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CERS CARREIRA
JURÍDICA
PGE/PGM 2021
DIREITO AMBIENTAL
CAPÍTULO 3
Recado para você que está assistindo às videoaulas
Prezado aluno, a princípio, estamos trazendo algumas informações relevantes para você que
está assistindo às nossas videoaulas e complementará os estudos através do conteúdo do nosso
CERS Book. Portanto, você deve estar atento que:
O CERS book foi desenvolvido para complementar a aula do professor e te dar um suporte nas
revisões!
Um mesmo capítulo pode servir para mais de uma aula, contendo dois ou mais temas, razão
pela qual pode ser eventualmente repetido;
A ordem dos capítulos não necessariamente é igual à das aulas, então não estranhe se o capítulo
03 vier na aula 01, por exemplo. Isto acontece porque a metodologia do CERS é baseada no
estudo dos principais temas mais recorrentes na sua prova de concurso público, por isso, nem
todos os assuntos apresentados seguem a ordem natural, seja doutrinária ou legislativa;
Esperamos que goste do conteúdo!
1
SOBRE ESTE CAPÍTULO
Nesse capítulo, vamos tratar do Estatuto da Cidade. Começando pela Constituição que
determina as competências para tratar do direito urbanístico e, então, da Lei nº 10.257/01 –
Política de Desenvolvimento Urbano, que trata de todos os instrumentos, diretrizes e normas

gerais para implementação dos planos de desenvolvimento urbano.
Os assuntos que vamos tratar nesse capítulo tem uma cobrança média em provas para
carreiras jurídicas, portanto, merecem sua atenção. Vamos tratar do conteúdo de forma objetiva
e clara, mas não se esqueça de ler toda a legislação indicada!
As carreiras jurídicas que apresentaram mais questões relacionadas a esse capítulo foram
as de Promotor e Juiz, e com menor número de questões, as carreiras Policiais.
Essa matéria é totalmente voltada à legislação específica, então, cada assunto e artigo
indicado, leia na íntegra e com muita atenção, já que é assim que as questões estão cobrando
esses assuntos: LETRA DE LEI!
o Totalmente voltado à lei seca.

o Não é um capítulo muito extenso, pois a lei não é grande e o conteúdo cobrado
é bem objetivo.
2
SUMÁRIO
DIREITO AMBIENTAL 6
Capítulo 3 6
3. 5
3.1 Desenvolvimento Urbano na Constituição Federal 7
3.1.1 Função Social da propriedade urbana 9
3.1.2 Desapropriação por interesse público 12
3.1.3 Usucapião Pro moradia e Coletiva 14
3.2 Lei de Política Urbana nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade 15
3.2.1 Diretrizes Gerais 15
3.2.2 Instrumentos de Política Urbana 19
3.3 Plano Diretor 21
3.4 Gestão Democrática da Cidade 26
3.5 Parcelamento do uso e ocupação do solo 27
3.6 Zoneamento Ambiental 28
3.7 Incentivos e Benefícios 28
3.8 Direito de Superfície 29
3.9 Direito de Preempção 30
3.10 Outorga Onerosa do Direito de Construir 32
3.11 Transferência do Direito de Construir 33
3.12 Operações urbanas consorciadas 34
3.13 Estudo de impacto Ambiental e Estudo de impacto de Vizinhança 37
3.14 Demais instrumentos 39
3
QUADRO SINÓPTICO 41
QUESTÕES COMENTADAS 45
GABARITO 58
QUESTÃO DESAFIO 59
GABARITO QUESTÃO DESAFIO 60
LEGISLAÇÃO COMPILADA 63
JURISPRUDÊNCIA 64
MAPA MENTAL 72
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 74
4
DIREITO AMBIENTAL
Capítulo 3
Com o crescimento desordenado das cidades na fase industrial, os problemas urbanos eram
cada vez mais sentidos pela população e de difícil solução para os entes federados.
A visão antropocêntrica, que foi saindo de cena e dando espaço ao novo olhar sustentável
apresentado pela ciência em conferências internacionais, cada vez mais se tornou necessária na
implementação de políticas internas de desenvolvimento sustentável, atribuindo ao Poder

Público a função de elaborar estratégias para garantir o meio ambiente ecologicamente
equilibrado nas zonas urbanas.
Com a Constituição Verde de 88, o direito fundamental à propriedade ganhou um dever: a

função social exercida pela propriedade; mostrando a relevância do interesse público em
detrimento do interesse individual, para que os direitos fundamentais à vida, moradia, dignidade
humana e meio ambiente fossem preservados.
A Lei 10.257/01, chamada de Estatuto da Cidade, estabeleceu instrumentos e diretrizes para
alcançar o equilíbrio entre o desenvolvimento urbano e a ordem pública ambiental, garantindo

um desenvolvimento sustentável a toda população.
Além de estabelecer instrumentos aos municípios, o Estatuto da Cidade também legitimou
o Ministério Público para defender os direitos transindividuais urbanísticos, através de ação civil
pública para evitar danos ao meio ambiente e à ordem urbanística.
3. Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU)
5
3.1 Desenvolvimento Urbano na Constituição Federal
Antes da nossa Constituição Verde de 1988, não se falava em política de desenvolvimento

urbano sustentável. A visão do desenvolvimento social urbano estava ligada aos fatores
econômicos e ao antropocentrismo radical, que visava à propriedade como um bem maior de

posse e exploração econômica desregrada.
A atual ordem jurídica se utiliza de uma visão integrada entre fatores socais, econômicos e
ecológicos, com o objetivo maior do desenvolvimento sustentável, já presente na normativa

brasileira desde a Política Nacional de Meio Ambiente, em 1981.
Assim, os valores constitucionais em 1988, positivados na Carta Magna, inovaram e
estabeleceram bases sólidas para uma regulação mais completa por parte do Município, através
da Lei Federal.
Para uma compreensão sistemática, vamos analisar a Constituição que dispõe quanto à
competência da União em “instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano com qualidade

ambiental”:
“Art. 21. Compete à União:

(...) XX - instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação,
saneamento básico e transportes urbanos;”
Competência essa, concorrente, nos termos do art. 24, I, da CF, quanto ao direito
urbanístico:
“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre:
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;”
Outrossim, nos termos do art. 30, II, da CF, cabe ao município, como já aprendemos no
capítulo anterior, suplementar a legislação estadual e federal no que lhe couber:
6
“Art. 30. Compete aos Municípios: II - suplementar a legislação federal e a estadual no
que couber;”
O que, dessa forma, o faz com a criação do Estatuto da Cidade - Lei Federal nº
10.257/2001.
Portanto, o estabelecido nos arts. 182 e 183 da Constituição de 88, foi regulamentado
através da Lei 10.257/2001, fixando as diretrizes gerais da política urbana:
“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público

municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes.”
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
“Lei 10.257/2001 - Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e
183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade,
estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.”
Restando positivada que a execução da política de desenvolvimento urbano fica entregue
ao Município, através da Lei 10.257/01, diversos instrumentos jurídicos, políticos e sociais para
a preservação do meio ambiente foram estabelecidos, como: planos nacionais, regionais e
estaduais para o desenvolvimento econômico e social, planejamentos municipais,

desapropriação, unidades de conservação etc.
Na Constituição, a Política Urbana está no contexto da ordem econômica do país,

confiando ao Plano Diretor do Município, à implementação de políticas de expansão e
desenvolvimento urbano:
7
“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e
de expansão urbana.”
Nesse diapasão, o caput do artigo supracitado estabelece ao poder público, através das
diretrizes fixadas em lei, o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade, através de um instrumento que é o Plano Diretor, que irá garantir o desenvolvimento
sustentável e saudável da comunidade municipal.
3.1.1 Função Social da propriedade urbana
O dispositivo constitucional que tratamos, em seus demais parágrafos, se refere à função
social da propriedade urbana, o que, portanto, nessa Constituição Verde, está atrelada à função
ambiental da propriedade:
“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização
em dinheiro.
§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área incluída
no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
8
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.”
O direito de propriedade é definido como um direito real de usar, fruir e dispor,
antigamente muito exaltado pelo antropocentrismo, vinculando um direito mais que

fundamental ao homem, admitindo em muitos casos, até pena de morte na época.
Mas que a nova Constituição Verde definiu novamente o direito de propriedade como
uma garantia a todos, mas com o único dever, de atender a função social da propriedade:
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-
se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à
vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;”
O dispositivo constitucional citado, ao declarar o direito de propriedade como direito

fundamental constitucional, o faz quanto a sua função social, que deve ser preservada e é,
portanto, cláusula pétrea. Assim, o aspecto ambiental está presente na norma constitucional
urbanística ao declarar a necessidade da função social da propriedade, em proteção ao direito
fundamental ao meio ambiente equilibrado, o que torna essa constituição totalmente inovadora
e integrada com seus direitos fundamentais na visão do desenvolvimento urbano:
“Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre

iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça
social, observados os seguintes princípios:
9
VI - defesa do meio ambiente, inclusive mediante tratamento diferenciado conforme o
impacto ambiental dos produtos e serviços e de seus processos de elaboração e
prestação;”
Podemos dizer, então, que a função social da propriedade urbana é quem indica o
direito de propriedade do indivíduo, que dela poderá dispor, fruir e usar livremente, desde que
seu uso seja condicionado ao interesse nacional. Um interesse que agora não é mais somente
econômico, mas que tem sua função ambiental protegida e, portanto, uma função social que
estabelece: “toda propriedade é gravada por uma hipoteca social” (Milaré, Direito do Ambiente,
pág. 657, 7ª edição).
Nos termos do art. 182, §4º, através do Estatuto da Cidade, o proprietário de solo urbano
não utilizado ou subutilizado terá executada sua “hipoteca social”:
“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos,
10
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os
juros legais.”
O proprietário, então, será notificado a apresentar um projeto de uso para parcelamento,

edificação ou utilização das áreas não edificadas, subutilizadas ou não utilizadas, e terá no
mínimo dois anos para iniciar o projeto. Não cumprida essa obrigação, o IPTU poderá ter sua
alíquota majorada durante cinco anos consecutivos, sendo 15% a alíquota máxima até o
cumprimento da obrigação. E, se mesmo assim, não se cumpra a função social da propriedade,

o Município poderá proceder à desapropriação sanção do imóvel.
3.1.2 Desapropriação por interesse público
O legislador se mostrou muito preocupado com toda a normativa e aplicou medidas

corretivas e punitivas de forma gradual, para assegurar a efetividade do desenvolvimento da
política urbana.
Após cinco anos de IPTU progressivo e o proprietário do imóvel não restabeleceu a

função social de sua propriedade, o Município pode desapropriar a área com o pagamento
de títulos de dívida pública, devendo proceder ao adequado aproveitamento da área e da sua
função social. Essa é uma faculdade ao ente federativo, já que deve ser analisada sua
conveniência, visto se tratar de um ato oneroso ao ente:
“Art. 182. CF - (...)§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para
área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
11
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos,
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os
juros legais.”
“LEI Nº 10.257 - Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem
que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou
utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento
em títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão
resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2o O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado
em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza
após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de
tributos.
§ 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo
de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público
ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido
procedimento licitatório.
§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas
obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei.”
Por último, o ente, Município, deve analisar o interesse da coletividade na área de

desapropriação, ponderando o custo-benefício, com as questões sociais, econômicas e
ambientais.
12
3.1.3 Usucapião Pro-moradia e Coletiva
A Constituição também se preocupou com a chamada “cidade irregular”, que são as áreas
desenvolvidas de forma irregular. O direito à cidadania e ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado é um direito de todos, e todos têm direito à moradia.
Nossa história revela uma grande diferença social e econômica, que se reflete também
nas moradias irregulares, a exemplo das favelas, refletindo grande número de cidadãos sem
condições mínimas para possuir uma propriedade de forma “regular”.
Nesse sentido, dispõe o art. 183 da Constituição Federal, quanto ao direito de usucapião
especial a quem cumprir as exigências da normativa por cinco anos, em uma área urbana de
até 250 m²:
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.”
A Lei de Política Urbana nº 10.257/01 dispõe quanto ao direito de usucapião à população

de baixa renda de áreas maiores, nesse caso, podendo ser de forma coletiva, cabendo ao juiz
fracionar a parte ideal do terreno a cada possuidor:
“Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e
cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e
cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos
13
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano
ou rural.” 1
Dessa forma, a legislação se atentou ao fenômeno natural de grandes metrópoles pelo
mundo, que estão repletas de irregularidades devido a grande concentração de pessoas em

determinados locais, tornando possível o direito de propriedade constitucional a todas às
propriedades de forma igual, e tratando da função social em harmonia com o direito ao meio
ambiente e à propriedade.
3.2 Lei de Política Urbana nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade
3.2.1 Diretrizes Gerais
Analisando a Lei de Política Urbana nº 10.257/01, em seu artigo 2º, temos as diretrizes
do Estatuto da Cidade, que são as regras que norteiam o Poder Público, com base nos diretos
fundamentais constitucionais a um meio ambiente ecologicamente equilibrado, e ao direito de
propriedade, moradia e dignidade humana de cada cidadão:
“Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à
moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços
públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações
representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade
no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
1
Vide questão 10.
14
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população
e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de
modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos
sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos
adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: (...)”
O artigo trata da área urbana como um espaço destinado à integração e ao crescimento
social, educacional e cultural, de forma sustentável, com a participação popular em uma visão
democrática. Uma integração de interesses individuais, coletivos e públicos para alcançar o
interesse social, em afirmação ao que dispõe o art. 225 da CF, quanto aos direitos e deveres
difusos.2
Vamos analisar cada uma das diretrizes:

moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços
Quanto à garantia a cidades sustentáveis, essa diretriz trata de um direito humano

estabelecido em conferências internacionais, como a Conferência Mundial sobre
Desenvolvimento e Meio Ambiente, ECO-92, a Conferência das Nações Unidas para os
Assentamentos Humanos, onde a sustentabilidade apresenta uma forma de se garantir o mesmo

direito às presentes e futuras gerações.
É com base nessa diretriz que o Estatuto recomenda a adoção de padrões de consumo
de bens e serviços, e de desenvolvimento urbano de forma compatível com a proteção

ambiental, visando uma sociedade mais justa, com a utilização consciente dos recursos naturais.
Essa é uma garantia ao meio ambiente de forma complexa, protegendo o meio ambiente
cultural, natural, artificial e laboral, garantindo a história urbana local, regional e nacional.
2
Vide questão 2.
15
Esse é um dos grandes avanços de nossa Constituição, ao positivar a participação da
coletividade em decisões de interesses públicos, difusos e transindividuais, após anos de lutas

populares.
Essa participação está presente desde a elaboração do Plano Diretor, até sua
implementação e revisões. Além da participação popular, através de projetos, debates,

audiências etc., visto que, ao se tratar de direitos públicos sempre haverá posicionamentos
conflitantes, e que sempre estarão em evolução.
Os problemas decorrentes da urbanização devem ser apresentados através da

participação popular com suas diferenças urbanas, visto que, em grandes metrópoles temos as
áreas mais desenvolvidas economicamente e as áreas “ilegais” e precárias, que necessitam de

atenção especial e tratamento igualitário quanto aos direitos fundamentais. Então, o poder
público Municipal deve agir através da política urbana como um agente de desenvolvimento.


Esses dispositivos tratam da cooperação pública e privada, com base nos direitos
fundamentais constitucionais, como o art. 225 da CF, ao indicar o direito e dever de todos ao
meio ambiente equilibrado, da mesma forma o art. 170 da CF, quanto à ordem econômica
integrada com a preservação ambiental. A cooperação federativa entre os entes federados, a

iniciativa privada e a sociedade está no contexto do desenvolvimento urbano de forma
integrada, um direito-dever transindividual.
16
Evidente que a norma se preocupa com os danos causados pela expansão urbana e
admite que isso gere uma irregular distribuição de áreas, o que se objetiva é minimizar os
efeitos à sociedade e ao meio ambiente, através de planejamentos para distribuição sob o
território urbano, garantindo a todos os direitos fundamentais à vida, moradia, meio ambiente
e dignidade humana.

Como já mencionamos, a norma estabelece sempre que a expansão urbana observe os

limites da sustentabilidade ambiental, é nesse sentido que essa diretriz estabelece a oferta de
bens e serviços adequados à população local, para proteger os direitos ambientais naturais,
artificiais, culturais e laborais.
Respeitando as particularidades de cada local, em razão das diferenças urbanas e sociais

e em proteção aos direitos humanos e ambientais.
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação
à infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos
geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não
utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres. (...)”
Trata-se da competência do Município em ordenar o controle e uso do solo. Esse inciso
da norma nos traz inúmeros exemplos de situações que devem ser evitadas para alcançar o
objetivo principal da Lei “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
17
propriedade urbana”, de forma a proteger o meio ambiente artificial, urbanístico e garantir os
direitos ambientais culturais, naturais e laborais. 3
3.2.2 Instrumentos de Política Urbana
Os instrumentos previstos no estatuto da Cidade estão voltados para a melhoria constante

da qualidade de vida das nossas cidades, muitos deles foram adotados e experimentados
internacionalmente.
Os instrumentos estão classificados, de acordo com a sua natureza, em tributários,

financeiros, jurídicos, administrativos ou políticos. Também estão divididos em planos nacionais,
regionais e locais.
A lei regulamenta o que já estava estabelecido constitucionalmente nos artigos 182 e 183
da CF, como parcelamento, edificação ou imóvel urbano.
Alguns instrumentos mencionados na Lei possuem legislação própria, as quais vamos nos
aprofundar nos demais capítulos do material, mas vamos abordar de forma resumida e objetiva
todo o conteúdo importante para sua compreensão nesse momento.
No artigo 4º do Estatuto da Cidade, se estabelece como ponto de partida os planos
nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território, como os de desenvolvimento

econômico e social:
“Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento
econômico e social; “
Da mesma forma, o inciso II valoriza o planejamento de regiões metropolitanas,

aglomerações urbanas e microrregiões:
3
Vide questões 4 e 9.
18
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;”
Essa preocupação do legislador está ligada às várias situações em que os municípios

limítrofes se condicionam reciprocamente, portanto, é necessária a visão ampla, visto que, em
muitos casos, os efeitos ultrapassam os limites locais, buscando sempre uma cooperação entre
os entes e políticas federativas.
O desenvolvimento urbano depende da adoção desses instrumentos de forma integrada,
caso contrário, o município não poderá jamais se desenvolver sozinho, é necessário um processo
de unificação.
Quanto às peculiaridades locais, dispõe o art. 4º, no inciso III, sobre o planejamento
municipal:
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;”
Vamos analisar os instrumentos de planejamento municipal, em especial o Plano Diretor,
que trata da gestão ambiental, bem como o Zoneamento Ambiental.
Os incisos que tratam de incentivos tributários e financeiros são propostos também em

observância aos benefícios ambientais, vamos abordar um pouco sobre sua aplicabilidade:
“Art. 4º (...)
IV – institutos tributários e financeiros:
19
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;”
Por fim, quanto aos instrumentos do inciso V, institutos políticos e jurídicos são
necessários para complementar as necessidades da gestão ambiental municipal:
V – institutos jurídicos e políticos:

a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos
favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído
pela Lei nº 11.977, de 2009)
u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança
(EIV).
Vamos abordar os assuntos mais importantes para sua prova.
20
3.3 Plano Diretor
a) plano diretor;
O Plano Diretor é um dos instrumentos políticos básicos utilizados no planejamento

municipal para o desenvolvimento e expansão urbana. As exigências que compreendem o plano
diretor têm como objetivo fazer com que a propriedade urbana cumpra a sua função social.
Nesse sentido está o artigo 39 dessa lei:
“Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça
social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes
previstas no art. 2º desta Lei.”
Como toda a normativa, fica bem claro que o Plano Diretor não se destina somente à
área municipal no perímetro urbano, e sim a todo o território, já que os munícipes não são
apenas os das áreas urbanas, são também os da área rural.
É assim que se chama a “administração holística”, que compreende o todo de forma
integrada e atendendo aos diferentes seguimentos sociais da população, mas de forma a atingir
o bem comum uno e indivisível.
“Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política
de desenvolvimento e expansão urbana.
(...)
§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.”
21
Cumpre ressaltar que poderes públicos municipais deverão garantir a participação
pública dos cidadãos no Plano Diretor de forma democrática, através de sua elaboração,
fiscalização e revisão, como já mencionado anteriormente. Deve estar sempre em mutação, já
que o fator social é dinâmico e o jurídico é estável. A política nacional urbana dispõe que a
cada dez anos, pelo menos, deva acontecer uma revisão do Plano Diretor para que se possa
projetar sempre novas situações.
“Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política
de desenvolvimento e expansão urbana.
(...)
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.”
A participação da comunidade e transparência na implementação do Plano Diretor fica a
cargo dos Poderes Legislativo e Executivo, nos termos do art. 40, §4º, do Estatuto da Cidade:
“Art. 40 (...)
§4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação,
os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de
associações representativas dos vários segmentos da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.”
Nos artigos seguintes, dispõe quanto à obrigatoriedade do Plano Diretor em
determinadas situações - art. 41, e quanto ao mínimo que deve conter no Plano Municipal - art.
42, enfatizando sempre a necessidade de acompanhamento e controle como papel da
22
comunidade local, visto que, a falta de monitoração não permite a detecção dos erros e falhas
para que se possa alterar e melhorar as medidas públicas.
“Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:

I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4o
do art. 182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo
impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de
deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou
hidrológicos correlatos. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 1o No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso
V do caput, os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor
estarão inseridos entre as medidas de compensação adotadas.
§ 2o No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado
um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele
inserido.4
§ 3o As cidades de que trata o caput deste artigo devem elaborar plano de rotas
acessíveis, compatível com o plano diretor no qual está inserido, que disponha sobre os
passeios públicos a serem implantados ou reformados pelo poder público, com vistas a
garantir acessibilidade da pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida a todas
as rotas e vias existentes, inclusive as que concentrem os focos geradores de maior
circulação de pedestres, como os órgãos públicos e os locais de prestação de serviços
públicos e privados de saúde, educação, assistência social, esporte, cultura, correios e
telégrafos, bancos, entre outros, sempre que possível de maneira integrada com os
sistemas de transporte coletivo de passageiros. (Incluído pela Lei nº 13.146,
de 2015) (Vigência)
Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:
4
Vide questões 3 e 8.
23
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda
para utilização, na forma do art. 5o desta Lei;
II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;
III – sistema de acompanhamento e controle.
Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos
no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos
de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos
correlatos deverá conter: (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a
diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e
renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande
impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos
correlatos; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas
de risco de desastre; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de
desastres; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se
houver, observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e
estaduais pertinentes, e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da
demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política
urbana, onde o uso habitacional for permitido. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais,
quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização das
cidades. (Incluído pela Lei nº 12.983, de 2014)
§ 1o A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas
geotécnicas. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos
planos de recursos hídricos, formulados consoante a Lei no 9.433, de 8 de janeiro de
1997. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
24
§ 3o Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião
de sua revisão, observados os prazos legais. (Incluído pela Lei nº 12.608, de
2012)
§ 4o Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham
plano diretor aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para
aprovação pela Câmara Municipal. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data
de publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no
mínimo: (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei nº 12.608, de
2012)
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle
especial em função de ameaça de desastres naturais; (Incluído pela Lei nº
12.608, de 2012)
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura,
sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e
sociais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a
promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e
renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de
zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o
uso habitacional for permitido; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do
patrimônio histórico e cultural; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios
decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação
para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.
§ 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei
municipal e atender às diretrizes do plano diretor, quando
houver. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município
ficará dispensado da elaboração do projeto específico de que trata o caput deste
artigo. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
25
§ 3o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará
condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas
disposições. “
3.4 Gestão Democrática da Cidade
“Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre
outros, os seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e
municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de
desenvolvimento urbano;
V – (VETADO)
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f
do inciso III do art. 4o desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas
públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do
orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas
incluirão obrigatória e significativa participação da população e de associações
representativas dos vários segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle
direto de suas atividades e o pleno exercício da cidadania.”
Um instrumento de extrema importância, como anteriormente já mencionamos, a

participação da sociedade se torna cada vez mais presente na normativa brasileira, garantindo
com a gestão democrática um desenvolvimento urbano evolutivo e não estático.
Tendo em vista as enormes diferenças sociais e urbanas nas grandes metrópoles, é

necessário tratar com atenção todas as peculiaridades de cada local, para que o desenvolvimento
integrado aconteça de forma equilibrada.
26
3.5 Parcelamento do uso e ocupação do solo
“Art. 4º Para os fins desta Lei serão utilizados, entre outros instrumentos:
(...)
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;”
Como em muitas regiões metropolitanas, há diversas áreas urbanas com grandes
quantidades de terrenos ociosos. Essas áreas, além de interferirem negativamente no mercado

de imóveis, oneram o Poder Público Municipal, pois a população desprovida de áreas de moradia
reivindica essas áreas ao poder público, que se vê obrigado a atendê-las. Isso tudo se dá por
conta de proprietários que deixam terrenos a mercê e aguardam a valorização destes, através
do desenvolvimento urbano vizinho, para aumentar seu lucro com a venda.
Para tanto, a Constituição dispôs, como já aprendemos no art. 182, quanto a esses
terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados, a fim de que cumpram sua função
social, facultando ao poder municipal a sua desapropriação.
Com a aplicação desse instrumento, o intuito é otimizar os investimentos públicos e
penalizar o uso inadequado do solo, para que a propriedade cumpra sua função social.
3.6 Zoneamento Ambiental
(...)
c) zoneamento ambiental;”
Um dos instrumentos do Estatuto da Cidade é o Zoneamento Ambiental, também um
dos instrumentos da Política Nacional do Meio Ambiente em seu art. 9º, II:
“Art 9º - São instrumentos da Política Nacional do Meio Ambiente:
27
(...)
II - o zoneamento ambiental;“
Esse é um instrumento que disciplina as áreas geográficas, de forma que elas estejam
em conformidade com os aspectos ecológicos e econômicos da sua ocupação. A exemplo do
gerenciamento costeiro, que é uma aplicação do zoneamento ambiental, mas vamos tratar do
zoneamento ambiental municipal que trata o Estatuto da Cidade.
Independentemente de o zoneamento ambiental municipal tratar da escala local, quanto

ao uso e ocupação do solo e a gestão ambiental, sempre haverá uma ação interdisciplinar, visto
que o município é um ente federativo integrado e não isolado, e sua atuação está diretamente
relacionada aos contextos estaduais e nacionais.
3.7 Incentivos e Benefícios
(...)
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;”
Um dos instrumentos mencionados no Estatuto da Cidade, são os incentivos tributários
e financeiros como mecanismos que o Poder Público local pode se utilizar para manutenção
da qualidade de vida urbana e o equilíbrio do meio ambiente ecológico.
Esses institutos devem ser utilizados para manutenção das áreas verdes, conservação
de bens e monumentos de valor ambiental cultural, e obras e serviços necessários para

melhoria do meio ambiente urbano e rural, dentre eles, temos o chamado “IPTU VERDE” e a
contribuição de melhoria.
Esses incentivos e benefícios devem ser objeto de lei específica, propostas pelo poder
público e também pela participação da sociedade.
28
3.8 Direito de Superfície
“Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do

seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública
registrada no cartório de registro de imóveis.
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço
aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a
legislação urbanística.
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem
sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de
ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito
de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do
contrato respectivo.
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o
proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à
oferta de terceiros.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do
terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel,
independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no
respectivo contrato.
§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o
superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.”
Com base no artigo supracitado do Estatuto da Cidade, o direito de superfície possibilita
que o proprietário de um imóvel urbano conceda a outrem, através de um contrato, o direito
29
de utilizar o terreno, atendendo a legislação urbanística. Este, por sua vez, fica obrigado a todos
os encargos relativos ao terreno.

O proprietário de um terreno urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado pode
atender as exigências da edificação compulsória através dessa concessão a terceiro interessado

no domínio útil desse terreno, sem ter que perder sua propriedade. Os direitos e deveres são
convencionados por contrato entre as partes, desde que sempre atenda a função social e
respeite a legislação urbana local.

Quem se responsabiliza pelo terreno com o direito de superfície adquire o direito de uso
de suas edificações e benfeitorias realizadas, não podendo o proprietário que concedeu tal
direito se beneficiar da mesma forma.
Esse direito, disposto no Estatuto da Cidade, tem como objetivo garantir a função social
das propriedades e permitir aos proprietários o seu cumprimento de forma vantajosa, sem que
os terrenos permaneçam ociosos.
3.9 Direito de Preempção
“Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito
de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de
um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma
do § 1o, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de
áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
30
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse
ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
IX – (VETADO)
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá enquadrar
cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades
enumeradas por este artigo.
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o
Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-
lo.
§ 1º À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por
terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de
pagamento e prazo de validade.
§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou
regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput
e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.
§ 3o Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário
autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.
§ 4º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao
Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.
§ 5º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de
pleno direito.
§ 6º Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor
da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for
inferior àquele.”
Esse direito, disposto no Estatuto da Cidade, garante ao poder público municipal o direito
de compra de imóveis urbanos, antes que ele ocorra entre particulares, mas, de acordo com
31
a norma, o terreno deve estar delimitado por lei municipal anterior e com prazo de vigência
não superior a 5 anos, podendo ser renovada após um ano do seu término.
Esse instrumento garante ao poder público o direito de preferência em áreas de interesse
ambiental, cultural e histórico, para que os interesses coletivos sejam sempre protegidos em
detrimentos aos interesses individuais.
Contudo, o dispositivo também dispõe quanto às limitações a esse direito pelo poder
público municipal, delimitando um prazo máximo para sua manifestação quanto ao interesse na
compra, um planejamento para definir as áreas de aplicação e disponibilidade de recursos
púbicos.5
3.10 Outorga Onerosa do Direito de Construir
“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser
exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante
contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área
edificável e a área do terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a
zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de
aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o
aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso
do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a
outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
5
Vide Questão 6.
32
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e
de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art.
26 desta Lei.”
Esse instrumento consiste na outorga pelo poder público municipal, de forma onerosa,
para um aproveitamento maior da área edificável do local, com direito concedido por um
valor determinado pelo ente.

No Plano Diretor deverá constar em quais áreas esse direito poderá ser exercido, se de
forma uniforme ou específica. Delimitando os limites máximos, considerando a infraestrutura

local urbana e potencial de cada área.
Todas as condições para a concessão dessa outorga deverão estar dispostas em lei
municipal específica, com descrição e métodos de cálculos para a cobrança, os casos de isenção
e os benefícios do proprietário.
Você deve estar se questionando: e quanto à aplicação desses recursos?

Deverão ser utilizados para construção de unidades habitacionais, regularização e reserva
fundiária, implantação de equipamentos comunitários, proteção de áreas verdes etc.

Permitindo um equilíbrio entre o desenvolvimento de áreas potencialmente econômicas
e com densidade para melhor aproveitamento e desenvolvimento, e investimento para

desenvolvimento de áreas pobres e desfavorecidas, para uma melhora social, urbanística e
ambiental.
3.11 Transferência do Direito de Construir
“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de
imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante
escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação
urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para
fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural;
33
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda e habitação de interesse social.
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público
seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da
transferência do direito de construir.”
Esse instrumento trata de uma flexibilidade quanto ao direito do proprietário de
construir em um outro local, caso o seu imóvel seja de interesse público para as situações
determinadas no dispositivo acima, visando à proteção dos interesses coletivos e preservando
o meio ambiente em todas suas formas.
Com o intuito de preservar o meio ambiente histórico, natural, cultural e urbanístico, esse
instrumento permite que o proprietário também possa exercer o seu direito de construir, de
maneira integrada entre o interesse público e o privado.

Nesses casos, cabe ao poder público considerar a aplicação desse direito em áreas
vizinhas, para que não ocorra o aumento da densidade local dessas áreas.6
3.12 Operações urbanas consorciadas
“Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para
aplicação de operações consorciadas.
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar
em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental.
§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental
delas decorrente;
6
Vide questão 1.
34
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo
com a legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a
redução de impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de
edificações urbanas, de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem
recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem
contempladas.
Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano
de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada
pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores
privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art.
32 desta Lei;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores
privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2o do
art. 32 desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação
da sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes
e investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso III do § 2o do art. 32 desta
Lei.
§ 1o Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo
serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 2o A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e
autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano
de operação urbana consorciada.
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a
emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional
35
de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das
obras necessárias à própria operação.
§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados,
mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional
será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos
pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que
aprovar a operação urbana consorciada.
Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei
complementar estadual, poderão ser realizadas operações urbanas consorciadas
interfederativas, aprovadas por leis estaduais específicas
Parágrafo único. As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às operações
urbanas consorciadas interfederativas previstas no caput deste artigo, no que couber. “
Mais um instrumento em que podemos identificar a participação fundamental da
sociedade no papel do desenvolvimento urbano. Nesse instrumento, o poder público através

de medidas e intervenções, juntamente com a sociedade e investidores privados, busca
melhorais para a valorização local em equilíbrio com a proteção ambiental.
Isto, através de uma lei especifica, que devera conter á delimitação da área a ser atingida,
o plano de operação, um programa básico de ocupação, definição de atendimento econômico
social para a área afetada, finalidades, estudo prévio de impacto de vizinhança, e etc.
Dessa forma, o objetivo desse instrumento é angariar recursos para o desenvolvimento
urbano, quando essas operações envolvem empreendimentos complexos e de grande porte.

Algumas condicionantes são impostas para tanto na normativa supracitada, em razão do
mercado imobiliário e do interesse na participação do poder público para mediar essas

negociações.
36
3.13 Estudo de impacto Ambiental e Estudo de impacto de
Vizinhança
(...) VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de
vizinhança (EIV).”
“Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em

área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança
(EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento
a cargo do Poder Público municipal.
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área
e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão
disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer
interessado.
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio
de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.”
Esse instrumento está consagrado também na Política Nacional de Meio Ambiente, mas
lá a avaliação de impacto ambiental é tomada em sentido amplo, de forma a analisar os
impactos que podem ocorrer no meio ambiente como consequências de determinada ação
antrópica.
37
Esses instrumentos devem ser realizados de forma prévia, em virtude do princípio da
preservação ambiental, antecipando, de alguma forma, os impactos positivos ou negativos

resultantes dos efeitos de determinada intervenção humana.7
Vamos dedicar um capítulo aprofundado ao Estudo de Impacto Ambiental (EIA), mas,

para que se possa compreender a importância do instrumento em estudo, vamos abordar um
pouco nesse capítulo.
O EIA está seguido do RIMA, já que o Estudo Prévio de Impacto Ambiental, deve conter
o Relatório de Impacto Ambiental, sendo este uma forma clara e objetiva de garantir à sociedade
o direito à informação quanto a esses estudos apresentados para determinadas atividades.

A indicação do EIA/RIMA na política urbana está ligada à frequência dos procedimentos
licitatórios locais, onde há a exigência de adoção do EIA/RIMA em obediência a Resolução

CONAMA 237/1997, que abriu espaço para o licenciamento municipal.
Quanto à disposição do Estatuto da Cidade em acrescentar o instrumento EIV – Estudo

de Impacto de Vizinhança, que, portanto, conjuntamente temos o RIVI – Relatório de Impacto
de Vizinhança, que possui o mesmo objetivo do RIMA, é no sentido de informar a sociedade
de forma clara e objetiva quanto aos estudos prévios necessários realizados para
determinada atividade, antecipando os resultados positivos ou negativos daquele impacto.
Qual a diferença entre eles?

Nos termos do art. 38, “a elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação
de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação

ambiental”, sempre que um empreendimento apresentar uma possibilidade de grande impacto
ambiental, que possa ultrapassar os limites locais municipais, será necessário o EIA/RIMA, de
modo a exigir no caso até o licenciamento estadual ou federal.
7
Vide questão 7.
38
Portanto, a exigência de EIV, não dispensa a possível exigência de EIA, visto que o EIA
é muito mais abrangente do que o EIV. Mas o contrário não se dá, visto a mencionada
abrangência, seria injustificável sua exigência.
O artigo 37 estabelece que o EIV deve resguardar a qualidade de vida da população local
e próxima, de forma facultativa ou obrigatória, a depender da atividade, mas a esse dever se
estende o dever de proteção à toda população nacional, no sentido de fiscalizar os relatórios
disponibilizados após os estudos prévios.

Da mesma forma que deve se dar publicidade ao EIA, assim se deve com o EIV, ficando
à disposição de qualquer interessado no órgão público competente, estamos tratando do direito

a informação.
3.14 Demais instrumentos
O Estatuto da Cidade, dispõe em seus artigos finais de alguns instrumentos de forma

objetiva, mas não menos importante:
⮚ Servidão Administrativa
Trata da necessidade de o poder público interferir na propriedade alheia devido à
realização de um serviço público ou para preservar uma utilidade pública. Nesse caso, haverá
indenização sempre que houver prejuízos ao particular. Exemplos: faixas de recuo em rodovias
e aquedutos em terrenos particulares.
⮚ Limitações Administrativas
São limitações impostas à propriedade para se cumprir a sua função social, nesse caso,
não há o dever de indenizar. Para que o proprietário possa usar, gozar e dispor deve obedecer
às normas estabelecidas para tanto. Taxa de ocupação de solo e índice de aproveitamento são
espécies de limitações. Essas limitações visam atender aos interesses difusos de saúde pública,
paisagismo, etc.
39
⮚ Tombamento
Com esse instrumento o objetivo é a proteção do meio ambiente cultural. O proprietário
submete parte do seu direito de propriedade pela limitação administrativa. Esse instrumento
busca preservar características históricas da sociedade. Trata-se de um procedimento
administrativo promovido pelos entes federativos.
⮚ Unidades de Conservação
Esse instrumento considera as áreas que apresentam significativa importância para a

preservação do sistema ambiental natural, com base no disposto no art. 225, §1º, III, da CF. Dada
sua importância, vamos estudar em um capítulo próprio a normativa da Lei Federal n° 9.985/00,
que dispõe acerca das áreas consideradas unidades de conservação, parques, áreas de proteção
ambiental etc. Cada ente pode estabelecer suas unidades de acordo com seus territórios.
⮚ Zonas especiais de interessa social
Esse instrumento cuida das zonas mais necessitadas. Se o zoneamento urbano faz a
divisão do território em várias zonas, para que se defina sua forma de uso e ocupação, a zona
especial é comprometida com as áreas mais populares e carentes, de maneira a tornar
compatível o padrão de áreas de população de baixa renda para que elas não migrem para a
ilegalidade. Assim, cumpre ao poder público municipal tratar de regras especiais e mais brandas
nessas áreas, para promover a integração social.
⮚ Regularização Fundiária
Esse instrumento visa tornar a posse incialmente ilegal em uma forma lícita. Muitas vezes
o acesso ao terreno não ocorreu de maneira regular, mas devido ao tempo de ocupação e a
forma de utilização da área, é melhor que se lhe regularize do que permaneça na irregularidade,
garantindo ao possuidor um direito sobre o imóvel e proteções jurídicas.
40
QUADRO SINÓPTICO
Visão constitucional integrada entre fatores sociais, econômicos e

ecológicos, com o objetivo maior do desenvolvimento sustentável.
Compete à União instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, Art.
Desenvolvimento 21, XX, CF.
Urbano na Competência essa concorrente aos Estados, art. 24, I, CF.
Constituição Federal Competência suplementar dos munícipios, art. 30, II, CF

O estabelecido nos arts. 182 e 183 da Constituição de 88 foi
regulamentado através da criação do Estatuto da Cidade, Lei Federal nº
10.257/2001.
A função social da propriedade urbana, nessa Constituição Verde, está
atrelada à função ambiental da propriedade, art. 182, §2º, CF.
Função social que deve ser preservada e é cláusula pétrea, art. 5º, XXII,
Função social da
XXIII CF.
propriedade urbana “A função social da propriedade urbana é quem indica o direito de
propriedade do indivíduo que dela poderá dispor, fruir e usar livremente,
desde que seu uso seja condicionado ao interesse nacional”
Após cinco anos de IPTU progressivo e o proprietário do imóvel não
restabelecer a função social de sua propriedade, o Município pode
desapropriar a área com o pagamento de títulos de dívida pública,
Desapropriação por
devendo proceder ao adequado aproveitamento da área e da sua função
interesse público social. É uma faculdade do ente federativo, já que deve ser analisada sua
conveniência, visto se tratar de um ato oneroso ao ente, art. 182, §4, III,
da CF e Lei nº 10.257 - Art. 8º, §1º.
Regularização de áreas desenvolvidas de forma irregular.
Dispõe o art. 183 da Constituição Federal, quanto ao direito de usucapião
especial a quem cumprir as exigências da normativa por cinco anos, em
Usucapião Pro uma área urbana de até 250 m², art. 183, CF.
moradia e Coletiva A Lei de Política Urbana nº 10.257/01, em seu art. 10º dispõe quanto ao
direito de usucapião à população de baixa renda de áreas maiores, nesse
caso, podendo ser de forma coletiva, cabendo ao juiz fracionar a parte
ideal do terreno a cada possuidor.
41
Diretrizes Gerais:
A Lei de Política Urbana nº 10.257/01, em seu artigo 2º, estabelece
diretrizes do Estatuto da Cidade, que são as regras que norteiam o Poder
Público. O artigo trata da área urbana como um espaço destinado à
integração e ao crescimento social, educacional e cultural, de forma
sustentável, com a participação popular em uma visão democrática. Uma
integração de interesses individuais, coletivos e públicos, para alcançar o
interesse social em afirmação ao que dispõe o art. 225 da CF, quanto aos
direitos e deveres difusos.
- Cidades sustentáveis;
- Gestão democrática por meio da participação da população e de
associações representativas dos vários segmentos da comunidade;
- Cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores
da sociedade no processo de urbanização;
- Planejamento do desenvolvimento das cidades;
- Oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços
públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às
Lei de Política
características locais;
Urbana nº 10.257/01
– Ordenação e controle do uso do solo.
– Estatuto da Cidade
Instrumentos de Política Urbana:
Os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade estão voltados à
melhoria constante da qualidade de vida das nossas cidades e estão
classificados, de acordo com a sua natureza, em tributários, financeiros,
jurídicos, administrativos ou políticos. Também estão divididos em planos
nacionais, regionais e locais.
Art.4º (...)
- Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de
desenvolvimento econômico e social;
- Planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e
microrregiões;”
- Planejamento municipal, em especial:
- institutos tributários e financeiros:
- Institutos jurídicos e políticos:
- Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto
de vizinhança (EIV).
Art. 4º, III, a) Plano Diretor: é um dos instrumentos políticos básicos
Plano Diretor utilizados no planejamento municipal para o desenvolvimento e
expansão urbana.
42
As exigências que compreendem o plano diretor têm como objetivo fazer
com que a propriedade urbana cumpra a sua função social. Art. 39.
Plano Diretor não se destina somente a área municipal no perímetro
urbano, e sim a todo o território, já que os munícipes não são apenas os
das áreas urbanas, são também os da área rural. Art. 40, §2º.
Os poderes públicos municipais deverão garantir a participação pública
dos cidadãos no Plano Diretor de forma democrática, através de sua
elaboração, fiscalização e revisão. Art. 40, §3º.
A participação da comunidade e transparência na implementação do
Plano Diretor fica a cargo dos Poderes Legislativo e Executivo. Art. 40,
§4º.
Um instrumento de extrema importância que evidência a importância da
Gestão Democrática participação da sociedade na normativa Brasileira, garantindo com a
da Cidade gestão democrática um desenvolvimento urbano evolutivo e não estático.
Art. 43, 44 e 45.
Parcelamento do Com a aplicação desse instrumento, o intuito é otimizar os investimentos

públicos e penalizar o uso inadequado do solo, para que a propriedade
uso do solo e
cumpra sua função social. Art. 4º, III, b.
ocupação do solo
Esse é um instrumento que disciplina as áreas geográficas de forma que
Zoneamento
elas estejam em conformidade com os aspectos ecológicos e econômicos
Ambiental
da sua ocupação. Art. 9º, II.
Os incentivos tributários e financeiros, como mecanismos que o Poder
Incentivos e Público local pode se utilizar para manutenção da qualidade de vida
Benefícios urbana e o equilíbrio do meio ambiente ecológico, IPTU verde, Art. 4º,
IV.
Direito de superfície possibilita que o proprietário de um imóvel urbano
conceda a outrem, através de um contrato, o direito de utilizar o terreno,
atendendo a legislação urbanística.
O proprietário de um terreno urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado pode atender as exigências da edificação compulsória através
dessa concessão a terceiro interessado no domínio útil desse terreno,
Direito de Superfície sem ter que perder sua propriedade
Quem se responsabiliza pelo terreno com o direito de superfície, adquire
o direito de uso de suas edificações e benfeitorias realizadas, não
podendo o proprietário que concedeu tal direito se beneficiar da mesma
forma.
O objetivo é garantir a função social das propriedades e permitir aos
proprietários o seu cumprimento de forma vantajosa, sem que os
43
terrenos permaneçam ociosos. Arts. 21, 22 23 e 24.
Garante ao poder público municipal o direito de compra de imóveis
urbanos antes que ele ocorra entre particulares, esse instrumento garante
Direito de
o direito de preferência em áreas de interesse ambiental, cultural e
Preempção histórico, para que os interesses coletivos sejam sempre protegidos em
detrimentos dos interesses individuais. Art. 27
Esse instrumento consiste na outorga pelo poder público municipal, de
Outorga Onerosa do forma onerosa, para um aproveitamento maior da área edificável do local,
Direito de Construir com direito concedido por um valor determinado pelo ente. Art. 28, 29,
30 e 31
Esse instrumento trata de uma flexibilidade quanto ao direito do
proprietário de construir em um outro local, caso o seu imóvel seja de
Transferência do
interesse público para as situações determinadas no dispositivo acima,
Direito de Construir
visando à proteção dos interesses coletivos e preservando o meio
ambiente em todas suas formas. Art. 35.
Nesse instrumento, o poder público através de medidas e intervenções,
juntamente com a sociedade e investidores privados, busca melhorais
Operações urbanas para a valorização local em equilíbrio com a proteção ambiental.
consorciadas Dessa forma, o objetivo desse instrumento é angariar recursos para o
desenvolvimento urbano, quando essas operações envolvem
empreendimentos complexos e de grande porte. Arts, 32, 33, 34, 34-A
Esses instrumentos devem ser realizados de forma prévia, em virtude do
princípio da preservação ambiental, antecipando de alguma forma os
impactos positivos ou negativos resultantes dos efeitos de determinada
Estudo de impacto intervenção humana.
Ambiental e Estudo A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de Estudo
de impacto de Prévio de Impacto Ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação
ambiental.”,
Vizinhança
Da mesma forma que deve se dar publicidade ao EIA, assim se deve com
o EIV, ficando à disposição de qualquer interessado no órgão público
competente, estamos tratando do direito a informação.
Servidão Administrativa
Limitações Administrativas
Demais Tombamento
Instrumentos Unidades de Conservação
Zonas especiais de interesse social
Regularização Fundiária
44
45
QUESTÕES COMENTADAS
Questão 1
(FUMARC – PROCURADOR – 2011) O proprietário de um imóvel pode ser autorizado a exercer

seu direito de construir em outro local, quando seu imóvel for considerado:
A) desnecessário a implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
B) objeto de análise para tombamento em função de interesse histórico.

C) necessário a programas de regularização fundiária.
D) desapropriável para fins de projeto viário.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra C: nos termos do art. 35, III, da Lei de Política Urbana
nº 10.257/01: “servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social”.
● A alternativa A está incorreta: somente pela palavra desnecessário, nos termos do
art. 35, I, da Lei nº 10.257/01: “I – implantação de equipamentos urbanos e
comunitários;”
● A alternativa B está incorreta: o tombamento restringe somente parte da
propriedade do imóvel e não o direito de construir, apenas uma medida
administrativa de preservação do meio ambiente cultural.
● A alternativa D está incorreta: nesse caso o proprietário é indenizado e não tem
relação com o direito de construir.
Questão 2
46
(CESPE – JUIZ – 2012) De acordo com o Estatuto das Cidades, as diretrizes da política urbana
incluem
A) a garantia do direito a cidades sustentáveis e a cooperação entre os governos, iniciativa
privada e demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento do

interesse social.
B) a garantia de acessibilidade aos equipamentos urbanos e a gestão democrática por meio da
atividade parlamentar.
C) a cooperação entre o governo, a iniciativa privada e as organizações não governamentais no
atendimento do interesse social e a gestão integrada do sistema de gerenciamento de trânsito

nos municípios com população igual ou superior a quinhentos mil habitantes.
D) a gestão descentralizada dos recursos hídricos e o planejamento integrado do sistema de

esgotamento sanitário.
E) a cooperação intermunicipal no processo de elaboração do zoneamento industrial e o plano

de manejo de parques, praças e áreas verdes dos espaços urbanos.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra A: nos termos da Lei de Política Urbana nº 10.257/01,

em seu artigo 2º:
“Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços
47
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: (...)”
● A alternativa B está incorreta: o texto está incorreto ao mencionar atividade

parlamentar, o correto seria a participação popular necessária à gestão democrática,
e o poder público municipal é o responsável pela oferta de equipamentos urbanos
e comunitários.
● A alternativa C está incorreta: quanto ao sistema de gerenciamento de trânsito, não
se trata de diretriz, mas de recorte do art. 41, §2º, relacionado ao plano diretor: “No
caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um
plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele
inserido.”
● A alternativa D está incorreta: não se trata do conteúdo dessa lei e, sim, da Política
Nacional de Recursos Hídricos - Lei n° 9.433/1997.
● A alternativa E está incorreta: o zoneamento industrial é tratado em outra lei, o
zoneamento municipal tratado nessa lei está relacionado à escala local e não
intermunicipal, por mais que deva sempre se basear no contexto geral.
Questão 3
(CESPE – JUIZ – 2011) Considerando que o município A, com 30.000 habitantes e sem plano
diretor, decida utilizar instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da Cidade ao
detectar que diversos imóveis localizados em seu perímetro urbano não são utilizados, o que
configura claro desrespeito à função social de propriedade, assinale a opção correta, com base
no que dispõem a CF e o Estatuto da Cidade.
48
A) O Estatuto da Cidade não prevê instrumentos que auxiliem a melhoria da qualidade de vida
urbana, razão por que deve o município, ao elaborar o seu plano diretor, incluir um item
específico a esse respeito.
B) O referido município deve elaborar plano diretor.

C) O plano diretor, instrumento básico da política de desenvolvimento urbano, deve ser revisto
a cada vinte anos.
D) A edificação compulsória poderá ser determinada pelo município imediatamente.

E) Poderá ser determinado o parcelamento do solo urbano subutilizado, independentemente de
notificação do proprietário pelo Poder Executivo municipal.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra B: nos termos da Lei de Política Urbana nº 10.257/01,

em seu artigo 41, I: “O plano diretor é obrigatório para cidades: I- com mais de vinte
mil habitantes;”
● A alternativa A está incorreta: o Estatuto da Cidade prevê, sim, instrumentos que
auxiliem a melhoria da qualidade de vida urbana, dentre eles está o plano diretor:
“Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: I – planos
nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento
econômico e social; II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações
urbanas e microrregiões; III – planejamento municipal, em especial: a) plano diretor;”
● A alternativa C está incorreta: o plano diretor deve ser revisto, pelo menos a cada
dez anos: “Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento
básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. (...) § 3º A lei que instituir
o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.”
● A alternativa D está incorreta: a edificação compulsória precisa de lei específica, e o
proprietário deve ser avisado: “Art. 5º. Lei municipal específica para área incluída no
plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização
compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo
49
fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. §2º O
proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da
obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.”
● A alternativa E está incorreta: o proprietário deve ser notificado: “Art. 5º. Lei
municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para
implementação da referida obrigação. § 2º O proprietário será notificado pelo Poder
Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser
averbada no cartório de registro de imóveis.”
Questão 4
(IESES – JUIZ – 2013) O Estatuto da Cidade prevê em seu texto a ordenação e controle do uso
do solo, como forma de evitar:
I. A utilização inadequada dos imóveis urbanos. II. A poluição e a degradação ambiental. III. O
parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à
infraestrutura urbana. IV. A instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar
como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente.
A sequência correta é:
A) Apenas as assertivas II e IV estão corretas.
B) Apenas as assertivas I, II e IV estão corretas.

C) Apenas as assertivas I e II estão corretas.
D) As assertivas I, II, III e IV estão corretas.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra D: nos termos da Lei de Política Urbana nº 10.257/01,

em seu artigo 2º, VI: “VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; c) o parcelamento do solo, a
50
edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como
polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente; g) a
poluição e a degradação ambiental;”
Questão 5
(MPE-GO – PROMOTOR – 2019) Sobre o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios,

institutos jurídicos e políticos, previstos na Lei Federal n. 10.257/2001, que dispõe sobre o
Estatuto da Cidade, é incorreto afirmar que:
A) O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da
obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de Registro de Imóveis.

B) A notificação para o cumprimento da obrigação far-se-á por funcionário do órgão
competente municipal, ao proprietário do imóvel.
C) O prazo para a implementação da obrigação não poderá ser inferior a dois anos, a partir da
notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente.
D) A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior á data da notificação,
transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, sem interrupção
de quaisquer prazos para protocolo do projeto no órgão municipal competente ou início das
obras do empreendimento.
Comentário:
● A alternativa incorreta é a letra C: nos termos da Lei de Política Urbana nº 10.257/01:

Art. 5º “Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá
determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano
não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos
para implementação da referida obrigação § 4º Os prazos a que se refere o caput
51
não poderão ser inferiores a: I - um ano, a partir da notificação, para que seja
protocolado o projeto no órgão municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do
empreendimento.”
Questão 6
(FGV – PROMOTOR – 2019) A Promotoria de Justiça de tutela coletiva da Comarca Alfa recebeu
representação informando que os interessados em adquirir imóveis urbanos, de modo oneroso,
em determinada área do Município Alfa, estavam sendo preteridos pelo Poder Público municipal,
que alegava a existência da Lei Municipal nº XX/2018, a qual lhe daria preferência na respectiva
aquisição, visando à implantação de espaços públicos de lazer e áreas verdes.
Ao analisar o teor da representação à luz do denominado “Estatuto da Cidade”, o órgão de
execução concluiu que o referido direito de preferência era:
A) ilícito, pois a medida equivale à desapropriação, exigindo prévia indenização ao proprietário;
B) ilícito, pois afronta o direito de propriedade e a legítima expectativa dos potenciais
compradores;
C) lícito, desde que a lei municipal, baseada no plano diretor, tenha delimitado a área e fixado
o prazo de vigência;
D) lícito, desde que o proprietário e o potencial comprador anuíssem com a alienação ao Poder
Público municipal;
E) ilícito, pois somente o plano diretor, aprovado com maioria qualificada, poderia prever essa
forma de intervenção.
Comentário:
● A alternativa C é a correta: nessa alternativa está tratando o direito de preempção:

“Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência
para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. §1º
Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito
52
de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a
partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.”
● A alternativa A está incorreta: é lícito, como já mencionado no artigo acima, e não
equivale à desapropriação e sim à preferência no direito de venda ao seu tempo,
desde que esteja disposto em lei específica anterior.
● A alternativa B está incorreta: é lícito, pois não afronta o direito de propriedade,
somente quanto à preferência na venda. Garante, assim, os interesses públicos e
difusos.
● A alternativa D está incorreta: não é necessário que o comprador concorde com a
compra, somente o proprietário, visto que esse direito é anterior e estabelecido por
meio de lei, visando à garantia de direitos públicos difusos.
● A alternativa E está incorreta: é lícito, e quanto ao Plano Diretor é necessária somente
uma lei municipal delimitando a área, assim dispõe a lei: “Art. 25. O direito de
preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o
direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável
a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência”.
Questão 7
(FCC – PROMOTOR – 2019) O Estudo de Impacto de Vizinhança, de acordo com a Lei n°

10.257/2001,
A) inexige participação popular.
B) substitui o Estudo de Impacto Ambiental.
C) não substitui o Estudo de Impacto Ambiental.

D) prescinde de lei municipal.
E) não guarda relação com o princípio da prevenção.
53
Comentário:
● A alternativa correta é a letra C: “Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a

elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas
nos termos da legislação ambiental.”
● A alternativa A está incorreta: é necessária a publicação e informação para acesso à
sociedade “Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos
e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da
população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo,
das seguintes questões: (...)
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que
ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal,
por qualquer interessado.”
● A alternativa B está incorreta: não substitui, “Art. 38. A elaboração do EIV não
substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA),
requeridas nos termos da legislação ambiental.”
● A alternativa D está incorreta: não é necessário que o comprador concorde com a
compra, somente o proprietário, visto que esse direito é anterior e estabelecido por
meio de lei, visando à garantia de direitos públicos difusos.
● A alternativa E está incorreta: o EIV não prescinde de lei municipal, ele pode ser
utilizado de forma complementar para demostrar efeitos positivos ou negativos de
determinado empreendimento, mas a lei municipal deve definir quais atividades
dependerão, obrigatoriamente, do EIV para sua licença. “Art. 36. Lei municipal
definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que
dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para
obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a
cargo do Poder Público municipal.
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos
do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população
residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes
questões:”
54
Questão 8
(FCC – PROMOTOR – 2019) A obrigatoriedade da criação do Plano Diretor previsto no art. 41

da Lei n° 10.257/2001, dentre outros requisitos legais, se coloca para municípios a partir de
A) 18.000 habitantes.
B) 10.000 habitantes.
C) 20.000 habitantes.
D) 15.000 habitantes.
E) 8.000 habitantes.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra C: “Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;”
Questão 9
(MPE-SP – PROMOTOR – 2019) A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante várias
diretrizes gerais fixadas pela legislação específica.
Assinale a alternativa que NÃO se qualifica como uma das diretrizes gerais.
A) Priorização de condições para os agentes públicos na promoção de empreendimentos e
atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
B) Planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das

atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar
e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.
C) Gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas
dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos,
programas e projetos de desenvolvimento urbano.
55
D) Proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.

E) Adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos

geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais.
Comentário:
● A alternativa incorreta é a letra A: a política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante
várias diretrizes gerais fixadas pela legislação específica, não se qualifica dentre elas
a priorização de condições para os agentes públicos na promoção de
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o
interesse social.
Questão 10
(VUNESP – JUIZ SUBSTITUTO – 2019) Em relação ao Meio Ambiente Urbano, o Estatuto da

Cidade estabelece que
A) decorridos três anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido
a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à
desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

B) os núcleos urbanos informais, existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área
total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor, são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
C) a Lei Municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano ou rural edificado,
subutilizado ou não utilizado.
56
D) o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado, mediante instrumento particular registrado no cartório de registro de

imóveis e subscrito por duas testemunhas.
Comentário:
● A alternativa correta é a letra B: “Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes

sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de
possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor
são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não
sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. “
● A alternativa A está incorreta: a norma trata de 5 anos, não 3: “Art. 8º Decorridos
cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido
a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder
à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.”
● A alternativa C está incorreta: na parte que fala “edificado”, sendo o correto não
edificado: “Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá
determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano
não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos
para implementação da referida obrigação.”
● A alternativa D está incorreta: determinado ou indeterminado: “Art. 21. O proprietário
urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo
determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de
registro de imóveis.”
57
GABARITO
Questão 1 - C
Questão 2 - A
Questão 3 - B
Questão 4 - D
Questão 5 - C
Questão 6 - C
Questão 7 - C
Questão 8 - C
Questão 9 - A
Questão 10 - B
58
QUESTÃO DESAFIO
Conforme o Artigo 39 da Lei 10.257/2001, a propriedade urbana

cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
O que ela ASSEGURA aos cidadãos ao ser cumprida?
Responda em até 5 linhas
59
GABARITO QUESTÃO DESAFIO
O atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida e justiça social e o
desenvolvimento das atividades econômicas.
Você deve ter abordado necessariamente os seguintes itens em sua resposta:
⮚ Qualidade de vida; Justiça Social
Sem romper a inviolabilidade do direito de propriedade privada, reconhecido em sentido
individual, o Estatuto da Cidade, tal como contido na Constituição de 1988, estabelece que:
- DO PLANO DIRETOR
Art. 39. A propriedade urbana CUMPRE sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e
ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art.
2o desta Lei.
A base para a aplicação de todos os instrumentos do Estatuto da Cidade, de acordo com

a Câmara dos Deputados (2001, pág. 41), é o projeto de cidade que se produzirá no nível
municipal – projeto que deve estar explicitado no Plano Diretor. Pelo texto da Constituição de
1988, o Plano Diretor é o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento urbano
(artigo 182, §1o).
Cabe ao Plano Diretor cumprir a premissa constitucional da garantia da função social da

cidade e da propriedade urbanas. Ou seja, é justamente o Plano Diretor o instrumento legal que
vai definir, no nível municipal, os limites, as faculdades e as obrigações envolvendo a

propriedade urbana. Tem, portanto, uma importância imensa.
De acordo com o posicionamento de SILVA (2008, pág. 31), a criação de um modelo ou

projeto de cidade pelo plano diretor é uma atividade de planejamento urbano. Este tipo de
60
planejamento será feito de acordo com as regras da ciência do urbanismo cujas funções são
descritas por José Afonso da Silva deste modo: "o urbanismo apresenta-se como ciência do
estabelecimento humano, preocupando-se com a racional sistematização do território, como
pressuposto essencial e inderrogável de uma convivência sã e ordenada dos grupos de

indivíduos, que nele transcorre sua existência."
⮚ Desenvolvimento das atividades econômicas
Como consta no artigo 39 da Lei nº 10.257/01, à justiça social e o desenvolvimento das

atividades econômicas é necessidade do cidadão a ser assegurada na função social da cidade
no que se refere ao plano diretor.
O direito de uma dada propriedade urbana passa, assim, segundo (FERNANDES, E. Law
and urban change in Brazil. England, Avebury, 1995), a ser reconhecido a partir de regras legais
municipais definidoras de suas potencialidades de uso, e o seu conteúdo econômico é atribuído

pelo Estado mediante a consideração dos interesses sociais envolvidos durante o processo do
plano diretor. Em consequência, a abrangência atribuída ao plano diretor é que determinará a

concepção de propriedade social que será adotada. Em vez de um direito com conteúdo
predeterminado, o direito de propriedade poderá transformar-se no direito à propriedade. Com

essa perspectiva, da propriedade é revista o sentido individual, e passar a ser definido por uma
função socialmente orientada.
Com base no que foi relatado, podemos ver um entendimento jurisprudencial do Relator
Newton Janke, data de julgamento no dia 06/07/2010, proferida pela Segunda Câmara de Direito
Público:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. TUTELA DA ORDEM URBANÍSTICA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO

PÚBLICO. INSTALAÇÃO DE EMPRESA TRANSPORTADORA EM ZONA RESIDENCIAL.
DESOBEDIÊNCIA AO PLANO DIRETOR. INTERDIÇÃO DO ESTABELECIMENTO. Segundo o
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), "a propriedade urbana cumpre a sua função social
quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano
diretor" (art. 39). À luz deste balizamento derivado do art. 5º, inc. XXIII, da Constituição
Federal, é legítimo interditar estabelecimento prestador de serviços que, mesmo
61
autorizado pelo Poder Público, exerce suas atividades em zona residencial, afrontando o
Plano Diretor instituído antes da sua instalação naquela área. (TJ-SC - AC: 312140 SC
2007.031214-0, Relator: Newton Janke, Data de Julgamento: 06/07/2010, Segunda Câmara
de Direito Público, Data de Publicação: Apelação Cível n., de Criciúma)
62
LEGISLAÇÃO COMPILADA
Política Nacional de Desenvolvimento Urbano
⮚ Constituição Federal/88: Art. 5, XXII, XXIII, Art. 21, XX, Art. 24, I, Art. 30, II, Art. 170, VI,
Art. 182, Art. 183. Artigos indicados com relação a competência dos entes politicos para
o desenvolvimento da PNDU trada na Constituição. Leitura importante!
⮚ Lei Federal nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade – Leitura importantíssima e com muita
atenção, pois a letra de lei é o mais cobrado em sua prova nessa temática!
63
JURISPRUDÊNCIA
Competência Legislativa Plano Diretor Municipal
⮚ STF, Tribunal Pleno, RE 607940, Rel. Min. TEORI ZAVASCKI, jul. 29/10/2015, Inf 805.
CONSTITUCIONAL. ORDEM URBANÍSTICA. COMPETÊNCIAS LEGISLATIVAS. PODER NORMATIVO MUNICIPAL. ART.

30, VIII, E ART. 182, CAPUT, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PLANO DIRETOR. DIRETRIZES BÁSICAS DE
ORDENAMENTO TERRITORIAL. COMPREENSÃO. 1. A Constituição Federal atribuiu aos Municípios com mais de
vinte mil habitantes a obrigação de aprovar Plano Diretor, como “instrumento básico da política de desenvolvimento
e de expansão urbana” (art. 182, § 1º). Além disso, atribuiu a todos os Municípios competência para editar
normas destinadas a “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento
e controle do uso do solo, do parcelamento e da ocupação do solo urbano” (art. 30, VIII) e a fixar diretrizes
gerais com o objetivo de “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-
estar dos habitantes” (art. 182, caput). Portanto, nem toda a competência normativa municipal (ou distrital)
sobre ocupação dos espaços urbanos se esgota na aprovação de Plano Diretor. 2. É legítima, sob o aspecto
formal e material, a Lei Complementar Distrital 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de
ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses
espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados. A edição de leis dessa espécie, que
visa, entre outras finalidades, inibir a consolidação de situações irregulares de ocupação do solo, está inserida
na competência normativa conferida pela Constituição Federal aos Municípios e ao Distrito Federal, e nada
impede que a matéria seja disciplinada em ato normativo separado do que disciplina o Plano Diretor. 3.
Aprovada, por deliberação majoritária do Plenário, tese com repercussão geral no sentido de que “Os municípios
com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de
ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”.
4. Recurso extraordinário a que se nega provimento.
Essa decisão trata da competência Municipal do DF para legislar quanto a projetos

específicos de ordenamento do espaço urbano, com base nos arts. 30, VII, da CF e 182 da
CF, visto que, ao tratar de uma forma diferenciada de ocupação de loteamentos fechados,
o fez através de lei complementar específica; o objetivo dessa lei é diminuir as áreas em
situação de irregularidade dentro da competência que lhe foi conferida.
64
Legitimidade para Ação Civil Pública questões urbanísticas
⮚ STJ, 2º Turma, AGI RE 2011/0080641-4, Rel. Min. Francisco Falcão, jul. 21/11/2017.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEMANDA PARA A DEFESA, EM JUÍZO. IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO
CLANDESTINO E A PRETENSÃO DE REGULARIZAÇÃO OU DE EVENTUAL RESSARCIMENTO DE ADQUIRENTES, COM
CONSEQÜENTE INDENIZAÇÃO POR DANOS URBANÍSTICOS E AMBIENTAIS. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO
PÚBLICO ESTADUAL. I - Asseverou-se, no Tribunal de origem, que o Ministério Público do Estado de São Paulo não
teria legitimidade para pleitear o reconhecimento da irregularidade do loteamento, pois apenas os compradores
dos lotes a teriam, já que o direito perseguido seria individual e disponível. II - As condições da ação devem ser
averiguadas segundo a teoria da asserção, sendo definidas da narrativa formulada inicial e não da análise do mérito
da demanda (REsp 1582176/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2016, DJe
30/09/2016). III - O parcelamento irregular de solo urbano ofende tanto a ordem urbanística como o meio
ambiente, razão pela qual se encontra legitimado o Ministério Público. Nesse sentido: REsp 897.141/DF, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/10/2008, DJe 13/11/2009; AgRg no Ag 928.652/RS,
Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 13/11/2009) IV - No que se
refere ao direito de reparação dos compradores, mesmo se for considerado um direito individual homogêneo
disponível, o Ministério Público também tem legitimidade para a propor a referida demanda. Nesse sentido:
AgRg nos EDcl nos EDcl no REsp 1499300/MG, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em
20/09/2016, DJe 29/09/2016; REsp 743.678/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA,
julgado em 15/09/2009, DJe 28/09/2009. V - Correta a decisão recorrida que deu provimento ao recurso especial
para anular as decisões ordinárias, reconhecidas a legitimidade e o interesse de agir do Ministério Público do
Estado de São Paulo, para exame do mérito da ação civil pública. VI - Agravo interno improvido.
A decisão trata da competência do MP para propor ação civil publica. Quando se tratar de
questões ambientais e urbanísticas, é reconhecido sua legitimidade e interesse de agir, visto
que se trata de direito público difuso.
Usucapião Especial Urbana
65
⮚ STJ, 3ª Turma. REsp 1.777.404-TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, jul. 05/05/20. Inf 671.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS PREENCHIDOS. UTILIZAÇÃO MISTA,
RESIDENCIAL E COMERCIAL. OBJEÇÃO NÃO EXISTENTE NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. ANÁLISE PROBATÓRIA.
DESNECESSIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Ação ajuizada em 20/01/2003, recurso especial interposto em
28/06/2018, atribuído a este gabinete em 27/11/2018. 2. O propósito recursal consiste em determinar se, a área de
imóvel objeto de usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.240 do CC/2002 e art. 183 da CF/1988, deve ser
usada somente para fins residenciais ou, ao contrário, se é possível usucapir imóvel que, apenas em parte, é
destinado para fins comerciais. 3. A usucapião especial urbana apresenta como requisitos a posse ininterrupta e
pacífica, exercida como dono, o decurso do prazo de cinco anos, a dimensão da área (250 m² para a modalidade
individual e área superior a esta, na forma coletiva), a moradia e o fato de não ser proprietário de outro imóvel
urbano ou rural. 4. O art. 1.240 do CC/2002 não direciona para a necessidade de destinação exclusiva residencial
do bem a ser usucapido. Assim, o exercício simultâneo de pequena atividade comercial pela família domiciliada no
imóvel objeto do pleito não inviabiliza a prescrição aquisitiva buscada. 5. Recurso especial provido.
A decisão trata de usucapião especial urbana. Quando os requisitos do art. 183 CF são
atendidos ele deve ser concedido, não há na lei nenhuma restrição quanto ao seu uso, de
maneira que exerça sua função social. Portanto, pode ser destinado a uso residencial ou
comercial.
⮚ STJ, 3ª Turma. REsp 1360017/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, jul. 05/05/16. Inf 584.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS DO ART. 183 DA CF/88
REPRODUZIDOS NO ART. 1.240 DO CCB/2002. PREENCHIMENTO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ÁREA INFERIOR. IRRELEVÂNCIA. INDEFERIMENTO
DO PEDIDO DECLARATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. JULGAMENTO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. REPERCUSSÃO
GERAL. RE Nº 422.349/RS. MÁXIMA EFICÁCIA DA NORMA CONSTITUCIONAL. 1. Cuida-se de ação de usucapião
especial urbana em que a autora pretende usucapir imóvel com área de 35,49 m2. 2. Pedido declaratório
indeferido pelas instâncias ordinárias sob o fundamento de que o imóvel usucapiendo apresenta metragem
inferior à estabelecida na legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e nos
planos diretores municipais. 3. O Supremo Tribunal Federal, nos autos do RE nº 422.349/RS, após reconhecer a
existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os
requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, cuja norma está reproduzida no art. 1.240 do Código Civil,
66
o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação
infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão
do lote). 4. Recurso especial provido.
A decisão trata de usucapião especial urbana. Quando os requisitos do art. 183 CF são
atendidos ele deve ser concedido, nesse caso a legislação fala em até 250 m², mas não fala
em mínimo, portanto, não cabe à legislação infraconstitucional estabelecer uma metragem
mínima, devendo ser concedido por estar de acordo com a lei maior. Da mesma forma trata
as decisões quanto a áreas rurais, não devendo ser estabelecido mínimo.
67
MAPA MENTAL
68
69
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Terence Trennepohl, Manual de Direito Ambiental, 8ª Ed., Editora Saraiva - 2020.
Edis Milaré, Direito Ambiental, 7ª Ed., Editora Revista dos Tribunais - 2011.
70

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CERS CARREIRA

todos os assuntos apresentados seguem a ordem natural, seja doutrinária ou legislativa;

Esperamos que goste do conteúdo!

Política de Desenvolvimento Urbano, que trata de todos os instrumentos, diretrizes e normas

as de Promotor e Juiz, e com menor número de questões, as carreiras Policiais.

esses assuntos: LETRA DE LEI!

o Totalmente voltado à lei seca.

3.1 Desenvolvimento Urbano na Constituição Federal 7

3.1.1 Função Social da propriedade urbana 9

3.1.2 Desapropriação por interesse público 12

3.1.3 Usucapião Pro moradia e Coletiva 14

3.2 Lei de Política Urbana nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade 15

3.2.1 Diretrizes Gerais 15

3.2.2 Instrumentos de Política Urbana 19

3.3 Plano Diretor 21

3.4 Gestão Democrática da Cidade 26

3.5 Parcelamento do uso e ocupação do solo 27

3.6 Zoneamento Ambiental 28

3.7 Incentivos e Benefícios 28

3.8 Direito de Superfície 29

3.9 Direito de Preempção 30

3.10 Outorga Onerosa do Direito de Construir 32

3.11 Transferência do Direito de Construir 33

3.12 Operações urbanas consorciadas 34

3.13 Estudo de impacto Ambiental e Estudo de impacto de Vizinhança 37

3.14 Demais instrumentos 39

GABARITO QUESTÃO DESAFIO 60

implementação de políticas internas de desenvolvimento sustentável, atribuindo ao Poder

equilibrado nas zonas urbanas.

Com a Constituição Verde de 88, o direito fundamental à propriedade ganhou um dever: a

A Lei 10.257/01, chamada de Estatuto da Cidade, estabeleceu instrumentos e diretrizes para

alcançar o equilíbrio entre o desenvolvimento urbano e a ordem pública ambiental, garantindo

Além de estabelecer instrumentos aos municípios, o Estatuto da Cidade também legitimou

3. Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU)

Antes da nossa Constituição Verde de 1988, não se falava em política de desenvolvimento

econômicos e ao antropocentrismo radical, que visava à propriedade como um bem maior de

ecológicos, com o objetivo maior do desenvolvimento sustentável, já presente na normativa

Assim, os valores constitucionais em 1988, positivados na Carta Magna, inovaram e

competência da União em “instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano com qualidade

“Art. 21. Compete à União:

através da Lei 10.257/2001, fixando as diretrizes gerais da política urbana:

“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público

Restando positivada que a execução da política de desenvolvimento urbano fica entregue

estaduais para o desenvolvimento econômico e social, planejamentos municipais,

Na Constituição, a Política Urbana está no contexto da ordem econômica do país,

sustentável e saudável da comunidade municipal.

3.1.1 Função Social da propriedade urbana

O dispositivo constitucional que tratamos, em seus demais parágrafos, se refere à função

O direito de propriedade é definido como um direito real de usar, fruir e dispor,

antigamente muito exaltado pelo antropocentrismo, vinculando um direito mais que

O dispositivo constitucional citado, ao declarar o direito de propriedade como direito

“Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre

O proprietário, então, será notificado a apresentar um projeto de uso para parcelamento,

cumprimento da obrigação. E, se mesmo assim, não se cumpra a função social da propriedade,

3.1.2 Desapropriação por interesse público

O legislador se mostrou muito preocupado com toda a normativa e aplicou medidas

Após cinco anos de IPTU progressivo e o proprietário do imóvel não restabeleceu a

Por último, o ente, Município, deve analisar o interesse da coletividade na área de

equilibrado é um direito de todos, e todos têm direito à moradia.

condições mínimas para possuir uma propriedade de forma “regular”.

até 250 m²:

A Lei de Política Urbana nº 10.257/01 dispõe quanto ao direito de usucapião à população

fracionar a parte ideal do terreno a cada possuidor: