INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES

E PERCIAS DE ENGENHARIA

NORMA DE INSPEO PREDIAL NACIONAL

Coordenao:
a

Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas

o
Eng Marcelo Suarez Saldanha
Colaboradores:
o

Eng Alexandre Marcelo Fontes Lara; Eng Almir Roberson Aizzo Sodr; Eng Antemildo Batista de
Andrade; Eng Antonio Carlos Dolacio; Eng Antonio Sergio Liporoni; Eng Arival Guimares
o
Cidade; Eng Aurlio Jos Lara; Eng Bernando Jacinto Damian Tasso; Eng Daniel Rodrigues
o
o
o
a
Rezende Neves; Eng Eduardo Aleixo; Eng Elcio Avelar Maia; Eng Emerson de Mello; Eng
a
o
Evelise Chemale Zancan; Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas; Eng Eng Francisco Xavier
o
Bandeira Ventura; Eng Frederico Correia Lima; Fulvio Lauria; Arq Geraldo da Rocha Ozio; Eng
o
o
o
Gilberto Couri; Eng Guilherme Federman; Eng Jernimo Cabral P. F Neto; Eng Jos Carlos
o
Paulino da Silva; Eng Jos Fidelis; Eng Jos Ricardo Pinto; Eng Jos Tarcsio Doubek Lopes;
o
o
Arq Laerte Sakai; Eng Leo Saraiva Caldas; Eng Luiz Cludio Gongora; Eng Marco Antonio
a
o
o
o
Gullo; Eng Marli Lanza Kalil; Eng Mrio Luiz de Miranda; Eng Maurencio de Carvalho Assis; Eng
o
o
o
Marcelo Suarez Saldanha; Eng Marcelo Rocha Benfica; Eng Milton Gomes; Eng Misael Cardoso
Pinto Neto; Eng Neimar de Jesus Alves dos Santos; Eng Nelson Nady Nor Filho; Eng Osrio
o
a
Accioly Gatto; Eng Paulo Palmieri Magri; Eng Radegaz Nasser Jnior; Eng Rejane Saute
a
o
Berezovley; Eng Rita de Cssia Almeida Rocha; Eng Roberto Marchetti; Eng Roberto Martins
o
a
o
a
Xavier; Eng Sidney de Barros; Arq Simone Feigelson; Eng Vanderlei Jacob Jnior; Arq Vanessa
a
o
Pacola Francisco; Arq Vera Lucia de campos Correa Shebali; e Eng Vicente Igncio Gomes
Parente.
Aprovada em assemblia nacional de 25/10/2012
O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE - entidade Federativa Nacional - o
rgo federativo da classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura, Agronomia, sem fins
lucrativos. Seu objetivo o de congregar os institutos estaduais para difuso de informaes e avanos
tcnicos com a elaborao de normas e estudos na defesa dos interesses profissionais e morais dos seus
filiados e membros titulares estaduais.

Promove, ainda, cursos bsicos e avanados no seu campo, congressos, ciclos de estudos, simpsios,
conferncias, reunies, seminrios, divulgaes institucionais e outras atividades.

Em ateno aos seus objetivos, O IBAPE disponibiliza a presente Norma de Inspeo Predial Nacional 2012,
baseada em texto normativo pioneiro do IBAPE/SP, que modifica a verso anterior desta norma de 2009, para
atender ABNT NBR 5674, ABNT NBR 15575-1 e, principalmente, para colaborar com a sade dos edifcios,
sua segurana, funcionalidade, manuteno adequada e valorizao patrimonial.

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PGINA 1 / 17

NDICE
1.
INT RO D U O ................................................................................................... 3
2.
OBJETIVO ............................................................................................................. 3
3.
NORMAS E DOCUMENTOS COMPLEMENTARES ............................................ 4
3.1. APLICAO DA NORMA ...................................................................................... 4
3.2. PRECEITOS LEGAIS ............................................................................................ 4
4.
DEFINIES ......................................................................................................... 5
4.1. INSPEO PREDIAL ............................................................................................ 5
4.2. NVEL DE INSPEO PREDIAL .......................................................................... 5
4.3. TIPOS DE INSPEO PREDIAL .......................................................................... 5
4.4. GRAU DE RISCO .................................................................................................. 5
4.4.1 CRTICO ................................................................................................................ 5
4.4.2 MDIO ................................................................................................................... 5
4.4.3 MNIMO .................................................................................................................. 5
4.5 LISTA DE VERIFICAO ..................................................................................... 6
5.
ATRIBUIES PROFISSIONAIS ......................................................................... 6
6.
CLASSIFICAO DAS INSPEES PREDIAIS .................................................. 6
6.1. QUANTO AO NVEL DA INSPEO .................................................................... 6
6.1.1 NVEL 1 .................................................................................................................. 7
6.1.2 NVEL 2 .................................................................................................................. 7
6.1.3 NVEL 3 .................................................................................................................. 7
7
CRITRIO e MTODO DA INSPEO PREDIAL ................................................ 7
7.1 CRITRIO .............................................................................................................. 7
7.2 MTODO ............................................................................................................... 8
8
DOCUMENTAO ................................................................................................ 8
8.1 ADMINISTRATIVA ................................................................................................. 9
8.2 TCNICA ............................................................................................................... 9
8.3 MANUTENO E OPERAO .......................................................................... 10
9
OBTENO DE INFORMAES ....................................................................... 10
10
LISTAGEM DE VERIFICAO ........................................................................... 10
11
CLASSIFICAO DAS ANOMALIAS E FALHAS ............................................... 11
11.1 ANOMALIA .......................................................................................................... 11
11.1.1. Endgena .......................................................................................................... 11
11.1.2. Exgena............................................................................................................. 11
11.1.3. Natural ............................................................................................................... 11
11.1.4. Funcional ........................................................................................................... 11
11.2 FALHA ................................................................................................................. 11
11.2.1. De Planejamento ............................................................................................... 12
11.2.2. De Execuo ..................................................................................................... 12
11.2.3. Operacionais ..................................................................................................... 12
11.2.4. Gerenciais.......................................................................................................... 12
12
CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO ............................................................ 12
13
DEFINIO DE PRIORIDADES ......................................................................... 13
14
INDICAO DAS RECOMENDAESTCNICAS ........................................... 13
15
AVALIAO DA MANUTENO E USO............................................................ 13
16
RECOMENDAES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE .............................. 15
17
TPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO .................................................................. 16
18
RESPONSABILIDADES ...................................................................................... 17

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1.

INT RO D U O

A observao permanente das edificaes, o espao fsico de maior relevncia na vida do homem
urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pelas questes relacionadas segurana e ao conforto,
conduz o observador ao conceito de preservao e, conseqentemente, ao tema do uso, manuteno e
desempenho das edificaes.
Partcipes do processo que se verifica em andamento, atravs do qual mudanas de carter cultural vm
sendo consumadas, tcnicos habituados a trabalhar a edificao sob os mais diversos enfoques
constatam a consolidao de nova postura gerencial focada na proteo do patrimnio e do indivduo.

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas disponibilizou sociedade texto normativo voltado
Manuteno de Edificaes, ABNT NBR 5674. Verifica-se, entretanto, lacuna no preenchida com esta
Norma quanto avaliao tcnica da qualidade da manuteno e sua aplicao direta na gesto
patrimonial.

A Inspeo Predial ferramenta que propicia esta avaliao sistmica da edificao. Elaborada por
profissionais habilitados e devidamente preparados, classifica no conformidades constatadas na
edificao quanto a sua origem, grau de risco e indica orientaes tcnicas necessrias melhoria da
Manuteno dos sistemas e elementos construtivos.

Esta norma apresenta conceitos e critrios para a realizao da Inspeo Predial e elaborao do seu
Laudo.

2.

OBJETIVO

Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenes, notaes, critrios e procedimentos
relativos inspeo predial, cuja realizao de responsabilidade e da exclusiva competncia dos
profissionais, engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia
e Agronomia - CREAs -, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resolues do CONFEA e
Conselhos de Arquitetura e Urbanismo - CAUs - Lei n 12.378 de 31/12/2010 e resolues do CAU-BR.
a)
b)
c)
d)
e)

Classifica a sua natureza;

Institue a terminologia, as convenes e as notaes a serem utilizadas;
Define a metodologia bsica aplicvel;
Estabelece os critrios a serem empregados nos trabalhos;
Prescreve diretriz para apresentao de laudos e pareceres tcnicos.

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3.

NORMAS E DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

3.1.

APLICAO DA NORMA

Na aplicao desta norma necessrio consultar e atender legislao pertinente, dando-se destaque
aos seguintes preceitos legais:

3.2.

PRECEITOS LEGAIS
Constituio Federal;
Cdigo Civil;
Cdigo de Processo Civil;
Cdigo Penal;
Cdigo Comercial;
Cdigo de guas;
Cdigo de Defesa do Consumidor;
Cdigo Sanitrio Estadual;
Legislao Ambiental;
Cdigo Florestal;
Cdigo de tica do IBAPE
Lei Federal N. 5.194 de 21/12/1966 que regula o exerccio das profisses de Engenheiro e
Engenheiro Agrnomo e d outras providncias;
Resolues do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e particularmente:
Resoluo N. 205, de 30/09/1971, que adota o Cdigo de tica Profissional; Resoluo N.
218, de 27/06/1973, que fixa as atribuies do Engenheiro e Agrnomo nas diversas
modalidades; Resoluo N. 345, de 27/07/1990, que dispe quanto ao exerccio por
profissionais de nvel superior das atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de
Engenharia;
RESOLUES DO CAU
Resoluo 1010 do Confea
Lei n 12.378 de 31/12/2010 que regulamenta o exerccio da Arquitetura e Urbanismo;
Cdigo de Obras e Edificaes (COE) e Leis Complementares ao COE do Municpio;
Decreto Federal 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88;
Decreto Federal 24767 de 14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalizao, disposies
gerais para utilizao de gs combustvel nos edifcios e construes em geral;
Relatrio de Danos ambientais
Licena da Vigilncia Sanitria
Leis de Ocupao, Parcelamento e Uso do Solo do Municpio;
Normas Tcnicas da ABNT e do IBAPE, especialmente as destacadas no Anexo I desta.

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4.

DEFINIES

So adotadas para efeito desta norma as definies constantes do Glossrio de Terminologia do

IBAPE/SP e outras especficas.

Complementam essas definies, outras contidas nas normas ABNT, especialmente, ABNT NBR 5674,
ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 14037.

4.1.

INSPEO PREDIAL

a anlise isolada ou combinada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.

4.2.

NVEL DE INSPEO PREDIAL

Classificao da inspeo predial quanto a sua complexidade e elaborao de laudo, consideradas as

caractersticas tcnicas da edificao, manuteno e operao existentes e necessidade de formao de
equipe multidisciplinar para execuo dos trabalhos. Os nveis de inspeo predial podem ser
classificados em nvel 1, nvel 2 e nvel 3.

4.3.

TIPOS DE INSPEO PREDIAL

Define a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado.

4.4.

GRAU DE RISCO

Critrio de classificao das anomalias e falhas existente na edificao, e constatadas em uma inspeo
predial, considerado o risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites
da inspeo predial.

As anomalias e falhas so classificadas nos seguintes graus de risco:

4.4.1

CRTICO

Risco de provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva
de desempenho e funcionalidade causando possveis paralisaes; aumento excessivo de custo de
manuteno e recuperao; comprometimento sensvel de vida til.
4.4.2

MDIO

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificao sem prejuzo

operao direta de sistemas, e deteriorao precoce.
4.4.3

MNIMO

Risco de causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia ou
sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum
comprometimento do valor imobilirio.

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4.5 LISTA DE VERIFICAO

Conjunto de tpicos a serem vistoriados, considerado o nmero mnimo de itens abordados em uma
inspeo.

Recomenda-se que a vistoria na inspeo predial seja sistmica e que abranja, minimamente, os
seguintes sistemas construtivos e seus elementos: estrutura, impermeabilizao, instalaes hidrulicas
e eltricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores,
climatizao, exausto mecnica, ventilao, coberturas, telhados, combate a incndio e SPDA.

5.

ATRIBUIES PROFISSIONAIS

As Inspees Prediais devero ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos,
devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas atribuies profissionais, conforme
resolues do CONFEA e CAU-BR, preferencialmente membros do IBAPE, treinados e capacitados
mediante cursos especficos promovidos pelo Instituto.
As inspees prediais possuem caractersticas multidisciplinares, consoante a complexidade dos
sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsvel pela realizao
do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessor-lo, conforme o nvel de
inspeo predial contratado, cuja comprovao deve ser anexada ao laudo atravs das competentes
ARTs e RRTs.

6.
6.1.

CLASSIFICAO DAS INSPEES PREDIAIS

QUANTO AO NVEL DA INSPEO

A Inspeo Predial classificada quanto a sua complexidade e elaborao de laudo, consideradas as

caractersticas tcnicas da edificao, manuteno e operao existentes e necessidade de formao de
equipe multidisciplinar para execuo dos trabalhos. Os nveis de inspeo predial podem ser
classificados em nvel 1, nvel 2 e nvel 3.

A classificao da inspeo realizada pelo inspetor predial, aps anlises das caractersticas da
edificao e de acordo com a finalidade da mesma.

Quanto o nvel de inspeo predial for determinado pelo contratante, isto dever constar no Laudo com
ressalvas sobre eventuais no conformidades entre o nvel determinado e as caractersiticas observadas
na edificao inspecionada.

Independentemente do nvel de inspeo predial utilizado para a emisso do Laudo, o critrio e o mtodo
da inspeo devero ser obrigatoriamente seguidos na execuo do trabalho, conforme detalha o item 7
desta.

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6.1.1 NVEL 1
Inspeo Predial realizada em edificaes com baixa complexidade tcnica, de manuteno e de
operao de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificaes com
planos de manuteno muito simples ou inexistentes.
A Inspeo Predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados em uma especialidade.

6.1.2 NVEL 2
Inspeo Predial realizada em edificaes com mdia complexidade tcnica, de manuteno e de
operao de seus elementos e sistemas construtivos, de padres construtivos mdios e com sistemas
convencionais. Normalmente empregada em edificaes com vrios pavimentos, com ou sem plano de
manuteno, mas com empresas terceirizadas contratadas para execuo de atividades especficas
como: manuteno de bombas, portes, reservatrios de gua, dentre outros.
A Inspeo Predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.

6.1.3 NVEL 3
Inspeo Predial realizada em edificaes com alta complexidade tcnica, de manuteno e operao de
seus elementos e sistemas construtivos, de padres construtivos superiores e com sistemas mais
sofisticados. Normalmente empregada em edificaes com vrios pavimentos ou com sistemas
construtivos com automao.
Nesse nvel de inspeo predial, obrigatoriamente, executado na edificao um Manuteno com base
na ABNT NBR 5674. Possui, ainda, profissional habilitado responsvel tcnico, plano de manuteno
com atividades planejadas e procedimentos detalhados, softwear de gerenciamento, e outras
ferramentas de gesto do sistema de manuteno existente.
A Inspeo Predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados e de mais de uma especialidade.
Nesse nvel de inspeo, o trabalho poder ser intitulado como de Auditoria Tcnica.

CRITRIO e MTODO DA INSPEO PREDIAL

7.1 CRITRIO
A elaborao de s de inspeo predial baseia-se na anlise do risco oferecido aos usurios, ao meio
ambiente e ao patrimnio, diante das condies tcnicas, de uso, operao e manuteno da edificao,
bem como da natureza da exposio ambiental.

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A anlise do risco consiste na classificao das anomalias e falhas identificadas nos diversos
componentes de uma edificao, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de manuteno,
depreciao, sade, segurana, funcionalidade, comprometimento de vida til e perda de desempenho.

7.2 MTODO
O MTODO a ser empregado consiste em:
Determinao do nvel de inspeo (ver item 6);
Verificao e anlise da documentao (ver item 8);
Obteno de informaes dos usurios, responsveis, proprietrios e gestores das
edificaes (ver item 9);
Vistoria dos tpicos constantes na listagem de verificao (ver item 10);
Classificao das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados, e das no
conformidades com a documentao examinada (ver item 11);
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (ver item 12);
Definio de prioridades (ver item 13);
Recomendaes tcnicas (ver item 14);
Avaliao da manuteno e uso (ver item 15);
Recomendaes gerais e de sustentabilidade (ver item 16);
Tpicos essenciais do laudo (ver item 17);
Responsabilidades (ver item 18).
Consoante o desenvolvimento dos itens abordados acima, a inspeo predial dever ser planejada
conforme o tipo da edificao, consideradas suas caractersticas construtivas, qualidade da
documentao entregue ao inspetor e nvel de inspeo a ser realizado.
O planejamento da vistoria dever ter incio com uma entrevista com o responsvel da edificao
(sndico, administrador ou gestor predial), com abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da
manuteno do imvel.

DOCUMENTAO
1

Recomenda-se analisar, quando disponveis e existentes, os seguintes documentos administrativos,

tcnicos, manuteno e operao da edificao.

A lista apresentada deve ser adequada pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade da
edificao e suas instalaes e sistemas construtivos a serem inspecionados.

A lista de documentos deve ser adequada de acordo com a localidade da edificao inspecionada. Esta
lista apresenta referncias usuais de documentos importantes ao trabalho da Inspeo Predial.
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Esta lista de documentos pode ser solicitada em cpia para anlise e conferencia do inspetor, quanto a
sua existncia e condies de ordem de arquivamento na edificao.
8.1 ADMINISTRATIVA
Instituio, Especificao e Conveno de Condomnio;
Regimento Interno do Condomnio;
Alvar de Construo;
Auto de Concluso;
IPTU
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
Alvar do Corpo de Bombeiros
Ata de instalao do condomnio;
Alvar de funcionamento;
Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;
Certificado de treinamento de brigada de incndio;
Licena de funcionamento da prefeitura
Licena de funcionamento do rgo ambiental estadual
Cadastro no sistema de limpeza urbana
Comprovante da destinao de resduos slidos, etc.
Relatrio de danos ambientais, quando pertinente
Licena da vigilncia sanitria, quando pertinente
Contas de consumo de energia eltrica, gua e gs.
PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional.
Alvar de funcionamento;
Certificado de Acessibilidade
8.2 TCNICA
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Projeto executivo;
Projeto de estruturas;
Projeto de Instalaes Prediais:
o

Instalaes hidrulicas;

Instalaes de gs;

Instalaes eltricas;

Instalaes de cabeamento e telefonia

Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas

Instalaes de climatizao;

Combate a incndio

Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos em geral, includa fachadas;
Projeto de paisagismo.
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8.3 MANUTENO E OPERAO

Manual de Uso, Operao e Manuteno (Manual do Proprietrio e do Sndico);
Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)
Selos dos Extintores
Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA);
Atestado do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica - SPDA;
Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;
Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de gua dos reservatrios e da rede;
Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;
Laudos de Inspeo Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de extintores.
Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas
Especficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos
eletromecnicos e demais componentes.
Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao de sistemas de ar condicionado
central
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gs.
Relatrios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibraes mecnicas, etc.
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas
Especficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos
eletromecnicos e demais componentes.
Cadastro de equipamentos e mquinas

OBTENO DE INFORMAES

Para instruir o laudo, recomenda-se obter informaes atravs de questionrios e entrevistas junto aos
usurios, sndicos, gestores prediais, e demais responsveis tcnicas e legais pela edificao,
principalmente no caso de modificaes e reformas na edificao original.

10

LISTAGEM DE VERIFICAO

A lista dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas e subsistemas construtivos, a serem
vistoriados pelos inspetores prediais. Deve ser proporcional e adequada complexidade da edificao e
ao nvel de inspeo a ser realizado

Trata-se, portanto, do conjunto de tpicos a serem vistoriados, considerado o nmero mnimo de itens
abordados em uma inspeo.

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Recomenda-se que a vistoria na inspeo predial seja sistmica e que abranja, minimamente, os
seguintes sistemas construtivos e seus elementos: estrutura, impermeabilizao, instalaes hidrulicas
e eltricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores,
climatizao, exausto mecnica, ventilao, coberturas, telhados, combate a incndio e SPDA.

11

CLASSIFICAO DAS ANOMALIAS E FALHAS

As anomalias e falhas constituem no conformidades que impactam na perda precoce de desempenho

real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e reduo de sua vida til projetada. Podem
comprometer, portanto: segurana; funcionalidade; operacionalidade; sade de usurios; conforto
trmico, acstico e lumnico; acessibilidade, durabilidade, vida til, dentre outros parmetros de
desempenho definidos na ABNT NBR 15575.

As no conformidades podem estar relacionadas a desvios tcnicos e de qualidade da construo e/ou

manuteno da edificao. Podem, ainda, no atender aos parmetros de conformidade previstos para
os sistemas construtivos e equipamentos instalados, tais como: dados e recomendaes dos fabricantes,
manuais tcnicos em geral, projetos e memoriais descritivos, normas, etc.

11.1

ANOMALIA

As anomalias podem ser classificadas em:

11.1.1. Endgena
Originaria da prpria edificao (projeto, materiais e execuo).
11.1.2. Exgena
Originaria de fatores externos a edificao, provocados por terceiros.
11.1.3. Natural
Originaria de fenmenos da natureza.
11.1.4. Funcional
Originaria da degradao de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, conseqente, trmino
da vida til.
11.2 FALHA
As falhas podem ser classificadas em:

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11.2.1. De Planejamento
Decorrentes de falhas de procedimentos e especificaes inadequados do plano de manuteno, sem
aderncia a questes tcnicas, de uso, de operao, de exposio ambiental e, principalmente, de
confiabilidade e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de Manuteno. Alm dos
aspectos de concepo do plano, h falhas relacionadas s periodicidades de execuo.

11.2.2. De Execuo
Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela execuo inadequada de procedimentos e
atividades do plano de manuteno, incluindo o uso inadequado dos materiais.

11.2.3. Operacionais
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades
pertinentes.

11.2.4. Gerenciais
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de manuteno, bem como da falta de
acompanhamento de custos da mesma.

12

CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO

A classificao quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser fundamentada,
conforme limites e os nveis da Inspeo Predial realizada, considerado o grau de risco oferecido aos
usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio.
Pode ser classificado como:

12.1 CRTICO
Risco de provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva
de desempenho e funcionalidade causando possveis paralisaes; aumento excessivo de custo de
manuteno e recuperao; comprometimento sensvel de vida til.

12.2 MDIO

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificao sem prejuzo

operao direta de sistemas, e deteriorao precoce.

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12.3 MNIMO

Risco de causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia ou
sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum
comprometimento do valor imobilirio.

13

DEFINIO DE PRIORIDADES

Quanto ordem de prioridades recomenda-se que seja disposta em ordem decrescente quanto ao grau
de risco e intensidade das anomalias e falhas, apurada atravs de metodologias tcnicas apropriadas
como GUT (ferramenta de gerenciamento de risco atravs da metodologia de Gravidade, Urgncia e
Tendncia), FEMEA: (Failure Mode and Effect Analisys: ferramenta de gerenciamento de risco atravs
da metodologia de Anlise do Tipo e Efeito de Falha); ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente
da Inspeo Predial.

A prioridade na ordem das orientaes tcnicas das deficincias constatadas poder se basear nesta(s)
classificao(es), quanto ao estado de manuteno geral da edificao e condies de uso, quanto a
recomendao eventual interdio de parte da edificao para garantir a integridade dos usurios, dentre
outros aspectos de segurana patrimonial, quando do surgimento de situaes de grau de risco crtico,
ou identificao de uso irregular em locais especficos e destacados do restante da edificao
inspecionada.

14

INDICAO DAS RECOMENDAESTCNICAS

As recomendaes tcnicas para as anomalias e falhas constatadas na inspeo predial podem ser
apresentadas de forma clara e simplificadas, possibilitando ao gestor, sndico ou proprietrio a fcil
compreenso. Recomenda-se indicar manuais, ilustraes e normas pertinentes para facilitar as futuras
providncias do contratante.
Deve-se observar, quando necessrio, a execuo das recomendaes de forma concomitante.

15

AVALIAO DA MANUTENO E USO

A avaliao do estado de manuteno e condies de uso deve sempre ser fundamentada, considerando
os graus de risco e perdas precoce de desempenho dos sistemas, frente as constataes das anomalias
e, especialmente das falhas encontradas. Alm disso, deve ser analisada a condies de regularidade do
uso bem como os nveis de aprofundamento da Inspeo Predial realizada, considerando os seguintes
aspectos:

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15.1 Para a Manuteno:

Para esta avaliao, o inspetor dever analisar o plano de manuteno para a edificao e as
respectivas condies de execuo, conforme os seguintes critrios:

15.1.1 - Plano de Trabalho:

Coerncia do Plano de Manuteno em relao ao especificado por fabricantes de equipamentos

e sistemas inspecionados;

Coerncia do Plano de Manuteno em relao ao preconizado em Normas e / ou Instrues

Tcnicas de Engenharia especficas;

A adequao de rotinas e freqncias idade das instalaes, ao uso, exposio ambiental,

dentre outros aspectos tcnicos que permitam ao inspetor classificar a qualidade da manuteno
executada;

15.1.2 - Condies de execuo das atividades propostas no Plano de Manuteno:

Verificar se existem as condies mnimas necessrias de acesso aos equipamentos e sistemas,

permitindo a plena realizao das atividades propostas no Plano de Manuteno;

Verificar as condies de segurana para o mantenedor e usurios da edificao, durante a

execuo da manuteno.

Em caso de inexistncia de plano de manuteno na edificao, o inspetor, ainda, dever verificar as

atividades realizadas e devidamente registradas (evidncias), comparando-as com o conjunto de
recomendaes mnimas de fabricantes e fornecedores de equipamentos e sistemas inspecionados.

So elementos observados no trabalho de inspeo predial, que devem ser considerados na

classificao da qualidade de manuteno: falhas constatadas; no conformidades registradas nos
documentos pertinentes manuteno; classificaes dos graus de risco; atendimento s necessidades
da edificao, considerados os conceitos de desempenho, vida til, durabilidade, etc.

Devero, ainda, ser observados os atendimentos aos demais aspectos mencionados na ABNT NBR
5674.

Aps anlise global dos aspectos mencionados, o inspetor poder avaliar a manuteno da edificao e
de seus sistemas nos seguintes termos:

Manuteno Avaliada: ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NO ATENDE.

15.2 Classificao das Condies de Uso:

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A classificao das Condies de Uso parametrizada pela anlise das condies de uso da edificao
e de seus sistemas construtivos; consoante aspectos tcnicos previstos em projeto e conforme nveis de
desempenho estimados.

Em caso de inexistncia de projetos (memoriais e pranchas) que estabeleam os parmetros

operacionais de sistemas para a edificao inspecionada, o inspetor dever classificar as Condies de
Uso quando houver parmetros estabelecidos e / ou recomendados em Normas Tcnicas, Instrues
Tcnicas ou Leis especficas que contemplem tais sistemas.

A eventual inexistncia de qualquer parmetro de referncia que impossibilite a anlise do inspetor

dever ser devidamente registrada no Laudo Final.

A classificao da condio de uso poder ser REGULAR ou IRREGULAR.

O uso regular aquele onde a edificao ocupada e utilizada dentro dos parmetros previstos no
projeto. Contribui para a sua longevidade da edificao, e observa aspectos tcnicos de segurana e
habitabilidade.

O uso irregular da edificao; est sujeita aos riscos no previstos em projeto que podero comprometer
a segurana e habitabilidade.

Quanto, em relao ao uso, o inspetor predial dever classificar a edificao:

USO REGULAR Quando a edificao inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de acordo com o
uso previsto no projeto.

USO IRREGULAR Quando a edificao inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de forma

irregular, com o uso divergente do previsto no projeto.

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RECOMENDAES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE

Considerando a definio de Sustentabilidade, a qual abrange aspectos como o uso racional de recursos
naturais, a preservao do conforto e segurana de usurios, assim como a preservao do meio
ambiente (permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes pblicas, etc), recomenda-se indicar
todos os dados administrativos, de gesto e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da
edificao.

Importante se consignar as medidas de correo e melhoria da edificao que possam favorecer a

sustentabilidade.

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TPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO

Identificao do solicitante
Classificao do objeto da inspeo
Localizao
Data da Diligncia
Descrio Tcnica do objeto
Tipologia e Padro Construtivo
Utilizao e Ocupao
Idade da edificao
Nvel utilizado
Documentao solicitada, documentao entregue e documentao analisada
Descrio do Critrio e Mtodo da Inspeo Predial
Das informaes gerais consideradas
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados, descrio e
localizao das respectivas anomalias e falhas constatadas
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco
Indicao de prioridade
Avaliao da manuteno e condies de uso da edificao e dos sistemas construtivos
Recomendaes tcnicas
Recomendaes gerais e de sustentabilidade
Relatrio Fotogrfico
Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial
Data do laudo
Assinatura do(s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado do n do CREA ou do
CAU e n do IBAPE
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Tcnica
(RRT)

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RESPONSABILIDADES

O(s) profissional (so) responsvel (ais) nica e exclusivamente pelo escopo e pelo nvel de inspeo
contratada.
Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou profissional, quando as observaes e
orientaes existentes no Laudo de Inspeo Predial no forem implementadas pelo proprietrio ou
responsvel legal da edificao,bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de deficincias de:
projeto, execuo, especificao de materiais, e/ou deficincia de manuteno, bem como qualquer outra
alheia ao trabalho de inspeo procedido.

Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou profissional, sobre a anlise de elementos,

componentes, subsistemas e locais onde no foi possvel executar a Inspeo Predial. Deve-se explicitar
a redao especfica desses impedimentos no laudo.

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