“A falência seletiva

do Plano Diretor de
Fortaleza”
Estudo e apresentação
do artigo.
 INTRODUÇÃO

Mapa de Fortaleza, destacando os vazios urbanos (2012) Edifícios à beira-mar, Fortaleza - CE

Objetivo Geral:

Objetivos Específicos:
Plano Diretor Verticalização

LITERATURA
REVISÃO DE
Participativo Urbana

Especulação
Imobiliária

Zoneamento
Objetivo Geral:

Objetivos Específicos:
 METODOLOGIA

● 2001 - Aprovação do Estatuto da Cidade

● 2002 - Fortaleza revisa o Estatuto
● 2005 - interrupção da elaboração do novo PDP
● 2006 - processo retomado sob nova direção
política
● 2009 - Fortaleza cria seu PDP
● 2019 - Fortaleza aprova a revisão do seu PDP
METODOLOGIA

● RECUO A CONTINUIDADE DA AGENDA

PROGRESSISTA

● As pautas do PDP obtiveram ganhos

assimétricos até 2020.
 "Estaríamos mais
uma vez diante de
um plano discurso?"
PRINCIPAL CONTRADIÇÃO: FUNCIONAMENTO EM
DESIGUALDADE DE FORÇAS DO PLANO DIRETOR

● DISTANCIANDO PRINCÍPIOS DE OBJETIVOS

● NORMAS EMINENTEMENTE TÉCNICAS

 Análise sobre a falência seletiva do PDP:
1. A antecipação de grande parte dos parâmetros de zoneamento,
incorporados ao texto final do PDP, foi um contraponto à prática de
confiá-los à lei de uso e ocupação do solo, tendo permitido maior controle
social sobre sua definição;
2. As alterações de zoneamento, tanto na aprovação na Câmara, quanto na
vigência do PDP, permitem divisar uma recuperação do controle político da
agenda urbana pelo setor imobiliário
3. O deslocamento do campo de forças em favor do setor imobiliário avança
no período de vigência do PDP, sendo a permanência de organizações
pouco representativas das pautas populares nos órgãos colegiados de
planejamento urbano um importante indicador, associado ao abandono da
regulamentação do Conselho da Cidade
● Relação entre a intensidade da verticalização e as demandas
regulatórias do mercado imobiliário expressas nas alterações de
parâmetros de zoneamento, destacando os empreendimentos
residenciais multifamiliares.

● Demandas refletidas nas revisões do padrão de controle urbano da

produção de edifícios, quase sempre orientadas a áreas de interesse do
mercado imobiliário de alto padrão, atingindo princípios e objetivos do
zoneamento do PDP.
Análise sob a categoria “regulated deregulation” proposta por Aalbers (2016),
traduzida como regulação para desregulamentação (Lage et al., 2018).

● O PLANO DIRETOR FUNCIONA?

● COMO O PLANO DIRETOR FUNCIONA?

"Documento fechado": autoaplicavel e independente das disputas em torno
de sua implementação.

● Instrumentos importantes do PDP destruídos/extintos.

● Objetivos desregulamentados em favor de uma nova regulação de

parâmetros de zoneamento de ocupação do solo.

● Resposta a demandas materiais de agentes privados envolvidos na

produção do espaço urbano.
 AVALIAÇÃO DA ARTE DO ZONEAMENTO

1. Instituição: referindo-se à zona já constante na lei, mas sem delimitação

nem regras de índice de aproveitamento (I.A.), nem altura máxima
edificável;
2. Delimitação: quanto à zona que apresenta pelo menos espacialização
conhecida, constituindo uma poligonal;
3. Regulamentação: quanto à zona que já possui suas regras particulares
de parâmetros urbanísticos (I.A. e altura máxima), ou seja, com
regulação própria das características dos edifícios
O zoneamento especial de
caráter progressista é o
que alcançou menor nível
de regulação até 2020.
 A REGULAÇÃO DO

Fortaleza”
do Plano Diretor de
“A falência seletiva
ZONEAMENTO
● É pelo zoneamento que se impõem limitações
urbanísticas à propriedade urbana
● Meireles (2008, p. 529) argumenta que “os
superiores interesses da comunidade justificam as
limitações urbanísticas de toda ordem.”

● Em Fortaleza: Divisão ambiental e por

infraestrutura
CONTRADIÇÕES

PRESSÃO DO
SETOR
IMOBILIÁRIO
Programa Minha Casa Minha
Vida em
Fortaleza, Pequeno e Rosa
(2016)
[...] buscando cumprir promessas de
campanha, a PMF [Prefeitura Municipal
de Fortaleza] partiu para a aprovação de
grandes conjuntos num setor da cidade
considerado como Zona de Ocupação
Restrita (ZOR), onde as recomendações
são contrárias ao tipo de empreendimento. Controlar
e inibir a ocupação dessas áreas devido às condições
esparsas de ocupação e às carências de infraestrutura
e serviços, apesar de apontadas no plano diretor, não
conseguem impedir a aprovação desses novos
grandes
conjuntos. (p. 210)
(Rufino, 2016, p. 298)
Sobre a interferência do setor imobiliário na
aprovação do PDP, Rufino relembra que:
A atuação da Câmara foi decisiva na
descaracterização do plano, com a
modificação dos índices de adensamento
construtivo e de verticalização que
privilegiaram os interesses do mercado
imobiliário. Ao compararmos a versão
enviada à Câmara com a versão final
aprovada, constatamos que as zonas
que sofreram ampliação dos índices
urbanísticos correspondem justamente às
áreas da produção imobiliária intensiva
de alto padrão
 ALTERAÇÕES E IMPLEMENTAÇÕES
● 61 alterações no zoneamento de Fortaleza
● Aumentar o I.A. Básico e Máximo
● Aumento da Altura Máxima permitida
● Alteração de limites de zona

● ZEDUS (Zonas de Dinamização Urbana)

● Projetos Especiais

Ou seja, o projeto especial trata-se de rezoneamento do lote, a partir de uma demanda direta
do empreendedor, que tenha interesse em edificar além das limitações urbanísticas, mas
garantindo alguma contrapartida ao Município. Cullingworth (2005)
COMO TAIS ALTERAÇÕES
E EMPREENDIMENTOS
SÃO EXPRESSÕES DO
DESEJO COLETIVO?
 PONTOS POSITIVOS
● IMPLEMENTAÇÃO DE ZEIS (ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL)

Porções do território destinadas, predominantemente, à moradia digna para a

população de baixa renda por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação
ambiental e regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares.

● Maiores contrariedades sobre as zeis advêm da desregulamentação.

● ZEIS1 - Áreas vazias em seu interior, com dificuldade de regulamentação

 CONSEQUÊNCIAS
● CRESCIMENTO DE HABITAÇÕES DE ALTO PADRÃO
● IRREGULARIDADES: ERROS EM I.A., ALTURA MÁXIMA, RECUOS E TAXAS DE
OCUPAÇÃO

● FALTA DE VIGÊNCIA DO PDP

As regras de zoneamento revelaram-se objeto de preocupação na vigência do PDP, e

suas alterações representam uma enorme contradição aos objetivos do plano,
apontando à mercantilização do espaço urbano (Brasil, Capasso e Cavalcanti, 2017).
A utilização de dispositivos regulatórios, como
a zedus, além das várias emendas ao
zoneamento, serviu, na prática, ao aumento
generalizado do direito de construir e de sua
outorga onerosa, o que, objetivamente, abriu
maiores possibilidades à dispersão da
verticalização.
Considerações Finais
● Apesar do Plano Direto de Fortaleza ter sido moldado com base em pautas
progressistas, seu alcance foi limitado politicamente pelos interesses do
mercado imobiliário.
● Sua criação viu a participação popular, mas houve desequilíbrio de forças
onde as demandas do mercado se sobrepõem aos princípios e objetivos
sociais do plano.
● Lacuna entre objetivos e conteúdo operacional, principalmente no que toca
às regulações de zoneamentos.
● Verticalização exagerada em detrimento da inclusão social urbana,
preservação do meio ambiente e combate à especulação imobiliária.
● Do ponto de vista regulamentar, o PDP “funcionou”, pois o mercado imobiliário
conseguiu garantir seus interesses de maneira legítima, mas isso às custas da
continuidade da exclusão territorial da população pobre, a redução paulatina
de áreas de proteção ambiental e a ampliação do estoque imobiliário urbano
subutilizado, resultando em retenção especulativa de terra urbana
bem-localizada.
● Não se pode separar o plano diretor da sociedade civil e dos seus interesses.
REFERÊNCIAS:
ESTADÃO. Verticalização das cidades: entenda o significado do conceito: A verticalização das cidades
gera grandes benefícios quando bem planejada pelos gestores públicos. Segregação socioespacial: o que
é e quais são os impactos?: Entenda o conceito, sua origem e as diferentes formas de interpretá-lo.
Summit, Mobilidade 2022. 2021. Disponível em:
<https://summitmobilidade.estadao.com.br/urbanismo/verticalizacao-das-cidades-entenda-o-significado-do-co
nceito/>
<https://summitmobilidade.estadao.com.br/ir-e-vir-no-mundo/segregacao-socioespacial-o-que-e-e-quais-sao-
os-impactos/#:~:text=Mais%20do%20que%20a%20localiza%C3%A7%C3%A3o,as%20pessoas%20se%20ar
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URBE.ME. O que realmente é especulação imobiliária?. URBE.LAB. 2017. Disponível em:

<https://urbe.me/lab/especulacao-imobiliaria/>. Acesso em: 6 jun. 2022.

BARRETTO, Vinícius Saraiva et al. O DESENVOLVIMENTO DA PRAIA DO FUTURO COMO ELEMENTO

DE ANÁLISE DA AÇÃO ESTATAL EM PROVEITO DA "CIDADE COMO NEGÓCIO". 2019. 27 p Tese
(Engenharia Civil) - Universidade Federal do Ceará. Disponível em:
<http://anpur.org.br/xviiienanpur/anaisadmin/capapdf.php?reqid=1511> . Acesso em: 6 jun. 2022.
REFERÊNCIAS:
SABOYA, Renato. Zoneamento e planos diretores. URBANIDADES: Urbanismo, Planejamento Urbano E
Planos Diretores. 2007. Disponível em:
<https://urbanidades.arq.br/2007/11/26/zoneamento-e-planos-diretores/#:~:text=O%20zoneamento%20%C3
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