12

ESTRATGIA DE INSPEO
PREDIAL
EQUIPE
Daniel Rodrigues Rezende Neves - Eng Civil Mestrando em
Construo Civil Universidade FUMEC

Luiz Antnio M. N. Branco - MSc Professor Universidade
FUMEC
RESUMO
Neste artigo sero apresentadas as tcnicas para a realizao da
Inspeo Predial. Para tanto buscou-se o conceito de Inspeo
Predial e as ferramentas utilizadas na aplicao deste servio,
para fns de difundir o conhecimento, orientar os profssionais
da rea e antecipar as aes contra a deteriorao precoce dos
imveis, de forma a garantir a segurana do edifcio e preservar
o bem estar dos ocupantes.
Ser feita uma abordagem sobre todos os procedimentos
utilizados na aplicao da Inspeo Predial, englobando desde
a elaborao da proposta comercial para a prestao do servio,
at a formatao do trabalho para a materializao do laudo.
Tambm ser apresentada uma possvel metodologia para
enquadramento das anomalias considerando o seu grau de
gravidade, risco e tendncia, possibilitando ao sndico do
condomnio e/ou gestores da edifcao um direcionamento de
todos os servios a serem realizados e a ordem cronolgica com
que estes servios devero ser executados.
Palavras-chaves: Inspeo, Deteriorao, Anomalias.
INTRODUO
Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construo
ou na manuteno predial vm causando mortes e prejuzos
injustifcveis. Desabamentos, incndios, quedas de marquises
e fachadas, vazamentos, infltraes e tantas outras mazelas
provenientes dos descuidos com a edifcao, podem ser evitados
com medidas preventivas simples, de longo prazo, atravs de
um planejamento que se inicia com a Inspeo Predial para a
posterior implantao do plano de manuteno, que garante
a boa performance do prdio, a segurana e o conforto dos
seus usurios (IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias do estado de So Paulo - Inspeo Predial - Check-up
Predial: Guia da boa Manuteno, 2005).
A Inspeo Predial deve ser entendida como uma vistoria para
avaliar os estados de conformidade de uma edifcao, mediante
aspectos de desempenho, vida til, segurana, estado de
conservao, manuteno, desempenho, exposio ambiental,
utilizao, operao, observando sempre s expectativas dos
usurios.
Nos pases de primeiro mundo, manter o patrimnio imobilirio
em boas condies de uso uma questo cultural e rotineira,
sendo que a contratao dos servios de Inspeo Predial
para elaborao de um plano para manuteno realizada
naturalmente, demonstrando a consolidao desta atividade
nestes pases.
Nos EUA e no Canad, a Inspeo Predial considerada
como pr-requisito em qualquer transao imobiliria, sendo
obrigatria a juntada do laudo de inspeo para a assinatura dos
contratos. Nos prdios pblicos desses pases pode-se verifcar
o Certifcado de Inspeo Predial nos quadros de avisos, e nos
imveis residenciais disponveis para venda e locao, este
certifcado geralmente fxado atrs da porta, permitindo em
ambos os casos ao usurio ou ao futuro morador, avaliar as
condies fsicas e o estado de conservao destas edifcaes.
No Brasil as transaes imobilirias so completamente
diferentes, pois, grande parte das negociaes concretizada
levando em considerao as informaes fornecidas pelo atual
proprietrio do imvel ou pelo intermediador da venda, ignorando
as informaes tcnicas que deveriam ter sido anteriormente
levantadas por um profssional especializado. Com o laudo de
inspeo predial em mos, o comprador e/ou usurio estaria
munido de informaes tcnicas fundamentadas, capazes de
orient-lo na negociao do valor ou at mesmo direcion-lo em
sua deciso de compra.
Alm de orientar as transaes imobilirias, o laudo de inspeo
predial funciona como uma importante ferramenta no auxlio para
identifcao de anomalias e falhas, que podem comprometer
o funcionamento do edifcio ou at mesmo colocar em risco a
integridade fsica dos seus usurios.
Na realizao da inspeo predial, as anomalias ou falhas
constatadas sero devidamente analisadas e classifcadas
de acordo com o grau de risco apresentado, fornecendo ao
condomnio um direcionamento de todos os servios a serem
realizados e a ordem cronolgica com que estes servios
devero ser executados, possibilitando um planejamento de
todos os gastos e a racionalizao dos servios.
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
13
Grande parte das anomalias e falhas constatadas atravs da
inspeo predial podem a curto prazo comprometer o bom
funcionamento do edifcio e a integridade fsica dos seus
ocupantes.
HISTRICO DA INSPEO
PREDIAL
A Inspeo Predial foi trazida para o Brasil no ano de 1999, atravs
de um trabalho tcnico apresentado no X Congresso Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia - COBREAP, sendo que
aps esta data, os estudos sobre o tema foram aprofundados,
novas tcnicas foram introduzidas e algumas adaptaes foram
realizadas, com o objetivo de adequar a Inspeo Predial s
necessidades do nosso mercado.
Para fns de padronizar a Inspeo Predial, no ano de 2001, o
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias do estado de So
Paulo - IBAPE/SP lanou a primeira norma tcnica sobre o tema,
proporcionando ao profssional responsvel pela elaborao
do servio, um balizador das atividades a serem executadas.
Desde o seu lanamento esta norma tem passado por diversas
atualizaes, sendo a ltima delas, realizada no ano de 2009.
GOMIDE (2009) defniu a Inspeo Predial como sendo uma
vistoria tcnica da edifcao para a apurao de suas condies
tcnicas e para determinao das medidas preventivas e
corretivas necessrias para a boa conservao e manuteno
do prdio.
No entanto, este conceito tem evoludo rapidamente e hoje
tal defnio destaca o aspecto da avaliao tcnica, da
funcionalidade e da manuteno da edifcao, buscando a
Qualidade Predial Total, levando em considerao o uso e a as
condies de conformidade proposta por JURAN, (1990).
Desta forma, o conceito de Inspeo Predial mais abrangente
e em conexo ao objetivo de qualidade predial total foi defnido
como sendo a avaliao das condies tcnicas, de uso e de
manuteno da edifcao visando orientar a manuteno e obter
a Qualidade Predial Total (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES
NETO, 2006).
O QUE A INSPEO PREDIAL
NA PRTICA
A Inspeo Predial uma vistoria para se avaliar os estados
de conformidade de uma edifcao, mediante aspectos de
desempenho, exposio ambiental, utilizao e operao,
observando sempre s expectativas dos usurios.
O registro ou apontamento de no-conformidades possuem
denominaes tcnicas diferenciadas, sendo a anomalia
construtiva o termo indicado para aquele problema proveniente
da prpria construo, a anomalia funcional o termo indicado
para o problema de uso, e falha, o termo indicado para a
no-conformidade decorrente da manuteno, tal que essas
denominaes devem ser classifcadas quanto ao grau de
gravidade, urgncia e tendncia.
Portanto o enfoque do vistoriador deve ser trplice, ou seja,
tcnico, funcional e de manuteno, exigindo uma viso
sistmica tridimensional.
figura 1: Esquema da viso Sistmica Tridimensional
Fonte: (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
COMO CONTRATAR O SERvIO
DE INSPEO PREDIAL
Com o objetivo de classifcar as complexidades e abrangncias
das inspees, e para balizar o oramento do servio
possibilitando eventuais comparaes oramentrias, a norma
estabeleceu trs nveis de servio, que abrangem a maioria
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
14
dos contratos, sem embargo da possibilidade de criarem outros
nveis, dependendo da necessidade.
Estes nveis de servios so defnidos como nvel de rigor,
que consiste na classifcao da Inspeo Predial quanto
complexidade da vistoria e elaborao do seu relatrio fnal,
levando em considerao o nmero de profssionais envolvidos, a
profundidade na constatao dos fatos, o estado de conservao
do imvel e as necessidades do cliente.
O item 7.2 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, conceitua
os trs nveis de rigor da seguinte forma:
7.2.1 NVEL 1: Vistoria para a identifcao das anomalias
aparentes, elaboradas por profssional habilitado com orientao
tcnica pertinente;
Este nvel se enquadra, ordinariamente, nos imveis cuja natureza
evidencia sistemas e componentes construtivos simples, tais
como: casas trreas, sobrados, e edifcios sem elevador.
7.2.2 NVEL 2: Vistoria para a identifcao das anomalias
aparentes identifcadas com o auxlio de equipamentos, elaborada
por profssionais de diversas especialidades, contendo indicao
de orientaes tcnicas pertinentes.
Este nvel se enquadra, ordinariamente, nos imveis cuja natureza
evidencia sistemas e componentes construtivos complexos, tais
como: edifcios de mltiplos andares, galpes industriais, etc.
7.2.3 NVEL 3: Vistoria para a identifcao das anomalias
aparentes e das ocultas constatveis com o auxlio de equipamentos,
incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais especfcos,
elaborada por profssionais de diversas especialidades, contendo
indicao de orientaes tcnicas pertinentes.
Este nvel se enquadra, ordinariamente os imveis com suspeitas
de vcios ocultos signifcativos.
RESPONSABILIDADE DO INSPETOR PREDIAL
O item 16 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, defne
como sendo de resposabilidade do Inspetor Predial, os seguintes
subitens:
16.1 O profssional responsvel nica e exclusivamente pelo
escopo e pelo nvel de inspeo contratada.
16.2 Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa
ou profssional quando o seu Laudo de Inspeo Predial no
for observado pelo proprietrio ou usurio da edifcao, e por
qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas,
de materiais e de defcincia de manuteno, bem como de suas
conseqncias.
Convm ressaltar que a responsabildade do inspetor predial
limita-se ao seu trabalho, no abrangendo problemas do edifcio.
INCIO DOS TRABALHOS
- Anlise da Documentao:
O item 9 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, estabelece
a anlise das documentaes Administrativas (Instituio,
especifcao e conveno de condomnio, regimento interno
do condomnio, manual do proprietrio...) e das documentaes
Tcnicas (Projeto aprovado, projeto modifcado, projeto
executivo...) levando em considerao o nvel de servio
contratado e a tipologia do empreendimento vistoriado.
Caso a edifcao a ser inspecionada no possua todos os
documentos que o item 9 da norma de Inspeo Predial
preconiza, isto ser relatado no Laudo, no entanto, no trata-
se de um impedimento para a realizao do servio, tendo em
vista que este servio no tm como fnalidade a legalizao
do edifcio.
- Vistoria preliminar e elaborao de questionrio:
Aps a anlise da documentao o profssional deve realizar
uma inspeo prvia no imvel a ser vistoriado, para fns de
coletar informaes e a fazer uma apreciao tcnica. As
informaes coletadas serviro como base para a montagem
do seu questionrio para obteno das informaes, conforme
preconiza o item 10 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP.
INfORMAES DOS USURIOS, RESPONSvEIS,
PROPRIETRIOS E GESTORES DAS EDIfICAES
Recomenda-se a vistoria de todos os compartimentos do imvel,
na impossibilidade deve-se obter informaes sobre eventuais
reformas e modifcaes nos mesmos, bem como outras
relativas ao desempenho, funcionalidade, conforto, sade, e
demais condicionantes no uso do imvel.
Assim sendo imprescindvel obter informaes atravs de
questionrio especfco, recomendando-se consultar a Norma de
Procedimentos.
Os informes ou relatrios de acompanhamento de rotina da
manuteno devero ser verifcados pelo inspetor predial para
analisar o desempenho desses servios.
As informaes coletadas so de suma importncia para o
conhecimento das principais no-conformidades e benfeitorias
do prdio, facilitando ao profssional a elaborao do seu check-
list, procedimento este que ser citado a seguir.
Cumpre salientar que no existe um modelo especfco e
defnido de questionrio, pois cada imvel apresenta as suas
particularidades.
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
15
ELABORAO E PREENCHIMENTO DO CHECK-LIST
O check-list trata-se de um formulrio destinado a anotao das
constataes tcnicas e dos resultados encontrados na vistoria.
Este formulrio tem como objetivo facilitar o levantamento dos
dados no campo de forma a tornar a vistoria dinmica.
O presente check-list possibilita o planejamento da vistoria,
bem como o arquivamento das informaes encontradas,
servindo como prova fsica do nvel de qualidade da inspeo
realizada. No existe um modelo padro e acabado, cada
profssional dever elaborar o seu formulrio consoante com
suas preferncias e rotinas.
O grau de complexidade do check-list dever ser proporcional ao
nvel de rigor do servio contratado, bem como as caractersticas
apresentadas pelos componentes e equipamentos dos diversos
sistemas construtivos a serem inspecionados.
O item 11 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP, recomenda
que a listagem do formulrio dever abranger, no mnimo, todos
os componentes e equipamentos passveis de inspeo ocular,
destacando-se os seguintes:
11.1 Estrutura;
11.2 Alvenaria;
11.3 Revestimentos;
11.4 Impermeabilizaes;
11.5 Esquadrias;
11.6 Cobertura;
11.7 Paisagismo;
11.8 Instalaes (eltricas, hidrulicas...).
Segundo a NBR 5674 Manuteno de edifcaes, da ABNT,
item 8.4, tem-se:
As inspees devem ser orientadas por listas de conferncias
padronizadas (check-list), elaboradas considerando:
A) Um roteiro lgico de inspeo das edifcaes;
B) Os componentes e equipamentos mais importantes na
edifcao;
C) As formas de manifestaes esperadas da degradao do
edifcio;
D) As solicitaes e reclamaes dos usurios.
O QUE DEvE SER INSPECIONADO E DE QUE fORMA
O inspetor predial dever vistoriar a edifcao na ntegra, desde
o subsolo at o ltimo pavimento.
Para vistoriar os sistemas eltricos, a inspeo deve ser executada
a partir do ponto de entrada de energia edifcao, at as suas
ramifcaes de distribuio internas, desde o subsolo, at o topo
do prdio, devendo ser inspecionado todos os quadros eltricos,
faes aparentes e dispositivos de segurana instalados, sendo
importante propor solues econmicas quando as mesmas no
fzeram parte do sistema predial, como o caso de sensores
foto-eltricos para lmpadas de garagem / hall de circulao; e
sistemas de segurana, quando por exemplo, a edifcao no
possuir um sistema de pra-raios.
Para vistorias em sistemas civis ou hidrulicos, deve-se
inspecionar todos os elementos visveis no sentido descendente,
ou seja, do topo do edifcio para o ltimo subsolo e verifcar
as anomalias que indicam perdas de desempenho ou outros
problemas em trechos no aparentes, como o caso de manchas
de infltrao de gua junto a tubulaes hidrulicas.
Os sistemas e equipamentos passveis de inspeo, so
basicamente:
estrutura;
alvenaria;
revestimentos;
instalaes hidrulicas, de combate a incndio e gs, instalaes
eltricas e pra raios;
ar condicionado;
ventilao forada exaustores e ventiladores;
elevadores;
escadas rolantes;
bombas e outras mquinas;
piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condies de
playground;
paisagismo e etc.
O TRABALHO DE CAMPO
Na primeira inspeo deve-se constatar primeiramente a
existncia ou no de um manual de operao, uso e manuteno,
para dar subsdio coleta das informaes tcnicas e elementos
a serem vistoriados.
Caso a edifcao possua o referido manual, a vistoria dever
ser realizada com base nesse documento, verifcando se os
procedimentos e prazos foram executados e cumpridos conforme
planejado.
Caso a edifcao no possua o referido manual e esteja dentro
do prazo de garantia (05 anos de uso), instruir o sndico ou
gestor da edifcao, para que recorra construtora responsvel
pela execuo do edifcio e exija o fornecimento deste manual,
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
16
expondo empresa construtora o que determina o Art.12 da
Seo II, do Cdigo de Defesa do Consumidor:
O construtor responder independente da existncia de culpa, pela
reparao dos danos causados aos consumidores por informaes
insufcientes ou inadequadas sobre a utilizao e riscos.
Caso a edifcao no possua o referido manual e no esteja
dentro do prazo de garantia, o sndico ou gestor da edifcao
dever ser instrudo para a contratao deste servio atravs de
uma empresa especializada.
A primeira inspeo de um edifcio requer maior ateno
e abrangncia, pois necessrio separar as anomalias
construtivas originais (passveis de reparos cobertos pela
garantia), ou mesmo das endgenas dos prdios sem garantia
(passveis de reparos por empresas especializadas), daquelas
funcionais decorrentes da degradao, e tambm das falhas de
manuteno (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
A DIfERENA ENTRE ANOMALIA E fALHA
A anomalia trata-se de vcio construtivo e a falha trata-se de vcio
da manuteno.
As anomalias podem ser classifcadas como:
endgenas provenientes de vcios de projeto, materiais
e execuo;
exgenas decorrentes de danos causados por terceiros;
naturais oriundas de danos causados pela natureza;
funcionais provenientes do uso inadequado e da
degradao.
As falhas de manuteno podem ser classifcadas como:
de planejamento decorrentes de falhas do plano e
programa (manuais);
de execuo oriundas dos procedimentos e insumos;
operacionais provenientes dos registros e controles
tcnicos;
gerenciais devido a desvios de qualidade e custos.
CLASSIfICAO DAS ANOMALIAS E fALHAS
Aps a classifcao das anomalias, o inspetor deve enquadr-
las como sendo corrigveis ou incorrigveis, visando adequao
do plano de reparos e a um direcionamento destas correes.
As anomalias corrigveis podem ser identifcadas como pequenos
problemas que podem ser corrigidos pela prpria equipe de
manuteno, ou seja, que apresentam um grau de complexidade
compatvel com o conhecimento desta equipe, por exemplo a
Foto 1.
foto 1: Lodo proveniente da ausncia de manuteno
Fonte: GRANATO, 2006
As anomalias incorrigveis so aqueles problemas que requerem
a re-execuo completa do servio, incluindo demolio do
item danifcado e a elaborao de um novo projeto. Para este
caso, solues paliativas podem ser proposta a fm de evitar o
agravo destes danos, como o caso da Foto 2, onde ocorreu o
esmagamento por compresso do pilar.
foto 2: Esmagamento por compresso no pilar
(oxidao da ferragem)
Fonte: GRANATO, 2006
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
17
ENQUADRAMENTO DAS ANOMALIAS E fALHAS
O enquadramento para a classifcao das anomalias e falhas
deve ser realizado da seguinte forma:
* Condies tcnicas:
Crtica: excesso de anomalias incorrigveis (procedimentos
fora dos objetivos da manuteno, envolvendo a contratao
de especialistas, conseqncias de perdas altas de
desempenho) e corrigveis (possveis correes que a
manuteno pode incorporar, devido baixa complexidade,
praticidade e baixos custos);
Regular: quantidade aceitvel de anomalias corrigveis;
Satisfatria: ausncia ou quantidade mnima de anomalias
corrigveis.
* Condies de uso:
Crtica: excesso de irregularidades incorrigveis de
segurana, habitabilidade, conforto e sustentabilidade;
Regular: quantidade aceitvel de irregularidades de uso
incorrigveis;
Satisfatria: ausncia ou quantidade mnima de
irregularidades de uso corrigveis.
* Condies de operao e manuteno:
Crtica: excesso de falhas incorrigveis e corrigveis;
Regular: quantidade aceitvel de falhas corrigveis;
Satisfatria: ausncia ou quantidade mnima de anomalias
corrigveis.
De acordo com (LVIO; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006),
pode-se tambm, classifcar as condies retro de forma genrica,
adotando os resultados de impacto como base:
Crtica: impactos irrecuperveis;
Regular: impactos parcialmente recuperveis;
Satisfatria: ausncia ou possibilidade mnima de
impactos recuperveis.
CLASSIfICAO QUANTO MANUTENO
A fase inicial de funcionamento de uma edifcao repleta
de problemas, pois, em geral, tudo utilizado e operado sem
qualquer planejamento ou conhecimento (LVIO; PUJADAS;
NETO, 2006), desta forma, se faz de suma importncia a
existncia do manual de operao, uso e manuteno, pois,
os mesmos contemplam todas estas informaes at ento
desconhecidas pelos seus usurios.
A avaliao realizada pelo inspetor no que diz respeito
manuteno, dever ser fundamentada tomando como referncia
os itens prescritos no manual de operao, uso e manuteno,
tendo em vista, que a improvisao e o desatendimento das
orientaes se fazem presentes em grande parte das edifcaes,
contribuindo desta forma, para o surgimento de anomalias e
problemas, causando gastos dispendiosos e desnecessrios.
Um exemplo clssico de uma anomalia causada em virtude da
ausncia de manuteno no rejunte das juntas do revestimento
cermico mostrada na Foto3.
foto 3: Existncia de eforescncia no rejunte
do revestimento cermico
QUANTO AO USO
Deve-se analisar todos os documentos relativos ao uso e
operao, dentre eles as convenes de condomnio, os
manuais tcnicos fornecidos pela construtora, as contas de gua
e energia eltrica, enfm, todos os documentos que estejam
interligados ao uso da edifcao.
Grande parte das anomalias apresentadas referem-se
falhas de projetos e problemas provenientes das modifcaes
adaptaes realizadas para atender s necessidades dos
usurios, que interferem no bom funcionamento da estrutura e
prejudicam o funcionamento dos elementos construtivos ao qual
foram projetados.
A Foto 4 exemplifca uma adaptao realizada pelos moradores
de um edifcio de forma a ocultar o problema existente.
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
18
foto 4: Suporte instalado para conduzir a gua proveniente
de uma infltrao da laje
Fonte: PUJADAS, 2008
Cabe ao inspetor identifcar quais so estas interferncias
existentes e traar diretrizes a fm de adequar a necessidade
dos usurios com o espao fsico existente, bem como todos os
seus componentes.
ANLISE DOS RESULTADOS
Aps a realizao de todo o trabalho de campo, o inspetor dever
realizar a anlise dos graus de risco considerando a gravidade,
a urgncia e a tendncia dos mesmos, visando determinar uma
ordem de prioridades das atividades necessrias para a correo
das anomalias identifcadas.
GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO (2006) mostram uma
adaptao do sistema desenvolvido por KEPNER e TREGOE,
cujas funes de criticidade e pesos utilizados na determinao
das prioridades podem ser feitas conforme os quadros abaixo
demonstrados:
GRAU GRAVIDADE PESO
Total Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do prprio edifcio 10
Alta Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifcio 8
Mdia Desconfortos, deteriorao do meio ambiente ou do edifcio 6
Baixa Pequenos incmodos ou pequenos prejuzos fnanceiros 3
Nenhuma Nenhuma 1
Quadro 1 ndices que demonstram a gravidade das
anomalias
Fonte: GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
GRAU URGNCIA PESO
Total Evento em ocorrncia 10
Alta Evento prestes a ocorrer 8
Mdia Evento prognosticado para breve 6
Baixa Evento prognosticado para adiante 3
Nenhuma Evento imprevisto 1
Quadro 2 ndices que demonstram a urgncia de reparos
nas anomalias
Fonte: GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
GRAU TENDNCIA PESO
Total Evoluo imediata 10
Alta Evoluo em curto prazo 8
Mdia Evoluo em mdio prazo 6
Baixa Evoluo em longo prazo 3
Nenhuma No vai evoluir 1
Quadro 3 ndices que demonstram a tendncia das anomalias
Fonte: GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
A metodologia consiste em classifcar o nvel de cada no-
conformidade nas trs funes e calcular o produto dos
respectivos pesos. As prioridades sero determinadas pela
ordem decrescente do valor apurado.
Deve-se criar um quadro com base no modelo (exemplo) abaixo
apresentado, para a avaliao das prioridades.
ELEMENTO
VISTORIADO
GRAVIDADE URGNCIA TENDNCIA N PONTOS PRIORIDADES
Vazamento
de gs
10 10 10 1000 1
Gotejamento
de gua no
cavalete
3 10 1 30 3
Trincas no
pilar
10 10 8 800 2
Quadro 4 Avaliao das prioridades das falhas
Fonte: GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
Aps a avaliao das prioridades, o inspetor dever colocadas
em ordem decrescente de valor e fazer as suas recomendaes
tcnicas para cada anomalia identifcada, conforme o quadro
abaixo:
1 Vazamento de gs Reparos nos vazamentos de gs na prumada 1000
2 Trincas no pilar Reparos nas trincas do pilar 800
3
Gotejamento de
gua no cavalete
Reparos no gotejamento de gua do cavalete 30
Quadro 5 Ordem de prioridades e orientaes tcnicas
Fonte: GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO, 2006).
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009
19
As orientaes tcnicas foram mencionadas no quadro acima,
no entanto necessrio que sejam feitas as consideraes
tcnicas em uma folha a parte, discriminado o que deve ser feito
com maior detalhamento e direcionamento das atividades.
ELABORAO DO LAUDO TCNICO
Trata-se da materializao de todo o trabalho realizado, incluindo
vistoria, anotaes dos danos tcnicos e anlise de documentos,
devidamente apresentados de forma clara e objetiva atravs de
um Laudo Tcnico de Inspeo Predial, fundamentado sobre as
normas vigentes, expondo as condies gerais da edifcao e
direcionando as aes de manuteno a serem realizadas na
presente edifcao.
O item 15 da norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP descreve
os seguintes itens a serem contemplados no laudo:
Identifcao do solicitante;
Classifcao do objeto da inspeo;
Localizao;
Data da Diligncia;
Descrio Tcnica do Objeto:
* Tipologia;
* Utilizao;
* Idade;
* Padro construtivo;
Nvel utilizado;
Critrio adotado;
Relao dos elementos construtivos e equipamentos
vistoriados com a descrio das respectivas anomalias,
classifcadas por grau de risco e urgncia (LISTAGEM DE
VERIFICAO);
Relatrio fotogrfco;
Relao de documentos analisados;
Indicao das recomendaes tcnicas e/ou das
medidas preventivas e corretivas necessrias (plano de
manuteno), quando a inspeo estiver classifcada em
nvel 3;
Avaliao do estado de conservao geral do imvel;
Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;
Data do LAUDO;
Assinatura do profssional responsvel, acompanhado do
n do CREA e n IBAPE
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
CONCLUSO
Diante do exposto, verifca-se que a Inspeo Predial propicia
a preservao patrimonial e contribui para a racionalizao dos
gastos com as manutenes a serem realizadas, pois direciona
as manutenes necessrias de acordo com o grau de risco e
urgncia apresentado, desta forma, garantindo a segurana dos
moradores e propiciando uma melhor orientao na conduo
dos negcios imobilirios.
REfERNCIAS BIBLIOGRfICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR
5674:99: Manuteno de Edifcaes - Procedimento. Rio de
Janeiro, 1999.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR
13.752:96: Percias de engenharia na construo civil. Rio
de Janeiro, 1997.
BRASIL, MINISTRIO DA JUSTIA, SECRETARIA DE DIREITO
ECONMICO, DEPARTAMENTO DE PROTEO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. Decreto n 2.181, de 20 de maro de 1997.
CORRA, Marcelo, Engenharia Legal Teoria e Prtica
Profssional, Ed. Pini. So Paulo, 2003.
GOMIDE, Tito; PUJADAS, Flvia, NETO, Jernimo, Tcnicas
de Inspeo e Manuteno Predial, ed. Pini. So Paulo, 2006.
GOMIDE, Tito; GULLO, Marco, FAGUNDES NETO, Jernimo,
Engenharia Diagnstica em Edifcaes, ed. Pini. So Paulo,
2009.
GOMIDE, Tito, Inspeo Predial. X COBREAP - Congresso
Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia). Porto Alegre,
1999.
GRANATO, J. E. Tcnicas de Impermeabilizao e Isolao
Trmica. VIII Congreso Latinoamericano de Patolgia de la
Construccion, Assuno, 2005.
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo Inspeo Predial - Check-up
Predial: Guia da boa Manuteno, 2005.
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo Norma de Inspeo Predial, 2007.
PREFEITURA MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE/MG, Decreto
n 9.005 de 26 de Novembro de 2006, que regulamenta a Lei n
4.695 de 22 de abril de 1987.
PUJADAS, Flvia, Apostila de Inspeo Predial, XIII Congresso
Brasileiro de Avaliaes e Percias. Fortaleza-CE, 2006.
SINDUSCON/MG Manual Garantias. Belo Horizonte, 2007.
Construindo, Belo Horizonte, v.1, n.2, p.12-19, jul./dez. 2009