UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

RIO DE JANEIRO AGOSTO/2013

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

Projeto de Graduao apresentado ao curso de Engenharia Civil da Escola Politcnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessrios obteno do ttulo de Engenheiro.

Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista

RIO DE JANEIRO AGOSTO/2013 ii

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

PROJETO DE GRADUAO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSRIOS PARA A OBTENO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL

Examinada por: ________________________________________________ Ana Catarina Jorge Evangelista Prof. Associada, D.Sc., EP/UFRJ (Orientadora) ________________________________________________ Jorge dos Santos Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ

________________________________________________ Isabeth Mello Prof. Convidada, M.Sc., EP/UFRJ

RIO DE JANEIRO, RJ BRASIL AGOSTO de 2013 iii

Oliveira, Daniel Ferreira O Conceito de Qualidade Aliado s Patologias na Construo Civil / Daniel Ferreira Oliveira Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politcnica, 2013. x, p.96 : il.; 29,7cm. Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista Projeto de Graduao - UFRJ / Escola Politcnica / Curso de Engenharia Civil, 2013. Referncias Bibliogrficas: p. 72. 1.Introduo 2.Levantamento de dados 3.Patologias

4.Tratamento dos Dados 5.Estudos de Caso 6. Concluso 7.Bibliografia 8.Anexos I. Catarina Jorge Evangelista, Ana; II. Universidade Federal do Rio de Janeiro, Escola Politcnica, Curso de Engenharia Civil; III. O Conceito de Qualidade Aliado s Patologias na Construo Civil.

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AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar a Deus, que me deu tudo o que eu tenho, alm de fora para concluir este curso.

A toda minha famlia, principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria Ferreira Oliveira e meu irmo Davi Ferreira Oliveira, a quem tanto amo, que sempre fizeram tudo por mim, me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram foras para chegar at aqui.

minha namorada Patrcia Nunes Carvalho, por toda a sua compreenso, por estar sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade.

A todos os meus amigos, que me ensinaram as lies da escola da vida e as lies acadmicas. Juntos vivenciamos momentos inesquecveis ao longo deste curso. No cito nomes, para no cometer injustia com ningum, visto que so muitos, mas os mais especiais sabem a sua importncia para mim.

A todos os professores do curso de Engenharia Civil, que me propiciaram o conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politcnica.

orientadora deste trabalho, Ana Catarina Jorge Evangelista, pela pacincia na orientao e incentivo que tornaram possvel a concluso desta monografia.

Aos Engenheiros Daniel Peva, Gustavo Trindade e Tssia Machado cuja ajuda, pacincia e orientao ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor inestimvel, tanto no desenvolvimento das minhas aptides para o exerccio da engenharia quanto na produo deste trabalho em si.

A todas as pessoas, que de alguma forma, me deram apoio, torceram por mim e me falaram palavras amigas nos momentos em que precisei.

Resumo do Projeto de Graduao apresentado Escola Politcnica/ UFRJ como parte dos requisitos necessrios para a obteno do grau de Engenheiro Civil

Levantamento de Causas de Patologias na Construo Civil

Daniel Ferreira Oliveira Agosto/2013

Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista Curso: Engenharia Civil

Durante um perodo de acompanhamento da rea de assistncia tcnica de uma grande construtora do municpio do Rio de Janeiro, foram percebidas certas similaridades nas principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega ps-obra. Neste trabalho ser descrito o funcionamento da rea de assistncia tcnica dessa determinada empresa (chamada de Construtora A), o qual segue praticamente os mesmos mtodos de ao das outras grandes concorrentes no mercado, apresentando as suas dinmicas de atendimento e tratamento das solicitaes dos clientes. Com os dados de nmero de solicitaes e custos fornecidos pela Construtora A, conseguiu-se observar claramente atravs do uso de ferramentas gerenciais explicadas posteriormente, as causas mais freqentes e mais custosas para a mesma. Expostas essas causas, sero exemplificados os casos mais usuais, apresentando as solues para o problema, juntamente com o custo necessrio.

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Abstract of graduation project submitted to Polytechnic / UFRJ as a part of the requirements for the degree of Civil Engineer.

The Quality Concept Allied To Conditions in Construction

Daniel Ferreira Oliveira August/2013

Supervisor: Ana Catarina Jorge Evangelista Course: Civil Engineering During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the city of Rio de Janeiro, certain similarities were noticed in the major causes of failures encountered in post-constructive delivery work. At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific company (called constructor A), which follows pretty much the same methods of other big companys leader on the market, showing up your attendent dynamics and the treatment of clients solicitations. With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company A, we could see clearly through the use of management tools, explained later, the causes more frequently and more costly for the company. Exposed those causes, the most usual case will be exemplified, giving solutions to the problem, coupled with the required cost.

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SUMRIO

1. INTRODUO .........................................................................................................01 1.1 Formao do Problema ...........................................................................................01 1.2 Relevncia do Tema.................................................................................................02 1.3 Objetivos do Projeto ................................................................................................02 1.4 Justificativa para o Projeto ......................................................................................02 1.5 Identificao do Problemas .....................................................................................04 1.6 Metodologia Aplicada..............................................................................................04 2. LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINMICA APLICADA..............................06 2.1 Gesto de Qualidade na Empresa Consultada..........................................................06 2.1.1 Qualidade no Projeto............................................................................................09 2.1.2 Qualidade naAquisio de Materiais....................................................................10 2.1.3 Qualidade na Execuo das Obras........................................................................12 2.2 Departamento de Assistncia tcnica.......................................................................13 2.3 Avaliao P-Ocupao ..........................................................................................17 3. PATOLOGIAS............................................................................................................22 3.1 Conceitos..................................................................................................................23 3.2 Origem das Patologias..............................................................................................24 3.2.1 Concepo............................................................................................................26 3.2.2 Execuo ..............................................................................................................30 3.2.3 Utilizao..............................................................................................................32 3.2.4 Consideraes Finais Sobre a Origem das Patologias .........................................33 3.3 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patolgicos ........................................34 3.3.1 Levantamento de Subsdios..................................................................................35 3.3.1.1 Vistoria do Local .............................................................................................36 3.3.1.2 Levantamento do Histrico do Edifcio...........................................................36 3.3.1.3 Exames Complementares ................................................................................37 3.3.1.4 Pesquisa............................................................................................................38 3.3.2 Diagnstico da Situao ......................................................................................39 3.3.3 Definio de Conduta ..........................................................................................39 3.3.4 Registro de Caso...................................................................................................40 4. TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS................................................................42 5. ESTUDOS DE CASO.................................................................................................47 5.1 Impermeabilizao...................................................................................................47 5.2 Instalaes Hidrulicas.............................................................................................55 5.3 Fachadas ..................................................................................................................62 6. CONCLUSO.............................................................................................................70 7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS........................................................................72 8. ANEXOS.....................................................................................................................73

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NDICE DE ILUSTRAES, TABELAS E GRFICOS

Figura 1 - Ciclo PDCA ................................................................................................... 13 Figura 2 - Fluxograma de atendimento da rea de Assistncia Tcnica ....................... 15 Figura 3 - Lei de evoluo de custos .............................................................................. 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizao do banheiro ................. 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presena de gua no piso............... 49 Figura 6 - Impermeabilizao rgida trincada no final da placa de dry-wall .................. 50 Figura 7 - Detalhe da impermeabilizao rgida junto a placa de dry-wall .................... 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizao entre a parede e o tento .................... 51 Figura 9 - Nova impermeabilizao flexvel aplicada com a soluo asfltica.............. 51 Figura 10 - Sinais de infiltrao em toda a borda da piscina .......................................... 52 Figura 11 - A virada da manta no se estende at a borda da piscina ............................ 53 Figura 12 - Pescoo do ralo acima da impermeabilizao ............................................. 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correo do detalhe da manta .. 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria .............................................................. 54 Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizao do sistema ...................................... 56 Figura 16 - rea colada insuficiente, inferior a 4mm..................................................... 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado ....................................................... 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de mrmore amarelado ............................................ 58 Figura 19 - Tubulao de esgoto do ramal secundrio incompleta ................................ 59 Figura 20 - Uso de bolsas para exteno de tubulao, provocando vazamento............ 60 Figura 21 - M instalao do sifo da pia ....................................................................... 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado ................................................................................. 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado ............................................................... 61 Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizao do aparelho ..... 62 Figura 25 - reas identificadas com som cavo............................................................... 64 Figura 26 - reas identificadas com som cavo............................................................... 64 Figura 27 - Teste de percuo......................................................................................... 65 Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda ...... 66 Figura 29 - Esquema de funo da pingadeira ............................................................... 66 Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor ............................ 67 Figura 31 - Bit metlico selado com mastique a base de poliuretano ............................ 61 Figura 32 - Pedras de mrmore branco manchadas ........................................................ 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho ................................................ 61

Tabela 1 - Origem das patologias ................................................................................... 31 Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaes...................................................... 43 Tabela 3 - Numero de solicitaes mensais, pelas causas de referncia ........................ 45 Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia. ....................................................................... 73 Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas .......................................................................... 81 Tabela 6 - Falhas detectadas x Provvel Causa X Ao Corretiva ................................ 92

Grfico 1 - Grfico de custo por causas ......................................................................... 44 Grfico 2 - Grfico de nmero de solicitaes por causas ............................................. 46

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LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS

CDC PROCON ISO ABNT PDCA PES PIS FVS OS FV PG PE NP APO a/c BVU SHP

Cdigo de defesa do consumidor Orgo de proteo e defesa do consumidor International Organization for Standardization Associao Brasileira de normas tcnicas Ciclo PDCA (Plan, Do, Check e Action) - Planejar, fazer, verificar e agir Procedimento de execuo de servios Procedimento de inspeo de servios Ficha de verificao de servios Ordem de servio Ficha de vistoria Solicitao procedente em garantia Solicitao procedente a ser executada por uma empresa terceirizada Solicitao no procedente Avaliao ps-ocupao fator gua-cimento Boletim de Vistoria de Unidade Sistema Hidrulico Predial

1. INTRODUO

1.1 Formao do Problema

Verificou-se na ltima dcada um significativo aumento do nmero de reclamaes nas relaes de consumo. A principal razo foi a promulgao do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) atravs da Lei 8078 de 1990, a qual introduziu diversos direitos e garantias aos consumidores, ampliados ainda mais com o novo Cdigo Civil vigente desde janeiro de 2003. Com o advento do CDC, houve tambm uma proliferao de rgos de defesa do consumidor, tal como o PROCON. O consumidor tornou-se mais esclarecido e conhecedor de seus direitos. A partir da as empresas de construo civil comearam a sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de qualidade para dentro das obras. Como conseqncia da alterao de comportamento do consumidor, que passou a ser mais exigente com relao qualidade do produto e dos servios, as empresas tiveram aumento nos custos ps-venda. Na construo civil as falhas construtivas significam gastos em ps-ocupao, onerando os custos previstos do empreendimento. Para adaptar-se s mudanas da lei e ao novo consumidor, o setor da construo civil teve que readequar seus processos. No intuito de resguardar o lucro de despesas com ps-ocupao, as empresas passaram a redigir manuais do proprietrio, investir em programas de qualidade e treinamento de funcionrios. Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os maiores vcios construtivos1 de obra, causadores de desgastes com clientes no atendimento ps-ocupao, tomou-se como parmetro uma empresa de grande porte da cidade do Rio de Janeiro, atuante no mercado de construo civil. Para preservar a identidade da mesma, ela ser chamada apenas de construtora A.

Vcios Construtivos Defeitos originados no prprio processo construtivo, podendo ser um erro de projeto ou uma falha de execuo.

1.2 Relevncia do Tema

O gasto anual do departamento de assistncia tcnica de uma grande construtora de 2,0 milhes de reais. Observa-se, portanto, que o valor destinado nas obras para esta rea insuficiente para fechar o oramento, gerando um dficit na empresa. Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as suas reas, porm, o nico local onde o custo no facilmente previsvel a assistncia tcnica, pois uma vez executado errado, arcar-se- com o problema durante pelo menos os 5 anos de garantia previsto em lei.

1.3 Objetivo

A anlise que ser desenvolvida tem como objetivo focar a ateno das construtoras para as principais anomalias encontradas no atendimento ps-ocupao, evidenciadas pela freqncia que so solicitadas e pelo custo de soluo. Sero estabelecidas relaes de causas e solues, para que sejam encontradas medidas preventivas, a fim de, melhorar os processos construtivos, diminuindo assim, os gastos com aes corretivas na ps-entrega das obras. Ciente das principais causas, tambm sero investigadas as patologias2 responsveis pelos problemas identificados pela anlise, propondo solues tcnicas a serem empregadas durante a execuo e ou entrega dos servios.

1.4 Justificativa

Patologia Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os sintomas, os mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construes civis, ou seja, o estudo das partes que compem o diagnstico do problema.

Analisando os dados das reas de assistncia tcnica da construtora A, chegou-se a dois principais focos para a empresa, cliente e custo. Balancear estes dois fatores destacarse no mercado. Tendo em vista que a aquisio de um imvel , na maioria das vezes, no s um investimento, mas a realizao de um sonho, deve-se estudar a melhor forma de manuteno do mesmo, tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva. Desta forma atende-se a dois quesitos principais: a satisfao do cliente e a reduo de custos para as construtoras. Visando estes focos, esta anlise dar-se- na freqncia das causas das solicitaes dos clientes sobre as anomalias, pois a constncia do problema gera a insatisfao do cliente. Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaes, elas representam um custo baixo, por exemplo, um sifo de pia3 vazando. O contrrio tambm se aplica; solicitaes espordicas podem apresentar custo elevado, por exemplo; infiltrao proveniente da impermeabilizao de uma rea molhada, afetando as reas adjacentes, como o piso e paredes de quartos e salas. Dentro das solicitaes recebidas nas construtoras, algumas se referem a itens de procedncia questionvel como, por exemplo, quando ocorrem modificaes nas unidades. Levado o caso ao jurdico da empresa, o nus da prova cabe ao construtor, que sem esta, obrigado a ressarcir o reclamante. A criao de artifcios legais sobre a validao da garantia de alguns servios da obra, como o desenvolvimento de manuais do proprietrio, por exemplo, pode diminuir esse nmero de casos, que so os mais custosos s construtoras. Alm disso, a anlise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos processos construtivos, o que representa melhoria na qualidade do produto final e reduo nos custos de manuteno.

1.5 Identificao dos Problemas

Sifo de pia Mecanismo que permite o armazenamento de resduos slidos do esgoto da pia, evitando entupimentos. Recomenda-se a limpeza dos sifes regularmente, pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de gua esgotada.

Quando pensa-se em construo vem mente somente a fase da obra antes da entrega. Porm, aps esta fase que os problemas comeam a aparecer, pois j no h uma equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos provenientes da manuteno das unidades. A grande parte dos produtos vendidos, ou servios prestados, garantido aos clientes, o seu correto funcionamento dentro de um prazo pr-estabelecido. Nas obras de engenharia civil, especialmente em obras da iniciativa privada, o cdigo civil, obriga as construtoras a prestar servios de garantia pelo prazo de 5 anos. O problema est em como garantir a responsabilidade e/ou culpa pelo mal funcionamento de um bem to complexo quanto um imvel e como dispor de medidas preventivas a fim de minimizar o custo com a manuteno das unidades entregues.

1.6 Metodologia Aplicada

Na anlise feita neste trabalho, ser utilizada a Curva de Pareto. O cientista italiano Vilfredo Pareto descobriu, no sculo passado, uma relao de causa e efeito em que 80% dos resultados so gerados por apenas 20% do esforo. Pode parecer irreal, mas o tempo e os exerccios contnuos com os nmeros foram mostrando aos gestores que 20% dos vendedores de uma empresa geram 80% das vendas ou que 20% dos clientes so responsveis por 80% da receita. A importncia de Pareto para a engenharia est associada grande dimenso do esforo necessrio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras. Essa importncia real e os problemas so muitos, portanto, o grande e atual desafio dos engenheiros a estrutura de suporte ao processo decisrio que definir o que deve ser postergado, o que deve ser priorizado e at mesmo, o que deve ser esquecido e no poder ser atendido pelos investimentos.

 uma situao difcil, sem dvida, mas a busca cega pela excelncia baseada em normas e melhores prticas, devem ceder necessidade prioritria de gerir baseando-se nos interesses do negcio. O ato de investir em anlise das patologias deve ser conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de produo ou automatizar sua fora de vendas, ou seja, pensando no resultado. No faz sentido algum investir tempo, dinheiro ou recursos de qualquer natureza, que valham mais do que o prprio bem protegido. No faz sentido realizar aes em processos longos de anlise se elas no puderem orient-lo a corrigir falhas. No faz o menor sentido despender esforo para obter certificaes de processos, se utilizamos detalhes construtivos antigos e ineficientes. A regra de Pareto deve nortear os engenheiros, pois tempo e dinheiro so finitos, mas os problemas no. Decidir o que prioritrio, o que mais representativo para a natureza do negcio, avaliar o que relevante, contextualizar as falhas e identificar as aes que representam os 20% de esforo que proporcionaro 80% do resultado. Planejamento inteligente a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que no consegue ser medido; dos projetos que geram apenas belos e pesados relatrios, que no conduzem a resultados concretos. Mesmo aplicado assistncia tcnica, estamos falando de investimento que, como em qualquer outra situao, deve estar orientado aos interesses do negcio e de seus gestores, proporcionando a gerao de maior lucro, a reduo de perdas e a reduo dos riscos. A seguir encontram-se algumas consideraes para apoiar o processo de deciso e aprimorar os investimentos: Requisitos do negcio (natureza das atividades, sensibilidade, tolerncia, criticidade); Planos de negcio de curto, mdio e longo prazo (plano de desenvolvimento e investimento); Relevncia dos processos para o negcio Percepo de prioridade Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e medio dos resultados para retro-alimentar o processo de gesto).

2. LEVANTAMENTO DE DADOS E DINMICA DE ATENDIMENTO

Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho, foram coletadas na construtora A, informaes sobre o atendimento das solicitaes assistncia tcnica, nos anos de 2009, 2010 e 2011. Antes do ano de 2005, a empresa no realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo dos dados gerados pelas solicitaes de seus clientes. Todos os dados eram registrados pelo tipo de servio realizado, no tendo, portanto, aplicabilidade neste trabalho. O atendimento da rea de assistncia tcnica da empresa refere-se basicamente a imveis de mdio e alto padro, situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul, com idades diversificadas, de 0 a 5 anos a contar do celebrao do habite-se4.

2.1 Gesto da qualidade na empresa consultada

A questo da qualidade no setor de construo civil vem recebendo uma ateno crescente, ganhando espao em publicaes e eventos, servindo de iniciativa para empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras. Assim, o enfoque da gesto da qualidade tem evoludo, passando de uma viso corretiva, que se baseia na inspeo, para uma viso voltada a aes preventivas em todas as etapas do processo. Surge, dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da no conformidade. O desperdcio uma caracterstica deste custo para a empresa e se manifesta nas formas:

Habite-se A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se as exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos

Falhas ao longo do processo de produo (o entulho um exemplo), o retrabalho feito para corrigir servios no executados como o especificado; tempos ociosos de mo-de-obra e equipamentos;

Falhas nos processos gerencias e administrativos, compras feitas com base no menor preo, retrabalho administrativo nas diversas reas da empresa; Falhas na fase de ps-ocupao das obras, caracterizadas por patologias construtivas.

Para minimizar os efeitos do custo da no qualidade, prope-se os programas de qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizao dos processos produtivos e empresariais, com conseqente reduo dos custos, satisfao dos clientes externos e aumento da competitividade. A seguir apresentam-se os 10 princpios da qualidade total: 1. Total satisfao dos clientes; 2. Gerncia participativa; 3. Desenvolvimento dos recursos humanos; 4. Constncia de propsitos; 5. Aperfeioamento contnuo; 6. Gerncia de processos; 7. Delegao; 8. Disseminao de informaes; 9. Garantia da qualidade; e 10. No aceitao de erros. Com base nestes princpios, pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de Qualidade em uma empresa de Construo Civil aumenta a produtividade, gera custos mais baixos e o custo de manuteno dos edifcios so menores, entre outros benefcios. O comprometimento da administrao essencial para o xito do Sistema de Gesto de Qualidade, que constitui uma estratgia empresarial na busca de competitividade. Assim, a administrao da empresa deve elaborar um documento importante, a Poltica de Qualidade, que deve explicitar o compromisso da administrao com a qualidade, servindo como guia filosfico para aes gerenciais, tcnicas operacionais e

administrativas. Este documento tambm possibilitar a divulgao entre clientes externos do comprometimento da empresa com a qualidade. Para a implantao do Sistema de Qualidade da empresa, um mtodo muito eficiente na coordenao de processo, a constituio de um Comit da Qualidade, que ligado diretamente diretoria da empresa, que pode ser constitudo por: representantes da diretoria, representantes das gerncias tcnicas e administrativas, representantes das obras, consultoria externa, entre outros. O Comit da Qualidade tem as funes: Analisar o diagnstico da empresa em relao qualidade e definir as prioridades de ao; Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na srie de normas ISO 9000; Definir mtodos de treinamento e sensibilizao de funcionrios e da gerncia executiva para qualidade; Criar grupos de padronizao de procedimentos gerenciais, tcnicos e operacionais e grupos de melhorias do processo; Criar outros mecanismos de divulgao do Sistema da Qualidade que julgar necessrios; Coordenar o processo de implantao do Sistema da Qualidade; e Acompanhar a implantao, criar grupos de auditoria interna do sistema e avaliar os resultados obtidos. Para se obter a qualidade na construo civil um mtodo utilizado o Controle da Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepo e desenho do produto, at sua comercializao e servios de assistncia tcnica) e utiliza tcnicas estatsticas relativamente sofisticadas. Assim, o Controle de Qualidade deve atuar nas etapas: planejamento, projeto, materiais e componentes, execuo de obras e controle da qualidade do uso, operaes e manuteno de obras na fase de ps-ocupao. O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos: controle de produo ou controle de processos e controle de recebimento ou controle de produtos. O controle de produo voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e exercido pelo produtor; o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue 8

com uma norma tcnica ou especificao, sendo exercido por quem adquire e/ou recebe esse produto. Porm, um erro grave achar que a padronizao, a normalizao e o controle de qualidade de produtos e processos so suficientes para obter a qualidade. Pesquisas realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros no s tcnicos mas tambm de carter humano, de organizao e gesto das empresas. Assim, a poltica dos recursos humanos de uma empresa tambm afeta a qualidade

2.1.1 Qualidade no projeto

O projeto um aspecto de extrema importncia no processo produtivo. nessa etapa que so estabelecidos todos os subsdios necessrios para o desenvolvimento do empreendimento. As falhas no projeto so apontadas como as principais causas dos problemas patolgicos ou defeitos na Construo Civil. Portanto, na etapa do projeto so adotadas solues que tm grande repercusses no processo da construo e na qualidade do produto final que ser entregue ao cliente. Assim, no projeto que acontece a concepo e o desenvolvimento do produto, que so baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condies de exposio que o edifcio ser submetido. O projeto desempenha um forte impacto no processo de execuo da obra, pois define partidos, detalhes construtivos e especificaes que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os custos de produo. Dessa forma, a qualidade da soluo do projeto determinar a qualidade do produto e condicionar o nvel de satisfao dos usurios finais. Para se obter o controle de qualidade do projeto necessrio que existam determinados parmetros de referncia para implementar o controle. Tais parmetros podem ser representados por indicadores de consumo, limites dimensionais, nmero de elementos 9

e componentes construtivos, tipos de elementos, componentes e materiais, normas e critrios de dimensionamentos, mtodos de execuo, detalhes construtivos, ou outros que sejam considerados oportunos em funo da especificidade do empreendimento. Tambm devem ser estabelecidos os parmetros de apresentao dos projetos de forma detalhada, especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos e suas respectivas condies de apresentao. Alm desses parmetros deve-se respeitar e utilizar na elaborao de projetos as normas tcnicas existentes. A coordenao do projeto uma funo gerencial na atividade de elaborao do mesmo, com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo. Garante que as solues adotadas sejam abrangentes, integradas e detalhadas e que, terminando o projeto, a execuo ocorra de forma contnua, sem interrupes e improvisos. A coordenao pode ser exercida por: equipe interna da construtora, tendo um responsvel principal, porm com envolvimento de profissionais com atuao no gerenciamento de obras; projetista de arquitetura e sua equipe com a incluso desta funo nos critrios de contratao; ou profissional ou equipe especificamente contratada para este fim, como tambm das reas de instalao.

2.1.2 Qualidade na aquisio de materiais

A qualidade, como um todo, no pode prescindir da qualidade na aquisio dos materiais no canteiro-de-obra. Devido ao uso de materiais das mais diversas origens, torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida. Assim, a qualidade na aquisio deve ser composta pelos elementos: Especificaes tcnicas para compra de produtos; Controle de recebimento dos materiais em obra; Orientaes para o armazenamento e transporte dos materiais; Seleo e avaliao de fornecedores de materiais e equipamentos.

O material que entregue na obra passa pelo controle de recebimento, do qual resultam os registros de qualidade. Esta sistemtica pode parecer onerosa, pois h a necessidade 10

de inspeo para realizar o controle de qualidade do recebimento, porm importante racionalizar o controle, prevendo apenas a verificao de caractersticas essenciais e de simples avaliao. O resultado da adoo de procedimentos com a finalidade de garantir a qualidade na aquisio levar reduo de custos devido a m qualidade dos materiais e, ao mesmo tempo, satisfao dos clientes pelo atendimento s suas especificaes. A baixa qualidade dos materiais apontada como uma das causas de problemas e desperdcios na Construo Civil. Essa baixa qualidade est relacionada prtica da no-conformidade s normas tcnicas, por parte de alguns produtores de materiais; pequena participao do revendedor na exigncia de qualidade; e pequena conscientizao do consumidor quanto importncia de exigir a qualidade. Para se garantir a qualidade em uma empresa necessrio a normalizao de produtos, projetos, processos e sistemas, pois sem as normas e padres no h controle, garantia e nem certificao de qualidade. A normalizao tem o papel de especificar os produtos de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com que os insumos sejam processados da mesma maneira, de modo a racionalizar o uso de materiais, mo-de-obra e equipamentos, reduzindo os custos de produo. A normalizao tcnica do Brasil conduzida pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) desde 1940; a normalizao na construo um instrumento de consolidao da tecnologia nacional e de transferncia de tecnologia entre regies do pas. com as normas tcnicas que so definidos os nveis de qualidade dos materiais e componentes, os mtodos de ensaio para avali-los, os procedimentos para planejamento, elaborao de projetos e execuo de servios e os procedimentos para operao e manuteno das obras. Tambm permitem a padronizao de componentes e a coordenao dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto final. de extrema importncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento. Para isso preciso elaborar especificaes que descriminem as caractersticas e os limites de tolerncia dos materiais, verificando se o material entregue na obra est de acordo com o especificado na compra. O controle de recebimento pode ser delegado a um laboratrio especializado para este fim; este procedimento depender do tipo de material a ser empregado. Na obra, os materiais podem ser controlados da forma como segue:

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Inspeo 100%: Este tipo de inspeo consiste em se verificar todas as unidades de produto que compem o lote entregue. Pode ser utilizado no caso de materiais especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena, pois um mtodo oneroso e fadigante para que faz a inspeo.

Inspeo ao acaso: De um lote se toma uma amostra ao acaso, sem fundamentao em clculos de probabilidade. Com esta amostra so feitos ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou no o lote inteiro. Este mtodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade, pois como no tem base em fundamentaes estatsticas, podem ocorrer erros.

Inspeo por amostragem estatstica: As amostras so tomadas de um lote com fundamentao estatstica. Verifica-se a qualidade desta amostra e, em funo do nmero de unidades defeituosas que se decidir em rejeitar ou aceitar a amostra.

2.1.3 Qualidade na execuo de obras

A qualidade na execuo de uma obra resultado de um conjunto de operaes como: planejamento, gerenciamento, organizao do canteiro-de-obras, condies de higiene e segurana no trabalho, correta operacionalizao dos processos administrativos em seu interior, controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da qualidade na execuo de cada servio especfico do processo de produo. Pode ser empregado o ciclo PDCA para a implantao da gesto de qualidade na execuo. O ciclo permite a padronizao de processos e o aperfeioamento contnuo dos mesmos. A figura 1 exemplifica o ciclo PDCA.

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Figura 1 - Ciclo PDCA

Para que a qualidade de execuo se torne mais estvel para a empresa necessrio registrar os procedimentos de execuo e inspeo de cada servio. de responsabilidade do engenheiro da obra, juntamente com o mestre e encarregados, garantir que os padres sejam seguidos pelo pessoal de produo, utilizando um gerenciamento da mo-de-obra e da produo, motivando e orientando os funcionrios na execuo de cada servio. Os modos de checagem ou inspeo devem ser documentados para que os engenheiros, mestres ou encarregados utilizem os mesmos critrios de avaliao da qualidade dos servios. Para haver a aplicao na obra, necessrio documentar em formulrios os procedimentos referentes s tcnicas de execuo e inspeo de servios. Tambm devem ser anotados em formulrios especficos os registros da qualidade dos servios, que testificar que o controle da qualidade foi realizado realmente. As empresas devem padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades. Para isso podem ser usados os formulrios: Procedimento de Execuo de Servios (PES), Procedimentos de Inspeo de Servios (PIS), Ficha de Verificao de Servios (FVS) e check list de unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU).

2.2 Departamento de Assistncia Tcnica

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A rea de assistncia tcnica responsvel pelo atendimento aos clientes na ps-entrega dos empreendimentos, at o prazo final da garantia, 5 anos. Aps o habite-se, a obra permanece durante trs meses em um perodo de reviso ou de acordo com a determinao da Diretoria de Operaes, no qual o responsvel pela obra dever atender aos proprietrios com presteza, sanando os problemas de vistorias das unidades autnomas, e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas. Para as solicitaes feitas pelos clientes aps a vistoria de entrega que forem analisadas como procedentes, devero ser abertas ordens de servio no sistema operacional da empresa. Cabe ao responsvel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente com a Gerncia Geral de Obras, de forma que as solues adotadas sejam definitivas. Aps 2 meses da assemblia ou 1 ms antes da entrega para a rea de Assistncia Tcnica, o responsvel pela obra dever dar incio ao processo de passagem da respectiva obra rea de Assistncia Tcnica, que ir atender aos proprietrios dentro das garantias oferecidas no manual do proprietrio e/ou manual do sndico. Este processo de passagem da obra para a rea de Assistncia Tcnica dever ser feito de acordo com as seguintes etapas: documentao da obra, unidades autnomas, reas comuns, desmobilizao, e entrega definitiva. A rea de Assistncia Tcnica poder receber cada etapa independentemente das demais, sendo a documentao completa (acrescida das justificativas por ausncia de documentao particular) e a efetivao da entrega das reas comuns para o sndico pr-requisitos para recebimento de qualquer etapa, bem como incio de atendimento via rea de Assistncia Tcnica, de forma que se tenha uma passagem gradativa da obra. Esta documentao: Visa transferir a rea de Assistncia Tcnica toda informao necessria para que possamos dar continuidade ao atendimento dos proprietrios dentro do mesmo critrio adotado pela obra. Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistncia Tcnica, o atendimento realizado seguindo a rotina detalhada a seguir.

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Figura 2 - Fluxograma de atendimento da rea de Assistncia Tcnica (Construtora A)

Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento, informando sua solicitao e registrando o contato em uma ocorrncia no sistema operacional. Neste momento, agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os dias e horrios disponibilizados pelo Tcnico responsvel pelo empreendimento em questo, gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nmero na ocorrncia, salvo os casos de orientao tcnica ou retorno do andamento do atendimento. A ocorrncia gerada pela Central de Atendimento encaminhada ao analista da rea que visualiza a mesma atravs da lista de trabalho no sistema operacional. As informaes tambm podero ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistncia Tcnica, pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente, podendo o analista tambm gerar a FV. Se a ocorrncia for relativa a orientao tcnica ou retorno do andamento do atendimento, o analista ou a Central de Atendimento, entram em contato com o Tcnico 15

ou Eng. / Responsvel, informando a solicitao do cliente. Aps contato com o cliente, para esclarecimentos, o Tcnico ou Eng. Responsvel, informam ao analista ou a Central de Atendimento, o resumo do mesmo que ser registrado na ocorrncia. Outrossim, ser encerrada a ocorrncia. Depois de gerada a FV (ficha de vistoria), a mesma visualizada pela analista da rea onde esta FV impressa e disponibilizada para o tcnico. O responsvel pela vistoria dever verificar no sistema e arquivo da rea de Assistncia Tcnica a documentao referente ao empreendimento / unidade em anlise. Baseados nos documentos de referncia, os tcnicos executam a vistoria do empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a mquina digital, verificando se o atendimento solicitao ou no responsabilidade da construtora (solicitao procedente ou no), analisando os prazos e condies de garantia estabelecidos nos manuais do proprietrio e do sndico. Aps a vistoria, o tcnico complementa a ficha de vistoria com as condies e verificaes do diagnstico tcnico averiguado conforme os itens vistoriados. Caso seja necessrio um tempo maior de investigao o item dever ser classificado como IN. Ao trmino da investigao os itens da FV devero ser classificados em: NP - No Procede; (casos onde detectado que a no-conformidade no de responsabilidade da construtora) PE - Procede com Execuo Empreitada; (casos onde a causa da noconformidade pode ter mais de uma origem; no sendo possvel atribuir a um fornecedor em especfico) PG - Procede com Execuo na garantia do Empreiteiro. (casos onde possvel atribuir a causa da no-conformidade a empresa executora dos servios) Os itens vistoriados so classificados tambm quanto a causa e sub-causa, conforme a tabela 05 Tabela de falhas e sub-falhas, sendo a numerao fornecida pelo sistema operacional da empresa. Depois de preenchida a FV pelo tcnico, a mesma apresentada ao Eng. Responsvel para anlise dos problemas e confirmao das classificaes.

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No caso de no procedentes o proprietrio, sndico ou gerente ser informado do parecer da construtora e orientado sobre o que dever ser feito. Caso necessrio sero indicadas empresas cadastradas na construtora para soluo dos problemas, com isso, o Eng. Responsvel assinar a FV, dando por encerrado esta etapa, assim a FV encerrada no sistema pelo analista da rea. Identificada a causa do problema contratada uma empresa terceirizada para a realizao dos servios. Com os dados inseridos no sistema, na FV, gerada e impressa a Ordem de Servio (OS), com a qual o empreiteiro contratado ir at a unidade do cliente realizar os reparos necessrio e coletar a assinatura do responsvel pelo imvel, garantido a quitao dos servios solicitados. O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora, Tcnico ou Eng, que insere no sistema operacional os dados e observaes pertinentes ocorridos durante o servio, fechando a OS no sistema, concluindo o atendimento.

2.3 Avaliao Ps-Ocupao

A Avaliao Ps-Ocupao (APO) surgiu como parte de estudos, que visavam estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma medio objetiva sobre as relaes entre o comportamento humano e o ambiente em que os indivduos estavam inseridos. Estes estudos, de carter interdisciplinar, envolvendo psiclogos, antroplogos, arquitetos e outros profissionais, tiveram incio em 1947, na University of Kansas, nos Estados Unidos, com os psiclogos Roger Barker e Herbert Wright. Alm deles, so considerados os pioneiros desta rea de investigao o antroplogo Edward Hall e os arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander. As primeiras aplicaes da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliao da influencia do ambiente do comportamento humano. Ainda no final da dcada de 50, nos Estados Unidos, a APO comeou a ser utilizada como instrumento de projeto, utilizando-se dados resultantes de avaliaes com os usurios para estabelecer parmetros para novos projetos. 17

Nestas aplicaes, a APO foi associada ao conceito de desempenho, observando-se o comportamento dos usurios em relao ao edifcio, suas unidades e ambiente e o comportamento do edifcio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho estabelecidos desde o inicio da dcada de 60 em paises como a Inglaterra, Frana e Estados Unidos. No Brasil, a aplicao de metodologia de APO teve incio na dcada de 70, com a avaliao do nvel de satisfao de usurios de conjuntos habitacionais de So Paulo numa abordagem multidisciplinar. A partir de ento, a APO, foi se desenvolvendo como tema de pesquisa em varias instituies brasileiras, como em diversas faculdades. Vrios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos especficos foram desenvolvidos por equipes destas instituies. Aperfeioando-se os mtodos de levantamento, anlise e tratamentos de dados, os aspectos abordados e a adequao da metodologia s finalidades especificas. No entanto, a preocupao em conhecer a satisfao do cliente final com os produtos gerados, quando colocados em uso, e o desempenho tcnico e econmico destes produtos no esteve presente durante muito tempo na construo imobiliria. Com o advento do cdigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento entre empresa incorporadora/construtora e seus clientes na fase de uso, por meio da efetiva assistncia tcnica ps-venda, os aspectos relacionados ao desempenho das unidades ocupadas e do edifcio como um todo passaram a ser de extrema importncia para as empresas. Num primeiro momento a preocupao com estes aspectos foi defensiva, isto , visando detectar problemas que geravam custos de correo elevados para as empresas. Embora a APO no tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada pelas empresas, passou-se a estruturao de formas de obter dados sobre o desempenho das unidades aps a entrega da obra ainda que no de forma sistematizada. As empresas construtoras tm a preocupao com os custos de manuteno corretiva e os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua satisfao/insatisfao com os produtos e tambm com os servios, revelando a importncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias clientes. Os aspectos que comearam 18 a aparecer para as empresas

incorporadoras/construtoras foram remetendo-as tambm aos seus fornecedores de produtos e servios, despertando-se a conscincia de que a avaliao do usurio permite aperfeioar e introduzir melhorias em todo processo de produo. Por outro lado, o movimento recente de introduo de inovaes tecnolgicas na produo de edificaes tem remetido projetistas e empresas

incorporadoras/construtoras a busca de retorno sobre a aceitao destas inovaes por parte dos usurios como um meio de avaliar um potencial de expanso do seu emprego. No se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na produo imobiliria. Iniciativas de algumas empresas, no entanto, podem ser registradas no sentido de aplicao de algum tipo de avaliao aps a entrega da obra. Observa-se, porm, que ainda no se atingiu um estagio em que a metodologia seja consolidada pelas empresas, responsveis diretas pelo comportamento dos produtos perante o usurio final, incluindo seu sentido maior que a retroalimentao de todos os processos de produo. A APO pode ser aplicada tambm para avaliao de relao de satisfao dos usurios de ambientes pblicos ou coletivos como parque de lazer, shoppings centers, e outros, bem como as instalaes industriais. Mesmo neste campo sua aplicao ainda restrita, mas experincias j desenvolvidas tm demonstrado um potencial de ganho de qualidade e custos a partir de seus resultados. Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduo de melhorias no processo produtivo preciso que seja desenvolvida como uma metodologia, que estabelea mecanismos de retorno da avaliao do cliente final para os diversos agentes intervenientes no processos de produo. Uma vez que o processo de projeto o definidor principal das caractersticas do produto, torna-se significativo o potencial de utilizao da APO para melhoria dos processos do desenvolvimento de projeto. Do ponto de vista da gesto da qualidade, a APO um processo que realimenta os vrios processos do ciclo de produo e uso dos empreendimentos imobilirios. Para que ela possa desempenhar este papel, utiliza-se metodologia adequada segundo o processo a que deve realimentar. Um dos principais empecilhos ao efetivo aproveitamento dos dados gerados pela aplicao de metodologia de APO a postura 19

errnea de que se trata de um levantamento esttico no tempo, em vez de um processo continuo que deve auxiliar na avaliao do desempenho de outros processos. Assim, o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados identificao da demanda, estratgia competitiva, ao desenvolvimento do projeto e construo, a entrega ao cliente assistncia tcnica ps-venda deve ser planejado para levantar, tratar e aplicar a esses processos os dados e informaes provenientes do cliente final segundo as caracterstica especifica de cada um. Embora sejam conhecidos vrios estudos de aplicao de APO em empreendimentos de naturezas diferentes, sua insero no sistema da qualidade relacionado ao desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo. Para tanto, a empresa incorporadora/construtora deve entender a avaliao ps-ocupao como um processo que parte indissocivel do processo global de produo. Desta forma, deve-se estruturar sua prpria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo de produo e uso do empreendimento. A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente aes corretivas ou preventivas, constituindo-se em instrumento de operacionalizao do ciclo PDCA no desenvolvimento de projeto. Do ponto de vista do processo de projeto, a APO deve ser preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e empresa incorporadora/construtora. Para a empresa contratante de projeto a APO tambm um instrumento de avaliao da qualidade de projeto e produtos e servios adquiridos, o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa aplicao do ciclo PDCA. Uma outra forma de insero da APO no sistema de gesto da qualidade seu papel na validao de projeto. A avaliao de projeto pode ser feita em estgios intermedirios, por meio de simulaes em sistemas informatizados ou prottipos, modelos de varias naturezas, mas tambm por meio da APO. A metodologia de APO que vise dar suporte a validao de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos iniciais da concepo de projeto. Como instrumento de avaliao da qualidade de projeto, a APO se refere a uma parte da avaliao, uma vez que o cliente final um dos agentes que utilizam o projeto, mas no o nico.

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Avaliao ps-ocupao est centrada em dois conceitos bsicos: satisfao do cliente/usurio e desempenho dos produtos e servios. A APO consiste de uma metodologia construda por uma agente interessado em conhecer a satisfao dos clientes em relao a determinados produtos e servios a partir da combinao de mtodos de coleta, tratamento e anlise de dados sobre esta satisfao. A satisfao do cliente com relao aos produtos e servios que adquiriu tem sido objeto de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor. Podemos descrever as principais abordagens sobre o conceito de satisfao do cliente, mas importante ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construo civil os mesmos conceitos associados aos bens de consumo em geral, especialmente porque a experincia de compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos. A satisfao do cliente tem ainda importantes aspectos psicolgicos intervenientes, como, por exemplo, os aspectos afetivos e ambientais. No caso das edificaes, os aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliao da satisfao do ponto de vista positivo ou negativo. Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes na satisfao com o produto, como, por exemplo, nos casos em que a localizao dos imveis altamente determinante do conforto.

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3. PATOLOGIAS

Os problemas patolgicos, salvo raras excees, apresentam manifestao externa caracterstica, a partir da qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenmenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas provveis conseqncias. Os problemas patolgicos s se manifestam aps o incio da execuo propriamente dita, a ltima etapa da fase de produo. Em relao a recuperao dos problemas patolgicos, podemos afirmar que "as correes sero mais durveis, mais efetiva, mais fceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas". A demonstrao mais expressiva dessa afirmao a chamada "lei de Sitter", formulada por Sitter Apud Helene, colaborador do CEB Comit Euro-international du Bton que mostra os custos crescendo segundo uma progresso geomtrica. Dividindo as etapas construtivas e de uso em quatro perodos correspondentes ao projeto, execuo propriamente dita, manuteno preventiva efetuada antes dos primeiros trs anos e manuteno corretiva efetuada aps surgimento dos problemas, a cada uma corresponder um custo que segue uma progresso geomtrica de razo cinco, conforme indicado na figura 3

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Figura 3 - Lei de evoluo de custos

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Toda medida extra-projeto, tomada durante a execuo, incluindo nesse perodo a obra recm-construda, implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido acarretado se esta medida tivesse sido tomada a nvel de projeto, para obter-se o mesmo "grau" de proteo e durabilidade da estrutura. Um exemplo tpico a deciso em obra de reduzir a relao a/c5 (gua / cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade e proteo armadura. A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o redimensionamento automtico da estrutura considerando um concreto de resistncia compresso mais elevada, de menor mdulo de deformao, de menor deformao lenta e de maiores resistncias baixa idade. Essas novas caractersticas do concreto acarretariam a reduo das dimenses dos componentes estruturais, economia de frmas, reduo de taxa de armadura, reduo de volumes e peso prprio, etc. Essa medida tomada na fase de obra, apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da durabilidade, no mais pode propiciar alterao para melhoria dos componentes estruturais que j foram definidos anteriormente no projeto. A patologia na execuo pode ser conseqncia da patologia de projeto, havendo uma estreita relao entre elas; isso no quer dizer que a patologia de projeto sendo nula, a de execuo tambm o ser. Nem sempre com projetos de qualidade desaparecero os erros de execuo. Estes sempre existiro, embora seja verdade que podem ser reduzidos ao mnimo caso a execuo seja realizada seguindo um bom projeto e com uma fiscalizao intens.

3.1 Conceitos

Como se nota, o processo de execuo muito importante quando se trata de patologias. Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos empreendimentos das construtoras de referencia, iro ser apresentados os conceitos que sero mencionados neste trabalho.

a/c Fator gua cimento:

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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os sintomas, os mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construes civis, ou seja, o estudo das partes que compem o diagnstico do problema. Vida til As estruturas de concreto armado devem ser projetadas, construdas e operadas de tal forma que, sob as condies ambientais esperadas, elas mantenham sua segurana, funcionalidade e a aparncia aceitvel durante um perodo de tempo, implcito ou explcito, sem requerer altos custos imprevistos para manuteno e reparo. Vida til aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caractersticas mnimas de funcionalidade, resistncia e aspectos externos exigveis. Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em servio de cada produto, ao longo da vida til, e a sua medida relativa espelhar, sempre, o resultado do trabalho desenvolvido nas etapas de projeto, construo e manuteno. Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado a capacidade de a estrutura manter as suas caractersticas estruturais e funcionais originais pelo tempo de vida til esperado, nas condies de exposio para as quais foi projetada. essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funes que lhe foram atribudas, que mantenham a resistncia e a utilidade que delas se espera, durante um perodo de vida previsto ou, pelo menos, razovel.

3.2 Origem das Patologias

Salvo os casos correspondentes ocorrncia de catstrofes naturais, em que a violncia das solicitaes, aliada ao carter marcadamente imprevisvel das mesmas, ser o fator preponderante, os problemas patolgicos tm suas origens motivadas por falhas que ocorrem durante a realizao de uma ou mais das atividades inerentes ao processo genrico a que se denomina de construo civil, processo este que pode ser dividido, em trs etapas bsicas: concepo (planejamento / projeto / materiais), execuo e utilizao.

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A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importncia no resultado final do produto, assim como na satisfao do usurio e principalmente no controle da incidncia de manifestaes patolgicas na edificao na fase de uso. Para se obter a diminuio ou a eliminao dos problemas patolgicos deve haver maior controle de qualidade nestas etapas do processo. A abordagem de manuteno deve, tambm ser feita de forma a contextualiz-la no processo de construo, procurando durante todas as etapas do processo situ-la como um dos fatores relevantes a ser considerado. Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar, nas vrias etapas do processo construtivo, o delineamento e a projeo de manuteno futura. No tocante da qualidade, exigi-se, para a etapa de concepo, a garantia de plena satisfao do cliente, de facilidade de execuo e de possibilidade de adequada manuteno; para etapa de execuo, ser de garantir o fiel atendimento ao projeto, e para a etapa de utilizao, necessrio conferir a garantia de satisfao do usurio e a possibilidade de extenso da vida til da obra. De um modo geral, as patologias no tem sua origem concentrada em fatores isolados, mas sofrem influncia de um conjunto de variveis, que podem ser classificadas de acordo com o processo patolgico, com os sintomas, com a causa que gerou o problema ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem, alm de apontar para falhas tambm no sistema de controle de qualidade prprio a uma ou mais atividades. As manifestaes patologias so tambm responsveis por uma parcela importante da manuteno, de modo que grande parte das intervenes de manuteno nas edificaes poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha apropriada dos materiais e componentes da construo. O objetivo deste trabalho apresentar os principais cuidados e estratgia dentro do processo construtivo visando diminuio de futuras atividades de manuteno e o controle do aparecimento de problemas patolgicos na edificao. As decises tomadas durante as etapas do processo produtivo na construo, bem como o controle de qualidade efetuado durante essas etapas, esto intimamente ligadas a manuteno e aos futuros problemas patolgicos que podero ocorrer na edificao.

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Devido aos altos ndices de manifestaes patolgicas, que vm ocorrendo nas edificaes, busca-se cada vez mais, a garantia e o controle da qualidade em todo o processo construtivo. Desta forma, a qualidade final do produto depende da qualidade do processo, da interao entre as fases do processo produtivo e da intensa retroalimentao de informaes, que proporcionam a melhoria contnua.

3.2.1 Concepo (planejamento / projeto / materiais)

Vrias so as falhas possveis de ocorrer durante a etapa de concepo do empreendimento. Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanamento da estrutura), na execuo do anteprojeto, ou durante a elaborao do projeto de execuo, tambm chamado de projeto final de engenharia. Alguns fatores como a deficincia no planejamento, ausncia de informaes e dados tcnicos e econmicos de novas alternativas construtivas, ausncia de ferramentas de base de dados para controle e indefinio de critrios de controle (Indicadores de qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto, alm de aumentarem os ndices de perdas de baixa utilizao de novas alternativas construtivas. Para o desenvolvimento das alternativas construtivas, necessrio o estabelecimento de certos parmetros. Entre eles pode-se citar a definio do uso, a tipologia da edificao e dos materiais a serem empregados; a identificao das faixas scio-econmicas da populao a ser atendida; levantamento dos recursos locais disponveis (matria-prima, mo-de-obra, entre outros) e levantamento do estgio de desenvolvimento da construo. O planejamento define, tambm, as diretrizes de manuteno estratgica, sendo o custo da manuteno preventiva um fator importante a ser considerado. Alvo de grande preocupao nos pases desenvolvidos, o projeto responsvel por grande parte dos problemas patolgicos na construo civil. No Brasil, a realidade dos projetos, de uma forma geral, diferente, no sendo dada mesma importncia que em 26

outros pases. Em termos de custos, esta fase contabiliza em torno 3 a 10% do custo total do empreendimento. Devido sua importncia, um grande avano na obteno da melhoria de qualidade da construo pode ser alcanado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas. na fase de projeto que so tomadas as decises de maior repercusso nos custos, velocidade e qualidade dos empreendimentos. Na especificao dos materiais e componentes, o projetista deve conhecer suas durabilidades, seja para avaliar se atendero ao desempenho mnimo desejado, seja para comprar custos globais, que incluem custos de manuteno e operao, bem como a proteo da vida til. Durante a fase de projeto, alguns fatores interferem na qualidade do produto final podendo-se citar a compatibilizao de projetos. Portanto, fundamental que os servios de compatibilizao de projetos e de seus detalhes construtivos no sejam deixados para serem resolvidos durante a construo, o que acaba exigindo a adoo de solues paliativas ou meramente reativas. Alm da compatibilizao de projetos, os prprios detalhes executivos adquirirem importncia, pois, atravs destes, a leitura e interpretao do projeto podem ser realizadas com clareza, sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de detalhes suficientes. A especificao de materiais, o conhecimento de normalizao, a soluo de interfaces projeto obra, o projeto para a produo e a coordenao entre vrios projetos tambm so considerados fatores importantes dentro deste contexto. Sem a devida ateno a esses fatores, vrios problemas podem vir a ser gerados, com, por exemplo, a baixa qualidade dos materiais especficos, a especificao de materiais incompatveis, o detalhamento insuficiente ou equivocado, o detalhamento construtivo inexeqvel, a falta de padronizao e o erro de dimensionamento, o comprometimento do desempenho e a qualidade global do ambiente construdo. essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuo, com identificao dos pontos crticos e proposio de solues para garantir a qualidade da edificao. No elenco de recomendaes pode-se citar a simplificao da execuo, a adoo de procedimentos racionalizados e as especificaes dos meios estratgicos, fsicos e tecnolgicos necessrios para a execuo. 27

Com relao manuteno, o projeto tambm tem influncia fundamental na vida til e no prprio custo das etapas de manuteno e uso. Nele deve-se adotar uma estratgia que iniba a deteriorao prematura, diminuindo, com isso, os custos de manuteno. Assim, algumas, das decises tomadas durante o projeto influenciaro a freqncia de manuteno ao longo da vida til. Muitos pontos importantes devem ser observados com relao manuteno de edificaes. Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento da durabilidade a impermeabilizao, pois a presena de gua pode vir a causar a deteriorao dos materiais e componentes. O projeto de impermeabilizao est diretamente relacionado ao atendimento das exigncias dos usurios no que se refere estanqueidade, higiene, durabilidade e economia da edificao, sendo de forma direta ou indireta o responsvel pela ocorrncia de muitos problemas patolgicos. O projeto tambm a origem das falhas nos Sistemas Hidrulicos Prediais (SHP). Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizao com projetos dos outros subsistemas como fator de desvalorizao e de falhas dos projetos de SHP. Pode-se concluir que as medidas necessrias para garantir a vida til so determinadas a partir da importncia da edificao, das condies ambientais e, em muitos casos, da vida til estimada para a edificao. Neste sentido, parte integrante do projeto a indicao das medidas mnimas de inspeo e manuteno preventiva, que garantam a durabilidade de materiais e componentes da edificao e assegurem a vida til projetada. Outro ponto importante a ser observado a correta especificao dos materiais. So muito comuns problemas patolgicos originados na falta de qualidade dos materiais e componentes, tais como a durabilidade menor que a especificada, a falta de rigor dimensional e a baixa resistncia mecnica.

Fabricantes de materiais vm de forma contnua melhorando e lanando novos materiais no mercado, porm, a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela deficincia de informaes tcnicas para orientar e subsidiar a especificao aliada ausncia ou deficincia de normalizao.

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Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado, nem sempre devidamente testados e em conformidade com os requisitos e critrios de desempenho, a probabilidade de patologias tambm crescente. Alm desses fatores, importante avaliar as limitaes e as exigncias que sero impostas pelas intempries, o comportamento do material sob condies semelhantes que estar sujeito; experincias que atestem a durabilidade do material e componentes; a compatibilidade com os demais materiais em contato, bem como os custos de aplicao e de provveis servios de manuteno. Desta forma, a escolha destes materiais e as tcnicas de construo devem estar em concordncia com o projeto, a fim de atender s necessidades dos usurios e garantir a manuteno de suas propriedades e caractersticas iniciais, sem perder de vista a edificao. importante ressaltar que a escolha dos materiais no deve tomar por base apenas o preo, pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior. Alm disso, esse fato se torna mais evidente devido falta de especificao precisa dos materiais. A incorreta aplicao dos materiais e o mal entendimento de suas caractersticas tm sido as causas de muito problemas patolgicos e de manuteno. Assim, no momento da seleo e da especificao dos materiais e componentes so necessrias informaes tcnicas e econmicas para que um determinado material responda de maneira aceitvel a suas condies de servio. Na seleo, conhecimento da funo que o material ir desempenhar na edificao, assim como, a natureza do meio ambiente a que este ser inserido de grande importncia. , portanto essencial que a previso de um sistema de controle de qualidade atuando nas fases de seleo, aquisio, recebimento e aplicao dos materiais. Assim, a comprovao da conformidade com base em critrios disponveis constitui base de aes para a garantia da qualidade dos materiais empregados. O conhecimento das propriedades dos materiais tambm de grande importncia dentro desse contexto, bem como a avaliao de suas caractersticas fsicas e qumicas. No que se refere s propriedades deve-se ressaltar a durabilidade, pois apesar da resistncia e durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de construo, a necessidade de projetar e de construir com durabilidade no considerada com a mesma nfase e importncia dada resistncia estrutural. 29

Alm das propriedades, a compatibilidade entre os materiais importante quando se objetiva a qualidade, pois o conhecimento tcnico de cada material poder minimizar ou impedir a deteriorao. Portanto essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar, se os materiais tero aderncia, se um material poder mudar as propriedades do outro; quais as especificaes a serem seguidas; quais os equipamentos envolvidos; quais as condies de entrega e de exposio; onde armazen-los; a quantidade de material a ser utilizada; enfim questes que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em futuros problemas patolgicos e de manuteno.

3.2.2 Execuo (construo) A seqncia lgica do processo de construo civil indica que a etapa de execuo deva ser iniciada apenas aps o trmino da etapa de concepo, com a concluso de todos os estudos e projetos que lhe so inerentes. Suponha-se, portanto, que isto tenha ocorrido com sucesso, podendo ento ser convenientemente iniciada a etapa de execuo, cuja primeira atividade ser o planejamento da obra. Iniciada a construo, podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas, associadas a causas to diversas como falta de condies locais de trabalho (cuidados e motivao), no capacitao profissional da mo-de-obra, inexistncia de controle de qualidade de execuo, m qualidade de materiais e componentes, irresponsabilidade tcnica e at mesmo sabotagem. Nas estruturas, vrios problemas patolgicos podem surgir. Uma fiscalizao deficiente e um fraco comando de equipes, normalmente relacionados a uma baixa capacitao profissional do engenheiro e do mestre de obras, podem, com facilidade, levar a graves erros em determinadas atividades, como a implantao da obra, escoramento, frmas, posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto, desde a sua fabricao at a cura. A ocorrncia de problemas patolgicos, cuja origem est na etapa de execuo devida, basicamente, ao processo de produo, que em muito prejudicado por refletir, de imediato, os problemas scio-econmicos, que provocam baixa qualidade tcnica dos 30

trabalhadores menos qualificados, como os serventes e os meio-oficiais, e mesmo do pessoal com alguma qualificao profissional. Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patolgicos que aparecem nas edificaes durante sua vida til so originados durante a fase de produo da edificao, com maior percentual na fase de projeto, no caso da Europa, sendo que, no caso do Brasil, esse percentual se d na fase de execuo (Conforme quadro abaixo) da a grande importncia da implementao de um sistema de gesto da qualidade para execuo de obra. ETAPA Projeto Materiais Execuo Utilizao Outros Patologias (%) 18 6 52 14 10

Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A

Pode-se associar qualidade de execuo, alguns fatores como a qualidade no gerenciamento da obra, no recebimento dos materiais e de equipamentos e, principalmente, da execuo dos servios propriamente dita. Apesar da fase de construo ter influncia dominante no desempenho do produto final, nota-se, no Brasil, uma grande incidncia de falhas que podem gerar inmeras patologias. Estas falhas so originadas a partir de erros de projeto, no planejamento, da especificao de materiais, entre outros, sendo tambm facilmente identificadas algumas falhas da prpria execuo. Tais falhas esto relacionadas falta de qualificao adequada de quem executa o servio, solues improvisadas, atmosfera de trabalho desconfortvel, pouca afinidade entre o grupo, barreiras entre a tcnica e a administrao, falta de tempo suficiente para a concluso do servio, gerenciamento deficiente e ausncia de uma clara descrio do servio a ser realizado. Enfatizando a qualificao, essencial que o profissional que exerce a funo do controle de execuo apresente uma formao terica aliada experincia prtica, sendo importante tambm o treinamento de quem executa o servio. Muitas aes podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaes, havendo necessidade de uma viso completa e profunda de todo o processo construtivo. A gesto da produo de mo-de-obra deve ser observada tambm de uma forma global, inserida 31

em um conjunto organizado, gerido por meio de procedimentos padronizados, racionalizados e eficientes e eficazes. Na fase de execuo, a manuteno preventiva muito dependente do controle de qualidade da mo-de-obra, assim como o cumprimento das especificaes de projeto. Para garantir o cumprimento de todas as prescries referentes execuo, o controle deve abranger operaes em todos dos estgios de execuo. Cada um dos subsistemas das edificaes precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu controle.

3.2.3 Utilizao (manuteno)

Acabadas as etapas de concepo e de execuo, e mesmo quando tais etapas tenham sido de qualidade adequada, as estruturas podem vir a apresentar problemas patolgicos originados da utilizao errnea ou da falta de um programa de manuteno adequado. Os problemas patolgicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados informando-se aos usurios sobre as possibilidades e as limitaes da obra. Os problemas patolgicos ocasionados por manuteno inadequada, ou mesmo pela ausncia total de manuteno, tem sua origem no desconhecimento tcnico, na incompetncia, no desleixo e em problemas econmicos. Exemplos tpicos, casos em que a manuteno peridica pode evitar problemas patolgicos srios e, em alguns casos, a prpria runa da obra, so a limpeza e a impermeabilizao das lajes de cobertura, marquises, piscinas elevadas e "playgrounds", que, se no forem executadas, possibilitaro a infiltrao prolongada de guas de chuva e o entupimento de ralos, fatores que, alm de implicarem a deteriorao da estrutura, podem lev-la runa por excesso de carga (acumulao de gua). O uso de uma edificao inclui sua operao e as atividades de manuteno realizadas durante sua vida til. Pelo fato das atividades de manuteno, em sua maioria serem

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repetitivas e cclicas, importante a implantao de um programa de manuteno visando aperfeioar a utilizao de recursos e manter o desempenho de projeto. Para a implantao deste programa de manuteno importante a realizao de um manual do usurio para auxiliar a correta utilizao da edificao e recomendar as medidas de conservao e manuteno. A linguagem deste manual deve ser simples e direta, apresentada de forma didtica, devendo ainda ser detalhado de acordo com uma complexidade da edificao. O manual deve conter informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao, tais como especificao de procedimentos gerais de manuteno para a edificao como um todo; especificao de um programa de manuteno preventiva de componentes, instalaes e equipamentos relacionados segurana e salubridade da edificao; identificao de componentes da edificao mais importantes em relao freqncia ou aos riscos decorrentes da falta de manuteno e recomendao da obrigatria reviso do manual de operao uso e manuteno. O grande problema por parte dos usurios dos edifcios que, na maioria das vezes eles no se preocupam com a manuteno, no dando a devida importncia ao manual de manuteno e operao, fator fundamental para a vida til da edificao. Os procedimentos inadequados durante a utilizao podem ser divididos em dois grupos: aes previsveis e aes imprevisveis ou acidentais. Nas aes previsveis, podemos compreender o carregamento excessivo, devido a ausncia de informaes no projeto e/ou inexistncia de manual de utilizao. No caso das aes imprevisveis temos: alterao das condies de exposio da estrutura, incndios, abalos provocados por obras vizinhas, choques acidentais, etc.

3.2.4 Consideraes finais sobre a origem das patologias

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Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo, essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas, com um planejamento bem detalhado, que permita uma viso clara do que ser executado; um projeto que atenda os requisitos mnimos de qualidade; a escolha correta dos materiais; uma execuo obedecendo ao projeto e as especificaes e a fazes de uso, orientada com manuais de utilizao da edificao. Alm dos fatores citados anteriormente, importante lembrar a necessidade de ampliar e melhorar a qualificao das pessoas envolvidas no processo. Convm ressaltar que no Brasil, a baixa qualidade da construo civil no se deve somente falta de recursos ou de tecnologia, mas a uma questo cultural, no sendo a qualidade analisada como princpio, mas como condies para uma melhora contnua. certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de manifestaes patolgicas na edificao ou podem ser a origem dessas patologias, porm pode-se observar que no h um programa de manuteno preventiva ou corretiva na construo civil. Desta forma a falta de programas de manuteno dos sistemas construtivos de edificaes, uma das causas mais importantes de deteriorao precoce do ambiente construdo. Na tabela 06 (anexo 03), esto alguns exemplos das falhas encontradas, com suas possveis causas e a ao corretiva a ser tomada. Mais frente nesse trabalho, na seo de estudo de casos, ser feita uma anlise detalhada de alguns casos que observou-se ocorrer com maior freqncia.

3.3 Metodologia de abordagem dos problemas patolgicos

Um problema patolgico pode ser entendido como uma situao em que o edifcio ou uma parte deste, num determinado instante da sua vida til, no apresenta o desempenho previsto.

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O problema identificado de modo geral a partir das manifestaes ou sintomas patolgicos que se traduzem por modificaes estruturais e ou funcionais no edifcio ou na parte afetada, representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos. As manifestaes, uma vez conhecidas e corretamente interpretadas, podem conduzir ao entendimento do problema, possibilitando a sua resoluo a partir de uma interveno, cujo nvel estar vinculado, principalmente, relao entre o desempenho estabelecido para o produto e o desempenho constatado. Objetivando-se uma ao sistmica frente aos problemas patolgicos passveis de ocorrerem, prope-se, no presente trabalho, uma metodologia de abordagem dos mesmos, a partir da qual, os profissionais da rea podero organizar um conjunto de passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possveis causas que levaram sua ocorrncia, buscando assim, evitar problemas em futuros empreendimentos. Para uma melhor compreenso dos problemas patolgicos ocorridos com os empreendimentos e uniformidade de atuao frente s possveis solues, prope-se empregar uma metodologia de ao, que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada situao especfica, sendo as etapas propostas, discutidas a seguir.

3.3.1 Levantamento de subsdios

Esta etapa fundamenta-se na obteno das informaes necessrias para que se possa compreender o problema ocorrido. Sua estruturao ocorre a partir da elaborao de um quadro geral das manifestaes presentes, onde devem ser devidamente relatadas as evidncias que provocaram efetivamente o problema. As informaes podem ser obtidas por meio de quatro fontes bsicas: vistoria do local; levantamento do histrico do problema e do edifcio (anamnese do caso), exames complementares e pesquisa (bibliogrfica, tecnolgica, cientfica e normativa), discutidas a seguir.

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3.3.1.1 Vistoria do local A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfao do usurio com o desempenho de algum ponto do empreendimento, acionando um profissional com o intuito de solucionar o problema; ou pode decorrer de um programa rotineiro de manuteno, onde atravs de uma inspeo constata-se a existncia de um problema patolgico. A vistoria, em um ou outro caso, deve seguir alguns passos especficos para que se possa chegar a uma concluso objetiva. Neste sentido, prope-se a seguir, um procedimento bsico para a realizao da vistoria do local. evidente que se trata apenas de um direcionamento das atividades, sendo recomendada uma postura de contnua adaptao ao longo das experincias que forem sendo adquiridas. 1. Determinao da existncia e da gravidade do problema patolgico 2. Definio da extenso e do alcance do problema 3. Registro dos resultados

3.3.1.2 Levantamento do histrico do edifcio Essa fase somente ser desenvolvida quando for constatada a escassez de subsdios para diagnosticar o problema na fase de vistoria do local. Ela deve se entendida como uma ao capaz de levantar o histrico do edifcio, envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produo que, de alguma maneira, possam ter contribudo para o surgimento do problema. A obteno das informaes sobre as atividades desenvolvidas proveniente basicamente de duas fontes: a) Investigao com pessoas envolvidas com o empreendimento Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento, pode-se entrevistar um universo varivel de profissionais envolvidos, entre os quais destacam-se: operrios da obra; fabricantes e fornecedores de materiais; construtores; projetistas; promotor do empreendimento; vizinhos; usurios; entre outros.

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b) Anlise de documentos fornecidos Como anteriormente colocado, as informaes obtidas das entrevistas podem no fornecer um quadro suficientemente amplo e confivel para o estabelecimento do Histrico do caso. Se isto ocorrer, pode-se utilizar como fonte complementar os documentos produzidos durante a realizao da obra e no perodo de utilizao do edifcio. Na prtica, sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se encontram desatualizados e incompletos, pois no se disseminou amplamente a sua necessidade e a sua importncia. No entanto, podem ser encontrados, em algumas obras, documentos que devem ser investigados, como por exemplo: dirio de obra; registro de ensaios para recebimento de materiais e componentes; notas fiscais de materiais e equipamentos; contratos para execuo dos servios; cronograma fsico-financeiro previsto e executado; entre outros. c) Registro dos resultados O levantamento histrico da edificao, de modo geral, tem documentao muito espordica e ineficiente, uma vez que essa atividade no sistematizada. As respostas obtidas verbalmente, por sua vez, no so diretamente conclusivas. Contudo, todas as informaes aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas, compiladas, utilizadas para a formulao do diagnstico e, posteriormente, arquivadas. Para que seja estabelecido o diagnstico nessa fase, faz-se necessria uma reavaliao e confrontao dos registros cadastrados na fase de vistoria do local, com aqueles aqui obtidos.

3.3.1.3 Exames complementares Considervel parte dos problemas patolgicos que ocorrem apresenta sintomas bem caractersticos, possibilitando a formulao do diagnstico com a realizao das etapas anteriores. Entretanto, quando isto no for possvel, podero ser realizados exames complementares que devem ser direcionados e ou solicitados, a partir de uma avaliao real de suas necessidades e dos resultados obtidos at ento. Estes exames podem ser de duas naturezas: ensaios em laboratrio ou no local. 37

a) Ensaios laboratoriais Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam relevantes o seu uso. No caso dos revestimentos cermicos, por exemplo, podem ser determinadas as caractersticas de porosidade, coeficiente de dilatao, resistncia de aderncia, resistncia a ataques qumicos, etc., em funo de determinada aplicao ou ainda do problema detectado (descolamento, esfarelamento, etc.). Tambm podem ser ensaiadas as argamassas empregadas, principalmente no que se refere ao seu tempo de vida til, trabalhabilidade, capacidade de absorver deformaes, resistncia compresso, entre outras. Os ensaios laboratoriais, na maioria das vezes, servem para avaliar determinadas amostras, coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fsicoqumicos dos materiais, procurando reproduzir as condies de exposio a que esto submetidos quando do seu emprego no edifcio. b) Ensaios no local Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na prpria obra a partir de equipamentos especficos, podendo ser de natureza destrutiva ou no destrutiva em funo das caractersticas a serem avaliadas. Em geral, seu campo de amostragem constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que no apresentem os problemas. Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente avaliados e comparados entre si.

3.3.1.4 Pesquisa Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado concluso de que no se consegue diagnosticar o problema, tem-se uma ltima fase que seriam as pesquisas bibliogrficas, tecnolgicas e cientficas. Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaes em textos cientficos e ou experimentos em nvel de pesquisa tecnolgica, buscando encontrar referncias anlogas situao em que se encontra.

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3.3.2 Diagnstico da situao

Uma vez equacionada a primeira etapa, os estudos devem ser conduzidos para a formulao do diagnstico do problema, o qual pode ser entendido como o equacionamento do quadro geral da patologia existente. Cabe lembrar, porm, que as patologias constituem um processo dinmico e assim sendo, as manifestaes, numa determinada poca, podem apresentar um aspecto completamente distinto que numa outra, estando em constante evoluo. Assim, o diagnstico pressupe um processo dinmico que, na realidade, no se inicia somente aps a anlise dos resultados obtidos no levantamento de subsdios, mas tem incio com ele, sendo que todas as informaes devem ser interpretadas no sentido de compor progressivamente o quadro de entendimento do problema patolgico. De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnstico de um problema patolgico pode ser descrito como uma gerao de hipteses efetivas que visam a um esclarecimento das origens, causas e mecanismos de ocorrncias que estejam promovendo uma queda no desempenho do produto.

3.3.3 Definio da conduta

Esta etapa est relacionada a uma avaliao da necessidade ou no de se intervir no problema patolgico, referindo-se, portanto, s alternativas de interveno e definio da terapia a ser indicada. Para que se possa chegar a uma deciso, a partir do diagnstico so levantadas as hipteses de evoluo futura do problema, ou seja, realiza-se um prognstico, que deve ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema; estgio de desenvolvimento; caractersticas gerais do edifcio e condies de exposio a que est submetido.

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Diante da formulao do prognstico, onde ficaro evidentes as possibilidades de soluo do problema patolgico, levantam-se as alternativas de interveno que por sua vez, so feitas levando-se em conta trs parmetros bsicos: grau de incerteza sobre os efeitos, relao custo benefcio e disponibilidade de tecnologia para execuo dos servios. O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do diagnstico formulado, pois este est fundamentado em informaes e conhecimentos passveis de erros. A relao custo/benefcio, por sua vez, estabelece um confronto dos benefcios que possam ser auferidos na obteno do desempenho requerido, em relao ao custo de sua recuperao no decorrer do restante da vida til do edifcio. Finalmente, a verificao da disponibilidade de tecnologia para execuo dos servios objetiva realizar um levantamento sobre as condies tecnolgicas para a execuo dos servios de interveno definidos. As condies tecnolgicas envolvem a tcnica de execuo, propriamente dita, os materiais, os equipamentos e a mo-de-obra, necessrios execuo dos servios. Caso seja empregada uma tecnologia incompatvel com o problema ou ainda, caso ocorram falhas na realizao dos servios de manuteno, o mesmo pode ser agravado podendo at mesmo tornar-se irreversvel.

3.3.4 Registro do caso

Equacionado o problema patolgico e adotada a conduta, passa-se a confrontao dos efeitos resultantes, com os esperados, gerando uma fonte de informaes que retroalimenta o processo de produo do edifcio. O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta, de modo que os problemas detectados, possam ser evitados nos novos empreendimentos. Alm disso, servem de subsdios essenciais eliminao do grau de incerteza do diagnstico 40

de casos semelhantes, no futuro, e para a definio da conduta de interveno, possivelmente, mais rpida e mais eficiente.

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4. TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS

Como relatado no incio deste trabalho, a Construtora A, apenas iniciou o tratamento qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistncia tcnica em fevereiro de 2005. Compilando os dados dispostos na tabela 02, contendo os oramentos mensais da rea de assistncia, de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012, estratificados pelas causas das solicitaes, chegamos ao grfico 01. No grfico 01, temos as causas das solicitaes que geraram custo neste intervalo de um ano, sendo mensurados pelo seu custo anual, por sua porcentagem no custo total e por Pareto, atentando-nos para as causas que nos levam a 80% do nosso custo, sendo elas: Impermeabilizao, Revestimento de Argamassa, Entrega/Reviso de Obra, Trincas de Movimentao, Pintura e Limpeza, Instalaes Hidrulicas, Preparo do Terreno, Operao de Canteiro, Materiais Diversos, Revestimento Cermico e Esquadria de Ferro. Analisando paralelamente ao custo, observamos na tabela 03, o nmero das causas das solicitaes dos clientes. Fazendo a mesma verificao, no mesmo intervalo de tempo, fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012, temos no grfico 02, Pareto nos indicando que as causas responsveis por 80% das solicitaes so: Instalaes Hidrulicas, Fachadas, Impermeabilizao, Forma e Armao (tricas de movimentao), Esquadria de Alumnio, Revestimento Cermico e Pintura e Limpeza. Neste trabalho acadmico, trataremos sobre as trs principais causas influentes tanto no custo como na freqncia das solicitaes: Instalaes Hidrulicas (29,3% das solicitaes, R$130.711,00 custo anual), Fachadas (13,2% das solicitaes, custo anual diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentao) e

Impermeabilizao (6,8% das solicitaes e R$389.171,00 custo anual).

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Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 / Fev 2012)

fev/11 Impermeabilizao Revestimento de Argamassa Entrega / Reviso da Obra Trincas de Movimentao Pintura / Limpeza Inst. Hidrulicas Preparo do Terreno Operao do Canteiro Materiais Diversos Revestimento Cermico Interno Esq. Ferro Esq. Alumnio Esq. Madeira Mrmores e Granitos Internos Outros Revestimentos - Piso Ar Condicionado Gastos Gerais Inst. Eltrica Projetos e Servios Tcnicos Gastos de Administrao Telhado Transporte e Limpeza Despesas Reembolsveis - Facilidades Alvenaria e Vedaes Decorao Manuteno / Dassi Pedras Decorativas Forro de gesso Mrmores e Granitos Externos Pisos de Madeira Vidros TOTAL MS 1.595,00 112.295,27 106.087,20 1.300,00 487,50 540,00 280,00 30.746,41 36.258,73 2.366,33 1.837,45 5.386,50 573,50 1.429,03 11.000,00 2.393,94 183,16 15.722,00 1.983,22 1.819,21 395,79 4.000,00 3.008,06 65,00 18.233,03 2.964,26 5.247,40 5.620,79 4.168,53 2.457,60 570,00 49.550,90 mar/11 6.199,13 abr/11 1.657,00 24.461,54 23.134,39 1.500,00 3.406,62 6.874,50 667,49 7.102,63 6.652,56 2.370,40 2.401,89 4.585,00 2.780,61 4.500,00 320,00 877,00 1.298,00 1.543,95 8.747,08 578,25 500,00 105.958,91 135,00 138.216,65 189.748,80 1.327,08 71,60 300,23 987,15 232,70 174.739,30 151.193,51 554,90 475,73 5.162,51 6.271,17 481,77 1.479,27 4.000,00 2.429,53 3.231,02 2.335,09 3.655,88 438,42 1.226,82 2.000,00 2.365,93 800,00 480,00 210,10 505,30 2.000,00 2.397,51 2.378,88 14.112,46 7.842,72 855,42 6.922,20 5.129,78 1.223,30 1.231,42 4.224,00 772,63 6.613,60 mai/11 28.287,07 27.043,17 1.915,78 3.062,39 3.733,97 7.824,76 jun/11 53.810,81 28.553,21 8.530,95 28.254,24 3.425,45 14.222,27 384,85 7.642,43 7.171,04 3.020,82 1.110,15 7.473,72 8.334,89 1.703,41 jul/11 41.647,26 24.271,74 13.365,90 17.167,39 1.395,51 23.166,11 787,60 9.260,58 3.757,98 3.490,50 8.763,37 3.800,24 2.252,89 1.201,10 11.000,00 3.532,50 ago/11 60.639,87 10.599,58 11.302,88 8.517,83 4.325,10 3.683,57 8.573,72 4.839,66 6.456,35 6.276,34 211,00 4.010,96 1.909,20 5.088,70 232,70 6.003,63 set/11 28.462,95 41.264,39 10.357,28 1.288,94 7.126,75 7.174,68 10.329,97 8.545,07 9.281,68 3.728,01 3.905,15 2.119,86 5.951,57 1.164,00 39,90 3.734,04 1.073,25 2.000,00 1.793,74 2.313,25 160,00 179,24 5.697,58 157.691,30 177.980,04 626,50 2.313,25 429,64 2.050,16 2.515,82 9.455,63 12.917,38 24.709,08 5.743,20 6.699,83 10.854,55 6.821,04 8.954,10 11.061,78 622,12 441,60 1.784,60 2.975,01 out/11 47.385,24 19.619,51 nov/11 11.033,47 23.956,50 11.122,33 4.544,91 11.128,07 10.073,26 4.706,47 4.141,99 9.415,05 8.789,46 4.020,38 5.121,80 80,55 328,00 23.700,00 1.939,75 2.000,00 376,63 1.821,07 1.520,21 4.384,31 4.284,95 148.489,16 235.222,05 67.983,69 269.194,72 503,40 644,40 94,74 38,48 2.228,74 5.662,00 918,42 3.662,63 4.565,68 1.228,10 1.200,00 4.011,00 3.243,20 4.000,00 8.726,36 3.000,00 1.360,00 dez/11 38.634,41 16.226,68 17.027,72 21.023,90 17.962,84 8.162,40 69.701,37 4.133,00 1.837,77 2.109,89 9.430,00 4.971,60 9.060,07 477,34 1.716,36 582,55 3.728,13 10.799,55 1.705,44 882,01 3.147,23 1.428,05 5.629,66 758,44 2.495,85 6.613,55 708,01 52.093,93 34.567,69 24.440,75 6.611,95 2.396,52 1.986,45 29.007,86 jan/12 15.388,27 12.603,35 fev/12 55.486,36 31.776,37 Gasto Ano 389.171,84 236.194,50 167.259,36 155.133,81 153.278,37 130.711,35 114.464,36 76.225,61 72.824,56 66.100,43 65.821,96 61.756,79 39.772,73 38.062,21 35.830,46 26.547,51 24.900,00 24.720,77 23.000,00 21.969,68 21.847,26 17.817,53 16.599,00 14.123,92 11.617,55 8.747,08 8.431,40 6.976,94 2.958,63 1.800,00 135,00 2.034.800,61

Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaes

43

R$ 100.000,00

R$ 150.000,00

R$ 200.000,00

R$ 250.000,00

R$ 300.000,00

R$ 350.000,00

R$ 400.000,00

R$ 50.000,00

R$ 0,00

Impermeabilizao Revestimento de Argamassa 31% 19% Entrega / Reviso da Obra 39% Trincas de Movimentao 47% Pintura / Limpeza 54% Inst. Hidrulicas 61% Preparo do Terreno 66% Operao do Canteiro 70% Materiais Diversos 73% Revestimento Cermico Interno 77% Esq. Ferro 80% Esq. Alumnio 83% Esq. Madeira 85% Mrmores e Granitos Internos 87% Outros Revestimentos - Piso Ar Condicionado 90% Gastos Gerais Inst. Eltrica 91% 92% Projetos e Servios Tcnicos 93% Gastos de Administrao 95% Telhado 96% Transporte e Limpeza 96% Despesas Reembolsveis - Facilidades 97% Alvenaria e Vedaes Decorao Manuteno / Dassi Pedras Decorativas Forro de gesso Mrmores e Granitos Externos Pisos de Madeira Vidros
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )

Grfico 1 Grfico de Pareto aplicado ao custo ano da rea de assistncia tcnica, pelas causas de referncia.

44

89%

Grfico de Pareto

Causas X Nmero de Solicitaes

fev/11 11 mar/11 23 abr/11 22 mai/11 32 2 1 jun/11 63 29 10 7 9 14 10 11 8 5 1 6 jul/11 35 6 8 1 6 10 1 6 4 2 3 2 1 6 2 3 7 2 ago/11 30 33 26 1 9 18 17 5 3 8 4 set/011 29 13 26 8 13 7 5 3 2 10 2 1 out/11 28 54 12 19 8 6 9 4 5 3 1 1 1 1 1 nov/11 44 26 11 12 26 9 12 9 6 5 2 5 1 5 6 1 dez/11 28 6 3 31 14 7 11 14 10 7 jan/12 41 7 18 29 12 12 8 7 3 1 3 6 1 1 4 fev/12 41 16 13 18 10 20 16 9 8 6 1 Sol. Ano 427 192 128 119 105 100 96 65 55 39 33 19 15 15 14 12 7 6 4 2 2 1 1456

Instalaes Hidrulicas Fachadas Impermeabilizao Forma e Armao Esquadrias de Ferro e Aluminio Revestimentos Cermicos Pintura e Limpeza Instalaes Eltricas Mrmores e Granitos Internos Fundao Esquadrias de Madeira Outras Inst. Exausto/Ar-Cond Dry-Wall Forro de Gesso Telhados Fachadas de Granito Alvenaria Estrutural Outros Alvenaria-Bloco Cramico Pedras Decorativas Revestimento Interno Argamassa Contra Piso TOTAL Ms

2 2 2 4 1 1 1 1

4 1

2 1 2 1

2 1 1 11

1 2

1 180 137 153 161

1 24 22 49 177 86 175 125 156 Tabela 3 - Numero de solicitaes mensais, pelas causas de referncia

45

Nmero de solicitaes
100 150 200 250 300 350 400 450 50
29,3%

0
Impermeabilizao
59,5%

Forma e Armao Esquadrias de Ferro e Aluminio Revestimentos Cermicos Pintura e Limpeza Instalaes Eltricas Mrmores e Granitos Internos Fundao Esquadrias de Madeira Outras Inst. Exausto/Ar-Cond Dry-Wall Forro de Gesso Telhados Fachadas de Granito Alvenaria Estrutural Outros Alvenaria-Bloco Cramico Pedras Decorativas Revestimento Interno Argamassa Contra Piso

42,5%

Instalaes Hidrulic Fachadas

51,3% 66,7% 73,6% 80,2% 84,6% 88,4% 91,1% 93,3%

Causas das Solicitaes - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )

Grfico 2 Grfico de Pareto aplicado ao nmero de solicitaes ano da assistncia tcnica, pelas causas de referncia 46
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00%

99,7% 99,8% 99,9% 100,0% 98,5% 99,0% 99,4% 97,7% 96,7% 94,6% 95,7%

80,00%

90,00%

100,00%

5. ESTUDO DE CASOS

5.1 Impermeabilizao

Em se tratando de impermeabilizao em uma construo, mesmo que sejam adotandos materiais adequados e de boa procedncia, ainda assim no h garantias. Como em todos os servios de uma obra, mais ainda no caso da impermeabilizao, a mo de obra utilizada precisa ser exaustivamente treinada. Como a rea a ser impermeabilizada sofrer intervenes por outras equipes antes e depois da aplicao da camada impermeabilizante, essas equipes precisam sempre passar por treinamento de reciclagem para a conscientizao dos riscos responsveis por um futuro vazamento. comum ver a equipe de concreto esquecer ou no ser avisada de colocar na forma uma simples ripa que far o sulco necessrio para a ancoragem da manta de impermeabilizao. Isso gerar um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizao, onde haver de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura. Outro exemplo comum um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma parede rebocada, para esticar uma linha de marcao, sem saber que atrs desse reboco est toda a camada impermeabilizante, pronta e acabada. Vrios outros exemplos poderiam ser citados, mas por enquanto podem ser mostrados apenas esses dois para que demonstrar que os prprios colaboradores da obra podem se transformar em viles por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados. Embora este assunto no seja tratado com a freqncia e seriedade que deveria, a impermeabilizao parte fundamental de uma edificao. Grande a preocupao com pisos, paredes, portas, janelas e telhados, mas de que valem todos esses elementos que compem uma construo se no forem capazes de impedir os efeitos da to indesejvel infiltrao? de conhecimento de todos o quo 47

teimosa e persistente a gua. Deve-se super-la sendo preciso e consciente dos seus fenmenos. Oferece-se no mercado inmeros produtos impermeabilizantes, caros, baratos, fceis, complicados, simples e sofisticados. Todos prometem maravilhas, garantem facilidades na aplicao, estanqueidade e durabilidade. Quando ocorre um problema de impermeabilizao, na maioria das vezes se est lidando com um cliente insatisfeito, que est com seu apartamento encharcado, onde o reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres, sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar. Conclu-se ento, que o maior prejuzo ser da construtora, pois mesmo que consiga restabelecer a funcionabilidade e esttica da unidade, fica o prejuzo moral perante o cliente, este sim, um prejuzo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter.

Caso 01: Em 2001 a construtora A iniciou a substituio de todas as suas paredes internas de alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall), material largamente j utilizado em pases europeus e nos Estados Unidos. A substituio dos materiais de impermeabilizao no acompanhou esta mudana, sendo ainda utilizado

impermeabilizao rgida, a base de epxi. Tal detalhe de impermeabilizao mostrouse ao longo tempo falho, cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos banheiros de seus clientes. Os painis de dry-wall so fixados apenas lateralmente, permitindo que qualquer movimentao das placas por choque ou dilatao trmica, implique na flexibilizao da impermeabilizao, que sendo esta rgida, quebra-se, permitindo a percolao de gua para os revestimentos adjacentes. Na maioria dos casos da construtora A, os pisos no entorno de banheiros eram de madeira, que ao entrar em contato com gua, incharam e desprenderam-se do cho, sendo necessrio para recomp-lo a troca das peas afetadas e a nova aplicao de sinteco. Com o objetivo de resolver o problema crnico de impermeabilizao de seus empreendimentos, a construtora A adotou o modelo de impermeabilizao flexvel, 48

soluo asflica com base acrlica + tela de polister (manta moldada em loco), resistindo as movimentaes dos painis de gesso, no havendo assim ruptura do sistema de impermeabilizao e infiltrao de pisos e paredes das reas adjacentes. Custo de reparo aproximado por banheiro + reas afetadas: R$ 10.000,00

Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizao do banheiro

Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presena de gua no piso do quarto adjacente

49

Figura 6 - Impermeabilizao rgida trincada no final da placa de dry-wall

Figura 7 - Detalhe da impermeabilizao rgida junto a placa de dry-wall

50

Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizao entre a parede e o tento

Figura 9 - Nova impermeabilizao flexvel aplicada com a soluo asfltica + tela de polister, fazendo a vedao inclusive junto ao tento

51

Caso 02: Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manuteno onerosa a impermeabilizao de piscinas. A execuo da manta asfltica geralmente feita quando a estrutura ainda est no osso, desta forma, o enchimento para o contrapiso do deck acaba sendo executado acima da virada da manta., ou seja, a piscina impermeabilizada abaixo do nvel de gua final (depois do acabamento), fazendo com que a impermeabilizao no chegue at a borda da piscina. Esse um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuo, se houvesse um procedimento de fiscalizao de servios eficaz. A soluo para o problema quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta at a borda. importante observar que a soluo deste problema implica em um servio longo, com esvaziamento da piscina, quebra da rea a ser tratada, reparo da impermeabilizao, reaplicao da cermica (podendo ser de grande dificuldade caso a pea esteja fora de linha pela fbrica), rejuntamento e custeio do caminho pipa para encher a piscina novamente. Custo aproximado: R$ 10.000,00

Figura 10 - Sinais de infiltrao em toda a borda da piscina

52

Figura 11 - A virada da manta no se estende at a borda da piscina

Caso 3: O pescoo do ralo deve estar rente a laje, permitindo que toda a gua presente acima do nvel da laje possa escoar para o ralo, no permitindo acumulo de gua no contrapiso, assim como o acmulo de dejetos em torno do ralo.

Figura 12 - Pescoo do ralo acima da impermeabilizao

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Caso 4: O detalhe de impermeabilizao do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca horizontal em toda a sua extenso, pela qual a gua percolava e passava por trs da manta, atingindo as salas inferiores. O detalhe correto seria permitir que a manta virasse, no mnimo, 4 cm dentro da alvenaria, no permitindo que a gua percolasse por trs da manta.

Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correo do detalhe da manta

Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria, permitindo a percolao dgua e descolagem

54

5.2 Instalaes Hidrulicas

Os sistemas hidrulicos prediais (SHP) tm demonstrado ser um dos principais causadores de patologias ps-ocupao. Verifica-se que a maioria dos problemas encontrados nos SHP est relacionada falhas de execuo (como por exemplo, vazamentos e entupimentos), sendo as falhas de projeto a segunda causa, seguido das falhas de uso (falta de informaes) e por ltimo as falhas inerentes aos materiais. Em se tratando de instalaes, possvel observar que h um elevado grau de interface durante todo o perodo da obra. Inicia-se com as previses deixadas na estrutura para a posterior instalao das tubulaes e termina na fase de acabamento da obra com a colocao de louas e metais. Durante todo esse processo importante realizar reunies peridicas de compatibilizao de projetos. Essa prtica evita algumas falhas diante da dificuldade de se executar o que est projetado, alm de retroalimentar o sistema da qualidade para que futuros empreendimentos no cometam o mesmo erro, tanto na parte de projeto, quanto na parte de execuo. Outro ponto que deve ter uma maior preocupao a elaborao do projeto as built, que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaes. Esse projeto deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os proprietrios poderem furar a parede sem causar danos a instalao. Um projeto elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuzos para a construtora, pois a mesma ter que arcar com todos os custos se um proprietrio seguir o manual e furar uma tubulao, por exemplo. Alm do as built, os usurios devem ser orientados quanto a necessidade das manutenes peridicas, tais como a limpeza de caixas dgua, ralos e sifes, o que evita, muitas vezes, o acionamento da construtora por um motivo que no de sua responsabilidade. importante salientar que os SHP quando apresentam vcios, interferem em vrios outros subsistemas, tais como: vedaes, revestimentos de paredes e de forro, pintura, acabamentos, impermeabilizaes, onerando ainda mais os custos de manuteno psocupao.

55

Caso 01: Tubulao hidrulica pressurizada foi mal colada na conexo (joelho de 90). Ocorreram dois problemas nesta colagem: No foi utilizada a soluo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo, no permitindo a correta fuso entre as duas superfcies (tubo e conexo) A rea de tubulao colada na conexo no foi superior a 4mm, conforme mostra a figura 16.

O custo do reparo da tubulao nfimo perto das conseqncias geradas, totalizando R$ 25.000,00 entre os servios abaixo: Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicao de um novo Troca do teto de gesso da sala e reas afetadas Repintura de todos os ambientes afetados Limpeza e reparo dos mveis e tapetes danificados pela gua

Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizao do sistema

56

Figura 16 - rea colada insuficiente, inferior a 4mm

Figura 17 - Teto da sala completamente danificado

57

Figura 18 - Rejuntamento do piso de mrmore amarelado

Caso 2: Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do trmino da tubulao de esgoto da unidade 404. O ramal da tubulao de esgoto secundrio no havia sido ligado ao primrio, permitindo que toda gua utilizada no chuveiro e lavatrio do apartamento 404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304. O apartamento 304 ainda no tinha clientes habitando, portanto quando foi descoberto o problema, toda a unidade j estava completamente deteriorada, sendo necessria a troca de pisos e pinturas.

Custo dos reparos: R$ 25.000,00

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Figura 19 - Tubulao de esgoto do ramal secundrio incompleta

Caso 3 : Bolsas na tubulao (gambiarra) feita em tubulao hidrulica ao invs da utilizao da luva. O uso de bolsas em tubulaes tanto de hidrulica quanto esgoto comum, mas errado, pois o aquecimento das peas causa a plastificao do material, no permitindo que tubo trabalhe em sua fase elstica, ressecando facilmente e diminuindo a espessura de sua parede.

59

Figura 20 - Uso de bolsas para exteno de tubulao, provocando vazamento

Caso 4: Os sifes de pias de banheiro e cozinha so peas delicadas ao contato de uma pancada ou um vedao mal feita podem resultar em vazamentos, danificando armrios ou qualquer material que esteja na rea.

Figura 21 - M instalao do sifo da pia

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Como soluo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifes, indica-se a utilizao de selos de garantia, permitindo eximir a construtora da responsabilidade ao encontrarem-se violados.

Caso 5:

Na fixao da tubulao de esgoto no ralo sifonado, forou-se demasiadamente a tubulao, trincando o ralo. Como a unidade abaixo estava desabitada, ao evidenciar-se o problema, o teto do banheiro e piso das reas adjacentes j estavam comprometidos. Custo do reparo: R$ 8.000,00

Figura 22 - Ralo sifonado trincado

Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado

Caso 6: O ponto de dreno foi colocado acima da previso do ar condicionado, inviabilizao a drenagem. Erro de fiscalizao durante a obra. 61

Custo do reparo: 400,00

Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizao do aparelho

5.3 Fachadas

Nos ltimos anos, vem ganhando cada vez mais importncia um aspecto fundamental da Arquitetura: as fachadas. Em grandes escritrios, alguns arquitetos j so, exclusivamente, "fachadistas". Alm da esttica, variveis tais como desempenho trmico, durabilidade e manuteno, bem como recentes avanos tecnolgicos em sistemas e materiais construtivos, trazem novos desafios para os profissionais de projetos. Imponente, sutil, elegante, arrojada, clssica, moderna, ou futurista, qualquer que seja seu estilo, cor ou tamanho, a fachada o primeiro impacto que o observador recebe antes de entrar num edifcio. A fachada interage e se integra ao espao

62

urbano, modificando e enriquecendo a paisagem das cidades, sustentada pelo avano tecnolgico da indstria de materiais de construo. Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural, seja este de ao ou concreto, placas de alumnio composto, vidros especiais, policarbonato, lminas moldveis, chapas de ao ou painis pr-moldados vem substituindo o uso do concreto aparente, conferindo as fachadas solues que aliam alta tecnologia, facilidade de montagem e manuteno, apurado controle termoacstico, leveza, alta resistncia e durabilidade.

Caso 01: Pastilhas da fachada desplacando. Aps percia, observou-se que durante a execuo do chapisco e emboo da fachada, foi adicionado gesso ao trao da argamassa, permitindo uma secagem mais rpida, facilitando a aplicao. O uso do gesso no trao consome a gua, no permetindo a total hidratao do cimento, tornado a argamassa porosa e com baixa resistncia. Identificado a causa do problema, iniciaram-se a localizao dos pontos nos quais h risco de desplacamento atravs do teste de percuo (Figura X), que indentificar as reas afetadas atravs do som cavo (oco). Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados, foi reaplicado o chapisco, emboo e efetuada a colagem da pastilha. Custo total dos reparos: R$ 70.000,00

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Figura 25 - reas identificadas com som cavo

Figura 26 - reas identificadas com som cavo

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Figura 27 - Teste de percuo

Caso 02: O peitoril um detalhe que minimiza a ao de gua na fachada, pois interrompe o fluxo da lmina d'gua, e deve se devidamente projetado. Recomenda-se que o peitoril ressalte do plano da fachada (superfcie externa do painel), pelo menos 40 mm, e apresente um canal na face inferior para o descolamento da d'gua, denominado pingadeira. As pingadeiras so detalhes construtivos que tem a funo de "quebrar" a linha dgua evitando que este escorra pelas fachadas, e podem fazer parte do peitoril, conforme figura 4. Se no houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de gua, as guas das chuvas podem escorrer pela superfcie dos painis, percorrendo toda a altura do edifcio, depositando sujeira e manchando a superfcie na direo em que a gua escorre.

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Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda

Figura 29 - Esquema de funo da pingadeira

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Caso 03: O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos, no entanto, preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente. Alm de proporcionar maior durabilidade, o uso do produto correto acaba sendo mais econmico. Em edifcios localizados na orla, j se foi utilizado no teto das varandas uma tinta acrlica inapropriada, que em pouco tempo ( menos de 6 meses) j apresentava bolor e mofo. Durante o tempo da garantia, foram repintados os tetos das unidades que solicitavam. Custo de cada teto repintado: mdia R$200,00

Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor

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Caso 04: Devido incidncia do calor e frio nas fachadas, ocorre a dilatao e retrao do revestimento aplicado. Visando permitir este trabalho natural, sem que haja o surgimento de trincas, a fachada dividida em panos por bits (fendas) que permitem esta movimentao. O uso de bits metlicos (perfis em formatado de C), com o passar do tempo, pelo trabalho dos panos, gera um pequeno espao entre ele e o revestimento, permitindo a passagem dgua, gerando uma infiltrao do lado interno do edifcio. Neste caso necessrio a aplicao de um selante junto ao bit, evitando a percolao dgua. Por tratar-se de definio de projeto, apenas foi realizada a aplicao do selante, ficando a responsabilidade dos reparos internos ao condomnio.

Figura 31 - Bit metlico selado com mastique a base de poliuretano

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Caso 05: Mrmores e granitos de colorao clara devem apenas ser acentados ou colados com argamassa branca, tendo suas 6 faces seladas, pois a porosidade da pedra absorve os sais minerais presentes na argamassa, causando manchas indesejveis. O castelo (detalhe arquitetnico da foto30) da fachada deve ser evitado o mximo possvel, pois o grande nmero de emendas e por conseqncia rejuntamentos possibilita a percolao de gua, causando manchas no mrmore e infiltraes nas reas internas.

Figura 32 - Pedras de mrmore branco manchadas

Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho

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6. CONCLUSO

Aps a anlise do trabalho e compravao do alto valor gasto por esta empresa (e certamente outras) de ponta no mercado, com freqentes lanamentos de empreendimentos, comprovou-se um valor mdio de 2 milhes de reais gastos anualmente pela rea de assistncia tcnica. A maioria dos produtos vendidos, ou servios prestados, no tem um ciclo de vida to longo quanto o de um imvel, ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o perodo de 5 anos previsto em lei, o atendimento a garantia sobre vcios aparentes e ocultos. A questo da qualidade no setor de construo civil vem recebendo uma ateno crescente, ganhando espao em publicaes e eventos, servindo de iniciativa para empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras. Assim, o enfoque da gesto da qualidade tem evoludo, passando de uma viso corretiva, que se baseia na inspeo, para uma viso voltada a aes preventivas em todas as etapas do processo. Porm, como foi visto, um erro grave achar que a padronizao, a normalizao e o controle de qualidade de produtos e processos so suficientes para obter a qualidade. Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros no s tcnicos, mas tambm de carter humano, de organizao e gesto das empresas, assim, a qualidade tambm afetada pela poltica dos recursos humanos de uma empresa. Como mensionado, no projeto deve estar o principal foco da qualidade, pois as solues adotadas nele tm grande repercuo no processo de construo e qualidade final do produto, condicionando o nvel final de satisfao do usurio. Por observao prpria, nota-se que a rea responsvel pela elaborao dos projetos desta grande empresa muito diminuta em funo do grande nmero de lanamentos realizados anualmente. A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados, onerando seriamente o custo da construo e ps-entrega, assim como a satisfao dos clientes.

70

Os engenheiros responsveis pelas obras no recebem com antecedncia os projetos para serem analisados e planejados, acarretando inmeras vezes retrabalhos desnecessrios. A forma de premiao das empresas aos funcionrios atravs da economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda corrigveis durante a execuo, pois acarretariam o aumento do custo de obra. Na assistncia tcnica so refletidos todos os erros advindos de projeto, execuo ou materiais. Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal realizada pela rea de vendas, por um projeto mal elaborado, ou uma obra mal executada. Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaes do cliente. No resultado das APO da empresa estudada, nota-se sempre esta cadeia de resultados, onde as notas decrescem conforme anda a linha de produo do produto. Portanto, a mudana no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia, pois muito mais fcil conquistar um cliente, do que reconquista-lo. Outra razo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase inicial a Lei de evoluo de custos. O custo de uma correo no projeto nfimo, na execuo 5 vezes o valor necessrio, na manuteno preventiva 25 vezes e na corretiva, realizado pela rea de assistncia tcnica, de 25 a 125 vezes mais oneroso. Atravs das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nmero de solicitaes foi possvel evidnciar que as impermeabilizaes, as instalaes hidrulicas e as fachadas so os principais focos dos desgastes junto aos clientes. Tendo esses dados, cabe agora a iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaes de projeto, visando reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no ps-entrega de obras.

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7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

1. DO NASCIMENTO, L; DE ANGELIS NETO, G; FARANI DE SOUSA, L.A. Gesto da Qualidade em Empresas Construtoras. Paran, Departamento de Engenharia Civil/UEM
2.

SOUZA, R.; MEKBEKIAN, G; COVELO SILVA, M.A.; TAVARES LEITO, A.C.M.; MENEZES DOS SANTOS, M. Sistema da Qualidade para Empresas Construtoras. So Paulo, Editora Copyright, 1994

3. COVELO SILVA, M.A. Gesto do processo de projeto de edificaes. So Paulo, 2003. Editora O Nome da Rosa. 4. LIMMER, C.V. Planejamento, oramento e controle de projetos e obras. Rio de Janeiro, 1997. Editora LTC. 5. ARAJO, L. O. C. DE. Tecnologia e Gesto de Sistemas Construtivos de Edifcios. Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produo de Edificaes em Concreto Armado. So Carlos : Universidade Federal de So Carlos, 2004. 6. GLOGOWSKY, A. Devoluo sem punio. Entrevista para revista Techn. PINI, Agosto/2010. 7. PINI. Tabela de Composies de Preo para Oramentos. So Paulo : PINI, 2010. 8. Caderno Geral de Especificaes e Servios de Impermeabilizao, rev. 02, PROASP Engenharia. 9. III Simpsio Brasileiro de Gesto e Economia da Construo, Ferramentas para melhoria do processo de execuo de sistemas hidrulicos prediais. So Paulo, SP - 16 a 19 de setembro de 2003, UFSCar. 10. Tecnologia da Construo de Edifcios II. Manifestaes Patolgicas - PCC2436. Novembro, 2003 Aula 30 11. Guia para elaborao dos manuais do usurio e do sndico. Sinduscon Rio. 12. Projeto Garantia Gesto Predial de Manuteno e Garantia. Sinduscon MG 13. Manual do Proprietrio 2 edio Sinduscon SP 14. Biografia de Vilfredo Pareto http://www.admsf.adm.br/areas_visualiza3.asp?item=biografia&id_tema=92&id =13

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8. ANEXOS 8.1 Anexo 1

Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia. (Fonte: Manual do Proprietrio, 2 edio Sinduscon SP)
1.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel
PRAZOS 2 SISTEMA NO ATO DA ENTREGA ESPECIFICADO PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

uipamentos Industrializados

Aquecedor Individual Geradores de gua quente Banheira de Hidromassagem/ SPA Instalaes de interfone

Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento Casco, motobomba e acabamento dos dispositivos Desempenho do equipamento

Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas na

Ar condicionado individual ou central

Desempenho do equipamento

infra-estrutura e tubulao, exceto equipamentos e dispositivos

Exausto mecnica Antena Coletiva

Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento

Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao

Circuito Fechado de TV Elevadores

Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento

Moto Bomba/ Filtro (recirculadores de gua) Desempenho do equipamento Problemas com a instalao

Automao de portes Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas

Desempenho do equipamento

Problemas com a instalao

Desempenho dos equipamentos

Problemas com a instalao

73

Sistema de combate incndio

Desempenho do equipamento

Problemas com a instalao Problemas

Regulagem de Porta Corta Fogo dobradias e maanetas

com a Desempenho de dobradias e molas integridade do material (Portas e batentes)

Pressurizao das Escadas Grupo Gerador

Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento Desempenho do equipamento

Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao Problemas com a instalao

Sauna mida

Sauna Seca

2.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel
PRAZOS NO ATO DA 3 SISTEMA ENTREGA ESPECIFICADO PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANO S 5 ANOS

Sistemas de Automao

Dados Informtica

Desempenho do equipamento

Problemas com a infra-estrutura, prumadas, cabos e fios

Voz Telefonia

Desempenho do equipamento

Problemas com a infra-estrutura, prumadas, cabos e fios

Vdeo Televiso

Desempenho do equipamento

Problemas com a infra-estrutura, prumadas, cabos e fios

Instalaes Eltricas Tomadas/ Interruptores/ Disjuntores

Material

Espelhos danificados ou mal colocados

Desempenho do material e isolamento trmico Problemas com a instalao

Servios

Instalaes Eltricas Fios, Cabos e Tubulao

Material

Desempenho do material e isolamento trmico

Servio

Problemas com a instalao

74

Instalaes Hidrulicas Colunas de gua Fria, Colunas de gua Quente e Tubos de queda de esgoto

Material

Desempenho do material

Servio

Danos causados devido a movimentao ou acomodaco da estrutura.

Instalaes Hidrulicas Coletores

Material

Desempenho do material

Servio

Problemas com a instalao

Instalaes Hidrulicas Ramais

Material

Desempenho do material

Servio

Problemas com as instalaes embutidas e vedao

Instalaes hidrulicas Louas/ Caixa de descarga/ Bancadas

Material

Quebrados, trincados, riscados, manchadas ou entupidos

Desempenho do material

Servio

Problemas com a instalao

3.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel

75

PRAZOS NO ATO DA 4 SISTEMA ENTREGA ESPECIFICADO PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Material 5 Instalaes hidrulicas Metais sanitrios/ Sifes/ Flexveis/ Vlvulas/ Ralos 6 Servio

Quebrados, trincados, riscados, manchadas ou entupidos

Desemp enho do material

Problemas com a vedao

Problemas com 7 Servio a vedao

Instalaes de Gs

Material

Desempenho do material

Servio

Problemas nas vedaes das junes

Impermeabilizao

Sistema de impermea bilizao

Esquadrias de madeira

Lascadas, trincadas, riscadas ou manchadas

Empenamento ou descolamento

Amassadas, 7.1.1 Esquadrias de Ferro riscadas ou manchadas

M fixao, oxidao ou mau desempenho do material

Borrachas, escovas, 7.1.2 Esqua drias de alumn io Perfis de alumnio, fixadores e revestimentos em painel de alumnio Partes mveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos eltricos de acionamento) Problemas de vedao e funcionamento Amassados, riscadas ou manchadas articulaes, fechos e roldanas

Problemas com a instalao ou desempenho do material Problemas com a integridade do material

76

7.2

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel
PRAZOS NO ATO DA 8 SISTEMA ENTREGA ESPECIFICADO PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Revestimentos de

Paredes e

Fissuras perceptveis a uma distncia superior a 1 metro

parede/ piso e teto Tetos Internos

Paredes externas/ fachada

Infiltrao
decorrente do mau desempenho do revestiment o externo da fachada (ex: Fissuras que possam vir a gerar infiltrao)

Argamassa/ gesso liso/ componentes de Gesso acratonado (Dry-Wall)

M aderncia do revestimen to e dos componen tes do sistema

Revestimentos de Azulejo/ paredes/ piso e teto Cermica/ Pastilha

Quebrados, trincados, riscados, manchados, ou com tonalidade diferente

Falhas no caimento ou nivelamen to inadequad o nos pisos

Soltos, gretados ou desgaste excessivo que no por mau uso

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Pedras naturais Quebrados, (mrmore, granito e outros) trincados, riscados ou falhas no polimento (quando especificado)

Falhas no caimento ou nivelamen to inadequad o nos pisos

Soltas ou desgaste excessivo que no por mau uso

Rejuntamento

Falhas ou manchas

Falhas na aderncia

Pisos de madeira Tacos e Assoalhos

Lascados, trincados, riscados, manchados ou mal fixados

Empenament o, trincas na madeira e destacament o

Pisos de Madeira DECK

Lascados, trincados, riscados, manchados ou mal fixados

Empenament o, trincas na madeira e destacament o

8.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel
PRAZOS NO ATO DA 9 SISTEMA ENTREGA ESPECIFICAD O PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANO S 5 ANOS

Piso 9.1.1 Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio) Forros Gesso

Superfcies irregulares

Falhas no caimento ou nivelament o inadequado

Destacamen to

Quebrados, trincados, riscados, manchados ou com tonalidade diferente

M aderncia ou desgaste excessivo que no por mau uso

Quebrados, trincados ou manchados

Fissuras por acomodao dos elementos estruturais e de vedao

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Empenamento, 9.1.2 Ma deir a 9.1.3 Lasca dos ou mal fixado s Pintura / verniz (interna/ externa) 9.1.4 9.1.5 Sujeir a ou mau acaba mento Quebrados, 9.1.6 Vidros trincados ou riscados Empolamento, descascamento, esfarelamento, alterao de cor ou deteriorao de acabamento M fixao trincas na madeira e destacamento

Quadras Poliesportiva s

Pisos flutuantes e de base asfltica. Pintura do piso de concreto polido.

Sujeira e mau acabamento

Desempenho do sistema

Sujeira e mau acabamento

Empolamento, descascamento, esfarelamento, alterao de cor ou deteriorao de acabamento

Pisos em grama Alambrados, equipamentos e luminrias. Jardins Desempenho do equipamento

Vegetao Problemas com a instalao

Vegetao

Play Ground

Desempenho dos equipamentos

79

9.2

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel
PRAZOS NO ATO DA 10 SISTEMA ENTREGA ESPECIFICAD O PELO FABRICANTE (*) 6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANO S 5 ANOS

Piscina

Revestimento quebrados, trincados, riscados, rasgados, manchados ou com tonalidade diferente.

Desempenho dos equipamentos

Problemas com a instalao

Revestiment os soltos , gretados ou desgaste excessivo que no por mau uso.

Solidez/ Segurana da Edificao

Problemas em peas estruturais (lajes, vigas, pilares, estruturas de fundao, contenes e arrimos) e em vedaes (paredes de alvenaria, Dry-Wall e painis prmoldados) que possam comprometer a solidez e segurana da edificao

(*) Prazo especificado pelo Fabricante entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especificados em projetos, sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especficos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior). NOTA 1: Esta tabela consta os principais itens das unidades autnomas e das reas comuns, variando com a caracterstica individual de cada empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo. NOTA 2: No caso de cesso ou transferncia da unidade, os prazos de garantia aqui estipulados permanecero vlidos.

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8.2 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte: Construtora A) Falha: 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS 81 728 Falha: 32 729 730 76 732 731 Falha: 34 521 147 146 133 138 145 140 148 78 143 141 137 136 135 142 134 520 144 Falha: 01 139 179 175 177 688 733 45 174 176 Falha: 30 169 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS ) PINTURA DANIFICADA ACSTICA BARULHOS HIDRULICOS BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES GERAL (ACSTICA) RUDO AREO RUDO DE IMPACTO AR CONDICIONADO CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSIO ERRADA DRENO ALTO/ CAIMENTO INADEQUADO DRENO ENTUPIDO ENTUPIMENTO DE FILTRO FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MQUINAS FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULAES OU DANIFICADAS FALTA IDENTIFICAO DE EQUIPAMENTOS FIXAO DE MQUINA INADEQUADA GERAL (AR CONDICIONADO) LIGAO ELTRICA INCOMPLETA/ INADEQUADA MQUINA COM DEFEITO DE FBRICA PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRULICO PROBLEMA NA CHAVE FLUXO TERMOSTATO DANIFICADO TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSAO TUB. DE GS PARA SPLlT CURTA/ EMENDADA VAZAMENTO DE GS ASSOALHO DE MADEIRA VAZAMENTO NAS TUBULAES ACABAMENTO ENTRE AS TBUAS/ TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE CAVILHA SOLTA OU FALTANTE DIFERENA DE TONALIDADE FALHA NA RASPAGEM FALHAS NO ACABAMENTO FINAL GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA ) TBUA EMPENADA/ ENCANOADA/ DESNIVELADA TBUA/ TACOS SOLTOS AZULEJO AZULEJO LASCADO/ MANCHADO/ COM DEF. DE FABRICAO.

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170 167 453 172 734 389 74 171 173 Falha: 03 47 828 Falha: 89 752 750 753 751 Falha: 42 151 150 77 149 152 Falha: 95 778 775 777 774 776 Falha: 05 154 370 735 161 153 49 160 262 162 157 369 Falha: 04 628 358 273

AZULEJO SOLTO/ OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO AZULEJO TRINCADO COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATAO DESNVEL ENTRE AS PEAS DIFERENA DE TONALIDADE EFLORESCNCIA GERAL (AZULEJO) JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE RECORTE MAL EXECUTADO CARPETE GERAL (CARPETE} GERAL (CARPETE) DRENAGEM FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM JARDINS FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM PISOS FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM QUADRAS DRYWALL FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS FIXAO DAS PLACAS GERAL (DRY WALL ) JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA ONDULAES NAS PLACAS/ FORA DE PRUMO EQUIP. DE PROTEO E COMBATE A INCNDIO COMUNICAO VISUAL EQUIPAMENTOS INADEQUADOS EXTINTORES VENCIDOS/ FALTA DE CARGA FALTA DE EQUIPAMENTOS PORTAS CORTA FOGO ESQUADRIA DE MADEIRA BATENTE FORA DE PRUMO/ NVEL EMPENADO SOLTO BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF. LENTA DO CONCRETO CUPIM/ BROCA ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORO DE GUA FOLHEAMENTO PORTA/ BATENTE GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA ) GUARNIO EMPENADA/ LASCADA/ SOLTA PORTA COM ESPAO COM PISO OU BATENTE FORA PADRO PORTA COM FOLHA NO ENCABEAMENTO PORTA EMPENADA PORTA RASPANDO NO PISO ESQUADRIA DE ALUMNIO CONDENSAO DEFEITO NAS PEAS FALHA DE FIXAO DE PEAS

82

271 457 48 736 737 274 272 Falha: 88 527 568 588 88 739 738 Falha: 86 740 279 278 277 276 87 448 275 Falha: 06 265 266 368 50 264 Falha: 07 429 269 648 51 270 268 267 Falha: 08 52 Falha: 87 84 Falha: 29 333 332 73

FALHA NA VEDAO FALTA DE COMPONENTES GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMNIO) PROBLEMAS NAS PERSIANAS PROBLEMAS NAS ROLDANAS REGULAGEM/ FALTA DE AJUSTES RISCOS/ AMASSOS/ MANCHADOS/ SUJOS ESQUADRIAS METLICAS CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZAO FALHA/ FALTA DE CALAFETAO NOS PONTOS DE SOLDA GERAL (ESQUADRIAS METLICAS) PROBLEMAS COM GUARDA CORPO PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES ESTRUTURA BICHEIRAS EXECUO INADEQUADA/ ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATAO FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM FERRAGENS EXPOSTAS FISSURAS / TRINCAS GERAL (ESTRUTURA ) INFILTRAO NA PAREDE DE DIVISA MOVIMENTAO LENTA DO CONCRETO FERRAGENS AJUSTES / REGULAGEM / FIXAO FALTA DE COMPONENTES FALTA DE EQUIP. DEVIDO A FALTA DE ESPEC. EM PROJETO GERAL (FERRAGENS) RISCADOS/ MANCHADOS/ LASCADOS NO ACABAMENTO FORRO DE GESSO DETERIORADO DEVIDO A ABSORO DE VAPOR DGUA FALTA DE JUNTA DE DILATAO GERAL MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA ONDULAES NA SUPERFCIE TRINCAS/ FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA TRINCAS/ FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS FORRO DE MADEIRA GERAL (FORRO DE MADEIRA ) FULGET GERAL (FULGET) FRMICA FALHAS NO ACABAMENTO: LASCADAS/ RISCADAS FISSURAMENTO DEVIDO A MOV. LENTA DO CONCRETO GERAL (FRMICA)

83

Falha: 91 766 788 764 765 Falha: 27 848 184 182 190 191 522 71 185 849 189 183 263 Falha: 09 337 335 341 338 340 548 526 53 334 512 808 336 359 339 Falha: 12 348 345 344 347 470 468 56 346 342 354 343

GESSO FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS/ RODAPS/ PAREDES GERAL ONDULAES EM PAREDE ONDULAES EM TETO HIDROMASSAGEM ACABAMENTO DE BANHEIRA ACESSRIOS E METAIS MANCHADOS/ RISCADOS OU DANIFICADOS COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO/ DANIFICADO ENTUPIMENTO ESPAAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE FLEXVEL DA ALIMENTAO GUA ENTUPIDO/ OBSTRUDO GERAL (HIDROMASSAGEM) MOTOR NO FUNCIONA/ ELTRICA NO CONCLUDA PINTURA DANIFICADA PROBLEMAS COM A FIXAO NA BASE RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA VAZAMENTO NAS TUBULAES IMPERMEABILIZAO DESAGREGAMENTO DE PROTEO MECNICA DESCOLAMENTO DE MANTA FALHAS/ DESTAC. NAS IMPERMEAB. RGIDAS/ SEMI RG. FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTEO MECNICA FALTA DESNVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA IMPERMEVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO IMPERMEVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO INEXISTNCIA DE IMPERMEABILIZAO MANTA DANIFICADA/ CORTADA/ MAL EXECUTADA MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA NVEL DA IMPERM. ABAIXO DA COTA DE ACAB. FINAL SERVIO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE/ FALTANTE TETO DA CAIXA D'GUA SEM TRATAMENTO INSTALAO DE ESGOTO BOLSA: FALTA/ DANIFICADA CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA/ COM VAZAMENTO CONEXES MAL ENCAIXADAS FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES FALTA DE ANEL DE BORRACHA FALTA DE TAMPINHA DO SIFO DO RALO GERAL (INSTALAO DE ESGOTO) INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO MAU CHEIRO RALO/ TUBO ENTUPIDO TUBOS/ CONEXES TRINCADAS/ FURADAS/ RACHADAS

84

431 Falha: 13 351 708 57 741 349 350 Falha: 85 86 220 221 Falha: 84 218 217 85 216 219 Falha: 10 454 608 194 192 455 201 54 198 195 197 200 515 199 456 433 742 193 196 Falha: 11 551 205 214 203 213 55 210

TUBULAES ENTUPIDAS INSTALAO DE GS ESPAO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR FALTA DE REGISTRO GERAL (INSTALAO DE GS) TUBULAO OBSTRUDA VAZAMENTO GUA NA TUBULAO/ AR INSTALAO DE INTERNET GERAL (INSTALAAO DE INTERNET) NO FUNCIONAMENTO ADEQUADO TUBULAO OBSTRUDA INSTALAO DE TV A CABO CABOS DANIFICADOS FALTA DE COMPONENTES GERAL (INSTALAO DE TV A CABO) PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS/ CONECTORES TUBULAO OBSTRUDA INSTALAO DE GUA FRIA BIAS CORROSO DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSO/ AJUSTES FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES FILTRO DE GUA FLEXVEL COM VAZAMENTO GERAL (INSTALAO DE GUA FRIA) IDENTIFICAO DE REGISTROS/ COMPONENTES INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO PERFURAES/ TRINCAS EM TUBOS OU CONEXES PONTO DE GUA ENCOBERTO/ DESLOCADO/ PROFUNDO POSIO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL PROBLEMA DE VEDAO NAS BOMBAS REGISTROS TAMPA DE SHAFT SOLTA/ NO INSTALADA/ DANIFICADA TUBULAO OBSTRUDA VAZAMENTOS: FALHA OU AUSNCIA DE SOLDA/ COLA VIBRAO DE TUBULAES INSTALAO GUA QUENTE AQUECEDORES DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSO/ AJUSTES FALHAS OU AUSNCIA DE ISOLAMENTO TRMICO FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES FLEXVEL COM VAZAMENTO GERAL (INSTALAO DE GUA QUENTE) IDENTIFICAO DE REGISTROS/ COMPONENTES

85

206 451 744 209 212 516 211 215 743 204 207 Falha: 14 309 352 514 356 308 313 307 668 311 312 310 367 513 371 58 430 360 314 388 745 315 Falha: 35 319 746 363 317 316 320 318 525 79 321 365

INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO JUNTA DE EXPANSO MISTURA DE GUA QUENTE NA FRIA PERFURAES/ TRINCAS EM TUBOS OU CONEXES PONTO DE GUA ENCOBERTO/ DESLOCADO/ PROFUNDO POSIO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL PROBLEMA DE VEDAO NAS BOMBAS PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO TUBULAO OBSTRUDA VAZAMENTO: FALHAS OU AUSNCIA DE SOLDA/ COLA VIBRAO DE TUBULAES INSTALAO ELTRICA AQUECIMENTO DE CABOS/ FIOS CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATVEL COM DR CONDUTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE DEFEITO/ FALTA DO SENSOR DE PRESENA DlSJUNTOR/ CONTATORA DESARMA ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS EXECUO EM DESACORDO COM O PROJETO FALTA DE ACABAMENTO FALTA DE ATERRAMENTO FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELTRICOS FALTA DE IDENT ADEQ. DE CIRC. / PAINIS/ TOMADAS FIACAO SOLTA/ CORTADA FIAO EM CURTO FIAO EXECUTADA, PORM FECHADA COM MASSA GERAL (INSTALAO ELTRICA) INSTALAES EXPOSTAS AO TEMPO INVERSO DA FIAO ISOLAMENTO DE EMENDAS PROBLEMAS ELTRICOS E DE AUTOMAO DE PORTES PROBLEMA COM A ILUMINAO DA PISCINA PROBLEMAS COM LUMINRIAS INSTALAO TELEFNICA CONDUTE ENTUPIDO DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE DEFEITO/ FALTA DE INTERFONE FALTA DE FIAO FALTA DE IDENTIFICAO NO DG FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM FIAO DANIFICADA FIAO/ LIGAES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE GERAL (INSTALAES TELEFNICAS ) INTERFERNCIA/ RUDO NA LINHA GUA DENTRO DO CONDUTE

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Falha: 31 75 323 322 Falha: 15 325 450 357 330 59 328 324 327 329 Falha: 16 366 517 295 297 298 519 60 518 296 362 294 299 364 Falha: 94 773 772 Falha: 41 46 Falha: 28 72 Falha: 92 758 759 762 763 760 761 Falha:17 302 61

LIMPEZA GERAL (LIMPEZA) INEFICIENTEI NO REALIZADA REALIZADA COM PRODUTOS/ FERRAMENTAS INADEQUADAS LOUAS SANITRIAS DEFEITO/ FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA FALHA VEDAO DO PARAFUSO DE FIX. DA CAIXA ACOPLADA FALTA DE BOLSA NA BACIA FALTA DE GRAMPO NA FIXAO DA CUBA GERAL (LOUAS SANITRIAS ) LOUA MAL FIXADA TRINCADAS/ MANCHADAS/ LASCADAS/ TONALIDADE DIFERENTE VASO SANITRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM VASO SANITRIO ENTUPIDO METAIS SANITRIOS CUBA E PIA DE INOX DEFEITO DE FABRICAO DESREGULADOS/ SOLTOS ENTUPIMENTO DE SIFES FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFO FALTANDO COMPONENTES GERAL (METAIS SANITRIOS) NO INSTALADOS PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDAO QUEBRADOS RISCADOS/ MANCHADOS/ FALTANDO COMPONENTES ENTUPIMENTO EM VLVULAI REGISTROS/ TORNEIRAS VAZAMENTO/ ENTUPIMENTO PELO SIFO MOLDURAS EM EPS DESCOLANDO FISSURADOS NO PROCEDE GERAL (NO PROCEDE) OUTROS GERAL (OUTROS) PAISAGISMO EM DESACORDO COM O PROJETO ESPECIFICAO INADEQUADA ESPCIES MORTAS/ QUE NO DESENVOLVERAM FALTA DE PONTO PARA IRRIGAO PLANTlO MAL EXECUTADO PODA NO REALIZADA PAPEL DE PAREDE FALHA NO ACABAMENTO GERAL (PAPEL DE PAREDE)

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300 301 Falha:36 508 509 511 510 305 488 306 80 303 304 550 Falha:18 549 283 286 287 432 282 62 281 372 280 284 285 Falha:63 293 289 291 288 290 83 292 469 Falha:19 260 261 257 390 259 63 256 528

RASGADO/ MANCHADO/ DESCOLADO TONALIDADE DIFERENTE PIAS/ LAVATRIOS PEDRAS BURACOS NA PEDRA DESLOCAMENTO DA CUBA DIMENSO ERRADA FALHA NA MASSA PLSTICA NA COLAGEM DA CUBA FALHA NO POLIMENTO FORA DE NVEL FURAO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS GERAL (PIAS/ LAVATRIOS PEDRAS) LASCADOS/ MANCHADOS/ TRINCADOS/ PEAS SOLTAS MAL FIXADOS PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS PINTURAS EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA MIDO EM PAREDES FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA/ MASSA LEO/ TEXTURA FALTA DE CALAFETAO EM FRESTAS METLICAS FALTA DE FUNDO TIPO ZARCO FALTA DE PINTURA ANTI MOFO FALTA DEMO DE PINTURA GERAL (PINTURAS) PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES/ PORTAS/ ESQ. MAD PINTURA SUJA PONTOS DE FERRUGEM PISO CIMENTADO CAIMENTO INADEQUADO/ AO CONTRRIO AO RALO DESAGREGAO DESCOLAMENTO DE PLACA/ FALTA DE ADERNCIA A LAJE FALTA DE JUNTA DE DILATAO FISSURAMENTO/ TRINCAS GERAL (PISO CIMENTADO) ONDULADO/ FORA DE NVEL PISO INTERTRAVADO AFUNDADO PISOS CERMICOS CAIMENTO COM FALHAS DESNVEL ENTRE PEAS (DENTES) DIFERENA DE TONALIDADE EFLORESCNCIA ESPAAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE GERAL (PISOS CERMICOS ) LASCADOS/ RISCADOS/ TRINCADOS MANCHADOS

88

258 Falha:21 523 250 254 252 246 255 249 409 428 65 245 747 253 248 Falha:20 243 242 64 244 Falha:90 756 757 755 754 Falha:109 852 850 853 851 Falha:22 66 Falha:25 361 408 240 237 69 239 238 355 Falha:23 524 67

SOL TOS/ MAL ADERIDOS PISOS EM PEDRAS BURACOS NA PEDRA CAIMENTO COM FALHAS DESAGREGAMENTO DA SUPERFCIE DO MATERIAL DESNVEL ENTRE PEAS (DENTES) DIFERENA DE TONALIDADE EFLORESCNCIA ESPAAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE FALTA DE BAGUETE FORA DE ESQUADRO GERAL (PISOS EM PEDRAS) LASCADOS/ RISCADOS/ TRINCADOS MANCHADOS/ SUJOS POLIMENTO DEFICIENTE SOLTOS/ MAL ADERIDOS PISOS VINLICOS COLOCAO DESCOLAMENTO GERAL (PISOS VINLlCOS ) RISCADO/ MANCHADO PORTES AJUSTES E REGULAGENS DIMENSIONAMENTO FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS INSTALAES DE AUTOMAO MAL EXECUTADA QUADRA POLIESPORTIVA ALAMBRADO GERAL (QUADRO GERAL) PINTURA PROBLEMAS COM O PISO QUADRO GERAL GERAL (QUADRO GERAL) REJUNTES ESPECIFICAO DE REJUNTE INADEQUADO FALHA NO REJUNTE SILlCONADO FALHAS DE PREENCHIMENTO FALHAS NA ADERNCIA GERAL (REJUNTES) REJUNTE ESCURECIDO/ AMARELADO/ MOFADO REJUNTE ESFARELANDO REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTAO REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS CONDUTE RASO GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )

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236 234 233 235 Falha:43 749 228 748 231 82 229 232 230 Falha:93 771 767 770 769 768 Falha:24 225 452 68 224 227 226 Falha:26 223 222 70

ONDULAESI IMPERFEIES NO REVESTIMENTO REVESTIMENTO ESTUFADO REVESTIMENTO OCO REVESTIMENTO TRINCADO/ FISSURADO/ RACHADO SISTEMA DE EXAUSTO BALANCEAMENTO DUTO OBSTRUIDO/ DANIFICADO FALTA DE DUMPER FIXAO DOS EQUIPAMENTOS GERAL (SISTEMA DE EXAUSTO ) GRELHA SISTEMA INEFICIENTE SISTEMA INOPERANTE SISTEMA DE SEGURANA PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV PROBLEMAS COM CERCA ELTRICA PROBLEMAS COM CMERAS PROBLEMAS COM REFLETORES PROBLEMAS COM SENSORES TOMADAS E INTERRUPTORES FALTA DE COMPONENTES FALTA DE PREVISO/ PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES) PROBLEMA COM A COLOCAO/ FIXAO PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO RISCOS/ MANCHAS/ DIFERENAS DE TONALIDADE VIDROS FIXAAO INADEQUADA RISCADOS/ MANCHADOS/ TRINCADOS/ LASCADOS GERAL (VIDROS)

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8.3 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provvel Causa X Ao Corretiva (Fonte: Construtora A)

FALHAS DETECTADAS

PROVVEL CAUSA

AO CORRETIVA - Cumprir o procedimento - Regularizao com caimento - Dividir as reas - Colar as soleiras com epxi e fazer conteno a fim de evitar percolao de gua para a rea interna

- Impermeabilizao banheiros x colocao - Falta de caimento para os ralos de tentos - Falta de isolamento das reas de box. - Desnvel piso interno e externo - No observncia de altura mnima do rodap entre as reas externas e internas

- reas cobertas de PUC x impermeabilizao

- Furos em cortinas do subsolo

- Falta de caimento para os ralos - Dividir os caimentos - No prolongamento da manta para a rea coberta - Estender a manta para a rea coberta - Prover de impermeabilizao (rea sob ao de chuva com vento). - Tubulaes coladas umas nas outras - Prever espaamento entre as tubulaes impossibilita execuo da impermeabilizao da - Chamar a ateno dos empreiteiros com relao cortina execuo dos servios nestes locais - Os eletrodutos esto saindo das caixas de passagens na vertical - gua de chuva entra por baixo da porta - Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou por cima - Instalar porta abrindo para fora - Colocar tento de granito por dentro - Fixar os rodaps nas reas crticas com cola

- Eletrodutos em caixas de passagens externas - Porta externa abrindo para dentro

- Pregos em rodaps furando colunas de esgoto

- Inobservncia dos projetos

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- Colocao das louas

- Vazamento sob a loua (vaso) - Mal funcionamento das caixas acopladas

- Todas as obras devem utilizar anel de cera - Solicitar reviso da obra ao fabricante atravs do 0800 AO CORRETIVA - Utilizar vedantes do metal - Solicitar reviso da obra (0800) - Apertar sem ferramenta - Apertar sem ferramenta - Atentar para o nvel - Fazer a vedao c/silicone?

FALHAS DETECTADAS - Colocao de metais sanitrios

PROVVEL CAUSA - Falta de vedao com a bancada de granito - Vazamento nos rabichos - Vazamento nos sifes

- Colocao de bancadas em granito com cantoneiras - Trevopiso

- Caimento imperfeito - Vazamento pelo frontispcio

- Material mancha com umidade e descolore com - No especificar mais o produto o tempo (sofre ao do ultravioleta). - Obra lanando indevidamente na Categoria de Falha. - Evitar usar os cdigos Outros e Diversos. Acrescentada mais duas novas categorias de falhas: Instalaes Telefone. - Instalaes Especiais. - Substituir por esquadria de alumnio? - Constar no check-list reviso de apertos dos parafusos. - Adotar lacre
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- Ficha de Registro de Dados Item Outros e Diversos com grande nmero de registros

- Infiltrao pelos caixonetes de arcondicionado. - QDL - PC Parafusos frouxos

- M vedao / Utilizao de madeira - M utilizao - M instalao

- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas - Os quadros com tampas em ferro no do bom nos corredores dos pavimentos. acabamento. - Teto das reas adjacentes a sauna em gesso esto manchando - Umidade do ambiente. Gesso no a melhor soluo.

- Substituio da tampa das caixas de telefone, antena, etc, de ferro por madeira. - Utilizar forro PVC. - Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da Renner. AO CORRETIVA - Exigir das marmorarias a confeco de pingadeiras e adotar pingadeiras em placas de concreto. - Executar chapins em mrmore ou granito com caimento.

FALHAS DETECTADAS - Escorrimento em empenas e paredes externas. - gua empoando sobre chapins de mrmore ou granito.

PROVVEL CAUSA - Falta de pingadeira em peitoris de mrmore, granito ou placas de concreto. - Falta de caimento.

- Vazamento em tubulao de esgoto de dreno de ar condicionado. - Trincas em pisos de concreto acabado.

- Falta de teste de estanqueidade.

- Executar teste de estanqueidade.

- Erro na colocao da malha de ferro. - Espessura do concreto. - Trabalho da estrutura. - No est sendo previsto que a alvenaria ir trincar.

- Consultar calculista para posicionar os cortes com makita.

- Trincas em alvenaria nas reas de junta de dilatao.

- Assumir a junta.

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- Pintura de tetos amarelando.

- Louas e metais com vazamentos constantes.

- Reao qumica da gua do selador com o gesso. - Adotar especificao para pintura do empreendimento. - Utilizar selador a base de solvente. - Fiscalizar a aplicao dos materiais de acordo com especificao. - M colocao das peas. - Solicitar reviso da obra com os fabricantes atravs - No utilizao de anel de cera. do 0800. - Preparar uma pasta com todas as informaes necessrias para que o condomnio gerencie os equipamentos instalados no prdio. AO CORRETIVA - Adotar critrios para recebimento das unidades e partes comuns dos empreendimentos. - Passar a utilizar silicone com cura actica (palestra da Consultare). - Efetuar tratamento com epxi. - Deixar as paredes sem proteo mecnica. Executa-la somente no piso. - Confeccionar tampas em alumnio.

- No entrega aos condomnios das NF, - Administrao da obra no prepara pasta com a termos de garantia, manual de operao de documentao completa. equipamentos instalados. FALHAS DETECTADAS - Muitas pendncias na passagem da manuteno do gerente da obra para o Departamento de Ass.Tcnica. - Infiltrao pelo chapim de mrmore ou granito - Corroso ferragens da laje da tampa de cisterna e caixa dgua. - Destacamento da proteo mecnica nas paredes de caixas dgua - Corroso em tampas de ferro de visita de cisterna e caixa dgua. PROVVEL CAUSA - Falta de rigor nas vistorias de entrega das unidades e partes comuns. - Rejuntamento com rejunte convencional.

- Falta de tratamento com material hidrfugo. - Falta de aderncia. - Material no apropriado.

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- Infiltrao pelas laterais das esquadrias de - Falta de vedao com silicone. alumnio.

- Grampos de placas de gesso com corroso. - Retorno de espuma pelo ralo seco da A.S., tanque e MLR nos andares baixos. - M vedao de box e banheiros.

- Reao qumica. - Material no apropriado. - Erro de projeto? - Zona de espuma? - Entupimento no desvio da coluna? - Falha na execuo da impermeabilizao x colocao de tentos de box e soleiras.

- Rejuntar com silicone. - Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por conta do empreiteiro. - Faz parte do check-list de auditoria interna que no est sendo observado. - Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor. - Submeter o problema aos projetistas de instalao.

- Intensificar treinamento. - Chamar o eng. da Ass. Tcnica para liberar os primeiros banheiros? AO CORRETIVA - Intensificar treinamento. - Chamar o eng. Da Ass. Tcnica para liberar a primeira varanda? - Fazer medio em obra pronta para verificar se estamos dentro dos parmetros normativos. - Se no estiver: utilizar dry-wall?

FALHAS DETECTADAS

PROVVEL CAUSA

- Falhas na impermeabilizao de varandas - Falha na execuo da impermeabilizao x e reas descobertas. colocao de soleiras. - Reclamaes sobre isolamento acstico entre unidades adjacentes. - Tipo de alvenaria. - Revestimento com estuque de gesso.

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