AVALIAÇÃO DE

IMÓVEIS E PERÍCIAS
8º SEMESTRE- ENGENHARIA CIVIL
• Apresentação do plano de ensino;
• Critérios Avaliativos;
• Habilidades e competências;
1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS E PERÍCIAS
Inicialmente apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação.
A partir desses conceitos será possível compreender os conceitos de valor, de preço e de
mercado.
Em seguida serão abordadas particularidades do mercado imobiliária e por fim, busca-se
elucidar três questões gerais relacionadas a avaliação de imóveis e pericias.
1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS E PERÍCIAS

• - O que são avaliação de imóveis e perícias?

1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS E PERÍCIAS
• Quais são os conhecimentos básicos necessários
para a realização das avaliações?
1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS E PERÍCIAS

• Que operações podem ser subsidiadas por avaliações

imobiliárias?
 A RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, OS BENS E A
AVALIAÇÃO
O mercado é formado pelos componentes básicos

Mercado

Homens Bens

Ofertante Coisas que

Comprador possuem valor
 A RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, OS BENS E A
AVALIAÇÃO
• O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiencia trivial.
• Avaliações qualitativas, julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, as coisas e até
mesmo as pessoas.
• A vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um contexto que se
encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso os homens são levados a
valorizar os elementos da natureza que são necessários as suas vidas, como a água, a terra, as
plantas, os animais.
• Além destes os homens valorizam elementos de tecnologia, ciência e cultura.
 A RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, OS BENS E A
AVALIAÇÃO
• Dantas (1998, p.13) constata-se que os bens são compostos por diversos atributos que por
si só não tem nem deixam de ter valor, simplesmente estão ali.
• No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e então
passam também a ter valor.
• O homem necessita do lúdico;
• Além dos atributos práticos pode ser considerados no processo de atribuição de valor,
como por exemplo, aspectos estéticos, de bem estar, aspectos que demonstram status
social.
 A RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, OS BENS E A
AVALIAÇÃO
• Processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como
VALORAR.
• O ato de valorar, de determinar valor é valoração.
 CONCEITOS- VALOR

• Fator que buscamos na avaliação.

• NBR 14653-1, p.5 – “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente”.
• González (1997, p.33) valor de mercado é o resultante de uma transação entre um
vendedor que quer vender mas não está sendo forçado a fazer isso, e um comprador, que
quer comprar, mas também não está sendo forçado, ambos tendo pleno conhecimento das
condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.
 CONCEITOS- PREÇO

• É importante ter claro que valor e preço não são sinônimos.

• NBR 14653-1 (ABNT, 2001) preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõem efetuar
uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
• Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que no nosso foco
de interesse é o imóvel.
• O preço obtido pode se diferenciar do valor de mercado por que as partes tem liberdade
para negocias, o que atribui peculiaridades a cada transação.
 CONCEITOS- PREÇO

• Por que o valor não é o preço?

Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem
dividas, outros tem negócios esperando por recursos para poderem se concretizar, enfim,
existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios fora dos
valores de mercado.
 CONCEITOS- MERCADO

• Compreender o tema: tratando-se do mercado imobiliário, sua existência depende de três

componentes mencionados no inicio desta unidade: dos bens levados a mercado, das
partes desejosas de vender e das partes interessadas em adquiri-los.
• Dentro do mercado pode ser dividido em vários segmentos
Apartamentos de 2 quartos
Apartamentos
Apartamentos de 3 quartos
Mercado Salas comerciais
imobiliário Apartamentos com sacada
Terrenos

Propriedades rurais
 CONCORRÊNCIA PERFEITA

• Os três componentes do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), são determinantes

na formação dos preços.
• A situação ideal é aquela na qual existem muitos vendedores, muitos compradores e uma
quantidade de bens disponíveis equilibrada com o potencial de mercado. Uma situação como
essa faz com que os compradores ou vendedores não possam ou não consigam individualmente
ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com seus interesses, nos preços de mercado.
• Além disso, o preço a ser pago por um bem é o preço justo, preço de equilíbrio de mercado.
Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado perfeitamente competitivo, ou mercado
da concorrência perfeita.
 LEI DA OFERTA E DA PROCURA

• O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo:

suponha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se
agora que os preços do mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade
de bens que são ofertados também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes
interessados a vender, por que os preços estão favoráveis a eles. E estando esses preços
em níveis elevados, há também uma maior propensão a produção de novos bens, com o
objetivo de serem disponibilizados no mercado.
 LEI DA OFERTA E DA PROCURA

• Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor
demanda pelos bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços
não está favoráveis a eles.
• Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que quando os
preços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em
compras. Assim gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um numero
grande de vendedores precisando vender. Para que os compradores se interessem em
comprar, passa a ser necessário reduzir os preços.
 LEI DA OFERTA E DA PROCURA

• Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços.
Nessa gangorra, sempre haverá um momento, chamado ponto de equilíbrio, em que os preços e
quantidades de bens estarão equilibrados.
 LEI DA OFERTA E DA PROCURA

• É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a
qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razoes por exemplo: se um grupo
potencialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou em outras palavras, se esse
grupo passar a possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de
mercado. Esses compradores podem decidir investir em apartamentos, por exemplo, nesse caso,
como a demanda por apartamentos por parte dos compradores aumenta, a quantidade de vens
no mercado, em principio, mantem-se constante. Pode-se dizer então que passa a haver poucos
bens disponíveis nesse segmente, se comparados ao numero de compradores interessados.
• Retorna-se a analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa os preços consequentemente
sobem.
RETOMANDO

• O preço é a quantia que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou
superior ao valor de mercado.