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Manual de
Gestão Predial
Manual Técnico
[Secretaria da Administração]
Governo do Estado da Bahia
Secretaria da Administração
MANUAL DE GESTÃO
PREDIAL
Janeiro/2010
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GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA
Jaques Wagner
SECRETARIA DA ADMINISTRAÇÃO
Manoel Vitório da Silva Filho
Realização
Diretoria de Patrimônio – DPA/SSA
SENAI DR-BA
Área Tecnológica - Construção Civil
Dayana Bastos Costa
Tatiana Gesteira de Almeida Ferraz
Revisão Técnica
Jorge Luiz de Aquino Lima (Sistemas de Impermeabilização)
Colaboração
Superintendência de Gestão Pública – SGP
Victor Emmanuel Maia Fonseca
Copyright ©2009 por SENAI DR BA. Todos os direitos reservados
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Manual de Gestão Predial
SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO .................................................................................................................. 6
1. INTRODUÇÃO................................................................................................................ 7
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Manual de Gestão Predial
4. PROCESSO DE CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS CRÍTICOS E AQUISIÇÃO DE
PRODUTOS................................................................................................................. 61
GLOSSÁRIO......................................................................................................................... 64
REFERÊNCIAS .................................................................................................................... 66
ANEXOS............................................................................................................................... 67
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Manual de Gestão Predial
APRESENTAÇÃO
Esta melhoria de processo visa uma maior eficácia da gestão e manutenção dos prédios
públicos, assim como um acompanhamento mais eficiente dos contratos de prestação de
serviço que garantam o bom funcionamento destes empreendimentos.
Por este motivo, a Área de Construção Civil do SENAI Bahia, por encomenda da SAEB,
desenvolveu um manual técnico cujo objetivo é proporcionar aos gestores prediais um
referencial teórico e prático para a implementação de uma sistemática de gestão da
manutenção predial.
Espera-se que este Manual seja útil aos gestores prediais, fornecendo conhecimentos
técnicos essenciais para o exercício da função e despertando para a necessidade da
gestão das atividades da manutenção das edificações, de forma a otimizar recursos e
melhorar a qualidade da prestação dos serviços.
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Manual de Gestão Predial
1. INTRODUÇÃO
A manutenção predial tem sido tema de debates nos últimos anos no setor da construção
civil brasileira. Este debate se iniciou a partir do acidente ocorrido no edifício residencial
Palace II no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes preocupações tanto no meio
técnico quanto na comunidade brasileira quanto às condições de uso e manutenção das
edificações (GOMIDE, PUJADAS, NETO, 2006).
Em 1999, foi lançada a NBR 5674 “Manutenção de edificações – Procedimento”, com o
objetivo de fixar procedimentos de orientação para a organização de um sistema de
manutenção de edificações. Esta norma foi um marco para a implementação de ações
voltadas a manutenção predial.
De acordo com a referida norma, a manutenção predial é um conjunto de atividades a
serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de
suas partes constituintes visando atender as necessidades e a segurança dos seus
usuários.
Além disso, a manutenção predial visa prolongar a vida útil da edificação; reduzir os
dispêndios com equipamentos; evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo
de indisponibilidade de uso destes equipamentos devido a deficiências em sua gerência e
manutenção; reduzir custos com manutenção corretiva; bem como proporcionar serviços
de alta qualidade.
É importante destacar que não faz parte do escopo da manutenção predial a realização
de obras de alterações, ampliações, reparos ou reconstrução parcial ou total, que
ocorrem esporadicamente por necessidades funcionais ou por acidentes (GOMIDE,
PUJADAS, NETO, 2006).
Apesar da recente evolução dos estudos e de ações relativas à manutenção predial, a
realidade brasileira ainda revela improvisação e falta de conhecimento de conceitos e
práticas de gestão predial, inclusive nos prédios públicos. Existe uma carência de cursos
de capacitação de profissionais e de metodologias para a adequada gestão da
manutenção predial, sejam em prédios privados ou públicos, tais como edificações
residenciais, comerciais, hospitalares, educacionais, entre outros.
Diante desta realidade, o Governo Estadual, representado pela SAEB – Secretaria de
Administração do Estado da Bahia percebeu a necessidade de melhorar a gestão e a
manutenção dos prédios públicos do Estado, visando garantir um melhor funcionamento
destas edificações, assim como tornar mais eficiente o acompanhamento dos contratos
de prestação dos serviços de manutenção.
O caminho escolhido pelo Estado foi a realização de um Programa Gestão Predial que
incluiu a capacitação de mais de 120 gestores prediais, durante o período de maio a
setembro de 2009, além da criação de um manual técnico de referência para o
planejamento, execução e controle da manutenção preventiva e corretiva dos prédios
públicos.
Este Manual Técnico constitui-se, portanto, num referencial teórico e prático para a
implementação de uma sistemática de gestão predial visando tornar mais eficientes e
eficazes as atividades de manutenção.
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Manual de Gestão Predial
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
As Instalações Hidrossanitárias são constituídas pelas seguintes partes:
Registros:
Registros de pressão: válvulas de pequeno porte, instaladas em sub ramais ou em
pontos de utilização, destinadas à regulagem da vazão de água ou fechamento.
Registros de gaveta: válvulas de fecho para a instalação hidráulica predial, destinadas
a interrupção eventual de passagem de água para reparos na rede ou ramal.
Esgoto:
Pontos de esgoto: pontos por onde são liberadas as águas servidas de lavatórios,
vasos sanitários, tanques etc, além dos ralos secos e sifonados.
Tubulação de esgoto: dividida em ramais de descarga, ramais de esgoto, tubos de
queda, subcoletores e coletores.
Tubulação de ventilação: possibilita o escoamento dos gases emanados do coletor
público.
Ralos e sifões:
Ralos: devem possuir grelhas de proteção para evitar que detritos maiores caiam em
seu interior, ocasionando entupimento.
Ralos sifonados e sifões: possuem "fecho hídrico", que consiste numa pequena
cortina de água, que evita o retorno do mau cheiro.
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Manual de Gestão Predial
Águas pluviais:
Águas de chuvas ou de lavagem: São normalmente coletadas pelas redes pluviais.
Sistema de águas pluviais: tem a função de recolher e dispor adequadamente as
águas pluviais. Composto por calhas e condutores horizontais e verticais, estes
últimos também chamados de prumadas.
Cuidados de Uso
Não lançar objetos nos vasos sanitários e ralos que possam causar entupimento, tais
como: absorventes higiênicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos, fio dental, etc.
Não jogar gordura ou resíduo sólido nas pias e nos lavatórios. Jogá-los no lixo.
Usar a grelha de proteção nos ralos das pias de cozinha.
Não subir ou se apoiar nas louças e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,
causando ferimentos graves. Não permitir sobrecarga sobre as bancadas.
Não utilizar hastes, ácidos ou similares para desobstrução do esgoto.
Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização por longos períodos podem
ocasionar mau cheiro, em função da ausência de água nos ralos e sifões. Para eliminar
este problema, basta adicionar uma pequena quantidade de óleo de cozinha para a
formação de uma película, evitando-se assim a evaporação.
Durante longos períodos sem utilização de áreas molhadas, manter os registros de
gaveta fechados.
Não apertar em demasia os registros, torneiras e misturadores.
Ao instalar filtros e torneiras não os atarraxar com excesso de força, pois pode danificar
a saída da tubulação, provocando vazamentos.
Não retirar elementos de apoio de peças de utilização ou bancadas (mão francesa,
coluna do tanque, etc.).
Manter desobstruído o extravasor (ladrão).
Manter o ralo e seu entorno livre de detritos ou qualquer material que possa causar
entupimento.
Limpar os metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de aço inox em
pias, com água e sabão neutro e pano macio. Nunca com esponja ou palha de aço e
produtos abrasivos.
O sistema de combate a incêndio não pode ser modificado e a água de reserva deve
ser mantida.
Manter instalações de incêndio sinalizadas.
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Manual de Gestão Predial
Nunca utilizar a mangueira do hidrante para qualquer outro uso que não seja combate
a incêndio.
Manter livre o acesso a hidrantes e extintores.
Não utilizar a caixa de incêndio para depósito de materiais, mesmo que
temporariamente.
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Manual de Gestão Predial
Limpar ralos e sifões das louças, tanques, lavatórios e pias, retirando
todo material causador de entupimento (panos, fósforos, cabelos,
Semestral
etc.) e jogando água a fim de se manter o fecho hídrico nos ralos
sifonados, evitando o mau cheiro proveniente da rede de esgoto.
Verificar tubulações de captação e drenagem da água do jardim para
Anual
detectar a presença de raízes que possam entupir a tubulação.
Verificar e substituir, quando necessário, as gaxetas, anéis o'ring e a
A cada 3 anos
estanqueidade dos registros de gaveta, visando evitar vazamento.
Verificar e substituir, quando necessário, os vedantes (courinhos) das
torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a boa A cada 3 anos
vedação e evitar vazamentos;
Solicitar vistoria do corpo de bombeiros para verificação das
A cada 3 anos
instalações de combate a incêndio.
Limpar filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoraes de pressão Conforme
conforme recomendações dos fabricantes. fabricante
Manutenção Corretiva – Critérios de Inspeção
Realizar uma verificação visual dos pontos de saída de água, registros, válvulas,
pontos de coleta de esgoto, ralos, etc., após a conclusão dos reparos.
Verificar se os materiais utilizados nos reparos atendem às normas de referência
(indicação nas peças) e se são compatíveis com os materiais já instalados.
Verificar o correto funcionamento de registros e válvulas, após a conclusão da
instalação de água fria. Para verificar o registro de gaveta, fechá-lo e abrir uma
torneira. Um leve escoamento de água é aceitável nestes casos.
Em caso de reparos em tubulações de água, solicitar que sejam realizados testes de
pressão. Verificar se existem vazamentos, utilizando água sob pressão 50% superior à
pressão estática máxima da instalação durante pelo menos 6 horas.
Aguardar 1h para cada metro de coluna d´água antes de submeter a tubulação à
pressão. Caso se faça teste de pressão, aguardar 12h.
Verificar inclinações mínimas dos tubos de esgoto: 1% para DN 100 e 2% para DN 75.
Verificar diâmetro mínimo dos tubos de esgoto:
Ramal de descarga de esgoto secundário: DN 40
Ramal de descarga que descarregue vaso sanitário: DN 100
Tubo de queda que descarregue vaso sanitário: DN 100
Coletor Predial: DN 100
Cortes em tubos devem sempre ser executados perpendicularmente ao eixo da peça.
Tubos cortados fora de esquadro podem originar vazamentos.
Verificar inclinação mínima das calhas: 0,5%.
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Uma instalação elétrica é constituída por diversos elementos, tais como componentes
elétricos, circuitos e quadro elétrico de distribuição, conforme descrito a seguir.
Componentes Elétricos:
Tomadas de uso geral: para ligação de aparelhos de utilização móveis ou portáteis.
Tomadas de uso específico: para ligação de equipamentos fixos e estacionários.
Pontos de iluminação: para ligação de lâmpadas e luminárias.
Interruptores: para acionamento dos pontos de iluminação.
Quadro de distribuição (QD): recebe a energia do medidor e distribui para os diversos
circuitos. Neles se encontram os dispositivos de proteção (disjuntores).
Condutores Elétricos:
Tem a função de transportar energia elétrica necessária ao bom funcionamento de
todos os equipamentos. São feitos comumente de cobre ou de alumínio, com
isolamento de PVC.
Eletroduto:
Tem função de proteger os condutores contra as ações mecânicas e corrosão. Tem
também a função de proteger contra perigos de incêndio, resultante de
superaquecimento de condutores. Podem ser tubos de metal ou de PVC, rígidos ou
flexíveis.
Circuito:
É um conjunto de tomadas de uso geral e específico, pontos de energia, pontos de
iluminação e interruptores, cuja fiação se encontra interligada.
Quadro Elétrico:
É composto por disjuntor geral com chave seccionadora ou dispositivo diferencial
residual (DR), que desliga todos os circuitos, e por diversos disjuntores secundários,
que desligam os seus respectivos circuitos. Esse disjuntor diferencial tem ainda a
função de segurança de todos os circuitos elétricos contra as correntes de fuga
provocadas por aparelhos eletrodomésticos ou instalação elétrica em más condições
de conservação.
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Manual de Gestão Predial
Sistema de Aterramento:
Parte da instalação elétrica que visa proteger as edificações e as pessoas contra
descargas atmosféricas e cargas eletrostáticas, por meio de ligação à terra. Constituído
por condutor de proteção e eletrodo de aterramento (quando em barras rígidas, é
chamado de haste de aterramento).
Cuidados de Uso
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Manual de Gestão Predial
Evitar contato dos componentes dos sistemas com água.
Identificar a tensão das tomadas diferentes do padrão da edificação. (Ex: identificar
tomadas em 220V quando o padrão geral for 127V)
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Manual de Gestão Predial
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Revestimento em Argamassa /Gesso
São revestimentos utilizados para regularizar a superfície dos elementos de vedação e
estruturais, servindo de base para receber outros acabamentos ou pintura. Auxiliam na
proteção dos elementos de vedação e estruturais contra a ação direta de agentes
agressivos.
Cuidados de Uso
Antes de realizar quaisquer furos em paredes, verificar a posição das instalações hidráulicas,
elétricas e impermeabilização.
Para melhor fixação de objetos nas paredes e tetos, utilizar parafusos com buchas apropriadas
ao revestimento. Evitar o uso de pregos para não danificar o acabamento.
Evitar o choque causado por batida de portas.
Não lavar as paredes e tetos com água e produtos abrasivos (ex: cloro líquido, soda cáustica ou
ácido muriático).
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Azulejo / Cerâmica / Porcelanato
Utilizados em revestimento de paredes e pisos para dar acabamento em áreas úmidas
como cozinhas, banheiros, lavabos e áreas de serviço, protegendo estes ambientes e
aumentando o desempenho contra umidade e infiltração de água. Facilitam também a
limpeza e tornam o ambiente mais higiênico, além de possuírem uma função
decorativa. Devem ser assentados com argamassa colante.
Podem ser classificados por vários critérios, entre eles o desgaste da superfície
esmaltada (PEI), dureza e outros.
Argamassa colante
Produto industrial, no estado seco, composto de cimento Portland, agregados minerais
e aditivos químicos, que, quando misturado com água, forma uma massa viscosa,
plástica e aderente, empregada no assentamento de placas cerâmicas para
revestimento.
Rejuntes
Tratamento dado às juntas de assentamento dos materiais cerâmicos e pedras naturais
para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos revestimentos de pisos e
paredes e dificultar a penetração de água.
Os rejuntes também têm a função de absorver pequenas deformações, por isso, existe
um tipo específico de rejuntamento para cada local e tipo de revestimento.
São utilizados no preenchimento das juntas de revestimentos cerâmicos em pisos e
paredes, tanto internos(a) quanto externamente. Também são utilizados em pedras
naturais, pastilhas de porcelana e pastilhas de vidro.
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer peça, deve-se consultar os projetos de instalações para
evitar perfurações em tubulações e camadas impermeabilizadas.
Para fixação de móveis ou acessórios, utilizar somente parafusos com buchas
especiais, evitando impacto nos revestimentos que possam causar fissuras.
Utilizar sabão neutro para lavagem. Não utilizar produtos químicos corrosivos tais como
cloro líquido, soda cáustica ou ácido muriático. O uso de produtos ácidos e alcalinos
pode causar problemas de ataque químico nas placas cerâmicas e nos rejuntes.
Na limpeza, tomar cuidado com o encontro de paredes e tetos em gesso.
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Manual de Gestão Predial
Não utilizar bomba de pressurização de água na lavagem, bem como vassouras de
piaçava ou escovas com cerdas duras, pois podem danificar o rejuntamento.
Evitar bater com peças pontiagudas, que podem causar lascamento nas placas
cerâmicas.
Cuidado no transporte de eletrodomésticos, móveis e materiais pesados. Não arrastá-
los sobre o piso, a fim de evitar riscos, desgastes e/ou lascamentos.
Não colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar
manchas.
Não usar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de cantos difíceis.
Usar escova apropriada.
Não raspar com espátulas metálicas. Usar, quando necessário, espátulas de PVC.
Não utilizar palhas ou esponjas de aço na limpeza.
Em áreas muito úmidas como banheiros, deixar sempre o ambiente ventilado para
evitar fungo ou bolor nos rejuntes.
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Pedras naturais são mármores, granitos, ardósias, etc. São utilizadas em revestimento de
pisos e paredes, internas e externamente. Além de ser elemento decorativo, podem evitar
a passagem de água, presença de umidade e diminuir a propagação do som. São
utilizadas também em tampos de pia e balcões.
As pedras são extraídas de jazidas naturais e podem ou não receber acabamento.
Características como a dureza dependerão do tipo de cada pedra. As diferenças de
tonalidade e desenho também são características destes tipos de revestimento.
As peças poderão ser assentadas sobre argamassa, com aplicação de argamassa
colante ou utilização de peças metálicas, estas mais usuais em fachadas.
Cuidados de Uso
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Manual de Gestão Predial
Evitar bater com peças pontiagudas.
Cuidado no transporte de equipamentos, móveis e materiais pesados. Não arrastá-los
sobre o piso.
Não colocar vasos de planta diretamente sobre o revestimento, pois podem causar
manchas.
Não deixar cair sobre a superfície graxas, óleo, massa de vidro e tinta. Caso isto
ocorra, limpar imediatamente.
Sempre que produtos causadores de mancha (café, refrigerante, alimentos, etc) caírem
sobre a superfície, procurar limpá-la com pano absorvente ou papel toalha.
Em áreas muito úmidas, manter o ambiente ventilado para evitar o aparecimento de
mofo (bolor).
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento em pisos, proporcionando
conforto e bom aspecto estético.
Por se tratar de material não inerte, a madeira pode trabalhar em função da variação de
umidade do ambiente, o que pode ocasionar fissuras nas juntas de calafetação entre as
peças.
Por ser um produto natural, pode apresentar diferenças de tonalidades em suas peças.
Cuidados de Uso
Não deixar a luz do sol bater diretamente sobre os pisos, pois pode criar rachaduras,
trincas ou causar outros prejuízos, às vezes irreparáveis.
Nas áreas do piso onde a luminosidade não incide, como aquelas que ficam sob os
tapetes, a madeira pode ficar com coloração diferente. Deixar que a área fique exposta
à luz durante algumas semanas, até que o piso retome a tonalidade original.
Nunca molhar o piso de madeira com água corrente ou pano encharcado.
Ao derrubar algum tipo de líquido no piso, limpar imediatamente com um pano seco
para evitar manchas.
Não arrastar móveis ou objetos sobre a superfície.
Utilizar protetores de feltros ou de borracha nos pés dos móveis.
Evitar a queda de objetos pontiagudos. Alguns tipos de saltos de sapato também
podem danificar o piso.
Utilizar tapete ou capacho nas portas de entrada para evitar que os sapatos tragam
grãos de poeira que possam vir a riscar o piso.
Antes da aplicação do acabamento final, não deixar cair sobre a superfície graxa ou
óleo.
Aplicar o acabamento final tipo cera, verniz ou resina de poliuretano, utilizando os
serviços de empresas especializadas.
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Manual de Gestão Predial
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
São argamassas ou concreto, especificamente preparados, destinados a regularizar e dar
acabamento final a pisos e lajes ou servir de base para assentamento de revestimentos
como cerâmicas, pedras, carpete, pisos laminados e outros.
Cuidados de Uso
Não utilizar máquina de alta pressão para a limpeza na edificação. Utilizar enceradeira
industrial com escova apropriada para a superfície a ser limpa.
Não deixar cair óleos, graxas, solventes e produtos químicos (ácidos, etc.).
Em caso de danos, principalmente em garagens ou áreas externas, proceder à
imediata recuperação do piso cimentado sob risco de aumento gradual da área
danificada.
Quando especificado para receber um determinado tipo de revestimento, este deve ser
colocado, o mais rápido possível, para evitar danos.
Evitar bater com peças pontiagudas.
Cuidado no transporte de equipamentos, móveis e materiais pesados. Não arrastá-los
sobre o piso.
Não utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de
difícil acesso.
Na limpeza, não raspar com espátulas metálicas. Utilizar, quando necessário, espátula
de PVC.
Promover o uso adequado e evitar sobrecargas, conforme definido nos projetos.
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Manual de Gestão Predial
Manutenção Corretiva – Critérios de Inspeção
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
As pinturas proporcionam proteção às edificações como material de acabamento final,
possibilitando uniformidade da superfície, proteção de elementos estruturais, tais como,
reboco, gesso, madeira, etc, bem como conforto e beleza pela utilização de cores. A
pintura é composta de fundos, massas, tintas, textura e, por fim, acabamento, conforme
descrição a seguir.
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Manual de Gestão Predial
Seladora para madeiras (incolor): melhora o rendimento e a qualidade do acabamento
dos vernizes, proporcionando ótimo poder de enchimento e maior maciez no lixamento.
Utilizado em local interno.
Outros produtos
Aguarrás: indicado para a diluição de esmalte sintético, tinta a óleo, vernizes e para
limpeza de equipamentos de pintura.
Removedores: são produtos químicos destinados à remoção de tinta seca, para
preparação de uma nova superfície a ser pintada.
Cuidados de Uso
Evitar atrito nas superfícies pintadas, pois a abrasão pode remover a tinta, deixando
manchas.
Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfície.
Evitar contato de produtos químicos de limpeza, principalmente produtos ácidos.
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Manual de Gestão Predial
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha
de aço, lixas e máquinas com jato de pressão.
Evitar o contato com pontas de lápis ou canetas.
Não utilizar álcool para limpeza de áreas pintadas.
Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição prolongada ao sol, utilizando
cortinas nas janelas.
Para remoção de poeira, manchas ou sujeiras em paredes e tetos, devem-se utilizar
espanadores, flanelas secas ou levemente umedecidas com água e sabão neutro.
Deve-se tomar o cuidado de não exercer pressão demais na superfície.
Em caso de manchas de gordura, limpar com água e sabão neutro imediatamente.
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (de quina
a quina), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma
parede.
Rebocos novos devem ter sido executados há, pelo menos, 28 dias.
Evitar realizar pintura em dias com muita umidade sujeitos a chuva.
Partes soltas ou mal aderidas devem ser eliminadas, raspando, lixando ou escovando
a superfície.
Imperfeições profundas do reboco/cimentado devem ser corrigidas com argamassa.
Imperfeições rasas das superfícies devem ser corrigidas com Massa Acrílica (reboco
externo e interno) ou Massa Corrida (reboco interno).
Antes de iniciar a pintura: forrar o chão, retirar os espelhos dos interruptores e proteger
rodapés e esquadrias.
Antes de executar a pintura de paredes e tetos, proteger as esquadrias de alumínio
com fitas adesivas de PVC. As fitas tipo crepe costumam manchar as esquadrias
quando em contato prolongado.
Remover a fita adesiva imediatamente após o uso.
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Manual de Gestão Predial
Verificar se as superfícies adjacentes às destinadas à pintura estão limpas, sem sinais
de salpicos e escorridos e se a pintura fresca está protegida contra incidência de poeira
e água.
Verificar se as ferramentas foram deixadas limpas.
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Pivotante: porta ou janela com movimento de rotação sobre o eixo vertical, através de
pivôs, passando por um ponto entre as bordas da folha (muito comum nas portas de vidro
temperado).
Basculante: janela com movimento de rotação sobre o eixo horizontal (muito comum em
janelas de sanitários). Proporcionam ventilação ao ambiente limitando / impedindo o
acesso de água da chuva.
Guilhotina: janela com movimento de translação na direção vertical. Deve-se ter especial
atenção com o dispositivo de fixação da parte móvel.
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Manual de Gestão Predial
Cuidados de Uso
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Manual de Gestão Predial
Repintar esquadrias com acabamento em pintura, com o uso
3 anos
correto da tinta.
Raspar totalmente e reaplicar verniz nas esquadrias
3 anos
envernizadas.
Esquadrias de Ferro
Repintar as esquadrias, após o tratamento devido dos pontos de
A cada 2 anos
oxidação, com as mesmas especificações da pintura original.
Verificar a vedação e fixação dos vidros. Anual
Esquadrias de Alumínio
Limpar as esquadrias como um todo, inclusive guarnições de
borracha e escovas, com solução de água e detergente neutro a Bimestral
5%, com auxilio de esponja macia.
Limpar trilhos inferiores em janelas e portas de correr, evitando-
se o acúmulo de poeira que podem comprometer o desempenho Bimestral
das roldanas e exigir a sua troca precoce.
Limpar os drenos (orifícios) dos trilhos inferiores, para evitar
entupimentos e vazamento de água para o interior do ambiente, Bimestral
principalmente em épocas de chuva.
Reapertar com chave de fenda (sem excesso de força) todos os
parafusos dos fechos, fechaduras, puxadores, fixadores e Trimestral
roldanas.
Verificar a vedação e fixação dos vidros. Anual
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Os forros são normalmente compostos por um fixador (que o prende ao teto), um porta
painel e um painel. Os painéis podem ser de diversos materiais, como:
Madeira
PVC (em placas removíveis ou lâminas)
Gesso (em placas e acartonado)
Fibra mineral
Isopor
Lã de vidro
Metal
Os forros com painéis removíveis (PVC, fibra, isopor, etc) têm a vantagem de facilitar o
acesso às instalações embutidas para execução de reparos ou modificações.
Cuidados de Uso
Forros de Madeira
Fazer a impermeabilização da madeira para evitar possíveis problemas como:
rachaduras e presença de fungos.
Água proveniente de vazamento ou de vapor gerado nos banheiros e cozinhas pode
comprometer a durabilidade do forro. Uma ventilação adequada pode evitar problema
de menor intensidade.
A limpeza pode ser feita com o uso de pano seco ou por aspiração mecânica.
Forros de PVC
É necessário ter cuidado com a instalação de luminárias, pois os forros podem sofrer
deformações ou manchas devido ao excesso de calor.
De preferência, as luminárias devem estar fixadas na estrutura de apoio e não nas
placas de PVC.
As lâminas utilizadas nesta estrutura devem ter tons pastel: branco, bege ou cinza
claro. Outras tonalidades estão sujeitas a manchas.
Para limpeza, utilizar um pano embebido em detergente ou sabão neutro e água.
Não forçar o forro para evitar danos ao mesmo.
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Manual de Gestão Predial
Forros de Gesso
Não lavar o forro com água e produtos abrasivos.
Não fixar suportes para pendurar vasos ou quaisquer outros objetos, pois o forro não é
dimensionado para suportar pesos.
Evitar impactos no forro que possam danificá-los.
Manter os ambientes ventilados, evitando o aparecimento de bolor nos tetos.
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Cuidados de Uso
A manutenção corretiva das divisórias deve ser realizada sempre com os mesmos
materiais das divisórias originais. O sistema de gesso acartonado possui arremates,
acessórios e parafusos próprios do sistema. Não improvisar. Atentar para a cor do
acabamento das chapas e dos perfis.
Verificar estabilidade dos painéis e fixação dos vidros, após a instalação das divisórias.
Verificar prumo das divisórias com auxílio de uma régua de prumo.
Verificar visualmente o acabamento das chapas e das emendas das divisórias de
gesso acartonado.
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
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Manual de Gestão Predial
Membrana de solução asfáltica: produto impermeabilizante, moldado no local, com ou
sem estruturante, sendo a solução asfáltica um produto resultante da dispersão de
asfalto em solvente especiais, através de agentes emulsificantes. Este produto pode
ser aplicado em áreas menores, sem grandes movimentações (jardineiras, floreiras,
pequenas lajes, calhas, pisos frios, etc).
Cuidados de Uso
Evitar acúmulo de água nos pisos, Sse necessário lavar, remover excesso de água
com rodo.
Evitar plantas com raízes agressivas que possam danificar a impermeabilização ou
obstruir os drenos de escoamento.
Manter o nível de terra em jardineiras no mínimo 10 cm abaixo da borda, para evitar
infiltrações indesejáveis.
Não permitir a fixação de antenas, postes de iluminação ou outros equipamentos sobre
lajes impermeabilizadas através da utilização de buchas, parafusos ou chumbadores.
Sugere-se a utilização de base de concreto sobre a camada de proteção da
impermeabilização, sem removê-la ou danificá-la.
Não fixar pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das
platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas.
Para qualquer tipo de instalação de equipamento sobre superfície impermeabilizada,
deve-se solicitar a presença de uma empresa especializada em impermeabilização.
Lavar os reservatórios com produtos de limpeza e materiais adequados, mantendo a
caixa vazia somente o tempo necessário para limpeza. Não utilizar máquinas de alta
pressão, produtos que contenham ácidos nem ferramentas como espátula, escova de
aço ou qualquer tipo de material pontiagudo. É recomendável que esta lavagem seja
feita por empresa especializada.
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxadões, etc.
nos serviços de plantio e manutenção dos jardins, de modo a evitar danos à camada
de proteção mecânica existente.
Não permitir que se introduzam objetos de nenhuma espécie nas juntas de trabalho.
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Manual de Gestão Predial
Manutenção Corretiva – Critérios de Inspeção
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Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Cuidados de Uso
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Manual de Gestão Predial
substituição (devem ser utilizadas telhas da mesma
especificação).
Verificar deslizamento de telhas e proceder os ajustes
Trimestral
necessários.
Verificar a situação das borrachas de vedação de parafusos e
Anual
efetuar substituição, quando necessário.
Manutenção Corretiva – Critérios de Inspeção
Verificar visualmente a uniformidade da distribuição e acabamento dos caibros sobre
as terças. Verificar se o espaçamento entre os caibros atende ao projeto.
Verificar visualmente a uniformidade da distribuição e acabamento das ripas sobre os
caibros. Verificar se o espaçamento entre as ripas atende à galga da telha.
Verificar o sentido de telhamento (horizontal e vertical), de acordo com as orientações
do fabricante e incidência predominante do vento.
Verificar visualmente o alinhamento e acabamento das telhas.
Verificar fixação das telhas, incluindo a vedação dos elementos de fixação.
Verificar inclinação mínima (0,5%) e estanqueidade das calhas. Sugere-se a colocação
de água para esta verificação.
40
Manual de Gestão Predial
Descrição do Sistema
Cuidados de Uso
41
Manual de Gestão Predial
esponja de aço ou produto abrasivo para não riscar o aparelho. Não utilizar detergente
ou álcool diretamente na frente plástica.
Não utilizar o condicionador de ar sem o filtro, pois a poeira e as impurezas irão
danificá-lo ou exigir limpeza especializada.
42
Manual de Gestão Predial
Medir e registrar o isolamento elétrico. Semestral
Verificar o aterramento elétrico. Semestral
Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores. Semestral
d) Compressores Alternativos e Parafusos
Verificar vibrações e ruídos anormais. Mensal
Medir e registrar tensão e correntes elétricas. Mensal
Verificar a existência de sujeira externa, danos e corrosão. Semestral
Limpar externamente. Semestral
Eliminar focos de corrosão Semestral
Medir e registrar o isolamento elétrico. Semestral
Verificar o aterramento elétrico. Semestral
Executar teste de vazamento. Semestral
Verificar os parafusos de fixação das bases dos compressores. Semestral
e) Circuito Refrigerante
Limpar externamente. Mensal
Verificar a existência de danos, corrosão externa e fixação. Semestral
Eliminar focos de corrosão. Semestral
Verificar a existência de danos no isolamento. Semestral
Verificar a existência de danos externos nos compensadores de
Semestral
vibração.
Verificar a existência de vazamento. Semestral
Verificar o comportamento do filtro 1 ou 2 saídas. Semestral
Verificar as condições do tubo capilar expansor. Semestral
f) Serpentina Evaporadora
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
Mensal
térmica.
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Limpar superfícies de troca de calor. Semestral
Verificar o isolamento térmico de componentes próximos
Semestral
(inspeção visual).
Verificar a existência de vazamentos. Semestral
g) Serpentina Condensadora
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
Mensal
térmica.
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Limpar as superfícies de troca de calor. Semestral
Verificar o isolamento térmico do componente (inspeção Visual). Semestral
43
Manual de Gestão Predial
Verificar a existência de vazamentos. Semestral
h) Filtro de Ar
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. Mensal
Limpar o elemento filtrante (quando recuperável). Mensal
Substituir o elemento filtrante. Mensal
Limpar e vedar frestas da estrutura. Semestral
Eliminar focos de corrosão. Semestral
Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Semestral
i) Gabinete / Chassis
Limpar bandejas. Mensal
Verificar a operação de drenagem de água da bandeja. Mensal
Limpar o gabinete do condicionador. Mensal
Verificar o nível de líquido no tanque de expansão. Mensal
Ajustar o nível de líquido no tanque de expansão. Mensal
Verificar o funcionamento dos dispositivos de controle e
Mensal
segurança.
Verificar e eliminar sujeira, danos e corrosão no gabinete, na
Semestral
moldura da serpentina e bandeja.
Verificar o estado de conservação do isolamento termo-acústico. Semestral
Verificar a vedação dos painéis de fechamento do gabinete. Semestral
Lavar as bandejas com remoção do biofilme (lodo), sem uso de
Semestral
produtos desengraxantes e corrosivos.
Purgar o ar Semestral
Drenar para eliminação de sujeira Semestral
j) Instrumentação
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. Mensal
Limpar externamente. Mensal
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de
Mensal
calibração ou substituição.
44
Manual de Gestão Predial
Limpar o conjunto. Mensal
Eliminar focos de corrosão. Mensal
Verificar vibrações e ruídos anormais. Mensal
Verificar o aquecimento anormal dos mancais. Mensal
Lubrificar os mancais. Mensal
Verificar vazamentos nas junções flexíveis. Mensal
Verificar o estado dos amortecedores de vibração. Mensal
Verificar o estado e a instalação dos dispositivos de proteção. Mensal
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Verificar aperto dos parafusos em geral. Mensal
Verificar a operação dos controles de vazão. Trimestral
Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão e fixação do
Semestral
conjunto.
b) Polias e Correias
Verificar a existência de sujeira, danos e desgastes. Mensal
Limpar os elementos. Mensal
Verificar a tensão de esticamento e o alinhamento. Mensal
Substituir o jogo de correias. Mensal
Verificar a instalação e fixação dos protetores. Mensal
Ajustar o conjunto. Trimestral
Verificar a fixação das polias. Semestral
c) Quadros Elétricos
Verificar a instalação e suas condições locais. Mensal
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. Mensal
Limpar os elementos e eliminar pontos de corrosão. Mensal
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecânico
Mensal
e fixação.
Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixação. Mensal
Medir e registrar tensão e correntes elétricas dos equipamentos
Mensal
ligados ao quadro.
Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. Mensal
Verificar a operação nas funções manual, automática e remota. Mensal
Verificar fiações, barramentos e sistemas de aterramento. Mensal
Medir e registrar as tensões de entrada no quadro elétrico. Mensal
Eliminar focos de corrosão. Trimestral
Regular os elementos de proteção, operação e controle conforme
Semestral
as condições de referência.
45
Manual de Gestão Predial
d) Acionamento (motores)
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. Mensal
Limpar os elementos. Mensal
Verificar o sentido de rotação. Mensal
Verificar vibrações e ruídos anormais. Mensal
Lubrificar os mancais. Mensal
Verificar a instalação e fixação dos protetores. Mensal
Medir e registrar tensão e correntes elétricas. Mensal
Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores. Mensal
Eliminar focos de corrosão. Semestral
Medir e registrar o isolamento elétrico. Anual
Verificar o aterramento elétrico. Anual
e) Compressores Alternativos e Parafusos
Verificar a existência de sujeira externa, danos e corrosão. Mensal
Limpar externamente. Mensal
Verificar vibrações e ruídos anormais. Mensal
Verificar o nível de óleo no visor. Mensal
Verificar o funcionamento do separador de óleo. Mensal
Medir e registrar tensão e correntes elétricas. Mensal
Medir e registrar o isolamento elétrico. Mensal
Verificar o aterramento elétrico. Mensal
Verificar o funcionamento do aquecedor de óleo. Mensal
Verificar a operação, durante a partida, do dispositivo de redução
Mensal
de capacidade.
Verificar o funcionamento das válvulas de serviços. Mensal
Executar teste de vazamento. Mensal
Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de
Mensal
segurança.
Verificar os parafusos de fixação das bases dos compressores. Mensal
Medir e registrar a pressão de sucção junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a temperatura do gás de sucção e do gás de
Trimestral
descarga junto ao compressor.
Medir e registrar a temperatura junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a pressão do óleo. Trimestral
Eliminar focos de corrosão Semestral
Completar o nível de óleo. Semestral
Verificar o teor de acidez do óleo. Semestral
46
Manual de Gestão Predial
Trocar óleo. Anual
f) Circuito Refrigerante
Verificar a existência de danos, corrosão externa e fixação. Mensal
Verificar a existência de danos no isolamento. Mensal
Verificar a existência de danos externos nos compensadores de
Mensal
vibração.
Verificar a existência de vazamento. Mensal
Limpar externamente. Mensal
Verificar o comportamento do filtro da linha de líquido. Mensal
Verificar o visor de líquido Mensal
Verificar as condições do tubo capilar da válvula de expansão. Mensal
Verificar a operação das válvulas solenóides. Trimestral
Reapertar conexões. Trimestral
Ajustar os parâmetros de operação. Semestral
Eliminar focos de corrosão. Semestral
g) Trocador de Calor - Evaporador
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
Mensal
térmica.
Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado Mensal
Verificar o isolamento térmico de componentes próximos
Mensal
(inspeção visual).
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Verificar a existência de vazamentos. Mensal
Limpar superfícies de troca de calor. Trimestral
Determinar e registrar o superaquecimento. Semestral
h) Trocador de Calor - Condensador
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
Mensal
térmica.
Verificar os fluxos dos fluidos. Mensal
Verificar vazamentos internos e externos. Mensal
Limpar o sistema de drenagem. Mensal
Determinar e registrar o subresfriamento. Mensal
Verificar a operação dos dispositivos de segurança. Trimestral
Limpar as superfícies de troca de calor. Trimestral
Medir e registrar as temperaturas e as pressões na condição de
plena vazão de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de Semestral
saída.
47
Manual de Gestão Predial
Verificar o isolamento térmico do componente (inspeção visual). Semestral
i) Filtro de Ar
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. Mensal
Limpar e vedar frestas da estrutura. Mensal
Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. Mensal
Limpar o elemento filtrante (quando recuperável). Mensal
j) Gabinete Mensal
Verificar e eliminar sujeira, danos e corrosão no gabinete, na
Mensal
moldura da serpentina e bandeja.
Limpar bandejas. Mensal
Verificar a operação de drenagem de água da bandeja. Mensal
Verificar o estado de conservação do isolamento termo-acústico. Mensal
Verificar a vedação dos painéis de fechamento do gabinete. Mensal
Lavar as bandejas e serpentinas com remoção do biofilme (lodo),
Mensal
sem uso de produtos desengraxantes e corrosivos.
Limpar o gabinete do condicionador. Mensal
Eliminar focos de corrosão. Semestral
Substituir o elemento filtrante. Anual
Medir e registrar o diferencial de pressão. Anual
l) Desumidificador (Caso Exista)
Testar a ação dos termostatos. Mensal
Testar o funcionamento das resistências de desumidificação. Mensal
Medir tensão e corrente nas resistências de desumidificação. Mensal
Testar o intertravamento elétrico, quando da parada do ventilador
Mensal
do evaporador.
Testar termostatos de controle do ambiente e de segurança das
Mensal
resistências.
m) Distribuição e Difusão de Ar
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. Mensal
Limpar os elementos. Mensal
Verificar funcionamento mecânico Mensal
Lubrificar mancais de acionamento Mensal
Verificar a existência de danos na isolação térmica da rede de
Mensal
dutos (inspeção visual)
Eliminar focos de corrosão. Semestral
Ajustar para restabelecimento das condições de referência Semestral
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão nos dutos, Anual
48
Manual de Gestão Predial
onde for acessível.
Limpar a rede de dutos, onde for acessível. Anual
Diagnóstico microbiológico e visual da distribuição e difusão de ar
Anual
dos sistemas.
Limpeza mecânica e descontaminação da rede de duto, com
utilização de fumígenos (se necessário, de acordo com o Anual
diagnóstico acima).
n) Instrumentação
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. Mensal
Limpar externamente. Mensal
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de
Mensal
calibração ou substituição.
Eliminar focos de corrosão. Trimestral
Verificar se o instrumento está fornecendo informação sobre a
Anual
grandeza que está medindo.
Verificar e registrar a validade do período de calibração do
Anual
instrumento, através de etiqueta, selo ou certificado.
49
Manual de Gestão Predial
50
Manual de Gestão Predial
51
Manual de Gestão Predial
Início
Elabora Cronograma
Anual de Manutenção
– Planilha 1
Elabora a Previsão
Orçamentária Anual –
Planilha 2
Há recurso?
Programa e realiza
Manutenção NÃO SIM
Preventiva – Planilha
3
Identificado
serviço de Contrata serviço
manutenção
corretiva?
NÃO SIM
Atualiza planilha de
Solicita cotação para Solicita correção dos Programação
serviços técnicos de Elabora orçamento serviços Corretiva e analisa os
terceiros dados
Término
Figura 1 – Fluxo da Gestão da Manutenção Predial
52
Manual de Gestão Predial
PERIODI-
AÇÃO / VERIFICAÇÃO J F M A M J J A S O N D
CIDADE
Vistoriar todas as dependências para constatar se há lâmpadas
apagadas, brilho arroxeado ou extremidade enegrecida, necessitando X X X X X X X X X X X X
de substituição. Semanal
Antes de substituir qualquer lâmpada, inspecionar: contatos internos,
fixação, soquetes, reator etc. X X X X X X X X X X X X
Semanal
Inspecionar lâmpadas incandescentes, vapor de mercúrio, refletores,
luz de vivia etc., bem como interruptores, substituído as queimadas. X X X X X X X X X X X X
Semanal
Corrigir fixação das tampas de caixas de passagem, tomadas e
X X X X X X X X X X X X
interruptores. Semanal
Medir e registrar nível de iluminação nos pavimentos Trimestral X X X X
Efetuar inspeção na rede de tomadas de piso com teste NEON Trimestral X X X X
Reapertar carcaças das tomadas Trimestral X X X X
Efetuar limpeza geral das lâmpadas e luminárias Semestral X X
Reapertar parafusos de sustentação Semestral X X
Inspecionar reatores e reapertá-los Semestral X X
Inspecionar reatores bases e soquetes Semestral X X
APROVAÇÃO - GESTOR PREDIAL: João Souza DATA: XX/YY/ZZ
Figura 2 – Exemplo de Cronograma de Manutenção Preventiva preenchido
53
Manual de Gestão Predial
54
Manual de Gestão Predial
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA ANUAL RESPONSÁVEL: José da Silva
55
Manual de Gestão Predial
Meses do ano / semestres: devem ser especificados os valores
mensais a serem pagos por cada contrato de serviço de terceiros de
manutenção. No caso de materiais de consumo, estes podem ser
alocados por semestre.
Total: nesta coluna devem ser totalizados os valores a serem pagos a
cada serviço de terceiro, assim como os valores a serem pagos a para
cada tipo de material de consumo.
Subtotal: a primeira linha de subtotal visa totalizar os valores
referentes a todos os serviços de terceiros e a segunda linha de
subtotal visa totalizar os valores referentes a todos os materiais de
consumo.
Total da Previsão Orçamentária: nesta linha deve ser somada(o) o
subtotal dos serviços de terceiros com o subtotal de materiais de
consumo, formando o total da previsão orçamentária.
Aprovação pelo gestor predial: este campo deve ser assinado e
datado pelo gestor predial, após preenchimento do cronograma.
Aprovação pelo gestor predial: este campo deve ser assinado e
datado pelo gestor predial, após preenchimento e verificação da
previsão orçamentária.
56
Manual de Gestão Predial
Ação /verificação: devem ser determinadas as verificações ou ações
de manutenção preventiva.
APROVAÇÃO FINAL OU
DATA DATA OK/ NÃO
AÇÃO OU VERIFICAÇÃO DESCRIÇÃO DO PROBLEMA1 NÚMERO DA
PREVISTA REALIZADA OK?
SOLICITAÇÃO2
Vistoriar todas as dependências para constatar se há
lâmpadas apagadas, brilho arroxeado ou extremidade 01/07/2009 01/07/2009 OK
enegrecida, necessitando de substituição.
Inspecionar lâmpadas incandescentes, vapor de mercúrio,
refletores, luz de vivia etc., bem como interruptores, DANIFICAÇÃO DO REFLETOR DA ÁREA
01/07/2009 01/07/2009 NÃO OK 09/01
EXTERNA DO PRÉDIO
substituído as queimadas.
Corrigir fixação das tampas de caixas de passagem, tomadas
03/07/2009 04/07/2009 OK
e interruptores.
Medir e registrar nível de iluminação nos pavimentos 03/07/2009 04/07/2009 OK
Efetuar inspeção na rede de tomadas de piso com teste
04/07/2009 04/07/2009 OK
NEON
Reapertar carcaças das tomadas CARCAÇAS DA SALAS 01, 02 E 10 DO
04/07/2009 04/07/2009 NÃO OK 09/02
PRÉDIO PRINCIPAL DANIFICADAS
57
Manual de Gestão Predial
necessário abrir um chamado ou deve-se rubricar após reinspeção,
indicando que o problema identificado foi sanado, sem a necessidade
de abrir um chamado. Serviços similares que possam ser realizados
por uma mesma equipe / empresa podem ser agrupados num mesmo
chamado.
Aprovação pelo gestor predial: este campo deve ser assinado e
datado pelo gestor predial, após finalização da ficha de manutenção
preventiva.
AVALIAÇÃO DO FORNECEDOR2
FORNECEDOR: Ilumina Tecnologia em Instalações DATA DA AVALIAÇÃO: 16/10/2009
QUALIDADE PRAZO ATENDIMENTO
⌧ Bom Ruim ⌧ Bom Ruim ⌧ Bom Ruim
APROVAÇÃO PELO GESTOR PREDIAL: João Souza DATA: 16/10/2009
APROVAÇÃO DO SOLICITANTE: - DATA: -
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovação final após reinspeção). Caso contrário, abrir novo chamado, registrando no campo o número da solicitação.
2
O campo “Avaliação do fornecedor” é valido para serviços terceirizados e deve ser preenchido após a aprovação em todas as verificações.
• Considera-se que o serviços é de boa qualidade quando atende às especificações e aos critérios de inspeção.
• Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas em contrato ou plano de trabalho são atendidas.
• Considera-se bom atendimento quando os funcionários do fornecedor usam EPIs, têm cuidado com o manuseio dos materiais, estão disponíveis para a solução de problemas, deixam o ambiente
de trabalho limpo, respeitam as normas estabelecidas pelo contratante etc.
Figura 5 – Exemplo de Programação de Manutenção Corretiva preenchida
58
Manual de Gestão Predial
Sistema (s) ou componente (s) construtivo (s): deve ser
especificado o sistema ou componente construtivo a que se refere a
programação corretiva (quando aplicável).
Número da solicitação: neste campo deve ser preenchido o número
da solicitação da manutenção corretiva.
Ação: devem ser determinadas as verificações ou ações de
manutenção corretiva.
Execução do serviço: deve ser indicado se a execução do serviço
será realizada pela própria equipe de manutenção ou será realizada
por empresa terceirizada.
Data prevista: quando da programação, deve ser estabelecida a data
prevista para a realização da ação da manutenção corretiva.
Data realizada: quando da realização efetiva da ação, deve ser
registrada a data realizada.
Ok? ou Não ok? Ao final da realização da manutenção corretiva,
deve-se registrar o cumprimento da atividade. Caso a manutenção
tenha sido realizada com sucesso, não tendo sido encontrado nenhum
problema, deve-se colocar um “OK”. Caso tenha sido identificado
algum problema deve-se colocar um “NÃO OK”. O passo seguinte é
preencher o campo de descrição do problema.
Descrição do problema: neste campo deve ser descrito o problema
identificado na verificação da manutenção corretiva.
Aprovação final ou número da solicitação: Caso o problema seja
resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovação final após
reinspeção). Caso contrário, tendo que executar uma nova solução
para o problema, abrir novo chamado, registrando no campo o número
da solicitação.
Avaliação do Fornecedor: caso o serviço tenha sido realizado por
empresa terceirizada, deve ser realizada uma avaliação deste
fornecedor, preenchendo os seguintes campos:
Fornecedor: nome do fornecedor.
Data da avaliação: data da realização da avaliação do fornecedor.
Avaliação dos critérios: qualidade, prazo e atendimento,
especificando se o serviço foi BOM ou RUIM, de acordo com os
seguintes critérios:
Considera-se que o serviço é de boa qualidade quando atende às
especificações e aos critérios de inspeção.
Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas
em contrato ou plano de trabalho são atendidas.
Considera-se bom atendimento quando os funcionários do
fornecedor usam EPIs, têm cuidado com o manuseio dos materiais,
estão disponíveis para a solução de problemas, deixam o ambiente
59
Manual de Gestão Predial
de trabalho limpo, respeitam as normas estabelecidas pelo
contratante etc.
Aprovação pelo gestor predial: este campo deve ser assinado e
datado pelo gestor predial, após preenchimento da planilha.
Aprovação do solicitante: este campo deve ser assinado pela pessoa
que solicitou a manutenção corretiva, quando aplicável.
60
Manual de Gestão Predial
61
Manual de Gestão Predial
Os direitos e as responsabilidades das partes, as penalidades cabíveis e os valores
das multas (verificar Lei Estadual nº 4.660/86);
Os casos de rescisão;
O reconhecimento dos direitos da Administração, em caso de rescisão administrativa
prevista no art. 77 da Lei Nº 8.666/93;
A vinculação ao edital de licitação ou ao termo que a dispensou ou a inexigiu, ao
convite e à proposta do licitante vencedor;
A legislação aplicável à execução do contrato especialmente aos casos omissos;
A obrigação do contratado de manter, durante toda a execução do contrato, em
compatibilidade com as obrigações por ele assumidas, todas as condições de
habilitação e qualificação exigidas na licitação; de eficácia dos atos.
Escopo detalhado dos serviços (explicitar os itens que fazem parte do contrato, assim
como, quando necessário, aqueles itens que não compõem o mesmo);
Cronograma dos serviços de manutenção;
Especificações e quantitativos dos materiais a serem utilizados (quando aplicável);
Critérios para aceitação dos serviços (critérios de inspeção explicitados nas fichas de
referência);
Normas técnicas e regulamentadoras que devem ser atendidas na execução dos
serviços;
Normas internas do contratante para execução do Serviço (exemplo: horário de início e
término dos serviços);
Qualificação técnica da equipe responsável pelo serviço;
Critérios de avaliação dos fornecedores;
Garantia de qualidade dos serviços.
62
Manual de Gestão Predial
A etapa inicial é a elaboração de uma especificação adequada para aquisição dos
produtos, sempre que possível, referenciando recomendações e normas técnicas
específicas para o produto. Por exemplo: para compra do cimento para produção de
reboco, deve ser especificado o tipo do cimento (exemplo: Cimento Portland composto
com Escória - CP II-E) e o tipo de embalagem (saco de 50kg ou a granel). Além das
especificações do produto, devem também ser informados o local e horário de entrega, o
prazo de fornecimento e as responsabilidades quanto ao transporte e descarregamento.
63
Manual de Gestão Predial
GLOSSÁRIO
64
Manual de Gestão Predial
Serviço de Manutenção: Intervenção realizada sobre a edificação e suas partes
constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional
(NBR 5674/1999).
Sistema de Manutenção: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os
serviços de manutenção (NBR 5674/1999).
Usuário: Pessoa física ou jurídica, ocupante, permanente ou não, da edificação (NBR
5674/1999).
Vida Útil: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes constituintes
atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetados, obedecidos aos
planos de operação, uso e manutenção prevista. (NBR 5674/1999).
65
Manual de Gestão Predial
REFERÊNCIAS
AZEVEDO, Hélio Alves de. O Edifício e seu Acabamento. São Paulo: [s.n.], 1987.
66
Manual de Gestão Predial
ANEXOS
− Anexo A - Planilhas Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e Água
67
Manual de Gestão Predial
jul/09
Data Leitura Consumo M3
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0 Consumo Água em M3 por dia
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0 1
06/07/2009 a 07/07/2009 0 0,9
07/07/2009 a 08/07/2009 0 0,8
08/07/2009 a 09/07/2009 0 0,7
09/07/2009 a 10/07/2009 0 0,6
0,5
10/07/2009 a 11/07/2009 0
0,4
11/07/2009 a 12/07/2009 0
0,3
12/07/2009 a 13/07/2009 0
0,2
13/07/2009 a 14/07/2009 0
0,1
14/07/2009 a 15/07/2009 0
0
15/07/2009 a 16/07/2009 0
16/07/2009 a 17/07/2009 0
09
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17/07/2009 a 18/07/2009 0
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18/07/2009 a 19/07/2009 0
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21/07/2009 a 22/07/2009 0
22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
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28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
68
Manual de Gestão Predial
Secretaria da Administração do Estado da Bahia - SAEB
Superintendência de Serviços Administrativos - SSA
Diretoria de Serviços - DS
jul/09
Data Leitura Consumo KW/h
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0 Consumo em KWH/dia
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0 1
06/07/2009 a 07/07/2009 0 0,9
07/07/2009 a 08/07/2009 0 0,8
08/07/2009 a 09/07/2009 0 0,7
09/07/2009 a 10/07/2009 0 0,6
0,5
10/07/2009 a 11/07/2009 0
0,4
11/07/2009 a 12/07/2009 0
0,3
12/07/2009 a 13/07/2009 0
0,2
13/07/2009 a 14/07/2009 0
0,1
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16/07/2009 a 17/07/2009 0
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18/07/2009 a 19/07/2009 0
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22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
24/07/2009 a 25/07/2009 0
25/07/2009 a 26/07/2009 0
26/07/2009 a 27/07/2009 0
27/07/2009 a 28/07/2009 0
28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
69
Manual de Gestão Predial
70
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
4.2 Limpar os elementos. X
4.3 Eliminar focos de corrosão. X
4.4 Verificar o sentido de rotação. X
4.5 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
4.6 Lubrificar os mancais. X
4.7 Verificar a instalação e fixação dos protetores. X
4.8 Medir e registrar tensão e correntes elétricas. X
4.9 Medir e registrar o isolamento elétrico. X
4.10 Verificar o aterramento elétrico. X
4.11 Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores. X
5.0 POLIAS E CORREIAS (CASO EXISTA)
5.1 Verificar a existência de sujeira, danos e desgastes. X
5.2 Limpar os elementos. X
5.3 Verificar a tensão de esticamento e o alinhamento. X
5.4 Substituir o jogo de correias. X
5.5 Ajustar o conjunto. X
5.6 Verificar a fixação das polias. X
5.7 Verificar a instalação e fixação dos protetores. X
6.0 REDUTORES (CASO EXISTA)
6.1 Verificar a existência de sujeira, danos e fixação X
6.2 Limpar os elementos. X
6.3 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
6.4 Substituir o óleo e limpar internamente. X
6.5 Verificar a existência de vazamento de lubrificante. X
7.0 FILTRO
7.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão X
7.2 Limpar externamente X
7.3 Eliminar focos de corrosão X
7.4 Limpar o elemento filtrante X
7.5 Verificar danos no elemento filtrante X
7.6 Substituir o elemento filtrante X
8.0 TORRE DE RESFRIAMENTO
8.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão X
8.2 Limpar externamente X
8.3 Limpar e revisar os elementos internos. X
8.4 Eliminar focos de corrosão X
8.5 Verificar a alimentação e distribuição de água. X
8.6 Verificar o nível de água na bacia. X
8.7 Ajustar o controlador do nível de água. X
8.8 Verificar o sistema de purga. X
Ajustar o volume de purga conforme recomendações técnicas definidas
8.9 X
pela análise da água.
8.10 Limpar o sistema de drenagem X
8.11 Limpar o filtro X
Verificar o funcionamento do dispositivo de acionamento dos
8.12 X
ventiladores.
8.13 Verificar o funcionamento do termostato. X
8.14 Ajustar a regulagem do dispositivo de acionamento dos ventiladores. X
8.15 Verificar e corrigir vazamento da(s) torre(s) X
8.16 Medir as temperaturas de entrada e saída na(s) torre(s) X
71
Manual de Gestão Predial
PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE
PARA VENTILADORES E EXAUSTORES - PMOC
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
1.0 VENTILADORES
72
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
4.7 Verificar a instalação e fixação dos protetores. X
4.8 Medir e registrar tensão e correntes elétricas. X
4.9 Medir e registrar o isolamento elétrico. X
4.10 Verificar o aterramento elétrico. X
4.11 Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores. X
5.0 FILTRO DE AR
5.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
5.2 Limpar e vedar frestas da estrutura. X
5.3 Eliminar focos de corrosão. X
5.4 Medir e registrar o diferencial de pressão. X
5.5 Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. X
5.6 Limpar o elemento filtrante (quando recuperável). X
5.7 Substituir o elemento filtrante. X
6.0 GABINETE
Verificar e eliminar sujeira, danos e corrosão no gabinete, na moldura da
6.1 X
serpentina e bandeja.
6.2 Limpar bandejas. X
6.3 Verificar a operação de drenagem de água da bandeja. X
73
Manual de Gestão Predial
PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE
PARA SELF CONTAINED A AR INCORPORADO E REMOTO
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
1.0 VENTILADORES
Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão e fixação do conjunto.
1.1 X
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
4.9 Medir e registrar o isolamento elétrico. X
4.10 Verificar o aterramento elétrico. X
Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores.
4.11 X
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
Verificar o isolamento térmico de componentes próximos (inspeção
7.4 visual). X
76
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão nos dutos, onde for
12.7 acessível. X
13.0 INSTRUMENTAÇÃO
13.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. X
13.2 Limpar externamente. X
13.3 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar se o instrumento está fornecendo informação sobre a
13.4 grandeza que está medindo. X
Verificar e registrar a validade do período de calibração do instrumento,
13.5 através de etiqueta, selo ou certificado. X
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibração ou
13.6 substituição. X
77
Manual de Gestão Predial
PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE PARA CLIMATIZADORES - "FANCOIL'S"
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
1.0 VENTILADORES
1.1 Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão e fixação do conjunto. X
1.2 Limpar o conjunto. X
1.3 Eliminar focos de corrosão. X
1.4 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
1.5 Verificar o aquecimento anormal dos mancais. X
1.6 Lubrificar os mancais. X
1.7 Verificar vazamentos nas junções flexíveis. X
1.8 Verificar o estado dos amortecedores de vibração. X
1.9 Verificar a operação dos controles de vazão. X
1.10 Verificar o estado e a instalação dos dispositivos de proteção. X
1.11 Limpar o sistema de drenagem. X
1.12 Verificar aperto dos parafusos em geral. X
2.0 POLIAS E CORREIAS
2.1 Verificar a existência de sujeira, danos e desgastes. X
2.2 Limpar os elementos. X
2.3 Verificar a tensão de esticamento e o alinhamento. X
2.4 Substituir o jogo de correias. X
2.5 Ajustar o conjunto. X
2.6 Verificar a fixação das polias. X
2.7 Verificar a instalação e fixação dos protetores. X
3.0 QUADROS ELÉTRICOS
3.1 Verificar a instalação e suas condições locais. X
3.2 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
3.3 Limpar os elementos e eliminar pontos de corrosão. X
3.4 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecânico e
3.5 X
fixação.
3.6 Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixação. X
Medir e registrar tensão e correntes elétricas dos equipamentos ligados
3.7 X
ao quadro
Regular os elementos de proteção, operação e controle conforme as
3.8 condições de referência. X
78
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
5.0 TROCADOR DE CALOR - EVAPORADOR
5.1 Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca térmica. X
5.2 Limpar superfícies de troca de calor. X
5.3 Verificar os fluxos dos fluidos refrigerante e refrigerado X
Verificar o isolamento térmico de componentes próximos (inspeção
5.4 X
visual).
5.5 Limpar o sistema de drenagem. X
5.6 Verificar a existência de vazamentos. X
5.7 Purgar o ar do lado líquido refrigerado (água ou salmoura) X
6.0 FILTROS DE AR
6.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
6.2 Limpar e vedar frestas da estrutura. X
6.3 Eliminar focos de corrosão. X
6.4 Medir e registrar o diferencial de pressão. X
6.5 Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. X
6.6 Limpar o elemento filtrante (quando recuperável). X
6.7 Substituir o elemento filtrante. X
7.0 GABINETE
Verificar e eliminar sujeira, danos e corrosão no gabinete, na moldura da
7.1 serpentina e bandeja. X
9.0 INSTRUMENTAÇÃO
9.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. X
9.2 Limpar externamente. X
9.3 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar se o instrumento está fornecendo informação sobre a grandeza
9.4 que está medindo. X
Verificar e registrar a validade do período de calibração do instrumento,
9.5 através de etiqueta, selo ou certificado. X
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibração ou
9.6 substituição. X
79
Manual de Gestão Predial
PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE PARA RESFRIADORES DE LÍQUIDOS
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
1.0 TROCADOR DE CALOR EVAPORADOR X
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
1.1 X
térmica
1.2 Limpar as superfícies de troca de calor. X
1.3 Verificar os fluxos dos fluidos. X
1.4 Verificar vazamentos internos e externos. X
1.5 Limpar o sistema de drenagem X
Verificar o funcionamento do sistema de purga de ar (no caso
1.6 X
líquido/líquido)
Medir e registrar as temperaturas e as pressões na condição de
1.7 X
plena vazão de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sáíida.
1.8 Verificar o isolamento térmico do componente (inspeção visual) X
1.9 Verificar a operação dos dispositivos de segurança. X
Determinar e registrar o superaquecimento com os valores da
1.10 X
atividade 1.7
Retirar as tampas do evaporador, inspecionar se existe
1.11 X
depósito/corrossão nos tubos
1.12 Examinar as juntas de vedação X
2.0 TROCADOR DE CALOR - CONDENSADOR
Verificar a existência de agentes que possam prejudicar a troca
2.1 X
térmica
2.2 Limpar as superfícies de troca de calor. X
2.3 Verificar os fluxos dos fluidos. X
2.4 Verificar vazamentos internos e externos. X
2.5 Limpar o sistema de drenagem X
Verificar o funcionamento do sistema de purga de ar (no caso
2.6 X
líquido/líquido)
Medir e registrar as temperaturas e as pressões na condição de
2.7 X
plena vazão de ambos os fluidos nos pontos de entrada e de sáida.
2.8 Verficar o isolamento térmico do componente (inspeção visual) X
2.9 Verificar a operação dos dispositivos de segurança. X
Determinar e registrar o sub-resfriamento com os valores da
2.10 X
atividade 2.7
Retirar tampas do condensador, inspecionar se existe
2.11 X
depósitos/corrosão nos tubos
2.12 Examinar as juntas de vedação. X
3.0 QUADROS ELÉTRICOS
3.1 Verificar a instalação e suas condições locais. X
3.2 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
3.3 Limpar os elementos e eliminar pontos de corrosão. X
3.4 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecânico e
3.5 X
fixação.
3.6 Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixação. X
Medir e registrar tensão e correntes elétricas dos equipamentos
3.7 X
ligados ao quadro.
Regular os elementos de proteção, operação e controle conforme as
3.8 X
condições de referência.
3.9 Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. X
3.10 Verificar a operação nas funções manual, automática e remota. X
3.11 Verificar fiações, barramentos e sistemas de aterramento. X
80
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
3.12 Medir e registrar as tensões de entrada no quadro elétrico. X
3.13 Examinar os intertravamentos do circuito de comando X
COMPRESSORES (ALTERNATIVOS, PARAFUSOS E
4.0
CENTRÍFUGOS)
4.1 Verificar a existência de sujeira externa, danos e corrosão. X
4.2 Limpar externamente. X
4.3 Eliminar focos de corrosão X
4.4 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
4.5 Medir e registrar a pressão de sucção junto ao compressor. X
Medir e registrar a temperatura do gás de sucção junto ao
4.6 X
compressor.
4.7 Medir e registrar a pressão de descarga junto ao compresssor. X
Medir e registrar a temperatura do gás de descarga junto ao
4.8 X
compressor .
4.9 Verificar o nível de óleo no visor. X
4.10 Completar o nível de óleo. X
4.11 Verificar o teor de acidez do óleo. X
4.12 Trocar óleo. X
4.13 Medir e registrar a pressão do óleo. X
4.14 Verificar o funcionamento do separador de óleo. X
4.15 Medir e registrar tensão e correntes elétricas. X
4.16 Medir e registrar o isolamento elétrico. X
4.17 Verificar o aterramento elétrico. X
4.18 Verificar o funcionamento do aquecedor de óleo. X
Verificar a operação, durante a partida, do dispositivo de redução de
4.19 X
capacidade.
4.20 Verificar o funcionamento das válvulas de serviços. X
4.21 Executar teste de vazamento. X
4.22 Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de segurança. X
4.23 Verificar os parafusos de fixação das bases dos compressores. X
4.24 Verificar a necessidade de trocar o filtro do óleo X
4.25 Examinar o pressostato diferencial do óleo X
5.0 CIRCUITO REFRIGERANTE
5.1 Verificar a existência de danos, corrosão externa e fixação. X
5.2 Eliminar focos de corrosão. X
5.3 Verificar a existência de danos no isolamento. X
Verificar a existência de danos externos nos compensadores de
5.4 X
vibração.
5.5 Verificar a existência de vazamento. X
5.6 Reapertar conexões. X
5.7 Limpar externamente. X
5.8 Verificar a operação das válvulas solenóides. X
5.9 Ajustar os parâmetros de operação. X
5.10 Verificar o comportamento do filtro da linha de líquido. X
5.11 Verificar o visor de líquido X
5.12 Verificar as condições do tubo capilar da válvula de expansão. X
6.0 INSTRUMENTAÇÃO
6.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. X
6.2 Limpar externamente. X
6.3 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar se o instrumento está fornecendo informação sobre a
6.4 X
grandeza que está medindo.
Verificar e registrar a validade do período de calibração do
6.5 X
instrumento, através de etiqueta, selo ou certificado.
6.6 Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibração X
81
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
ou substituição.
PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE PARA SISTEMAS HIDRÁULICOS
- BOMBAS CENTRÍFUGAS
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
1.0 QUADROS ELÉTRICOS
1.1 Verificar a instalação e suas condições locais. X
1.2 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
1.3 Limpar os elementos e eliminar pontos de corrosão. X
1.4 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar os elementos quanto ao funcionamento eletromecânico e
1.5 X
fixação.
1.6 Reapertar os terminais, barramentos e elementos de fixação. X
Medir e registrar tensão e correntes elétricas dos equipamentos
1.7 X
ligados ao quadro.
Regular os elementos de proteção, operação e controle conforme as
1.8 X
condições de referência.
1.9 Verificar o funcionamento dos alarmes visuais e sonoros. X
1.10 Verificar a operação nas funções manual, automática e remota. X
1.11 Verificar fiações, barramentos e sistemas de aterramento. X
1.12 Medir e registrar as tensões de entrada no quadro elétrico. X
1.13 Verificar contatos das contatoras X
1.14 Testar disjuntores X
2.0 ACIONAMENTO DO MOTOR
2.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão. X
2.2 Limpar os elementos. X
2.3 Eliminar focos de corrosão. X
2.4 Verificar o sentido de rotação. X
2.5 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
2.6 Lubrificar os mancais. X
2.7 Verificar a instalação e fixação dos protetores. X
2.8 Medir e registrar tensão e correntes elétricas. X
2.9 Medir e registrar o isolamento elétrico. X
2.10 Verificar aperto dos parafusos de fixação das bases dos motores. X
3.0 ACOPLAMENTOS
3.1 Verificar a existência de sujeira, danos e fixação. X
3.2 Limpar os elementos. X
3.3 Verificar o alinhamento. X
3.4 Alinhar. X
3.5 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
3.6 Substituir o lubrificante. X
3.7 Verificar a instalação e fixação do protetor. X
3.8 Verificar os elementos de interligação. X
3.9 Substituir os elementos de interligação. X
4.0 BOMBAS
4.1 Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão externa e fixação. X
82
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
4.2 Limpar externamente X
4.3 Eliminar focos de corrosão. X
4.4 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
4.5 Verificar a vedação do selo mecânico. X
4.6 Ajustar o prensa-gaxeta. X
4.7 Verificar o nível de óleo. X
4.8 Completar o nível de óleo ( se necessário). X
4.9 Substituir o lubrificante (óleo ou graxa). X
4.10 Medir e registrar as pressões de trabalho. X
4.11 Limpar o sistema de drenagem. X
4.12 Verificar estado dos mangotes X
4.13 Verificar estanqueidade da voluta e registros X
4.14 Verificar vazamentos de água na tubulação X
4.15 Raspagem e pintura em geral X
4.16 Verificar rolamentos X
5.0 VÁLVULAS DE CONTROLE E BLOQUEIO
5.1 Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão externa. X
5.2 Limpar externamente X
5.3 Eliminar focos de corrosão. X
5.4 Verificar vibrações e ruídos anormais. X
5.5 Verificar a existência de vazamentos (inspeção visual) X
5.6 Ajustar ou substituir elementos de vedação X
5.7 Lubrificar o mecanismo de acionamento. X
5.8 Verificar a atuação das válvulas. X
6.0 FILTROS
6.1 Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão externa. X
6.2 Limpar externamente. X
6.3 Eliminar focos de corrosão. X
6.4 Limpar o elemento filtrante. X
6.5 Verificar danos no elemento filtrante. X
6.6 Substituir o elemento filtrante. X
7.0 TUBULAÇÕES, TANQUES E ACESSÓRIOS
7.1 Verificar a existência de sujeira, danos, corrosão externa. X
7.2 Eliminar focos de corrosão. X
7.3 Limpar externamente e eliminar os focos de corrosão externos. X
7.4 Verificar a existência de vazamentos e fixação. X
7.5 Limpar os tanques internamente. X
7.6 Verificar isolamento (inspesção Visual) X
7.7 Verificar juntas de expansão (inspesção visual) X
7.8 Verificar o nível de líquido no tanque de expansão. X
7.9 Ajustar o nível de líquido no tanque de expansão. X
7.10 Verificar o funcionamento dos dispositivos de controle e segurança. X
7.11 Purgar o ar X
7.12 Drenar para eliminação de sujeira X
8.0 INSTRUMENTAÇÃO
8.1 Verificar a existência de sujeira, danos e corrosão externa. X
8.2 Limpar externamente. X
83
Manual de Gestão Predial
ITEM ATIVIDADE MEN TRI SEM ANU
8.3 Eliminar focos de corrosão. X
Verificar se o instrumento está fornecendo informação sobre a
8.4 X
grandeza que está medindo.
8.5 Verificar e registrar a validade do período de calibração do X
instrumento, através de etiqueta, selo ou certificado.
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibração
8.6 X
ou substituição.
84
Manual de Gestão Predial
Planilha 1 LOCAL:
PERIODI-
AÇÃO / VERIFICAÇÃO J F M A M J J A S O N D
CIDADE
85
Manual de Gestão Predial
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA ANUAL RE SPO NS ÁVEL:
Planilha 2 LO CAL:
86
Manual de Gestão Predial
Planilha 3 LOCAL:
APROVAÇÃO FINAL OU
DATA DATA OK/ NÃO
AÇÃO OU VERIFICAÇÃO DESCRIÇÃO DO PROBLEMA1 NÚMERO DA
PREVISTA REALIZADA OK?
SOLICITAÇÃO2
1
Caso a ação ou verificação esteja "Não OK" deve-se descrever o problema.
2
Se necessário abrir um chamado de manutenção corretiva, registrar o número do chamado. Caso o problema seja resolvido sem a necessidade de abrir um chamado, rubricar nesta coluna quando o problema
tiver sido resolvido (aprovação final após reinspeção).
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Manual de Gestão Predial
Planilha 4 LOCAL:
AVALIAÇÃO DO FORNECEDOR2
FORNECEDOR: DATA DA AVALIAÇÃO:
QUALIDADE PRAZO ATENDIMENTO
Bom Ruim Bom Ruim Bom Ruim
APROVAÇÃO PELO GESTOR PREDIAL: DATA:
APROVAÇÃO DO SOLICITANTE: DATA:
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovação final após reinspeção). Caso contrário, abrir novo chamado, registrando no campo o número da solicitação.
2
O campo “Avaliação do fornecedor” é valido para serviços terceirizados e deve ser preenchido após a aprovação em todas as verificações.
• Considera-se que o serviços é de boa qualidade quando atende às especificações e aos critérios de inspeção.
• Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas em contrato ou plano de trabalho são atendidas.
• Considera-se bom atendimento quando os funcionários do fornecedor usam EPIs, têm cuidado com o manuseio dos materiais, estão disponíveis para a solução de problemas, deixam o ambiente de trabalho limpo,
respeitam as normas estabelecidas pelo contratante etc.
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