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Gesto Hoteleira
- 3. ano / 1. semestre -
Captulo 1
O alojamento local
O turismo residencial
As marinas de recreio
Os cruzeiros
A escolha destes temas tem a ver com as novas tendncias tursticas delineadas no Plano
Estratgico Nacional do Turismo (PENT) em 2006, conforme citado em conferncia de imprensa:
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Como podemos observar, o turismo nutico e o turismo residencial, entre outros, fazem parte
deste plano estratgico, o que significa que estes tipos de turismo esto a sofrer um
desenvolvimento positivo e que existe um esforo neste sentido por parte do governo.
Hotelaria: actividade comercial que vende servios, tais como: alojamentos, refeies, salas,
lavandaria, actividades de animao, entre outros, em troca dos quais se paga uma determinada
quantia.
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Hotel: estabelecimento onde qualquer pessoa pode obter alojamento, refeies, bebidas de
todas as espcie e diversas distraces como: sala de jogos, bibliotecas, bar, discotecas,
piscinas, etc., pagando uma certa quantia estipulada conforme a qualidade da unidade que
presta o servio e a durao da estadia.
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Existem formas vulgarmente utilizadas pelos hoteleiros para melhor identificar o tipo de hotel que
pretendem caracterizar, que permitem uma mais fcil percepo do segmento de mercado sobre
o qual devero incidir os seus esforos promocionais e comerciais e uma compreenso mais
clara das necessidades desses clientes, quer ao nvel da organizao interna, quer ao nvel da
oferta de servios.
Dentro do conceito de estabelecimentos hoteleiros tradicionais, so vrias as tipologias que se
podem encontrar:
Hotel termal;
Hotel de aeroporto;
Hotel de congressos;
No nos podemos esquecer que , talvez, impossvel afirmar que um estabelecimento hoteleiro
s tem caractersticas de uma das tipologias apresentadas, pois a diversificao dos mercados
onde actuam permite aumentar a procura e os ratios de ocupao; logo, o lucro.
Mas, afinal, que actividades se fazem num hotel?
Comer
Dormir
Comunicar
Trabalhar
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A indstria hoteleira, tal como acontece com a generalidade das indstrias de servios,
particularmente sensvel alterao das condies de mercado e, em especial, mudana das
necessidades, preferncias e desejos dos consumidores. Por isso, deve ser capaz de se adaptar
s tendncias verificadas no ambiente externo.
Por outro lado, a necessidade de garantir uma maior capacidade competitiva dos
estabelecimentos hoteleiros exige o aperfeioamento de conceitos e mtodos de planeamento
estratgico e um maior rigor de adequao da oferta s necessidades concretas dos clientes,
tendo em conta a natureza e objectivos da viagem. Trata-se, essencialmente, de prescrutar as
tendncias da procura e avaliar as novas oportunidades do mercado, antecipando as
necessidades e preferncias dos consumidores.
Alis, s a oferta de produtos e servios inteiramente ajustados s exigncias dos clientes
permitir aos empreendimentos hoteleiros diferenciarem-se dos seus concorrentes e criar uma
imagem forte no mercado.
Hotelaria Alternativa
Estabelecimento de alojamento, refeies, servio de bar, aluguer de salas e animao, muito
ligado a uma actividade recreativa, de lazer ou pessoal. A actividade de ocupao
predominante, geralmente transmite uma ligao temtica, conferindo uma identidade ao
estabelecimento. frequente que os servios hoteleiros no correspondam ao standard. Os
servios oferecidos so utilizados mediante um determinado pagamento.
A actividade predominante deve ser articulada com os outros servios e tambm o perfil dos
recursos humanos deve estar identificado com o tema.
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Aps a II Guerra Mundial, a hotelaria deixa de ser exclusivamente para clientes de exigncias de
luxo, o que provocou a democratizao do turismo. O desenvolvimento dos transportes e das
acessibilidades e o aumento do tempo de frias fazem com que, hoje, possamos dizer que o
turismo cada vez mais activo, pois a busca do repouso no a nica motivao.
Os turistas so mais informados e mais exigentes, valorizando a experincia que iro ter.
Homens de negcio
Turistas sociais
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Captulo 2
A indstria hoteleira, tal como acontece com a generalidade das indstrias de servios,
particularmente sensvel alterao das condies de mercado e, em especial, mudana das
necessidades, preferncias e desejos dos consumidores. Por isso, deve ser capaz de se adaptar
s novas tendncias.
Que alternativas hotelaria tradicional?
Com o Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de Maro, que regula o novo regime jurdico da instalao,
explorao e funcionamento dos empreendimentos tursticos, surge uma nova categoria de
alojamento, que se caracteriza por no cumprir os requisitos mnimos para ser classificado como
empreendimento turstico: o alojamento local.
Desta forma, conforme o estipulado no Decreto-Lei supramencionado,
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Se apenas puderem aceder os que dispuserem de licena de utilizao turstica, uma parte
considervel da oferta de alojamento continuar margem da lei, pouco se avanando com a
nova lei dos empreendimentos tursticos no combate ao preocupante fenmeno do alojamento
paralelo, clandestino ou no classificado.
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Pode, no entanto, existir uma interveno da cmara municipal por forma a verificar se o
estabelecimento rene efectivamente os requisitos para a modalidade de alojamento local.
Em caso de incumprimento, originrio ou superveniente, ou seja, constata-se no local que o
estabelecimento no rene ou no conserva os requisitos mnimos estabelecidos na portaria ou,
no caso dos estabelecimentos de hospedagem, os requisitos adicionais estabelecidos pela
cmara, cancelado o registo, algo semelhante cassao de uma licena.
O artigo 5. do mesmo diploma ocupa-se dos requisitos gerais, ou seja, daqueles requisitos
mnimos que so aplicveis a qualquer tipologia de estabelecimento de alojamento local,
designadamente os edifcios onde se encontram instalados os estabelecimentos os quais devem
encontrar-se bem conservados, quer exterior quer interiormente, o que equivale a dizer que no
podem ser adstritos a esta modalidade de alojamento edifcios que denotem uma manuteno
deficiente ao nvel das pinturas, rebocos, canalizaes, escadas, telhados, etc.
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Benefcios e constrangimentos
A criao e posterior regulamentao da nova figura do alojamento local positiva, pois permite
integrar num quadro de legalidade e transparncia o relevante fenmeno da oferta de alojamento
paralelo ou no classificado, problema estrutural do nosso turismo j com vrios decnios.
Para alm do alojamento paralelo que o legislador enfrentou de forma resoluta, cria-se um
quadro normativo simples e expedito que permite a um conjunto de pequenas e mdias
empresas e mesmo a particulares desenvolverem um pequeno modelo de negcio na rea do
alojamento turstico.
Solues similares aos bed & breakfast, sobretudo em reas rurais deprimidas, so agora de
rpida e fcil implementao pois dispem de um gil e facilitador enquadramento legal.
Podem, no entanto, as maiores dificuldades ao nvel do licenciamento dos estabelecimentos
hoteleiros e outra tipologias de empreendimentos tursticos designadamente do turismo no
espao rural, contrastando com a menor exigncia do alojamento local - aliadas inexistncia
de restries quanto ao nmero mximo de unidades de alojamento - canalizar para esta
modalidade uma parte no despicienda dos novos investimentos, com reflexos negativos ao
nvel da quantidade e qualidade do alojamento clssico.
A monitorizao da implementao da lei , por isso, de extrema utilidade de forma a introduzir,
se for caso disso, as medidas que corrijam as distores, seja pela introduo de novos
requisitos mnimos ou pelo estabelecimento de um nmero mximo de unidades de alojamento
para os novos empreendimentos2.
Tipo de cliente
Cliente de classe mdia;
Mas no s:
Turistas essencialmente nacionais oriundos de todo o tipo de estratos sociais e de
diferentes idades.
Adaptado de TORRES, Carlos (2008), O Alojamento Local, in Publituris n. 1032, 18 de Julho de 2008.
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Existem alguns factores de transformao que tm propiciado alteraes marcantes nas prticas
ldicas e tursticas da populao e que de alguma forma contribuem para fazer salientar novos
tipos de motivaes quanto ao usufruto do alojamento local:
o O acrscimo global dos nveis de rendimento;
o O aumento do tempo livre;
o O incremento dos nveis de escolarizao;
o A melhoria das acessibilidades;
o O desenvolvimento da sociedade de informao;
o A generalizao do modo de vida urbano.
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Negativos:
Abandono das actividades tradicionais;
Degradao do ambiente natural;
Risco de poluio;
Tenso entre populao local e turistas.
2.2.1.Definio
Esta tipologia de turismo est interligada com a actividade imobiliria e pressupe um conjunto
de actividades complementares. De facto, o turismo residencial um produto turstico composto
por vrios elementos: hotis, animao, meios complementares de alojamento, campos de golfe,
marinas, centros comerciais, centros hpicos, sade e bem-estar, integra empreendimentos
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O turismo residencial tem a sua origem em motivaes de diversa ordem, como por exemplo a
animao, o lazer e a qualidade das infra-estruturas. Todos estes elementos atraem
investimento imobilirio por parte de turistas maioritariamente estrangeiros numa segunda
habitao, com o intuito de gozar frias ou at, mais tarde, se estabelecerem definitivamente.
Podendo a segunda habitao ser considerada uma forma de fidelizao dos turistas.
No tempo de no utilizao da habitao, esta pode ser arrendada normalmente atravs de
intermedirios a outros turistas, potenciando assim novos investimentos.
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Timeshare.
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O timeshare uma variante do turismo residencial e procura limitar alguns inconvenientes deste
tipo de turismo:
o Investimento elevado;
o Restrio capacidade de viajar para outros locais/pases;
o O timeshare e a aquisio de segunda e terceira residncia tm um carcter substituto.
O que o timeshare?
Timeshare o direito de utilizao ou desfruto de um perodo de frias, em cada ano, numa
unidade de alojamento (como apartamentos, estdios, bungalows, casas, etc.) num complexo
turstico dotado de vrios servios/infra-estruturas, durante um determinado nmero de anos ou
perpetuamente e com a possibilidade (em geral) de intercmbio atravs de uma rede
internacional de intercmbios. A opo troca/intercmbio uma parte importante do produto
timeshare.
uma forma dos turistas comprarem com antecedncia tempo de frias e destinos.
Em relao ao funcionamento desta modalidade de turismo residencial, no momento inicial, o
turista paga o time slot, que corresponde a grande parte da despesa em timeshare e depois,
anualmente, suporta um custo de manuteno e administrao desse slot.
Vantagens do Timeshare:
Permite ao turista fixar uma componente essencial dos custos com as frias e amortiz-la
ao longo do tempo;
Apesar do seu grande desenvolvimento e popularidade este conceito tambm tem associado a si
uma m reputao foi ento necessrio criar uma nova legislao afim de proteger os
consumidores de timeshare. Este fenmeno pode levar ao lanamento do timeshare por
multinacionais, como a Marriott Internacional Inc.
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Para seniores com maior tempo disponvel e procura de actividade que mantenha a sua
forma fsica, mental e social;
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Porque o turista residencial, talvez, o ltimo estgio que um destino tem para oferecer e
o golfe , para jogadores e no s, uma das grandes motivaes que alavancam o turismo
residencial.
Assim sendo, o turismo residencial, no deve ser encarado como motivao de nicho sem efeito
multiplicador em outros segmentos de mercado e motivaes, mas sim como factor de
desempate decisivo na seleco de um destino.
Tendncias
Oferta integrada da residncia com outras infra-estruturas (hotel serve de ncora, golfe,
SPA, etc.) Multicompetncia multitargets;
Em relao ao Timeshare:
Maior respeitabilidade/credibilidade;
Estima-se que o turista de timeshare gasta em mdia mais 20% do que o turista que viaja com
pacote turstico. Em geral, de mdia idade e casado, mas varia muito consoante pas de
residncia:
Reino Unido, Frana, Sucia: + 50 anos (Empty Nesters);
Espanha: 30-49 anos e dois filhos.
Factores de desenvolvimento:
Sofisticado;
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Caso de Portugal
O nmero de turistas internacionais colocam ambos os dois pases ibricos no Top 20 mundial,
sendo a Espanha o segundo destino turstico do Mundo (dados de 2003).
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Relatrio Anual de Pesquisa 2007- Determinao da Representatividade das Motivaes Primrias e Estdio de
Satisfao dos Turistas em Portugal, um estudo de Portugal enquanto destino turstico elaborado pelo IMR Instituto
de Marketing Research a pedido do Turismo de Portugal,IP.
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Este tipo de cliente, com a mesma origem que os principais emissores de turistas tradicionais,
necessita da componente golfe. Conseguir este encontrar o golfe em Portugal? Podemos
afirmar que se poder satisfazer as necessidades deste tipo de cliente, pois o nosso pas possui
todas as caractersticas necessrias prtica desta actividade desportiva:
Envolvente social/cultural/poltica;
Ambiente e segurana;
Assim, ser de extrema importncia que haja um papel integrado das administraes pblicas e
do sector privado para acelerar o posicionamento competitivo de Portugal como destino de
turismo residencial alavancado pela existncia de campos de golfe.
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Tal como referido anteriormente, o PENT, tendo por base as grandes tendncias da procura
internacional, seleccionou produtos prioritrios para o desenvolvimento do turismo em Portugal
em funo da sua quota de mercado e potencial competitivo e de crescimento, delineando os
resorts integrados e o turismo residencial como produto estratgico.
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Sendo um resort um destino de frias em si mesmo, o xito dos resorts integrados verifica-se no
crescimento de 10% ao ano e explicado pela capacidade de oferecerem ao mercado um valor
elevado em nveis de qualidade, respeito ambiental, segurana, etc.. Mantendo-se as previses,
este tornar-se- num dos mais importantes mercados da indstria turstica mundial.
Cerca de 30 000 000 europeus passam frias num resort integrado. Destes, 3 000 000 fazem
turismo residencial, um mercado composto por pessoas que tm acesso ao tipo de propriedade
em alojamentos situados em zonas tursticas. Uma percentagem crescente destas propriedades
situa-se dentro de resorts integrados, o que conduz a alguma confuso destes conceitos.
Ainda neste estudo se fez uma previso do aumento da oferta de resorts em Portugal, com
elevados investimentos em grandes projectos, localizados principalmente no Algarve e no Oeste.
Para as regies costeiras (Costa Azul e Costa Alentejana) esto planeados projectos em nmero
inferior, mas com maior dimenso.
Tambm para as regies Centro, Porto e Norte esto pensados projectos, mas com menores
dimenses, dirigidos a nichos de mercado diferenciados (oferta gastronmica, patrimnio cutural,
monumental e paisagstico).
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Nos ltimos anos foram criadas condies que vm permitindo um desenvolvimento sustentvel
da imobiliria turstica, ou seja, do chamado turismo residencial, atravs, designadamente, da
aprovao dos chamados projectos PIN.
Em 2008, e apesar de no primeiro semestre os resultados poderem ser considerados positivos, a
verdade que, com o acentuar da crise financeira e econmica mundial, no segundo semestre
se registou uma quebra nas transaces relativamente ao ano anterior.
Importa salientar que o Algarve, independentemente da crise financeira e econmica mundial,
apresenta condies preferenciais para se afirmar como um plo importante no panorama da
oferta de turismo residencial em todo o mundo. 4
Resumidamente, para Portugal poder chegar ao topo dos pases receptores do turismo
residencial, dever:
Antecipar alteraes demogrficas, bem como redefinir produtos actuais e criar novos
produtos, de forma a acompanhar as alteraes do perfil da procura, satisfazendo estilos
de vida emergentes e a evoluo da oferta internacional;
Encontrar novos terrenos/regies com aptido para desenvolvimento, com objectivos de
promoo sustentvel (produto e ambiente), assim como acelerar o processo de
licenciamento e promoo dos projectos;
Aumentar o reconhecimento do sector, entre outros, segmentando o produto de modo a
criar e gerir infra-estruturas pesadas/complexas, com a decorrente necessidade de
montagem de operaes financeiras e organizacionais sofisticadas entre os vrios
elementos da cadeia de valor;
Aumentar a base nacional de jogadores de golfe;
Fornecer um maior nmero de servios e amenities para valorizar a experincia e
melhorar/aumentar a qualidade do produto e dos servios (a expectativa manter a
qualidade dos servios que tinham no pas de origem).
Informao retirada do estudo BALANO DO ANO TURSTICO 2008 PERSPECTIVAS 2009, apresentado pela
AHETA em Dezembro de 2008.
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Portugal representa um nicho de mercado que dever ser qualificado para ter o sucesso
esperado. tambm importante salientar que os proprietrios que vivem em Portugal, no
trabalham, mas pagam impostos, empregam gente e consomem, apresentam assim grandes
vantagens para Portugal.
De um total de 900 propriedades e faltando menos de trs centenas para vender, novos
projectos assumem dimenso no terreno para a construo de villas, town houses e servios de
apoio, como um restaurante e lojas.
Alguns novos projectos ainda em construo j esto vendidos, principalmente os de preos
mais elevados. Claro est que toda a publicidade associada aos prmios atribudos ao campo de
golfe do resort motivadora deste tipo de investimento.
Os proprietrios, maioritariamente em situao de pr-reforma, passam no resort cerca de cinco
a seis meses por ano.
Das vrias nacionalidades existentes, destacam-se trs grupos:
- Sucia, Finlndia e Holanda;
- Reino Unido e Irlanda;
- Portugal.
De referir ainda frica do Sul, Alemanha e Frana.
O que procuram estes turistas que procuram converter as frias em investimento?
o tpico estilo de vida portugus;
a calma;
o custo de vida (comer fora mais acessvel do que no seu prprio pas);
aspectos relacionados com a segurana do pas e da regio;
desportos, como golfe e surf.
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Informao cedida gentilmente por Darren Townsend, Call Centre Advisor do Departamento de Vendas.
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Com uma rea total de 73 h distribuda por um campo de golfe de 53 h e uma rea urbanizvel
de 20 h, o Campo Real encontra-se em fase de re-estruturao para se adaptar aos novos
mercados. A responsabilidade de gesto dessa rea urbanizvel ser partilhada pelo hotel e
pela imobiliria Orizon e as linhas estratgicas esto a ser traadas.
A rea urbanizvel do resort compreende o hotel, as moradias isoladas, as moradias em banda e
os apartamentos. Estando as moradias isoladas vendidas, as moradias em banda os
apartamentos restantes so vendidos equipados e mobilados com equipamentos e materiais
correspondentes categoria de 5 estrelas, sob regime de explorao turstica permanente.
Um contrato de cinco anos com uma percentagem da renda partilhada permite ao proprietrio a
utilizao gratuita da habitao durante seis semanas anuais e dos servios de apoio do hotel.
Maioritariamente portugueses, da zona de Lisboa, as motivaes dos proprietrios dividem-se
em primeira residncia e um misto de fim-de-semana e frias, numa estadia self catering em
famlia ou entre amigos.
De destacar ainda a procura de segunda residncia por turistas do Reino Unido e Irlanda.
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