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UNIVERSIDADE DE PASSO FUNDO

FACULDADE DE DIREITO

CURSO DE DIREITO

Manoella Faccio Fragomeni

A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO FIRMADO POR MEIO DA

PLATAFORMA AIRBNB NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Passo Fundo

2020
 2

Manoella Faccio Fragomeni

A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO FIRMADO POR MEIO DA

PLATAFORMA AIRBNB NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Projeto de Monografia Jurídica, apresentado ao

curso de Direito, da Faculdade de Direito da
Universidade de Passo Fundo, como requisito
parcial para obtenção de aprovação na disciplina
de Trabalho de Curso III, sob orientação da Prof.
Dra. Maria Carolina Rosa de Souza.

Passo Fundo

2020
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SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO..................................................................................................4

2 GLOBALIZAÇÃO COMO MARCO INICIAL PARA O NASCIMENTO DE

TECNOLOGIAS ATUAIS.....................................................................................5

2.1 Considerações gerais sobre a globalização e a economia

colaborativa.....................................................................................................5

2.2 Breve histórico sobre a criação da plataforma AirBnb e sua

regulamentação no ordenamento jurídico brasileiro................................14

3 OS CONTRATOS CORRELATOS AO AIRBNB: A LOCAÇÃO POR

TEMPORADA E O CONTRATO DE HOSPEDAGEM.......................................19

3.1 Os princípios fundamentais dos contratos: boa – fé; autonomia de

vontade; equilíbrio econômico; função social e obrigatoriedade
contratual.......................................................................................................19

3.2 A locação e os regramentos da Lei do Inquilinato (L. 8245/1991).....24

3.2.1 Conceito e Elementos Contratuais na locação.................................25

3.2.2 Locação por temporada......................................................................29

3.3 O Contrato de Hospedagem...................................................................32

4 A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO FIRMADO POR MEIO DA

PLATAFORMA AIRBNB NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO.....36

4.1 Os projetos de lei que pretendem regular o contrato via Airbnb......41

4.2 Os entendimentos doutrinários acerca do contrato firmado por meio

da plataforma Airbnb: locação ou hospedagem?.....................................44

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS............................................................................52

REFERÊNCIAS..................................................................................................53
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1 INTRODUÇÃO
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2 GLOBALIZAÇÃO COMO MARCO INICIAL PARA O NASCIMENTO DE

TECNOLOGIAS ATUAIS
2.1 Considerações gerais sobre a globalização e a economia colaborativa
A globalização, inegavelmente trouxe ao mundo uma nova maneira de
ser visto. Tal fenômeno, apesar de acometer o mundo todo de maneira
multifacetada e crescer diariamente de maneira exponencial, ainda carece de
uma delimitação de conceito em forma concreta.

A globalização, além de sua conceituação, traz incertezas a respeito de

quando iniciou seu processo temporal, não se sabe se ocorreu nos primórdios
do sistema capitalista, ou surgimento de companhias internacionais.

Nesse sentido, conforme aponta Beck (1999),

Por sua vez, continua a causar polêmica a questão: quando teve

início a globalização econômica? Alguns remetem os primórdios do
“sistema capitalista mundial” ao século XVI (Immanuel Wallerstein),
ao início do colonialismo, outros ao surgimento das companhias
internacionais. Para outros a globalização teve início com o término
do câmbio fixo ou com a queda do bloco do Leste Europeu...
Talvez encontremos aqui as razões que fazem do discurso e do
conceito da globalização algo tão inconstante. Buscar para ele uma
definição mais parece uma tentativa de pregar um pudim na parede.

Ainda, conforme os ensinamentos de Bauman (1999), a globalização se

conceitua por algo que está acontecendo com todos os indivíduos agora, e que
trabalham tal como forças que não se identificam para operar.

Portanto, torna – se confuso buscar uma conceituação estática acerca

de um assunto tão inconstante e mutante, pois como visto, não há como
precisar exatamente um marco inicial ou um conceito exato.

Com isso, é certo o fato de que a globalização é o ponto de partida do

presente trabalho, pois foi a própria globalização que tornou possível a
interação mundial muito mais rápida e eficiente, isso se motiva no fato de que
as tecnologias utilizadas geram uma união de dados muito mais ágil do que
outras usadas anteriormente.

Assim, é importante deixar em evidência que a globalização, de forma

inegável, redefiniu barreiras e distâncias, aproximando pessoas e locais em
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virtude de sua expansão exponencial, de modo que acontecimentos distantes

passam a ter importância local.

Entende – se que a globalização é uma evolução que acontece com o

passar do tempo, mas também é um processo que mexe com a economia,
principalmente. O que gera transformações em diversos setores, mas em
especial, e de interesse ao presente trabalho, a tecnologia. Essas mudanças
transformam o cenário do mundo, pois reestrutura relações público privadas 1,
gerando conexão na sociedade.

É nesse sentido que Giddens (2006, p. 22) explana que,

“Por conseguinte, eu diria sem hesitar que a globalização, tal como

estamos a vivê-la, a muitos respeitos não é apenas uma coisa nova, é
também algo de revolucionário. Porém, creio que nem os cépticos,
nem os radicais compreenderam inteiramente o que é a globalização
ou quais são as suas implicações em relação às nossas vidas. Para
ambos os grupos trata-se, antes de tudo, de um fenômeno de
natureza econômica. O que é um erro. A globalização é política,
tecnológica e cultural, além de econômica. Acima de tudo, tem sido
influenciada pelo progresso nos sistemas de comunicação, registrado
a partir do final da década de 1960”

Sendo assim, a globalização, além de ser um processo que revoluciona

a tecnologia, política, cultura, mas, acima de tudo, busca revolucionar a
tecnologia. É nesse entendimento que se fixa fundamentos para o presente
trabalho, pois é por meio da era tecnológica que tanto o Airbnb como demais
empresas pautados no compartilhamento alcançaram seus espaços dentro do
mercado.

Disso, surgem novas empresas bilionárias, que buscam explorar a “era

da informação”, e, portanto, conectando pessoas ao redor do mundo todo, em
decorrência da comunicabilidade. Tais empresas como Google, WhatsApp,
Facebook, entre outras, que possuem um valor de mercado que pode ser
comparado2 ao PIB de países ricos, tudo isso ocorre em decorrência da
internet, advinda por meio da globalização.

1
SASSEN, Saskia. Territorio, autoridad y derechos: De los ensamblajes medievales a los
ensamblajes globales. Buenos Aires: Katz Editores, 2010. Tradução de: María Victoria Rodil. P.
209-210
2
CASTELLS, Manuel. La era de la información: economía, sociedad y cultura. La sociedad
red. Versión castellana de Carmen Martínez Gimeno y Jesús Alborés. 2ªed. Vol. 1. Madrid:
Alianza Editorial, 2000. p. 56-57.
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Nesse sentido, é necessário tratar de que a globalização deu origem a

inúmeros novos fenômenos, os quais desafiam a estrutura jurídica atual, pois
trouxe a ideia de que as fronteiras entre países se tornassem abstratas, onde
não mais fosse possível distinguí – las. Essa definição acaba por conturbar a
norma jurídica, pois a ciência do direito não consegue definir até onde poderá
alcançar novas relações sem afrontar outra soberania nacional.

Com base na ideia de estrutura jurídica, Held, McGrew, Goldblatt et al.

(1999) trazem a ideia de que,

“[...] os processos de globalização contemporâneos não têm

precedentes, uma vez que governos e sociedades ao redor do globo estão
tendo que se ajustar a um mundo onde não existe mais uma clara distinção
entre internacional e doméstico e entre negócios internos e externos.”

Sendo assim, a globalização tomou um espaço de destaque em cenário

mundial, pois tornou as barreiras invisíveis, de modo que os Estados precisam
se reorganizar para que não afrontem ou para que não gerem questionamentos
acerca da legitimidade de outros Estados. Ou seja, os governos precisam
ajustar uma nova maneira, de modo que não afrontem outra soberania, por
conta da ausência de precedentes.

Mas ainda, deve se levar em conta que a ascensão não ocorre de

maneira homogênea, pois conforme Van Waeyenberge (2018), a globalização
não se apresenta de maneira pacífica. Isso pois, de um lado se tem a quebra
de normas já existentes e de outro lado, o surgimento de novos regramentos.
Onde acaba por apresentar competitividade entre Estados e, conforme
apresentado acima, por levantar questionamentos a respeito da legitimidade
entre os Estados e suas soberanias.

Dadas as circunstâncias, é inegável de que a globalização é um

processo que ocorre diariamente e que cresce de maneira descomunal de
forma que avança pelo mundo todo.

Também é possível presenciar a ocorrência da globalização no

cotidiano, especialmente em razão da crescente e intensa interação do
comércio internacional, conexão financeira mundial, isto muito se dá pela
inexistência de barreiras, pois, a globalização trouxe essas facilidades com a
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sua evolução, como é o que ocorre nas locações via plataforma Airbnb, ou
seja, pode ser locado um imóvel de qualquer local do mundo para qualquer
outro local, de forma que se retira a carga burocrática e traz um sistema
totalmente online.

Portanto, dentro da globalização se reconhece a ampliação das marcas

em sentido de mercado como também seu reconhecimento por razão da
facilidade em realizar as contratações. (ULRICH, 1999)

Assim, a globalização provocou mudanças no mundo todo em inúmeros

aspectos e não somente no econômico, mas também como em envolvimentos
sociais, como é o que ocorre na economia colaborativa e muito em relação a
comunicação. A globalização trouxe uma nova maneira para que as
mercadorias, serviços, bens e pessoas pudessem se interligar de formas que
até então eram consideradas de extrema dificuldade.

É entendido, conforme Costa (2017), que a globalização trouxe

desenvolvimento de fluxos, uma facilidade no sentido de que as pequenas
trocas de mercadorias ou serviços também podem ser feitas em escala global,
gerando revolução para o antiquado modelo que até então perdurava na
sociedade. De acordo com isso, é evidente de que a tecnologia esteja tomando
espaços cada vez maiores na vida das pessoas, isto pois, junto com as
informações, tem trazido facilidades jamais imaginadas.

É, então, nesse sentido de que não se torna possível de identificar

quando que o processo de globalização se inicia e também não como se
conceitua, mas, entende – se que o mesmo deve se difundir, haja visto a nova
era da informação, onde trouxe facilidades para contratar, aplicativos de
mobilidade urbana, entre os demais.

Indiscutível de que a globalização trouxe ao cenário atual uma revolução

de meios tecnológicos de informatização e comunicação, ou seja, muitos
membros da sociedade já preferem buscar por aplicativos de economia
compartilhada facilitada a escolher por métodos tradicionais já existentes e
marcados dentro da sociedade.
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Assim, em decorrência da globalização, gerou a conhecida economia

colaborativa, que atualmente se tornou um fenômeno global, onde grande parte
da população que tem acesso, utiliza ou irá utilizar.

A expressão economia colaborativa tem um pilar de base na ideia de

compartilhar. Ou seja, economia colaborativa significa que as inúmeras formas
de consumo existentes na sociedade atual estão traçadas na ideia de
compartilhamento, ou seja, quando existe a possibilidade de mais de uma
pessoa utilizar determinado bem, para que assim, se baixe o custo para todos.
(Coelho e Costa, 2019)

O mundo atual, de maneira inquestionável é compartilhado. Isto é, não

há mais a questão do individual, não há mais distâncias, com grande
colaboração da globalização nesse ponto. Mas, apesar de o mundo ter se
modificado e voltado para uma faceta compartilhada, ele ainda é
personalizado, com a globalização tornou – se mais passível de caracterização.

A economia compartilhada tem início na década de 1990, quando, de

acordo com Silveira, Petrini e Santos (2016), houve diminuição dos custos das
plataformas peer – to peer, ou seja, nesse momento a economia encontrou
facilidades e viabilizou a troca e compartilhamento de bens.

Apesar de seu marco inicial ser na década de 90, a grande explosão da

economia colaborativa aconteceu com a crise econômica de 2008. Com a
grande rachadura na economia, foi preciso buscar alternativas para que não
fosse pago os altos preços referentes ao serviços e mercadorias. Buscando
contextualizar ao presente trabalho, a plataforma digital de acomodações,
Airbnb, tem seu início durante a crise econômica de 2008. É evidente que a
economia colaborativa é advinda também da globalização, que provocou
mudanças profundas na questão tecnológica, como visto acima.

Incontestado é de que essa nova modalidade de economia vêm

crescendo constantemente na sociedade atual, por meio da internet e
aplicativos, gerando grande movimentação na economia como um todo.
 10

É assim que Menezes (2015, p. 101) busca mostrar que, mesmo que a
passos lentos, a ideia de economia colaborativa e compartilhamento, já se faz
presente no cotidiano das pessoas, sendo assim,

“Essas formas de consumo demonstram o movimento das pessoas

em direção de atividades mais coletivas, abrindo mão da propriedade
privada, do individualismo ou do reconhecimento para trabalhar em
conjunto, compartilhando experiências, resultados, tempo, dentre
outros. Isso demonstra um sentimento de cooperação e a ação
coletiva desses consumidores em busca de arranjos não tradicionais.”

É inegável que essa nova modalidade, advinda da globalização tenha se

tornado um grande acontecimento mundial utilizado por grande parte da
população e que movimenta muitas pessoas para este caminho de
compartilhamento.

Ainda assim, é possível realizar a conceituação da economia

colaborativa, portanto, entende – se que o atual conceito da expressão da
economia colaborativa é representado por Souza (2016), sendo assim,

“Maximização do uso ou exploração de um bem ou recurso, de forma

a aumentar os benefícios deles decorrentes, devido à diminuição do
período de ociosidade do bem ou recurso, possibilitada pela
disseminação do uso de dispositivos eletrônicos que permitem a
conexão e interação de pessoas em grandes redes de
compartilhamento e pela disponibilização de avaliação de qualidade
pelos usuários dos bens ou recursos.”

Ou seja, de acordo com a citação acima, dentro da economia

compartilhada se existe um bem, o qual normalmente seria utilizado por
apenas uma pessoa, acaba sendo dividido entre demais pessoas, o qual será
utilizado ao máximo para que se consiga aproveitar todos os recursos dele
provenientes. Sendo assim, tais bens e serviços também poderão ser
aproveitados por pessoas que não conseguiram acesso, ou seja, decorre aqui
a ideia de que não é preciso obtenção dos bens para utilizá – los.

De acordo com Menezes (2015, p. 99),

“Embora os esforços no desenvolvimento desses arranjos

colaborativos ainda ocorram em uma escala pequena em relação ao
consumo tradicional baseado no mercado, o movimento dos
consumidores para o compartilhamento das suas posses e
habilidades através de mercados alternativos é um passo para a
criação de conexão sociais e comunidades.”
 11

Ou seja, o consumo colaborativo ainda não é utilizado por todos, mas há

notoriedade na movimentação das pessoas, que têm buscado maior
participação nesse tipo de compartilhamento.

A grande ideia da economia colaborativa acontece no compartilhamento

de bens e serviços onde haverá uma redução de preço de um bem ou serviço
por estar sendo utilizado por mais de uma pessoa, e nesse seguimento, é
colocado à disposição de pessoas que poderiam não ter acesso.

Via de regra, o compartilhamento ocorre pela internet, seja por

aplicativos ou redes sociais, gerando interconexão, tal qual a globalização
também se encarregou de trazer aos indivíduos de todo o globo.

Dessa maneira, uma pessoa pode usufruir dos benefícios do bem

propriamente dito, enquanto as demais usufruirão do valor gerado pelo
compartilhamento (Silva, et. al., 2016). Isto é, à medida que as pessoas
utilizam o bem para um uso, consumo próprio, do outro lado da relação à
pessoa irá desfrutar do valor que os demais depositam para utilizar o bem, por
isso, pode ser entendido que a economia colaborativa busca vantagens para
ambos os lados da relação.

Para que se entenda a economia colaborativa na prática, podem ser

citados aplicativos de mobilidade urbana, locais de trabalho, empréstimo de
bicicletas, aluguéis de casas, entre os demais. São grandes plataformas
modernas as quais se baseiam em economia compartilhada para a
movimentação de capital e recursos.

Por isso, entende-se que a plataforma digital Airbnb é um sistema de

economia compartilhada que intermedia o contato entre as partes, ajudando a
realizar o elo de ligação entre o anfitrião ao hóspede.

Isto é, uma pessoa disponibiliza um bem (o que é o caso do Airbnb) ou

um serviço (pode ser citado o aplicativo Uber como exemplo) para que pessoas
utilizem – o, e em troca disso, a outra parte receba valores provenientes de ter
deixado seus bens à disposição, onde novamente haverá vantagens para
ambas as partes.
 12

Além disso, conforme cita Payão e Vita (2018, p. 19), a economia

colaborativa configura plataformas que permitem trocas, sendo assim,

“É um fenômeno criador de mercados que permite a troca de

bens e o surgimento de novos serviços, resultando em altos
níveis de atividade econômica, incentivando o
empreendedorismo e a utilização plena da capacidade dos
bens e serviços; além disso, é estruturada de forma
descentralizada e não hierarquizada e monopolizada. O padrão
peer-to-peer permite uma relação mais pessoal entre o
fornecedor do bem ou serviço e o consumidor.”

O aplicativo digital da Airbnb, portanto, de maneira resumida, realiza a

intermediação da ligação de quem está disponibilizando uma acomodação com
quem busca a utilização do mesmo.

Em consoância com o tratado acima, peer – to – peer, em uma tradução

literal significa “par a par”, isto é quando os computadores que formam a rede,
são clientes e servidores ao mesmo tempo. Portanto, um modelo
descentralizado, sem que exista uma rede única que conecte os serviços.

Sendo assim, um conceito básico para entendimento do modelo peer –

to peer, segundo Rocha (2004),

“A tecnologia peer-to-peer (P2P) surge para mudar o paradigma

existente, à medida que não depende de uma organização central ou
hierárquica, além de dispor aos seus integrantes as mesmas
capacidades e responsabilidades. Através dessa tecnologia qualquer
dispositivo pode acessar diretamente os recursos de outro, sem
nenhum controle centralizado.”

Nesse sentido, a tecnologia peer – to peer busca integrar uma rede de

usuários de computadores sem que exista uma rede central, ou seja, não há
rede que conecte os serviços, sendo assim, não há necessidade de grandes
investimentos no âmbito de servidores.

Isto é, de acordo com Monteiro, (2015),

“O foco atual são os modelos de negócio que implementam

metodologias de uso efetivo do tempo, bens e serviços das
pessoas e empresas, conceito que ficou conhecido como
economia de compartilhamento, ou sharing economy, que
permite às pessoas e/ou empresas serem ao mesmo tempo
consumidores e fornecedores.”

Destaca – se ao dizer que é preciso inovar para garantir o crescimento

de uma sociedade, portanto, é preciso que os conceitos de economia
compartilhada e modelo peer – to – peer estejam andando juntos com o que se
 13

pode entender de novas tecnologias e aplicativos, pois os mesmos são

regulados de tal maneira.

Se respeitarmos Silveiro (2019), as novas tecnologias trazidas com o

passar dos anos e advento da globalização, muito tem colaborado para um
exponencial crescimento e movimentação do mercado financeiro e econômico.

Isto é, ao reduzir burocracias e aumentar a eficiência, há aumento de

credibilidade e contento de ambas as partes, gerando uma maior contratação
dos serviços, e, portanto, girando a economia de forma positiva. Vale ressaltar
que os aplicativos que promovem a economia colaborativa como Airbnb, por
exemplo, devem se pautar na questão da confiança.

Assim, conforme Gurgel (2017, p.14)

“Portanto, o Airbnb pode ser considerado como uma economia

compartilhada, uma vez que os indivíduos oferecem parte ou o todo
de sua casa para interessados, e uma inovação tecnológica, pois
incorporou padrões e esquemas novos de atuação, provocando um
desarranjo dos esquemas de produção e regulação vigente.”

Nesse sentido, é evidente que o Airbnb seja uma plataforma digital de

economia compartilhada. Por se tratar de um tema novo, é inegável que a
estrutura jurídica atual vai ter problemas e dúvidas quanto a resoluções de
eventuais conflitos.

Ao se tratar de fator de desenvolvimento e avanços tecnológicos,

acabam, eventualmente esbarrando em regulamentações da ciência do direito,
ou seja, como é o caso do Airbnb, que acaba por ser uma incerteza jurídica por
não existir uma lei específica geral, e nem mesmo uma regulamentação exata
do que deve ser aplicado quando houverem conflitos.

Ao que se trata de dificuldade de regulamentação é impossível tentar

desacelerar ou então controlar um futuro tecnológico, entretanto, conforme cita
Monteiro (2015), se não houver ou enquanto não existir a regulamentação
necessária, o princípio da livre iniciativa deve imperar, sempre ponderando o
princípio da dignidade humana, isto é pesando de que as atividades não sejam
proibidas dentro do determinado contexto da sociedade.
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2.2 Breve histórico sobre a criação da plataforma Airbnb e sua atual

regulamentação no ordenamento jurídico brasileiro
De acordo com tópico acima, o Airbnb, de maneira indubitável, é uma
rede de economia compartilhada. Sendo assim, o Airbnb nasceu em 2007 e
tem sua sede em São Francisco, Califórnia, Estados Unidos. A ideia ganha
relevância em decorrência da crise econômica de 2008.

A plataforma foi criada quando dois amigos, os fundadores da

plataforma, decidem alugar seu sofá para algumas pessoas que estavam na
cidade e não haviam conseguido hotéis para dormir. Pela falta de recursos, os
fundadores da Airbnb apenas colocaram disposição dos hóspedes apenas
colchões de ar.

A partir disso, nasce o nome do aplicativo: Air Bed and Breakfest, isto é,
em uma tradução literal da língua inglesa, “camas de ar e café da manhã”, pois
era tudo que os criadores poderiam oferecer aos usuários no momento.

Conforme dados retirados do site da plataforma intermediadora, Airbnb,

(2020),
“Com mais de 500 milhões de chegadas de hóspedes globalmente
desde a sua fundação, há 11 anos, e acessível em 62 idiomas em
191 países e regiões, o Airbnb promove a conexão entre as pessoas
e a confiança no mundo todo.”

Atualmente, é uma renomada plataforma intermediadora exclusiva do

meio digital usada para pessoas realizarem locações em locais como casas,
apartamentos e até mesmo apenas um único cômodo. Isto é, a locação pode
ser realizada no todo ou em parte do imóvel. Visto por esse ângulo, apesar de
ser uma economia de compartilhamento, a plataforma busca personalizar ao
máximo a experiência dos usuários, buscando proporcionar exatamente o que
o cliente busca.

De acordo com o site 3 da plataforma digital, os dados gerais para o ano

de 2020 seriam de mais de sete milhões de anúncios no mundo todo para mais
de cem mil cidades com acomodações disponíveis para os usuários e em mais
de duzentos e vinte países e regiões.

3
AIRBNB. Dados gerais. 2020. Disponível em: https://news.airbnb.com/br/fast-facts/. Acesso
em: 14 maio 2020.
 15

Ou seja, há inúmeras acomodações disponíveis para que sejam

adequadas aos gostos de cada usuário, seja total ou parcial. Por exemplo,
pode ser citado a casa da boneca Barbie 4 inaugurada em outubro de 2019,
onde a marca firmou parceria para alugar a casa da famosa boneca na cidade
de Malibu, EUA, gerando renda, entretenimento e conexões, como a marca
propõe.

Hoje, pode – se considerar que a plataforma digital Airbnb já movimenta

a economia local e é encarada como uma nova ideia de fonte de renda para
alguns indivíduos.

A ascensão do AirBnb no mundo todo é inegável e no Brasil não poderia

ser diferente. Muito ocorreu pelo movimento das mais de 100.000 (cem mil)
acomodações reservadas durante a Copa do Mundo FIFA 5 de 2014 (AirBnB), e
após, em 2016 como provedora oficial das acomodações.

Após, também entrou em evolução por conta das Olimpíadas Rio 2016 6.
A Airbnb foi divulgada como provedora oficial das acomodações alternativas
durante as Olimpíadas no Brasil. Durante o evento obteve número expressivo
de acomodações alugadas, onde movimentou a economia local e trouxe a ideia
das acomodações via Airbnb para mais perto dos anfitriões e hóspedes
brasileiros.

O aplicativo é utilizado para que o anfitrião, nome designado ao

proprietário dentro do aplicativo, possa anunciar seus imóveis de acordo com a
política de segurança do software, enquanto o cliente, chamado de hóspede,
escolherá o que melhor se adapta para a determinada necessidade dele.

Tanto no Brasil como em demais países, o aplicativo já se tornou parte

da indústria do turismo, pois muitas vezes as acomodações oferecidas pela
plataforma se destacam pelo valor e comodidade de poder se hospedar em um

4
VEJA. Você pode se hospedar na ‘casa dos sonhos’ da Barbie por R$ 250. 2019.
Disponível em: https://veja.abril.com.br/entretenimento/voce-pode-se-hospedar-na-casa-dos-
sonhos-da-barbie-por-r-250/. Acesso em: 21 abr. 2020.
5
ESTADÃO. Airbnb amplia oferta de quartos na Copa e incomoda setor hoteleiro. 2014.
Disponível em: https://link.estadao.com.br/noticias/geral,airbnb-amplia-oferta-de-quartos-na-
copa-e-incomoda-setor-hoteleiro,10000031318. Acesso em: 21 abr. 2020.
6
ISTOÉ. O legado olímpico do Airbnb. 2016. Disponível em:
https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20160726/legado-olimpico-airbnb/395724.
Acesso em: 21 abr. 2020.
 16

local, em algumas vezes, mais aconchegante que um quarto de hotel. Aqui,

também deve ser destacado a facilidade de realizar as locações com apenas
um clique, se tornando um processo menos burocrático.

No Brasil, algumas das grandes atrações são casas com praias

particulares, vista para o mar, casas no campo e também pode ser citado
apartamentos boutique em São Paulo.

Fato é de que a Airbnb já uma realidade em todos os lugares, e é

considerado uma grande competidora frente a rede hoteleira, pois possui um
número muito grande de acomodações com baixo ou quase mínimo
investimento.

Conforme Gurgel (2017, p.17)

“Essa diferença entre a plataforma e os hotéis ocorre devido ao seu

modelo de negócio e a sua capacidade de expansão, uma vez que
ele insere em seu catálogo de anúncios quartos ou casa sem custos,
enquanto que a rede hoteleira precisa investir na construção de novos
edifícios.”

Portanto, a plataforma do Airbnb gera conflitos dentro do tradicional

mercado hoteleiro e de turismo das localidades onde se instala. Isso ocorre em
decorrência de que a rede de imóveis disponibilizados pela Airbnb cresce
exponencialmente, enquanto redes hoteleiras dependem de investimentos
muito elevados para que possam aumentar o número de quartos que possuem
disponíveis.

Sendo assim, conforme cita a autora, a força dos pedidos de

regulamentação da modalidade Airbnb dentro do direito brasileiro muito ocorre
por conta das redes hoteleiras, as quais julgam se aproximar de um serviço de
hospedagem e portanto, configurar uma concorrência desleal, haja vista a
facilidade que a rede Airbnb tem de atingir novos quartos.

Enquanto a Airbnb, via internet, é ligada a inúmeras novas acomodações

diariamente, as companhias hoteleiras dependem de gastos altos e também de
tempo, pois, via de regra, é necessário a construção das novas dependências.

Nesse sentido, a indústria hoteleira busca junto ao Poder Legislativo

Brasileiro que seja realizado uma regulamentação acerca dos contratos
firmados pela plataforma digital Airbnb, pois se sentem lesados.
 17

Nos dias atuais, no Brasil, a lei do inquilinato (lei 8245/91) disciplina as

normas de locação por temporada. Apesar de a lei trazer algumas normativas
para a locação por prazo determinado, não traz institutos acerca de locações
via modelo Airbnb. Isto porque é preciso lembrar, que a lei vigente é de 1991,
isto é, época onde não se imaginava locação via internet.

Há, atualmente, um projeto de lei (PL 2474/2019), que será tratado de

forma detalhada no último capítulo do presente trabalho, que visa modificar a
Lei do Inquilinato, para que as locações celebradas via plataforma digital do
Airbnb sejam reguladas pela Lei 8.245/1991.

Ocorre que, além da rede hoteleira clamando por regulamentação como

acima citado, há também grandes condomínios solicitando para que seja
vedada tal prática, pela questão de que estaria havendo muita rotatividade de
pessoas em áreas comuns de condomínios residenciais, prejudicando a
questão da segurança dos empreendimentos residenciais. Tais litígios são de
suma importância para o desdobramento da natureza jurídica do referido
contrato.

Ainda não há uma decisão considerada erga omnes, isto é, que inclua
toda a população e se aplique para os demais casos, mas já existe ministros do
STJ julgando e debatendo acerca do assunto.

Em que pese existir dúvidas acerca de qual regulamento é o mais

adequado para legitimar as operações da empresa Airbnb no brasil, atualmente
existem duas leis que se encontram em vigor e tratam sobre a modalidade de
locação que é exclusivamente online. São leis de Ubatuba (São Paulo) e outra
em Caldas Novas (Goiás).

Caldas Novas é uma típica cidade brasileira, tem como base do turismo
as água termais. Possui grande movimentação de turistas durante o ano todo,
portanto, a cidade regulamentou a Lei Complementar 99/2017. A cidade foi
pioneira no assunto e editou uma lei que regula sobre a hospedagem comercial
em Caldas Novas, tem como sua base subsidiária a Lei do Turismo (lei
11.771/2008). A permissão é conferida no artigo 4º da referida lei, onde traz um
rol de possibilidades por onde tais imóveis podem ser locados, sendo
aplicativos, sites, etc.
 18

Outro ponto importante trazido pela lei 99/2017 é o artigo 7º, § 3º, onde
preceitua que quem alugar o imóvel deverá respeitar as normas condominiais,
assim como o proprietário deve deixar tais regras claras. Deve ser dado
destaque à este artigo, pois o STJ está começando a se manifestar acerca das
diferentes posições dos tribunais brasileiros, que litigam onde os condomínios
não querem permitir a atividade e proprietários buscam exercer o direito que a
propriedade confere a eles.

Em contrapartida, a lei que regulava as atividades como Airbnb em

Ubatuba, conhecida cidade litorânea do estado de São Paulo, havia
estabelecido a lei 4050/2017 chamada de lei “cama e café”, a qual foi revogada
em 2018, sob a justificativa de ser necessário melhor comunicação com a
sociedade e reconsiderar alguns artigos. A parte que defende a legalização do
Airbnb suscitou alguns vícios por parte da antiga lei, pois acreditavam que
estaria sob forte influência da rede hoteleira, que possui forças na cidade.

Dentro das justificativas pelas quais a lei fora revogada, também houve
pronunciamento acerca de que durante a alta temporada, estaria ocorrendo
uma super produção de lixo e esgoto, a qual a prefeitura estaria com
problemas para resolver.

A antiga lei, trazia em seus dispositivos a ideia de que a locação por

temporada tornava os locadores em prestadores de serviços, portanto,
necessitando de contabilidades diferenciadas, registro junto ao Corpo de
Bombeiros, entre outras burocracias que o aplicativo visa descomplicar.

Portanto, entende – se que algumas cidades estejam se adiantando e

delimitando alguns conceitos para o aplicativo Airbnb, mas muito ainda carece
de opinião dos tribunais brasileiros, pois ainda há muita discrepância no
assunto em questão.

Entende – se que os aplicativos como Airbnb e demais padrões de

economia compartilhada estejam se tornando cada vez mais presentes e
utilizados dentro da sociedade, mas também é preciso que tais modelos
estejam regulados para se evitar o caos.
 19

3 OS CONTRATOS CORRELATOS AO AIRBNB: A LOCAÇÃO POR

TEMPORADA E O CONTRATO DE HOSPEDAGEM
3.1 Os princípios fundamentais dos contratos: boa – fé; autonomia de
vontade; equilíbrio econômico; função social e obrigatoriedade contratual
Como em todas as modalidades contratuais existentes no modelo jurídico
atual existente, é preciso utilizar os princípios como base e fonte do direito
brasileiro.

Contrato é um ato jurídico que produz lei entre as partes, nesse sentido, é
preciso que esse documento respeite algumas ordens do ordenamento para
que seja considerado válido.

Assim, entende – se que é preciso analisar alguns dos princípios mais

importantes e utilizados no âmbito dos contratos.

Quando se fala em contratações dentro da esfera do direito privado, é

necessário pensar imediatamente em princípio da boa – fé contratual. A boa –
fé contratual, seja objetiva ou subjetiva é conhecida nas relações jurídicas
desde muito antes de se pensar em transações jurídicas online. Ou seja, este
princípio visa trazer um padrão de conduta ética a ser seguida por ambas as
partes contratantes.

Dentro disso, é inegável que o AirBnb se torna uma relação contratual

após anfitrião e hóspede concluírem tratativas. Portanto, é preciso que ambos
os lados estejam revestidos de boa – fé para que a contratação se suceda de
maneira legal.

Para Soares (2001), a boa – fé objetiva é aquela tratada quando as

partes agem sem realizar abusos, quando agem de forma leal, sem tentar obter
vantagem quanto ao outro, cumprindo com a obrigação contratual para que se
consiga atingir determinado fim delimitado inicialmente por meio de contrato
entre as partes.

Em contrapartida, conforme Pedrosa (2013), a boa – fé subjetiva se

baseia em crenças pessoais de cada um, convicções internas na maneira de
cada um, sobre como agir lealmente.

Conforme Tucci (2019),

 20

A aferição da boa-fé decorre da interpretação do padrão de

conduta normalmente exigível dos sujeitos e dos efeitos
jurídicos que razoavelmente deveriam ser esperados pelos
contratantes. A resposta a essas duas indagações
estabelecerá o conteúdo objetivo do negócio jurídico, ao qual
estarão vinculadas as partes.

Ou seja, entende – se que exista um padrão intrínseco na sociedade de

como deve ser a atuação das partes perante uma contratação, e que
decorrente de uma boa atuação das partes, exista um efeito jurídico a ser
esperado, no caso, a finalidade do objeto contratual, que é alcançado quando o
contrato corre da maneira esperada, isto é, sem estar eivado de algum vício
que pode ser gerado em decorrência da relação.

Portanto, conforme o que se espera das partes e o que se espera do efeito

jurídico que decorrerá dessa atuação, haverá a vinculação das partes.

Ainda dentro dos princípios básicos numa relação contratual, em uma

relação como a que decorre do AirBnb, o princípio da autonomia de vontades
deve ser soberano, desde que isso não colida com princípios como dignidade
humana, entre outros de demasiada importância nas relações contratuais.

Há grande importância porque a relação que se monta a partir do AirBnb

procede da vontade das partes e não decorre de lei, ou seja, o anfitrião ao
querer alugar e o hóspede pela procura de um espaço.

De acordo com o exposto, Wanderley (2014), cita que,

Desta forma, a força obrigatória dos contratos significa que,

manifestada a vontade, as partes estão ligadas através de um
contrato, e não poderão se desvincular dele. A não ser que
resolvam fazer um outro acordo de vontades desobrigando-as
de cumprir as obrigações anteriores ou por acontecimentos
externos à vontade dos homens, tal como a força maior ou
casa fortuito.

Ou seja, quando houver vontade das partes e que não estiver contida de
vícios, as partes estarão vinculadas dentro desta relação contratual. Devendo
cumprir o que foi deliberado de comum acordo, estando vinculadas, ligadas a
determinados conceitos a serem cumpridos, que foram escolhidos mediante
vontade das partes, por mera liberdade de contratar.
 21

Conforme Ratti, 2015, a autonomia das partes, pode ser revista pelo
Estado de modo a buscar equilíbrio entre as partes contratantes e de forma a
evitar abuso por qualquer dos lados que definiram a contratação.

Conforme o exposto, as partes podem e devem estipular livremente as

cláusulas contratuais como melhor forem, mas sempre devem levar em
consideração os demais princípios e também o equilíbrio contratual, de modo
que nenhum dos contratantes seja lesado de alguma maneira, isto é, princípio
do respeito à pessoa.

Em consonância com Didier Junior (2015), a autonomia da vontade se

traduz no princípio que os cidadãos tem de contratar livremente da maneira
que entende ser melhor para sua existência e vida em sociedade. A liberdade
tende a ser a base para a livre contratação, isto é, a liberdade para contratar o
negócio que entende ser devido, devendo respeito à outra parte.

Esse princípio ocorre, pois o contrato formado pelo Airbnb é considerado

um contrato bilateral, onde as partes escolherão livremente suas cláusulas
respeitando o princípio da autonomia da vontade.

Portanto, conforme Wanderley (2014)

“Desta forma, em que pese um contrato ter sido livremente

pactuado pelas partes, pode ele ser rescindido ou modificado
judicialmente, se se demonstrar injusto.”

Isto é, apesar de necessária a observância do princípio da autonomia da

vontade, quando se falar em equilíbrio, pode ser desfeito um contrato, ou seja,
não pode haver a lesão de nenhuma das partes dentro de uma relação
contratual, sob pena de ser rescindida ou modificada.

Para Samaiadevivo, 2014, o princípio do equilíbrio econômico colide

diretamente com o da obrigatoriedade dos contratos, gerando uma
relativização do pacta sund servanda. Isto porque o equilíbrio deve prevalecer
nas relações jurídicas, as partes devem estar em pé de igualdade para
contratar

Desta maneira, busca – se um nível semelhante para ambas as partes

dentro de determinada relação jurídica, não onerado demais uma parte e
também não desonerando a parte contrária.
 22

Inclusive, o fato de uma das partes estar demasiadamente encarregada

pela transação jurídica, pode acarretar na rescisão da determinada relação
construída contratualmente.

Ao se falar em princípio da função social, não se pode excluir o princípio

da autonomia da vontade das partes, pois ambos devem caminhar juntos. Ou
seja, é preciso, ao mesmo passo de se ter ambas as partes contratando
livremente como preferirem, mas também o determinado contrato deve seguir
uma função.

Ou seja, a função social busca trazer às partes uma ideia de igualdade

social, e, com isso, pretende limitar a autonomia de vontades, colocando um
freio nesta para que a liberdade de contratar não acabe ultrapassando algumas
premissas intrínsecas dentro das relações contratuais, como a ideia de
igualdade.

De acordo com Gambera (2014), o contrato deve cumprir uma função

perante a sociedade que está inserido, isto é, tanto para as partes quanto para
terceiros que podem ser beneficiados em decorrência da relação contratual. No
caso, o contrato após ter sido firmado, deverá cumprir a função pela qual foi
estipulado.

Portanto, quando ratificado um contrato deve observar também bens

fora da relação contratual e maiores do que o que ocorre dentro da
determinada relação, é o que ainda cita Gambera, 2014,

A função social do contrato nos demonstra que há bens

maiores que devem ser observados ao se realizar um contrato,
sob pena de este ser invalidado ou nulo. Bens que a sociedade
protege, como o meio ambiente, a vida, o trabalho, a
segurança, bem como todos os direitos e garantias individuais
garantidos pela Constituição.

Isto é, a função social do contrato nasce para beneficiar as partes que

estão firmando determinado contrato, mas também, se cumprir com a função
social, observando a justiça, igualdade e equilíbrio dentro das relações, poderá
ser beneficiar demais pessoas.

O princípio da obrigatoriedade contratual, ou também conhecido por

pacta sund servanda, isto é, em uma tradução literal, os pactos devem ser
 23

cumpridos. Estabelece que, após o contrato firmado, o mesmo constitui lei

entre as partes contratantes.

Portanto, após haver a estipulação do contrato, o mesmo deve ser

cumprido nos termos como fora designado.

Conforme cita Bittar, 1994, ao ser firmado um contrato, ocorre a

obrigatoriedade das cláusulas, portanto, o pacta sund servanda, impõe para as
partes o adimplemento das cláusulas impostas quando da liberdade contratual,
exercida mediante a autonomia da vontade.

Como já citado, uma das exceções desse princípio se dá mediante a

função social do contrato e também o equilíbrio contratual, onde se busca que
as partes devem estar em patamar de igualdade durante toda a negociação e
contratação para que o contrato seja sucedido da maneira ideal.

Deve ser observado, conforme cita Wambier, 2018,

“Cumpre ressaltar que o princípio da Força Obrigatória dos Contratos

somente passa a reger as convenções se todos os requisitos de
existência, validade e eficácia dos contratos tiverem sido observados
(...), ou seja, a obrigação tiver sido pactuada de forma livre e
espontânea.

Ou seja, o princípio da obrigatoriedade das cláusulas, que torna

cláusulas contratuais lei entre as partes somente haverá eficácia se os demais
requisitos forem cumpridos, isto é, não pode estar eivado de vícios, deve ser
contrato válido e que observe os demais princípios basilares de uma relação
contratual.

Os princípios acima relatados são grandes pilares para uma relação

contratual saudável, por este motivo além de serem vistos como um todo,
também é preciso relatar que se trata deles no presente trabalho como
princípios fundamentais.

De acordo com a demonstrada importância dos princípios, é evidente

que os contratos que regem a plataforma Airbnb também precisam se orientar
por eles. Por este motivo, a seguir, passa – se ao estudo dos contratos que
poderiam ser aplicados nas relações da plataforma em questão
 24

3.2 A locação e os regramentos da Lei do Inquilinato (L. 8245/1991)

O mercado imobiliário está constantemente em movimento, dessa
maneira, as normas jurídicas precisam se moldar para que se mantenham em
constante evolução para que assim consigam acompanhar o mercado a qual
regulam.

A conhecida Lei do Inquilinato, atualmente tratada pela Lei 8.245/1991,

objetiva trazer as regulamentações de locações residenciais, não residenciais e
a locação por temporada de imóveis urbanos e também seus procedimentos
inerentes.

Nesse sentindo, a locação de imóveis residenciais, temporada e

comerciais se regem por lei que trate do assunto de maneira específica, que a
lei do inquilinato busca exemplificar. Ainda, conforme Werner (2015), a locação
de imóveis é uma modalidade de negócio jurídico que está presente de
maneira quase integral na vida dos indivíduos.

Em consonância com o pensamento de que a locação de imóveis é

própria das relações humanas, é inegável que o dever de garanti moradia é do
Estado, conforme trata em seu artigo 6º 7 da Constituição Federal de 1988.
Assim, a lei do inquilinato nasce para que se regule as locações e os
procedimentos intrínsecos a eles. A lei, inclusive, pretende regular as relações
locatícias de imóveis urbanos e ditar procedimentos pertinentes e, nesse caso,
afasta o Código Civil de 2002 como regulador dessas relações.

A moradia é dever do Estado, mas as relações que a lei do inquilinato

pretende regular, são relações entre particulares, ou seja, patrimônio privado.
Nesse sentido, aponta Aghirian (2012), de que a lei de locações é modalidade
de direito privado, onde se conecta com o patrimônio dos envolvidos, seja bens
imóveis ou dinheiro, mas deve ser tratada como uma norma de direito público.
Ou seja, tal afirmativa se traduz no fato de que se está lidando com os bens
particulares das partes, mas possui o interesse público do Estado de garantir
moradia para todos.

7
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
Brasília, DF: Presidência da República.
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o
transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a
assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.      
 25

Portanto, a lei buscou organizar a regulamentação e procedimentos dos

imóveis, pois anteriormente a lei, a locação ocorria com bens móveis, imóveis e
também com a prestação de serviços. Com a promulgação da lei, que abarcou
somente os casos de imóveis urbanos, os demais institutos foram regulados
por outros procedimentos, os quais não interessam ao trabalho em questão.

Há, portanto, o correto entendimento de que a lei de locações trouxe ao

cenário jurídico a diferenciação da locação urbana das demais.

Dada a problemática da regulamentação da plataforma Airbnb, é

necessário que se analise a possível aplicação da supracitada lei de locações.

3.2.1 Conceito e Elementos Contratuais na locação

O contrato de locação de imóveis deve ser conceituado como um
contrato entre duas ou mais partes, onde uma se compromete a entregar o
bem mediante já determinada remuneração. Inegavelmente o contrato se
particulariza pelas figuras de locatário e locador.

O locatário se desenha como a parte que pretende, na relação

contratual, utilizar o bem e, para isso, deverá pagar o valor de aluguel. Em
contrapartida, locador é a parte que irá ceder o imóvel e receberá o valor
estipulado de aluguel. A classificação, obviamente, se mantém quando a
locação for comercial ou por temporada.

Nesse mesmo sentido, Aghiarian (2012) aponta que o conceito de

locação é onde o locador se obriga a ceder ao locatário o uso e gozo do imóvel
urbano, por determinado tempo já pré determinado e mediante remuneração.

Com isso nas locações urbanas reguladas pela Lei 8.245/91, o locatário
irá usufruir do bem imóvel mediante pagamento de prestação pecuniária,
chamada aluguel, enquanto a outra parte denominada locador, dispõe o bem
mediante o recebimento deste mesmo pagamento.

Como já referido acima, a lei trouxe para o mundo dos fatos a locação
de imóveis, ou seja, atualmente, a locação de imóveis urbanas é tratada por lei
específica e não poderá mais ser confundida com locações de coisas,
comodato ou outros tipos contratuais que, antes da promulgação da lei no ano
de 1991, poderiam se assemelhar à ideia de locação urbana.
 26

Portanto, dentro dos ensinamentos de Scavone Júnior (2015),

“A locação é constituída, hodiernamente, apenas pelo contrato que tem por
objeto as coisas infungíveis e assim será considerado para a definição de
sua natureza jurídica.”

Isto é, atualmente e por mérito da lei 8.245/1991, as locações de imóveis

são aquelas que tem por objetos coisas que não poderão ser substituídos sem
que haja perda do seu valor.

Para que a locação seja constituída, é prudente que se exija um

contrato. Dessa maneira, os contratos de locação, conforme conceitua
Scavone Júnior (2015), são contratos bilaterais, portanto, sinalagmáticos, onde
o locador, no decurso da obrigação contratual, irá disponibilizar o imóvel, pois
recebe o pagamento com esta finalidade, de disposição de uso e gozo do bem.

Ainda, por ser considerado contrato bilateral, o devedor e credor estarão

sempre alternando entre os polos ativo e passivo da relação. Nesse sentido,
pois ambos são credores e devedores ao mesmo tempo, seja pelo dever de
disponibilizar o imóvel, e ser credor do aluguel e vice versa.

Outra característica importante dentro dos contratos de locação de

imóveis urbanos é o pagamento. O pagamento no contrato de locação se
caracteriza como a entrega do valor de aluguel, feito em moeda nacional
corrente e que não poderá ser cobrado anteriormente nos casos de locação
residencial, salvo a modalidade de locação por temporada. Isto reforça a
característica do contrato como oneroso, pois se não realizado o pagamento a
título de aluguel, caracteriza o contrato como comodato.

Ainda, quanto a forma e o prazo, entende – se que o contrato de locação

não exige grandes formalidades, verifica – se isso pela não necessidade de se
ter um contrato escrito. Tal como cita Scavone Júnior (2015),

“Caracteriza-se, também, por não ser solene, porquanto a lei não

estipula qualquer solenidade específica, v.g., escritura pública, e,
tampouco, qualquer forma, como, por exemplo, a escrita, podendo,
inclusive, ser verbal, conquanto não se recomende pela ilação que se
extrai dos artigos 46, 47 e 51, I, da Lei 8.245/1991”
Ou seja, existe a possibilidade de existir um contrato firmado apenas
verbalmente e ser reconhecido, sabido como não solene. Em se tratando de
elementos da locação de imóveis como acima citado, o contrato não precisa
 27

ser necessariamente escrito, ou seja, não há uma forma específica para fazê –
lo dentro da Lei do Inquilinato, apesar de na prática não ser o recomendado.

Ainda, no que tange as características específicas dos contratos de

locações prediais urbanas, um aspecto único do contrato, é o prazo.

O prazo contratual do contrato de locação, via de regra, é de 30 8 (trinta)

meses, por gerar mais benefícios entre os contratantes. Aqui, não se trata de
uma obrigatoriedade, pois pode ser fixado prazo maior ou menor, como será
visto adiante.

De acordo e conforme cita Sussekind, Melo e Fragomeni (2008),

“O principal traço da locação residencial diz respeito ao prazo, no qual o

legislador fixou uma referência (30 meses) em torno da qual os efeitos do
contrato e os direitos e obrigações das partes serão modificados,
especialmente no que tange à denúncia do contrato.”

Ou seja, os contratos de locação residencial, via de regra, terão prazo de

30 (trinta) meses. Essa estipulação busca trazer mais vantagens para as
partes, especialmente, pois após o fim do prazo este contrato irá se prorrogar
automaticamente para prazo indeterminado. Isto é, após transcorrido o prazo
dos trinta meses, o contrato passará a ser de prazo indeterminado.

Ainda, quando estipulado o prazo dos trinta meses, o locador, poderá,

denunciar o contrato de forma imotivada após decorrido o prazo. Isto significa
que o locador não precisará de uma motivação para rescindir o contrato de
locação, o qual poderá, simplesmente, solicitar a retomada do imóvel.

Portanto, é possível relatar que os contratos com prazo de trinta meses

estarão revestidos por uma segurança maior para as partes, onde ambas
poderão desistir do contrato sem necessidade de pagamento de multa ou
justificativa de motivos.
8
BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
 28

Ainda, importante ressaltar que os contratos poderão ser estipulados

por prazos menores ou até mesmo maiores, os quais terão características
diferentes das tratadas acima.

Além disso, também é considerado como elemento do contrato de

locação a característica da comutatividade, nesse sentido, significa falar que
todas as prestações são certas e ajustadas no momento da contratação, e tal
qual sucessivo no tempo, pois mesmo após cumprir seu prazo estipulado
contratualmente, se transforma em prazo indeterminado e suas parcelas
seguem. Normalmente, há uma cláusula contratual onde irá estipular que o
aluguel deverá ser pago em determinado dia do mês ou no caso de ser feriado
ou final de semana, no dia útil subsequente mesmo que vencido o prazo
contratual estipulado.

O contrato de locação é celebrado e desenrola – se pela vontade

humana, por isso é considerado um contrato consensual, mas para que ele se
perfectibilize e não gere vícios ou defeitos no mundo jurídico é preciso seguir
determinadas regras pré – estabelecidas.

Como já tratado acima, as partes do contrato se dão pelo locador e o

locatário, ou seja, quem cede e quem usufrui do bem. Em qualquer contrato de
locação celebrado corretamente é imprescindível a presença de ambas as
figuras.

Quanto ao objeto do contrato de locação, aqui sempre se tratará de bens

imóveis, os quais podem ser de matéria residencial, não residencial, ou seja,
comercial, e ainda por temporada. Dentro do objeto contratual poderá existir
tanto a locação do imóvel por completo como também apenas de um cômodo.

A característica mais intrínseca ao contrato de locação se observa no

pagamento do aluguel, pois como já referido acima, se não houver pagamento
de valores se constitui uma modalidade de contrato diferente da aqui tratada.
Para Venosa (2014), o não pagamento do aluguel desclassifica o contrato de
locação, tornando – o em contrato de comodato.

Nesse sentido e dentro de sua normalidade, o aluguel tem caráter

mensal, mas não há impedimentos para convenções contrárias em contrato –
 29

por exemplo, pagamento de um período antecipadamente. E, ainda conforme

Venosa (2014), a realização do pagamento do aluguel deverá ser feita mesmo
sem a utilização do bem, isto é, enquanto o imóvel estiver a disposição para
uso e gozo do inquilino, significando que o mesmo deverá cumprir com sua
obrigação de pagamento mesmo que não esteja efetivamente utilizando.

Portanto, os elementos são características essenciais dentro do contrato

de locação, pois sem as mesmas, acaba por descaracterizar o procedimento
de locação, dando espaço para outro tipo contratual ou um contrato defeituoso
aos olhos do mundo jurídico.

3.2.2 Locação por temporada

Dentro da Lei do Inquilinato (8.245/1991) há a previsão de uma
modalidade de locação residencial, não residencial (comercial) e a opção
chamada de locação por temporada.

Conforme Aghiarian (2012), a locação por temporada é aquela em que é

destinada por um determinado período de tempo já pré estabelecido quando da
confecção contratual. Ou seja, na locação por temporada, o requisito essencial
passa a ser unicamente de tempo e não mais está vinculado a prática de lazer
ou tratamentos de saúde. Aponta o autor supracitado que qualquer atividade do
locatário pode ensejar a locação por temporada, desde que observe o prazo
regulado na lei do inquilinato.

Apesar de a atividade desempenhada pelo locatário não seja mais um

objeto imprescindível para a realização do contrato, a lei buscou trazer novas
situações além do regramento anterior, que relatava apenas lazer e férias.
Atualmente, traz também a ideia de apartamentos em cidades litorâneas,
prática que já é largamente difundida na sociedade atual.

Portanto, para que seja configurado como e entendido como locação por
temporada é preciso que se faça presente o aspecto fundamental do prazo, o
qual não pode ultrapassar noventa dias. Mas, também deve ser analisado a
finalidade da locação.
 30

O rol de modalidades estão distintos na Seção II da supracitada lei (L.

8245/1991), dentro artigo 48 9, onde demonstra a possibilidade tanto de lazer, a
qual foi mantida de legislações antigas e também implementou novas
alternativas, como realização de cursos, tratamentos de saúde, reformas. Isto
é, fatos que irão ocorrer por um determinado período e logo após cessarão.

A grande discrepância que ocorre dentro dessa categoria é o prazo.

Como visto no tópico superior, na ocorrência de uma locação residencial
normal, após decorrido o estipulado prazo contratual, a locação é continuada
por prazo indeterminado.

Aqui, diferente de uma locação residencial tradicional, na locação por

temporada não há prazo mínimo e o prazo máximo do contrato é de noventa
dias. Ou seja, se ultrapassar o prazo imposto pela lei, não se entende mais
como temporada, mas sim como locação residencial. É o que dita o artigo 50 10
da lei, onde trata que se decorridos os noventa dias contratuais e dentro de
trinta dias após esse primeiro prazo o locador não entrar em contato, se
entende como locação residencial.

Assim exemplifica Aghiarian (2012),

“No trintídio, seguinte aos noventa dias, ou ao prazo menor firmado,

deverá o locador, na forma do artigo 46 da Lei do Inquilinato, externar
sua pretensão de retomada, notificando e, em tempo célere,
ingressando com ação de despejo imotivada, sob pena, como se
disse, de se dar o contrato como prorrogado”

Dentro deste aspecto é importante ressaltar que conforme Venosa

(2014), a presunção de se transformar em locação residencial
automaticamente não pode ser absoluta, pois como a lei elenca alguns motivos
a título de exemplo para acontecer a locação por temporada, os mesmos
podem extrapolar o período de noventa dias. Dentro do prazo para renovação
de trinta dias que a lei concede às partes pode haver renovação de contrato de
9
 BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em
seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
10
 BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador
por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não
mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
 31

temporada, desde que não configure fraude para evitar encargos inerentes das
locações.

Também conforme cita Aghiarian (2012) após o prazo inicial do contrato

firmado, o locador deverá notificar pela devolução do imóvel, por meio de até
mesmo ação de despejo, para que não ocorra um contrato por prazo
prorrogado. Aghirian explicita que os contratos prorrogados são vistos como
prejudicais ao locador e que terão natureza de fraude à lei aos olhos do direito
brasileiro.

Portanto, tratando – se de prazo na locação por temporada, a lei, em seu

artigo 48 apenas trata de algumas hipóteses específicas que podem ocorrer
para a realização da locação por temporada, não sendo este um rol taxativo,
mas sim exemplificativo.

Na locação por temporada, como já demonstrado acima, deve ser

observada a questão do prazo, que não poderá ultrapassar os noventa dias,
mas não há impedimentos para que seja realizado contrato por um prazo
menor.

De acordo com o acima tratado, cita Souza (2019),

“Há, ainda, uma relação exemplificativa, e não exaustiva, das causas que
podem motivar a locação por temporada, tais como a prática de lazer,
realização de cursos, tratamento e saúde e feitura de obras em seu imóvel,
o que não significa dizer que não sejam admitidas outras razões. O que
importa, na verdade, é que o prazo não exceda 90 dias, não mais cabendo
perquirir a razão do interesse em locar um imóvel por curto prazo”

Além do prazo, o pagamento na locação por temporada acontece de

maneira diferente das demais. A forma de pagamento dos valores locatícios
devidos, tal como explicita o artigo 49 11 da Lei do Inquilinato, poderão e
deverão ser pagos antes, ou seja, antes de usufruir o bem deverá ser pago o
valor relativo ao período contratado, que é como normalmente ocorre em
locações na praia, condomínios residenciais específicos para temporada, entre
outros.

11
 BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos,
bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as
demais obrigações do contrato.
 32

Essa característica é própria da locação por temporada, não acontece

em outras modalidades de locação, pois como acima citado, configura fraude.

De acordo com o que aponta Constantino (2019),

Tal peculiaridade destoa da regra geral trazida pelo art. 43, inciso III
da mesma lei – dispositivo que veda, taxando como contravenção
penal – a cobrança antecipada do aluguel pelo locador a não ser nas
hipóteses do art. 42 (ausência de garantia) ou da locação por
temporada.

Nesse sentido, o pagamento a título de aluguel nas locações por

temporadas pode ser cobrado de forma antecipada e é uma característica
única deste tipo de contratação, ou seja, uma exceção, pois como visto acima,
não é comportado nas demais locações residenciais e também não comporta
para locações comerciais.

Consequentemente, ainda, se ocorrer de a locação deixar de ser por

temporada, a prática de cobrança dos aluguéis antecipadamente deverá
cessar, os valores devidos deverão ser cobrados mensalmente, pela condição
característica do contrato de trato sucessivo.

Nesse sentido, pretende – se, na sequência, analisar a possibilidade de

regulamentação como contrato de hospedagem, visto que seus elementos
também permitem compatibilidade com a plataforma Airbnb aqui sendo tratada.

3.3 O Contrato de Hospedagem

É inegável que a plataforma Airbnb tem revolucionado os meios
contratuais de se firmar um contrato por um prazo reduzido. Por isso, é
necessária a interpretação da plataforma Airbnb de ambas as formas, sendo
elas, locação residencial, por temporada, conforme acima já tratado e
hospedagem, que será tratado a seguir.

Como em qualquer outro tipo contratual, contratar, para Tartuce (2014)

se conceitua como ato de pactuação entre as partes, sendo bilateral, ou seja,
depende de pelo menos duas partes, que cria, altera ou extingue direitos ou
deveres dos envolvidos na contratação que está sendo realizada. Devendo ser
composto de partes capazes e objeto lícito. Ou seja, o contrato nada mais é do
que um acordo de vontades que irá constituir um acordo de vontades.
 33

Na classificação de contratos, existem dois tipos específicos, sendo

contratos típicos, como o próprio nome retrata, um contrato o qual está
tipificado na lei, como exemplo, o contrato de locação que está exposto na lei
8.245/1991.

E em contrapartida, existem também os contratos atípicos, que são os

tipos contratuais que não estão em nenhuma lei específica, mas que obedecem
os elementos essenciais de contrato e são tidos como legais dentro do
ordenamento jurídico brasileiro, que é o caso do contrato de hospedagem.

Para Gomes (2007), atípicos são aqueles contratos pautados pela

liberdade de se obrigar, pelo consensualismo e pela criatividade das partes.
Inegavelmente, os contratos atípicos vêm assumindo posição de destaque na
sociedade, pois são contratos que não estão tipificados nas leis, mas os quais
são lícitos criados por pessoas de maneira lícita e com objetos lícitos, por
exemplo, espaços de coworking, aplicativos de transporte, entre outros os
quais não estão previstos em uma lei específica, pois são modalidades novas.

Ainda conforme Gomes (2007), os contratos atípicos muitas vezes são

cópias de contratos já existentes, porém com mudanças básicas de
características, o que acaba gerando um novo tipo contratual legalmente
aceito.

Conforme exposto, o contrato de hospedagem que visa regular a

plataforma Airbnb segue na mesma esteira dos demais. É um contrato atípico,
ou seja, não está disposto em uma lei específica ou no Código Civil.

É preciso relembrar, conforme Riccitelli (2010) que,

“Pelo fato de não haver regulamentação legal, a fim de fazerem valer as

mesmas, desde que não contrariem os princípios gerais de direito, os bons
costumes, a moral e as normas de ordem pública.”

Ou seja, como os demais tipos contratuais, é inerente aos contratos

atípicos que deverão seguir as regras pertinentes ao Direito Civil, Contratual,
Processual, entre todas as demais hipóteses para que seja validado como um
contrato.
 34

É de acordo com a lei 11.771/2008 (Lei do Turismo) que é tratado sobre

o conceito de meio de hospedagem e que busca a ideia do contrato de
hospedagem. A lei disciplina a política da prestação de meios de serviços de
hospedagem. Dentro da lei, em seu artigo 23 12, é disciplinado em forma de
conceito o que é meio de hospedagem.

Conforme Constantino, (2019), conceitua,

“A hospedaria se caracteriza como aquele negócio jurídico por meio

do qual uma das partes – o hotel, albergue ou pousada – oferece a
uma outra parte – denominado de hóspede – os serviços de
alojamento temporário, ofertado em uma unidade de frequência
individual e de uso exclusivo, bem como outros serviços conexos
(denominado “de hospedagem”) de natureza turística ou não,
mediante remuneração denominada de “diária”.”

De acordo com a conceituação dada pelo artigo e citação supracitado, o

meio de hospedagem é aquele onde há a prestação de alojamento exclusivo,
temporário, via contrato tácito ou expresso mediante a cobrança, conhecida
como “diária”. Isto é, o local cederá uma habitação exclusiva do determinado
hóspede por um curto lapso de tempo e cobrará o valor mediante a quantidade
de dias que a parte utilizar o bem.

Diferente do que já foi tratado, no contrato de hospedagem, para que se

configure, há a prestação de demais serviços além da disposição de uma
unidade autônoma.

12
BRASIL. L nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Brasília, DF
Art. 23.  Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos,
independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento
temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede,
bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de
hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de
diária.
§ 1o  Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem,
em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas
e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de
que trata esta Lei e ao seu regulamento.
§ 2o  Considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado a
administração de intercâmbio, entendida como organização e permuta de períodos de
ocupação entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem.
§ 3o  Não descaracteriza a prestação de serviços de hospedagem a divisão do
empreendimento em unidades hoteleiras, assim entendida a atribuição de natureza jurídica
autônoma às unidades habitacionais que o compõem, sob titularidade de diversas pessoas,
desde que sua destinação funcional seja apenas e exclusivamente a de meio de hospedagem.
§ 4o  Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à utilização da unidade
habitacional e dos serviços incluídos, no período de 24 (vinte e quatro) horas, compreendido
nos horários fixados para entrada e saída de hóspedes.
 35

Conforme Isoldi (2014), nos contratos de hospedagem, além de existir a

locação da unidade autônoma, isto é, o quarto em que ocorre a hospedagem,
também é disponibilizado serviços como higienização da habitação, serviços de
camareira, recepção à disposição de todos os hóspedes. Também, como
ocorre em diversos hóteis, quando pago separado pode ser contrato serviços
como lavanderia e concierge. Portanto, normalmente nos contratos de
hospedagem haverá de um lado a empresa hoteleira, e, do outro lado, o
hóspede que visa se hospedar no estabelecimento. Aqui é verificado a
concretização do conceito trazido pelo artigo 23 da lei tratada quando a mesma
trata de “empreendimentos ou estabelecimentos [...] destinados a prestar
serviços de alojamento temporário”, até mesmo por solicitar cadastro e
regulamentos, o que, via de regra, ocorre com empresas e estabelecimentos
comerciais.

Com base nisso, conforme Miragem (2016), aponta no constrato de

hospedagem não há apenas a transferência da posse do imóvel em questão,
mas existe a prestação de serviços. Tanto a disposição quanto os serviços
acabam por ser imprescindíveis para a caracterização e diferenciação do
contrato.

Nesse sentido, os contratos de hospedagem se diferenciam dos

contratos de locação também pela questão do prazo. Nos contratos de
hospedagem, não é previsão acerca do prazo, mas sabe – se que a estadia
dura pouco, por isso possuem alto rodízio de hóspedes. No contrato de locação
por temporada também possui prazos mais curtos, mas mesmo assim tem
durações maiores do que a hospedagem.

Encerrando a temática legislativa a respeito dos contratos de locação

residencial, por temporada e contrato de hospedagem, com fundamento no
tratado acima, deve – se passar ao estudo da natureza jurídica do contrato
firmado via plataforma Airbnb.
 36

4 A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO FIRMADO POR MEIO DA

PLATAFORMA AIRBNB NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
Como retratado, a partir dessa nova conjuntura global, fragmentada e de
intensa circulação de novos modelos jurídicos, é inegável que o modelo Airbnb
tenha trazido algumas incertezas e conflitos para o meio jurídico habitual.

É, portanto, nesse sentido, conforme o exposto acima que se busca

analisar a natureza jurídica da plataforma on-line do aplicativo Airbnb,
buscando entender se há semelhança com um contrato de locação residencial
por temporada regulado pela Lei do Inquilinato ou um contrato atípico de
hospedagem, regulado pela Lei Geral do Turismo.

Sendo assim, o Direito deve buscar uma resposta para que se crie uma
regulamentação a este fenômeno de economia compartilhada que se trata da
plataforma Airbnb. Em vista disso, deve o Direito intervir afim de buscar
regulamentação para as incessantes mudanças que seguidamente ocorrem no
cenário jurídico. É, então, que se enxerga a plataforma Airbnb como um
contexto provocador para a ciência do direito.

Conforme aponta Gurgel (2017),

“As práticas de economia compartilhada geram um desafio ao Estado

Regulador, uma vez que deixam de ser em pequena escala para
serem um novo tipo de modelo de negócio que afeta o setor
econômico tradicional e as estruturas sociais existentes.”

A plataforma Airbnb pode ser considerada como uma inovação

disruptiva, isto é, quando uma nova marca ou modelo de negócio surge
demonstrando resultados mais eficientes do que os já existentes no mercado
tradicional. Acontece a quebra de uma forma existente para dar espaço à outra.
Conforme aponta Adner (2002), a conceituação de inovação disruptiva pode
ser dada como,

“Technology disruption occurs when, despite its inferior performance

on focal attributes, the new technology displaces the mainstream
technology from the mainstream market”.13

13
12 “A disrupção da tecnologia acontece quando, apesar de uma performance inferior em
alguns atributos principais, a nova tecnologia ganha espaço em cima da antiga tecnologia e em
cima do mercado tradicional.” Tradução livre.
 37

Ou seja, ainda que o novo modelo seja inferior ao que já existe no

mercado, essa nova tecnologia nasce para que consiga buscar novas soluções
ao mercado atual e consegue desbancar a convencionalidade do mercado e
produtos. Por isso, entende – se que as evoluções ocorrem a partir dos
próprios modelos que já existem, apenas os progredindo, isto é, o próprio
mercado se molda. É possível citar o caso Airbnb, no qual houve a quebra de
uma tradição hoteleira para se buscar a hospedagem em moradias
residenciais.

É por esse sentido que o presente trabalho busca analisar qual a melhor
regulamentação para os contratos celebrados por meio da plataforma, com o
intuito de que não afete de maneira negativa as estruturas ou o mercado
econômico.

Com essa conceituação exposta, é possível entender que a plataforma

Airbnb aqui tratada é uma economia compartilhada e, consequentemente, um
método de inovação disruptiva, pois com a quebra do mercado tradicional,
buscou conectar indivíduos pela internet em busca de acomodações.

De acordo com tamanha tecnologia já existente, é inegável que o Airbnb

trouxe ao mundo jurídico uma controvérsia a respeito de sua natureza jurídica,
pois há omissão legislativa a respeito do assunto. Por isso, deve ser
identificado qual a natureza jurídica do contrato firmado por intermédio da
plataforma Airbnb, pois dependendo da maneira de como se desenha, haverá
uma determinada repercussão jurídica.

Conforme já citado acima, o contrato de hospedagem é atípico, ou seja

não existe nenhuma disposição direta sobre ele. Apesar disso, muito dessa
modalidade contratual se regulamenta pela Lei 11.771/08, a qual busca trazer
em seus artigos o que é meio de hospedagem 14 e define quem é o prestador
desse serviço.

14
BRASIL. L nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Brasília, DF
Art. 23.  Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos,
independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento
temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede,
bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de
hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de
diária.
 38

De acordo com o artigo 23 da supracitada lei, é preciso que haja além de

empreendimentos e estabelecimentos, esteja destinado à prestação de
serviços necessários. Portanto, conforme aponta Paiva (2019),

“Para ser meio de hospedagem, é necessário haver não só o

alojamento, mas também a prestação de “serviços de hospedagem”.
A redação do artigo, portanto, não parece ser alternativa, mas
cumulativa (inclusive, não se fala em “serviços optativos aos
usuários”, mas em “serviços necessários aos usuários”), de forma que
os dois requisitos devem ser atendidos para que se tenha, de fato, a
prestação de serviço feita por um meio de hospedagem.”

Nesse entendimento, para que uma acomodação se caracterize como

um contrato de hospedagem, é preciso que se configure junto a prestação de
serviços que são intrínsecos ao contrato, por exemplo, limpeza, serviços de
camareira, os quais são tidos como necessários e não que possa haver uma
opção por parte do contratante.

Ainda dentro da lei, em seu artigo 24 15, são estabelecidos critérios e

requisitos para que o imóvel possa ser considerado meio de hospedagem, o
que, se for visto aos olhos do Airbnb, acaba por restringir muitas acomodações
na plataforma, pois normalmente o cadastro é feito para uma complementação
de renda, e, para isso, dificilmente o anfitrião irá realizar a série de
procedimentos da qual o artigo 24 da Lei 11.771/08 menciona, pois torna – se
muito específico, e nesse sentido, acaba por excluir a plataforma Airbnb, haja
vista que a mesma não solicita alvará de funcionamento e tampouco as demais
especificidades.

Em contrapartida, trazendo para o contexto do presente trabalho, e

conforme Diniz (2018), os serviços dos hotéis podem se assemelhar nas
hospedagens da plataforma Airbnb, pois, normalmente, na portaria do edifício
são fornecidas as chaves da acomodação, informações sobre funcionamento
do prédio e demais estabelecimentos comerciais da cidade. Por esses e outros
15
BRASIL. L nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Brasília, DF
Art. 24.  Os meios de hospedagem, para obter o cadastramento, devem preencher pelo menos
um dos seguintes requisitos:
I - possuir licença de funcionamento, expedida pela autoridade competente, para prestar
serviços de hospedagem, podendo tal licença objetivar somente partes da edificação; e
II - no caso dos empreendimentos ou estabelecimentos conhecidos como condomínio
hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-
service condominial, condohotel e similares, possuir licença edilícia de construção ou
certificado de conclusão de construção, expedidos pela autoridade competente, acompanhados
dos seguintes documentos:
 39

motivos, entende –se que essas características poderiam se assemelhar a uma

recepção de hotel, o que é visto como um serviço necessário. Porém, tais
serviços não são de maneira nenhuma considerados como uma
obrigatoriedade dentro da plataforma Airbnb.

Nesse sentido, é sabido que existe muita incontroversa a respeito da

natureza jurídica que paira sobre os contratos firmados por meio de intermédio
do Airbnb e que há um obstáculo quando se fala em matéria regulatória, como
conceitua Payão e Vita (2018),

“Por conseguinte, a regulação não precisa atender a rígidos critérios,

que limitem a margem de atuação do Airbnb, que, por seu turno,
disponibiliza recursos eficientes ao controle e à fiscalização da
prestação dos serviços. Deve haver uma harmonia entre os métodos
de regulação e a dinâmica do sistema peer-to-peer, cumprindo com
os objetivos regulatórios ao invés de, simplesmente, restringir o
desenvolvimento econômico.”

Isto é, apesar de ser necessário que o Estado interfira nessas relações a

título de fiscalização e controle, também não pode ter uma atuação a ponto de
que restrinja a atividade, pois é um meio de movimentação e desenvolvimento
da economia, nesse sentido, não é necessário critérios rígidos de maneira que
se torne uma atividade engessada, mas sim para que se tenha o controle do
funcionamento da plataforma.

Ainda no caminho de que as contratações realizadas por intermédio da

plataforma são contrato de hospedagem, via de regra, também defende – se a
proibição dos hóspedes em condomínios residenciais, pois haveria um viés
comercial dentro de um edifício residencial, o qual não comporta ambas as
espécies simultaneamente. Porém, o autor acredita que apenas a
disponibilidade de uma ou mais unidades no aplicativo não seja capaz de
ensejar posição comercial por parte do empreendimento (Lopes, 2018).

Nessa mesma seara de informações, também deve ser trazido ao

trabalho em questão, que a plataforma de intermédio de acomodações online
também pode se assemelhar a locação por temporada, expressa na Lei
8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

A locação por temporada, em contrapartida do contrato de hospedagem,

é um contrato típico, pois está previsto na Lei do Inquilinato, e, como já referido
 40

acima, sofreu algumas modificações e tem seu rol de características apenas

como exemplificativo, e não taxativo, por essas mudanças, é passível de
abrigar o estudo da contratação online.

Uma das grandes características da locação por temporada, é a questão

do prazo, como estipulado em seu artigo 48 16, o prazo máximo não pode ser
superior a 90 (noventa) dias. Em contrapartida, não estipula um prazo mínimo
para a contratação. Via de regra, nas contratações realizadas pela plataforma
Airbnb, os prazos são exíguos, portanto, dificilmente ultrapassaria o período
imposto pela lei, por isso se chama também o contrato firmado pela Airbnb
como um contrato de “short-term rental”17, apesar de existir a possibilidade de
realizar contratos via Airbnb por prazo indeterminado, o que acontece em uma
pequena porção dos casos.

Um ponto importante dentro da locação por temporada, conforme

Venosa (2019), aponta é:

“A locação por temporada somente se perfaz com contrato escrito,

pois exige o prazo determinado, sendo incompatível o contrato
verbal.”

Ou seja, a locação por temporada necessita que tenha a existência de

um contrato por escrito para se perfectibilizar, pois dentro dessa contratação
haverá um locatário e não um hóspede, mesmo que por prazo curto.
É nesse sentido que se o Airbnb pode se assemelhar ao instituto da
locação por temporada previsto pela Lei do Inquilinato (L. 8245/1991), pois
apesar de existir um rol no artigo 48, o mesmo é exemplificativo, ou seja,
aceita outras modalidades, além disso, o Airbnb se assemelha na relação ao
prazo, pois em que pese ser existir a possibilidade de um prazo maior, o
aplicativo visa pequenos períodos.
Nesse segmento, por meio do estudo, se busca analisar qual a melhor
regulamentação para a modalidade de locações realizada pelo entremeio do
Airbnb, haja vista que há posições favoráveis para ambos os lados.

16
BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em
seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
17
Aluguel por curto prazo – tradução livre
 41

4.1 Os projetos de lei que pretendem regular o contrato via Airbnb

Consoante com o já exposto acima, atualmente há uma omissão
legislativa em torno dos contratos firmados por intermédio da plataforma
Airbnb, desse modo, é preciso que o Estado o regule, mas de maneira
prudente, pois é também um meio de desenvolvimento da economia, ou seja,
não pode se regular a ponto de que se engesse a atividade e acabe por cessá
– la.

Além de existir uma lacuna, existe no cenário brasileiro atual um

antagonismo entre o setor hoteleiro em face do Airbnb, isto porque é entendido
de que o aplicativo não paga tributos e demais encargos inerentes à atividade
hoteleira.

É por esses motivos que há a tramitação na Câmara dos Deputados do

Projeto de Lei nº 6.431/2016 18, o qual pretende alterar a própria Lei do
Inquilinato para adicionar às possibilidades a locação realizada por meio
eletrônico. Além desse determinado projeto de lei, também existe o (PL nº
748/2015), que atualmente encontra – se arquivado no Senado Federal, que
buscava também disciplinar a modalidade de locação on - line dentro da Lei do
Inquilinato. O primeiro projeto, conforme Gurgel (2017),

“A sua justificativa é baseada no caráter incontestável da mudança e

da imposição que novos modelos econômicos impõem a sociedade e
ao Estado, cabendo ao Poder Legislativo permitir o exercício da
atividade econômica dos novos atores no setor de locação por
temporada, dar segurança as partes e garantir que os impostos
devidos dessa atividade sejam pagos de forma correta.”

Isto é, o projeto de lei que tramita na Câmara dos Deputados tem como
pilar fundamental de existência a ideia de constante inovação tecnológica na
internet. O Airbnb impôs ao Estado a ideia de contratações realizadas via
plataforma online, por isso, deve entrar o poder de regular do Estado, para que

18
Projeto de Lei 6.431/2016
Art. 48-A. A locação para temporada realizada por meio de sítio eletrônico ou plataforma
congênere sujeita-se às disposições desta Seção. Parágrafo único. Caso se verifique, no
município em que se situe o imóvel, a instituição de tributo cujo fato gerador seja a locação
para temporada, competem ao sítio eletrônico ou à plataforma congênere a apuração, a
retenção e o pagamento do valor respectivo, devendo tal importância ser discriminada em
separado, para ciência do locatário.
 42

supra a existente lacuna jurídica, o que caberá ao Poder Legislativo realizar de

forma segura às partes e também de modo que gere receita ao Estado.

Por outro lado, o Projeto de Lei 748/2015 19 que tem seguimento no

Senado Federal, conforme Martins (2017), se justifica pela pressão do setor
hoteleiro, onde buscou respostas pela apresentação do Airbnb no Brasil, nesse
sentido, tal projeto de lei nasceria com o intuito de modificar na própria Lei do
Inquilinato para que se evite uma possível abertura para hotéis ilegais, pois a
mesma dispõe que em caso de prestação de serviços de hotelaria, deverá ser
obtido cadastros junto ao Ministério do Turismo.

Ainda, há o Projeto de Lei sob número 2474/2019 20, o qual tramita

atualmente na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), a qual prevê que
para que seja possível a locação via Airbnb nos condomínios residenciais, é
preciso de consentimento e autorização expressa dos demais condôminos,
afim de preservar a segurança dos moradores em geral. Ademais, o Senador
que criou o Projeto de Lei também defende a cobrança de tributos afim de
transformá – las em receita para o Estado.

Nesse sentido, há também um Projeto de Lei sob número 232/2017, de

um vereador da cidade de São Paulo o qual examina o serviço dos contratos
firmados pela plataforma on – line como um meio de hospedagem. Para tanto,
no Projeto de Lei solicita que os proprietários que tiverem interesse na
modalidade, devem solicitar junto à Prefeitura Municipal uma licença de
funcionamento. Nesse sentido, a Câmara Municipal de São Paulo entende de
maneira diferente dos projetos de lei acima citados.
19
Projeto de Lei 748/2015
Art. 1º. O art. 48 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes
alterações: I- O atual parágrafo único passa a §1º, com a seguinte redação: “§1º No caso de a
locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato caso o locatário solicite, a descrição
dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram”. II- São
acrescentados os seguintes §§2º e 3º: “§2º Não descaracterizam a locação para temporada: I-
O oferecimento de 61 imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de
sítios eletrônicos ou aplicativos, observados o disposto no caput; II- A cobrança, em apartado,
de valores como indenização das pessoas com limpeza. §3º O locador que prestar qualquer
serviço regular de hospedagem deverá obter os cadastros do Ministérios do Turismo e os
demais cadastros previstos em lei.”.

20
Projeto de Lei 2474/2019
Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para disciplinar a locação de imóveis
residenciais por temporada por meio de plataformas de intermediação ou no âmbito da
economia compartilhada.
 43

Em conformidade com o exposto, é inegável que o Poder Legislativo,

salvo a Câmara Municipal de São Paulo, entende que contratos firmados
mediante a plataforma Airbnb são considerados como locação por temporada,
haja vista que ambos os projetos pretendem realizar mudanças dentro da Lei
do Inquilinato na seção da locação por temporada.

Nesse sentido, trazer uma definição a respeito dessa modalidade ao

mundo jurídico acaba por, consequentemente, proporcionar segurança jurídica
aos que fazem uso da plataforma. Certo é de que o Direito e a modalidade da
economia colaborativa possui uma taxa de mutação alta e, portanto, o Direito
deve acompanhar para que possa proporcionar segurança jurídica aos
usuários. Nesse caso, evidente que a incerteza acerca da natureza jurídica do
contrato possibilita que afete diretamente a quem usa.

Além disso, como referido acima, os projetos supracitados não preveem

nenhum tipo de alta tributação ou regulação a ponto de que prejudique ou que
seja capaz de engessar a atuação da atividade e desenvolvimento econômico.

Considerando os projetos de lei expostos acima, de acordo com Gurgel

(2017),

“Destarte, ao analisar as duas propostas vê-se que nenhuma traz

sanção pecuniária em caso de descaracterização de locação por
temporada, logo, deveria haver uma imposição de multa a fim de
constituir uma barreira para condutas oportunistas de pessoas
tentando livrar-se das regulações impostas aos hotéis, além de ser
uma afronta a determinação legal.”

Portanto, entende – se ser necessário que seja adicionada aos projetos

de lei a imposição de uma multa para caso seja descumprido o prazo. O Airbnb
não impõe prazo mínimo ou máximo em suas normas, mas o Poder Legislativo
o entende como locação por temporada, e, para tanto, deve haver a
estipulação máxima para evitar que haja tentativa de burlar a lei de alguma
forma, como previsto no artigo 5021 da Lei 8.245/1991.
Sendo assim, é necessário que exista a regulamentação desse serviço
de acomodações on-line, pois busca a segurança jurídica para todos os
21
 BRASIL. L nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador
por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não
mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
 44

clientes, além de solucionar demais problemas como a utilização ou não em

condomínios residenciais. Com a definição também é possível identificar se
existe um viés residencial ou comercial na prática. Além disso, os projetos de
regulamentação devem incluir a questão da sanção no caso de
descumprimento de regras, além disso, deve ser analisado a possibilidade de
uma tributação para que gere receitas para o Estado, desde que de maneira
cautelosa.

Para tanto, partir-se-á do conceito da imprescindibilidade da

regulamentação do instituto da plataforma Airbnb para que no próximo tópico
possa se passar à discussão dos entendimentos doutrinários acerca do
assunto.

4.2 Os entendimentos doutrinários acerca do contrato firmado por meio

da plataforma Airbnb: Locação ou Hospedagem?

A partir do acima exposto, se faz necessário a regulamentação acerca

do tema da natureza jurídica do Airbnb. Isto é, é preciso delinear se os
contratos firmados pela plataforma serão considerados como contratos de
locação por temporada com base na Lei do Inquilinato (8.245/1991) ou como
contratos de hospedagem, que serão regulados pela Lei do Turismo
(11.771/2008).

Surge, assim, inúmeras problematizações acerca do assunto. É preciso

trazer ao mundo jurídico uma definição certa sobre a natureza jurídica do
instituto. Como já referido acima, alguns dos Projetos de Lei trazidos para
dentro do trabalho consideram realizar modificações dentro da Lei do
Inquilinato, de forma que, consequentemente, entendem como locação por
temporada.

É nesse sentido que a ideia de regular esse instituto nasce com pressão
oriunda do setor hoteleiro brasileiro, conforme conceitua Payão e Vita (2018),

“O setor hoteleiro no Brasil não é contrário à existência das

plataformas como o Airbnb, desde que estejam em equidade de
cobrança de tributos e normatizações perante o Ministério do
Turismo. Caso contrário, haverá a competição pelas fatias do
mercado em condições desiguais e, por conseguinte, violação à livre
concorrência.”
 45

Ou seja, o marco inicial dos problemas junto aos contratos via Airbnb
ocorreu pois o setor hoteleiro no Brasil entende ser injusto a falta de tributações
e a não obediência às normas impostas pelo Ministério do Turismo. Sendo
assim, o setor hoteleiro acredita que exista uma competição injusta frente a
plataforma on – line, e que essa saia ganhando vantagem.
Ainda como forma de conclusão (AIRBNB POLICY TOOL CHEST 2.0,
2019, p. 05),
“Importantly, it also has become clear that the real opposition to
legalized home sharing is coming from a hotel industry concerned
about its ability to price-gouge consumers despite continuing to reap
record profits.”22

É inerente aos contratos de hospedagem que se tenha prazos exíguos,

ou seja, prazos curtos. Via de regra, em hotéis, o pagamento se consolida por
meio das diárias. Nessa mesma linha, nos contratos de locação por temporada
o prazo pode ser estipulado num período máximo de noventa dias, enquanto o
valor, em princípio, é pago de maneira antecipada, isto é, antes do uso. Dessa
forma, é sabido que os contratos realizados na internet também são celebrados
por prazos curtos, na sua grande maioria das vezes.
Conforme conceitua Capenema (2017),
“Existem hoje empresas que oferecem, pela internet ou outros meios
de comunicação virtual, locação de imóveis que seus proprietários a
elas entregam, para este fim. A maioria dessas unidades é mobiliada
e oferecida para pequenos períodos de ocupação, o que se
assemelha à atividade hoteleira, mas com ela não se confunde.
Esses sistemas cada vez mais se desenvolvem, alcançando todo o
mundo, e trazem enormes vantagens práticas para os pretendentes à
locação, que não precisam se deslocar fisicamente para escolher o
imóvel que melhor atenda à sua necessidade, como ocorria no
passado.”

Se visto por esse panorama, os contratos celebrados via Airbnb

deveriam ser considerados como contratos de locação por temporada, onde se
regulariam a partir da Lei do Inquilinato. Quando realizada uma locação por
temporada, não há a obrigatoriedade de serviços adicionais como limpeza. E,
entende – se que nos contratos via Airbnb também não há a obrigação de o

22
Tradução livre
É importante ressaltar que também ficou claro que a oposição real ao compartilhamento
legalizado de residências é proveniente de uma indústria hoteleira preocupada com sua
capacidade de controlar preços de consumidores apesar de continuar a colher lucros recordes.
 46

anfitrião realizar qualquer tipo de serviço, portanto, nesse sentido, o contrato se

assemelha aos firmados mediante locação por temporada.
Em contrapartida, há uma segunda corrente que fundamenta que os
contratos firmados via Airbnb são vistos como contratos atípicos de
hospedagem, com base na Lei Geral do Turismo. Quando realizado um
contrato de hospedagem, bem como em um hotel, devem ser prestados
serviços necessários para as partes, elencados como inerentes à função de um
hotel propriamente dita.
Conforme conceitua Sperb (2020),
“O conceito chave da hospedagem onerosa é a existência da
multiplicidade de serviços prestados, e é isto que diferencia este tipo
de contratação da locação.”

Ou seja, para que se considere como um contrato de hospedagem, é

preciso que se tenha a disposição mais de um serviço, ou seja, além da
acomodação, é preciso que o anfitrião coloque a disposição do hóspede mais
algum outro atrativo.
Conforme conceitua Machado Neto e Ferreira (2019), os
empreendimentos que compreendem hotéis, só existem quando disponibilizam
camareira, limpeza, recepção, alimentação entre outros serviços. Ou seja,
deve ser imprescindível para a caracterização do contrato de hospedagem
que seja disponibilizado alguns serviços, pois caso contrário, não há como se
falar em serviços de hospedagem.
Nesse sentido, quando houver a celebração de um contrato de
hospedagem, há muito mais do que apenas locar um bem, deve existir uma
rede de serviços pronta para atender o cliente. Diferente do contrato de
locação, onde há apenas disposição do bem para uso mediante pagamento
de aluguel.
Dessa maneira e conforme conceitua Bushatsky (2017), há um dúvida
se os contratos seriam de locação ou hospedagem, portanto, se for
considerado de locação é pleno o direito de alugar, isto significa que os
proprietários de imóveis poderão, pelo prazo máximo de noventa dias realizar
locações por temporada, conforme a Lei do Inquilinato. Ou seja, poderá
haver a locação por temporada.
 47

Em contrapartida, há uma certa diferença quando se trata de

hospedagem, pois além de disponibilizar o uso do imóvel, também deverá
haver a prestação de alguns serviços para a configuração deste tipo
contratual.
Grande problema se encontra aqui, pois o fato de o proprietário ter de
disponibilizar serviços, pode ser entendido com um forte viés comercial
dentro de um edifício residencial. Por outro lado, os proprietários que
disponibilizam os imóveis baseiam seus argumentos no fato de que é locação,
onde somente há a disposição do bem.

Em conformidade com o já exposto acima, Conforme Paiva (2019),

“Para fortalecer esta tese, seus defensores alegam que o direito de

uso e gozo da propriedade é princípio constitucionalmente garantido,
conforme se depreende no art. 5º da Carta Magna, em seus incisos
XXII e XXIII, sendo a disponibilização da unidade por aplicativo o
exercício da função social da unidade habitacional.”
É de acordo com isso e também com o já exposto princípio da função
social da propriedade, que os proprietários devem fundamentar seus
argumentos de que a ideia da locação é intrínseca à propriedade do bem, isto
é, é o proprietário quem deve optar pela disponibilidade do bem, pois é ele
quem detém uso, gozo e disposição do imóvel. Nesse sentido, conforme o
artigo 1.22823 do Código Civil Brasileiro e conforme Lopes (2018),

 “A faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito

de propriedade. Naturalmente, essa faculdade pode ser regulada
pelas convenções ou regulamentos internos, assim como ocorre com
qualquer locação”

É por esse sentido que ultrapassa - se a ideia de existir uma proibição

quanto aos contratos celebrados de maneira on – line. Ou seja, os proprietários
tem livre disposição para colocarem seus bens à disposição da locação, haja
vista o Código Civil Brasileiro, o princípio da função social da propriedade, além
de também a Constituição Federal de 1988.

Adentrando a ideia de ser locação ou hospedagem, deve – se lembrar

que, conforme Bushatsky (2018), a ideia da locação por temporada, existe em

23
 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
 48

nosso ordenamento jurídico desde a criação da Lei do Inquilinato, em 1991. E

por agora cria – se problemas a respeito dela, por ter sido aprimorada com a
tecnologia, que a deixou em evidência novamente. Nesse sentido, desde 1991,
sendo proprietário do bem pode colocá – lo a disposição mediante o
pagamento de valores locatícios pagos e maneira antecipada e prazo máximo
de noventa dias, isto é, é totalmente pleno o direito da disposição do imóvel por
parte do proprietário.

Nesse sentido, conclui – se que apenas agora haveria um

questionamento a respeito de existir uma tendência ao lado comercial quando
realizada esse tipo e locação, o que não é verdadeiro.

Quando se indaga a respeito de locações firmadas por meio de

plataformas online como é o caso do Airbnb, surge a dúvida de se deve ser
regulado por meio de contrato de hospedagem ou por meio da Lei do
Inquilinato.

Conforme evidenciado acima, há Projetos de Lei brasileiro que

pretendem precisar por qual deve ser realizado a regulamentação do instituto.
É entendido que, os projetos que pretendem regular no âmbito federal, visam
modificar a Lei 8.245/1991, isto é, o Poder Legislativo brasileiro entende que os
contratos celebrados por intermédio de plataformas online são considerados
como locação por temporada, inegavelmente. Isto é, os projetos acrescentam a
modalidade da locação celebrada de maneira digital na Lei do Inquilinato.

De acordo com o Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, também

é considerado como contrato de locação,

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO FIRMADO POR

MEIO DA PLATAFORMA DIGITAL "AIRBNB". NATUREZA
JURÍDICA QUE SE ASSEMELHA A LOCAÇÃO POR TEMPORADA.
PRETENSÃO AUTORAL DE IMPEDIR QUE UM DOS
CONDÔMINOS PROMOVA LOCAÇÕES EM SUA UNIDADE QUE
NÃO SE SUSTENTA. Ação ordinária na qual o Condomínio Autor
pretende que o Réu, proprietário do apartamento 501 cesse as
locações por meio da plataforma Airbnb, argumentando que a
mesma tem finalidade comercial, em descumprimento ao previsto na
Convenção do Condomínio. Defende que o Demandado vem
fazendo uso indevido da propriedade, desvirtuando a sua natureza.
Sentença de procedência. Reforma que se impõe. Contrato firmado
pelos usuários do airbnb tem natureza de locação por temporada e
não de hotelaria/hospedagem. Não há qualquer ilegalidade no fato
de um condômino promover a locação do seu apartamento a
pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo,
 49

como ocorre no caso dos autos. Restringir ou delimitar o direito do

proprietário de alugar seu imóvel por breves períodos de tempo é ir
além do previsto no ordenamento jurídico, desvirtuando a
sistemática vigente nas relações privadas. Alegação de violação a
direitos de vizinhança que devem ser comprovadas à luz do caso
concreto. Na hipótese em comento, em que pese a alegação de que
os condôminos sofrem desde 2015 com as locações realizadas pelo
Réu, a prova produzida limitou-se a dois depoimentos de moradores
do prédio. Ausência de vedação na Convenção de condomínio.
Pretensão autoral que, caso deferida, implicaria em violação a
isonomia, proibindo tão-somente um dos proprietários a utilizar a
plataforma. RECURSO PROVIDO.
(TJ-RJ - APL: 01276064720168190001, Relator: Des(a). DENISE
NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 03/09/2019, QUINTA
CÂMARA CÍVEL).

Ou seja, como já exposto, o cerne do problema, via de regra, ocorre na

proibição ou não das locações em condomínios edilícios. Isto é, os demais
condôminos julgam existir um lado comercial na locação realizada por meio
da plataforma, como visto no caso acima, não há cabimento para essa
hipótese. Não havendo lado comercial, o contrato celebrado de maneira
digital muito se assemelha ao contrato de locação por temporada, como
ocorre no julgado acima, não podendo existir cabimento para o contrato de
hospedagem.
Além de o governo e o judiciário brasileiro estarem demonstrando
engajamento para que se consiga regular o uso do aplicativo de melhor
maneira, também deve ser citado como o próprio aplicativo Airbnb se
posiciona.

Conforme o (AIRBNB POLICY TOOL CHEST 2.0, 2019, p. 04), é

considerado que a ideia de economia colaborativa é nova, portanto, é
necessário novas ferramentas para ajudar os governos locais a regular da
melhor maneira.

Nesse mesmo sentido, explana Gurgel, 2017, p. 59,

“Dessa forma, percebe-se a versatilidade e o engajamento do Airbnb

em promulgar regulações junto com os governos locais, estando
dispostos ao diálogo para melhor beneficiar a economia do turismo,
não obstaculizar a prestação do seu serviço e atender as
necessidades dos anfitriões e hóspedes.”

Sendo assim, o governo brasileiro, ao escolher a melhor maneira de

atuação do aplicativo Airbnb dentro das opções de hospedagem e locação,
sendo que a locação por temporada aparece com mais evidência no momento,
 50

poderá contar com a própria plataforma online para dirimir eventuais

problemas, haja vista a mesma se mostra com disponibilidade e flexibilidade
para atender todos os governos a ponto de dialogar e entender cada
necessidade dos usuários de cada jurisdição.

É nesse sentido que a regulação deve ser vista no Brasil, levando em

consideração o desenvolvimento econômico e da atividade, de maneira que
busque a melhor efetivação aos inquilinos e proprietários, não trazendo altas
tributações e encargos. É assim, por esse lado que deve ser vista a melhor
regulação a ponto de proporcionar segurança jurídica aos utilizadores.

Nesse sentido, parece mais adequado que a regulamentação da

plataforma no Brasil deve se dar como locação por temporada, pois além de
corroborar com os projetos de lei apresentados, também se encaixa no artigo
48 da Lei do Inquilinato.

Também, nesse viés é interessante destacar o posicionamento do

Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto no julgamento do Recurso Especial
1.819.075. Discute-se, no caso, sobre a possibilidade do condomínio proibir o
uso das plataformas digitais para locações das unidades condominiais. Em que
pese o julgamento esteja pendente em razão do pedido de vista do Ministro
Raul Araújo, o Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto, sustentou a posição
acima referida, qual seja, de que não há viés comercial dentro dessa
modalidade de locação e, assim, não poderia haver a proibição por parte do
condomínio.

Ademais, explica o Ministro que o contrato de hospedagem deve

abranger muito mais do que simplesmente a disponibilidade do bem, isto é,
deve abranger a multiplicidade de serviços. Além disso, o ministro relembrou a
importância em se regular os contratos celebrados por meio da plataforma
Airbnb, para que assim possam cessar demais litígios provenientes dessa
modalidade.
Sendo assim, para o caso concreto em questão, o Ministro Luis Felipe
Salomão (2019) julgou como,
 51

“As relações negociais mais se aproximam aos contratos de

locação por temporada.”

Portanto, atualmente, no Brasil ainda não há uma tipificação exata a

respeito das locações por meio de plataformas digitais, mas busca – se
aproximação destas com a Lei do Inquilinato, como nos dois julgados
apresentados, seja pelo Superior Tribunal de Justiça ou pelo Poder Judiciário.
Na conjuntura atual, ainda não há como manter claro se os contratos são
hospedagem ou locação por temporada, pois deve ser analisado cada caso em
sua forma concreta, mas inegavelmente tem se assemelhado ao contrato de
locação por temporada.
Inegavelmente, a economia colaborativa e tecnologias nesse ramo,
chegaram para fiar, portanto, dadas as características de ambos os contratos,
e especificada a necessidade da regulamentação desse instituto, se vislumbra
como mais adequado e próximo da situação atual que seja realizado com base
nos contratos de locação por temporada, isto é, que se acrescente junto a Lei
do Inquilinato (8.245/1991). Ainda, poderá contar com ajuda da própria
plataforma Airbnb, a qual se disponibiliza para ajuda de governos, seja na
questão de regulamentação bem como na tributação.

Nesse sentido, entende – se como necessário que o Airbnb seja visto

como mais uma locação por temporada, bem como já era feito antes da grande
explosão das tecnologias. Apesar disso, enquanto não existir uma
regulamentação específica acerca do assunto, cada situação deve ser
analisada concretamente para que seja definido o melhor desfecho.
 52

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
 53

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