LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA

INSPEÇÃO DA REDE INTERNA DE

ABASTECIMENTO DE ÁGUA DA
UNIDADE

COLÉGIO IDEAL
UNIDADE ASA SUL
SEPS 708/907 S/N LOTE C –
ASA SUL – BRASÍLIA – DF

VINIENG ENGENHARAI EIRELI ME

Avaliações de Imóveis e
Perícias de Engenharia

Noroeste, Brasília - DF

+55 – 9 8155-8063 vinicius_eng.civil@hotmail.com

 LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO DA REDE INTERNA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA DA UNIDADE

BRASÍLIA
SETEMBRO
2023

Laudo técnico abordando as condições gerais das

instalações da rede interna de abastecimento de água dos
prédios que compõem a unidade do colégio Ideal situada
a SEPS 708/907 S/N Lote C – Asa Sul – Brasília – DF.

BRASÍLIA

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SETEMBRO
2023

SOLICITAÇÃO: 007.007.2023

1.1 SOLICITANTE: Colégio Ideal – Unidade Asa Sul - SEPS 708/907 S/N Lote C –
Asa sul – Brasília – DF

1.2 PROPRIETÁRIO: Colégio Ideal – Unidade Asa Sul - SEPS 708/907 S/N Lote C –
Asa sul – Brasília – DF

1.3 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Atestar possíveis causas do aumento do valor da conta

de água da unidade com a hipótese diagnostica de provável vazamento.

2. ENDEREÇO DO IMÓVEL AVALIADO: Colégio Ideal – Unidade Asa Sul - SEPS

708/907 S/N Lote C – Asa sul – Brasília – DF CEP 70390-079

3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO:
 Visita “in loco”;
 Levantamento da edificação;
 Aderência a:
 NBR 5674:2012 - Manutenção em Edificações - Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção;
 NBR 6118/2014 – Projeto de estruturas de concreto – Procedimento;
 NBR 12721:2006 - Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios –
Procedimento;
 NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;
 NBR 15575:2013 – Edificações habitacionais – Desempenho;
 NBR 16747:2020 - Inspeção Predial. Diretrizes, conceitos, terminologia e
procedimento;
 NBR 16.280:2014 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas
– Requisitos;
 Norma de Inspeção Predial do IBAPE – 2009;

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4. RESPONSÁVEL TÉCNICO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

Assinado de forma digital por
VINICIUS CARVALHO DE VINICIUS CARVALHO DE
ARAUJO:03918852199 ARAUJO:03918852199
Dados: 2023.09.04 11:59:10 -03'00'

Vinicius Carvalho de Araújo

CREA 20576/D-DF

5. LOCAL E DATA DA VISTORIA

A presente vistoria foi realizada durante o mês de julho de 2023, tendo como principais dias
as datas de 01/07/2023, 20/07/2023, 27/07/2023 e 29/07/2023.

6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIADO: A unidade do Colégio Ideal é composta por

cinco volumes conforme indicado na imagem abaixo. Volume I – quadra coberta, Volume II –
salas, Volume III – Cobertura ligação entre os prédios, Volume IV – salas e Volume V - Salas.

7. LOCALIZAÇÃO: Colégio Ideal – Unidade Asa Sul - SEPS 708/907 S/N Lote C – Asa sul –
Brasília – DF CEP 70390-079

Figura 01 – Vista aérea Edificações. Fonte: Google Earth

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8. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: No desenvolvimento deste trabalho

foram observadas as seguintes condições adversas que limitaram e/ou impediram a
realização de uma avaliação mais efetiva das unidades:
I – Inexistência de plantas / projetos das instalações hidráulicas existentes;

9. CONSIDERAÇÕES GERAIS:

9.1. As edificações encontram-se ocupadas sendo usadas em todos os seus espaços;

9.2. As edificações apresentam bom estado de conservação, tendo sido objeto de reforma
entre os meses de outubro de 2022 e janeiro de 2023 “cronograma TECNA” que entre outras
ações, corrigiu pontos identificados no relatório da TECNA Construtora Ltda datado de 14 de
dezembro de 2022;

9.3. As edificações são abastecidas por um único reservatório elevado central em concreto
que distribui o fornecimento para os prédios e áreas externas. Também existe na base do
reservatório elevado um reservatório enterrado;

9.4. As edificações encontram-se com as instalações hidráulicas e sanitárias em pleno

funcionamento não sendo observadas anomalias no funcionamento;

9.8. Não foram fornecidas as plantas / projetos das redes internas de abastecimento de água
das unidades. Todo levantamento foi feito “in loco” com inspeções visuais, registros
fotográficos, inspeções destrutivas para identificação das tubulações, interrupção e
checagem dos fluxos de abastecimentos e acompanhamento dos registros do hidrômetro da
concessionária local - Caesb;

9.9. Foram detectadas tubulações que derivam do barrilete do reservatório elevado e indicam
abastecer cada prédio, porém os registros existentes não interrompem o fornecimento da
unidade;

9.10. Não identificamos um registro que interrompa o fornecimento total de água em cada
edificação sem que haja interrupção do fornecimento aos demais prédios;

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10. CONSIDERAÇÕES DA VISTORIA:

A tese inicial do presente laudo surge com o indicativo de um provável vazamento em decorrência do
aumento dos valores mensais das contas de fornecimento de água. Assim, iniciamos a vistoria a qual
relatamos os principais pontos:

10.1. Imaginando-se que existisse um vazamento na tubulação enterrada entre o hidrômetro e o

reservatório elevado. Foi instalada pela TECNA Construtora uma tubulação externa fixada na cerca do
colégio. Essa ação afastou a ocorrência de vazamento entre a chegada do abastecimento e o ponto de
armazenamento;
Tubulação externa

Imagem 01 – Tubulação externa.

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Imagem 02 – Tubulação externa.

Imagem 03 – Tubulação externa.

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Imagem 04 – Tubulação que saia do hidrômetro e foi isolada.

10.2. Expõe-se o barrilete de saída do reservatório afim de verificar a existência de vazamento na saída
do reservatório. Toda tubulação enterrada nesse ponto encontra-se intacta sem indicativos de
vazamento;

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Imagem 05 – Tubulação de saída do reservatório parte externa.

Imagem 06 – Barrilete de saída do reservatório parte interna.

10.3. No período de trabalho não foi observada variação do nível do reservatório enterrado.

Imagem 07 – Reservatório enterrado na base do reservatório elevado.

10.4. Identificamos que a tubulação que alimenta a torneira no canto interno da quadra coberta sai dos
limites da unidade e retorna em outro ponto. Essa tubulação externa apresentava um merejamento
de água que foi corrigido;

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Imagem 08 – Torneira no canto da quadra coberta.

Imagem 09 – Tubulação fora dos limites da unidade.

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Imagem 10 – Ponto de retorno da tubulação que está fora dos limites da unidade.

10.5. Ao longo do barrilete de saída do reservatório que está enterrado, temos caixas com derivações
que aparentemente alimentam os prédios. Quando acionados os registros não interrompem o
abastecimento.

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Imagem 11 – Caixas ao longo do barrilete enterrado.

Imagem 12 – Tubulação de água com merejamento de água.

10.6. Foram instalados alguns registros de gaveta em tubulações para teste de interrupção de fluxo e
identificação das tubulações.

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20/07/2023

Imagem 13 – Registros de manobra nas derivações existentes.

10.7. Com as evidências levantadas nas investigações “in loco”, até a presente data, não identificamos
pontos de vazamentos que pudessem justificar um acréscimo tão significativo conforme evidência das
contas dos últimos meses.

10.8. Abaixo a planilha da Caesb com os valores apresentados nos últimos 12 meses.

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Imagem 16 – Planilha de consumo Caesb.

CONSUMO

1556
1370
1316

939

480
329
221 253 261
188
83
23
JUL/22 AGO/22 SET/22 OUT/22 NOV/22 DEZ/22 JAN/23 FEV/23 MAR/23 ABR/23 MAI/23 JUN/23

Imagem 17 – Gráfico de consumo últimos 12 meses.

Não houve nenhuma intervenção de correção de eventual vazamento, durante os meses de janeiro a
maio de 2023.

10.9. Diante do aumento do consumo e da hipótese de possível vazamento não identificada, foi solicitado
a Caesb a verificação do hidrômetro. Apesar da informação da Caesb de inexistência de defeito no
hidrômetro nº Y16N019506, esse foi substituído pelo hidrômetro nº B14B901766 no dia 12/07/2023.

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12/07/2023

Imagem 18 – Novo hidrômetro digital.

Imagem 19 – Leitura do hidrômetro digital em 03/08/2023. Consumo de 52,602m³entre o dia

12/07/2023(data da instalação do novo hidrômetro) e dia 03/08/2023.
Imagem 18 – Novo hidrômetro digital.
10.10. A conta com vencimento no dia 03/08/2023 não apresenta a leitura que foi feita no dia 12/07/2023
no antigo hidrômetro nº Y16N019506. Até dia 12/07/2023 tivemos um hidrômetro analógico e partir
de 12/07/2023 teremos um hidrômetro digital. A conta apresenta um consumo de 799m³, sendo que
no mês anterior tivemos um consumo de 261m³. Na primeira quinzena do mês de julho a unidade
estava de recesso. Assim, indicamos rever essa última conta pois destoa da média decrescente que
vinha sendo acompanhada e apresentada no Item 10.8 Imagem 17.

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SEM LEITURA

CONSUMO ATRIBUÍDO
PERÍODO ENTRE AS MEDIÇÕES

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10.11. No intuito de complemetação do presente laudo foram feitas imagens termográficas para
verificação da existência de vazamentos nas instalações internas de cada prédio, no qual não foi
constatado alterações e indicios de vazamentos em todos locais analizados.

Caixa Hidrômetro fornecimento de água. Temperatura fria cor verde.

Caixa de Hidrômetro com fornecimento de água ativo. Temperatura fria cor verde.

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Imagem térmica da parede do chuveiro. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da parede do chuveiro registro de gaveta. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da parede do banheiro válvula. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da parede do registro gaveta. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da parede engate pia banheiro. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da parede banheiro, ponto de água isolado. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da parede banheiro, chuveiro. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da parede ligação bebedouro. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da parede banheiro engate. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da pia lanchonete. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da pia lanchonete. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da pia laboratório. Isento de temperatura fria.

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Imagem térmica da pia laboratório. Isento de temperatura fria.

Imagem térmica da pia laboratório. Isento de temperatura fria.

18. PARECER TÉCNICO COM CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES:

CONCLUSÕES

I. CONCLUSÃO Nº 1: NÃO FORAM ENCONTRADOS VAZAMENTOS NAS INSPEÇÕES REALIZADAS, conforme

evidenciado no corpo do laudo foram realizadas diversas vistorias e inspeções por meio de escavação e
análise termográfica com objetivo de identificar vazamentos nas tubulações existentes, no qual não foram
encontrados vazamentos nos locais verificados, tendo sido constatado que não até a data da vistoria de
patologia que caracterize vazamentos, desperdício por válvulas de descargas, torneiras ou outros
elementos em todos os locais inspecionados.

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II. CONCLUSÕES Nº 2:

(I) DEIFEITO NO ANTIGO HIDRÔMETRO nº Y16N019506, o hidrômetro apresentava falhas de

funcionamento, descontinuidade de operação satisfatória, descontinuidade de operação em
conformidade e oscilações de consumo em função do decurso do tempo, que mesmo no período com
colégio em desuso, apresentou oscilações discrepantes o que evidenciaram o problema do referido
hidrômetro que já estava instalado a mais de 6 anos, que além de apresentar falhas de funcionamento
está com modelo defasado.

(II) DEIFEITO NO NOVO HIDROMETRO nº B14B901766, após a instalação do novo hidrômetro que foi
instalado em 12/07/2023, ele já apresentou falhas de funcionamento desde o primeiro dia conforme
evidenciado na imagem a seguir, ficando vários dias intermitente conforme imagem a seguir:

Hidrometro nº B14B901766 com falhas de funcionamento após vários dias após a instalação.

Quando o hidrômetro começo a aferir o consumo, ele apresentou diversas oscilações fora do padrão,
caracterizando falhas de funcionamento, descontinuidade de operação satisfatória, descontinuidade de
operação em conformidade conforme imagens a seguir:

(III) ERRO NA EFERIÇÃO DA TROCA DOS HIDRÔMETROS, não foi realizada aferição parcial do hidrômetro
antigo até a data da troca no qual houve sobreposição de valores acerca do hidrômetro, tendo sido
calculado a fatura do novo hidrômetro por média de consumo, além disso, considerando que após a
instalação do novo hidrômetro de nº B14B901766 no dia 12/07/2023 pela CAESB e após a análise da série
histórica das medições aferidas pela CAESB, foi constatado que a conta do mês de julho/2023 apresentou
um consumo de 799m³, tal consumo que foi visivelmente aumentado após a instalação do novo
hidrômetro, tendo ocorrido um aumento 538m³ em relação ao mês anterior de junho/2023 que foi aferido
um consumo de 261m³ no antigo hidrômetro nº Y16N019506, mesmo com colégio fora de atividade

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(férias escolares), sendo assim, conclui-se que houve erro da CAESB na aferição da conta do mês de
julho/2023 devido a transição de hidrômetros do nº Y16N019506 para o nº B14B901766 sendo necessário
que urgentemente a CAESB seja acionada para substituição do hidrômetro e cancelamento das faturas
que foram aferidas pelo novo hidrômetro e antigo hidrômetro e realização de novas medições
contemplando a transição correta (não havendo acumulo de consumo). A seguir, histórico de consumo
que até o mês agosto no qual a conta ficou retida, o que reforça o mal funcionamento do hidrômetro e
das medições que estão em análise.

(III.I)Registra-se que a conta a conta referente ao mês de agosto/2023, foi retida pela própria CAESB para
análise o que ratifica os problemas de funcionamento da aferição e do hidrômetro, a seguir, conta de
agosto que ficou retida:

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RECOMENDAÇÔES
III. Recomenda-se a notificação da Caesb para que apresente a medição do hidrômetro nº Y16N019506 na
data da troca para que seja possível a correta aferição do consumo do mês de julho.

IV. Com base na documentação apresentada pela construtora TECNA cria-se o indício de falha no hidrômetro
nº Y16N019506 haja vista que o mesmo foi substituído.

V. Recomenda-se o levantamento com o mapeamento de todas as tubulações, instalações e registros que

possam isolar o fornecimento de cada edifício, revisão periódica de todos os pontos de consumo.

VI. Recomenda-se a elaboração de projeto hidráulico do colégio.

VII. Recomenda a manutenção preventiva, preditiva e planejada conforme NBR 16747/2020, a fim de
assegurar a manutenção da edificação e garantir a segurança dos usuários. Recomendamos a criação de
um plano de manutenção com todos os aspectos envolvidos para que se crie uma rotina de vistorias e
identificação de possíveis necessidades, bem como a criação de PMO (plano de manutenção e Operação)
e Relatório mensais registrando todas as manutenções realizadas de acordo com a NBR 5674/1999.

VIII. Por fim, considerando todas as evidências e como é de praxe em situações da mesma gravidade,
recomenda-se que seja ajuizada uma ação junto ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios
– TJDFT, acionando as partes envolvidas (CAESB, TECNA, COLÉGIO), com objetivo apurar
responsabilidades acerca das responsabilidades e custos.

19. ROTINAS A SEREM INCORPORADAS A EDIFICAÇÃO:

I. MANUTENÇÃO PREDITIVA - manutenção feita pelo acompanhamento periódico de equipamentos ou

máquinas, através de dados coletados por meio de inspeções.

II. MANUTENÇÃO PREVENTIVA - manutenção é aplicada pelos técnicos responsáveis antes que ocorra
qualquer falha ou mau funcionamento.

III. MANUTENÇÃO PREVENTIVA COM BASE NO TEMPO - manutenção é aplicada pelos técnicos responsáveis
conforme indicação dos manuais e especificações técnicas antes que ocorra qualquer falha ou mau
funcionamento.

IV. MANUTENÇÃO PREVENTIVA COM BASE NO USO - manutenção e/ou substituição é aplicada pelos técnicos
responsáveis conforme indicação dos manuais e especificações técnicas antes que ocorra qualquer falha ou
mau funcionamento.

V. MANUTENÇÃO PLANEJADA - manutenção que consiste em detectar e tratar as anormalidades dos

equipamentos antes que eles produzam falhas ou perdas. O objetivo principal é o desenvolvimento de um
sistema que promova a eliminação de atividades não programadas de manutenção. VI. MANUTENÇÃO
CORRETIVA - manutenção que é realizada logo após a detecção de um defeito em um equipamento.

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18.1 RESPONSABILIDADE

A responsabilidade limita-se exclusivamente análise de parâmetros das instalações abordadas, eximindo-

se o profissional de problemas ocultos ou de projeto, de construção, manutenção e da reforma realizada,
sendo está de responsabilidade das partes envolvidas a ser apurada por meio de ação judicial.

É o que concluímos.

20. ANEXOS

I- ART- Anotação de responsabilidade técnica.

II- Pacote de fotos análise termográfica.
III- Pacote de fotos da vistoria realizada 27/07/2023.
IV- Pacote de fotos da vistoria realizada 20/07/2023.
V- Pacote de fotos da vistoria realizada 01/07/2023.
VI- Pacote de fotos da vistoria realizada 24/06/2023.

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