PLANEJAMENTO URBANO I

Transferência do
Direito de
Construir
Jéssica Mello e Roberta Cunha
 Transferência parcial

Transferência do Direito
de Construir
O que é?
Transferência total
A Transferência do Direito de Construir confere ao
proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu
potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a
outro proprietário.
 Direito básico de construir

Direito de construir
em imóveis urbanos
Existem dois tipos:

O direito básico de construir que é

decorrente do coeficiente básico de
aproveitamento do terreno, que pertence a
Direito suplementar de construir
esfera de patrimônio privado.

O direito suplementar de construir que

corresponde aos coeficientes que
extrapolam o direito básico e vão até os
limites urbanísticos máximos, definidos na lei
municipal.
Fundamentos da TDC
Solo criado;
Equilíbrio entre área públicas e privadas e áreas construídas e
livres;
Justa distribuição do ônus e benefícios do processo de
urbanização;
Equidade entre proprietários;
Coeficiente de aproveitamento básico;
Solo Criado
É toda área de construção que
supere a área original do terreno.

A imagem exemplifica terrenos

sobrepostos indicando que para
cada área de construção adicional
a área do terreno original seria
necessário outro terreno com área
igual ao primeiro. Por isso, ao
utilizar esse direito falamos em
criação de solo.
Equilíbrio entre áreas
construídas e livres
Considerando que a criação de solo gera adensamento
construtivo vale enfatizar a necessidade do equilíbrio entre elas

Mecanismo auxiliar para promover proporcionalidade entre

essas duas categorias de uso na cidade.

Assim, os direitos de construir daqueles terrenos nos quais

não foram autorizados a edificação podem ser utilizados em
outros terrenos, mantendo uma proporção entre áreas
construídas e área livres.
Justa distribuição do
ônus e benefícios do
precesso de
urbanização
Esta no Art. 2º do Estatuto da Cidade
Numa cidade, os índices urbanísticos são
definidos de forma diferenciada para os terrenos
em razão de diretrizes do planejamento urbano e
das características físicas do local.
Áreas providas de infraestruturas, por exemplo,
podem ser adensadas, já as áreas
ambientalmente frágeis deve ter a ocupação
restringida. No entanto, definição de
possibilidades diferentes de construção nos
terrenos urbanos gera muitas insatisfações, isso
porque a consequência prática é a valorização
diferenciada dos imóveis. A TDC pode contribuir
para minimizar as distorções.
Equidade entre proprietários
Com o objetivo de que cada proprietário possa exercer o direito
básico de edificar sem ter que pagar por isso, são estabelecidos
os coeficientes de aproveitamento básico.

Coeficiente de aproveitamento básico

Observa-se no gráfico que quanto mais uniforme os CA básicos, maior a
equidade concedida pela regulação urbanística.
O estabelecimento de um coeficiente de aproveitamento básico único para
toda cidade é a melhor forma de reduzir as injustiças causadas pela
legislação urbana, já que a princípios todos os proprietários, teriam o mesmo
direito de construção, de forma não onerosa.

Para construções acima do CA

básico deve ser cobrada uma
contrapartida pelo poder público,
chamada Outorga Onerosa do
Direito de Construir.
A Transferência do Direito
de Construir no Estatuto da
Cidade
Art. 35º do Estatuto da Cidade

Pode ser utlizada para:

Implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
Preservação de imóvel de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural;
Servir a programas de regularização fundiária, urbanização de
áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de
interesse social.
 Implantação de equipamentos urbanos e comunitários
O instrumento serve como forma de viabilizar a aquisição
de terrenos para a realização de projetos e obras públicas.

Nesse caso, a TDC é uma alternativa mais ágil e menos

custosa que a desapropriação.

Vantagens:
Tem a redução dos custos iniciais da obra com o
pagamento das indenizações pelas desapropriações;
Rapidez das transações em virtude da redução dos
processos judiciais;
Menor risco de o poder publico ter que pagar preços
mais altos pelos terrenos que vão estar valorizados em
decorrência da obra.
Execução de eixo viário - 3º Avenida Perimetral
 Exemplo
A TDC foi usada em grande escala pelo Município, ainda
antes da edição do Estatuto da Cidade, como forma de
aquisição dos terrenos necessários para a execução de
um importante eixo viário da cidade - a 3ª Avenida
Perimetral.
Segundo Uzón (2013), o uso do instrumento poupou aos
cofres públicos cerca de 50% dos recursos orçados
para desapropriações e teve como vantagem a
agilidade em relação ao processo de desapropriação
propriamente dito, bem como a redução dos processos
judiciais.
Além disso, o sucesso do projeto deveu-se à
organização da estrutura administrativa criada à época
para orientar os proprietários envolvidos nas operações
de TDC.
Exemplo
Por outro lado, o sucesso da TDC em Porto Alegre inibiu
a aquisição por particulares de direitos de construir
mediante o instrumento denominado Solo Criado, o qual
possuía regras mais restritivas e era disponibilizado pela
prefeitura mediante leilão, enquanto o direito de
construir proveniente da TDC poderia ser comprado
diretamente do proprietário.
Além disso, foram usados os CA máximos dos terrenos
transmissores, o que é uma incongruência com a
aplicação do Solo Criado, por conceder direito de
construir acima do CA básico gratuitamente para
determinados proprietários afetados diretamente pelas
obras.
Preservação de imóvel de interesse
histórico, ambiental, paisagistico,
social ou cultural;
A transferência pode ser aplicada como uma forma de
compensação aos proprietários cujo direito de construir até o
Coeficiente básico foi restringido, ou ate suprimido, de forma
diferenciada de seus vizinhos.
Nesse caso, a concessão do beneficio ate o Coeficiente básico
deve considerar a área da edificação existente.
Servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população
de baixa renda e habitação de interesse social

Pode ser utilizada como meio para que o poder publico obtenha
imóveis destinados a politica habitacional. Ou ainda, por exemplo,
para regularizar a situação fundiária de um terreno particular
ocupado irregularmente por população de baixa renda.
Nesse caso, o proprietário do terreno ocupado, recebe o direito
da transferência de construir, e os moradores continuam vivendo
no local, só que de forma regular, mediante programa de
regularização fundiária.
 Elementos básicos para a
regulamentação da transferência do
Direito de Construir

Finalidades da TCD no município;

Definições de áreas ou imóveis transmissores e receptores;
Fórmulas de cálculo.
Finalidades da TDC
no município
O poder publico municipal, de acordo com as suas
necessidades. deve definir em lei para quais as
finalidades a transferência poderia ser utilizada.
 Definições de áreas ou imóveis transmissores e
receptores
Os direitos de construir a serem
transferidos podem ser utilizados nas
mesmas ou em outras áreas ou zonas
urbanas, conforme definido na
regulamentação especifica.

Nas áreas definidas como receptoras, é

possível adquirir direitos de construir para
serem utilizados em um ou mais imóveis,
respeitada a quantidade de metros
quadrados de diretos de construir do imóvel
transmissor e os limites máximos
urbanísticos do imóveis receptores.
 Definições de áreas ou imóveis transmissores e
receptores
Da mesma forma, é também possível que
os direitos de construir a serem adquiridos
para um imóvel em área receptora sejam
oriundos de mais de um imóvel em área
transmissora. ou seja, é possível transferir
parceladamente o direito de construir.

A definição de áreas transmissoras e

receptoras é uma prerrogativa do poder
publico, e não uma decisão do proprietário.
Fórmulas de cálculo
As formulas de calculo, tem um critério
de previsibilidade e o tratamento igual
entre aqueles que vão se beneficiar
com a concessão da Transferência.

Equiparar a quantidade de metros quadrados

que são transacionados entre terrenos com
preços diferenciados.

As metragens de transmissão e recepção sao

Indica quantos quantos metros quadrados
inversamente proporcionais aos preços dos
poderão ser transferidos de um imóvel já
terrenos transmissor e receptor.
edificado.
Obrigada!