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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS CEJURPS


CURSO DE DIREITO

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS

MARLON BESBATI

Itaja, junho de 2008

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI


CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS E JURDICAS CEJURPS
CURSO DE DIREITO

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS

MARLON BESBATI

Monografia submetida Universidade


do Vale do Itaja UNIVALI, como
requisito parcial obteno do grau de
Bacharel em Direito.

Orientador: Professor Msc. Clovis Demarchi

Itaja, junho de 2008

AGRADECIMENTO

Agradeo a Deus, pela bondade suprema de


conceder-me a vida e preserv-la com sade e
felicidade;

Aos meus pais, por tudo o que me ensinaram e,


sobretudo, por terem apoiado meus projetos e
confiado no meu potencial;

Ao meu filho Marco Antnio, minha maior


riqueza;

Ao professor orientador, Msc. Clvis Demarchi,


o qual foi, sem sombra de dvidas, o melhor
orientador. A essa pessoa brilhante, o meu
eterno respeito e considerao;

A todos os colegas e amigos, especialmente a


Gisele Tomczyk a outra Gisele, Elaine Patrcia
Bittencourt Werner a Vespa, Larissa
Noschang, Andr Leonardo Dunka e Marco
Aurlio Besc Ribeiro, que estiveram presentes
em quase toda minha caminhada, colaborando de
uma forma ou de outra para esta conquista;

Agradeo, ainda, aos mestres que, cada qual a


seu modo e tempo, contriburam para o meu
aprimoramento intelectual. Os meus sinceros
agradecimentos.

DEDICATRIA

minha esposa, Denria, fonte de estmulo e


compreenso, que durante a minha jornada
acadmica, em busca de novos sonhos, tenha
talvez, intimamente, suprimido os seus.
Obrigado pelo seu amor e carinho.

Melhor serem dois do que um...


(Eclesiastes 4:9)

PGINA DE APROVAO
A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itaja UNIVALI, elaborada pelo graduando Marlon Besbati, sob o ttulo
Responsabilidade do corretor de imveis, foi submetida em 12 de junho de 2008
banca examinadora composta pelos seguintes professores: Msc. Clovis Demarchi
(orientador e presidente) e Msc. Roberto Epifnio Toms (examinador), e
aprovada com a nota 9,5 (nove e meio).

Itaja, 12 de junho de 2008

Professor Msc. Clovis Demarchi


Orientador e Presidente da Banca

Professor MSc. Antnio augusto Lapa


Coordenao da Monografia

O que fiz foi parte infinitamente pequena do que


nasci disposto e talvez capaz de fazer.
Predestinado, no. Mas, preformado. Em todo
caso, ao contrrio de meu av e de meu pai, aos
quais foi negada essa oportunidade, merc dos
que confiaram em mim, e no foram poucos, pude
fazer pelo menos o suficiente para mostrar que
podia fazer mais.
[Carlos Lacerda]

O mercado sabe tudo sobre preos,


nada sobre valores.
[Octvio Paz]

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE


Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itaja, a coordenao do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itaja, junho de 2008.

Marlon Besbati
Graduando

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS


CC/1916

Cdigo Civil Brasileiro de 1916

CC

Cdigo Civil Brasileiro de 2002

CDC

Cdigo de Defesa do Consumidor

CND

Certido Negativa de Dbito

COFECI

Conselho Federal dos Corretores de Imveis

CRECI

Conselho Regional de Corretores de Imveis

CRFB

Constituio da Repblica Federativa do Brasil

INCRA

Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria

INSS

Instituto Nacional do Seguro Social

IPLAN

Instituto de planejamento de gesto governamental

IPTU

Imposto Predial e Territorial Urbano

ITU

Imposto Territorial Urbano

TTI

Tcnico de transaes imobilirias

UNIVALI

Universidade do Vale do Itaja

CEJURPS

Centro de Cincias Jurdicas, Polticas e Sociais

SUMRIO

RESUMO ............................................................................................ X
INTRODUO ................................................................................... 1
CAPTULO 1 ...................................................................................... 4
DA RESPONSABILIDADE CIVIL....................................................... 4
1.1 HISTRICO ............................................................................................. 4
1.2 CONCEITO .............................................................................................. 8
1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL .......................... 10
1.3.1 A CONDUTA.......................................................................................... 10
1.3.2 A IMPUTABILIDADE................................................................................ 11
1.3.3 O DANO ............................................................................................... 11
1.3.4 O NEXO DE CAUSALIDADE ..................................................................... 13
1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE .................................................. 13
1.4.1 TEORIA SUBJETIVA ............................................................................... 14
1.4.2 TEORIA OBJETIVA ................................................................................. 18

CAPTULO 2 .................................................................................... 21
DO CORRETOR DE IMVEIS ......................................................... 21
2.1 CONCEITO ............................................................................................ 21
2.2 HISTRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL..................................... 22
2.3 TICA PROFISSIONAL ........................................................................ 30
2.3.1 O PROFISSIONAL .................................................................................. 30
2.3.2 O CDIGO DE TICA .............................................................................. 31
2.3.3 OS REGULAMENTOS .............................................................................. 36
2.4 DAS EXIGNCIAS DA PROFISSO.................................................... 39

CAPTULO 3 .................................................................................... 41
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS.......... 41

3.1 CARACTERIZAO DA RESPONSABILIDADE ................................ 41


3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O
CDIGO CIVIL ............................................................................................ 44
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O
CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ............................................... 47
3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAO INFORMAO, A
DOCUMENTAO E A TRANSAO IMOBILIRIA. .............................. 49
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAO PROPAGANDA DO
IMVEL ....................................................................................................... 56

CONSIDERAES FINAIS.............................................................. 60
REFERNCIA DAS FONTES CITADAS .......................................... 63

RESUMO

O presente trabalho analisa a responsabilidade civil do


Corretor de Imveis, evidenciando os aspectos legais e doutrinrios. O
tema analisado a partir do aspecto histrico do instituto da
responsabilidade civil, desde seus primrdios, com uma abordagem de sua
origem e evoluo. Por conseguinte, explanado sobre o conceito e
surgimento da profisso de Corretor de Imveis no Brasil, o nascimento da
mesma desde o tempo do Brasil colonial e a formao de suas cidades e a
regulamentao profissional. Analisa-se a questo tica, o profissional, os
regulamentos e as exigncias profissionais. Por fim, enfatiza-se a
responsabilidade do Corretor de Imveis frente ao Cdigo Civil e o Cdigo
Consumerista, bem como a responsabilidade deste profissional com
relao informao, a documentao, a transao imobiliria e a
propaganda do imvel. Para o desenvolvimento da pesquisa utilizou-se o
mtodo indutivo.
Palavras chave: Corretor de imveis. Responsabilidade Civil. Transao
Imobiliria.

INTRODUO

O objeto desta Monografia de concluso de curso


gravita em tono da responsabilidade civil do corretor de imveis.
Com relao aos objetivos, estes so: 1) o institucional
que produzir uma monografia para obteno do grau de bacharel em
Direito pela Universidade do Vale do Itaja - UNIVALI; 2) o geral que se
consubstancia em analisar jurdica e doutrinariamente a responsabilidade
civil do corretor de imveis; 3) os especficos que so analisar as teorias
da responsabilidade e, decorrente dessa concluso, caracterizar a
responsabilidade do corretor de imveis em relao ao Cdigo Civil e
consumerista, a informao, a documentao, a transao imobiliria e a
propaganda do imvel.
Para o desenvolvimento da pesquisa levantou-se as
seguintes hipteses:
1) A profisso do corretor de imveis, por ser profisso
regulamentada, somente possvel mediante autorizao do respectivo
rgo de classe.
2) se a responsabilidade civil do corretor de imveis
objetiva, visto no ser necessrio a comprovao da culpa.
Para atender a estas hipteses, a monografia foi
dividida em trs captulos, a saber: O primeiro trata da Responsabilidade
Civil na qual apresentando breve relato da evoluo histrica; o conceito
dos doutrinadores; os pressupostos e as teorias da responsabilidade civil
(subjetiva e objetiva).

O segundo Captulo conceitua corretor de imveis,


passando-se pelo histrico da corretagem no Brasil; a tica profissional,
levando-se em conta o profissional, o cdigo que os rege e seus
regulamentos e chegando as exigncias da profisso.
O terceiro captulo faz uma anlise a respeito da
responsabilidade civil voltada ao corretor de imveis, a qual poder ser
objetiva ou subjetiva, dependendo da tica considerada.
Assim,

analisar-se-

neste

ltimo

captulo,

responsabilidade do corretor perante o Cdigo Civil e de defesa do


consumidor; alm da responsabilidade do referido profissional frente a
informao, a documentao e a transao imobiliria, bem com a
propaganda do imvel.
Nas

consideraes

finais,

por

seu

turno,

ser

apresentada uma breve anlise acerca do objeto deste trabalho cientfico,


manifestando-se sobre a confirmao ou no das hipteses bsicas.
Quanto Metodologia empregada, registra-se que, na
Fase de Investigao1 foi utilizado o Mtodo Indutivo2, na Fase de
Tratamento de Dados o Mtodo Cartesiano3, e, o Relatrio dos Resultados
expresso na presente Monografia composto na base lgica Indutiva.

[...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente
estabelecido [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da
pesquisa jurdica. 10 ed. Florianpolis: OAB-SC editora, 2007. p. 101.

[...] pesquisar e identificar as partes de um fenmeno e colecion-las de modo a ter uma


percepo ou concluso geral [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e
Metodologia da pesquisa jurdica. p. 104.

Sobre as quatro regras do Mtodo Cartesiano (evidncia, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE,
Eduardo de oliveira. A monografia jurdica. 5 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p.
22-26.

Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as


Tcnicas do Referente4, da Categoria5, do Conceito Operacional6 e da
Pesquisa Bibliogrfica7.
Por fim, com relao s categorias bsicas e seus
conceitos operacionais, optou-se por inclu-las no desenvolvimento do
trabalho para ser mais fcil sua compreenso.

[...] explicitao prvia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o
alcance temtico e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma
pesquisa. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa
jurdica. p. 62.

[...] palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de uma idia. PASOLD,
Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 31.

[...] uma definio para uma palavra ou expresso, com o desejo de que tal definio seja aceita
para os efeitos das idias que expomos [...]. PASOLD, Csar Luis. Prtica da Pesquisa
jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 45.

Tcnica de investigao em livros, repertrios jurisprudenciais e coletneas legais. PASOLD,


Csar Luis. Prtica da Pesquisa jurdica e Metodologia da pesquisa jurdica. p. 239.

CAPTULO 1
DA RESPONSABILIDADE CIVIL

1.1 HISTRICO
Segundo Maria Helena Diniz, a maioria dos autores, ao
explanarem sobre a evoluo histrica da responsabilidade civil, afirmam que,
nos primrdios da civilizao humana, aquela se fundava na vingana
coletiva, caracterizando-se pela reao conjunta do grupo contra o agressor,
pela ofensa a um de seus componentes8.
Consagrava-se, nesta primeira fase, a chamada justia
pelas prprias mos, onde a falta de proporcionalidade no revide agresso
foi um dos perodos em que a vingana privada constituiu-se a mais freqente
forma de punio adotada pelos povos primitivos9.
Em um segundo momento, o referido instituto evoluiu para
uma reao individual, ou seja, passou da vingana coletiva para a privada,
reagindo ao dano de maneira imediata e brutal, movido por puro instinto10.
Costuma-se dizer que foi a poca da reparao do mal
pelo mal. Em tal fase a culpa sequer era cogitada, bastava o dano, fato que
possibilita classificar aquela responsabilidade de objetiva.
Contudo, s vezes, no era possvel ao lesado reagir
desde logo, mesmo porque ele nem sempre estava presente no momento da
prtica do ato danoso. Nesses casos o castigo era posterior. A necessidade
8

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva,
2006. v.7. p. 8

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9

10

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9.

de regulamentao desse castigo posterior deu origem pena olho por olho,
dente por dente", prevista na Lei das XII Tbuas11. Na Tbua VII, lei 11 imps
a pena de Talio a quem ferisse outrem, a no ser que existisse prvio
acordo.
Em momento posterior e, aos poucos, a violncia com a
qual era autorizado o lesionado a reagir foi se atenuando e a pena deixou de
ser pessoal para ser patrimonial, transformando-se em um perodo de
composio voluntria, com o qual o ofendido passou a ter a faculdade de
substituir a retaliao ao agente por uma composio denominada de poena,
consistente no pagamento de certa quantia em dinheiro a vtima.
A medida que a pena privada vai perdendo o carter de
punio, toma corpo a idia de reparao e as vantagens deste novo modelo
ressarcitrio foram logo percebidas, como sintetiza Jos de Aguiar Dias12:
O prejudicado percebe que mais conveniente do que cobrar a
retaliao que razoavelmente impossvel no dano involuntrio
e cujo efeito precisamente o oposto da reparao, porque
resultava em duplicar o dano: onde era um, passavam a ser dois
os lesados seria entrar em composio com o autor da ofensa,
que repara o dano mediante a prestao da poena, espcie de
resgate de culpa, pelo qual o ofensor adquire o direito ao perdo
do ofendido. Ai informa o eminente Alvino Lima, a vingana
substituda pela composio a critrio da vtima, mas subsiste
com o fundamento ou forma de reintegrao do dano sofrido.

Com a alterao na estrutura estatal, mais precisamente


com o surgimento de uma autoridade soberana, ocorre a proibio vtima de
fazer justia com as prprias mos. Com isso o Estado substitui o lesado na
tarefa de dosar a pena ao agente causador do ato danoso e, ento, a
composio deixa de ser voluntria para ser obrigatria.

11

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 10

12

DIAS, Jos de Aguiar. Da responsabilidade Civil. Uberaba: Forense, 1979. v. 1. p. 24.

Carlos Roberto Gonalves13 assim esclarece sobre esse


perodo:
quando, ento, o ofensor paga um tanto ou quanto por membro
roto, por morte de um homem livre ou de um escravo, surgindo
em conseqncia, as mais esdrxulas tarifaes, antecedentes
histricos das nossas tbuas de indenizaes pr-estabelecidas
por acidentes de trabalho. a poca do Cdigo de Ur-Nammu, do
Cdigo de Manu e da lei das XII Tbuas.

Os

povos

no

faziam

qualquer

distino

entre

responsabilidade civil e responsabilidade penal, sendo ambas impostas ao


causador do dano. Segundo Carlos Roberto Gonalves14 a distino entre a
pena e a reparao, entretanto, somente comeou a ser esboada ao tempo
dos romanos, com a distino entre os delitos pblicos (ofensas mais graves,
de carter perturbador da ordem) e os delitos privados. Nos delitos pblicos, a
pena econmica imposta ao ru deveria ser recolhida aos cofres pblicos e,
nos delitos privados a pena em dinheiro cabia a vtima.
na Lei Aqulia15 que surge, conforme o dizer de Jos de
Aguiar Dias16, um princpio geral regulador dedicado reparao do dano,
escopo basilar da responsabilidade civil.
Gagliano17 afirma que a Lex Aqulia, foi um marco na
evoluo histrica da responsabilidade civil. A partir dai a responsabilidade
ganhou traos subjetivos, com a necessidade da averiguao da culpa do
agente para a caracterizao da obrigao de ressarcir. Nessa fase, alm do

13

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. So Paulo: Saraiva, 1995. p. 04

14

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 04

15

Segundo VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. 3. ed. atual. So Paulo:
Atlas, 2006. v. 4. p. 18, a Lei Aqulia, foi um plebiscito aprovado provavelmente em fins do sculo
III ou incio do sculo II a.C, que possibilitou atribuir ao titular de bens o direito de obter uma
penalidade em dinheiro de quem tivesse destrudo ou deteriorado seus bens.

16

DIAS, Jos de Aguiar. Da responsabilidade Civil. p. 25.

17

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. So Paulo:
Saraiva, 2006. v. 3. p.11.

distanciamento da responsabilidade objetiva, houve a cristalizao da


reparao pecuniria.
Com

passar

do

tempo,

direito

francs

foi

aperfeioando as idias romanas e, a partir dele, foram estabelecidos certos


princpios que exerceram sensvel influncia nos outros povos, tais como o
direito a reparao sempre que houvesse culpa, ainda que leve, separando-se
a responsabilidade civil da responsabilidade penal; a existncia de uma culpa
contratual, e que no se liga nem a crime nem a delito, mas se origina da
impercia, negligencia ou imprudncia18.
Surge o Cdigo de Napoleo e, com ele, a distino entre
culpa delitual e contratual. Surgindo, ento, a definio de que a
responsabilidade civil se funda na culpa, propagando-se nas legislaes de
todo o mundo19.
Com o advento da Revoluo industrial, multiplicaram-se
os danos e surgiram novas teorias inclinadas sempre a oferecer maior
proteo s vtimas. Entretanto, ainda hoje bem viva, permanece a herana
romana, porque agora, como ento, o mundo civilizado continua fiel idia
tradicional da culpa.
Passado esse rpido resumo acerca do histrico da
responsabilidade civil se faz necessrio conceitu-la antes de serem
analisadas as teorias da responsabilidade civil atinentes presente pesquisa,
a fim de se facilitar o entendimento sobre o assunto.

18

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 10.

19

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 05

1.2 CONCEITO
Conceituar Responsabilidade Civil no uma tarefa fcil e
grandes so as dificuldades, tambm, da doutrina em conceitu-la, portanto,
antes de vislumbrar algumas definies, imperioso analisar a origem desta
palavra.
A idia de responsabilidade pode ser extrada da prpria
origem da palavra. Conforme Gagliano20 a palavra responsabilidade tem sua
origem no verbo latino respondere, significando a obrigao que algum tem
de assumir com as conseqncias jurdicas de sua atividade.
Em seu livro Responsabilidade Civil, Carlos Roberto
Gonalves21, a palavra Responsabilidade encerra a idia de segurana ou
garantia da restituio ou compensao do bem sacrificado. Teria assim, o
significado de recomposio, de obrigao, de restituir ou ressarcir.
O termo civil atribui-se ao cidado o qual passa a ter
direitos e obrigaes perante terceiros com quem firma relaes.
Para Gagliano22, a responsabilidade civil pressupe a
atividade danosa de algum que, atuando a priori, ilicitamente, viola uma
norma jurdica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa
forma, s conseqncias do seu ato (obrigao de reparar).
A professora Maria Helena Diniz23 adota o seguinte
conceito:
A responsabilidade civil a aplicao de medidas que obriguem
uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a
terceiros, em razo de ato por ela mesma praticado, por pessoa
20

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 01.

21

GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 15

22

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 09

23

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40

9
por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de
simples imposio.

Para Sourdat24, a responsabilidade civil o dever de


reparar o dano decorrente de fato de que o autor direto ou indireto.
Pirson e De Vill25, entende-a como sendo a obrigao
imposta pelas normas s pessoas no sentido de responder pelas
conseqncias prejudiciais de suas aes.
Responsabilidade para Miguel Maria Serpa Lopes26, a
obrigao de reparar um prejuzo, seja por decorrer de uma culpa ou de uma
outra circunstncia legal que a justifique.
Rui Stoco27, aproxima a definio de responsabilidade
idia de obrigao e leciona:
Responsvel, responsabilidade, assim como, enfim, todos os
vocbulos cognatos, exprimem idia de equivalncia de
contraprestao, de correspondncia. possvel, diante disso,
fixar uma noo, sem dvida ainda que imperfeita, de
responsabilidade, no sentido de repercusso obrigacional (no
interessa investigar a repercusso incua) da atividade do
homem. Como esta varia at o infinito, lgico concluir que so
espcies de responsabilidade, conforme o campo que se
apresenta o problema: na moral, nas relaes jurdicas, de direito
pblico ou privado. A responsabilidade no fenmeno exclusivo
da vida jurdica, antes se liga a todos os fenmenos da vida
social.

Assim, pode-se conceituar a responsabilidade civil como


sendo a obrigao imposta ao causador do dano de repar-los, atravs do
24

Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40

25

Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.39.

26

LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes contratuais das obrigaes:
responsabilidade civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995. v. 5. p. 160.

27

STOCO, Rui. Responsabilidade Civil e sua Interpretao Jurisprudencial. So Paulo: Revista


dos Tribunais, 1999. p. 45.

10

ressarcimento do prejuzo in natura, ou do pagamento de uma quantia


monetria equivalente leso causada, cuja finalidade o restabelecimento
da situao ftica anterior, e a restaurao do equilbrio social, econmico e
jurdico rompidos pelo prejuzo, tendo-se como garantia de adimplemento o
patrimnio do causador.

1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL


1.3.1 A Conduta
A conduta um ato humano, comissivo ou omissivo, lcito
ou ilcito.
Para Silvio Rodrigues28:
A responsabilidade por ato prprio se justifica no prprio princpio
informador da teoria da reparao, pois se algum, por sua ao
pessoal, infringindo dever legal ou social, prejudica terceiro,
curial que deva reparar esse prejuzo. A responsabilidade por ato
de terceiro ocorre quando uma pessoa fica sujeita a responder por
dano causado a outrem no por ato prprio, mas por ato de
algum que est, de um modo ou de outro, sob a sujeio
daquele.

Argumenta Maria Helena Diniz29 que, para que haja dever


de ressarcir prejuzo, ser preciso que o fato gerador possa ser imputvel ao
seu autor, isto , que seja oriundo de sua atividade consciente.
Para que se possa caracterizar a conduta, esta deve ser
controlvel pela vontade do homem.

28

RODRIGUES, Silvio. Direito civil. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 14-15.

29

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. p. 41.

11

1.3.2 A Imputabilidade
A imputabilidade a possibilidade de responsabilizar

determinada pessoa a prtica de uma conduta.


Conforme Maria helena Diniz30:
A imputabilidade, elemento constitutivo de culpa, atinente s
condies pessoais (conscincia e vontade) daquele que praticou
o ato lesivo, de modo que consiste na possibilidade de se fazer
referir um ato a algum, por proceder de uma vontade livre.
Assim, so imputveis a uma pessoa todos os atos por ela
praticados, livre e conscientemente. Portanto, Ter-se-
imputabilidade, quando o ato advier de uma vontade livre e capaz.

Portanto, para se configurar a imputabilidade do agente,


seus atos devem suceder de uma vontade livre e capaz.
1.3.3 O Dano
Para que haja responsabilidade deve haver um dano a ser
reparado, sendo que o dano consiste na diminuio ou destruio de um bem
jurdico patrimonial ou moral pertencente a uma pessoa.
Conforme afirma Carlos Bittar31:
O dano prejuzo ressarcvel experimentado pelo lesado,
traduzindo-se, se patrimonial, pela diminuio patrimonial sofrida
por algum em razo de ao deflagrada pelo agente, mas pode
atingir elementos de cunho pecunirio e moral.

Para que haja dano indenizvel, ser imprescindvel a


ocorrncia dos seguintes requisitos, conforme explica Maria Helena Diniz32:

30

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 43.

31

BITTAR, Carlos Alberto. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1994. v.1 p.
64-65.

32

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 58-61.

12
Diminuio ou destruio de um bem jurdico, patrimonial ou
moral, pertencente a uma pessoa, pois a noo de dano
pressupe a do lesado. Se algum atropelar uma pessoa, os
danos causados podem consistir na privao da vida da vtima do
acidente, nos ferimentos, na amputao de rgos, nas
deformaes estticas, na incapacitao fsica ou intelectual,
inutilizao do vesturio etc. Se algum caluniar outrem, os danos
podero consistir na afetao do bom nome do caluniado, na
perda do emprego ou de algum negcio, na doena nervosa que o
atingido contrai etc. Todo prejuzo o dano a algum.
Efetividade ou certeza do dano, pois a leso no poder ser
hipottica ou conjetural. O dano deve ser real e efetivo, sendo
necessria sua demonstrao e evidncia em face dos
acontecimentos e sua repercusso sobre a pessoa, ou patrimnio
desta, salvo nos casos de dano presumido.
Causalidade, j que dever haver uma relao entre a falta e o
prejuzo causado, ou seja, o dano dever estar encadeado com a
causa produzida pelo lesante. O dano poder ser direto ou
indireto em relao ao fato gerador.
Subsistncia do dano no momento da reclamao do lesado. Se o
dano j foi reparado pelo responsvel, o prejuzo insubsistente,
mas, se o foi pela vtima, a leso subsiste pelo quantum da
reparao.
Legitimidade, pois a vtima, para que possa pleitear a reparao,
precisar ser titular do direito atingido. Os titulares podero ser os
lesados, ou seus beneficirios, isto , pessoas que dele
dependam ou possam reclamar alimentos.
Ausncia de causas excludentes de responsabilidade, porque
podem ocorrer danos, que no resultem dever ressarcitrio.

Assim, para haver reparao civil indispensvel a prova


real e concreta da leso ao bem ou interesse juridicamente protegido por
nosso ordenamento.

13

1.3.4 O nexo de causalidade


A responsabilidade civil no pode existir sem a relao de
causalidade, portanto, deve haver o vnculo, que liga o dano conduta ou
atividade explorada pelo agente.
Afirma Silvio Rodrigues33, que:
Para que surja a obrigao de reparar, mister se faz a prova de
existncia de uma relao de causalidade entre a ao ou
omisso culposa do agente e o dano experimentado pela vtima.
Se a vtima experimentar um dano, mas no se evidenciar que
este resultou do comportamento ou da atitude do ru, o pedido de
indenizao formulado por aquela dever ser julgado
improcedente.

Argumenta Maria Helena Diniz34, que a obrigao de


indenizar, em regra, no ultrapassa os limites traados pela conexo causal,
mas o ressarcimento do dano no requer que o ato do responsvel seja a
nica causa do prejuzo.
Portanto, o nexo causal diz respeito a elementos objetivos,
consistentes na ao ou omisso do sujeito, atentatria do direito alheio,
produzindo dano material ou moral, haja vista que a imputabilidade diz
respeito a elementos subjetivos.

1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE


Sobre responsabilidade civil, Gagliano35 afirma que, em
funo de algumas particularidades dogmticas, deve-se estabelecer uma
classificao sistemtica, tomando por base a questo da culpa.
33

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. p. 17.

34

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 93.

35

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p.13.

14

No

se

tem,

aqui,

inteno

de

exaurir

tema

responsabilidade civil e dissecar os pormenores. Analisar-se-, apenas as


teorias da responsabilidade civil subjetiva e objetiva, as quais so de interesse
a presente pesquisa.
1.4.1 Teoria subjetiva
O legislador brasileiro adotou a teoria subjetiva, fundada
na culpa ao prescrever, no art. 186 do Cdigo Civil que aquele que, por ao
ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia violar direito e causar dano
a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.
Seguindo essa linha de raciocnio, a vtima que sofreu um
dano tem direito a sua reparao e, portanto, o ofensor tem o dever de
repar-lo. O dever de reparao s prosperar se a culpa for extrada da
conduta danosa.
Como se pode perceber, tanto dos conceitos expostos no
tpico anterior quanto do prprio artigo 186 do Cdigo Civil, apesar das
divergncias doutrinrias36, existem alguns requisitos essenciais para a
apurao da responsabilidade civil, como a ao ou omisso, a culpa ou dolo
do agente causador do dano e o nexo de causalidade existente entre o ato
praticado e o prejuzo dele decorrente, os quais sero brevemente analisados.
O modo mais comum de exteriorizao da conduta
humana a ao. Trata-se de um comportamento positivo, violando o dever
geral de no lesar a ningum.
A

omisso

(conduta

negativa)

caracteriza-se

pela

ausncia de ao, pela absteno de uma conduta devida.

36

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 41, a doutrina
imprecisa quanto aos pressupostos necessrios configurao da responsabilidade civil.

15

Para Slvio de Salvo Venosa37 a omisso s ocorre


quando o agente tem o dever de agir de determinada forma e deixa de fazlo.
Para Silvio Rodrigues38, a ao ou omisso do agente
seriam pressupostos que:
Decorre sempre de uma atitude, quer ativa, quer passiva, e que
vai causar dano a terceiro. A atitude ativa consiste em geral no ato
doloso ou imprudente, enquanto a passiva, via de regra, se retrata
atravs da negligncia (...).

segundo

elemento

para

caracterizao

da

responsabilidade civil a culpa ou o dolo do agente.


Segundo Slvio de Salvo Venosa39, a culpa em sentido
amplo no abrange somente o dolo, ato ou conduta intencional, mas tambm a
culpa em sentido estrito, atos ou condutas contagiadas de negligncia, imprudncia
ou impercia.

Para a caracterizao do dolo basta a vontade consciente


do agente de violar o direito, dispensando-se a comprovao de que desejou
o dano produzido.
Na culpa, por sua vez, a finalidade de causar dano no
existe, mas acaba ocorrendo por um comportamento negligente, imprudente
ou imperito, onde a conduta voluntria, mas com resultado involuntrio.
Silvio Rodrigues40 expe:
Diz-se que a culpa originou-se de imprudncia, quando o agente,
em determinado comportamento deixa de tomar o cuidado que o
37

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 551,

38

RODRIGUES, Slvio. Direito Civil: responsabilidade civil. 19. ed. atual. So Paulo: Saraiva, 2002.
v. 4p. 05.

39

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 553

40

RODRIGUES, Slvio. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 16-17

16
caso requeria, agindo sem a cautela necessria; de impercia
quando o agente no observa alguma norma tcnica aplicvel, ou
falta-lhe aptido ou habilidade para a prtica de certo ato; e de
negligncia quando o agente se omite ou deixa de atuar em
circunstncia na qual teria o dever de agir, ou deixa de observar
as precaues que lhe competiam, tidos como necessrias para
evitar efeito nocivo.

Mesmo comprovados os requisitos acima expostos,


necessrio, para que haja indenizao, a existncia de um prejuzo, pois a
responsabilidade civil s existe se houver um dano.
Ensina Srgio Cavalieri Filho41 que o dano , sem dvida,
o grande vilo da responsabilidade civil. No haveria que se falar em
indenizao, nem em ressarcimento, se no houvesse o dano.
Para efeitos do presente estudo, preferiu-se utilizar a
expresso do dano como gnero, referindo-se leso (diminuio ou
deteriorizao) a um bem ou interesse juridicamente protegido.
A configurao do prejuzo poder decorrer da agresso a
direitos ou interesses materiais como, tambm, aos extrapatrimoniais, a
exemplo

daqueles

representados

pelos

direitos

da

personalidade,

excepcionalmente o dano moral.


O ltimo elemento a ser analisado a demonstrao do
nexo de causalidade, que pode ser definido como sendo o elemento que,
interligando um proceder a um resultado danoso, estabelece um vnculo entre
as partes que justifica o dever do responsvel de indenizar o prejuzo
experimentado pela vtima42.

41

CAVALIERI FILHO, Srgio. Programa de responsabilidade civil. So Paulo: Malheiros, 2003. p.


89.

42

JUNIOR, Orlando Guimaro. Elementos Formadores da Responsabilidade Civil.


http://www.ufac.br/ensino/cursos/curso_direito/docs/ufac_artigo_e12.doc, acessado em 23 de set
2007.

17

Sobre o assunto leciona Maria Helena Diniz43:


O vnculo entre o prejuzo e a ao designa-se nexo causal, de
modo que o fato lesivo dever ser oriundo da ao, diretamente
ou como sua conseqncia previsvel. Tal nexo representa,
portanto, uma relao necessria entre o evento danoso e a ao
que o produziu, de tal sorte que esta considerada como sua
causa. Todavia, no ser necessrio que o dano resulte apenas
imediatamente do fato que o produziu. Bastar que se verifique
que o dano no ocorreria se o fato no tivesse acontecido. Este
poder no ser a causa imediata, mas, se for condio para a
produo do dano, o agente responder pela conseqncia.

Existem, porm, causas que interrompem esse liame,


conhecidas como sendo as excludentes do nexo de causalidade. Sem entrar
em maiores detalhes, listam-se algumas dessas causas apresentados pela
professora Maria Helena Diniz44: a) por culpa exclusiva da vtima; b) por culpa
concorrente da vtima; c) por culpa comum; d) por culpa de terceiro; e) por
fora maior ou caso fortuito e; f) clusula de no indenizar.
Segundo Caio Mrio da Silva Pereira45, a teoria subjetiva,
a qual baseada na culpa, ao longo do tempo demonstrou ser inadequada
para abranger todas as situaes de reparao. Essa inadequao era
verificada nos casos em que a aferio das provas constantes nos autos no
eram convincentes da existncia da culpa muito embora se admitisse que a
vtima foi realmente lesada.
Tendo em vista que era exigida da vtima a prova do erro
da conduta do agente, em muitos casos, esta ficava sem a devida reparao.
Por

essa

dificuldade

de

comprovao,

cresceu

movimento de extenso da responsabilidade, criando o esboo e estrutura da


Teoria Objetiva, a qual ser analisada a seguir.
43

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 110.

44

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 128
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1986. v. 3. p.
392.

45

18

1.4.2 Teoria objetiva


De maneira diversa da responsabilidade subjetiva, a
responsabilidade objetiva est fundada na teoria do risco. Isto significa que a
anlise da existncia do elemento culpa de todo prescindvel. No h, pois,
necessidade de prova da culpa, bastando comprovar o nexo de causalidade
entre o dano experimentado pela vtima e a conduta do ru.
Agostinho Alvim, citado por Carlos Roberto Gonalves46
afirma:
A lei impe a certas pessoas, em determinadas situaes, a
reparao de um dano cometido sem culpa. Quando isso
acontece, diz-se que a responsabilidade legal ou objetiva,
porque prescinde de culpa e se satisfaz apenas com o dano e o
nexo de causalidade. Esta teoria dita objetiva, ou do risco, tem
como postulado que todo dano indenizvel, e deve ser reparado
por quem a ele se liga por um nexo de causalidade,
independentemente de culpa.

O pargrafo nico do artigo 927 do Cdigo Civil


estabelece que:
Haver obrigao de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade
normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua
natureza, risco para os direitos de outrem.

Segundo essa teoria, o dever de indenizar no mais


encontra amparo no carter da conduta do agente causador do dano, mas sim
do risco que o exerccio de sua atividade causa pra terceiros, em funo do
proveito econmico da resultante.
Trs so as modalidades de riscos de atividade que
embasam a responsabilidade objetiva, quais sejam: o risco de empresa, o

46

Apud GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 18.

19

risco administrativo e o risco-perigo. Referido riscos podem ser assim


sintetizados:
(...) quem exerce profissionalmente uma atividade econmica,
organizada para a produo ou distribuio de bens e servios,
deve arcar com todos os nus resultantes de qualquer evento
danoso inerente ao processo produtivo ou distributivo, inclusive os
danos causados por empregados e prepostos; que a pessoa
jurdica pblica responsvel, na prossecuo do bem comum, por
uma certa atividade, deve assumir a obrigao de indenizar
particulares que porventura venham a ser lesados, para que os
danos sofridos por estes sejam redistribudos pela coletividade
beneficiada; que quem se beneficia com uma atividade lcita e que
seja potencialmente perigosa (para outras pessoas ou para o
meio ambiente), deve arcar com eventuais conseqncias
danosas 47.

A responsabilidade objetiva encontra-se disposta em


vrios outros artigos do Cdigo Civil, tais como: 936 a 938 (tratam da
responsabilidade do dono); 929 e 930 (responsabilidade por ato ilcito (estado
de necessidade)), 933 (responsabilidade independente de culpa por atos de
terceiros). H outras leis baseadas na teoria da responsabilidade objetiva,
cita-se como exemplo, o Cdigo de Defesa do Consumidor.
medida que essa nova teoria conquista mais adeptos,
aumenta-se a presso para que se abandone de vez teoria original fundada
na culpa. Caio Mrio da Silva Pereira48 defende a tese de que no se deve
adotar qualquer das referidas teorias com exclusividade. No seu entender,
para um sistema de responsabilizao justo e eficiente necessria a
convivncia harmnica de ambas as teses, sendo que como regra geral
vigoraria a responsabilidade baseada na culpa e, via de exceo, para os
casos especiais legalmente previstos, aplicar-se-ia a responsabilidade
objetiva.

47

NORONHA, Fernando. Direito das Obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 1. p. 486.

48

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. p. 397.

20

Interessante fazer referncia orientao sugerida na


elaborao do Projeto de lei n 634-B/75, que originou o Cdigo Civil de 1916
CC/1916, sob o comando de Miguel Reale49:
Responsabilidade subjetiva, ou responsabilidade objetiva? No h
que fazer essa alternativa. Na realidade, as duas formas de
responsabilidade se conjugam e se dinamizam. Deve ser
reconhecida, penso eu, a responsabilidade subjetiva como norma,
pois o individuo deve ser responsabilizado, em principio, por sua
ao ou omisso, culposa ou dolosa. Mas isto no exclui que,
atendendo a estrutura dos negcios, se leve em conta a
responsabilidade objetiva.

Conclui Miguel Reale:


Pois bem, quando a estrutura ou natureza de um negcio jurdico
como o de transporte, ou de trabalho, s pra lembrar os exemplos
mais conhecidos implica a existncia de riscos inerentes
atividade desenvolvida, impe-se a responsabilidade objetiva de
quem dela tira proveito, haja ou no culpa. Ao reconhec-lo,
todavia, leva-se em conta a participao culposa da vtima, a
natureza gratuita ou no de sua participao no evento, bem
como o fato de terem sido tomadas as necessrias cautelas,
fundadas em critrios de ordem tcnica. Eis a como o problema
posto, com a devida cautela, o que quer dizer, com a preocupao
de considerar a totalidade dos fatores operantes, numa viso
integral e orgnica, num balanceamento prudente de motivos e
valores.

Explanado sobre as teorias bsicas da responsabilidade


civil, cumpre proceder-se, no captulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o
corretor de imveis, sua origem, conceito, tica e demais regulamentos e
exigncias da profisso.

49

Apud KROBEL, Janine Ledoux. A responsabilidade civil do advogado e as excludentes de sua


responsabilidade. [monografia curso de direito], Itaja: Univali, 2004. p. 17-18.

CAPTULO 2
DO CORRETOR DE IMVEIS

2.1 CONCEITO
O corretor toda pessoa fsica ou jurdica que serve de
intermdio entre o vendedor e o comprador. So vrios os tipos de
corretores como de imveis, de telefones, de automveis, de mercadorias,
de bolsas de valores, de seguros, de fundos pblicos e de navios50.
Sobre o corretor de imveis, pode-se dizer que este
um profissional chave para o mercado imobilirio51. Ele atua como o elo de
ligao entre aqueles que edificam e aqueles que buscam um novo lar ou
um bom investimento em imveis.
Pode-se conceituar corretor de imveis como sendo
aquele profissional que anda, procura ou agencia negcios imobilirios,
servindo de intermedirio entre outras pessoas a fim de realizar um
negcio.
Segundo

Resende52,

corretor

de

imveis

profissional que
[...] havendo satisfeito todas as exigncias legais, se encontra
apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na
aproximao das partes interessadas em transaes
50

AZEVEDO, Jovane Medina. Identificao das Necessidades de Formao Profissional do


Corretor de imveis a partir da Percepo dos Agentes do Mercado Imobilirio de Florianpolis.
http://www.eps.ufsc.br/disserta98/medina/ acessado em 25 de abril de 2008.

51

BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no Brasil


[monografia do curso de gesto imobiliria]. So Jos: Univali, 2004. p. 4.

52

Apud BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no


Brasil [monografia do curso de gesto imobiliria]. p. 4.

22

imobilirias, procurando eliminar pontos divergentes e


diminuindo a distancia at a otimizao do negcio, que o
seu fechamento.

A intermediao realizada pelo corretor ser bem


sucedida ou no medida que o corretor usa de sua capacidade
profissional aliada a tica, honestidade e disposio para encontrar o
imvel certo para a pessoa certa53.
Ocorre, porm, que no incio, na poca embrionria da
profisso no Brasil, no era nada fcil ser corretor como se ver a seguir.

2.2 HISTRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL


A profisso de corretor de imveis no Brasil bem
antiga, vindo desde o tempo da colonizao54.
As intermediaes ganharam fora e avanaram
quando a coroa portuguesa desembarcou no Rio de Janeiro. Nessa poca,
a famlia real foi alojada em trs prdios no centro da cidade, desalojando o
Vice-Rei, Condes e as irms Carmelitas. Os demais agregados se
espalharam pela cidade em residncias confiscadas da populao55.
De acordo com Gildsio Lopes Pereira56, em seu livro
intitulado Seleta do agenciador imobilirio, este afirma:

53

BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor de imveis no Brasil


[monografia do curso de gesto imobiliria]. p. 4

54

RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis. 2 ed. So


Paulo: editora Imobiliria. 1995. p. 8

55

http://veja.abril.com.br/200607/p_114.shtml, acesso em 10 de abril de 2008

56

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=02, acesso em 10 de abril de


2008

23

O Rio de Janeiro era um pequeno burgo de ruas estreitas,


cobertas de mato e iluminadas a candieiro de leo de baleia.
Mal podia acolher a Famlia Real. Quando a numerosa
caravana ali chegou, viu-se que no havia moradia para ela.
Ento, o prprio Prncipe-Regente mandou requisitar as casas
de residncia dos habitantes da cidade. Enxotava os
moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras
maisculas 'PR' (Prncipe Real) que os despejados traduziam
como 'Ponha-se na Rua', ou 'Prdio Roubado.

Sobre tal poca, o historiador Boris Fausto57, comenta:


A vinda da famlia real portuguesa deslocou, definitivamente, o
eixo da vida administrativa da colnia para o Rio de Janeiro,
mudando, tambm, a fisionomia da cidade. Entre outros
aspectos, esboou-se ai uma vida cultural. O acesso aos livros
e uma relativa circulao de idias foram marcados distintivos
no perodo. Em setembro de 1808, veio a pblico o primeiro
jornal editado na colnia; abriram-se tambm teatros,
bibliotecas, academias literrias e cientficas para atender aos
requisitos da Corte e de uma populao urbana em rpida
expanso. Basta dizer que, durante o perodo de permanncia
de Dom Joo IV no Brasil, o nmero de habitantes da capital
dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas.

H entre os manuscritos da Biblioteca Nacional do Rio


de Janeiro uma representao no datada dos moradores da cidade contra
a subida dos alugueis; provavelmente dos primeiros anos da nova era58:
Dizem os moradores desta cidade, que pela injusta ocupao
dos franceses em Portugal, passando grande parte de
Vassalos de Vossa Alteza Real a esta cidade, onde se veio
estabelecer a metrpole do Reino, tiraro os proprietrios dos
prdios urbanos deste sucesso, e do desarranjo em que
estavam pretexto, para fazer subir os aluguer a hum preo
excessivo, correspondente a sua desmedida e irregular
57

FAUSTO, Boris. Histria do Brasil. ed. So Paulo: editora da Universidade de So Paulo:


Fundao do Desenvolvimento da Educao, 1998. p. 125

58

MALERBA, Jurandir. A corte no exlio: civilizao e poder no Brasil as vsperas da


independncia (1808-1821). So Paulo: Companhia das letras, 2000. p. 282.

24

ambio, de sorte que alguns dobraram o preo em que antes


andava cujo procedimento foi ainda mais escandalozo, depois
da Lei da imposio da Dcima, porque pra illudirem a Sbia
Providncia, que a mesma lei tornou da igualdade desta
impozio, fazem to excessiva e intolervel aos inquilinos,
que em lugar de 10 por cento, que pago, exigem 50 60 e
alguns tem chegado ao dobro [...].

Muitos se aproveitaram da situao em que o rei


requisitou a maioria dos imveis pra seu sqito; segundo os prprios
moradores nesse documento, tendo era agravado com a presena dos
ingleses, que inflacionavam ainda mais o mercado pagando qualquer preo
pedido59.
Com esse crescimento da cidade do Rio de Janeiro, a
necessidade de moradia era premente. Comeou a nascer, ento, uma
nova profisso, a de agente de negcios imobilirios.
No incio, conforme o Conselho Federal dos Corretores
de Imveis (COFECI)60 eram comerciantes locais que passavam a ter seus
rendimentos aumentados com a intermediao imobiliria, ou ento
leiloeiros que se especializaram nesse ramo.
Ainda conforme o COFECI, esses agentes imobilirios
passaram a utilizar os anncios nos jornais, que perdura at os dias atuais,
para divulgar suas ofertas e a sola dos sapatos para identificar os
vendedores e deles adquirir a autorizao para a venda.
O desenvolvimento das cidades fez com que a
comercializao de imveis, por intermdio dos anncios em jornal, se
tornasse constante, passando a existir como forma de vida, como profisso.

59

MALERBA, Jurandir. A corte no exlio: civilizao e poder no Brasil as vsperas da


independncia (1808-1821). p. 283

60

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=03

25

Como no existiam cursos de formao relativos rea,


a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que passaram
a viver exclusivamente da intermediao imobiliria.
A cidade do Rio de Janeiro comea a mudar
radicalmente a sua forma urbana, as mudanas so substanciais tanto na
aparncia quanto no contedo da cidade. Impem-se no s novas
necessidades materiais que atendam aos anseios de uma nova classe
social como tambm, facilitem o desempenho das atividades econmicas,
polticas e ideolgicas que a cidade passa a exercer61.
Importante lembrar que no foi somente o Rio de
Janeiro que se desenvolveu. No Brasil, na segunda metade do sculo XIX,
ocorreram transformaes econmicas e sociais. A produo do caf
cresceu, o trfico negreiro foi extinto, imigrantes europeus comearam a
chegar no pas, iniciou-se o desenvolvimento industrial brasileiro e a
escravido foi abolida. Essas mudanas acabaram diversificando e
modificando a organizao social do pas62.
J nas ltimas dcadas do sculo XIX, foi a vez da
classe mdia brasileira crescer. Ela era formada basicamente por mdicos,
advogados, padres, militares, estudantes, funcionrios de escritrios e
bancos e outros profissionais liberais. 63
Graas a esse desenvolvimento, o mercado imobilirio
expandiu e tornou-se uma atraente e progressiva fonte de investimentos,
fazendo com que a profisso de corretor de imveis fosse fortemente
defendida. Um de seus maiores defensores foi o deputado federal Ulisses
61

SANTOS, Helena Mendes dos. Um tipo de habitao popular no centro do Rio de Janeiro: a
"Avenida
Modelo.
Acesso
em
12
de
dezembro
de
2007.
http://www.rj.anpuh.org/Anais/2004/Simposios%20Tematicos/Helena%20Mendes%20dos%20Sa
ntos.doc

62

PILETTI, Nelson. Histria & vida integrada. Editora tica. So Paulo: 2002. p. 187

63

PILETTI, Nelson. Histria & vida integrada. p. 188

26

Guimares, o qual apresentou, em 1951, o projeto de lei Cmara dos


deputados, assim justificando seu entendimento64:
O corretor de imveis, tal como de fundos pblicos,
mercadorias, navios, etc. hoje, nos centros organicamente
evoludos e diferenciados, indispensvel para a organizao
econmica do mundo dos negcios, sem o qual no poderiam
ser conduzidos eficientemente. No Brasil, onde ainda
rudimentar a organizao econmica, s h quinze anos que
fundaram os dois primeiros sindicatos do Rio e So Paulo. O
volume das operaes imobilirias nesses dois grandes
centros, onde mais sensivelmente se fazia utilidade e mesmo a
necessidade do corretor especializado no trato de operaes
desta natureza, que possibilitou esta regulamentao.

Esta lei veio para tratar de uma necessidade, tendo em


vista no s a defesa dos interesses profissionais e morais do corretor,
como tambm e principalmente, a dos interesses das partes que mais
participam das operaes.
Com a fundao dos Sindicatos tivemos a possibilidade de
constatar a profunda anarquia reinante neste setor da vida
econmica. Refiro-me anarquia que resulta das lacunas
existentes na legislao em geral e, sobretudo, da instabilidade
profissional, criando um ambiente de insegurana para as
transaes imobilirias de maior vulto e principalmente para as
que recorrem s subscries populares65.
preciso que seja regulamentada a profisso do corretor de
imveis. Esta regulamentao deve ter em vista estabelecer
condies morais, profissionais e gerais, estabelecendo e
criando a responsabilidade profissional. Nesse sentido, prev
em seus artigos 1, 2 e 4 a emisso de carteiras de
identidade, mediante a exibio do certificado de habilitao
64

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007

acessado

em

19

de

65

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007

acessado

em

19

de

27

profissional e idoneidade moral, sujeitos, nos expressos termos


dos artigos 1, 16 e 17, orientao e fiscalizao do
Ministrio do Trabalho, Indstria e Comrcio.

No captulo da especializao profissional, ao lado das


atribuies do corretor, veda expressamente o abuso na especulao da
compra e venda de imveis. So disposies essas do mais elevado
alcance. A identificao do corretor de imveis, fixando-lhes suas
atribuies e estabelecendo as condies morais e profissionais que
precisa preencher para o exerccio da profisso, uma necessidade, tendo
em vista no s a defesa de seus interesses econmicos, como tambm de
seus clientes.
Indivduos sem qualquer ttulo de idoneidade moral e
profissional, sem escritrio onde tratar de seus negcios,
emboscados no fisco, inculcam-se de um dia para outro
corretor de imveis, trazendo no raros prejuzos ao verdadeiro
corretor e s partes que nele confiam. O mau conceito que eles
justificam estende-se igualmente sobre toda uma classe que,
dentro da lei vigente, no exerce poder fiscalizador sobre seus
associados66.

Os corretores no podem pretender apenas direito a ter,


exclusivamente, o pagamento das comisses, seno tambm e, sobretudo,
responsabilidades, assim como tantas outras profisses j regulamentadas.
Da a necessidade urgente de regulamentao da profisso, delimitando a
capacidade dos agentes, os crculos das operaes, a forma e modo de
execuo do encargo, garantias, deveres e responsabilidades do
intermedirio. Se os h (e felizmente em grande nmero) de sisuda e
inatacvel

correo,

existe

tambm

uma

escria

de

zanges

atravessadores perigosos.

66

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007

acessado

em

19

de

28

No pretendem os corretores, porm, um regime fechado de


privilgios, incompatvel com os postulados da ordem
econmica do pas, mas um regime da mais franca
concorrncia entre indivduos ciosos de seus direitos e
deveres, que possam concorrer pela sua formao moral e
intelectual para o desenvolvimento dos negcios e elevao da
classe no conceito pblico. No esto assim impedidos de
exercer a profisso de corretor de imveis todos os brasileiros
e estrangeiros em exerccio, sem distino de sexo, em pleno
gozo de seus direitos civis e polticos, de comprovada
habilitao profissional e idoneidade moral. Apenas o exerccio
da profisso tem que ser fiscalizado. Por isso, considerando
que o vulto das transaes imobilirias representa hoje fator de
grande importncia na vida econmica nacional, pelos capitais
investidos na compra, venda e financiamento de imveis67.

Assim, e levando em consideraes os elementos a


seguir apresentados, foi aprovada em agosto de 1962, a primeira lei de
regulamentao da profisso do corretor de imveis.
Considerando que o vulto das transaes imobilirias
determinou o desenvolvimento do comrcio, de importantes
indstrias elas direta ou indiretamente ligadas, nas quais
inmeros profissionais empregam suas atividades;
Considerando que ao Governo compete orientar e amparar
todas as atividades e esforos que representa, interesses para
a coletividade;
Considerando que o Governo tem sempre procurado
regulamentar o exerccio das profisses logo que se faz sentir
a influncia de cada uma delas na vida da nao, com o
objetivo de sistematizar as atividades dos indivduos de modo a
permitir a todos os cidados, devidamente habilitados e
credenciados, o exerccio legal da profisso que escolherem;

67

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09,
dezembro de 2007

acessado

em

19

de

29

Considerando que a ao do corretor de imveis tem hoje


influncia especial sobre as transaes imobilirias, no s
coordenando a oferta e a procura e participando eficazmente
dos planos de loteamento de terrenos e, principalmente, de
incorporaes de grandes edifcios, como tambm atravs de
fatores indiretos decorrentes de sua prpria formao moral e
intelectual;
Considerando que o ritmo das transaes imobilirias tem sido
perturbado pela intromisso de grande nmero de
intermedirios eventuais que no exercem usualmente e com
proficincia a atividade profissional de corretor de imveis;
Considerando que esta facilidade de multiplicao de
intermedirios eventuais tem redundado em prejuzo para o
pblico, particularmente para os vendedores e compradores de
bens imveis e, em geral para a grande massa de cidados
que no tm casa prpria, de vez que a valorizao fictcia dos
imveis quase sempre obra e efeito de intermedirios
eventuais, que assim tem ocorrido para o desnivelamento do
padro de vida nas grandes cidades, alm de causarem
entraves realizao das transaes, devido insegurana
que sentem compradores e vendedores, em face de
credenciais dos intermedirios;
Considerando,
finalmente,
que
a
necessidade
de
regulamentao da profisso de corretor de imveis foi
perfeitamente sentida pelas Classes Produtoras Nacionais e
consignada nas recomendaes de sua II Conferncia, sobre a
necessidade de caracterizar e individualizar perfeitamente as
figuras jurdicas do representante comercial e do Corretor de
Imveis, a fim de que sejam dadas s suas atividades os
respectivos estatutos e garantias.

Com o passar dos anos e o empenho de vrios


deputados, entre eles Ulisses Guimares, em 27 de agosto de 1962 foi
aprovada a lei 4.116. Porm, mais tarde esta lei foi revogada e a situao
dos corretores s foi resolvida com a edio da lei 6.530 de 12 de maio de
1978.

30

Esta, portanto, a legislao que rege os preceitos


bsicos da intermediao imobiliria no Brasil.

2.3 TICA PROFISSIONAL


Segundo Alexandre T. Raposo68 a palavra tica tem
origem grega (ethos) e significa morada, ou seja, a morada do carter
humano. um conjunto de regras que est na base do relacionamento
humano.
tica profissional so os deveres, a norma de conduta
do profissional no exerccio de suas atividades e em suas relaes com os
clientes de demais pessoas com quem tratar69.
Resumindo, pode-se dizer que a tica a prtica da
moral.
2.3.1 O Profissional
Quando da escolha da profisso, deve-se consultar se a
tarefa , realmente, a desejvel, a condizente, e se possui vocao para a
sua realizao.
Nem sempre a escolha coincide com a vocao, mas
feita a eleio, inicia-se um compromisso entre o individuo e o trabalho que
se prope a realizar70.
Assim, o profissional deve ter conscincia de sua
importncia na sociedade que est inserido, ao exercer sua profisso.
68

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. 7 ed. Rio
de Janeiro: Im Produes artsticas, 2004. p. 143

69

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 143

70

S, Antnio Lopes de. tica profissional. So Paulo; Atlas, 1996. p. 127

31

Ensina Camargo71 sobre o tema:


Toda profisso deve dispor de organizaes adequadas com
atividades, obrigaes e responsabilidades com conscincia de
grupo; assim, as associaes profissionais, os sindicatos, os
conselhos profissionais, so importantes para a tica; desta
maneira a pessoa encontra uma razo mais forte para viver de
acordo com o princpio de solidariedade; e tambm a conduta
de cada um se reflete na formao da imagem da profisso.

Desta forma, o profissional da intermediao de imveis


deve atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o perfil e
oportunidades no mercado imobilirio. Cita-se como funo mais especfica
as de vender, alugar e administrar imveis, obedecendo e se amparado nas
disposies legais.
2.3.2 O Cdigo de tica
Segundo Lopes de S72, uma espcie de contrato de
classe gera o Cdigo de tica Profissional e os rgos de fiscalizao do
exerccio passam a controlar a execuo de tal pea magna.
Para os corretores de imveis, as normas ticas so
regidas pela resoluo 326 de 25 de junho de 1992, do Conselho Federal
de Corretores de Imveis - COFECI.
Essa resoluo, ao aprovar o Cdigo de tica, teve
como objetivo bsico estabelecer a conduta correta dos profissionais
inscritos nos Crecis73.
O Cdigo de tica do corretor74 de imveis est dividido
em 10 artigos.
71

CAMARGO, Marculino. Fundamentos de tica geral e profissional. Petrpolis: Vozes ltda.,


1999. p.33.

72

S, Antnio Lopes de. tica profissional. p. 99

73

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 143

32

Os dois primeiros artigos tratam de forma genrica


sobre a obrigao dos corretores, a saber:
Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar
a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis,
quando no exerccio profissional.
Art. 2- Os deveres do Corretor de Imveis compreendem,
alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do
prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das
transaes imobilirias.

O artigo terceiro, por sua vez, aborda a relao


profissional entre o corretor, a classe e seus colegas. Dentre os quais podese citar: no praticar atos que comprometam a dignidade da profisso (I);
exerc-la com zelo (VI); auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional (IX);
relacionar-se com os colegas com respeito, considerao e solidariedade
(XI).
O artigo quarto trata da obrigao do corretor em
relao aos clientes. Mencionam-se alguns dos deveres como o de estar a
par da situao do imvel antes de oferec-lo (I); no omitir detalhes, dados
e/ou riscos que possam comprometer o negcio (II); recusar transao que
saiba ser ilegal, injusta ou imoral (III); prestar contas ao cliente (IV), segue o
artigo in verbis:
Art. 4 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao aos
clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de
oferec-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
74

http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/linkexterno/index.php?sec=legislacao&nsec=2&end=
arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf, acessado em 03 de maio de 2008.

33

cliente dos riscos e demais circunstncias que possam


comprometer o negcio;
III - recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de
valores ou documentos a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que
concludo o negcio, contas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica
do negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe
interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papis de que no mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou
entregue a qualquer ttulo;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestao dos
servios profissionais;
X - receber, somente de uma nica parte, comisses ou
compensaes pelo mesmo servio prestado, salvo se, para
proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos
os interessados, ou for praxe usual na jurisdio.

responsabilidade

do

referido

profissional

est

disciplinada no artigo quinto, que afirma:


Art. 5 - O Corretor de Imveis responde civil e penalmente por
atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa
por impercia, imprudncia, negligncia ou infraes ticas.

No artigo sexto encontram-se descritas as vedaes


feitas aos corretores de imveis, tais como manter sociedade profissional

34

fora das normas (II); realizao do over-price

75

; locupletar-se a custa do

cliente (III); receber comisso em desacordo com a tabela (V); desviar


clientes de outro corretor (VII); praticar atos desleais aos colegas (X),
abandonar os negcios a ele confiados sem motivo justo e prvia cincia
do cliente (XII); anunciar capciosamente (XVII). Segue o artigo in verbis:
Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis:
I - aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que
no se ajustem s disposies vigentes, ou ainda, que possam
prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos
estabelecidos em lei e em Resolues;
III - promover a intermediao com cobrana de over-price;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada
ou vantagens que no correspondam a servios efetiva e
licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer
natureza, com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para
outro profissional ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de
Imveis;
VIII - deixar de atender s notificaes para esclarecimento
fiscalizao ou intimaes para instruo de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem
ilegalmente atividades de transaes imobilirias;
75

tambm conhecido como sobrepreo. O sobrepreo se caracteriza quando o Corretor de


Imveis fecha uma negociao por um preo maior do que o informado ao proprietrio do bem
transacionado. In RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de
imveis. p. 151.

35

X - praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos


colegas;
XI - promover transaes imobilirias contra disposio literal
da lei;
XII - abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem
motivo justo e prvia cincia do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de
concesses ilcitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao
emanada do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria
de competncia destes;
XV - aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a
outro Corretor de Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento,
por escrito;
XVI - aceitar incumbncia de transao sem contratar com o
Corretor de Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mos negcio, quando no tiver
probabilidade de realiz-lo;
XIX - utilizar sua posio para obteno de vantagens
pessoais, quando no exerccio de cargo ou funo em rgo ou
entidades de classe;
XX - receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso
no esteja expressamente autorizado para tanto.

O artigo stimo fala sobre a competncia para aplicao


do referido cdigo, dando ao CRECI, em cuja jurisdio o corretor de
imveis est inscrito, o poder de apurar as faltas e puni-lo.

36

Por fim, o artigo oitavo, trata da graduao das


transgresses ao cdigo, dividindo-as em natureza grave (art. 3 - I, V, VI e
IX; Art. 4 - II, III, IV, V, VII, VIII, IX, X; Art. 6 I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X,
XI, XII, XIII, XIX, XX) e leve (aos demais preceitos).
Os dois ltimos artigos, nono e dcimo tratam,
genericamente, sobre as regras do Cdigo de tica, a saber:
Art. 9 - As regras deste Cdigo obrigam aos profissionais
inscritos nos Conselhos Regionais.
Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais
promovero a ampla divulgao deste Cdigo de tica.

Assim, pode-se afirmar que conhecer o Cdigo de tica


profissional uma responsabilidade; segui-lo, uma obrigao76.
2.3.3 Os regulamentos
Segundo o dicionrio Michaelis77, regulamento o
conjunto de regras que orientam a vida de uma instituio; estatuto; a
disposio oficial que indica a maneira de pr em execuo uma lei ou
decreto; regulamentao.
Para os corretores de imveis os regulamentos, como
em qualquer outra carreira, so essenciais para direcionar a vida
profissional.
A primeira lei que regulamentou a profisso do corretor
de imveis, como j explanado, foi a de n 4.116 de 27 de agosto de 1962.

76

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 143

77

http://michaelis.uol.com.br/moderno/portugues/index.php?lingua=portugues-portugues&palavra
=regulamento acessado em 04 de maio de 208

37

Devido a importncia da conquista, a data da


publicao desta lei, apesar de ter sido revogada, considerada e
comemorada como o dia nacional do corretor de imveis78.
A lei 6.530 de 12 de maio de 1978 preencheu a lacuna
deixada pela revogao da lei n 4.116, dando nova regulamentao
profisso de Corretor de Imveis, disciplinando o funcionamento de seus
rgos de fiscalizao entre outras providncias, tendo sido regulamentada
pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978.
Com o advento dessa lei, os corretores de imveis
passaram a contar com sua entidade de classe, organizao que visa
disciplinar, orientar e fiscalizar o exerccio da profisso em todo o pas.
Esses rgos so os Conselhos Federal e Regionais de Corretores de
Imveis.
Ao Conselho Federal de Corretores de Imveis
COFECI atribui-se as normas gerais em relao profisso, tais como
normas ticas, elaborao de contrato padro para os servios de
corretagem, criao e extino de conselhos regionais e, ainda, fixao de
multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais, entre
outras.
Profissionalmente coube ao COFECI, na qualidade de
rgo mximo da categoria, alicerar a categoria profissional no somente
pela disposio da Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, mas tambm, de
Resolues, Portarias e Circulares, capazes de oferecer categoria meios
e mecanismos necessrios em coibir uma atividade profissional perniciosa,

78

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 123

38

danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda


categoria79.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis
CRECI, por sua vez, tm uma atuao a nvel regional, normalmente em
relao a uma unidade da federao, no sentido de deliberar sobre pedidos
de inscries, organizarem o registro de profissionais, expedirem carteiras
profissionais e certificados de inscries.
Importante ressaltar que devido ao extenso nmero de
normas regulamentadoras da profisso, optou-se por expor, neste tpico da
pesquisa, somente os regulamentos atinentes as matrias abordadas no
terceiro, que so referentes a documentao, a transao e a propaganda
do imvel. So elas:
RESOLUO-COFECI N 005/78 Estabelece normas
para o Contrato Padro, previsto no artigo 16, inciso 6, da Lei n. 6.530/78.
RESOLUO-COFECI N. 146/82 Aprova o Cdigo
de Processo Disciplinar.
RESOLUO-COFECI

199/85

Instrui

os

Conselhos Regionais de Corretores de Imveis no sentido de manter


fiscalizao permanente junto s pessoas jurdicas de que trata o Artigo 6
e seu pargrafo nico da Lei n 6.530/78 que incluem na sua atividade a
administrao imobiliria.
RESOLUO-COFECI N. 326/92 Aprova o Cdigo
de tica Profissional dos Corretores de Imveis.

79

http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 30 de maro de


2008.

39

RESOLUO-COFECI N. 334/92 Regulamenta a


cobrana da Taxa de Intermediao na locao de imveis e d outras
providncias.
RESOLUO-COFECI N 458/95 Dispe sobre a
obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e
anncios publicitrios, e tambm sobre o nmero do registro ou da
incorporao imobiliria.
RESOLUO-COFECI N 492/96 Estabelece multa
aplicvel s pessoas fsicas e jurdicas que anunciarem publicamente sem
possurem autorizao com exclusividade.
RESOLUO No- 1.058/07 - permite a aceitao de
Certido de Concluso de Curso para incio de processos de inscries de
pessoas fsicas.
O corretor deve exercer a profisso conforme os
regulamentos aprovados por seu rgo de classe, bem como estar
devidamente habilitado para exercer a profisso. As exigncias para a
devida habilitao como corretor de imveis so analisadas a seguir.

2.4 DAS EXIGNCIAS DA PROFISSO


A primeira obrigao do corretor de imveis nasce antes
dele inicia suas atividades, pois para que isso seja permitido preciso
primeiro que ele obtenha o ttulo de tcnico em transaes imobilirias80.
Essa obrigatoriedade exigncia legal, constante do
art. 2 da Lei 6.530/78:

80

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 123

40

O exerccio da profisso de Corretor de Imveis ser


permitido ao possuidor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.

Obtendo o ttulo de Tcnico de Transaes Imobilirias


- TTI, atravs de cursos especializados, o pretendente est apto a buscar o
seu registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imveis (CRECI)
de sua regio, condio indispensvel para que possa atuar na
intermediao imobiliria81.
Alm dos possuidores de ttulo de Tcnico de
Transaes

Imobilirias,

os

detentores

de

diplomas

conferidos

concluintes de Cursos de Graduao de Bacharel em Cincias Imobilirias


e de Cursos Superiores Seqenciais de Cincias Imobilirias ou
Tecnlogos em Gesto de Negcios Imobilirios, expedidos por Instituies
de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas
autoridades competentes82 podem requerer sua inscrio junto ao CRECI.
importante deixar bem claro que o registro no Creci
no facultativo, mas, sim, obrigatrio queles que pretendem trabalhar
como Corretores de imveis83.
A legislao especfica, conforme se verificou acima,
apresentada como aquela necessria e eficaz no mbito administrativo, a
qual receber influncia dos artigos do Cdigo Civil, quando da verificao
de sua responsabilidade profissional, a ser analisada no prximo captulo,
de forma mais detalhada.

81

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 124

82

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 125

83

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 124

CAPTULO 3
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMVEIS

3.1 CARACTERIZAO DA RESPONSABILIDADE


A presente pesquisa j tratou do tema responsabilidade
em seu primeiro captulo, sendo imperioso, aqui, trat-la de forma mais
especfica, ou seja, sobre a responsabilidade do corretor de imveis.
Antes de ser feita a caracterizao da responsabilidade
do corretor de imveis, se faz necessrio um breve comentrio sobre a
corretagem.
O Cdigo Civil aborda a corretagem de forma geral:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada
a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou
por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negcios, conforme as instrues
recebidas.

Conforme esse artigo, a corretagem se dar sempre por


um contrato de prestao de servio, a cumprir um mando na realizao de
um ou mais negcios84.
O contrato de corretagem pode ser conceituado como
sendo
O negcio jurdico pelo qual uma parte, denominada corretor,
se compromete com a outra a captar interessados e obter a

84

http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 30 de maro de


2008

42

concluso de negcios, sem qualquer vnculo de subordinao,


recebendo em contraprestao remunerao85.

Uma vez firmado o contrato de corretagem, verifica-se


que dever o profissional executar a sua mediao com diligncia e
prudncia conforme dispe o artigo 723 do Cdigo Civil:
Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a
diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o
andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da
segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbncia.

Por diligncia entende-se como sendo o cuidado, o


interesse em realizar servio com rapidez e correo86.
A prudncia, por sua vez a virtude que faz conhecer e
praticar o que conveniente, reflexo, cautela87.
Sobre o assunto ensina Gomes88:
O corretor obrigado a se conduzir com toda diligncia, de
sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, no
devendo propiciar a realizao de contratos nulos ou anulveis.
Indiferente, porm, que sejam, ou no, proveitosos.
Cumpre-lhe ministrar s partes os dados e informes
interessantes realizao do negcio. Incumbe-lhe,
principalmente, informar toda circunstncia influente na
apreciao da convenincia da realizao do contrato, como,
85

BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo cdigo civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,
2002. v.2. p. 578

86

GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionrio Tcnico jurdico. So Paulo: Rideel 1995. p.


254

87

GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionrio Tcnico jurdico. p.254

88

GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 427

43

dentre outras, a situao econmica e financeira do outro


contraente e a alterao no valor dos bens que sero objeto do
contrato a se realizar. Se a ocultar, ou simplesmente se omitir,
responde por seu comportamento.

Conforme o exposto, aps aceitar a incumbncia, o


corretor tem obrigaes para com o seu cliente e poder responder
civilmente, bastando perquirir se sua responsabilidade objetiva ou
subjetiva, devendo-se tecer algumas consideraes a respeito.
Primeiramente o Cdigo Civil, embora seja lei posterior
ao Cdigo de Defesa do Consumidor, norma geral, enquanto aquele
norma especfica e versa, em texto prprio, sobre a responsabilidade dos
profissionais liberais, afirmando em seu artigo 14, 4 que esta ser
apurada mediante a verificao de culpa.
Levando-se em considerao o 2 do art. 2 da Lei de
Introduo ao Cdigo Civil89 este prev que a lei nova que estabelea
disposies gerais ou especficas a par das j existentes, no revoga nem
modifica a lei anterior.
Por ser o corretor de imveis um profissional liberal90,
sua responsabilidade considerada subjetiva, uma exceo regra do
CDC. Necessria, portanto, a comprovao da culpa, remetendo tal
profissional a responder perante o Cdigo Civil em ateno aos artigos 186
e 927, caput, porm, aplica-se, no que couberem, os demais artigos do

89

Decreto-Lei 4.657/42

90

Profissional Liberal aquele legalmente habilitado a prestar servios de natureza tcnicocientfica de cunho profissional com a liberdade de execuo que lhe assegurada pelos
princpios normativos de sua profisso, independentemente do vinculo da prestao de servio,
mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exerccio profissional.
http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.

44

Cdigo de defesa do Consumidor, como por exemplo, a inverso do nus


da prova91.
Pode-se dizer que o corretor no tem responsabilidade
pela execuo do negcio intermediado, pois a sua atividade restrita a
facilitar as negociaes, a aproximar os interessados, no assumindo, por
isso a responsabilidade pelo cumprimento das obrigaes que as partes
intermediadas assumirem no contrato. Mas, nas situaes em que o
inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente
do corretor, incide sua responsabilidade como corolrio do seu dever legal
de ser diligente.

3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O


CDIGO CIVIL
Para os casos em que a corretagem no configure
consumo

que

no

haja

disciplina

em

lei

especial,

aplica-se

exclusivamente o Cdigo Civil.


Pelo que se extrai do artigo 722 do Cdigo Civil, citado
na pgina 41, a corretagem atividade e que pode ser exercida por
qualquer pessoa, natural ou jurdica. Portanto, para que a corretagem
configure

como

relao

de

consumo,

pouco

importa

que

seja

desempenhada por profissional liberal ou por empresa. Disso resulta que o


elemento distintivo ser perquirir se o corretor a desenvolve como finalidade
empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for
afirmativa, o corretor subsume-se figura de prestador de servios.

91

Em regra geral o nus da prova cabe a quem afirma, porm, o consumidor tem o direito de que
essa obrigao seja invertida caso haja a hipossuficincia, devendo o juiz declarar a inverso.

45

Mas, no basta que haja um fornecedor, mister que


no outro extremo da relao jurdica figure o consumidor, e este se
caracteriza como o tomador do servio como destinatrio final.
O fato de a lei 8078/90 definir consumidor a partir de um
critrio econmico resulta que se o comitente contratar o corretor para
intermediar negcios para desenvolver sua prpria atividade negocial, no
ser destinatrio final, e, portanto, no estar submetido ao regramento do
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Pode exemplificar como sendo o caso de uma empresa
que compra terrenos para a plantao de pinus elliot, a fim de comercializalos. , tambm, a hiptese de uma construtora ou incorporadora que tenha
por objeto social a venda dos apartamentos que ir ser construdo sobre o
imvel negociado. Nesses casos, a relao jurdica celebrada entre o
corretor e o comprador dos imveis no de consumo, pois a aquisio do
bem imvel pela comitente tem por finalidade a revenda e no a utilizao
pessoal e direta desses bens.
O Cdigo Civil, no artigo 723, comina ao corretor o
dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o
regime de responsabilizao adotado pela lei o subjetivo, o que quer
significar que o corretor s ressarcir os prejuzos causados se o comitente
provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do
corretor.
Alerta-se para o artigo 723 que traz uma condicionante
para emergir o dever reparatrio:
Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a
diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o
andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos os

46

esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da


segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbncia. (sem
grifo no original).

Observando inicialmente a afirmao: prestar todos os


esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa
excludente do dever indenizatrio. Mas, como a lei no diz o que se deva
entender por prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance
entende-se, assim que se o corretor prestar informaes, dados e
esclarecimentos no mbito de seus conhecimentos, e, ainda assim,
propiciar situaes lesivas, ficar isento de indenizar92.
certo que pelas regras gerais do Cdigo Civil
aplicveis nessa matria, quele que agir com impercia fica obrigado a
indenizar. Mas, como a lei no exige do corretor habilitao especial ou
conhecimentos tcnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa que
apresente a titulao em Ensino Tcnico, parece-nos que o objetivo do
legislador foi o de impor ao corretor o dever de informar os aspectos
pragmticos e no tcnicos ou jurdicos do negcio a ser realizado93.
Sobre a abrangncia da indenizao, entende-se que o
corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano
emergente), das despesas havidas com a contratao da corretagem, e
com o contrato intermediado. Pode responder ainda com os lucros

92

93

SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor
e
no
novel
Cdigo
Civil
Disponvel
em
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de
maio de 2008

SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008

47

cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que


poderia ter firmado outros negcios94.
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O
CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
A corretagem pode configurar relao de consumo, e,
nesse compasso, o diploma regente ser o Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Os reflexos so relevantes em razo do carter
protetivo desse diploma, basta considerarmos que, via de regra, a
responsabilidade do corretor est sob o regime objetivo, o que significa
afirmar que ser irrelevante considerar sua conduta na produo da leso.
Tudo o que importa considerar o fato do dano.
CDC - Art. 14. O fornecedor de servios responde,
independentemente da existncia de culpa, pela reparao
dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos
prestao do servio, bem como por informaes insuficientes
ou inadequadas sobre sua fruio e riscos. (sem grifo no
original).

Mas, excepcionando a regra, o Cdigo de Defesa do


Consumidor incorporou o regime subjetivo para a hiptese de o prestador
de servios atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa
natural - for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem
contratada sem qualquer vnculo de subordinao com uma empresa
especializada no ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional
liberal, ficar submetido ao regime subjetivo. a norma preconizada pelo
pargrafo 4, do artigo 14 do CDC:
94

SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor e no novel Cdigo Civil Disponvel em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623., acesso em 05 de maio de 2008

48

Art. 14 [...]
4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser
apurada mediante a verificao de culpa.

Diante da exceo trazida pelo Cdigo de Defesa do


Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferena em se
aplicar o sistema consumerista se o Cdigo Civil tambm adota o regime
subjetivo?
A resposta reside no nus da prova, no sistema de
nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo
do Cdigo de Defesa do Consumidor o corretor quem tem o nus de
provar que o servio prestado no padece de defeito, ou seja, que prestou
os esclarecimentos e informaes que estavam em seu alcance. Disso
resulta que se no conseguir demonstrar tal circunstncia, ter de
indenizar95.
E tal circunstncia traz ntida vantagem ao consumidor,
j que pelas regras do Cdigo Civil, no regime subjetivo, o nus da prova
do comitente. E, diga-se a propsito, que nem sempre fcil produzir essa
prova, ante seu carter subjetivo.
Como se nota, a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do
Consumidor

na

seara

da

responsabilidade

civil

tem

importantes

desdobramentos prticos, alcanando at situaes em que sequer foi


celebrado o contrato de corretagem.
Com efeito, como cedio, perante o Cdigo do
Consumidor a oferta vinculante, o que significa dizer que o corretor ter

95

SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Cdigo de Defesa do
Consumidor
e
no
novel
Cdigo
Civil
Disponvel
em
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de
maio de 2008

49

de cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou no o contrato de


corretagem.
O corretor responde ainda pelos vcios do servio, seja
de qualidade, seja de quantidade:
CDC - Art. 20 O fornecedor de servios responde pelos vcios
de qualidade que os tornem imprprios ao consumo ou lhes
diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da
disparidade com as indicaes constantes da oferta ou
mensagem publicitria, podendo o consumidor exigir [...].

Pelo

teor

do

dispositivo

legal,

servio

ser

considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e


o que foi efetivamente prestado, pois a oferta vinculante para o
fornecedor. Entretanto, a lei no ter tratado expressamente de vcio de
quantidade dos servios, h que subsumi-los normao consumerista,
conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretao extensiva, mxime
porque as hipteses arroladas pelo legislador so sempre exemplificativas,
como medida de garantir e ampliar a proteo do consumidor96.
Assim exposto, analisar-se- a responsabilidade do
corretor de imveis em duas frentes: uma relacionada informao,
documentao e a transao imobiliria e a segunda sobre a propaganda
do imvel.

3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAO INFORMAO, A


DOCUMENTAO E A TRANSAO IMOBILIRIA.
Os limites da responsabilidade do corretor de imveis
com relao informao, a documentao e a transao imobiliria so
96

NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. direito


material (arts. 1 a 54). So Paulo: Saraiva, 2000. p. 274.

50

muito tnues e de difcil dissociao, pois a informao somente possvel,


de forma segura, aps o conhecimento da documentao. A transao, por
sua vez, s possvel depois do recolhimento de toda a documentao
pertinente ao bem negociado. Por este motivo sero analisados no mesmo
item.
De incio, importante lembrar que o corretor somente
poder repassar as informaes de forma segura se ele mesmo as detiver.
Assim, conforme determina o Cdigo de tica profissional em seu artigo 4,
I, necessrio que o corretor esteja inteirado do negcio antes de ofereclo.
O corretor deve conhecer as peculiaridades do imvel
que ir negociar, como por exemplo, suas caractersticas bsicas,
dimenses, estado de conservao e eventuais vcios construtivos de fcil
constatao. Necessita saber se naquela rua ocorrem enchentes, se h
boa incidncia de luz solar, se h ocorrncias de perturbaes sonoras
entre outros97.
Deve, tambm, saber da segurana e do risco do
negcio, das alteraes de valores e de outros assuntos que tenham
relao com o negcio enfim, ir a fundo nas condies e caractersticas do
imvel98.
A responsabilidade civil mais fcil ser identificada
quando diz respeito ao dever de verificar as situaes de carter legal do
bem negociado. importante o corretor certificar-se sobre a qualificao
completa do proprietrio, a descrio detalhada do imvel e as declaraes
de inexistncias de dbitos em vrios setores, pois srios so os riscos no

97

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 147.

98

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 127 e


147.

51

negcio imobilirio e graves podem ser as conseqncias pelo descuido na


verificao da higidez99 do bem.
Considerando

multiplicidade

de

situaes

que

requerem certides, tanto do titular como do imvel, enumera-se aquelas


que, com mais freqncia, o corretor de imveis tem de providenciar
quando responsvel pela intermediao do negcio100:
Das certides referentes ao imvel:
Certido expedida pelo cartrio de Registro de imveis onde o
mesmo encontra-se matriculado (para fazer prova de quem o
legtimo proprietrio);
Certido negativa de nus (verifica se existe algum gravame
judicial ou extra judicial, como arresto, penhora, hipoteca, etc.);
Certido vintenria (verifica todos os atos a que esteve
submetido nos ltimos vinte anos bem como todas as pessoas
que direta ou indiretamente tiveram algum interesse no bem);
Certido negativa de tributos municipais (quitao de ITU ou
IPTU relativo aos ltimos 5 anos);
Regularidade junto ao INCRA (tratando-se de imvel rural);
IPLAN (liberdade e limitao ao uso do solo);
Patrimnio histrico (imvel sujeito a tombamento);
Certido do registro da incorporao (para condomnios em
construo)
Certido do registro de loteamento (para lotes a prestao).
99

WASSER ADVOCACIA. Direito Imobilirio: Compra e Venda de Imveis. Disponvel em


www.advocaciaassociada.com.br/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinfo=1437&
session=GIQObDUASnVXjnTYCOtLh, acessado em 08 de abril de 2008.

100

BRASLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponvel em_CRECI_Site_DF/


_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03 de abril de 2008

52

Das certides quanto ao titular:


Cartrio Distribuidor do Cvel (certido negativa de aes reais
e pessoais reipersecutrias);
Justia Federal (aes e execues federais em contencioso
da Unio);
Procuradoria da Fazenda Nacional
contribuies devidos Unio);

(qualquer

tributo

Receita Federal (impostos e tributos administrados pelo rgo);


Secretaria da Fazenda (tributos estaduais);
Secretaria das Finanas (tributos municipais);
Cartrios de protestos (inexistncia de protestos de ttulos de
crdito nos ltimos cinco anos e que possam caracterizar a
insolvncia do vendedor);
Justia do Trabalho (inexistncia de aes trabalhistas mesmo
tratando-se de pessoas fsicas, j que o imvel residencial
pode responder por dvidas para com o trabalhador domstico);
Cartrio de Notas (quando uma das partes for representada por
procurao e a mesma for antiga ou suscitar alguma dvida,
deve-se pedir a certido de sua validade);
CND/INSS certido negativa de dbitos pra com a
previdncia social (exigido de todas as pessoas, para a
obteno do temo de habite-se, e para as pessoas jurdicas
sempre que estiverem alienando um imvel pertencente ao seu
ativo imobilizado);
Certido de regularidade de situao junto ao INSS (para
pessoas jurdicas que exeram a atividade de construtor,
renovvel a cada seis meses).

53

Paralelamente s certides, existem ainda alguns


documentos que se tornam necessrios em virtude do modo com que
feita a transao imobiliria. Alguns casos101:
Manifestao escrita da desistncia firmada pelo locatrio
quanto ao direito de preferncia que lhe assegurado pelo
artigo 27 da Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato);
Autorizao judicial (para venda de bens de menores,
incapazes, no curso de inventrio, etc.);
Carta de arrematao (para bens adquiridos em leilo ou
praa);
Termo de Habite-se (para imvel novo);
Certido do Cartrio de Registro de imveis onde conste a
averbao de: construo; demolio; acrscimo de
construo; desmembramento; remembramento; alterao de
nome ou estado civil do alienante;
Declarao de inexistncia de dbito condominial (fornecido
pelo sndico, quando se tratar de imvel de condomnio).

Com todas as informaes em mos, estas devem ser


repassadas integralmente ao cliente, mesmo que elas possam desvalorizar
o imvel ou colocar em risco o negcio102, deixando ao alvedrio do cliente
a opo que melhor lhe convier. Agindo assim, no lhe poder ser
imputada responsabilidade.
Porm, se assim no fizer o corretor, poder ser
responsabilizado como determina a legislao.

101

BRASLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponvel em _CRECI_Site_DF/


_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 03 de abril de 2008

102

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 127 e


148

54

Primeiramente temos o discriminado no Cdigo Civil,


nos artigos 186 e 927:
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria,
negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar
dano a outrem, fica obrigado a repar-lo.

Em um segundo momento, teremos as normas


expostas no Cdigo de Defesa do Consumidor. No objetivo do presente
estudo o aprofundamento no Cdigo Consumerista, porm se faz
necessria algumas ponderaes a respeito para melhor caracterizao da
responsabilidade civil do corretor de imveis.
Apesar do Cdigo de Defesa do Consumidor adotar a
responsabilidade objetiva, este excepcionando a regra, incorporou o regime
subjetivo para a hiptese de o prestador de servios atuar como
profissional liberal. Portanto, se o corretor pessoa natural103 for
contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada
sem

qualquer

vnculo

de

subordinao,

atuando,

portanto,

como

profissional liberal, ficar submetido ao regime subjetivo. a norma


preconizada pelo pargrafo 4, do artigo 14 do CDC, in verbis:
Art. 14 (...)
4 A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais ser
apurada mediante a verificao de culpa.

103

o ser humano considerado como sujeito de direitos e obrigaes. In DINIZ, Maria Helena.
Curso de direito civil brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 103.

55

Explica-se

diversidade

de

tratamento

das

responsabilidades (objetiva e subjetiva) em razo da natureza intuitu


personae104 dos servios prestados por profissionais liberais.
Diz-se que a confiana que inspira nos clientes a base da
relao que se estabelece. A postura, a apresentao e o
renome do profissional liberal geram no cliente esse elemento
chamado confiana, que absolutamente subjetivo e que por
causa disso no depende, nem precisa de justificativa105.

Assim sendo, somente responder civilmente106 o


corretor de imveis que praticar atos danosos aos seus clientes, quer por
impercia, imprudncia, negligncia ou por infraes ticas107.
Contudo, no mais possvel afirmar que toda e
qualquer relao estabelecida com o profissional liberal , de fato, intuitu
personae. H as que so e as que no so. As primeiras permanecem com
as caractersticas clssicas, as outras se caracterizam de forma similar ou
idntica dos outros tipos de prestaes de servios oferecidas em massa
aos consumidores em geral108.
Essa a situao da publicidade a qual ser analisada
a seguir.

104

Em considerao pessoa. Motivo que determina a vontade ou o consentimento de certa


pessoa para com outra, a quem quer favorecer ou com quem contrata, pelo apreo que ela lhe
merece. In GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionrio Tcnico jurdico. p. 364.

105

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor: p. 199

106

Poder o corretor responder tambm na esfera criminal, dependendo de cada caso, porm tal
matria no de interesse da presente pesquisa.

107

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 150

108

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 200

56

3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAO PROPAGANDA109 DO


IMVEL
A responsabilidade do corretor de imveis tambm se
aplica oferta e a publicidade realizada, sejam por meios de anncios nos
classificados, folders, banners ou propagandas na mdia impressa ou
televisiva.
A publicidade um assunto relevante, tanto que a
Constituio Federal - CRFB, no seu artigo 37, quanto no captulo da
comunicao social protegem a tica e para fins de publicidade o valor
tico fundamental a verdade110.
O anncio publicitrio no pode faltar com a verdade daquilo
que anuncia, de forma alguma, quer seja por afirmao quer
por omisso. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens
para, de maneira confusa ou ambgua iludir o destinatrio do
anncio111.

O agente imobilirio responsvel por toda propaganda


relativa ao imvel oferecido, devendo estar atento a ela, pois esta faz parte
integrante do contrato e um meio muito eficaz de se alcanar o
consumidor.
As informaes publicadas devem ser corretas, claras,
precisas, pois importante assinalar que a publicidade integra
o contrato (CDC art. 30), ou seja, tudo que foi anunciado e
prometido ter de corresponder verdade e ser cumprido, sob
pena do consumidor obter, na justia, o cumprimento de tudo
ofertado, troca do produto ou servio ou at mesmo resciso

109

Apesar dos termos publicidade e propaganda serem distintos, os dois vocbulos podem ser
usados como sinnimos, conforme ensina Luiz Antnio Rizzatto Nunes em sua obra
Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 57 e assim sero utilizados na
presente monografia.

110

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 58.

111

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 58

57

do contrato, com restituio monetria atualizada e perdas e


danos (art. 35)112.

Assim, a publicidade deve ser bem elaborada, evitandose frases dbias, que sejam inteiras ou parcialmente falsas, ou ainda, que
induza o consumidor, mesmo por omisso, a imaginar um produto ou
servio diferente daquele oferecido (propaganda enganosa).
Recomenda-se evitar, no particular, omisses e afirmativas
que posam induzir o consumidor em erro ou as chamadas
letras midas (vide art. 46 CDC)113.

Cita-se como exemplo, a apresentao de uma foto de


um loteamento, mostrando nela uma completa infra-estrutura e, na verdade,
a venda tem como objeto um outro loteamento.
Por esses motivos e a fim de caracterizao das
responsabilidades pertinentes sobre os anncios publicitrios, a legislao,
conjuntamente com a doutrina dominante, impem aos profissionais liberais
com profisso definida em lei, que os anncios tero de conter o nome do
anunciante, seu ttulo profissional, sua especialidade e o nmero de seu
registro na respectiva ordem ou Conselho114.
H de se salientar, tambm, que somente poder
anunciar publicamente o corretor de imveis que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediao imobiliria e, nesta dever conter,
obrigatoriamente, o nmero de inscrio junto ao CRECI, conforme
Resoluo COFECI n 458/95, in verbis:

112

RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cludio B. Manual jurdico do corretor de imveis. p. 169

113

PINTO, Cludio Augusto Sampaio. Responsabilidade civil dos corretores de imveis luz do
Cdigo de Defesa do Consumidor. Disponvel em www.sampaiopinto .adv.br/responsabilidade_
corretores.htm, acesso em 30 de abril de 2008.

114

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 431

58

Art. 1 Somente poder anunciar publicamente o corretor de


imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 Dos anncios e impressos constar o nmero da
inscrio de que fala o art. 4115 da lei 6.530/78, precedido da
sigla CRECI, acrescido da letra J quando se tratar de pessoa
jurdica.
Art. 3 Nos anncios de loteamentos e imveis em condomnios
colocar-se- em destaque, tambm, o nmero do registro ou da
incorporao no respectivo cartrio imobilirio.

Recorda-se que a responsabilidade, no item anterior,


referente a informao, a documentao e a transao do imvel eram
subjetivas, visto que a atividade do profissional liberal diversa daqueles
com atividades de prestao de servios que so empreendidas como
tpicas da sociedade de massas, planejadas e executados com base na
anlise de mercado, produo em srie, clculo de custo, de preo e
exame de risco, na perspectiva do binmio custo/benefcio116.
Porm, diferentemente do que ocorreu acima, a
responsabilidade dos profissionais, mesmo os liberais, referente a
publicidade e propaganda objetiva, pois assim afirma o Cdigo de Defesa
do Consumidor:
Art. 38 O nus da prova da veracidade e correo da
informao ou comunicao publicitria cabe a quem as
patrocina.

115

A inscrio do corretor de imveis e da pessoa jurdica ser objeto de Resoluo do Conselho


Federal de Corretores de Imveis.

116

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 202

59

Nesse sentido j julgou o Tribunal de Justia de So


Paulo117:
Propaganda enganosa. nus da prova da veracidade e
correo do informe publicitrio que cabe a quem patrocina.
Fato que independe de declarao do juiz antes do incio da
fase instrutria. Inteligncia do art. 38 do CDC. Ementa: "A
incidncia do art. 38 do Cdigo de Defesa do Consumidor, que
estatui recair o nus da prova da veracidade e correo do
informe publicitrio sobre quem o patrocina, no depende de
que o juiz assim declare antes do inicio da fase instrutria".

Interessante e oportuno comentrio de Nunes118:


Chame-se ateno para um aspecto importante da
caracterstica tpica da explorao do mercado de consumo
onde se lana o empreendimento. No s o empreendedor se
utiliza dos mtodos tpicos de investimento e operao,
apoiando-se na tcnica do clculo do risco/custo/benefcio,
como pode e se utiliza das tcnicas de marketing prprias
para oferta e divulgao de seu negcio, especialmente como
a explorao da publicidade.

Esta uma arma conhecida para o desenvolvimento do


negcio, cujo o antigo jargo no se deteriorou: a publicidade a alma do
negcio119.
Assim, entende-se que o profissional liberal atualmente
desenvolve tanto atividades tpicas de natureza intuitu personae com base
na confiana, quanto atividade de prestao de servio profissional que no
tem mais essa caracterstica120, passando a ser de responsabilidade civil
objetiva.
117

TJSP, 9 C. Civil, AC n. 255.461-2/6, j. em 6.4.95, rel. des. Aldo Magalhes, v.u., RT 716/182184

118

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 203

119

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 203

120

NUNES, Luiz Antnio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. p. 200

CONSIDERAES FINAIS

Com a realizao da presente pesquisa, chega-se a


algumas consideraes acerca do tema proposto. Destaca-se, todavia, que
a presente investigao bibliogrfica apenas o incio de um estudo que,
decisivamente, merece maior aprofundamento, em face da notria
relevncia da responsabilidade civil dos profissionais liberais, no caso o
corretor de imveis.
A primeira responsabilidade do profissional referente a
sua qualificao, devendo possuir o ttulo de Tcnico em Transaes
Imobilirias ou curso superior na rea, requisito estabelecido pela lei
6.530/78, que regulamenta a profisso de corretor de imveis. Satisfeita tal
exigncia, a inscrio deve ser feita junto ao CRECI da regio onde o
corretor for atuar, devendo honrar as normas regulamentadoras da
profisso, o Cdigo de tica e agir dentro dos princpios da boa-f. Assim,
estar o profissional atuando em conformidade com os princpios que
regem a profisso, confirmando a primeira hiptese da pesquisa
Analisando o CDC, a figura do profissional liberal
citada apenas uma vez no seu artigo 14, 4, quando trata da
responsabilizao de tais profissionais pelos danos causados em
decorrncia dos servios prestados, estabelecendo que, nesse caso, a
responsabilidade ser subjetiva. Esta espcie de responsabilidade a
prevista no nosso sistema civilista (art. 186 CC) a qual sempre esteve
ligada conduta culposa, o que significa dizer que, no plano processual, a
vtima dever comprovar se o agente agiu com dolo ou culpa, ou seja,
incidente da negligncia, da imprudncia e da impercia, alm, claro, do
fato danoso, o dano e o nexo causal entre o fato e o dano.

61

Com esta inovao, o CDC introduziu como regra geral,


o critrio objetivo para aferio da responsabilidade civil. Responder o
fornecedor pelo fato do servio, independentemente da verificao da culpa
em qualquer de suas modalidades, representa uma evoluo e benefcio
em favor do consumidor, todavia, o pargrafo 4 do art. 14, que determina a
apurao da responsabilidade pessoal dos profissionais liberais, mediante
a verificao de culpa, constitui-se em uma exceo ao critrio objetivo
consagrado pelo CDC.
O

dispositivo afasta dos

profissionais

liberais

responsabilidade independente de culpa, pelo fato ou vcio do servio.


Assim, a responsabilidade civil pelos danos decorrentes dos servios do
profissional liberal depender da existncia e comprovao da culpa,
mantendo-o na vala da tradicional teoria subjetivista, ou seja, cabe ao
consumidor, que sofreu uma leso em razo da prestao de servios, a
demonstrao da culpa, por parte do profissional, configurada esta, na
negligncia, imprudncia ou impercia.
Tal regime objetivo ou subjetivo poder variar
dependendo do caso concreto. Ao analisar a responsabilidade frente a
informao, a documentao e a transao imobiliria, por ser de natureza
intuitu personae, constatou-se que a teoria adotada, em regra geral, a
subjetiva, conforme disciplinada pelo Cdigo Civil. Em contrapartida, a
propaganda do imvel, por sua vez, considerada, em regra, como de
responsabilidade objetiva, tendo em vista serem atividades tpicas da
sociedade de massa, razes pelas quais confirmam, parcialmente, a
segunda hiptese elencada.
As espcies de responsabilidade surgem de acordo
com o dano ocasionado e, por vezes, aliados as normas transgredidas pois,
s assim, analisando-se as circunstancias do fato, tornar-se- possvel uma

62

definio mais aproximada de seu estrito significado e conseqente


reparao do dano
Assim, observa-se que o corretor de imveis tem o
dever de seguir os procedimentos morais e ticos, sempre respaldado na
segurana, transparncia e seriedade, que sua profisso exige e determina,
bem como est subordinado ao Cdigo Civil e ao Cdigo de Defesa do
Consumidor, podendo ser responsabilizado, quer de forma subjetiva, quer
de forma objetiva pelos danos que causar aos seus clientes.

REFERNCIA DAS FONTES CITADAS

AZEVEDO, Jovane Medina. Identificao das Necessidades de


Formao Profissional do Corretor de imveis a partir da Percepo
dos Agentes do Mercado Imobilirio de Florianpolis. http://www.eps.
ufsc.br/disserta98/ medina/ acessado em 25 de abril de 2008.
BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo cdigo civil comentado. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 2002. v.2.
BRASLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponvel
em_CRECI_Site_DF/ _contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03
de abril de 2008
BITTAR, Carlos Alberto. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Forense
Universitria, 1994. v.1.
BORTOLEZE. Adriane Gonalves. A evoluo da profisso de corretor
de imveis no Brasil [monografia do curso de gesto imobiliria] So
Jos: Univali, 2004.
CAMARGO, Marculino. Fundamentos de tica geral e profissional.
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CAVALIERI FILHO, Srgio. Programa de responsabilidade civil. So
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DIAS, Jos de Aguiar. Da responsabilidade Civil. Uberaba: Forense,
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64

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