AULA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

1. INTRODUÇÃO

Olá. Espero que estejam bem. Estamos chegando ao final do semestre, mas
não podemos deixar de abordar o assunto da legislação urbanística, embora já
tenhamos falado nisso em várias outras aulas, não é mesmo?
Vejam só, antes de mais nada vamos relembrar alguns pontos importantes.
Primeiramente o Estatuto das Cidades. Como vimos antes, esta importante Lei (Lei
N. 10.257) foi criada em 2001 e se trata, na verdade, de uma regulamentação dos
Artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988. Lembram que vimos um pouco
sobre estes artigos na aula sobre função social? Pois bem, naquela ocasião
apresentei pra vocês o que se trata essa “função”. Mas, vamos relembrar, tá?

1.1. Função Social da Propriedade

O artigo 186 da Constituição de 1988 traçou objetivos para o atendimento da

função social da propriedade rural, através dos seguintes critérios:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do
meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos
trabalhadores.

O mesmo ocorreu com a propriedade urbana, que terá cumprida sua função
social “quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor”, conforme preconiza o art. 182, § 2.

1.2. Plano Diretor

Plano Diretor. O que é isso? Sobre isto, também discutimos naquela aula sobre
Reforma Urbana, lembram? Neste dia, vimos o „Vídeo das Cidades‟. Pra quem
quiser relembrar, taí o link:
https://www.youtube.com/watch?v=d2PSZZYghrY
Este vídeo foi produzido pelo Instituto Polis e trata da criação do Estatuto das
Cidades e do Plano Diretor. Estes são, especificamente, os temas da aula de hoje.
Vamos lá!

2. ESTATUTO DAS CIDADES – 2001 (LEI 10.257)

Pra começar a discutir, vamos ver o vídeo abaixo. Antes de mais nada, preciso
informar que se trata de um vídeo feito para concursos, então, o tempo todo o autor
vai falar do que costuma cair em provas. Apesar de não ser nosso foco, o vídeo é
interessante e tem relação direta com o que estamos buscando aqui, tá bem? Por
isso, vamos lá!
 https://www.youtube.com/watch?v=AuTLR9bY5R4

Primeiramente, o Estatuto das Cidades se trata de uma Lei Federal, como

podemos ver no vídeo. No entanto, precisamos considerar que, por isso mesmo, ela
estabelece critérios gerais, os quais deverão ser tratados e especificados em nível
municipal a partir do Plano Diretor.
O Plano Diretor é um documento que deve ser estabelecido nos municípios e,
deve ser criado com ampla participação popular a fim de discutir os problemas,
necessidades e anseios da população da referida cidade. De acordo com o Estatuto,
todos os municípios com mais de 20 mil habitantes; e ainda aqueles que, menos que
tenham este número de população, desenvolvam alguma atividade de grande
impacto econômico, devem não só criar seu P.D., como tampem revisá-lo a cada 10
anos.

O Estatuto das Cidades, como falei, trata de Leis Gerais, as quais são ou não
usadas nos municípios, a depender da realidade de cada um. É uma lei muito
ampla, portanto, muito difícil dar conta de todos os seus instrumentos em uma única
aula (Não se preocupem pois, com certeza, vocês verão um pouquinho a cada
semestre. Esta aula é apenas introdutória, tá bem?).
Para trabalhar o tema, usei a obra abaixo:
SOUZA, Marcelo Lopes de. Mudar a Cidade: Uma introdução crítica ao
Planejamento e à Gestão Urbanas. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2015.
E a partir dela, portanto, vamos discutir os:

3. INSTRUMENTOS DE REGULAÇÃO URBANA

Para o autor, o objetivo deste capítulo é o de: “analisar o zoneamento de uso e

ocupação do solo e os vários tipos de índices ou parâmetros que regulam a
densidade e a forma da ocupação do espaço” (SOUZA, 2015, p. 19)
A regulação urbana pode ser distribuída em: parâmetros; tributos e
instrumentos.

3.1. Parâmetros urbanísticos de ocupação do solo

Estes parâmetros vocês verão com muita calma, na disciplina de Cidades II.
Por enquanto, será apenas uma introdução, tá bem?
Primeiramente, o autor afirma que os parâmetros “consistem em grandezas e
índices que medem aspectos relativos à densidade e à paisagem urbana [...] os
parâmetros urbanísticos e os zoneamentos necessitam andar juntos” (SOUZA, 2015,
p. 220).
Como dissemos antes, os valores deverão variar entre munícipios ou mesmo
entre zonas de um mesmo município. Se quiserem ver mais detalhes, procurem o
Código de Urbanismo de João Pessoa, tá bem?

Disponível em:
http://www.planmob.joaopessoa.pb.gov.br/wp-content/uploads/2017/06/C%C3%B3digo-de-
Urbanismo.pdf

Por hora, o que precisamos saber é:

1. Gabarito: altura máxima permitida para as edificações.
2. Afastamentos: recuos obrigatórios de edificação em relação às divisas do lote
3. Área construída: total de área edificada
4. Taxa de ocupação (%): relação entre a área de projeção horizontal e a área total
5. Coeficiente de aproveitamento: relação entre a área construída e a área total
6. Taxa de permeabilidade (%): relação entre a parte do terreno que permite
infiltração da água e a área total do mesmo
7. Índice de áreas verdes: relação entre a área coberta por vegetação e a área total
OBS.: Estes dois últimos são importantes do ponto de vista ambiental

Um exemplo destes parâmetros, direto do Código de Urbanismo de J.P pra vocês

entenderem melhor:

Para se familiarizar com o código, precisamos entender que ele está expresso
em muitas siglas, vocês vão encontrar todos os significados destas siglas na página
102 do próprio código.
Seguem algumas abaixo:

I - Zona Residencial 1 (ZR1)

II - Zona Residencial 2 (ZR2)
III - Zona Residencial 3 (ZR3)
IV - Zona Especial Residencial (ZER)
V - Zona Residencial Multifamiliar (ZRM)
VI - Zona de Amenização Ambiental (ZAA)
 VII - Zona Axial Epitácio Pessoa (ZAI)
VIII - Zona Axial Cruz das Armas (ZA2)
IX - Zona Axial Tambaú (ZA3)
X - Zona Axial Bessa (ZA4)

3.2 Tributos

De acordo com Souza (2015, p. 227) a finalidade da aplicação de tributos é a

de “evitar vazios urbanos e urbanização em saltos; superar ou ao menos minorar a
espoliação urbana [...] desestimular a não utilização e a subutilização de terrenos”.
Existem muitos tributos, mas vamos ver os principais, que são:

a) IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

Como o próprio nome diz, é um imposto que vai crescendo progressivamente

ao longo do tempo – no máximo 5 anos e tem, portanto, uma “função disciplinadora,
respeitando-se mais estreitamente o espírito de serventia ao objetivo constitucional
de garantia da „função social da propriedade‟”.
Se trata então, da aplicação de “alíquotas diferenciadas por zona” ao contrário
da alíquota única. E se dá da seguinte forma: “após a notificação, pelo Estado, da
obrigatoriedade de edificação ou parcelamento, e não tomando o proprietário
qualquer providência, transcorrido um certo prazo, o valor lançado do IPTU sofrerá
majoração anual” (SOUZA, 2015, p. 228).
Mas, como vimos no vídeo, essa projeção não será “eterna”, há uma alíquota
máxima e se o proprietário seguir não tomando providências, o imóvel será
desapropriado.

Observação Importante 1: “é preciso considerar, também, que um terreno não

precisa estar totalmente desocupado para se admitir que a “função social da
propriedade” não está sendo atendida [...] Caberá ao Plano Diretor estabelecer o
conteúdo concreto desses parâmetros” (230).
Observação Importante 2: * O IPTU progressivo no tempo deve ser aplicado
em “área onde tenham sido realizado investimentos públicos [...] a maioria dos
loteamentos de baixo status é aberta sem qualquer infraestrutura” (231)

b) COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO:

“Considere-se, por exemplo, que a área total do lote seja de 1000 m 2 e que
cada pavimento ocupe 250 m2. Os outros pavimentos que se adicionam ao
pavimento térreo já representam uma “criação do solo” (solo artificial), pois
equivalem a uma criação de área utilizável que não se situa no rés-do chão.
A área, em metros quadrados, produto da soma dos quatro pavimentos mais
baixos, incluindo o térreo, é idêntica à área total do terreno. Se se estabelecer como
coeficiente de aproveitamento o valor 1 [...] isso significa que, já a partir do quinto
pavimento incidiria o tributo do solo criado” (p. 234).

Importante: O Plano Diretor de SP, por exemplo, coloca que “outorga o direito
de construção acima do coeficiente de aproveitamento não seria onerosa, desde que
se tratasse de edificação destinada à moradia popular” (237)
 Qual a sua função? Promover o “descongestionamento de áreas centrais;
criação de áreas livres e preservação de áreas de interesse cultural, histórica e
ambiental; redução do preço da terra” (239).

c) CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

Trata-se de uma valorização imobiliária decorrente de obras públicas. Ou seja,

“sob o ângulo da promoção da justiça social, o tipo de obra pública passível de ser
enquadrada como fator gerador da aplicação da contribuição de melhoria
corresponderia à instalação de infra-estrutura não elementar [...] embelezamentos
[...] o sujeito passivo dos tributos seria, portanto, o proprietário imobiliário [...] e o
beneficiário final, deveriam ser os moradores de espaços segregados e mal dotados
de infra-estrutura técnica e social elementar, como loteamentos irregulares e favela”
(SOUZA, 2015, p. 242)
Ou seja, se um obra não é essencial e é estabelecida em uma determinada
área da cidade, os proprietários de imóveis situados nesta área se beneficiam, não
é? Pois bem, por isso, eles pagam um tributo.
É como se estes proprietários, indiretamente pagassem uma parte do custo
daquela obra. E, pra onde vai esta verba? Deve ser recolhida e redirecionada pra
obras em outras áreas da cidade, principalmente as mais periféricas.

d) ZONEAMENTO

Este é extremamente importante e, se trata, na verdade, da divisão de um

espaço sob jurisdição de um governo local em zonas que serão objeto de diferentes
regulações no que concerne ao uso da terra e ao tamanho permitido para
construções.
Vejam mais aqui: https://www.youtube.com/watch?v=74zo18JDuBY

d.1. Dentre os zoneamentos estabelecidos, um deles é de fundamental importância

para a promoção da justiça social. È o Zoneamento de Prioridades:

“Não é a separação de funções e usos, mas sim a identificação dos espaços

residenciais dos pobres urbanos e a sua classificação de acordo com a natureza do
assentamento” (SOUZA, 2015, p. 260).

São as chamadas Zonas Especiais de Interesse Social

“Ao serem, as favelas decretadas como ZEIS, deve-se articular isso com um
tratamento urbanístico particularizado [...] de maneira a facilitar e não dificultar a
regularização fundiária” (SOUZA, 2015, p. 264).

E ainda os loteamentos irregulares (que demandam infra-estrutura); os vazios

urbanos (sobre as quais deve incidir o IPTU progressivo) e as Zonas de Preservação
Ambiental “a fim de que sejam evitadas situações de conflito entre os objetivos o
uso do solo” (SOUZA, 2015, p. 265)

3.3 Instrumentos De Regularização Fundiária

a) USUCAPIÃO:
A usucapião urbana, também denominado de pro-mísero ou pró-moradia, tem como
requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua
família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.

OBS.: Imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

3.4. Outros Instrumentos:

A regularização fundiária, que na realidade representa não um único

instrumento, mas um conjunto de instrumentos urbanísticos estabelecidos na política
urbana nacional.
Mais do que um alinhamento, a implementação da política de regularização
fundiária nacional depende quase exclusivamente dos municípios, que se
apresentam de maneira mais próxima aos beneficiários finais, moradores dos
assentamentos irregulares. Para tanto, necessita ser incorporada à agenda local

a) DESAPROPRIAÇÃO E REQUISIÇÃO URBANÍSTICA;

[Função Social da Propriedade]

b) DIREITO DE PREEMPÇÃO

Por meio de Lei Municipal, observando-se o Plano Diretor, serão determinadas

as áreas sobre as quais incidirá esse direito de preempção. Que nada mais é do que
a desapropriação para fins de obras públicas, tais como mostrados abaixo:

Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público
necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de
interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

Existe uma série de outros instrumentos, mas considero que estes sejam os
mais utilizados e conhecidos quando discutimos legislação urbana.
Espero que tenham gostado.
Qualquer dúvida podem me escrever no nirvana@iesp.edu.br tá bem?

Abraços a todos e todas!

Nirvana =)