05 Plano Manut Prev Corretiva

MANUAL DO PROPRIETÁRIO - GRAN OÁSIS
5. PLANO DE
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
5.1. Modelo para Elaboração do

Programa de Manutenção Preventiva
A partir da primeira vistoria geral das condições da edificação, deve-se planejar um
plano de manutenções com objetivo de preservar e restaurar o uso e desempenho
previsto nos projetos. As vistorias devem ser feitas por profissionais especializados
para garantir a segurança do serviço prestado.
A manutenção preventiva e corretiva tem a função de prevenir e detectar possíveis

desgastes causados nos materiais pelo tempo de uso, exposições ao ambiente, e até
mesmo agressões. Periodicamente, estes materiais devem ser inspecionados para se
manterem protegidos ou serem submetidos a algum tipo de reparo. Na tabela a seguir
estão relacionados os sistemas construtivos com o tempo recomendável em que se
deve realizar a manutenção. A elaboração deste modelo teve como base o anexo A da
norma ABNT 5674.
Tabela de periodicidade das manutenções preventivas e inspeções.

Periodicidade Sistema Atividade Responsável
Regar preferencialmente no início da manhã ou no fim da

A cada 1 dia (verão) Jardins Equipe de manutenção local
tarde, inclusive as folhas.
Piso em blocos de
Utilizar vassoura com cerdas para realizar a limpeza
Diariamente concreto intertra- Equipe de manutenção local
diária.
vados
Regar preferencialmente no início da manhã ou no fim
A cada 2 dias (inverno) Jardins Equipe de manutenção local
da tarde.
Jardins Verificar o funcionamento dos dispositivos de irrigação. Equipe de manutenção local
Ar condicionado Ligar o sistema. Equipe de manutenção local
Churrasqueira, forno
de pizza e lareira Fazer limpeza geral. Equipe de manutenção local
A cada 1 semana
para uso a carvão
Verificar, após o uso do equipamento, o nível de óleo
Grupo gerador combustível e se há obstrução nas entradas e nas saídas Equipe de manutenção local
de ventilação.
*Fonte: Guia Nacional para a Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, Câmara Brasileira da Indústria da
Construção (CBIC), maio de 2014.
Plano de Manutenção Preventiva

COOPERACINCO E MAGEN CONSTRUTORA 120
Grupo gerador Fazer teste de funcionamento do sistema por 1hora Equipe de manutenção local
Iluminação de
emergência - grupo Verificar o led de funcionamento e carga. Equipe de manutenção local
gerador
Instalações hidráuli- Verificar o nível dos reservatórios, o funcionamento das
Equipe de manutenção local
A cada 1 semana cas - água potável torneiras de boia e a chave de boia para controle de nível.
Instalações hidráu-
Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento das
licas - sistema de Equipe de manutenção local
torneiras de boia e a chave de boia para controle do nível.
combate a incêndio
Fazer a drenagem de água no equipamento (escoar a
Sauna úmida Equipe de manutenção local
água abrindo a torneira ou tampão).
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por
Instalações hidráuli-
meio da chave de alternância no painel elétrico (quando o Equipe de manutenção local
cas - água potável
quadro elétrico não realizar a reversão automática).
Verificar o nível de combustível do reservatório e, se
Grupo gerador Equipe de manutenção local
necessário, complementar.
Iluminação de emer-
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas, conforme Equipe de manutenção local/
gência - baterias
instruções do fornecedor. empresa capacitada
A cada 15 dias comuns
Iluminação de
emergência - sistema Efetuar teste de funcionamento dos sistemas, conforme
centralizado com ba- instruções do fornecedor.
terias recarregáveis
Iluminação de
Empresa capacitada/ empresa
emergência - grupo Fazer teste de funcionamento do sistema por 15 minutos.
especializada
gerador
Instalações hidráuli- Verificar a estanqueidade e a pressão especificada para a
cas - água potável válvula redutora de pressão das colunas de água potável.
A cada 1 mês Banheira de hidro-
Fazer teste de funcionamento conforme instruções do
massagem/ spa/ Equipe de manutenção local
fornecedor.
ofurô
*Fonte: Guia Nacional para a Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, Câmara Brasileira da Indústria
da Construção (CBIC), maio de 2014.

gência - conjunto de Empresa capacitada/ empresa
Fazer teste de funcionamento do sistema por 1 hora.
blocos autônomos e especializada
módulos
Verificar o status dos dispositivos de proteção contra sur-
Sistema de proteção tos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam para
contra descargas a proteção das instalações, sem que haja descontinuida- Equipe de manutenção local
atmosféricas – SPDA de. É necessário acionamento manual, de modo a garantir
a proteção no caso de novo incidente.
Iluminação de
Efetuar as manutenções previstas no Sistema de Grupo
emergência - grupo Empresa especializada
Gerador.
gerador
Verificar visualmente o fechamento das portas e, se
Portas corta-fogo Equipe de manutenção local
necessário, solicitar reparo.
Realizar a manutenção dos ventiladores e do gerador
Empresa especializada
(quando houver) que compõem os sistemas de exaustão.
A cada 1 mês Ar condicionado Verificar todos os componentes do sistema e, caso seja
detectada qualquer anomalia, providenciar reparos Equipe de manutenção local
necessários.
Sistemas de exaus- Realizar a manutenção dos ventiladores e do gerador
tão mecânica (quando houver) que compõem os sistemas de exaustão.
Telefonia e sistema Verificar o funcionamento conforme instruções do Equipe de manutenção local/
de interfones fornecedor. empresa capacitada
Quando o sistema operar com dois ventiladores, alternar
a operação de ambos através de chave comutadora, para
que não haja desgaste ou emperramento de motores
Sistema de pressuri- parados por muito tempo.
zação de escada Realizar a manutenção dos ventiladores e do gerador
(quando houver) que suporta os sistemas de pressuriza-
ção da escada, a fim de garantir seu perfeito funciona-
mento.
Circuito fechado de Verificar o funcionamento, conforme instruções do Equipe de manutenção local/
televisão – CFTV fornecedor. empresa capacitada
*Fonte: Guia Nacional para a Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, Câmara Brasileira da Indústria
da Construção (CBIC), maio de 2014.

Regular e verificar a calibragem do termostato, conforme Empresa capacitada/ empresa

Sauna úmida
recomendação do fabricante. especializada
Efetuar a limpeza do piso apenas com água e sabão
Piso elevado externo Equipe de manutenção local
neutro (não utilizar detergentes).
Verificar a estanqueidade do sistema. Equipe de manutenção local
Instalações hidráu- Acionar a bomba de incêndio por meio do dreno da
licas - sistema de tubulação ou da botoeira ao lado do hidrante. Devem ser
combate a incêndio observadas as orientações da companhia de seguros do
edifício ou do projeto específico de instalações.
Equipe de manutenção local/
Executar a manutenção do jardim.
jardineiro qualificado
Jardins
Efetuar a manutenção das jardineiras de apartamentos, Equipe de manutenção local/
cobertura e nos jardins do térreo. jardineiro qualificado
A cada 1 mês Revestimento de No caso de peças polidas (ex.: pisos, bancadas de granito
pedras naturais (már- etc.), verificar, se necessário, encerar.
more, granito, pedra Nas áreas de circulação intensa o enceramento deve
mineira, mosaico e acontecer com periodicidade inferior para manter uma Equipe de manutenção local
outros) camada protetora.
Revisar o piso e recompor o rejuntamento com areia fina
ou pó de pedra, conforme orientações do fabricante/
empresa capacitada
fornecedor.
Piso em blocos de Revisar o piso e substituir peças soltas, trincadas ou Equipe de manutenção local/
concreto intertra- quebradas, sempre que necessário. empresa capacitada
vados Remover ervas daninhas e/ou grama das juntas do piso, Equipe de manutenção local/
caso venham a crescer. empresa capacitada
Realizar limpeza pontual do piso.
empresa capacitada
A cada 1 mês ou cada uma Instalações hidráu-
Verificar e limpar os ralos e grelhas das águas pluviais e
semana em épocas de licas - água não Equipe de manutenção local
calhas.
chuvas intensas potável
A cada 1 mês ou menos, Realizar limpeza dos componentes e filtros, mesmo em
Ar condicionado Equipe de manutenção local
caso necessário período de não utilização.
A cada 45 dias ou sempre Equipe de manutenção local/
Jardins Cortar a grama.
que a altura atingir 5 cm jardineiro qualificado

Iluminação de emer- Verificar o nível da água destilada dos eletrólitos das

gência - baterias baterias. Se necessário, complete até 1,5 (um e meio)
empresa capacitada
comuns centímetro acima das placas.
gência - baterias Verificar o led de carga de baterias. Equipe de manutenção local
A cada 2 meses
seladas
Iluminação de
emergência - sistema Verificar se os fusíveis estão bem fixados ou queimados e, Equipe de manutenção local/
centralizado com base necessário, efetuar reparos. empresa capacitada
terias recarregáveis
Efetuar ajustes nos apoios de placas e substituição de
Piso elevado externo calços evitando folgas entre as placas de piso elevado e a
empresa capacitada
perda do conforto antropodinâmico.
Verificar e, se necessário, efetuar manutenção do catali- Equipe de manutenção local/
Grupo gerador zador. empresa capacitada
Limpar a cabine/carenagem. Equipe de manutenção local
Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas para
garantir o seu perfeito funcionamento.
Portas corta-fogo
A cada 3 meses Verificar abertura e o fechamento a 45°. Se for necessário
fazer regulagem, chamar empresa especializada.
Banheira de hidro-
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem a entrada de
massagem/ spa/ Equipe de manutenção local
resíduos na tubulação.
ofurô
Sistema de aqueci- Equipe de manutenção local/
Lavar a superfície de vidro das placas coletoras.
mento solar empresa capacitada
Esquadrias de
Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes. Equipe de manutenção local
alumínio
Regular o nivelamento das placas e, se necessário,
A cada 3 meses Piso elevado interno Equipe de manutenção local
providenciar ajustes.
A cada 3 meses (ou quan- Instalações hidráu-
Limpar os reservatórios de água não potável e realizar
do for detectada alguma licas - água não Equipe de manutenção local
eventual manutenção do revestimento impermeável.
obstrução) potável
Sistema de combate Desconectar e desenrolar as mangueiras de incêndio para
a incêndio - man- uma inspeção visual. Tornar a enrolara ou dobrar de forma
A cada 4 meses Equipe de manutenção local
gueiras e mango- que se acomodem sem vincos ou torções reconectando-as
tinhos ao registro.

Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado

Instalações elétricas no próprio aparelho. Ao apertar o botão, a energia será
empresa capacitada
interrompida. Caso isso não ocorra, trocar o DR.
Verificar a integridade das calhas, telhas e protetores
térmicos e, se necessário, efetuar limpeza e reparos para
Cobertura garantir a funcionalidade quando necessário. Em épocas
especializada.
de chuvas fortes, é recomendada inspeção das calhas
semanalmente.
Verificar funcionalidade do extravasor ( ladrão) dos
reservatórios, evitando entupimentos por incrustações ou Equipe de manutenção local
sujeiras.
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada. Equipe de manutenção local
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta. Equipe de manutenção local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos
e cobertura (barrilete) para evitar emperramentos e Equipe de manutenção local
mantendo-os em condições de manobra.
A cada 6 meses Instalações hidráuli-
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de
cas - água potável Equipe de manutenção local
descarga
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de água
potável.
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras. Equipe de manutenção local
Verificar o sistema de pressurização de água, a regulagem
da pressão, reaperto dos componentes e parametrização
dos sistemas elétricos e eletrônicos e, caso haja necessi-
dade, proceder ajustes e reparos necessários.
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e
cobertura (barrilete), evitando emperramentos e manten- Equipe de manutenção local
do-os em condições de manobra.
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de
cas - água potável Empresa especializada
descarga.
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de esgoto,
águas pluviais e drenagem

Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta. Equipe de manutenção local

Instalações hidráu- Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e
licas - sistema de cobertura (barrilete), evitando emperramentos e manten- Equipe de manutenção local
combate a incêndio do-os em condições de manobra.
Efetuar manutenção nas bombas de incêndio. Empresa especializada
Após o 3º ano de instalação, testar o sistema, desligando
o disjuntor e deixando ocorrer o corte por mínimo de Empresa capacitada/ empresa
gência - baterias
tensão, a fim de verificar se o tempo de autonomia é especializada
comuns
satisfatório.
Circuito fechado de Vistoria completa no sistema instalado e realização de
televisão - CFTV manutenções.
Revisar o sistema de piso elevado e, caso haja necessida-
de, providenciar reparos, inclusive na espessura das juntas Empresa especializada
Piso elevado externo entre as placas, de modo a mantê-las uniformes.
Verificar a limpeza do espaço existente entre a laje, piso
elevado e ralos.
A cada 6 meses
Churrasqueira, forno
Verificar os revestimentos, tijolos refratários e, havendo Equipe de manutenção local/
de pizza e lareira
necessidade, providenciar reparos necessários. empresa capacitada
para uso a carvão
Verificar as portas e, se necessário, realizar regulagens e Empresa capacitada/ empresa
Portas corta-fogo
ajustes necessários. especializada
Esquadrias de ferro Verificar as esquadrias, para identificação de pontos de Empresa capacitada/ empresa
e aço oxidação e, se necessário, proceder reparos necessários. especializada
Piso em blocos de
Realizar lavagem geral do piso anualmente ou quando Equipe de manutenção local/
concreto intertra-
necessário. empresa capacitada
vados
Cerca Elétrica Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios.
especializada
Antena Coletiva Verificar a integridade dos componentes elétricos e fios.
especializada
Sistema de aqueci- Equipe de manutenção local /
Efetuar drenagem total do sistema
mento solar empresa capacitada

A cada 6 meses (ou Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabili-

quando ocorrerem indícios dade.
de contaminação ou pro- Instalações hidráuli-
blemas no fornecimento cas - água potável OBS.: Isolar as tubulações da válvula redutora de pressão
de água potável da rede durante a limpeza dos reservatórios superiores, quando
pública) existentes.
A cada 6 meses ou
Instalações hidráuli- Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoras
conforme orientações do Empresa especializada
cas - água potável de pressão conforme orientações do fabricante.
fabricante
A cada 6 meses ou quando Aplicação de inseticida para prevenir e eliminar as pragas
Dedetização Empresa especializada
necessário urbanas.
Verificar se as bombas submersas (esgoto e águas
pluviais/ drenagem) não estão encostadas no fundo do
reservatório ou em contato com depósito de resíduos/solo Equipe de manutenção local/
A cada 6 meses nas épocas
Instalações hidráu- no fundo do reservatório, para evitar obstrução ou danos empresa especializada
de estiagem e semanal-
licas - água não nas bombas e consequentes inundações ou contamina-
mente nas épocas de
potável ções.
chuvas intensas
Em caso afirmativo, contratar empresa especializada para
limpar o reservatório e regular a altura de posicionamento
empresa especializada
da bomba através da corda de sustentação.
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira
Equipe de Manutenção local
automática e torneira eletrônica.
Verificar as tubulações de água potável para detectar obs-
truções, perda de estanqueidade e sua fixação. Recuperar
empresa capacitada
sua integridade onde necessário.
Verificar e, se necessário, substituir os vedantes (couri-
cas - água potável
nhos) das torneiras, misturadores e registros de pressão Equipe de manutenção
A cada 1 ano para garantir a vedação e evitar vazamentos.
Verificar o funcionamento do sistema de aquecimento
individual e afetar limpeza e regulagem, conforme Empresa capacitada
legislação vigente.
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e, no
caso de problemas, providenciar as correções.
Instalações elétricas
Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro
de distribuição.

Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua

Instalações elétricas desgaste, substitua as peças (tomadas, interruptores e Empresa especializada
ponto de luz e outros).
Verificar as tubulações de captação de água do jardim
Empresa Capacitada/ Empresa
para detectar a presença de raízes que possam destruir ou
especializada
entupir as tubulações.
Instalações hidráu-
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira
licas – água não Equipe de manutenção local
automática e torneira eletrônica;
potável
Verificar as tubulações de água servida, para detectar
Empresa Capacitada/ Empresa
obstruções, perda de estanqueidade, sua fixação, recons-
especializada
tituindo sua integridade onde necessária.
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de
medição de resistência conforme legislação vigente.
Sistema de proteção
Para estruturas expostas à corrosão atmosférica ou que
contra descargas
estejam em regiões litorâneas, ambientes industriais
atmosféricas – SPDA Empresa especializada
com atmosfera agressiva, Inspeções completas conforme
norma ABNT NBR 5419.
A cada 1 ano
Efetuar revisão dos componentes do sistema e, havendo
Sistema de aqueci- Empresa capacitada/ Empresa
qualquer acúmulo de compostos químicos ou dano,
mento solar especializada
efetuar os ajustes necessários.
Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, Empresa capacitada/ Empresa
ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, especializada
grelhas de ventilação e de outros elementos.
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obs-
Impermeabilização Empresa capacitada/ Empresa
trução na tubulação e entupimento dos ralos ou grelhas,
especializada
efetuar a limpeza.
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização
Empresa capacitada/ Empresa
e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou
especializada
falhas da impermeabilização exposta.
Verificar e, se necessário, pintar ou executar serviços com Empresa capacitada/ Empresa
Esquadrias de ferro as mesmas especificações da pintura original. especializada
e aço Empresa capacitada/ Empresa
Verificar a vedação e fixação dos vidros.
especializada

No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um

tratamento com verniz e, a cada três anos, a raspagem
especializada
total e reaplicação do verniz.
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias,
guarda corpos e reconstituir sua integridade onde for
especializada
Esquadrias de necessário.
madeira Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos.
Reapertar parafusos aparentes e regular freio e lubrifi- especializada
cação.
Verificar a vedação e fixação dos vidros
especializada
Banheira de hidro-
Refazer o rejuntamento das bordas com silicone específico Equipe de manutenção local/
massagem / spa /
ou mastique. Empresa capacitada
ofurô
Verificar a calafetação de rufos, fixação de para-raios, Empresa capacitada/ Empresa
antenas, elementos decorativos etc. especializada
Revestimento cerâ-
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos
A cada 1 ano mico externo Empresa capacitada/ Empresa
dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,chaminés,
especializada
grelhas de ventilação, e outros elementos.
Verificar a presença de fissuras, revisar as persianas
Esquadrias de Empresa capacitada/ Empresa
de enrolar, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e
alumínio especializada
reconstituir sua integridade onde for necessário.
Revestimento de
paredes e tetos em
argamassa ou gesso Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas.
especializada
e forro de gesso
(interno e externo)
Revestimento em Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos Empresa capacitada/ Empresa
ladrilho hidráulico internos e externos dos pisos. especializada
Verificar a integridade estrutural dos componentes, veda- Empresa capacitada/ Empresa
Cobertura
ções, fixações, e reconstituir e tratar onde necessário. especializada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, Equipe de manutenção local/
Rejuntes
ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, Empresa especializada
grelhas de ventilação, e outros elementos onde houver.

Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento

Vedações flexíveis convencional (em azulejos, cerâmicas, pedras), principal-
mente na área do box do chuveiro, bordas de banheiras.
Revestimento de
pedras naturais (már-
Verificar a calafetação de rufos, fixação de para-raios, Empresa capacitada/ Empresa
more, granito, pedra
antenas, elementos decorativos etc. especializada
mineira, mosaico e
outros)
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário, os
Revestimento de
rejuntamentos internos e externos respeitando a reco-
pedras naturais (már-
A cada 1 ano mendação do projeto original ou conforme especificação Empresa capacitada/ Empresa
more, granito, pedra
de especialista. (Atentar para as juntas de dilatação especializada
mineira, mosaico e
que devem ser preenchidas com mastique e nunca com
outros)
argamassa para rejuntamento).
Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar
inspeção do funcionamento do sistema de molas e dobra- Empresa especializada
Vidros diças e verificar a necessidade de lubrificação.
Verificar o desempenho das vedações e fixações dos Equipe de manutenção local/
vidros nos caixilhos. Empresa capacitada
Verificar a integridade estrutural dos componentes e Empresa capacitada/ Empresa
Antena coletiva
fixações. especializada
Verificar nas janelas Maxim-ar a necessidade de regular o
freio. Para isso, abrir a janela até um ponto intermediário
(± 30 °), no qual ela deve permanecer parada e oferecer
Esquadrias de Equipe de manutenção local /
certa resistência a movimento espontâneo. Se necessá-
alumínio Empresa capacitada
ria, a regulagem deverá ser feita somente por pessoa
A cada 1 ano ou sempre
especializada, para não colocar em risco a segurança do
que necessário
usuário e de terceiros.
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores e Empresa capacitada/ Empresa
Instalações elétricas
ponto de luz e outros). especializada
Esquadrias de Nos casos das esquadrias enceradas é aconselhável o Empresa capacitada/ Empresa
madeira tratamento de todas as partes. especializada

Revestimento de
paredes e tetos em Revisar a pintura das áreas secas e se necessário, repintá-
argamassa ou gesso -las evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o
especializada
e forro de gesso descascamento e eventuais fissuras.
(interno e externo)
Pinturas, texturas, Revisar a pintura das áreas secas e se necessário, repintá-
vernizes (interna e -las evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o
especializada
externa) descascamento e eventuais fissuras.
Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento
Vedações flexíveis com mastique. Isto é importante para evitar o surgimento
de manchas e infiltrações.
Infraestrutura para Equipe de manutenção local/
Esticar as telas onde necessário
prática recreativa Empresa especializada
Para estruturas destinadas a grandes concentrações
públicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas, estádios
de esporte, pavilhões, centros comerciais, depósitos de
contra descargas Empresa especializada
produtos inflamáveis e indústrias com áreas sob risco de
atmosféricas – SPDA
A cada 1 ano ou sempre explosão ) - Inspeções completas conforme norma ABNT
que necessário NBR 5419
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar. É importante
o uso correto de tinta especificada no manual
Esquadrias de
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se,
madeira
além do tratamento anual, efetuar a raspagem total e Empresa especializada
reaplicação do verniz.
Revestimento de
paredes e tetos em
argamassa ou gesso Repintar paredes e tetos das áreas secas
especializada
e forro de gesso
(interno e externo)
É recomendada a lavagem das paredes externas, por
Revestimento cerâ- exemplo, terraços ou sacadas, para retirar o acúmulo de Empresa capacitada/ Empresa
mico interno sujeira, fuligem, fungos e sua proliferação. Utilizar sabão especializada
neutro para lavagem.
Em fachada é recomendada a lavagem e verificação dos
Revestimento cerâ- Empresa capacitada/ Empresa
elementos, por exemplo, rejuntes, mastique etc, e se
mico externo especializada
necessário solicitar inspeção.

Revestimento de
pedras naturais (már- Em fachada efetuar a lavagem e verificação dos elemen-
A cada 1 ano ou sempre Empresa capacitada/ Empresa
more, granito, pedra tos constituintes rejuntes, mastique etc, e, se necessário,
que necessário especializada
mineira, mosaico e solicitar inspeção.
outros)
Repintar paredes e tetos das áreas secas.
especializada
Pinturas, texturas,
A cada 1 ano ou sempre As áreas externas devem ter sua pintura revisada e, se ne-
vernizes (interna e Equipe de manutenção local /
que necessário cessário, repintadas, evitando assim o envelhecimento, a
externa) Empresa capacitada / Empre-
perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras
sa especializada
possam causar infiltrações.
A cada 3 anos ou quando
Infraestrutura para Pisos de concreto polido pintado, repintar a superfície, em Empresa capacitada/ Empresa
necessário em função
prática recreativa função do uso da quadra. especializada
do uso
Para estruturas residenciais, comerciais, administrativas,
agrícolas, industriais, exceto áreas classificadas com risco
contra descargas Empresa especializada
de incêndio e explosão - Inspeções completas conforme
atmosféricas – SPDA
norma ABNT NBR 5419.
A cada 5 anos Enviar para ensaio conforme preconiza a NBR 11861 Empresa especializada
Sistema de combate
Observação: Em caso de sinistro onde as mangueiras
a incêndio – man-
tenham sido utilizadas, ou mesmo sem uso, tenham sido
gueiras e mango- Empresa especializada
expostas à calor intenso as mesmas deverão ser enviadas
tinhos
para ensaio independente do prazo de validade.

5.2. Verificação do Programa de Manutenção

Verificações do programa de manutenção ou inspeções são avaliações periódicas do
estado de uma edificação e suas partes constituintes e são realizadas para orientar as
atividades de manutenção.
São fundamentais e obrigatórias para a gestão de um programa de manutenção,

conforme a ABNT NBR 5674.
A definição da periodicidade das verificações e sua forma de execução fazem parte da

elaboração do programa de manutenção de uma edificação, que deve ser feita logo
após o auto de conclusão da obra, conforme responsabilidades definidas pela ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 5674. As informações contidas no Manual do Proprietário e
no Manual das Áreas Comuns fornecidos pela construtora e/ou incorporadora e o
programa de manutenção elaborado auxiliam no processo de elaboração das listas de
conferência padronizadas (check-list) a serem utilizadas, considerando:
• Um roteiro lógico de inspeção e verificações das edificações;
• Os componentes e equipamentos mais importantes da edificação;
• As formas de manifestação esperadas do desgaste natural da edificação;
• As solicitações e reclamações dos usuários.
Os relatórios das verificações avaliam eventuais perdas de desempenho e classificam

os serviços de manutenção conforme o grau de urgência nas seguintes categorias:
• Serviços de urgência para imediata atenção;
• Serviços a serem incluídos em um programa de manutenção.
A elaboração de planilhas (check-list) de verificações deve seguir modelo feito

especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade,
com definição de ações, prazos e responsáveis, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT
NBR 14037.

As verificações periódicas permitem que os responsáveis pela administração da

edificação percebam rapidamente pequenas alterações de desempenho de materiais
e equipamentos, viabilizando seu reparo com maior rapidez e menor custo, sem
contar a melhoria na qualidade de vida e segurança dos moradores e na valorização
do empreendimento.

5.3. Registro de Realização da Manutenção

São considerados registros: notas fiscais, contratos, laudos, certificados, termos de
garantia e demais comprovantes da realização dos serviços ou da capacidade das
empresas ou profissionais para executá-lo.
Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva
implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e
da efetiva realização das manutenções durante o período de vida útil dos sistemas
construtivos da edificação, para eventual comprovação em demandas.
Cada registro deverá conter:
a). Identificação;
b). Funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;
c). Estabelecimento da forma e do período de arquivamento do registro.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços

de manutenções, bem como alterações realizadas.

5.4. Modelo de Livro de Registro de Manutenção

Todas as manutenções realizadas devem ser registradas para comprovação das
mesmas. Para isso, segue modelo de Registro de Manutenção a ser preenchido sempre
que forem realizadas manutenções preventivas nas unidades privativas e/ou na
área comum.
Sistema / Data da Responsável Documento

Atividade Prazo Custos
Subsistema Realização pela Atividade Comprovante


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MANUAL DO PROPRIETÁRIO - GRAN OÁSIS

5.1. Modelo para Elaboração do

A manutenção preventiva e corretiva tem a função de prevenir e detectar possíveis

Tabela de periodicidade das manutenções preventivas e inspeções.

Regar preferencialmente no início da manhã ou no fim da

Plano de Manutenção Preventiva

Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Plano de Manutenção Preventiva

Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Plano de Manutenção Preventiva

Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Regular e verificar a calibragem do termostato, conforme Empresa capacitada/ empresa

Plano de Manutenção Preventiva

Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Iluminação de emer- Verificar o nível da água destilada dos eletrólitos das

Plano de Manutenção Preventiva

Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta. Equipe de manutenção local

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

A cada 6 meses (ou Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabili-

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

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Periodicidade Sistema Atividade Responsável

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5.2. Verificação do Programa de Manutenção

São fundamentais e obrigatórias para a gestão de um programa de manutenção,

A definição da periodicidade das verificações e sua forma de execução fazem parte da

• Um roteiro lógico de inspeção e verificações das edificações;

• Os componentes e equipamentos mais importantes da edificação;

• As formas de manifestação esperadas do desgaste natural da edificação;

• As solicitações e reclamações dos usuários.

Os relatórios das verificações avaliam eventuais perdas de desempenho e classificam

• Serviços de urgência para imediata atenção;

• Serviços a serem incluídos em um programa de manutenção.

A elaboração de planilhas (check-list) de verificações deve seguir modelo feito

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As verificações periódicas permitem que os responsáveis pela administração da

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5.3. Registro de Realização da Manutenção

Cada registro deverá conter:

c). Estabelecimento da forma e do período de arquivamento do registro.

A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços

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5.4. Modelo de Livro de Registro de Manutenção

Sistema / Data da Responsável Documento

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