Laudo - Ed. Novo Momento PDF

LAUDO AUT-0003-2014
LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA

PREDIAL (LTVP)
Condomínio Edifício Novo Momento
AGOSTO de 2014
LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
Sumário
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ................................................................................................................. 5
3. DO OBJETO.......................................................................................................................................................... 5
4. DILIGÊNCIAS ....................................................................................................................................................... 7
4.1. Nível da Inspeção Predial ........................................................................................................................... 7
5. RESPONSABILIDADES ...................................................................................................................................... 7
6. METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA................................................................................................................ 7
7. REGISTRO DAS VISTORIAS............................................................................................................................10
7.1. Documentação ...........................................................................................................................................10
7.1.1. Documentação administrativa/legal .................................................................................................10
7.1.2. Documentação técnica ......................................................................................................................10
7.2. Vistoria da área comuns da edificação.....................................................................................................11
7.2.1. Elementos estruturais ........................................................................................................................11
7.2.1.1. Pontos positivos .................................................................................................................................11
7.2.1.2. Pontos negativos ...............................................................................................................................12
7.2.2. Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................16
7.2.3. Instalações elétricas ..........................................................................................................................19
7.2.4. Instalações Mecânicas ......................................................................................................................25
7.2.4.1.1. Instalações de gás .........................................................................................................................25
7.2.4.1.2. Instalações hidráulicas ..................................................................................................................30
7.2.4.1.3. Sistema de combate a incêndio ...................................................................................................32
7.3. Vistoria das unidades autônomas .............................................................................................................36
7.3.1. Estruturas e alvenaria .......................................................................................................................36
7.3.2. Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................39
7.3.3. Instalações de Gás ............................................................................................................................44
7.3.4. Instalações elétricas ..........................................................................................................................46
7.3.5. Outros problemas ..............................................................................................................................51
8. LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS .....................................................................52
8.1. Estrutura, alvenaria e vedações ...............................................................................................................52
a) Lista de prioridades ....................................................................................................................................52
b) Recomendações técnicas .........................................................................................................................52
c) Ações ..........................................................................................................................................................53
8.2. Instalações hidrossanitárias ......................................................................................................................53
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c) Ações ..........................................................................................................................................................54
8.3. Instalações Mecânicas ..............................................................................................................................54
c) Ações ..........................................................................................................................................................55
8.4. Instalações Elétricas ..................................................................................................................................55
c) Ações ..........................................................................................................................................................57
9. CONCLUSÕES E PRAZO PARA NOVA INSPEÇÃO PREDIAL ....................................................................58
10. RELAÇÃO DE NORMAS TÉCNICAS .........................................................................................................60
11. ANEXOS .........................................................................................................................................................61
A – Termo de Autorização para Vistoria ....................................................................................................................61
B – Lista de documentos ............................................................................................................................................61
C – Listas de Verificação ............................................................................................................................................61
D – Questionário .........................................................................................................................................................61
E – Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) ...............................................................................................61
12. REFERÊNCIAS TÉCNICAS .........................................................................................................................61
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Lista de Fotos
Figura 1 - Localização da Edificação .......................................................................................................................... 6

Figura 2 - Foto da Edificação ....................................................................................................................................... 6
Figura 3 - Foto da Entrada da Edificação .................................................................................................................11
Figura 4 - Fachada com revestimento desplacando ................................................................................................12
Figura 5 - Revestimento da Fachada Desplacando .................................................................................................12
Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando ..........................................................................................13
Figura 7 – Cobertura do prisma de ventilação .........................................................................................................13
Figura 8 - Depósito .....................................................................................................................................................14
Figura 9 – Laje (Execução de baixa qualidade) .......................................................................................................15
Figura 10 - Acesso a caixa d'água bloqueado .........................................................................................................16
Figura 11 - Caixa de passagem ................................................................................................................................17
Figura 12 – Acesso – Reservatório inferior ..............................................................................................................18
Figura 13 – Gerador de Vapor para sauna ...............................................................................................................19
Figura 14 – Barramentos – Instalações Inadequadas .............................................................................................20
Figura 15 - Quadro de Medição .................................................................................................................................21
Figura 16 - Quadro de Medição - Eletrodutos ..........................................................................................................21
Figura 17 - Caixa de passagem ................................................................................................................................22
Figura 18 – Quadro de distribuição de serviço .........................................................................................................22
Figura 19 - Antenas ....................................................................................................................................................23
Figura 20 - Sistema de Segurança ............................................................................................................................23
Figura 21 - Ventilação adequada no abrigo dos medidores de gás ......................................................................25
Figura 22 – Luminária do abrigo de medidores ........................................................................................................25
Figura 23 – Regulador de Pressão ...........................................................................................................................26
Figura 24 – Abrigo dos Medidores ............................................................................................................................27
Figura 25 - Barrilete ....................................................................................................................................................30
Figura 26 – Casa de bombas ....................................................................................................................................31
Figura 27 - Extintor .....................................................................................................................................................33
Figura 28 - Hidrante ....................................................................................................................................................33
Figura 29 – Casa de Máquinas de Incêndio .............................................................................................................34
Figura 30 - Casa de Máquinas de Incêndio - Aspectos Gerais ...............................................................................35
Figura 31 – Piscinas ...................................................................................................................................................36
Figura 32 – Revestimento desplacando ...................................................................................................................37
Figura 33 – Escada escorada ....................................................................................................................................37
Figura 34 – Danos ao corrimão .................................................................................................................................38
Figura 35 – Revestimento da fachada desplacando ................................................................................................38
Figura 36 - Pontos de Infiltração em unidades autônomas .....................................................................................39
Figura 37 – Pontos de Infiltração – 01 ......................................................................................................................40
Figura 38 – Pontos de infiltração – 02 ......................................................................................................................41
Figura 39 – Reparo inadequado (improvisado) ........................................................................................................42
Figura 40 – Pontos de Infiltração – 03 ......................................................................................................................42
Figura 41 - Chaminé do aquecedor..........................................................................................................................44
Figura 42. Instalações de butijões de gás inadequadas..........................................................................................45
Figura 43 – QD – 02 ...................................................................................................................................................46
Figura 44 – QD – 01 ...................................................................................................................................................46
Figura 45 – QD – 04 ...................................................................................................................................................46
Figura 46 – QD – 03 ...................................................................................................................................................46
Figura 47 – QD – 05 ...................................................................................................................................................46
Figura 48 - QD - 06 .....................................................................................................................................................46
Figura 49 - Instalação inadequada do chuveiro elétrico ..........................................................................................49
Figura 50 - Torneira da pia do banheiro dando choque ..........................................................................................50
Figura 51 - Árvore invadindo varanda .......................................................................................................................51
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NOVO MOMENTO, endereço na Rua HENRIQUE

STAMILE COUTINHO, número 524, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ,
CNPJ72.182.140/0001-39, solicita, por intermédio de seu representante legal (síndico),
Rudson Abreu, a elaboração do presente LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
(LTVP), conforme Decreto nº 37.426/13 que regulamentou a aplicação da Lei
Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6.400/13.
2. OBJETIVOS
O presente laudo tem como objetivo a verificação da existência e a identificação de

anomalias nas estruturas, alvenarias e revestimentos, instalações de gás, instalações
elétricas, instalações hidrossanitárias, elevadores e sistema de combate a incêndio. Tais
verificações abrangem as áreas de uso comum e todas as unidades autônomas (quando
autorizadas).
As anomalias compreendema identificação de desgastes, fissuras, infiltrações, erros
aparentes de projeto, erros aparentes de execução, falta de manutenção, componentes
obsoletos, ausência de procedimentos de operação e falta de documentação obrigatória.
O resultado do processo consiste na identificação das anomalias e na proposição de
recomendações técnicas que atestem as condições de estabilidade, segurança e
conservação adequados.
3. DO OBJETO
A edificação em questão está localizada na Rua HENRIQUE STAMILE COUTINHO,

número 524, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ (figura 1), XXIV Região
Administrativa da cidade do Rio de Janeiro.
Trata-se de uma edificação de uso residencial, com cerca de XX anos de construção,

erguida colada às divisas laterais, composta de:
 Pavimento térreo, casa do zelador, PI de gás, reservatório inferior (cisterna), depósito

de lixo, portaria,quadro de luz, bombas de recalque e garagem;
 03 pavimentos tipo triplex, com 10 unidades, lixeira com duto vertical e escada;
 Reservatório superior.
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Figura 1 - Localização da Edificação
Figura 2 - Foto da Edificação
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O edifício possui estrutura de concreto armado, paredes de fechamento e divisórias

de alvenaria, revestimento externo cerâmica e pedra, esquadrias de alumínio e vidro,
revestimento interno pintado, teto com gesso pintado e pisos de cerâmica. A circulação
vertical é feita através de escadas. As instalações hidráulicas, elétricas e de gás são
embutidas.
4. DILIGÊNCIAS
As vistorias, realizadas no período de 19/07/2014 a 19/08/2014, consistiram em

inspeções visuais realizadas pela equipe de engenheiros de ÈPITES ENGENHARIA LTDA,
conforme tabela 1.
Tabela 1- Equipe
Área Nome CREA/RJ ART

Engenharia Civil Michele Ezechiello da Silva 2010149602 -
Engenharia Civil Ingrid Ezechiello da Silva 2010147789 IN01283650
Engenharia Eletricista Gisele Ezechiello da Silva 2007149103 IN01285466
Engenharia Mecânica Pedro Henrique M. dos S. S. 2010147850 -
Engenharia Mecânica Raoni do Nascimento Gonzaga 2010147854 IN01285572
4.1. Nível da Inspeção Predial
De acordo com a referência [2], a presente vistoria pode ser classificada no NÍVEL 2,
conforme transcrito a seguir:
“Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes,

eventualmente, identificadas como auxílio de equipamentos e/ou
aparelhos, bem como análises de documentos técnicos
específicos, consoante à complexidade dos sistemas
construtivos existentes. A inspeção predial nesse nível é
elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades. ”
5. RESPONSABILIDADES
A responsabilidade técnica do presente trabalho está limitada pelo escopo e nível de

inspeção contratada. A ÈPITES ENGENHARIA LTDA exime-se de qualquer
responsabilidade técnica quanto a não observação das recomendações sugeridas e demais
medidas necessárias para sanar as anomalias apontadas, bem como por quaisquer
irregularidades decorrentes dos projetos, construtivas, de materiais e de deficiências de
manutenção, bem como de suas consequências.
6. METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA
1. Fase inicial e documental:
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a. Entrevista com gestor, síndico e levamentamento preliminar de dados da

edificação, visando ao cadastro de problemas já detectados e de níveis de
expectativas dos usuários;
b. Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção e legal

da edificação.
2. Vistoria das áreas comuns da edificação: Levantamento de todas as anomalias e falhas

existentes e aparentes da edificação, relacionadas a problemas de origem construtiva,
uso, operação, manutenção, administrativas e legais.
3. Vistoria das unidades autônomas: Inspeção das unidades autônomas (preferencialmente

todas) e entrega de questionário para avaliação das instalações e consequente
identificação de anomalias e falhas.
4. Elaboração do Laudo:
a. Elaboração do relatório fotográfico juntamente com a descrição das anomalias

e/ou falhas e suas respectivas recomendações técnicas;
b. Inclusão (no relatório) da lista de orientações técnicas de acordo com cada

deficiência;
c. Classificação do estado de manutenção e uso da edificação;
d. Observações quanto à documentação solicitada;
e. Observações quanto à acessibilidade e manutenabilidade do edifício;
f. Observações quanto à periodicidade da inspeção e revisão do Manual de Uso,

Operação e Manutenção;
g. Conclusões gerais do Laudo.
Na fase de elaboração do laudo será utilizada a metodologia apresentada em [2]

para a composição da lista de prioridades. Tal metodologia baseia-se nos conceitos de
gravidade, urgência e tendência, caracterizados na tabela 2.
Tabela 2 – Metodologia para composição da lista de prioridades
GRAU GRAVIDADE PESO

Total Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício. 10
Alta Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício 8
Média Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício. 6
Baixa Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros. 3
Nenhuma 1
GRAU URGÊNCIA PESO
Total Evento em ocorrência. 10
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Alta Evento prestes a ocorrer. 8

Média Evento prognosticado para breve. 6
Baixa Evento prognosticado para adiante 3
Nenhuma Evento imprevisto. 1
GRAU TENDÊNCIA PESO
Total Evolução imediata. 10
Alta Evolução em curto prazo. 8
Média Evolução em médio prazo. 6
Baixa Evolução em longo prazo. 3
Nenhuma Não vai evoluir. 1
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7. REGISTRO DAS VISTORIAS
7.1. Documentação
Visando subsidiar as análises realizadas foram solicitados na fase 1 da vistoria a

documentação relacionada no anexo B, segundo seu teor. As recomendações relacionadas
a documentação estão listadas a seguir.
7.1.1. Documentação administrativa/legal
Essa fase destina-se a verificação da existência/atualização de documentação

obrigatória ou essencial à edificação. Dessa forma, destacam-se os seguintes documentos
que não foram apresentados.
Tabela 3 - Documentos não entregues

Documentação Periodicidade Legislação
Inspeção semestral, para extintores com
Componentes do sistema de incêndio - carga de gás carbônico e anual para os ABNT NBR 12962 e ABNT NBR
extintores demais extintores. Teste hidrostático a cada 13485
5 anos.
Componentes do sistema de incêndio - Inspeção semestral / manutenção e ensaio
ABNT NBR 12779
mangueiras hidrostático anual
Certificado aprovação CBMERJ Renovação a cada dois anos Lei municipal nº 1384/1989
Sistema de Proteção Contra Descargas Inspeção visual anual
ABNT NBR 5419
Atmosféricas (SPDA). Inspeção a cada cinco anos
Decreto Estatual 20356/1994
Limpeza e desinfecção de reservatórios de
Semestral Decreto Municipal 29881/2008
água
Regulamento nº 8 art. 7º
Programa de Prevenção a Riscos
anual NR-9
Ambientais - PPRA
Lei Municipal 1316/1988
Decreto Municipal 24519/2004
Conservalçao de fachadas -
Decreto Municipal 29881/2008 –
Regulamento nº 8 art. 18
Decreto Municipal 29881/2008 –
Limpeza de telhados e calhas -
Regulamento nº 8 art. 18
Lei complementar 126/2013
Vistoria obrigatória A cada 5 anos
Decreto Municipal 37426/2013
7.1.2. Documentação técnica
A edificação necessariamente deve dispor de documentação técnica relativa aos

projetos originais e um histórico de alterações significativas de seus elementos. Dessa
forma, foram solicitados os projetos Arquitetônico, estrutural, elétrico, telefonia, SPDA e
hidrossanitário para análise e consolidação das recomendações técnicas.
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7.2. Vistoria da área comuns da edificação
7.2.1. Elementos estruturais
7.2.1.1. Pontos positivos
A portaria da edificação, de uma forma geral, apresenta um nível de conservação

adequado, condizendo com o desgaste pelo uso. Apenas alguns pontos carecem de
manutenção corretiva e de práticas de manutenção preventiva.
Figura 3 - Foto da Entrada da Edificação
1º Ponto positivo
Descrição do ponto positivo
A portaria apresenta um bom nível de conservação. Os desgastes aparentes estão

condizentes com a idade da edificação.
7.2.1.2. Pontos negativos
Os elementos estruturais da edificação foram vistoriados segundo a lista de

verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades:
1º Não conformidade (Figura 4 - Fachada com revestimento desplacando)
Figura 4 - Fachada com revestimento desplacando
Figura 5 - Revestimento da Fachada Desplacando
Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica

Desplacamento do revestimento externo da Identificar as causas e reparar a fachada.
Fachada. Contratar empresa especializada em
recuperação de fachadas (reformas
prediais).
Urgência Tendência Gravidade Pontuação
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8 8 8 512
2º Não conformidade (Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando)
Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando

Desplacamento do revestimento do muro Identificar as causas e reparar muro.
lateral. Contratar empresa especializada em
reformas prediais.
8 8 8 512
3º Não conformidade (Figura 7 – Cobertura do prisma de ventilação)
Figura 7 – Cobertura do prisma de ventilação

O projeto original da edificação contemplava  Do ponto de vista técnico é necessário
4 prismas de ventilação. Os mesmos eram
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responsáveis pela ventilação natural da verificar se a renovação de ar atende ao

edificação realizando a renovação do ar exigido pela NBR 15220-3:2005;
desde a garagem até a cobertura.
Segundo relato dos moradores e conforme  Do ponto de vista jurídico, fica a
registro fotográfico, foi realizada obra para recomendação de se consultar a
fechamento do prisma no nível térreo, de administradora do prédio para analisar a
forma que os apartamentos tivessem sua
questão.
área aumentada na região da área de
serviço.
Essa obra agrega problemas de natureza
técnica, quanto a restrição da ventilação
natural e, possivelmente, de natureza
jurídica, quanto a incorporação de área
comum em área privativa.
10 10 10 1000
4º Não conformidade (Figura 8 - Depósito)
Figura 8 - Depósito

Identificado cômodo sendo utilizado como  Recomenda-se a remoção dos
depósito para diversos itens. Nota-se que equipamentos que não estão sendo
existe um aquecedor por acumulação que utilizados;
não é mais utilizado e materiais diversos,
incluindo tintas.  O armazenamento de tintas deve ser
feito em local próprio, com ventilação
adequada, pois são altamente
inflamáveis.
8 8 10 640
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5º Não conformidade (Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando)
Figura 9 – Laje (Execução de baixa qualidade)

Identificada a qualidade questionável da Recomenda-se a programação de obras de
execução da obra da edificação. Observa-se melhoria da construção, corrigindo os
nas lajes que o emboço não foi realizado aspectos deficientes da obra.
(apenas uma camada de chapisco) , sendo
possível ver os espaços entre os tijolos da
laje, dando aparência de obra inacabada.
1 1 1 1
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7.2.2. Instalações hidrossanitárias
As instalações hidrossanitárias apresentam nível adequado de conservação, não

sendo observados problemas crônicos nas áreas comuns. Em geral os itens apontados
referem-se a uma degradação pelo uso e pela ausência de uma rotina de manutenção
corretiva e preventiva. No caso das instalações de esgoto não foi observado nenhum odor
junto as caixas de inspeção.
As instalações hidrossanitárias da edificação foram vistoriadas segundo a lista de

1º Não conformidade (Documentação)

Não foi apresentado o Certificado de limpeza Contratar empresa especializada em
e análise química dos reservatórios, isto é, limpeza química de reservatórios.
não foi realizada a limpeza dos mesmos.
10 10 10 1000
2º Não conformidade (Figura 10 - Acesso a caixa d'água bloqueado)
Figura 10 - Acesso a caixa d'água bloqueado
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O acesso ao reservatório superior foi Providenciar acesso adequado para o
bloqueado. Sendo acessado pelo telhado reservatório superior.
dos apartamentos.
6 6 6 216
3º Não conformidade (Figura 10 - Acesso a caixa d'água bloqueado)

Escada de acesso ao reservatório superior Adequar escada segundo recomendações
sem guarda corpo, caracterizando o não da NR-08.
atendimento a NR-08.
8 8 8 512
4º Não conformidade (Figura 11 - Caixa de passagem)
Figura 11 - Caixa de passagem

Foi verificado que caixa de passagem não Providenciar o reparo necessario.
apresenta vedação das paredes.
6 8 6 288
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5º Não conformidade (Figura 12 – Acesso – Reservatório inferior)
Figura 12 – Acesso – Reservatório inferior

Identificada deterioração (oxidação) dos Substituir elementos de acesso e tubulação.
componentes metálicos (tampa, suporte e
tubulação) do reservatório inferior.
8 8 8 512
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7.2.3. Instalações elétricas
As instalaçoes eletricas não apresentam historico de sobrecarga ou qualquer outro

tipo de falha.
As instalações elétricas da edificação foram vistoriadas segundo a lista de verificação

do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades:
1º Não conformidade (Sinalização do PC de luz)

 Ausência de sinalização do PC de luz,  Adequação da sinalização conforme NR-
caracterizando o não atendimento a NR- 10.
10.

6 6 8 288
Figura 13 – Gerador de Vapor para sauna
2º Não conformidade (Figura 13 – Gerador de Vapor para sauna)

 Instalaçao da sauna fora do padrão da  Identificar circuitos.
Norma ABNT NBR 5410 - Fiação exposta
e uso de fusíveis obsoletos e Falta de  Isolar os cabos.
Disjuntor DR (dispositivo residual de  Retirar fios sem uso.
segurança;
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 Não há sinalização alguma sobre os

condutores e circuitos;

6 6 8 288
3º Não conformidade (Figura 14 – Barramentos – Instalações Inadequadas)
Figura 14 – Barramentos – Instalações Inadequadas

Instalação irregular, com acessórios  Identificar circuitos.
inapropriados - NBR 5410/NR10.
Cabos sem isolação e com danos de  Isolar os cabos.
isolamento e emendas mal feitas - NBR  Retirar fios sem uso.
5410/NR10.

8 8 8 512
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Figura 15 - Quadro de Medição Figura 16 - Quadro de Medição - Eletrodutos
4º Não conformidade (Figura 14 – Barramentos – Instalações Inadequadas)

 Instalação irregular, com acessórios  Identificar circuitos.
inapropriados - NBR 5410/NR10;
 Isolar os cabos.
 Cabos sem isolação e com danos de
isolamento e emendas mal feitas - NBR  Retirar fios sem uso.
5410/NR10;  Adequar cores.
 Esquemas de cores da fiação não atende
a ABNT 5410.

8 8 8 512
5º Não conformidade (Figura 16 - Quadro de Medição - Eletrodutos)

Alimentação do medidor (relógio) sem  Identificar circuitos.
proteção por eletroduto.
 Isolar os cabos.
 Retirar fios sem uso.

6 6 8 288
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6º Não conformidade (Figura 16 - Quadro de Medição - Eletrodutos)
Figura 17 - Caixa de passagem

Caixa de passagem aberta e com ligações  Identificar circuitos;
improvisadas e sem identificação,
dificultando possíveis ações de manutenção.  Adequar as ligações;
 Fechar adequadamente a caixa de

passagem.

6 6 8 288
7º Não conformidade (Figura 18 – Quadro de distribuição de serviço)
Figura 18 – Quadro de distribuição de serviço
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 Ausência de disjuntor geral;  Instalação de dispositivos DR;
 Ausência de disjuntor do tipo DR;  Identificar os circuitos;
 Quadro com proteção mecânica metálica  Instalar disjuntor geral compatível com
(não utilizada mais), que deve estar as cargas.
aterrada;
Obs.: Todas as modificações devem seguir
 Ausência de identificação dos circuitos. a NBR 5410 e a NR-10.

6 8 10 480
8º Não conformidade (Figura 19 - Antenas)
Figura 19 - Antenas Figura 20 - Sistema de Segurança

 Pontos de distribuição de antena  Instalar quadro específico para as
instalados de forma improvisada; antenas do prédio, colocando eletroduto
entre os quadros.
 Quadro de telefone com ligações
desorganizadas e com cabos de antena  Organizar o quadro de telefonia
impedindo o fechamento do mesmo. permitindo que o mesmo possa ser
fechado e trancado.

4 4 10 160
9º Não conformidade (Figura 20 - Sistema de Segurança)
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 Sistema de segurança (CCTV)  Contratar empresa para reativar o
inoperante. sistema, proporcionando maior
segurança aos moradores do prédio.

4 4 10 160
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7.2.4. Instalações Mecânicas
1º Ponto positivos (Figura 22 – Luminária do abrigo de medidores)
Figura 22 – Luminária do abrigo de medidores Figura 21 - Ventilação adequada no abrigo dos

medidores de gás
A Luminária utilizada no abrigo dos medidores de gás é adequada, a prova de fogo
2º Ponto positivo (Figura 21 - Ventilação adequada no abrigo dos medidores de gás)
A Ventilação Superior está adequada ao local que abriga os medidores de gás
As instalações mecânicas da edificação foram vistoriadas segundo a lista de

7.2.4.1.1. Instalações de gás
As instalações de gás foram vistoriadas segundo a lista de verificação do anexo

C,resultando nas seguintes não conformidades:
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1º Não conformidade (Figura 23 – Regulador de Pressão)
Figura 23 – Regulador de Pressão

O abrigo do regulador de pressão da Instalar porta de material incombustível que
edificação não possui porta, nem permita ventilação do abrigo conforme o
identificação. Regulamento de Instalações Prediais – RIP
(CEG-Rio). Identificar o abrigo com placa
na porta ou acima da mesma.
3 3 6 54
1º Não conformidade (Figura 23 – Regulador de Pressão)

Falta de volante na válvula de bloqueio a Repor o volante da válvula de Bloqueio a
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jusante do regulador de pressão jusante do regulador de pressão

3 3 6 54
Figura 24 – Abrigo dos Medidores
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2º Não conformidade (Figura 24 – Abrigo dos Medidores)

Foram executadas aberturas para Recompor a estrutura anterior por meio de
passagem de tubulações, entretanto não foi reforma no abrigo dos medidores
recomposta a estrutura anterior, deixando
fragmentos dependurados apenas por
ferragens expostas
10 9 9 810

Depósito de material diverso e inflamável Remover o material diverso e Inflamável do
no abrigo dos medidores de gás. abrigo de medidores
10 10 10 1000

A tubulação aparente de gás não se Adequar pintura da tubulação.
encontra com pintura adequada conforme
NBR 13933 (item 4.5.2 : Toda tubulação de
gás aparente deve ser pintada na cor
amarela conforme padrão 5Y8/12 do
sistema Munsell da NBR 12694.) e RIP da
CEG.
3 3 3 27

A porta de entrada ao abrigo dos medidores Sinalizar a entrada do abrigo de medidores
não está devidamente sinalizada. com placa identificando o local
3 3 3 27
Página 28 de 65
6º Não conformidade (Figura 13 – Gerador de Vapor para sauna)

 Não foi apresentado o manual de  Contratar empresa especializada para
operação da sauna, sem informações adequação da instalação elétrica, dos
quanto a operações de rotina como requisitos de segurança do Cômodo de
drenagem periódica do gerador de vapor; vapor e elaboração de manual de
operações;
 Não foram observados os requisitos de
segurança do cômodo de vapor, quanto  Identificar todos os circuitos, bem como
ao grau de isolamento térmico do sinalizar com placas de segurança o
revestimento interno, superfícies
cômodo de vapor.
antiderrapantes, sinalizações de perigo
junto a saída do vapor aquecido;

10 8 10 800
Página 29 de 65
7.2.4.1.2. Instalações hidráulicas
7º Não conformidade (Documentação)

Não foi apresentado o manual de operação Providenciar a elaboração dos
e manutenção do sistema hidráulico da procedimentos de operação e manutenção
edificação. do sistema hidráulico.

3 3 3 27
8º Não conformidade (Figura 25 - Barrilete)
Figura 25 - Barrilete

Barrilete em estado avançado de Providenciar o reparo necessario.
Página 30 de 65
deterioração devido a corrosão.

6 6 6 216
9º Não conformidade (Figura 25 - Barrilete)

Barrilete sem identificação das vávulas, Identificar as vávulas do barrilete e elaborar
compromentendo a operação do mesmo. esquemático, fixando-o no local.
3 1 1 3
10ºNão conformidade (Figura 26 – Casa de bombas)
Figura 26 – Casa de bombas

Fição exposta no sistema de bombeamento Condicionar todos os fios expostos em
de recalque. eletrodutos. Verificar aterramento das
carcaças das bombas
4 4 5 80
Página 31 de 65
7.2.4.1.3. Sistema de combate a incêndio
11ºNão conformidade (Documentação obrigatória)

O sistema de combate a Incêndio da Adequar sistema de combate a incêndio de
edificação não possui AVCB (Auto de acordo com as normas pertinentes e ao RT
Vistoria do Corpo de Bombeiros) do Corpo de Bombeiros e solicitar a
validação do mesmo, através de emissão
do AVCB.
10 10 10 1000
12ºNão conformidade (Documentação obrigatória)

A edificação não dispõe de procedimentos Adequar sistema de combate a incêndio de
ou plano de emergência contra incêndio em acordo com as normas pertinentes e ao RT
conformidade com a NBR 15219 e com o do Corpo de Bombeiros.
RT do Corpo de Bombeiros.
10 8 10 800
13ºNão conformidade (Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio)
Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica (Não obrigatório)

A edificação não dispõe de Sistema de Recomenda-se a utilização de sistema de
Detecção e Alarme de Incêndio em detecção mínimo, contemplando detector
conformidade com a NBR 17240 e com o de fumaça e calor.
RT do Corpo de Bombeiros.
1 1 1 1
14ºNão conformidade (Extintores)

Não existem extintores portáteis de Comprar e colocar pelos menos um extintor
qualquer tipo nos andares (existe apenas para classe A e outro para classe B ou C.
um hidrante).
8 6 6 288
15º Não conformidade (Figura 27 - Extintor )
Página 32 de 65
Figura 27 - Extintor

Não foi apresentado laudo de Inspeção Contratar empresa especializada para a
semestral, para extintores com carga de manutenção e recarga dos extintores
gás carbônico e anual para os demais
extintores. Não foi apresentado laudo do
Teste hidrostático a cada 5 anos.
10 10 10 1000
16ºNão conformidade (Figura 28 - Hidrante)
Figura 28 - Hidrante
Página 33 de 65
Toda mangueira, quando em uso (em Contratar empresa especializada para

prontidão para combate a incêndio), deve realizar a inspeção, manutenção e ensaio
ser inspecionada a cada 3 (três) meses e das mangueiras.
ensaiada hidrostaticamente a cada 12
(doze) meses, conforme a norma NBR
12779. Posto isso, é necessário apresentar
o selo de inspeção, manutenção e ensaio
hidrostático das mangueiras.
10 8 10 800
17ºNão conformidade (Figura 29 – Casa de Máquinas de Incêndio)
Figura 29 – Casa de Máquinas de Incêndio
Página 34 de 65
Figura 30 - Casa de Máquinas de Incêndio - Aspectos Gerais

 O sistema de recalque não se encontra Contratar empresa especializada para
operacional, observando que o realizar a manutenção, testar o sistema e
manômetro local encontra-se zerado e a revalidar o AVCB junto ao Corpo de
chave que aciona o sistema está Bombeiros, certificando o sistema.
desabilitada;
 O estado geral das bombas caracteriza

uma ausência completa de manutenção
do sistema. O estado de degradação é
completo;
 Há trechos da tubulação de combate a

incêndio não pintados com a cor
vermelha;
 A casa de máquinas de incêndio

localiza-se no nível térreo da edificação,
succionando, portanto, do reservatório
inferior. Dessa forma, como o sistema
não se encontra operacional e não
existe linha de incêndio no barrilete (no
reservatório superior), a edificação não
dispõe de água abastecendo os
hidrantes, caracterizando um risco
potencial caso ocorra algum incêndio no
prédio.

10 10 10 1000
Página 35 de 65
7.3. Vistoria das unidades autônomas
A etapa final de levantamento das informações é a vistoria dos apartamentos da

edificação. Essa etapa consistiu no preenchimento de um questionário e na vistoria
propriamente dita, conforme anexo D. O tratamento das respostas do questionário,
juntamente com as patologias apontadas através da vistoria realizada, permitiram identificar
problemas crônicos, conforme detalhado a seguir.
7.3.1. Estruturas e alvenaria
18ºNão conformidade (Figura 31 – Piscinas )
Figura 31 – Piscinas

Em todas as unidades autônomas da  Contratar profissional ou empresa
edificação foram instaladas piscinas (na especializada para analisar se é
cobertura). Ressalta-se a necessidade possível manter as piscinas nas
imediata de se verificar a resistência coberturas.
estrutural da edificação em função do peso
adicional das piscinas. Segundo a NBR
6120 deveria ter sido previsto em projeto Obs.: Essa análise não foi possível pois o
uma carga variável mínima de150 kg/m² projeto estrutural não foi disponibilizado.
para a laje da cobertura. Dessa forma, o
peso por m² de uma piscina não pode
exceder a sobrecarga de projeto para a laje
em questão.
10 10 10 1000
Página 36 de 65
19ºNão conformidade (Figura 32 – Revestimento desplacando )
Figura 32 – Revestimento desplacando Figura 33 – Escada escorada

Identificado que o revestimento em azulejo Remover e repor o revestimento danificado.
está desplacando.
3 6 6 108
20ºNão conformidade (Figura 33 – Escada escorada )

Escada sem estabilidade estrutural, Adequar a estrutura da escada.
necessitando de escoramento.
10 10 10 1000
21ºNão conformidade (Figura 34 – Danos ao corrimão )

Identificado que o corrimão se encontra Realizar conserto da estrutura do corrimão
solto e o vidro quebrado. e substituir vidro.
10 10 10 1000
Página 37 de 65
Figura 34 – Danos ao corrimão
22ºNão conformidade (Figura 35 – Revestimento da fachada desplacando )
Figura 35 – Revestimento da fachada desplacando

Identificado desplacamento do revestimento Identificar as causas do desplacamento e
da fachada. reparar.
10 10 10 1000
Página 38 de 65
7.3.2. Instalações hidrossanitárias
23ºNão conformidade (Figura 36 - Pontos de Infiltração em unidades autônomas )
Figura 36 - Pontos de Infiltração em unidades autônomas

Identificados pontos de infiltração em toda a Contratar empresa especializada em
extensão da laje. O estado do processo se recuperação de estruturas de concreto
encontra avançado sendo possível armado.
observar a armadura da laje e seu grau de Obs.: Como prática preventiva de
oxidação. segurança sugere-se o escoramento da
estrutura (laje).
10 10 10 1000
Página 39 de 65
24ºNão conformidade (Figura 37 – Pontos de Infiltração – 01 )
Figura 37 – Pontos de Infiltração – 01

Identificados focos de umidade e infiltração Identificar os focos de umidade/infiltração,
em paredes e tetos. reparar e repor o revestimento.

4 4 10 160
Página 40 de 65
25ºNão conformidade (Figura 38 – Pontos de infiltração – 02 )
Figura 38 – Pontos de infiltração – 02

 Identificados focos de umidade e  Identificar os focos de
infiltração no teto; umidade/infiltração, reparar e repor o
revestimento;
 Identificado o estado degradado do forro
de gesso, apresentando placas  Reparar estrutura de concreto armado,
praticamente soltas; investigando o aço remanescente
presente na estrutura e a resistência do
 Identificada luminária fixada pela própria concreto. Se for necessário reforçar a
fiação elétrica; estrutura;
 O processo de infiltração já se encontra  Remover placas de gesso e
em estado avançado, de tal forma que é equipamentos deteriorados.
possível ver as armaduras da laje.

4 6 10 240
Página 41 de 65
26ºNão conformidade (Figura 39 – Reparo inadequado (improvisado))
Figura 39 – Reparo inadequado (improvisado)

Observa-se a execução de reparos  Reparar adequadamente os trechos de
improvisados na tubulação de esgoto. Esse tubulação.
tipo de reparo deve ser utilizado de forma
temporária até a substituição dos trechos e Obs.: Caso seja recorrente a danificação de
conexões. determinados trechos investigar as
possíveis causas.
3 10 6 180
27ºNão conformidade (Figura 40 – Pontos de Infiltração – 03)
Figura 40 – Pontos de Infiltração – 03
Página 42 de 65

 Identificados focos de umidade e  Identificar os focos de
infiltração no teto; umidade/infiltração, reparar e repor o
revestimento;

4 4 10 160
Página 43 de 65
7.3.3. Instalações de Gás
28ºNão conformidade (Figura 41 - Chaminé do aquecedor )
Figura 41 - Chaminé do aquecedor

A instalação da chaminé não atende a Providenciar o reparo necessario.
norma adequada.

4 4 10 160
29ºNão conformidade (Figura 42. Instalações de butijões de gás inadequadas )
Página 44 de 65
Figura 42. Instalações de butijões de gás inadequadas

Botijão de GLP instalado em unidade A utilização de GLP gera riscos maiores de
autônoma que possui gás canalizado. acidente do que a utilização de Gás
Contrariando o Código de Segurança Natural. Como já se possui a infraestrutura
Contra Incêndio e Pânico - Coscip (Dec. nº de canalização instalada é recomendado
897/76 Art. 144 - Nas edificações dotadas que se acione a CEG-Rio para reinstalar o
de instalações internas situadas em ruas medidor e condicionar o ponto de gás para
servidas por gás canalizado não será o fogão da residência
permitida a utilização de gás em botijões ou
cilindros.
10 6 10 600
Página 45 de 65
7.3.4. Instalações elétricas
Figura 44 – QD – 01 Figura 43 – QD – 02
Figura 46 – QD – 03
Figura 45 – QD – 04
Figura 47 – QD – 05 Figura 48 - QD - 06
Página 46 de 65
30ºNão conformidade (Figura 44 – QD – 01 )

aterrada;
Obs.: Sugere-se que o síndico emita uma
 Ausência de identificação dos circuitos. circular informando aos moradores da
importância de se instalar o DR em função
da segurança adicional aos moradores.

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240

aterrada;

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240

Página 47 de 65
aterrada;

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240

aterrada;

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240

 Ausência de proteção mecânica dos  Instalar disjuntor geral compatível com

barramentos; as cargas.
 Ausência de identificação dos circuitos;

circular informando aos moradores da
 Utilização de disjuntos unipolar como importância de se instalar o DR em função
Página 48 de 65
multipolar. da segurança adicional aos moradores.

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240
35ºNão conformidade (Figura 48 - QD - 06 )

aterrada;

a NBR 5410 e a NR-10.
4 6 10 240
36ºNão conformidade (Figura 49 - Instalação inadequada do chuveiro elétrico )
Figura 49 - Instalação inadequada do chuveiro elétrico
Página 49 de 65

 Instalação inadequada do dispositivo de Adequar a instalação do chuveiro conforme
proteção (disjuntor) elétrica do chuveiro. A NR-10 e NBR 5410.
mesma deve ser instalada em local
apropriado, isto é, no quadro de
distribuição. Adicionalmente, segundo a
NBR 5410, item 5.1.3.2.2 o dispositivo
DR é obrigatório em ambientes contendo
chuveiro e/ou banheira.;
 Nota-se ainda que não existe aterramento

na instalação do chuveiro, aumentando o
risco de choque elétrico.

6 8 10 480
37ºNão conformidade (Figura 50 - Torneira da pia do banheiro dando choque )
Figura 50 - Torneira da pia do banheiro dando choque

 O contato com os registros da torneira do Contratar eletricista qualificado para
banheiro resulta em choque elétrico. identificar o contato elétrico e eliminá-lo.
Provavelmente, existe algum contato
entre a tubulação e a fiação elétrica.

10 10 10 1000
Página 50 de 65
7.3.5. Outros problemas
38ºNão conformidade (Figura 51 - Árvore invadindo varanda )
Figura 51 - Árvore invadindo varanda

Identificada existência de árvore invadindo Solicitar a poda da árvore.
os limites da varanda, trazendo transtornos
ao morador.
10 1 3 30
Página 51 de 65
8. LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS
Com o intuito de subsidiar a administração da edificação em relação às principais

não conformidades, as anomalias e falhas de manutenção constatadas e analisadas na
inspeção predial do Edifício Novo Momento, foram classificadas conforme apresentado nas
tabelas a seguir. É recomendável ainda que o condomínio estabeleça uma programação de
manutenção, inicialmente, corretiva, com posterior implantação de procedimentos de
manutenção preventiva, com base em suas características e nas legislações e normas
técnicas aplicáveis.
Nota-se em função dos aspectos construtivos da edificação que a execução da
mesma foi realizada com qualidade inferior a mínima necessária, exigindo da administração
a implantação de planos de melhoria.
8.1. Estrutura, alvenaria e vedações
As partes comuns da edificação apresentam desgastes naturais, pelo tempo e pela

utilização, além de desgastes e danos decorrentes de infiltrações, não apresentando
apresentando indícios de danos estruturais
a) Lista de prioridades
Análise/avaliação das prioridades das intervenções –Estrutura, alvenaria e vedações

NC Urgência Tendência Gravidade Pontuação Prioridade
1 8 8 8 512 3
2 8 8 8 512 3
3 10 10 10 1000 1
4 8 8 10 640 2
5 1 1 1 1 4
b) Recomendações técnicas
i. Realizar investigação completa das causas das fissuras, rachaduras e fendas

identificadas ao longo do laudo;
ii. Realizar obras de reparo nos diversos elementos construtivos já identificados e

naqueles que porventura venham a ser quando das investigações;
iii. Eliminar os focos de infiltração observados em diversas áreas da edificação com

posterior recomposição de revestimentos e pinturas danificados;
iv. Elaborar planos de manutenção da edificação conforme NBR 5674 para os

elementos de fachada, alvenaria e estruturas;
v. Dada a Probabilidade, pela idade da edificação, de se tornarem frequentes as obras

de reformas e atualizações empreendidas nas unidades privativas, recomenda-se
que o Condomínio estabeleça procedimentos para controle e segurança do edifício,
com base no artigo 7° do Decreto 37.426/2013, no Código Civil Brasileiro, na ABNT
Página 52 de 65
NBR-5674 – Manutenção de Edificações e na ABNT NBR-16.280 – Reforma em

edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos
 Levantamento arquitetônico da edificação,
 Fornecimento de matrizes das plantas baixas resultantes do levantamento

arquitetônico aos condôminos, para possibilitar atualizações das
modificações já realizadas nas unidades, tais como, paredes demolidas ou
construídas, vãos abertos ou fechados, elevações de piso, mudanças de
destinação de ambientes, acréscimos de áreas, inserção de sobrecargas e
demais alterações;
 Definição de procedimentos para execução de obras internas, prevendo a

apresentação pelos interessados do projeto das modificações pretendidas
em suas unidades, a indicaçãode responsável técnico por estas obras e
regras para o período de execução das obras, tais como, horário de
trabalho e de entrada e saída de materiais, condições de utilização dos
espaços comuns do condomínio, restrições a barulho, identificação da mão
de obra, condição de limpeza das partes comuns, condições para reparos
de componentes e equipamentos da edificação ou de terceiros danificados
pela execução das obras.
 Assim como devem ser registradas intervenções e modificações nas

unidades privativas, a Administração do Condomínio deve registrar e
controlar intervenções, alterações manutenções corretivas e preventivas
executadas em partes, componentes e elementos comuns, para produção
de arquivo histórico da edificação.
c) Ações
i. Contratar empresa especializada na elaboração de laudos técnicos para realização

de diagnóstico estrutural dos elementos construtivos sob suspeita;
ii. Contratar empresa especializada em reformas prediais para a realização das

reformas necessárias.
8.2. Instalações hidrossanitárias
As partes comuns da edificação apresentam desgastes naturais, pelo tempo e pela

utilização, além de desgastes e danos decorrentes de infiltrações.
Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações hidrossanitárias
Página 53 de 65

1 10 10 10 1000 1
2 6 6 6 216 4
3 8 8 8 512 2
4 6 8 6 288 3
5 8 8 8 512 2
i. Elaborar plano de manutenção corretiva e preventiva para todos os componentes do

sistema hidrossanitário;
ii. Elaborar programa de modernização das instalações hidráulicas, incluindo a

individualização do fornecimento de água;
iii. Treinar os funcionários do prédio quanto a operação e manutenção diária dos

equipamentos do sistema hidrossanitário.
c) Ações
i. Contratar empresa especializada em reformas prediais, contemplando revisão

completa do sistema hidrossanitário.
8.3. Instalações Mecânicas
Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações mecânicas

1 3 3 6 54 6
2 3 3 6 54 6
3 10 9 9 810 2
4 10 10 10 1000 1
5 3 3 3 27 7
6 10 8 10 800 3
7 3 3 3 27 7
8 6 6 6 216 4
9 3 1 1 3 8
10 4 4 5 80 5
11 10 10 10 1000 1
12 10 8 10 800 3
13 1 1 1 1 9
14 10 8 10 800 3
15 10 10 10 1000 1
16 10 8 10 800 3
Página 54 de 65
17 10 10 10 1000 1
ii. Elaborar procedimento de operação para o sistema hidráulico da edificação, criando

rotinas de verificação.
iii. Estabelecer um plano de manutenção dos elementos do sistema de recalque,

visando aumentar a vida útil dos mesmos.
iv. Criar mecanismos de verificação dos extintores, mangueiras e demais componentes

do sistema de combate a incêndio.
c) Ações
i. Contratar empresa para inspecionar e testar todo o sistema de combate ao incêndio

de acordo com as frequências exigidas por norma e pelo RT do Corpo de Bombeiros;
8.4. Instalações Elétricas
Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações Elétricas

NC Gravidade Urgência Tendência Pontuação Prioridade
1 6 6 8 288 3
2 6 6 8 288 3
3 8 8 8 512 1
4 8 8 8 512 1
5 6 6 8 288 3
6 6 6 8 288 3
7 6 8 10 480 2
8 4 4 10 160 4
9 4 4 10 160 4
i. Como recomendação primordial, sugere-se a implantação de um programa de

manutenção anual que estabeleça uma rotina especifica para cada componente do
sistema elétrico, de maneira que se mantenha a integridade da instalação e a
adequação da mesma as normas técnicas, em especial a NBR 5410, NBR 5419 e
NR-10.
ii. Deverá ser realizada manutenção nas cabines de força e distribuição de energia
elétrica, realizar limpeza dos barramentos, substituir quadros danificados, organizar
fios e trocar as chaves tipo faca com fusíveis com disjuntores e/ou substituir
disjuntores danificados, instalar proteção de acrílico (ou metálica aterrada) para os
barramentos e partes energizadas, para que os mesmos não fiquem expostos
Página 55 de 65
colocando em risco a vida humana. Verificar e instalar aterramentos nas portas e nas
proteções dos quadros. Deverão ser retirados os condutores elétricos que não estão
sendo utilizados.
iii. Todos os condutores elétricos devem ser identificados, de acordo com sua
finalidade, em caso de identificação por cor, o fio neutro (N) deverá ser identificado
com a cor azul clara na isolação, o fio de proteção (PE) deverá ser identificado com a
cor verde-amarela ou verde na isolação, o fio do condutor PEN deverá ser
identificado com a cor azul-clara na isolação com anilhas verde-amarela e o fio fase
deverá ser identificado com qualquer cor na isolação, com exceção das cores
utilizadas para os outros condutores N, PE e PEN.
iv. A documentação e a identificação do local dos disjuntores dos quadros de
distribuição de energia deverão ser atualizadas. Todos os disjuntores de um quadro
devem ser identificados de forma que a correspondência entre disjuntor e respectivo
circuito possa ser prontamente reconhecida. Essa identificação deve ser legível e de
forma que os circuitos sejam prontamente reconhecidos em caso de emergência.
v. Os locais de serviços elétricos, compartimentos e invólucros de equipamentos e
instalações elétricas são exclusivos para esta finalidade, sendo expressamente
proibido utiliza-los para armazenamento ou guarda de objetos.
vi. Dado a altura da edificação ser inferior a 30 metros, segundo o COSCIP – Corpo de
Bombeiros, não há obrigatoriedade de Instalação de Sistema de Proteção contra
Descargas Elétricas (S.P.D.A.), entretanto o condomínio deve estudar, como orienta
a ABNT NBR -5419, a necessidade de Instalação desse sistema.
vii. Deverão ser verificados e instalados aterramentos nas caixas metálicas das
máquinas e motores, painéis, quadros, portas metálicas, alambrados etc. Onde são
de extrema importância a interligação das partes metálicas ao sistema de
aterramento, a fim de evitar possíveis choques elétricos em pessoas que
desenvolvem suas atividades laborais neste ambiente. A verificação dos valores de
resistência de aterramento de equipamentos de equipamentos, portas, escadas,
alambrados e qualquer parte metálica presente na instalação devem ser executados
periodicamente, e deverá ser providenciada a instalação do aterramento nos locais
em que não existe.
viii. Utilizar dispositivos de proteção (de preferência disjuntores ao invés de fusíveis)
adequados, previstos por norma em todas as instalações (nunca dispositivos
monopolares para proteção de circuitos polifásicos ou dispositivos multipolares para
proteção de circuitos monofásicos). O uso incorreto desses dispositivos pode
acarretar em risco aos equipamentos da instalação e as pessoas que trabalham na
manutenção das instalações elétricas. Cada disjuntor deve estar protegendo um
único circuito terminal, de acordo com o projeto elétrico.
ix. Anualmente deve ser realizada a avaliação quantitativa da resistência ôhmica de
aterramento das cabines elétricas (portas, alambrados, equipamentos) onde é de
extrema importância esse acompanhamento, visando a prevenção de acidentes que
Página 56 de 65
possam ocorrer devido a possíveis correntes de fugas, que possam surgir,

energizando as estruturas dos componentes inseridos nestas cabines, pondo em
risco a vida humana. Deve ser providenciado o aterramento nos locais que ainda não
possuem.
x. Deverá ser elaborado um cronograma de adequações para que as instalações
estejam de acordo com as normas vigentes.
xi. A iluminação de emergência também deve ser prevista nas cabines para que se
possa efetuar manutenções e/ou operações de manobra, durante um período
noturno ou quando houver algum desligamento não programado.
xii. A cabine de força deve possuir fixado em seu interior, diagrama unifilar, diagrama de
comando, proteção e seccionamento, onde em eventuais emergências e ou
manutenções, possa se ter informações rápidas a respeito da construção e
funcionamento destes.
c) Ações
i. Executar obras de modernização;

ii. Adequações das instalações existentes seguindo as recomendações citadas acima.
Página 57 de 65
9. CONCLUSÕES E PRAZO PARA NOVA INSPEÇÃO PREDIAL
A partir dos dados expostos no presente Laudo Técnico de Vistoria Predial é possível
caracterizarmos que a edificação necessita de reparos em seus sistemas em função
principalmente da falta de manutenção preventiva, colocada em segundo plano ao longo
dos 24 anos de funcionamento da edificação. Como recomendação primordial, sugere-se a
implantação de um programa de manutenção anual que estabeleça uma rotina especifica
para cada componente dos sistemas da edificação, de maneira que se mantenha a
integridade da instalação e a adequação da mesma as normas técnicas.
Dessa forma, como diretriz imediata, é necessário estipular os prazos para resolução
das não conformidades, que no caso será dado em função da lista de prioridade, sendo
essa diretamente ligada ao risco da pendência. Dito isso, os prazos para solução definitiva
das pendências estão relacionados na tabela a seguir.
Prioridade Prazo para solução

1ª Imediata até 45 dias
2ª 45 a 90 dias
3ª 90 dias a 120 dias
>10ª 330 dias a 360 dias
Para computar um prazo global, utiliza-se uma média aritmética em função da

prioridade estipulada e o prazo máximo correspondente. Consequentemente, obtém-se o
prazo de 360 dias (12 meses) para a quitação das não conformidades e contratação de
nova inspeção predial (autovistoria) com a ressalva de se solucionar os problemas do
Sistema de Combate a Incêndio em até 45 dias.
De forma a subsidiar a priorização dos itens para verificação e reforma, sugere-se a

tabela a seguir como ordem de prioridade. Resumidamente, essa tabela é uma composição
das tabelas supracitadas.
Prioridade Problemas Ação Prazo

Contratação de empresa
Edificação sem especializada adequar todo
1ª sistema fixo de o sistema de combate a 45 dias
combate a incêndio. incêndio.
Obter laudo de vistoria do
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corpo de bombeiros.
Contratar serviço de
engenharia diagnóstica para
Piscinas nas avaliar a estabilidade e
2ª 45 dias
coberturas. resistência da estrutura da
edificação em função das
cargas das piscinas.
Divulgar os problemas
Não conformidades
identificados para os
3ª nas unidades 45 dias
proprietários/moradores das
autônomas.
unidades autônomas.
Reservatórios em
Realizar limpeza dos
4ª atestado de limpeza 45 dias
reservatórios.
química.
Contratar empresa
Instalações elétricas
especializada em
5ª improvisadas e sem 180 dias
manutenção de instalações
manutenção.
elétricas.
6ª Barrilete deteriorado. Substituição do barrilete. 180 dias
Fachada com
Contratar empresa de
7ª desplacamento dos 240 dias
reforma de fachadas.
revestimentos.
_____________________________ ____________________________
Ingrid Ezechiello da Silva Gisele Ezechiello da Silva
Engenheira Civil Engenheira Eletricista
CREA/RJ 2010147789 CREA/RJ 2007149103
___________________________________
Raoni do Nascimento Gonzaga
Engenheira Mecânico
CREA/RJ 2010147854
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10. RELAÇÃO DE NORMAS TÉCNICAS
NBR - 5410 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão;

NBR - 5419 – Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas;
NBR - 5626 – Instalação Predial de Água Fria;
NBR - 5674 – Manutenção de edificações - Procedimento;
NBR - 6118 – Projeto e execução de obras de concreto armado;
NBR - 6493 – Emprego de cores para identificação de tubulações;
NBR - 7198 – Projeto e execução de instalações prediais de água quente;
NBR - 7200 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassasinorgânicas
Procedimento;
NBR - 7202 – Desempenho de janelas de alumínio em edificação de uso residenciale
comercial
NBR - 7229 – Projeto, construção e operação de sistemas de tanques sépticos
NBR - 7532 – Identificadores de extintores de incêndio - Dimensões e cores;
NBR - 7541 – Tubo de cobre sem costura para refrigeração e ar condicionado;
NBR - 8160 – Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução;
NBR - 9050 – Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações,espaço,
mobiliário e equipamentos urbanos;
NBR – 9077 – Saídas de Emergência em Edifícios;
NBR – 9441 – Execução de sistemas de detecção e alarme de incêndio;
NBR – 9574 – Execução de Impermeabilização
NBR – 9575 – Projeto de Impermeabilização
NBR – 10821 – Caixilho para Edificação – Janela;
NBR - 10844 – Instalações Prediais de Águas Pluviais
NBR - 10898 – Sistema de Iluminação de Emergência;
NBR – 11742 – Porta corta-fogo para saída de emergência - Especificação
NBR – 12190 – Seleção da Impermeabilização
NBR – 12962 – Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio
NBR – 13103 – Adequação de ambientes residenciais para instalação de aparelhosque
utilizam gás combustível
NBR – 13127 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais
NBR – 13933 – Instalações internas de gás natural (GN) - Projeto e execução;
NBR – 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações;
NBR –14712 – Elevadores Elétricos – Elevadores de carga, monta cargas eelevadores de
marca – Requisitos de segurança para projeto, fabricação e instalação.
NBR – 14718 – Guarda-corpo para edificação
Norma de Inspeção Predial, disponível no site www.ibape-sp.org.br.
Norma Técnica ABNT NBR 13.752 – Perícias de engenharia na construção civil.
NBR 14.653 – Avaliação de bens
NR10 - Segurança em instalações e serviços em eletricidade
NR 18 – Segurança da Construção Civil
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NR 23 – Proteção contra incêndios
11. ANEXOS
A – Termo de Autorização para Vistoria

B – Lista de documentos
C – Listas de Verificação
D – Questionário
E – Anotações de Responsabilidade Técnica (ART)
12. REFERÊNCIAS TÉCNICAS
[1] – Guia para elaboração do LTVP – SENGE

[2] – GOMIDE, T. L. F. ; NETO, J. C. P. F.; GULLO, M. A. Engenharia Diagnóstica em
Edificações. São Paulo: PINI.
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TERMO DE PERMISSÃO PARA AUTOVISTORIA
Eu, ______________________________________, ( ) inquilino/ ( ) proprietário da

unidade ____ do Condomínio Edifício NOVO MOMENTO, endereço RuaHENRIQUE
STAMILE COUTINHO, número 524, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ, ( )
permito /( )proíbo a realização de vistoria predial nas dependências da referida unidade
autônoma.
( ) Unidade autônoma desocupada (não foi possível localizar o proprietário).
_________________________________________________
Nome: _____________________________
Inquilino/proprietário
Unidade autônoma ____
_________________________________________________
Nome: ___________________________
Síndico do Condomínio Edifício Novo Momento
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Disponibilizado
Nº Documento (Administrativo)
S N NA
01 Instituição, Especificação e Convenção
02 Regimento interno
03 Manual do proprietário e do Síndico
04 Alvará de construção
05 Auto de conclusão
06 Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
07 Auto de Verificação de Segurança (AVS)
08 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)
09 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
10 Selos dos extintores
11 Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA)
12 Certificado de treinamento de brigada de incêndio
13 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA)
14 Certificado de limpeza e análise química dos reservatórios
15 Ata de instalação do condomínio
16 Certificado de pressurização das mangueiras de incêndio
17 Laudos de Inspeção Predial
18 Alvará de funcionamento
19 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança
20 Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO)
21 Certificado de ensaio de pressurização em cilindro extintores
22 Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral
23 Ata da assembleia que apresentou no condomínio a autovistoria
Disponibilizado
Nº Documento (Técnico)
S N NA
01 Projeto Arquitetônico
02 Instalaçoes de gás
03 Instalações hidrossanitárias
04 Projeto de Instalações Elétricas
05 Projeto do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica
Legenda:
N: Documento não disponibilizado;

S: Documento disponibilizado para análise;
NA: Não aplicável.
Rio de Janeiro, _____ de _____________ de 2014
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Data da vistoria: _____ /____ /_____ Início: ____: ____ Término: ____: ____
Apartamento Nº _____
A vistoria foi acompanhada pelo(a) senhor(a):_____________________________________________________
Instalações Elétricas
 Questionário
1. Você usa “benjamins” ou extensões para ligar mais de um aparelho? ( ) Sim ( ) Não
2. Os eletrônicos costumam queimar com freqüência? ( ) Sim ( ) Não
3. Quando você liga um aparelho a luz pisca ou fica mais fraca? ( ) Sim ( ) Não
4. A sua casa/apartamento tem menos de 10 anos? ( ) Sim ( ) Não
5. Você já realizou a reforma da instalação elétrica de seu imóvel? ( ) Sim ( ) Não
6. Os aparelhos de sua casa/apartamento estão ligados no fio terra? ( ) Sim ( ) Não
7. Você contrata eletricistas qualificados? ( ) Sim ( ) Não
8. Alguém na sua casa já levou choque? ( ) Sim ( ) Não
9. Você precisa desligar um aparelho para ligar outro? ( ) Sim ( ) Não
 Vistoria do quadro de distribuição

10. Proteção mecânica está adequada? ( ) Sim ( ) Não
11. Existe disjuntor DR? ( ) Sim ( ) Não
12. Os circuitos estão identificados? ( ) Sim ( ) Não
 Vistoria geral do apartamento

13. Existem chuveiros elétricos? Quantos? ______ ( ) Sim ( ) Não
14. Quantos aparelhos de ar condicionado estão instalados?
15. As tomadas estão seguindo o novo padrão ABNT? ( ) Sim ( ) Não
Instalações Mecânicas
 Questionário
1. Costuma-se sentir cheiro de gás próximo aos pontos de distribuição? ( ) Sim ( ) Não
2. É comum ouvir ruído de gotejamento vindo do forro de gesso? ( ) Sim ( ) Não
3. Quando se utiliza mais de um banheiro simultaneamente a vazão de água cai ( ) Sim ( ) Não
bastante?
4. Você já realizou a reforma da instalação de gás do seu imóvel? ( ) Sim ( ) Não
5. Você já realizou a reforma da instalação hidráulica de seu imóvel? ( ) Sim ( ) Não
 Vistoria do local de instalação do aquecedor

6. O aquecedor está em local ventilado (fora do banheiro principalmente)? ( ) Sim ( ) Não
7. A chaminé está adequada? ( ) Sim ( ) Não
8. As conexões de gás estão conservadas? ( ) Sim ( ) Não
 Vistoria geral do apartamento

9. Quantos aparelhos de ar condicionado estão instalados?
10. Os aparelhos de ar condicionado são do tipo Split? ( ) Sim ( ) Não
11. A fixação dos aparelhos, quando na fachada da edificação, estão com suportes ( ) Sim ( ) Não
adequados (em aço inox)?
12. O guarda corpo da varanda está conservado (s/ sinais de corrosão)? ( ) Sim ( ) Não
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TERMO DE RECEBIMENTO DO LAUDO
Eu, Rudson Cláudio Marins Abreu, CPF nº 087.956.537-32 recebi o presente Laudo
Técnico de Vistoria Predial do Ed. Novo Momento, situado na Rua Henrique Stamile
Coutinho, 524, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro-RJ, contendo ___ folhas
numeradas (e anexos) e 10 mídias (CD/DVD), para ciência de seu conteúdo e adoção das
providências recomendadas.
Obs.: A presente versão do laudo de autovistoria correlaciona as anomalias identificadas

com as respectivas unidades autônomas. Dessa forma, deve-se restringir a divulgação
desse laudo apenas para aqueles relacionados à administração do prédio (síndico e
zelador). Essa ação visa a não exposição de área privativa dos moradores.
Rio de Janeiro, ______ de _______ de _______.
Assinatura: ________________________________________________________________
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LAUDO AUT-0003-2014

LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA

Condomínio Edifício Novo Momento

Figura 1 - Localização da Edificação .......................................................................................................................... 6

O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NOVO MOMENTO, endereço na Rua HENRIQUE

O presente laudo tem como objetivo a verificação da existência e a identificação de

A edificação em questão está localizada na Rua HENRIQUE STAMILE COUTINHO,

Trata-se de uma edificação de uso residencial, com cerca de XX anos de construção,

 Pavimento térreo, casa do zelador, PI de gás, reservatório inferior (cisterna), depósito

Figura 1 - Localização da Edificação

Figura 2 - Foto da Edificação

O edifício possui estrutura de concreto armado, paredes de fechamento e divisórias

As vistorias, realizadas no período de 19/07/2014 a 19/08/2014, consistiram em

Área Nome CREA/RJ ART

“Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes,

A responsabilidade técnica do presente trabalho está limitada pelo escopo e nível de

1. Fase inicial e documental:

a. Entrevista com gestor, síndico e levamentamento preliminar de dados da

b. Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção e legal

2. Vistoria das áreas comuns da edificação: Levantamento de todas as anomalias e falhas

3. Vistoria das unidades autônomas: Inspeção das unidades autônomas (preferencialmente

a. Elaboração do relatório fotográfico juntamente com a descrição das anomalias

b. Inclusão (no relatório) da lista de orientações técnicas de acordo com cada

c. Classificação do estado de manutenção e uso da edificação;

d. Observações quanto à documentação solicitada;

e. Observações quanto à acessibilidade e manutenabilidade do edifício;

f. Observações quanto à periodicidade da inspeção e revisão do Manual de Uso,

g. Conclusões gerais do Laudo.

Na fase de elaboração do laudo será utilizada a metodologia apresentada em [2]

Tabela 2 – Metodologia para composição da lista de prioridades

GRAU GRAVIDADE PESO

Alta Evento prestes a ocorrer. 8

7. REGISTRO DAS VISTORIAS

Visando subsidiar as análises realizadas foram solicitados na fase 1 da vistoria a

7.1.1. Documentação administrativa/legal

Essa fase destina-se a verificação da existência/atualização de documentação

Tabela 3 - Documentos não entregues

7.1.2. Documentação técnica

A edificação necessariamente deve dispor de documentação técnica relativa aos

7.2.1. Elementos estruturais

7.2.1.1. Pontos positivos

A portaria da edificação, de uma forma geral, apresenta um nível de conservação

Figura 3 - Foto da Entrada da Edificação

Descrição do ponto positivo

A portaria apresenta um bom nível de conservação. Os desgastes aparentes estão

7.2.1.2. Pontos negativos

Os elementos estruturais da edificação foram vistoriados segundo a lista de

1º Não conformidade (Figura 4 - Fachada com revestimento desplacando)

Figura 4 - Fachada com revestimento desplacando

Figura 5 - Revestimento da Fachada Desplacando

Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica

2º Não conformidade (Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando)

Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando

Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica

3º Não conformidade (Figura 7 – Cobertura do prisma de ventilação)

Figura 7 – Cobertura do prisma de ventilação

Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica

responsáveis pela ventilação natural da verificar se a renovação de ar atende ao

4º Não conformidade (Figura 8 - Depósito)

Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica

5º Não conformidade (Figura 6 - Revestimento do Muro Lateral Desplacando)

Figura 9 – Laje (Execução de baixa qualidade)

Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica