|10| METRPOLE E VERTICALIZAO EM SO PAULO:

EXCLUSO E DISPERSO
Nadia Somekh, Guilherme Gagliotti

Resumo
Este trabalho apresenta o panorama geral da verticalizao da cidade de So Paulo entre
1920 e 2011, pode contribuir no entendimento da produo social do espao urbano, bem
como na (re) formulao das polticas pblicas de desenvolvimento da cidade. O presente
trabalho foi desenvolvido a partir da Pesquisa sobre Verticalizao de So Paulo apontando,
principalmente sua quantificao e espacializao. A verticalizao em si no um
problema, mas a forma que vem assumindo sim: condomnios fechados e transbordamento
metropolitano. A periodizao do trabalho foi proposta a partir da anlise e estabelecimento
de marcos significativos na interveno do Estado. Alm disso, o trabalho coloca a seguinte
pergunta: ser que o processo de verticalizao da cidade de So Paulo conseguiu produzir
uma cidade mais densa e socialmente justa?
Palavras-chave: verticalizao, legislao, disperso.

Introduo
A pesquisa sobre o crescimento vertical de So Paulo uma tarefa difcil e
complexa, pode-se, no entanto, oferecer um panorama geral do processo, quantific-lo e
apontar seus principais problemas. A verticalizao em si no um problema e sim a forma
que vem assumindo em So Paulo: a cidade foi perdendo o seu projeto de urbanidade e
necessrio resgat-lo.
Os quase 27 mil edifcios de apartamentos existentes em So Paulo, representam
uma densidade baixa e transbordaram para as cidades vizinhas. So Paulo vertical, mas
no densa. A legislao elitizou os apartamentos, a partir dos anos 50 e at os anos 80
reduziu os coeficientes de aproveitamento. Mesmo com a outorga onerosa do direito de
construir, a cidade apresenta um coeficiente aproveitamento mdio de 1,20 e, portanto, baixa
produtividade urbana. Isto se deve a histrica priorizao do transporte individual em
detrimento do transporte coletivo, que hoje congestiona a cidade. Alm disso verificamos
que o aumento de condomnios fechados vem eliminando a perspectiva do edifcio
construir a prpria cidade. Constatamos tambm a reduo histrica do protagonismo de
arquitetos e de bons projetos de arquitetura hoje, banalizados.
A legislao e as opes de transporte no produziram uma cidade compacta e
sua elitizao afastou o apartamento como alternativa democrtica de morar. As
1

intervenes pblicas recentes comeam a reverter esta lgica estimulando at a produo do

mercado com os subsdios do Programa Minha Casa Minha Vida. Estamos num ponto de
inflexo? A nova lei Federal de Mobilidade Urbana, o recm-criado Conselho de Arquitetura
e Urbanismo, a democratizao do debate da cidade, podero aumentar a qualidade urbana,
tornando So Paulo mais sustentvel e inclusiva?
O trabalho aqui apresentado resulta da pesquisa sobre o crescimento vertical da
cidade de So Paulo iniciada em 1978, na antiga COGEP - Coordenadoria Geral de
Planejamento. Estes estudos so aqui complementados, principalmente pela atualizao de
Pesquisa realizada para o mestrado de Guilherme Gagliotti e pelos estudantes que vm
desenvolvendo este tema.
Inicialmente a pesquisa tinha um triplo objetivo: um primeiro vinculado s
questes de Patrimnio Histrico, um segundo reviso do Plano Diretor e do Zoneamento
e um mais acadmico voltado evoluo dos preos da terra em So Paulo (Somekh, 2012).
Nos trs casos interessava saber onde, quando e por que ocorre a verticalizao, para
eventualmente control-la ou entender sua relao com os processos de valorizao
fundiria/imobiliria.
Essas trs perguntas essenciais nos levaram a definir um conceito para
verticalizao entendida como a multiplicao do solo urbano, possibilitada pelo elevador, o
que de um lado possibilitou um recorte temporal da pesquisa e de outro, conduziu a um
fonte emprica que permitiu responder pelo menos as duas perguntas iniciais. A
descoberta do Registro de Elevadores na Prefeitura CONTRU, possibilitou quantificar o
fenmeno e localiz-lo. Quanto a explicao da verticalizao, isto requereu a construo de
um referencial terico que articulou processos econmicos, culturais, polticos e sociais.
At dezembro 2011 contamos em So Paulo 63.893 elevadores instalados em
26.621 edifcios como mostra a curva abaixo produzida a partir das informaes do registro
de elevadores no CONTRU-PMSP (Somekh, 1987 e Gagliotti, 2012).
O desenvolvimento econmico no est apenas relacionado produo do
espao urbano, mas parte integrante dele. Isso significa que o urbano no entendido como
lugar, base da reproduo do capital, mas como parte integrante do processo de
acumulao e, portanto, sujeito s leis do valor (Lipietz, 1977).
Assim sendo, a periodizao aqui adotada para o crescimento vertical no s
segue os grandes perodos do desenvolvimento econmico, mas tambm os movimentos
Polticos no Brasil atravs da ao do Estado de maneira geral, e ainda especificamente em
relao ao urbano. Esses dois critrios o desenvolvimento da economia e a ao do Estado
2

somados a um terceiro especfico caracterizao do fenmeno estudado, e suas variaes

quantitativas e qualitativas, nortearam a definio dos perodos e a sua descrio.
Provavelmente, outras cidades brasileiras apresentaro periodizaes anlogas.
Imagem 1; Grfico Geral Evoluo do Nmero de Edifcios com elevador em So Paulo.

Fonte: Controle do Uso de Imveis CONTRU 5, elaborado por Somekh e Gagliotti.

O texto que aqui apresentamos aponta principalmente os efeitos da verticalizao

em So Paulo e os elementos que configuraram uma cidade dispersa e elitista, produzida
pela combinao do desenvolvimento do capital imobilirio na busca de terrenos mais
baratos, uma legislao aparentemente restritiva e a recorrente desistncia de investimentos
em transporte coletivo de massa, por parte do poder pblico. Este processo, aliado aos
financiamentos voltados s classes mais adimplentes, resultou numa cidade difusa e elitizou
a produo imobiliria excluindo a populao mais pobre da cidade. Quem sabe com o
programa Minha Casa Minha Vida, isto poder ser revertido?

Os Marcos Significativos da Verticalizao em So Paulo.

difcil precisar o incio da verticalizao em So Paulo, e apenas o grfico de
evoluo quantitativa do crescimento vertical no define seus perodos. Para tanto,
utilizamo-nos de algumas intervenes do Poder Pblico.
Nesse sentido e retomando nossa definio do fenmeno que considera o
elevador como elemento importante no processo de verticalizao pode afirmar que seu uso
comea na primeira dcada do Sculo 20. Em 1920, na Lei n 2.332, os elevadores so
mencionados prescrevendo-se que a sua existncia no elimina a necessidade de escadas
(Somekh, 1987).
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Em 1925, os elevadores j atingem um nmero considervel, a ponto do Poder

Pblico exigir, pela Lei n 2.818, de 9 de fevereiro desse ano, uma licena para o seu
funcionamento. Todavia, essa Lei s efetivamente implementada em 1940, quando criado
o registro de elevadores, perodo a partir do qual a verticalizao passa a alcanar nmero
significativo.
Mas a legislao que interfere efetivamente na verticalizao aquela que
restringe a potencialidade construtiva do terreno. Quanto a esse aspecto, a verticalizao em
So Paulo limitou-se, at 1957, apenas ao estabelecimento de alturas mximas, que, como
veremos, nem sempre consistia numa limitao efetiva.
Em 1957 o urbanista Anhaia Mello, preocupado com o excessivo adensamento e a
sobrecarga das vias e da infraestrutura, em So Paulo, formulava a Lei n 5.621, propondo a
limitao do coeficiente de aproveitamento a quatro vezes a rea do terreno para qualquer
edificao na rea urbana da cidade. A reao lei por parte dos construtores foi enrgica e,
durante a sua regulamentao, acabou-se ampliando o coeficiente de aproveitamento para
seis vezes a rea do terreno, apenas para edifcios comerciais. Esse coeficiente, na prtica,
acabou valendo tambm para edifcios residenciais, pois, formalmente, os construtores
alegavam que seu uso seria comercial, por exemplo, para consultrios.
O ano de 1957 pode ser considerado um marco no processo de verticalizao em
So Paulo, pois pela primeira vez limitava-se a ocupao dos terrenos, o que provocou o seu
espraiamento e, como veremos adiante, limitava-se ainda o tipo de populao que poderia
morar em apartamentos.
Outro marco importante 1967, perodo em que se iniciam as aes do BNH
(Banco Nacional da Habitao) e o SFH (Sistema Financeiro da Habitao), criados pela Lei
n 4.380, de 21 de agosto de 1964, para promover a aquisio da casa prpria, especialmente
junto populao de baixa renda.
At 1967 o BNH no dispunha de recursos para cumprir tal finalidade, os quais
foram obtidos atravs da gesto dos depsitos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de
Servio). Isso determinou um impulso significativo aos empreendimentos imobilirios que se
caracterizavam pela lentido tanto na obteno de recursos quanto na execuo da obra. A
essa interveno do Estado corresponde uma ascenso acentuada da curva da evoluo do
crescimento vertical, em So Paulo e em muitas cidades brasileiras.
Outra mudana significativa nos padres de crescimento vertical decorreu da
aprovao da legislao de zoneamento, Lei n 7.805, de 1972, que representou nova
alterao dos coeficientes de aproveitamento dos terrenos da cidade de So Paulo. Dessa vez,
4

houve uma reduo considervel, uma vez que o coeficiente predominante na cidade passou
a ser de duas vezes a rea do terreno, podendo apenas em algumas reas chegar ao limite de
quatro, como nas Z3, Z4, Z5, Z10 e Z12.
A lei de zoneamento provocou um novo espraiamento da verticalizao, um
aumento da demanda de terrenos pelo setor imobilirio produtor de edifcios, acarretando
uma sobrevalorizao dos preos fundirios.
O fim do BNH em 1986, a Constituio de 1988 que estabeleceu limites ao direito
de propriedade e as Operaes Urbanas e Interligadas, que aparecem neste mesmo ano,
representaram uma reverso da reduo da verticalizao possibilitando o aumento dos
coeficientes atravs da compra deste direito.
Os anos de 2002 e 2004, com o Plano Diretor Estratgico-PDE e a reviso
subseqente do zoneamento, tambm se constituem em marcos para o crescimento vertical
de So Paulo, representando um significativo transbordamento dos limites do Municpio de
So Paulo. O que se constata que So Paulo aparentemente vertical, mas no densa (seu
coeficiente de aproveitamento mdio baixo, em torno de 1,20). Isto se deve ao padro
adotado para o sistema de transportes baseado no automvel, em detrimento de um
transporte coletivo de massa.
Em sntese, se considerarmos a varivel referente ao do Poder Pblico
articulada s periodizaes anteriores, bem como curva de crescimento vertical,
apresentada acima, podemos definir os seguintes perodos de verticalizao:
De 1920 a 1940, a verticalizao europeia, perodo em que edifcios altos seguem
padres europeus de construo. (Adotamos como data de incio, o quinqunio 1920/25,
quando o elevador j mencionado pela legislao 1920 , quando o nmero de edifcios
com elevador j preocupa o Poder Pblico 1925 , mas no atinge ndices significativos que
exijam uma sistematizao, o que ocorre finalmente em 1940);
De 1940 a 1957, a verticalizao americana, de caractersticas ascendentes que
comea com a implantao do registro de elevadores e vai at a primeira limitao do
coeficiente de aproveitamento dos terrenos. O padro de construo valorizado passa a ser o
norte-americano.
De 1957 a 1967, a verticalizao do automvel, perodo de estagnao ou
crescimento moderado, quando a nfase do crescimento industrial est voltada para outros
setores, como o automobilstico, sendo que o automvel define um novo tipo de ocupao;

De 1967 a 1972, a verticalizao do milagre, perodo de ascenso vertiginosa que

apresenta um ndice de crescimento vertical bastante significativo, tendo incio com as aes
do BNH na promoo do desenvolvimento imobilirio;
De 1972 a 1988, a verticalizao ps-zoneamento, comeando depois da
promulgao da legislao de zoneamento, passando pela desacelerao econmica da
dcada perdida, o fim do BNH em 1986, at a Constituio de 1988 e do PD 88 que permitiu
as Operaes Urbanas e Interligadas, que possibilitaram um aumento dos coeficientes de
aproveitamento.
De 1988 a 2004 a verticalizao negociada, a reverso da Desverticalizao
anterior, atravs do aumento de coeficientes proporcionado pelas Operaes Urbanas e
Interligadas, aliadas a constituio dos fundos de penso, produziu novos eixos do setor
tercirio avanado, tais como a Faria Lima, Berrini, Marginal Pinheiros, Juscelino
Kubitscheck; e,
De 2004 at 2011 a verticalizao metropolitana, a guerra de coeficientes da
RMSP, aliada a preos fundirios mais baixos, atraiu o crescimento vertical para cidades
vizinhas ou para outras centralidades mais distantes, como Alphaville, ampliando os
deslocamentos pendulares e agravando ainda mais o trnsito de So Paulo.
Ressaltamos que o crescimento vertical em SP pode ser dividido em duas partes
uma primeira at 1988, que denominamos de Desverticalizao e, outra depois de 1988 at
hoje, onde a reverso da reduo dos coeficientes de aproveitamento atravs das Operaes
Urbanas e da Outorga Onerosa no se apresenta como suficientes para produzir uma cidade
compacta e evitar um transbordamento metropolitano da verticalizao.

A Verticalizao Negociada (1988/2004).

Em 1988 So Paulo contava com 35.165 elevadores instalados em 16.589 edifcios,
sendo que 8.248 foram construdos entre 1973 e 1988 (Somekh, 1987).
A verticalizao, neste perodo, caracteriza-se por uma nova expanso provocada
pela Lei do Zoneamento, de dezembro de 1972, que, a partir de sua vigncia em 1973,
estabelece novas limitaes aos coeficientes de aproveitamento dos terrenos urbanos, em
propores ainda maiores que as limitaes definidas pela legislao de 1957.
O crescimento vertical deixa de ser predominantemente um processo de
reconstruo urbana, pois passa a se verificar em reas da periferia da cidade, ocupando
grandes terrenos vazios.
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No final de 2004, a cidade de So Paulo tinha 54.684 elevadores e 23.748 edifcios,

dos quais 7.159 foram construdos entre 1988 e 2004 (Gagliotti, 2012). A partir deste perodo
verificamos uma queda na produo vertical da cidade de So Paulo, que compensada pelo
transbordamento para cidades vizinhas.
Os bairros que registraram maior verticalizao no perodo localizam-se no vetor
Sudoeste da cidade; o Morumbi com 5,46% do total de edifcios construdos no perodo, o
Itaim Bibi e Moema com 5,21% e, empatados em quarto lugar, Jardim Paulista e Pinheiros
com 4,96% (Gagliotti, 2012). Novos produtos: os condomnios fechados reproduzem a
verticalizao principalmente no setor Sudoeste e na Zona Leste em torno das estaes do
Metro, como o caso do Tatuap e o Jardim Anlia Franco, com apartamentos de alto
padro.
O aumento da verticalizao no vetor Sudoeste est relacionado criao de
novas centralidades. O zoneamento mais permissivo do centro se deslocou para a Avenida
Paulista, e o aumento dos preos fundirios aliado a oferta de terrenos em novas reas
deslocou o centro para novas localizaes, como por exemplo, Faria Lima, Berrini e Marginal
Pinheiros. Para Villaa o deslocamento das classes de mais alta renda atrai as atividades
centrais, aumentando os preos fundirios e inviabilizando a localizao formal dos mais
pobres em reas de oferta de emprego, processo que o autor denomina a produo do perto
e do longe (Villaa, 1998).
A Avenida Faria Lima, avanou nas duas extremidades, ultrapassou o Largo da
Batata e chegou ao cruzamento com a Avenida Pedroso de Moraes e do outro lado,
atravessou a Avenida Juscelino Kubitscheck e se estendeu at a Avenida Hlio Pellegrino. O
prolongamento da Faria Lima delimitou o bairro do Itaim Bibi, que ficou entre a Marginal do
Rio Pinheiros e a Avenida So Gabriel, esse fato induziu o bairro ao crescimento vertical,
uma vez que ficou espremido entre essas vias (Antunes, 2004).
A construo dos tneis sob o Parque do Ibirapuera, no final da dcada de 1990,
transformou a Avenida JK em um eixo de ligao entre a Avenida 23 de Maio e a Zona Sul
de So Paulo, despertando o interesse de grupos de investidores imobilirios para a regio
do Itaim e Vila Olmpia.
A consolidao da Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, implantada ainda
nos anos 80, tambm favoreceu o desenvolvimento do setor Sudoeste da capital. Durante a
dcada dos 90 muitas empresas nacionais e multinacionais se instalaram nos novos edifcios
construdos na avenida, isso potencializou o crescimento vertical do bairro residencial do

Morumbi, pois estava muito prximo oferta de empregos oferecidos por essas novas
empresas, mais precisamente, do outro lado do Rio Pinheiros.
A regio da Marginal do Rio Pinheiros, atual Avenida das Naes Unidas,
acompanhou esse cenrio de investimento e desenvolvimento dos bairros lindeiros, o ritmo
de verticalizao nesse eixo aumentou, impulsionado tambm pelas Operaes Urbanas
Faria Lima e gua Espraiada.
Em 1988 iniciou-se a operacionalizao das Operaes Urbanas. A lei que
regulamenta as operaes j havia sido criada em 1986, atravs da aprovao da lei
10.209/86. Foi a primeira lei municipal a introduzir um mecanismo de retorno, para a
municipalidade, da valorizao que os imveis adquirem mediante o aumento de seu
potencial construtivo. Alm disso, permitiu reconhecer a diversidade de situaes
urbansticas que a legislao de zoneamento no conseguia enxergar (Sempla, 2001). Apesar
da regulamentao nos anos 80, somente nos anos 90 que pudemos constatar a
disseminao e os desdobramentos das operaes urbanas.
A primeira Operao Urbana data de 1991 a Operao Urbana Anhangaba,
Lei n 11.090/91. Seus principais objetivos eram; executar um vasto programa de obras de
reurbanizao, melhoramento virio e paisagismo no Vale do Anhangaba e o seu entorno,
melhorar na rea objeto da operao, a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores
e usurios permanentes, promovendo a valorizao da paisagem urbana e a melhoria da
infraestrutura e da sua qualidade ambiental, incentivar o melhor aproveitamento dos
imveis, em particular dos no construdos ou subutilizados, incentivar a preservao do
patrimnio histrico, cultural e ambiental urbano, ampliar e articular os espaos de uso
pblico, em particular os arborizados e destinados circulao e bem-estar dos pedestres e,
por fim, iniciar um processo mais amplo de melhoria qualidade de vida e condies
urbanas das reas centrais, inclusive dos moradores de habitaes subnormais (Sempla,
2001).
A segunda operao, a Operao Urbana Faria Lima (OUFL), regulamentada
pela Lei n 11.732/95, est delimitada em funo da melhoria e valorizao ambiental da rea
de influncia, definida pela implantao do sistema virio de interligao da Avenida
Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente
Juscelino Kubitscheck, Hlio Pellegrino, dos Bandeirantes, Eng Luis Carlos Berrini e Cidade
Jardim.
A OUFL foi dirigida, principalmente, para o mercado de escritrios de padro
alto e mdio, a rea da operao cruza e se estende pelo centro do vetor sudoeste, eixo que,
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como vimos anteriormente, recebe o maior volume de investimentos pblicos e privados j

h dcadas, est a operao mais apoiada pelas instituies ligadas ao capital imobilirio.
Os recursos obtidos foram dirigidos, primeiramente, para as obras de transposio viria das
avenidas Rebouas e Cidade Jardim e para a execuo de paisagismo ao longo da Avenida
Faria Lima.
A terceira operao a ser criada, a Operao Urbana gua Branca (OUAB),
regulamentada pela Lei n 11.774/95, delimitada pelo permetro definido pela Avenida
Pacaembu, Rua Paraguau, Rua Traipu, Rua Turiass, Avenida Pompia, Rua Carlos Vicari,
Avenida Santa Marina e Avenida Comendador Martinelli. O objetivo da OUAB ser a
alternativa desocupao ocorrida ao longo da linha do trem, em funo da mudana do
perfil do antigo parque industrial instalado na cidade.
Hoje em dia, podemos verificar os resultados da OUAB atravs da implantao
de novos edifcios residenciais e comerciais e as novas universidades prximas Estao
Barra Funda do metr.
A quarta operao, regulamenta pela Lei n 13.260/95, a Operao Urbana gua
Espraiada (OUAE) iniciou-se em 1995 com a remoo de cerca de 50 mil pessoas que
moravam em favelas dentro da rea da operao. Os moradores foram transferidos para
favelas prximas, havia promessas que os recursos obtidos na OUAE seriam destinados
construo de cerca de 8.500 unidades habitacionais, porm, como sabemos, at hoje essas
unidades ainda no foram construdas (Fonseca, 2004).
De acordo com Fonseca, o discurso oficial era retrico: entre seus objetivos
destacam-se a promoo da ocupao ordenada da regio, segundo diretrizes urbansticas
especficas para cada subrea, promovendo a participao dos proprietrios, moradores e
investidores nas transformaes, estabelecendo programa de produo de habitaes de
interesse social, recuperando a valorizao decorrente dos investimentos pblicos para o
atendimento das necessidades sociais da rea (Fonseca, 2004). Os recursos oriundos da
OUAE j custearam a Ponte Octvio Frias de Oliveira sobre o Rio Pinheiro, o prolongamento
da Avenida gua Espraiada at a Rodovia dos Imigrantes, o prolongamento da Avenida
Chucri Zaidan e ainda no vimos finalizadas as Habitaes de Interesse Social.
A rea objeto da Operao Urbana Centro (OUC), regulamentada pela Lei n
12.349/97, delimitada pelo permetro configurado pela Avenida Alcntara Machado,
Avenida Rangel Pestana, Largo da Concrdia, Estao da Luz, Avenida Duque de Caxias,
Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolao, Avenida 9 de Julho, Avenida
Radia Leste-Oeste (Fonseca, 2004).
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A OUC procurou atrair investimentos imobilirios ao oferecer a possibilidade de

construir at trs vezes mais do que permitia a legislao genrica para a rea, e ainda
permitia transferir o potencial construtivo de imveis tombados no centro, para outros
imveis, inclusive para outras regies da cidade, ela visa, prioritariamente, aumentar a
densidade habitacional na rea central.
De fato e, diferentemente dos objetivos iniciais, as Operaes Urbanas foram
criadas para o financiamento de sistema virio, atravs da venda de derrogaes do
zoneamento. O balano crtico em relao a elas aponta para a produo de um espao
pblico voltado para o automvel, sem projeto compreensivo que aumente efetivamente a
qualidade urbana ou a incluso social (Castro, 2007).
A cidade de So Paulo cresceu, assim como a economia do pas e as alternativas
de financiamento se multiplicaram aumentando tambm as reas de verticalizao. A
limitao de coeficientes de aproveitamento no Municpio de So Paulo, provocou o
transbordamento para cidades lindeiras, com preos da terra mais baratos e potenciais
construtivos maiores.

A Verticalizao Metropolitana (2004/2011).

At dezembro de 2011, a cidade de So Paulo contava com 63.893 elevadores e
26.621 edifcios, dos quais 2.873 foram construdos entre o perodo de 2004 e 2011 (Gagliotti,
2012).

Neste perodo a verticalizao pode ser encontrada em 72 bairros da cidade.

Diferentemente dos perodos anteriores, quando os bairros de maior verticalizao

concentravam-se no setor Sudoeste, entre 2004 e 2011 a verticalizao pulverizou-se por toda
a cidade; o bairro de Moema registrou 5,17% do total construdo no perodo, Tatuap com
4,83%, Santo Amaro com 4,48% e, em quarto lugar, Sade e Vila Mariana com 4,14% do total
(Gagliotti, 2012).
Outro ponto a ser notado a verticalizao na Regio Metropolitana de So
Paulo RMSP: Desde o incio dos anos 2000, percentualmente, a RMSP se verticalizou mais
que a cidade de So Paulo, entre 2000 e 2011 houve um aumento de 319,79% no ritmo de
verticalizao na regio (SECOVI, 2011).
So vrios os fatores que podem explicar esse transbordamento, como por
exemplo, a escassez de terrenos para incorporao na cidade de So Paulo, o baixo estoque
de potencial construtivo na capital, o desenvolvimento dos municpios vizinhos que

10

despertam interesse do mercado consumidor com oportunidades, preos e condies mais

convidativos, e principalmente coeficientes de aproveitamento maiores.
O Plano Diretor Estratgico de 2002 gerou planos regionais, que por sua vez
serviram de base para um novo zoneamento que apesar de ter sido elaborado localmente e
com os preceitos do Estatuto da Cidade, no reduziu as histricas disparidades at aqui
descritas.
O Plano Diretor se props a constituir um instrumento de combate
desigualdade na cidade, promovendo a urbanizao e a qualificao das reas perifricas, a
recuperao das reas de proteo ambiental, estimulando o adensamento populacional nas
reas com boa infraestrutura e oferta de empregos e viabilizando a produo de habitaes
de interesse social.
Um dos instrumentos importantes do Plano Diretor a definio das Zonas
Especiais de Interesse Social ZEIS, pois determinam entre outras definies, que algumas
reas na zona central da cidade, devam receber prioritariamente habitaes de interesse
social. Paralelamente, o Plano Diretor prope instrumentos de regularizao fundiria nas
zonas perifricas da cidade e estimula novos eixos de centralidade nessas reas.
Outro mecanismo de poltica urbana proposto pelo Plano Diretor o
estabelecimento de um coeficiente bsico de aproveitamento igual a um, podendo,
eventualmente, chegar a dois. O estabelecimento da outorga onerosa como mecanismo de
poltica urbana foi muito bem absorvido pelo mercado, pois promoveu uma diminuio no
valor final do lote urbano destinado a promoo imobiliria, repartindo os benefcios com o
tesouro municipal. , portanto, muito importante ampliar a participao na definio de
prioridades, para que os recursos advindos sejam distribudos de forma efetiva. A reviso do
Plano Diretor dever incluir mecanismos participativos previstos no estatuto da Cidade, e
ainda inefetivos em SP.
Hoje em So Paulo, vemos a recorrente reproduo de condomnios fechados,
murados eliminando as perspectivas cidads, que s vezes se revoltam com o processo de
destruio de bairros residenciais como a Vila Madalena ou Pinheiros. A maioria dos
lanamentos tem denominaes americanas e apesar da reduo do tamanho dos
apartamentos, oferecem espao gourmet, fitness center e piscinas. O espao de lazer busca
apenas reduzir o nmero de viagens de uma cidade congestionada. Um artigo especial da
Folha sobre novos empreendimentos chama a ateno para a expanso da verticalizao na
Megametrpole. Santos, Campinas, Sorocaba e So Jos dos Campos so as novas reas de
boom vertical, que nem sempre representam o adensamento apontado pelo artigo. Estradas
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se transformam em avenidas atraindo condomnios, como a Via Dutra, Anhanguera e

Bandeirantes (Folha de So Paulo, 21/06/2012).
Em sntese a verticalizao de So Paulo expandiu-se pela Regio Metropolitana
sem produzir uma cidade compacta, pois a reverso histrica dos investimentos pblicos em
transporte coletivo produziu uma cidade vertical, mas no densa. E o histrico processo de
elitizao do crescimento vertical no contribuiu para a reduo de desigualdades.
Continuamos com a pergunta inicial:ser que este processo poder ser revertido, com quais
instrumentos?

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