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Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013 PDF
Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013 PDF
de Fiscalizao
de Engenharia
de Avaliaes
CURITIBA / 2013
INTRODUO. 07
1.OBJETIVOS DA FISCALIZAO NA REA DE
ENGENHARIA DE AVALIAES. 09
1.1 Consideraes Iniciais:10
1.2 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens: 14653 da
ABNT. 10
1.3 Exerccio da Engenharia de Avaliaes. 12
1.4 Fiscalizao da atividade. 13
2.FUNDAMENTAO LEGAL. 19
2.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66. 20
2.2 Principais artigos da Lei Federal n 6.496/77. 24
Atualmente, a Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR 14.653) a) Classificao da sua natureza;
norteia todo o processo avaliatrio de imveis urbanos, imveis rurais, b) Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
empreendimentos, mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais c) Descrio das atividades bsicas;
em geral, recursos naturais e ambientais e patrimnios histricos. d) Definio da metodologia bsica;
e) Especificao das avaliaes;
A NBR 14.653-1 (parte 1), que estabelece procedimentos gerais, f) Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
explicita, com base nas Resolues 218/73 e 345/90 do CONFEA, que
so atribuies exclusivas dos engenheiros em suas diversas modalidades, Subdiviso 14.653:
dos engenheiros agrnomos, dos gelogos, dos gegrafos e dos
meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia e A NBR 14.653 - sob o ttulo geral AVALIAES DE BENS possui a
Agronomia CREA, as atividades de vistorias, percias, avaliaes e seguinte subdiviso:
arbitramentos.
NOMENCLATURA PARTE AVALIAES DE BENS (DISCRIMINAO)
NBR 14653-1 1 Procedimentos Gerais.
1.2 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens: NBR 14653-2 2 Imveis Urbanos.
14653 da ABNT NBR 14653-3 3 Imveis Rurais.
NBR 14653-4 4 Empreendimentos.
Sobre a ABNT: NBR 14653-5 5 Mquinas Equipamentos, Instalaes
e bens Industriais em Geral.
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o rgo NBR 14653-6 6 Recursos Naturais e Ambientais
responsvel pela normalizao tcnica no pas, fornecendo a base NBR 14653-7 7 Patrimnios Histricos.
necessria ao desenvolvimento tecnolgico brasileiro.
Definies segundo a NBR 14653:
As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos
Pargrafo nico. Os servios prestados e os produtos remetidos ou 3 Os rgos federais, estaduais, do Distrito Federal e municipais com
entregues ao consumidor, na hiptese prevista no inciso III, equiparam-se atribuies para fiscalizar e controlar o mercado de consumo mantero
s amostras grtis, inexistindo obrigao de pagamento. comisses permanentes para elaborao, reviso e atualizao das normas
referidas no 1, sendo obrigatria a participao dos consumidores e
(...) fornecedores.
Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser conferida 4 Os rgos oficiais podero expedir notificaes aos fornecedores
mediante termo escrito. para que, sob pena de desobedincia, prestem informaes sobre
questes de interesse do consumidor, resguardado o segredo industrial.
Pargrafo nico. O termo de garantia ou equivalente deve ser
padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a Art. 56. As infraes das normas de defesa do consumidor ficam
mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser sujeitas, conforme o caso, s seguintes sanes administrativas, sem
exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, prejuzo das de natureza civil, penal e das definidas em normas especficas:
devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento,
acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso do produto I - multa;
em linguagem didtica, com ilustraes. II - apreenso do produto;
III - inutilizao do produto;
(...) IV - cassao do registro do produto junto ao rgo competente;
V - proibio de fabricao do produto;
VI - suspenso de fornecimento de produtos ou servio;
(...)
2. FUNDAMENTAO LEGAL
Resoluo n 345, de 27 de julho de 1990, que dispe quanto ao a) a pessoa fsica ou jurdica que realizar atos ou prestar servios,
exerccio por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenharia pblicos ou privados, reservados aos profissionais de que trata esta Lei e
de Avaliaes e Percias de Engenharia. que no possua registro nos Conselhos Regionais:
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas s atribuies
Lei n 6.496, de 07 de dezembro de 1977, que institui a Anotao discriminadas em seu registro;
de Responsabilidade Tcnica na prestao de servios de Engenharia, c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas,
de Arquitetura e Agronomia; autoriza a criao, pelo Conselho Federal organizaes ou empresas executoras de obras e servios sem sua real
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, de uma Mtua de participao nos trabalhos delas;
Assistncia Profissional, e d outras providncias. d) o profissional que, suspenso de seu exerccio, continue em atividade;
e) a firma, organizao ou sociedade que, na qualidade de pessoa
Artigos 2, 3, 12, 39, 50, 55 e 66 da Lei 8.078, de 11 de jurdica, exercer atribuies reservadas aos profissionais da Engenharia, da
setembro de 1990, que dispe sobre a proteo do consumidor e d Arquitetura e da Agronomia, com infringncia do disposto no pargrafo
outras providncias. nico do Art. 8 desta Lei.
2.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66 Art. 7 - As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do
arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:
Art. 1 - As profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-
agrnomo so caracterizadas pelas realizaes de interesse social e a) desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais,
humano que importem na realizao dos seguintes empreendimentos: paraestatais, autrquicas e de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades,
a) aproveitamento e utilizao de recursos naturais; obras, estruturas, transportes, exploraes de recursos naturais e
b) meios de locomoo e comunicaes; desenvolvimento da produo industrial e agropecuria;
c) edificaes, servios e equipamentos urbanos, rurais e regionais, c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres
nos seus aspectos tcnicos e artsticos; e divulgao tcnica;
d) instalaes e meios de acesso a costas, cursos, e massas de gua e d) ensino, pesquisa, experimentao e ensaios;
extenses terrestres; e) fiscalizao de obras e servios tcnicos;
e) desenvolvimento industrial e agropecurio. f) direo de obras e servios tcnicos;
g) execuo de obras e servios tcnicos;
(...) h) produo tcnica especializada, industrial ou agropecuria.
a) julgar os casos de infrao da presente Lei, no mbito de sua Pargrafo nico - As penalidades para cada grupo profissional sero
competncia profissional especfica; impostas pelas respectivas Cmaras Especializadas ou, na falta destas,
b) julgar as infraes do Cdigo de tica; pelos Conselhos Regionais.
c) aplicar as penalidades e multas previstas;
d) apreciar e julgar os pedidos de registro de profissionais, das firmas, Art. 72 - As penas de advertncia reservada e de censura pblica
a) de um a trs dcimos do valor de referncia, aos infratores dos arts. 2 - O CONFEA fixar os critrios e os valores das taxas da ART ad
17 e 58 e das disposies para as quais no haja indicao expressa de referendum do Ministro do Trabalho.
penalidade;
b) de trs a seis dcimos do valor de referncia, s pessoas fsicas, por Art. 3 - A falta da ART sujeitar o profissional ou a empresa multa
infrao da alnea b do Art. 6, dos arts. 13, 14 e 55 ou do pargrafo prevista na alnea a do Art. 73 da Lei n 5.194, de 24 DEZ 1966, e
nico do Art. 64; demais cominaes legais.
c) de meio a um valor de referncia, s pessoas jurdicas, por infrao
dos arts. 13, 14, 59 e 60 e pargrafo nico do Art. 64;
d) de meio a um valor de referncia, s pessoas fsicas, por infrao
das alneas a, c e d do Art. 6;
e) de meio a trs valores de referncia, s pessoas jurdicas, por
infrao do Art. 6 (1).
(...)
Parece-nos lgico que dentro da competncia para opinar Estes podero at dizer que preos esto sendo praticados, mas no
quanto comercializao imobiliria se insere a de avaliar o sabero o porque, o como e em quais limites seriam tolerados,
valor do imvel, o que faz do corretor profissional competente considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame.
para o ato.
Esta capacitao profissional somente encontrada nos profissionais
Nessa concluso h um grande equvoco de competncia graduados em engenharia e agronomia, que tm em sua formao e viso
profissional. conhecimentos pertinentes a precificao de materiais e das habitaes,
ao estgio tecnolgico das construes, aos custos, formao
certo que os corretores esto na linha de frente do mercado de antropolgica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas rurais
transaes e de locaes e, por fora da habitualidade, esto familiarizados ou industriais, no sendo argumento para alegao de no estar explcito
aos preos praticados e mesmo com o rol de informaes histricas e na Lei.
perspectivas diretas nas suas reas de atuao.
O questionamento a respeito da competncia tendo em vista
Associado habitualidade, h a natural intuio que o leva escolha especialmente o disposto no art. 7, alnea c, da Lei n 5.194/66,
dessa atividade para o exerccio profissional. Mas no saber distinguir, que dispe serem atividades e atribuies de engenheiros, arquitetos e
alm de uma apreciao leiga, tecnicamente irresponsvel, caractersticas agrnomos: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias,
intrnsecas do bem a transacionar, quanto s tcnicas construtivas e at pareceres e divulgao tcnica, serve to somente como um pretexto
aspectos patolgicos de uma edificao, sua interao com o solo e para incutir dvidas onde elas inexistem, alegando-se: as dvidas acerca
Isto, para consumidores, engenheiros, arquitetos e agrnomos, d) O mesmo documento define o profissional capacitado a realizar
inverdico. avaliaes como:
De fato, com base no disposto na Lei 5.194, defende-se a tese de Profissional de nvel superior, com habilitao legal e capacitao
que a competncia para a avaliao do valor do imvel atribuio de tcnico-cientfica para realizar avaliaes, devidamente registrado no
engenheiros, arquitetos e agrnomos, e no dos corretores de imveis. CREA.
Raciocnio anlogo aplicvel tambm para outras categorias de bens
como mquinas, instalaes e equipamentos eltricos e mecnicos cujas e) So diversas as razes que levaram o texto a contemplar tais
avaliaes de mercado demandam formao, habilitao e capacitao definies. Entre outros, destacam-se aspectos especficos contidos nos
nas reas das engenharias eltrica e mecnica. requisitos e nas diversas metodologias normalizadas.
Conforme j est demonstrado pela legislao disponvel, no h f) Visando dar maior objetividade a este documento sero a seguir
respaldo ao argumento para alegao de no estar explcito na Lei. abordados os principais aspectos prescritos na NBR 14.653-2 Imveis
Reitera-se, como elencado a seguir: Urbanos:
a) A legislao brasileira (Cdigo de Defesa do Consumidor) impe aos f.1) Vistoria: Mencionado anteriormente, porm neste tpico a norma
fornecedores de produtos e prestadores de servios tcnicos o respeito s impe ao profissional que sejam observados os requisitos sinteticamente
normas tcnicas oficiais. expostos abaixo e que esto diretamente relacionados formao em
engenharia ou arquitetura:
b) No caso das avaliaes a norma a ser respeitada a NBR 14.653
Avaliaes de Bens, cuja parte 2 NBR 14.653-2 dedicada a Imveis Anlise e descrio das caractersticas urbansticas da regio;
Urbanos e a parte 3 NBR 14.653-3 dedicada a Imveis Rurais.
Anlise e descrio de aspectos fsicos tais como: relevo; natureza
c) A definio de avaliao contida na parte 1 Procedimentos Gerais predominante do solo e condies ambientais;
:
Identificao das restries de uso e ocupao: Os elementos
Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, com o tcnicos que do suporte legislao que regra o aproveitamento de um
objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, terreno ou de uma gleba, e a respectiva aplicao, somente podem ser
e ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, corretamente considerados por profissionais de engenharia e arquitetura.
para uma determinada finalidade, situao e data. Essa condio fundamental, pois em diversos mtodos previstos h
Em linhas gerais a evoluo da atividade de avaliao no Brasil pode e) Os principais eventos da histria das avaliaes de bens foram de
ser assim resumida: iniciativa de engenheiros e arquitetos:
a) 1918: So publicados os primeiros trabalhos tcnicos de avaliao 1949: Grupo de Engenheiros que atuavam na Diviso de Avaliao e
(Boletins do Instituto de Engenharia; Revista Politcnica e Revista Percias do Instituto de Engenharia de So Paulo participa da fundao
Engenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do Arquivo UPAV em Lima Peru;
Municipal e da Revista Engenharia Municipal So Paulo).
1953: Fundao do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/
b) O trabalho mais antigo que se tem notcia tambm datado de DF Arq. Alberto Llio Moreira;
1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire.
1957: Congresso Panamericano de Avaliaes no Brasil e fundao
c) Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatrios do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
os seguintes profissionais: liderana do Eng. Hlio de Cares;
- Prof. Engo Luiz Igncio de Anhaia Mello 1979: Fundao da ABRAP Associao Brasileira de Avaliaes e
- Prof. Engo Lysandro Pereira da Silva Percias liderana do Eng. Eurico Ribeiro;
- Engo Lus Carlos Berrini
1995: Unio IBAPE / ABRAP;
d) Ao longo da histria constituem marcos na literatura tcnica de
avaliao as seguintes obras produzidas exclusivamente por engenheiros 2005: Fundao da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de
e arquitetos: Avaliaes.
- Avaliaes de Imveis: Engenheiro Lus Carlos Berrini 1949; f) Todas as normas tcnicas de avaliao que foram produzidas no
Brasil foram elaboradas exclusivamente por engenheiros e arquitetos:
- Construes Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro;
- P-NB-74 de 1957 ABNT;
- NBR 5676 Avaliao de Imveis Urbanos 1989; Participao / organizao de 23 Congressos Panamericanos,
destacando-se o primeiro na Cidade de Lima PERU;
- NBR 14653 Avaliao de Bens ABNT 1998;
Promoo de incontveis seminrios e simpsios em todo o territrio
- Norma de Avaliao de Bens do IBAPE 2005. nacional;
Toda a evoluo tcnico-cientfica empreendida por Engenheiros nos Organizao de inmeros cursos de aperfeioamento e especializao
ltimos 50 anos, visando aprimorar a Avaliao de Imveis, demonstra (ps-graduao).
que estes profissionais esto constantemente ampliando as fronteiras do
conhecimento, buscando uma maior confiabilidade nos resultados das - Elucidaes conclusivas
avaliaes.
Os corretores de imveis carecem de capacitao para realizar laudos
Neste ponto cabe comentar que a elaborao do texto normativo de avaliao e falta-lhes iseno, visto que o fim precpuo dessa atividade
vigente (ABNT NBR 14.653), bem como dos anteriores, no teve a a comercializao do imvel e a remunerao a ela vinculada.
participao da classe dos corretores.
Do ponto de vista tcnico os corretores de imveis no tm capacitao
Cabe esclarecer que os Projetos de Norma Brasileira so elaborados para elaborar laudos de avaliao em atendimento ao que est preconizado
no mbito dos ABNT/CB e ONS circulam para Consulta Pblica entre os na Norma de Avaliao de Bens da ABNT. Deve-se lembrar que o Cdigo
associados da ABNT e demais interessados. de Defesa do Consumidor estabelece no seu artigo 39, inciso VIII, que
vedado colocar no mercado qualquer produto ou servio em desacordo
A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum com as normas tcnicas.
Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de
Relatrios e laudos de vistoria, percia, avaliao, arbitramento, No caso de fiscalizao de empresa constituda para prestar servios
laudo e parecer tcnico. relacionados avaliao de bens e imveis, verificar a existncia do registro
Outros PJ e da ART de cargo/funo de cada profissional responsvel tcnico ou
do quadro tcnico.
PARMETROS PARA A FISCALIZAO
Os servios tcnicos relacionados avaliao de imveis, privativos PROFISSIONAIS HABILITADOS
dos profissionais do Sistema Confea/Crea, devem ser objeto de Anotao
IDENTIFICAO DE IRREGULARIDADES
LEGISLAO PERTINENTE
OBSERVAES E CUIDADOS