Estatuto da cidade ele regulamenta os artigos 182 e 183 da CF

Hierarquia de Leis

1 – Constituição Federal

2 – Acordos Internacionais

3 – Leis Complementares e ordinárias

4 – Decreto

5 – Portarias e etc. ...

Ninguém pode te obrigar a fazer nada se não tiver em lei, o que não é proibido é permitido.

Decreto não é lei, ele serve para explicar ou orientar como será cumprida uma lei. (diz como a
lei vai funcionar).

A princípio existe essa hierarquia

Lei Federal (mais abrangente)

Estadual

Municipal (menos abrangente)

CF 182

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal (lei de
urbanismo é uma lei municipal)

conforme diretrizes gerais fixadas em lei (lei federal – Estatuto da cidade)

Estatuto da cidade é uma lei federal que os municípios devem usar como diretriz, referência,
para fazer suas leis relativas ao urbanismo municipal

Principal lei municipal relativo à ordenação urbana é o plano diretor, que é obrigado para
cidades com mais de 20.000 habitantes
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

Função social da propriedade.

Idade da Pedra, a terra não tinha dono

A terra foi começar a ter dono com o desenvolvimento da agricultura e principalmente
no desenvolvimento das cidades.
Pedaço de terra começaram a ter dono.
Se a terra é da pessoa, ela pode fazer o que quiser nela
Depois de um tempo, verificou-se que oque vc fazia na sua terra poderia incomodar o
seu vizinho.
Código de vizinhança (pode fazer qq coisa desde que não incomode os outros)
Viu-se que com o crescimento da cidade, o que se fazia no terreno tinha quer
compatível com as limitações físicas e materiais da cidade (zoneamento)
E em 2001 com o estatuto da cidade, além de a terra ser sua, ter limite de vizinhança,
zoneamento, etc., ela deve contribuir para a sociedade em si.

Sua propriedade deve contribuir com a cidade – Função social da propriedade.

Como ela contribui? quando atende às exigências fundamentais de ordenação da
cidade expressas no plano diretor.

§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em

dinheiro. – se vc tiver um imóvel com todo certo, bonitinho, devendo nada, e a prefeitura
quiser desapropropriar (tomar para ela), ela pode? Sim, lógico, claro ou sem dúvida.

Desde que ela pague pelo valor de mercado pelo imóvel, antes de tomá-lo,

O interesse público é maior que o interesse privado

É facultado ao Poder Público municipal (facultado = pode ou não, não e obrigatório)

proprietário do solo urbano não edificado – terreno vazio

subutilizado – pouca construção

ou não utilizado – vazio, ou construído, mas sem uso

que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade

no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

ZEIS – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL

ZEIA – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE AMBIENTAL
ZEIH – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE HISTÓRICO

IV – Planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e

das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a
evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio
ambiente;

I – Garantia do direito a cidades sustentáveis, ... ao saneamento ambiental, à infra-estrutura

urbana

A cidade deve crescer proporcionalmente quanto cresce sua infraestrutura urbana e sua
relação com o meio ambiente.

Crescer proporcionalmente de acordo com seus recursos naturais e construídos

Ex. natural. Água e esgoto – a cidade deve crescer garantido sistema de abastecimento de
água potável e tratamento de esgoto sem prejudicar o meio ambiente.

Ex construído. Vias de acesso, transporte, número de leitos hospitalares, vagas em escolas,

creches, etc...

planos nacionais (Abrangente) - Brasil

regionais – ex Zona da Mata Atlântica

estaduais – São Paulo

Planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; -

Grande São Paulo e o Grande ABC (Consorcio intermunicipal do ABC) – conurbação – co
urbanização
 planejamento municipal (restrito) Santo André

Leis estaduais que influenciam muito no ordenamento da cidade. Ex lei da Billings, Lei dos
Mananciais.

I – Cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação

dele decorrente

Legislação vai passar o Coeficiente de Aproveitamento do Solo (CA) –

3 tipos de CA’s

Mínimo – Diz a área mínima que deve ser construída em um lote, para não ser
configurado como subutilizado.

Básico – Diz a área máxima que se pode construir em um lote, acima disso é considerado
superutilizado. (POTENCIAL CONSTRUTIVO)

Máximo – Diz a área que se pode de construir acima do CA Básico, quando o lote está
sobre influencia especial de algum instrumento de política urbana, ex. Operação urbana
consorciada, transferência do direito de construir, etc.

Ex. Lote – Area de 1.000 m²

CA min. 0,30 – 1.000 X 0,30 = 300 M²

CA Básico – 1,00 – 1.000 X 1 = 1.000 M²

CA Máximo – 1,50 – 1.000 X 1.5 = 1.500 M²

EX. Lote de 2.500 m²

Ca Min. 0.50 🡺 2.500 x 0.5 = 1.250 m²

Ca básico 2.5 🡺 2.500 x 2.5 = 6.250 m²

Ca Max. 4.0 🡺 2.500 x 4 = 10.000 m²

- Recuos = espaço entre as divisa do terreno que vc tem restrição de construção

- Taxa de Ocupação 🡺 T.O. = Projeção máxima que pode ser ocupada no terreno

Ex. 40%

Lote 2.500 m² x 0.4 = 1.000 m²

Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da
referida obrigação.

§ 1o Considera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação

dele decorrente; - LUOPS – Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo, pode ser chamada
de LUOS, lei de Zoneamento

Plano diretor – Lei municipal sobre o ordenamento e crescimento da cidades em todos

seus aspectos
Parcelamento – Divisão do terreno em outros lotes
Edificação – Construção
Utilização – Deixar de estar vago, sem uso
Compulsório – sinônimo de obrigatório

Não edificado – Vazio, sem construção

Subutilizado – Area construída abaixo do CA mínimo
Não utilizado – Vazio, sem uso

IPTU progressivo no tempo – sanção, penalidade.

Aumentar o seu IPTU, no máximo dobrando as alíquotas de ano para ano, por no
máximo 5 anos e máximo de 15%

Ex santo André aprox. 0.3 %

Valor venal do imóvel,

Local, área de terreno e área construída

Planta base da cidade daso um valor do terreno e construção p de acordo com a região
da cidade.
Calculam o valor do imóvel – alíquota de 0.03 %

Ex. 500.000 = 500.000 x 0.03 = 15.000 IPTU

No ano 1 ele não cumpriu
500.000 x 0.06 = 30.000 IPTU
No ano 2 ele não cumprindo
500.000 x 0.12 = 60.000 IPTU
No ano 3 ele não cumpriu ainda
500.000 x 0.15 = 75.000 IPTU
No ano 4 ele não cumpriu ainda
500.000 x 0.15 = 75.000 IPTU
No ano 5 ele não cumpriu ainda
500.000 x 0.15 = 75.000 IPTU

PASSADO 5 ANOS E NÃO SE TOMOU NENHUMA PROVIDÊNCIA, O MUNICIPIO

PODE TOMAR O IMOVEL, PAGANDO PELO SEU VALOR VENAL EM TITULOS DA DIVIDA
PUBLICA EM ATE 10 ANOS + JUROS DE 6% AA

500.000

1 PARCELA DE 50.000
2 PARCELA DE 53.000
3 PARCELA DE 56.180
4 PARCELA DE ...

USUCAPIAO
VC TOMA UM IMOVEL DE ATÉ 250 M² POR 5 ANOS, SEM QUE O REAL PROPRIETÁRIO
SE MANIFESTE SOBRE SUA PRESENÇA NO LOCAL.
SE ISSO ACONTECER VC ADIQUIRE O DOMINIO DO IMOVEL, É UM POUCO DIFERENTE
DE PROPRIEDADE, POIS NÃO PODE TER UMA RELACAO DIRETA DE COMPRA E VENDA

NÃO PODE EXIGIR USUCAPIAO DE IMOVEL OU TERRENO PUBLICO

Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição
de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares

CONFERE = PERMITE

AQUISICAO = COMPRA

alienação onerosa entre particulares = VENDA A DINHEIRO (OU CUJO POSSA SE

EXPRESSAR), ENTRE 2 PESSOAS QUE NÃO SÃO PUBLICAS
 Da outorga onerosa do direito de construir

Outorga = permissão
Onerosa = pagamento por ela, não pode ser de graça

Permissão paga pelo direito de vc construir acima do coeficiente de aproveitamento

básico, limitando ao máximo.

Ex. Lote – Area de 1.000 m²

CA min. 0,30 – 1.000 X 0,30 = 300 M²

CA Básico – 1,00 – 1.000 X 1 = 1.000 M²

CA Máximo – 1,50 – 1.000 X 1.5 = 1.500 M²

Abaixo de 300 m² - subutizado – fora da lei

Entre 300 a 1000 m² - correto
Acima de 1.000 m² a 1.500 m² - fora da lei, exceto se haver na área uma outorga
onerosa, onde a pessoa pagará por esses m² acima de 1000 limitado a 1500 m²
Acima de 1.500 m² - fora da lei de qq jeito

A outorga onerosa pode ser também ao invés de construir acima do básico até o
máximo, mudança de uso.

Operação urbana

Outorga onerosa
Area limitada
Objetivo de melhora na área estipulada
Valor da melhoria?
E devido a melhoria, qual o novo aumento de população residente ou volante vai
suportar a área
Pegam esse valor e transformam em cotas de potencial construtivo adicional -
Certificado de Potencial Construtivo Adicional (CEPAC) - é uma forma de contrapartida
financeira da Outorga Onerosa do Potencial Construtivo Adicional para uso específico
nas Operações Urbanas Consorciadas;

Ai vc pode comprar o CEPAC e com ele em mãos vc troca por construir a metragem
comprada acima do básico (limitado ao CA máximo de cada terreno)
Ex.
Melhoria custo 20.000.000
Depois disso a região vai poder abranger mais 50.000 m² de área construída

CEPAC 20.000.000 / 50.000 = 400 reais / m², mas eles colocam somente 50.000 m² de
área em CEPAC,
Ou seja, eles colocam um limite do cotas, compara comprou, não comprou, dançou ...

Mas, qq pessoa pode comprar as cotas, inclusive quem não tem terreno no lugar, e
eles podem ser negociadas livremente

Ou seja, no exemplo, vc pode comprar as 50.000 cotas e depois recender por 800.00
cada uma.
Contudo as cotas têm um prazo de validade para serem usadas

TRANSFERENCIA DO DIRETO DE CONSTRUIR

Terreno Que Está Em Uma Area Delimitada Pela Transferência Do Direto De Construir.

Ex T1 - terreno. 2.000 m2

CA min. 0.10 🡺 2.000 x .1 = 200 m²

Basic 0.50 🡺 2.000 x 0.5 🡺 1.000 m²
Max. 1.00 🡺 2.000 x 1 = 2.000 m²

Vender, transferir, etc., esse potencial construtivo para outro terreno.

T2 - Outro terreno 1.500 m²

Ca min 0.30 🡺 1.500 x .30 = 450 m²
Bas 1.00 🡺 1.500 x 1 = 1.500 m²
Max 2 🡺 1.500 x 2 = 3.000 m²

Pela transferência: pode transferir os 1.000 m² pois 1.500 do t2 + 1.000 transferido <
CA Max do T2

Outro exemplo
Terreno Que Está Em Uma Area Delimitada Pela Transferência Do Direto De Construir.

Ex T1 - terreno. 2.000 m2, que vc quer transferir

CA min. 0.10 🡺 2.000 x .1 = 200 m²

Basic 0.50 🡺 2.000 x 0.5 🡺 1.000 m²
Max. 1.00 🡺 2.000 x 1 = 2.000 m²

T2 - Outro terreno 1.000 m², que vc quer receber

Ca min 0.30 🡺 1.000 x .30 = 300 m²
Bas 1.00 🡺 1.000 x 1 = 1.000 m²
Max 2 🡺 1.000 x 1,5 = 1.500 m²

Nesse caso somente pode ser transferido do t1 p o t2 500 m², pois se não ultrapassa o
ca máx. do T2.
Outro exemplo
Ex T1 - terreno. 2.000 m2, mas já tem construído 400 m²

CA min. 0.10 🡺 2.000 x .1 = 200 m²

Basic 0.50 🡺 2.000 x 0.5 🡺 1.000 m²
Max. 1.00 🡺 2.000 x 1 = 2.000 m²

Vender, transferir, etc., esse potencial construtivo para outro terreno.

T2 - Outro terreno 1.500 m²

Ca min 0.30 🡺 1.500 x .30 = 450 m²
Bas 1.00 🡺 1.500 x 1 = 1.500 m²
Max 2 🡺 1.500 x 2 = 3.000 m²

Nesse caso o t1 pode transferir 600 m², pois o básico é de 1000 – 400 construído,
então o potencial existente não utilizado é de 600 m², aí 600 m² do t1 + 1.500 m² do
t2, vai dar 2.100 m² que é menos que o máx. do t2