Aula - Estatuto Da Cidade - Instrumentos

Fonte: http://www.capacidades.gov.
br/noticia/262/lancamento-dos-videos-da-serie-
PLANEJAMENTO URBANO I Profa. MSc. Esther Audibert

ESTATUTO DA CIDADE
ORGANIZAÇÃO
Capítulo I. diretrizes gerais
Capítulo II. dos instrumentos da política urbana
Seção I. Dos instrumentos em geral
Seção II. Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
Seção III. Do IPTU progressivo no tempo
Seção IV. Da desapropriação com pagamento em títulos
Seção V. Da usucapião especial de imóvel urbano
Seção VI. Da concessão de para fins de moradia
Seção VII. Do direito de superfície uso especial
Seção VIII. Do direito de preempção
Seção IX. Da outorga onerosa do direito de construir
Seção X. Das operações urbanas consorciadas
Seção XI. Da transferência do direito de construir
Seção XII. Do estudo de impacto de vizinhança
Capítulo III. Do Plano Diretor
Capítulo IV. Da gestão democrática da cidade
Capítulo V. Disposições gerais
FONTES: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm; https://polis.org.br/publicacoes/estatuto-da-cidade-guia-para-implementacao-pelos-municipios-e-cidadaos/.
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
INSTRUMENTOS DE:
✓ INDUÇÃO DO DESENVOLVIMENTO URBANO
✓ REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
✓ GESTÃO DEMOCRÁTICA
FONTE: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.

(DESTACADOS PELO MANUAL DO JOGO DO ESTATUTO DA CIDADE)
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano Instrumentos de Democratização da Gestão Urbana

• Desapropriação • Debates, Audiências e Consultas Públicas.
• Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios
+ IPTU Progressivo no Tempo + Desapropriação com • Conferências sobre Assuntos de Interesses Urbanos
Pagamento em Títulos • Conselho de Desenvolvimento Urbano
• Consórcio Imobiliário
• Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
• Direito de Superfície
• Transferência do Direito de Construir • Gestão Participativa do Orçamento
• Outorga Onerosa do Direito de Construir • Iniciativa Popular de Projetos de Lei
• Operações Urbanas Consorciadas
• Direito de preempção Instrumentos de Gestão Social da Valorização da Terra
• IPTU
Instrumentos de Regularização Fundiária
• Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI)
• Usucapião Especial de Imóvel Urbano
• Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia • Contribuição de Melhoria
• Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) • Outorga Onerosa de Alteração de Uso
FONTE: JOGO ESTATUTO DA CIDADE – MANUAL.
O Estatuto da Cidade oferece um
INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DO conjunto de instrumentos que,
DESENVOLVIMENTO URBANO incorporando a avaliação dos efeitos

da regulação sobre o mercado de
terras, oferece ao poder público uma
maior capacidade de intervir – e não
Um dos principais desafios que as cidades têm enfrentado é apenas normatizar e fiscalizar – o
o controle do processo de expansão e desenvolvimento uso, a ocupação e a rentabilidade das
urbanos. Esse problema revela-se particularmente agudo nas terras urbanas, realizando a função
cidades que conheceram processos de crescimento social da cidade e da propriedade.
econômico acelerado durante um certo período, assistindo a
uma expansão demográfica e de negócios, sob um contexto
de concentração de renda e grande parte da população de
baixa renda.
O crescimento econômico periférico, que é o caso do Brasil,
via de regra vem acompanhado de um crescimento de
população de baixa renda, que chega em busca de
oportunidades de emprego e sobrevivência, mas não tem
condições de instalar-se nas regiões mais bem equipadas e
infraestruturas das cidades. Essa população acaba por
constituir uma franja ilegal nas cidades – favelas, cortiços,
ocupações em áreas de risco e em periferias longínquas – em
geral à margem dos investimentos públicos.
FONTES: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001; ROLNIK, 2002.

INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DO
DESENVOLVIMENTO URBANO
CONSTITUIÇÃO FEDERAL 1988
Desapropriação
FONTES: CONSTITUIÇÃO FEDERAL, 1988.

INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DO
DESENVOLVIMENTO URBANO
1. PEUC
2. IPTU Progressivo
3. Desapropriação com
pagamento em títulos
FONTES: CONSTITUIÇÃO FEDERAL, 1988.
Parcelamento, Desapropriação com
IPTU Progressivo no
Edificação ou Utilização Pagamento em Títulos
Tempo
Compulsórios - PEUC da Dívida Pública
OBRIGATÓRIO
• Instrumentos previstos no Art. 182 da Constituição

Federal, para assegurar o cumprimento da função
social da propriedade urbana;
• Aplicação sequencial
• Os terrenos vazios ou sub-utilizados, que se
localizarem em áreas cuja urbanização e ocupação
for prioritária, devem ser adequadamente ocupados.
Para induzir a ocupação desses terrenos, existe a
possibilidade de urbanização ou edificação
compulsórias – mecanismo criado pelo Estatuto para
impedir que as áreas vazias da cidade continuem
ociosas.
FONTES: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.
INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO DO DESENVOLVIMENTO URBANO
Parcelamento, Edificação ou Utilização

Prédios desocupados em áreas centrais podem
ser objeto de IPTU progressivo no tempo.
Compulsórios - PEUC [EC-ARTS. 5º E 6º]
OBJETIVOS DOS INSTRUMENTOS

Induzir a ocupação de áreas já dotadas de infra-
estrutura e equipamentos, mais aptas para
urbanizar ou povoar, evitando pressão de
expansão horizontal na direção de áreas não
servidas de infra-estrutura ou frágeis, sob o ponto
de vista ambiental.
Aumentar a oferta de terra e de edificação para

atender à demanda existente, evitando assim que
aqueles que não encontram oportunidades de
moradia nas regiões centrais sejam obrigados a
morar em periferias longínquas.
Terrenos servidos por infraestrutura urbana não

devem ficar ociosos.
FONTES: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001; ROLNIK, 2002.

Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a
utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos
para implementação da referida obrigação.
§ 1o Considera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente;
II – (VETADO)
§ 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação
ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3o A notificação far-se-á:
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser
pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.

§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
§ 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá
prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações
de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
IPTU Progressivo no Tempo

[EC-ART. 7º]
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos

previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo
cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município
procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração
da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.
§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei
específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a
duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota
máxima de quinze por cento.
§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja
atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota
máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a
prerrogativa prevista no art. 8o.
§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à
tributação progressiva de que trata este artigo.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; ROLNIK, 2002.


[EC-ART. 7º]
REGULAMENTAÇÃO:
• Esgotados os prazos estipulados na notificação para parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios, sem que tenha havido atendimento
por parte dos proprietários, os municípios deverão aumentar a alíquota do
IPTU por cinco anos consecutivos. Para que isso ocorra, o Município
precisará prever as alíquotas no plano diretor ou na lei específica.;
• Se o proprietário cumprir com sua obrigação durante o período de
aumento do IPTU, a alíquota do IPTU deverá regressar aos padrões
ordinários;
• Se o cumprimento não ocorrer, ao final do quinto ano, o Município fica
autorizado a desapropriar o imóvel como forma de sanção ao proprietário.
• A intenção da progressividade não é a arrecadação por parte da Fazenda
Pública, mas sim a indução de um comportamento socialmente desejável,
que é a efetivação da função social da propriedade;
• O IPTU progressivo no tempo é um instrumento tributário com finalidade
extrafiscal. Trata-se de uma sanção.

[EC-ART. 7º]
Desapropriação com Pagamento em Títulos da

Dívida Pública [EC-ART. 8º]
Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de
parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em
títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em
prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2o O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo
Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da
sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou
concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou
utilização previstas no art. 5o desta Lei.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

Consórcio Imobiliário
[EC-ART. 46]
O instrumento do Consórcio Imobiliário (art. 46) é um recurso a ser utilizado para viabilizar empreendimentos em casos nos
quais o proprietário não pode fazê-los sozinho. No consórcio imobiliário, o proprietário transfere ao Poder Público
Municipal um imóvel, e este se responsabiliza pela realização de obras. Após a realização do empreendimento, o
proprietário recebe, como pagamento, unidades (casas ou apartamentos) resultantes do empreendimento, em valor
proporcional ao da terra antes das obras de loteamento e urbanização realizadas pelo poder público.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001; MINISTÉRIO DAS CIDADES.
[EC-ART. 46]
Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela obrigação de que trata o caput do
art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana para fins de regularização fundiária, o estabelecimento de
consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. (Redação dada pela lei
nº 13.465, de 2017)
§ 1o Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização fundiária ou de
reforma, conservação ou construção de edificação por meio da qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu
imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou
edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público. (Redação dada pela lei nº 13.465, de
2017)
§ 2o O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da
execução das obras. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos
informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das responsabilidades administrativa, civil ou criminal (incluído pela lei
nº 13.465, de 2017)
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.
Direito de Superfície
[EC-ARTS. 21 A 24]
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou
indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária,
arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da
concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão
direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

Direito de Superfície
[EC-ARTS. 21 A 24]
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e
benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário
no respectivo contrato.
§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação
diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.

Direito de Preempção
[EC-ARTS. 25 A 27]
• Instrumento que confere ao poder público municipal a preferência para a

compra de imóvel urbano, respeitado seu valor no mercado imobiliário, e
antes que o imóvel de interesse do município seja comercializado entre
particulares;
• O poder público definirá a área sobre a qual incide este direito, desde que
seja para projetos de regularização fundiária, programas habitacionais
de interesse social, reserva fundiária, implantação de equipamentos
comunitários, espaços públicos e de lazer ou áreas de preservação
ambiental e ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
• Objetivo: facilitar a aquisição, por parte do poder público, de áreas de seu
interesse, para a realização de projetos específicos.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://www.capacidades.gov.br/dicionario/index/tx_busca/preemp%25C3%25A7%25C3%25A3o.

[EC-ARTS. 25 A 27]
Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal

preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa
entre particulares.
§ 1o Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que
incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a
cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de
vigência.
§ 2o O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência
fixado na forma do § 1o, independentemente do número de alienações
referentes ao mesmo imóvel.

[EC-ARTS. 25 A 27]
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público
necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de
interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
IX – (VETADO)
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá
enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou
mais das finalidades enumeradas por este artigo.

[EC-ARTS. 25 A 27]
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel,

para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por
escrito seu interesse em comprá-lo.
§ 1o À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por
terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de
pagamento e prazo de validade.
§ 2o O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou
regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do
caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.
§ 3o Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário
autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta
apresentada.
§ 4o Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao
Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do
imóvel.
§ 5o A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de
pleno direito.
§ 6o Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o imóvel pelo
valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se
este for inferior àquele.
Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC

[EC-ARTS. 28 A 31]
Existem dois tipos de CA: básico e máximo.

O CA básico garante o direito básico de
uso da propriedade.
O CA máximo permite um uso adicional –
estabelece um potencial construtivo
adicional.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://wribrasil.org.br/pt/blog/2019/08/o-que-e-outorga-onerosa-do-direito-de-construir.


[EC-ARTS. 28 A 31]
Muitas vezes, nas áreas com mais infraestrutura, o PD

determina um coeficiente de aproveitamento máximo
mais alto, com o objetivo de promover um uso eficiente
dessas infraestruturas, controlar a densidade
populacional, aproximar locais de moradia e emprego.
No entanto, esse potencial construtivo (que pode ser
adquirido por meio da OODC) só é possível porque a
região foi alvo de investimentos do poder público e da
coletividade – consumidores, prestadores de serviços,
donos de estabelecimentos do comércio local, pessoas
que todos os dias trabalham e ajudam a construir nossas
cidades.
É pela soma desses investimentos que esse potencial
construtivo adicional é passível de exigência de
contrapartida por parte do poder público (WRI BRASIL,
2019).
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://wribrasil.org.br/pt/blog/2019/08/o-que-e-outorga-onerosa-do-direito-de-construir.

OODC
[EC-ARTS. 28 A 31]
As mais-valias fundiárias se referem

à valorização da terra que ocorre
ao longo de todo o processo de
urbanização. São os incrementos
de valor da terra que se acumulam
sobre os terrenos urbanos, sem a
intervenção de seus proprietários e
que se não forem recuperados pelo
poder público em benefício da
coletividade, são apropriados
privadamente pelos proprietários.
Esquema da composição do valor da terra.
FONTE: Furtado, 2004.

OODC
[EC-ARTS. 28 A 31]
FONTE: http://www.suelourbano.org/wp-content/uploads/2017/09/MONTANDON-Outorga-onerosa-direito-de-construir.pdf.

[EC-ARTS. 28 A 31]
A Outorga Onerosa do Direito de

Construir nada mais é que uma
concessão emitida pelo poder
público para que o proprietário
do imóvel construa acima do
coeficiente básico estabelecido
mediante o pagamento de uma
contrapartida financeira
(WRI BRASIL, 2019).

[EC-ARTS. 28 A 31]
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de
aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para
áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a
proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

OODC
[EC-ARTS. 28 A 31]
Outorga Onerosa de Alteração de Uso e OODC

[EC-ARTS. 28 A 31]
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida
a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de
construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados
com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.

Operações Urbanas Consorciadas - OUC

[EC-ARTS. 32 A 34]
Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas.
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo
de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
• Tipo especial de intervenção urbanística voltada para a transformação estrutural de um setor da cidade.
• Envolvem:
• Redesenho do setor (público e privado);
• Combinação de investimentos privados e públicos para a sua execução e alteração;
• Manejo e transação dos direitos de uso e edificabilidade do solo e obrigações de urbanização.
• Instrumento de implementação de um projeto urbano - não apenas de controle urbano.
Convertido
Vendidos
Potencial em área
Títulos no
construtivo construída
mercado
adicional
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://oucbh.indisciplinar.com/?page_id=15.

OUC
FONTE: http://oucbh.indisciplinar.com/?page_id=15.
OUC
OUC
OUC

[EC-ARTS. 32 A 34]
Art. 32.
§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das
normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de impactos ambientais, e
que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de tecnologias que reduzam os impactos
ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem
contempladas. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/noticias/index.php?p=19287.


[EC-ARTS. 32 A 34]
Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada

constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população
diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos
incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos
incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta Lei; (Redação dada pela Lei nº
12.836, de 2013)
(continua)...


[EC-ARTS. 32 A 34]
Art. 33.
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com
representação da sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários
permanentes e investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso
III do § 2o do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
§ 1o Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI

deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana
consorciada.
§ 2o A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as
licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em
desacordo com o plano de operação urbana consorciada.


[EC-ARTS. 32 A 34]
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade
determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente
no pagamento das obras necessárias à própria operação.
§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de
construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de
construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei
específica que aprovar a operação urbana consorciada.
Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas

instituídas por lei complementar estadual, poderão ser realizadas
operações urbanas consorciadas interfederativas, aprovadas por leis
estaduais específicas. (Incluído pela Lei nº 13.089, de 2015)
Parágrafo único. As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às

operações urbanas consorciadas interfederativas previstas no caput deste
artigo, no que couber. (Incluído pela Lei nº 13.089, de 2015)
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE

ESTUDOS DE CASO
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA EM SÃO PAULO
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA BRANCA – SP
Localização: entre a área central e o subcentro Lapa

(Zona oeste)
OBJETIVOS:
• Fomentar o adensamento da região, incentivando a ocupação
dos vazios urbanos por meio do estabelecimento de novos
padrões urbanísticos;
• Redefinição do sistema viário por meio de novas vias,
parcelamento das quadras e revisão do sistema de drenagem.
CAPTAÇÃO DE RECURSOS:
• Urbanização consorciada – utiliza o mecanismo da “outorga
onerosa do direito de construir”, prevendo a concessão do
direito de construir acima do limite do coeficiente de
aproveitamento básico, preestabelecido na lei de zoneamento
para os proprietários mediante contrapartida financeira paga ao
Município, estimulando o adensamento construtivo e
capitalizando recursos à administração púbica
FONTE: MORAES, 2010.

Perímetro e setorização vigente da OU Água Branca
ESTUDOS DE CASO
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA EM SÃO PAULO
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA BRANCA - SP

1– Ligação viária entre a Av. Francisco Matarazzo e R. Tagipuru, com 50m de
largura e 120m de extensão;
2– Extensão da Av. Radial Norte do Terminal Barra Funda até a Av. Santa
Marina, com20mdelargurae870mdeextensão;
3– Extensão da Av. José de Melo Lorenzo na sul, entre a Av. Marquês de São
Vicente e a diretriz 2, com 20m de largura e 900m de extensão;
4– Extensão da Rua Mario de Andrade até a Rua Carijó, com 18m de largura
e 2.000m de extensão;
5– Pavimentação e infraestrutura da Av. José Melo Lorenzon, com 26m de
largura e 870m de extensão e R. Quirino dos Santos, com 24m de largura e
800m de extensão;
6– Repavimentação e arruamento da Sub-Área 2A (73.700m²), da Sub-Área
2B (245.000m²) e parte da Sub-Área 5 (aproximadamente 235.000m²);
7– Alargamento de passeios e implantação de áreas de estacionamento nas
Avenidas Tomás Edison, Dr. Myses Kohen e Roberto Bosh (18.000m²);
8–Passagem de nível na Av. Santa Marina com 300m de extensão sobre o
eixo ferroviário;
9– Construção de viaduto sobre o Tietê em continuidade a Avenida Água
FONTE: MORAES, 2010.
Preta/ Pompéia, segundo diretriz SVP/PROJ.
ESTUDOS DE CASO
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA EM CURITIBA
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA LINHA VERDE - OUC - LV

CURITIBA - PR
FONTE: https://www.curitiba.pr.gov.br/conteudo/cepac-apresentacao/575.
ESTUDOS DE CASO
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA EM CURITIBA
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA LINHA VERDE - OUC - LV

CURITIBA - PR
FONTE: https://www.curitiba.pr.gov.br/conteudo/cepac-apresentacao/575.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://rexperts.com.br/outorga-onerosa-e-cepac/.
Transferência do Direito de Construir - TDC

[EC-ART. 35]
• Objetivo: viabilizar a preservação de imóveis ou áreas de

importante valor histórico ou ambiental.
• Permitir que os proprietários de imóveis a serem
preservados fossem compensados pelo fato de que em seus Terreno1: Terreno 2 Terreno3: Terreno 4
Restrição Restrição
imóveis o coeficiente ou densidade básicos estabelecidos terreno terreno
para o território urbano não podem ser atingidos sob pena edificação decretado
de comprometer o objetivo da preservação de imóveis de tombada como parque
interesse histórico, paisagístico ou ambiental; público
• Estabelece ao proprietário de imóvel, através de lei

municipal, o poder de exercer em outro local o direito de
construir previsto nas normas urbanísticas e ainda não
exercido.
• Princípios que fundamentam a venda ou transferência do
direito de construir:
• O direito de superfície (ou separação do direito de propriedade do direito
de construir);
• A função social da propriedade.


[EC-ART. 35]
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de
imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante
escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação
urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário
para fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas
por população de baixa renda e habitação de interesse social.
O instrumento da transferência
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder do direito de construir permite
Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput. solucionar vários conflitos urbanos,
como na preservação de patrimônio
§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação cultural edificado.
da transferência do direito de construir.


[EC-ART. 35]
IMPLEMENTAÇÃO
• O poder público deve definir as condições de transferência, e uma listagem ou cadastro dos imóveis com potencial para
aplicação do instrumento;
• Deve-se estabelecer critérios de transferência que poderiam por exemplo, levar em conta o valor dos imóveis.
• Ex.: Um terreno a ser preservado com área de 100.000m² e coeficiente de aproveitamento 0,1 poderia hipoteticamente
edificar 10.000m². O terreno possui área edificada de apenas 100m², podendo transferir o saldo de 9.900m². Essa
transferência não poderia ser integral para outro imóvel passível de receber potencial adicional, mas deveria ser balizada
pelo valor de mercado dos imóveis. Assim se esses 9.900m² valem na área preservada US$10,00/m2, num total de
US$99.000,00, ao serem transferidos para uma área de valor US$100/m2, acabariam por se reduzir a 990m2 de área
transferível.
• Trata-se de transferência entre proprietários privados, entretanto é fundamental a mediação da prefeitura para poder
registrar em cadastro a perda do potencial do imóvel que realizou a transferência e o aumento do potencial do imóvel
receptor.
• Outro requisito é a formulação de planos de preservação ou de regularização, para que a destinação do imóvel seja
realmente cumprida. Somente serão permitidas as transferências, caso o proprietário se comprometa com a execução
desse plano, formulado em conjunto com o poder público. Além disso, é necessário um acompanhamento e
monitoramento destes imóveis preservados.

INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA
PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL

FUNDIÁRIA
DEFICIT OU INADEQUAÇÃO DE DOMICÍCIOS

Necessidades Habitacionais:
• Déficit habitacional: necessidade de construção de novas
moradias
• Déficit por reposição do estoque: aquelas sem condições de serem
habitadas devido à precariedade das construções ou em virtude de
desgaste da estrutura física; elas devem ser repostas.
• Déficit por incremento do estoque: domicílios improvisados,
coabitação familiar, moradores de baixa renda sem condições de
suportar o pagamento de aluguel e aos que vivem em casas e
apartamentos alugados com grande densidade de pessoas.
• Inadequação de domicílios: domicílios com carência de
infraestrutura, com adensamento excessivo de moradores, com
problemas de natureza fundiária, cobertura inadequada, sem
unidade sanitária domiciliar exclusiva ou em alto grau de
depreciação.
FONTES: Fundação João Pinheiro .

FUNDIÁRIA
POLÍTICA HABITACIONAL
FONTES: MINISTÉRIO DAS CIDADES

FUNDIÁRIA
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO 1979
§6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
III - rede para o abastecimento de água potável; e (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído pela Lei nº
9.785, de1999)
FONTES: CONSTITUIÇÃO FEDERAL, 1988; LEI FEDERAL DE PARCELAMENTO DO SOLO, 1979/1999.

FUNDIÁRIA
“A defesa da permanência nos assentamentos, em

contraposição à política de desfavelamento até então
praticada, foi gerando demandas locais por
regularização e urbanização, surgindo, assim, nos anos
80, os primeiros programas de regularização”
(Estatuto da Cidade, pág.152)
O objetivo da regularização fundiária é legalizar a permanência

de populações moradoras de áreas urbanas ocupadas em
desconformidade com a lei, o que significa a integração dessas
populações ao espaço urbano, aumentando sua qualidade de
vida e resgatando sua cidadania.
FONTES: ESTATUTO DA CIDADE.
INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Usucapião Especial de Imóvel Urbano

[EC-ART. 9-14]
• O estatuto da Cidade propõe a regularização fundiária de imóveis privados ocupados por moradia popular, através do
instrumento do USUCAPIÃO (Art.9-14)
• O usucapião é a forma originária de aquisição do direito de propriedade, legalmente dada ao possuidor, que ocupa áreas
de terras – como sendo suas – sem oposição, pelo prazo fixado em lei.
USUCAPIÃO URBANO
INDIVIDUAL
USUCAPIÃO ESPECIAL
DE IMÓVEL URBANO
USUCAPIÃO URBANO
COLETIVO


[EC-ART. 9-14]
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem

ou à mulher, ou a ambos, independentemente do
estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro
legítimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por
ocasião da abertura da sucessão.
FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; ROLNIK, 2002.


[EC-ART. 9-14]
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo
número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem
usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou
rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor,
contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para
registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno
que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por,
no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos
presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou
possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.


[EC-ART. 9-14]
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade
jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de
imóveis.
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a
reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.

Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia

[EC-ART. 15-20]
• Na medida em que é vetada a aquisição do domínio pleno sobre as terras públicas através de usucapião, a concessão de
direito especial de uso para fins de moradia é o instrumento hábil para a regularização fundiária das terras públicas
informalmente ocupadas pela população de baixa renda.
• A pessoa que atender aos requisitos constitucionais estabelecidos na Medida Provisória deve ter o seu direito à moradia
reconhecido mediante uma decisão do Judiciário, na qual o juiz declarará o direito à Concessão Especial de Uso para Fins
de Moradia.
• No Estatuto da Cidade os artigos 15 a 20 foram vetados.

Concessão de Direito Real de Uso (CDRU)
• Transfere os direitos de uso a terceiros, bem como os direitos relativos à disposição do bem, segundo critérios firmados.
Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados
em função do interesse social.
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da
Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis
públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do
Código Civil;
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
FONTE: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.

ZEIS
Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS
A partir dos anos 80, um novo

instrumento urbanístico começa a ser
desenhado em várias prefeituras do
país: as Zonas Especiais de Interesse
Social (ZEIS), ou Áreas de Especial
Interesse Social (AEIS). Trata-se de um
produto da luta dos assentamentos
irregulares pela não remoção, pela
melhoria das condições urbanísticas e
pela regularização fundiária. A
concepção básica do instrumento das
ZEIS é incluir, no zoneamento da
cidade, uma categoria que permita,
mediante um plano específico de
urbanização, o estabelecimento de um
Delimitação de áreas não urbanizadas como ZEIS padrão urbanístico próprio para o
pode viabilizar sua regularização. assentamento.
FONTE: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.; https://www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/Guia_ZEIS_final.pdf Fotos: Deyvid Monteiro, Metroplan
Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS
• ZEIS - “parcela de área urbana instituída pelo Plano

Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada
predominantemente à moradia de população de
baixa renda e sujeita a regras específicas de
parcelamento, uso e ocupação do solo” (Lei
11.977/2009, art. 47, V).
• Incluir, no zoneamento da cidade, uma categoria que
permita, mediante um plano específico de
urbanização, o estabelecimento de um padrão
urbanístico próprio para o assentamento;
• Por um lado, tais regras devem viabilizar a
regularização fundiária dos assentamentos precários
existentes e consolidáveis. Por outro lado, devem
facilitar a produção de moradias de interesse social,
mediante padrões urbanísticos e edilícios mais
populares, sempre com o cuidado de garantir
condições de moradia digna;
• Considerando essas características das ZEIS, vemos que
elas podem ser classificadas em dois tipos básicos:
• ZEIS de áreas ocupadas por assentamentos precários;
Delimitação de áreas de ZEIS para implantar novas habitações sociais. • ZEIS de áreas vazias ou subutilizadas, com destinação
predominante para a produção de HIS.
FONTE: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001; ROLNIK, 2002.
ESTUDO DE CASO
ZEIS EM SÃO PAULO
PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO - ZONEAMENTO: TIPOS DE ZEIS
FONTE: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano-diretor/texto-da-lei-ilustrado/.
INSTRUMENTOS DE GESTÃO DEMOCRÁTICA DA
CIDADE
OBJETIVOS:
• Garantir a representatividade popular
• Romper com as relações populistas, que mantém as populações como reféns e em estado de precariedade eterna,
conservando as elites políticas no poder
• Os conselhos, as conferências, as audiências, consultas e debates são espaços públicos de diálogo entre os diversos
interesses provenientes da sociedade civil, de proposições partindo de diversos setores, de avaliação e fiscalização de
decisões referentes aos investimentos públicos e privados nas cidades
ENFRENTAMENTO DE PROBLEMAS COMO:

• Planejamento isolado da gestão;
• Falta de diálogo poder público – população em geral;
• Pressões de interesses pontuais: Incoerência entre PDM e Lei de Zoneamento
• Imperativo da gestão democrática da cidade: CONSELHOS DE POLÍTICA URBANA

DEBATES, AUDIÊNCIAS E CONSULTAS PÚBLICAS
CONFERÊNCIAS DE DESENVOLVIMENTO URBANO
PROJETOS DE LEI E PLANOS DE INICIATIVA POPULAR
FONTE: ROLNIK, 2002.
INSTRUMENTOS DE GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV
Art. 36. Lei municipal definirá os

empreendimentos e atividades privados ou
públicos em área urbana que dependerão
de elaboração de estudo prévio de impacto
de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou
funcionamento a cargo do Poder Público
municipal.
FONTES: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE ; ROLNIK, 2002.

Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade
quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das
seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão
competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA),
requeridas nos termos da legislação ambiental.

PARTICIPAÇÃO POPULAR
A participação da sociedade, debatendo em suas organizações, dialogando com o Estado

e realizando o controle social, é muito importante para garantir que as políticas públicas
atendam, de fato, às necessidades da população, melhorando os níveis de oferta e de
qualidade dos serviços e a fiscalização da aplicação dos recursos públicos.
O Município deve elaborar um plano e cronograma de participação democrática e dar

ampla divulgação à sociedade, convocando-a através dos mais variados meios de
comunicação. Cada audiência pública, ademais, deverá ser amplamente divulgada e
ocorrer em locais e horários acessíveis à maioria da população.
O acesso à informação deve se dar tanto com relação à conscientização da população

para com as questões urbanas, quanto ao diagnóstico de problemas, dados
orçamentários e estruturais do município até a execução das políticas urbanas.

PARTICIPAÇÃO POPULAR
• Assistência Técnica e Jurídica Gratuita para as Comunidades e Grupos

Sociais Menos Favorecidos
• Gestão Democrática da Cidade
• Órgãos Colegiados de Política Urbana
• Debates, Audiências e Consultas Públicas
• Conferências sobre Assuntos de Interesse Urbano
• Iniciativa Popular de Projeto de Lei e Planos, Programas e Projetos de
Desenvolvimento Urbano
• Estudo de Impacto de Vizinhança
• Plano Plurianual
• Diretrizes Orçamentárias e Orçamento Anual
• Gestão Orçamentária Participativa
• Referendo Popular e Plebiscito

ESTATUTO DA CIDADE
ORGANIZAÇÃO
Capítulo I. diretrizes gerais
Capítulo II. dos instrumentos da política urbana
Seção I. Dos instrumentos em geral
Seção II. Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
Seção III. Do IPTU progressivo no tempo
Seção IV. Da desapropriação com pagamento em títulos
Seção V. Da usucapião especial de imóvel urbano
Seção VI. Da concessão de para fins de moradia
Seção VII. Do direito de superfície uso especial
Seção VIII. Do direito de preempção
Seção IX. Da outorga onerosa do direito de construir
Seção X. Das operações urbanas consorciadas
Seção XI. Da transferência do direito de construir
Seção XII. Do estudo de impacto de vizinhança
Capítulo III. Do Plano Diretor
Capítulo IV. Da gestão democrática da cidade
Capítulo V. Disposições gerais
FONTES: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm; https://polis.org.br/publicacoes/estatuto-da-cidade-guia-para-implementacao-pelos-municipios-e-cidadaos/.
GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE

[EC-ARTS. 43 A 45]
Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
V – (VETADO)
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do inciso III do art. 4o desta Lei
incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes
orçamentárias e do orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão obrigatória e significativa
participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade, de modo a garantir o
controle direto de suas atividades e o pleno exercício da cidadania.
FONTE: ESTATUTO DA CIDADE., 2001; MINISTÉRIO PÚBLICO RS, 2017.

CONSELHOS gestores municipais: uma das formas de

participação do cidadão na decisão sobre os rumos da cidade,
pois articulam representantes da população e membros do
poder público em práticas de planejamento e de gestão da
cidade. São instituídos através de Lei Orgânica. O órgão
colegiado deve participar de todo o processo de decisão até o
estabelecimento das metas a serem transpostas no plano
diretor daquela localidade.
CONFERÊNCIAS de política urbana: grandes encontros, de

realização periódica, buscando significativa participação
popular, onde devem ser definidas políticas e plataformas de
desenvolvimento urbano para o período subsequente. Neles é
que são alinhavados os consensos e pactos entre o poder
público e os diversos segmentos da sociedade.
FONTE: ESTATUTO DA CIDADE., 2001; MINISTÉRIO PÚBLICO RS, 2017.

DEBATES, CONSULTAS E AUDIÊNCIAS PÚBLICAS: oportunidades

para amplas apresentações e discussões, com vistas à exposição,
análise e debate, pelos diversos setores da sociedade, de
projetos de interesse coletivo, ou mesmo de iniciativas privadas.
O art. 8º, da Resolução nº 25, do Conselho das Cidades, define
requisitos mínimos para as audiências públicas de debate na
etapa de elaboração do plano, enquanto que o art. 10, do
mesmo diploma normativo, define como se dará a participação
da comunidade, mediante prévia escolha de representantes de
diversos segmentos da sociedade e das divisões territoriais do
município, os quais acompanharão a análise da proposta na
condição de delegados.
Além disso, tem-se a possibilidade de INICIATIVA POPULAR DE PROJETO DE LEI E DE PLANOS, PROGRAMAS E PROJETOS DE
DESENVOLVIMENTO URBANO.
Os instrumentos previstos no art. 14, da Constituição Federal, especialmente o plebiscito e o referendo, também são aplicáveis
ao Município, independentemente de previsão específica no Estatuto da Cidade, podendo ser instituídos no Plano Diretor para o
controle, ratificação ou aprovação prévia de determinados atos julgados de grande impacto na urbanidade.
FONTE: MINISTÉRIO PÚBLICO RS, 2017.
FONTE: http://www.mobilizacuritiba.org.br/2016/03/18/participacao-popular-sera-limitada-na-revisao-da-lei-de-zoneamento-de-curitiba/.
MAPAS INSTRUMENTOS
URBANÍSTICOS
MAPA INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
Plano Diretor BAURU – SP
FONTE: https://sites.bauru.sp.gov.br/planodiretor/cartografia.aspx.
Plano Diretor CAMPINAS – SP
FONTE: http://www.campinas.sp.gov.br/governo/seplama/planos-locais-de-gestao/mz5-mapas-e-anexos.php.
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NB 1350 - Normas para elaboração de plano diretor. Rio de Janeiro, 1991.
BRASIL. Estatuto da Cidade: guia para implementação pelos municípios e cidadãos. 2 ed. Brasília: Câmara dos Deputados, Coordenação de Publicações, 2002.
BRASIL. Estatuto da Cidade: Lei 10.257/2001 que estabelece diretrizes gerais da política urbana. Brasília, Câmara dos Deputados, 2001, 1a Edição.
BRASIL. Política nacional de desenvolvimento urbano. In: Caderno Mcidades(1) desenvolvimento urbano. Ministério das Cidades: 2004a.
BRASIL. Planejamento territorial urbano e política fundiária. In: Caderno Mcidades(3) desenvolvimento urbano. Ministério das Cidades: 2004b.
BRASIL. PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO: guia para a elaboração pelos municípios e cidadãos. Ministério das Cidades: 2004c.
CARVALHO, Celso Santos; ROSSBACH, Anaclaudia(Org.). O Estatuto da Cidade: comentado. São Paulo: Ministério das Cidades: Aliança das Cidades, 2010. 120 p.: il.
DENALDI, Rosana; CAVALCANTI, Carolina Baima e SOUZA, Claudia Virginia Cabral de, (Org). Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios e IPTU progressivo no tempo:
Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação / Denaldi, Rosana; Souza, Claudia Virginia Cabral de; Brajato, Dânia; Frota, Henrique Botelho e Correa, LidiaForghieriMendes.
Brasília: Ministério das Cidades, 2015.
FURTADO, Fernanda; BIASOTTO, Rosane e MALERONKA, Camila. Outorga Onerosa do Direito de Construir: Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação/ Fernanda
Furtado, Rosane Biasottoe Camila Maleronka. Brasília: Ministério das Cidades, 2012.
GRAZIA, de Grazia. Reforma urbana e estatuto da cidade. In: RIBEIRO, C. C. D; CARDOSO, A. C. Reforma urbana e questão democrática promessas e desafios do Estatuto da Cidade.
Rio de Janeiro; Revan: PASE, 2003.
MINISTÉRIO PÚBLICO DO RIO GRANDE DO SUL. TEMAS IMPRESCINDÍVEIS PARA A REVISÃO DO PLANO DIRETOR, 2017.
ROLNIK, Raquel (coord.). Vamos mudar nossas cidades. São Paulo: Instituto Pólis, 2002. Ilustrações: Márcio Baraldi.
SABOYA, Renato. Concepção de um sistema de suporte à elaboração de planos diretores participativos. 2007. Tese de Doutorado apresentada ao Curso de Pós-Graduação em
Engenharia Civil – Universidade Federal de Santa Catarina.
SILVA, José Afonso. Direito urbanístico brasileiro. São Paulo: Malheiros, 1995.
SOUZA, Marcelo. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2004.
VILLAÇA, Flavio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel: FAPESP: Lincoln Institute, 2001.
ESTUDO DE CASO
LEGISLAÇÃO PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO
Observem a regulação dos instrumentos urbanísticos no Plano Diretor do município de São Paulo:
LEI Nº 16.050, DE 31 DE JULHO DE 2014
FONTE:. Acesso em: 24 mar. 2020.

INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO
AMBIENTAL DE SÃO PAULO
LEI Nº 16.050, DE 31 DE JULHO DE 2014

(Projeto de Lei nº 688/13, do Executivo, aprovado na forma de Substitutivo do Legislativo)
Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor
Estratégico do Município de São Paulo e revoga a Lei nº 13.430/2002.
FERNANDO HADDAD, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe
são conferidas por lei, faz saber que a Câmara Municipal, em sessão de 2 de julho de
2014, decretou e eu promulgo a seguinte lei:
Título I – Da Abrangência, dos Conceitos, Princípios e Objetivos

Título II – Da Ordenação Territorial
Título III – Da Política e dos Sistemas Urbanos e Ambientais
Título IV – Da Gestão Democrática e do Sistema Municipal de Planejamento Urbano
Título V – Das Disposições Finais e Transitórias
TÍTULO II
DA ORDENAÇÃO TERRITORIAL
CAPÍTULO III
DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO AMBIENTAL
Seção I
Dos Instrumentos Indutores da Função Social da Propriedade
Subseção I: Do Âmbito de Aplicação
Subseção II: Do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
Subseção III: Do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo
Subseção IV: Da Desapropriação Mediante Pagamento em Títulos da Dívida Pública
Subseção V: Da Listagem dos Imóveis que não Cumprem a Função Social
Subseção VI: Do Consórcio Imobiliário
Subseção VII: Do Direito de Preempção
Subseção VIII: Da Arrecadação de Bens Abandonados
Subseção IX: Da Cota de Solidariedade
Seção II
Do Direito de Construir
Subseção I: Do Direito de Superfície
Subseção II: Da Outorga Onerosa do Direito de Construir
Subseção III: Da Transferência do Direito de Construir
Seção III
Dos Instrumentos de Ordenamento e Reestruturação Urbana
Subseção I: Dos Projetos de Intervenção Urbana
Subseção II: Das Operações Urbanas Consorciadas
Subseção III: Da Concessão Urbanística
Subseção IV: Das Áreas de Intervenção Urbana (AIU)
Subseção V: Das Áreas de Estruturação Local (AEL)
Seção IV
Dos Instrumentos de Gestão Ambiental
Subseção I: Do Estudo e Relatório de Impacto Ambiental
Subseção II: Do Estudo e Relatório de Impacto de Vizinhança
Subseção III: Do Estudo de Viabilidade Ambiental
Subseção IV: Da Avaliação Ambiental Estratégica
Subseção V: Do Termo de Compromisso Ambiental
Subseção VI: Do Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental
Subseção VII: Do Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais
Seção V
Dos Instrumentos de Regularização Fundiária
Seção VI
Dos Instrumentos de Proteção ao Patrimônio Cultural
Subseção I: Do Termo de Ajustamento de Conduta Cultural – TACC
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO Instrumentos
Indutores da
AMBIENTAL DE SÃO PAULO Função Social da
Propriedade
Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
Indutores da
Propriedade
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo
Indutores da
Propriedade
Desapropriação Mediante Pagamento em Títulos da Dívida Pública
Indutores da
Propriedade
Indutores da
Propriedade
Do Direito de Preempção
Indutores da
Propriedade
Arrecadação de Bens Abandonados
Indutores da
Propriedade
Cota de Solidariedade
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO Direito
AMBIENTAL DE SÃO PAULO de
Construir
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Construir
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Construir
Transferência do Direito de Construir
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO Instrumentos de
Ordenamento e
AMBIENTAL DE SÃO PAULO Reestruturação
Urbana
Projetos de Intervenção Urbana
Ordenamento e
Urbana
Operações Urbanas Consorciadas
Ordenamento e
Urbana
Concessão Urbanística
Ordenamento e
Urbana
Áreas de Intervenção Urbana (AIU)
Ordenamento e
Urbana
Áreas de Estruturação Local (AEL)
Instrumentos
INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO de Gestão
AMBIENTAL DE SÃO PAULO Ambiental
Instrumentos de Gestão Ambiental

• Estudo e Relatório de Impacto Ambiental
• Estudo e Relatório de Impacto de Vizinhança
• Estudo de Viabilidade Ambiental
• Avaliação Ambiental Estratégica
• Termo de Compromisso Ambiental
• Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta
Ambiental
• Pagamento por Prestação de Serviços Ambientais
AMBIENTAL DE SÃO PAULO Regularização
Fundiária
• Instrumentos de Regularização
Instrumentos de
Fundiária Proteção ao
Patrimônio Cultural
• Instrumentos de Proteção ao
Patrimônio Cultural
GESTÃO DEMOCRÁTICA - SP
TÍTULO IV
DA GESTÃO DEMOCRÁTICA E DO SISTEMA
MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO
CAPÍTULO I
DOS COMPONENTES DO SISTEMA MUNICIPAL
DE PLANEJAMENTO URBANO
CAPÍTULO II - DAS INSTÂNCIAS DE PARTICIPAÇÃO POPULAR
CAPÍTULO III - DOS INSTRUMENTOS DE PARTICIPAÇÃO SOCIAL
CAPÍTULO IV - DO FUNDO MUNICIPAL DE DESENVOLVIMENTO URBANO
CAPÍTULO V - DO SISTEMA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO E DO SISTEMA DE INFORMAÇÕES, MONITORAMENTO E

AVALIAÇÃO DO PDE

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Fonte: http://www.capacidades.gov.

PLANEJAMENTO URBANO I Profa. MSc. Esther Audibert

✓ INDUÇÃO DO DESENVOLVIMENTO URBANO

FONTE: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001.

INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA

Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano Instrumentos de Democratização da Gestão Urbana

DESENVOLVIMENTO URBANO incorporando a avaliação dos efeitos

FONTES: GUIA ESTATUTO DA CIDADE, 2001; ROLNIK, 2002.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL 1988

FONTES: CONSTITUIÇÃO FEDERAL, 1988.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL 1988

• Instrumentos previstos no Art. 182 da Constituição

Parcelamento, Edificação ou Utilização

Compulsórios - PEUC [EC-ARTS. 5º E 6º]

OBJETIVOS DOS INSTRUMENTOS

Aumentar a oferta de terra e de edificação para

Terrenos servidos por infraestrutura urbana não

Parcelamento, Edificação ou Utilização

§ 1o Considera-se subutilizado o imóvel:

Parcelamento, Edificação ou Utilização

§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

IPTU Progressivo no Tempo

Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; ROLNIK, 2002.

IPTU Progressivo no Tempo

IPTU Progressivo no Tempo

Desapropriação com Pagamento em Títulos da

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

• Instrumento que confere ao poder público municipal a preferência para a

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://www.capacidades.gov.br/dicionario/index/tx_busca/preemp%25C3%25A7%25C3%25A3o.

Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://www.capacidades.gov.br/dicionario/index/tx_busca/preemp%25C3%25A7%25C3%25A3o.

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://www.capacidades.gov.br/dicionario/index/tx_busca/preemp%25C3%25A7%25C3%25A3o.

Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel,

Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC

Existem dois tipos de CA: básico e máximo.

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://wribrasil.org.br/pt/blog/2019/08/o-que-e-outorga-onerosa-do-direito-de-construir.

Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC

Muitas vezes, nas áreas com mais infraestrutura, o PD

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://wribrasil.org.br/pt/blog/2019/08/o-que-e-outorga-onerosa-do-direito-de-construir.

As mais-valias fundiárias se referem

Esquema da composição do valor da terra.

FONTE: Furtado, 2004.

Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC

A Outorga Onerosa do Direito de

Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

Outorga Onerosa de Alteração de Uso e OODC

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE.

Operações Urbanas Consorciadas - OUC

• Instrumento de implementação de um projeto urbano - não apenas de controle urbano.

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://oucbh.indisciplinar.com/?page_id=15.

Operações Urbanas Consorciadas - OUC

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/noticias/index.php?p=19287.

Operações Urbanas Consorciadas - OUC

Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada

FONTE: LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – ESTATUTO DA CIDADE; http://oucbh.indisciplinar.com/?page_id=15.

Operações Urbanas Consorciadas - OUC

§ 1o Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI