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artigo

O uso de metodologia cientfica na avaliao de imveis urbanos

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utilizao de mtodos especficos na es estabelecidas; cada transao feita de maneira independente das demais; o nmero de ofertas e/ou transaes suficientemente grande, de maneira que a retirada de uma amostra no afeta o mercado. O conceito de valor de um bem em geral intuitivo e subjetivo, podendo diferir muito entre os participantes de um mercado. O preo, por outro lado, uma caracterstica objetiva relacionada ao bem. Desde os primrdios da histria, a humanidade tem procurado critrios para estabelecer preos dos bens que satisfaam as noes de valor de cada participante envolvido na transao, de maneira a se efetivarem trocas, sejam elas diretas (escambo), ou indiretas (usando um elemento comparativo, como a moeda). Diversas medidas de valor podem ser associadas a um bem, dentre elas o custo de produo, ao qual so agregados outros custos, formando o preo, e o valor Mercado, valor e preo O mercado pode ser definido como o local onde so efetuadas transaes comerciais envolvendo troca de bens, tangveis ou intangveis, ou direitos sobre os mesmos. Aqui o termo mercado refere-se quele de concorrncia perfeita, contendo em geral as seguintes caractersticas: todos os que participam o fazem voluntariamente, e tm conhecimento pleno das condies vigentes; nenhum participante, sozinho, capaz de alterar as condiO custo como medida de valor - natural que os produtores esperem uma remunerao pelos seus produtos, na maioria das vezes constituda por uma margem sobre os custos incidentes na sua produo, estocagem e comercializao. Entretanto, em mercados que se aproximam daquele de concorrncia perfeita, os preos so estabelecidos pela Lei da de mercado, no havendo necessariamente uma relao matemtica entre eles. O valor estabelecido pelas regras de mercado - quando o mercado permanece estvel por um tempo suficientemente longo, a oferta e a demanda acabam determinando o preo e a quantidade negociada. Pode-se dizer que haver disposio para fornecer determinadas quantidades a determinados preos, e disposio para comprar determinadas quantidades a determinados preos. Toda a subjetividade que leva os participantes do mercado a tentar maximizar sua satisfao acaba materializando-se em quantidades vendidas e/ou ofertadas e seus respectivos preos. So essas quantidades e preos que constituem os dados sobre os quais o avaliador ir tirar concluses. Portanto, o preo estabelecido pelo mercado considerado uma representao justa do valor do bem em pauta. Considerando os mercados onde so efetuadas trocas indiretas, os preos (valores) so expressos em moeda corrente, podendo ou no ser transformados em outras moedas. As avaliaes pelo valor de mercado so instantneas, isto , so vlidas por um curto perodo de tempo. Assim, valores de merOferta e Demanda, independentemente dos custos de produo, estocagem e comercializao. Portanto, no mercado considerado, o valor do bem poder no apresentar nenhuma relao com os custos citados (podendo mesmo ser inferior).

avaliao de imveis urbanos tem por objetivo reduzir a subjetividade do processo avaliatrio, com a obteno de um modelo matemtico que melhor represente o mercado em anlise, em um dado instante ou perodo de tempo. Os modelos utilizados tm por base a Estatstica Inferencial e so utilizados principalmente em dois casos: Avaliao de um Determinado Imvel e Estudo de Massa do Mercado de Imveis. Este artigo trata da aplicao de inferncia estatstica no estabelecimento do modelo matemtico mais representativo de determinado segmento do mercado de imveis urbanos, em um dado perodo de tempo. O exemplo apresentado refere-se a uma simulao de avaliao de valor locatcio de imvel comercial, no mercado de Braslia- DF.

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cado, quando transportados para datas futuras, ou pretritas, via de regra, perdem seu significado. Avaliao pelo preo de mercado Avaliar significa comparar. Portanto, avaliar pelo preo de mercado significa: analisar o mercado com a finalidade de obter um padro de comparao e classificar o imvel em questo segundo o padro de comparao obtido. As metodologias para anlise de mercado de imveis urbanos podem ser divididas em dois tipos: metodologia tradicional e metodologia cientfica. De maneira simplista, pode-se dizer que a metodologia tradicional consiste no uso de coeficientes de transformao (homogeneizao) e tratamento estatstico limitado, os quais, aplicados aos preos de mercado originais, fornecero ao avaliador uma base de dados, a qual permitir o estabelecimento de um preo mdio unitrio (valor da unidade de rea) adequado para avaliao do imvel em questo. Como a base de dados normalmente no suficientemente grande, fundamental e at mesmo imprescindvel que o avaliador tenha experincia considervel no mercado local, para que possa escolher e dosar adequadamente os coeficientes de homogeneizao para cada caso. Entretanto, do ponto de vista de trabalho de pesquisa e tratamento dos dados, o mtodo pode ser mais rpido e menos oneroso para o avaliador. Ao avaliador cabe: estabelecer o padro de comparao, identificar os parmetros do mercado, coletar dados do mercado, tratar os dados, vistoriar todos os imveis; ajustar o modelo representativo do mercado e estabelecer o justo valor de mercado. Metodologia Cientfica - um captulo parte dentro do estudo das cincias e usada tanto na busca pelo conhecimento cientfico (dele fazendo parte), como no estabelecimento de tecnologias

e procedimentos tcnico/cientficos (uso prtico do conhecimento cientfico). Normalmente um processo baseado em metodologia cientfica pode ser dividido em duas etapas: dedutiva e indutiva. Na indutiva, parte-se das pequenas concluses (deduzidas) para as concluses mais abrangentes (induzidas). Estatstica inferencial (estatstica indutiva) - A estatstica inferencial fornece ferramentas para a estimativa de valores com base em amostras de uma dada populao. Para avaliao de imveis urbanos, em locais onde existem mercados, o interesse primordial est no estabelecimento de valores de mercado que permitam a avaliao de bens imveis ou de direitos sobre os mesmos. A estatstica inferencial pode ser considerada como constituda de duas partes: - estimao de parmetros: na avaliao de valor locatcio de imveis urbanos pelo valor de mercado o parmetro estimado a mdia dos valores ofertados e/ ou transacionados no mercado, em um determinado perodo de tempo. A estimao se faz por ponto e por intervalo. A por ponto estabelece o valor central de um intervalo que contm a mdia da populao, com probabilidade determinada. A amplitude do intervalo estabelecida com base nessa probabilidade, no desvio padro e no tamanho da amostra, que, no caso de elementos discretos, o nmero de elementos da amostra. Mtodos aplicveis: mxima verossimilhana e mnimos quadrados. - testes de hipteses - so aplicados ao modelo que estabelece os valores mdios do parmetro estimado e tambm aos parmetros que definem o modelo, isto , aos coeficientes das variveis independentes. A finalidade desses testes evidenciar, de maneira estatstica, a adequao e validade do modelo e de seus parmetros ao universo em questo, de maneira a se ter confiabilidade estatstica na sua utilizao.

A distribuio de probabilidades da populao constituda por elementos do mercado imobilirio em geral desconhecida. Entretanto, a distribuio amostral tende para a distribuio normal quando a amostra tem tamanho adequado e a populao suficientemente grande. A Regresso Linear Mltipla constitui metodologia aplicada a inmeros problemas de natureza tcnico-cientfica, sendo ferramenta til para o estabelecimento de modelos explicativos de fenmenos reais, aos quais no se pode aplicar exclusivamente o conceito de funo. usada na avaliao de imveis pelo mtodo cientfico. As expresses matemticas (equaes) utilizadas so lineares ou linearizveis atravs de transformaes matemticas. Na regresso linear mltipla freqentemente utilizado o mtodo dos mnimos quadrados para ajuste da equao de regresso aos dados amostrais. O mtodo conduz ao melhor ajuste possvel, em termos de resduos, fornecendo um conjunto de equaes lineares. Para resoluo desse sistema, pode-se utilizar o mtodo da eliminao de Gauss, o mtodo de Laplace/Cramer ou o de Gauss/Jordan/ Cramer. A equao de regresso obtida por ajuste pelo mtodo dos mnimos quadrados s aplicvel por interpolao. Exemplo prtico O grfico (pgina 32) ilustra a aplicao do mtodo na avaliao do valor locatcio de imveis comerciais situados na Asa Norte, em Braslia - DF. Foi realizada pesquisa de mercado com dados de anncios classificados, informaes de corretores, de locatrios e de locadores. O imvel em avaliao tem rea privativa total de 900,00 m2 . O estado de conservao foi considerado bom. As variveis explicada (dependente) e as explicativas (independentes), do modelo que se mostraram mais representativas do mercado, so: valor especfico do

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aluguel, rea privativa do imvel, padres dos imveis, existncia de garagem, tamanho da rea e local. O estudo analisou reas privativas de at 5.000 m2 e quatro padres de imveis. Foram estudadas vrias famlias de equaes, visando a determinao daquela que melhor representa o mercado, visando fazer as inferncias estatsticas com a confiabilidade necessria. No modelo: Vu representa a varivel dependente valor especfico do aluguel (valor por unidade de rea privativa); X1 representa a varivel independente rea privativa e as demais representam diferentes arranjos para diferentes situaes analisadas. O modelo que se revelou mais adequado pertence seguinte famlia de equaes: Vu = LOG(K) + LOG ( B 1 )/ A anlise dos resduos mostrou-se compatvel com a teoria estatstica. Como campo de arbtrio do perito avaliador de imveis urbanos pelo valor de mercado, atravs de metodologia cientfica baseada em estatstica inferencial, a NBR 5676, da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), estabelece um intervalo de confiana mxima de 80% em torno da estimativa pontual da mdia. O intervalo obtido com base na estatstica de STUDENT. O modelo adotado (equao de regresso) foi aceito ao nvel de significncia estatstica de 1%, usando-se a estatstica F de SNEDECOR. Os regressores (coeficientes da equao de regresso), foram aceitos ao nvel de significncia estatstica de 1%, usando-se a estatstica t de STUDENT. O coeficiente de determinao um nmero adimensional que exprime a frao do valor total estimado que plenamente explicado pelo modelo de regresso adotado. O mximo valor obtido foi R2aj = 0,98, significando que 98% do valor estimado so explicados pela equao de regresso, e os 2% restantes por outros fatores. Metodologia cientfica - ferramenta til A metodologia cientfica baseada em estatstica inferencial ferramenta extremamente til para o perito avaliador, permitindo-lhe prescindir, at certo ponto, de experincia prvia em um determinado mercado. Em contrapartida, o tempo e recursos gastos nas vistorias de imveis so substancialmente maiores, pois os critrios para estabelecimento da amostra mnima suficiente so rigorosos. Alm disso, muitos elementos que inicialmente compem a amostra podero ser rejeitados pelos critrios estatsticos, devendo ser substitudos por outros elementos do POTNCIA(X1;1/9) + LOG(B2)X2 + ... + LOG(Bn)Xn, mercado. Embora a escolha do mtodo a ser utilizado seja prerrogativa do avaliador, em determinados casos a utilizao de metodologia cientfica poder ser imprescindvel. Paulo Zanetti Engenheiro Civil Perito Criminal Federal/INC

Bibliografia
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