27/02/2018 Secretaria Municipal de Urbanismo

Vazios Urbanos e o Planejamento das Cidades

Caderno Nº 2 - Ano 2000

Vazios Urbanos no Rio de Janeiro

Fabricio Leal de Oliveira
O Município do Rio de Janeiro possui uma grande quantidade de imóveis desocupados ou sub-utilizados, mesmo
em áreas bem servidas de infra-estrutura.
Dada a centralidade atribuída ao fenômeno dos vazios urbanos nas questões relacionadas à política urbana no
Brasil, entretanto, é surpreendente a escassez e a fragilidade das informações oficiais sobre o tema nas cidades
brasileiras em geral e no Rio de Janeiro em particular.
Para quantificação dos vazios urbanos em nossa cidade, geralmente são utilizados os dados sobre imóveis
territoriais do Cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal de Fazenda, muito embora sejam reconhecidamente
limitados . Não são contabilizadas, por exemplo, ocupações e/ou construções não regularizadas, o que é
particularmente grave em uma cidade com o perfil do Rio de Janeiro, que tem cerca de 25% da sua população
habitando em favelas e loteamentos irregulares. Entretanto, a quantidade de imóveis territoriais é tão expressiva
que, mesmo considerando uma grande irregularidade no uso e na ocupação do solo, os números não podem ser
desprezados. De qualquer forma, o Cadastro Imobiliário é ainda a fonte mais segura (senão a única disponível)
para quantificação dos vazios na cidade.

Vazios urbanos por Área de Planejamento

Embora as áreas periféricas (Áreas de Planejamento 4 e 5) concentrem a maior parte dos imóveis vazios da
cidade, nas áreas mais centrais e consolidadas é expressivo o número de lotes registrados nos cadastros
municipais como territoriais, especialmente na Área de Planejamento 1 (ver Tabela 1).
Entre as áreas com potencial de adensamento através da ocupação dos vazios existentes, destaca-se a área do
subúrbio carioca (Área de Planejamento-3), com uma infra-estrutura muito mais capacitada do que as regiões de
expansão periférica. Com suas três estradas de ferro, metrô e vias estruturais, além de uma ocupação muita mais
densa e antiga, a AP-3 apresenta maior número de imóveis territoriais do que a Área de Planejamento 4, principal
área de expansão da produção imobiliária formal, formada pelas regiões de Jacarepaguá e Barra da Tijuca . A
região suburbana e a XVII R.A.-Campo Grande, situada na zona oeste, apresentam uma grande quantidade de
lotes de pequenas dimensões (até 400m2), enquanto na Barra da Tijuca prevalecem os lotes médios (400 a
3000m2), o que responde em parte pela alteração das participações, quando os imóveis territoriais são
distribuídos em função de sua área.

Tabela 1 - Participação da área dos imóveis territoriais no

total da área da região
Participação das
áreas dos imóveis
Áreas de Área Área dos territoriais no total
Planejamento e territorial imóveis da área territorial
Regiões territoriais da região
Administrativas
(Km²) (Km²) %
Total 1 255,28 456, 59 36%

Área de 35,82 13, 34 37%

Planejamento 1
Área de 98,98 12, 98 13%
Planejamento 2
Área de 207,45 38, 26 18%
Planejamento 3
Área de 303,52 102, 74 34%
Planejamento 4
XVI Jacarepaguá 127,85 48, 23 38%
XXIV Barra da 175,67 54, 50 31%
Tijuca
Área de 609,50 289, 24 47%
Planejamento 5
XVII Bangu 122,37 35, 10 29%
XVIII Campo 171 67 58 60 34%
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XVIII Campo 171,67 58, 60 34%
Grande

XIX Santa Cruz 163,73 47, 64 29%

XXVI Guaratiba 151,73 147, 89 97%

Fonte: Anuário Estatístico IplanRio1995-1997, a partir de dados retirados no Cadastro

Imobiliário

da SMF, em janeiro de 1997 (não incluem imóveis informais, não cadastrados na SMF).

A variedade de situações relativas aos vazios urbanos no Município - a concentração de glebas nas áreas de
expansão (AP-4 e AP-5), a sub-utilização de imóveis nas áreas centrais (AP-1) e a grande quantidade de lotes
pequenos vazios nas áreas do subúrbio carioca (AP-3) - parece sugerir a necessidade de políticas mais
focalizadas, diferenciadas por região. Entretanto, uma política para a ocupação e utilização do território deve
levar em conta as interrelações entre as dinâmicas e os processos sócio-espaciais de todas as regiões e áreas da
Região Metropolitana do Rio de Janeiro, reconhecendo que políticas focalizadas não têm efeitos restritos às áreas
privilegiadas para intervenção ou regulação.
O Plano Diretor do Rio de Janeiro (Lei Complementar nº16/92), embora possa ser ambígüo no que diz respeito às
diretrizes de expansão do desenvolvimento da cidade , dá orientações muito claras para os vazios urbanos. Além
de incluir entre os instrumentos tributários o IPTU progressivo no tempo para áreas vazias ou sub-utlizadas,
definindo, inclusive, as áreas da cidade sujeitas à sua aplicação , o Plano privilegia a utilização dos vazios urbanos
para o atendimento de necessidades emergenciais da população, como, por exemplo, a construção de habitação
popular e a implementação de outros programas voltados para a população de baixa renda.
Finalmente, cabe enfatizar que as características físicas dos lotes, a infra-estrutura instalada e a estrutura da
propriedade da terra, entre outros fatores, estabelecem diferenças importantes entre as regiões da cidade,
conformando configurações espaciais específicas que interagem com as estratégias dos promotores imobiliários e
com as políticas desenhadas pelas administrações locais que se sucedem. Apontamos aqui, como abordagem
possível para uma visão de conjunto da questão dos vazios urbanos, uma política que tenha como eixo a
recuperação do ganho fundiário proporcionado por investimentos públicos e sua redistribuição na redução das
desigualdades sociais na cidade. A adoção desse princípio como orientador de uma política de desenvolvimento
urbano de toda a cidade poderia integrar e dar sentido às ações e políticas voltadas para as especificidades das
diferentes áreas e regiões do município do Rio de Janeiro.

O Projeto Sás – Parcerias para a reocupação de vazios urbanos

Por sua localização central e por seu grau de degradação ambiental, a área da Cidade Nova foi selecionada como
objeto de aplicação de uma nova metodologia de trabalho visando a formulação de um projeto urbano que
privilegie as soluções operativas sobre os aspectos normativos com a participação da iniciativa privada e de
outras instituições. Para a área adjacente ao corredor formado pelas ruas Estácio de Sá e Salvador de Sá - eixo
estruturador deste território vizinho ao Centro, foi concebido um projeto de revitalização sem horizonte temporal
preciso. Trata-se de um projeto urbano complexo de longo prazo. Sua condução representa uma nova
experiência para a Prefeitura do Rio de Janeiro, que poderá resultar no estabelecimento de uma nova
metodologia que pretende ser exemplar para utilização em outras áreas da Cidade.
A Cidade Nova está inserida em um contexto de bairros periféricos à Área Central de Negócios do Rio de Janeiro,
de urbanização antiga e conjuntos arquitetônicos em boa parte preservados pelo Patrimônio Cultural.
Caracterizada pelo uso residencial de baixa renda e por atividades de comércio e serviços complementares às
atividades centrais, após vários anos de sucessivas intervenções apresenta decadência ambiental e econômica,
baixa densidade populacional e muitas áreas vazias, graças a um histórico de abandono e destruição.
As intervenções promovidas pelo poder público iniciaram-se ainda na década de 40 para abertura da Avenida
Presidente Vargas. Com a intenção de modernizar uma área considerada decadente, foi proposta, ainda na
década de 60, uma reurbanização que partia da criação de uma nova estrutura viária / fundiária absolutamente
diferente daquela previamente existente. Em decorrência das várias e inconclusas intervenções do poder público,
a questão fundiária do bairro da Cidade Nova é hoje bastante indefinida e constitui-se num dos principais
condicionantes para o reaproveitamento da área, que perdeu por completo sua identidade.
Até hoje mantêm-se vazias quadras inteiras junto às duas estações de metrô e o setor remanescente,
praticamente todo atingido pela legislação de proteção de patrimônio cultural, esvaziado de sua população e
atividades tradicionais, já não comporta a população original, não possui dinamismo econômico e vem sendo
progressivamente ocupado informalmente, ou mesmo invadido, tanto por atividades comerciais como pelo uso
residencial
Mesmo nos trechos onde já foi efetivada a demolição e regularizada a propriedade dos lotes, não houve
reedificação e estes estão sendo usados por atividades provisórias como estacionamentos, depósitos, etc. Alguns
são de grandes dimensões e de propriedade do poder público. Este fato poderia contribuir para facilitar a
negociação dos terrenos vazios ou com potencial de renovação mas, entretanto, apesar das expectativas criadas

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pela localização e pela própria legislação em vigor (que permite um alto Índice de Aproveitamento de Terreno –
IAT), não se observa interesse imobiliário e nem sequer pressões para a valorização destes terrenos.
Iniciado em 1994 e tendo passado por várias fases, o Projeto SÁS pretende constituir-se num processo para a
revitalização social, econômica e cultural da região da Cidade Nova, através da requalificação dos espaços
públicos e da implementação de diferentes programas e incentivos para recuperar os espaços privados e
reocupar as grandes áreas vazias.
Com este projeto, abre-se uma oportunidade de implementação de propostas de aplicação de novos instrumentos
viabilizados a partir da Constituição Federal de 1988 e já previstos nos planos que orientam as atuações da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, o Plano Diretor de 1992 e o Plano Estratégico de 1995. (Alice Amaral dos
Reis e Cláudia Muricy - SMU)

Estoque de espaços na região de São Cristóvão e o Projeto de Estruturação Urbana

Historicamente, a região de São Cristóvão foi parte do engenho dos jesuítas, bairro aristocrático e residencial
onde surgiram as primeiras fábricas da Cidade. Atualmente, é bairro industrial, comercial e residencial que, por
conta desta trajetória, possui um patrimônio histórico e arquitetônico dos mais significativos, em parte
preservado. Situa-se na vizinhança imediata do centro de negócios da cidade e apresenta grande potencial de
acesso aos principais corredores rodoviários, ferroviários e metroviários existentes. O bairro conta também com
associações comunitárias atuantes.
Apesar dos aspectos positivos, a área vem perdendo população, fenômeno semelhante ao que ocorre em
praticamente todos os bairros situados na porção leste da Cidade. Além disso, a região de São Cristóvão tem
convivido com o desinteresse da construção civil, com o fechamento e abandono de galpões industriais, com a
retração do comércio e dos serviços e com a previsão de saída de seu território de áreas militares e institucionais,
enfim, com o esvaziamento econômico
O quadro que produziu os chamados espaços vazios de São Cristóvão pode ser compreendido pela identificação
de alguns dos fatores da maior relevância. A área foi profundamente afetada pelo confinamento e pelos impactos
negativos decorrentes das infra-estruturas de transportes: viadutos, elevados, linhas ferroviárias e metroviárias,
Av. Brasil, Ponte Rio Niterói e o intenso transporte de cargas. A este quadro soma-se a ausência de políticas
públicas por muitos anos, além do crescimento das favelas (hoje com algumas em processo de requalificação), da
poluição ambiental e da legislação urbanística restritiva.
O estoque de espaços disponíveis e as estratégias para renovação da área foram trazidos para o debate na
intenção de se compreender a diversidade destes vazios existentes e potenciais. Esta questão foi enfrentada pelo
Projeto de Estruturação Urbana, iniciado em atendimento à solicitação das comunidades locais e realizado neste
último ano.
Os vazios encontrados são de três tipos distintos:
- vazios existentes, ou potenciais, decorrentes da desocupação de edificações ou áreas por atividades de médio e
grande portes (militar, fabril, etc);
- lotes potencialmente renováveis, mas sem interesse para a indústria de construção civil;
- imóveis ou áreas em processo de degradação urbanística.
A estratégia adotada no Projeto de Estruturação Urbana para ocupação e requalificação da área foi a formulação
de dois produtos: um conjunto de medidas urbanísticas que deverão ser transformadas em ações visando a
promoção do desenvolvimento econômico, social e físico teritorial da área; e uma nova legislação de uso e
ocupação do solo com parâmetros flexíveis e atraentes para a indústria da construção civil e para o setor
empresarial como um todo.
Estes dois produtos, que envolvem propostas de desenho urbano, incentivos fiscais, bônus urbanísticos e
parcerias com a iniciativa privada, visam promover:
- a integração efetiva dos bairros à estrutura de circulação de cidade;
- a transformação da área em bairros mais competitivos frente ao restante da Cidade;
- a requalificação dos imóveis e espaços degradados urbanisticamente;
- a ocupação dos vazios existentes e dos vazios potenciais.
(Winnie Emily Fellows e Alice Amaral dos Reis - SMU)

Vazios urbanos como terrenos sub-utilizados: a transformação de uso de antigas indústrias na área suburbana.

A partir de meados da década de 80, algumas importantes indústrias suburbanas transferem suas instalações
para áreas mais periféricas da Região Metropolitana. Em algumas áreas do subúrbio carioca, galpões desativados
e fábricas funcionando abaixo do potencial instalado constituem-se em referências significativas na formação da
representação social deste espaço.
Os terrenos desocupados, ou mesmo as instalações reformadas das fábricas originais, passam a abrigar grandes
equipamentos de comércio e serviços. Essa transformação, entretanto, leva tempo para se efetuar. No caso da
Fábrica Nova América de Tecidos, por exemplo, o intervalo entre a desativação das atividades fabris e a
reutilização do imóvel para shopping center durou longos anos.
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A área que inclui os bairros de Del Castilho e Cachambi talvez seja a que abrigue os exemplos mais notáveis. Ali,
desde a inauguração do Norte Shopping em área da Fábrica Klabin até a inauguração do Shopping Nova América
nas instalações reformadas da referida fábrica, uma intensa transformação do espaço urbano foi realizada, com
efeitos importantes na dinâmica imobiliária de toda parte sul da Área de Planejamento 3.
Um outro exemplo é a transformação em curso em Vicente de Carvalho, com a implantação do Carrefour junto ao
Metrô e a desativação e demolição da Fábrica Standard Eletric na Avenida Meriti para instalação de grande
equipamento de comércio e serviços.
Boa parte dessas mudanças foi viabilizada por grandes investimentos públicos em infra-estruturas de transporte.
Embora as localizações das indústrias apresentassem quase sempre excelentes condições de acessibilidade junto
a estradas de ferro e importantes vias estruturais da metrópole, freqüentemente investimentos de grande escala
precederam e, possivelmente, possibilitaram a transformação de uso efetuada e a ocupação e/ou dinamização
dessas áreas.
Três casos ilustram bem essa última afirmação:
- O Norte Shopping se beneficiou inicialmente (1985) de melhorias na Avenida Suburbana e da implantação do
metrô até Maria da Graça e, recentemente, vem ampliando suas instalações favorecido pela Linha Amarela, via
expressa estrutural que tem um dos seus acessos ao lado do shopping center.
- O Shopping Nova América, construído após a implantação do Metrô, tem acesso direto à estação de Del Castilho
por uma passarela exclusiva e mereceu uma alteração no traçado da Linha Amarela que permitiu a criação de
uma saída especial para o estacionamento do shopping.
- Em Vicente de Carvalho, a filial do Carrefour e a área antes ocupada pela fábrica Standard Eletric foram
diretamente beneficiadas pela forma como a linha dois do Metrô se expandiu. Nesta região, bem servida pelo
principal corredor viário transversal da cidade (Penha/Jacarepaguá), foi implantada uma estação do
metropolitano em frente ao citado hipermercado e a uma quadra de distância do terreno da antiga fábrica.
Esses empreendimentos criam, por sua vez, novas e importantes economias/deseconomias de aglomeração que
modificam fortemente o ambiente urbano em que se situam, seja pela atração de certo tipo de atividades de
comércio e serviços complementares, seja pelo poder concorrencial que têm sobre parte do comércio e serviços
locais. O mesmo pode ser dito das chamadas de economias/deseconomias de urbanização, na medida em que
lhes sejam ou não imputadas obrigações de investimentos na infra-estrutura necessária ao seu normal
funcionamento e à absorção de seus impactos sobre a cidade existente.
Por isso, e considerando a tendência ao aumento do tamanho e complexidade dos estabelecimentos de comércio
e serviços urbanos, é fundamental o desenvolvimento de novas técnicas de avaliação e instrumentos normativos
que permitam, além da captura da justa parcela da mais-valia imobiliária proporcionada pela infra-estrutura
pública existente, a correta fixação de obrigações decorrentes dos impactos futuros dos empreendimentos.
Essas e outras situações semelhantes apontam, ainda, para a necessidade de inclusão, nos cadastros e
estatísticas municipais, de elementos que permitam identificar tendências e possibilidades de descontinuidades na
dinâmica sócio-espacial..(Fabricio Leal de Oliveira e Pedro Jorgensen Júnior - SMU)

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