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POLÍTICAS
URBANAS
Introdução
FONTE: YOUTUBE
Parcelamento, edificação ou
Instrumentos de
utilização compulsórios
Políticas Urbanas
Os instrumentos de políticas urbanas são ferramentas Progressividade do IPTU no
usadas pelos governos para guiar o desenvolvimento tempo
urbano de maneira planejada, sustentável e justa.
O que é?
Parcelamento Compulsór io
Refere-se à obrigação de proprietários de terras subdividirem grandes propriedades em
lotes menores. Isso é feito para incentivar um uso mais eficiente da terra, promover a
criação de infraestrutura adequada (como estradas, água, esgoto, eletricidade) e
prevenir a especulação imobiliária. Pode ser usado para criar novas áreas urbanas ou
para revitalizar áreas já desenvolvidas.
Edificação Compulsório
Essa medida exige que os proprietários construam edificações em seus terrenos dentro
de um prazo estipulado. Isso é feito para evitar a manutenção de terrenos vazios ou
subutilizados, o que pode prejudicar o desenvolvimento da área e afetar negativamente
o ambiente urbano.
Utilização Compulsório
O que é?
Essa medida envolve a obrigação de utilizar um terreno de acordo com determinados
padrões estabelecidos pelas autoridades locais. Pode incluir diretrizes específicas sobre
o tipo de atividade permitida, densidade populacional, infraestrutura necessária, entre
outros aspectos. Isso ajuda a garantir que o uso da terra seja consistente com os
objetivos de planejamento urbano e a evitar a degradação das áreas urbanas.
Promove a urbanização compacta, induzindo a ocupação de áreas já dotadas de
infraestrutura e equipamentos, mais aptas para urbanizar ou povoar, evitando
pressão de expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infraestrutura
ou frágeis do ponto de vista ambiental.
Como Implementar?
máximas de terreno e/ou área construída.
Como Implementar?
atual, se há restrições à urbanização, se são de propriedade pública ou privada, se
há dívidas de IPTU, entre outras – pode auxiliar na definição das formas de
utilização futura desses imóveis.
Como Implementar?
Os parâmetros para aplicação do PEUC devem ser regulamentados no Plano
Diretor e apenas o valor da alíquota a ser aplicado a cada ano deve
obrigatoriamente ser fixado em lei específica.
dia?
Constar o prazo para cumprimento das obrigações decorrentes da
notificação do imóvel: devem ser estabelecidos de acordo com critérios e
prazos próprios do município, desde que não sejam inferiores aos determinados
pelo Estatuto da Cidade:
Prazo mínimo, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras: dois anos
(art. 5º, §4º).
dia?
utilização.
Para aplicação do PEUC, é necessário uma série de ações e procedimentos
encadeados, que devem ser cuidadosamente planejados e executados.
Organiza-se em quatro etapas principais não sequenciais: planejamento da
aplicação, notificação, averbação e monitoramento.
dia?
instruir o processo de impugnação da notificação.
Averbação: a notificação deve ser objeto de averbação no Cartório de Registro
de Imóveis competente, pois é essencial para informar um eventual comprador
acerca da obrigação que grava o imóvel – parcelar, edificar ou utilizar. Por meio
de decreto, o município pode dispor acerca de outros procedimentos sobre a
dia?
Como funciona no dia a
dia?
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Progressividade do IPTU no
Tempo
A progressividade do IPTU pode variar dependendo do país ou da legislação local,
mas no Brasil foi introduzido através da Emenda Constitucional nº 29/2000, que
alterou o artigo 156 da Constituição Federal. E em São Paulo foi implantado em
2002, pelo Plano Diretor Estratégico.
Criação do Instrumento
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: A propriedade predial
e territorial urbana.
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes.
§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do
solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena.
IPTU
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto cobrado das pessoas
que possuem uma propriedade na região urbana.
O que é?
A principal função do instrumento é combater a ociosidade dos imóveis
inutilizados ou abandonados na região e promover a urbanização compacta,
induzindo a ocupação de áreas já dotadas de infraestrutura e equipamentos,
evitando a expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infraestrutura.
Como Implementar?
Identificação de Áreas Subutilizadas: Fazer um levantamento das áreas
urbanas que estão subutilizadas, não utilizadas ou inadequadamente ocupadas.
Como Implementar?
implantado.
dia?
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Desapropriação com
pagamento em títulos da
dívida pública
É um processo administrativo demandado pelo poder público, que de
maneira compulsória retira o bem de uma pessoa pagando-lhe uma
indenização em moeda corrente.
O que é?
Preservação das Finanças Púb licas
Esse instrumento permite ao governo adquirir propriedades sem gastar grandes
quantias. Isso pode ser útil quando os recursos financeiros são limitados, ou quando
é desejável minimizar o impacto sobre o orçamento público.
Como Implementar?
desapropriações. Se necessário, faça ajustes na legislação para incluir essa
possibilidade.
Como Implementar?
estabelecidos e além disso é importante estabelecer os termos do pagamento
em títulos da dívida pública e desse modo realizar um acordo amigável com os
proprietários.
dia?
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Estudo de Caso: Vazios
Urbanos
Analise Geral
A preservação de terrenos vazios em áreas urbanas, aguardando uma valorização
futura que apenas beneficia seus proprietários, tem um impacto negativo
substancial.
Esses espaços subutilizados poderiam ser destinados à habitação e a atividades
econômicas essenciais para o progresso da sociedade, especialmente para os
segmentos mais vulneráveis economicamente.
Analise Geral
urbanos e rurais, que têm potencial para ocupação ou construção.
Tabela 1. Domicílios Vagos PNAD/IBGE 2014
Fonte: PNAD/IBGE.
Elaboração: Fundação João Pinheiro (FJP
Tabela Informativa
O estudo de caso analisa os vazios urbanos e os instrumentos legais que
promovem a função social da propriedade e da cidade, no centro da cidade do
Rio de Janeiro, delimitando a área de estudo à Região Administrativa II do
Município, englobando os bairros Centro e Lapa.
Objetivo
O estudo de caso foi conduzido por meio de entrevistas semi-estruturadas,
direcionadas aos movimentos sociais que lutam pelo direito à moradia e aos
representantes dos poderes Executivo e Legislativo Municipal, Ministério Público,
Defensoria Pública, Procuradoria e Sindicato Patronal da Construção Civil do Rio
de Janeiro e pelos documentos disponíveis do projeto piloto "Projeto Vazios
Urbanos" (2012) e "Projeto Centro para Todos" (2015), que foram elaborados com
o objetivo geral de requalificar a área central com a recuperação das edificações
do entorno, e pelo Plano de Ação para Ocupação e/ou Revitalização de Imóveis
Vazios e Subutilizados na 1ª e 2ª Regiões Administrativas.
Metodologia
das áreas centrais da cidade.
Roteiro guia para as entrevistas
com um questionário
semiestruturado, com o objetivo
de coletar informações de maneira
abrangente e detalhada.
Esse processo permitiu uma
análise mais aprofundada da
situação problemática em
discussão.
Metodologia
Áreas de Planejamentos Área de Planejamento 1 (Área
Administrativa II) - (AP1)
Área de Estudo
b) alto índice de imóveis não
utilizados (em estado de abandono)
ou subutilizados passíveis de
utilização;
c) com a eficiente ocupação dos
espaços ociosos do centro, a
mobilidade urbana poderá ser
beneficiada, trazendo qualidade de
vida à população
Através do projeto inicial, os locais levantados para receber as ações, foram
determinados com base em uma delimitação dada pelo Decreto 29.411/2008, e
também com base no trabalho da arquiteta Rachel Sisson que definiu três
grandes áreas no centro do Rio: núcleo colonial (1), imperial (2) e o núcleo
republicano (3).
O projeto
Os imóveis foram classificados em diferentes categorias (vazios, em processo de
deterioração, em mau estado de conservação e subutilizados) para a realização
dos trabalhos. De acordo com o Projeto, após a inspeção direta da área entre as
regiões, foram identificados imóveis que se encaixavam nas categorias de imóveis
vazios. Isso levou à seleção de cerca de 40 imóveis para os quais foram coletados
detalhes cadastrais, informações fiscais, estado de conservação e informações
sobre a propriedade.
Através de uma ficha de avaliação imobiliária utilizada, cada imóvel recebia uma
nota para posteriormente serem definidas as prioridades de intervenção.
O projeto
O estudo determinou que a
restauração dos 35 imóveis
considerados de maior importância,
juntamente com os 5 adicionais,
exigiria um montante orçamentário de
aproximadamente R$ 41.008.115,00.
O projeto
propriedades privadas abandonadas ou
em mau estado de conservação,
visando resolver problemas urbanos
relacionados a essas condições.
Em meio à crise econômica e política do país, o Prefeito do Rio de Janeiro,
Marcelo Crivella (PRB), instituiu um Grupo de Trabalho através do Decreto nº
42.882/2017, com objetivo de desenvolver um "Plano de Ação para Ocupação e/ou
Revitalização de Imóveis Vazios e Subutilizados" nas 1ª e 2ª Regiões
Administrativas - Portuária e Centro. Essa ação foi motivada pela situação
precária de edifícios não utilizados ou pouco utilizados na Região de
Planejamento I - Centro, o que comprometia a qualidade desses espaços, riscos à
saúde pública e redução na arrecadação de impostos.
O plano se baseava nos princípios do Plano Diretor, que enfatiza o
desenvolvimento sustentável e a responsabilidade social da cidade e da
Planos de Ação
propriedade urbana.
O Grupo de Trabalho tinha a tarefa de analisar o potencial de ocupação dos
imóveis considerando os regulamentos de uso do solo e outras leis urbanísticas, e
deveria considerar ações já em andamento.
Intervenções na área central deviam levar em conta a revitalização dos espaços
ao redor dos imóveis e usar instrumentos do Plano Diretor para incentivar a
ocupação.
Uma das metas do decreto era sugerir mudanças na legislação quando
necessário para permitir novos usos e aumentar a base tributária, assim como
formalizar atividades econômicas e revisar incentivos fiscais.
Planos de Ação
e melhorar a segurança na área.
A escolha dos instrumentos usados nesse estudo, deu-se a partir das indicações
dadas pelos atores ouvidos na pesquisa. Os instrumentos escolhidos são:
Instrumentos Usados
Desapropriação
Perspectivas e
privados.
Problemas
As principais dificuldades encontradas ao realizar o estudo, foi:
Devido a esses e a outros fatores, o estudo não foi implantado na cidade do Rio
de Janeiro, mas é importante colocar que todos os instrumentos foram
Perspectivas e
instituídos legalmente, no entanto desde o princípio, seus usos são marcados por
deturpações e manipulações.
Problemas
FONTE: YOUTUBE
Vídeo Explicativo
Outorga onerosa do direito
de construir e alteração de
uso
Seção IX - Da Outorga Oner o sa do Dir eito de C o n s t r uir
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada
pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e
a área do terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona
Estatuto da Cidade
urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de
aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento
de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do
solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga
onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
Definição
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de
alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta
Lei.
COEFICIENTE DE APROVEI TAMENTO BÁSIC O ( C A )
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do
lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser
construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
O que é?
O Potencial Construtivo é a autorização dada pelo Município que possibilita
aumentar o número de pavimentos e/ou a área de construção, ou seja, é um
acréscimo ao direito de construir até o limite máximo permitido.
O que é?
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Para recuperar a valorização imobiliária decorrente da atuação normativa do
poder público (permissão de construir acima do CAB) em determinada área
ou imóvel, com vistas à justa distribuição dos ônus e benefícios da
urbanização, de forma que tal recuperação da valorização tenha efeitos
redistributivos no território municipal.
Definição das áreas com potencial para construir acima do CAB: análise do
potencial de construção relativamente à capacidade de infraestrutura.
Como Implementar?
Definição dos coeficientes de aproveitamento máximo, indicado no
Zoneamento.
dia?
OUTORGA ONEROSA D E ALTERAÇÃO DO US O ( O OA U)
A Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) consiste na definição da
cobrança de uma contrapartida sobre a permissão de urbanizar (alterar o uso do
solo de rural para urbano) ou alterar o uso do solo permitido (de um uso menos
rentável para outro mais rentável; por exemplo, de uso residencial para
comercial). Sempre que o Plano Diretor do município delimitar áreas onde a
alteração de uso puder ser exercida, a OOAU incidirá sobre os terrenos
beneficiados.
A lógica que embasa a OOAU é a da
recuperação da valorização da terra, assim
como para a Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC).
O que é?
Redução da especulação fundiária: Ao regular índices urbanísticos e
coeficientes de aproveitamento, busca-se limitar a oportunidade de especulação
de terras.
Como Implementar?
quais os recursos obtidos com a OOAU serão utilizados, incluindo a possibilidade
de criação de um Fundo Municipal.
Como Implementar?
pagamento das contrapartidas pelos beneficiários, com prazos explícitos para
etapas relevantes e conclusão do desembolso.
dia?
Estudo de Caso:
Outorga onerosa
Área de Estudo
aprovado em 1971, sofrendo algumas
alterações ao longo do tempo, O plano
atual está em vigor desde 2010 e a maior
variação na evolução do perímetro urbano
1950 2006
Neste estudo foi abordado a potencialidade de implementação da OODC,
previsto no Plano Diretor de 2006, porém não implementado na cidade, com isso
a cidade deixou de arrecadar recursos que poderiam ser empregados em: Obras
de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais de interesse social,
ordenamento e direcionamento da expansão urbana.
O instrumento
Coeficiente de
Aproveitamento Básico (CAB)
na Outorga Onerosa do Direito
de Construir (OODC) = 1
Fonte: Soraya de Paula Rosário (2017)
Coeficiente de
Aproveitamento Máximo
(CAM), conforme lei
vigente
O instrumento
CAM em algumas regiões o que
elevou o número de aprovações
naquele ano, pois os
empreendedores buscaram se
favorecer com a regulamentação
anterior. Podemos observar que
para o mercado imobiliário esta
alteração foi desfavorável.
Fórmula: OODC = CA x AT x Vp
x 0,70, sendo OODC o valor da
outorga, em reais (R$), CA o
coeficiente de
O instrumento
aproveitamento, AT a área do
terreno em m2, Vp o valor
preponderante em reais por
m2 e 0,70 o valor do fator
redutor correspondente ao
solo criado.
O município de São José dos Campos possui 160 áreas de aglomerações urbanas
irregulares, neste locais acredita-se que estejam concentradas de 40 a 50 mil
pessoas que poderiam estar se beneficiando dos recursos auferidos da
implementação de um instrumento como da OODC.
Reflexão
a falta de participação da sociedade, atrasando o processo que poderia beneficiar
todo o município.
FONTE: YOUTUBE
Vídeo Explicativo
Tabela Síntese
INSTRUMENTO O QUE É? PARA QUE IMPLEMENTAÇÃO COMO FUNCIONA REGULAMENTAÇÃO
SERVE? NO DIA A DIA
PARCELAMENTO,
Expropriação Regulação Urbana Fiscalização e Ações Planejamento de Plano Diretor
EDIFICAÇÃO OU
Legais Ações e
UTILIZAÇÃO
COMPULSÓRIOS
Monitoramento
DESAPROPRIAÇÃO
Desapropriação e Regulação Urbana Justificativa e Desapropriação e Plano Diretor e Lei
COM PAGAMENTO EM
Indenização pelo Regulamentação Pagamento Municipal Especifica
TÍTULOS DA DÍVIDA
PÚBLICA
Governo
OUTORGA ONEROSA
Cobrança para Recuperar a Avaliação do Aprovação e Gestão Plano Diretor
DO DIREITO DE
CONSTRUIR E
construção acima valorização macrozoneamento de Projetos e
ALTERAÇÃO DE USO do coeficiente de imobiliária e Definição do CAB. Recursos
aproveitamento
básico (CAB)
https://www.serasa.com.br/blog/iptu-o-que-e-quem-tem-que-pagar/
https://blog.brunoorlandi.com.br/como-funciona-e-para-que-serve-o-iptu-
progressivo/#:~:text=O%20objetivo%20da%20implantação%20das,para%20venda%2C%20seja%20para%20locaçã
o.
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/2179-/#:~:text=A%20progressividade%20se%20dá%20na,exigido%20seria
%20de%20%2410.000%2C00.
https://www.fag.edu.br/upload/contemporaneidade/anais/593705257df3
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https://mkavaliacoesimobiliarias.com.br/o-que-e-desapropriacao-com-pagamento-em-titulos-da-divida-
publica/#:~:text=da%20dívida%20pública%3F-,O%20que%20é%20desapropriação%20com%20pagamento%20e
m%20títulos%20da%20dívida,uma%20indenização%20em%20moeda%20corrente.
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Estatuto da Cidade. – 3. ed. – Brasília : Senado Federal, Subsecretaria de Edições Técnicas, 2008. 102 p. Brasil
Vídeos:
Bibliografia
https://www.youtube.com/watch?v=uu1HUEPxS30
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https://www.youtube.com/watch?v=0oadwghlDOk
Estudos de Caso:
https://app.uff.br/riuff/bitstream/handle/1/21504/Os%20vazios%20urbanos%20e%20os%20instrumentos%20induto
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https://teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16139/tde-30012019-3953/publico/MEsorayadepaularosario.pdf