Ebook Como Comprar Imóveis Pela Metade Do Valor Leilões Fácil

2020
E-book – Como comprar imóveis

pela metade do valor e obter
lucros significantes
Vinicius Formigoni
Leilões Fácil
01/01/2020
1) Apresentação: 04
1.1 Leilões Fácil – o que é 05
1.2 Ideias gerais sobre o investimento de imóveis. 05
1.3 Investimento em Leilões 06
2) Definição de Leilão 07
2.1 Motivo de um imóvel ir a leilão 08
2.1 Modalidades 08
2.1.1 Presencial 08
2.1.2 Eletrônico 09
2.2 Tipos de Leilões 09
2.2.1 Extrajudiciais 09
2.2.2 Judiciais 10
2.3 As praças de um leilão 10
3) Alguns riscos envolvidos e como encontrar oportunidades 11

3.1 Alguns riscos envolvidos 11
3.2 Como encontrar leilões com boas oportunidades 11
4) Procedimentos para uma arrematação segura 12

4.1 Análise do Edital 13
4.1.1 Data da realização do leilão 13
4.1.2 Descrição do imóvel no Edital/Site coincide com o descrito na
matrícula do Imóvel? 14
4.1.3 Situação da ocupação do imóvel (Ocupado x Desocupado) 15
4.1.4 Condições de pagamento 15
4.1.5 Dívidas de condomínio anteriores à data do leilão 16
4.1.6 Dívidas tributárias anteriores à data do leilão 16
4.1.7 Consta alguma ação judicial no edital 17
4.1.8 Dados do devedor (nome e CPF) 17
4.1.9 Dados do processo judicial que originou o leilão 17
4.2 Análise da Matrícula 18
4.2.1 A(s) vaga(s) de garagem consta(m) na matrícula do imóvel? 19
4.2.2 O imóvel está registrado em nome da pessoa executada? 19
www.leiloesfacil.com.br Página 1
4.2.3 Houve registro da alienação fiduciária na matrícula? 19
4.2.4 Há na matrícula a informação de que o devedor fiduciante foi
intimado para purgar a mora? 20
4.2.5 O devedor foi notificado das datas do leilão? 20
4.2.6 Houve averbação da consolidação da propriedade em nome do
credor fiduciário? 21
4.2.7 Há algum gravame no imóvel 21
4.2.8 Verificar se a construção está averbada na matrícula 22
4.3 Pesquisa de ações judiciais 22
4.3.1 Existem ações judiciais em nome do devedor que podem recair
sobre o imóvel? 22
4.3.2 Todos os credores foram devidamente intimados da data de
realização do leilão? 23
4.3.3 Existe algum contrato particular de compra e venda entre o
devedor e um terceiro? 23
4.4 Vistoria ao imóvel 24
4.4.1 Imóvel está ocupado/desocupado? Quem ocupa? 24
4.4.2 Obter valor da dívida de condomínio 25
4.4.3 Valor de venda e liquidez 25
4.5 Viabilidade financeira 26
5) Procedimentos após a arrematação 28

5.1 Formalização da Propriedade 28
5.1.1 Pagamento do Lance e Comissão do Leiloeiro 28
5.1.2 Carta de Arrematação 29
5.1.2 Procedimentos para dar baixa de gravames 30
5.1.3 ITBI 30
5.1.4 Escritura 31
5.1.5 Registro 32
5.1.6 Formalização da Posse 33
5.1.6.1 Imóvel Desocupado 33
5.1.6.2 Imóvel Ocupado 34
6) Procedimentos para Venda/Aluguel do Imóvel 35
6.1 Possíveis Reformas 35
6.1.2 Como Anunciar o Imóvel para Venda ou Aluguel 36
6.2 Imposto de Renda na Venda 38
6.2.1 Arrematando na Pessoa Física 39
6.2.2 Arrematando na Pessoa Jurídica 39
6.2.2.1 Custo do CNPJ 40
6.2.2.2 Diferença da Base de Calculo IR 41
7) Conclusões 43
1) Apresentação:
1.1 Leilões Fácil – quem é Leilões Fácil
É um desejo de um apaixonado pelo mercado imobiliário, que por anos cresceu

e viu seu pai criar seu patrimônio com imóveis.
Para que me conheçam um pouco mais:
Vinicius Formigoni: linkedin.com/in/vinicius-formigoni-2a77bb176
Esta breve apresentação vai ajudá-los a me conhecer melhor, mas meu objetivo
é passar conteúdo prático, independentemente da minha formação. Minha
missão é mostrar que qualquer um pode comprar um imóvel em leilão, assim
realizar o sonho da liberdade financeira, renda passiva ou casa própria.
Meu objetivo com este e-book é proporcionar conteúdo de qualidade para

aqueles que desejam ingressar no mundo dos leilões e ter a possibilidade de
adquirir imóveis pela metade do valor, assim como faço em minhas redes
sociais:
@leiloesfacil @leiloesfacil leiloesfacil
Atuo no universo dos Leilões de imóveis desde 2005, desde quando, em razão
de uma infelicidade que meu pai teve na vida, de ter um dos seus imóveis
perdido em um leilão, na época fiquei indignado de como alguém conseguia
adquirir um imóvel pela metade do valor que realmente valia. Ai resolvi estudar,
me aprofundar e guardar dinheiro para num futuro não muito distante entrar
nesse mundo. A partir de 2010 decidi ingressar de fato no mercado de leilões
de imóveis, por ser um mercado altamente lucrativo e seguro, se comparado a
outros investimentos, e, também, por ter experiência neste mercado, pois na
minha vida toda trabalhando com meu pai, tive a oportunidade de vivenciar
diversas compras, reformas, construções de imóveis que ele adquiria, tanto que
hoje além dos leilões eu também construo para venda e locação. Ressalto que
não é complicado participar e arrematar em leilões, e qualquer um pode
ingressar neste mercado. Não tenho formação jurídica e por isso posso afirmar
que leilão de imóveis é para qualquer pessoa. Vou ajudá-lo, com teoria, mas,
principalmente, com a prática, mostrando nos meus conteúdos de redes sociais
algumas das minhas arrematações, o que acelera a curva de aprendizado. Quem
sabe neste ano você não arremata o seu primeiro imóvel?
Tenho que destacar que para alcançar o objetivo desse E-book, que é adquirir
imóveis pela metade do valor, precisamos aprender como arrematar esses
imóveis em leilão com total segurança e tranquilidade. Isso depende de uma
sequência de medidas a serem tomadas e é sobre isso que irei falar adiante.
1.2 Ideias gerais.
O investimento em imóveis é uma modalidade tradicional de alocação de

recursos. Acredito ser um dos investimentos mais seguro do mercado no Brasil.
“Os imóveis não podem ser roubados e nem levados. Comprado com bom
senso, pago integralmente, gerenciado com cuidado razoável, trata-se do
investimento mais seguro do mundo.” Franklin D. Rooservelt.
Meu pai sempre me falou sobre a importância de se comprar imóveis. Eu,

depois de anos e dezenas de imóveis adquiridos, posso afirmar realmente, ele
tinha razão, nunca vi qualquer um dos meus imóveis desvalorizar, pelo
contrário, somente valorizaram e independente de todas as crises passadas,
eles continuaram lá.
Em toda política de investimentos que busca acumular patrimônio em longo

prazo, é fundamental que o investidor considere a alocação de parte do capital
em imóveis. Isto porque, como já disse diversas vezes, o imóvel não é apenas
uma parte do seu capital, mas uma reserva de valor, ou seja, um bem físico
imune aos riscos dos valores mobiliários.
É importante ressaltar que como qualquer coisa na vida existe vantagens e

desvantagens.
Como vantagens, podemos destacar a resiliência do mercado imobiliário ao
longo do tempo, trazendo retornos expressivos e, ainda, protegendo o
investimento dos efeitos da inflação, como regra.
O valor dos imóveis corresponde a um múltiplo do valor dos aluguéis, via de

regra. Sendo assim, os efeitos da inflação são absorvidos pela valorização
imobiliária uma vez que os aluguéis também são corrigidos pela inflação. É
importante ressaltar, ainda, a possibilidade obter renda passiva com o aluguel
dos imóveis.
Como desvantagem, podemos destacar a ausência de liquidez imediata, ou seja,

não é simples transformar seu ativo em espécie e isto pode demorar meses. É
importante ressaltar que a ausência de liquidez pode ser uma proteção em
momentos de pânico, como acontece normalmente em época de crises, pois a
ausência de transações correntes evita que o mercado seja assolado por
negociações desarrazoadas e sem fundamento econômico, apenas com base no
histerismo coletivo.
1.3 Investimento em Leilões
Neste contexto de investimento em imóveis, em que é fundamental a inclusão

dessa classe de ativos em um portfólio que vise segurança, rentabilidade e
produção de renda passiva, é importante destacar a importância dos leilões
para potencializar os resultados.
Os leilões possibilitam a aquisição de imóveis com até 60% de desconto em

relação ao valor de mercado, em alguns casos ainda mais do que isso. Nesse
sentido, aumentam a segurança, possibilitando a diversificação e, claro,
potencializando a rentabilidade, na medida em que a renda passiva produzida
pelos aluguéis poderá representar um percentual sobre o valor investido muito
acima dos praticados no mercado.
Com este e-book, você será capaz de arrematar imóveis pela metade do valor e
se aproveitar das oportunidades diversas existentes no mercado, simplesmente
por saber da existência dos leilões e por se preparar para participação. Ao final
da leitura, você entenderá o que quis dizer. Vamos adiante.
2) Definição de Leilão
Uma breve História dos Leilões pelo mundo
Por volta de 500 a.C., era costume entre os homens babilônios escolher uma
pretendente para casar por meio de leilão, cujo pagamento não era realizado
em dinheiro ou escambo, mas por disputa onde o arrematante devia ser o mais
forte. Naquela sociedade outra forma de escolher uma esposa era ilegal.
A concorrência pelo trono imperial de Roma em 193 d.C. aconteceu por leilão.
Marco Juliano venceu Flávio Sulpiano.
Conheça um pouco mais sobre a história dos leilões.
Na antiga Roma, os soldados leiloavam os espólios das batalhas. Os leiloeiros

eram os oficiais militares.
Em Portugal, o Rei D. João III leiloava fazendas. Na França, por volta de 1556,
surge a profissão de leiloeiro, que recebia o nome de “meirinho leiloeiro” que se
tratava de um funcionário público.
Por volta do século XVII, Pierre Antoine Matteus realizou um leilão com bens
diversos como: pratas, mobiliário etc. As casas de leilões de antiguidades e artes
foram inauguradas nesse período.
O surgimento da primeira casa de leilões foi em Londres, no ano de 1744, foi a
leilão a biblioteca de Sir John Stanley. A segunda nasceu 22 anos depois e ficou
conhecida por ter leiloado as joias da imperatriz Eugênia da França.
Partindo para o nosso país, a profissão foi regimentada no governo de Getúlio
Vargas.
Antes de tudo, importante mencionar que o leilão não é nada mais que uma
modalidade de negociação, em que há, basicamente, uma disputa em relação a
quem dá a maior oferta.
A grande vantagem dos leilões é que existe a possibilidade do participante

melhor preparado se beneficiar da assimetria de informação em relação ao bem
em leilão. Por assimetria de informação podemos entender uma transação em
que uma parte tem mais, ou melhor, informação do que a outra parte, fruto do
trabalho sério e de uma análise bem feita, “sem esqueminhas”, como esse e-
book se propõe a ensinar.
Para que isto aconteça e você possa se beneficiar por possuir mais informações
que os concorrentes em um leilão de imóvel, é preciso que se realizem
pesquisas prévias ao leilão da forma mais detalhada possível.
Isto envolve pesquisas detalhadas sobre o imóvel, sobre o devedor, sobre o

processo, caso exista, e sobre outros credores, que podem vir a reivindicar,
também, a propriedade do imóvel.
2.1 Motivo de um imóvel ir a leilão?
2.1.1 Motivo
O motivo de um bem ser levado a leilão é porque existe uma dívida liquida e
certa de um devedor, o credor tenta receber essa dívida por vias normais, mas
não consegue, e por esse motivo move um processo contra esse devedor para
tentar receber a dívida por intermédio da despropriação de algum bem que o
devedor tenha registrado em seu nome. No caso de leilão extrajudicial, o bem é
retomado pelo agente fiduciário e levado a leilão.
2.1.2 Tipos de Dívidas
 Dívidas do devedor:
Cheque sem fundo, uma nota promissória emitida, um contrato não cumprido,
locação, dívidas trabalhistas, etc...
 Dívidas do imóvel:
Taxas, Condomínio, IPTU, divida de INSS (para imóvel recém-construído).
2.2 Modalidades
2.2.1 Presencial
Este é o modelo histórico da realização dos leilões, quando, no passado,

ocorriam em uma praça na qual se hasteava uma lança (hasta) e, antes da
revolução digital, em locais previamente designados. A pessoa interessada em
participar de um leilão, tinha que se deslocar até o local designado (Fórum,
escritório do leiloeiro, etc...)
Mas hoje é cada vez mais escasso, em razão do advento da internet. A adoção,
pelos leiloeiros, da modalidade eletrônica, que aumenta a amplitude do leilão,
reduzindo os custos e gerando maior concorrência e possibilidades para as
pessoas que militam neste ramo.
2.2.2 Eletrônico
Diante de um cenário cada vez mais digital, em que as soluções passam,

necessariamente, pela digitalização de processos de negócio e utilização de
ferramentas que facilitam a interação entre clientes, fornecedores e
intermediários, seria impensável que os leilões não evoluíssem.
Com isso, surgiram os leilões eletrônicos, realizados exclusivamente pela

internet. Neste tipo de leilão, o credenciamento, lance e pagamentos são
realizados eletronicamente, sem qualquer contato com o leiloeiro ou vendedor.
Hoje em dia o juiz dá preferencia para os leiloeiros que realizam leilões on-line,
justamente pela facilidade e abrangência, assim aumentando a concorrência.
Mesmo assim, contudo, não elimina a necessidade do possível interessado

visitar o bem para no qual deseja oferecer lance. Antes de participar de
qualquer leilão, especialmente de imóveis, é imprescindível a realização de
vistoria prévia e verificação das condições reais do imóvel.
Mas, por ora, o mais importante é saber que é possível participar de leilões do
conforto de sua casa, tendo apenas um computador ou celular ligado a internet.
2.3 Tipos de Leilões
2.3.1 Extrajudiciais
Os leilões extrajudiciais são aqueles que não decorrem de um processo judicial,

ou seja, correm fora do âmbito judiciário. São muito usados por instituições
financeiras, agentes fiduciários e empresas privadas.
Os leilões extrajudiciais mais interessantes são aqueles decorrentes da

consolidação da propriedade por instituições bancárias em virtude da falta de
pagamento de financiamento imobiliário, por força do exercício da garantia
oferecida em contratos de alienação fiduciária, conforme prescreve a Lei nº
9.514, de 20 de novembro de 1997.
2.3.2 Judiciais
Os leilões judiciais são aqueles decorrentes de procedimento judicial e,

portanto, decorrem de uma ação judicial e é ordenado pelo juiz. Em tese, são
leilões que oferecem menos riscos, pois há um controle realizado pelo Poder
Judiciário e pelas partes, sendo, portanto, um leilão mais seguro.
Isto não significa que não exista risco, mas, somente, que as verificações
necessárias necessitam ser feitas pelo arrematante, mas como controle e gestão
de risco, já que foram realizadas no próprio processo.
Deve-se ter muito cuidado com as intimações do devedor e com a possibilidade,

ainda que remota, do imóvel ser objeto de leilão em outro processo de outra
comarca. O ideal é procurar eventuais processos contra o proprietário nos
tribunais para evitar qualquer tipo de problema nesse sentido.
2.4 As praças de um leilão
A expressão “praça” tem origem no direito romano, já que a arrematação do

bem realmente ocorria em uma praça, na qual se hasteava uma lança (hasta).
Para a alienação dos bens são, em geral, designadas duas datas, ou seja, duas
praças:
I) na primeira praça (primeiro leilão) os bens têm de ser alienados por

montante igual ou superior ao valor da avaliação;
II) na segunda praça (segundo leilão), os bens podem ser alienados por
montante inferior ao valor da avaliação.
Não é regra, mas normalmente as alienações dos bens imóveis ocorrem em

segunda praça (segundo leilão), tendo em vista que é neste momento que há
um maior interesse em participar, pois há descontos expressivos em relação ao
valor de mercado.
3) Alguns riscos envolvidos e como encontrar oportunidades
3.1 Alguns riscos envolvidos

 Anulação do leilão: neste ponto, é fundamental que o arrematante
faça todas as verificações necessárias do leilão, pois isto pode gerar
nulidade do leilão e trazer transtornos aos arrematantes.
 Imóvel ocupado: neste ponto, é preciso avaliar com cuidado, e de

maneira antecipada, o que consta no Edital às vezes não é a realidade
dos fatos reais. Portando devemos ir até o local para sabermos quem
de fato é o ocupante. É importante dizer que as melhores
oportunidades são aquelas em que há assimetria de informação; ou
seja, as informações públicas tornam o negócio menos atrativo do
que as informações reais, buscadas pelo potencial arrematante.
Destaco que não indico a participação em leilão de imóvel invadido,
pois pode haver algum processo de usucapião em andamento.
 Verificação do leiloeiro: é importante verificar se o leiloeiro é oficial,

se consta na lista da Junta Comercial do Estado. Confira o CNPJ ou CPF
do mesmo na Receita Federal e também confira se é o mesmo
documento indicado na conta bancária ou boleto de cobrança do
leiloeiro. Uma busca rápida no Google é possível identificar em sites
de reclamações relatos de golpes.
A maioria das arrematações que faço é realizada em imóveis que constam

como ocupados no Edital, mas, na vistoria em campo, muitas vezes foi
verificado que não estava ocupado. É importante destacar, porém, que
existem situações em que imóveis ocupados podem se tornar boas
oportunidades.
3.2 Como encontrar leilões com boas oportunidades
É possível encontrar boas oportunidades em pesquisas realizadas pela internet,

utilizando a ferramenta de busca do Google. Esta é a maneira mais rápida e
prática de encontrar leilões de imóveis no Brasil.
Os imóveis leiloados proveniente de ações trabalhista são imóveis

interessantíssimos, pois normalmente eles são colocados para alienação por
40% do valor da avaliação, isso quer dizer 60% abaixo do valor.
Isso acontece, pois a Justiça do trabalho tem como objetivo saldar o crédito do
trabalhador o mais rápido possível, oferecendo o bem aos interessados com
desconto atraente. Por esse motivo esses leilões são muito concorridos, mas
também muito lucrativos.
Uma outra alternativa é procurar nos sites de leiloeiros. Para descobrir quais
são os leiloeiros cadastrados em sua região, basta realizar uma busca na Junta
Comercial de seu Estado. Em seguida, será preciso encontrar o website de cada
leiloeiro para verificar as oportunidades.
Outra alternativa, e, nesse caso, para imóveis decorrentes de consolidação de

propriedade de imóvel em contrato de alienação fiduciária, é procurar nos sites
dos bancos a lista de imóveis à venda pelas instituições. A lista mais completa é
oferecida pela Caixa Econômica Federal, que permite a busca por Estado e
exporta os dados para serem tratados por ferramentas como Excel.
Para acessar: https://venda-imoveis.caixa.gov.br/sistema/download-lista.asp
Leilões fácil possui um banco de dados de mais de 1500 leiloeiros cadastrados

em todo Brasil, esse banco de dados é fornecido na área de bônus do
treinamento “Método Leilões Fácil”.
4) Procedimentos para uma arrematação segura
"O investimento em conhecimento é aquele que traz maiores retornos"

Benjamin Franklin
Para que seja feita uma arrematação segura, minimizando os riscos envolvidos,
é necessário que seja feita uma análise de todos os fatores envolvidos na
arrematação.
Destaco que, para fazer essa análise, não é precisa ser advogado, digo isso,
porque não sou, não tenho formação jurídica e não necessito de advogado para
realizar minhas arrematações. Então você mesmo pode fazer se seguir o passo a
passo.
As principais análises que deverão ser feitas são:
 Análise do edital;
 Análise da matrícula;
 Pesquisas de ações judiciais;
 Vistoria do imóvel; e
 Viabilidade financeira.
4.1 Análise do Edital
O edital é um dos documentos mais importantes do leilão. É o documento

elaborado pelo leiloeiro e nele constam as regras sobre todo o procedimento do
leilão. Informações relevantes como a descrição do bem, data do leilão, formas
de pagamento são nele divulgadas. Podemos dizer que o edital são as regras do
“jogo” de um leilão.
Principais informações que deverão ser checadas no edital:
4.1.1 Data da realização do leilão
É muito importante checar a data e o horário programados para o leilão.
4.1.2 Descrição do imóvel no Edital/Site coincide com o descrito na Matrícula
do Imóvel?
É recomendável que se verifique se a descrição do imóvel que está no edital é a

mesma da matrícula do imóvel.
Em destaque, saliento a verificação da vaga de garagem, se está informada no

Edital e se também esta registrada na matrícula do imóvel.
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Milan
Agora veja a mesma informação na matrícula
4.1.3 Situação da ocupação do imóvel (Ocupado x Desocupado)
No edital, constará a informação se o imóvel está ocupado ou desocupado.

Porém, esta informação deve ser checada através de visita ao imóvel pelo
arrematante, uma vez que apesar de no edital constar uma coisa, na prática
pode ser outra.
Como exemplo cito um dos imóveis que arrematei. No edital constava que o
imóvel estava ocupado, porém, em visita ao imóvel verifiquei que ele já estava
desocupado já fazia uns bons anos.
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Milan
4.1.4 Condições de pagamento
É no edital que você encontrará as formas de pagamentos possíveis. Nem

sempre é necessário ter todo o valor do lance para arrematar o imóvel. Há
leilões que aceita o financiamento, o uso de carta de crédito e até do FGTS.
Vai depender do tipo de leilão, se é judicial ou extrajudicial.
4.1.5 Dívidas de condomínio anteriores à data do leilão
Essa é uma das informações mais importantes do edital. Você deverá ficar
muito atento ao que diz o edital sobre as dívidas de condomínio anteriores à
arrematação.
Em regra, em leilões extrajudiciais as despesas de condomínio até a data de

realização são de responsabilidade do vendedor e, a partir dessa data, serão de
responsabilidade do arrematante. Mas, isso não é em todos os leilões, por isso
você deverá ler com atenção o edital.
4.1.6 Dívidas tributárias anteriores à data do leilão
O entendimento majoritário é que as dívidas tributárias anteriores ao leilão são

descontadas do preço pago pelo arrematante. Ou seja, ele não herda a dívida.
Essa é a previsão do Art. 130 do Código Tributário Nacional.
Mas, às vezes, ocorre de constar no edital que o arrematante será responsável

pelas dívidas tributárias. E aí? O que fazer?
Nesse caso, não adianta “brigar” com o edital. Se houver interesse em adquirir o
imóvel, o mais prudente é incluir no custo da aquisição as dívidas de IPTU.
Você poderá verificar a dívida de IPTU junto à Secretaria Municipal de Fazenda.

Para isso, será necessário ter o CPF do devedor e do Índice cadastral do imóvel
(essas informações estão na matrícula do imóvel).
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman
4.1.7 Consta alguma ação judicial no edital
Você deverá ler o edital com atenção e procurar se há alguma informação sobre
eventual ação judicial envolvendo o imóvel. Neste caso, deverá anotar o
número do processo e buscar mais informações no site do Tribunal onde está
tramitando o processo.
4.1.8 Dados do devedor (nome e CPF)
Você deverá verificar, no edital, e anotar o CPF do devedor para efetuar a etapa
de pesquisas de ações judiciais. De posse do CPF do devedor, você deverá fazer
uma pesquisa ampla nos diversos Tribunais se existem ações judiciais nas quais
o devedor é réu ou autor.
4.1.9 Dados do processo judicial que originou o leilão
Se o leilão for judicial, você deverá anotar o número do processo e buscar mais
informações no site do Tribunal onde está tramitando o processo. Na análise do
processo, deverá ser verificado se todos os trâmites foram cumpridos.
4.2 Análise da Matrícula
É o estudo detalhado de todas as informações relevantes da matrícula do

imóvel.
A matrícula é o documento que contém todas as informações do imóvel, desde

a sua origem até o momento. É como se fosse a identidade do imóvel e contém
seu histórico de vida, o nome do proprietário e a forma de aquisição. Cada
imóvel possui um único número de matrícula. É na matrícula que são
registradas todas as compras e vendas do imóvel.
Existem dois atos que são praticados na matrícula:
Registro: são os atos principais que envolvem a transferência da titularidade, a

constituição de direitos reais sobre o imóvel e de ônus para o imóvel. São
identificados pela letra R seguida da ordem cronológica do ato e do número da
matrícula: R-5-107288. (Art. 167, I, Lei 6015/73)
Exemplos: compra e venda, doação, contrato de alienação fiduciária em

garantia, arresto, penhora, etc
Averbação: são os atos acessórios que envolvem o imóvel ou a pessoa que é

proprietária. São identificados pelas letras AV seguidas da ordem cronológica do
ato e do número da matrícula: AV-6-107288. (Art. 167, II, Lei 6015/73)
Exemplos: alteração do regime de bens do casamento, divórcio, alteração de

numeração do imóvel, instituição da convenção de condomínio, certidão de
baixa, habite-se, etc.
Nessa etapa, é importante verificar se estão averbadas penhoras, arrestos,

sequestros, indisponibilidade, usufruto e outras situações relevantes como ‘se
todos os envolvidos foram devidamente notificados do leilão’.
Cabe destacar que todas as informações registradas na matrícula são públicas e

qualquer um pode ter acesso. Não há sigilo. Toda a sua análise deve ser feita
com base na matrícula atualizada do imóvel.
Veja um exemplo real de matrícula:
Principais informações que deverão ser checadas na matrícula do imóvel:
4.2.1 A(s) vaga(s) de garagem consta(m) na matrícula do imóvel?
Essa análise deve ser feita junta com a análise do edital do leilão.
Deve ser verificado se a vaga de garagem consta na descrição do bem no edital

e na matrícula do imóvel.
Pode acontecer de você achar que está comprando o imóvel com vaga e na
verdade não está.
4.2.2 O imóvel está registrado em nome da pessoa executada?
É importante verificar, na matrícula, o nome da pessoa que consta como

proprietária e verificar se é o mesmo da pessoa executada no processo.
4.2.3 Houve registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula?
Para que o contrato de alienação fiduciária tenha validade perante terceiros, ele
deve ser registrado na matrícula do imóvel.
Veja abaixo um exemplo de contrato de alienação fiduciária registrado na
matrícula
4.2.4 Há na matrícula a informação de que o devedor fiduciante foi intimado

para purgar a mora?
A notificação do devedor fiduciante para purgar a mora (pagar a dívida) tem que
estar averbada na matrícula do imóvel. Se não houver, o devedor pode
embargar a arrematação e o leilão pode até ser anulado pelo juiz.
Essa é uma das mais importantes verificações a ser feita na análise da matrícula.
Veja abaixo como identificar a intimação na matrícula do imóvel
4.2.5 O devedor foi notificado das datas do leilão?
Da mesma forma que o devedor deve ser intimado para purgar a mora, caso ele
não o faça e o imóvel vá a leilão, ele tem que ser comunicado sobre as datas,
horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços
constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Essa obrigatoriedade da notificação do devedor sobre as datas do leilão está

intimamente relacionada ao seu direito de preferência, uma vez que é
assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o
imóvel por preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos e
demais despesas.
Entretanto, há um lapso temporal para se exercer esse direito: Após a
averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor
fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, conforme Lei da
Alienação Ficudiária 9514/97. Contudo, já existe jurisprudência considerando
que a data limite seria até a emissão da carta de arrematação.
Por isso, a obrigatoriedade de notificar o devedor das datas dos leilões visa
assegurar o exercício do seu direito de preferência.
4.2.6 Houve averbação da consolidação da propriedade em nome do credor

fiduciário?
Para que o bem possa ir a leilão deve haver a consolidação da propriedade em

nome do credor e esse procedimento deve ser averbado na matrícula do
imóvel. Sem a averbação não pode o bem ser leiloado.
Veja abaixo como localizar essa averbação na matrícula
4.2.7 Há algum gravame no imóvel
Verificar se consta na matrícula algum gravame como:
- penhora,
- arresto de órgão público,
- sequestro,
- usufruto,
- imóvel de incapaz, e
- registro de contrato de locação.
Tais gravames não são impeditivos da aquisição em leilão, mas são fatores
complicadores para aqueles que desejam uma arrematação segura e
tranquila. E muito importante para aqueles que desejam ter o imóvel liberado,
sem restrições para a venda.
No caso de haver contrato de locação registrado na matrícula, ele deverá ser

respeitado pelo arrematante.
Nessa etapa, você já poderá identificar se há outros credores na matrícula e se

eles foram devidamente notificados.
4.2.8 Verificar se a construção está devidamente averbada na matrícula
Essa análise é importante e deve ser feita junto com a vistoria do imóvel.
Normalmente, os editais estabelecem que é do arrematante a responsabilidade

da regularização documental/construção junto aos órgãos competentes.
Pode ocorrer de o imóvel ter um acréscimo não regularizado na Prefeitura e não

averbado na matrícula do imóvel. Nesse caso, caberá ao arrematante promover
a regularização.
4.3 Pesquisa de ações judiciais
É muito importante pesquisar no site dos Tribunais se existem outras ações

referentes ao imóvel, ao executado, e aos demais envolvidos, para não ser
surpreendido mais tarde.
Esta fase, talvez a mais importante, é a que traz informações adicionais acerca
do imóvel e que nem sempre estão facilmente disponíveis; às vezes, nem
mesmo na internet. É necessário realizar investigação em todos os meios
possíveis, inclusive em visita ao imóvel.
4.3.1 Existem ações judiciais em nome do devedor que podem recair sobre o
imóvel?
Para iniciar a pesquisa, você deverá acessar o site dos Tribunais de onde o
imóvel está localizado e buscar eventuais processos em nome do devedor. Estas
informações você encontrará na matrícula (nome e CPF).
Nos leilões extrajudiciais, é prudente verificar se o devedor é autor de alguma
ação contra o banco questionando o contrato de alienação fiduciária em
garantia. O mais comum é haver questionamento de cláusulas abusivas como
elevadas taxas de juros, etc.
Outras ações sobre o bem podem ocorrer, sendo as ações mais comuns de
débito de condomínio e IPTU. Nesses processos, você já pode previamente
verificar o valor da dívida. Normalmente, há nesses processos uma tabela com
os valores das dívidas mês a mês. Mas é sempre bom checar essas informações
porque tais valores são os informados na data do processo e podem não estar
atualizados.
Nessa análise, é importante traçar o perfil do devedor. Pela análise do

processo, você irá identificar se o devedor está atento ao processo, se constituiu
advogado, ofereceu defesa, apresentou muitas impugnações e recursos aos
atos do processo. Tudo isso indica que ele está lutando até o fim para não
perder o bem e que poderá tentar apresentar embargos à execução para
atrasar a perda do bem e ganhar tempo.
Agora pode ocorrer o contrário. O devedor não participar ativamente do

processo, não se defender, não recorrer, não apresentar recursos e
impugnações. Neste caso, tudo indica que ele não apresentará embargos à
execução.
4.3.2 Todos os credores foram devidamente intimados da data de realização

do leilão?
Outra questão importante a ser verificada no processo é se outros eventuais

credores foram devidamente intimados da data de realização do leilão. Na
análise da matrícula você irá verificar se há mais credores. Se houver, todos
deverão ser intimados da realização do leilão. A ausência da intimação poderá
acarretar na anulação do leilão.
Todos os juízos que determinaram a averbação de eventual penhora do

imóvel deverão ser intimados da data de realização do leilão.
4.3.3 Existe algum contrato particular de compra e venda entre o devedor e

um terceiro?
Essa informação é muito importante e pode ser encontrada em algum processo

judicial nas buscas realizadas em nome do devedor ou do credor.
Isso destaca a importância de se realizar a vistoria do imóvel. É no trabalho de
campo que você irá obter as melhores informações, porque são as informações
reais.
4.4 Vistoria ao imóvel
Este passo é essencial e não pode deixar de ser realizado. É na vistoria in loco
que saberemos realmente se o imóvel está ou não ocupado, se o morador está
propenso a negociar a sua saída ou se irá dificultar a posse do imóvel.
Nessa etapa, podemos já obter informações sobre dívidas de condomínio e seu

valor. Podemos também obter informações mais precisas sobre a avaliação do
imóvel e sua liquidez.
Veja as principais informações a serem obtidas na vistoria:
4.4.1 Imóvel está ocupado/desocupado?
Apesar de constar no edital essa informação, você não pode confiar 100% nisso.
Portanto, deverá colher mais informações a respeito. Se o processo for judicial
você pode verificar se no auto de penhora há alguma informação relevante
registrada pelo Oficial de Justiça, poderá ainda verificar se há alguma
informação sobre a ocupação no laudo de avaliação realizado pelo perito.
Mas nada disso irá substituir a informação coletada direto na fonte, ou seja, na
visita ao imóvel.
Já arrematei imóveis que, no edital, constava que estava ocupado, mas na visita
ao imóvel verifiquei que o devedor já havia desocupado o imóvel há muito
tempo.
Só de você ter a informação de que o imóvel está desocupado já o coloca em

vantagem frente a diversos outros competidores que não possuem essa
informação e se amedrontam de participar do leilão porque acham que o
imóvel está ocupado.
Nessa ocasião, você deve buscar identificar quem ocupa o imóvel. Se é o próprio
devedor, algum parente, um inquilino ou terceiro que invadiu o imóvel.
Dependendo das informações, você irá analisar os riscos e traçar a sua

estratégia de ação caso se interesse em participar do leilão. Se o imóvel estiver
invadido, por exemplo, você deverá saber que é uma situação mais complexa e
de alto risco. O invasor pode já estar morando no imóvel há anos e possuir ação
de usucapião tramitando na Justiça. Por isso, é importante esse trabalho de
campo.
Se o ocupante for um inquilino, após a arrematação, você deverá notificá-lo

que é o novo proprietário e se deseja ou não dar prosseguimento ao contrato
de locação.
Já se o ocupante for o antigo proprietário, você deverá tentar primeiramente

fazer um acordo para uma desocupação de forma amigável. Você pode ajudar
nas despesas de mudança, dar um prazo, ajudar pagando uns meses de aluguel
em outro imóvel etc. Se não houver acordo, a alternativa é entrar com uma
ação de imissão de posse.
4.4.2 Obter valor da dívida de condomínio
A fonte mais segura da real dívida de condomínio é o síndico do prédio ou a

administradora do condomínio.
Nada mais adequado do que obter essa informação direto na fonte. E é no

trabalho de campo que você irá obter o contato do síndico do prédio. A
informação do valor real da dívida de condomínio será muito importante para
você determinar até que valor seu lance poderá chegar.
4.4.3 Valor de venda e liquidez
Você deve aproveitar a visita para se informar sobre o valor de venda do

imóvel. Essa informação pode ser conseguida com moradores do prédio e com
o síndico.
Aproveite a visita e busque na região anúncios de imóveis com as mesmas

características e entre em contato com as corretoras para saber o preço.
Na visita, você poderá ver as condições reais do imóvel. Se está bem conservado
ou se vai precisar de reformas.
É muito comum haver divergência entre a descrição do bem na matrícula e a

realidade. É bom tentar identificar se há alguma benfeitoria que não consta na
matrícula. Por exemplo, acréscimo de área construída, área privativa, vagas
disponíveis, etc. Você pode identificar uma oportunidade, uma vez que a
avaliação para o leilão pode ter sido feita com base em informações
desatualizadas.
Nessa etapa, você pode também já colher informações sobre a liquidez do
imóvel, principalmente se o seu objetivo for comprar para revender e lucrar.
Imóveis de valores mais altos normalmente possuem baixa liquidez. Você deve
verificar se o imóvel é de venda rápida ou se é um imóvel que você vai demorar
para vender.
Uma questão a ser verificada é se na região há comércios, supermercados,

padarias, farmácia, escolas, postos de saúde, ponto de ônibus, shopping, fácil
acesso aos meios de transportes, etc.
4.5 Viabilidade financeira
Em uma arrematação há outros custos ocultos além do lance (despesas com a

comissão do leiloeiro, ITBI, Registro, IPTU, Condomínio, acordo com o morador,
etc.).
Desta forma, é importante levar em conta todas essas despesas e elaborar uma
planilha para saber até que valor poderá chegar seu lance, de forma que seja
uma aquisição lucrativa.
Para isso, é muito importante ter uma planilha com o controle de todos os
gastos envolvidos na arrematação e registro do imóvel.
Eu utilizo uma planilha para avaliar se o imóvel é ou não uma boa oportunidade.
Vale ressaltar que a planilha é inteligente, insiro fórmulas na mesma que
possibilitam apenas jogar os dados encontrados, de modo que ela faz os
cálculos de viabilidade a partir disso.
Ter esse cenário traçado antes do Leilão é de suma importância, possibilita que
você deixe de lado a emoção do momento e tome uma decisão racional na hora
do lance.
Abaixo, listo todos os possíveis custos envolvidos na arrematação e venda do

imóvel:
- Lance
- Comissão do leiloeiro
- ITBI
- Despesas cartoriais (Escritura, Registro, etc)
- Dívidas de IPTU
- Dívidas de Condomínio
- Despesas de manutenção (IPTU e condomínio mensal)
- Acordo com o morador
- Reforma
- Outros (Despesas com honorários advocatícios)
- Comissão do corretor
- Imposto de renda
Utilize uma planilha para inserir todos os custos inerentes a sua arrematação e
veja a viabilidade financeira.
Exemplo de planilha:
Perceba que a planilha Leilões Fácil inclui todos esses custos. Nada pode ficar de
fora, caso contrário você pode não fazer um bom negócio.
A seguir, algumas informações relevantes que você deverá checar nessa fase de
análise da viabilidade do negócio:
- É importante saber quanto o imóvel vale e se a região é valorizada.

- Você vai comprar para moradia ou para investimento?
- Qual a relação entre o lance inicial e o valor de avaliação?
- A região é segura e possui negócios imobiliários (consultar imobiliárias da
região)?
- Existe necessidade de reforma relevante no imóvel (não apenas pintura ou
pequenos reparos)?
- O valor do condomínio supera 0,2% do valor de avaliação do imóvel?
- Determinação do valor de mercado.
- Não confiar integralmente na avaliação do imóvel constante do edital.
Faça você mesmo a sua. Para a determinação do lucro, após contabilizar todos
os custos envolvidos, você deverá determinar o preço de venda. Para isso você
deverá buscar essa informação nos sites de vendas, imobiliárias, com as
corretoras da região ou com o síndico do prédio.
5) Procedimentos após a arrematação
5.1 Formalização da Propriedade
Se você chegou até aqui seguindo todos os passos para uma arrematação
segura, a formalização da propriedade após o seu lance vencedor vai ser
tranquila. A seguir, apresento as etapas existentes e algumas peculiaridades de
cada uma.
5.1.1 Pagamento do Lance e Comissão do Leiloeiro
Atente-se ao prazo para pagamento do lance - O prazo está disposto no Edital,

NÃO DESCUMPRA O PRAZO!
O descumprimento é causa de anulação da arrematação, procedimento esse

que além de lhe tirar o direito ao imóvel, provavelmente lhe deixará uma boa
multa, além do ônus da comissão do leiloeiro. Isto o fará lembrar para sempre
do esquecimento e daquele imóvel que ‘quaaase’ arrematou. Além disso, o
descumprimento do lance ou da comissão do leiloeiro pode ser enquadrado
como crime conforme artigos 335 e 358 do Código Penal.
Em regra, o arrematante não poderá desistir da arrematação. Exceção se faz

para os casos apontados no §5º, Art. 903 do CPC:
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente
devolvido o depósito que tiver feito:
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame

não mencionado no edital;
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o

executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ;
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste
artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para
responder a essa ação.
5.1.2 Carta de Arrematação
A Carta de Arrematação é o documento entregue ao arrematante que

comprova que ele adquiriu o imóvel. É como se fosse o Contrato de Compra e
Venda em uma aquisição comum, ou até mesmo a Escritura Pública.
Nos termos da lei, a carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com

remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto
de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da
indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo
arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada
e irretratável, com algumas exceções, conforme Art. 903 do CPC.
Você deve conferir se os dados informados na carta de arrematação estão

corretos. Se não estiverem, é provável que haja problema na hora do registro
do imóvel. Então, caso observe algum erro, comunique prontamente ao
leiloeiro ou ao juiz da ação.
Existe ainda uma peculiaridade que diferencia a carta de arrematação de leilões

judiciais e extrajudiciais. Enquanto a carta de arrematação judicial é plenamente
aceita como instrumento para registro da propriedade na matrícula do imóvel,
existe uma resistência dos registradores de aceitar a carta de arrematação
extrajudicial como instrumento válido para o registro. Discorreremos mais sobre
o assunto à frente no tópico da Escritura.
5.1.2 Procedimentos para dar baixa de gravames
Nos casos em que houver gravames na matrícula, como penhora, hipoteca,

arresto, etc, o que ocorre mais em casos de leilões judiciais, poderá ser
necessário peticionar em juízo para baixa dos gravames.
No treinamento “Método Leilões Fácil”, na área de bônus tem diversos

modelos de petições que você pode usar.
5.1.3 ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Imóveis Intervivos – ITBI, como o próprio

nome diz, incide sempre que há a transmissão de imóvel entre vivos. Além
disso, na maioria das cidades, é necessário o pagamento dele antes da lavratura
da escritura e registro do imóvel.
Nesse sentido, faça sua projeção prévia do valor que será despendido com esse
imposto e tenha esse valor em mãos para pagamento imediato, pois a
celeridade da formalização da sua propriedade vai depender do pronto
pagamento dele. A alíquota do ITBI varia, de acordo com cada Município, em
geral o percentual varia entre 2% e 3%, além de ter o valor reservado, não se
esqueça de considerá-lo no cálculo de viabilidade da sua arrematação.
Outra questão bem polêmica é a base de cálculo do ITBI nas arrematações. Nas
compras e vendas comuns, a base é o valor venal do bem, ou seja, o valor de
mercado do imóvel. Nesse sentido, os Fiscos municipais avaliam o imóvel e
cobram sobre o valor dessa avaliação ou sobre o valor declarado pelo
adquirente: dos dois valores, o maior.
Faça o pedido administrativo para que o Município avalie o ITBI sobre o valor de
arrematação. Caso seu pedido não seja acatado, além de poder apresentar
recurso ao próprio Município, pode ser o caso de você entrar na justiça para
pleitear esse direito.
Entrar ou não na justiça vai depender de cada caso. Faz-se necessário avaliar se
a diferença de valor é considerável, os gastos envolvidos, e, principalmente, se
isso não vai atrasar a formalização da sua propriedade.
5.1.4 Escritura
A Escritura Pública é, em geral, o instrumento que formaliza a transação

imobiliária entre as partes. É o instrumento que formaliza o negócio jurídico
estabelecido entre as partes, que até então estaria apenas acordado
verbalmente ou na forma de promessa de Compra e Venda, que é um contrato
particular, que nas transações normais, exceto raríssima exceção, não é um
instrumento válido para registro.
O ‘porém’ da Escritura Pública é que ela tem um custo, pois é lavrada por um
Oficial do Cartório de Notas. O valor dos emolumentos é encontrado na tabela
de emolumentos do Tribunal de Justiça do Estado em que o imóvel se localiza, a
quantia a ser paga varia de acordo com o valor do imóvel transacionado.
A tabela apresentada a seguir é do TJSP.
Entretanto, na Arrematação em Hasta Pública, a Escritura Pública não deveria
ser necessária, uma vez que a Carta de Arrematação é um instrumento lavrado
por um juiz ou por um Leiloeiro Oficial, dotado de fé pública. Entretanto,
infelizmente, esse entendimento não é unânime.
Vejamos, a seguir, as especificidades de cada caso:
i) Arrematação Judicial: desnecessária Escritura Pública; a Carta de

Arrematação expedida pelo juízo é instrumento apto para registro;
ii) Arrematação Extra Judicial:

(a) Com Financiamento: desnecessária Escritura Pública; quando
houver financiamento de parte do valor, o contrato de mútuo
(financiamento) tem força de Escritura Pública, conforme §5º, Art. 61,
da Lei 4380/64. 44
(b) Sem Financiamento: depende da interpretação do Cartório de

Registro de Imóveis – Existe entendimento, para ambos os lados, de
que a Carta de Arrematação lavrada pelo Leiloeiro, que tem fé
pública, é instrumento apto para registro, assim como interpretação
diversa.
Nesse sentido, caso se veja diante da situação do item B, entre em contato no

Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel e pergunte o
entendimento do Oficial, você pode acabar economizando o valor da Escritura
Pública se o registrador aceitar a carta de arrematação.
Infelizmente, caso ele entenda pela necessidade da Escritura Pública, não há o

que fazer. Diferente dos Ofícios de Notas, onde você pode escolher qual
cartório quiser pra lavrar sua escritura, o Ofício de Registro de Imóveis detém o
monopólio sobre determinada circunscrição em que se localizar cada imóvel,
então não tem pra onde correr, ao menos não por um caminho ágil.
5.1.5 Registro
Após passar pelas etapas anteriores, você efetuará o registro da sua

propriedade na Matrícula do imóvel. Apenas após o registro você terá
assegurado o direito real de propriedade do imóvel arrematado.
Após protocolar o pedido, o Oficial realizará a prenotação do título e terá o
prazo máximo para registro de 30 dias.
Entretanto, caso o Oficial entenda que a documentação apresentada não está

apta ao registro, ele poderá apresentar nota devolutiva exigindo a apresentação
de documentação complementar. Caso isso ocorra, fique atendo para o
cumprimento da exigência, o descumprimento tornará a prenotação sem efeito,
além de ser descontados os custos do cartório com a prenotação.
Registro efetuado, sua Propriedade está garantida. Juridicamente o imóvel é

seu. Será que podemos entrar no imóvel???
Não é tão simples assim... Dentre os direitos reais sobre o imóvel, existe o
direito da Posse, direito esse desvinculado da Propriedade. É isso mesmo: se
alguém estiver ocupando seu imóvel, e ele de fato já é seu, você não pode tirá-
la de lá sem o consentimento do ocupante ou sem uma ordem judicial.
5.1.6 Formalização da Posse
É, pessoal, como dissemos no tópico anterior, após o registro da propriedade

temos que ir atrás de tomar posse do imóvel adquirido!
Podemos ter duas situações: o imóvel estar desocupado e o imóvel estar

ocupado. É recomendável que você já tenha essa informação antes de dar o seu
lance.
Falamos isso porque essa situação pode impactar no custo de sua arrematação.
Um imóvel desocupado é sinal de gasto zero para tomar posse, enquanto um
imóvel ocupado pode, e é bem provável, te demandar um custo para a
desocupação.
5.1.6.1 Imóvel Desocupado
Tome cuidado! Apesar de parecer incoerente, recomendamos fortemente que

você tome certo cuidado ao tomar posse do imóvel ainda que ele esteja
desocupado. Imagine que você tome posse de um imóvel desocupado e a
pessoa que estava com a posse, anteriormente, alegue que tinha deixado
objetos de valor no local?
Imaginou a dor de cabeça que isso pode te dar?
Nesse sentido, recomendamos que se certifique de ter provas de como
encontrou o imóvel, do que tinha ou não tinha dentro dele no momento da
posse.
Uma maneira simples e sem custo de fazer isso é pedir que o síndico do
condomínio ou um vizinho te acompanhe no momento da posse para
testemunhar a situação encontrada. Outra forma, mas que tem um custo
embutido é fazer uma Ata Notarial da posse. Nesse caso, um Oficial de Notas ou
alguém delegado por ele te acompanhará na posse, registrando em um
documento com fé pública toda a situação encontrada, como eventuais bens,
durante a tomada de posse do imóvel.
5.1.6.2 Imóvel Ocupado
Caso o imóvel esteja ocupado, a celebração da sua posse requer que siga
algumas etapas e que você haja com cuidado, mas, seguindo os procedimentos
corretos, você terá sucesso na sua ocupação.
Primeiramente, é importante se colocar no lugar da pessoa que está sendo

despejada, em geral não é uma situação fácil. À exceção de alguns devedores
habituais, os calejados 171, o despejo é, em geral, um momento de caos na vida
de uma família. Com isso em mente, tenha empatia ao entrar em contato com
esta pessoa.
Nesse sentido, recomendamos que envie uma notificação de desocupação

extrajudicial; dê um prazo mínimo para a pessoa programar a mudança e
indique um telefone para que ela entre em contato para combinarem a
desocupação.
Caso você tenha o número de celular, entre em contato com ela também por
Whatsapp, é um meio eficiente e menos invasivo do que um telefonema, que
pode pegá-la desprevenida num momento que esteja rodeada por outras
pessoas. Além disso, a troca de mensagens serve como meio de prova, caso
necessário.
Caso observe alguma dificuldade do possuidor de sair amigavelmente, avalie a

possibilidade de fazer algum acordo financeiro. É comum uma ajuda, por
exemplo, com as despesas da mudança ou mesmo com o pagamento de um
valor equivalente a um aluguel. O parâmetro para avaliar a viabilidade do
acordo financeiro são os custos de uma eventual ação judicial para imissão na
posse.
Caso não logre sucesso na desocupação extrajudicial, será necessário o ingresso

na justiça com ação de imissão na posse. Recomendamos, porém, que se parta
para essa etapa apenas depois da tentativa extrajudicial. Judicializar a
desocupação tem seus custos, além de ser mais moroso. Além disso,
demonstrar na ação judicial que tentou fazer a desocupação amigavelmente
pode acelerar o seu pleito.
Posse tomada? Aí sim pode comemorar sem nenhum receio, planejar a

mudança da sua família ou preparar o imóvel para aluguel ou venda, caso a
arrematação tenha sido realizada apenas para investimento.
6) Procedimentos para Venda/Aluguel do Imóvel
Caso você não tenha comprado o imóvel para moradia, existem alguns detalhes
que devem ser levados em conta no seu planejamento tanto da venda quanto
do aluguel.
6.1. Possíveis Reformas
A depender da condição do imóvel, você deverá avaliar a viabilidade de se fazer

uma reforma para melhorar a comercialização do imóvel. Essa reforma pode ser
apenas corretiva, como pintura, resolução de problemas hidráulicos, pisos
quebrados, etc.; ou mesmo uma reforma evolutiva, como melhoras no padrão
de acabamento e outros incrementos.
A análise da necessidade da reforma deve ser avaliada caso a caso, levando-se

em conta tanto aspectos de comercialização da região como aspectos do tipo de
negócio que você deseja fazer.
Quanto aos aspectos de comercialização da região, exemplo do que deve ser

observado são as características dos imóveis transacionados na região. Por
exemplo, se há grande número de transações de imóveis novos e seu imóvel é
antigo, talvez seja o caso de uma reforma.
Entretanto, deve-se levar em conta também o tipo de negócio que deseja fazer.
Se deseja vender rápido ou não tem pressa, se dispõe de dinheiro para investir
numa reforma, etc. Imagina um apto com área de lazer vazia? Será que não
compensa instalar uma churrasqueira para atrair um possível comprador ou
inquilino?
Uma dica que pode ser até um tanto óbvia é que o arremate de imóveis
relativamente mais novos diminui a chance de ter que fazer uma reforma
corretiva e, por outro lado, imóveis mais velhos quase sempre precisam desse
tipo de reforma.
6.1.2 Como Anunciar o Imóvel para Venda ou Aluguel
Uma estratégia de sucesso para venda ou locação do seu imóvel gira em torno
da combinação das três formas de anúncio básicas: em imobiliárias; no próprio
imóvel; na internet. Sendo que as duas últimas podem ser feitas tanto pelo
proprietário quanto pelas imobiliárias.
Como dica para escolher as imobiliárias parceiras, recomendamos que dê

preferência para aquelas mais próximas do imóvel, com maior número de
avaliações e mais bem avaliadas pelos clientes. Para isso, recomendamos que
faça pesquisa por imobiliárias no Google direcionando a região. Aparecerão as
imobiliárias listadas e as qualificações da avaliação.
Quanto ao anúncio na internet, se você tem disposição para receber contato de

interessados, recomendamos que faça um anúncio particular do imóvel. Muitas
pessoas com conhecimento na área imobiliária dispensam os serviços de
corretores e preferem imóveis com anúncios particulares para economizar na
corretagem.
Ora, se você está lendo esse e-book, também terá conhecimentos para fazer
uma transação direta segura. Uma venda segura passará, em essência, pelos
mesmos passos de uma arrematação segura, com o acréscimo de uma análise
de crédito do interessado, pois, nesse caso, você estará recebendo, e não
pagando. Existem sites, nos quais, por uma pequena quantia, você consegue
consultar dívidas e score dos interessados.
Quanto à escolha de qual ou quais sites escolher para o seu anúncio, as opções
são muitas, tanto pagas quanto gratuitas. Apesar de termos grandes portais de
nível nacional, como OLX e ZapImóveis, pode ser que, em sua região, exista um
site com maior apelo local, pesquise a respeito.
Além disso, apesar de ser um passo um pouco mais complexo e mais utilizado
por anunciantes profissionais, ressaltamos a possibilidade de impulsionamento
do seu anúncio em plataformas como Google e Facebook. A partir dessas
ferramentas, com pouco dinheiro é possível direcionar propagandas do seu
anúncio para pessoas interessadas justamente em imóveis com o perfil do seu.
Exemplo impulsinamento no Facebook
6.2 Imposto de Renda na Venda
Galera, planejamento tributário é essencial pra você fechar o ciclo da sua

arrematação voltada para investimento com chave de ouro.
Sem fazer nada de ilegal, é claro, você pode ter opções de tributação e dedução
que podem maximizar o seu lucro; escolher o regime tributário a ser tomado e
saber o que pode ser deduzido podem fazer uma boa diferença na hora de
‘pagar o leão’!
Quanto ao regime tributário, temos primeiramente duas grandes divisões: 1)

Tributação como PF (pessoa física) e 2) Tributação como PJ (pessoa jurídica). O
caminho mais comum para o arrematador que deseja a casa própria, e até para
o pequeno investidor, é investir na PF mesmo. Arrematar como PJ requer algum
pequeno trabalho e algum custo inicial, mas pode compensar em alguns casos.
6.2.1 Arrematando na Pessoa Física
Inicialmente, vale ressaltar que o IR para a venda de imóveis por pessoas físicas
tem uma alíquota de 15% sobre o Lucro da transação.
O negócio é saber calcular o Lucro de maneira correta. Mas como faremos isso:
PÇ VENDA – PÇ COMPRA = LUCRO? Não!!
A fórmula correta é: PÇ VENDA – PÇ COMPRA – CUSTOS AQUISIÇÃO = LUCRO!
Abaixo, apresentamos o dispositivo legal da IN nº 84/2001 da Receita Federal

que trata do assunto:
Perceba, portanto, que existe uma série de gastos desde a aquisição até a venda
do imóvel que são dedutíveis para se alcançar o Lucro sobre o qual incide o IR.
Portanto, tenha em mente quais são esses gastos e os organize em uma planilha
de controle, guardando também os documentos comprobatórios para eventual
apresentação à Receita no futuro.
Ressalva-se a importância de abater apenas o que é permitido; é muito comum

vermos pessoas reduzindo gastos com condomínio ou IPTU e isso pode lhe
trazer problemas com o leão no futuro.
6.2.2 Arrematando na Pessoa Jurídica
Essa é uma alternativa que pode fazer sentido para algumas pessoas, tanto
como forma de planejamento tributário quanto sucessório.
6.2.2.1. Custos de um CNPJ
Abrir uma empresa tem um custo inicial e de manutenção que pode ser uma
barreira de entrada pra muitas pessoas físicas. Não porque esses custos são
extremamente altos, mas, muitas vezes, são maiores do que a economia em
impostos.
Para abrir e manter um CNPJ você terá gastos pelo menos com: Contador, Junta
Comercial, Certificado Digital, INSS. A seguir, detalhamos cada um e estimamos
seus gastos:
Contador (R$150< a.m.) – Esse profissional é necessário tanto para a abertura

da empresa quanto durante toda a sua existência. Em geral, os contadores não
cobram para a abertura da empresa, embutem esse custo nas mensalidades a
serem pagas. Tenha em mente um valor mínimo de 150 reais a serem gastos
mensalmente.
Junta Comercial (R$600<>R$1.300 único) – As Juntas Comerciais são os órgãos

credenciadores das empresas. Existem taxas a serem pagas nessa abertura, que
variam de acordo com cada Estado. Temos conhecimento de que esse valor fica,
em geral, entre 600 a 1.300 reais, a depender do Estado onde sua empresa será
registrada.
Certificado Digital (R$175<>R$400 a.a.) – Estamos na era digital, galera, ainda

bem! Mas isso tem um custo, e, pelo menos por enquanto, o custo para ter um
certificado digital ainda é um pouco salgado. Esta ferramenta, que te livra dos
deslocamentos físicos e dos gastos com reconhecimento de firma em Cartório,
já é obrigatória na maioria das Juntas Comerciais. O que pode variar é a
necessidade de você ter, além do E-CNPJ, que é o certificado digital da sua
empresa, um E-CPF, ao menos para o sócio administrador. Por isso, estimamos
que você possa ter um gasto entre 175 e 400 reais anual com seu(s)
certificado(s).
Previdência Social (R$114,95< a.m.) – É, galera, a Receita entende que se uma PJ

fatura é porque uma PF trabalhou por ela e, por isso, ela deve receber um
salário e contribuir com o INSS. Você pode pensar “Ora, a empresa é minha e eu
não vou retirar pró-labore dela, só os lucros”, pois é, mas o leão não pensa
assim. À exceção de poucos casos, e se você não quiser correr riscos, você
deverá ter um pró-labore de ao menos um salário mínimo: R$ 1.045 (valor de
2020). Como a alíquota no INSS é de 11%, o valor mínimo que chegamos de
gasto é de R$ 114,95 ao mês.
6.2.2.2. DIFERENÇA DA BASE DE CÁLCULO DO IR
Mais uma frase comum de se escutar é “Pessoa Física paga 15% de imposto de
renda enquanto empresa paga em torno de 5%”.
Pois é, as alíquotas apontadas nessa frase estão de fato corretas, porém a frase
não está. Isto porque a base sobre a qual incide essa alíquota é diferente,
enquanto para a PF a base de cálculo é o Lucro, para a PJ é a Receita, ao menos
nos regimes tributários do Simples e do Lucro Presumido.
Tendo a diferença de base de cálculo como referência, o valor efetivo do seu

lucro na arrematação, tanto em percentual quanto em valor absoluto, é que
determinará se é melhor arrematar seu imóvel como PF ou PJ.
Outro importante detalhe, também, é que você só poderá escolher pelo regime
do Simples Nacional se o objeto social da sua empresa não abarcar Aluguel.
Caso você deseje que o objeto abarque a Compra e Venda e Aluguel, daí você
terá que optar pelo Lucro Presumido. Portanto:
CNAE: 6810-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios (poderá tributar no

anexo I do Simples Nacional);
CNAE 6810-2/02 - Aluguel de imóveis próprios (não poderá optar pelo Simples
Nacional);
Abaixo, apontamos as alíquotas incidentes sobre os dois regimes assim como a

diferença no tratamento no caso de Aluguel. Tributação no Simples Nacional:
Obs.: As alíquotas do Simples são divididas entre os impostos Federais,
Estaduais e Municipais. Na venda de Imóveis, existe a possibilidade de se abater
33% das alíquotas apontadas referente ao ICMS Estadual, uma vez que nesse
caso já incidiu o ITBI Municipal.
Portanto, faça os seus cálculos. Estão postos, nos tópicos acima, os custos fixos
de se manter um CNPJ e a diferença de tributação entre PF e PJ, assim como as
opções dentro da PJ. Esclareço, ainda, que não abordei o Lucro Real, outro
regime tributário existente, por acreditar que ele não é viável para o nosso caso.
O que posso adiantar é que se o arrematante tiver como foco imóvel de baixo
valor e poucas arrematações, provavelmente será melhor arrematar como PF e
seguir os passos Leilões Fácil para abater os custos dedutíveis do Lucro.
Por outro lado, se o arrematante pretende arrematar diversos imóveis, ou

mesmo se pretenda fazer poucas arrematações, mas de grande valor, vale
estudar o melhor regime tributária de PJ que se encaixará no seu propósito.
7) Conclusões
Espero que esse e-book possa de alguma forma ajudar você. Foi feito com muito
cuidado e atenção para orienta-lo nos primeiros passos para arrematação do
seu primeiro imóvel pela metade do valor. Peço desculpas por algum erro
ortográfico ou de digitação.
Fique mais próximo dos Leilões Fácil, siga nas redes sociais.
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Um grande Abraço.
Vinicius Formigoni

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2020

E-book – Como comprar imóveis

3) Alguns riscos envolvidos e como encontrar oportunidades 11

4) Procedimentos para uma arrematação segura 12

5) Procedimentos após a arrematação 28

1.1 Leilões Fácil – quem é Leilões Fácil

É um desejo de um apaixonado pelo mercado imobiliário, que por anos cresceu

Para que me conheçam um pouco mais:

Vinicius Formigoni: linkedin.com/in/vinicius-formigoni-2a77bb176

Meu objetivo com este e-book é proporcionar conteúdo de qualidade para

@leiloesfacil @leiloesfacil leiloesfacil

1.2 Ideias gerais.

O investimento em imóveis é uma modalidade tradicional de alocação de

Meu pai sempre me falou sobre a importância de se comprar imóveis. Eu,

Em toda política de investimentos que busca acumular patrimônio em longo

É importante ressaltar que como qualquer coisa na vida existe vantagens e

O valor dos imóveis corresponde a um múltiplo do valor dos aluguéis, via de

Como desvantagem, podemos destacar a ausência de liquidez imediata, ou seja,

1.3 Investimento em Leilões

Neste contexto de investimento em imóveis, em que é fundamental a inclusão

Os leilões possibilitam a aquisição de imóveis com até 60% de desconto em

Uma breve História dos Leilões pelo mundo

Conheça um pouco mais sobre a história dos leilões.

Na antiga Roma, os soldados leiloavam os espólios das batalhas. Os leiloeiros

A grande vantagem dos leilões é que existe a possibilidade do participante

Isto envolve pesquisas detalhadas sobre o imóvel, sobre o devedor, sobre o

2.1 Motivo de um imóvel ir a leilão?

2.1.2 Tipos de Dívidas

Taxas, Condomínio, IPTU, divida de INSS (para imóvel recém-construído).

Este é o modelo histórico da realização dos leilões, quando, no passado,

Diante de um cenário cada vez mais digital, em que as soluções passam,

Com isso, surgiram os leilões eletrônicos, realizados exclusivamente pela

Mesmo assim, contudo, não elimina a necessidade do possível interessado

2.3 Tipos de Leilões

Os leilões extrajudiciais são aqueles que não decorrem de um processo judicial,

Os leilões extrajudiciais mais interessantes são aqueles decorrentes da

Os leilões judiciais são aqueles decorrentes de procedimento judicial e,

Deve-se ter muito cuidado com as intimações do devedor e com a possibilidade,

2.4 As praças de um leilão

A expressão “praça” tem origem no direito romano, já que a arrematação do

I) na primeira praça (primeiro leilão) os bens têm de ser alienados por

Não é regra, mas normalmente as alienações dos bens imóveis ocorrem em

3.1 Alguns riscos envolvidos

 Imóvel ocupado: neste ponto, é preciso avaliar com cuidado, e de

 Verificação do leiloeiro: é importante verificar se o leiloeiro é oficial,

A maioria das arrematações que faço é realizada em imóveis que constam

3.2 Como encontrar leilões com boas oportunidades

É possível encontrar boas oportunidades em pesquisas realizadas pela internet,

Os imóveis leiloados proveniente de ações trabalhista são imóveis

Outra alternativa, e, nesse caso, para imóveis decorrentes de consolidação de

Para acessar: https://venda-imoveis.caixa.gov.br/sistema/download-lista.asp

Leilões fácil possui um banco de dados de mais de 1500 leiloeiros cadastrados

4) Procedimentos para uma arrematação segura

"O investimento em conhecimento é aquele que traz maiores retornos"

4.1 Análise do Edital

O edital é um dos documentos mais importantes do leilão. É o documento

Principais informações que deverão ser checadas no edital:

4.1.1 Data da realização do leilão

É muito importante checar a data e o horário programados para o leilão.

É recomendável que se verifique se a descrição do imóvel que está no edital é a

Em destaque, saliento a verificação da vaga de garagem, se está informada no

Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Milan

4.1.3 Situação da ocupação do imóvel (Ocupado x Desocupado)