Estudos Temáticos para

Microrregião de Cuiabá
DELIMITAÇÃO
ZONEAMENTO URBANO
Ellen Silva, Gustavo Grandi, Pedro Ferreira e Vitor Godoy

Disciplina de Planejamento Urbano II - UFMT

Prof. Danielle Ferraz Garcia
2020/2021
1 - Delimitação da Área de Estudo
O presente estudo tem como objeto de análise uma porção do perímetro urbano da cidade de Cuiabá, capital do estado
do Mato Grosso. Sendo dividido em várias temáticas, como análise socioeconômica, da infraestrutura, da mobilidade,
ambiental, zoneamento, entre outras que compõem um estudo aprofundado para planejamento urbano de uma
microrregião.
Dentre elas, este trabalho, preocupa-se especificamente com a delimitação desse recorte e seu zoneamento urbano,
relacionando-o aos bairros e a densidade demográfica, que são listados na tabela abaixo:
 4 - Análise de Zoneamento Urbano
Poligonal da área de
O zoneamento urbano é um dos instrumentos da gestão pública usado estudo em destaque
para fazer a divisão do território da cidade em zonas, e determinando a
elas legislações específicas pertinentes ao uso e ocupação do solo.
São considerados diversos fatores no momento dessa divisão, como
por exemplo o uso que será predominante nessa área, podendo ser
industrial, comercial, residencial ou misto. Além disso, é levado em conta a
presença de patrimônios históricos e/ou ambientais da região, a fim de
preservá-los.
O zoneamento também está fortemente ligado com a densidade
populacional do local. Através de legislações, ele controla o adensamento
populacional das zonas. Isso pode ocorrer, por exemplo, através de leis de
uso e ocupação do solo que permitam alteração de gabarito, como
construções mais altas, fazendo com que aquela porção do solo seja
ocupada por mais pessoas.
Para que uma cidade se desenvolva de forma ordenada, o poder
público utiliza-se de um planejamento através do plano diretor, no qual tem
a função de reger todas as modificações realizadas. O crescimento faz
parte deste planejamento, no qual busca-se o melhor aproveitamento da
infraestrutura instalada.
Uma das formas mais comuns de representação do zoneamento da
cidade é por meio de mapas, que por sua vez utilizam de padronização
com cores e indicações para facilitar sua leitura. Desse modo, trouxemos
de forma ilustrativa o mapa de zoneamento de Cuiabá.

Grupo de Estudo: Pedro Ferreira, Vitor Godoy, Ellen Silva e Gustavo Grandi
 4 - Análise de Zoneamento Urbano
A figura ao lado traz uma escala mais próxima da área de planejamento, onde se
observar melhor as zonas urbanas existentes.
É possível notar que a maior parte da área é classificada como zona urbana de uso
múltiplo (ZUM), a mais comum e de maior predominância cidade e de certa forma a mais
genérica, pois não possui grandes restrições para sua ocupação.
Além da ZUM, outra zona que ocupa uma área considerável no projeto é a de expansão
urbana. Ela representa a direção para a qual a cidade irá crescer e se desenvolver,
localizando-se, geralmente, próximo aos limites territoriais do município. A partir do
momento em que ela é loteada para ocupação, torna-se uma zona de uso múltiplo.
Outras zonas constantes na presente delimitação são as zonas de corredores de tráfego
(ZCTR 1, ZCTR 2 e ZCTR 3), que representam, respectivamente, as vias estruturais,
principais e coletoras. Essas zonas permitem que ocorra um direcionamento de
crescimento da cidade através desses eixos viários, que determinam os índices
urbanísticos a serem seguidos.
As zonas de interesse ambiental (ZIA), também fazem parte desse zoneamento,
geralmente, acompanhando as Áreas de Preservação Permanente (APP), contribuindo para
a proteção dos corpos hídricos. Cabe destacar, que apesar da existência de uma grande
quantidade de rios permanentes, rios perenes e nascentes na porção analisada,
identificou-se somente uma ZIA.
Há ainda a ocorrência de Zonas Especiais de Interesse Social, destinadas à habitação
de interesse social. Nota-se que a maioria delas encontra-se isolada pela proximidade ou
limite com APPs

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 4 - Zoneamento Urbano: densidade demográfica
Com o auxílio do mapa de densidade e softwares de satélite, em uma breve análise dos bairros, é possível observar as
características de tal e sua relação com a densidade. O bairro Ribeirão do Lipa, por exemplo, possui 5 (cinco) condomínios
horizontais fechados. No entanto, apenas cerca de metade da extensão do bairro é ocupado. Os condomínios horizontais
possuem lotes maiores que os bairros de alta densidade, e áreas livres mais abundantes para sanar a necessidades de
seus residentes. Também está localizado no Ribeirão do Lipa, o Centro de Eventos do Pantanal e o Hospital Municipal de
Cuiabá, equipamentos de grande porte, o que afeta a densidade da região.
Já o bairro Ribeirão da ponte, diferente do Ribeirão do Lipa não possui condomínios horizontais, apenas um vertical. No
entanto, o bairro é extremamente ocupado, tendo pouquíssimas áreas livres que ainda não possuem nenhum tipo de
edificação implantada. Há também lotes de pequenas dimensões, indicando uma área mais ocupa
Em outro caso de bairros bem adensados, podemos citar o Village do Bosque. Esse bairro é bastante pequeno, porém
basicamente toda sua extensão é edificada por condomínios residenciais.
Quanto aos bairros menos adensados, usando de exemplo o Parque Residencial Tropical Ville, há muita área livre,
arborizada e não ocupada. Neste bairro em questão, boa parte não conta com a presença de asfaltamento, infraestrutura
básica para que a população possa ocupar a área com dignidade. Há um condomínio fechado aparentemente de alto
padrão que é o único servido por asfaltamento, mesmo estando mais longe das residências populares.
O bairro Jardim Mariana, também apontado como um bairro pouco adensado, é um caso peculiar. Metade da área do
bairro é uma grande área de preservação, enquanto do lado oposto onde é ladeado pela Av. Miguel Sutil possui diversos
empreendimentos de grande porte. Isso faz com que o bairro possua poucas residências, e um pequeno condomínio
horizontal com lotes grande e espaçados.

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 4 - Zoneamento e Densidade Demográfica
Como dito anteriormente, o zoneamento é responsável pela determinação dos índices urbanísticos, a serem seguidos por uma região, podendo influenciar diretamente na sua densidade
demográfica, ao ser mais permissivo ou restritivo nas taxas de ocupação, de permeabilidade, de potencial construtivo e de limite de adensamento.
Por sua vez, a densidade também pode influenciar no zoneamento, criando zonas que necessitam de atenção especial, para desincentivo ou incentivo a novas ocupação e para ofertas de
equipamentos públicos e serviços.
Há alguns apontamentos que podem ser feitos ao observar a sobreposição dos mapas de zoneamento urbano e de densidade demográfica. O Ribeirão do Lipa, por exemplo tem boa
parcela de ZIA 2 e APP’s. Isso torna essas áreas não tão atrativas para empreendimentos, pois há pouco retorno financeiro/investimento, além de enfrentar partes mais burocráticas e difíceis
em relação à projetos. Isso fica evidente ao observar que todos os condomínios horizontais se concentram na ponta do bairro que possuem ZCTR próximas.
O bairro Ribeirão da Ponte, entretanto é bem mais consolidado, sendo delimitado apenas por uma APP’s, e tendo muita proximidade com a via estrutural Av. Antártica. Essa avenida na altura
do bairro é ladeada por grande edifícios verticais, no entanto, estes pertencem ao bairro Santa Rosa mesmo este bairro citado estando do outro lado da avenida. A proximidade no entanto com
esses empreendimentos e infraestrutura, criou uma condição de ocupação muito mais simplificada para os habitantes. Este bairro também está localizado um uma Zona de Uso Múltiplo, não
mais uma ZEX.

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 4 - Zoneamento e Densidade Demográfica
Problemáticas das Zonas de Corredores de Tráfego (ZCTR)
A legislação municipal de Cuiabá, não diferente de tantas outras, prioriza a circulação de veículos, sobrepondo-a a do pedestre, cujos percursos dificilmente não são fadados a seguir os
dos veículos. Só esse fato é o suficiente para o levantamento de diversas problemáticas geradas e agravadas, como:

- o incentivo ao uso do transporte particular, em detrimento do transporte público, que sofre com a alta demanda, não oferecendo quantidade suficiente de veículos, linhas e horários, apesar
ser utilizado pela maioria da população;
-
- a alternativa de aplicar a estratégia, prevista na legislação, de se construir 140% das vagas de estacionamento além do mínimo estipulado, para aproveitar 100% do potencial construtivo
para utilização do programa do uso proposto, com grande possibilidade de verticalização. Isso estimula não só o uso do transporte privado, como gera grandes conflitos de usos do espaço
urbano e de fluxos, devido ao maior adensamento, consequência dessa prática;

- a impossibilidade de previsão dos futuros arranjos de empreendimentos nas ZCTRs, pode trazer graves consequências para a infraestrutura e articulação com entorno;

- grandes avenidas possuem agravantes quanto a travessia de pedestres, sendo necessário futuramente a previsão de medidas moderadoras de tráfego, fazendo com que esse escoamento
seja condizente com a segurança da população;

Diretrizes para Zonas de Corredores de Tráfego (ZCTR)

- Fica cancelado o inciso III do Art.16 da Lei Complementar Nº 102/2003

- deverá ser designado, obrigatoriamente, faixas exclusivas para transporte coletivo em todas as ZCTR, de modo a agilizar o fluxo desse serviço, incentivando assim seu uso. Além de prever
ainda, medidas moderadoras de tráfego que antecede áreas de acúmulo de pessoas.

- Os índices urbanísticos das ZCTR, deverão passar por reformulação, alterando principalmente o limite de adensamento permitido, passando assim:
- De 6 vezes a área do terreno para 4, em ZCTR 1 (vias estruturais);
- De 4 vezes a área do terreno para 3, em ZCTR 2 (vias principais);
- De 4 vezes a área do terreno para 2, em ZCTR 3 (vias coletoras);

Imagem do Art 16 da Lei Complementar Nº 102/2003

Grupo de Estudo: Pedro Ferreira, Vitor Godoy, Ellen Silva e Gustavo Grandi
 4 - Zoneamento e Densidade Demográfica
Problemáticas das Zonas de Expansão Urbana / Zonas de Uso Múltiplo (ZEX/ZUM)
Integrar os novos parcelamentos, presentes em Zona de Expansão Urbana à Zona Urbana de Uso Múltiplo, pode ser benéfico ao se possibilitar, além de residências, a instalação de
comércios e serviços para atender as necessidades da população. No entanto, parece ser tratado de modo genérico pela legislação, pois mesmo que se proponha a avaliar a compatibilidade
dos empreendimentos com o entorno, ainda assim, apresenta pontos frágeis quando se leva em consideração situações como as seguintes:

- atividade(s) de médio ou alto impacto não segregável aprovada(s) de forma isolada e/ou distante da malha urbana existente, criando vazios urbanos com grandes discrepâncias de
valorização devido ao grau de infraestrutura instalada, o que pode ainda incentivar a especulação urbana;

- ampliação do perímetro urbano sem critérios para que haja uma ocupação mais uniforme das áreas que já estavam dentro do perímetro preexistente. Dessa forma, passa a integrar a ZEX,
favorecendo, principalmente, o surgimento de condomínios horizontais fechados, que contraditoriamente são classificados como atividades de alto impacto não segregável, acima de 200
lotes/habitações; médio impacto, de 41 a 100 lotes/habitações, e, baixo impacto, até 40 lotes/habitações. Neste último, não é obrigatório estudos do entorno e da influência que traria
para a vizinhança, mesmo que em determinadas regiões possa acentuar e criar novas problemáticas;

- indefinição de critérios qualitativos e quantitativos para estabelecimento de novos subcentros nessas ZEXs/ZUMs, deixando a cargo do mercado tal decisão. Isso traz múltiplas
complicações, como por exemplo a sobrecarga de infraestrutura não projetada para essa dinâmica de uso, exigindo adequações à cargo da prefeitura; a criação de brechas para a
gentrificação, que exclui a população com renda baixa das áreas próximas a maior oferta de comércios, serviços e, consequentemente, empregos;

Diretrizes para Zonas de Expansão Urbana / Zonas de Uso Múltiplo (ZEX/ZUM)

- SUBCENTROS:
Devido a distância do centro urbano de Cuiabá, identificou-se a necessidade a existência de um subcentro na região analisada. Dessa forma, busca-se proporcionar maior autonomia para
esta localidade ao estimular a presença de comércios e serviços.
Para isso, devem ser adotados parâmetros para designação dessa área, como, uma boa articulação com o entorno e o sistema viário, facilitando seu acesso. Ademais, é importante que
exista infraestrutura compatível para comportar tal demanda de fluxos e usos.
Outro aspectos de extrema importância, é a análise do impacto ambiental desse subcentro, que deverá considerar o mapa hidrográfico (corpos hídricos, nascentes) da região, bem como as
Áreas de Preservação Ambiental (APP) que são abundantes na porção estudada.

- NOVOS EMPREENDIMENTOS COM O ENTORNO:

A implantação de novos empreendimentos podem causar diversos impactos na região, dependendo de sua tipologia e uso. Um exemplo seria o aumento no adensamento populacional
gerado por grandes empreendimentos habitacionais, que pode acarretar em maiores fluxos, exigindo mais da infraestrutura.
É muito importante que os novos empreendimentos sejam realmente compatíveis com o entorno. Assim, propõe-se a revisão das atividades que englobam cada categoria de uso (Seção III
- Das atividades de uso compreendidas pelas categorias, Lei Nº 389/2015). Isso traria a obrigatoriedade do Estudo De Impacto De Vizinhança e Ambiental para mais classificações de usos e
tipos de empreendimentos, como é o caso de condomínios com até 40 lotes/habitações, que na lei atual, não é obrigatório tais estudos, e com a retificação, a aprovação de qualquer
condomínio, estaria condicionada a apresentação destes.

- AUMENTO DO PERÍMETRO URBANO:

A expansão do perímetro urbano acelerada pode acarretar em vazios urbanos na região próxima ao limite da cidade.
Uma das diretrizes nesse sentido, é a restrição do aumento deste perímetro somente após a ocupação de uma parcela expressiva das ZEXs. Para determinar essa parcela, deve ser
realizado estudos aprofundados e interdisciplinares para aferir e acompanhar a ocupação dessas Zonas de Expansão.

Grupo de Estudo: Pedro Ferreira, Vitor Godoy, Ellen Silva e Gustavo Grandi
 4 - Zoneamento e Densidade Demográfica
Problemáticas das Zonas de Interesse Ambiental (ZIA)
Na composição da área de estudo, há mais de 40 nascentes, cujas as maiores concentrações se dão próximas ao Brasil Beach, com
cerca de 20 e no entorno do Jardim Ubirajara, com 8 dessas. As outras, se agrupam em duas ou três, de forma mais dispersa nas
proximidades dos bairros Novo Colorado, Ribeirão do Lipa e da Rodovia Helder Cândia. Logo, a área analisada é banhada por diversos
corpos d'água e, consequentemente, Áreas de Preservação Permanente (APP), instituídas por legislação federal, sendo áreas não
passíveis de ocupação.
Por si só, o estabelecimento dessas APPs, apesar de teórica e visualmente respeitado, não traz garantias da efetiva na proteção desses
corpos hídricos, uma vez que:

- muitos dos bairros e condomínios limítrofes à elas dão-lhe as costas, sendo implantados de forma isolada e desconexa, evidenciando
a fragmentação e acentuando problemáticas relacionadas a mobilidade, indisponibilidade de áreas livres de uso público, integração
das comunidades e serviços;

- a presença de Zonas de Corredores de Tráfego ou ainda de previsão destas, por meio de vias planejadas adjacentes às APPs pode
trazer mais prejuízos ao meio ambiente, ao possibilitar o aumento no adensamento em até 6 vezes a área do terreno, ampliando
assim atividades e fluxos que podem gerar ainda mais degradações ambientais;

- não prevê, dentro da delimitação urbana analisada, unidades de conservação ambiental e áreas de amortecimento, mesmo Os pontos azuis representam as nascentes
aparecendo em outras área da cidade, instaladas pela própria legislação. da área - Fonte: Águas para Cuiabá

Diretrizes para Zonas de Interesse Ambiental (ZIA)

As Zonas de Interesse Ambiental devem ser utilizadas como amortecimento de atividades e usos degradativos para as APPs e corpos hídricos. Portanto, pela abundância de tais recursos
naturais na região analisada, estabelece a criação de ZIAs 2 nos arredores das APPs, cujas larguras mínimas serão o dobro daquelas estabelecidas por legislação federal para as APPs.
Em loteamentos já existentes que abrigam parcial ou totalmente APPs deverão ser realizadas adequações que buscam uma melhor integração espacial e de usos, aproximando os usuários
das questões relacionadas à preservação e integridade destas, desincentivando o uso dessas áreas para o descarte incorreto de resíduos. O mesmo torna-se obrigatório para os novos
loteamentos, proibindo ainda a implantação de fundos de lotes particulares voltados às APPs.
No caso das ZIAs pré existentes e futuras, quando avaliado que estas tornam-se barreiras físicas e/ou elementos de segregação e insegurança aos moradores, deve ser previsto a
transformação de alguns trechos em locais para atividades e apropriação do espaço público. Essa estratégia objetiva a manutenção da preservação e a contribui para melhor permeabilidade
de fluxos de pessoa ao articular os bairros circunvizinhos e, também, para maior oferta de espaços livres públicos aprazíveis.
Para as Zonas de Corredores de Tráfegos (ZCTR) que estiverem adjacentes a uma Zona de Interesse Ambiental (ZIA), ou transpondo-a, deve-se respeitar os índices urbanísticos mais
restritivos, ou seja, os da ZIA, desfavorecendo o adensamento nestas áreas.

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 4 - Zoneamento e Densidade Demográfica
Problemáticas das Zonas Especiais de Interesse Social
Na área de estudo é possível observar a presença de ZEIS (Zona Especial de
Interesse Social), que de acordo com a legislação municipal, podem ser áreas
irregulares com ocupações precárias passíveis de regularização (ZEIS 1) ou ainda, não
urbanizadas, destinadas a implantação de habitações de interesse social (ZEIS 2). No
entanto, não dispõe de parâmetros para caracterizar a aptidão dessas áreas ainda não
urbanizadas.
Assim, transparece a superficialidade que é tratada a questão, determinando, na maior
parte dos casos, áreas próximas às ZIAs e distantes, de maior disponibilidade de
infraestrutura comércio e serviços que se estabelecerão próximo às ZCTRs. Essas
localidades contradizem a própria ideia de que se deveria propor facilitadores às
pessoas que sofrem com a ausência de qualidade de vida.
Dessa forma, é possível elencar problemáticas como:
- Boa parte dessas ZEIS estão próximas à ZIAs, que podem se tornar áreas desertas
e de insegurança a população, como por exemplo alvo de atividades ilícitas;
- Outro ponto é a dificuldade de acesso ao transporte público municipal, seja devido
à distância ou horário de circulação. Vale lembrar que boa parte da população que
habita em ZEIS depende do transporte público para atender aos seus trabalhos e
demais atividades;
- Uma característica também observada é a estratégia de isolar as ZEIS entre Zonas
de Uso Múltiplo e áreas sem ocupação. Dessa forma, além de promover a
segregação socioespacial dessas zonas, contribuem também para a especulação
imobiliária, ao levar infraestrutura (asfalto, esgotamento, canalização) à essas áreas
distantes, promovendo a valorização das propriedades não urbanizadas;
- Há a presença de ZEIS no limite de ZCTRs, ladeadas por ZIAs. Isso aumenta a
possibilidade dessa zona sofrer gentrificação futuramente, levando a população
para espaços ainda mais afastados, ou até mesmo o surgimento de assentamento
não legalizados próximos a essas ZIAs.
Além disso, nota-se que o limite de adensamento permitido pela legislação em ZEIS 1
é o de até 2 vezes à área do terreno. Um fator preocupante, uma vez que essas áreas
são caracterizadas como precárias, carentes de infraestrutura e equipamentos públicos
e, por vezes ocupam espaços como entorno de córregos, onde também deve-se
atender a fatores ambientais. Mesmo assim, é permitido um significativo adensamento.
Outra questão analisada é a ausência de uma ZEIS para aquelas áreas ocupadas
irregularmente, mas não passíveis de regularização por apresentar riscos aos
moradores ou ainda ao meio ambiente. Logo, essa população é excluída do
planejamento e gestão, que parecem ignorar a existência dessa problemática,
“empurrando a sujeira para baixo do tapete”, pois oficialmente ela não existe. Ademais,
é uma situação muito delicada, pois envolve o remanejamento desses moradores para
outros locais, o que deve ser acompanhado caso a caso.
Grupo de Estudo: Pedro Ferreira, Vitor Godoy, Ellen Silva e Gustavo Grandi
Diretrizes para Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
Em relação a ZEIS, propõe-se a alteração do limite de adensamento previsto para as ZEIS 1, que pode trazer
mais danos a essas áreas e populações. Dessa maneira, é proposto que não haja um limite de adensamento, ou
seja, com valor igual a zero. Essa definição pode facilitar o processo de regularização, bem como contribuir para a
possível recuperação ambiental de áreas, legalmente, não edificáveis, como entorno de corpos d'água que já foram
ocupadas.
Ademais, se fez necessário a criação de ZEIS 3, para abranger os parcelamentos irregulares e ocupações por
população de baixa renda que não são passíveis de regularização, sendo necessário um remanejamento desses
habitantes. Isso exige muita atenção e cautela, pois essa ação interfere em inúmero e importantíssimos aspectos,
principalmente relacionados à população que já se estabeleceu, criou vínculos com a comunidade e o esse território.
Portanto, é imprescindível o acompanhamento de cada caso específico, buscando alocar essas famílias em áreas
próximas, desde que apresentem melhores condições e ofertas de infraestrutura e equipamentos públicos, etc.
Embora controverso, o reconhecimento da ZEIS 2, como “áreas não urbanizadas destinadas à ampliação da
oferta habitacional para população de baixa renda e para o mercado popular”, foi mantido. No entanto, é mais que
necessário que a legislação municipal traga parâmetros para a seleção dessas porções a serem destinadas ao
interesse social.
Para isso, acredita-se ser indispensável a criação de um equipe multidisciplinar, que envolva profissionais, como
arquitetos e urbanistas, engenheiros, geógrafos, assistentes sociais, entre outros, no desenvolvimento de um estudo
específico que remodele e traga bases para o processo de triagem dessas ZEIS.
Elenca-se, neste trabalho, alguns dos critérios mais relevantes a ser considerados, mas sob ponto de vista de apenas
uma das áreas envolvidas, o que pode trazer certa superficialidade ao tratamento da questão. Logo, reafirma-se a
necessidade da integração multidisciplinar.
-Fica proibido a eleição de porções ilhadas, tanto pela distância com a urbanização existente, quanto por limites
naturais como córregos, morros, vales e matas, para uso de ZEIS, uma vez que dificultam o acesso de pessoas e
serviços, incluso aí o transporte coletivo, e contribui para a insegurança e a segregação socioespacial;
-O valor da gleba não pode ser utilizado como principal aspecto a ser considerado. É elemento secundário, mas que
não deve ser ignorado, podendo ser utilizado para diferenciar duas ou mais áreas, desde que todas elas sejam
contempladas com os itens abaixo;
-Optar por áreas com acesso facilitado, sendo possível a integração com a malha urbana e infraestrutura existente,
buscando reduzir gastos com adequações e prolongamentos que podem ser investidos em melhores habitações.
Assim como dificultar a especulação imobiliária, ao diminuir a quantidade de glebas beneficiadas e valorizadas por
esse investimento público;
-Aproximar as Zonas Especiais de Interesse Social 2, de modo a facilitar a implantação de infraestrutura, serviços e
equipamentos públicos;
-Levar em consideração a hierarquização viária existente e planejada, principalmente as vias coletoras e principais,
almejando uma maior proximidade a elas, de modo a antever a necessidade de uma concentração de uso do
transporte coletivo para atender aos futuros usuários;
-Evitar porções lindeiras a Zonas de Corredores de Tráfego, em especial a ZCTR 1 e 2, compreendidas por lotes
com frente para as vias estruturais e principais, respectivamente.
Caso haja alguma ZTCR, margeando ou atravessando ZEIS, os índices urbanísticos a serem seguidos pelo lotes
da ZTCR, obedecerão aos da ZEIS. Com exceção a ZTCR 3 (vias coletoras) desde que seu adensamento seja até 2
vezes a área do terreno.