que investimentos públicos em equipamentos indesejados pela população causem desva
que não seria possível que investimentos em benfeitorias desejadas causassem valorização, sempre pensando em ter
de mercado? Isso é algo óbvio e, se você discorda, por favor explique melhor seus argumentos, eu gostaria de conhecê
por exemplo, por que você acreditaria que dois terrenos iguais em tudo, mas com quantidades diferentes de investime
(benfeitorias) ao seu redor, um sem nenhuma delas e outro com água, esgoto, pavimentação, iluminação pública, etc.
de mercado equivalentes.
“O problema é que os preços dificilmente caem, apenas sobem e por quê? Porque o governo imprime dinheiro do nada
moeda, e oferece esses recursos na forma de crédito sem um lastro em produção anterior – como se papel pintado fize
de produzir edifícios. Esse dinheiro sem lastro entra na economia majoritariamente nos setores financeiro – bolsa de va
imobiliário. A partir desse momento começa a haver uma grande valorização imobiliária, o que ascende a possibilidad
compra de imóveis como investimento, passa a existir uma financeirização imobiliária e muitas pessoas retiram sua po
outros investimentos produtivos para investirem em imóveis, especularem que no futuro venderão com lucro. […] Lemb
de manter um terreno ocioso não faz os preços subirem, mas é justamente essa valorização de preços que faz com qu
maior número de pessoas que manterão um terreno ocioso para colherem maiores lucros no futuro. Portanto, se você
encontrar a causa do aumento de preços de imóveis, procure no Banco Central, não na atividade empreendedora.”
Por essa sua lógica, então, todos os imóveis teriam a mesma valorização, independente da sua localização, uma vez q
de “criação artificial” de dinheiro pelo Poder Público é uma só para todo o País. Não é o caso. Imóveis parados têm val
diferentes dependendo do contexto de modificações sofridas durante o período, modificações essas que incluem todo
já citados (investimentos públicos, acessibilidade, etc. etc. etc.) e certamente muitos outros.
“Mas voltemos ao caso de uma sociedade livre, qual seria o papel do especulador imobiliário, aquele que compra terre
como investimento, com o intuito de vender esses bens com algum lucro no futuro? O papel dele é justamente alocar o
no espaço, mas no tempo, ele é um empreendedor que percebe uma tendência de valorização e investe nessa tendênc
arrisca. Dificilmente ele conseguirá lucrar como carona de investimentos de outros, apesar de ser possível. Para ele luc
que investir produtivamente, terá que criar valor para que as pessoas, terá que investir para a sociedade […]”
Que valor é esse? Qual valor é criado por um terreno que fica parado, vazio, sem uso, gerando ambientes urbanos esv
perigosos, e ainda por cima aumentando as distâncias a serem percorridas pelas pessoas e pelas redes de infraestrut
transportes? Explique-me, por favor. Onde está o empreendedorismo em cultivar terrenos de engorda?
Talvez você esteja se referindo àquele empreendedor que efetivamente constroi no terreno, depois de um certo tempo
que pode ser maior ou menor. Aí a coisa muda um pouco de figura. O empreendedor que constroi uma edificação está
emprego e criando um bem que tem valor social, uma habitação por exemplo. Não está apenas esperando a valorizaç
para depois passá-lo adiante.
Por outro lado, isso está longe de isentá-lo de participação em processos prejudiciais à cidade. É importante que esse
argumento não seja entendido como uma defesa à liberdade total aos construtores em nome de uma suposta criação
Para mantermo-nos dentro do tema da especulação imobiliária, não é pouco comum que esses empreendimentos seja
muitos anos depois da compra original do terreno, que ficou ali engordando e aumentando seu valor de mercado às cu
dinheiro de outras pessoas durante muito tempo. Portanto, o lucro não é apenas sobre o trabalho investido na constru
também fruto de especulação pura e simples. Às vezes nem tão puras e simples assim, já que também não são incom
junto às câmaras municipais para mudanças de zoneamento que, do dia para a noite, ampliam a capacidade construt
terrenos e, com isso, ampliam proporcionalmente seu valor de mercado.
Olá professor Renato. Boa tarde.
Fico grato com sua resposta e especulo que nossa argumentação aqui será de ótimo proveito, não apenas para nós,
mas também para os leitores de seu sítio.
Como procurei deixar claro, meu comentário todo foi uma tentativa de demonstração da falha lógica de sua definição
de especulação imobiliária, e não uma defesa dos efeitos dela no espaço urbano sob o sistema econômico
intervencionista que existe hoje, algo que eu contestei com mais ênfase que seu artigo, diga-se de passagem.
Agradeço também o seu trabalho em segmentar meu comentário e tentar ser didático e objetivo, contudo, sua
objetividade e uma certa pressa acabaram sendo tendenciosas e os trechos por você escolhidos perdem muito de
seu sentido fora do contexto original do meu comentário completo. O correto seria destacar os trechos na íntegra e
discuti-los em sua essência, ou nem citá-los e ficar apenas no campo conceitual. Quase todos os trechos são
exemplos para ilustrar a conceituação que eu vinha trabalhando e ao tirar essas pontes lógicas, você criou intervalos
e meus argumentos ficaram perdidos. Nesse sentido a sua resposta não foi de grande proveito para nossa discussão
e de nada serviu para defender seu ponto.
Você também deixou de citar uma frase de meu argumento anterior ao questionamento do presídio que faz toda a
diferença para a nossa discussão e, sem ela, fica parecendo que eu excluo a qualidade espacial para a valoração.
“Quem determina o preço é o consumidor e é claro que ele valorizará mais o terreno que para ele tiver maiores
qualidades, entre elas toda a infraestrutura, a diversidade da região, a qualidade ambiental, a vizinhança etc. Mas
não é por esse fato que o valor será determinado objetivamente, como se fosse uma característica agregada do
imóvel.” Bem! Toda a sua resposta focou numa interpretação equivocada de eu defender que os investimentos em
melhoria em uma região não a valorizavam e não a valorizavam de forma diferente dependendo de cada caso; pelo
contrário, eu disse que sim, mas que essa valorização não acontecia “como uma transferência objetiva de valor”, cuja
conseqüência seria uma transferência dos custos sociais para os lucros privados. Afirmei que a valorização ocorrida
depende da valoração dos indivíduos e que esse entorno poderia ficar mais caro ou mais barato, dependendo do tipo
de intervenção ali realizada e da valoração de cada indivíduo consumidor, afetado pelas políticas de crédito sem
lastro, bem como outras intervencionisses. Além disso, meu comentário abordou o intervencionismo monetário
realizado pelo estado e seria uma contradição eu não aceitar que esse intervencionismo, assim como o investimento
direto, não afetava os preços e de modo algum eu afirmei que essa política homogênea deveria gerar um impacto
idêntico na elevação de preços em todo o território nacional, essa foi uma conclusão totalmente sua. Como sua
discussão principal focou numa falta de leitura mais acurada do meu comentário e já que você deixou de lado os
conceitos que apresentei para refutar a tua definição, volto a eles de forma mais aprofundada.
Desculpa a demora na resposta, mas para evitar mal entendidos, desta vez afiei a minha navalha de Occam e
pretendo apresentar meus argumentos de forma mais clara, encadeada e objetiva.
Segundo Campos Filho, especulação imobiliária é “[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma
renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na
infra-estrutura e serviços urbanos[…].”
E você define: “a especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria
das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.”
Antes de tudo, para haver lucro, deve haver venda. Se houver venda, não existe mais aquele especulador imobiliário,
pois é impossível ele ter lucro e continuar dono da propriedade especulando. Antes de comprar um terreno ele
também não é um especulador. Logo, a sua existência se dá unicamente pelo período entre a compra e a venda do
terreno ou do imóvel. E a razão de sua existência é conseguir um lucro financeiro, uma diferença entre o preço de
compra e o preço de venda, caso contrário não entraria no negócio. Seu lema é: “comprar na baixa e vender na alta.”
Desse modo fica claro que o especulador é aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior, mas para
ele obter um valor maior, deve haver uma valorização do terreno, portanto, logicamente, o especulador só existirá se
houver uma expectativa de valorização do solo ou do imóvel e sua disposição em correr um risco de investimento.
Na sua definição você só considera os especuladores bem sucedidos e se esquece dos muitos que compram
esperando uma valorização e têm prejuízo. Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que
obtiveram lucro como especuladores e existe uma razão para você achar isso: você se baseia na teoria do valor
objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros investidores) para o especulador, para você essa
transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua definição de especulação imobiliária.
Você cita que o lucro do especulador veio do investimento coletivo no entorno e para reforçar esse ponto há a citação
acima de Campos Filho. Por definição econômica, a renda é um preço contratado pelos serviços de um bem e se
distingui do preço total do bem, sendo paga pelo contratante ao dono do bem; nos casos de bens duráveis (como
imóveis), a renda futura esperada por esses bens tende a ser incorporada no valor capital do bem, o que aumenta a
expectativa de retorno do valor total desse bem caso o proprietário queira vende-lo no futuro. Como resultado dessa
tendência, investidores e produtores desses bens tendem a receber um retorno de “juros” quando vendem seus bens d
lucro. Portanto, por definição, o lucro de especuladores não vêm da renda, pois eles não recebem aluguéis de suas pro
mas vêm de juros e estes derivam apenas da maior valorização dos consumidores, segundo os seus próprios critérios
A renda só pode, por definição, ser recebida pelo proprietário do bem; para assumir que a renda é transferida, seria ne
estabelecer um critério de transferência que passa por cima da valoração dos consumidores e estabelece os produtore
determinadores de preços e a única teoria que endossa esse fato é a teoria do valor objetivo, principalmente a vertent
popular, o marxismo.
Para entendermos como isso pode ocorrer, temos que necessariamente aceitar que o valor foi transferido “objetivame
quantidade de dinheiro investido, principalmente pelo estado, irá para os bolsos do especulador que tinha colocado o
engorda. Porém, segundo a sua própria definição, o único a embolsar os lucros da melhoria no entorno é o especulado
ninguém. Dessa forma, teríamos que, ou aceitar o fato de que a valorização só ocorreu nas propriedades dos especula
em terrenos ociosos ou em imóveis (o que é absurdo), ou chamar de especulador não somente o sujeito que comprou o
especificamente pela expectativa de lucros, mas também qualquer morador original que percebeu uma diferença posi
preços de seu imóvel, o qual ele habitava, e que achou que se beneficiaria dessa venda e obteve lucro, pois, segundo a
o lucro vem objetivamente dos custos coletivos. Também seria especulador o construtor que fez um prédio naquela reg
aproveitou a subida de preços e conseguiu mais lucro que conseguiria caso não tivesse havido nenhum investimento n
Porém, praticamente no final de seu artigo, você diz que o empreendedor não é especulador porque ele gera um valor
coletividade, gera empregos e faz a economia girar, mas o especulador só investe no terreno e se aproveita da subida
gerada pela melhoria. Aqui há uma grande contradição de sua própria definição com relação ao seu próprio artigo. E s
pesquisar melhor, perceberá que o que você identifica como problemático é o chamado problema do carona e não a e
imobiliária – você precisa ler mais material de economia política, hein?!
Para reforçar a conclusão de que você se apóia na teoria do valor objetivo, basta verificar que sua teoria da especulaç
se baseia na teoria da renda da terra ricardiana, que é totalmente apoiada na teoria do valor objetivo, teoria do valor t
do valor de custos, bem como que acredita haver realmente uma transferência objetiva dos custos sociais para os lucr
especuladores, algo que Ricardo também se ocupou. Só que essa teoria não aparece diretamente no seu artigo, ela ve
transformada pelo que se convencionou chamar de preço de localização, assunto que o marxista Déak aborda com m
para essa teoria, o espaço é produzido socialmente e seu valor – preço – surge desse trabalho. Além disso, você coloco
destaque a seguinte frase: “Muitos contribuem para a valorização, mas poucos ficam com os lucros.” Essa frase, em co
com o restante de sua definição, é basicamente a falácia de Montaigne, que também se apoiava na teoria do valor obj
da transferência objetiva dos valores de custos para os bolsos dos especuladores. Para fechar suas referências, perce
sua crítica aos especuladores é semelhante à crítica que Henry George faz e ele também achava que o preço da terra
trabalho realizado no entorno.
Bem! Até agora já demonstrei que sua própria definição de especulação imobiliária entra em contradição com seu pró
que ela se baseia na teoria do valor objetivo. Caso agora eu refute a teoria do valor objetivo, refutarei concomitanteme
definição de especulação imobiliária e, com mais alguns argumentos, demonstrarei que ela, além de errada, fornece co
equivocadas com relação à produção do espaço, além de favorecer políticas que pioram a situação original vista como
segundo o seu artigo.
Se o valor é algo objetivo, intrínseco ao bem, ele deve poder ser medido, assim como o peso e o volume o são. Além dis
dois bens sejam trocados, eles devem ter algum valor que os iguale e esse valor é o preço. Ora! Se o valor de um bem
produzido pelo trabalho, o lucro só pode ser uma parte roubada pelo dono dos meios de produção do valor do trabalh
os trabalhadores que inseriram o valor do bem. Esse lucro é a mais-valia. Mas o especulador não produz e nem contra
trabalhadores para produzirem valor no seu terreno, a única resposta é assumir que esse valor é transferido do trabal
no entorno. Mas como o valor aumenta com o tempo, temos que assumir que esse valor surge da quantidade de traba
integrada ao espaço durante o tempo e, aproveitando-se dessa diferença de valor produzido pelo trabalho no período
lucro do especulador. Desse modo, teremos que assumir que se o preço de um imóvel no dia X era de mil reais, esse va
rateamento dos custos totais do trabalho no entorno e se 3 meses depois esse valor era de dois mil, quer dizer que ne
houve o dobro de trabalho incorporado na região. Caso o preço do terreno e os custos de investimentos não batam, nã
aceitar a premissa do valor trabalho. Porém, ainda temos alguns outros problemas, muitos investimentos realizados n
terão retorno apenas num futuro desconhecido, como encontraremos um meio de medir o impacto desses investiment
Para haver preço deve haver venda e só assim saberíamos se houve lucro, mas e se ninguém vender? Não haverá lucr
saber qual foi a valorização. Também seria impossível de saber qual foi o impacto espacial dessa valorização, até ond
valorização e será que ela decorre daquele investimento realizado a 1km de distância. Além disso, seguindo essa teor
importa a qualidade do investimento ou os seus fins para a precificação do espaço, o que importa são os montantes fi
investidos e eles devem, necessariamente, ser incorporados nos lucros dos especuladores – como no exemplo do pres
exemplo de uma praça que custou um milhão. Esse valor de custo coletivo, segundo a sua definição, deverá ser incorp
lucro para o especulador. Mas para o especulador ter lucro, ele deverá vender esse terreno para alguém e o dinheiro d
do comprador. Por sua definição também, teremos que negar que o restante dos terrenos tenha aumento de valor, ma
instrumentos do estatuto da cidade que pretendem regular essa transferência de valor por meio da cobrança dos cust
para os moradores da região. Porém, como dizer que um terreno sofreu elevação de valor se o proprietário não estiver
pouco a fim de vende-lo? Talvez nunca o faça, o que acontece com uma boa parte dos terrenos do entorno de um inve
melhoria como uma praça ou um parque. Dessa forma é impossível medir e sequer especular se houve realmente aum
do terreno e ainda mais absurdo cobrar os custos com a justificativa de que o espaço aumentou seu valor de mercado
houve e não há expectativa de venda no mercado. Além disso, como saber qual é o raio de influência da implantação
uma vizinhança; um quadra ou vinte quadras?

Agora vamos supor que essa praça foi realmente um atrativo para a região no começo e que alguns especuladores ob
ao vender para construtoras no início, só que a praça virou um local depredado, cheio de drogados e com muita insegu
pessoas da região deixaram de usa-la por esses motivos. O espaço do entorno ficou prejudicado e a praça começa a r
valores dos imóveis vendidos, inclusive com preços agora inferiores aos anteriores à praça. Segundo a sua definição is
impossível e qual a sua sugestão para remediar essa conseqüência; que o estado pague a diferença de valor devolven
da praça, como fez ao sugerir os instrumentos do EC quando houve valorização? E qual seria essa diferença, como me
concretamente? E se essa devolução de dinheiro virar um motivo de fuga em massa de moradores originais, pois o pre
garantido e é melhor aproveitar a oferta antes que acabe. Os compradores desses terrenos poderiam comprar pelo m
moradores embolsariam o restante de dinheiro estatal e as construtoras poderiam aumentar os lucros e fazer lobby na
para reformar a praça, aumentar a segurança e afugentar os drogados. Isso é bastante possível de acontecer e não fo
especulador que criou todo esse cenário, como você tenta passar com seu artigo. Quem criou esse cenário todo foi o
intervencionismo estatal baseado nos instrumentos urbanísticos que ele inventou sem pensar nas conseqüências não
além da presença do estado como instituição garantidora de privilégios a quem pagar mais.
A teoria do valor objetivo é tão absurda, que segundo ela eu teria que dizer que se fico dois dias cavando um buraco e
ou que a diferença entre dois quadros, um de Picasso e outro do Volpi, é a quantidade de custos em tela e tintas e de t
faze-lo. O leigo em pintura pode não entender o porquê de um admirador pagar muito mais por um quadro daqueles,
leigo em economia urbana que não consegue entender como é possível um terreno baldio sem infraestrutura nas prox
um grande centro urbano rico ou numa belíssima praia semi deserta ter o preço (ou ainda maior) de um terreno com to
infraestrutura pública básica instalada no centro de Três Barras. A resposta para isso é que são as pessoas que valora
de acordo com suas singulares e relativas escalas de valor, e o preço dos bens somente surge no ato de compra e ven
ser estimado e nem mesmo imaginado sem a relação de outros preços que surgem apenas no mercado, com a existên
propriedade privada e liberdade de transação.
Os adeptos da teoria objetiva, em especial os marxistas, ainda atribuem a necessidade de igualdade de valor para ha
e conseqüentemente um preço. Ora! Mas se eu ajo intencionalmente, somente o farei se tiver a expectativa de alcança
de satisfação maior que meu original, senão não o faria. Desta forma, trocas no mercado somente ocorrem quando há
valor e não igualdade como dizem os marxistas. E os preços não são de forma alguma a unidade que iguala o valor, p
um terreno, estou dando mais valor a ele que ao dinheiro que dou em troca; já o vendedor dá mais valor ao dinheiro qu
senão não o trocaria. E dou mais valor ao terreno que estou comprando pois especulo que minha situação futura será
original, senão não teria agido. Espero que minha vida fique mais rica com o terreno e com o que farei dele no futuro e
espera ficar mais rico com o dinheiro no bolso e seu poder de compra que mantendo o terreno. Deste modo, o especula
criando valor para o comprador, pois recebeu dele um bem que o comprador valorizava menos – o dinheiro. Sim, o esp
ganhou dinheiro como carona de vários outros investimentos, inclusive estatais, mas não há argumento algum que em
de que esses valores foram transferidos objetivamente, como se incorporados pelo trabalho naquele terreno. Os marx
principalmente, acham isso por seu fetiche ao dinheiro e sua ignorância sobre o funcionamento do sistema de preços e
verdadeira função do dinheiro no mercado.
Com essa abordagem, refuto a teoria do valor objetivo, demonstro alguns absurdos conclusivos advindos dela e conse
refuto a sua definição de especulação imobiliária. Mas continuemos para entender melhor qual é a função do especula
imobiliário, quais algumas das conseqüências do intervencionismo nas cidades e como que esse intervencionismo faz
quantidade de especuladores que, não mais fornecendo um serviço à sociedade, simplesmente embolsarão recursos fi
criados do nada antes dos outros e com isso terão a oportunidade de enriquecerem com o privilégio de terem acesso a
baratos antes da subida generalizada dos preços.
O lema do especulador é comprar na baixa e vender na alta. Os preços são sinais de mercado que informam o que é m
escasso, o que é mais ou menos demandado e, principalmente, são sinais que fornecem a informação do que poderá s
demandado no futuro. Como os preços são como forças que agem no sentido de tentar equilibrar a oferta com a dema
há um aumento de preços, é porque está aumentando a demanda; no contrário é porque a oferta está sendo inferior à
especuladores compram na baixa, é porque existe uma expectativa por parte deles de que no futuro a demanda pelos
estão comprando seja maior que a oferta e que haja uma diferença de preços. Ao agir dessa forma, os especuladores
uns com os outros por terrenos que, segundo eles, serão mais demandados no futuro. Eles não possuem nenhuma cer
estão se arriscando, estão empreendendo. Ao concorrerem pelos terrenos, eles aumentam a demanda e com isso gera
aquelas pessoas que queriam vender seus imóveis ou terrenos, pois elas valorizam mais o dinheiro que os imóveis naq
momento de ação. Essa maior demanda força os preços a subirem para níveis maiores que estariam caso eles não ag
informação pressiona os preços de outros imóveis na cidade toda e fornecem informações para outros investidores. Co
informações, regiões que começarem a obter maior preço receberão investimentos condizentes com esses preços; isso
reforma e a requalificação de porções da cidade que antes estavam ficando depreciadas. É o sistema de preços que fo
informação aos empreendedores e os especuladores são uma peça chave para isso. Por exemplo: imaginemos um lote
construa na franja da cidade e deixe vários terrenos no caminho entre o centro urbano consolidado e seu loteamento.
lucros se as pessoas valorizarem seu loteamento, mas imaginemos que isso aconteça e que os terrenos no caminho se
valorizados, mais demandados. Essa informação de preços altos atrairá comerciantes para essa área e assim o loteam
franja terá serviços próximos. Porém, isso não é nada garantido e numa sociedade livre, onde a infraestrutura básica é
investimento privado, não um custo público, os preços forçariam uma compactação urbana maior e dificultariam a imp
loteamentos muito afastados – algo que tende a aumentar quanto maior a intervenção estatal.
Mas o especulador não investe na construção ou em sua própria moradia, ele cria um estoque de bens que ele quer ve
futuro. Com isso, ele aumenta a liquidez de bens que poderão ser comercializados. Vamos supor que o especulador ac
que os imóveis que ele comprou no passado começaram a ter uma grande demanda. Com esse estoque em mãos, ele
com os outros especuladores para fornecer esses bens aos consumidores e, com isso, eles forçam uma queda de preço
no sentido de equilibrar a oferta com a demanda e como tinham imóveis em estoque, impedem a escassez. Já os espe
sucedidos poderão ter até prejuízos ao vender seus imóveis com preços menores, ou colocarão para aluguel, o que irá
oferta desse serviço e forçar os preços a caírem, beneficiando quem não tem condições de comprar ou que simplesme
alugar. Os imóveis e terrenos permanecem “ociosos” apenas para quem não entende o funcionamento do sistema de
ciência da ação humana – praxeologia.
Portanto, aqui estão as funções do especulador, ele será um agente de informação de mercado, que garante maior liq
estoque e, com isso, reduz a presença de solavancos nos preços, o que é péssimo para o cálculo econômico de longo p
constitui a informação para a contínua produção, reciclagem e requalificação de espaços urbanos. Além disso, ele gar
de bens nos momentos de escassez, ele é o esquilo que poupa nozes para o inverno, não apenas para si, mas para os
agora vamos inserir o estado nesse arranjo.
O estado é, por definição, uma agência que detém o monopólio judicial e de uso da violência em um território; ele dete
como monopolista, ele determina quanto as pessoas têm que pagar pelos seus serviços: ele inverte a situação da soci
onde são os consumidores que determinam o preço e suas intervenções agem como obstáculos à prosperidade e tend
privilégios. O estado não produz nenhuma riqueza, mas ele a redistribui. Ele não garante oferta de moradia de qualida
faz leis que determinam o que deve ser feito e, com essas regulamentações ele concentra o mercado, eleva os preços
“formal” e cria mercados negros de terra e toda a sua conseqüência: loteamentos clandestinos, ocupações irregulares
ocupação de áreas ambientalmente frágeis e cada vez mais longe das áreas urbanas consolidadas. Ao regulamentar,
torna o meio perfeito de privilégios legais para empresários corruptos e políticos, o que garante fatias de mercado e co
Além das regulamentações, o estado extrai uma grande parcela da poupança das pessoas e empresas e, com isso, ele
capacidade de cada indivíduo conseguir por si só uma moradia de qualidade e reduz a capacidade das empresas inve
construção de baixo custo e de maior qualidade. O estado se intitula monopolista da oferta dos serviços urbanos e tra
investimentos em custos, o que aumenta a escassez dos serviços e impede a competição pela oferta e pela qualidade
aumentar os preços e privilegia os loteamentos mais afastados, pois o loteador não terá que fornecer os serviços dem
população, pois eles são “de direito” do morador urbano e é o estado que deve fazer isso, inclusive ao determinar qual
urbano.
O estado é incapaz de manter um bom fornecimento dos serviços que ele se intitulou monopolista, não está nem ai pa
reclamações, pois não tem nenhum concorrente e força cada vez mais uma extração de recursos da poupança da pop
geral, mas não faz isso inteiramente na forma de impostos, ele tem seu banco central que imprime dinheiro e o privileg
como aos empresários seus amigos, principalmente banqueiros e grandes construtoras e imobiliárias. Toda a atuação
impede a produção espacial e a sua diversificação, ela concentra o espaço, aumenta a sua escassez, aumenta seus pr
crimes contra os direitos individuais. Quando começa a imprimir dinheiro do nada, ele aumenta a oferta monetária, o q
reduzir o poder de compra da moeda, a sua relação de troca com os diferentes bens não monetários na sociedade ao
tempo. O dinheiro criado do nada entra na economia na forma de crédito, crédito sem um lastro em poupança (produç
pois muito dela foi extraída pelo próprio estado para investimentos errôneos. Esse crédito faz aumentar a demanda po
um respaldo de poupança, o que aumenta os preços de um modo geral, mas de diferentes modos de acordo com cada
cidade, bairro, rua e em diferentes setores econômicos a depender de cada caso especial. Isso é possível de ser verific
constante aumento de preços de imóveis em cidades que perdem população e o ainda maior aumento nos centros urb
concentrados por fatores políticos, como as capitais e suas regiões metropolitanas. Isso também explica a disparada g
preços ocorrida principalmente a partir de 2007 sem haver nenhum investimento realizado em várias cidades ou bairr
olimpíada são apenas desculpas de quem não entende como funciona o sistema monetário estatal.
A disparada de preços dos imóveis atrai investidores, em algumas regiões mais que outras, pois os investidores se bas
expectativas de preços e nas qualidades de cada cidade e espaço. Essas qualidades podem até explicar as diferenças
mas são incapazes de explicar o porquê da subida dos preços em faixas superiores a 30% ao ano que ocorrem em alg
Os investidores compram imóveis como bens financeiros e não como moradia, mas eles não especulam com terra, esp
imóveis. Como os terrenos são valorados pelos compradores de acordo com sua expectativa de ganhos no futuro e co
desses terrenos também percebem isso, há a tendência do aumento dos preços dos terrenos também. A informação d
preços parte da expectativa dos preços dos imóveis no futuro, bens de primeira ordem, em direção aos bens de ordem
de obra, material de construção e espaço. Portanto o que explica a subida dos preços dos terrenos é a expectativa de
preços de moradias e não é o fato de os terrenos estarem mais caros que explica a subida dos preços das residências
objetiva inverte a origem dos preços e com isso toda a conclusão sobre a produção do espaço
Então o estado começa a distribuir mais crédito e mais subsídios, pois os preços subiram e assim ele realimenta o proc
especuladores ganham muito dinheiro com esse processo no começo e eles alimentam as informações para os empre
baseados nos juros menores e nas expectativas de lucros futuros, entram no processo construtivo – processo este que
vários anos. O preço do dinheiro no tempo é o juro e com juros menores, há a demanda por mais crédito, mas crédito n
poupança e essa é escassa. Bem! Com a atuação do banco central e do sistema bancário de reservas fracionárias dá-
dinheiro é criado do nada e o mesmo dinheiro será utilizado por duas ou mais pessoas ao mesmo tempo graças ao sis
reservas fracionárias existente nos bancos por obra do estado.
No começo, antes de a poupança existente ser totalmente exaurida, as pessoas acham que agora a coisa vai e que el
prosperarão. Só que no momento que o efeito da inflação aparecer, o aumento de preços generalizado, os bancos com
aumentar os juros para conter o crédito e a subida dos preços dos imóveis começará a reduzir, talvez desmoronar e se
negativa, como houve na crise americana. Nesse momento, vários empreendimentos aparentemente sustentáveis com
e o final das coisas será a seguinte: houve aumento de concentração de renda, aumento de concentração de pessoas
urbanos políticos, aumento da dispersão urbana em todas as cidades, mas principalmente nas metropolitanas, vários
ficarão vazios, sem moradores (pois estavam nas mãos de especuladores), vários sequer serão terminados, várias pes
encontrarão endividadas e suas moradias estarão pela metade, pois empresas faliram. A demanda judicial será aume
preços estarão altos sem demanda. Áreas péssimas foram vendidas a preços altos, a qualidade das edificações tende
especuladores nisso tudo? Os que deram sorte e entraram no começo do processo terão lucros altíssimos, já os demai
prejuízos e quem criou essa situação toda? O estado e seu intervencionismo. Esse é basicamente o funcionamento de
economia intervencionista e é facilmente explicado pela TACE – teoria austríaca de ciclos econômicos e a China é o ma
exemplo clássico de seu funcionamento. Isso explica a cidade de Ordos, totalmente planejada por urbanistas e arquite
completamente cara e vazia (http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1172), ou o experimento americano de Arthur D
índice para entender esse processo é o skyscraper index (http://mises.org/daily/3038)
Só que todo esse processo não é entendido pela intelligentsia estatal, ela só percebe o que se vê na superfície e não n
fundamentos; não percebe as conseqüências não intencionais da intervenção estatal. Assim ela percebe que algo está
coloca a culpa em fantasmas e distribui falácias, mas não toca nos fundamentos e ainda pior, o que ela sugere são ma
intervenções. Contudo, intervenções não alcançam os objetivos esperados e para corrigir esse fato, elas demandam a
intervenções e assim sucessivamente até ruírem numa crise de desordem completa cujos beneficiários serão os 1% lig
estado e os prejudicados serão os 99% que o sustentam, tudo isso com o apoio dos especialistas.
Mas e como seria uma cidade planejada sem a preocupação com os preços da terra, sem lucros e sem especuladores.
pensada por intelectuais planejadores e implantada de forma pensada cientificamente para as necessidades da popu
para os lucros dos capitalistas baseados nos preços da propriedade privada. Essa cidade existe, é Moscou do período
aqui estão os resultados:
http://alain-bertaud.com/images/Cities_Without_Land_Markets_WB_Version.pdf
Professor, desculpe-me pelo tamanho de minha resposta, mas não é um assunto simples e tentei ao máximo expor um
lógica e completa com o mínimo de texto possível. Espero que esse comentário seja perfeitamente entendido e que co
debatendo o assunto, principalmente as conseqüências do intervencionismo no espaço, assunto que tenho estudado h
tempo e que muito interessa ao estudo da cidade. Apenas como sugestão, você já estudou alguma coisa da praxeolog
conheci essa ciência minha visão da produção da cidade ficou muito mais límpida e aprofundada.
Até mais,
David.
Caro David:
Eu refuto seu argumento de que minha definição de especulação imobiliária baseia-se, necessariamente, numa
teoria objetiva de valor. Esperava ter deixado isso claro no meu comentário anterior. Vou explicar novamente, mas
será a última vez. Caso você insista em seguir por esse caminho, encerro aqui minha participação na discussão e
teremos que concordar em discordar.
A parte do seu comentário tentando explicar o porquê de atribuir a mim a crença na teoria do valor objetivo da terra
é a seguinte:
“E você define: “a especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria
das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.”
Antes de tudo, para haver lucro, deve haver venda. Se houver venda, não existe mais aquele especulador imobiliário,
pois é impossível ele ter lucro e continuar dono da propriedade especulando. Antes de comprar um terreno ele
também não é um especulador. Logo, a sua existência se dá unicamente pelo período entre a compra e a venda do
terreno ou do imóvel. E a razão de sua existência é conseguir um lucro financeiro, uma diferença entre o preço de
compra e o preço de venda, caso contrário não entraria no negócio. Seu lema é: “comprar na baixa e vender na alta.”
Desse modo fica claro que o especulador é aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior, mas para
ele obter um valor maior, deve haver uma valorização do terreno, portanto, logicamente, o especulador só existirá se
houver uma expectativa de valorização do solo ou do imóvel e sua disposição em correr um risco de investimento.
Na sua definição você só considera os especuladores bem sucedidos e se esquece dos muitos que compram
esperando uma valorização e têm prejuízo. Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que
obtiveram lucro como especuladores e existe uma razão para você achar isso: você se baseia na teoria do valor
objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros investidores) para o especulador, para você essa
transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua definição de especulação imobiliária.”
A porção mais relevante é o final da citação, onde você tenta criar um nexo causal entre minha definição e sua conclu
é baseada na teoria do valor objetivo. No entanto, no início da citação você cita a minha definição que o levou a tirar s
e ela fala especificamente sobre os “custos de melhoria das localizações“. Pois bem, a partir desses elementos vou po
aspectos:
1. Caso eu me baseasse na teoria do valor objetivo, como você afirma, eu teria explicitamente afirmado que haveria a
transferência direta de renda dos outros atores para o valor intrínseco do terreno, e não para a “melhoria das localizaç
trabalho com teoria da decisão e avaliação de desempenho, e portanto sei perfeitamente bem que “melhor” ou “pior”
que implicam julgamentos de valor, e que julgamentos de valor sempre têm um forte componente subjetivo. A maior o
atratividade de uma alternativa sempre está diretamente ligada aos valores do decisor e seus objetivos. Se eu acredit
do valor objetivo teria utilizado um termo objetivo, e não “melhoria”, que é inerentemente subjetivo. Na verdade, é difíc
um termo mais subjetivo que esse.
2. “Dessa forma a sua definição é parcial a priori, pois só considera os que obtiveram lucro como especuladores e exis
para você achar isso: você se baseia na teoria do valor objetivo e na transferência de renda do estado (e de outros inv
para o especulador, para você essa transferência objetiva é algo certo; sem essa conclusão não há sentido na sua defi
especulação imobiliária.” Todo seu argumento repousa nessa conclusão. Para vc, eu necessariamente defendo uma te
objetivo porque na minha definição eu contemplei apenas as melhorias de localização, e não os casos em que as loca
podem se tornar piores em função dos investimentos feitos no entorno. Entretanto, essa não é a única possível conclus
não foi o que me motivou a escrevê-la desse modo. Na verdade, a explicação é bem mais simples do que sua conclusã
casos em que as localizações são melhoradas pelos investimentos de outros atores são infinitamente mais frequentes
contrário. Cada residência, cada pequeno comércio instalado em uma área pouco densificada, contribuem para melho
a localização de um terreno, tornando-o mais acessível a outros lugares, menos perigoso, com maior probabilidade de
infraestrutura, etc. Por outro lado, os investimentos que tendem a piorar as localizações são muito menos numerosos e
enfrentam forte resistência por parte da população, que muitas vezes consegue barrá-los politicamente. Há na literatu
um nome para essa prática: NIMBY(not in my backyard). Além disso, é prática comum entre os especuladores investir
áreas diferentes, como forma de diminuir seus riscos, isso quando não é atrelada a práticas espúrias como suborno de
para aumento do potencial construtivo. Portanto, para os fins a que esse definição está destinada, dentro do contexto
planejamento urbano (e não da economia, lembre-se), o recorte adotado por ela é suficiente. Não nos interessa o conc
amplo, ou literal, do especulador como “aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior”, para usar su
palavras. Interessa-nos aproximarmo-nos de um fenômeno sob a ótica do planejamento urbano, da cidade e de como
alguns processos urbanos e suas manifestações no espaço.
3. Caso eu acreditasse na teoria do valor objetivo, estaria restringindo o conceito de “custo” ao seu valor financeiro, o q
caso. Os custos enfrentados por aqueles que investem em uma localização, melhorando como consequência a localiza
terrenos, são de diversas naturezas. Alguém que decide montar um pequeno comércio em uma área ainda vazia, por e
absorve o risco de que a quantidade de pessoas que ali vivem não seja capaz de mantê-lo funcionando. Ou alguém q
morar em um local que não possui iluminação pública e cujas ruas permaneçam desertas por boa parte do dia també
correndo riscos, e isso tem um custo emocional que não pode ser desprezado. Entretanto, assim que o primeiro comérc
ou que a área começa a ganhar moradores, a localização começa a se tornar mais atrativa aos olhos das outras pess
está um pouco mais perto de atividades que lhe são úteis, porque há maior ocupação das ruas, porque é maior a prob
que a infraestrutura seja instalada, enfim, por várias razões que não podem ser resumidas aqui. O ponto é que o risco
àquela localização também cai, e o faz por conta dos riscos corridos por outros atores. Portanto, os custos não são ap
financeiros, e isso mostra que minha definição não se baseia numa teoria de valor objetivo (a não ser que essa teoria
também traduzir tolerância e disposição de correr riscos, desgaste emocional e outros aspectos subjetivos em dinheiro
objetiva).
4. A definição apresentada por mim é perfeitamente compatível com uma teoria que não seja de valor objetivo da pro
urbana, ou seja, que as pessoas atribuem valor à propriedade imobiliária (assim como a outras coisas) de acordo com
valores e objetivos. Meu ponto é que, em terrenos ociosos que estão esperando valorização, as modificações que acon
entorno, normalmente, são responsáveis por uma expressiva mudança na qualidade da localização do terreno, qualid
localização, neste caso, entendida como o valor que as pessoas tendem a dar por aquele terreno em termos da proxim
tem a coisas que lhe são importantes, aos riscos que ele corre transferindo-se para lá, às condições de salubridade ou
proporcionadas, entre outras coisas, pela infraestrutura disponível, etc. Isso é muito diferente do que dizer que os inve
financeiros ali realizados, ou o trabalho depositado, são transferidos direta e objetivamente ao preço do terreno e, aind
compatível com a definição proposta. Lembro, mais uma vez, que a definição usou justamente o termo “melhoria das l
que está coerente com o que acabei de argumentar.
Portanto, apesar de me acusar de ser falacioso, sua argumentação é que ocorre em falácia: sua interpretação não é a
a partir da definição proposta por mim (é, na verdade, a interpretação mais forçada) e, no entanto, você tenta atribui-
depois negá-la com seus argumentos e, por extensão, tentar refutar minha definição: “Sim, o especulador ganhou dinh
carona de vários outros investimentos, inclusive estatais, mas não há argumento algum que embase a teoria de que e
foram transferidos objetivamente, como se incorporados pelo trabalho naquele terreno.” Ou seja, você concorda comig
disse, mas discorda de mim em algo que eu não disse.
Com relação ao valor criado pelo especulador, acho que ele está mais para cambista do que esquilo, se for para usarm
O esquilo que poupa para o inverno pelo menos teve o trabalho de ir buscar as nozes e está criando um valor para seu
esquilos (ter nozes disponíveis no inverno, que de outra forma não estariam). Já o cambista investiu seu dinheiro para
ingressos disponíveis, criando uma escassez artificial (e não maior liquidez) e aumentando os preços, sem adicionar n
ao ingresso (o show será o mesmo para quem comprou na bilheteria ou dele). O único consolo é que os cambistas cos
mal mais frequentemente que os especuladores imobiliários, ficando com os convites na mão. Mas isso é porque o sho
específica e, depois dela, eles não valem nada. Com a especulação imobiliária é diferente: o tempo está a seu favor, e
parados por várias décadas não são difíceis de encontrar por aí.
Por fim, tenho interesse em conhecer um pouco melhor a praxeologia sim. Se você puder indicar alguma bibliografia in
básica, fico agradecido. Tenho especial interesse em alguma que valide empiricamente o quadro teórico formulado.
Abraços,
Renato.
Olá Professor Renato. Boa tarde.
Fico grato com a sua resposta.

Antes de tudo, gostaria de deixar claro que não sou nenhum trombeteiro de internet que fica poluindo o espaço dos outros.
Apenas aceitei o seu convite para uma argumentação nos comentários esperando com isso crescer intelectualmente –
acredito que argumentações não são jogos de soma zero, todos ganham de alguma forma. Tampouco ataco a sua pessoa,
que respeito de antemão pelo fato de ser professor e de ser um professor que publica na internet assuntos da área; este é
um ambiente de embate de idéias e restrinjo meus ataques a elas. Caso eu tenha te insultado de alguma forma, peço
humildemente desculpas.
Bem! Ambos concordamos que discordamos de sua definição. Meus argumentos são todos baseados na teoria subjetiva e
é devido a ela que encontrei discordâncias com o seu artigo. Caso você também se baseasse na teoria subjetiva,
simplesmente não estaríamos aqui. Disso posso concluir apenas que: ou minha teoria subjetiva está errada, pois você
também a usa e ambos discordamos, ou você se apóia na teoria objetiva. Não há meio termo entre elas: ou o preço surge
da utilidade marginal decrescente, ou ele surge do valor-trabalho. As escolas que tentam misturar as duas teorias
supondo que o valor é subjetivo, porém pode ser mensurado objetivamente (como Alonso e von Thünen) caem na
matematização da ação humana e tiram conclusões tão erradas quanto as da teoria objetiva, como a idéia de se poder
mensurar a valorização sem o processo de mercado; e suas sugestões são todas intervencionistas, o que acaba
resultando em piora do próprio cenário que se queria melhorar. Mas não entrarei nessa discussão.
Você afirma que refuta meu argumento. Há duas formas de refutação: a empirista e a racionalista. Empiricamente você
teria refutado meu argumento caso eu tivesse dito que você escreveu “objetivo” na sua definição, algo que logicamente
você não fez e está lá para todo mundo ver, basta induzir. Só que eu não disse isso, eu afirmei que a teoria objetiva estava
“implícita” na sua definição e aparecia claramente nas suas conclusões e sugestões e isso nem todo mundo vê. Para isso
eu trouxe minha argumentação para o campo racionalista (o que é trabalhoso, não forçoso) e deduzi as conclusões
possíveis segundo o princípio da causalidade – não fugi disso. Aqui, para você me refutar, teria que se utilizar da lógica e o
pilar da lógica é a não contradição. Você teria que mostrar que meus argumentos, fundamentalmente, são contraditórios e
os seus não. Só que você acaba marcando um gol contra e diz que a minha conclusão da sua definição é possível, todavia
não é a única, o que acaba corroborando meu argumento, e pior, relativiza a sua definição – é recomendável não
relativizar definições epistemologicamente falando.
Além de mostrar todos os nexos causais da sua definição, dei exemplos de outros teóricos da teoria objetiva e a
semelhança com a definição do seu artigo – inclusive, eles tiram conclusões semelhantes.
Item 1 – Sim, eu li a sua palavra melhoria e por isso dei o exemplo da praça que no começo é algo que valoriza o espaço e
depois, por razões adversas, desvaloriza. Só que a sua definição não permite esse tipo de análise temporal (processual),
apenas factual e estática. Acredito que você não exclui o tempo nas suas análises, estou certo? Vi lá que você fala do
tempo, mas não assume ele integralmente no seu artigo. Arquitetos costumam analisar o espaço, mas não podem se
esquecer do tempo e que uma cidade é um sistema complexo, não uma unidade como uma residência, por exemplo.
Item 2 – disse que sua definição é parcial porque considera apenas os lucros, não a melhoria, e para não ter dúvida citei o e
praça, que nem é difícil de ocorrer. Além disso, expliquei o lucro e a expectativa do especulador e a existência de especulado
sucedidos. Depois você novamente afirma que minha conclusão (que parte da sua definição) é correta. Depois você fala exc
das externalidades, incluindo o NIMBY, que na literatura internacional é tratado sob esse tema e não como especulação. De
novamente relativiza sua definição, dizendo que ela é exclusiva do planejamento urbano e não o que é entendido dentro de
ciências, como na economia. Só que ela me parece ser exclusiva do planejamento urbano brasileiro, porque na literatura int
“real estate speculation” é tratado sob a definição que eu dei e os “problemas” discutidos são os problemas do carona – que
problemas também se analisado a fundo. E no final você trata novamente do conceito que você utiliza e que a meu ver seria
se você falasse dos problemas da externalidade.
Item 3 – concordo com praticamente tudo, menos com o fato de que você não se baseia na teoria objetiva. Seu exemplo do
morar na rua escura (ou o outro do mercado) é perfeito para explicar a especulação segundo a teoria subjetiva e sob a prax
que estamos começando a concordar). O sujeito assume todos os riscos (custos), financeiros e subjetivos (emocionais etc) n
“expectativa” de, por assim estar agindo, alcançar uma melhor situação de que estaria caso não agisse (fosse para outro lu
no mesmo, por exemplo) e, além disso, espera que sua situação futura melhore com a ação das outras pessoas (externalida
que com isso “pegue carona” e depois de um tempo se satisfaça (lucros) tanto financeiramente como com qualquer outra fo
satisfação (segurança, mercadinho, luz etc). E você falou bem, ele assume um risco. Caso ele especulasse e não se satisfize
prejuízos. Pô, Renato! Se você continua com essa definição seu artigo vai mostrar uma outra realidade completamente difer
vai perceber que os problemas não estão na especulação, mas no intervencionismo, principalmente o monetário.
Item 4 – já foi discutido e, como disse, não nego que a melhoria no espaço afete os preços. Porém, ela não explica a dispara
como ocorre nos booms e nem a quebradeira e os imóveis vazios dos estouros de bolha. Já expliquei isso também citando a
Não o acusei de ser falacioso. Disse que os teóricos que se baseiam na teoria do valor objetivo acabam criando falácias por
em definições erradas. Como você diz que não se baseia, não se preocupe. A menos que se baseie, mas ai você estaria com
meus argumentos.
E mostrei as falácias e acho que você concorda comigo, senão não teria utilizado a palavra acusar. Essa é uma palavra fort
Eu não acusei, eu demonstrei logicamente; o que é bem diferente.
O materialismo histórico marxista, por exemplo, é inteiro baseado na teoria objetiva e é absurdo do início ao fim, a história j
tudo e os custos da aventura de engenharia social dos países socialistas. Abordei alguns dos absurdos da teoria e acho que
concordamos, pelo menos foi a leitura que tive de seu comentário, pois você a todo momento fala que não se baseia na teo
Leia novamente o início de minha argumentação de sua definição e tente encontrar outra conclusão senão a minha de que
sentido se você assumir a “transferência” de “renda” de uma propriedade para outra. As palavras renda e transferência refo
conclusão, não estou sofismando – existe sim um nexo causal entre a sua definição e a teoria objetiva. Além disso, apenas p
que não estou inventando nada, segue uma definição do Campos Filho (sua referência conceitual): “A questão da ‘mais vali
muito importante porque é a especulação imobiliária. Quer dizer, se você não combate a especulação imobiliária, tem um p
base na cidade, onde há imóveis, para alugar ou para comprar, e “terrenos cada vez mais caros”. É o que estamos assistind
ficaram de 30% a 50% e até 100 % mais caros em algumas regiões. Ou seja, quem paga aluguel, acabará sendo pressionad
proprietário a pagar aluguel 30% ou 50% mais caro e até mesmo 100 % maior. O mesmo acontece com quem vai comprar u
normal isso? Não é! Isso faz parte de um capitalismo predatório, é especulação imobiliária associada à financeira que nós te
combater.”
O Campos Filho é um marxista puro sangue, logo adepto da teoria objetiva de valor, e você usa a definição dele para o seu
Em outro artigo seu, a sua definição é a mesma que eu dei: “especulação imobiliária é a retenção de imóveis (especialmente
urbanos) com a única finalidade de esperar sua valorização para revendê-los com lucros”. Concordo plenamente, só que es
incompatível com a definição deste seu artigo e com os comentários que você fez, em especial este: “Não nos interessa o co
amplo, ou literal, do especulador como ‘aquele que investe e tem a expectativa de obter um valor maior’, para usar suas pró
palavras”. Aqui você se contradiz novamente. Porém, o maior problema ainda é a questão do valor do solo e é aqui que esto
Campos Filho, sua referência para esse artigo, fala que a especulação é a mais-valia, que é ela que faz o preço do solo subi
valor é “transferido” para os lucros. Além disso, usar o termo capitalismo predatório é não entender nada de economia polít
concordo com o combate da financeirização, mas por motivos opostos, pois a financeirização da economia acontece devido
intervencionismo estatal na moeda e ele acha que é coisa de especulador pois é marxista.
É importante estudar outras áreas de conhecimento porque muitas coisas que nos deparamos em nossas áreas já foram re
estamos nadando contra a corrente. E é por isso que se definem coisas, para que elas sejam um ponto inicial que embase u
argumentação. Se eu quisesse definir especulação como o ato de jogar água azul num balde verde e disso tirar conclusões,
poderia dizer que estou errado segundo minha definição (quer dizer, até poderia e eu teria que rever minha posição). O fato
definição é outra e no caso de seu artigo as conclusões são equivocadas e as sugestões agem contra a situação que você q
Note que o título de seu artigo é “o que é especulação imobiliária?”. Mas você fala pouco da definição e parte para as conclu
apressadamente. Você deveria se prender mais na definição, pois é seu assunto, e ir aos fundamentos dela, pois ela será o
argumentação. Entender realmente definições e o aparato teórico em que elas estão inseridas é essencial para o desenvolv
raciocínio. E como a sua definição não está correta, você conclui equívocos e sugere o que não vai dar certo, pois não leva e
consideração a teoria subjetiva da moeda e do valor.

Como você afirma que minha conclusão é possível, você teria que tê-la encontrado antes de definir para então rever a defin
concordasse com ela. Definições não podem ser relativistas, de acordo com a vontade de quem as usa. Elas devem ser inte
entendidas por quem lê, senão causam esses problemas que citei.
No restante do artigo você fala dos problemas causados pela especulação. Aqueles não são problemas causados pela espe
causados pela inflação. Olha aqui outra palavra definida erroneamente por ai. A inflação é o ato de inflar: inflar a base mon
imprimir dinheiro. Essa é a primeira definição de inflação. Depois começaram a medir um dos efeitos dela, a subida de preço
chamaram de índice de inflação. No final das contas inverteram a definição e agora inflação é vista como a subida de preço
agência responsável pela inflação, o Banco Central, agora é vista como a responsável por não deixar que os preços aument
existência do banco que faz os preços aumentarem e esse nem é o pior dos efeitos da inflação: os piores são a intensificaçã
econômicos (que aumenta a especulação), a concentração de renda e a espoliação dos mais pobres sob o aumento de preç
cidades ela causa tudo o que você disse ali ser responsabilidade da especulação e aumenta a quantidade desta, o que é pe
quando a realidade volta e quer que paguemos seus custos.
Minha analogia do esquilo era exclusiva ao lema: comprar na baixa e vender na alta. O especulador, numa economia livre, f
compra quando a demanda é baixa e estoca para quando a demanda for alta, como o esquilo. E ao fazer isso ele informa o
utilizando o sistema de preços, para que outras pessoas invistam de forma a produzir valor e reduzir as oscilações de preço
períodos de vacas gordas e magras, algo que o esquilo não faz, obviamente. Mas sua analogia com o cambista não foi feliz
perderei um pouco de tempo aqui para mostrar que o cambista é sim um especulador, mas seu lucro (ou prejuízo) não vem
forma da de um especulador imobiliário.
Há um fato incômodo no mundo, existe escassez. E há duas formas de se lidar com ela, ou se deixa os preços tentarem equ
com a demanda, ou se utiliza outros mecanismos para o racionamento, como filas, sorteios, concursos, vestibulares etc. Nos
que o estado aumenta a escassez (ao inibir a concorrência privada) e se coloca como monopolista isso é bem visto, inclusiv
de suborno, apadrinhamento, favorecimento etc. Acho que os países mais intervencionistas como Cuba ou Venezuela , são
exemplos. O cambista existe porque existe fila e se há fila, é porque a demanda é muito maior que a oferta e não é o sistem
que corrige essa distorção – é a fila. A oferta também não é variável, como no caso dos imóveis, ela é inelástica. Ora! Se exi
cambista que lucra, não existe escassez artificial. Existem muito mais pessoas na fila que ingressos, logo é impossível a esc
artificial, ela é natural e o cambista é um empreendedor que percebe que muitas pessoas acabarão comprando dele ao con
entrarem na fila, mesmo pagando um preço maior. Se a fila fosse do tamanho do número de ingressos e existissem cambist
sim você poderia dizer que ele aumenta a escassez num primeiro momento, mas a demanda não é alta e o lucro será baixo
que inviabiliza a existência do cambista.
É claro que ele tem que trabalhar, investir e especular. Ele tem que ficar na fila primeiro, comprar com sua poupança e depo
que haja mesmo compradores, senão seus investimentos vão para o brejo. Seu lucro virá da valoração e dos recursos dos c
que esperam lucrar com essa transação. E, como no caso do especulador, ele comprou o ingresso como estoque para aquel
chegaram atrasados (já aconteceu comigo) ou para aqueles que preferem pagar mais para não ficar na fila (serviço nem se
disponível por teatros, shows, jogos etc.). Bem! Você pode até achar isso injusto, mas o fato é que ele não agrediu ninguém
isso, ao contrário das ações do estado que se baseiam única e exclusivamente na agressão contra os direitos fundamentais
numa próxima, ir mais cedo lá e ficar na fila para garantir seu ingresso e contabilizar isso como seu custo psicológico ou o c
estar em casa descansando, sei lá. As outras opções são ficar sem ingresso ou comprar do cambista, a escolha é sua e é liv
inexistência do cambista não vai fazer a mágica de garantir ingressos para todo mundo que quiser; a realidade é dura mes
Já o especulador não ganha dinheiro no sistema de filas; ele ganha no sistema de preços e a oferta do bem não é inelástica
do especulador e de outros empresários garante que não aconteça o que aconteceu com Moscou.
A empiria não valida nenhuma teoria nas ciências sociais (em sistemas complexos que envolvem a ação humana, o tempo
ela no máximo ilustra uma teoria baseada na lógica, ou fornece hipóteses sem nenhuma forma objetiva de validação (certo
apenas talvez e é relativo). Porém, acho que esses três artigos são interessantes pra começar:
http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1090
Sobre a praxeologia. Sugiro começar por esses agradáveis vídeos da praxgirl: http://www.youtube.com/watch?v=MoNU_-__
Depois partir para leitura pesada com os autores Mises (principalmente Ação Humana e Theory and History); Murray Rothb
(principalmente Man, State and Economy) e Hans H. Hoppe (Uma Teoria sobre Capitalismo e Socialismo e A Ciência Econôm
Método Austríaco). Este último livro é interessantíssimo pra metodologia, porque ele refuta a teoria positivista do empirismo
teoria austríaca – praxeologia).
Renato. Mais uma vez agradeço seus argumentos e peço desculpas caso tenha sido ríspido em algum momento.
Até mais,
david
Fabrício José Barbosa  5 ANOS AGO
Qual a conclusão desta discussão? Quero resultados racionais e conclusivos!

Em tempo, lembrando que muitos grandes imóveis urbanos não pagam IPTU e estão pagam ITR justamente porque
o proprietário mantém mínima produção rural (que muitas vezes não é subsistência na maioria dos casos) onerando
a infraestrutura urbana do poder público ao redor que precisa “dar voltas” para levar a mesma a distâncias com
custos maiores para toda a coletividade, entendimento incompleto dado pelo STJ.
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IVANI  10 ANOS AGO
SR..RENATO..
ESTOU FAZENDO UMA PROVA DO CRECI..E PRECISO RESPONDER
EM 8 LINHAS = O QUE É ESPECULAÇAO IMOBILIARIA..O SR PODERIA ME AJUADAR..LI SUA MATERIA MAS É MUITO
EXTENSA PRECISO DE UM RESUMO
SE FOR POSSIVEL
SEM MAIS
OBRIGADA.
IVANI
Eduardo  10 ANOS AGO
parece que alguém se empolgou ai em cima
Yasmin  10 ANOS AGO
obrigado pela sua resposta vc me ajudou muito muito obrigada
Márcia Fradico  10 ANOS AGO
Olá, parabéns pelo trabalho, ele está me ajudando muito em minha monografia sobre este assunto. Se possível favoe me
enviar dica de alguma obra ou outros textos sobre especulação imobiliaria e apropriação do espaço urbano.
Obrigada,
Márcia.
Warlison Santos  10 ANOS AGO
bem, estava atrás de uma resposta de minha atividade e encontrei muito mais que isso parabéns pela postagem, bem
explicado mesmo. poderia me explicar o que é terreno ocioso? se puder eu agradeço!
Rogério Guimarães  10 ANOS AGO
Esse modelo de cercamento é análogo ao da ocupação da Barra da Tijuca. Os investidores compraram a maioria dos
terrenos na região de fim de serra e orla marítima, deixando um espaço vazio que, ao mesmo tempo que evitava a
ocupação com populações à margem da sociedade, valorizava ainda mais, devido à escassez de áreas com potencial
construtivo.
Nanda  10 ANOS AGO
gostaria de saber como e a especulaçao imobliliaria?

e como ela enterfere na organizaçao da cidade?
Kuesley Fernandes Do Nascimento  9 ANOS AGO
Parabéns pelo seu artigo.
Concordo em tudo!
Esse estatuto da Cidade devia ser aplicado urgentemente nas cidades.
Povo brasileiro com uma cultura retrógrada de especular com terrenos no lugar de gerir um negócio.
O IPTU deveria ser muito maior para terrenos!
Eu sofro na pele isso.
Kuesley Fernandes Do Nascimento  9 ANOS AGO
Parabéns pelo artigo!!!!
O estatuto da cidade não resolveria esse problema?

O que podemos fazer para o cumprimento deste, caso o mesmo
seja a luz no fim do túneo?
Gilberto Taccolini Júnior  7 ANOS AGO
Bom dia a todos !
Considero Especulação imobiliária, a distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em
que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias, de modo INTENCIONAL por parte do
Possuidor / Proprietário.
Ou seja: manter ociosa a propriedade, a despeito de sua função social, a fim de que esta atinja valor elevado, propiciando
maior lucro ao seu dono.
Em razão disso a meu ver, ela se configura claramente, quando existe por parte do dono ou proprietário do imóvel, o
conhecimento através de informações privilegiadas de que o local onde se encontra o imóvel está prestes a ser
contemplado com várias melhorias por parte do Poder Público.
No exemplo citado em que uma pessoa física compra um apartamento em uma região de pouco valor e vende após a
valorização, no meu entendimento, não se caracteriza a especulação imobiliária, uma vez que o Proprietário não tinha
nenhuma informação ou a perspectiva de que um dia, o local seria objeto de melhorias… ou seja: quando ele adquiriu o
imóvel, foi com o único objetivo de USO e OCUPAÇÃO LEGAL e não como investimento financeiro e especulativo.
Abraços
Arq. Gilberto Taccolini Júnior
Joao Victor Testi  7 ANOS AGO
Digamos que eu tenha entendido o que é Especulação Imobiliaria. Nesse caso, estou feliz em dizer que concordo com o
que foi dito pelo professor em seu atigo, contrapondo-me ao dito comentario de David, que se baseia em ideias, por mais
que concretas, desconexas da relação abordada pelo professor.
Sem mais a adicionar, agradeço ao professor por esse artigo e digo:
David, não tem mais nada pra fazer ?
Diego Weissel  7 ANOS AGO
ÓTIMO mas… faltou salientar e mais do que salientar, SER COMENTADO EM PRIMEIRO LUGAR o valor (não difundido pela
mídia) em termos de SAÚDE AMBIENTAL, e portanto SAÚDE HUMANA. Saúde ambiental, social e humana. TODAS
JUNTAS são o conceito de saúde da OMS. FATO. E porque como toda realidade o TODO contem aos constituintes, o
ORGANISMO MAIOR o planeta, como parte de um fenómeno universal conectado e NUNCA independente (liberdade de
ser ou fazer não existe em termos cósmicos – respeito à lei universal) . Por favor reveja a forma de defender uma postura
sua que esta muito CERTA, parabens! Apena lhe falta mais sensibilidade
Gilvana Zanella  7 ANOS AGO
Excelente artigo,extremamente claro e preciso. Parabéns!!
Raissa  6 ANOS AGO
como eu poderia tentar combater a especulação imobiliária em uma tribo indígena ?
Jose De Carvalho Lamour Neto  6 ANOS AGO
Em que pese haver o lado pernicioso da especulação imobiliária, é bom notar que existem as pessoas que se sentem como
arautos da ética e da moral, bradando a função pública da propriedade, que nada mais desejam do que adquirir o terreno
por preço baixo, e se possível preço vil, para elas mesmas especularem com os apartamentos ou salas comerciais prontas,
e preços estratosféricos. Sem considerar a pura e simples compra, e 10 anos de esperar para, efetivamente, iniciar-se as
obras.
Heron  6 ANOS AGO
Texto muito interessante, e mais interessante ainda foi ler todos os comentários, apesar de parecerem opostos, com
discussões fortes, todos estão certos em alguma extensão. Bom ler algumas partes dos comentários que previam coisas
em 2012 e estão ocorrendo muito agora em 2016. Aprendi muito nessa página. Parabéns a todos.
Sobre os preços de imóveis que estão caindo mas ainda estão nas alturas, querem que os preços baixem? NÃO
COMPREM! Quem compra é quem diz o valor de um imóvel, se estão vendendo por um preço superior ao que você acha
que vale, NÃO COMPRE! Se incomoda com especuladores? Não dê o seu dinheiro para eles, NÃO COMPRE!
E mais do que tudo, se for comprar, ofereça valores 40 a 50% abaixo do que estão pedindo, ninguém fica com vergonha de
te pedir 200% a mais do valor que foi pago a poucos anos, e você não tem que ter vergonha de oferecer a metade. Mesmo
vendendo pela metade do preço, a maioria ainda vai ter tido mais lucro do que se tivesse deixado o dinheiro na poupança,
e muitas ofertas de valor baixo aceleram a queda nos preços.
Eder Morais  6 ANOS AGO
O especulador trás liquidez pro mercado. Sua função eh dar preço nas coisas, em qualquer coisa. Tornar líquido aquilo que
ninguém mais quer comprar. Sem o especulador, não teríamos a economia que temos pois a especulação faz parte da
estrutura econômica. O professor está certo, mas o David também está. Não sabemos como a cidade seria sem o
especulador. Existe alguma cidade que não haja especulação para termos como parâmetro?
Comments are closed.
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02/08/2023, 15:28 O que é especulação imobiliária?

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O que é especulação imobiliária?

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44 thoughts on “O que é especulação imobiliária?”

Jurandir Cláudio D'adda  14 ANOS AGO

Daniela Rizzi  14 ANOS AGO

Renata  14 ANOS AGO

Catherine  14 ANOS AGO

Muito bom, bem didático.

Norton  13 ANOS AGO

Renato Saboya  13 ANOS AGO

Matheus Gomes  13 ANOS AGO

Muito bem explicado! Explica de maneira bem clara, sem enrolações.

Marcela Nunes  13 ANOS AGO

Nilton Alves Da Silva  12 ANOS AGO

Matéria muito boa sobre a especulação imobiliária.

Natalia  12 ANOS AGO

Larissa  12 ANOS AGO

gente eu quero saber o que é [ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA] ?

Lais Carla Barbiero  12 ANOS AGO

Pingback: Sobre a “especulação imobiliária” « Porto Alegre RESISTE!

Eliashenrique  11 ANOS AGO

Breno Nunes Reis  11 ANOS AGO

gostei muinto mim ajudo bastante

Hugo Brazil  11 ANOS AGO

Está bem claro sua explicação sobre os temas propostos!

David  11 ANOS AGO

Olá Renato Saboya.

Renato Saboya  11 ANOS AGO

David  11 ANOS AGO

Olá professor Renato. Boa tarde.

uma vizinhança; um quadra ou vinte quadras?

Renato Saboya  11 ANOS AGO

David  11 ANOS AGO

Olá Professor Renato. Boa tarde.

Fico grato com a sua resposta.

consideração a teoria subjetiva da moeda e do valor.

Fabrício José Barbosa  5 ANOS AGO

Qual a conclusão desta discussão? Quero resultados racionais e conclusivos!

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IVANI  10 ANOS AGO

Eduardo  10 ANOS AGO

parece que alguém se empolgou ai em cima

Yasmin  10 ANOS AGO

obrigado pela sua resposta vc me ajudou muito muito obrigada

Márcia Fradico  10 ANOS AGO

Warlison Santos  10 ANOS AGO

Rogério Guimarães  10 ANOS AGO

Nanda  10 ANOS AGO

gostaria de saber como e a especulaçao imobliliaria?

Kuesley Fernandes Do Nascimento  9 ANOS AGO

Parabéns pelo seu artigo.