Método Comparativo de Dados de Mercado

O que define o valor através de comparação

com os dados de mercado assemelhados, quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. As

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características e os atributos dos dados pesquisados
que exercem influência na formação dos preços,
devem ser justificados por inferência estatística ou por
homogeneização, respeitados os níveis de aplicação
deste método à exigência de um conjunto de dados
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que possa ser tomado, estatisticamente, como
amostra de mercado imobiliário.
 Há várias formas de obter o valor, mas é sempre

necessário alguma forma de ponderação dos valores, visto que

os imóveis são heterogêneos por natureza, sendo diferenciados,

uns dos outros, por diversas características.

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Etapas para a aplicação:

A. Caracterização do imóvel:

caracterização da região: condições econômicas, de relevo,

natureza predominante do solo, condições ambientais, contexto
urbano (pólos de influência), leis de zoneamento e uso do solo
no município, sistema viário, transporte coletivo, rede de água
potável, energia elétrica, telefone, esgotos sanitário e pluvial, 2

equipamentos comunitários

caracterização do terreno: localização (na via pública, limites e
confrontações), dimensões, forma, topografia, infra-estrutura
urbana disponível, restrições físicas e legais ao aproveitamento.

caracterização das edificações e benfeitorias: aspectos

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construtivos, qualitativos, quantitativos, aspectos arquitetônicos,
paisagísticos e funcionais, adequação da edificação em relação
aos usos recomendáveis para a região.
Benfeitorias - São obras e despesas que se fazem num bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo
ou embelezá-lo

B. Planejamento da pesquisa: organização do trabalho, serão

determinados os tipos de imóveis que serão pesquisados e em
que região.
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C. Identificação das variáveis do modelo: são eleitas as
variáveis, que a priori, são relevantes para explicar a
formação do valor.
Na Engenharia de Avaliações considera-se, geralmente,
como variável dependente o preço praticado no mercado (totais

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-R$ ou unitários R$/m²) e, como variáveis independentes as
respectivas características físicas que podem ser:

 quantitativas: seu valor pode ser medido efetivamente

como: área do lote, frete, coeficiente de aproveitamento,
número de dormitórios, distâncias a pólos importantes, etc.

 qualitativas: quando são arbitradas determinadas

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pontuações para as diversas situações encontradas.
 Variável

Dependente Independente
Variável que se pretende explicar Variáveis que dão conteúdo
pelas variáveis independentes lógico a formação do valor do
imóvel objeto da avaliação.

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Quantitativas Qualitativas

Dicotômicas:Variável
que assume apenas dois
valores. (0 ou 1) Proxy: utilizada para
substituir outra de difícil
mensuração e que se
presume guardar com ela
relação de pertinência.
Código alocado:Ordenação
numeral (notas ou pesos) para
diferenciar as características
qualitativas dos imóveis.

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D. Levantamento de dados de mercado: tem como objetivo a
obtenção de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado e, constitui a base do processo
avaliatório.

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E. Tratamento dos dados pesquisados: diante do fato da amostra
do mercado pesquisado ser heterogênea, os dados devem ser
tratados, em função da qualidade e da quantidade de duas
forma alternativas:

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1º - Tratamento por fatores: os dados são homogeneizados
pela adoção de fatores e critério fundamentados por estudos
e, posterior análise estatística dos resultados

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homogeneizados. Os fatores são publicados por entidades
de classe e elaborados com fundamentação.

2º Tratamento científico: são adotados modelos resultantes

de métodos científicos sustentados pela inferência
estatística. Inferir estatisticamente significa tirar conclusões
sobre a população em estudo, com base em medidas
estatísticas calculadas a partir de uma amostra desta. 7
 ESTATÍSTICA INFERENCIAL- ANÁLISE DE
REGRESSÃO

 Inferência estatística é a área que descreve os procedimentos

que permite tirar conclusões sobre a população de onde os

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dados foram gerados.

 O pressuposto é que existe um processo desconhecido, que

gera os dados de mercado e que este processo pode ser
descrito como uma distribuição de probabilidade, que se
caracteriza por parâmetros desconhecidos. Para uma
distribuição normal, estes parâmetros são a média (µ) e a
variância (σ²).

. 8
 Ao retirar uma amostra aleatória de uma população
estaremos considerando cada valor da amostra como um
valor de uma variável aleatória cuja distribuição de
probabilidade é a mesma da população no instante da

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retirada desse elemento para a amostra.

 A inferência estatística tem por objetivo fazer

generalizações sobre uma população, com base nos dados
de amostra. Um dos itens básicos nesse processo é a
estimação de parâmetros. A estimação pode ser por ponto ou
por intervalo.
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 A inferência estatística clássica é analisada a partir de
três tópicos:

1. Estimativa pontual: é a estimativa de um parâmetro

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populacional por um único valor, por exemplo, média.

2. Estimativa intervalar: consiste em um intervalo em torno da

estimativa por ponto de tal forma que ele possua probabilidade
conhecida (nível de confiança(1-α)) de conter o verdadeiro
valor do parâmetro. Este intervalo é conhecido por intervalo de
confiança (IC).

3. Teste de Hipótese: é estudado o grau de evidência na amostra

em favor da hipótese formulada, sobre as bases em que se 10

aceita ou rejeita.
 Na prática, o que é necessário obter, é como construir o
estimador pontual, o estimador intervalar e os procedimentos
para testar hipóteses.

O conceito de análise de regressão, se refere a descrição e

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a quantificação da relação entre uma dada variável, chamada de
variável explicada ou dependente e, uma ou mais outras
variáveis explicativas ou independentes.

Os estudos do tipo explicativos tentam determinam fatores

que influenciam na formação dos preços ou analisam as
relações entre fenômenos que precisam de hipótese.

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 Diante das hipóteses formuladas, baseadas nas
informações coletadas, nos métodos utilizados e na análise dos
dados, verifica-se se uma afirmação é verdadeira, deixando de

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ser uma hipótese, passando a ser um fato.

Tipos de hipóteses formuladas:

1.Hipótese de dependência: considera a influência de um ou

mais variáveis independentes sobre a variável dependente.

2.Hipótese de pesquisa: as variáveis coletadas na pesquisa são

consideradas verdadeiras. 12
3. Hipótese de nulidade: representam o inverso das hipóteses
de pesquisa, representada por Ho, onde se rejeita as

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colocações de hipóteses na formação dos preços.

4. Hipótese alternativa: representam a hipótese da pesquisa,

representada por H1.

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