História Do Registro de Imóveis - Vol - I

SUMÁRIO
PREFÁCIO DA COLEÇÃO ..................................................................................... 5
APRESENTAÇÃO DA COLEÇÃO .......................................................................... 9
SOBRE O COORDENADOR - ALBERTO GENTIL DE ALMEIDA PEDROSO ..... 11
ESTRUTURA DA COLEÇÃO ................................................................................. 15
SOBRE OS AUTORES DA COLEÇÃO.................................................................... 15
APRESENTAÇÃO ................................................................................................... 21
SOBRE O AUTOR - IVAN JACOPETTI DO LAGO ................................................ 23
INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 27
CAPÍTULO 1 – O REGISTRO DE IMÓVEIS E A PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA...... 35
CAPÍTULO 2 – ANTECEDENTES DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA ENTRE

OS POVOS DA ANTIGUIDADE............................................................................. 43
2.1. Introdução ............................................................................................................ 43
2.2. A publicidade imobiliária entre os antigos hebreus ......................................... 49
2.3. A publicidade imobiliária entre os povos da Antiga Mesopotâmia................. 52
2.4. A publicidade imobiliária no antigo Egito ......................................................... 65
2.5. A publicidade imobiliária na Grécia Antiga ...................................................... 79
2.6. A publicidade imobiliária no Direito Romano .................................................. 89
CAPÍTULO 3 – ANTECEDENTES DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA NA
IDADE MÉDIA E INÍCIO DA IDADE MODERNA EUROPEIAS ........................... 99
3.1. O contexto jurídico .............................................................................................. 99
3.2. Antecedentes da Publicidade Imobiliária e do Sistema Francês na Idade
Média e Idade Moderna e a origem do Sistema Francês de Registro .............. 103
3.3. Antecedentes da Publicidade Imobiliária entre os povos germânicos e o
desenvolvimento do Sistema Germânico de Registro de Imóveis e suas
derivações ............................................................................................................ 128
3.4. Antecedentes da publicidade imobiliária na Itália ........................................... 146
3.5. Antecedentes da Publicidade Imobiliária na Espanha .................................... 159
3.6. Antecedentes da publicidade imobiliária em Portugal .................................... 167
26 HISTÓRIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS
CAPÍTULO 4 – HISTÓRIA DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL........ 173

4.1. Periodização adotada .......................................................................................... 173
4.2. Um não antecedente da publicidade imobiliária no Brasil Independente:
o Registro das Terras Possuídas ou “Registro do Vigário”................................. 174
4.3. Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto material......... 177
4.3.1. Período anterior à Lei Orçamentária de 1843, regulamentada pelo
Decreto 482, de 1846.................................................................................. 177
4.3.2. O período compreendido entre a Lei Orçamentária 317, de 1843,
regulamentada pelo Decreto 482, de 1846, e a Lei 1.237 de 1864 e o
regulamento do Decreto 3.453, de 1865................................................... 181
4.3.3. O período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o regulamento
do Decreto 3.453, de 1865, os Decretos 169-A e 370, de 1890, e o
Código Civil de 1916................................................................................... 186
4.3.4. O período compreendido entre o Código Civil de 1916 e o Código
Civil de 2002................................................................................................ 205
4.3.5. O período compreendido entre o Código Civil de 2002 e a Lei 13.097,
de 2015........................................................................................................ 222
4.3.6. As modificações trazidas pela Lei 13.097, de 2015 .................................. 224
4.4. Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto formal ........... 231
4.4.1. Período anterior à Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de 1843) e
Decreto 482, de 1846.................................................................................. 231
4.4.2. Período compreendido entre a Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317,
de 1843) e Decreto 482, de 1846; e a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto
3.453, de 1865............................................................................................. 235
4.4.3. Período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto 3.453
até a Lei de Registros Públicos (6.015/1973)............................................ 239
4.4.4. O período iniciado após a vigência da Lei 6.015, de 1973...................... 250
CAPÍTULO 5 – O SISTEMA TORRENS.............................................................. 259
A TÍTULO DE CONCLUSÃO: AS TRANSFORMAÇÕES DO SISTEMA

BRASILEIRO DE REGISTRO DE IMÓVEIS....................................................... 271
BIBLIOGRAFIA.................................................................................................. 275
APÊNDICE.......................................................................................................... 289
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação
(CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Lago, Ivan Jacopetti do
História do registro de imóveis [livro eletrônico] / Ivan

Jacopetti do Lago. -- 2. ed. -- São Paulo : Thomson
Reuters Brasil, 2022. -- (Coleção Direito Imobiliário ; v. 1 /
Alberto Gentil de Almeida Pedroso, coordenação)
6 Mb ; ePub
2. ed. em e-book baseada na 2. ed. impressa.
Bibliografia.
ISBN 978-65-5991-221-6
1. Registro de imóveis 2. Registro de propriedade -

Brasil 3. Registro de propriedade - Leis e legislação I.
Pedroso, Alberto Gentil de Almeida. II. Título. III. Série
22-104724 CDU-347.235.11(81)
Índices para catálogo sistemático:
1. Brasil : Registro de imóveis : Direito civil
347.235.11(81)
Cibele Maria Dias - Bibliotecária - CRB-8/9427

Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
INTRODUÇÃO
INTRODUÇÃO
0
Introdução
O Registro de Imóveis é a peça fundamental da
1
criação das titularidades reais imobiliárias, mediante o uso

da publicidade imobiliária.
No Brasil, o registro tem, desde 1864, o condão de

transmitir o domínio sobre bens imóveis nos atos entre
vivos, e é, também, essencial à constituição dos ônus
reais. Compõe, juntamente com a escritura pública, um
sistema que combina autenticidade e publicidade . 2
O valor fundante e principal objetivo de qualquer

sistema de publicidade imobiliária é a segurança jurídica ,
3
a qual se funda, no Brasil, num feixe de presunções e

princípios: a presunção absoluta de conhecimento por
terceiros das informações que constam do registro; a
legitimação, ou presunção relativa de verdade de seu teor;
um conjunto de princípios inter-relacionados, entre os
quais se destacam a Publicidade, a Especialidade e a
Continuidade; e, desde a Lei 13.097, de 2015, a fé pública
registral.
Essa segurança jurídica (Rechtssicherheit), ou, melhor

dizendo, segurança do direito, é a segurança do
aproveitamento de um certo direito pelo seu titular. Seu
pressuposto fundamental é o de que a existência e o
conteúdo desse direito não possam ser questionados.
Assim, tudo aquilo que facilite a sua prova, ou, melhor
ainda, que a torne desnecessária, contribui para a
segurança do direito. Por essa razão, os livros de registro
são fundamentais à segurança jurídica, e serão tão mais
fundamentais quanto maior for a eficácia jurídica da
inscrição, podendo, por exemplo, dar origem a
presunções, ou mesmo ter uma eficácia saneadora
(heilende Kraft), de maneira a eliminar eventuais defeitos
do direito e colocá-los acima de qualquer dúvida. Assim,
de maneira mais específica, tem segurança jurídica aquele
sujeito cuja perda ou limitação de seu direito não pode
ocorrer sem o concurso de sua vontade . Pense-se, por
4
exemplo, na segurança do proprietário: terá segurança

jurídica plena aquele que somente possa perdê-la
voluntariamente (por exemplo, porque a alienou), ou que
somente possa vê-la restringida voluntariamente (porque,
por exemplo, a deu em usufruto a alguém).
Há, porém, um segundo aspecto da segurança para o

qual os registros também são relevantes, que é conhecido
como segurança do tráfego (Verkehrssicherheit). Esta diz
respeito à circulação dos direitos e sua aquisição por
terceiros, a quem interessa que a aquisição não seja de
qualquer forma afetada por circunstâncias que lhes sejam
desconhecidas, como uma restrição ao poder de dispor do
alienante ou a prévia oneração do bem por algum tipo de
garantia .
5
A segurança do direito e a segurança do tráfego são

potencialmente conflitantes entre si, já que há situações
nas quais se deverá solucionar conflitos entre o
proprietário e um terceiro adquirente de boa-fé. Por um
lado, a segurança do direito significa que não se pode
realizar uma modificação desfavorável da situação anterior
sem o consentimento do prejudicado; por outro, a
segurança do tráfego significa que uma modificação
favorável da situação anterior não pode ser frustrada por
circunstâncias desconhecidas ao beneficiado . A maneira
6
de se superar esse trade off, de forma a aumentar a

segurança jurídica, e, ao mesmo tempo, a liquidez da
propriedade – pelo aumento da segurança do tráfego –, é
uma intervenção normativa e institucional do Estado, de
modo a se derrogar a possibilidade de reivindicação
ilimitada dos bens, assim como a se criar um sistema de
registro de direitos .
7
Por sua importância para o crédito e para a segurança
da propriedade, é relevante o conhecimento de todo o
percurso feito ao longo do tempo, até que as modalidades
de realização da publicidade imobiliária no Brasil e no
mundo chegassem em sua forma atual. Por meio da
pesquisa histórica, busca-se compreender as razões, por
exemplo, de o registro de imóveis brasileiro
contemporâneo aparentemente se tratar de uma figura
híbrida, que combina elementos de outros sistemas
estrangeiros.
Para isso, a exposição se inicia com a definição dos

atributos que tornam a publicidade imobiliária um
fenômeno jurídico específico e distinto de outras formas de
publicidade ou de notoriedade, para a seguir enunciar as
várias manifestações da publicidade imobiliária – ou de
seus sintomas – ao longo dos tempos.
O foco desta exposição reside nas civilizações do

Mediterrâneo e do Oriente Próximo que, de alguma
maneira, contribuíram para a história do fenômeno.
A seguir, passa-se ao desenvolvimento dos principais

sistemas de registro de imóveis que integram a família
romanístico-germânica do Direito. Diante da inexistência
de unidade política nas várias regiões da Europa durante
um longo período após a queda do Império Romano, essa
análise necessariamente é fragmentária. Isto é agravado
pelo fato de que a descoberta das fontes também é
fragmentária.
Quanto ao desenvolvimento do Sistema Brasileiro de

Registro de Imóveis, a construção histórica se dará
segundo uma perspectiva inovadora, qual seja, a de sua
divisão em duas linhas independentes e complementares,
calcadas na summa divisio do direito registral imobiliário
alemão: o direito formal e o direito material do registro.
A construção é feita levando-se em conta a legislação

e a doutrina da época, bem como, em alguns trechos,
fontes registrais primárias.
Com tudo isso, tem-se o objetivo de se aprofundar o

conhecimento do registro, sua evolução, sua estrutura e
nexos internos, e mesmo distinguir o fenômeno de outros
que lhe possam ser análogos. Há, contudo, dificuldades
desde o começo da empreitada. Além da compreensão do
que é o fenômeno do registro de propriedade, o próprio
nome do ramo do Direito dedicado a estudá-lo.
Na Doutrina Brasileira, a disciplina tem sido conhecida

como Direito Registral Imobiliário . Na Espanha, Lacruz
8
Berdejo e Sancho Rebullida utilizam a denominação

“Derecho Inmobiliario Registral”, advertindo que, naquele
país, é mais usual a denominação “Derecho Hipotecário” .9
Entre os civilistas alemães, Baur 10

e Wieling 11
distinguem o Direito Formal do Registro do Direito Material

do Registro, chamando o primeiro de “Direito dos Livros
Imobiliários” (Grundbuchrecht) e o segundo de “Direito
Imobiliário” (Liegenschaftsrecht). Já Wilhelm fala em
12
“Direito Formal e Material dos Livros de Registro”

(Formelles und materielles Grundbuchrecht).
A terminologia “Direito Hipotecário” tem seu valor

histórico. Como se sabe, os modernos sistemas de
publicidade imobiliária surgiram como uma resposta às
necessidades do crédito garantido por imóveis e sua
circulação. Isto tornava necessário criar um mecanismo
que tornasse seguras as hipotecas . Isto também foi
13
assim no Brasil, o que se demonstra por ter servido de

início do registro de imóveis no Brasil exatamente a
Lei Hipotecária resultante da Lei Orçamentária 317, de
1843, e do Decreto 482, de 1846. O mesmo ocorreu na
França, que, na primeira década após a revolução,
instituiu um sistema de registros pela Lei de 9 messidor do
ano III (1795) .
14
A despeito disso, a terminologia não mais se mostra

adequada. Na atualidade, o registro de imóveis envolve
um feixe de relações jurídicas muito mais abrangente do
que o crédito imobiliário, e, além das garantias, também se
destina a proteger a propriedade em si mesma. Ainda,
mesmo relativamente ao crédito, há opções à hipoteca,
das quais a mais notável tem sido a alienação fiduciária
em garantia. A hipoteca é apenas mais um direito entre
muitos outros sujeitos a registro.
Já as expressões “Direito Imobiliário” e “Direito dos

Livros Imobiliários” deixam de tratar como uma unidade
um ramo do Direito que vem tendo cada vez mais
autonomia, ao mesmo tempo que pode abranger situações
que fogem do escopo que pretendemos tratar. O “Direito
Imobiliário” envolve temas que fogem ao registro, como é
o caso da posse e dos direitos de vizinhança. Já o “Direito
dos Livros Imobiliários”, no sentido específico de direito
formal, peca por não abarcar também o tema essencial
dos efeitos do registro de imóveis, o nascimento, a
modificação e a extinção de direitos reais sobre imóveis . 15
De maneira que as expressões também não são

adequadas à definição do ramo do Direito que trata do
modo de ser do registro e de seus efeitos.
As terminologias “Direito Imobiliário Registral” e “Direito

Registral Imobiliário” estão ambas corretas, não obstante
tratem da questão sob perspectivas diferentes. A primeira
o faz ao corrigir o excesso da denominação “Direito
Imobiliário”, a restringindo a aquilo que passa, de algum
modo, pelo registro. E a segunda por especificar, em
primeiro lugar, que se está a tratar de uma disciplina que
trata de registros – direito registral – e, ainda, que entre os
vários “Registros Públicos”, como o Registro Civil das
Pessoas Naturais, o Registro Civil das Pessoas Jurídicas,
e o Registro de Títulos e Documentos, se está
considerando exclusivamente aquele que trata dos
Direitos Reais sobre imóveis, ou seja, o Registro
Imobiliário .
16
De maneira que, sendo a expressão “Direito Registral

Imobiliário” igualmente correta, e tendo esta, como se
mostrou, aceitação mais consolidada na doutrina pátria,
aqui será adotada, a fim de ser preservada a continuidade
entre significante e significado na terminologia jurídica.
Compreende-se como Direito Registral Imobiliário o

feixe de normas que trata da aquisição de posições
registrais, o que abrange, por um lado, a maneira como
um determinado título ingressa no registro, e, por outro, os
efeitos substanciais e processuais gerados pela
registração . Abrange, assim, majoritariamente, normas
17
de Direito Civil, Direito Administrativo e Direito Processual

que tratam de um mesmo objeto: mesclam direito material
e processual na disciplina do registro, e, ao mesmo tempo,
conferem ao registrador dos sistemas de Registro de
Direitos uma espécie de “jurisdição extrajudicial”.
Tradicionalmente, tem-se compreendido que o objeto
dessas normas é a publicação – ou publicitação – de
direitos reais, aos quais confere uma eficácia civil
diferenciada , dirigida à criação de titularidades reais.
18
Mais modernamente, contudo, tem-se compreendido que

o objeto do Direito Registral Imobiliário não é a publicidade
– a qual é uma ferramenta, e não um objetivo –, mas sim a
própria criação das titularidades reais.
Assim, esclarece Ricardo Dip que em acepção
19
normativa pode-se definir o Direito Registral Imobiliário

como “a parte do direito posto que regula o procedimento
de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a
forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas
imobiliárias”. Nesta definição, “inscrição” tem sentido
amplo, que abrange, no Direito Brasileiro, a matrícula (ou,
mais especificamente, o ato de matricular), o registro e a
averbação. “Título” também é adotado em sentido
genérico, como a enunciação de uma causa da aquisição
ou oneração do direito real sobre o imóvel. A “forma”,
segundo o autor, diz respeito ao modo que o registro leva
ao conhecimento do público o conteúdo de seus assentos,
o que pode se dar, por exemplo, pela consulta aos livros,
em alguns sistemas; ou, mais comumente, pelo
fornecimento mediado pelo registrador de informações
verbais, ou, ainda, pela emissão de certidões. E,
finalmente, os “efeitos” são aqueles gerados a partir da
publicação do direito registrado, que podem variar: em
alguns casos, podem ser de mera notícia (ou seja, que
não agregam qualquer eficácia ao ato), em outros podem
ser declarativos (ou seja, que geram efeitos perante
terceiros, não obstante o ato já fosse eficaz entre as
partes), ou ainda podem ser constitutivos (ou seja, sem os
quais o ato não é eficaz nem mesmo entre as partes).
Além do sentido normativo, o autor ainda apresenta um
sentido objetivo para o Direito Registral Imobiliário,
advertindo que a confusão do sentido objetivo com o
sentido normativo resulta dos “preconceitos do positivismo
jurídico-legalista”. Assim, em sentido objetivo, o Direito
Registral Imobiliário tratar-se-ia dos “muitos atos, como
sejam as várias etapas do procedimento de inscrição, o
efeito da publicidade correspondente, sua certificação, a
isso ligando-se as correlatas faculdades que identificam o
direito registral imobiliário no plano subjetivo”.
Desse modo, em suma, o Direito Registral Imobiliário
abrange normas procedimentais – o direito formal, que, no
Direito Brasileiro, é disciplinado majoritariamente pela
Lei 6.015, de 1973, mas também em outros diplomas
legais, por exemplo, a execução extrajudicial da alienação
fiduciária em garantia, na Lei 9.514, de 1997 – e,
paralelamente, normas substantivas que tratam dos
efeitos do registro – o direito material, que, no Brasil, é
disciplinado majoritariamente pelo Código Civil, mas
também em outros diplomas, como a fé pública registral
que foi prevista na Lei 13.097, de 2015. Esta é a summa
divisio deste ramo do direito: de um lado, os aspectos
técnicos do registro, como sua organização, livros e
procedimentos – ou seja, a mecânica do registro,
regulamentada por normas de direito administrativo, e o
sistema de aquisição de posições registrais. Tal é o direito
formal. De outro lado, a eficácia que decorre da aquisição
da posição registral, gerando efeitos processuais –
vantagens deferidas pela legislação ao titular da posição
registral –, bem como materiais, de direito civil .
20
Tem, portanto, o Direito Registral Imobiliário um objeto

com uma dupla face: normas que tratam da organização e
do funcionamento do próprio registro, que, em grande
parte, são dirigidas ao registrador, e normas que tratam
dos efeitos jurídicos advindos deste e das posições
jurídicas assumidas pelas partes.
Essa dicotomia remonta ao Direito Prussiano do século

XVIII, no qual, em 1783, foi editada a Allgemeine
Hypothekenordnung, Lei geral hipotecária tratando dos
aspectos do direito formal do registro, e, em 1794, a
Allgemeine Landrecht für die Preussischen Staaten,
Lei geral para os estados prussianos que continha, entre
muitos outros temas, aspectos do direito imobiliário
material, como a origem e a transmissão dos direitos
reais .
21
Uma boa maneira de se vislumbrar a distinção está nos

prazos estabelecidos para o procedimento de registro e
para a validade da prenotação. O artigo 205 da Lei 6.015,
de 1973, prevê que cessarão automaticamente os efeitos
da prenotação se, decorridos trinta dias do seu
lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado
por omissão do interessado em atender às exigências
legais. Por outro lado, o artigo 188 determina que, como
regra, o registro será feito no prazo de trinta dias contados
do protocolo. A despeito de enunciarem o mesmo prazo –
trinta dias – as duas regras contêm conteúdos e
destinatários diferentes. Se, por um lado, o artigo 205
contém uma norma de direito material, cuja infração
repercute no próprio direito material de prioridade
concedido à parte pela prenotação, em relação direta com
o artigo 1.246 do Código Civil, por outro o artigo 188
enuncia regra de direito formal, dirigida ao registrador, e
cuja infração pode resultar em sanções disciplinares.
Assim, pode-se pensar em normas administrativas
validamente editadas por órgãos correcionais tratando
deste prazo formal, para, por exemplo, reduzi-lo; mas
jamais para tratar do prazo do artigo 205, cuja alteração,
por afetar o direito material da parte, somente poderia
ocorrer por meio de lei.
A exposição do desenvolvimento do registro no Brasil e

no mundo buscará prestigiar estes dois aspectos: a
organização formal do registro e os efeitos por ele
produzidos em cada etapa do desenrolar do processo
histórico.
1
.Nota Prévia: Em cada página, as referências conterão
todos os dados da obra citada, sendo o prenome do autor
apresentado em primeiro lugar, seguido do patronímico
(v.g., “Fustel. de Coulanges, A Cidade Antiga: Estudo
sobre o Culto, o Direito, as Instituições da Grécia e de
Roma, São Paulo, Hemus, 2000”), ressalvadas as
hipóteses dos autores espanhóis (em que o patronímico
não ocupa a última posição). Já na bibliografia, o
sobrenome pelo qual o autor é conhecido será sempre
grafado em maiúsculo, de forma anteposta a seu prenome
ou sobrenomes intermediários.
2
.O Código Civil Brasileiro de 2002 prescreve a

necessidade da escritura pública para os negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de
valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País (art. 108). Ainda, reafirma a eficácia constitutiva do
registro nas transferências entre vivos (art. 1.245).
3
.Cf. L. 6.015/73, art. 1º; L. 8.935/94, art. 1º.

4
.Cf. Victor Ehrenberg, Rechtssicherheit und

Verkehrssicherheit, mit besonderer Rücksicht auf das
Handelsregister, in, Jherings Jahrbücher (47) (1904).
5

6

7
.Cf. Fernando Pedro Méndez González,

Fundamentación Económica del Derecho de Propiedad
Privada e Ingeniería Jurídica del Intercambio Personal, 1a
Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, p. 119.
8
.Cf., e.g., Maria Helena Leonel Gandolfo, O Direito

Registral Imobiliário Brasileiro – Princípios Gerais, in,
Registro de Imóveis: Estudos de Direito Registral
Imobiliário – XXVII Encontro de oficiais de registro de
imóveis do Brasil – Vitória/2000, Porto Alegre, SAFe,
2002; R. DIP, Do Conceito de Direito Registral Imobiliário,
in, Registro de Imóveis (Vários Estudos), Porto Alegre,
Safe, 2005, p. 49.
9
.Cf. José Luís Lacruz Berdejo; Francisco de Assis

Sancho Rebullida, Derecho Inmobiliario Registral, 2ª. Ed.,
Madrid, Bosch, 1984, p. 20.
10
.Cf. Fritz Baur, Sachenrecht, 17a Ed., Munique, Beck,

1999, p. 144.
11
.Cf. Hans Josef Wieling, Sachenrecht, 5a Ed., Berlin,
Springer, 2007, pp. 267 e 279.
12
.Cf. Jan Wilhelm, Sachenrecht, 2a Ed., Berlin, Walter

de Gruyter, 2002, p. 214.
13
.Cf. Emmanuel Besson, Les livres fonciers et la réforme

hypothecaire – Étude historique et critique sur la publicité
dés transmissions immobiliéres em France et a l’etranger
depuis lês origines jusqu’a nos jours, 1ª. Ed., Paris, J.
Delamotte, 1891, p. 4.
14
.Cf. Emmanuel Besson, Les livres fonciers et la réforme

Delamotte, 1891, pp. 87-89.
15
.A discussão sobre a natureza e efeitos da posse,

assim como das ações possessórias, é intensa e longeva.
Nesta distinção, acompanha-se o entendimento de
MOREIRA ALVES que, com base no proposto por
BONFANTE, considera a posse um fato, e não um direito
(Cf. José Carlos Moreira Alves, Direito Romano (História
do Direito Romano – Instituições do Direito Romano: A) –
Parte Geral; B) Parte Especial: Direito das Coisas), Vol. I,
13ª. Ed., Rio de Janeiro, 2000, p. 262). A despeito disso, o
Código Civil de 2002 não inclui a posse no rol dos direitos
reais. Ainda, no Brasil, como regra, não ingressa no
Registro de Imóveis, por sua natureza e falta de previsão
legal no elenco de direitos registráveis da Lei 6.015/73,
bem como, no passado, dos Decretos 18.527, de 1928 e
4.857, de 1939, e da Lei 1.237, de 1864, e regulamento.
Ressalte-se, todavia, que nas últimas décadas a posse
passou a excepcionalmente ser suscetível de ingresso no
registro no caso da imissão provisória na posse em favor
da União, estados, Distrito Federal e Municípios, ou suas
entidades delegadas (Lei 6.015/73, artigo 167, I, 36), ou
com o fim de ser convertida em propriedade nos
procedimentos de regularização fundiária (Lei 6.015/73,
artigo 167, I, 43).
16
.Todos presentes na Lei de Registros Públicos –

Lei 6.015/1973 e na Lei 8.935/1994.
17
.Cf. José Luís Lacruz Berdejo – Francisco de Assis

18

19
.Cf. Ricardo Dip, Do Conceito de Direito Registral

Imobiliário, in, Registro de Imóveis (Vários Estudos), Porto
Alegre, Safe, 2005, pp. 40-42.
20
Madrid, Bosch, 1984, p. 22. Importante notar que os
autores afirmam que, no Direito Espanhol, a aquisição da
posição registral não se confunde com a aquisição do
direito material: a primeira se dá por uma relação entre a
pessoa privada e a autoridade exercente da jurisdição
voluntária – o oficial do registro; e a segunda ocorre entre
pessoas privadas. O raciocínio não se aplica ao direito
brasileiro contemporâneo, no qual a propriedade imóvel, o
próprio direito material, não se adquire por força do
contrato, mas sim pelo registro. Por outro lado, esta
sujeição ao registro da aquisição do próprio direito material
torna bastante evidentes os efeitos do chamado “direito
registral imobiliário material”, mais do que na Espanha. Tal
ocorre porque, como se verá, desde o Código de 1916 o
Brasil adota um sistema cujo direito material tem matriz no
direito germânico. E foi a Alemanha o berço da distinção
entre direito formal e material do registro. O critério é
aplicável a outros sistemas, e esta filiação não é plena;
mas, em geral, tem-se o direito alemão como ponto de
referência. Sobre isto, cf. Miguel Maria Serpa Lopes,
Tratado dos Registros Públicos, vol. I, 4ª. Ed., Rio de
Janeiro, Freitas Bastos, 1960, pp 43-50; Soriano Neto,
Publicidade Material do Registro Immobiliário (Efeitos da
Transcripção), 1ª. Ed., Recife, 1940, p. 57.
21
.Cf. Vincent Nossek, Das Konzept “Grundbuch”, 1ª Ed.,

Tübingen, Mohr Siebeck, 2019, p. 13.
Lidos Recentemente
Fechar
Os Bens Públicos e o Registro de Imóveis - Vol. VI - Ed. História do Registro de Imóveis - Vol. I - Ed.
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Espaçamento entre linhas
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
CAPÍTULO 1. O REGISTRO DE IMÓVEIS E A PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA
CAPÍTULO 1. O REGISTRO DE IMÓVEIS E A PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA
0
Capítulo 1. O registro de imóveis e a
publicidade imobiliária
Nos modernos sistemas de registros de direitos, os
assentos registrais não se limitam a refletir ou a publicar
processos transmissivos consumados fora deles,
extrarregistralmente, mas, antes, integram o próprio
processo transmissivo. O Estado, nos países em que
vigora a fé pública registral, limita a possibilidade de
reivindicação do imóvel, e, por meio de uma instituição
criada especificamente para publificar direitos sobre
1
imóveis – que é o registrador, em seu vários regimes

jurídico-administrativos – assinala ex ante a titularidade
dos direitos reais imobiliários e seus limites .
2
Ou seja, havendo fé pública registral, fica o terceiro

adquirente de boa-fé protegido contra a reivindicação do
bem por pessoas que tenham sido supostamente
prejudicadas por um defeito anterior na cadeia de
transmissões. E isto é a limitação da possibilidade de
reivindicação. Ainda, torna-se desnecessário investigar
todo o plexo de relações jurídicas presentes e passadas
para que se saiba quem é o titular do bem e em que
condições: os direitos reais sobre o bem específico são
aqueles que constam do registro, em favor de quem o
registro indica, e com as limitações também constantes do
próprio registro.
Já nos sistemas de registros de documentos, também

presentes na modernidade, a simples publicidade de
documentos que contenham atos e contratos que possam
ter efeitos transmissivos sobre o bem, pressupõe a
manutenção de uma regra de reivindicabilidade ilimitada,
cujos efeitos negativos para a segurança jurídica são
apenas amenizados pelo registro. Estes sistemas se
limitam a arquivar em ordem cronológica os documentos
apresentados. Estes arquivamentos não compõem o
processo transmissivo, mas apenas refletem processos
transmissivos que ocorreram – ou supostamente
ocorreram – fora do registro. Com isso, não contêm
nenhuma declaração do Estado acerca da titularidade e da
extensão dos direitos reais imobiliários .
3
Em outras palavras, o registro não protege o terceiro

adquirente de boa-fé contra a possibilidade de
reivindicação do bem por pessoas que tenham ocupado a
posição de titular em elos anteriores na cadeia filiatória, ou
mesmo por desconhecidos. E isto é a reivindicabilidade
ilimitada. Ainda, a publicidade torna acessíveis alguns dos
documentos que possam ter instrumentalizado atos acerca
do imóvel. Estes documentos podem ser válidos ou não, e
podem ser eficazes ou não, não cabendo ao registro
avalizar qualquer um deles. Não há uma afirmação pelo
Estado acerca da titularidade do bem, apenas uma
divulgação de titularidades possíveis.
A qualidade da informação gerada nestes sistemas

depende da contratação de um perito pelo interessado em
conhecer a situação jurídica de um imóvel. Este perito
deverá analisar o conjunto de documentos relevantes (não
necessariamente apenas aqueles que integram a cadeia
de transmissões do bem) . 4
É fundamental à constituição da titularidade real a sua

oponibilidade a terceiros, e mesmo nos sistemas em que o
registro não é constitutivo do direito real em si, cabe à
publicidade agregar eficácia erga omnes a situações
jurídicas que, de outro modo, somente teriam eficácia inter
partes. Os fatos registrados presumem-se conhecidos, e,
por isso, são oponíveis a terceiros; os fatos não
registrados presumem-se não conhecidos, e, por isso, não
são oponíveis a terceiros .
5
No entanto, mesmo nesses sistemas, o registro gera

algum efeito, ainda que por exclusão: a regra negativa da
inoponibilidade, ou seja, de que os efeitos do negócio não
são oponíveis a terceiros sem o registro; do que decorre
necessariamente um segundo efeito, de preferência:
havendo dois negócios contraditórios entre si sobre o
mesmo bem, tem preferência aquele registrado em
primeiro lugar, já que o outro – não registrado –, ainda que
firmado em data anterior, não projetava seus efeitos contra
quem dele não fosse parte. Este é o “efeito relativo” da
publicação no Sistema Francês .6
Um direito real vale mais do que um direito pessoal

cujo conteúdo econômico seja o mesmo – por exemplo, o
gozo de um certo bem – porque os direitos reais permitem
que o exercício de suas faculdades seja exigido em
cumprimento forçado, de maneira mais fácil do que os
direitos pessoais. Veja-se, por exemplo, o usufruto e a
locação sem efeitos reais quando confrontados com a
situação de o bem vir a ser vendido a um terceiro; ou a
locação, com ou sem efeitos reais, na mesma situação.
Ainda que a locação sem efeitos reais possa permitir
algum tipo de compensação financeira ao locatário pelo
locador que vendeu o bem, o direito real, ou o direito
pessoal com eficácia real, permitem a manutenção do
vínculo com a coisa. O mesmo ocorre com as garantias . 7
Dessa maneira, a despeito de os sistemas de registro

de direitos modernos não terem a publicidade como sua
finalidade, mas sim como uma de suas ferramentas, o
princípio permanece sendo um dos pilares do registro. E,
para isso, será, necessariamente, uma publicidade
qualificada.
A publicidade, tecnicamente, pode ser definida como
um sistema de declarações dirigidas a assinalar as
mutações das situações jurídicas privadas no interesse
genérico de todos os cidadãos. Não se presta a atingir
pessoas determinadas, mas sim a quem quer que seja,
em abstrato. Assim, em geral, tem por objeto aqueles
direitos que demandam, no mínimo, um dever geral de
abstenção por terceiros, que é o caso dos direitos reais.
Mas também se aplica a direitos obrigacionais cuja
eficácia se pretenda ampliar para além das partes, como é
o caso dos contratos de locação para fins de sua
vigência .
8
É um atributo da publicidade imobiliária moderna a

presunção de conhecimento pelo público dos dados que
são publicitados – ou publificados, na concepção de
Fernando Mendez González – pelo registro, presunção
esta que, em quase todos os sistemas modernos, é
absoluta e inilidível. Não obstante nem sempre seja
possível concretamente que o fato seja conhecido por
alguém que tenha nele interesse, a admissão da prova em
contrário faria ruir a segurança jurídica que se pretende
produzir com o sistema registral. Ninguém pode pretender
que um certo fato registrado não lhe seja oponível em
razão de dele não ter tido conhecimento real .
9
Com efeito, há situações em que o Direito tutela o

sigilo, caso em que determina o desconhecimento de algo;
outras situações – na verdade a maioria delas – em que o
conhecimento ou desconhecimento de um fato é
juridicamente indiferente; e outras situações nas quais o
que se determina é a necessidade de conhecimento de
algo, ou da possibilidade deste conhecimento. Para que
seja atingido este último fim, o Direito dispõe de alguns
instrumentos, como as notificações, a realização de
publicações e a publicidade . A notificação e a publicidade
10
aproximam-se por se tratarem ambas de procedimentos
destinados a levar ao conhecimento de alguém algum fato;
no entanto, as semelhanças terminam aí. A notificação dá
lugar a um procedimento dinâmico, caracterizado por um
movimento conduzido a uma certa direção. Ainda,
caracteriza-se por sua especificidade – seja por atingir
pessoa específica, seja por dizer respeito a um fato
específico – e por se tratar de um evento episódico, que
tende a exaurir-se no âmbito do próprio impulso que lhe
deu causa. Já a publicidade se dá por um procedimento
estático, caracterizado pela predisposição permanente e
ininterrupta de um determinado mecanismo. Tem, com
isso, um caráter geral e permanente, renovando-se a cada
vez que sua atuação é solicitada. Quanto à publicação, em
diário oficial, por exemplo, esta se destina à generalidade
das pessoas, como a publicidade; mas tem origem em um
movimento, como a notificação. Ainda, tem um caráter
episódico, e não permanente. Finalmente, a notificação
tem em vista provocar o conhecimento efetivo do fato pela
pessoa a quem dirigida; a publicação tem por finalidade
ocasionar ou facilitar esse conhecimento; e a publicidade
funciona por um mecanismo especial, revestido de
atributos próprios .
11
Tem aqui um papel fundamental a cognoscibilidade. O

conhecimento de um certo fato é sempre algo individual.
Quem conhece efetivamente é o indivíduo, e não a
coletividade, que é um ente abstrato .
12
A publicidade torna possível o conhecimento de certos

fatos, ou seja, produz cognoscibilidade legal. Esta
cognoscibilidade gera uma situação objetiva e geral,
derivada da possibilidade fática e jurídica de se buscar a
informação em questão. A situação geral e objetiva que
presume o conhecimento é legal, ao passo que a
possibilidade de se buscarem as informações depende de
condições jurídicas e fáticas. Dela resulta uma espécie de
“autorresponsabilidade” geral relativa à própria ignorância
daquele que se omite na busca das informações nos
registros públicos, cabendo-lhe suportar os prejuízos desta
omissão .
13
Também é um atributo da publicidade imobiliária

moderna gerar oponibilidade dos direitos registrados. Os
diferentes sistemas jurídicos estabelecem marcos
temporais distintos para o início desta oponibilidade. Nos
sistemas em que o registro é constitutivo, a data da
oponibilidade confunde-se com a data em que o direito
surge – a data do registro –, não obstante possa a lei
14
determinar que estes efeitos retroajam ao protocolo, como

ocorre no Direito Brasileiro ( Código Civil Brasileiro,
artigo 1.246).
A publicidade também projeta seus efeitos quanto a

fatos que estão fora do registro, e isso constitui seu
aspecto negativo: os fatos sujeitos a registro, e não
registrados, são inoponíveis a terceiros .
15
Nos sistemas em que o registro é constitutivo isto é

uma obviedade: se o direito real nem mesmo chegou a
constituir-se (ou seja, nem mesmo chegou a existir como
direito real – a questão se dá no plano da existência),
evidentemente não poderá produzir qualquer efeito de
direito real, não obstante relações jurídicas do plano
obrigacional possam restar preservadas.
Já nos sistemas em que o registro é declaratório,

grande complicação envolve saber quem são estes
“terceiros” a quem o direito não se opõe, já que a alguém
o direito será oponível. É vasta a literatura sobre o
“terceiro registral” em qualquer país em que o registro não
seja constitutivo.
Ainda quanto à inoponibilidade, é também fundamental
a questão da determinação de quais fatos são inoponíveis
por falta de registro. De maneira geral, estes fatos são
previstos nas leis registrais; mas há invariavelmente
situações de conflito.
Por fim, sobre a inoponibilidade, os sistemas em que o

registro é declarativo contam com mais um problema: o
dos terceiros que estão cientes acerca do fato, ainda que
este não tenha sido registrado. Para alguns também a
presunção de ignorância é absoluta; para outros não,
podendo o interessado demonstrar a ciência concreta – e,
portanto, a má-fé – de um determinado terceiro, quando o
fato não está registrado. Quanto aos registros de imóveis,
em regra a legislação dos vários países inclina-se pela
presunção absoluta também neste caso . 16
É natural que um sistema de registro de imóveis que

pretenda fornecer ao público informações com presunção
absoluta de conhecimento por todos dependa do
estabelecimento não apenas de leis que o amparem,
como também, principalmente, de um arranjo institucional
sofisticado.
Um sistema de alcance limitado, regido por regras

pouco claras, ou inacessível, por um lado, aos direitos que
os interessados queiram publicitar, ou, por outro, ao
escrutínio do público que queira obter informações sobre
eles, que pretenda gerar a oponibilidade dos direitos
registrados, a inoponibilidade dos direitos não registrados
e a presunção absoluta de conhecimento de seu
conteúdo, fatalmente gerará injustiças.
Tenha-se em vista, sempre, que a publicidade registral

tal como concebida modernamente tem características
muito próprias: não apenas gera notícias sobre a
existência de direitos, mas também produz efeitos
jurídicos . Por essa razão, um ofício de registros não é
17
apenas uma biblioteca na qual são depositados livros que

tratam de imóveis. Mais do que isso, são geradores
permanentes de efeitos jurídicos que valem contra todos.
É importante, neste ponto, distinguir a chamada

publicidade formal do registro da publicidade material do
registro. A publicidade formal (formelle Publizität) consiste
no direito de “inspeção” do registro, ou seja, de obtenção
das informações nele contidas. Já a publicidade material
(materielle Publizität) diz respeito aos efeitos do registro no
tráfego jurídico , notadamente a legitimação e a fé pública
18
registral.
Dessa maneira, ao longo da História do Direito, muitos

foram os sistemas de publicidade imobiliária que, se, por
um lado, contribuíram para o fluxo do crédito imobiliário ou
para a segurança das transações imobiliárias, ao
fornecerem alguma informação sobre a situação jurídica
dos imóveis, por outro, de maneira geral, não tiveram a
ousadia de gerar uma publicidade qualificada, isto é,
revestida dos efeitos já apontados por Carlos Ferreira de
Almeida.
Muitas das solenidades encontradas entre os povos

antigos nas transações imobiliárias parecem ter como
finalidade mais a autenticidade dos atos do que sua
publicidade. E ainda que seja produzido um documento
autêntico – por exemplo, por um notário – e que a
autenticidade seja essencial para a certeza e segurança
dos atos jurídicos, o ato autêntico mantém o conhecimento
sobre o ato no âmbito restrito das partes. Assim,
permanece a necessidade de sua publicitação . 19
Assim, essas solenidades, muitas vezes, geravam uma
publicidade de fato, mas não de direito. E esta distinção é
importante, já que somente a publicidade de direito está
dotada da cognoscibilidade legal.
Cadastros imobiliários e arquivos notariais, por

exemplo, são repositórios de informações relevantes e
fundamentais à consecução de seus respectivos fins. Mas,
em que pese estas informações, de maneira geral,
estarem disponíveis ao público e poderem dizer respeito a
imóveis, esta publicidade é uma publicidade imobiliária de
fato .
20
A publicidade imobiliária de direito apenas se atinge

mediante a criação de uma instituição destinada a realizar
o registro imobiliário revestida dos atributos já apontados,
de maneira a produzir certos efeitos de caráter jurídico e
impedir que a clandestinidade perturbe o fluxo regular dos
negócios imobiliários.
Como se verá, instituições com essas características

somente surgem em sociedades com um grau avançado
de socialidade e sofisticação de suas instituições.
1
.Cf. Fernando Pedro Méndez González, Fundamentación Económica

del Derecho de Propiedad Privada e Ingeniería Jurídica del
Intercambio Personal, 1a Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, p. 117.
2

Intercambio Personal, 1a Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, pp. 117-
118.
3

Intercambio Personal, 1a Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, p. 119.
4
.Cf. Benito Arruñada, La Contratación de Derechos de Propiedad: Un

Análisis Económico, 1a ed., Madri, Colegio de Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, 2004, p. 93.
5
.Cf. Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, 1ª

Ed., Coimbra, Almedina, 1966, p. 253.
6

Intercambio Personal, 1a Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, pp. 119-
120.
7
.Benito Arruñada, Instituciones del intercambio impersonal: Teoría y

método de los registros públicos, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2013,
pp. 46-47.
8
.Cf. Renato Corrado, La Pubblicità Nel Diritto Privato, Vol. I, 1ª Ed.,

Turim, Giappichelli, 1947, pp. 44-45.
9

10
.Cf. Salvatore Pugliatti, La Trascrizione, Vol. I, 1ª Ed., Milão, Giuffrè,

1957, p. 29.
11

1957, pp. 379-380.
12
1957, p. 8.
13

1957, pp. 382-383.
14

15

16

Ed., Coimbra, Almedina, 1966, pp. 274-275.
17
.Cf. José Augusto Guimarães Mouteira Guerreiro, Publicidade e

Princípios do Registo, in, Temas de Registos e de Notariado, 1ª Ed.,
Coimbra, Almedina, 2010, p. 18.
18
.Cf. Vincent Nossek, Das Konzept “Grundbuch”, 1ª Ed., Tübingen,

Mohr Siebeck, 2019, p. 4.
19
.Cf. José Augusto Guimarães Mouteira Guerreiro, Publicidade e

Princípios do Registo, in, Temas de Registos e de Notariado, 1ª Ed.,
20

1957, pp. 277-278.
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Capítulo 2. Antecedentes da publicidade imobiliária entre os povos da antiguidade
0
Capítulo 2. Antecedentes da
publicidade imobiliária entre os
povos da antiguidade
Sumário:
2.1 Introdução
2.2 A publicidade imobiliária entre os antigos hebreus
2.3 A publicidade imobiliária entre os povos da Antiga
Mesopotâmia
2.4 A publicidade imobiliária no antigo Egito
2.5 A publicidade imobiliária na Grécia Antiga
2.6 A publicidade imobiliária no Direito Romano
2.1. Introdução
É frequente que um estudioso que se debruce sobre

certo instituto jurídico busque suas origens históricas, o
que pode ser bastante proveitoso e esclarecer as
circunstâncias concretas em que aquele feixe de normas
foi produzido. Alguns cuidados devem ser tomados,
contudo.
Ao tratar da publicidade imobiliária no sentido de uma

instituição destinada a levar ao conhecimento do público a
situação jurídica dos imóveis, e que gera algum grau de
inoponibilidade daquilo que não foi registrado, deve-se ter
em vista que este fenômeno é, eminentemente, moderno.
Nesse sentido, Coviello esclarece que esta concepção
contemporânea dada à publicidade imobiliária é mais
jovem do que parece .1
Um erro comum, para o autor, é o de se confundir a
aparência externa de alguns atos com a sua finalidade,
atribuindo-se a este ato uma finalidade moderna e
anacrônica tão somente em virtude da compreensão que
contemporaneamente se tem das necessidades do tráfego
jurídico. É fato que há formas solenes de transmissão da
propriedade muito antigas, realizadas em público, e que
foram sendo flexibilizadas gradativamente com o passar
dos tempos. Mas, é importante que se diga desde já, estas
formas arcaicas não tinham como escopo dar publicidade
aos atos, ou, mais ainda, à situação jurídica da coisa
objeto do negócio, e, por conseguinte, gerar oponibilidade
a terceiros.
A instituição da publicidade imobiliária como veículo da

constituição ou eficácia de direitos reais sobre imóveis
pressupõe uma civilização avançada, com um avançado
sentido de socialidade, que enxerga na confiança gerada
pelo registro – e mesmo em juízes que, em última
instância, farão valer os direitos registrados – um
mecanismo de se garantir a segurança da circulação da
propriedade e do crédito imobiliário.
O caráter e a natureza do sistema de registros públicos

de terras, e as formas de publicidade imobiliária, são um
valioso indicador do tamanho e da complexidade de uma
sociedade, e do nível de desenvolvimento de sua
economia e de seu direito. Isto vai desde a confiança
primitiva no conhecimento de vizinhos, atualizado pela
prática de rituais quando ocorriam transações sobre
imóveis, até a sofisticada rede de registros de direitos do
mundo moderno . 2
A memória de cada indivíduo funciona, de certo modo,

como um registro de direitos nos contextos de
contratações pessoais, em que os atores da vida
econômica se conhecem bem, e nos quais as transações
imobiliárias são escassas. Os indivíduos que vivem nesse
contexto conhecem os imóveis, seus limites, suas
características, as circunstâncias dos poucos negócios
que são realizados, e, em especial, quais são os direitos –
e seus titulares – que recaem sobre a terra. O nível de
informação entre os atores econômicos é alto, e são
pequenas as chances de engano, bem como a
desconfiança recíproca. Caracterizam estes contextos a
produção em pequena escala, o comércio local, a
homogeneidade cultural, e, na prática, a desnecessidade
de que terceiros possibilitem o cumprimento forçado das
obrigações. Os direitos são seguros e líquidos, e assim
viveu a humanidade na maior parte de sua história
econômica .
3
O caráter pessoal dos intercâmbios é um atributo mais

ou menos constante em função da natureza mais ou
menos pessoal das garantias estabelecidas para
assegurar o adimplemento. E a natureza das garantias
afeta a necessidade de informações que as partes
precisam obter antes de decidirem obrigar-se. A maioria
dos intercâmbios estabelecidos entre pessoas que se
conhecem são pessoais, já que se assentam em seu
mútuo conhecimento e na expectativa de intercâmbios
futuros. Mas serão também pessoais muitos intercâmbios
entre desconhecidos se, pela natureza das garantias, for
necessário obter informações sobre a probabilidade do
cumprimento da obrigação, como sua reputação,
antecedentes etc. Ainda, também são pessoais os
intercâmbios cujas garantias são prestadas por terceiros –
mesmo que se trate de intermediários especializados,
como bancos, entidades securitizadoras, auditores etc. –
quando forem baseados na reputação do garantidor, ou
em um relacionamento entre ele e seu cliente. E também
são pessoais os intercâmbios em que a garantia se dá por
meio de responsabilidade comunitária, na qual todos os
membros do grupo respondem pelo comportamento de
cada um deles – como ocorria, por exemplo, na Idade
Média, entre os comerciantes de uma determinada cidade.
A despeito de isto permitir a contratação com estranhos, o
intercâmbio também será feito com base em informações
pessoais que permitam saber a que grupo o indivíduo
pertence, e se o grupo é confiável . 4
São ilustrativas sobre este ponto as seculares práticas

consuetudinárias da Albânia, que continuaram em vigor
mesmo sendo reprimidas durante os anos de comunismo.
Estas práticas, implícitas no cotidiano das regiões em que
vigoram, mantiveram-se em paralelo às estruturas
estatais, e experimentaram um ressurgimento após o fim
do regime comunista, especialmente nos anos 1990 . A 5
fonte principal do Direito Costumeiro Albanês são as

compilações chamadas kanuns, que comportam variações
de região a região do país. Dentre as compilações mais
famosas estão o kanun de Lekë Dukagjini, em vigor nos
Alpes Albaneses; o kanun de Scanderbeg, em vigor no
vale do Rio Mat; e o kanun de Dibra, em vigor na região de
mesmo nome . 6
Um primeiro aspecto intimamente ligado às

circunstâncias de um intercâmbio pessoal diz respeito ao
direito de preferência, ou preempção, concedido aos
parentes em caso de venda de bens imóveis. Segundo o
kanun de Lëke, primos, irmãos e outros parentes do
vendedor, assim como confrontantes da gleba vendida, e
outros membros da comunidade a que pertencia o
vendedor tinham preferência na aquisição, com graus
distintos entre si. Somente se nenhum destes tivesse
interesse na aquisição a terra poderia ser vendida a um
estranho. Nos termos do §465 do kanun de Lëke, “Kufîjari
blén token e kufîjarit, po s’ e bleu kushrinija, vlaznija e fisi”,
ou seja, o vizinho compra a terra do seu vizinho, se esta
não for comprada pelos primos, irmãos ou clã”. Acrescenta
Gjeçoc que nas regiões montanhosas da Albânia quase
nunca terras, moinhos ou canais de irrigação são vendidos
fora da aldeia: ainda que os detentores de preferência não
comprem, se evitará a todo custo que um forasteiro
compre .
7
Os kanuns de Scanderbeg e Dibra iam além, prevendo

que o preço da venda ao parente deveria ser um pouco
inferior ao da venda a estranhos .
8
O procedimento da venda é pitoresco: segundo o

kanun de Lekë, o procedimento de venda e transmissão
somente se considera completo, sob pena de invalidade,
quando o adquirente oferece raki (aguardente de uva) aos
presentes na ocasião do negócio . O kanun de
9
Scanderbeg exige, além do consumo de café, que sejam

pronunciadas as palavras sacramentais “que você aprecie
a terra”, e que tudo isso seja feito na presença de outras
pessoas: se a venda for feita a uma pessoa próxima, seus
parentes e o patriarca de sua família, a quem se deve
presentear com um quilograma de café; se a venda for
feita a algum estranho, deve o comprador oferecer um
almoço ou jantar ao vendedor e sua família, e presentear o
patriarca da família do vendedor com um carneiro. O
kanun de Dibra prevê expressamente que “nenhuma terra
é vendida sem café”, que deve o adquirente oferecer aos
presentes um almoço ou jantar, e que após a cerimônia de
venda deve haver uma dança integrada por homens de
todas as idades, a qual serve de meio de prova de que as
partes seguiram o costume prescrito para o negócio .
10
Sistemas mais sofisticados de publicidade imobiliária

se tornam necessários quando aumenta o número de
pessoas e a quantidade de transações. Já não é mais
possível que todos se conheçam, nem que todos tenham
conhecimento de todas as transações imobiliárias.
Quando esta complexidade se torna tal que as
contratações se tornam impessoais, os distintos direitos
sobre os imóveis – que se avolumam em cadeias de
relações jurídicas – não mais estão gravados na memória
das pessoas. A informação, então, torna-se cada vez mais
incompleta, trazendo incertezas para as partes das
transações imobiliárias. Torna-se, então, necessária uma
intervenção de um terceiro – o Estado – para normativa e
institucionalmente dotar o mercado de mecanismos que
solucionem as incertezas jurídicas. E nisto consistem os
registros de direitos .
11
As solenidades antigas, segundo o mesmo Coviello,

tinham uma razão de ser mais metafísica do que prática,
oriunda daquilo que o autor denomina uma “falta de
capacidade de abstração dos povos antigos, os quais não
concebiam a possibilidade de uma transmissão ideal de
direitos”. Ainda segundo o autor, estes povos confundiam
direito (por exemplo, o direito de propriedade) e seu objeto
(por exemplo, uma área de terras), materializando o
direito, o qual, em princípio, é um ente ideal, na coisa
concreta sobre a qual incide .
12
Em que pese o cronocentrismo do autor, as relações

entre direito e magia nas sociedades antigas, assim como
a inspiração metafísica de muitos institutos jurídicos, são
conhecidas. As trocas simbólicas, e a tradição simbólica
de certos objetos sem valor como parte integrante de uma
solenidade destinada a produzir efeitos jurídicos – como o
nexum romano, ou o wadium do antigo direito germânico –
remontam às antigas dádivas obrigatórias, que criavam
uma ligação metafísica, sancionada magicamente, entre
as partes da troca. Os objetos entregues – tidos como
animados, e portadores de um espírito próprio – criavam
esta vinculação . O vínculo não surgia da intenção das
13
partes, mas da própria coisa entregue. Isto explicaria, por

exemplo, no Direito Romano, o funcionamento dos
contratos reais, que somente se aperfeiçoam pela entrega
da coisa, como também a prevalência da traditio como
modo de aquisição ; e no antigo Direito Germânico, a
14
necessidade de cauções em contratos de compra e venda,

empréstimo ou depósito na qual a coisa oferecida – em
geral, pessoal de quem a entrega, simbólica e de pouco
valor, como uma luva, uma moeda, uma faca – servia
como um “refém”, carregando consigo algo da
individualidade de quem a ofereceu .
15
Ademais, uma segunda razão histórica havia para a

importância dada às formas solenes. Nos primórdios das
civilizações indo-europeias, a propriedade do solo era
coletiva, cabendo como um todo à família ou à
comunidade. Ainda não se concebia a apropriação de
partes do solo terrestre por indivíduos .
16
Esclarece Max Weber que a própria palavra fundus,

que, na época da Roma Imperial, designava terrenos que
atendessem certos requisitos, tinha, em sua origem, um
sentido de pertencimento do indivíduo a uma
coletividade .
17
Quando um grupamento humano atingia certo número

de habitantes, e o espaço e recursos naturais se tornavam
insuficientes, era natural a busca por novos ambientes, em
especial por aqueles que fossem mais aconchegantes,
que tivessem terras mais férteis, que, em suma,
oferecesse melhores chances de sobrevivência. Isto por
vezes provocava choques com grupamentos que já viviam
no local escolhido. Uma vez ocupado o território, este
passava a ser possuído coletivamente pela tribo invasora.
Assim, dentro de uma mesma tribo, não havia
proprietários individuais. Todavia, entre tribos distintas não
havia qualquer espécie de comunidade: cada tribo, ou
cada grupamento, defendia sua posse exclusiva sobre o
território das demais .
18
Acompanhava este caráter coletivo da terra o atributo

de sua inalienabilidade. Porém, com a progressiva
prevalência da propriedade individual, foi se tornando
possível, em alguns casos, a alienação, mediante a
observância de precauções e regras severas. Por essa
razão as formas eram rígidas, as alienações eram difíceis,
e se preservava de certa forma o aspecto coletivo da
propriedade .
19
Novamente, não havia, a princípio, uma preocupação

com a publicidade da situação jurídica dos bens, mas sim
uma renovação da soberania coletiva sobre a terra.
Com tudo isso, conclui Coviello que a observação dos

povos antigos deixa claro que não há um vínculo histórico
linear que encadeie estes costumes e o moderno sistema
de publicidade . Não se deve ir tão longe. Como afirma
20
Salvatore Pugliatti, identificam-se nos sistemas arcaicos

gérmens dos modernos sistemas, cujo estudo permite
uma melhor valoração daquilo que se tem na
contemporaneidade. Adotar uma compreensão demasiado
técnica e restrita do fenômeno da publicidade imobiliária
como parâmetro – seja a de uma compreensão doutrinária
compreensiva dos vários sistemas modernos, ou, por
outro lado, a de um sistema jurídico específico que esteja
em vigor – impediriam qualquer pesquisa útil neste
campo .21
Uma vez que estes costumes são, ainda que por

simples analogia, relacionados com os modernos sistemas
de transmissão imobiliária, e podem trazer luzes sobre o
funcionamento do tráfico imobiliário em geral, deles se
tratará adiante.
Note-se, contudo, desde já, que, como adverte

Salvatore Pugliatti, as fontes primárias são escassas, e de
maneira geral à modernidade somente chegaram indícios
de práticas e costumes análogos ao que conhecemos por
publicidade imobiliária .
22
Assim, a análise é
inafastavelmente fragmentária e sem pretensões de
qualquer sistematização ou completude.
2.2. A publicidade imobiliária entre os

antigos hebreus
Há, na Bíblia, certas passagens que tratam de

negócios que envolvem imóveis, nas quais se pode
perceber preocupação, no mínimo, com a reafirmação da
soberania coletiva sobre a terra, ainda que se trate de uma
soberania “familiar” – entendendo-se a família aqui como
uma coletividade hierarquicamente superior ao indivíduo .
23
A propriedade permanecia sempre ligada à família que

primeiramente a havia recebido. Por conta da regra dos
anos de jubileu, a cada cinquenta anos propriedades
alienadas ou hipotecadas retornavam ao domínio da
família alienante ou hipotecante, pelo que a propriedade
valia tanto mais quanto mais distante estivesse a
alienação do ano jubilar. Isto permitia a manutenção de
certa igualdade territorial, evitando-se o surgimento de
grandes fortunas ou de grandes misérias. O indivíduo
poderia chegar à miséria; mas a família não, pois sempre
poderia contar com o resgate quando preenchido o
período jubilar .
24
Nesse sentido, em uma passagem do Gênesis, Abraão
compra um terreno para sepultar sua mulher, mediante um
contrato firmado na presença de todo o povo, o qual
igualmente presencia o pagamento do preço e a imissão
na posse pelo comprador . A confirmação e a presença
25
do “povo” – representado no trecho como “todos os que

entravam pela porta da sua cidade” – bem refletem um
caráter ostensivo da aquisição, além da já mencionada
soberania coletiva.
Estão aqui evidenciados a publicidade e o necessário

consentimento da comunidade para as alienações de
imóveis, indício de que, remotamente, a propriedade entre
os hebreus era coletiva ou ao menos relativamente
inalienável .
26
Esse caráter permanece mesmo em tempos menos

remotos, como o de Jeremias , na qual ainda se
27
reconhece a manutenção de “direitos de resgate”: ainda

que terras fossem alienadas, o alienante, ou algum
parente seu, conservava o direito de readquiri-las
mediante pagamento. O fato relatado diz respeito à
aquisição pelo profeta de uma área de terra próximo de
sua cidade natal de Anatote à época do cerco de
Jerusalém pela Babilônia (597 a.C.) .
28
Já nessa época, todavia, o negócio adquire um grande

grau de sofisticação quando comparado com a compra por
Abraão do campo, caverna e arvoredo de Efrom em
Macpela. Os contratos, agora, eram feitos por escrito, em
duas vias – uma selada e outra aberta – firmados pelas
partes e testemunhas, após o que as cópias eram
entregues a alguém que ficava encarregado de depositá-
las em um vaso de barro.
Como relata Flávio Josefo , ao tempo das guerras
29
entre os judeus e os romanos estes vasos ficavam

localizados – ao menos em Antióquia e Jerusalém – em
um edifício destinado especificamente à preservação de
registros públicos. Em Antióquia esse edifício foi destruído
em um incêndio juntamente com os arquivos, a praça do
mercado e os palácios reais; e em Jerusalém foi
incendiado, durante uma rebelião, juntamente com os
palácios de Agrippa e Bernice, ocasião em que os
sediciosos se apressaram em queimar os contratos
firmados em favor dos credores, e, com isso, extinguir as
obrigações de pagar dívidas, de maneira a ganhar a
simpatia dos devedores. Os responsáveis pelos registros
tiveram de fugir, e, com isso, “queimaram-se os nervos da
cidade”.
Não se pode, porém, dizer que este depósito no vaso

era efetivamente um registro de imóveis. Ao invés, tinha-
se aí uma preocupação com a sobrevivência física do
documento , pelo que a conservação a que se refere aqui
30
é literal. Pretende-se conservar o suporte material do

negócio, seu instrumento; e não o negócio em si, os
direitos, ou a relação jurídica, noções que somente viriam
a ser construídas pelos juristas milênios depois. Ainda que
se vislumbre uma finalidade jurídica de conservação de
um meio de prova, não se pode confundir esta finalidade
com os propósitos de um moderno sistema de registro.
Infelizmente, não chegaram a nossos dias documentos

que pudessem fornecer elementos suficientes à
caracterização das funções específicas e procedimentos
envolvidos nesse depósito. Contudo, tratando-se de uma
sociedade ainda marcada pela pessoalidade das relações,
e desprovida de papéis sociais e funções altamente
especializadas e diferenciadas, é improvável que aí
houvesse estruturas muito complexas . 31
2.3. A publicidade imobiliária entre os povos
da Antiga Mesopotâmia
A Mesopotâmia é uma das regiões abrangidas por

aquilo que os historiadores novecentistas chamavam
“Oriente Próximo”, e compreende, grosso modo, a área
situada entre os rios Tigre e Eufrates. Não obstante o
“oriente próximo” seja maior, e abranja terras que vão do
Mar Egeu até o Irã central, e do norte da Anatólia até o
Mar Vermelho, a Mesopotâmia é a área mais estudada
pelos historiadores, pela simples razão de ser aquela que
mais documentos escritos legou para a posteridade.
Compõem este estudo civilizações que, ao longo do
tempo, ocuparam territórios com maior ou menor
extensão, durante mais ou menos sete mil anos. A
despeito disso, a maioria das pesquisas se concentra no
período situado entre 3000 e 300 antes de Cristo, o que,
para a ciência histórica, já é um período longuíssimo .
32
No que diz respeito à publicidade imobiliária, a maioria

das fontes que chegaram até nós diz respeito às
civilizações Assíria e Babilônia. A Babilônia e a Assíria
estavam situadas em um espaço de terras mais ou menos
férteis que partiam da imensidão desértica da Arábia,
passavam pelas pantanosas margens do Golfo Pérsico,
pelos Montes Zagros, pelos planaltos e colinas que se
avolumam em direção aos Montes Tauro e ao Líbano, e
findavam no Mar Mediterrâneo e no Egito. Estas fronteiras,
contudo, em especial as do Norte, nunca foram muito
estáveis. Na realidade, estas fronteiras eram bastante
porosas, o que permitiu o contato destas civilizações com
os povos das estepes da Ásia Central, bem como o
recebimento de matérias-primas essenciais, como os
metais (especialmente o latão), pedras preciosas e
madeira .
33
A dicotomia Babilônia-Assíria se apresenta em todos
os conjuntos de fontes primárias que chegaram até nossos
tempos, e tem um caráter geográfico dividido entre o Norte
(Assíria) e o Sul (Babilônia) .
34
De maneira geral, o Sul da Mesopotâmia se

desenvolveu mais rapidamente do que o Norte,
marcadamente a partir do chamado “Período Uruk”, o qual
se caracteriza por um rápido aumento na quantidade de
assentamentos urbanos, e em uma diferenciação
hierárquica entre eles. Agora, pela primeira vez, existiam
cidades grandes, paralelamente à existência de cidades
pequenas, vilas e povoados. Também neste período se vê
o desenvolvimento de sistemas administrativos mais
complexos, de uma sociedade mais estratificada e de
exércitos. É dessa época, também, o uso, pela primeira
vez, de processos sofisticados de fundição de metais, e,
naquilo que nos interessa mais aqui, o uso de escrita
pictográfica em tabletes de argila e de selos por meio de
carimbos cilíndricos. Tradicionalmente se estima que este
período se iniciou por volta de 3500 a.C.; mas pesquisas
mais recentes sugerem que isto pode ter ocorrido quatro
ou cinco séculos mais cedo . E o final do “Período Uruk”,
35
estima-se, se deu por volta do ano 3100 a.C.36
Com isso, a Babilônia surge como civilização em

período mais antigo do que a Assíria, e sua formulação
mostra uma influência mais óbvia da Civilização Suméria .
37
A Suméria estava situada, geograficamente, no mesmo

local em que posteriormente viria a se assentar a
Civilização Babilônica. O Povo Sumério enfrentava
condições ambientais muito difíceis, já que a terra em que
viviam era extremamente árida, quente, desprovida de
minerais, pedras e de madeira. No entanto, este povo
compensava estas dificuldades com inventividade,
desenvolvendo técnicas de irrigação que lhes permitiram
canalizar as águas barrentas das enchentes dos rios Tigre
e Eufrates de maneira a fertilizar seus campos e jardins.
Para compensar a falta de pedras e outros minerais,
aprenderam a transformar, com o uso de fornos, a lama
das enchentes em jarros, potes e ferramentas agrícolas, e,
posteriormente, em tijolos. E para compensar a falta de
madeira amarravam feixes de juncos que colhiam das
margens do rio. Por fim, desenvolveram um sistema de
escrita em tabletes de argila que acabou por ser utilizado
em todo o Oriente Próximo pelos dois mil anos seguintes.
A dependência da irrigação para a sobrevivência do povo,
e a necessidade de esforços coletivos para sua
implementação e manutenção, levou ao crescimento das
instituições governamentais, e à ascensão de um Estado
Sumério, tudo isto em época anterior ao terceiro milênio
antes de Cristo .
38
A organização econômica da Babilônia, que já

abrangia não apenas a moeda, como também o exercício
de atividades bancárias pelos templos demandava não
apenas instituições jurídicas e administrativas, como
também arquivos – bem organizados – de documentos
negociais, inventários de bens, cadastros de empregados
e de devedores, entre outros. No que diz respeito aos
imóveis, não há dúvida de que existia na Babilônia um
cadastro que organizava informações sobre as terras
distribuídas pelo soberano e as consequentes prestações,
inclusive de caráter militar, a que ficava obrigado o
donatário. A maioria dos bens imóveis – rurais ou mesmo
casas – pertencia ao Estado ou aos templos, e
possivelmente existiam em todas as cidades ofícios de
livros públicos, ou dos templos, nos quais havia mapas da
cidade ou de seus campos vizinhos indicando os seus
respectivos bens. Não obstante não esteja claro qual era a
finalidade destes arquivos, é possível afirmar que quando
havia alguma contestação de um direito se podia recorrer
a eles para análise dos mapas, e, com isso, obter
esclarecimentos para a solução da controvérsia. Mas
havia também imóveis privados, como demonstra uma
estela em pedra encontrada no sítio arqueológico de
Sippar, provavelmente do século XXIII a.C., contendo uma
série de vendas de imóveis rurais com indicações de seus
limites, preço e nome das partes contratantes . Esta
39
estela, encontrada em 1889, contém, em suas duas faces,

a gravação de uma série de contratos de venda de
campos, com a indicação de seus limites, preço e o nome
das partes. É da época de Manishtusu, rei de Acade , e 40
se encontra hoje no Departamento de Antiguidades do

Oriente Próximo do Museu do Louvre . 41
Também na Babilônia se encontra uma forma solene e

pública de transferência da propriedade de imóveis
específica para o direito de resgate, mencionado pelo
profeta Jeremias. Se, na origem, o exercício do direito de
resgate poderia ser feito pela simples restituição em
dinheiro do preço pago, em época posterior foi introduzido
um ato jurídico elaborado e público. Em dias
determinados, e em locais públicos, na presença do povo,
eram realizadas proclamações, que se repetiam certo
número de vezes. A seguir, redigia-se um ato de resgate,
no qual ficava estabelecido que as partes não tinham
qualquer demanda a fazer uma da outra quanto ao imóvel
que era seu objeto .
42
O significado dessa cerimônia pode ser depreendido

do fato já mencionado de que mesmo em épocas em que
já havia cidades a propriedade das terras era
majoritariamente coletiva, e de que, na origem, este
caráter coletivo não apenas era majoritário, como era total.
Isto resta demonstrado por alguns documentos que
materializam atos jurídicos praticados na cidade de Uruk , 43
centro do período que levou seu nome . 44

Com o passar do tempo, os babilônios, povo afeito ao
comércio, foram sentindo a necessidade de retirar da
propriedade os entraves do antigo direito eminente que a
comunidade tinha sobre os imóveis. Assim, passou a ser
permitida a alienação de imóveis entre vivos que fosse
necessária ao pagamento de dívidas – já que, caso a
dívida não fosse paga, o devedor poderia perder sua
liberdade – e também a alienação que fosse feita em
forma de doação à esposa ou filha do doador . 45
Também com esse espírito liberalizante passaram a

empregar em outros casos a antiga forma de solução de
disputas que fora formulada especificamente para o direito
de resgate familiar da propriedade. A cerimônia já descrita,
em princípio, podia ser utilizada apenas pelo próprio
alienante ou seus herdeiros, mas passou a ser empregada
na alienação pura e simples dos bens imóveis. A
soberania da comunidade residia na participação do juiz,
que sentenciava, e na possibilidade do demandado de se
opor à alienação, se melhor direito tivesse. Por fim, a
sentença de adjudicação extinguia as reclamações futuras
contra o adquirente. O caráter de respeito à propriedade
coletiva é demonstrado, ainda, pelo fato de que, com o
passar do tempo, a adjudicação foi se tornando fictícia,
perdendo o caráter de expropriação forçada. Quem
intervinha na operação não mais era um juiz, mas um
chanceler, que redigia o ato. Ainda assim, o negócio
obrigava o vendedor, seus herdeiros e toda a tribo a que
estes pertencessem .46
Não obstante o fim específico para o qual nasceu, é

inegável o caráter de publicidade do procedimento, ainda
que exterior, ou seja, de se levar o fato ao conhecimento
público. Ao se estender seu uso, buscou-se liberar a terra
de eventuais vínculos, ônus ou direitos que a pudessem
gravar, não apenas em relação à outra parte, mas em
relação aos membros de toda a comunidade . 47
Como herança suméria, os instrumentos jurídicos eram

redigidos se seguindo um padrão rigoroso. Em primeiro
lugar a identificação do objeto da transação: uma casa que
seria alugada, um campo que seria vendido, uma moça
que se casaria, ou uma criança que seria adotada. A
seguir, vinha a enunciação das pessoas envolvidas na
transação, com o cuidado de se estabelecer quem era o
eventual proprietário da coisa negociada. A relação entre
as partes do negócio era sintetizada em uma fórmula que
especificava a natureza da transação: “Ele comprou de...”,
“Ele recebeu em empréstimo de...” etc. A seguir vinham
cláusulas acerca do preço, obrigações assumidas, prazos
bem como outras declarações ou pactos acessórios, que
em geral eram reduzidas a fórmulas padronizadas. O
estilo e termos empregados, bem como a forma dos
tabletes de argila, muda de região para região, e de época
para época. Mas há algumas constantes. A primeira delas
é o uso de testemunhas, que eram mencionadas ao final
do instrumento, e, por vezes, nele apunham seu selo
pessoal. Outra constante era a prática de que uma pessoa
que eventualmente contraísse uma obrigação deveria
firmar o instrumento com seu selo cilíndrico, que era
rolado na argila deixando uma impressão; com o sinete de
seu anel; ou ainda com as unhas das mãos, segundo um
determinado padrão. Com isso, ficava representada não
apenas sua presença, como também seu consentimento.
Por outro lado, isso não era um método de identificação, e
mesmo se permitia que alguém firmasse utilizando um
selo alheio, desde que isso fosse mencionado no
instrumento .
48
Os documentos mais antigos de que se tem notícia

dizem respeito à venda de escravos. As vendas de
campos e casas são atestadas em textos isolados do
período conhecido como “Terceira Dinastia de Ur” ou como
“Ur III” (2112 a.C.-2004 a.C.), mas somente se tornaram
uma prática comum a partir do chamado Período
Paleobabilônico (aproximadamente 1894 a.C.-1595 a.C.) . 49
Com a finalidade de proteger estes documentos contra

adulterações fraudulentas duas práticas são atestadas
pelas fontes. Até a metade do segundo milênio antes de
Cristo, o documento era depositado em um delgado
envelope de argila, no qual seu conteúdo era transcrito.
Quando o envelope fosse, eventualmente, removido pelo
juiz a quem fosse apresentado, seu conteúdo poderia ser
comparado facilmente com o do documento depositado.
Já no Período Neobabilônico (626 a.C.-539 a.C.) a
proteção do conteúdo do documento se dava pela
elaboração de uma cópia do original, de maneira que cada
parte recebia sua via, observado que a criação dessa
cópia deveria ser mencionada no instrumento .
50
Também na Babilônia aparece um sistema de se tornar

ostensivas e registradas em pedra aquisições de terras,
por meio dos chamados “kudurrus”. A palavra kudurru
significa limite, ou fronteira. O fundador da Dinastia
Neobabilônica, o famoso Nabucodonosor I, era chamado,
na língua babilônica, Nabû-Kudurri-uçur, ou seja, “Nabu, o
guardião dos limites”. Com isso, é adequado chamar estas
pedras de “pedras de limites”, as quais continham não
apenas um aspecto jurídico, como também místico ou
sobrenatural : os kuddurus colocavam a aquisição sob a
51
proteção dos deuses .

52
Há, contudo, como adverte Katrhyn Slanski , duas

53
gerações de kudurrus, relativamente distantes no tempo

uma da outra. Ambas consistem em gravações em pedra
de uma comemoração pela aquisição de terras por
alguém, com a finalidade de que o resultado da transação
documentada seja permanente. Existem, no entanto,
diferenças marcantes na forma, conteúdo e decorações
presentes nos kudurrus de cada geração. As mais
recentes, da segunda geração, contêm uma aquisição de
terras por outorga do rei; ao passo que as mais antigas, da
primeira geração, contêm o registro de uma aquisição feita
por compra.
A primeira geração de kudurrus – que foi denominada

“antigos kudurrus”, em razão da existência da segunda
geração, bastante posterior – começou a ser produzida
ainda no Período Uruk, por volta do terceiro milênio a.C., e
o fato de sua matéria-prima ser pedra, e não argila,
certamente contribuiu muito para a sua preservação.
Destaque-se que pedra era um material raro e caro na
antiga Mesopotâmia, pelo que seu uso nos kudurrus
significava não apenas que a estes se dava muita
importância, como também que se pretendia que os
registros assim elaborados fossem permanentes e
indestrutíveis .
54
Essa primeira geração de kudurrus contém textos mais

simples e mais diretos. Tais kudurrus não contêm
proibições ou maldições imprecadas contra
transgressores, e, em geral, não contêm relevos ou
representações de deuses . Podiam ser feitos de pedra
55
calcária, diorito, alabastro, gipsita, ônix, e outros, e no

formato de uma tabuleta quadrada, retangular ou
arredondada; de uma laje; de um obelisco; de uma estela;
ou outras. Deve-se observar que eram objetos criados
para serem expostos em público . 56
Quanto ao conteúdo, os kudurrus antigos em geral

tratam de aquisição de terra de vários vendedores por
uma única pessoa, a qual tem laços de sangue com
aqueles. Dessa maneira, atestam a existência de um
sistema de propriedade sobre a terra detida por famílias,
contradizendo ideias de que apenas templos ou o Estado
poderiam ser titulares de bens imóveis . O texto, em
57
alguns dos kudurrus escavados, aparece no Idioma

Acadiano; em outros, no Idioma Sumério .58
Há evidências no sentido de que no período conhecido

como Fara ou Dinástico Arcaico IIIa (aproximadamente
2700-2500 a.C.) e no Período Pré-Sargônico
(aproximadamente 2500-2334 a.C.) um consentimento
familiar ou, de maneira mais ampla, comunitário, era
exigível para a alienação de imóveis por indivíduos ou por
famílias nucleares (isto é, compostas apenas por um casal
e seus filhos). A importância deste consentimento se viu
reduzida no Período Sargônico (2334-2279 a.C.). Já no
período da Terceira Dinastia de Ur, ou Ur III
(aproximadamente 2100-2000 a.C.) as vendas de campos
eram, aparentemente, proibidas, mas não há mais
evidências da exigência do consentimento familiar ou
comunal para venda de casas e pomares. Em
substituição, estas transações, neste período, passam a
ser possivelmente supervisionadas e autorizadas pelo
Estado .
59
Os kudurrus antigos já escavados em geral indicam a

profissão das partes envolvidas na transação, e revelam
que homens e mulheres de muitas atividades diferentes
negociavam imóveis. Entre as profissões mais comuns
para os homens estavam as de funcionários públicos ou
dos templos, mercadores, escribas e pastores. Já as
mulheres, em geral, eram servas, servas do templo,
carpideiras, ou indicadas como viúvas, filhas ou esposas
de alguém .60
Uma vez que os kudurrus em geral continham a
indicação de várias vendas em favor do mesmo
comprador, é razoável supor que seu conteúdo consistia,
na verdade, na transcrição de vários tabletes de argila,
cada um deles documentando uma transação individual . 61
Tem-se, assim, que os kudurrus tinham uma função que ia

além da instrumentalização da transação, a qual já havia
sido realizada anteriormente: conservar um registro mais
permanente da transação, e torná-la pública.
A despeito de haver controvérsia sobre o tema, ao que

parece, os kudurrus não ficavam implantados nos próprios
campos de que tratavam, mas sim depositados em um
templo em um local visível. A finalidade desses depósitos
não era propriamente registrá-los em um ofício de
registros públicos, mas submetê-los à proteção dos
deuses, e, paralelamente, tornar público o título da compra
da terra por certo indivíduo. Evidências amplas e diretas
sobre este “ato de publicidade” são fornecidas pelos
kudurrus do Período Pré-Sargônico, alguns dos quais
continham a fórmula “o vendedor principal pendurou este
cone na parede, e espalhou o óleo no seu lado”, ou seja,
realizou certos atos de maneira a simbolizar e autenticar a
transferência do direito ao comprador. A parte exposta
deste “cone” pendurado na parede (i.e., o próprio kudurru),
submetia o texto nele escrito ao escrutínio público .
62
A segunda geração de kudurrus apareceu no período

médio-babilônico (aproximadamente 1374 a.C.-1155 a.C.),
correspondente à Dinastia Cassita, a qual viu surgir uma
prática que persistiu durante a Segunda Dinastia de Isin
(aproximadamente 1157 a.C.-1026 a.C.). Esta prática
consistia na outorga pelo rei de porções substanciais de
terras a membros de sua família, sacerdotes, militares e
outras autoridades – aparentemente, como recompensas
por serviços prestados, ou como maneiras de se
patrocinar o culto de certo deus – que eram registradas
em estelas de pedra também denominadas kudurrus.
Estas estelas eram decoradas com símbolos
representando deuses, e levavam uma declaração do rei
estabelecendo em detalhes qual área era entregue a
quem. Há registros de doações de áreas muito maiores,
mas em média o objeto da outorga eram campos
suficientes para a alimentação de duzentas pessoas, e por
vezes incluíam a mão de obra dos aldeões .63
O primeiro desses kudurrus de segunda geração a ser

descoberto na modernidade foi encontrado nas ruínas de
um palácio situado ao sul de Bagdá, no final do século
XVIII, pelo explorador francês Anton Michaux, e consiste
em uma pedra preta polida coberta de figuras e inscrições
que então eram indecifráveis. A pedra foi levada para a
França e vendida à Biblioteca Nacional Francesa em
1801, passando a ser conhecida como Caillou Michaux.
Somente em 1850 os esforços de Edward Hincks, Jules
Oppert e Henry Rawlinson finalmente decifrariam a escrita
cuneiforme, e forneceriam subsídios para que fossem
dados os primeiros passos no conhecimento do conteúdo
da Caillou Michaux. Ao longo do século XIX e início do
século XX outras pedras semelhantes foram sendo
encontradas, e tentativas de tradução foram
empreendidas. Atualmente são conhecidos
aproximadamente 160 destes objetos, em sua maioria
presentes em coleções situadas no Iraque, Israel, Turquia,
Alemanha, França, Reino Unido e Estados Unidos, mais
da metade deles extraída de escavações na antiga cidade
de Susa .
64
Assim como ocorre com os kudurrus mais antigos, da

primeira geração, a historiografia mais tradicional
sustentava que também os kudurrus da segunda geração
tinham entre suas funções tornar ostensiva a aquisição por
meio da colocação da estela no limite da área de terras
em questão, de maneira a poder ser vista por todos . 65
Todavia, evidências arqueológicas mais recentes sugerem

que, na verdade, também os kudurrus da segunda
geração ficavam depositados em templos. São evidências
nesse sentido, por exemplo, o fato de que escavações
controladas indicaram que grande parte deles ou de seus
fragmentos foi extraída de ruínas de templos, além de
suas boas condições de preservação, as quais fazem com
que seja improvável que estas tenham estado
parcialmente enterradas (já que, na maioria dos casos,
não há um obscurecimento de sua porção inferior de
forma distinta do restante de seu corpo), ou que tenham
sido submetidas por tempo prolongado ao vento, areia, sol
e chuva dos espaços externos . 66
A despeito disso, tem sido sugerido que os kudurrus

escritos tinham por função tornar pública uma aquisição
imobiliária por sua exposição não nos campos
diretamente, mas em um local público em que os vários
kudurrus eram reunidos, ao passo que os limites entre os
campos eram estabelecidos por pedras sem inscrições.
Apoia essa conclusão o fato de que o formato da base dos
kudurrus parece sugerir que estes eram feitos para serem
encaixados e exibidos sobre algum tipo de plataforma,
bem como a praxe babilônica de se ter em arquivos
públicos os tabletes de argila que instrumentalizavam
contratos .
67
Por outro lado, é difícil afirmar que tal publicidade fosse

efetivamente – ou exclusivamente – jurídica. É verdade
que as inscrições na pedra, provavelmente copiadas de
outra igual feita em um tablete de argila, geravam uma
prova durável da aquisição, que podia, até mesmo,
demonstrar o direito adquirido por seus herdeiros. Mas
estava bastante presente também o papel de advertir o
público de que aquela aquisição era chancelada e
protegida pelos deuses, pelo que usurpadores se
sujeitavam aos efeitos de sua ira . A despeito disso, não
68
parece que esta publicidade representasse qualquer

condição de validade da aquisição .69
Transcreve-se a seguir parte da tradução da inscrição

da peça Nazi-Maruttash RA 66, apresentada por Kathryn
Slanski . Esta peça foi escavada em Larsa em 1970 em
70
uma sala lateral do templo do deus solar Shamash.

Observe-se, contudo, que em razão de serem escassas as
demais fontes para o período, muito da linguagem, das
práticas sociais e jurídicas, e dos nomes referidos nestes
monumentos, ainda nos são desconhecidas . 71
A inscrição se inicia pela indicação do monumento:

narû (pedra) dos campos, prebenda, pomar, de Puzru,
cantor do Ebabbar; Protetor é seu nome. A seguir, vem a
descrição da primeira parte da doação, os campos: “Um
campo de 30 “gur”, medido na proporção de três “bans” de
sementes de trigo para o “iku”, calculadas de acordo com
o “grande cúbito” nos campos de cultivo da aldeia de
Rabûti, na margem do Tigre, província de Shin-asharedu;
confrontando por cima, ao norte, com o Tigre;
confrontando por baixo, ao sul, com a propriedade de
Takushish; ao leste, com a propriedade de Paragashitu,
filha do rei; pelo oeste, os lados longos, com a propriedade
de Amel-Marduk”.
Após a descrição dos outros componentes da doação,

seguem proibições decorrentes da doação feita a Puzru,
relacionadas com a destruição ou ocultação do kudurru. É
interessante observar a preocupação com o fato de a
pedra ser escondida “onde ela não possa ser vista”: “Em
qualquer lugar que, no futuro, alguém, ainda que seja uma
autoridade de confiança, ou prefeito, ou alguém do
exército real, quantos sejam, ou alguém da família,
parente, ou afins por matrimônio, que se insurgirem
contra, ou que violarem a terra e a prebenda doada por
deus e pelo rei, dizendo que ele é um irmão ou parente, e
que enterre este monumento onde ele não possa ser visto,
ou que o queime com fogo, ou que faça com que um
impotente, estúpido, simplório, mentecapto, bruto,
tagarela, fraco, a arrancá-la...”.
A seguir, seguem-se as sanções – na verdade,

maldições – impostas a quem violar as regras: “Que os
deuses Anu, Enlil e Ea o amaldiçoem com uma terrível
maldição da qual ele não possa se libertar! Que Ninurta,
senhor das fronteiras e kudurrus, destrua os limites da sua
propriedade! Que ele arranque seu kudurru! Que Shin,
grande senhor, o encha de lepra e que ele se deite como
um asno selvagem fora da cidade! Que Belet-ili não povoe
com ninguém sua casa e impeça em sua casa o
nascimento de gado, ovelhas, asnos e humanos! Que
Gula crie uma ferida persistente em seu corpo e que ele
adquira uma doença incurável! Que ele se banhe em
sangue e pus como se fosse água! (faltam alguns
trechos) Que ele cave um canal, mas que este não traga
nenhuma água! Que ele tenha uma casa na cidade, mas
passe a noite na sarjeta! Que ele cerque uma campina,
mas que ela seja tomada pelo salitre!”.
Por fim, o fecho, identificando o rei doador, e o local de

depósito do kudurru: “Nazi-Maruttash, rei poderoso, rei da
Babilônia, construiu esta, e no interior do Santuário de
Gula a depositou”.
Quanto à Civilização Assíria, as fontes disponíveis são

bem menos ricas, e, portanto, é muito menor o
conhecimento que se tem hoje sobre suas práticas
jurídicas e relativas à publicidade imobiliária.
O sistema legal assírio estava integrado à burocracia
administrativa, e não integrava uma instituição distinta,
com suas próprias autoridades e códigos. O Direito, em
geral, era consuetudinário e fundado em precedentes. Não
havia cortes judiciais, pelo que aqueles que se
envolvessem em litígios, e que não conseguissem
solucioná-los por si, deveriam procurar uma autoridade
administrativa para solucioná-lo .
72
Os assírios apresentavam sua própria história como

uma longa sucessão de reis da cidade de Assur, iniciada
em um distante passado pré-sedentário, e concluída no
sétimo século antes de Cristo. O poder real passava
muitas vezes de família a família, mas não é possível
dividir sua história em uma sequência de dinastias. A
história desse povo ao longo destes séculos tem um foco
particular em alguns reis individuais que foram muito
ativos e bem-sucedidos militarmente. No período
compreendido entre os séculos XIV e XI antes de Cristo, a
Assíria se converteu de uma cidade-Estado centralizada
em Assur, para um estado com um território substancial, e
que passou a exercer um papel relevante nos
acontecimentos regionais .
73
O primeiro governante relevante que se tem notícia, no

período anterior à Idade das Trevas Assíria – período em
que o povo assírio esteve sob dominação estrangeira – é
o rei Shamshi-Adad I (aproximadamente 1813 a.C.-1781
a.C.). Os duzentos anos anteriores são documentados
apenas por documentos produzidos por mercadores
assírios, que faziam negócios na Anatólia e na região de
Kirkuk. No entanto, são desconhecidas as circunstâncias
dessa expansão comercial .74
Todavia, alguns textos sugerem que também os

assírios mantinham cadastros e arquivos públicos aptos a
fornecer um quadro seguro da propriedade fundiária, em
especial se levando em conta que este povo contava com
uma administração pública centralizada e bem
organizada .
75
Ainda, um fragmento de legislação provavelmente

produzido no período situado entre os anos 1390 a.C. e
1190 a.C. descreve as formalidades necessárias para a
venda de bens preciosos, entre eles casas e campos, que,
originalmente, vigorava na cidade de Assur, mas depois foi
estendido às outras regiões que passaram a fazer parte do
Estado Assírio. Tratava-se de uma espécie de purgação
da propriedade, obrigatória para quem quisesse comprar
“uma casa ou campo”. Quem quisesse fazê-lo deveria,
antes da aquisição, e durante um mês inteiro, fazer
proclamar na cidade do deus Assur por um arauto, três
vezes, que “estou comprando o campo e a casa de fulano
de tal, filho de beltrano de tal, situada na área cultivável
desta cidade. Aqueles que estejam em sua posse sem
direito, ou que tenham quaisquer pretensões sobre esta
propriedade, que as tragam aos magistrados, que
apresentem seus tabletes de argila, que ajuízem suas
ações, que provem seus direitos e recebam o que é seu.
Aqueles que, ao longo deste mês, não me apresentarem
seus tabletes de argila, que os apresentem aos
magistrados, e recebam o que lhes é devido”. Feita a
proclamação, os magistrados dariam ao comprador um
tablete de argila, que afirmaria que a proclamação foi feita
nos três dias, e que aquele que não tivesse apresentado
sua pretensão sobre o campo e a casa neste período, a
perderia. Com isso, a propriedade ficaria liberada. Tratava-
se, efetivamente, de mecanismo de publicidade de uma
aquisição imobiliária, e efetivamente acaba por produzir
efeitos que atingem terceiros .
76
Tinham, com isso, os assírios, um mecanismo
realmente jurídico de publicidade imobiliária, que, por meio
de proclamação de direitos, purgava a propriedade.
Quanto à conservação dos documentos, também é

conhecida a prática pelos assírios, tal como na Babilônia,
do armazenamento dos tabletes de argila que
instrumentalizavam negócios em envelopes de argila, nos
quais se transcrevia o documento e se apunha um selo . 77
2.4. A publicidade imobiliária no antigo Egito
Diferentemente do que ocorreu na Mesopotâmia, em

que civilizações foram se sucedendo com o passar dos
séculos, ao mesmo tempo em que seus limites mudavam,
o Egito apresentou uma unidade política e a manutenção
de seus limites que permaneceram ao longo da maior
parte de sua história.
Seus limites naturais, consistentes em desertos,

mares, e rios cheios de corredeiras ajudaram a proteger o
país contra invasores, o que permitiu o florescimento de
sua cultura em relativa segurança. Ainda, sua posição nos
limites entre a Ásia e a África, e sua abertura marítima
para a Europa, pelo Mediterrâneo, e para a Índia, pelo Mar
Vermelho, permitiram que o Egito servisse como um
entreposto comercial e uma ponte cultural e econômica
entre muitos povos diferentes, o que contribuiu para o
dinamismo de sua história e o enriquecimento cultural de
seu povo .
78
Populações de caçadores-coletores começaram a se

assentar na região, nas proximidades do Rio Nilo, por
volta do ano 30000 a.C. Este fluxo de caçadores-coletores
aumentou bastante por volta do ano 8000 a.C. em razão
de mudanças climáticas que tornaram o continente cada
vez mais árido, o que levava a uma busca do rio como
fonte segura de água. Por volta do ano 5000 a.C. já se
prenunciava um novo modo de vida ao longo das margens
do rio, sedentário, baseado na agricultura e na
domesticação de ovinos, caprinos e bovinos, e nesse
período foram estabelecidas as bases de muito da cultura
egípcia .
79
O Rio Nilo é majoritariamente o resultado da união do

Nilo Azul, que nasce no Lago Tana, na Etiópia, e do Nilo
Branco, que nasce no Lago Vitória, em Uganda. É o
aspecto central da geografia e da cultura egípcias, e isto
permanece até os dias de hoje. Com base nele são
divididas as cinco regiões principais do Egito, que são o
Vale do Nilo, o Delta, o Deserto do Leste, o Deserto do
Oeste, e a Península do Sinai. Até mesmo os hieróglifos
que designam viagens para o norte e para o sul são
baseados no rio: o que designa “ir para o norte” consiste
em um barco com as velas enfunadas, ou seja, seguindo o
fluxo da corrente; o que designa “ir para o sul” é um barco
com a vela encolhida, usando aquilo que os egípcios
chamavam “a doce brisa do norte” .80
Mesmo no tema da publicidade imobiliária o Nilo terá

um papel central, já que sua essencialidade para a vida
egípcia não reside tanto em servir como meio de
transporte, mas sim em proporcionar aos egípcios terras
férteis.
Em razão das chuvas torrenciais nas terras altas

africanas, o Nilo alagava anualmente. O pico das
inundações ocorria do final de julho até o início de
setembro, e o imenso fluxo de água depositava em seu
leito e margem um mínimo de 10 cm a cada século de um
riquíssimo lodo negro. Assim, a inundação anualmente
trazia para os egípcios terra fresca propícia para a
agricultura, bem como reservas de água que podiam ser
distribuídas em canais e armazenada em reservatórios
para uso posterior. Esta terra negra, chamada Kmt, deu ao
Egito seu nome originário, e onde esta findava começava
Deshret, a terra vermelha – o deserto. Como a área da
terra negra estava sujeita a inundações, os egípcios
tiveram de ter o cuidado de construir suas cidades e
cemitérios fora do alcance das águas, por vezes
construindo em pontos mais altos, e por vezes construindo
na região desértica .
81
Infelizmente, as fontes primárias que dizem respeito às

relações jurídicas no antigo Egito são de número bastante
limitado. Este tipo de documento, juntamente com
documentos acerca de recolhimento de tributos,
correspondências entre pessoas, documentos literários
etc., era, em geral, redigido em papiro, o qual é
demasiadamente frágil para perdurar ao longo dos muitos
séculos que nos separam de sua produção. O papiro
esfarela quando o clima está muito seco, e dissolve
quando está muito úmido; e foi reutilizado de muitas
maneiras, seja como instrumento de escrita de novos
textos, seja, no período pós-faraônico, como combustível.
Ainda, muitos destes documentos estariam provavelmente
localizados em cidades, e poucas destas foram
escavadas, já que continuaram sendo habitadas ao longo
do tempo .
82
Por essa razão, muito do que é sabido acerca das

transações imobiliária no Egito Faraônico chegou até nós
de maneira muito indireta, como, por exemplo, a narração
nas paredes de uma tumba dos atos praticados em vida
pelo defunto. Como as tumbas eram criadas para durar
por toda a eternidade, acabaram também por servir como
um meio fundamental de se conhecer o funcionamento do
mundo dos vivos.
Os historiadores em geral dividem a história do antigo

Egito em um período pré-dinástico, que vai do ano 5000
a.C. até aproximadamente 3100 a.C., e um período
dinástico, ou faraônico, que o sucede e perdura até a
submissão ao Império Romano, com a morte de Cleópatra
VII e seu filho, Cesário, no reinado de Otaviano Augusto.
O período dinástico é dividido em diferentes eras,
conhecidas como “impérios” (antigo, médio, novo), épocas
de estabilidade e unidade política, e “períodos
intermediários”, épocas de instabilidade e fragmentação. E
cada um destes períodos é dividido em “dinastias”, que,
mais ou menos, correspondem às famílias assentadas no
poder .
83
Naquilo que diz respeito especificamente à publicidade

imobiliária, a primeira questão debatida pelos historiadores
é se havia ou não propriedade privada da terra no Egito
Faraônico .
84
Toda a organização política do Egito repousa no poder

do faraó, herdeiro dos deuses. O faraó não é apenas um
governante, no sentido moderno: é o garante da própria
ordem cósmica – Maât – da verdade, da justiça, da
estabilidade e da prosperidade, face às forças do mal. O
faraó é o proprietário de todo o solo do Egito, mas
consente o desfrute da “terra negra” por meio de
delegações de poder, doações e oferendas. Em qualquer
caso, contudo, permanece sempre um domínio eminente,
que se materializa no recebimento de rendas e tributos .
85
Assim, se, por um lado, nas origens do período

dinástico o único possuidor da terra era o soberano, a
prática de o faraó realizar doações acabou por constituir
um regime feudal, e a propriedade fundiária viria a ser a
fortuna principal daqueles que ocupavam os altos cargos
no Estado .
86
Essas doações acontecem ao longo de toda a história

do Egito Faraônico, o que leva a crer que, na prática,
havia terras sob o poder de particulares, ainda que
submetidos a algum tipo de dependência em relação ao
Estado.
O patrimônio imobiliário dos templos é o mecanismo

preferido do soberano para organizar a exploração das
terras, e, teoricamente, consiste em uma oferenda ao
próprio deus. Por isso, teoricamente, apenas o faraó pode
doar terras a estas instituições .
87
Já no Antigo Império (2663 a.C.-2160 a.C.) há

exemplos de doações de terras pelo faraó a templos,
como era o caso dos templos solares. Um templo solar era
um templo destinado ao deus solar Rá, que, nesta época,
passou a ser como que um “deus estatal” egípcio. Cada
novo faraó patrocinava a construção de um novo templo
solar, e estes seguiam um formato padrão: um templo em
um vale ligado por uma calçada a um templo superior, em
frente do qual ficava um grande pedestal encimado por um
obelisco, símbolo do deus solar. Assim como os
complexos de pirâmides, os templos solares eram dotados
de terras, de maneira a garantir sua subsistência. Estas
doações a templos solares, com o passar do tempo,
passaram a consistir em uma forma de reformar a
burocracia do Estado Egípcio. A prática consistia em se
retirar dos cargos os membros da família real, conceder o
sacerdócio em um templo solar de maneira meramente
nominal a alguém, e atribuir a esse “sacerdote” funções de
estado. As terras do templo gerariam ao assim nomeado
os benefícios esperados de seu cargo enquanto
perdurasse na função .88
Ainda no Antigo Império, os reis começaram a prestar

mais atenção às várias divindades locais reverenciadas
nos diferentes assentamentos humanos no país, doando
terras aos santuários também destes outros deuses . 89
Assim, não há dúvidas de que mesmo no Antigo

Império houve, em alguma medida, propriedade privada,
que era recenseada a cada dois anos, podia mudar de
mãos, e, desde a III Dinastia, era transmitida
hereditariamente .
90
Essa prática se manteve ao longo dos séculos, e no

Novo Império (1549 a.C.-1069 a.C.) levou a abusos,
corrupção e crise econômica. O chamado “Grande Papiro
Harris” enumera as doações de terras feitas por Ramsés
III, da 20ª Dinastia, a templos situados em Tebas, Mênfis,
Heliópolis e a outras instituições menores. Conclui que ao
final de seu reinado um terço das terras cultiváveis do país
estava em poder de templos, das quais três quartos em
poder de um único templo, o Templo de Amon, em Tebas.
Esta situação perturbou o equilíbrio entre Estado e templo,
e entre o rei e os poderosos sacerdotes de Amon. O
resultado foi uma perda generalizada do controle das
finanças públicas e crise econômica, com consequentes
aumentos extraordinários no preço dos grãos e o
acontecimento da primeira greve registrada na História . 91
Tudo isso acentua o caráter funcional da propriedade

egípcia, no sentido de que todas as terras estão
vinculadas a uma finalidade dentro do quadro da
sociedade e instituições então existentes, ao mesmo
tempo em que “beneficial”, no sentido de que doações
implicam ao donatário obrigações e deveres de
reciprocidade .
92
No Período Ptolomaico (310 a.C.-30 a.C.) a principal

preocupação do sistema político passou a ser fiscal, o que
repercutiu no funcionamento da burocracia. Abaixo do
soberano havia um exército de burocratas liderados por
um gerente, o dioiketes, incluindo contadores – eklogistes
– e responsáveis pelo patrimônio pessoal do faraó, os
idios logos. Nesse período a terra – que, tecnicamente,
pertencia toda à Coroa – foi dividida, por razões práticas,
em duas categorias: as terras reais (basilike ge), que eram
trabalhadas por “fazendeiros reais”, os quais detinham
uma concessão e pagavam à Coroa um aluguel anual; e
terras remidas (ge em aphesei), que eram subdivididas em
“terras dos templos” (hiera ge), doadas aos templos para
garantir sua subsistência; “terras em poder dos cleruchs”
(klerouchki ge), que eram lotes atribuídas a soldados em
recompensa pelos serviços militares prestados; “terras
recebidas como doação” (ge en doreai), atribuídas a
funcionários da Coroa como estipêndio pelo exercício da
função, e a ela vinculado; as “terras privadas” (idioktetos
ge), que eram, ao menos de fato, detidas por particulares;
e as “terras das cidades” (politike ge), atribuídas ao
reduzido número de cidades – no sentido grego de pólis –
que existia no Egito . Outra categoria também recebia
93
terras em doação nesse período, os soldados egípcios

(machimoi). No entanto, enquanto os soldados de origem
grega – cleruchs – recebiam 20, 30, 70 ou mais arourai de
terras (1 aroura = aproximadamente 0,28 hectares), os
machimoi recebiam, tipicamente, 5 ou 7 arourai, o que, em
termos de produtividade, significava que a propriedade
dos machimoi não gerava um excedente suficiente para
que eles contratassem pessoas que os ajudassem na
lavoura .
94
Quanto às “terras privadas”, não é possível precisar
qual era exatamente seu regime jurídico , bem como que
95
extensão tinha a autonomia de seu titular. Possivelmente,

estas terras eram residuais e surgiam de maneira quase
acidental, abrangendo pequenas hortas e jardins, túmulos,
pequenos edifícios de moradia etc., sempre estando
sujeitas ao controle e tributação reais .
96
Tudo isso demandava uma administração organizada.

O desaparecimento das fontes escritas pela fragilidade do
papiro, relatada anteriormente, mostra-se ainda mais
dramático quando se sabe que o documento escrito
formava a base da imensa burocracia necessária à
administração das terras. Era um princípio amplamente
enraizado aquele segundo o qual aquilo que não estivesse
escrito, não existia; e se pode dizer que ao longo de toda
sua história os egípcios tinham uma verdadeira “mania”
em escrever, registrar e inventariar coisas .
97
E toda essa documentação demandava a criação de

arquivos públicos, que já existiam desde o Antigo Império,
para conservar, entre outros documentos, decretos reais,
títulos de propriedade, contratos e testamentos, e que
eram presididos pelo vizir, um funcionário público de
altíssimo grau. No Novo Império os títulos de propriedade
eram confiados ao vizir diretamente, que tinha poderes de
análise, investigação e mesmo jurisdicionais em último
grau para solucionar litígios entre proprietários de terra .
98
Desde ao menos a II Dinastia, no início do Antigo

Império, já existia entre os Egípcios, também, um cadastro
de terras com fins fiscais. A partir da IV Dinastia o
proprietário de terras – ou aquele que de alguma maneira
tivesse poder sobre ela – deveria apresentar uma
declaração de propriedade à “Casa dos Atos Selados”, um
ofício ligado à casa real que, após verificar a declaração,
emitia para o declarante um título selado e autêntico.
Assim, o Estado Egípcio combinava, de maneira
administrativa, a tributação da terra com a formação de
títulos autênticos, havendo mesmo notícia de que nesta
época o documento tributário do imóvel valia como prova
da titularidade da terra. Quanto à importância dessa
comunicação ao Estado de uma aquisição de terras, e da
obtenção do título autêntico, há uma fonte primária do
tempo da III Dinastia, consistente na inscrição fúnebre de
um alto funcionário chamado Meten, na qual se relata que
um terreno adquirido por ele no curso de sua vida teve sua
aquisição transcrita em um arquivo público, o que lhe
rendeu a obtenção de uma “carta real”, ou seja, um
documento autêntico contendo o selo do Estado. Da IV
Dinastia, há um documento em que se atesta que uma
casa foi vendida, a venda foi apresentada à Casa dos Atos
Selados, na presença de testemunhas, e nela registrada . 99
O registro e a carta real colocam a aquisição sob a

proteção do rei, que passa a garanti-la, ou seja, tem por
efeito sujeitar violações a uma sanção. Mas uma vez feito
o registro, nem mesmo o rei pode revogar o ato. Qualquer
litígio deve ser submetido aos tribunais, e, se a aquisição
se deu com base em uma doação real, deverá o rei, para
contestá-la, ir ao tribunal como parte do litígio .
100
A história de Meten é bastante ilustrativa, até mesmo

por demonstrar a possibilidade, já no Antigo Império, da
aquisição de terras por particulares. Meten era filho de um
escriba judiciário, e seus pais já eram abastados
proprietários de imóveis. Ao longo de sua carreira, Meten
dispunha das rendas de doze propriedades cujo gozo lhe
foi concedido a título de remuneração por suas funções.
Com essa renda, pôde adquirir do Estado mais terras –
uma área de aproximadamente 50 hectares, e uma casa
situada no meio de um parque cercado, de
aproximadamente um hectare, contendo bosques e
vinhas; e ainda recebeu, como presente do rei, mais uma
gleba. Considerando, ainda, que Meten herdou de seus
pais um pouco mais de 12 hectares, Meten chegou a ser
proprietário de aproximadamente 75 hectares de terras, a
maior parte delas adquirida como resultado do exercício
de suas funções. Mas havia, também, proprietários mais
modestos, como o escriba Tjenti, da IV Dinastia, que
permutou uma casa por mobília . 101
É difícil, porém afirmar que este registro significava

uma modalidade de publicidade imobiliária, e não apenas
de titulação autêntica. Contudo, há alguns decretos, ainda
do Antigo Império, que parecem ir além, e que contém, em
si, ao menos em gérmen, o princípio da publicidade.
O primeiro deles é da época da VI Dinastia, e diz

respeito ao domínio do templo do deus Min em Coptos.
Neste decreto se afirma que o ato constitutivo do domínio
seria feito por escrito, perante o ofício competente, munido
do selo, e subscrito por muitas pessoas, e, a seguir,
registrado no registro público. Observe-se que esta
constituição de domínio era condicionada, e sujeitava o
outorgado a uma série de obrigações. O outro decreto, da
mesma época, trata da concessão de isenção das
obrigações anteriormente vinculadas ao domínio
concedido no decreto anterior ao templo do deus Min em
Coptos, e acrescenta uma formalidade muito interessante,
que adquirirá relevância em períodos posteriores: a
fixação de uma estela de pedra branca na porta do templo,
na qual o decreto seria transcrito .
102
A concessão dessa isenção faz concluir, a contrario

sensu, que a regra quanto à concessão de terras
implicava uma série de obrigações para o adquirente, de
natureza tributária, ou mesmo de realização de trabalhos e
serviços ao Estado .
103
É também do Antigo Império – provavelmente da IV ou
da V Dinastia – a chamada “Estela de Gizé”, escavada por
Georges Steindorf em 1910 em um templo no vale da
Pirâmide de Quéops. A estela contém um texto
consistente em uma venda de uma casa em construção
celebrada entre Serefka, comprador, e Tjty, vendedor.
Provavelmente se trata de um extrato em pedra de um
documento original em papiro. É composto por uma
declaração do comprador, no sentido de que adquire e de
que pagou o preço; uma declaração do vendedor, no
sentido de que se obriga a fazer com que todo o
combinado se cumpra, e de que o comprador se veja
satisfeito; a menção do preço (que, no caso, não é
composto por dinheiro, mas por certos bens móveis); e a
descrição sumária do imóvel; declarações acerca das
formalidades da venda, como o selo oficial; e a
identificação das testemunhas do ato . 104
A estela seria fixada na casa vendida, com a finalidade

de se identificar o proprietário, e gerar publicidade de seu
direito. Não é casual o emprego de pedra na produção da
estela, nem a utilização de hieróglifos, escrita ritualística e
sagrada. Aquilo que será publicitado se mostra como a
verdade, em sentido até mesmo metafísico, já que a
fixação da estela é um ato público e religioso .105
Em textos e murais pictóricos em tumbas são

frequentes cenas de fixações de marcos geodésicos ou de
estelas para o aclaramento de limites entre propriedades.
Esta era uma função de alta relevância, o que se revela
pelo epíteto de alguns vizires ser precisamente “aquele
que confirma os marcos divisórios” ou “aquele que
estabelece os marcos divisórios”. Cabia ao vizir a
responsabilidade última de fazer cumprir as doações feitas
pelo faraó, de realizar sua proclamação ao público e de
coordenar os trabalhos de campo de maneira que os
marcos fossem implantados no solo tal como dispostos
“nos livros” .
106
São, também, documentados cadastros existentes em

períodos mais recentes. No Médio Império (2066
a.C.-1650 a.C.) a existência de um cadastro é relatada por
Heródoto em sua História (Livro 2, 109). O Faraó Sesóstris
(Senaseret), da XII Dinastia, distribuiu terras ao povo, em
igual quantidade para cada homem, ficando cada
donatário obrigado a pagar certa renda anual ao rei. Se o
rio diminuísse o tamanho do lote de algum deles, caberia
ao prejudicado relatar o ocorrido ao rei, que então enviaria
alguém para examinar a terra e medi-la de maneira a
apurar o montante da redução de área, e, com isso,
reduzir proporcionalmente o valor do tributo devido.
Heródoto ainda afirma acreditar que neste procedimento
residiria a origem da ciência da geometria.
Novamente, é difícil afirmar com segurança que tipo de

direito tinham esses donatários. De todo modo, é possível
vislumbrar aí uma concessão de terras pelo soberano, o
qual mantem o seu domínio eminente simbolizado pela
imposição do tributo diretamente sobre a propriedade,
bem como a manutenção do uso do cadastro como
mecanismo fiscal.
No Novo Império, há evidências da ocorrência de um

censo para o levantamento de todas as rendas devidas ao
Estado durante a XIX Dinastia ; e no Período Tardio (664-
107
332 a.C.) relata Heródoto (Livro 2, 177) que no reinado de

Amasis (Ahmose II), da XXVI Dinastia, foi estabelecida
uma lei segundo a qual cada um dos egípcios deveria
anualmente declarar ao governador de seu distrito quais
eram todas as suas fontes de renda, sob pena de morte
em caso de omissão ou declaração desonesta.
A prática de se utilizar estelas para definição de limites
entre propriedades e externalizar o nome de seu titular
seguiu sendo utilizada no Terceiro Período Intermediário
(1064 a.C.-656 a.C.). Foram encontradas estelas de
doação em grande quantidade no norte do país, sugerindo
uma expansão agrícola nas regiões oeste e central do
Delta. Estas estelas, datadas em sua maioria da XXII e
XXIII Dinastias, continham doações a templos com a
finalidade de serem dotações a cultos funerários, e
também sugerem que a produtividade agrícola das terras
continuava grande o suficiente para gerar excedentes . 108
Ainda, se, tradicionalmente, o doador indicado nas

estelas dessa natureza era sempre o rei, neste momento
passa a haver estelas com doações feitas por templos,
chefetes líbios e particulares, o que particularmente
sugere um notável enfraquecimento da distinção entre a
figura do faraó e a de seus súditos .
109
Quanto ao Período Ptolomaico, como já se disse, o

Estado passa a ser movido por uma preocupação
eminentemente fiscal, e, com isso, a existência de
cadastros nesse período é fartamente documentada . 110
Não obstante, modernamente, cadastro e registro

sejam instituições distintas, com objetivos próprios, e
métodos específicos, havia no Egito Antigo alguma
sobreposição entre ambas, já que os dados cadastrais
poderiam ser utilizados em juízo na solução de conflitos
entre possuidores de imóveis.
Com isso, pode-se dizer que estes cadastros tinham

uma função vagamente publicitária . 111
Um registro com funções precisamente publicitárias,

contudo, surgirá no Egito no Período Ptolomaico, resultado
do influxo do Direito Grego e de sua fusão com os
institutos do Direito Egípcio .
112
Durante o Período Tardio os faraós das Dinastias XXV

e XXVI lutavam para resgatar a antiga grandeza do Egito
de seus antepassados. Além de construções novas,
buscavam restaurar construções antigas, bem como
copiar o estilo das tumbas e murais do Antigo e Médio
Império. Os ancestrais estavam sendo invocados para
legitimar o poder real e lembrar o povo do que o Egito
havia sido. Todavia, vários estados estrangeiros
disputavam o poder na Ásia e na porção oriental do
Mediterrâneo, e, com isso, em 525 a.C. os Persas,
guiados por Cambises, derrotaram os egípcios em
Pelúsio, e Cambises e deus descendentes formaram a
XXVII Dinastia. Após a morte de Cambises ouve uma
tentativa de sublevação pelos egípcios, mas esta foi
rapidamente esmagada por Dario, o rei seguinte. O
domínio persa seguiu até o ano 332 a.C., quando
Alexandre, o Grande, derrotou os persas e invadiu o Egito.
Alexandre foi entronizado como o novo soberano, tendo
sido coroado no templo de Ptah, em Mênfis. Alexandre
também visitou o oráculo de Amon, no templo de Siuá,
onde foi saudado como filho de Amon e legítimo faraó do
Egito. Após fundar uma nova capital na margem norte do
Delta, Alexandria, Alexandre morreu na Babilônia, aos 33
anos, em 323 a.C. Seus associados dividiram os espólios
de seu império, cabendo o Egito a um de seus generais,
Ptolomeu, dando origem à última casa real do Egito
independente, no período que recebeu seu nome . 113
Não obstante os ptolomeus se apresentassem ao povo

como egípcios que adoravam os deuses egípcios, na
verdade falavam grego e se vestiam como gregos . 114
Ainda, após a conquista um grande fluxo de gregos e

macedônios migrou para as cidades de Alexandria,
Náucratis, Ptolemais e para o interior do Egito, que, ao
manter seus antigos costumes, acabaram por trazer
consigo seu direito e viver segundo ele .
115
Assim, era natural que a helenização do Egito

passasse também por repercussões no direito, em
especial no Direito Privado. Parte do Direito Egípcio deste
período, portanto, terá o caráter de continuação do Direito
Grego anterior às conquistas de Alexandre.
Isso faz com que esse período seja relevante não

apenas para o conhecimento do Direito Egípcio, como
também para o conhecimento do direito das poleis gregas.
Grande parte das fontes disponíveis para este estudo,
com efeito, consiste em papiros egípcios . 116
O chamado “Papiro de Halle”, em que pese conter

lacunas relevantes, relata uma prática jurídica vigente em
Alexandria segundo a qual uma das partes de uma
compra e venda deveria apresentar uma declaração sobre
o negócio a um funcionário do fisco régio. Esta declaração
deveria ser acompanhada de uma porcentagem do valor
do preço, e gerava uma obrigação de se registrar a venda
de acordo com o demo do vendedor, isto é, a circunscrição
territorial de sua procedência, e de acordo com a data,
indicando-se os nomes das partes e a situação do imóvel,
sob sua responsabilidade. Se a declaração fosse feita pelo
vendedor, cessava para ele a possibilidade de reivindicar o
imóvel do comprador, não obstante ainda pudesse cobrar
o preço, ou parte deste, se ainda não houvesse sido pago.
Não se sabe ao certo em que deveria consistir a atividade
do funcionário do fisco; mas, conjectura-se, deveria ser a
de compilar e expor ao público, em ordem cronológica, o
conjunto de contratações sobre imóveis que lhe haviam
sido apresentadas. Teria, assim, uma clara função
publicitária. Mais do que isso: debate-se, até mesmo, a
possibilidade de este registro público ter tido eficácia
constitutiva do direito do adquirente .
117
É digno de nota que a propriedade se transferia

independentemente do pagamento do preço, o que renega
um princípio fundamental do Direito Grego, segundo o
qual o único pressuposto da transmissão era precisamente
este adimplemento, o que reforça a importância da
publicidade. Ainda, o fato de que segundo a prática
relatada no Papiro de Halle o processo de venda e
transmissão da propriedade passavam por suas etapas,
uma de redação de um instrumento privado, na qual as
partes estabeleciam os termos e condições do contrato, e
outra de elaboração de um documento público pelo
funcionário do fisco, após o pagamento da taxa. Práticas
semelhantes eram adotadas nas localidades situadas fora
da capital Alexandria, e há mesmo quem sustente que
nestes lugares houvesse um ofício distinto do fiscal,
destinado ao registro com fins exclusivamente
publicitários .
118
Já sob dominação romana, no Principado (27 a.C.-284

d.C.), cria-se propriamente um “registro de propriedade”
(Bibliotheke Enkteseon), destinado à registração de lotes
de terras, direitos sobre lotes de terras e escravos. Nele
eram registradas alienações, constituições e extinções de
direitos, garantindo-se um controle dos atos jurídicos
praticados sobre os imóveis por meio de um fólio pessoal.
O registro pressupunha a apresentação da transação
instrumentalizada em um documento público. Esta forma
pública não era necessária à validade do ato, mas era
para sua inscrição no registro .
119
O Egito tinha, desde ao menos o século VII a.C., uma

tradição de notariado privado que os romanos, após a
conquista, desenvolveram, notadamente pela criação de
uma série de ofícios notariais nas cidades do interior
egípcio. Assim, mesmo uma cidade de aproximadamente
700 habitantes, como Soknopaiou Nesos, na região do
Oásis de Faium, contava com um notário . 120
A criação desse registro, ou, em tradução literal, desta

“biblioteca de aquestos” como instituição, acontece
aproximadamente entre os anos 68 e 72 d.C. Não se trata
da criação de uma única biblioteca para todo o país, mas
sim da criação de uma instituição que deveria ter um ofício
em cada nomo , palavra grega que significava uma
121
circunscrição administrativa do território egípcio –

conhecida pelos egípcios no Antigo Império como sépat 122
– e que correspondia, em geral, a uma extensão de 30 a

40 quilômetros nas margens do Nilo, limitada, pelos lados,
pelo rio e pelo deserto .
123
Antes da criação desta instituição, mas já com a

preocupação de se evitar alienações a non domino, e
onerações de bens não pertencentes ao devedor, os
romanos atribuíram a função de supervisionar a
elaboração dos contratos e as transmissões de direitos a
dois arquivos situados em Alexandria, a Adriani
Bibliothéke e o Nanaion. No entanto, esta centralização
gerava muitos inconvenientes práticos, notadamente os
custos e perigos de uma viagem até Alexandria para
providenciar o depósito dos contratos. Para descentralizar
a função, utilizaram a estrutura de outra instituição, a
Bibliothéke Demosíon Lógon, arquivo público até então
destinado à conservação de documentos oficiais e
declarações apresentadas aos ofícios cadastrais. Este
arquivo foi cindido em duas seções, uma das quais
prosseguiu nas funções originárias, e a outra passou a se
dedicar à publicidade das alienações de imóveis. A
Bibliothéke Demosíon Lógon já contava com sucursais em
muitos distritos, e essa divisão foi feita ao mesmo tempo
em todos eles, por volta do ano 55 d.C. Todavia, essa
nova seção foi adquirindo cada vez mais importância, e,
por isso, demandando uma organização autônoma. Com
isso, em momentos diferentes (por exemplo, em Faium
aproximadamente no ano 72 d.C.; em Oxirrinco, entre os
anos 99 e 116 d.C.), já que cada distrito tinha sua
realidade, foi se realizando uma separação completa de
funções, ocasião em que surgiu a Bibliotheke Enkteseon .
124
O procedimento se iniciava por uma rogação

(prosaggelía) dirigida ao registrador (bibliophylakes), na
qual se pedia uma autorização para que o notário lavrasse
o ato. Se o pedido fosse compatível com os dados
constantes do registro, isto é, o imóvel estivesse
registrado em nome do alienante ou daquele que
constituía o direito real, e se não houvesse qualquer
restrição à possibilidade de alienação ou circunstância
semelhante, expedia-se a autorização (epístalma) para
que a escritura fosse lavrada. Esta autorização era aposta
no final do requerimento apresentado .
125
Um exemplo de situação na qual essa autorização da

biblioteca podia ser denegada consiste no uso de uma
modalidade de garantia conhecida como Hypallagma.
Tratava-se de uma averbação (parathesis) de uma
katoche, instituto que gerava uma espécie de
indisponibilidade de um dado bem. Até o pagamento da
dívida garantida, deveria o bibliophylakes recusar sua
autorização (epístalma) para a prática de qualquer
alienação ou oneração que dissesse respeito ao bem
assim arrestado .
126
Entabulado o negócio em conformidade com a

autorização, apresentava-se ao registro nova rogação,
agora de registro, em duas vias, uma das quais ficaria
depositada no registro, e a outra seria restituída ao
apresentante, na qual constaria a anotação de que o
registro fôra feito. Por fim, realizava-se a registração
propriamente dita (parádesis), em uma folha aberta em
nome do titular .
127
Com base nas diferentes declarações que iam sendo

levadas a registro, o registrador elaborava fichas relativas
às propriedades de cada indivíduo. Assim, passaria a ser
impossível a um devedor dar em garantia uma gleba de
terras que não lhe pertencia mais, ou então que já fôra
outorgada a outro credor . 128
Essa ficha – uma espécie de fólio pessoal dedicada ao

devedor no diastroma, o protocolo geral das transações
registradas – provavelmente consistia na pedra de toque
do sistema, não obstante outros detalhes do seu
funcionamento sejam ainda desconhecidos . 129
Tal fato produziu uma revolução no crédito privado

egípcio, generalizando o recurso a garantias imobiliárias.
Isso elevou o valor médio dos empréstimos em 3,3 vezes
(de 107 para 360 dracmas), tornou mais frequentes os
empréstimos de valores relevantes (superiores a 1.000
dracmas), e até mesmo ampliou o acesso das mulheres
ao mercado de crédito .
130
A fonte que nos fez conhecer a existência dessa

instituição é um edito do Prefeito do Egito Marcus Mettius
Ruffus, do ano 89 d.C. Nesse edito se ordenava que os
proprietários e credores hipotecários fizessem registrar, no
prazo de seis meses, os seus direitos, indicando, ainda, a
origem dos bens que estavam em sua posse. A medida
incluía expressamente mulheres e crianças. Por fim,
proibia os notários de lavrarem atos sem antes obter uma
autorização da biblioteca de aquestos, cominando a
nulidade do ato, assim como uma multa. Este edito foi
publicado em um contexto de graves problemas no
funcionamento da biblioteca de aquestos do nomo de
Oxirrinco. Para remediá-los, portanto, determinava uma
espécie de “registração compulsória”, bem como
condiciona a atuação dos notários .
131
É, também, muito relevante o papiro encontrado em

Oxirrinco, datado do ano de 186 d.C., conhecido como
“Petição de Dionísia”, no qual uma mulher chamada
Dionísia apresenta uma espécie de contestação contra
seu pai, que a havia demandado judicialmente, na qual,
entre outras razões, argumenta que certos bens, por ele
doados, não poderiam ser questionados já que estavam
regularmente registrados nos registros públicos. A peça
invoca, ainda, o já mencionado Edito de Marcus Mettius
Ruffus .
132
Em que pese a existência de alguma controvérsia

quanto a uma suposta finalidade cadastral e fiscal da
instituição, o Edito deixa claro que os registros ali feitos
tinham como objetivo que os contraentes não corressem o
risco de se verem enganados por sua própria ignorância , 133
ou seja, que não corressem o risco causado pela

existência de algum ônus ou alienação ocultos. É inegável,
portanto, que se tratava de uma instituição cujos fins,
diretos e precípuos, diziam respeito à publicidade
imobiliária .
134
A criação da Bibliotheke Enkteseon é um evento capital

na história da publicidade imobiliária. Graças a ela, e aos
notários egípcios que elaboravam os instrumentos que lhe
eram submetidos, os empréstimos passaram a contar com
garantias sólidas, e um mercado de crédito pôde florescer
ainda no primeiro século da Era Cristã .135
2.5. A publicidade imobiliária na Grécia
Antiga
Diferentemente do que ocorreu na História de Roma,

em que o Direito Romano se apresenta como um todo
orgânico que atribui unidade ao fenômeno ainda que tenha
havido modificações ao longo do tempo em que se
desenvolveu, a própria expressão “Direito Grego” é
problemática quando se tem em vista a Grécia da
antiguidade.
A existência de dezenas de poleis politicamente

independentes implica na existência de dezenas de
sistemas jurídicos, que, se tanto, baseavam-se em
princípios ou concepções jurídicas mais ou menos
semelhantes. Em que pese a probabilidade de algumas
poleis terem copiado disposições legais de outras, as
evidências disponíveis sinalizam modificações
substanciais muito claras de lugar a lugar. Traços comuns
se manifestam apenas em âmbito muito geral, ao passo
que no âmbito da especificidade das regras predominam
as diferenças. Por exemplo, havia uma ideia geral de que
o casamento era um arranjo envolvendo o passado,
presente e futuro das famílias, com consequências
patrimoniais; mas se em Atenas uma cidadã não poderia
se casar com um escravo, em Gortina, na Ilha de Creta,
esse casamento não apenas era possível, como os filhos
dele resultantes eram considerados legítimos e ingênuos.
Há alguma unidade no modo de ser dos processos e
procedimentos das distintas poleis, como, por exemplo, a
oralidade, o tratamento das lacunas na lei, e a ausência de
uma profissionalização dos juristas. As diferenças quanto
ao direito substantivos, contudo, impedem um tratamento
unificado .
136
Dessa maneira, o tratamento do tema da publicidade
imobiliária na Grécia Antiga é necessariamente
fragmentário, e baseado nas evidências disponíveis para
cada local, quando disponíveis. Boa parte do
conhecimento que se tem neste âmbito, que se revelará
nas indicações que vêm a seguir, deriva de um fragmento
do perdido “Tratado sobre as Leis” de Teofrasto .
137
Para Coviello, não restam dúvidas que também na

Grécia – assim como em muitos outros lugares da
antiguidade – a propriedade do solo teria sido
originariamente coletiva, na forma de uma propriedade
familiar, e, portanto, inalienável .
138
Nos Tempos Homéricos a propriedade da terra estava

intimamente ligada ao poder das famílias aristocráticas.
Na Ítaca da Odisseia quase inexistia a possibilidade de
que, sob condições normais, fosse possível que alguém
adquirisse terras nas regiões já habitadas. Teoricamente
alguém poderia ultrapassar a fronteira e adquirir as terras
vagas que ali estivessem; mas este tipo de ousadia
somente seria factível em circunstâncias excepcionais,
mediante uma violenta compulsão, já que o exílio era tido
como o mais amargo dos destinos que alguém poderia
ter .
139
A conjugação da escassez de terras com o aumento da

população, e a diminuição das parcelas quando alguém
morria e a sua terra era partilhada entre os filhos, levou à
emigração. Levas de gregos abandonaram a Grécia
Continental e Insular em direção a lugares como a
Espanha e as praias do Mar Negro, mas este movimento
se iniciou, por volta da segunda metade do século VIII
a.C., na Itália Meridional e na Sicília .
140
A propriedade de terra era tão importante que um
conto de fundo moralizante relatado por Ateneu de
Náucratis no “Banquete dos Eruditos” relata a história de
um homem natural de Corinto chamado Etíops que era tão
indisciplinado que trocou seu direito a uma porção de
terras em Siracusa por um bolo de mel durante a viagem,
antes mesmo de chegar ao destino. A anedota revela não
apenas a reprovação social de um mau negócio
envolvendo terras, como também o costume de que as
terras fossem, de algum modo, divididas entre os colonos.
Não é claro, contudo, o modo como as terras eram
divididas, se em partes iguais, ou se seguiam algum tipo
de hierarquia .
141
As restrições sobre a circulação da terra foram sendo

gradativamente aliviadas, com o passar do tempo, e, com
isso diversas instituições parecem ter sido destinadas
especificamente a dar publicidade dos atos transmissivos
da propriedade, como o depósito dos documentos em
locais públicos, a anotação da operação em registros
públicos, e a existência de livros cadastrais. Para Coviello,
contudo, apesar das aparências, esse depósito era
destinado à conservação dos documentos, e não à
publicidade dos atos. Seria uma prova disso o fato de não
terem sido encontrados quaisquer indícios de que fosse
franqueado ao público o acesso aos registros e
documentos depositados . 142
Em sentido oposto, L. F. Del Pozo entende que a

publicidade de certos negócios sobre imóveis estava
disseminada no mundo grego, e a aparente diversidade e
heterogeneidade dos sistemas existentes na Grécia
Clássica não pode levar à conclusão contrária. Em defesa
dessa ideia, mostra que mesmo em tratados internacionais
a publicidade era trazida à baila, citando o primeiro tratado
entre romanos e cartagineses, no qual se dava garantia
pública aos créditos de comerciantes contratados por
arauto ou perante registrador; ainda, que em um trecho do
retórico e filósofo cínico Dion Crisóstomo, se chamava a
atenção às operações contratadas “em público”, as quais
punham “a cidade como testemunha”. Para o autor, o
filósofo expressaria o senso comum da parte oriental do
império de sua época, segundo a qual o registro garantiria
ao negócio uma validade tal, que seria impossível anular
seus efeitos. Finalmente, cita um trecho do pseudo-
Demóstenes, em que, a fim de provar que certo Protos é
proprietário de um barco, invoca três fundamentos: que
Protos o comprou, que o preço foi pago, e que a coisa
está registrada em seu nome em um ofício público .
143
Não obstante os textos citados por L. F. Del Pozo

indiquem que, de fato, havia um costume de dar
publicidade a determinadas situações jurídicas, isto não
demonstra que, mais do que publicidade de fato, estes
mecanismos eram destinados a dar publicidade jurídica a
elas. Com mais razão, não demonstram que se tratava de
um mecanismo de proteção a terceiros e à boa-fé – pilar
do moderno sistema de publicidade.
A despeito disso, pode-se ponderar que tinham em si

“sintomas de publicidade”, como bem afirma Pugliatti . 144
Uma primeira categoria das práticas de publicidade

imobiliária que vigoravam na Grécia tem por objeto a
realização de proclamações públicas e a prática de
solenidades em público, sem que do ato,
necessariamente, restasse algum registro escrito. Quando
praticadas perante autoridades públicas recebem o nome
de Katagrafé .
145
Na colônia grega de Thurii, atualmente situada na

Calábria Italiana, houve, durante certo tempo, uma regra
segundo a qual as vendas dos imóveis e dos escravos
deveriam necessariamente ser praticadas no mercado
público. Posteriormente, essa regra foi abandonada, e foi
substituída por outra segundo a qual a venda deveria ser
comunicada a três vizinhos, aos quais seria dada uma
moeda, a fim de que se lembrassem do fato. A mesma
prática é relatada em Eno, na Trácia .
146
Esses vizinhos-testemunhas, recompensados por sua

participação no ato com uma moeda, são
responsabilizados quando se negam a testemunhar o que
viram, ou quando prestam um falso testemunho sobre a
venda. Têm um dever de testemunhar, e entre os gregos a
função de testemunha é considerada de muita nobreza.
Recorde-se que na Ilíada são os deuses que
testemunham e garantem os pactos . 147
Em Mitilene, na Ilha de Lesbos, utilizava-se um sistema

conhecido como Prochryxis (literalmente, “pré-anúncio”), e
que consistia no anúncio compulsório, por meio de um
arauto, e com vários dias de antecedência, a intenção de
vender a alguém um imóvel. Se em um primeiro momento
bastava o arauto, com o passar do tempo se passa a
exigir também a presença de um magistrado. Uma lei do
governante Pitaco (aproximadamente séculos VII-VI
a.C.) determinou que o anúncio fosse feito na presença do
rei ou de um pritano, ou seja, um magistrado. A presença
de um magistrado, para alguns, implica uma espécie de
investidura em favor do adquirente, perante autoridade
pública. Contudo, ainda que assim não seja, já implica um
avanço em termos de publicidade em relação à
proclamação pura e simples ao público por meio de
arauto. Não se sabe, contudo, se a omissão do eventual
interessado em impugnar a venda, após ser comunicado
pelas proclamações, implicava algum tipo de preclusão ou
caducidade de seu direito .
148
Em Atenas se adotou sistema semelhante, mas bem
mais sofisticado: a Prografí (literalmente, “prescrição”),
que consistia da declaração da intenção de vender
perante magistrado, com ao menos sessenta dias de
antecedência, período este em que a manifestação dos
interessados ficava inserida no álbum do magistrado
receptor. É então produzido um documento representando
um tributo, no montante de um por cento do preço da
venda, que deverá ser pago pelo comprador. Após o
pagamento, o nome do comprador é então inscrito em
uma lista provisória, e, dentro de certo prazo, deverão
eventuais terceiros interessados fazer valer seus direitos.
Após o decurso desse prazo, sem impugnação, considera-
se que o comprador adquiriu legitimamente o bem. Tem-
se, aí, um procedimento que reúne a necessária
composição de interesses privados, com um interesse
fiscal arrecadatório, condicionando a aquisição ao
pagamento do tributo .
149
Uma segunda categoria de práticas relacionadas à

publicidade imobiliária, nas quais eram produzidos
registros escritos da transação, é denominada Anagrafé.
Podia se dar de duas maneiras. A primeira delas,
aparentemente mais recente no tempo, consistia no
depósito em um arquivo de tabletes de cerâmica, ou de
pergaminhos mantido por um ofício ou magistrado mais ou
menos especializado. A segunda, aparentemente mais
remota, consistia na exposição ao público de um registro
da transação em um templo, uma praça pública ou mesmo
no próprio imóvel, pelo que, em geral, gerava documentos
produzidos em pedra ou outro material durável e passível
de exposição prolongada aos elementos . 150
O uso de templos para arquivar leis ou outros

documentos com efeitos jurídicos não era novo. Já desde
o século VII a.C. os templos de Apolo em Mileto e Argos
recebiam em depósito leis, decretos e atos jurídicos, e no
templo de Diana, em Éfeso, arquivavam-se transações e
segregações imobiliárias .151
A origem desse ofício destinado ao arquivamento de

transações imobiliárias possivelmente se encontra no
costume de se depositar uma cópia do contrato,
devidamente firmado e selado, em poder de um terceiro
imparcial, em quem as partes confiam, de forma que, a
partir de então, o instrumento não mais possa ser alterado.
Com o passar do tempo, essa função vai sendo assimilada
por um magistrado especializado. É o que ocorreu no caso
específico de Atenas .
152
Havia registros assemelhados, também, em Éfeso,

Turi, Rodes e outras cidades, nas quais se depositavam
transcrições de contratos que tivessem por objeto
transmissão de propriedade de imóveis, e onde se podia
descobrir se certos bens eram livres e sem ônus, bem
como se pertenciam ao vendedor. Os contratos
apresentados eram reproduzidos por extrato, indicando-se
quem eram as partes, qual era a natureza do ato, a
designação do objeto, bem como um juramento do
adquirente de que adquiria de forma justa, sem colusão,
simulação, ou qualquer tipo de fraude. Segundo Coviello ,
153
pareceria estar aqui, em embrião, a legalidade do Sistema

Germânico. Contudo, para o autor, que resiste à ideia da
existência de mecanismos de publicidade imobiliária na
antiguidade, diferentemente dos sistemas
contemporâneos o objetivo seria exclusivamente o da
conservação das provas dos atos jurídicos, somado a um
interesse fiscal, incidente sobre as operações de
transmissão de direitos reais. Admite o autor que os atos
registrados passavam a servir como prova autêntica,
gerando certa publicidade de fato; porém, este não
parece, para ele, ser o objetivo precípuo do procedimento.
Com efeito, os atos depositados estavam sujeitos a sigilo,
e uma lei de Éfeso cominava penas severas ao funcionário
responsável pelos registros que fornecesse a terceiros
cópia de um acordo de quitação entre credor e devedor.
Portanto, ainda segundo Coviello, estes registros não
poderiam ser comparados aos sistemas contemporâneos
de publicidade.
Pugliatti discorda das conclusões de Coviello, e

também de suas premissas. Afirma que em Rodes a
transcrição das vendas de imóveis em um registro público
era condição de validade do próprio negócio, e que em
Éfeso as transações e partições imobiliárias não apenas
eram tornadas públicas por sua afixação em um quadro no
templo de Diana, como também uma cópia do edital era
remetida ao arquivo público, para que com base nesta se
pudesse dar conhecimento, mediante solicitação, a
qualquer interessado. E em Thurii o comprador não estava
obrigado a pagar o preço se não lhe fosse exibida uma
certidão, expedida pelo registrador público, atestando que
o imóvel se encontrava livre de ônus. Assim, segundo
Pugliatti, o sistema da anagrafé se mostra já como um
completo sistema de publicidade, já que permite saber se
o alienante transfere legitimamente a propriedade, ou seja,
se a coisa lhe pertence, e se está livre de ônus ou direitos
de terceiros. Com isso, presume-se, o adquirente se
considerava protegido contra terceiros em sua aquisição .154
O sistema da Anagrafé por meio do depósito em

arquivo público inegavelmente continha mais do que um
“sintoma” de publicidade: efetivamente tinha por escopo,
ainda que inconsciente, levar ao conhecimento do público
a existência de eventuais riscos na aquisição, bem como
da ocorrência de uma transação que poderia ter por objeto
um bem alheio. É exagerado afirmar que se tratasse de
um sistema “completo” de publicidade; mas,
inegavelmente, tratava-se de publicidade.
A segunda modalidade de Anagrafé foi gestada para

viabilizar o uso e aumentar a segurança da hipoteca grega
– ou, mais propriamente, da hipoteca ática. Em Atenas
havia o costume de se fixar nos imóveis hipotecados uma
pedra, a qual portava uma inscrição indicando a natureza
do imóvel, o nome do credor e a soma de dinheiro
garantida pelo bem. Estes marcos físicos recebiam a
denominação de horós (oroV). Para alguns autores,
estaria aqui demonstrado que a publicidade das hipotecas
tem início na Grécia, pelo uso deste sistema .
155
Não era esta a única finalidade destas pedras. Os horói

eram comuns na Ática, e, de modo geral, tinham três
funções. A primeira delas, mais comum, era a de servir de
marco físico que aclarava os limites entre propriedades ou
então que chamava a atenção a certo objeto, como uma
tumba ou um santuário. A segunda finalidade era
relacionada ao arrendamento de propriedades. E a
terceira finalidade era a de tornar pública a existência de
alguma oneração, ou vínculo, que gravasse a
propriedade .
156
De maneira geral, o texto gravado no horós destinado

a tornar públicos os ônus era bastante sintético. Um
exemplo que bem representa o texto “médio” é o de um
encontrado em Eleusis, datado do ano 291 a.C.: “No
arcontado de Aristonymos. Horós da casa hipotecada a
Nausístratos de Eleusis, 200 dracmas, nos termos do
acordo depositado com Theodoros de Oinói” . 157
É possível estabelecer um paralelo entre os horói

gregos e os kudurrus mesopotâmicos. Em primeiro lugar, o
próprio sentido das duas palavras: limite, fronteira. Além
disso, em ambos se vislumbra um intento de tornar pública
a existência de certo negócio que atinge um imóvel por
meio de pedras gravadas com inscrições . 158
Muitas centenas desses objetos foram escavadas. Os

mais antigos cuja data é conhecida são de 363 a.C.; os
mais recentes de entre 267 e 259 a.C. Podiam ser feitos
159
de qualquer tipo de pedra: mármore, pedra calcária, pedra

vulcânica, ou qualquer outra que estivesse disponível, e
eram implantados em locais apropriados. A qualidade do
trabalho de cantaria aplicado à pedra variava do trabalho
claramente amador feito por um camponês, ao
profissional, comparável às melhores estelas gregas. Mas
nem sempre diziam respeito a hipotecas. Na verdade, em
um primeiro momento tais objetos eram utilizados como
um simples marco geodésico indicativo dos limites de um
imóvel. Posteriormente, com o passar do tempo,
começaram a ser utilizados, também, como um aviso
sobre a existência de ônus gravando o imóvel , ou 160
mesmo para gerar notícia outros tipos de notícia. Em um

distrito rural da Ática foi encontrado um horós que dizia
“Horós da terra da Fraternidade de Eikadeis. Ninguém
deve fazer qualquer tipo de empréstimo garantido por esta
terra” .
161
Quanto aos ônus noticiados nos horói, estes não se

restringem às hipotecas. Há, também, mais duas
modalidades de garantia, conhecidas como Prasis Epi
Lysei e Apotimema.
A tradução literal de prasis epi lysei é “venda com

condição de resgate” ou “venda com a condição de que o
vendedor possa resgatar a propriedade dos direitos do
comprador sobre ela”, modalidade de venda com escopo
de garantia na qual o vendedor é devedor, e o comprador
é credor. O vendedor-devedor permanecia na posse do
bem, e pagava ao credor-comprador um aluguel, que, na
verdade, correspondia aos juros da dívida. Se a dívida não
fosse paga, a propriedade permanecia com o credor (não
obstante os aspectos desta execução sejam
desconhecidos). Se a dívida é paga, o bem é liberado . 162
Já apotimema se traduz por “avaliação” e corresponde

à garantia que tinha o pupilo órfão sobre os bens do tutor,
quando o patrimônio administrado por este último consistia
em dinheiro; e da garantia da mulher casada, sobre os
bens do marido, relativamente ao valor de seu dote. Isto
se fazia por um procedimento perante o arconte, no qual
os valores eram apurados, e os bens garantidores da
obrigação eram selecionados. Então, fixavam-se os horói
nos imóveis selecionados .
163
Trata-se de um instituto tipicamente ateniense, e,

quando estes objetos foram encontrados em outras
cidades, como Siros, Lemnos, Amorgos e Naxos, isto se
deu porque nestas localidades havia núcleos atenienses
atuantes, que preservavam seus costumes e instituições . 164
Na origem, ao que parece não eram um elemento

necessário ao aperfeiçoamento da garantia, mas em um
reconhecimento público do débito pelo devedor, e em uma
advertência pública feita a terceiros pelo credor , e não
165
resta demonstrado que estes marcos em pedra eram

condição de existência das hipotecas, ou mesmo de sua
validade contra terceiros .
166
Ao contrário, em uma passagem de Demóstenes, uma

pessoa interessada em adquirir um imóvel, não vendo
nenhum orós sobre ele, ainda assim indagou ao vendedor
sobre a existência de hipotecas, e o fez declarar a
inexistência de gravames perante testemunhas, a fim de
se resguardar de qualquer débito gravado sobre o bem.
Assim, não se pode falar aqui em uma publicidade jurídica
das hipotecas, ou na inoponibilidade de uma hipoteca que
não houvesse sido publicitada por esse meio.
Na verdade, a ideia dos marcos em pedra é outra: a de

restrição simbólica ao direito de disposição do proprietário
do bem, uma vez que o direito primitivo – tanto na Grécia
como em Roma – não concebe a constituição de uma
garantia real sem dar ao credor disposição física sobre
ela, pela transmissão da propriedade (como na fidúcia do
direito romano), ou da posse (como no pignus romano).
Na Grécia, tal como em Roma, a hipoteca é um produto da
evolução das garantias reais. Portanto, os marcos em
pedra não eram mais que símbolos da restrição aos
poderes do proprietário devedor hipotecário.
Para Pugliatti, além de tornar públicos os eventuais

ônus que atingissem o imóvel, os horói acabaram também
por gerar prova da posse sobre o bem, e, com base nisso,
da propriedade . No entanto, a evidência arqueológica
167
conduz a outra conclusão. Das centenas de horói já

encontrados, apenas quatro mencionavam o nome do
devedor e suposto possuidor da terra. Na verdade, a
aposição dos horói se tornou uma prática regular
precisamente porque o devedor tinha a posse da coisa, e
nela permanecia .
168
Deve-se destacar que a criação e fixação dos horói se

faz segundo um procedimento puramente privado, sem
participação de qualquer autoridade pública, e sem efeitos
vinculantes, mas cumprindo sua função de informar. Um
eventual credor hesitará em emprestar recebendo como
garantia um imóvel no qual consta um horós relatando a
existência de uma hipoteca em favor de um terceiro, já
que poderá ter problemas para fazer valer seu direito .
169
2.6. A publicidade imobiliária no Direito
Romano
O Direito Romano não chegou a criar institutos ou

mecanismos verdadeiramente dirigidos à publicidade
imobiliária. É esta a communis opinio . Em Roma, a falta
170
de publicidade é reconhecida mesmo por autores que a

enxergam entre os gregos, como Luzzati, que culpa o
direito romano por ter se apropriado da hipoteca grega,
sem adotar o correspondente sistema de publicidade . 171
Somente na província romana do Egito apareceriam

fenômenos concretamente mais próximos da publicidade,
como já se viu. É provável que tenha se espalhado para
outras províncias; mas a ausência de testemunhos nesse
sentido impõe certo cuidado com essa conclusão .
172
Em que pese os romanos terem chegado a conhecer a

hipoteca, e ser esta inseparável da publicidade – já que
em razão da permanência da posse com o devedor a
existência deste direito pode ficar desconhecida pelo
público longamente – não instituíram um sistema
generalizado de publicidade, o que somente se explica
pela repugnância da jurisprudência romana com toda
forma de documentação ad solemnitatem dos negócios.
Alguma publicidade – ainda que tremendamente limitada –
aparece somente no período pós-clássico. Segundo uma
constituição do Imperador Leão, do ano 472 d.C. (Codex,
8, 17, 11), passava-se a considerar privilegiado o pignus
publicum, constituído mediante declaração transcrita no
livro de atos de um magistrado, e interpolando esta
constituição, os compiladores de Justiniano enxertaram
também um pignus quase publicum, consistente na
redução a escrito do acordo, subscrito por três
testemunhas de ótima fama .
173
A história da hipoteca romana, e, por consequência, do
crédito em Roma é, talvez, a melhor maneira de se
observar quão visceral é a ligação entre hipoteca e
publicidade, bem como da maneira que se dá a passagem
de um mundo de contratações pessoais a um mundo de
contratações impessoais.
Na vida econômica moderna, o crédito pessoal puro

entre particulares tem escassa importância, e, de maneira
geral, somente se concede em curto prazo. Os créditos
reais têm maior importância e uma hipoteca de um imóvel
rural pode garantir créditos de longo prazo. Para que a
garantia funcione, todavia, é necessária a existência de
um arcabouço jurídico que permita a realização das
finalidades da garantia real. Isto, por vezes, pode chegar a
um ponto em que a propriedade se converta em mera
forma, já que o proprietário, acostumado a trabalhar com
dinheiro alheio, onera sua propriedade de modo
permanente, de maneira que o credor passa a ser, na
prática, o “dono” .
174
A despeito disso, a forma de crédito que predominou

no Direito Romano Clássico e no período da República
Romana não foi o garantido por garantias reais, mas o
crédito pessoal puro, com ou sem fiadores. A fides
romana, a honradez e a seriedade dos negócios eram os
alicerces em que se apoiava essa forma de crédito,
juntamente com a execução pessoal do devedor.
Capitalistas que quisessem investir seu dinheiro em terras
preferiam comprá-las e explorá-las diretamente, ao invés
de emprestar dinheiro ao proprietário e receber o imóvel
em hipoteca . Afirma Plínio, o Jovem, em uma de suas
175
Epistulae: Sum quidem prope totus in praediis, aliquid

tamen faenero, ou seja, quase todo meu patrimônio é
composto de terras, ainda que tenha algum dinheiro
emprestado a juros.
Plínio era um típico capitalista do tempo de Trajano, e
seu capital não estava aplicado em empreendimentos
industriais ou comerciais, mas sim, majoritariamente, em
terras que eram, provavelmente, cultivadas diretamente
por seus coloni, e, minoritariamente em créditos pessoais.
Mesmo em tempos posteriores o uso da hipoteca seguiu
sendo muito restrito. A despeito da evolução do direito, os
capitalistas seguiram preferindo comprar as terras a
recebê-las em garantia hipotecária, e mesmo os tutores
eram obrigados a investir o patrimônio do pupilo na
compra de imóveis, e não em empréstimos garantidos por
hipotecas .
176
Assim, o crédito real e as garantias reais se

desenvolvem muito lentamente na História de Roma, não
sendo claro se o modo de ser da economia atrofiou o
desenvolvimento do direito, ou se o modo de ser do direito
atrofiou o desenvolvimento desta modalidade de crédito. A
despeito de alguns poucos progressos – como a
concessão de uma ação real, a Actio Serviana, ao credor
hipotecário por um Edito de Adriano – e a já mencionada
constituição do Imperador Leão, somente a criação de um
ofício de registro de hipotecas se teria um
aperfeiçoamento real do sistema. Isto, todavia, nunca
ocorreu de maneira generalizada e poucos lugares do
Império – como o Egito – contaram alguma vez com algo
desta natureza .
177
Ao invés, o Direito Romano Pós-Clássico piorou ainda

mais o sistema, ao passar a admitir hipotecas gerais
privilegiadas que oneravam todo o patrimônio do devedor
e eram estabelecidas pela lei. Assim, o caso da hipoteca
geral concedida ao fisco, contra o devedor de tributos, em
garantia de seus créditos, ou em favor da mulher, contra
seu marido, em garantia do seu dote. O Direito Justinianeu
de garantias reais é muito criticado, assim como o Direito
Romano Clássico. Os jurisconsultos clássicos viviam em
condições econômicas muito diferentes das modernas,
nas quais predominava o crédito pessoal. Além disso,
viam a hipoteca como uma ameaça à pujança da
propriedade e à autonomia do proprietário. Todavia, a
inviabilidade do crédito com garantia real produziu
consequências sociais relevantes, como o aparecimento
dos latifúndios: os pequenos proprietários, ao não
conseguir crédito em condições favoráveis, acabavam por
vender suas terras, convertendo-se em arrendatários dos
latifundiários .
178
Para tentar remediar a ausência de publicidade, a

única medida que se tinha era considerar estelionato,
punido penalmente, o fato de se alienar ou onerar alguma
coisa, sem se declarar as hipotecas que já a gravavam .
179
Pode-se vislumbrar alguma publicidade de fato – mas

nunca de direito – nas solenidades de transmissão da
propriedade.
Há, com efeito, em Roma formas solenes, como a

mancipatio e a in iure cessio, que são públicas, pois delas
participavam o libripens e as cinco testemunhas na
primeira; e o magistrado e o público do fórum, na segunda.
Porém, segundo Coviello, o objetivo da participação
destas pessoas no ato não era a publicidade , e, de fato,
180
é inadequado falar aqui em publicidade em sentido

jurídico.
Também entre os romanos, tal como se viu com outros

povos da antiguidade, seriam estas formalidades vestígios
de um passado de terras comunais.
Segundo Besson, em boa hora os romanos chegaram

à propriedade privada, mas é temerário afirmar que as
populações italianas a conheciam e praticavam desde a
mais remota antiguidade. O coletivismo antigo deixou
numerosas marcas nas instituições da Roma Antiga,
dentre as quais as formas solenes de transmissão da
propriedade, e as próprias categorias res mancipi e res
nec mancipi. A mancipatio se dava na presença de cinco
cidadãos romanos, no papel de testemunhas, e um oficial
público, o libripens, portando uma balança de cobre.
Começava-se pela pesagem de metal bruto, que
simbolizava o imóvel. Então, era feita a entrega do metal,
e as partes declaravam, com palavras sacramentais, que a
coisa, doravante, pertenceria ao comprador, ex jure
quiritum, pelo bronze e a balança – per aes et libram. Com
o tempo, passou-se a realizar a pesagem do metal antes
da cerimônia, colocando-se na balança, após, apenas um
seu fragmento; até que, com a introdução da moeda,
deixou de haver qualquer pesagem. Com a introdução da
moeda, o comprador batia na balança com esta, e a
mancipatio passou a ser uma venda ficta, não perdendo,
no entanto, o caráter solene, e a presença das
testemunhas e do libripens. Nessa etapa da civilização
romana, a mancipatio era, de fato, um modo de
transferência de propriedade privada (ainda que a terra se
tratasse de res mancipi), sem implicar um direito eminente
da cidade. Mas são fáceis de perceber, aí, os traços do
coletivismo primitivo. Poder-se-ia mesmo concluir que as
rei mancipi eram o capital inalienável das antigas
comunidades do Lácio; e que as cinco testemunhas
representavam as cinco classes em que Sérvio Túlio havia
dividido a população, significando uma remota
necessidade de um consenso da comunidade para a
alienação em antigas assembleias .
181
Prosseguindo, BESSON afirma que a mancipatio – por

sua publicidade e complexidade – assegurava a certeza
das transmissões e a conservação da prova, o que se
conseguia não apenas por seu caráter solene, mas
também por sua forma intrínseca: as partes deviam
indicar, nos verba nuncupata, o nome e conteúdo de cada
imóvel, servidões e outros ônus, e toda e qualquer
restrição ao direito do comprador. E a ideia de publicidade
seria ainda mais presente na in iure cessio, por ser
realizada no fórum, e encerrar um arremedo de registro
nas acta dos juízes – documentos que narravam o
desenrolar do processo. Após o estabelecimento das
condições, comprador e vendedor se apresentavam ao
magistrado num litígio fictício. O cessionário reivindicava a
coisa, e o cedente nada opunha após ser indagado pelo
juiz, o qual proclamava por uma addictio o direito do
reivindicante. Mas a in iure cessio não dava garantias
contra a evicção, razão por que era pouco usada nas
transmissões imobiliárias. Entretanto, com o tempo os
subterfúgios do direito pretoriano vão dando proeminência
à traditio, como, por exemplo, na exceptio rei venditae et
traditae, que assegurava a posse pelo prazo do
usucapião. Até que, por fim, Justiniano consagra o uso
comum da traditio, declarando ser esta o único modo
voluntário de transmissão da propriedade, deixando de
existir a distinção entre res mancipi e res nec mancipi . 182
Com essa medida, a publicidade sofre grave pena, em

especial quando deixa de ser feita por atos materiais e
passa a ser subentendida. Estas transmissões –
clandestinas – abriam as portas para a fraude .183
A In Iure Cessio também era um negócio formal e

solene, certamente criado em tempos mais recentes do
que a mancipatio, mas já mencionado na Lei das XII
Tábuas. Tinha uma forma rigorosamente definida, e era
um instituto do Direito Quiritário, pelo que somente estava
acessível aos cidadãos romanos. Caracterizava-se pelo
emprego de esquemas e estrutura de um processo judicial
baseado no rito da legis actio sacramenti in rem. Podia ser
empregado para transmissão das rei mancipi, e também
das rei nec mancipi, assim como para a constituição e
extinção de servidões, ou mesmo para a aquisição do
pátrio poder na adoção, para a cessão da tutela mulieris
ou para a cessão de direitos hereditários. Adotando a
forma de um processo simulado, realizava-se perante
magistrado dotado de iuris dictio, e, a partir de 367 a.C.,
somente perante o pretor. Diante do magistrado o
adquirente pronunciava a fórmula vindicatória, o pretor
indagava ao alienante se queria contravindicar, e, diante
da negativa ou silêncio deste, pronunciava sua sentença
em favor do adquirente .
184
É interessante observar que o acordo entre alienante e

adquirente estava implícito e pressuposto, mas não
aparecia na in iure cessio. Com isso, esta se mostrava
como um negócio abstrato, desvinculado de sua causa, e
que podia ser realizado em decorrência de uma venda, de
uma doação, por conta de um dote etc. E, diferentemente
da venda, por exemplo, a in iure cessio, assim como a
mancipatio, tinha efeitos reais . Nesse sentido, pode-se
185
dizer que a mancipatio era uma compra e venda formal

que não gera obrigações . 186
Novamente, deve-se distinguir publicidade, do sentido

específico que deve ser dado à publicidade imobiliária. Há
nessas solenidades publicidade de fato porque são
públicas no sentido de acessíveis, verificáveis por quem
as queira presenciar, e também porque são presididas por
magistrados ; mas não há publicidade imobiliária no
187
sentido de que fossem destinadas a gerar uma informação

duradoura sobre os direitos que incidiam sobre os imóveis.
Ainda, nenhum desses institutos encerrava em si

preocupação com a proteção dos direitos de terceiros. As
solenidades eram prescritas tendo em vista uma
necessidade – comum na infância das sociedades – de se
ter sob os olhos sinais materiais dos atos civis. A
substituição posterior das formas solenes pela simples
traditio também indica isso. Com efeito, a tradição não
gera nem mesmo publicidade de fato, em especial com
sua crescente atenuação que acabará por desembocar na
tradição ficta ou simbólica .
188
Se, por um lado, podiam gerar publicidade de fato que

atendia aos anseios de um sistema de publicidade
imobiliária de uma sociedade primitiva, certamente já eram
inadequadas para este mister na Itália de Augusto ou no
orbis romanus de Caracala . Como afirma Schulz, as
189
cinco testemunhas e o libripens necessários à mancipatio

eram substitutos bastante precários da registração .
190
Outro fenômeno que é apontado como portador de

sintomas de publicidade é a insinuatioapud acta dos
contratos de doação do século IV d.C.
Trata-se de uma modalidade de registração específica

para as doações que possivelmente vigorou a partir do
ano 355 d.C. Sob Justiniano, consolidou-se uma regra
segundo a qual doações de valor superior a certo
parâmetro – fixado em um primeiro momento em 300
solidi , posteriormente em 500 solidi – eram nulas se não
191
fossem registradas. Havia algumas exceções, como as

doações pias, antenupciais ou as feitas ao próprio
imperador . Mesmo antes disso, o imperador Constantino
192
já havia determinado que as doações não apenas

deveriam ser por escrito (scriptura), como também
depositada em um ofício público (consignare actis) .
193
Esse “registro” significava a cópia do ato de doação

nos gesta ou acta publica, arquivos ou livros mantidos
pelos magistrados romanos. Origina-se na professio apud
acta, formalidade facultativa e mais antiga que era
destinada a gerar prova autêntica da liberalidade feita pelo
doador. No entanto, essa formalidade se tornou obrigatória
por determinação do imperador Constâncio Cloro, e
recebeu a forma da insinuatio por edito de Constantino,
datado de 323 d.C. Este exigia a formulação de um
documento com o nome do doador e a natureza da coisa
doada, seguida da sua traditio material e solene diante de
testemunhas da vizinhança. Por fim, tudo era consignado
nos acta do juiz do domicílio do doador, ou da localização
do bem. A sanção pela falta da formalidade era a nulidade
da doação: a insinuação era elemento intrínseco da
doação .
194
A finalidade precípua da insinuatio era a de se exigir do

doador uma reflexão madura acerca de seu ato, evitando-
se, assim, que um ato impensado pudesse arruiná-lo. O
resultado, contudo, seria o de que o ato seria levado ao
conhecimento do público, pelo que o instrumento, uma vez
registrado, transcendia seus fins iniciais .
195
A despeito disso – que permitia a existência de uma

publicidade de fato – não se pode dizer que a insinuatio é
um mecanismo de publicidade imobiliária. Não obstante
requisito substancial à validade das doações acima do
valor fixado como paradigma, o instituto tinha por objetivo
frear a prodigalidade e gerar prova autêntica do ato,
função esta que se assemelha mais à função notarial
contemporânea 196
do que a qualquer sistema de
publicidade.
Um último suposto exemplo de publicidade imobiliária

entre os Romanos – os registros do censo, nos quais eram
indicados os nomes dos imóveis, localização, extensão,
limites, espécie de cultivo e valor estimado – também não
podem ser considerados meio de publicidade. Apesar das
rigorosas leis que asseguravam a sinceridade nas
declarações, o objetivo era meramente o da manutenção
de um cadastro fiscal, sem efeitos ligados ao ato em si
mesmo. Seu objetivo era político, sem qualquer relação
com as contratações privadas, transmissão da
propriedade ou incremento do crédito imobiliário . 197
Não obstante o censo tenha deslocado o foco da

tributação da pessoa para o seu patrimônio, e o fato de
que esta tributação se desse fundamentalmente sobre a
riqueza fundiária, e que, com isso, tenha-se gerado um
incipiente cadastro imobiliário , isto certamente não
198
autoriza a conclusão de que tenham contribuído de algum

modo à publicidade imobiliária.
1
.Essa também é a posição sustentada por José Luís Lacruz Berdejo e

Francisco de Assis Sancho Rebullida. Cf. José Luís Lacruz Berdejo e
Francisco de Assis Sancho Rebullida, Derecho Inmobiliario Registral,
2ª. Ed., Madrid, Bosch, 1984, p. 23. Em sentido oposto cf. Ippolito
Israele Luzzati, Della Trascrizione – Commento teorico-pratico al titolo
XXII, libro III del códice civile italiano, vol. I, 4ª. ed., Turim, Utet, 1905,
p. LII; e E. BESSON, Lês livres fonciers et la reforme hypothécaire –
etude historique et critique sur la publicité dês transmissions
immobilières em France et a l’etranger depuis lês origines jusqu’a nos
jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, p. 5. Este último, no entanto,
deixa claro que, não obstante haja um encadeamento entre as formas
antigas e as contemporâneas, as razões das práticas não
permanecem as mesmas. Ou seja, há alguma filiação histórica; mas a
equiparação é mais analógica do que ontológica.
2
.Cf. Moses I. Finley, Studies in Land and Credit in Ancient Athens,

500-200 BC, 2ª Ed., New Brunswick, Rutgers University Press, 1951,
p. 14.
3

Intercambio Personal, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, pp. 73-74.
4
.Cf. Benito Arruñada, Instituciones del intercambio impersonal: Teoría

y método de los registros públicos, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi,
2013, pp. 42-43.
5
.Cf. Nebi Bardhoshi, Family Property in Albanian Customary Law, in,

Albania – Family, Society and Culture in the 20th Century, 1ª Ed.,
Zurique, LIT, 2012.
6
.Cf. Fatri Islamaj; Engjëll Likmeta, Historical Aspects of Sale Contract

according to Albanian Customary Law, in, Journal on European
History of Law (02) (2019).
7
.Cf. Shtjefën Gjeçoc; Leonard Fox, Kanuni I Lekë Dukagjinit – The

Code of Lekë Dukagjini, 1a ed., Nova Iorque, Gjonlekaj Publishing
Company, 1989, p. 104.
8

History of Law (02) (2019).
9
.Cf. Shtjefën Gjeçoc; Leonard Fox, Kanuni I Lekë Dukagjinit – The

Code of Lekë Dukagjini, 1a ed., Nova Iorque, Gjonlekaj Publishing
Company, 1989, p. 104.
10

History of Law (02) (2019).
11

Intercambio Personal, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2011, 74-81.
12
.Cf. Nicola Coviello, Della Trascrizione, Vol. I, 2ª. Ed., Turim, Utet,
1924, p. 17.
13
.Cf. Marcel Mauss, Sociologia e Antropologia, 1ª. Ed., São Paulo,

Cosacnaify, 2003, p. 267.
14

15

16
1924, p.17. No mesmo sentido Émile De Laveleye, De la proprieté et
de sés formes primitives, 1831, trad. Ing. De G. R. L. MARRIOT,
Primitive Property, 1ª. Ed., Londres, Macmillan and Co, 1878 e
Emmanuel Besson, Lês livres fonciers et la reforme hypothécaire –
etude historique et critique sur la publicité dês transmissions
jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, p. 12. Este último relata que a
etnografia comparada dá conta que os povos nômades ou que viviam
do pastoreio, por seu próprio modo de vida, não chegaram a
conhecer a apropriação individual da terra. A propriedade imobiliária –
com um sentido de que certa porção da terra pertence a uma pessoa
determinada, e que, por exclusão, não pertence às demais – somente
teria surgido quando os povos se tornaram sedentários, e o regime
agrícola, intimamente ligado à passagem do tempo e à fixação no
espaço, passou ao centro da atividade econômica. Num primeiro
momento, já nessa fase, a terra teria pertencido à tribo, ao clã. E,
num segundo momento, passaria, então, a pertencer à família,
entendida esta como um grupo de pessoas aparentadas,
descendentes de um ancestral comum, sob a autoridade de um
patriarca. A organização patriarcal, contudo, ainda inviabilizaria a
apropriação privada da terra. Os bens eram de todos, e constituíam
um capital necessário à sobrevivência do grupo. Isso teria dado lugar
ao surgimento da classe das rei mancipi no direito romano, cuja
alienação estava sujeita ao consentimento do grupo, materializado na
solenidade e formalismo da mancipatio. Ainda, Henry James Sumner
Maine (Ancient Law – Its connection to the history of early society, and
its relation to Modern Ideas, 5ª. Ed., Nova Iorque, Henry Holt and
Company, 1864) afirma que, ao invés do que ocorria no Direito
Romano já maduro – em que a copropriedade era excepcional – na
Índia antiga o estado excepcional era a propriedade individual, a qual
sempre permanecia tendente a, mediante certos acontecimentos,
retornar ao domínio comum. As pequenas comunidades eram
compostas por irmandades, as quais formavam mais do que um
grupo de parente ou de parceiros associados. Representavam uma
sociedade organizada, com um patrimônio comum, que se
aproximava da gens romana, uma extensão da família baseada em
razões perdidas na noite dos tempos.
17
.Cf. Max Weber, História Agrária Romana, 1ª Ed., São Paulo, Martins
Fontes, 1994, pp. 70-71.
18
.Cf. Ettore Salvi, Storia del Diritto di Proprietà, 1ª Ed., Milão, Ulrico
Hoepli, 1915, pp. 32-33.
19
1924, pp. 15-16.
20
1924, pp. 15-16.
21

1957, p. 34.
22

1957, p. 37.
23

1957, p. 56.
24
.Cf. Ettore Salvi, Storia del Diritto di Proprietà, 1ª Ed., Milão, Ulrico
Hoepli, 1915, pp. 106-112.
25
.“Respondeu-lhe Efrom: Meu senhor, ouve-me: um terreno que vale

quatrocentos siclos de prata, que é isso entre mim e ti? Sepulta ali a
tua morta. Tendo Abraão ouvido isso a Efrom, pesou-lhe a prata, de
que este lhe falara diante dos filhos de Hete, quatrocentos siclos de
prata, moeda corrente entre os mercadores. Assim o campo de
Efrom, que estava em Macpela, fronteiro a Manre, o campo, a
caverna e todo o arvoredo, que nele havia, e todo o limite ao redor, se
confirmaram por posse a Abraão, na presença dos filhos de Hete, de
todos os que entravam pela porta da sua cidade. Depois sepultou
Abraão a Sara, sua mulher, na caverna do campo de Macpela,
fronteiro a Manre, que é Hebrom, na terra de Canaã. E assim, pelos
filhos de Hete, se confirmou a Abraão o direito do campo e da
caverna que nele estava, em posse de sepultura” (Gênesis 23, 14-
20).
26

1957, pp. 56-57.
27
.“Disse, pois, Jeremias: Veio a mim a palavra do Senhor, dizendo: Eis

que Hananeel, filho de teu tio Salum, virá a ti, dizendo: Compra o meu
campo que está em Anatote, pois a ti, a quem pertence o direito de
resgate, compete compra-lo. Veio, pois, a mim, segundo a palavra do
Senhor, Hananeel, filho de meu tio, ao pátio da guarda, e me disse:
Compra agora o meu campo que está em Anatote, na terra de
Benjamim; porque teu é o direito de posse e de resgate; compra-o.
Então entendi que isto era a palavra do Senhor. Comprei, pois, de
Hananeel filho de meu tio o campo que está em Anatote; e lhe pesei
o dinheiro, dezessete siclos de prata. Assinei a escritura, fechei-a
com selo, chamei testemunhas e pesei-lhe o dinheiro numa balança.
Tomei a escritura da compra, tanto a selada segundo mandam a lei e
os estatutos, como a cópia aberta; dei-a a Baruque, filho de Nerias,
filho de Maaséias, na presença de Hananeel, filho de meu tio, e
perante as testemunhas, que assinaram a escritura de compra, e na
presença de todos os judeus que se assentavam no pátio da guarda.
Perante eles dei ordem a Baruque, dizendo: Assim diz o Senhor dos
Exércitos, o Deus de Israel: Toma esta escritura, esta escritura da
compra, tanta a selada como a aberta, e mete-as num vaso de barro,
para que se possam conservar por muitos dias” (Jeremias 32, 6-14).
28
.Cf. Douglas A. Knight, Law, Power and Justice in Ancient Israel, 1ª

Ed., Louisville, WJK, 2011, p. 204.
29
.Cf. Flávio Josefo, De bello judaico, cap. 3, 4; e cap. 17, 6.

30
1924, pp. 18-19.
31

1957, p. 58.
32
.Cf. Marc Van de Mieroop, A History of the Ancient Near East, 1ª Ed.,
Oxford, Blackwell, 2004, pp. 1-2.
33
.Cf. Adolf Leo Oppenheim, Ancient Mesopotamia: Portrait of a Dead

Civilization,1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977, pp. 35-
36.
34

Civilization,1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977, p. 37.
35
.Cf. Harriet Crawford, Sumer and the Sumerians, 1ª Ed., Cambridge,

Cambridge University Press, 1991, p. 13.
36
Oxford, Blackwell, 2004, p. 39.
37

Civilization,1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977, pp. 37-
39.
38
.Cf. Samuel Noah Kramer, The Sumerians: Their History, Culture, and
Character, 1ª Ed., Chicago, The University of Chicago Press, 1963,
pp. 3-5.
39

1957, pp. 44-46.
40
.Cf. Edouard Cuq, Études sur le Droit Babylonien – Les Lois

Assyrienes et Les Lois Hittites, 1ª Ed., Paris, Librairie Orientaliste Paul
Geuthner, 1929, p. 78.
41
.Cf. <https://collections.louvre.fr/en/ark:/53355/cl010123454>.
42

1957, p. 47.
43
.Uruk, ou Warka é uma cidade localizada a quatro milhas da margem

leste do rio Eufrates, cujas ruínas são consideravelmente maiores
que as das cidades de Ur ou de Larsa. O nome “Warka” é uma
corruptela do original, introduzida após a sua conquista pelos árabes.
No passado, chamara-se “Erech” ou “Orech” para os hebreus,
“Huruk” nos atlas geográficos escritos em escrita cuneiforme, e
“Orchoe” para os gregos. A respeito, cf. George Rawlinson, The
seven great monarchies of the ancient eastern world: The history,
geography and antiquities of Chaldaea, Assyria, Babylon, Media,
Persia, Parthia and Sassanian or New Persian Empire, with maps and
illustrations, vol. I.
44
1924, pp. 20-21.
45

46
1924, pp. 20-21.
47
1924, p. 47.
48

Civilization, 1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977,
pp. 281-282.
49

Civilization, 1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977, p. 282.
50
.Cf. A. Leo Oppenheim, Ancient Mesopotamia: Portrait of a Dead

51

1957, pp. 48-49.
52

53
.Cf. Kathryn E. Slanski, The Babylonian Entitlement Narûs (Kudurrus):
A Study in Their Form and Function, 1ª Ed., Boston, American School
of Oriental Research, 2003, p. 251.
54
.Cf. Ignace J. Gelb, Piotr Steinkeller, Robert M. Whiting Jr., Earliest

Land Tenure Systems in the Near East: Ancient Kudurrus, Vol. I, 1ª
Ed., Chicago, The Oriental Institute of the University of Chicago, 1991,
pp. 1-2.
55

of Oriental Research, 2003, p. 250.
56

p. 5.
57

p. 2.
58

p. 11.
59

p. 17.
60
p. 17.
61

p. 17.
62

p. 23.
63
Oxford, Blackwell, 2004, pp. 166-167.
64

A Study in Their Form and Function, 1ª ed., Boston, American School
of Oriental Research, 2003, pp. 1-8.
65

1957, p. 49; A. Leo Oppenheim, Ancient Mesopotamia: Portrait of a
Dead Civilization,1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977,
p. 286.
66

67
.Cf. Giorgio Buccellati, The Kudurrus as Monuments, in, Cinquante-

deux reflexions sur le Proche-Orient ancien offertes en hommage a
Leon de Mayer, Vol. II, 1ª Ed., Louvain, Peeters, 1994.
68

1957, pp. 49-50.
69

Geuthner, 1929, pp. 86-87.
70

71

Civilization,1ª Ed. Chicago, University of Chicago Press, 1977, p. 287.
72
.Cf. Albert Kirk Grayson, Assyrian Civilization, in, The Cambridge

Ancient History, Vol. 3-2, 2ª Ed., Cambridge, Cambridge University
Press, pp. 210-212.
73
Oxford, Blackwell, 2004, p. 169.
74

75

1957, pp. 51-52.
76

1957, p. 51.
77
.Cf. Albert Kirk Grayson, Assyrian Civilization, in, The Cambridge
Ancient History, Vol. 3-2, 2ª Ed., Cambridge, Cambridge University
Press, p. 211.
78
.Cf. Salima Ikram, Ancient Egypt: An Introduction, 1ª Ed., New York,

79

Cambridge University Press, 2009, pp. 3-4.
80

81

82

83

84

1957, p. 59.
85
.Cf. Luiz Fernández del Pozo, La propiedad inmueble y el Registro de

la Propiedad en el Egipto Faraónico, Madrid, Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, s.d., pp. 30-
31.
86
1957, p. 59.
87

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, s.d., p. 34.
88
.Cf. Jaromir Malek, The Old Kingdom, in, The Oxford History of
Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003, pp. 99-
101.
89
.Cf. Jaromir Malek, The Old Kingdom, in, The Oxford History of
Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003, p. 101.
90
.Cf. Jacques Pirenne, Histoire de la Civilisation de L’Egypte Ancienne,

1ª Ed., Neuchatel, La Baconniére, 1961, p. 176.
91
.Cf. Jacobus Van Dijk, The Amarna Period and Later New Kingdom,
in, The Oxford History of Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford
University Press, 2003, p. 298.
92

58.
93
.Cf. Alan B. Lloyd, The Ptolemaic Period, in, The Oxford History of
Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003, pp. 404-
405.
94
.Cf. Alan B. Lloyd, The Ptolemaic Period, in, The Oxford History of
Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003, p. 409.
95

1957, p. 62.
96

97

1957, pp. 62-63.
98

1957, p. 64.
99

1957, pp. 66-67.
100

1ª Ed., Neuchatel, La Baconniére, 1961, p. 191.
101

1ª Ed., Neuchatel, La Baconniére, 1961, pp. 176-177.
102

1957, p. 68.
103

104
.Cf. Luis Fernandez Del Pozo, La propriedad inmueble y el registro de
la propriedad em el egipto faraônico, Madrid, Colégio de
Registradores de la Propriedad y Mercantiles de Espana, s.d.,
pp. 121-133.
105

135.
106

138.
107

1957, p. 70.
108
.Cf. John Taylor, The Third Intermediate Period, in, The Oxford History
of Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003
p. 344.
109
.Cf. John Taylor, The Third Intermediate Period, in, The Oxford History
of Ancient Egypt, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003
p. 341.
110

1957, p. 71.
111

1957, p. 71.
112
1957, p. 86.
113

114

115
.Cf. Hans-Albert Rupprecht, Greek Law in Foreign Surroundings, in,

The Cambridge Companion to Ancient Greek Law, 1ª Ed., Cambridge,
Cambridge University Press, 2005.
116

117

1957, p. 87.
118

1957, pp. 88-89.
119

120
.Cf. François Lerouxel, Le Marché du Crédit Privé, la Bibliothéque des

Acquêts et les Tâches Publiques en Egypte Romaine, in, Annales.
Histoire, Science Sociales, (67) (2012).
121
122
.Cf. Georges Posener, Dictionnaire de la civilisation égyptienne, 1ª

Ed., Paris, Fernand Hazan, 1959, p. 192.
123
.Cf. Guy Rachet, Dictionnaire de la civilisation égyptienne, 1ª Ed.,

Paris, Larousse, 1992, p. 177.
124

1957, p. 107.
125

1957, p. 110.
126
.Cf. Jose Luis Alonso, The Bibliotheke Enkteseon and the Alienation
of Real Securities in Roman Egypt, in, The Journal of Juristic
Papyrology, (40) (2010).
127

1957, p. 111.
128

129
.Cf. Jose Luis Alonso, The Bibliotheke Enkteseon and the Alienation
of Real Securities in Roman Egypt, in, The Journal of Juristic
Papyrology, (40) (2010).
130
131

132

1957, p. 108.
133

1957, pp. 109-110.
134

1957, p. 112.
135

136
.Cf. Michael Gagarin, The Unity of Greek Law, in, The Cambridge
Companion to Ancient Greek Law, 1ª Ed., Cambridge, Cambridge
University Press, 2005.
137
.Teofrasto viveu entre 372 e 288 a.C., e a conservação do fragmento

que trata das transmissões imobiliárias se deve ao antologista do
século V d.C. Joannes Stobaeus, o qual reuniu em uma mesma obra
trechos educativos oriundos da literatura grega. É o seguinte o teor
do documento, com versão livre para o português a partir da tradução
do grego para o espanhol de Luis Fernandez Del Pozo: “Certas
legislações querem que as vendas sejam proclamadas por um arauto
público e que sejam anunciadas com vários dias de antecedência;
outras exigem que estas ocorram perante um magistrado. Assim, a lei
de Pittacos ordena que a venda seja realizada perante um
magistrado. Há as que prescrevem que a venda seja publicada no
local onde tem sede o magistrado por ao menos sessenta dias, como
em Atenas, e que o comprador pague a centésima parte do preço,
para liberar-se de todo aquele que possa vir a reclamar ou discutir
seu direito, e que se saiba pelo pagamento do preço quem é o justo
adquirente. Em outras, ainda, as vendas devem ser anunciadas
durante cinco dias consecutivos antes de confirmadas, com escopo
de dar aos interessados o tempo para intervir e reclamar a
propriedade ou a casa. Tais são as leis de Cízica. Os túrianos
suprimiram todas estas formalidades e não publicam as vendas ou
outros atos em praça pública, mas obrigam vendedor e adquirente a
reunirem-se e dar a três dos vizinhos mais próximos uma pequena
moeda, como memória e testemunho do fato. Com isso, os
magistrados, em um caso, e os vizinhos, no outro, são
responsabilizados ao se negarem a receber, ou ao receberem duas
vezes da mesma pessoa, ou, ainda, se, havendo recebido, se negam
a indicar o nome do comprador. Ademais, não convém esquecer que
os anúncios, proclamações, e tudo que envolver as oposições, não
são, na maior parte dos casos, senão expedientes empregados para
remediar a ausência de outra norma. Com efeito, em todos os lugares
onde está estabelecida a inscrição das propriedades e dos contratos,
é fácil saber por ela se os bens são livres e sem ônus, e se o
vendedor é realmente proprietário porque o magistrado inscreve
imediatamente o comprador no lugar do vendedor. Como por vezes
existem terceiros que se passam por compradores e vendedores,
convém que existam normas sobre este particular. Existe em algumas
cidades previsões para evitar estes abusos, e, ao mesmo tempo, para
assegurar a publicidade do direito de propriedade. Segundo tais
normas, aquele que compra uma casa deve sacrificar sobre o altar de
Apolo que preside o distrito, e aquele que compra um campo deve
sacrificar na cidade que mora, e jurar perante o magistrado
encarregado da inscrição, e três moradores da cidade, que adquiriu
justamente, sem fraude, simulação, ou vício de qualquer ordem. O
vendedor deve jurar da mesma maneira, que vende sem dolo. Quem
não residir na cidade, deve sacrificar e prestar juramento sobre o altar
de Júpiter Agoraios. Os necessitados podem livrar-se do juramento
com uma oferenda de perfumes. Na falta destas formalidades, o
magistrado nega a inscrição.” Cf. Luiz Fernández del Pozo, La
propiedad inmueble y el Registro de la Propiedad en el Egipto
Faraónico, Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, s.d., pp. 155-157.
138
1924, pp. 24-30.
139
.Cf. Moses I. Finley, The World of Odysseus, 3ª Ed., Londres, The

Folio Society, 2002, pp 48-49.
140
.Cf. Sarah B. Pomeroy, Stanley M. Burstein, Walter Donlan, Jennifer

Tolbert Roberts, Ancient Greece – A Political, Social, and Cultural
History, 1ª Ed., Oxford, Oxford University Press, 1999, p. 72.
141
.Cf. Moses I. Finley, Ancient Sicily, 2ª Ed., Londres, Chatto & Windus,
1979, p. 36-37.
142
1924, pp. 24-30.
143

160.
144

1957, p. 75.
145
.São conhecidas como “Katagrafé” as solenidades que continham um

elemento que revestia de autoridade pública os acordos privados. Em
alguns casos, como é o de Atenas, adiante descrito, darão ao acordo
oponibilidade contra terceiros, mediante o pagamento de um tributo.
Cf. Luiz Fernández del Pozo, La propiedad inmueble y el Registro de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España,, s.d., p. 167.
146
1957, p. 75.
147

148

1957, p. 76.
149

1957, p. 77.
150

151

152

172.
153
1924, p. 28.
154

1957, pp. 78-79.
155
.Cf., e.g., Ippolito Israele Luzzati, Della Trascrizione – Commento
teorico-pratico al titolo XXII, libro III del códice civile italiano, vol. I, 4ª.
ed., Turim, Utet, 1905, p. LII; Affonso Dionysio Gama, Da hypotheca
(theoria e pratica), 1ª. Ed., São Paulo, Saraiva, 1921, pp. 9-10; Jose
Luís Lacruz Berdejo – Francisco de Assis Sancho Rebullida, Derecho
Inmobiliario Registral, 2ª. Ed., Madrid, Bosch, 1984, p. 21.
156
.Cf. John V. A. Fine, Horoi – Studies in Mortgage, Real Security, and

Land Tenure in Ancient Athens, 1ª Ed., Baltimore, J. H. Furst, 1951,
pp. 42-43.
157

p. 4.
158

Land Tenure Systems in the Near East: Ancient Kudurrus, p. 24.
159

pp. 6-7.
160

p. 4.
161

p. 5.
162

pp. 31-37.
163

pp. 38-52.
164

1957, p. 83.
165

1957, pp. 83-84.
166
.Com isso concorda L. F. DEL POZO, afirmando que os marcos em

pedra não constituíram um sistema de publicidade propriamente dito,
e nem garantiram eficácia constitutiva ou publicidade erga-omnes. Cf.
Luiz Fernández del Pozo, La propiedad inmueble y el Registro de la
Propiedad en el Egipto Faraónico, Madrid, Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España, s.d., p. 170. Entre nós, no
mesmo sentido, cf. LYSIPPO GARCIA, O Registro de Imóveis: A
Transcripção, Vol. I, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1922,
p. 27.
167

1957, p. 84.
168

p. 10.
169

p. 15.
170

1957, p. 92.
171
.LUZZATI afirma que na Grécia se encontrava muito desenvolvido o

conceito da publicidade das alienações, uma vez que, nas várias
partes do país, a venda não existia independentemente de certas
formalidades mais ou menos solenes. Cf. Ippolito Israele Luzzati,
Della Trascrizione – Commento teorico-pratico al titolo XXII, libro III
del códice civile italiano, vol. I, 4ª. ed., Turim, Utet, 1905, p. LIV.
172

1957, p. 103.
173
.Cf. Vincenzo Arangio-Ruiz, Istituzioni di Diritto Romano, 11ª Ed.,

Napoli, Jovene, 1952. p. 267.
174
.Cf. Fritz Schulz, Derecho Romano Clásico, 1ª Ed., Barcelona, Bosch,

1960, pp. 383-384.
175

1960, p. 384.
176

1960, p. 385.
177

1960, p. 385.
178

1960, p. 386.
179
.Cf. Raymond Monier, Manuel Elementaire de Droit Romain, Vol. II, 4ª

Ed., Paris, Editions Domat – Montchrestien, p. 323.
180
1924, pp. 30-33.
181
.Cf. Emmanuel Besson, Lês livres fonciers et la reforme hypothécaire

– etude historique et critique sur la publicité dês transmissions
jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, pp. 29-31.
182
.Cf. José Carlos Moreira Alves, Direito Romano (História do Direito

Romano – Instituições do Direito Romano: A) – Parte Geral; B) Parte
Especial: Direito das Coisas), Vol. I, 13ª. Ed., Rio de Janeiro, 2000,
pp. 306-307.
183

184
.Cf. Matteo Marrone, Istituzioni di Diritto Romano, 3ª Ed., Palermo,

Palumbo, 2015, pp. 133-134.
185

Palumbo, 2015, p. 134.
186
.Cf. Ignacio Maria Poveda Velasco, Proteção do Comprador no Direito

Romano, 1ª Ed., São Paulo, Livraria Paulista, 2002, p. 17.
187
.Cf. Biondo Biondi, Istituzioni di Diritto Romano, 3ª Ed., Milão, Giuffrè,

1956, pp. 242-243.
188
.Cf. Ippolito Israele Luzzati, Della Trascrizione – Commento teorico-

pratico al titolo XXII, libro III del códice civile italiano, vol. I, 4ª. ed.,
Turim, Utet, 1905, p. LVI.
189
.Cf. Vincenzo Arangio-Ruiz, Istituzioni di Diritto Romano, 11ª Ed.,

Napoli, Jovene, 1952. p. 189.
190

1960, p. 353.
191

Palumbo, 2015, p. 561.
192
.Cf. William Warwick Buckland, A Text Book of Roman Law from

Augustus to Justinian, 3ª Ed., Cambridge, Cambridge University
Press, 1966, pp. 255-256.
193

Palumbo, 2015, p. 139.
194
.Cf. Emmanuel Besson, Les livres fonciers et la reforme hypothécaire

jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, pp. 37-38. Para o autor, a
insinuação demonstraria que os romanos não elegeram a
clandestinidade, mas perceberam a utilidade do princípio da
publicidade. Segundo ele, o grande objetivo da insinuação era a
garantia dos terceiros, e, ainda, os registros romanos estavam
abertos de forma facultativa a outros atos, como os testamentos,
emancipações e mesmo as vendas. Quanto aos testamentos, a
autoridade intervinha na sua confecção e abertura: somente podiam
ser abertos na presença do magistrado, que o recebia do testador.
Ressalta, ainda, que a semelhança da insinuação com algumas
formas germânicas de transferência da propriedade mostra que não
se pode filiar a publicidade a uma ou outra legislação, mas sim a uma
tradição comum dos povos, sendo, portanto, temerário pretender que
a doutrina alemã foi uma força exclusiva na sua evolução. Não
obstante as razões do autor, a intervenção da autoridade na
insinuação está muito mais próxima da função notarial do que
efetivamente dos registros públicos, como se tratará adiante.
195

1957, p. 116.
196
.O direito notarial é um conjunto de normas jurídicas destinadas a

regular a função notarial e o notariado. O notário não se confunde
com a figura do registrador, ou do oficial de registro. Não obstante
haja um profundo elo histórico entre eles, bem como, em alguns
sistemas jurídicos, grande semelhança em suas relações com o
Poder Público, tratam-se de categorias ontologicamente diferentes. O
objeto do direito notarial é esta figura do notário, o qual tem como
papel auxiliar os particulares na realização pacífica e espontânea do
direito por meio de técnicas e instrumentos postos a sua disposição.
O notário – ou tabelião – recebe a vontade das partes, avalia sua
legalidade tanto nos aspectos subjetivos quanto nos objetivos, e
autoriza ou não a lavratura do instrumento público pertinente.
Identifica as partes, analisa sua capacidade, e ingressa até mesmo
na validade de certas cláusulas apostas no contrato. Autorizando a
lavratura do instrumento, realiza sua redação, mantêm o original em
seus arquivos, e dele fornece cópia aos interessados. Tem, com isso,
a função notarial os deveres de acautelar as partes, e prestar
consultoria jurídica sobre os atos que pretendem realizar sob a forma
pública, além da redação e conservação dos instrumentos públicos. O
principal mecanismo que o notário dispões para realizar esta missão
é a fé-pública, força probante atribuída pelo ordenamento aos atos
praticados mediante a sua intervenção. O tabelião dá fé ao ato,
revestindo-lhe de autenticidade própria do direito público. (Cf.
Leonardo Brandelli, Teoria Geral do Direito Notarial, 2ª. Ed., São
Paulo, Saraiva, 2007, p. 119; Afonso Celso F. Rezende, Tabelionato
de Notas e o Notário Perfeito: Direito de propriedade e atividade
notarial face a face com o Código Civil de 2002, 4ª. Ed., Campinas,
Millennium, 2006, p. 31; Sylvio Brantes De Castro, Novo Manual dos
Tabeliães (Teoria e Prática), 5ª. Ed., São Paulo, Edições e
Publicações Brasil Editora, 1964, p. 11; Alexandre Rezende Pellegrini,
Algumas linhas sobre a atividade notarial, in, RDI 54 (2003)). A
função notarial – diferentemente dos registros públicos – é dirigida ao
momento da prática do ato, e não à propagação de seus efeitos após
sua realização. Prova disso é a livre escolha do tabelião: não se tem
como objetivo que haja facilidade na localização do original após a
prática do ato. Assim, por este caráter preventivo e acautelador da
função notarial, é que se afirma que a intervenção do magistrado na
insinuatio se parece muito mais com a função notarial do que com um
sistema de publicidade.
197

Turim, Utet, 1905, p. LVIII.
198

1957, p. 93.
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Capítulo 3. Antecedentes da publicidade imobiliária na idade média e início da idade moderna europeias
0
Capítulo 3. Antecedentes da
publicidade imobiliária na idade
média e início da idade moderna
europeias
Sumário:
3.1 O contexto jurídico

3.2 Antecedentes da Publicidade Imobiliária e do
Sistema Francês na Idade Média e Idade Moderna e a
origem do Sistema Francês de Registro
3.3 Antecedentes da Publicidade Imobiliária entre os
povos germânicos e o desenvolvimento do Sistema
Germânico de Registro de Imóveis e suas derivações
3.4 Antecedentes da publicidade imobiliária na Itália
3.5 Antecedentes da Publicidade Imobiliária na Espanha
3.6 Antecedentes da publicidade imobiliária em Portugal
3.1. O contexto jurídico
Na Idade Média, o Direito Romano passa a conviver

com os direitos bárbaros, os quais traziam formas próprias
para a transmissão e constituição de direitos sobre
imóveis .
1
Com a queda do Império Romano do Ocidente, surgiu

um complexo de costumes e instituições novos,
resultantes de um hibridismo entre os preceitos trazidos
pelas populações germânicas que até então viviam nas
franjas do império e a influência do Direito Romano do
período tardio. O Direito Romano remanescente, nos
séculos V a XI, coexistiu e se entrelaçou, de modo
variado, com os costumes germânicos .2
Estas novas instituições, como as envolvidas nas
relações feudais, não eram propriamente nem romanas,
nem germânicas, mas resultantes da interação entre os
direitos destes dois povos, submetidos às forças atuantes
no decorrer destes séculos . O que restou da organização
3
romana somou-se à Igreja e suas instituições, e à tradição

escolar da antiguidade tardia .
4
No século IX, Carlos Magno criou as bases para uma

unidade jurídica e política em uma tentativa de resgate do
Império Romano do Ocidente, denominada Sacro Império
Romano. Nesta época, ocorreu o florescimento do
feudalismo, mediante o estabelecimento de vínculos de
dependência entre os poderosos do reino, assim como
entre o rei e eles .
5
A transição do século XI para o século XII foi marcada

por muitas mudanças na sociedade e na cultura,
notadamente a reforma das ordens religiosas, o aumento
da população, a ampliação das áreas de terras cultiváveis,
a introdução de novas técnicas agrícolas, o
reflorescimento do comércio e do artesanato, o
renascimento das cidades, e o fortalecimento das
monarquias. Essas mudanças também deixaram suas
marcas no Direito, pela sua redescoberta como ciência
pelas universidades. Essa velha-nova ciência teve sua
origem em um centro de estudos em Bolonha, cujos
métodos difundiram-se pela Europa a partir do século XII.
As doutrinas e normas assim criadas passaram a constituir
o que se chama o “direito comum” .6
Essa nova ciência foi construída no contexto da

chamada “recepção do Direito Romano Justinianeu”,
iniciada provavelmente entre 1112 e 1125 pelo jurista
Irnério. Irnério dedicou-se a estudar o texto original do
Digesto, do Codex, das Institutas e das Novelas,
analisando-as tão somente com sua capacidade crítica, já
que não dispunha de nenhuma chave interpretativa
preexistente. À margem do texto lançava suas
observações – as glosas – esclarecendo passagens do
texto, relacionando-as a outras passagens paralelas, ou
debatendo a aplicabilidade da regra a casos semelhantes,
mas não idênticos .
7
A elaboração da recensão crítica do Digesto que ficou

conhecida como littera Bononiensis aconteceu no Norte da
Itália pelo concurso de uma série de particularidades
culturais, como a acessibilidade ao texto do Corpus Juris
Civilis em decorrência de um breve período em que a
península havia sido reconquistada por Justiniano, da
tensão entre a tradição romana, o direito popular e a
existência de ordens jurídicas locais fortemente
diferenciadas, e do fato de se estar em território do
Império. Ainda, especificamente, as cidades do Norte da
Itália viviam um florescimento comercial e urbano, cujas
novas necessidades demandavam uma compreensão
intelectual mais ampla na administração da Justiça, na
advocacia, e no exercício da atividade notarial .
8
Testemunham esse novo ambiente jurídico, nas

décadas finais do século XI, as escrituras de compra e
venda, permuta, doação e de instituição de dote, cujas
fórmulas, até então desconhecidas, demonstram o preparo
dos notários que as lavraram. Por exemplo, o notário
Pietro di Arezzo – autoqualificado como legis amator –
incluía em suas escrituras expressões extraídas do Codex
e das Institutas, demonstrando que conhecia bem o
Corpus Juris Civilis .
9
Nessa época também se desenvolveu o Direito

Canônico, e os séculos XII e XIII compuseram a chamada
Era Clássica do Direito Canônico. O Direito Canônico
Clássico possuía algumas características singulares, que
o diferenciavam dos direitos do passado. Por exemplo,
admitia “direito novo”, resultante da atividade jurisdicional.
Ainda, concebia uma hierarquia de fontes, pelas quais as
normas estavam organizadas em vários níveis, dos quais
o vértice insuperável era a Revelação. Por outro lado,
eram concebidas normas rígidas e insuperáveis – por
exemplo, em matéria de sacramentos – e normas acerca
das quais se admitia flexibilização, fundada na aequitas
canônica . 10
Desde Constantino, ao menos, vinha a Igreja

assumindo muitas das tarefas públicas, sociais e morais
do decadente Império, e, depois da queda deste, subsistiu
como refúgio para as populações romanas, e, para as
populações germânicas como algo aceito voluntariamente
desde cedo . 11
Por outro lado, além do Direito Romano, dos direitos

dos povos bárbaros, e do Direito Canônico, compunham o
cenário também os direitos locais. Algumas cidades
conquistaram autonomia política e jurídica, e passaram a
legislar, seja pela redução a escrito de costumes
preexistentes, seja propriamente pela via da lei. Isso,
juntamente com as obrigações que os cônsules e demais
magistrados juravam cumprir ao assumir seus cargos, –
materializadas em instrumentos notariais chamados brevia
– compôs aquilo que ficou conhecido como “estatutos” da
cidade .
12
A convivência de todas estas fontes suscitava

problemas teóricos e práticos que demandavam critérios
que permitissem sua interação e coordenação. Essa tarefa
foi empreendida por uma nova geração de estudiosos, que
ficaram conhecidos como pós-glosadores, comentadores,
práticos ou ainda consiliadores. Prosseguiram o trabalho
de interpretação do Corpus Juris Civilis, mas, ao mesmo
tempo, tornavam objeto da ciência seu próprio mundo
quotidiano, o qual abrangia os outros fenômenos jurídicos
então vigentes. Com isso, transformaram o Direito
Romano Justinianeu em um jus commune europeu, e
inseriram em suas categorias e chaves interpretativas a
multidão de direitos não romanos então em vigor .
13
Esse cenário é replicado no desenvolvimento da

publicidade imobiliária, que, se verá, se mostrou de
maneira diferente nos vários sistemas que conviveram
entre si. Se, por um lado, se mostrou mais rudimentar nas
legislações bárbaras que incorporaram algo do Direito
Romano Justinianeu, ou ainda, nos costumes dos povos
bárbaros, por outro é no direito local, das comunas
italianas ou de certas regiões da França ou da Alemanha
que atingiu níveis maiores de sofisticação.
Ainda, foi somente na Idade Moderna que surgiram

sistemas de publicidade imobiliária cuja abrangência
pretendia ser mais ampla do que o nível local ou regional.
Dessa maneira, uma vez mais, o estudo do tema mostra-
se bastante fragmentário e casuístico.
3.2. Antecedentes da Publicidade Imobiliária

e do Sistema Francês na Idade Média e Idade
Moderna e a origem do Sistema Francês de
Registro
É difícil saber a partir de qual momento da História se

pode falar em “A França”. Mesmo os textos do século XIII,
que utilizam a palavra Francia, o faziam, ao que parece,
em referência tão somente à região da Ile-deFrance. Antes
da França havia a Gallia, que, segundo Júlio César, se
dividia em três partes, a Bélgica, a Aquitânia e a Gália
propriamente dita, divisão esta que é geográfica, baseada
nos rios e nos mares. A Gália “propriamente dita” é a
chamada Gália Transalpina. Quando da conquista pelos
romanos de territórios situados no sul da região, pelos
anos 120-100 a.C., não havia ali qualquer unidade política.
Ao invés, segundo César, havia ali numerosos Estados, a
quem ele denomina Civitates. Alguns se organizavam
como repúblicas, outros como monarquias. Apenas em
momentos de crise os gauleses praticavam uma aparência
de unidade sob a forma de uma dieta nacional, a que
César denominou concilium totius Galliae .
14
A aquisição da propriedade imobiliária na Gália

Romana se dava pela traditio ou pela via do usucapião,
mas não pela mancipatio ou in iure cessio, já que se
tratava de terras provinciais. Havia um número
considerável de pequenos proprietários, assim como
grandes proprietários, dentre os quais se destacava o
Fisco Imperial, cujos terrenos eram trabalhados por
escravos sob a direção de um intendente .15
No final do século III d.C. um povo de origem

germânica, que as fontes literárias chamavam de
“Francos”, juntaram-se a outros bárbaros que já
desafiavam o poder de Roma na Gália. Estes francos, na
verdade, abrangiam vários povos previamente assentados
nas regiões norte e leste do Baixo Reno, e, já no século
IV, alguns francos se encontravam assentados ao longo
da região norte da Gália Romana, com o consentimento
ou tolerância do Império. Em troca, os francos forneciam
ao Império, recrutas que serviam o exército em todo o
Mediterrâneo. Com o passar do tempo, alguns francos
ascenderam à posição de oficiais, e alguns deles mesmo
chegaram a generais .16
É importante deixar claro que francos não são
franceses: na verdade, os franceses são o resultado da
fusão de populações célticas mais antigas – os gauleses –
com os seus conquistadores, em um primeiro momento,
romanos, e em um segundo momento, francos, que, na
realidade, consistem em populações germânicas.
A confusão generalizada do século V estimulou os

francos a buscar uma maior ascendência no governo da
Gália. Sem a presença permanente de magistrados
romanos nas regiões do norte e do centro, aristocratas
gauleses e comandantes romanos começaram a se unir a
chefes bárbaros que buscavam aumentar seu poder local.
Em meados do século V, Egídio, que era natural da Gália
e, ao menos nominalmente, general romano, criou um
principado renegado centralizado em Soissons, e mesmo
alguns francos do norte da Gália o saudaram como rei. Na
mesma época, em Trier, governava como um conde
aparentemente autônomo, Arbogasto, que, não obstante
fosse franco, havia se convertido ao cristianismo, e
escrevia um latim “livre de barbarismos”. No Norte,
Childerico expandiu sua influência, e provavelmente
adquiriu o controle da província da Belgica Secunda. Sua
tumba, em Tournai, continha ao mesmo tempo armas
francas e os paramentos de um magistrado romano. Esse
hibridismo foi o produto da assimilação cultural entre
francos e romanos .
17
O filho de Childerico, Clóvis, expandiu militarmente as

conquistas de seu pai combatendo vários de seus
vizinhos, como os Alamanos e Visigodos, forjou uma
aliança com os Burgúndios ao casar-se com uma princesa
burgúndia, Clotilde, e consolidou seu domínio sobre os
francos eliminando seus rivais mediante assassinatos
políticos. Com isso, deu início à Dinastia Merovíngia dos
Reis Francos, que continuou com seus herdeiros após sua
morte, em 511 d.C.18
Os quatro filhos de Clóvis, Teuderico, Clodomiro,

Childeberto e Clotário, receberam, cada um, uma capital e
um pequeno reino, o que reforçou a fragmentação política
resultante da queda do Império Romano. Ainda, as
fronteiras destes reinos eram pouco estáveis, e seguiram-
se guerras intermináveis contra os vizinhos e mesmo entre
os irmãos, o que prosseguiu na geração seguinte. Em 558
d.C., Clotário derrotou em batalha seu filho Chram, e
ordenou que este e sua família fossem queimados vivos.
Com sua ferocidade, e seguindo os passos de seu pai,
voltou a reinar como rei único; mas, isso durou somente
até sua morte em 561 d.C., ocasião em que seus filhos
remanescentes passaram a guerrear entre si pelos
espólios de Clotário .
19
Cada rei merovíngio estendia sua autoridade pela

nomeação de magistrados, duques, condes, prefeitos,
guardiões e todo o funcionalismo necessário a manter o
controle real, como secretários, estenógrafos e escrivães.
A imposição de uma administração merovíngia foi um
processo contínuo ao longo do século VI. Esta
administração foi paga não apenas pelas rendas das
terras detidas diretamente pelo rei, como também dos
tributos pagos por seus súditos. Nesse sentido, os reis
merovíngios mantiveram em grande medida o sistema de
tributos dos romanos, por exemplo, havendo a
manutenção de registros por seus fiscais .
20
Os reis merovíngios se viam mais como grandes

proprietários de terras, do que como chefes de Estado ou
como grandes magistrados da nação. Assim, não havia a
concepção da Justiça e do Direito como um conjunto de
regras e valores impostos de maneira uniforme pelo rei ou
seus agentes .
21
Se no Direito Público prevalecia um princípio territorial

do Direito, no Direito Privado tinha prevalência, em larga
escala, a lei pessoal do sujeito .
22
Devido ao princípio da personalidade das leis, algo do

Direito Romano sobreviveu entre as populações galo-
romanas, por exemplo, a antiga insinuatio. Após a invasão
dos Francos, Burgúndios e Visigodos, ainda era aplicável
para os galo-romanos o Codex Theodosianus nas vendas,
doações, testamentos e sucessões. Para BESSON, pode-
se afirmar, com base em atos legislativos (como a Lex
Romana Burgundionum e o Breviário de Alarico), e em
documentos como antigos formulários de modelos de atos
e cartulários com cópias de escrituras, que a insinuatio
permaneceu em vigor entre as populações da antiga
França do século VI ao XI. Não obstante facultativa, era
comum não apenas para doações, como também para
vendas, mandatos e testamentos, o que se fazia com o
objetivo de produzir prova autêntica .
23
Uma doação do ano 804 d.C. permitiu conhecer o

complexo procedimento requerido, naquela época, para a
insinuatio. Em um mesmo dia foram realizados quatro atos
documentais: a doação em si mesma, em cujo instrumento
se prescrevia que a insinuação deveria ser realizada na
presença da cúria; o ato de tradição do imóvel; um
mandato outorgando poderes a um terceiro para requerer
a insinuação; e o ato de insinuação, a qual se aperfeiçoou
pelo cerimonial do Direito Romano . 24
Também os bárbaros francos praticavam a publicidade,

ainda na forma primitiva da subordinação da propriedade
imobiliária e das solenidades de transmissão ao direito
eminente da comunidade. Vendedor e comprador
compareciam perante o thing, um tribunal popular. Este,
segundo a Lei Sálica, era composto por todos os homens
livres da circunscrição, sob a presidência do thunginus ou
thingman, um chefe eletivo . A principal função do
25
thunginus que aparece na Lei Sálica é a judiciária, mas

imagina-se que lhe coubessem também algumas funções
administrativas .
26
A autoridade real era representada, em cada

localidade, pelo conde (graf) e três sacebarons,
autoridades que recebiam os tributos do fisco real. A
cerimônia era solene. As partes compareciam ao tribunal,
e afirmavam a intenção de transferir a propriedade. Então,
o vendedor dava ao comprador um pedaço de palha ou
madeira, representando a tradição do imóvel. Mas,
também eram conhecidos a entrega de um bastão, porção
de terra ou mesmo um gesto manual. O objetivo de tudo
era gerar prova autêntica da alienação e simbolizar a
antiga supremacia da comunidade. Esta supremacia
poderia, em especial, suscitar a oposição popular contra a
aquisição de terras por um estrangeiro .
27
O declínio do sistema é marcado, na época Carolíngia,

pela substituição da assembleia popular por scabini e pela
prevalência do conde sobre o thingman. Ainda, pela
absorção dos poderes pelo senhor feudal, e as
consequentes transferências feitas por meio da
investidura . Esses scabini, reunidos em um colégio
28
permanente, vieram a substituir, ao tempo de Carlos

Magno, os homens livres da assembleia. Deveriam ser
escolhidos entre pessoas nobres, sábias e que
acreditassem em Deus. O tribunal completo seria
composto por doze scabini, e para funcionar o número de
presentes deveria ser de no mínimo sete . A ideia da
29
instituição do colégio de scabini era a de atribuir os

julgamentos a pessoas versadas em Direito, e, com isso,
estimular a utilização de processos mais científico de
julgamento.30
No entanto, a centralização idealizada por Carlos

Magno teve curta duração, e no século XI as estruturas
políticas e sociais da França se transformaram
novamente. O domínio político dos reis sofreu uma grande
redução com os sucessores de Carlos Magno, e mais
ainda, com a assunção da nova dinastia, dos Capetos.
Naquela época, surgiram por toda a França castelos, e
desenvolveu-se o feudalismo . O processo havia se
31
iniciado dois séculos antes, ainda durante o governo de

Carlos Martel, em que terras pertencentes à Igreja eram
outorgadas por ele a seus vassalos cavaleiros .
32
Em sentido técnico, a expressão “feudal” indica uma

relação pessoal entre um senhor e seus fiéis, ou vassalos.
O surgimento do feudalismo entre os francos resultou de
um amálgama de vários elementos, como o patrocinium
dos aristocratas romanos em relação a seus clientes, a
ética guerreira germânica e seus deveres de fidelidade, e,
particularmente, a vassalagem céltica, que, se em
princípio implicava servidão, passou a dar lugar a uma
relação entre homens livres. A entrega da terra aparecia
como um elemento material que selava essa relação . 33
Assim, o feudalismo introduziu na França um regime

fundiário diferente dos anteriores, calcado na ideia de
soberania associada à posse da terra. O senhor assumia o
lugar antes reservado à comunidade de homens livres,
sendo protetor e chefe de seus vassalos e foreiros ou
censitários. Ressalvada a propriedade alodial, herança
livre que não devia nada ao rei ou qualquer outra pessoa,
não havia na França feudal, a rigor, propriedade fundiária,
mas somente tenures, espécie de detenção gravada com
deveres de fidelidade e homenagem. Tais eram os feudos,
tenures nobres. Por outro lado, havia também terrenos
aforados ou submetidos a censos, os quais formavam o
grupo das tenures plebeias. Nobres ou plebeias, nenhuma
destas tenures poderia ser alienada ou transmitida por
herança sem o assentimento do senhor. Este
consentimento era dado na investidura. As partes
compareciam perante o suserano, e o novo vassalo, de
cabeça nua e sem armas, se ajoelhava diante dele. Então
unia as mãos, e as punha entre as do senhor, em sinal de
obediência e humildade. Ambos prometiam fé e lealdade,
e o novo vassalo dizia solenemente: “Sire, je viens à
vostre homage et en vostre foy, et deviens vostre homme
de bouche et de mains, et vous jure et promets foy et
loyauté envers et contre tous”. Então, o suserano beijava o
vassalo, se nobre, e fazia a investidura propriamente dita,
entregando um objeto simbólico, o qual era em regra um
bastão pego da mão do cedente e entregue ao adquirente.
Nos feudos mais importantes, empregavam-se símbolos
de poder e comando, como a coroa, o chapéu, a espada,
a lança e o estandarte .
34
Os bens censitários ou aforados – as tenures plebeias

– também tinham sua transmissão subordinada à vontade
do senhor; mas o ato não comportava a “foi et hommage”,
nem a investidura, das tenures nobres. Apenas deveriam
fazer a saisine, ato em que o senhor declarava colocar o
adquirente na posição de censitário. No entanto, a saisine
não era presidida pelo próprio senhor: no oeste e no midi
era presidida pela corte senhorial; no norte por um tribunal
de echevins ; e no leste por uma corte fundiária não
35
exclusivamente senhorial, em que se afirmava,

paralelamente ao poder do senhor, uma “comunidade de
possuidores”, chamada dinghof, cuja ratificação não era
menos necessária que a do senhor para a transmissão.
Investidura e saisine eram ambos atos públicos e solenes.
Contudo, não se pode afirmar que eram destinados à
proteção de terceiros. Na verdade, eram uma renovação
do pacto feudal, com a marca do direito eminente do
senhor, e somente a ele beneficiando .
36
O direito detido por quem recebia um bem nessas

condições, seja na modalidade feudal, seja na foreira ou
censitária, não consistia em propriedade, mas no gozo do
bem e em sua posse. Esta posse, contudo, também não
era a posse do Direito Romano, mas uma posse com
origens germânicas: a Gewere. Era, portanto, um direito
real sobre coisa alheia, com o que o domínio ficava
dividido em domínio direto, do senhor, e domínio útil, do
vassalo .
37
É altamente controverso o conceito de Gewere. Ao que

parece, em um primeiro momento significava o ato pelo
qual se transmitia juridicamente um imóvel, e no qual a
pessoa que até então tinha exercido a senhoria sobre ele,
declarava que renunciava a seu direito (Auflassung).
Posteriormente, passou a significar também a relação de
senhoria entre a pessoa e a coisa, independente da
natureza desta. Um terceiro sentido, ainda, atribui à
Gewere a tradução da própria coisa sobre a qual ela
incide. No sentido de relação de senhoria sobre a coisa, a
Gewere corresponde, mais ou menos, à possessio
romana. Contudo, apesar da correspondência, a relação
entre Gewere e possessio não é de identidade, mas
apenas de analogia, havendo diferenças importantes entre
ambas. Em primeiro lugar, se para os romanos havia uma
clara gradação entre detenção, posse e propriedade, o
mesmo não ocorria entre os povos germânicos quanto à
Gewere. Parece claro que a distinção entre detenção e
posse era desconhecida para eles, e, segundo alguns
autores, isso abrangia também a propriedade, estando
todos estes regimes abrangidos pela Gewere. Por isso,
grande dificuldade tiveram os estudiosos modernos para
enquadrar o instituto nas claves da ciência do direito,
essencialmente baseadas em conceitos romanísticos. Em
suma, parece ser a Gewere um senhorio de fato sobre a
coisa, pelo qual se criava uma presunção de que quem
tinha a Gewere, tinha também direito real sobre ela. Tinha
a Gewere três efeitos, um defensivo, um ofensivo e um
translativo. O efeito defensivo dava a seu titular a
possibilidade de defendê-la com o uso da própria força, se
alguém pretendesse despojá-lo da coisa mediante um
ataque extrajudicial, bem como em ação judicial que outra
pessoa ajuizasse para que a coisa lhe fosse retirada, caso
em que a Gewere lhe colocava em posição processual
favorável. O efeito ofensivo, em se tratando de bem
imóvel, se dava por meio da ação judicial intentada por
quem tinha a Gewere ideal, mas não a posse útil do bem,
caso em que a ação era ajuizada exatamente para que
esta posse útil fosse recuperada. E o efeito translativo,
significava que somente poderia transmitir direito real
sobre a coisa quem tivesse sua Gewere, com o que a
Gewere atuava de maneira a atribuir a seu titular
legitimação para alienar .
38
A propriedade plena ficava restrita aos bens alodiais,

que existiam em número muito reduzido . Algumas das
39
terras sob esse regime pertenciam à Igreja, e seu caráter

alodial precedia o próprio feudalismo. Outras delas eram
pertencentes a particulares, que, inicialmente, as haviam
recebido sob as amarras do sistema feudal, mas cuja
tenure havia, por ato do suserano, sido convertida em
doação de propriedade plena. Outras, ainda, haviam sido
adquiridas por ocupação de terras conquistadas aos
sarracenos, que invadiram o sul da França. Essas terras,
livres das obrigações feudais, podiam ser alienadas
livremente, bem como transmitidas hereditariamente.
Apesar de tudo, o titular de um bem alodial podia ter
dificuldades. Como se tratava de uma anomalia no mundo
feudal, nas regiões em que o feudalismo havia deitado
raízes mais profundas, como Poitou, Touraine, Blésois e a
região de Senlis, cabia ao proprietário provar – prova esta
nem sempre fácil – seu direito, e a natureza de seu bem,
já que vigorava a máxima nulle terre sans seigneur .
40
A partir do século XIII, há uma evolução,

especialmente na Bélgica e no norte da França. Começa a
haver um interesse na garantia de terceiros pela
publicidade imobiliária, que se reflete nos usos do povo.
Estes passam a indicar o registro das mutações nos
ofícios das cortes feudais. No leste da França, nenhuma
transmissão era válida sem a aprovação do dinghof e
inserção do ato em um protocolo. Em 1284, um edito do
Imperador Rodolfo ordenou o retorno da prática da saisine
na cidade de Cambrai, no norte do país, como forma de se
evitar a fraude e assegurar o direito de cada um. Mostra-
se nítido, em especial com o nantissement, um novo papel
das solenidades que acompanham a transmissão do bem:
gerar garantias a terceiros por meio da publicidade. Com
isso, a transmissão até mesmo dos bens alodiais
passaram a depender da forma pública, realizada perante
juiz real .
41
Nesse intuito de evitar a fraude, em 10 de fevereiro de

1538, Carlos V publicou edital proibindo a alienação e a
transmissão de herança sem nantissement. Edital idêntico
seria publicado por Felipe II, em 06 de dezembro de
1586 .
42
Nantissement é uma expressão genérica, que indica o

conjunto de solenidades necessárias à perfeição das
transmissões de direitos reais sobre imóveis, bem como
instituição de gravames . Tal como a saisine, é uma
43
imissão na posse por proclamação de uma autoridade,

composta por dois atos: o vest e o devest. No devest, o
alienante renuncia fictamente à propriedade, entregando-a
a um magistrado; no vest, o magistrado investe o
adquirente. Trata-se de ato de jurisdição graciosa.
Cedente e adquirente deveriam comparecer,
pessoalmente ou por procuração específica, de forma
voluntária, perante a corte feudal ou o tribunal dos
echevins, em caso de direito feudal; ou, em se tratando de
bens alodiais, perante o juiz real da situação do imóvel.
Antes das solenidades, os contratantes deveriam produzir
um título translativo, o qual deveria ter forma autêntica.
Ainda, deveria ser anexada uma declaração detalhada da
natureza, conteúdo, situação e limites de cada bem que
seria transmitido. Somente então, era celebrada a
cerimônia, e a operação lançada nos registros, sob pena
de nulidade. De tais registros se podiam solicitar
informações, devendo o oficial dar notícia e fornecer
extratos a quem quer que jurasse deles necessitar . Eram,
44
portanto, semipúblicos, já que condicionavam a

publicidade .
45
A transmissão causa mortis, em regra, dispensava o

nantissement, com a exceção de Mons e Valenciennes,
que a exigiam para a sucessão de colaterais .
46
Já a hipoteca dependia da solenidade, sendo seu grau

determinado a partir da data da inscrição no registro.
Mesmo onde não eram realizadas as solenidades do vest
e devest havia publicidade pelo registro nos “cartórios”
(greffes), as quais eram exigidas para conservação dos
direitos de quem quer que pudesse ser afetado pelo
gravame. Pode-se, portanto, dizer que nos locais onde se
aplicava o nantissement a hipoteca era pública, e também
especializada: o registro dependia da individualização e
definição dos bens sobre que recaísse .
47
Para Besson, o nantissement padeceu do mal de
depender do título que lhe deu causa, e não lhe sanou
nulidades. Porém, esse vício também estaria presente em
sistemas contemporâneos, e a formalidade apresentou
medidas suficientes para a época. Com efeito, teve grande
influência no crédito e nos negócios. Em comentário sobre
o instituto, o parlamento de Flandres declarou que a
instituição era “obra máxima da sabedoria; selo, esteio e
firmeza das propriedades, direito fundamental produzido
pelo uso, em todos os tempos, de efeitos inestimáveis,
estabelecendo a confiança que facilitou os negócios” .
48
Por outro lado, antes do nantissement, o contrato

produzia apenas efeitos obrigacionais, e o adquirente
apenas tinha direitos pessoais contra o alienante; e a
traditio do bem, em caso de ausência de nantissement,
não tinha o condão de transmitir a propriedade. O
suprimento do nantissement somente era atingido
mediante posse legítima pelo prazo mínimo de dez anos . 49
O sistema, contudo, padecia de um grave defeito

prático: a organização dos ofícios de registro. Uma vez
que não havia territorialidade, e, portanto, era possível
registrar uma transmissão de um bem em um ofício muito
distante do local de sua situação, tornava-se possível que
um mesmo bem fosse vendido muitas vezes pela mesma
pessoa, frustrando-se uma das finalidades de um sistema
de publicidade imobiliária .
50
Na Bretanha, a partir da baixa idade média, surgiu um

novo sistema: a appropriance. Essa poderia ser indicada
como a origem do Sistema Torrens, pois era um meio
posto à disposição dos adquirentes para garantir a
estabilidade de seus títulos aquisitivos, por meio de uma
investidura judiciária precedida de ampla publicidade .
51
Diferentemente do nantissement, dava ao adquirente
uma propriedade inatacável e livre de direitos de terceiros.
Por essa razão, seu procedimento era mais rigoroso . 52
A confirmação da aquisição do imóvel deveria ser feita

perante o juiz com jurisdição sobre o local da situação dos
bens. Antes, porém, deviam ser cumpridas uma série de
formalidades, com vistas a assegurar terceiros. Estas
formalidades consistiam na insinuação do contrato, na
tomada de posse pelo adquirente, e na realização de uma
série de publicações .
53
A insinuação era um registro no greffe próprio, sob

pena de nulidade da transmissão. O registro, e um quadro
com os titulares, eram públicos. Conforme um edito real de
agosto de 1626, os oficiais deveriam exibir os registros a
todos que solicitassem, e dar cópia a adquirentes,
vendedores e credores que o requisitassem, mediante o
pagamento de seis sous por folha de papel. O oficial tinha
direito ao recebimento de um pagamento pelo registro do
ato, segundo seu valor: 20 sous para contratos de mais de
50 libras; 32, se de 50 a 100 libras; 48, se de 100 a 300
libras; e assim seguia, progressivamente, até o limite de
12 libras e 16 sous, para contratos com valor a partir de
3000 libras. Em seguida, o adquirente deveria tomar posse
do imóvel, tomada esta que deveria ser efetiva, na
presença de um notário, que lavraria ata do
acontecimento. Finalmente, no prazo de seis meses da
insinuação deveriam ser feitas publicações por meio de
um oficial de justiça. Estas ocorreriam em três domingos
consecutivos. O meirinho, nestas datas, leria o contrato
em alta voz, bem como a ata da imissão, e declararia que,
por aqueles motivos, o adquirente declarava se apropriar.
A leitura seria feita nas missas, e nos lugares de praxe das
publicações. Então, o meirinho afixaria editais na paróquia
da situação dos bens. Oito dias após a terceira publicação,
o meirinho se apresentava à corte competente, e afirmava,
sob juramento, que havia realizado as três publicações, e
que declarava o adquirente bem e devidamente
apropriado. Com tudo isso, a appropriance purgava não
apenas todos os gravames e ônus incidentes sobre o bem,
mas também, toda e qualquer oposição ao direito do
alienante. Somente não purgava os censos e outros
direitos senhoriais. Por outro lado, não purgava vícios do
ato negocial em si, podendo o título ser atacado, por dolo
ou fraude, no prazo de 10 anos .
54
Pela prova plena de propriedade que gerava, a

appropriance demonstra que a ideia de certeza absoluta a
partir do registro não é totalmente estranha à tradição
francesa . Ainda, consistiu a appropriance no mais
55
completo e evoluído sistema de publicidade imobiliária

concebido até então . 56
Fora do norte da França e da Bélgica – regiões onde

havia nantissement e appropriance – a publicidade sofreu
rápido declínio, tendo, já no final do século XII, a saisine
se confundido sensivelmente com a tradição romana, e a
investidura passado a derivar de mera cláusula de estilo
inserida no ato notarial. Mas, no pays du droi ecrit –
regiões de maior sobrevivência do direito romano, mais ou
menos correspondentes ao sul do país – renasceu a
insinuação, com o mesmo papel que tinha no Direito
Justinianeu: evitar fraudes e proteger patrimônios contra
doações ruinosas .57
Em 1456, o Delfin Luis XI ordenou a publicação das

doações em presença de magistrado do domicílio do
doador, a fim de serem prevenidas fraudes e manobras
dolosas. Ordenação semelhante proveio do Rei Francisco
I, em 1539 . 58
Contudo, restrita às doações a princípio, foi estendida
por edito de Henrique II, de maio de 1553, às vendas,
permutas, cessões, rendas e outras obrigações que
ultrapassassem 50 libras. A extensão tornou-se, porém,
letra morta por encontrar viva resistência dos
parlamentares. Foi somente durante o reinado de Luís
XIV, com edito publicado por este em dezembro de 1703,
que seu uso se tornou definitivamente obrigatório para
todas as transmissões de imóveis . Os registros eram
59
públicos e acessíveis a qualquer pessoa .60
O prazo da insinuação variava. Nas transmissões

onerosas os notários eram pessoalmente responsáveis
por requerer o registro em 15 dias da lavratura do ato,
salvo se o imóvel se situasse longe de sua residência,
caso em que as partes se incumbiam do registro. Já nas
doações o prazo era de quatro meses, e o registro cabia
às partes. Feito no prazo, o registro retroagia à data da
prática do ato que lhe deu causa. Para Besson, não
obstante a publicidade ampla que estes registros
recebiam, seria temerário afirmar que o sistema garantia
totalmente adquirentes e credores. A retroação operada
nos registros feitos no prazo derrubava todos os direitos
constituídos nesse ínterim, gerando grave risco de evicção
para adquirentes e credores hipotecários. Ainda, as
transmissões onerosas eram oponíveis a terceiros ainda
que não insinuadas. Por essas razões, seria exagerar sua
eficácia equivaler a insinuação e o nantissement, vez que
a primeira era duvidosa e de aplicação restrita. Na
verdade, logo deixaria de ser medida de direito civil, de
proteção do crédito, para desvirtuar-se em instituição
fiscal, de fins arrecadatórios .
61
Paralelamente funcionava na França outra formalidade

análoga, chamada “Controle dos Atos”. Este era
obrigatório para todos os atos dos notários, registradores
(greffiers) e meirinhos, bem como para os atos privados
ditos autênticos, ou os produzidos em juízo. Tal controle
não era destinado a assegurar a publicidade, mas a
prevenir as falsificações e, especialmente, a aposição nos
instrumentos de datas simuladas. Pode parecer, à primeira
vista, que o objetivo da medida era impor aos notários a
obrigação de fazer controlar seus atos. Contudo, no fundo,
o objetivo era, mais uma vez, fiscal, de arrecadação por
meio dos ofícios de controle dos títulos. Com efeito, o
artigo 7º da Ordenação de 1581 reconhece que o dinheiro
arrecadado com os novos ofícios seria destinado em parte
ao pagamento de soldados nos fortes das cidades de
fronteira, e a outra parte destinada a outras despesas para
o bem e conservação do estado. De qualquer forma,
independentemente de sua utilidade para a fixação da
data dos atos, a medida era ineficaz para a garantia de
terceiros, ou para a consolidação da propriedade. Não era
menos evicto aquele que descobrisse que o bem
comprado já houvera sido alienado anteriormente, ainda
que a data de cada ato estivesse rigorosamente correta.
Ainda, os registros de controle dos atos não eram abertos
ao público, e somente poderiam ser consultados por
prepostos do fisco .
62
A maior deficiência dos sistemas existentes no pays du

droit ecrit era a insuficiência de meios para gerar
publicidade das hipotecas. O melhor modo de resolvê-la
seria organizar para a hipoteca um sistema análogo ao
nantissement. Contudo, os legisladores faziam esforços
para introduzir cada vez mais o direito romano, rejeitando
qualquer modelo que pudesse ter sua inspiração nas
práticas feudais. Assim, tentaram criar uma solução para o
comprador inspirada no direito romano: a venda por
decreto forçado. A princípio, essa purgação somente teria
sido aplicável nas vendas oriundas de expropriação. Por
isso, para as vendas amigáveis, imaginou-se o expediente
do Decreto Voluntário, a qual era uma simulação de uma
alienação por decreto forçado. Porém, teve âmbito restrito
de aplicação, pois o procedimento não era menos
oneroso, nem menos complicado do que uma
expropriação judicial normal .
63
Por isso, um edito de junho de 1771 substituiu essa

modalidade pelas “Cartas de Ratificação” (lettres de
ratification). Tendo, no fundo, os mesmos efeitos dos
decretos voluntários, aliviavam sensivelmente as
formalidades a realizar. Nesse novo regime, bastava que o
adquirente depositasse seu título no greffe do juízo da
situação dos bens. Um extrato ficava ali afixado por dois
meses, como aviso para os credores do vendedor. Os que
não demonstrassem a existência de sua hipoteca no prazo
perderiam o direito; e os que demonstrassem, as teriam
inscritas, por ordem de data. Os greffiers tinham de
fornecer certidões por extrato das oposições
apresentadas, ou certidões negativas de oposição. Após o
prazo, as cartas de ratificação seriam escritas pelo greffier,
e remetidas à chancelaria do tribunal da situação dos
bens, contendo as oposições eventualmente levantadas. A
partir desse momento, o imóvel estaria livre de todas as
hipotecas não opostas e inscritas regularmente . Sistema
64
análogo já tinha existido em Veneza, na Idade Média, e

ficou conhecido como giudizio dele grida .65
Esta obrigação imposta aos credores no sentido de

apresentarem seus créditos gerava publicidade. Porém, a
inscrição retroagia à data da constituição das hipotecas,
cujos contratos, quando celebrados, não eram submetidos
à publicidade. Com isso, sempre poderia haver a surpresa
de hipotecas anteriores, e o mutuante que necessitasse de
garantia não teria um meio preciso de avaliar a situação
do patrimônio do devedor. Em última análise, as cartas
somente salvaguardavam o adquirente, e mesmo assim,
não seria de forma completa, vez que, na esteira do
preceito romano, por elas nunca se transmitia mais do que
o título continha. Ademais, as cartas eram caras. Isto
inviabilizava muitas vendas, em que o procedimento
custava mais do que valia o bem .
66
O célebre ministro Colbert percebeu a importância de

se liberar a riqueza territorial dos gravames ocultos que
tornavam seu valor incerto ou discutível, e a privavam de
crédito. O único meio de conciliar todos os interesses
envolvidos era assegurar a publicidade da hipoteca não
apenas no momento da alienação do bem, mas também a
partir de sua própria constituição. Para isso, idealizou e
conseguiu a publicação de um edito em 1673, com o qual
pretendia garantir a preservação de fortunas e impedir que
os bens do devedor solvente fossem consumidos em
despesas judiciais, não tendo meios de demonstrar sua
solvência. Com esse intento, o edito ordenava a instalação
de cartórios de registro, nos quais os credores
hipotecários poderiam registrar seus direitos, com
prioridade sobre os credores negligentes. Com os
registros, cada credor teria certeza do real estado do
patrimônio de seus devedores. Isso mostrava a situação
do proprietário endividado, e o impedia de lucrar com uma
falsa aparência de fortuna. Como pedra angular do
sistema tinha-se a prioridade dada aos credores que
registrassem, sendo a data da inscrição o que a fixava. A
eficácia da hipoteca ficaria subordinada à formalidade da
inscrição. O registro seria estendido aos demais direitos
reais limitados, e os adquirentes dos bens deveriam
comunicar a aquisição aos credores hipotecários
registrados. O sistema tinha vícios, contudo. Não abrangia
as hipotecas das mulheres casadas, menores, senhores
feudais e do Estado. Ainda, permitia a hipoteca geral
sobre bens presentes e futuros. Um terceiro problema era
o de não abranger as transmissões dos direitos reais, as
quais, por lógica, deveriam ser registradas antes da
inscrição das hipotecas, pois a estabilidade dos títulos
aquisitivos é condição indispensável ao crédito. Apesar de
seus problemas, o edito poderia ter efetuado reformas
importantes, as quais não lograram êxito por chocar-se
contra uma coalizão da nobreza e parlamentares, o que
levou a sua revogação no ano seguinte. Não obstante a
revogação tenha ocorrido sob o pretexto de dificuldades
em sua execução, para Besson o real motivo era que a
reforma arruinaria uma nobreza perdida em dívidas
impagáveis, que vivia à custa de empréstimos sem lastro e
expedientes semelhantes .67
Com isso, às vésperas da revolução conviviam na

França quatro sistemas de publicidade, que variavam
conforme a região de que se tratasse: o nantissement e a
appropriance, a insinuação e as cartas de ratificação. Um
dos primeiros atos da Assembleia de 1789 foi encaminhar
ao Comitê numerosos projetos de um novo regime de
publicidade .
68
Um decreto de 05 de dezembro de 1790 reorganizou a

administração dos registros, e o Comitê pedia que cada
greffier encaminhasse um relatório sobre os livros,
instruções, dissertações jurídicas e demais documentos
que empregasse em seu ofício sobre a matéria da
hipoteca, a fim de que se iniciassem estudos para a
reforma. Um decreto de 20 de setembro de 1790 suprimia
o nantissement e outras instituições feudais, no esteio da
abolição das cortes senhoriais em 04 de agosto de 1789.
Este mesmo decreto de 20 de setembro fala pela primeira
vez na “transcrição” dos contratos de alienação de imóveis
e de hipoteca. Esta transcrição seria uma transformação
do antigo nantissement, com os objetivos de consolidar a
propriedade e dar publicidade à hipoteca. Não era mais o
senhor, mas o Estado que intervinha no ato de
transmissão . Dominava as discussões uma preocupação
69
com o feudalismo e sua abolição , ainda que se

70
mantivessem os institutos antigos com novos nomes e

nova aparência.
No entanto, fora do pays du nantissement, foi mantido

o anterior regime dos editos, continuando a haver ali, até a
vigência do Code Civil, a insinuação. As cartas de
ratificação permaneceram vigentes até a Lei de 11
brumário do ano VII . 71
Em 9 messidor do ano III a Convenção criou uma lei

reorganizando a matéria hipotecária, juntamente a outra
tratando de uma declaração obrigatória pelos proprietários
da situação jurídica de seus bens imóveis. A publicidade
seria baseada em distritos, nos quais haveria um escritório
de conservação das hipotecas. Em cada um destes
haveria um conservador responsável e seus prepostos. No
topo da hierarquia estava o Conservador Geral,
encarregado de fiscalizar o serviço e prover os serviços
vagos. O conservador não era um juiz, mas um funcionário
pessoalmente responsável por danos causados por si ou
seus empregados . 72
A base da lei estava em uma obrigação imposta a

todos os proprietários de declarar ao ofício do conservador
do distrito de situação os imóveis de sua propriedade,
indicando o respectivo título aquisitivo. A falta de
comunicação impedia a alienação, a constituição de
hipotecas ou mesmo a reivindicação do bem. Essa
declaração constituiria um ponto de partida, a partir do
qual as sucessivas mutações reais do bem seriam
transcritas .
73
A Lei de Messidor trazia em si princípios do Sistema

Germânico, como a base real e a fé pública. Porém, nunca
foi aplicada. Sua única medida posta em execução foi a
nomeação do cidadão Jean-Baptiste-Moïse Jollivet,
Conservador Geral de Hipotecas em 1º termidor do ano
III , ou seja, 1795. Jollivet havia sido notário em
74
Nemoures antes da revolução, e se mostrava um

partidário moderado dos revolucionários. Após a revolução
foi administrador do Departamento de Seine-et-Marne e
deputado, notabilizando-se por ter tido a coragem atacar
na tribuna o Club des Jacobins em 1792. Foi nomeado
Conservador Geral das Hipotecas em razão dos talentos
que havia demonstrado como administrador, e, pelo
mesmo motivo, foi nomeado por Napoleão conselheiro de
estado, administrador em várias regiões, entre elas a
recém-conquistada margem esquerda do Rio Reno, e
encarregado de elaborar diversos projetos de lei, bem
como participar dos debates a respeito dos privilégios e
das hipotecas. Feito “conde do império” por Napoleão em
1811, morreu em 1818 . 75
A aplicação da Lei de Messidor foi prorrogada duas

vezes, mas foi definitivamente suspensa por outra Lei de
28 vindemiário do ano V, e revogada por outra de Lei 11
brumário do ano VII .
76
No ano VI se abre a discussão que dará origem à

Lei de 11 brumário do ano VII. O parlamentar Crassous de
l’Herault expõe os motivos da reforma, falando que o
estabelecimento em maior base da publicidade das
aquisições – como queria Colbert – seria o pivô do crédito,
ao assegurar ao proprietário a certeza de sua qualidade
como tal. A sujeição de todas as transmissões ao regime
da transcrição seria uma generalização da medida já
adotada para o pays du nantissement, pelo decreto de 20
de setembro de 1790. As bases do novo sistema seriam a
publicidade dos atos transmissivos da propriedade, por
meio da transcrição, e a constituição das hipotecas, por
meio da inscrição. Ambas se completariam no novo
regime. Pela transcrição obter-se-ia o efeito da
oponibilidade a terceiros da aquisição. Seria formalidade
extrínseca, sem qualquer papel na formação do contrato,
mas sua falta ensejaria a circunstância de que o alienante
seria tido como proprietário perante terceiros. E, havendo
conflito entre dois adquirentes, prevaleceria o direito
daquele que primeiro transcreveu .77
Em relação ao fracassado sistema do 9 messidor, o

parlamentar apontava que a base do sistema malogrado
seria oposta: ao invés de iniciar o trabalho pela criação de
um cadastro que possibilitasse o sistema de base real, o
sistema agora proposto seguiria o caminho da base
pessoal, da publicidade pelos nomes das partes . As 78
certidões seriam expedidas a partir do nome de Tício ou

de Caio, e não a partir do imóvel A ou B. Pode-se ver
nessa lei, já há clara ideia da publicidade como instituto
dirigido à circulação do crédito, dando aos credores a
possibilidade de conhecer o estado aparente da fortuna de
uma certa pessoa, bem como se dado imóvel basta para
garantir uma determinada quantia emprestada . 79
Pode-se ver, também, já nesta lei, um princípio que

será incorporado no Code Napoleon e leis posteriores, e
marcará o Sistema Francês e todos os que dele
derivaram: o consensualismo. Uma vez que a prática das
transmissões imobiliárias envolvia uma tradição ficta do
bem, substituída por cláusulas de desapossamento ficto
ou implícito, o dogma da potência criativa da vontade – em
voga entre os jusnaturalistas – conduziu à teorização da
superfluidade da atribuição do direito real depender de um
ato externo, e, portanto, de se dar eficácia real ao
consenso. Os filósofos jusnaturalistas, em especial Hugo
Grotius, Heineccius e Pufendorf, criticavam a noção
canonístico-feudal do jus ad rem – o direito à coisa –
negando que pudesse este ser um intermediário entre o
crédito e a propriedade. De maneira particular, se deve a
Hugo Grotius a afirmação de que pelo Direito Natural o
puro consenso transmite a propriedade. Mesmo em seu
tempo, contudo, isso não era pacífico, e outros
jusnaturalistas, como os jesuítas Luís de Molina e Pedro
de Oñate afirmavam que natural era precisamente a
costumeira separação entre título e modo. A despeito
disso, quando o sentimento do leigo quanto à
superfluidade do modo de aquisição se juntou com uma
sistematização teórica do tema, criara-se os pressupostos
para a positivação do novo princípio .
80
O Code Civil suprimiu a insinuação, prescrevendo a

81
transcrição das doações de bens hipotecáveis. Contudo,

não estendeu a regra às transmissões onerosas. Em
primeiro lugar, afastou a necessidade da tradição para
transmissão da propriedade, pois esta havia se tornado
cláusula de estilo, subentendida . Por outro lado, a
82
questão da necessidade da transcrição para oponibilidade

a terceiros somente foi tratada quando da discussão do
título das hipotecas. De um lado, Treilhard pugnava pelo
sistema de transcrição da Lei de Brumário. Do outro,
Tronchet a combatia vivamente, entendendo ser
desastrosa por suas consequências, e atentatória ao
direito de propriedade, por expor, por exemplo, um
proprietário apoiado numa posse de 20 anos, que poderia
ser preterido por um comprador titular de um contrato
recém transcrito. Treilhard respondera afirmando que
hipoteca sem publicidade das transmissões seria algo
ilusório, e, longe de comprometer a propriedade, a
publicidade lhe daria fundamento mais sólido, protegendo
o proprietário contra causas de evicção clandestinas. A
ideia de Treilhard foi levada em conta pelo Conselho de
Estado, que reenviou o projeto ao Comitê de Legislação,
com vistas à inserção do trecho relativo à transcrição.
Mas, por uma causa misteriosa, a disposição desapareceu
da redação final do projeto . Importa pouco saber o
83
motivo. Intencional ou não, a omissão ab-rogou a regra de

publicidade da lei de brumário, tornando a transcrição
ineficaz nas aquisições a título oneroso . Com efeito,
84
restariam para a transcrição apenas as hipotecas e as

doações, o que a esvaziou de conteúdo e de importância . 85
O Code Napoleon, portanto, rompeu com a tradição

romanística que combinava título e modo de aquisição na
transmissão da propriedade, prevendo que os próprios
contratos teriam efeitos translativos. Esse rompimento é
devido a um contexto favorável de jurisconsultos
simpáticos às ideias jusnaturalistas e à observação da
praxe da tradição ficta, mas, principalmente, à sanha
simplificadora do legislador napoleônico, que podia ser
cientificamente jusnaturalista, mas positivista em sua
atividade legiferante .
86
Da leitura dos trabalhos preparatórios do Code se

constata que as hesitações do passado e as tentativas
contraditórias do período revolucionário provocaram um
embaraço manifesto no tema dos efeitos em relação a
terceiros do regime de transmissões de propriedade. O
Code acaba por não permitir que o adquirente ou o credor
hipotecário realizem uma verificação prévia do direito de
propriedade. Mas a soberania da transmissão pelo simples
consenso não resiste à realidade. Assim, a supressão das
formalidades publicitárias ao invés de facilitar a circulação
da propriedade, na verdade, a dificulta. A explicação para
esta atitude dos autores do Code somente pode residir em
uma intenção de se limitar a mobilidade dos bens
imobiliários, resultado provável de uma feudalização da
burguesia, iniciada no século XVIII, pela qual a
propriedade fundiária seguia sendo compreendida como a
base da riqueza e de poder. Ainda, a propriedade era vista
por Napoleão como o fundamento da família e do Estado.
Essa visão é compatível com a reafirmação da soberania
do Estado pelo Code, que contempla numerosas
limitações ao direito de propriedade em prol do interesse
geral. Assim, o suposto ideal revolucionário de
liberalização da propriedade deve ser visto com nuances,
em especial quando se tem em conta a versão final do
Code .
87
Houve grande reação ao sistema de semipublicidade

do Code Napoleon. Em um estudo denominado “Du
danger de prêter sur hypothèque”, um advogado do
barreau de Paris, Decourdemanche, propunha a criação
de bônus fundiários, negociáveis, sob a garantia,
doravante absoluta, de a propriedade não estar gravada
de hipotecas e direitos reais. Muito criticado por seu
radicalismo quimérico, teve o mérito de ampliar o horizonte
científico da questão . Ainda, Loreau, diretor dos
88
domínios, escreveu “Le crédit foncier et le moyen de le

fonder”. O autor compreendia a necessidade da
publicidade das transmissões e quaisquer atos que
alterassem o estado jurídico do solo ou de seu titular.
Propunha haver, em cada distrito, um registro com o
estado do proprietário, a situação dos imóveis, sua renda,
bem como todos os atos translativos, determinativos ou
restritivos da propriedade. Para ele, tal organização
asseguraria a publicidade imobiliária, e, simultaneamente,
a percepção dos tributos .
89
A grave falta de publicidade continuava na França. Os

direitos reais sobre imóveis eram transmitidos ao
adquirente, mesmo perante terceiros, pelo puro efeito do
consentimento, sem tradição ou qualquer outra
formalidade exterior .
90
A situação era tão grave que um banqueiro e político
chamado Casimir Périer ofereceu, em 1827, um prêmio de
3.000 francos ao autor de um relatório que melhor
indicasse os meios de melhoramento do sistema
hipotecário francês, sintetizados nas respostas a três
questões: “1) Quais são os vícios e lacunas das
disposições legislativas e administrativas relativas à
hipoteca? 2) Quais são os obstáculos que afastam os
capitais deste emprego? 3) Quais seriam as melhores
disposições a estabelecer para formar o mais completo
projeto de lei, e, ao mesmo tempo, mais harmônico com
as necessidades do Fisco, dos credores e das garantias
exigíveis dos mutuários etc.?” .
91
Em sessão da Câmara dos Deputados de 16 de abril

de 1836 um deputado, Lavielle, declarou que a revisão
dos títulos hipotecários não poderia ocorrer sem a
aplicação irrestrita da publicidade, sob pena de ser ilusória
se mitigada, ao que obteve a concordância do presidente
da câmara, Dupin, o qual declarou haver um contrassenso
na legislação hipotecária do Code Napoleon . 92
Cinco anos depois, em 07 de maio de 1841, uma

circular enviada pela Corte de Cassação às cortes de
apelação e faculdades de direito pedia suas opiniões
sobre as condições gerais da revisão da legislação
hipotecária. Os resultados foram publicados em três
volume de documentos, constituindo rica fonte de visões
teórica sobre o tema. À exceção das cortes de Bordeaux,
Toulouse e metade dos membros da de Rouen, que se
manifestaram pela manutenção do sistema do Code
Napoleon, todas as demais cortes e faculdades
reclamaram o retorno à publicidade da Lei de 11 brumário
do ano VII. As únicas divergências tratavam da forma da
publicidade, e sua extensão – por exemplo, a maior
conveniência da transcrição do contrato verbo ad verbum
ou da inscrição analítica do seu conteúdo. Seis cortes e
três faculdades pediram a extensão da publicidade às
transmissões causa mortis, divisões e outros atos
declaratórios. Ainda, a corte de Montpellier e as
faculdades de Caen e de Paris indicaram as vantagens de
um sistema de base real, combinado com a criação de um
cadastro. Ainda assim, pretendiam manter os efeitos
jurídicos presentes na Lei de 11 brumário: ser a
transcrição apenas um meio de gerar oponibilidade a
terceiros .
93
Um artigo não assinado publicado no Journal des

Débats Politiques et Littéraires de 29 de julho de 1845
expõe bem o a mentalidade do momento. “No entanto, a
reforma hipotecária tem opositores. A grande e eterna
objeção é aquela: Metereis as mãos no Code Civil; tenhais
cuidado, perturbareis a bela e sábia economia!
Respeitamos os escrúpulos dos magistrados e
jurisconsultos que assim pensam; mas estamos longe de
concordar com eles, e pensamos que eles não devem
atrapalhar o legislador. Nós também admiramos o Code
Civil, mas não fechamos os olhos a suas imperfeições e
lacunas. Somos conservadores em legislação, assim
como em política; mas não chegamos à superstição e ao
imobilismo. Cremos que se pode tocar no Code Civil sem
cometer um sacrilégio, desde que isto se faça com reserva
e circunspecção. Manter aquilo que está bom, reformar
aquilo que a experiência reconheceu como vicioso e
intolerável, eis, segundo nós, o que se deve fazer segundo
o espírito da conservação e o espírito do progresso” .
94
Em 1849, o Presidente da República aprovou a

formação de uma comissão parlamentar para reforma da
legislação hipotecária, a qual, após várias reuniões,
apresentou um projeto de lei que foi encaminhado ao
Conselho de Estado em 27 de dezembro de 1849. O
projeto foi apresentado à Assembleia Nacional em 04 de
abril de 1850, e retornou à comissão. Em 25 de junho de
1850 se iniciou a discussão sobre a reforma, no seio da
qual a comissão viria a pedir o retorno à publicidade plena
da Lei de 11 brumário, a fim de que um credor pudesse
avaliar a fortuna imobiliária de alguém a quem
pretendesse emprestar dinheiro mediante uma simples
operação de somar e subtrair .
95
O projeto entrou em segunda deliberação em 13 de

novembro de 1850. A discussão perdurou por mais
dezessete sessões, e a segunda votação se deu em 10 de
março de 1851. A terceira deliberação se iniciou em 01º
de julho de 1851, mas os debates foram interrompidos
pela dissolução da Assembleia Nacional e fim da segunda
república francesa ocasionados pelo golpe de Luís
Napoleão. Em 11 de maio de 1853 um projeto baseado em
uma versão encurtada da que estava em discussão até
então foi apresentado ao Corpo Legislativo, e a comissão
parlamentar designada para sua análise depositou na
mesa do parlamento o resultado de seu trabalho em 21 de
março de 1854. A discussão se iniciou no Corpo
Legislativo em 13 de janeiro de 1855 e perdurou até o dia
17 do mesmo mês, data em que o projeto foi votado e
aprovado. Encaminhado ao Senado, este votou pela
aprovação em 14 de março, e em 23 de março de 1855 foi
promulgada a nova lei hipotecária .
96
Com isso, ficava restabelecida a transcrição como

formalidade necessária à oponibilidade a terceiros de
todos os direitos reais. Por outro lado, aplicava-se com
rigor a especialidade das hipotecas, quer legais ou
convencionais. A obrigação de inscrever a hipoteca do
menor e da mulher casada recairiam sobre as autoridades
e notários que houvessem participado na determinação da
tutela ou no casamento, sob pena de multa. Quanto aos
efeitos, foi seguida a tradição da lei do ano VII, exigindo-se
a transcrição para oponibilidade a terceiros. Os registros
assegurariam prioridade, mas não provariam a
legitimidade do direito transcrito. Foi mantido o sistema da
base pessoal, com busca efetuada por nome das pessoas,
e não por imóvel. Ainda, não foram incluídos todos os atos
e fatos modificativos da propriedade. Com tudo isso,
afirma Besson que a lei de 1855 adapta para sua época os
antigos costumes de nantissement . Não teria grande
97
repercussão na consolidação da propriedade. Porém, os

resultados foram bastante apropriados para a proteção do
proprietário individual e como um começo no estímulo à
circulação do crédito e dos bens .
98
Deve-se mencionar, de passagem, que paralelamente

aos debates sobre uma lei hipotecária na França, a
mesma discussão ocorria na Bélgica, com bases bastante
semelhantes. O Sistema Belga de Registro foi instituído
pela Lei de 16 de Dezembro de 1851, estabelecendo a
figura do conservateur des hypothèques. Duas são as
modalidades de registro praticadas por eles: os registros
de formalidades, destinados à recepção dos atos
apresentados a registro; e os registros de pesquisa,
ordenação e manutenção, destinados a facilitar a consulta
aos registros de formalidades. Os registros de
formalidades, por sua vez, dividem-se em registros de
depósito, destinados ao protocolo dos títulos apresentados
e a conferir prioridade; registros de transcrições,
destinados à cópia integral dos atos de transmissão ou
constituição de direitos reais limitados, exceto hipotecas e
privilégios; e registros de inscrições, destinados ao
lançamento por extrato, em colunas, dos dados fornecidos
pelos bordereaux destinados à constituição, cancelamento
ou redução das hipotecas e privilégios. Já os registros de
pesquisa, ordenação e manutenção são compostos por
um repertório formado por folhas duplas, cada uma delas
destinada a uma certa pessoa e à indicação de todos os
atos praticados por ela; e por um quadro alfabético,
destinado a facilitar as buscas no repertório. A consulta ao
acervo é sempre mediada pelo conservateur, oficial
público que responde pessoalmente pelos atos que
pratica, e é remunerado pelos valores pagos pelos
usuários. A qualificação é muito sumária, abrangendo
apenas aspectos formais do título , e não vigora o
99
princípio da continuidade, já que não são registradas as

transmissões causa mortis . Destaque-se que o Código
100
Civil Belga é uma derivação imediata do Code Napoleon,

com o que adota, também, a doutrina do consensualismo.
A Lei Francesa de 1855 sofreu uma reforma em 1955,

e os decretos de 4 de janeiro e de 14 de outubro de 1955
integram aquilo que se chama o “veritable petit code” da
publicidade imobiliária francesa atual . A reforma se
101
deveu às necessidades da reconstrução das cidades

destruídas pela Segunda Guerra Mundial, bem como aos
avanços em temas de condomínio . 102
O Sistema Francês atual mantém as mesmas bases de

sua origem no século XIX. A transcrição não cria direito,
mas apenas torna público um direito real que a antecede.
A existência do direito real não depende da transcrição,
nem é ela prova da existência do direito. Assim, é um
sistema “confortativo” de direitos. Tão somente assegura
ao proprietário que ele não será evicto por uma pretensão
de um terceiro que não tornou público seu título. Assim, o
objeto da publicidade é o ato, e não o direito . 103
Ainda, continua não havendo controle de validade dos

atos registrados. Não obstante as sucessivas reformas
submeteram à transcrição certos fatos que antes não eram
registrados, como as aquisições causa mortis e as ações
judiciais. Ainda, impuseram uma coordenação do registro
com o cadastro, estabeleceram um detalhado arquivo
imobiliário e adotaram uma espécie de continuidade, em
virtude da qual um certo do título não pode ser registrado
se o título do alienante já não houver sido .
104
Mantido o princípio do consensualismo, resta ao

registro consolidar o direito real por lhe atribuir
oponibilidade erga omnes. Todavia, há uma série de atos
para os quais não obstante o registro seja obrigatório, sua
ausência não acarreta a inoponibilidade do fato, como as
certidões notariais que constatem uma transmissão causa
mortis, um ato administrativo que atinja um imóvel
pertencente a um particular, um ato que constate a
resolução, revogação ou anulação de um negócio inter
vivos ou mortis causa, e os atos interruptivos da
prescrição aquisitiva .
105
Por fim, o registro no Sistema Francês não gera

qualquer tipo de presunção em favor do titular registral de
que o direito existe e lhe pertence, já que não há controle
de validade dos atos registrados. Ainda, não obstante o
titular que tenha registrado seu título esteja protegido
contra aqueles que não registraram, não há qualquer
proteção contra a inexistência do direito de quem lhe
transmitiu. Não há, portanto, fé pública registral .
106

entre os povos germânicos e o
desenvolvimento do Sistema Germânico de
Registro de Imóveis e suas derivações
Segundo Besson, tudo o que se afirma sobre o

cerimonial empregado pelas populações francas para a
transmissão dos bens, também pode ser aplicado às
antigas formas de transmissão das populações que viviam
na região hoje ocupada pela Alemanha . 107
Observe-se, novamente, que “francos” não é sinônimo

de “franceses”. Na verdade, os francos têm sua origem em
terras atualmente situadas na Alemanha, pelo que os
antecedentes mais primitivos do Sistema Francês são
também válidos para o Sistema Germânico.
Deve-se acrescentar a eles, contudo, mais alguns,

relacionados a populações que permaneceram residindo
em regiões mais próxima daquilo que hoje conhecemos
com a Alemanha.
Era comum entre os germanos e os francos sálicos a

entrega ao comprador ou donatário de um signo material
da transferência, como uma lança, uma porção de terra,
ou um ramo de árvore . Esta prática mediante entrega de
108
uma lança, conhecida como festuca, deu origem a

expressões como traditio per festucam, ou exfestucatio. A
entrega era seguida de uma segunda etapa do
procedimento, na qual o alienante abandonava a coisa.
Este abandono, também, era ritualizado, podendo ser
corporal, caso em que recebia o nome de exitus (ou seja,
o alienante materialmente saía da coisa, por exemplo
saltando o valado que cercava o imóvel), ou formal,
mediante uma abdicação ou declaração solene de
abandono (abdicatio, resignatio) . 109
Entre os alamanos era nula a aquisição de bens

eclesiásticos sem escritura; e as escrituras eram nulas se
ausentes o dia e o ano em que foram feitas. Disputas
acerca de limites dos bens eram resolvidas por duelo. E
entre os bávaros o contrato de venda era provado pela
escritura ou por testemunhas .
110
Consta da Lei Ripuária a descrição do procedimento
que deveria ser seguido pelos Francos Ripuários. Um
número certo de testemunhas jovens – seis, si mediocris
res est, ou três si parva, ou seja, seis se a coisa era
média, e três se pequena – deveria comparecer ao ato,
111
segundo o valor do bem. Se o bem tinha valor irrisório,

três jovens; se tinha valor mediano, seis; e se tinha valor
máximo, doze. Perante esses rapazes o preço era pago,
e, a fim de que se lembrassem e testemunhassem
posteriormente, recebiam um tapa no rosto e um puxão de
orelha (alapes donet et torquat auriculas) . A solenidade
112
se desenvolvia no próprio imóvel, e era composta por dois

atos: a entrega simbólica da coisa ao adquirente – sala – e
o abandono ritual pelo alienante .
113
O necessário comparecimento ao local em que situado

o imóvel poderia ser bastante inconveniente, e, por isso, a
própria Lei Ripuária contém rastros de outras formas de
aquisição do bem .
114
Observe-se que era um traço comum entre os povos

da Alemanha e da Escandinávia que a convenção não
tivesse o condão de transmitir a propriedade fundiária .115
Assim, a exigência de um modo de aquisição da

propriedade, e a insuficiência de um negócio obrigacional,
se mantém de maneira constante ao longo do tempo.
A solução seria realizar a cerimônia perante tribunal ou

Conselho da Cidade (Stadtrath). O condenado à perda de
um certo imóvel poderia abandoná-lo perante o juiz –
resignatio, devest – após o que o magistrado outorgava a
investidura em favor do adquirente. Esse expediente
passa a ser utilizado na via de um processo simulado,
análogo à in iure cessio romana, no qual, em um exercício
de jurisdição voluntária, o alienante era condenado a
abandonar a posse, e o adquirente era investido na
propriedade .
116
Portanto, se em um primeiro momento a transmissão

se dava em um processo contencioso, rapidamente se
converteu em ato de jurisdição graciosa – denominado
Auflassung – no qual as partes declaravam a transmissão
perante o tribunal. Após esta declaração, uma sentença
confirmava a transmissão. Não se exigia a tradição física
do bem. Então, eram emitidos títulos justificativos da
investidura judicial, os quais eram arquivados em
repartições oficiais .
117
Após a consumação da Auflassung, transmitia-se ao

adquirente a Gewere sobre o bem, da qual já se tratou
quando falamos do Sistema Francês. Após o transcurso
do prazo de ano e dia da transmissão, se ninguém
houvesse apresentado qualquer tipo de impugnação, o
direito à coisa reputava-se a salvo da ação de terceiros .
118
Em Colônia, já desde o século XII, e, mais tarde, em

outras cidades, os acordos de transmissão operados
perante magistrados eram registrados em livros especiais
– os registros imobiliários. Estes, a princípio, eram
escriturados em ordem cronológica das declarações. Não
havia uma folha destinada a cada imóvel ou a cada
proprietário. Entretanto, estes foram aparecendo pouco a
pouco em todas as cidades. Os livros, então, passaram a
ser divididos por distritos municipais, ruas, e, finalmente,
por cada imóvel. Deixava-se espaço em branco após cada
registro, destinado aos registros futuros relativos ao
mesmo bem . 119
Isso marca a evolução ao chamado “Fólio Real”.

Enquanto em Hamburgo e Munique a cidade estava
dividida em distritos registrais e correspondia um livro a
cada um deles, em Danzig (atual Gdansk na Polônia) e
Pressburgo (atual Bratislava, na Eslováquia) ficavam
reunidos em uma certa folha do livro todos os atos
relativos a um determinado imóvel .
120
No século XIII houve necessidade de inscrição em

livros próprios na Morávia e na Boêmia. Para os bens
nobres – feudos, fideicomissos e terrenos alodiais –
empregava-se um livro denominado Landtafeln; para os
bens rurais não nobres, os Grundbücher, e para os
imóveis urbanos, os Stadtbücher. A escrituração era feita
por ordem cronológica das declarações. O Landtafeln foi
introduzido posteriormente, nos séculos XVII e XVIII,
também na Silésia, Caríntia, Estíria, Áustria, dentre outras
localidades .
121
A evolução dos livros de registro da cidade de Colônia

e sua eficácia pode ser dividida em algumas etapas, as
quais são ilustrativas da evolução do próprio Sistema
Germânico .122
Na primeira etapa, os livros apenas recordam um ato já

praticado, como uma crônica dos atos. Suas funções
limitam-se ao uso interno do ofício de registro. Em
Colônia, pelo ano 1135, os negócios, já efetuados perante
o tribunal, eram também inscritos, de maneira protocolar,
em livros de registro. Assim, sua função externa, se muito,
era a de facilitar a prova do ato praticado alhures, uma vez
que constava do livro a menção das testemunhas que
haviam participado (sendo que a prova se faria com estas,
e não com o livro propriamente).
Na segunda etapa, os livros passaram a servir de meio

de prova, em um contexto no qual os negócios já eram
praticados perante o ofício de registro. As autoridades do
registro analisavam os pressupostos da aquisição, e, se
estes houvessem sido preenchidos, outorgavam, ao
menos desde o ano 1200, uma certificação acerca da
aquisição do direito. Nas localidades em que o ofício de
registro fosse presidido por um juiz, o resultado da análise
dos pressupostos de registro era proferido por meio de
sentença, pelo que a certificação do direito tinha valor de
documento judicial. Assim, o livro gerava uma prova
dificilmente atacável.
Na terceira etapa, os livros tornaram-se meios de não

apenas provar o direito, como também de declará-lo, o
que repercutia na data da aquisição. A inscrição era
realizada antes da sentença ou certificação acerca dos
pressupostos da aquisição; e, se a análise fosse positiva,
seus efeitos retroagiriam à data da inscrição. Uma vez que
os livros apenas declaram o direito, contudo, não
produzem, ainda prova que proteja o adquirente de
maneira inatacável.
Finalmente, na quarta etapa – que se deu já no século

XV – os livros tornaram-se mecanismo de constituição do
direito. A inscrição passa a se confundir com a Auflassung,
tornando-se sua forma substancial. Nasceu, assim, o
sistema do livro de registro – Grundbüch – pelo qual o
acordo real – Einigung – seguido do registro – Eintragung
– geram a mutação real.
Os registros nos livros especiais passaram a ter

eficácia igual à que tinha o antigo testemunho judicial e
seu título justificativo, e nisso consiste a fé pública do
Sistema Alemão: é a fé pública do livro de registro que
protege os terceiros que nele confiam. Com isso, o registro
– a princípio meio de prova da transmissão do direito –
acabou por se tornar parte do suporte fático constitutivo da
transmissão. Assim, as transmissões bem como as
instituições de gravames e ônus sobre imóveis passaram
a depender de um acordo declarado perante o tribunal,
somado ao seu registro no livro próprio .
123
A adoção do registro como modo de constituição de

direitos se converteu em lei em Lübeck ,
124
Bremen, Hamburgo e na Morávia e Boêmia para as

transmissões, e em Munique e Viena para constituição
125
de garantias. Nestes lugares, o registro tornou-se requisito

legal da mutação jurídico-real .
126
A recepção do Direito Romano atrapalhou o

desenvolvimento do direito imobiliário germânico.
Tornaram-se de direito comum as concepções de que os
direitos reais sobre bens imóveis, assim como os direitos
reais sobre bens móveis, transmitir-se-iam pela tradição.
Ainda, as concepções que reputavam válidos os ônus e
direitos reais de garantia clandestinos. No entanto, nos
direitos particulares de cada lugar, continuou viva a ideia
germânica originária .
127
Naturalmente, houve reações à adoção da concepção

romanista nas distintas regiões da Alemanha.
Uma declaração de princípios do imperador

Ferdinando III, datada de 1º de fevereiro de 1640,
afirmava que os bens imóveis somente poderiam ser
cedidos no ofício de registro fundiário. As transmissões
por atos materiais não geravam título de posse, nem
ensejavam usucapião. O imóvel deveria ser tido sempre
como próprio daquele que constava do registro fundiário .128
Não passaram ilesas, de qualquer forma, da influência

romana, todas as localidades. E, em especial na Prússia,
a recepção do Direito Romano se fez sentir com mais
força. Mas mesmo ali, também, as reações no sentido do
retorno às tradições germânicas não tardaria. A primeira
delas se deu por um Edito de Frederico I da Prússia (então
conhecido como Frederico III, Duque da Prússia e Margraf
e Eleitor de Brandemburgo, antes de sua coroação como
Rei da Prússia em 1701), datado de 28 de setembro de
1693, ordenando a inscrição em um cadastro sob a
supervisão de um magistrado de todos os imóveis de
Berlim e Colônia. A despeito de certo borussiocentrismo,
em geral se tem apontado este edito de 1693 como o
passo inicial do moderno Sistema Alemão de Registro de
Imóveis. Este edito preocupava-se não somente com o
registro das hipotecas, como também das transmissões de
propriedade. Nesse aspecto, condicionava ao registro a
validade das futuras alienações da propriedade, e, para
proteção dos credores, reputava inválidos negócios
jurídicos não registrados. Ainda, estabelecia a publicidade
dos registros .
129
Um edito de 28 de setembro de 1704, com finalidades

fiscais, viria a tornar mais clara a determinação da adoção
pelos registros do fólio real; e a Hypothec – und – Concurs
– Ordnung, de 1722, instituiu uma espécie de registro
compulsório para todo o Reino, pelo qual a falta de
registro não somente implicava a invalidade do negócio,
como também a obrigação de pagamento de uma multa.
Esta norma mantinha o fólio real, determinava a
necessidade de especialização das hipotecas, e ainda
exigia que antes de um certo registro fosse apresentado o
título pelo qual o outorgante havia adquirido seu próprio
direito .
130
Em 1783, foi promulgada uma lei que ficou conhecida

como a “Lei Hipotecária Prussiana”, a qual muito mais do
que tratar de hipotecas, determinava a instituição e
organização de ofícios de registro que recebessem
inscrições de toda sorte de direitos reais imobiliários. A
finalidade principal expressa da organização deste sistema
seria facilitar os empréstimos com garantia imobiliária,
mediante a consolidação da propriedade, inspirando a
confiança do público. A Lei tinha 457 artigos, divididos em
quatro títulos. O Título I tratava da forma interna e externa
dos registros; o Título II tratava da administração pelos
tribunais superiores de todos os assuntos relacionados ao
registro; o Título III tratava do procedimento a ser seguido
pelos tribunais inferiores, em matéria de registro; e o Título
IV tratava da criação de novos registros onde antes não
houvesse, bem como da restauração daqueles
desaparecidos por algum incidente. Assim, instituía um
verdadeiro organismo destinado à publicidade imobiliária,
e a gerar segurança para a propriedade e o crédito. A lei já
contemplava os princípios registrais da publicidade,
especialidade e legalidade, e a maior parte dos artigos da
lei tratava de quais atos jurídicos eram suscetíveis de
inscrição, quais eram os requisitos formais dos
documentos apresentados, quais eram os procedimentos
de registro para cada ato etc. Estavam abrangidos pela
necessidade de registro todos os atos inter vivos ou mortis
causa que constituíssem, alterassem ou extinguissem
direitos reais sobre imóveis, assim como os que
pactuassem condições ou reservas em favor de uma certa
pessoa. Os atos deveriam ser instrumentalizados em
forma autêntica; e, mantendo-se a ideia da Auflassung,
antes do registro deveria o tribunal analisar a legalidade
do seu conteúdo. Os efeitos da inscrição eram
substantivos: aquele que inscreveu seu título era tido
como proprietário verdadeiro e exclusivo. Mas a
segurança completa e absoluta somente se atingia quando
a aquisição havia se dado em hasta pública (Afgebot), ou
após a obtenção de uma sentença no juízo conhecido
como Präklusion .131
Esta lei compunha um conjunto de reformas profundas
no Direito Prussiano, cujo gatilho foi um período de
excesso de liquidez econômica, ao qual se seguiu uma
crise, resultantes de falhas graves no sistema de crédito.
Seu principal idealizador, o ministro Carl Gottlieb Svarez,
estava convencido, já na década de 1770, que o crédito da
nobreza somente poderia ser garantido mediante um
sistema hipotecário estatal rigoroso, fundado na
publicidade .
132
Se a promulgação da Lei Hipotecária Prussiana

significou um triunfo do antigo Direito Germânico, a vitória
duraria pouco tempo: pouco mais de dez anos depois, em
1794, a Allgemeine Landrecht für die Preussichen Staaten
– a Lei Nacional Comum dos Estados da Prússia, grosso
modo um Código Geral Prussiano, com 19.156 artigos –
traria uma revanche claudicante do Direito Romano
Justinianeu. No que diz respeito ao regime imobiliário da
Prússia, em especial no regramento das transmissões
imobiliárias, o código era vacilante, contraditório e
inseguro. Em alguns casos adotava as soluções do Direito
Romano Justinianeu; e em outros os princípios
consagrados na Lei Hipotecária de 1783 .133
Tivesse o código subscrito integralmente a doutrina da

Auflassung, consagrada na Lei Hipotecária, acabaria por
reconhecer que o único modo de aquisição de bens
imóveis era o registro. Por outro lado, tivesse subscrito
integralmente a regra da traditio do Direito Romano
Justinianeu, deveria ter feito isso de maneira clara,
atribuindo ao registro a função de tão somente gerar
notoriedade da aquisição da propriedade que já se
operara de outra maneira. Tentando compatibilizar e
harmonizar dois princípios opostos, deu origem a um
sistema cheio de antinomias, inconsequências e
ambiguidades . 134
O Código estabelece como regra geral e absoluta o
preceito romano de que para a aquisição não basta o
título, sendo necessário também um modo, que, para todo
tipo de coisas, é a traditio. Assim, sem traditio não há
aquisição da propriedade, ainda que tenha havido o
registro. Por outro lado, o adquirente, que recebeu a coisa
por meio da traditio, pode aliená-la validamente, ainda que
não tenha havido o registro .
135
Entretanto, de maneira contraditória, o código

prescreve que, segundo a Lei de 1783, somente o
proprietário cuja aquisição foi registrada pode exercer
validamente certos atos de disposição sobre o imóvel; e,
para isso, deve previamente obter a inscrição da sua
própria aquisição no registro imobiliário .
136
Tentando solucionar os possíveis conflitos de direitos

que surgiriam desse sistema, o código formula algumas
regras de preferência: tem preferência, em primeiro lugar,
aquele cujo título derivou do proprietário que constava do
registro; se todos os títulos em conflito derivavam deste
proprietário, teria preferência aquele que primeiro
obtivesse seu registro. Aparecia já aqui, o princípio da
“força probante do registro”: aquele que adquire o bem do
proprietário inscrito é posto a salvo da reivindicação pelo
proprietário não inscrito, ou de quem dele tenha recebido
algum direito . Mas, como se muitas concessões
137
houvessem sido feitas ao sistema da Lei de 1783,

tentaram aplacar os romanistas e canonistas por meio da
influência que a má-fé poderia ter nas aquisições . Por
138
exemplo, a força probante do registro não protegia o

adquirente ou o credor de má-fé; e era considerado de
má-fé não apenas aquele que soubesse dos vícios do
título do alienante inscrito, como também aquele que
tivesse ciência de uma anterior alienação em favor de um
terceiro .
139
A jurisprudência acabou se vendo obrigada a
reconhecer que havia dois modos de aquisição da
propriedade que coexistiam, a traditio e o registro, a
despeito da profunda contradição que isto implicava. Para
isso, a jurisprudência buscou construir um termo médio:
se, por um lado, a traditio produzia a “propriedade natural”,
por outro o registro produzia a “propriedade civil”. Assim,
quem recebia a coisa pela traditio era o “proprietário
verdadeiro”; mas só o proprietário civil – que seria um
proprietário ficto – poderia dispor do bem em favor de
terceiros, os quais ficavam protegidos contra todas as
relações jurídicas produzidas pelo proprietário não
inscrito .
140
Para tentar evitar a absurda situação em que duas

pessoas distintas concorressem como proprietárias do
mesmo bem, uma civil e uma natural, o registro era
considerado obrigatório, sob pena de multa . No entanto,
141
somente era constitutivo para as hipotecas .142
A Prússia abandonou as influências do Direito Romano

Justinianeu em seu sistema registral imobiliário somente
em 1872, eliminando a tradição e voltando à necessidade
de acordo judicial combinado com registro para haver
transmissão de direito real sobre imóvel . Essa lei
143
resultou de um projeto apresentado pelo ministro Adolph

Leonhardt em 30 de novembro de 1868. Com o objetivo de
estimular o crédito imobiliário, o projeto continha duas
inovações substanciais, o princípio de que somente era
proprietário a pessoa que figurasse como tal no registro; e
a possibilidade de existência de uma hipoteca autônoma,
ou seja, independente de uma obrigação principal. Quanto
à primeira inovação, o registro não apenas passava a ser
o único modo de transmissão da propriedade imobiliária,
como fé plena passava a ser atribuída àquilo que
enunciava o registro. Mais do que isso, pondo fim a um
conflito de quase cem anos de debates, o projeto
consagrava a eficácia formal do registro, ou seja, uma
presunção juris et de jure de verdade, que protegia até
mesmo quem havia adquirido a propriedade do
proprietário aparente que figurava no registro. Quanto à
segunda inovação, a hipoteca deixaria de ser acessória ao
crédito, podendo ser constituída mesmo antes da dívida, e
ser cedida de maneira separada deste .144
Observe-se que a eficácia formal do registro já era

adotada, nessa época, em Lübeck, Hamburgo e na
Saxônia. Nestes lugares, a transmissão já se operava pela
simples inscrição do registro, independentemente da
validade do acordo transmissivo. Esta eficácia purgava até
mesmo o vício do título materialmente falso. Pelas
injustiças que poderia causar, a situação foi remediada em
1872, exigindo-se o prévio acordo como requisito da
transmissão. A isso se deu o nome de “princípio do
consentimento material” .
145
As inovações propostas por Leonhardt pareceram ao

parlamento radicais demais, com o que foram admitidas
com temperamentos. Assim, se, por um lado, a
propriedade passava a depender do registro, por outro foi
restabelecida a distinção entre adquirentes de boa-fé e de
má-fé; e quanto à hipoteca autônoma, esta foi admitida,
mas como mais uma opção à hipoteca comum. O projeto,
deixado em suspenso pela guerra de 1870, foi aprovado
em 1872, resultando em quatro leis: a primeira delas
tratando da aquisição da propriedade e direitos reais sobre
imóveis; a segunda tratando da ordenação dos livros
fundiários; a terceira tratando da divisão dos imóveis; e a
quarta tratando das taxas devidas pelas mutações reais .
146
A legislação de 1872 – Lei de Registro Imobiliário do

Reich, com uma Alemanha já unificada – constituiu, assim,
o complemento de direito imobiliário formal ao direito
imobiliário material, o qual se encontra no Código Civil . 147
O direito imobiliário formal alemão, é composto por

disposições acerca das autoridades encarregadas do
registro, os objetos de matrícula, a organização dos
registros, e os requisitos para a inscrição .
148
As autoridades encarregadas do registro são a oficina

de registro, não organizadas por regras de direito comum,
mas pelos direitos territoriais. Em quase todos os estados
os encarregados pelas oficinas são magistrados. O
tribunal de apelação é o tribunal territorial, e, acima deste,
encontra-se o tribunal territorial superior .
149
Os objetos de matrícula são os imóveis e os direitos a

eles equiparados, como a superfície, a enfiteuse etc. Os
imóveis devem ser descritos segundo dados fornecidos
por outras repartições oficiais, como os cadastros, os
registros de terras, os registros de agrimensura etc. .
150
Quanto a organização dos registros, muito se reserva à

legislação territorial. No entanto, o direito comum prevê
regras gerais, como a necessidade de uma folha especial
destinada a cada bem, evitando-se a escrituração em
ordem cronológica dos atos apresentados no mesmo livro.
Admite-se a divisão da folha em três ou quatro colunas,
destinadas ao titular, imóvel, hipotecas e outros gravames.
Ainda, regras sobre a união e cisão de imóveis. Quanto à
publicidade, esta não é ilimitada, pois o interessado em
obter certidão deve ter interesse justificado para ter
êxito .
151
Os requisitos para a inscrição são a inscritibilidade do

direito, os pressupostos formais (o negócio causal e o
acordo translativo); o pedido da parte, já que a oficina de
registro não pode agir de ofício; o consentimento da parte
que cederá seu direito, obtido pela declaração perante a
oficina; a prévia inscrição como proprietário daquele que
cederá seu direito .
152
Já o direito imobiliário material alemão, trata do imóvel

enquanto categoria jurídica; a constituição e transmissão
de direitos sobre imóveis, suas regras, vícios e requisitos,
em especial considerando-se os dois momentos do acordo
e do registro; a extinção dos direitos reais sobre imóveis; e
o conjunto de presunções e a fé pública que emanam do
registro imobiliário .
153
Em 1896 foi promulgado o Código Civil Alemão, e

em 1897 uma Lei de registros (Grundbuchordnung –
GBO), baseada no antigo Direito Prussiano. Ambas
entraram em vigor em 1900. No entanto, a Lei de 1897
ainda respeitava a autonomia dos distintos direitos
territoriais, e somente com a Grundbuchordnung de 1935
foi possível atingir uma regulação efetivamente unitária
para todo o país. A partir de então, o registro passa a ser
realizado pela Justiça Municipal, e o procedimento é de
jurisdição voluntária. O registro é de fólio real, e a
inscrição é constitutiva para qualquer transmissão ou
oneração de imóveis . 154
Tenha-se em vista, ainda, que o Sistema Alemão

resultante do BGB é um sistema de modo complexo, ou
seja, o efeito real independe do negócio jurídico
obrigacional ou causal (Verpflichtungsgeschäft), que cria a
obrigação de transmitir. Na verdade, depende apenas de
um negócio de disposição (Verfügungsgeschäft), real e
abstrato, seguindo da inscrição no registro. Se o negócio
obrigacional cria uma obrigação de transmitir, o negócio
real tem por objeto a vontade de operar a própria mutação
real, razão por que não tem sua disciplina jurídica no
Direito dos Contratos, mas sim no Direito das Coisas .155
Algumas palavras devem ser ditas sobre a abstração.
O BGB estabeleceu, após uma série de debates, a

abstração do negócio jurídico real em relação ao negócio
obrigacional. Isso significa que a causa que dá origem ao
negócio real não é considerada requisito de sua
efetividade. Assim, a manifestação de vontade no negócio
jurídico real tem autonomia em relação à sua causa. A
concepção abstrata do negócio é a antítese de uma outra
concepção, causal, na qual a mutação real depende da
existência de uma justa causa .
156
Os juristas medievais, ao estudar os textos do Direito

Romano Justinianeu – que não eram claros a respeito do
sentido de causa –, acabaram utilizando a terminologia de
Aristóteles, por distinguir uma causa efficiens próxima da
transmissão, a traditio, de uma causa efficiens remota, a
obrigação subjacente. Esta distinção viria a antecipar a
criação da teoria do titulus e modus .
157
Esta teoria, que vigorava na Alemanha até o século

XIX, foi desenvolvida pelos cultores do usus modernus
pandectarum, em especial Apel, segundo a qual a relação
entre os planos obrigacional e real se coordenava pela
conjugação entre título e modo de aquisição. O titulus, ou
título, negócio obrigacional, seria a justa causa da
transmissão, operada pelo modus, ou modo . 158
Coube aos Jusnaturalistas dar o primeiro passo na

construção da teoria do titulus e modus, enfatizando o
momento em que se concentrava a vontade de transmitir.
O reconhecimento geral desta teoria aconteceria somente
com Christian Wolff. Todavia, o requisito de um negócio
causal válido era visto com restrições, já que mesmo os
Glosadores admitiam, em alguns casos, uma causa
solvendi putativa, ou seja, pressuposta. O motivo da
prestação, assim como a eventual existência de erro ou
discordância sobre o motivo, eram reputados irrelevantes.
A preocupação do jusnaturalismo com a liberdade, e, em
especial, a liberdade do proprietário de poder dispor
daquilo que é seu, levaria à construção dos efeitos reais
do contrato obrigacional, na França, e à construção da
figura do negócio real, em Savigny .159
A unânime aceitação da teoria do titulus e modus viria

a mudar no século XIX, em especial pela obra de
Savigny , inicialmente em 1840, em sua obra System des
160
heutigen Römischen Rechts, e posteriormente em 1853,

na obra Obligationenrecht .
161
Para Savigny, assim como existem negócios

obrigacionais, que criam ou extinguem obrigações,
também há negócios de direito de família, como o
casamento e a emancipação, e negócios reais ou de
direito das coisas. Quanto a estes últimos, a traditio é
exemplo de verdadeiro negócio jurídico, já que encerra um
acordo de vontades dirigido à transmissão do bem, e, por
conseguinte, produzir uma mudança nas relações jurídicas
das partes. A eventual necessidade de um elemento
exterior, de tomada efetiva de posse, não muda a natureza
deste negócio. O mesmo ocorre com a instituição de uma
servidão, enfiteuse, direito de superfície ou constituição de
um penhor. E estes negócios são distintos do contrato
obrigacional – por exemplo, uma compra e venda – que,
quase sempre, os precede e acompanha. Reforça Savigny
a autonomia do negócio de direito das coisas em relação
ao negócio obrigacional pela observação de que não
obstante a generalidade dos casos contemple um negócio
obrigacional seguido de um real, há situações de traditio
sem obrigação prévia, como a esmola feita a um pobre. A
entrega do dinheiro por quem pratica a esmola é
verdadeiro negócio, sem que tenha havido qualquer
obrigação prévia estabelecida entre ele e o receptor. O
acordo de vontades, nesse caso, se restringe à vontade
de dar e à vontade de receber .
162
Ainda segundo Savigny, deve-se ter em conta que o

verdadeiro sentido da justa causa da traditio não é aquele
que ordinariamente se lhe atribui – a necessidade de uma
obrigação dirigida à realização da traditio, ou de ser a
traditio a solução de uma obrigação. O verdadeiro sentido
da justa causa, segundo ele, é a intenção com a qual
alguém realiza uma traditio, que pode ser diferente quando
se entrega a coisa a alguém para transmiti-la, ou para
alugá-la, ou para dá-la em garantia. Em alguns casos,
portanto, quer-se transferir a propriedade; em outros, não.
Disso decorre, por um lado, que a traditio transfere a
propriedade pelo acordo unânime das partes, e, por outro,
que não transfere sem esse acordo . 163
Ou seja, o acordo de transmissão é abstrato em

relação ao negócio obrigacional porque a justa causa da
transmissão reside tão somente na vontade de transmitir,
e não na vontade de obrigar-se a transmitir.
Essa separação entre os planos obrigacional e real é

conhecida na Alemanha, além de abstração, também
como “Princípio da Separação” (Trennungsprinzip) .164
A inovação foi bem recebida por juristas como Jhering,

Zittelmann, Von Tuhr, Oertmann e outros, que a viam
como um mecanismo a serviço da segurança da
propriedade e do tráfico dos bens . Por outro lado, foi
165
criticada por muitos romanistas que, de maneira geral,

viam a abstração como uma invenção, e não como algo
que, efetivamente, estava nas fontes romanas (que teriam
permanecido fiéis ao sistema de título e modo até o fim) .
166
A consequência mais importante da abstração é que a
invalidade do negócio causal não afeta o negócio jurídico
real. A validade do negócio jurídico real está submetida
“às condições de validade dos negócios jurídicos em geral,
e sua força vinculante depende de ser reduzido a
documento pela via judicial, notarial ou de ser a
manifestação e vontade prestada diretamente no ofício de
registro”. Assim, até que se tenha adotado a forma
prescrita, qualquer das partes pode se retratar . 167
Quanto à proteção do adquirente, o Sistema Alemão

contempla os princípios da legitimação e da fé pública
registral.
Pela legitimação, tem-se que o adquirente, pela

simples posição de titular registral, presume-se ser o titular
do direito, podendo exercer o direito, fazê-lo valer, e dele
dispor. A presunção, contudo, é ilidível mediante prova em
contrário, que, se realizada, enseja a retificação do
registro . Com isso, a proteção gerada pela legitimação é
168
tão somente um alívio formal quanto ao ônus da prova,

não atingindo o direito material . Isso ocorrerá somente
169
com a fé pública registral.
O adquirente fica protegido pela fé pública registral,

desde que de boa-fé, e que tenha adquirido o bem por
negócio jurídico. Isso significa que o eventual vício no
título aquisitivo de quem lhe transmitiu seu direito, se era o
titular registral, não lhe atinge. Assim, pode-se dizer que a
fé pública, quando opera, tem um efeito positivo (de suprir
a eventual falta de direito do alienante) e um negativo (de
tornar inexistente tudo aquilo que não conste do registro e
possa limitar ou invalidar o direito inscrito) .
170
Isso é uma decorrência de uma criação do direito

medieval alemão que superou, de certo modo, a velha
regra romana de que ninguém poderia transmitir mais
direitos do que possuísse. Se, por um lado, o direito
alemão protegia o proprietário pela Gewere, por outro,
para prestigiar a boa-fé do comércio e de terceiros que,
sem suspeitar de qualquer vício, compravam ou
permutavam a coisa, foi-se, pouco a pouco, distinguindo-
se a situação na qual o dono desligou-se da coisa de
maneira livre e voluntária, das situações nas quais havia
sofrido isso sem seu consentimento, em especial por furto
ou roubo. Quanto ao primeiro caso, foi-se gradativamente
reconhecendo o direito do terceiro de boa-fé, já que se
confiou em alguém a posse da coisa, e esta pessoa a
alienou a um terceiro, compreendia-se que o dono havia
assumido ao risco ao ter tal confiança. Disso surgiu o
provérbio popular wo du deinen Glauben gelassen hast, da
muss du ihn suchen, ou seja, onde puseste tua confiança,
ali deves procurar. Em suma, na hipótese de uma
alienação a terceiro de boa-fé, caberia ao dono tão
somente pleitear ressarcimento da pessoa que traiu sua
confiança, mas não reivindicar a coisa .
171
Teve-se, com isso, uma superação da regra de que

ninguém transfere mais direitos do que possui, e, por
conseguinte, um efeito de natureza substancial: o terceiro
adquire a propriedade ainda que o alienante não a tivesse.
Essa regra vigora no Brasil desde, ao menos, o Código
Civil de 1916 (artigo 622), mantendo-se no Código Civil de
2002 (artigo 1.268). A transmissão da propriedade feita
por quem não é proprietário que aliena a coisa
oferecendo-a ao público, em leilão ou estabelecimento
comercial, ao adquirente de boa-fé, é precisamente a
transposição à modernidade do princípio da segurança do
tráfico das feiras medievais alemãs.
No que diz respeito aos sistemas derivados do Sistema

Germânico, uma breve exposição deve ser feita quanto o
Sistema Austríaco.
A primeira menção da expressão Grundbuch como

registro de imóveis aparece em Viena, em 1389 . O 172
Sistema Austríaco tem suas origens nas Tábuas

Fundiárias – Landtafeln – existentes desde o século XIII
nas províncias da Morávia e Boêmia, ambas na atual
República Tcheca. A propriedade e outros direitos reais
sobre imóveis não poderiam ser adquiridas senão pela
inscrição nas tábuas fundiárias provinciais. O efeito desta
aquisição, contudo, não era imediato: a aquisição
registrada poderia ser impugnada no prazo de três anos e
dezoito semanas da data do registro. Contudo, com base
na fé pública, uma vez transcorrido este prazo nenhuma
prova mais era admitida contra aquilo que certificava a
tábua. Este princípio foi mantido desde sempre, e
permanece até hoje . 173
A ignorância do conteúdo do registro era irrelevante; e

não se admitia prova testemunhal em contrário, salvo em
caso de falsidade. Ainda, adotava-se, desde essa época, o
princípio da legalidade, já que o registro ficava
condicionado à regularidade das inscrições anteriores .
174
Essas tábuas eram destinadas, em princípio, aos bens

nobres, fossem feudos, sujeitos a fideicomisso ou mesmo
alodiais. Para os demais bens foram criados,
posteriormente, outros livros de registro (Grundbücher),
um destinado a imóveis situados nas cidades da
circunscrição, e outro destinado a imóveis rústicos
situados na circunscrição. Registros dessa natureza, por
exemplo, existiam em Praga desde o século XIV . 175
Ao longo dos séculos XVII e XVIII as tábuas fundiárias

foram introduzidas nas outras províncias então submetidas
ao Sacro Império Romano Germânico, ou à Monarquia
Habsburgo .176
No final do século XVIII a organização dos livros foi

reformulada pela Lei Hipotecária de 1794, mas o cerne do
sistema permaneceu intacto. Foi criado um Livro Principal
– Hauptbuch – no qual todos os imóveis deveriam ser
registrados em uma folha especial, destinada conter
sinoticamente todas as notícias relacionadas à
propriedade ou a ônus sobre ele incidentes; e se tentou
coordenar este livro com o cadastro – o fólio de um
determinado imóvel deveria estar coordenado com sua
inscrição cadastral. O Código Civil Austríaco de 1811,
ainda em vigor, também não trouxe qualquer mudança.
Apenas estabeleceu a necessidade do registro para a
aquisição da propriedade e constituição de direitos reis
sobre imóveis, remetendo à legislação especial no que
dizia respeito à organização e funcionamento do registro .
177
O sistema, então, foi integrado pela Lei Geral Austríaca

de 1871, e regulamento de 1872, a qual, por sua vez, após
sucessivas reformas deu origem à Grundbuchgesetz de
1955, ainda em vigor . Em 1874 foi criado também um
178
livro para registro das hipotecas das estradas de ferro

(Eisenbahnbuch), e em 1975 outro para registro de direitos
minerários (Bergbuch) . 179
Não obstante uma origem remota comum, o Sistema

Austríaco se desenvolveu de maneira distinta da
experimentada pelo Sistema Alemão. Isto pode ser
observado não apenas pela ideia da tábua, própria do
Sistema Austríaco , como também pela manutenção
180
neste do causalismo e pela necessidade do decurso de

um certo prazo para que a aquisição seja considerada
protegida em relação a qualquer terceiro.
Essa causalidade significa que a aquisição depende de
um título, que pode ser um contrato, uma disposição
mortis causa, uma decisão judicial ou uma disposição
legal; e o modo, que é o registro, e o negócio jurídico real
(Verfüngsgeschäft) ou de disposição – no qual as partes,
em cumprimento da obrigação, acordam sobre a
constituição, transferência, modificação ou extinção do
direito real – que é pressuposto da inscrição, e cuja
validade depende da validade do título . 181
Assim, o registro é constitutivo, mas, na ausência de

um negócio jurídico obrigacional e de um negócio jurídico
real válidos, não tem o condão de, por si, criar o direito.
Todavia, o adquirente fica protegido pelo princípio da
legitimação, isto é, pela simples posição de titular registral
presume-se que é o titular do direito, presunção esta que
somente pode ser afastada por sentença judicial que
ordene o cancelamento do registro. Ainda, fica protegido
pela fé pública registral, desde que de boa-fé, o que
significa que o eventual vício no título aquisitivo de quem
lhe transmitiu seu direito, se era o titular registral, não lhe
atinge após o decurso do prazo para impugnação . 182
O sistema permanece em vigor na Áustria e também

na região norte da Itália. Em 1985 havia na Áustria 199
Tribunais de Registros e aproximadamente 7.800 ofícios
de registro, mantendo cerca de 2,2 milhões de fólios e 12
milhões de parcelas .183
3.4. Antecedentes da publicidade imobiliária

na Itália
Na Itália uma pletora de legislações convive ao mesmo

tempo ao longo de toda a Idade Média e mesmo durante a
Idade Moderna, comportando uma certa variedade de
sistemas de transmissão da propriedade, com maiores ou
menores graus de publicidade.
Para Luzzati, o direito romano prevalece - ao menos no

espírito do povo – nunca desaparecendo totalmente. Esta
sobrevivência ocorre sem maiores problemas, ao menos
até a invasão pelos Lombardos .184
Os Lombardos – nome que deriva da forma como eles

mesmos se chamavam, Langobards, ou “Barbas-Longas”
– eram um povo germânico que vivia nas proximidades do
Baixo Elba no começo do século I a.C., e que, na metade
do século II d.C. praticavam ataques à fronteira do Império
Romano ao longo do Rio Danúbio. Os três séculos
seguintes de sua história nos legaram poucas informações
confiáveis, mas suas principais lendas deste período
foram incluídas em sua principal fonte narrativa, a Historia
Langobardorum do monge Varnefredo de Monte Cassino,
conhecido como Paulo, o Diácono, no final do século VIII
d.C. Durante o período relatado pelo monge, os lombardos
haviam adquirido a fama de uma tribo pequena, porém
feroz. Após passar pela baixa Áustria, pela Panônia e pela
Nórica, serviram como auxiliares de Justiniano no combate
aos Persas aos Ostrogodos, ocasião em que seu então
rei, Audoíno (546-565 d.C), casou-se com a sobrinha de
Teodorico o Grande, o que pode ter dado aos lombardos o
sentimento de que deveriam suceder aos Ostrogodos na
Itália. Em 567 Alboíno, filho de Audoíno, aliou-se aos
Avaros para derrotar seus vizinhos Gépidas, e então
voltou seus olhos para a Itália. A Itália, neste período,
estava bastante enfraquecida, já que ainda não havia se
recuperado de vinte anos de guerra entre Justiniano e o
Reino Ostrogodo da Itália, além de, recentemente, ter
sofrido uma praga, e de estar enfrentando um conflito
religioso, em razão da “Controvérsia dos Três Capítulos”.
Assim, na primavera de 568, Alboíno invadiu o norte da
Itália liderando os lombardos e outros povos associados a
eles, e, dentro do período de um ano, já haviam capturado
todas as cidades mais importantes ao norte do Rio Pó,
com exceção de Pávia, que resistiu ao cerco durante três
anos. Então, cruzaram os Apeninos, chegando à Emília e
à Toscana, e avançara, para o sul da península. A morte
de Alboíno, em 572, e, logo depois, de seu sucessor,
Clefo, em 574, levou a uma extinção temporária da
monarquia lombarda, mas esta foi restaurada dez anos
depois, em 584, com a elevação ao trono de Autário, filho
de Clefo. Após uma relativa estabilização das fronteiras,
em 643 foi publicado por Rotário Rotário (636 – 652
d.C) um edito contendo a primeira codificação das leis
lombardas. A extensão máxima do poder lombardo se deu
sob o reinado de Liuprando (712 – 744 d.C.), mas o reino
deixou de ser independente com a invasão da Itália por
Carlos Magno em 773 e resultante incorporação ao
Império Carolíngio como sub-reino semiautônomo .185
Até a época da invasão, em 568, as instituições

preexistentes haviam sido preservadas por duas
circunstâncias, a primeira delas o conhecimento do
costume e a manutenção das leis romanas, por alguns
povos bárbaros; e a segunda delas, a selvageria
demasiada de outros .
186
A primeira circunstância se deve a uma antiga

proximidade política e cultural entre os romanos e os
Godos, em especial com os Ostrogodos. Os Ostrogodos,
ou “Godos do Leste”, surgiram no século IV d.C. como
uma confederação organizada de povos que viviam na
região ao norte do Mar Negro e leste do Rio Dniestre,
atualmente na Ucrânia, organização esta que
provavelmente se deveu a um contato próximo com os
romanos que já durava havia mais de um século. Este
contato era essencialmente amigável, e já no século IV
d.C. havia poderosos reis ostrogodos que negociavam
com Roma em nome de todos os godos. Após perderem
sua independência para os hunos em 375, e, depois da
morte de Átila, a recuperarem em 454, o Rei Valamir
obteve do Imperador do Oriente Marciano autorização
para ocupar, como foederati, a província da Panônia. Após
um período em que passaram também pela Ilíria, pela
Macedônia, e pela Trácia, o Imperador do Oriente Zenão I
(474-491 d.C.) deu ao então rei Ostrogodo, Teodorico
Amalo (que depois viria a ser conhecido como Teodorico o
Grande), a missão de invadir a Itália e destronar Odoacro,
que estava reinando em Roma desde a deposição de
Rômulo Augústulo em 476. Todo o povo ostrogodo
marchou para a Itália, e Odoacro foi derrotado sucessivas
vezes. Teodorico, apoiado pela Hierarquia Católica e pelo
Senado Romano concluiu a conquista da Itália
aproximadamente entre 490 e 493, ano em que, após
fazer um acordo com Odoacro de dividir com ele o
governo, e, com isso, ter acesso a Ravena, onde o rei
derrotado se escondia, matou Odoacro e seu filho em um
banquete oferecido em comemoração ao novo regime.
Teodorico mostrou-se um governante hábil e consciente,
mas, nominalmente reinava em nome do Imperador do
Oriente, não tendo sido reconhecido como Rei da Itália. A
despeito disso, governou com autonomia entre 493 e 526,
mantendo o funcionamento do sistema administrativo
romano bem como o funcionalismo preexistente,
cooperando com o Senado, e, embora ele e sua família
fossem arianos, cooperando também com a Igreja
Católica. Apesar de romanos e ostrogodos permanecerem
sendo povos distintos, houve uma acomodação, ao ponto
de a nobreza ostrogoda passar a imitar os modos do
patriciado romano .
187
Segundo o próprio Teodorico, “os romanos pobres

imitam os godos, e os godos ricos imitam os romanos”. Há
evidências que apoiam esta afirmação: os godos ricos
eram enterrados à moda romana; e os exércitos dos
godos estavam repletos de romanos empobrecidos . 188
Após algum tempo de paz, os ostrogodos entraram em

guerra com o Imperador do Oriente em 523, por razões
religiosas, período este que, em uma alternância de
tempos de guerra e de paz, durou até 561 quando
Bizâncio derrotou a última cidade ostrogoda. Isso resultou,
como já se disse, em consequências terríveis para a Itália,
como o esvaziamento da cidade de Roma e rápido
abandono e degradação de seus monumentos, a
destruição da cidade de Milão, e a imposição de pesados
tributos pelo Império do Oriente .
189
Assim, a dominação de Roma pelos Ostrogodos foi

feita por meio de instituições inspiradas nos princípios de
equidade do direito romano, e pela manutenção das linhas
gerais do sistema romano. Isso pode ser observado no
famoso “Edito de Teodorico”. Neste, por exemplo,
seguindo-se o Direito Romano Pós-Clássico, as
convenções se aperfeiçoam pelo consenso, e a
propriedade se adquire pela tradição .
190
Já a segunda circunstância que colabou para a

sobrevivência das instituições romanas – a da selvageria
demasiada – mostra-se na invasão pelos hunos e
vândalos. Estes povos consistiam em hordas
desordenadas, cujo princípio autoritário demandava mais
um líder, ou um chefe militar, do que um governo.
Invadiram o decadente império em busca de uma presa
fácil que pudessem saquear, e não tiveram interesse ou
oportunidade de extinguir nos povos vencidos o
sentimento de um direito vigente desde longa data para
substituí-lo por outro .
191
Os Lombardos, por outro lado, invadiram a Itália e nela
implantaram uma dominação feroz. O destino do direito
romano sob o domínio lombardo foi objeto de estudos por
muito tempo , cujos resultados indicam que os
192
dominadores admitiram, ainda que de forma excepcional,

o sistema da personalidade do direito. Assim, seja de
forma excepcional dentro de um quadro de dominação
aberta, seja como parte integrante do direito público dos
dominadores, a personalidade do direito levou à
convivência na Itália, durante a dominação lombarda, com
maior ou menor vigor, de seis leis diferentes: a lombarda,
a sálica, a ripuária, a alamana, a bávara e a burgúndia .
193
De maneira geral, nos territórios sob domínio

lombardo, a transmissão da propriedade deveria ser feita
na presença de testemunhas, o que implica alguma –
ainda que muitíssimo rudimentar – publicidade de fato.
Outros povos bárbaros, como os francos – sálios e
ripuários – alamanos e burgúndios, acrescentaram ao ato
escrito de transmissão um outro, de investidura na posse
do imóvel: a Gewere, da qual já se tratou. Esta investidura
originariamente se cumpria in loco, mediante uma entrega
simbólica de algum objeto, que variava. Em momentos
posteriores, esta entrega simbólica foi substituída por um
ato praticado perante notário e testemunhas, e narrado na
escritura, o que, para Pugliatti consistia em uma
“investidura ideal”. Cabia às testemunhas cumprir o papel
de uma imago populi, ou seja, de uma miniatura da
comunidade .194
Com a destruição do Reino Lombardo, o feudalismo se

impõe na Itália, trazendo uma nova configuração territorial
para a região. A terra passa a se dividir em bens feudais e
bens alodiais; e os bens alodiais, que já eram já poucos,
reduzem-se ainda mais. Não havia um poder central que
impusesse o respeito à propriedade privada. Com isso, os
proprietários dos poucos bens alodiais muitas vezes
acabavam preferindo sujeitar-se “contratualmente” a um
senhor feudal em troca de proteção a manter sua
autonomia. Assim, acompanhando o desaparecimento dos
bens alodiais, as formalidades de transmissão de
propriedade entre proprietários livres passariam a dar
lugar às investiduras feitas perante o senhor feudal. O
senhor dava o direito ao adquirente, mantendo, assim,
prerrogativas de soberania sobre a terra .
195
Paralelamente, já no século XI vão ganhando força e

independência as cidades. Estas promulgam estatutos
baseados em seus costumes locais e no direito romano,
que ressurge não mais como tradição popular, mas como
ciência e fonte de lei. Essa influência faz-se sentir
especialmente nas normas relativas aos atos da vida civil,
valendo como regra geral, e, eventualmente, cedendo
espaço a algumas modificações estatutárias de caráter
local .
196
No século XII, em algumas cidades, como Chieri, em

1.131, e em outras cidades da Lombardia, Romagna e
Marche pouco tempo depois foram criados livros,
chamados libri iustitiae, nos quais atos eram transcritos
com a finalidade de se facilitar a sua prova. Com os
mesmos fins criam-se em Bolonha memoriais. Com fins
fiscais cria-se em Florença um registro de contratos,
idealizado para o recebimento de uma taxa para a
realização de insinuatio. Com o mesmo fim criam-se
cadastros imobiliários em Pisa (em 1.162 ou 1.163), Siena
(1.198), Lucca (1.260), Veneza (1.171) entre outras . Na
197
Sicília o Rei Rogério criou um cadastro dividido em duas

partes. A primeira delas, mais volumosa, destinava-se à
inscrição de todos os bens imóveis, sejam os da coroa, da
cidade, das universidades, feudais, de burgueses, ou
qualquer outro. A segunda parte, chamada Cedolario,
destinava-se somente aos bens sujeitos a tributos. Em
Nápoles o Rei Roberto de Anjou criou um cadastro, por
essa época, que além da finalidade tributária, servia
também para a solução de questões relativas a limites das
propriedades .
198
Segundo Coviello, algumas legislações – como os

estatutos de Bolonha de 1250 e de Piacenza de 1336 –
mantinham a obrigatoriedade da insinuação para as
doações, herança do Direito Romano Justinianeu.
Contudo, nessa época o escopo era meramente fiscal.
Não tinha objetivo publicitário algum, e nem a destinação
romana de se dar solenidade ao ato, a fim de evitar que
excessivas liberalidades arruinassem o patrimônio
familiar.
199
Luzzati divide esses estatutos, no que diz respeito às

formalidades empregadas na transmissão de imóveis, em
estatutos que as prescrevem com fins de fornecer uma
base para a arrecadação de tributos, e os que o fazem
tendo em vista a publicidade do ato, ainda que parcial. No
primeiro caso se encontrariam, por exemplo, os estatutos
de Turim e Moncalieri, cujo sistema tributário era fundado
em um censo – um registro patrimonial feito a partir de
uma declaração e um juramento do cidadão. Ainda que
em Moncalieri o estatuto determinasse a inscrição do
comprador como novo proprietário no registro, esta
inscrição era despida de eficácia jurídica, apenas
indicando o novo devedor dos tributos. Em Roveredo,
cidade que adotava sistema semelhante, esta inscrição
ficava a cargo do vendedor, o que bem demonstra que o
interesse era de livrar-se do pagamento dos tributos
incidentes sobre o bem alienado. Também nesta cidade a
inscrição tinha fins exclusivamente fiscais, cobrando-se
uma taxa pela insinuação e inscrição dos contratos nos
livros. Já no segundo caso estão estatutos que contêm
disposições que ordenariam uma certa publicidade, ainda
que imperfeita por falta de um real sistema publicitário. Por
exemplo, Veneza, pelo apregoamento público, investidura
perante magistrados, e inscrição de créditos hipotecários
em livros dos juízes examinadores, como se verá; e
Sassari, onde uma coletânea de estatutos de 1316
ordenava o registro e publicação dos bens hipotecados . 200
Em Veneza, instituiu-se, no início do século XIII um

magistrado examinador, que intervinha nas alienações de
prédios. Após serem anunciadas nas ruas e na igreja, e
depois de ouvidos eventuais opositores, obtinha-se do
doge, por meio dos magistrados examinadores, uma
estimação do valor da coisa. Então, esta era posta à
venda em público. Não se obtendo preço conveniente, o
bem era arrematado pela república, com um deságio de
vinte por cento sobre o preço estimado. Cumpridas as
formalidades, o examinador autenticava o ato de
transmissão, para estabelecer com fé pública a data do
ato. Com este fim foi instituído em 1288 o “notatorio”, um
registro público no qual deviam ser inscritos contratos de
transmissão de imóveis, testamentos, codicilos e outros
atos . Até mesmo os créditos hipotecários ingressavam
201
neste registro .
202
Para Coviello, o “notatorio” tinha como função

unicamente dar certeza à data dos atos, e, portanto, não
tinha semelhança com os modernos livros de registro.
Ainda, a apresentação do ato para registro não era
obrigatória, mas facultativa, gerando proteção ao
apresentante em relação a certos prazos de prescrição,
como direitos de preferência oriundos da antiga
copropriedade familiar . No entanto, esclarece Pugliatti
203
que era função do notatorio, além de autenticar a data,

também salvaguardar a boa-fé nos contratos . 204
Quanto à Sassari, estes estatutos de 1316 tinham a
preocupação de que as hipotecas ocultas fossem
eliminadas. Para isso, determinavam que sua constituição
fosse realizada por meio de escritura pública que deveria
ser apresentada ao Podestá – o mais alto magistrado que
então existia na cidade – e ao Conselho. Ainda, a cada
ano os atos de constituição de hipoteca deveriam ser
proclamados ao público .
205
No século XIV outras cidades criaram também seus

mecanismos de publicidade imobiliária.
Em 1316 um estatuto de Modena instituiu a Camera

degli atti para a conservação, em compêndios, dos atos
jurídicos, de maneira a se ter mais segurança na
aquisição. Uma lei de 1488 reconheceu esta finalidade de
maneira expressa, afirmando que o acesso pelo
interessado em comprar o bem ao documento pelo qual o
vendedor o adquiriu permitiria que “il comprador possi con
sincero animo comprar” .
206
Em Verona, um estatuto ordenava a publicidade por

proclamação pública das alienações de prédios em que o
alienante continuasse na posse do bem, equiparando-se
esta publicação à traditio real. Havendo uma dupla
alienação do bem pelo alienante, prevalecia o direito
daquele que primeiro houvesse cumprido uma das
formalidades, a traditio real ou a publicação, sem qualquer
prioridade para uma ou outra modalidade . Esta 207
formalidade, chamada publicatio in concione o arengo,

tinha mais sentido quando o alienante permanecia na
posse do bem, e não obstante não gerasse mais efeitos
que a traditio, tornava notória a aquisição .
208
No Ducado de Milão havia um juízo de purgação

conhecido como giudizio delle grida, introduzido pela
primeira vez em 1369 por Bernabò Visconti. Este juízo
consistia na publicação pelo vendedor do contrato de
alienação por meio de edital e arautos, perante o prédio do
pretório do distrito de seu domicílio e do distrito da
localização do imóvel. Após essa proclamação solene –
que deveria ser repetida durante várias semanas – abria-
209
se então um prazo para eventual oposição de titulares de

direitos sobre o bem. Transcorrido o prazo sem oposição,
o bem era adjudicado ao comprador livre de hipotecas ou
outros ônus reais. Por outro lado, se houvesse oposição, o
bem era transmitido igualmente livre de ônus; contudo, o
preço seria depositado com um banqueiro, que faria os
pagamentos aos credores. Esse procedimento pretendia
garantir segurança ao comprador, mas não era um real
sistema de publicidade, pois pressupunha a existência de
hipotecas e ônus reais clandestinos, cujo mal tentava
mitigar com uma imperfeita e insegura forma de
publicação . Todavia, ao buscar aumentar a segurança
210
das aquisições por terceiros, cumpria uma das funções

que em geral se atribui à publicidade imobiliária. Em 1385
o procedimento foi estendido também para o confisco de
bens pertencentes a criminosos . 211
Em Florença, onde já havia um cadastro, houve

tentativas de criação de um registro público (libri
debitorum) em 1346 e outra em 1355. Estas tentativas são
relatadas por um contemporâneo, Mateo Villani, em suas
Croniche: “Di questo mese d’agosto, alquanti cittadini di
Firenze, parendo loro che dovesse essere util cosa al
comune per levar ela briga a’ creditori di ritrovare i beni del
debitore, misono innanzi a’signori che si facesse uma
távola, nella quale si screvessono tutti i beni immobili dela
città e del contado per popolo e per confini, e diedono il
modo a catuno quartiere dela città e del contado per sè;
e`signori misono la petizione, e vinsesi, parendo a tutti che
dovesse esse utile cosa” . Ou seja, alguns cidadãos
212
requereram ao governo de Florença a criação de uma
tábua das propriedades imobiliárias do local, por povoação
e por limites, com a finalidade de se facilitar a busca por
bens de devedores. Relata o cronista que o
empreendimento parecia aos homens “antigos, sábios e
práticos” coisa impossível de se fazer com perfeição, mas
que estes não foram ouvidos, com o que foi determinada a
inscrição de todos os bens, sujeita a omissão a graves
penas. Logo surgiram problemas: mudanças na
titularidade dos bens, conflitos quanto aos limites entre
imóveis e outros inconvenientes ainda maiores. Depois de
uma longuíssima escrituração, grande despesa pública, e
uma confusão generalizada sem frutos, a empresa foi
abandonada. Como observa Pugliatti, a ousadia e a
novidade da instituição provocaram a “habitual reação dos
‘práticos’, os quais sempre recuam quando confrontam as
inovações que perturbam a sua pacífica praxe” . Seja
213
pela despesa demasiada, seja pela incapacidade do

funcionalismo, ou seja, ainda, por conta de resistências
subterrâneas dos interessados em esconder seus bens do
fisco, o empreendimento não foi concluído .
214
Já na Idade Moderna algumas cidades italianas

criaram sistemas mais próximos do que se compreende
contemporaneamente como publicidade imobiliária.
Em Veneza, durante o governo do Doge Andrea Gritti

(1523 – 1538), foram declaradas inválidas todas as
obrigações que atingissem imóveis que não houvessem
sido comunicadas ao magistrato degli esaminatori. Esse
magistrado dispunha, naquela época, de um registro
destas obrigações, organizado em ordem alfabética, que
poderia ser consultado por quem quer que fosse. A
justificativa dessa determinação enunciava a razão prática
da medida: a ausência desse registro e a possibilidade de
um bem já onerado vir a ser novamente onerado, ou
alienado, causava grave prejuízo a este novo adquirente.
Assim, tinha o Doge uma visão clara do que significava a
publicidade, e qual era sua função. Uma decisão do
Conselho de Veneza, de 1535, ainda insistiu neste tema:
não apenas cominou uma pena criminal a quem
cometesse “tal fraudolenta et detestanda operatione de
vender alcuna cosa più de uma sola volta”, como também
determinou que o adquirente do bem deveria apresentar o
instrumento público da compra à chancelaria da cidade,
onde o reitor deveria tomar nota do ato e de seu conteúdo,
do nome do notário e das testemunhas. A seguir, era feita
a registração no livro próprio, em ordem alfabética .
215
Em Nápoles, uma súplica ao rei, de 29 de junho de

1536, tratava do mesmo tema: aquisição de bens já
onerados ou já alienados. Nesta súplica se pedia que
fosse determinada a insinuação e registro das doações,
vendas, penhores, hipotecas e qualquer outra sorte de
alienações. O monarca acedeu à súplica, mas somente
em 1609 foi executada sua decisão .216
Na Gália Cispadana – uma das metades da Gália

Cisalpilna, mais ou menos correspondendo à sua porção
ocidental – então sob domínio dos Estados Papais, um
decreto de 28 de janeiro de 1544 do Cardial Legado
Umberto da Gambara, que ficou conhecido como
Decretum Gambaranum, instituiu um ofício de registros de
doações em Parma. Estabelecia o decreto que todas as
doações, inter vivos ou mesmo mortis causa, assim como
todos os contratos de alienação em que a posse do bem
permanecesse com o alienante, bem como contratos entre
marido e esposa, ou entre pais e filhos, com valor superior
a um certo parâmetro, deveriam ser comunicados à
chancelaria de Parma. O ato, ainda, deveria ser anunciado
na igreja em que costumeiramente congregam os mais
velhos da cidade em questão – in ecclesia ubi soliti sunt
congregari antiani dictae civitatis. A falta de cumprimento
desta formalidade acarretava a nulidade do ato em relação
a terceiros, mas não entre as partes. Cabia ao notário que
lavrasse o ato advertir as partes quanto à necessidade da
observância deste dever. Este Decretum Gambaranum
vigorou até 1757 . A finalidade dessa formalidade,
217
afirmada expressamente, é clara: para que não se possa

enganar terceiros com o manto da ocultação .218
Em 1757, Parma já não mais pertencia aos Estados

Pontifícios, mas integrava o Ducado de Parma. E por um
decreto de 26 de agosto de 1757, acompanhado de um
edito de 17 de dezembro do mesmo ano, e confirmado por
outro de 21 de março de 1758, o Duque Felipe de Bourbon
criou um rigoroso e sofisticado sistema de publicidade
imobiliária, constituído por arquivos especiais onde seriam
mantidos os registros públicos. Nesses arquivos seriam
registrados os contratos, de maneira que, com facilidade,
se tivesse acesso aos dados do patrimônio alheio, de
maneira a evitar as fraudes .
219
Esse novo ofício levava o nome de Ufficio dela R.

Notulazione, e nele deveriam ser registrados todos os atos
inter vivos, ou testamentos, tanto notariais, quanto
particulares .220
Esse sistema, contudo, durou pouco, sendo extinto já

em 1771 .
221
Os Estados Pontifícios também já vinham tratando de

seus arquivos desde o século XVI, bem como de um
depósito centralizado de atos notariais. Uma bula de 1596
do Papa Clemente VIII determinava que ainda que
submetidos a vínculos e cláusulas de inalienabilidade, os
bens do devedor deveriam estar sujeitos a execução
mediante venda pública, após prévia afixação de
comunicados em local público ao longo de quinze dias.
Esta bula era destinada a acabar com os abusos
cometidos pelos barões que inviabilizavam as garantias
imobiliárias por eles oferecidas com os muitos vínculos e
onerações ocultos que sobre elas recaíam. Permaneciam
em vigor apenas os ônus constituídos em favor da igreja,
ou que não houvessem sido causados pelo barão . 222
Seu sucessor, o Papa Urbano VIII, modificou essa

bula, estabelecendo que a venda pública não poderia ser
feita se o vínculo ou inalienabilidade houvesse sido
previamente registrada no ofício de registro pertinente.
Estes registros eram públicos, e qualquer um poderia
solicitar cópias de seu conteúdo. Já em 1689 o Papa
Inocêncio XI outorgou uma constituição segundo a qual
estes vínculos, quando constituídos, deveriam ser
comunicados por meio de afixação de editais nas várias
subsedes do ofício, a fim de que os eventuais
interessados no bem estivessem melhor informados sobre
sua situação .
223
Por fim, na Sicília, no começo do século XVII, foi

introduzida uma modalidade de venda chamada Vendita
sub Verbo Regio, que, de maneira análoga à do Giudizio
delle Grida de Veneza, tinha por finalidade purgar imóveis
cuja situação jurídica abrangesse servidões, hipotecas ou
outros direitos mal esclarecidos. O antecedente desta
medida foi a já mencionada bula do Papa Clemente VIII,
de 1596.
Em um primeiro momento, o mecanismo servia apenas

para os arrendamentos. Por uma pragmática do rei Afonso
de Aragão chamada “De Censibus”, os credores dos
arrendamentos podiam perseguir as dívidas relativas aos
bens assim arrendados com quem quer que estivessem,
não apenas para satisfação do crédito do último ano,
como também dos anteriores. Com isso, os arrendatários,
espoliados, muitas vezes abandonavam o cultivo dos
campos, já que iniciar um arrendamento poderia sujeitá-
los a arcar com dívidas de períodos anteriores. Para tentar
remediar a situação e estimular os arrendatários a retornar
ao cultivo, o Duque de Maqueda criou um órgão chamado
Stati e Feudi, composta por magistrados nomeados por
ele, cuja missão era a de administrar as propriedades
abandonadas. Este órgão oferecia as propriedades em
arrendamento, recebiam o pagamento da renda, e o
disponibilizavam aos credores. Os arrendatários, com isso,
recebiam uma salvaguarda – de verbo regio – de que uma
vez cumpridas as obrigações devidas ao órgão, nenhum
outro credor da renda fundiária poderia molestá-los. Se
houvesse mais de um credor, ou conflito entre eles,
concorreriam ou disputariam os valores arrecadados pelo
órgão . Com isso, afastavam o arrendatário do conflito e
224
do risco de responder por dívidas anteriores.
Um documento de 1595 demonstra a extensão desse

procedimento também para as vendas. O Condado de
Naso estava tão onerado por garantias de dívidas que os
ônus ultrapassavam o valor das rendas. O Vice-Rei
adjudicou a sua administração a dois magistrados, que
acabaram concluindo ser a melhor solução a venda de
tudo em hasta pública. A venda foi autorizada, e seu
anúncio público mencionava a salvaguarda de verbo regio,
ou seja, as dívidas não atingiriam o adquirente. No mesmo
ano a venda foi feita. A praxe acabou sendo reconhecida
legalmente, sendo aplicável a todo tipo de bens, por uma
pragmática de 1666 do Duque de Sermoneta. A
pragmática apenas condicionava o uso desse instrumento
à prévia instância dos credores. Feita a venda, o valor do
preço era depositado em um banco, e o soberano expedia
uma carta de salvaguarda perpétua, que extinguia ex
plenitudine regiae potestatis, os direitos hipotecários ou
dominicais sobre o bem .225
Com a modernidade, a Itália adotou o Sistema Francês

de registro em seu Código Civil de 1865, afastando-se da
tradição do Direito Romano. Isso manteve-se na
codificação seguinte.
Assim, o Código Civil Italiano de 1942 determina a

necessidade da transcrição de contratos e outros atos que
transferem a propriedade para obtenção de publicidade
(artigos 2643 e seguintes), e a transcrição se mostra como
mecanismo destinado a solucionar conflitos entre duas ou
mais pessoas que tenham adquirido direitos contraditórios
sobre o mesmo bem, prevalecendo o direito de quem tiver
transcrito em primeiro lugar sua aquisição .
226
Ou seja, o sistema adota aquilo que Mónica Jardim

denomina a primeira dimensão da inoponibilidade, o
sujeito ativo de um fato jurídico que deveria ter sido levado
a registro e não o fez, não verá sua posição prevalecer em
relação a um terceiro adquirente que o fez .
227
A despeito disso, por vezes introduz exceções à regra

de que ninguém pode transferir mais direitos do que
possui ao proteger um terceiro adquirente de boa-fé, em
face da eficácia retroativa da anulabilidade fundada em
incapacidade legal do alienante, ou da nulidade do ato
pelo qual este adquiriu o imóvel. Isso ocorreria se as
ações judiciais que impugnavam o ato não houvessem
sido levadas ao registro antes da transcrição da aquisição
pelo terceiro em questão, e desde que tenham
transcorrido já cinco anos da data do fato atacado .
228
Assim, trata-se de um sistema de publicidade

declarativa, e, excepcionalmente, de publicidade
constitutiva, nos casos de hipoteca e de usucapião tabular
com prazo abreviado . A organização das informações é
229
feita segundo o sistema da base pessoal; e adota-se o

princípio registral da continuidade .
230
Observe-se, por fim, que o sistema de transcrição não

é o único em vigor na Itália. Herança do tempo em que
parte da Itália fazia parte da Monarquia dos Habsburgos,
adotam um sistema derivado do Sistema Austríaco, de
entabulação, as regiões de Trentino – Alto Adige, Trieste,
Gorizia, em parte, Udine, Belluno, Vicenza e Brescia.
Com a vitória na 1ª Guerra Mundial e consequente

anexação de territórios, optou o legislador italiano, pelo
Real Decreto 2.325 de 1928, por manter o sistema dos
livros fundiários nos locais em que já existia, até que
novas disposições de caráter geral sobre a matéria fossem
feitas. Várias foram as razões para essa decisão, tais
como a consideração de que o sistema já era
profundamente enraizado na consciência jurídica e na
economia das populações destas regiões, no exemplo
francês que, em 1924, havia mantido o Sistema Alemão
de registro na Alsácia-Lorena, e o intento de se adotar, de
forma geral para o país, um sistema de publicidade de
matriz germânica .
231
A despeito disso, o Código Civil de 1942 manteve o

sistema de transcrição como regra geral, não obstante não
tenha suprimido o da entabulação onde este já vigorava .
232
Este sistema é caracterizado pela organização com

base real e não pessoal; pelo princípio de inscrição,
segundo o qual o registro é constitutivo para aquisições
inter vivos; pelo princípio da legalidade, ou seja, há
rigoroso controle formal e, em parte, substancial, da
validade do título por um juiz tabular que determina o
registro ou sua denegação; pela fé pública registral,
protegendo terceiros adquirentes de boa-fé; e pelo
princípio do antecessor tabular, pelo qual não é possível a
inscrição se essa não for justificada por um título em favor
de quem a requisita emanado daquele contra quem a
inscrição é requerida, ou seja, do alienante em favor do
adquirente .
233
Quanto ao princípio da legalidade, deve-se observar

que, não obstante a qualificação registral seja feita por um
magistrado, este atua na esfera da jurisdição voluntária,
do que decorrem alguns pontos relevantes. Por um lado,
tratando-se de jurisdição, não há dúvida de que pode o
magistrado, ao qualificar um título, apreciar questões
afetas à constitucionalidade de norma. Todavia, por se
tratar de jurisdição graciosa, sua decisão não faz coisa
julgada, e a rejeição do pleito do requerente não impede a
sua reapresentação. Ainda, não deve o magistrado decidir
de maneira ultra petita, ou seja, determinar inscrições não
solicitadas pelas partes, ainda que o documento
justificasse um pedido mais amplo (por exemplo, se foi
pedida apenas a prenotação, não se pode realizar o
registro); está, em geral, privado de qualquer poder de
iniciativa; e não apenas deve decidir sem contraditório das
partes, como também não pode ouvi-las . 234
Da decisão do juiz tabular, cabe recurso a um tribunal

colegiado .
235
Trata-se, portanto, de um sistema de registro de

direitos, permitindo, pela publicidade de suas inscrições, o
conhecimento da situação jurídica atual e passada do
bem.

na Espanha
Se a Itália foi ocupada pelos Godos do Leste –
Ostrogodos – a Espanha foi ocupada, ao tempo do fim do
Império Romano, pelos Godos do Oeste – Visigodos. Após
a derrota de Átila, em 451, os visigodos que estavam
assentados no sul das Gálias se converteram nos
principais aliados das tropas imperiais do Ocidente. Como
foederati de Roma, os soldados visigodos enviados por
Teodorico II intervieram na Península Ibérica em 456, para
enfrentar e derrotar os Suevos e ocupar sua capital,
Braga, em 457. A despeito de uma reação sueva entre
458 e 468, estes acabaram por ser novamente derrotados
e confinados à região da Galícia. Com isso, a partir de 476
o Reino Visigodo de Eurico se tornou a mais poderosa
monarquia então existente no ocidente .236
Todavia, ao longo de quase toda sua existência o

Reino Visigodo foi marcado por instabilidade. Houve um
período de estabilidade a partir do reinado de Gundemaro,
iniciado em 610, e o reino atingiu seu auge no reinado de
Chindasvinto (642 - 649). Neste período o rei dedicava-se
a reorganizar o reino, promulgar novas leis e preparar uma
reestruturação do Direito Visigodo, que foi concluída por
seu filho, Recesvindo (649 - 672). O Reino Visigodo de
Toledo acabou em 711, após seu último rei, Rodrigo ser
derrotado pelos muçulmanos que então invadiam a
Península .
237
As fontes do Direito Visigótico contêm passagens de

interesse às transmissões de direitos reais sobre imóveis e
à publicidade imobiliária.
A compilação conhecida como Código de Eurico, do

ano 476, estabelecia que a compra e venda feita por
escritura era perfeita, e que a falta da escritura podia ser
suprida pelo pagamento do preço perante testemunhas.
Ainda, estabelecia que nas doações considerava-se
transmitida a propriedade pela entrega de seu
instrumento. Esta estrutura permaneceu inalterada na Lex
Romana Visigothorum, de 506, no Código de Leovigildo,
de 580, e no Liber Iudiciorum, de 654. Tudo isso sinaliza,
portanto, a existência de uma traditio per chartam na Alta
Idade Média Ibérica , ou seja, a transmissão da
238
propriedade mediante a entrega de um signo material,

que, neste caso, era o instrumento do próprio ato jurídico.
Assim, nas doações a traditio do bem seria substituída

pela traditio do documento. Se o Direito Romano
considerava a escritura meio de prova, o direito vulgar, sob
o influxo doa costumes bárbaros, passa a considerar o
documento como uma materialização do direito de que
tratava .
239
A traditio per chartam não se confunde com a traditio

ficta do Direito Romano Justinianeu . O objeto não é o
240
documento em si, mas a coisa cuja propriedade se

pretende transmitir. A despeito disso, a entrega do
documento não é simbólica, mas física, efetiva. Por isso, o
instituto não se confunde com a traditio chartae, cujo
objeto é o próprio documento .
241
Quanto às vendas, por outro lado, a necessidade de

prova escrita, ou a possibilidade de seu suprimento por
testemunhas do pagamento do preço parece não ter que
ver com a transmissão da propriedade em si. Com isso a
traditio do bem em si, real ou ficta, permanecia sendo
necessária . 242
Uma outra modalidade de traditio presente na

Península Ibérica, específica para as doações feitas à
Igreja, foi a traditio super altare, consistente no depósito
solene do documento que instrumentalizava a doação
sobre o altar da igreja .
243
Mais uma vez, têm-se nestas solenidades modalidades

precárias de publicidade imobiliária, cuja memória reside
tão somente na consciência das testemunhas ou dos
circunstantes à prática do ato.
Durante a reconquista vigorou, em Castela, ao longo

de toda a Baixa Idade Média, o sistema do contrato
seguido da tradição do bem, estabelecido pelas Sete
Partidas. Tal sistema ocultava dos terceiros as
modificações jurídicas sofridas pelos imóveis, em especial
quando se tratava de direitos que não deslocavam a posse
do bem .
244
Todavia, fueros municipais de algumas povoações do

reino previam regras diferentes para as transmissões
imobiliárias. O mesmo ocorria em Viscaia e Navarra. Havia
em alguns foros particulares formas de publicação, como a
ratificação pública e solene dos negócios (roboración), os
anúncios e os pregões .
245
Havia roboraciones na Igreja, durante a Santa Missa,

ou nas reuniões do Conselho Municipal. No primeiro caso,
o fuero de Alcalá de Henares, por exemplo, estabelecia
que o comprador de imóvel situado na localidade a
afirmasse após a missa maior, na igreja paroquial da
povoação. Disposições semelhantes, com alguma
variação, havia nos fueros de Ledesma, Cuenca, Baeza,
Alarcón, Alcázar, Consuegra e outros. Em Viscaia, deveria
o adquirente anunciar solenemente sua aquisição durante
a procissão ou ofertório da Missa Maior, perante notário,
repetindo-se a prática três domingos seguidos .
246
No segundo caso, tem-se como exemplo de anúncio
no Conselho Municipal, o fuero de Sepúlveda, pelo qual
quem comprasse imóvel em seus limites deveria afirmar
sua aquisição, no Conselho Municipal, no domingo ou em
outras datas predeterminadas em razão do calendário
litúrgico .
247
Os anúncios e pregões eram feitos por proclamação

pública, nas ruas da cidade. Assim o fuero de Plasencia e
o fuero geral de Navarra: o primeiro determinava que
quem pretendesse comprar imóvel em seus limites deveria
apregoar sua aquisição na cidade por três dias; e o
segundo dispunha que quem pretendesse vender sua
propriedade deveria anunciá-la, com o som de sinos, em
três domingos seguidos . 248
Não obstante a finalidade de muitos desses atos fosse

possibilitar o exercício de direitos como o retrato,
acabavam por gerar publicidade, ou, ao menos, afugentar
a clandestinidade .
249
Com a roboração, teoricamente o adquirente passava

a estar protegido contra reivindicações tardias, ou mesmo
contra a má-fé de terceiros. Porém, sem mudanças
250
visíveis na posse do imóvel, tais formalidades em geral

restavam ineficazes . 251
Também na Espanha se manteve a prática da

insinuação das doações. Em Aragão, na Catalunha, em
Navarra e Valência a insinuação era praticada com a
finalidade de se evitar doações simuladas, não obstante
na Catalunha ainda houvesse a preocupação com a ruína
do doador.
Em Aragão e em Valência a ausência de insinuação

eivava de nulidade a doação. O doador deveria
comparecer perante juiz e testemunhas, e o magistrado
determinava a redução a escrito da doação por notário,
registrando-se sua existência em livro da cúria e
entregando-se cópia ao interessado. Em Navarra a
doação deveria ser feita perante notário e testemunhas, e
insinuada perante juiz .
252
Na Catalunha seguia-se o Direito Romano Justinianeu

nesta matéria. Todavia, disposições do direito local criaram
uma espécie de registração das doações. Para isso, foi
organizado um registro especial com índice, com caráter
judicial. A falta da insinuação e desta registração, contudo,
não ensejavam a nulidade da doação, mas a proibição de
que credores fossem prejudicados por ela. Assim, servia
como meio de se evitar a fraude contra credores e reforçar
a ação pauliana .
253
No Reino de Mallorca – em razão de sua vitalidade

comercial –, uma série de conflitos relacionados à
incerteza acerca da propriedade de bens imóveis, e de
direitos que os onerassem, gerou numerosos conflitos,
demandando soluções jurídicas que a tradição local não
poderia oferecer. Por essa razão, em 1321 adotou a regra
de que as aquisições que se dessem perante tribunal e
acerca das quais fossem cumpridas as solenidades
exigidas eram consideradas válidas perpetuamente, de
maneira a não admitir contestação futura . E por uma
254
Ordenação do ano 1413, criou-se um juízo liberatório de

cargas, que, assim como outros institutos, se assemelhava
ao Giudizio Delle Grida veneziano. Nas vendas – ainda
que realizadas extrajudicialmente –, se o comprador
quisesse ter segurança de adquirir o imóvel livre de
hipotecas, vínculos ou outras onerações, assim como de
obrigações, poderia obter a liberação destes mediante um
procedimento judicial de caráter intimatório. Para tanto,
publicava-se um edital convocando todos que
pretendessem ter direitos sobre o imóvel a apresentá-los à
cúria durante um certo prazo, sob pena de caducidade . 255
Todavia, segundo Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida a

publicidade imobiliária se iniciou-se realmente na Espanha
com a Pragmática de Dom Carlos e Dona Joana,
atendendo a petição apresentada nas Cortes de Toledo de
1539. Esta norma criava um livro, em alguns centros
urbanos, destinado à inscrição dos censos e hipotecas.
Sem esta inscrição esses direitos não seriam oponíveis
aos adquirentes do bem, nem poderiam ser arguidos em
juízo .
256
Fora relatado nessas Cortes que abusos vinham sendo

cometidos por pessoas que vendiam como livres bens que
estavam gravados por hipotecas, censos, vínculos e
tributos, o que gerava muitos pleitos judiciais. Assim, para
remediar esses inconvenientes, se propôs a criação de um
sistema de registros. Assim, em cada cidade, vila ou sede
de comarca deveria haver uma pessoa que mantivesse
um livro em que fossem registrados todos os contratos de
censo, tributos e hipotecas. Os contratos que não fossem
registrados no prazo de seis dias não fariam fé nem
obrigariam coisa alguma. O registro em si não seria
exibido a ninguém; mas caberia ao registrador dar fé se
havia ou não alguma oneração dessa natureza sobre o
bem .
257
Esta Pragmática nada mais foi do que uma resposta do

monarca aos pedidos apresentados pelos Procuradores,
ou seja, os representantes da alta burguesia urbana, que
vinha se mostrando cada vez mais interessada em adquirir
os censos .
258
No entanto, a disposição não foi cumprida: na maioria

das sedes jurisdicionais os ofícios simplesmente não
chegaram a ser criados. Com efeito, a nova instituição não
tornava mais segura a titularidade dos direitos reais
imobiliários, e, com isso, acabava por ter fins meramente
arrecadatórios de tributos. E com isso, mesmo nos lugares
em que os ofícios foram criados, os altos preços cobrados
pela Coroa acabavam por gerar um descumprimento
generalizado e clandestinismo ou informalidade . 259
Esta situação somente foi remediada com a aprovação

de um regulamento que criava Contadurías de Hipotecas,
em 1768 . Antes disso, porém, a petição foi recordada
260
nas Cortes de Valladolid em 1548 e 1555, nas quais se

pediu, inclusive, que fosse sancionada criminalmente a
conduta de quem vendesse como livre coisa onerada.
Ainda, uma Pragmática de Felipe V, de 1713, já havia
disposto sobre a organização destes registros, sem
êxito .
261
A Real Pragmática de 1768, por fim, criou os Ofícios de

Hipotecas, denominados Contadurías de Hipotecas, com
força de lei e valendo como lei geral em toda a Espanha,
com exceção de Navarra. Não obstante o sistema previsse
apenas o registro das onerações, e, portanto, não se
tratasse de um registro geral, na Catalunha o sistema foi
estendido a todos os atos de alienação de imóveis . 262
O ofício seria levado pelos escribanos de ayuntamiento

das sedes de comarca, nomeados pela Justiça. Havendo
mais de um, seria nomeado aquele que se estimasse ser
mais idôneo. Estes profissionais deveriam constituir fiança,
e estavam sujeitos à responsabilidade .
263
Esse registro somente produzia efeitos negativos, ou

seja, os atos não registrados não teriam efeito perante os
tribunais. Todavia, já se tinha nesse sistema o embrião de
um moderno sistema de registro de imóveis . 264
Já no início do século XIX passou a ser convicção
comum na Espanha que o sistema então vigente de
registros era inadequado para as necessidades jurídicas
de sua época, pelo que uma reforma foi necessária. As
principais críticas eram as de que o regime então vigente
era incompleto, já que, direcionado à preocupação com as
hipotecas, apenas abrangia o registro destas e de
transmissões de imóveis hipotecados. Ainda, os efeitos do
registro eram muito escassos, pois, como já se disse,
eram apenas negativos. Ainda, o sistema não estava
organizado com base real, mas em ordem cronológica,
com os livros divididos em colunas, e os atos iam sendo
lançados segundo a ordem de apresentação dos títulos . 265
Assim, em 1861 foi promulgada uma Lei Hipotecária

com inspirações ecléticas, abrangendo tanto elementos
originariamente espanhóis, como também aspectos
registrais do Sistema Germânico e do chamado Sistema
“Romano”. Assim, a Lei mantinha o costumeiro sistema de
título e modo que sempre vigorou na Espanha, e, tal como
era nas Contadurías de Hipotecas, a escrituração se fazia
por extrato, mediante inscrição. Do Sistema Germânico
foram importados os princípios da publicidade, rogação,
especialidade e trato sucessivo, bem como o fólio real, a
necessidade da qualificação registral, e, em embrião, a fé
pública registral diferida no tempo. No entanto, não se
adotava o princípio de inscrição: o registro não era
constitutivo, mantendo-se o princípio do Direito Romano
Justinianeu de aquisição pela traditio .
266
A Lei sofreu reformas em 1869 e 1877, e o Código

Civil Espanhol de 1889 mantiveram praticamente na
íntegra os seus preceitos. Em 1909 houve nova reforma,
reduzindo, por exemplo, o prazo de suspensão da tutela
pela fé pública de cinco para dois anos, estabelecendo a
presunção de que o titular registral era possuidor do direito
inscrito, e proibindo a inscrição de títulos de domínio sem
que previamente houvesse sido inscrito o título aquisitivo
em favor do transmitente. Esta Lei mantivera-se em vigor
até 1944, ocasião em que foi aprovada nova reforma
hipotecária, dando lugar à Lei Hipotecária de 08 de
fevereiro de 1946 e regulamento de 14 de fevereiro de
1947, ainda hoje em vigor. Nesta reforma ficariam
consolidados os princípios da legitimação e da fé pública
registral, sem diferimento no tempo .
267
Assim, tem-se na Espanha um sistema de título e

modo em que, salvo no caso da hipoteca, o modo não é o
registro, mas a traditio. Não há distinção entre negócio
jurídico obrigacional e negócio jurídico real, com o que a
mutação real baseia-se no título causal que é, ao mesmo
tempo, obrigacional e dispositivo, embora não seja em si
translativo: este efeito fica condicionado ao modo, que é,
como se disse, a traditio. Esta traditio, contudo, é
meramente instrumental, já que segundo o artigo 1.462
do Código Civil Espanhol a outorga da escritura equivale
à entrega da coisa, salvo se da escritura se puder
claramente deduzir o contrário .
268
Resta ao registro consolidar a mutação real ao lhe dar

publicidade. E, em caso de dupla alienação pela mesma
pessoa, terá preferência o adquirente que primeiramente
obteve o registro, e não a quem primeiramente firmou o
contrato, nem a quem primeiramente recebeu a coisa . 269
Finalmente, o titular registral é protegido pela

legitimação registral. Os registros estão salvaguardados
pelos tribunais, com o que produzem todos os seus efeitos
até que seja declarada sua inexatidão. E, estão protegidos
pela fé pública registral, os terceiros que houverem
adquirido o bem de boa-fé, por negócio jurídico
considerado válido em si mesmo, a título oneroso, do
titular registral, e que tenham obtido para si também a
inscrição no registro . A introdução da fé pública registral
270
representou a substituição, no âmbito imobiliário, do velho

paradigma do direito comum de que ninguém transfere
mais direitos do que possui apenas coadjuvado por um
sistema de propriedade. No sistema de fé pública – como
visto, introduzido na Espanha na Lei Hipotecária de 1944
–, o paradigma da segurança do tráfego derrogou os
velhos princípios nas relações inter tertios em atos
onerosos e de boa-fé. Assim, a partir de 1944 a Lei
Hipotecária instaurou um regime especial de propriedade,
paralelo e distinto daquele previsto no Código Civil, o
qual passou a ser aplicável residualmente apenas aos
casos de propriedade não inscrita .
271
3.6. Antecedentes da publicidade imobiliária

em Portugal
No ano 711, os exércitos muçulmanos vindos do Norte

da África invadiram e conquistaram a Península Ibérica,
podo fim à já enfraquecida monarquia visigótica. Os
cristãos que não se conformaram com o domínio
muçulmano foram expelidos para uma pequena faixa
situada nas montanhas do Norte da península, e iniciaram
a organização de uma resistência. O marco histórico do
início da chamada “Reconquista” é a vitória em
Covadonga das tropas lideradas por Pelágio, um
aristocrata godo, contra os invasores muçulmanos . 272
Um conjunto de chefes militares, no século VIII, viria a

reivindicar a descendência de Pelágio, e, por isso,
proclamarem-se príncipes ou reis das Astúrias. Durante o
governo de um destes reis, Afonso III (866 – 910), os
cristãos chegaram até o Rio Douro, e, em 868 tomaram o
povoamento de Portucale, na foz do rio. No século X a
corte transfere-se para Leão, ampliando as fronteiras que
anteriormente restringiam-se às Astúrias. O território do
agora Reino de Leão foi dividido em condados, um dos
quais Portucale, cujos condes foram desde a sua criação
até 1071 sempre membros de uma mesma família, os
descendentes de Hermenegildo Gonçalves e Mumadona
Dias .
273
No século XI, a Reconquista avançou no espaço que

viria a ser Portugal. Em 1055 Fernando Magno conquista
Lamego e Viseu, e em 1064 Coimbra. Seu sucessor,
Afonso VI, chegou ao Tejo em 1085, e em 1093 os cristãos
chegaram à Santarém e Lisboa, para as perderem
novamente um ano depois. Todavia, o último Conde de
Portucale, Nuno Mendez morreu em 1071, levando com
ele sua dinastia .
274
Em 1096, Afonso VI concedeu o Condado

Portucalense, a título hereditário, a Henrique de Borgonha,
cavaleiro francês ligado por fortes laços de parentesco aos
condes e duques de Borgonha. Selando o contrato,
Henrique casou-se com D. Teresa, filha bastarda de
Afonso VI. Este Condado Portucalense resultava do
agrupamento dos antigos condados de Portucale e de
Coimbra, destacados do antigo Reino da Galiza .275
Henrique, líder militar aguerrido e governante

competente, havia contribuído para o desenvolvimento do
seu condado, e sempre mantivera boas relações com a
nobreza local. Esta, em grande parte, consistia nos
chamados “infanções”, integrantes de um estrato
intermediário da nobreza que gradativamente foram
assumindo funções políticas, administrativas e militares
em escala local e regional. Morto Henrique em 1112, sua
viúva, D. Teresa, assumiu o governo, ocasião em que a
linhagem galega da família Trava começou a ter cada vez
mais ingerência na política do condado. A partir de 1116 D.
Teresa intitulou-se rainha, e em 1121 passou a viver com
Fernão Peres de Trava, que começou a desempenhar
funções de governo em Coimbra. Preocupados com o
risco de o Condado Portucalense se ver submetido a um
restaurado Reino da Galiza, e insultados pela concessão
de primazia a um intruso como Fernão Peres Trava, a alta
nobreza da corte condal rompeu com D. Teresa e aliou-se
a seu filho, o Infante Afonso Henriques. O conflito chegou
ao campo de batalha, e, em 24 de junho de 1128, no
campo de São Mamede, nas proximidades de Guimarães,
Afonso Henriques, acompanhado dos nobres portugueses,
venceu os partidários de D. Teresa e dos Trava. Com isso,
Afonso Henriques adotou o título de príncipe, e impôs-se
como governante do condado, revitalizando a autonomia
portuguesa e tornando definitiva a sua separação com a
Galiza .
276
Em 1139, após uma década organizando as defesas

de Coimbra contra as incursões dos mouros, o então
príncipe Afonso Henriques organizou uma forte expedição
nas terras mouras situadas ao sul, que culminou na
célebre Batalha de Ourique. Vitorioso, Afonso Henriques
passou a intitular-se Rei dos Portugueses. Todavia, Afonso
Henriques era vassalo do Rei de Leão e Castela, Afonso
VII, seu primo. Em 1143 Afonso VII reconheceu Afonso
Henriques como rei; mas, como havia se proclamado
imperador em 1135, pretendia manter o agora rei
português como seu vassalo. No entanto, Afonso
Henriques, pretendendo liberar-se de seu suserano,
prestou homenagem ao Papa Inocêncio II, dispondo-se a
lhe pagar um tributo anual, e o reconhecendo como seu
único senhor. O reconhecimento papal, contudo, tardaria,
somente vindo em 1179 pela bula Manifestis Probatum . 277
Com isso, tem-se, finalmente, e sem qualquer dúvida,
um Reino de Portugal. Até então a legislação aplicável à
Portugal era a comum a toda a Península Ibérica, com o
que valem também para Portugal as observações já feitas
no item anterior sobre o Direito Visigótico.
Algumas das solenidades de transmissão relatadas

são atestadas por fontes portuguesas. Documentos
portugueses do final do século XI e do século XII relatam a
prática da traditio per chartam, assim como a traditio pelo
depósito do documento em altares de igrejas. Outros
contêm a declaração expressa de que o documento foi
entregue ao adquirente. Relata-se, também, como etapa
prévia à entrega do documento a realização da roboratio,
espécie de confirmação do ato pelas partes que, após
certa data, passou a ser feita pela aposição da assinatura
das partes, mas, que, até então, se fazia pela colocação
das mãos sobre a escritura . 278
Já na segunda metade do século XIII e no século XIV

começaram a se tornar raras nos documentos as menções
ou referências à Lex Wisigothorum. Paralelamente, foram
aparecendo nas doações e vendas a entrega real ou ficta
da coisa – à moda da traditio romana – como um modus
adquirendi distinto da justa causa, o contrato, era
indispensável à transmissão da propriedade. Todavia, esta
traditio tinha algumas características peculiares. As fontes
relatam que o ato se dividia em duas etapas, uma na qual
o alienante declarava abandonar a propriedade e
pretender entregá-la ao adquirente; e outra na qual se
dava uma apropriação ou investidura na posse pelo
adquirente. Há relatos de traditio simbólica de imóveis,
segundo o qual o adquirente dirigia-se com o tabelião, as
testemunhas, e o alienante ou seu representante até o
próprio imóvel, e ali a investidura era feita. A investidura se
dava pela entrega ao adquirente de algo que simbolizasse
o imóvel, havendo referências a torrões de terra, chaves,
portas, telhas, cordas de sinos, molhos de vides, porções
de milho, ramos de árvore etc. Constava da escritura uma
fórmula mais ou menos semelhante a “...meter na posse e
corporal possisson por chave e por colmo, por terra e por
pedra, assi como direito e uso é” .
279
Nos séculos XIV e XV a substituição da traditio per

chartam visigótica pela traditio romana se tornou definitiva,
e as Ordenações Afonsinas a incorporaram. Com efeito,
as Ordenações sancionam a regra do Direito Romano
Justinianeu de que é a tradição, e não o acordo, que
transfere a propriedade das coisas. Assim, não havendo a
entrega do objeto vendido, não pode o comprador
reivindicá-lo, lhe cabendo apenas uma ação pessoal para
exigir a entrega: ou seja, não tem um ius in re, mas tem
um ius ad rem .
280
Isso se manteve em Portugal até o século XIX, não

apenas para a transmissão da propriedade, como também
para a constituição de garantias. O máximo de publicidade
que se concebia era a realização de uma solenidade
perante testemunhas.
Desde a Lei sobre penhor de D. Afonso IV, passando-

se pelas três Ordenações, e até mesmo na Lei de 22 de
Dezembro de 1761, que restabelecia preferências da
Fazenda Real, e na de 20 de Junho de 1774, que tratava
da graduação das hipotecas, sempre estiveram na base o
Direito Romano Justinianeu e o Direito Canônico, não
havendo, portanto, qualquer exigência de registro ou outro
tipo específico de publicidade imobiliária .
281
Assim, até 1836 as hipotecas constituíam-se em

Portugal pelo simples consentimento dos titulares, já que
para estas o Direito Romano não exigia nem mesmo a
traditio. Ainda, admitiam-se as hipotecas gerais, e,
segundo uma lei de 1774, poderiam resultar de escritura
pública ou escrito particular de pessoa qualificada .
282
O primeiro sistema de registro predial português,

destinado expressamente a “conservar o crédito da
propriedade, para facilitar as convenções, evitar fraudes, e
moralizando a Nação, abrir novas fontes à pública
prosperidade”, surgiu pelo Decreto de 26 de Outubro de
1836 .
283
Esse sistema sofria clara influência do Code Napoleon

e dizia respeito, quanto ao objeto, a embarcações
matriculadas na circunscrição do respectivo julgado e a
prédios nele situados, e, quanto à matéria, apenas
relativamente às suas hipotecas, à sua litigiosidade por
ação real ou penhora, ou então às suas doações ou
alienações, de qualquer natureza, com reserva de
usufruto. Ainda, havia tantas exceções, que o registro
poderia ser considerado exclusivamente hipotecário; e os
registros conservavam seus efeitos por apenas dez anos,
após, deveriam ser renovados sob pena de caducidade. O
sistema todo resultou em uma despesa sem qualquer
resultado útil .
284
O decreto que pôs em execução o Regulamento de

1836, datado de 03 de janeiro de 1837, agravou o
problema. Criava confusões quanto às preferências entre
hipotecas, uma vez que vigorava uma regra pela qual seus
efeitos retroagiam à data do título. Isso era especialmente
problemático em relação às hipotecas anteriores à criação
do registro, e havia previsão de prazos de registro distintos
para hipotecas resultantes de escritura pública ou de
escrito particular autorizado pela lei .
285
Diante das críticas severas formuladas à lei, foram
elaborados projetos de reforma do sistema de registro.
Destaca-se um projeto de Silva Ferrão, apresentado em
1858, que contemplava o registro da propriedade – e não
apenas de hipotecas – já fundado em princípios como a
publicidade, especialidade, prioridade, inoponibilidade de
ações judiciais não inscritas, legitimação dentre outros. O
sistema, que influenciou a Lei Espanhola de 1861, passou
despercebido em Portugal em virtude de uma mudança de
governo .
286
A nova lei hipotecária veio em 1863, impondo o registro

como requisito absoluto de eficácia. Sem a registração, os
fatos sujeitos a registro não poderiam ser invocados em
juízo nem mesmo entre as próprias partes . Aqui, tem-se
287
uma situação curiosa. A Lei não elevou o registro a modo

de aquisição, nem o impôs como necessário à constituição
do direito real. Por isso, não se pode dizer que tenha
tornado a registração constitutiva em Portugal. Por outro
lado, esse sistema que impede as partes de invocarem
seu direito não registrado até mesmo inter partes não
pode ser chamado declaratório. Tinha-se, assim, uma
situação na qual o direito real poderia ter surgido, o título
não ter sido registrado, e, por nunca precisar ser invocado
em juízo, ter assim se mantido. Tratava-se de um direito,
contudo, esvaziado de eficácia .
288
Ainda, o sistema de 1863 adotou, entre outros, os

princípios da prioridade; especialidade objetiva, e fólio
real; instância; legalidade, com controle de forma e de
fundo dos negócios, e trato sucessivo, não obstante estes
últimos estivessem apenas esboçados . 289
O Código Civil de 1867, conhecido como “Código

Seabra”, pôs fim ao regime “semiconstitutivo” de 1863, ao
incorporar o consensualismo do Sistema Francês. Assim,
o registro passa a ser meramente declarativo e condição
de oponibilidade em relação a terceiros. Os sucessivos
regulamentos de 1868, 1870, 1898, o Código Do Registo
Predial de 1922 e o Código de 31 de março de 1928
mantiveram o mesmo sistema. A reforma do Código do
Registo Predial de 1959 manteve como regra o registro
meramente declaratório, mas tornou constitutiva a
inscrição das hipotecas, as quais, antes da registração,
não são eficazes nem mesmo inter partes . 290
Tem-se a partir do Código Seabra, portanto, um

rompimento em Portugal com a tradição romanística. Não
mais se exigia, como regra, um modus – seja a traditio,
seja ou registro – para que se consumasse a mutação
real . Quanto aos efeitos, tinha-se tão somente a mera
291
inoponibilidade, destinada a solucionar o conflito no qual

um mesmo alienante efetuasse dois ou mais atos de
disposição em favor de adquirentes distintos, caso em que
prevalecia o direito de quem antes houvesse publicitado o
seu título por meio do registro . 292
Pelo Decreto-Lei 47.344 de 1966 foi promulgado o

novo Código Civil Português, que seguiu consagrando o
princípio do consensualismo em matéria de transmissão
de propriedade. Não havendo distinção entre os planos
obrigacional e real, o contrato produz a um tempo
obrigações e direitos reais . 293
.A partir do final do século IV d.C. o Império, já debilitado, começou a

receber investidas de hordas de bárbaros, impelidos pelos hunos.
Estes, espalhando-se pela Europa central, forçavam os godos contra
as fronteiras, o que acabou até mesmo levando ao saque de Roma
pelo visigodo Alarico. Os visigodos, bem como outros povos
bárbaros, traziam em seus espíritos um sentimento coletivo de
proteção do grupo e respeito às tradições. Entretanto, o contato com
o que restara do Império do Ocidente modificou sua cultura, em
especial no concernente ao direito romano. Isso gerou as leges
barbarorum, as quais combinavam o direito consuetudinário dos
povos bárbaros com preceitos oriundos do direito romano. Cf. Luiz
Carlos De Azevedo, Introdução à História do Direito, 1ª. Ed., São
Paulo, RT, 2005, pp. 97-100.
2
.Cf. Antonio Padoa Schioppa, História do direito na Europa da Idade

Média à Idade Contemporânea, 1ª Ed., São Paulo, Martins Fontes,
2004, p. 13.
3

2004, p. 13.
4
.Cf. Franz Wieacker, História do Direito Privado Moderno, 3ª Ed.,

Lisboa, Calouste, 2004, p. 15.
5

2004, pp. 39-40.
6

2004, pp. 59.
7

2004, pp. 63-64.
8

9

2004, p. 61.
10

2004, pp. 75; 81-82.
11

12

2004, pp. 126-127.
13

Lisboa, Calouste, 2004, pp. 79-80.
14
.Cf. Henri Regnault, Manuel d`Histoire du Droit Français, 5ª Ed., Paris,

Recueil Sirey, 1947, pp. 1-4.
15

Recueil Sirey, 1947, p. 16.
16
.Cf. Raymond Van Dam, Merovingian Gaul and the Frankish

Conquests, in, The New Cambridge Medieval History, Vol. I, 1ª Ed,
Cambridge, Cambridge University Press, 2005, pp. 193-196.
17

18
19

20

Cambridge, Cambridge University Press, 2005, p. 209.
21

Cambridge, Cambridge University Press, 2005, p. 210.
22

23

jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, p. 45.
24

1957, p. 146.
25

26
27

28

29

30
.Cf. Paul Fouracre, Frankish Gaul to 814, in, The New Cambridge
Medieval History, Vol. II, 1ª Ed, Cambridge, Cambridge University
Press, 2006, p. 106.
31
. CF. Constance Brittain Bouchard, The Kingdom of the Franks to

1108, in, The New Cambridge Medieval History, Vol. IV-II, 1ª Ed,
Cambridge, Cambridge University Press, 2006, p. 121-124.
32
.Cf. Janet L. Nelson, Kingship and Royal Government, in, The New
Cambridge Medieval History, Vol. II, 1ª Ed, Cambridge, Cambridge
33
.Cf. Hans-Werner Goetz, Social and Military Institutions, in, The New
Cambridge Medieval History, Vol. II, 1ª Ed, Cambridge, Cambridge
University Press, 2006, pp. 471-472.
34
35
.“Echevin” era o nome dado a um antigo magistrado municipal

francês. Cf. Émile Littré, Dictionaire de la langue française, Vol. II,
Paris, Hachette, 1885, p. 1277. A palavra deriva de scabinus, singular
do plural scabini, de que já se tratou.
36

37

1957, p. 147.
38
.Para um bom resumo sobre o tema da Gewere, cf. José Carlos

Moreira Alves, A “Gewere” – Um Instituto do Antigo Direito
Germânico, in, Revista da Faculdade de Direito da Universidade de
São Paulo, (63) (1968).
39

1957, p. 147.
40

Recueil Sirey, 1947, pp. 107-108.
41

42

43
.COVIELLO dá conta de que a expressão abrangia uma gama de

formalidades com nomes próprios em cada costume, como devesture
e vesture, deshéritance e adhéritance, dessaisine e saisine,
werpissement, devestissement, inaeredatio, erfvenisse ende
onderfvenisse, wert et adhéritement, droiture, investiture, devoirs de
loi, ouvres de loi, realisation etc. Cf. Nicola Coviello, Della
Trascrizione, Vol. I, 2ª. Ed., Turim, Utet, 1924, p. 43.
44

45

1957, p. 151.
46

47

48

49

1957, pp. 151-152.
50

1957, pp. 151-153.
51

52

1957, p. 153.
53

54

55

56
1957, p. 154.
57

jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, pp. 67-69. Segundo o autor, a
sobrevivência da insinuação é atestada por Placentin, Durandi,
Johanus Faber, Pierre de Belleperche, Guido Papa, e por cartas de
doação que chegaram até seu tempo, como uma doação da
Condessa Beatriz ao Conde de Toulouse, datada de 1172, que foi
objeto de insinuação.
58

1957, p. 155.
59

60

1957, p. 155.
61

62

63
64

65

1957, p. 156.
66

67

68

69

70
1957, p. 158.
71

72

73

1957, p. 158.
74

75
.Cf. Louis Gabriel Michaud, Biographie Universelle Ancienne et

Moderne, Vol. XXI, 2ª Ed., Paris, Madame C. Desplaces, 1854, p. 114.
76

1957, p. 159.
77

78
.O autor explica que quanto à disponibilidade das informações aos
interessados e sua forma de funcionamento há dois sistemas básicos
e opostos: o primeiro, tradicional da Alemanha, chamado de
“publicidade real”, consiste na matrícula de cada imóvel em um
registro feito a partir de um cadastro das terras, de modo que todas
as buscas se iniciam a partir do próprio imóvel. O segundo sistema,
da “publicidade pessoal”, agrupa os atos não em torno do imóvel,
mas do nome de seu proprietário. Na França optou-se pela
publicidade pessoal. Há, em cada sede de comarca, um bureau de
conservação das hipotecas, gerenciado por um conservador. Este
não é um magistrado, mas um funcionário público. O legislador
revolucionário optou por manter a tradição da publicidade pessoal
porque a prática – que exige profundo conhecimento dos arquivos
para o exercício de uma função delicada – demonstrou a
competência dos administradores de registros, os quais acabavam
por diminuir os inconvenientes do sistema. Cf. Emmanuel Besson,
Lês livres fonciers et la reforme hypothécaire – etude historique et
critique sur la publicité dês transmissions immobilières em France et a
l’etranger depuis lês origines jusqu’a nos jours, 1ª. ed., Paris, J.
Delamotte, 1891, pp. 161-162.
79

80
.Cf. Edoardo Ferrante, Consensualismo e trascrizione, 1ª Ed., Padua,

CEDAM, 2008, pp. 19-22.
81
.Para Troplong, o regime hipotecário será sempre a parte mais árdua

do Código, por envolver numerosos e graves interesses, pondo em
conflito razões opostas, mas ao mesmo tempo dignas de atenção.
Segundo ele, quando a civilização leva a um povo um grande volume
de transações e negócios e a legislação é simples, com solenidades
claras e dirigidas pela ideia de utilidade, e seu rigor amenizado pela
equidade, tem-se, na verdade, uma funesta e fecunda fonte de
decepções. Com esse espírito Napoleão teria proferido as seguintes
palavras de advertência sobre a matéria hipotecária no Código:
“Depuis que j’entends deiscuter le code civil, je me suis souvent
aperçu que la trop grande simplicité dans la législation est l’ennemie
de la proprieté. On ne peut rendre les lois extrêmement simples, sans
couper le nouer plutôt que de le délier, et sans livrer beaucoup de
choses à l’incertitude de l’arbitraire...que la loi soit moins simple,
pourvu qu’elle soit conforme aux principes de la justice civile”. Com
efeito, para Troplong seria muito criticável a excessiva simplicidade
do regime hipotecário francês, principalmente no sistema de
alienação dos direitos reais, expondo a desastres adquirentes e
credores. Assim, dois preconceitos deveriam ser evitados: o desejo
de simplicidade, incompatível com a matéria das hipotecas; e, o
outro, aceitar como único ponto de partida possível o estado de
coisas sancionado pelo Code Napoleon. Quem quisesse deixar ao
legislador o livre emprego das formas, subjugando as transações civis
a uma simplicidade arbitrária, desconheceria por certo os progressos
da ciência legislativa; e quem quisesse remontar ao passado para
ressuscitar as instituições do antigo direito hipotecário teria perdido as
lições da experiência. Cf. Raymond-Theodore Troplong, Le droit civil
expliqué suivant l’ordre des articles du code, depuis et y compris le
titre de la vente: des priviléges et hypothèques, ou, Commentaire du
titre XVIII du livre III du Code Civil, Vol. I, 2ª Ed., Paris, Charles
Hingray, 1835, pp. II-V. Para BIANCHI, a grande maioria dos autores
do Código pendia pelo retorno à clandestinidade do direito romano. A
publicidade era vista como um retorno à barbárie feudal, como uma
ultrapassada desconfiança da posse. Os que defendiam a
publicidade, por outro lado, apoiavam-se nos efeitos práticos do
princípio, afirmando-o necessário à segura e proveitosa alienação dos
imóveis, bem como ao progresso da agricultura e solidez no emprego
dos capitais. Cf. Emilio Bianchi, Delle ipoteche, v. I, 2ª Ed., Turim,
Utet, 1914, pp. 68-69.
82
.Como já se viu, já na época das discussões sobre a Lei de 11

brumário do ano VIII, um princípio crescente começava a dominar: os
jusnaturalistas haviam combatido a tradição real, tendo mesmo o
próprio Pothier militado em favor da transmissão pelo mero
consentimento. Por outro lado, a regra já havia sido bastante
modificada pela prática da tradição ficta. Assim, tudo leva a crer,
segundo RIVIÈRE e HUGUET que o princípio espiritualista do código
já havia triunfado quando da redação da Lei de 11 brumário. Nesta lei,
por um lado, havia a transmissão do direito real entre as partes pelo
mero consenso; e, por outro, a necessidade de uma formalidade para
sua consolidação perante terceiros. Cf. Henry. F. Riviére – Auguste
Huguet, Questions theoriques et pratiques sur la transcription em
matière hypothécaire dans l’ordre des articles de la loi du 23 mars
1855, 1ª ed., Paris, Marescq e Dujardin, 1856, pp. 10-11.
83
.Segundo Troplong, a nova redação foi abandonada por influência de

Tronchet, o qual dizia ser a emenda “desastrosa”. Para Tronchet, a
segurança dada pela Lei bastava: o interessado poderia consultar os
títulos, e a posse do vendedor. Não se poderia, a pretexto de
dispensar esse exame, comprometer a propriedade de um cidadão
que se apoiava na segurança de um contrato legalmente firmado. A
Lei de brumário teria tido interesse puramente fiscal, não tendo apoio
nos princípios da matéria hipotecária. Cf. Raymond-Theodore
Troplong, Le droit civil expliqué suivant l’ordre des articles du code,
depuis et y compris le titre de la vente: des priviléges et hypothèques,
ou, Commentaire du titre XVIII du livre III du Code Civil, Vol. I, 2ª Ed.,
Paris, Charles Hingray, 1835, p. XXXVIII.
84

85

1957, p. 159.
86
.Cf. Edoardo Ferrante, Consensualismo e trascrizione, 1ª Ed., Padua,

CEDAM, 2008, pp. 23-25.
87
.Cf. Jean-Philippe Borel, La Transcription hypothécaire des transferts

conventionnels de proprieté immobiliére dans le Code Civil, in, Revue
Historique de Droit Français et Étranger, (92) (04-2014).
88
.Para TROPLONG, a luta acerca das reformas se definiria entre os

defensores de inovações ao que já havia no Code, como a ampliação
do princípio da publicidade, e os defensores da manutenção do status
quo. Segundo ele, não se poderia levar em conta a “seita” que tinha a
alta pretensão de reformar a família, a propriedade, as sucessões e
todas as demais relações da vida social, capitaneada por
Decourdemanche, para quem a hipoteca seria contrária aos
princípios da justiça por atentar contra o crédito público não levar em
conta a boa-fé. Cf. Raymond-Theodore Troplong, Le droit civil
Hingray, 1835, pp. V-VIII. Interessante observar que no Brasil posição
semelhante à de Decourdemanche foi defendida por José de Alencar,
como se verá.
89

90
.Cf. Henry F. Riviére – Auguste huguet, Questions theoriques et

pratiques sur la transcription em matière hypothécaire dans l’ordre
des articles de la loi du 23 mars 1855, 1ª ed., Paris, Marescq e
Dujardin, 1856, p. 1.
91
.Cf. Raymond-Theodore Troplong, Le droit civil expliqué suivant

l’ordre des articles du code, depuis et y compris le titre de la vente:
des priviléges et hypothèques, ou, Commentaire du titre XVIII du livre
III du Code Civil, Vol. I, 2ª Ed., Paris, Charles Hingray, 1835,
pp. XXVIII-XXIX.
92

93

94
.Cf. France – Paris, 29 Juillet, in, Journal des Débats Politiques et

Littéraires (29-30 de julho de 1845).
95

96

97
.Essa também é a posição de TROPLONG. Segundo ele, a origem do

sistema não está em teorias imaginadas em escritórios e deduzidas
dialeticamente, sem levar em conta o estado dos povos, mas sim nos
velhos costumes. Quando uma nação ainda está na época feudal, em
que as ideias abstratas de moral e equidade ainda não penetraram
nos recônditos da sociedade, o legislador tem de recorrer a formas
palpáveis, que captem, pelo simbolismo, a atenção dos homens,
sinalizando sua importância. O direito, aí, é um drama, em que cada
contrato se exterioriza por gestos, emblemas, palavras sacramentais
etc., como ocorria em inúmeras cerimônias da idade média. Assim,
não se poderia conceber em tal época a alienação de um direito pelo
mero consenso, sem recurso a um ato exterior, alegórico. Nessas
antiguidades se originariam o nantissement, o vest e devest etc. As
formas teriam sido modificadas pelo progresso dos povos, mas o
senso permaneceria: a alienação de imóveis nunca poderia se dar
prescindindo de uma solenidade. Estes costumes, porém, teriam sido
objeto de duras críticas do jurista Bigot de Preaumeneu, o qual
afirmava serem resultado da opressão dos senhores feudais, que
buscavam o entrave das alienações por meio de formalidades, a fim
de que ninguém pudesse escapar de sua fiscalização. TROPLONG
rebate as críticas, afirmando que os costumes são independentes de
sua motivação, originando-se na intimidade dos anseios do homem
da idade média. Cf. Raymond-Theodore Troplong, Le droit civil
Hingray, 1835, pp. XIX-XXII.
98

99
.Cf. Henri de Page, Traité Élémentaire de Droit Civil Belge, Vol. 07-1,
Bruxelas, Émile Bruylant, 1943, pp. 843-852.
100
.Cf. Mónica Vanderleia Alves de Sousa Jardim, Efeitos Substantivos

do Registo Predial – Terceiros para Efeitos de Registo, 1ª Ed.,
101
.Cf. Comission de Réforme de la Publicité Fonciére, Pour une

modernisation de la publicite fonciére, 2018, p. 7.
102

103

104

Coimbra, Almedina, 2015, pp. 229-230.
105

106
107

108

pratico al titolo XXII, libro III del codice civile italiano, vol. I, 4ª. ed.,
Turim, Utet, 1905, p. LXIII-LXV.
109
.Cf. Lino Rodríguez Otero, La gestación del sistema registral alemán:

Crítica y diferencias com el nuestro, 1ª Ed., Madri, Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012, p. 39.
110

111
.Cf. Rudolph Sohm, Lex Ribuaria et Lex Francorum Chamavorum ex

Monumentis Germaniae Historicis Recusae, 1ª Ed., Hannover,
Impensis Bibliopolii Hahniani, 1883, pp. 87-88.
112

113

114
115

116

117
.Cf. Martin Wolff, Tratado de Derecho Civil, T. III, Vol. I, 32ª. Ed.,
Barcelona, Bosch, s.d., p. 131.
118

119
Barcelona, Bosch, s.d., pp. 131-132.
120

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012, pp. 50-
51.
121
1924, p. 58.
122
.Sobre todas as etapas, cf. Lino Rodríguez Otero, La gestación del

sistema registral alemán: Crítica y diferencias com el nuestro, 1ª Ed.,
Madri, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, 2012, pp. 48-50.
123
124
.Cf. Paul Rehme, Das Lübecker Ober-Stadtbuch – Ein Beitrag zur

Geschichte der Rechtsquellen und des Liegenschaftrechtes mit einem
Urkundenbuche, 1ª ed., Hannover, Helwingsche Verlagsbuchhandlug,
1895.
125
.Cf. Paul Rehme, Geschichte des Münchner Grundbuches, 1ª ed.,

Halle, Max Niemeyer, 1903.
126

Crítica y diferencias con el nuestro, 1ª Ed., Madri, Colegio de
127
Barcelona, Bosch, s.d., pp. 132-133. LUZZATI dá conta que a
recepção do direito romano na Alemanha proporcionou estudos
importantes no direito público e privado, mas sem a paixão e o
caráter revolucionário que obteve em outras terras. Segundo o autor,
tal ter-se-ia se dado por uma maior potência da organização feudal,
advinda da maior proximidade com seu centro de origem, ou da
índole natural da mente alemã em fazer críticas tenazes, lentas e
seguras, não levando os juristas alemães a desprezar ou odiar as
instituições vigentes. Cf. Ippolito Israele Luzzati, Della Trascrizione –
Commento teorico-pratico al titolo XXII, libro III del códice civile
italiano, vol. I, 4ª. ed., Turim, Utet, 1905, p. CXXII. Para BESSON,
pelos esforços da igreja, imperadores e jurisconsultos, o direito
romano fora penetrando, no século XV, na prática dos tribunais. Era
ensinado como lei viva, e do ponto de vista de sua aplicação no
cotidiano. Com isso, o Corpus Iuris Civilis substituia a autoridade dos
costumes locais. Estes, atacados pelos romanistas, foram perdendo o
significado, e ao fim sucumbiram. Assim, nos lugares que receberam
esta influência – cujo exemplo maior é a Prússia – a transmissão dos
bens imóveis se daria pela tradição, real ou ficta, sem investidura ou
inscrição. O único efeito das inscrições era gerar presunção de
anterioridade em relação às aquisições não inscritas, nada agregando
em sua eficácia. Cf. Emmanuel Besson, Lês livres fonciers et la
reforme hypothécaire – etude historique et critique sur la publicité dês
transmissions immobilières em France et a l’etranger depuis lês
origines jusqu’a nos jours, 1ª. ed., Paris, J. Delamotte, 1891, p. 252.
128
.Cf Ippolito Israele Luzzati, Della Trascrizione – Commento teorico-

Turim, Utet, 1905, p. CXXI.
129

130

Mohr Siebeck, 2019, pp. 236-237.
131

73.
132

133

77.
134

78.
135

136

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012, pp. 78.
137
.Cf. Orlando Tiraboschi, Catasto e Trascrizione, 1ª Ed., Roma,

Stamperia Reale, 1894, p. 197.
138

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012, pp. 78.
139

140

80.
141

80.
142

143
144

Stamperia Reale, 1894, pp. 200-201.
145
146

Stamperia Reale, 1894, pp. 200-201.
147
148
149
150
151
152
153
154

155

156
.Cf. Philipp Nicolai Heck, El Negocio Juridico Real Abstracto, in

Revista Critica de Derecho Inmobiliario (Separata) (1965).
157
.Cf. Sebastian Martens, Introduction before Art 18:201, in,

Commentaries on European Contract Laws, 1ª Ed., Londres, Oxford
158
.Cf. Astrid Stadler, Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch

Abstraktion, 1ª Ed., Tübingen, J. C. B. Mohr, 1996, p. 49.
159

160

Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012,
pp. 108-109.
161

162
.Cf. Friedrich Carl Von Savigny, System des heutigen Römischen

Rechts, Vol. III, 1ª Ed., Berlim, Veit und Comp, 1840, pp. 312-316.
163
.Cf. Friedrich Carl Von Savigny, Das Obligationenrecht als theil des
heutigen Römischen Rechts, Vol. II, 1ª Ed., Berlim, Veit und Comp,
1853, pp. 256-257.
164
.Cf. Jan Wilhelm, Sachenrecht, 2ª Ed., Berlin, De Gruyter, 2002. p. 11.

165
.Cf. Philipp Nicolai Heck, El Negocio Juridico Real Abstracto, in,

Revista Critica de Derecho Inmobiliario (Separata) (1965).
166
.Para um resumo das críticas formuladas pelos romanistas, cf. Lino

Rodríguez Otero, La gestación del sistema registral alemán: Crítica y
diferencias com el nuestro, 1ª Ed., Madri, Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España, 2012, pp. 149-193.
167
.Cf. Justus Wilhelm Hedemann, Derechos Reales, Vol. II, 1ª Ed.,

Madri, Editorial Revista de Derecho Privado, 1955, pp. 118-116.
168

169

Madri, Editorial Revista de Derecho Privado, 1955, p. 127.
170

171

Madri, Editorial Revista de Derecho Privado, 1955, p. 183.
172

173

174

1957, p. 164.
175

176

177

178

179
.Cf. Franz Gschnitzer, Österreichisches Sachenrecht, 2ª Ed., Viena,

Springer, 1985, pp. 33-34.
180

1957, p. 165.
181

Coimbra, Almedina, 2015, p. 201-203.
182

183
.Cf. Franz Gschnitzer, Österreichisches Sachenrecht, 2ª Ed., Viena,

Springer, 1985, p. 28.
184

Turim, Utet, 1905, p. LXI-LXII.
185
.Cf. Steven C. Fanning, Lombards, Kingdom of, in, Dictionary of the

Middle Ages, Vol. 7, 1ª Ed., Nova Iorque, Charle`s Scribner Sons,
1986, pp. 654-657.
186

187
.Cf. Katherine Fischer Drew, Ostrogoths, in, Dictionary of the Middle

Ages, Vol. 7, 1ª Ed., Nova Iorque, Charle`s Scribner Sons, 1986,
pp. 289-293.
188
.Cf. John Moorhead, Ostrogothic Italy and the Lombard Invasions, in,
The New Cambridge Medieval History, Vol. I, 1ª Ed, Cambridge,
189
.Cf. Katherine Fischer Drew, Ostrogoths, in, Dictionary of the Middle
Ages, Vol. 7, 1ª Ed., Nova Iorque, Charle`s Scribner Sons, 1986,
pp. 289-293.
190

191

192
.Cf., e.g., Federigo Sclopis, Storia della legislazione italiana, v. I; F.

SCHUPFER, Delle istituzioni politiche dei Longobardi, Florença, 1863.
193

Turim, Utet, 1905, p. LXIII.
194

1957, p. 145.
195

Turim, Utet, 1905, p. LXV-LXVI.
196

Turim, Utet, 1905, p. LXI-LXX.
197

1957, pp. 122-123.
198

1957, pp. 123-124.
199
1924, p. 36.
200

Turim, Utet, 1905, p. LXXII-LXXVI.
201
1924, pp. 37-38.
202

1957, p. 125.
203
1924, pp. 37-38.
204

1957, p. 125.
205

1957, p. 127.
206

1957, p. 126.
207
1924, pp. 38-39.
208

1957, p. 126.
209

Turim, Utet, 1905, p. LXXX.
210
1924, pp. 38-39.
211

1957, p. 126.
212
.Cf. Giovanni Villani, Matteo Villani, Filippo Villani, Croniche, Vol. II,
Trieste, Sezione Letterario-Artistica del Lloyd Austriaco, 1858,
pp. 181-182.
213

1957, p. 127.
214

1957, p. 127.
215

1957, p. 134.
216

1957, p. 134.
217
.Cf. Ercole Franco, La Dote Romana Negli Statuti di Parma, in,
Archivio Storico per Le Provincie Parmensi, (7) (1907), pp. 90-91.
218

1957, p. 134.
219

1957, p. 135.
220
.Cf. Ercole Franco, La Dote Romana Negli Statuti di Parma, in,

Archivio Storico per Le Provincie Parmensi, (7) (1907), p. 91.
221

1957, p. 135.
222

1957, pp. 135 e 140.
223

1957, p. 136.
224

1957, p. 141.
225

1957, p. 142.
226
.Cf. Vincenzo Roppo, Diritto Privato, 3ª Ed., Turim, Giappichelli, 2013,

pp. 251-252.
227
228

229

pp. 254.
230

pp. 256-257.
231
.Cf. Michele Cuccaro, Lineamenti di diritto tavolare, 1ª Ed., Milão,

Giuffrè, 2010, p. 4.
232

Giuffrè, 2010, p. 5.
233

Giuffrè, 2010, pp. 1-2.
234

Giuffrè, 2010, pp. 70-71.
235

Giuffrè, 2010, p. 89.
236
.Cf. Bruno Aguilera Bachet, Historya y Derecho – Manual de

iniciación, Vol. I, 1ª Ed., Barcelona, C. Moreno y J. Serra, 1994,
p. 181.
237
.Cf. Bruno Aguilera Bachet, Historya y Derecho – Manual de

iniciación, Vol. I, 1ª Ed., Barcelona, C. Moreno y J. Serra, 1994,
p. 264-269.
238
.Cf. Estevam Lo Ré Pousada, Preservação da Tradição Jurídica Luso-

Brasileira: Teixeira de Freitas e a Introdução à Consolidação das Leis
Civis, Dissertação de Mestrado, São Paulo, USP, 2006, pp. 198-202.
239
.Cf. Luis Cabral de Moncada, A “traditio” e a transferência da

propriedade imobiliária no Direito Português, in, Estudos de História
do Direito, Vol. I, 1ª Ed., Coimbra, Universidade de Coimbra, 1948,
pp. 8-9.
240

241
.Cf. Paulo Merêa, A Traditio Cartae e os documentos medievais

portugueses, in, Estudos de Direito Hispânico Medieval, Vol. II, 1ª Ed.,
Coimbra, Universidade de Coimbra, 1953, p. 116.
242

Coimbra, Universidade de Coimbra, 1953, p. 122.
243

Coimbra, Universidade de Coimbra, 1953, pp. 123-124.
244
.José Luís Lacruz Berdejo – Francisco de Assis Sancho Rebullida,

Derecho Inmobiliario Registral, 2ª. Ed., Madrid, Bosch, 1984, p. 37.
245

246
.Cf. Ramón Maria Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Vol. I, 6ª Ed.,

Barcelona, Bosch, 1968, pp. 46-47.
247

248

249

250
.Cf. Fernando Pedro Méndez González, De la Publicidad Contractual

a la Titulación Registral – El largo proceso hacia el Registro de la
Propiedad, 1a ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2008, p. 66.
251

252

253

Barcelona, Bosch, 1968, p. 48.
254

Propiedad, 1a ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2008, pp. 66-67.
255
.Cf. Ramón Maria Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Vol. I, 6ª ed.,

Barcelona, Bosch, 1968, p. 49.
256

257

258

Propiedad, 1a ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2008, p. 76.
259

260

Derecho Inmobiliario Registral, 2ª. ed., Madrid, Bosch, 1984, p. 38.
261
.Cf. Ramón Maria Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Vol. I, 6ª ed.,

Barcelona, Bosch, 1968, p. 51.
262

263

264

265

266
.Cf. Juan Carlos Monterde García, Génesis de la Ley Hipotecaria de 8

de Febrero de 1861, 1ª Ed., Madri, Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España, 2008, pp. 279-281.
267

268

269

270

271

272
.Cf. Bernardo Vasconcelos e Sousa, I PARTE – IDADE MÉDIA

(SÉCULOS XI – XV), in, História de Portugal, 7ª Ed., Lisboa, A esfera
dos livros, 2012, pp. 17-18.
273

dos livros, 2012, p. 18.
274

275

276

dos livros, 2012, pp. 20-29.
277

dos livros, 2012, pp. 38-42.
278

pp. 11-16.
279

pp. 16-24.
280
p. 24.
281

282

283

284

285

286

287

288

289

290

291

292

293

Lidos Recentemente
Fechar
Os Bens Públicos e o Registro de Imóveis - Vol. VI - Ed. 2022 História do Registro de Imóveis - Vol. I - Ed. 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Capítulo 4. História da publicidade imobiliária no Brasil
0

Sumário:
4.1 Periodização adotada

4.2 Um não antecedente da publicidade imobiliária no Brasil Independente: o Registro
das Terras Possuídas ou “Registro do Vigário”
4.3 Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto material
4.3.1 Período anterior à Lei Orçamentária de 1843, regulamentada pelo Decreto
482, de 1846
4.3.2 O período compreendido entre a Lei Orçamentária 317, de 1843,
regulamentada pelo Decreto 482, de 1846, e a Lei 1.237 de 1864 e o regulamento
do Decreto 3.453, de 1865
4.3.3 O período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o regulamento do
Decreto 3.453, de 1865, os Decretos 169-A e 370, de 1890, e o Código Civil de
1916
4.3.4 O período compreendido entre o Código Civil de 1916 e o Código Civil de
2002
4.3.5 O período compreendido entre o Código Civil de 2002 e a Lei 13.097, de 2015
4.3.6 As modificações trazidas pela Lei 13.097, de 2015
4.4 Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto formal
4.4.1 Período anterior à Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de 1843) e Decreto 482,
de 1846
4.4.2 Período compreendido entre a Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de 1843) e
Decreto 482, de 1846; e a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto 3.453, de 1865
4.4.3 Período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto 3.453 até a
Lei de Registros Públicos (6.015/1973)
4.4.4 O período iniciado após a vigência da Lei 6.015, de 1973
4.1. Periodização adotada
O critério proposto para a construção das linhas históricas de análise baseia-se na

tradicional divisão do direito imobiliário alemão em “direito formal do registro” e “direito
material do registro”.
Com efeito, aquilo que se entende por Direito Registral Imobiliário abrange normas de
mais de uma natureza. Há normas de direito civil e outras procedimentais, ou
administrativas, todas elas teleologicamente reunidas em um mesmo conjunto.
No entanto, por suas diferenças essenciais, não podem ser incluídas em uma mesma
linha de desenvolvimento, sob pena de se sacrificar, de um lado ou de outro, contribuições
importantes para a história da publicidade imobiliária no Brasil.
Desse modo, a exposição será feita de maneira a distinguir, de um lado, o

procedimento, assim como os vários sistemas construídos para a registração, e, de outro,
os efeitos do registro, que dizem respeito à matéria substantiva.
4.2. Um não antecedente da publicidade imobiliária no Brasil

Independente: o Registro das Terras Possuídas ou “Registro do
Vigário”
Pronunciando-se sobre o tema do “Registro do Vigário”, o agrarista Linhares de

Lacerda leciona que a expressão é destinada a uma modalidade de registro criada pela
1
Lei de Terras – Lei 601, de 1850 –, segundo a qual todo possuidor ficava sujeito a declarar
sua posse perante cada freguesia do Império.
“Registro do Vigário” é denominação popular e algo sarcástica. Tecnicamente, trata-se

do Registro das Terras Possuídas, tal como é chamado pelo Regulamento da Lei 601.
O Regulamento da lei, Decreto 1.318, de 1854, fixou prazos para referidas declarações,
determinando aos vigários das paróquias que se encarregassem de tomá-las, e, a partir
delas, lavrassem registros. Os prazos iniciavam-se e encerravam-se em datas diferentes
conforme a província do Império, pois quem fixava os termos iniciais eram os presidentes
de cada uma delas. Assim, havia prazos sucessivos para a prestação das declarações, a
saber, dois anos da data inicial, três anos da data inicial, ou três anos e seis meses da data
inicial. Se perdido o prazo de um ano pagava-se multa; se perdido o de três anos, a multa
era duplicada; e, se perdido o prazo de três anos e seis meses, a multa era quadruplicada.
As declarações seriam prestadas pelos possuidores ou pessoas em seu nome, ou, em

sendo incapazes, por seus representantes legais.
Deveriam essas declarações conter o nome do possuidor, a freguesia de localização

das terras, a extensão da posse e o nome e os limites do imóvel. A declaração deveria ser
feita em duas vias, uma das quais ficaria arquivada com o registro, e outra seria devolvida
ao possuidor anotada com o número de livro e folha em que fora registrado.
A realização desses registros incumbia aos vigários das paróquias. Uma vez que a
religião católica era a oficial do Estado, os sacerdotes eram intimamente relacionados com
o governo, razão por que receberam esta atribuição.
O registro era realizado uma só vez, não havia previsão de cancelamentos ou

averbações, nem de transmissões ou onerações. Não se esperava qualquer dinamismo a
partir da declaração. Uma vez preenchidos os livros, estes eram encerrados e remetidos
para a formação do registro geral das terras possuídas .2
O Registro do Vigário não tinha valor como título de domínio, apenas consignando as
declarações de posse. Por isso, nada valia como documento de domínio. Acolhia
declarações de proprietários, mas também as prestadas por posseiros. Portanto, não se
pode em nenhuma hipótese afirmar que acrescenta qualquer valor ao domínio, ou que o
prova. Contudo, por vezes se faz confusão a esse respeito, dando-se a entender que o
registro prova uma posse legítima, lastreada na propriedade, o que não é verdade.
Antes de mais nada, é importante que se diga: o Registro do Vigário nada tem que ver
com o Registro de Imóveis. Seu conteúdo não diz nada sobre a situação jurídica dos
imóveis, nem mesmo no precário nível da posse. Na verdade, o seu objeto não é a posse,
mas sim declarações acerca da posse.
Ainda, não há na lei ou no decreto qualquer previsão no sentido de que caberia ao

vigário fornecer algum tipo de certidão quanto ao conteúdo dos livros, ou mesmo de que
devesse franquear os livros à consulta pública. O vigário age, em relação a esses livros,
tão somente como um coletor de informações para o governo.
Ao desenvolver seu trabalho, praticava um levantamento, destinado tão somente a

fornecer informações ao Poder Público; não havia a preocupação com se proporcionar um
meio de, por si, gerar publicidade a negócios jurídicos praticados entre particulares, ou
tornar os negócios mais seguros. Não tinha qualquer relação com o direito privado, nem
gerava quaisquer efeitos nessa seara.
Observe-se que mesmo os procedimentos de legitimação previstos na Lei 601 não

estão condicionados ao registro da declaração de posse, nem são por elas afetados. Não
se concede nenhum tipo de preferência a quem declarou sua posse.
Como já relatava Teixeira de Freitas, o conteúdo consistia em mera descrição

estatística, não demonstrando títulos legítimos ou encargos incidentes sobre os bens .
3
Por isso, realizar a declaração não é um ônus, mas um dever jurídico: o possuidor
declara para não pagar as multas previstas no artigo 95 do Regulamento, e não para obter
alguma modificação benéfica em sua situação jurídica de possuidor.
Dessa maneira, é duvidoso até mesmo se é possível falar aqui em publicidade

imobiliária de fato, não obstante após a passagem do tempo estes livros tenham sido
disponibilizados aos interessados em arquivos públicos.
Mesmo como prova de posse, o conteúdo desses livros não é nem mesmo um meio
privilegiado: seu valor é o mesmo de um testemunho interessado, já que a declaração foi
feita pelo suposto possuidor.
Em 1975, o Supremo Tribunal Federal enfrentou a questão dos efeitos do registro das
terras possuídas, no Recurso Extraordinário 80.416, de Goiás, em sede de ação
demarcatória. Em primeiro grau o processo havia sido extinto sem julgamento de mérito,
por carência de ação, e, em segundo grau, o pedido fora julgado improcedente. O
fundamento era o mesmo, contudo: a ausência de prova da propriedade, já que os títulos
apresentados consistiam tão somente em declarações lançadas no “Registro do Vigário”.
Em seu voto, o relator, Ministro Cunha Peixoto afirmou que este registro não tinha
finalidades puramente estatísticas, mas sim um papel de “consolidação das posses que,
bem ou mal, foram tomadas em terras às províncias”. Com isso, encaminhava o recorrente
à via da usucapião – admitida pelo STF iterativamente para as posses de mais de quarenta
anos anteriores ao Código Civil de 1916 – servindo seus documentos não como títulos,
nem como prova da propriedade, mas como meio de prova de posse. Com isso, o recurso
nem mesmo foi conhecido, por unanimidade.
Assim, quando muito, pode-se admitir que o vigário exercia uma atividade semelhante à
notarial , autenticando o recebimento de uma declaração. Tratava-se de um simulacro
4
imperfeito, contudo, dado que não tinha o vigário fé pública.
Em suma o “Registro do Vigário” não deve ser considerado um antepassado nem

mesmo remoto do registro de imóveis brasileiro, nem como um antecedente da publicidade
imobiliária. As solenidades medievais de traditio simbólicas perante testemunhas estão
mais próximas da publicidade imobiliária e do registro de imóveis do que esta instituição.
4.3. Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto

material
4.3.1. Período anterior à Lei Orçamentária de 1843, regulamentada pelo

Decreto 482, de 1846
Até 1846 não havia no Brasil qualquer meio de publicidade imobiliária que produzisse
efeitos jurídicos, quer quanto à constituição dos direitos reais e transmissão da
propriedade, quer quanto a seus efeitos em relação a terceiros.
Com efeito, no direito anterior à codificação civil, materializado nas Ordenações

Filipinas e na legislação extravagante, o domínio se transmitia com a tradição do bem. Isto
é reproduzido no artigo 908 da Consolidação das Leis Civis : Art. 908 – Para aquisição do
5
domínio não basta simplesmente o titulo, mas deve acceder a tradição; e sem esta só se
tem direito a acções pessoaes.
Assim, o Brasil mantinha-se fiel à doutrina do titulus e modus da Escola do Usus

Modernus Pandectarum, pela qual a traditio era necessária para que o adquirente se
tornasse titular das ações reais, e, por conseguinte, dos direitos reais em si mesmos.
Diante das próprias limitações do instituto e do princípio enunciado por Ulpiano (Digesto
50.14.54) de que ninguém transfere mais direitos do que possui – Nemo plus iuris ad alium
transfere potest, quam ipse haberet – a traditio feita pelo verdadeiro titular transmitia o
domínio; já a realizada a non domino apenas servia como justo título para a usucapião.
Nisso mantinha-se o costume peninsular, já que, como já se viu, a tradição – à moda

visigótica, ou à moda romana – era o meio de aquisição da propriedade na Península
Ibérica desde a Alta Idade Média.
Pela tradição, o titular do domínio de um bem o transferia a alguém, renunciando a toda

posse sobre a coisa. Recaía o direito, portanto, sempre sobre coisas corpóreas, e tratando-
se de tradição de direitos – e não de coisas – adotava-se o termo “quase tradição”. Para
Trigo de Loureiro, que demonstrava simpatia pela doutrina jusnaturalista do
consensualismo, se tratada racionalmente a questão da transmissão do domínio, dever-se-
ia reconhecer que basta à transferência uma palavra das partes, ou mesmo nem isso:
bastaria qualquer outro ato externo que significasse esta vontade de transferir por parte de
seu titular. Porém, na experiência do Direito Romano sempre se exigiu, para a
transmissão, algum ato externo, e no Direito Romano Justinianeu, em especial, um ato
material de tradição. Assim, este ato externo mostrava-se como uma necessidade
inafastável, que deveria acompanhava o justo título. Por conta da influência romana, o
mesmo teria ocorrido no Direito Português, e, por conseguinte, no Direito Brasileiro, tal
como consta do Título 7 do Livro 4 das Ordenações Filipinas e do Alvará de 4 de setembro
de 1810 . 6
O Título 7 do Livro 4 das Ordenações, seguindo disposições semelhantes que já
constavam das ordenações anteriores, trata do clássico problema em matéria de
transmissão da propriedade consistente na venda do mesmo bem a duas pessoas
diferentes – ou “desvairadas pessoas”, na dicção das Ordenações. Estabelece o Título 7
que se o proprietário de alguma coisa de qualquer natureza – as Ordenações não
distinguem móveis e imóveis – a vender a pessoas diferentes, adquirirá a propriedade
aquela que, em primeiro lugar, “houver a entrega della”, ou seja, recebê-la pela tradição,
desde que tenha pago o valor do preço. Ainda, se o proprietário vendesse a coisa a
alguém, recebesse o preço, mas não a entregasse, e a vendesse posteriormente a outra
pessoa, recebesse o preço, e a entregasse, caberia ao primeiro comprador tão somente
demandar do vendedor a restituição do preço e “seu interesse” (a saber, os juros), ou seja,
teria meramente direito pessoal. Não tem, contudo, qualquer direito sobre a coisa
propriamente dita. Tem-se, aí, a separação relativa entre os planos obrigacional e real. A
venda é válida e obriga o vendedor; mas, por si só, não produz efeitos reais, que depende
do modo de aquisição.
O Alvará de 04 de setembro de 1810 reforçou a separação entre os dois planos ao

revogar uma regra contida no título 5, § 2º, do Livro 4. Este parágrafo tratava das vendas a
prazo, em que a tradição da coisa já fora feita mesmo antes do pagamento do preço.
Segundo a regra então vigente, havendo o inadimplemento, poderia o vendedor cobrar o
preço ou reclamar a coisa do comprador ou de qualquer outra pessoa em cujo poder se
achasse. O Alvará revogou a regra, determinando que, em caso de venda a prazo – e na
qual somente se tenha pactuado a concessão do prazo, e não uma condição, por exemplo
– somente restassem ao vendedor ações pessoais para exigir o pagamento do preço.
Nesse sentido, o Alvará distinguia as ações ex empto e ex vendito da ação reivindicatória,
sendo as primeiras pessoais, e a última real. Ficava, assim, ainda mais claro o papel da
tradição como modo de aquisição.
Coelho da Rocha dá conta de que a posse e a propriedade das coisas eram

transmitidas por meio de fatos materiais de apreensão, por meio dos quais compreendia-se
que o adquirente se tornara legitimado a dispor daquilo que recebeu. Esta apreensão não
necessariamente se revelava em um ato físico, e poderia se dar por mais de um meio, por
exemplo, naturaliter, ou seja, pela entrega efetiva, a qual, em se tratando de bens imóveis,
se representava pelo cultivo, pela demarcação, ou ainda pela ocupação da área, mediante
entrada em seu recinto com a intenção de tomar posse; symbolice, ou seja, pela entrega
de chaves pelo alienante e sua aceitação pelo adquirente; longa manu, ou seja, pela
exibição da coisa pelo alienante com a intenção de transmitir, e a visão dela pelo
adquirente, com a intenção de receber; brevi manu, na situação em que o antigo possuidor
declarava ao novo possuidor – que já tinha a coisa sob seu poder – que lhe transmitia a
posse; e, finalmente, ficta, situação em que o possuidor antigo – que ainda tinha a coisa
sob seu poder material, mas que agora o fazia em nome do novo titular – declarava que
transmitia ao adquirente a coisa. Esta declaração poderia ser expressa, como no constituto
possessório – também conhecido como cláusula constituti –, ou poderia até mesmo ser
presumida, nas situações em que o antigo titular passava a ser arrendatário da coisa . 7
Assim, o domínio se transmitia independentemente da entrega real da coisa quando a

alienação era contratada por instrumento público (ou nas hipóteses em que a lei admitia o
instrumento particular) e o alienante fazia consignar que renunciava e transmitia ao
adquirente o domínio e a posse que sobre a coisa tinha .
8
Tenha-se em mente, contudo, que a tradição ficta e a simbólica não deixavam de ser
tradição, razão por que não se podia afirmar que no Brasil, em qualquer época, o mero
contrato tenha tido força translativa de direitos reais.
A aquisição da propriedade se dava pela conjugação de título e modo de aquisição, e
isto se manteve ao longo de toda a história do Direito Brasileiro.
Contudo, em grande parte do país a maneira mais comum de detenção da terra era a
mera posse, sem propriedade. Afrânio de Carvalho , contextualizando a história da
9
publicidade imobiliária no Brasil, afirma que o nascimento do registro de imóveis no país

dependia de que o seu território estivesse povoado de forma tão intensa que se tornasse
necessário o conhecimento da extensão e da titularidade de cada gleba de terra, a fim de
se proteger a propriedade e o crédito oriundo de um bem que, em si, representava valor de
mercado. Por isso, por longa data predominou no país a mera posse da terra. Esta foi
legitimada oficialmente pela Lei 601, de 1850, e seu Regulamento 1.318, de 1854, mas
toda a documentação resultante desta tentativa de regularização era extremamente
desordenada. Isto tornava complexa e insegura a atividade de se buscar a titularidade
verdadeira de um dado imóvel, que dependia de um levantamento da cadeia filiatória do
imóvel mediante o encadeamento dos proprietários, título a título. O problema era
agravado pela dispersão e falta de centralização dos dados sobre cada imóvel, e pela
existência de hipotecas ocultas e gerais, abrangendo bens presentes e futuros de certas
pessoas arroladas pela lei.
Se a traditio tinha a aptidão de transmitir a propriedade somente se o alienante fosse o

proprietário do bem, adquiriam máxima importância os demais modos de aquisição da
propriedade, já que, em algum momento do passado, deveria ter ocorrido alguma
aquisição originária que tivesse dado início a uma cadeia filiatória legítima. Até a Lei de
Terras de 1850, o meio legítimo de aquisição originária da propriedade por um particular
era a obtenção de uma concessão de terras feita pela Coroa pelo instituto da sesmaria, o
qual atribuía domínio pleno ao concessionário após o preenchimento de algumas
condições. A Lei de Terras de 1850 autorizou a revalidação da concessão de sesmarias
que não houvessem preenchidos certos requisitos exigidos pela legislação anterior para a
aquisição plena da propriedade, e a legitimação de posses mansas e pacíficas, mediante a
realização de um procedimento de medição e demarcação . 10
Assim, a aquisição da propriedade acabava por depender não apenas do titulus e do

modus, como também da legitimidade do alienante para alienar, o que pressupunha que
ele, ou aquele de quem havia adquirido a propriedade do bem, ou ainda algum anterior
titular, o tivesse recebido em sesmaria, o tivesse adquirido por ocupação antes da Lei de
11
Terras de 1850, ou por usucapião quando tal era cabível , ou, após a Lei de Terras, o
12
tivesse comprado do Estado.
4.3.2. O período compreendido entre a Lei Orçamentária 317, de 1843,

regulamentada pelo Decreto 482, de 1846, e a Lei 1.237 de 1864 e o regulamento
do Decreto 3.453, de 1865
Assim como em Portugal e na Espanha, a publicidade imobiliária, no Brasil, não teve o

início de seu desenvolvimento baseado na publicidade da propriedade em si, mas sim na
da hipoteca. A hipoteca foi o grande instituto do direito civil oitocentista, marcadamente
pelas necessidades de garantia da circulação do crédito. Até a edição da Lei 1.237, de
1864, as transmissões de direitos reais sobre imóveis continuaram a ser feitas pelo
contrato seguido de tradição, sem qualquer publicidade.
Era o propósito do registro tornar público o estado da fortuna dos cidadãos quanto à
situação jurídica de seus bens imóveis, de maneira a reprimir fraudes que poderiam afligir
terceiros e prestigiar a boa-fé. Com isso, pretendia-se criar mecanismos mais eficazes de
satisfação dos credores, por meio da obtenção, na excussão do bem, do valor que lhes era
devido. Estas melhorias dependiam da existência de um bom sistema hipotecário,
instituição que já vinha sendo criada, nesta altura, em muitos países europeus. Sem o
arranjo jurídico e institucional que representa um sistema hipotecário – isto é, a conjugação
de regras claras e meios eficientes e seguros de publicidade – as hipotecas não seriam
eficazes nem poderiam gerar efeitos contra terceiros .
13
Entretanto, se, por um lado, se pode dizer que havia no século XIX um clamor
generalizado por sistemas dessa natureza, por outro se deve reconhecer que não era
unânime o sentimento acerca das vantagens da disseminação das hipotecas no país. Em
monografia sobre a propriedade, José de Alencar bradava contra o instituto da hipoteca, a
qual considerava mecanismo pelo qual se operavam grandes injustiças . Para o 14
romancista, a hipoteca legal fora criada com os mais nobres intuitos, ou seja, a proteção
dos bens das mulheres e dos órfãos. Mas o instituto, insinuando-se na legislação,
espraiou-se em outros recintos, passando a abranger os bens do Estado, das vítimas de
crimes, coerdeiros e das corporações de mão-morta. A forma que se deu à hipoteca legal
acabou por atrair grandes críticas, uma vez que, por seu próprio mecanismo, gerava
injustiças contra outros credores legítimos, ainda que estes fossem protegidos por outras
hipotecas convencionais .
15
Cinquenta anos antes da publicação da monografia de José de Alencar, um primeiro

projeto, com singelos seis artigos, foi apresentado, em 03 de julho de 1830, pelo deputado
Ernesto Pereira França. Propunha a criação de “livros das hipotecas” por todo o Império,
nos quais seriam lançadas tão somente as hipotecas. Caberia ao “primeiro tabelião do
lugar” assumir a função concomitante de registrador de hipotecas. As hipotecas
constituídas após a publicação da lei e não lançadas no livro seriam “nullas”, assim como
as anteriores que não o fossem no prazo de dois anos . 16
Outro projeto foi elaborado pelo deputado João Manuel Pereira da Silva, o qual o
defendeu perante a Comissão de Justiça Civil no dia 18 de março de 1843. Afirmava o
deputado que era absolutamente necessária a adoção de uma lei que estabelecesse
regras claras e invariáveis para a constituição e o funcionamento das hipotecas, de
maneira a se assegurar a propriedade individual e coibir abusos. O deputado apresentou o
projeto em 1º de abril de 1843, mas este foi esquecido, não tendo servido nem mesmo de
base para a elaboração de projetos posteriores .17
A despeito disso, em 21 de outubro de 1843 foi editada a Lei Orçamentária 317, a qual

continha em seu artigo 35 uma única disposição criando um “registro geral de hipotecas,
nos lugares e pelo modo que o Governo estabelecer nos seus regulamentos”.
Observe-se que o dispositivo não determina propriamente a criação de um sistema

hipotecário, ou de uma lei hipotecária. Na verdade, não apenas determina, mas cria um
registro hipotecário, atribuindo ao Governo toda a sua regulamentação.
Por aviso de 27 de março de 1844, a Seção de Justiça do Conselho de Estado foi

encarregada de organizar esse regulamento. Em seu parecer, datado de 09 de dezembro
do mesmo ano, a Comissão, integrada por Honório Hermeto Carneiro Leão, pelo Visconde
de Monte Alegre e pelo Bispo de Anemúria, advertia, preliminarmente, sobre a
conveniência de se realizar uma reforma completa do sistema hipotecário, e não apenas
estabelecer um registro hipotecário. Todavia, uma vez que a Lei 317 já havia criado o
registro, apenas atribuindo ao Governo a missão de regulamentá-lo, entendiam que
apenas lhes cabia dar execução à ordem. Reconheciam, contudo, que o projeto de
regulamento era apenas um ensaio, e que, fatalmente, estaria repleto de imperfeições, o
que seria agravado por ser a matéria “complicadíssima” e por faltar aos membros da
Seção meios, tempo e conhecimentos necessários para seu estudo. O modelo mais
facilmente accessível – o Código Civil Francês – não era guia seguro, já que mesmo os
juristas franceses nesta altura o criticavam neste ponto, clamando por reformas. Assim,
tomando como missão do Governo, neste momento, tão somente o estabelecimento dos
lugares e modo de instalação dos registros de hipotecas, focam o projeto e o parecer
nestes temas. Trata, por exemplo, da conveniência de que haja um registrador de
hipotecas por comarca – e não um por município, ou um por província – e de que o
registrador seja formado em direito e possa oferecer garantia de que tem meios de
responder pelos prejuízos eventualmente causados por ele. O parecer ainda cuida de dois
pontos importantes: esclarece que a Seção optou por manter a validade das hipotecas
legais dos menores órfãos e das mulheres casadas sob regime dotal independentemente
de registro, para proteção destas pessoas; e afirma categoricamente que cabia ao
registrador “uma tal ou qual jurisdicção ou autoridade”, destinada à deliberação “sobre a
validade dos títulos com os quais se lhe requer o registro de hypothecas, ou de sua baixa e
extincção” .
18
Recebido o parecer, o Imperador determinou, em 07 de junho de 1845, que fosse

ouvido o Conselho de Estado. Em 25 de setembro de 1845, o Conselho de Estado
encaminhou um texto com emendas ao projeto, consolidadas em um substitutivo . 19
Curiosamente, das várias críticas formuladas pelo Conselho de Estado, nenhuma delas
dizia respeito ao ponto que ensejaria mais críticas nos anos seguintes: a ausência no
regulamento do registro das transmissões.
O regulamento foi editado pelo Decreto 482 em 14 de novembro de 1846, adotando,

como base, o texto proposto pela Seção de Justiça, incorporando algumas sugestões do
Conselho de Estado, e acrescentando alguns elementos novos.
A legislação brasileira somente exigia a inscrição das hipotecas convencionais, não o

fazendo quanto às legais e às judiciais, o que seria muito proveitoso . Com isso, o artigo
20
35 da Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, regulamentado pelo Decreto 482,

de 14 de novembro de 1846, acabou introduzindo muito acanhadamente o registro de
hipotecas no Brasil .
21
A despeito disso, o sistema de 1843 constitui efetivamente publicidade imobiliária. Mais

do que sintomas de publicidade, a publicidade gerada era qualificada, e produtora de
efeitos jurídicos. Tem-se em 1843, portanto, a primeira manifestação do fenômeno do
registro imobiliário no Brasil.
Com efeito, a inscrição das hipotecas no registro gerava os efeitos legais, enumerados
no artigo 13 do regulamento. Eram eles a “nulidade”, em favor do credor, das alienações
de bens dados em hipoteca posteriores ao registro, a título gratuito ou oneroso; a
possibilidade de o credor penhorar e executar os bens dados em hipoteca, com quem quer
que se encontrassem; e garantir ao credor cuja hipoteca foi registrada sua prioridade em
relação a outros credores . 22
Teixeira de Freitas deixa claro que não se tratava propriamente da nulidade das
alienações, mas sim de uma ineficácia perante o credor hipotecário. O ato em si não era
nulo, e, extinta a hipoteca pelo pagamento, por exemplo, o bem continuaria nas mãos do
adquirente .
23
O regulamento, ainda, condicionou os efeitos das hipotecas anteriores à lei ao registro.

Quanto a estas, fixou prazo de um ano após a instalação do registro para que os credores
com títulos anteriores as registrassem, a fim de manter seus direitos. Ultrapassado este
prazo, o registro não mais retroagiria seus efeitos à data da constituição do gravame, e a
hipoteca valeria a partir da data da inscrição, fazendo com que o credor perdesse seu
direito de prioridade . O que garantia a prioridade era a data do registro, mas, se
24
registradas duas hipotecas no mesmo dia, a prioridade seria determinada pela data das
escrituras .
25
Esse estranho preceito deixou marcas que persistem até hoje em nossa legislação
registral. O artigo 192 da Lei 6.015/1973 excepciona a regra de prioridade determinada
pela prenotação nas hipóteses em que se tenha escrituras públicas, lavradas na mesma
data, apresentadas na mesma data, e que determinem a hora de sua lavratura, caso em
que a prioridade será dada não à prenotação anterior, mas sim à escritura lavrada em
primeiro lugar.
O sistema, porém, carregava a grande falha de não abrigar as transmissões de bens

imóveis, ou a constituição de direitos reais limitados, com a exceção das hipotecas, com o
que, no Brasil, o crédito precedeu a propriedade . Com isso, não se tinha a segurança da
26
propriedade e nem das próprias hipotecas, uma vez que o credor não dispunha de meios
para saber se o hipotecante realmente era titular da propriedade do bem. Ademais, não
foram extintas as hipotecas gerais sobre bens futuros, absolutamente incompatíveis com
um sistema de publicidade. A reforma em si já nasceu imperfeita, exigindo nova
mudança .27
Segundo Lafayette, a legislação de 1843 e 1846 foi um ensaio de publicidade,

imperfeito e manco, e os interesses agrícolas do país exigiam um sistema que
“organizando a hipoteca sobre a larga base da publicidade, assegurasse ao crédito
territorial a força e a expansão de que era capaz” .
28
Em relatório apresentado à Assembleia Geral Legislativa em 1847, o então ministro da

justiça José Joaquim Fernandes Torres tratou do recém-instituído registro de hipotecas.
Afirmava que não teria sido possível chamar ao registro as hipotecas legais, dado o estado
em que se encontrava a legislação, pois nem mesmo havia um consenso acerca de seu
significado. Entretanto, reconhecia que as medidas adotadas no regulamento de 1846 não
atendiam aos anseios da sociedade, já conclamando uma reforma que extirpasse o
intrincado jogo de prioridades que se dava entre vários gêneros de hipotecas e privilégios .
29
Com isso, um ano após a vigência do sistema instituído pelo Decreto 482 já se percebia
a necessidade de sua reforma.
4.3.3. O período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o regulamento do

Decreto 3.453, de 1865, os Decretos 169-A e 370, de 1890, e o Código Civil de
1916
A primeira tentativa de reforma hipotecária destinou-se a desenvolver o crédito

imobiliário, tornando o imóvel um capital vivo – ou seja, apto a garantir dívidas – com a
finalidade de se gerar riqueza pública e privada. A lavoura brasileira sofria sob o peso de
dívidas subordinadas a juros altíssimos, e a hipoteca do imóvel, feita com segurança,
poderia proporcionar ao proprietário condições mais favoráveis. Para isso, foi necessário
revogar a legislação sobre as hipotecas que até então havia, com base em qual os
prestadores de capitais não tinham segurança em emprestar, por falta de garantias do
pronto reembolso. Mesmo as dívidas garantidas por hipotecas convencionais inscritas não
tinham segurança, pois eram preteridas em benefício de hipotecas ocultas e gerais, dos
privilégios e dos ônus que incidissem sobre o bem hipotecado. Como se não bastasse,
devedores, por vezes, injustamente negavam a existência de dívidas, algumas contraídas
até mesmo por instrumento público. Nos dizeres de Perdigão Malheiro, “A chicana e as
tricas forenses ostentavão-se soberbas contra o credor, e mil outros embaraços, que o
desanimavão de sujeitar seus capitaes a tantas eventualidades.” 30
Com isso, a propriedade imobiliária restava à margem do crédito, o que gerava para os
credores uma tendência a optar pelo crédito pessoal, baseado na fiança, a despeito da
precariedade desta modalidade de garantia. A mudança na legislação era urgente; e, a fim
de que se fomentasse o surgimento de sociedades de crédito real, também era urgente
que a estas se desse prioridade sobre quaisquer outros créditos ou privilégios.
O sistema do registro das hipotecas de 1846 não havia surtido os efeitos esperados. A
falta dos princípios da especialidade e da publicidade, e os problemas gerados por isso,
acabaram por contribuir para a criação de um mecanismo de registro que proporcionasse
uma base segura para as garantias, pelo que era fundamental que contemplasse também
as transmissões imobiliárias. Assim, as críticas à Lei de 1843 catalisaram os anseios por
mudança .31
É uma medida interessante do anseio por mudanças a importância que o próprio

Imperador Dom Pedro II dava ao tema. A Lei Hipotecária aparece na “Fala do Trono” –
discurso anual em que o imperador abria e encerrava a sessão legislativa – nada menos
do que sete vezes entre 1850 e 1864, mais precisamente nos anos de 1854, 1855, 1857,
1859, 1860, 1863 e 1864 .32
No intuito de se empreender uma reforma, foram analisados e buscados elementos nos

sistemas conhecidos de publicidade imobiliária, com vistas a se realizar no Brasil uma
combinação daquilo que de melhor cada um poderia oferecer. E este intuito deve guiar a
interpretação dos dispositivos que constam da Lei de 1864 e seus regulamentos.
Incumbiu-se de elaborar um projeto de reforma o Ministro da Justiça, Conselheiro

Nabuco de Araújo, que já assumiu sua posição no gabinete com este intuito. O
Conselheiro Nabuco compreendia que era preferível uma reforma de toda a legislação civil;
mas diante das dificuldades desta empreitada e da crença de que a melhoria da proteção
dos direitos naquele momento não impedia que o codificador no futuro a fundisse em
moldes mais perfeitos, levou a cabo seu intento .
33
A lei tinha alguns eixos centrais. O primeiro deles era o de que a hipoteca é um instituto
que deveria gravar imóveis, somente; poderia gravar também seus acessórios – até
mesmo escravos – desde que isso se fizesse juntamente com o principal. O segundo eixo
determinava que toda hipoteca, quer fosse legal, quer fosse convencional, deveria ser
especial, ou seja, dizer respeito a um imóvel, ou a imóveis, específicos (e não a todo o
patrimônio do devedor), e deveria ser registrada, sob pena de não valer contra terceiros.
Algumas exceções permaneceriam, contudo, como as hipotecas legais concedidas à
mulher casada, aos menores e aos interditos, que poderiam permanecer válidas, ainda que
gerais, e, por conseguinte, não registradas. Como uma tentativa de se remediar os riscos
gerados por essas exceções, previa-se que a hipoteca geral não poderia concorrer com as
especiais enquanto houvesse outros bens livres do devedor – ou seja, a hipoteca
convencional prevalecia sobre aqueles bens específicos, desde que o crédito garantido
pela hipoteca geral pudesse ser satisfeito pela execução de outros bens. O terceiro eixo, e
mais importante, foi a necessidade de transcrição das aquisições de bens hipotecáveis,
bem como das instituições dos ônus reais constantes do rol da lei. Com isso, pretendia-se,
o registro acabaria funcionando como uma espécie de cadastro da propriedade, evitando
aos credores hipotecários e aos adquirentes de boa-fé surpresas quanto ao estado
patrimonial de um devedor ou quanto à propriedade de um bem alienado. Entretanto, o
registro não provaria o domínio – este sempre ficava a salvo de quem fosse. Um último
eixo, também importante para os fins a que a reforma se propunha, foi a extinção dos
privilégios creditórios. Por exemplo, nas situações em que um imóvel hipotecado fosse
arrematado ou adjudicado em sede de execução, não mais subsistia o chamado “privilégio
de senhor de engenho”, que impedia que propriedades pertencentes a tais pessoas
fossem arrematados em execuções; também não mais subsistiria a proibição de um bem
ser alienado em execução quando o seu valor excedesse o dobro da importância da
dívida. O credor passaria a ter direito de pagar-se pela forma que lhe fosse mais
conveniente . Isto representava um grande rompimento com a tradição, e até mesmo uma
34
mudança de mentalidade sobre o sentido e as funções da propriedade . 35
Para tanto, o Conselheiro apresentou à Câmara o seu projeto de reforma hipotecária,

na sessão de 25 de julho de 1854. Esse projeto estabelecia três classes de hipotecas:
privilegiadas, legais e convencionais. Ainda, o projeto regulava a matéria da preferência, e,
principalmente, criava o registro das transferências de domínio e das constituições de ônus
reais, a cargo de um “Conservador”, consagrando o princípio da não indução de prova de
domínio pela transcrição .
36
Observe-se que “conservador” e “transcrição” fazem parte da terminologia do Sistema

Francês de registro, o que não significa, como se verá, que o Brasil tenha adotado este
sistema. Na verdade, eram simplesmente termos muito em voga. Recorde-se que ainda
hoje em Portugal o registrador é conhecido como Conservador do Registo Predial, no Chile
como Conservador de Bienes Raíces, e na Bélgica ainda há o Conservateur des
Hypotheques.
Em 22 de agosto de 1854, foi emitido um parecer da comissão de deputados,

afirmando que o projeto trazia para o Brasil dois princípios inovadores e nascidos na
Alemanha: a publicidade e a especialidade. Ainda, afirmava o desejo da comissão de se
dar à transcrição o valor de prova da propriedade .
37
Um dos nós górdios do debate era, precisamente, a adoção ou não da transcrição

como prova suficiente, e, quiçá, irrefutável da propriedade. É preciso compreender o que
isto significava. Dar à transcrição a eficácia de prova da propriedade autorizaria o
adquirente que obtivesse a transcrição a fundar na certidão do registro uma ação
reivindicatória, por exemplo, ainda que a prova gerada por ela não fosse irrefutável. Em um
tempo acostumado à ideia da probatio diabolica da propriedade, e à posse como solução
costumeira de litígios dominiais, atribuir qualquer tipo de presunção de propriedade ao
registro era uma inovação revolucionária.
Por conta disso, e das demais disposições do projeto, havia também grande
preocupação com a formulação de um todo coerente. Uma discussão ocorrida na Câmara
em 06 de junho de 1855 acerca de dever o projeto ser discutido em bloco, ou artigo por
artigo, é reveladora sobre a mentalidade da época. São as palavras do deputado cearense
Araujo Lima: “Porque é impossível a discussão artigo por artigo? A camara sabe que em
debates semelhantes se essa discussão devesse versar artigo por artigo, seria mui difícil
ou quasi impossivel obter-se um resultado definitivo. Nesta materia são tantas as cabeças
quantas as opiniões. Uns adoptarão o systema francez; seguirão outros o systema
allemão; agradará a outros o systema mixto, e a outros a nenhum dos systemas de que se
trata. O corpo legislativo, composto de tantas intelligencias, em que as opiniões divergem
sobre tantos assumptos, não poderia apresentar um systema de legislação seguido, um
systema uniforme, apresentaria uma machina desmantelada, apresentaria um monstro de
Horácio” . “O Monstro de Horácio” é um ser descrito na Ars Poetica, com cabeça de
38
mulher humana, pescoço de cavalo, penas nos membros e “pés” de peixe, simbolizando os
poemas malfeitos. Ou seja, receava-se que, ao se discutir artigo por artigo o projeto, a
coerência dada pelo Conselheiro Nabuco se perdesse, dando lugar a uma
monstruosidade.
Em segunda discussão, ainda em 1855, manifestaram-se favoráveis ao valor probante

da transcrição Nunes Gonçalves, Ferraz Rodrigues e Barreto Pedroso. Este último afirmou
que o Registro Hipotecário de 1846 – de sua autoria – não rendera os resultados
esperados exatamente por lhe haverem faltado a publicidade e a especialidade.
Na sessão de 09 de julho de 1856, foi apresentado substitutivo, que foi enviado ao

Senado, onde foi apresentado parecer, datado de 11 de setembro de 1857, da lavra de
Silveira da Motta, Muritiba e Souza Ramos . Note-se que o projeto teve uma tramitação
39
bastante acidentada, que se arrastou por dois anos na Câmara, e mais sete no Senado.
Quando da tramitação no Senado até mesmo foram apresentados novos projetos. Além do
substitutivo de 1856, também outro, de 1859, de autoria do próprio Ministro da Justiça,
Muritiba .
40
Nesse meio tempo, em sessão de 20 de agosto de 1856, o Conselheiro Nabuco

compareceu no Senado, para a terceira discussão do projeto. Afirmava a urgência e a
importância do projeto, em especial pelas contingências em que se via o credor hipotecário
quanto à existência de “hypothecas occultas, posteriores, infinitas e arbitrárias”. O registro
de 1846 não oferecia muito alento, já que, ainda que o credor tivesse a informação de não
haver hipotecas convencionais sobre o bem, nada lhe garantia que não houvesse
hipotecas privilegiadas e ocultas, ou mesmo que a propriedade já não havia sido alienada.
Quanto aos efeitos da transcrição, afirmava que se ter a transcrição como prova
inafastável de domínio dependeria de decisão fundada em jurisdição contenciosa, com
citação das partes e dos interessados, exibição dos títulos de domínio, discussão das
provas e prolação de decisão que abrangeria a validade do contrato, a legitimidade dos
contraentes e a legitimidade da propriedade. Isto faria com que cada transcrição fosse uma
demanda e com que toda a propriedade ficasse em litígio, o que seria agravado pela
intenção, de alguns deputados, de determinar a transcrição não da vigência da lei em
diante, mas sim de toda a propriedade.
O Conselheiro Nabuco, como se pode ver, refere-se a um procedimento judicial de

liquidação de domínio bastante semelhante ao que será proposto, três décadas depois, por
Ruy Barbosa em seus decretos acerca do Registro Torrens.
Prosseguia Nabuco afirmando que pela inviabilidade de se instituir no Brasil de então

um sistema de publicidade absoluta, tinha-se o registro, no projeto, a missão de atestar o
fato da alienação. E, apesar de incompleto, este registro não seria inútil, já que ministrava
o necessário a um sistema hipotecário, pois com base nele seria possível saber se teria
havido alienação, se havia outras hipotecas, e se havia ônus reais sobre o imóvel; mas não
poderia, naquele momento, informar se era legítimo o proprietário, se era válido o contrato
ou se era capaz o contratante.
O parecer da Comissão, de 11 de setembro de 1857, concluía condenando o registro

constante do projeto, considerando-o inútil, incômodo e dispendioso em razão de não
contar com os pressupostos da consolidação e certeza do domínio: a realização da
mutação real por meio de um procedimento judicial em que se liquida o domínio, aliada à
existência de um cadastro do solo .41
O ministro da justiça consultou Teixeira de Freitas a respeito, opinando este, em

resposta datada de 06 de março de 1860 . O Jurisconsulto inicia seu parecer
42
manifestando seu desconforto com a distração que a consulta gerara em seu espírito, na
ocasião em que, segundo ele, “todas as faculdades do meu espírito se achão absorvidas
com o trabalho do Projeto do Código Civil”. O primeiro ponto analisado por ele foi o de
ser ou não exequível no Brasil, naquele momento, uma reforma geral do regime
hipotecário baseada na especialidade e na publicidade. A isso respondia enfaticamente
que sim, não apenas no Brasil, como também em qualquer país politicamente constituído e
cuja propriedade imóvel tivesse uma organização qualquer, já que a questão da
necessidade da publicidade e da especialização das hipotecas já havia sido
“peremptoriamente resolvida pela história, pelo raciocínio, pelas legislações
contemporâneas e até pela nossa legislação actual” .43
Observe-se que ao falar em especialidade nesse parecer, Teixeira de Freitas não

tratava do princípio registral da especialidade, intimamente relacionado com a
determinação do imóvel. Na verdade, tratava da necessidade de que as hipotecas
recaíssem sobre bens específicos do devedor, e não sobre todo o seu patrimônio. Isto fica
claro quando afirma que se deve tratar da especialidade e da publicidade de maneira
separada, já que a especialidade se refere somente às hipotecas, e a publicidade não
apenas às hipotecas, como também à transmissão da propriedade e à constituição de
direitos reais limitados .
44
O segundo ponto tratado por Teixeira de Freitas no parecer diz respeito à necessidade
de que também fossem inscritas no registro, além das hipotecas, as transmissões dos
imóveis. Quanto a isso afirma que se, por um lado, o Sistema Germânico é aquele que
contém prova irrecusável da propriedade com todos os ônus a que esta possa estar
sujeita, por outro há sistemas que mais ou menos realizam esta ideia, ainda que com
efeitos menos amplos, que, nem por isso, deixam de ter suas vantagens assim como
inconvenientes. A respeito disso, opinava que o exequível e apropriado no Brasil daquele
momento seria a criação de um sistema que contemplasse também as transmissões da
propriedade e a constituição de outros direitos reais, sistema esse que, se, por um lado,
não desse certeza legal da propriedade – o que, naquele momento, era impossível – por
outro criasse um modo público e uniforme de tradição e aquisição de direitos reais . A 45
despeito disso, entendia que o ideal seria aguardar o advento do Código Civil, já que
“tudo estreitamente se liga na harmonia das relações jurídicas” .
46
A seguir, o projeto passou pelas Comissões de Legislação e Fazenda, as quais

exararam parecer em 20 de julho de 1861 e 28 de julho de 1862. Em primeiro de março de
1864 foi posto em segunda discussão no Senado. Retornou às comissões porque o
Conselheiro Nabuco – tendo realizado mais estudos sobre o tema – apresentaria
emendas. Em 23 de maio de 1864 é emitido novo parecer das Comissões Reunidas de
Legislação e Fazenda, acompanhado de substitutivo. Então, o projeto do Conselheiro
Nabuco foi aprovado com poucas emendas e remetido à Câmara, que o aprovou sem
discussão e o converteu na Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864 . 47
Segundo Furtado de Mendonça, o regime da Lei de 1864 trazia elementos do Sistema

Francês e do Sistema Alemão, como que os tentando conciliar. Aproveitava o que havia de
melhor em cada um para melhorar o crédito imobiliário, e, ao mesmo tempo, garantir o
patrimônio da família. O sistema submetia-se às leis preexistentes em matéria de
transmissões causa mortis, isentando-as de qualquer formalidade para a aquisição dos
direitos. Mas as alterava quanto à aquisição nos atos entre vivos, os quais antes
dependiam apenas da tradição . 48
Essa ideia de o sistema brasileiro ser um “híbrido” dos sistemas francês e alemão é
algo que perdura, e, não obstante, não descreve adequadamente o Sistema Brasileiro. O
Sistema Francês é um sistema de título; o Sistema Alemão, após a introdução da
abstração, tornou-se um sistema de modo; e o Sistema Brasileiro é um sistema de título e
modo, e, portanto, algo distinto dos dois. Considerar que por adotar o princípio da
inscrição, mas não a fé pública registral, tem-se um híbrido entre os sistemas francês e
alemão, é desconsiderar os traços essenciais do sistema.
Em se tratando de direitos reais limitados, estes dependiam de transcrição para valer

contra terceiros. Assim, a servidão, o uso, a habitação, a anticrese, o usufruto, o foro, e o
legado de prestação ou alimentos expressamente consignados no imóvel. Quaisquer
outros ônus não poderiam ser transcritos, sendo havidos como meros direitos pessoais.
Por outro lado, não dependiam de transcrição os privilégios do fisco, por decorrerem de
dívidas de impostos incidentes sobre os imóveis .49
Nesse ponto, a Lei 1.237, de 1864, mostra-se como um marco fundamental não apenas
do Direito Registral Imobiliário, como também da própria disciplina dos direitos reais no
Brasil. Até então, não havia um rol legal de direitos reais, aplicando-se, na matéria,
essencialmente o Direito Romano Justinianeu, como direito subsidiário às Ordenações
Filipinas, que muito pouco tratavam do tema.
No sistema da Lei 1.237, os direitos reais limitados não poderiam ser opostos a

credores de hipotecas inscritas anteriormente a eles. No entanto, ônus instituídos por atos
causa mortis valiam independentemente de transcrição, mesmo contra os credores
hipotecários. Neste ponto – tratando dos direitos reais limitados – o Sistema Brasileiro se
assemelhava ao Sistema Alemão, já que se adotava o princípio da inscrição . 50
As transmissões causa mortis não teriam sido submetidas à transcrição, segundo

Furtado de Mendonça, por duas razões: em primeiro lugar, não era exigido pelo crédito,
vez que as fraudes não ocorriam tal como se dava nas transmissões entre vivos; em
segundo lugar, porque o Alvará de 9 de Novembro de 1754 dava aos herdeiros legítimos e
testamentários a posse civil dos bens herdados, com os mesmos efeitos da posse natural.
De forma que, segundo o pensamento dominante, não poderia o legislador sujeitar estas
transmissões a uma tradição legal, da qual os herdeiros já eram isentos anteriormente, ao
menos que pretendesse revogar esta isenção, o que deveria fazer de maneira expressa . 51
Quanto à transmissão da propriedade por ato inter vivos, havia polêmica sobre a
natureza e os efeitos do registro.
Para Teixeira de Freitas, o Brasil filiara-se aos países que tinham no registro a tradição
legal do bem. Na França, em virtude da doutrina do consensualismo, bastava o
consentimento das partes para a transmissão da propriedade, servindo a data do contrato
para fixar o momento da aquisição. Já em outros países – como ocorria no Brasil – havia a
necessidade de registro para haver prova oficial do domínio, publicidade, gerando
prioridade àquele que primeiro registrara, e era o ato inoponível a terceiros até que o
registro fosse realizado .
52
A mesma opinião tinha Albuquerque Sobrinho , afirmando que a transcrição

53
formalizava a tradição da coisa, mas não tinha o poder de gerar direito real, nem muito
menos purgar vícios do negócio; e, com isso, não derrogava o brocardo segundo o qual
não poderia ninguém transferir mais direitos do que possuísse. Por isso, via a transcrição
como uma formalidade extrínseca, voltada à publicidade, nada agregando ou retirando da
substância do próprio título que transmitia o domínio. Não o supria ou retificava. Assim
seria o direito racional, depreendido na interpretação do parágrafo 4º do art. 8º da lei.
Opinião semelhante tinha ainda Furtado de Mendonça, para quem, quanto aos efeitos
do registro, o regime brasileiro adotara o princípio da inscrição do Sistema Germânico, pelo
que a transcrição dos títulos translativos de domínio nos atos entre vivos era constitutiva.
Com isso, segundo a doutrina majoritária, acabou por substituir o ingresso na posse pela
tradição do bem, necessário à aquisição. Por essa razão, segundo ele, poder-se-ia dizer
que no regime da Lei 1.237 a transcrição operava a tradição dos títulos translativos de
propriedade, e a quase tradição dos direitos reais limitados .54
Isso seria demonstrado pelo artigo 8º da Lei, o qual, por fazer, em última instância,
prevalecer a transcrição da alienação em favor de certa pessoa, em face da tradição feita a
outra, acabaria por revogar a Ordenação do Livro 4º, Título 7º, parágrafo, segundo, a qual
era a tradição que servia como de aquisição da propriedade . 55
No mesmo sentido, Martinho Garcez, para quem a tradição e a transcrição eram dois
fatos externos que manifestavam a transferência da propriedade, segundo a lei. A lei
sujeitava as transmissões a atos externos por ser o domínio um direito absoluto, oponível a
terceiros, e que, portanto, deveria ter suas mutações conhecidas por todos. A tradição em
si era insuficiente para dar esse conhecimento, podendo haver tradições secretas do
mesmo prédio a pessoas diferentes. Por isso, foi criada a transcrição, garantia dos
adquirentes e base do sistema hipotecário. Assim, a transcrição era o modo legal de
transmissão da propriedade de imóveis, ao passo que a tradição transmitia a propriedade
dos bens móveis. Seria, portanto, a transcrição uma tradição solene dos imóveis alienados,
e até sua realização o domínio não se transmitia ao adquirente. Sem ela, este não poderia
dispor do bem, gravá-lo de ônus reais, hipotecá-lo, reivindicá-lo, ou mesmo opor exceções
de domínio .
56
Para Lafayette, na mesma linha, a natureza dos direitos reais e sua oponibilidade a
terceiros exigiria que sua transmissão se realizasse por atos materiais e visíveis. A fim de
obrigar a todos, o ato de transmissão deveria ser conhecido por todos. A publicidade seria
necessária para evitar fraudes que poderiam ser perpetradas sob o manto da
clandestinidade e da ocultação dos direitos. No Direito Francês, as ideias de Hugo Grotius,
Wolf, Puffendorf, Burlamaque e outros fizeram com que se eliminasse do sistema a
tradição, dando ao contrato eficácia de transmitir o domínio. Entretanto, a legislação é uma
obra prática, e, esta praticidade não pode ser sacrificada para dar lugar a especulações
filosóficas. Por isso, o Código Napoleão restabeleceu, para bens móveis, a tradição como
modo de aquisição, e, em 1855, foi instituído na França o regime da transcrição para dar
publicidade às transferências de bens imóveis .
57
No entanto, ainda segundo Lafayette, a tradição pura não geraria publicidade suficiente.
Por isso, no seu regime, um mesmo prédio poderia ser alienado clandestinamente a mais
de uma pessoa. Essa possibilidade deu azo ao surgimento de um novo sistema de
publicidade: a transcrição dos títulos aquisitivos em registros públicos. A transcrição seria
inaplicável a bens móveis, pela incessante circulação a que estão sujeitos, bem como pela
dificuldade na fixação de sua identidade; mas para os imóveis seria adequada, já que
estes podem ser perfeitamente identificados, e estão sujeitos, ao longo de sua história, a
bem menos mutações jurídicas do que os bens móveis. Por essa razão, a transcrição seria
empregada, em alguns sistemas, como verdadeiro modo de transmissão da propriedade.
Já em outros sistemas, por timidez e receio de se abandonar costumes, a transcrição seria
apresentada como mero requisito de oponibilidade a terceiros, como se deu na lei francesa
de 1855. Em qualquer das modalidades, a transcrição geraria publicidade e daria
segurança ao adquirente no esclarecimento de pontos que poderiam vir a comprometer a
segurança da aquisição, por exemplo, informar se o alienante ainda figurava como
proprietário, se o domínio se mantinha igual ou se havia sido desdobrado pela instituição
de direitos reais limitados etc. Por outro lado, seria a transcrição também um pilar do
regime hipotecário, sendo o conhecimento do estado jurídico da propriedade imobiliária
fundamental ao credor garantido pela hipoteca: não sabendo se o devedor é ou não
proprietário do bem, ou se já deu o bem em garantia a outro credor que goze de
preferência, não há como ter segurança de que, em caso de inadimplemento, terá seu
crédito satisfeito pela excussão .
58
Em suma, a transcrição era, no Brasil, na vigência da lei de 1864, o modo legal de

transmissão da propriedade de bens imóveis. A tradição permanecia no sistema apenas
para transmissão da propriedade dos bens móveis ou da posse dos imóveis. A transcrição,
em sua essência, nada mais seria do que a tradição solene do imóvel alienado. Portanto,
até a transcrição do título, o domínio continua a ser do alienante .
59
Entretanto, uma outra corrente defendia que a transcrição não representava realmente
a tradição legal do bem, mas seria somente meio de publicidade, nos moldes do Direito
Francês. Para Perdigão Malheiro, a escritura bastava à transferência do domínio. O
registro, por não provar a propriedade, não gerava efeitos entre as partes, e sua ausência
não implicava a não transmissão do domínio . Esta interpretação era baseada na
60
interpretação literal do artigo 8º da Lei 1.237, o qual afirmava que “A transmissão

entrevivos por titulo oneroso ou gratuito dos bens susceptiveis de hypothecas (art. 2.º
§ 1.º) assim como a instituição dos onus reaes (art. 6.º) não operão seus effeitos a respeito
de terceiros, senão pela transcripção e desde a data della.”. Com isso, entendia o autor
que, na falta de transcrição, os efeitos da transmissão apenas não se operariam contra
terceiros, não deixando de ocorrer, por outro lado, a transmissão do domínio entre as
partes.
Também sustentava a adoção do Sistema Francês Oliveira Machado , para quem a

61
ideia principal do registro era garantir o comprador ou o credor contra a fraude e a má-fé,
as quais eram maximizadas pelo desconhecimento do estado das mutações reais da
propriedade. A transcrição, portanto, somente geraria efeitos perante terceiros, pois cada
ato em si já era do conhecimento das partes que o praticaram – por conseguinte, nada
poderia acrescentar entre elas. Mesmo antes da transcrição, segundo ele, poderia o
adquirente que não recebeu a coisa propor uma ação reivindicatória contra o alienante; no
entanto, se este vendeu a coisa uma segunda vez, e o segundo adquirente a transcreveu
antes do primeiro, prevaleceria o direito daquele em face deste. Portanto, a produção de
efeitos entre as partes não dependia da transcrição, sendo esta necessária apenas para
oponibilidade a terceiros.
Tinham o mesmo entendimento Joaquim José Rodrigues Torres, senador e Visconde

de Itaboraí, e o Conselheiro Andrade Figueira .
62
Curiosamente, há representantes dessa corrente também entre os autores mais

modernos. Caio Mário da Silva Pereira e Washington de Barros Monteiro consideravam
63 64
que no Direito Civil Brasileiro pré-codificado vigorava o Sistema Francês.
A respeito disso, em resposta a seus contemporâneos, argumentava Lafayette que a

Lei Hipotecária Brasileira falava em terceiro, sem fazer qualquer restrição. Por isso, seria
impossível ao adquirente reivindicar o imóvel de qualquer pessoa, salvo do próprio
alienante. Nem mesmo de um usurpador poderia o adquirente reivindicá-lo. Ora, o domínio
é um direito absoluto oponível contra todos, e, não existindo perante terceiros, também não
poderia existir entre as partes. Uma propriedade que existisse entre os contratantes mas
não perante terceiros seria uma monstruosidade que repugna a inteligência humana. A lei
francesa, nesse ponto, não era igual à brasileira – os efeitos do domínio antes da
transcrição não seriam negados perante qualquer terceiro, mas somente aqueles que
tinham direitos ou interesses sobre o imóvel. Por isso, antes da transcrição o domínio já
havia sido transmitido perante terceiros não titulares de direitos sobre o bem, como
esbulhadores e credores quirografários .65
Já pela lei brasileira, na verdade, não haveria domínio perante quaisquer terceiros até a
transcrição, e, portanto, não o havia também entre os contratantes. O mero contrato não
transferia domínio. Isso poder-se-ia se depreender do artigo 257 do Decreto 3.453, que
afirmava que “até a transcripção, os referidos actos são simples contractos que só obrigam
as partes contractantes”, donde se deduz que o contrato não transcrito apenas gera
direitos e obrigações pessoais. Em suma, diferentemente da lei francesa, que gerava
grandes complicações sobre saber quais terceiros foram obrigados e quais não, a lei
brasileira adotava um princípio claro: antes da transcrição não havia domínio.
Acrescentava Martinho Garcez, também em resposta, que a expressão “a respeito de

terceiros” teria gerado sentenças errôneas, as quais entendiam que a lei restringiria a
terceiros os efeitos da transcrição, sendo esta desnecessária à geração de efeitos perante
as partes, seus herdeiros e sucessores. O erro estava no fato de se desnaturar a
propriedade, admitindo que esta valesse e existisse entre as partes, mas não perante
terceiros. Ora, se até a transcrição o título somente gerava efeitos entre as partes, tais
efeitos somente poderiam ser pessoais, nunca reais, não tendo havido, portanto,
transferência de domínio nem mesmo entre as partes . 66
Antes da transcrição não poderia o adquirente reivindicar de quem quer que fosse,
alienar, gravar de hipoteca, e nem mesmo opor exceções de domínio a ações reais
promovidas por terceiros.
Por outro lado, ainda segundo Martinho Garcez, a eficácia da transcrição dependia de
certas formalidades, e também de certas condições, como a capacidade das partes e a
legitimidade do título que deu causa à transferência. Quanto à capacidade, aplicar-se-iam
as regras da tradição. Se o alienante não era proprietário do imóvel, tal como na tradição a
transcrição não sanava o vício . Este saneamento era próprio do Sistema Germânico, o
67
qual não fora adotado no Brasil. Nos debates anteriores à lei de 1864 houve quem
defendesse a adoção deste último, o que seria temerário e incompatível com o estado da
organização da propriedade imobiliária do Brasil, e também com alguns princípios do
direito nacional. Em primeiro lugar, eram incertos os títulos de propriedade brasileiros
quanto à origem e aos limites da propriedade, em especial nas aquisições por sucessão,
repletas de dubiedades. Por isso, eram muitas as usurpações de terras, e o saneamento
de vícios por uma formalidade erigida em modo de aquisição poderia legalizar inúmeras
situações de espoliação e fraude. Em segundo lugar, a Constituição de 1824 garantia no
inciso 22 do seu artigo 179 a propriedade e a perpetuidade do domínio. Este, uma vez
adquirido, não poderia ser expropriado contra a vontade do dono, salvo por motivo de
utilidade pública. Ora, a transcrição com eficácia de firmar o domínio na pessoa do
adquirente de forma absoluta geraria muitos casos de uma verdadeira expropriação, o que,
como se viu, era vedado. Em terceiro lugar, a implantação do Sistema Alemão demandaria
a criação de uma jurisdição especial para liquidação do domínio, e, com isso, cada
transcrição tornar-se-ia um processo contencioso. O processo nasceria da intervenção da
autoridade, e não da iniciativa das partes, o que, em si, já pervertia o sistema processual.
Ainda, a verdade sobre o domínio somente surgiria com a presença de todos os
interessados, o que demandaria citações, provas etc. Em quarto lugar, sempre segundo
Martinho Garcez, somente teria havido um bom funcionamento do sistema na Alemanha
porque lá a propriedade era constituída por grandes domínios, os quais, por substituições
fideicomissárias e morgados, acabaram por se manter por gerações com as mesmas
famílias. Assim, sendo poucas as mutações do estado jurídico do bem, ter-se-ia tornado
possível a formulação de um cadastro que organizasse o conjunto de imóveis. No Brasil,
em que as alienações ocorriam em número muito maior, e com muito maior fracionamento,
o sistema seria inaplicável .
68
Há de se reconhecer que o Brasil nunca adotou o Sistema Francês, nem muito menos
o consensualismo. Se a transcrição não era, no regime da Lei 1.237, modo de aquisição da
propriedade, então este posto continuaria cabendo à tradição. A instituição de um sistema
de registro em si não pode ser vista como uma mutação do regime jurídico dos direitos
pessoais e reais, sob pena de o acessório subordinar o principal. Não se pode, de modo
algum, presumir que uma vez criado um sistema de registro que prevê a oponibilidade a
terceiros, os contratos tenham passado a ter eficácia real, sem previsão expressa nesse
sentido. Ainda, ao que parece, efetivamente a transcrição do sistema da Lei 1.237 era
modo de aquisição da propriedade, em especial porque o artigo 257 do regulamento do
Decreto 3.453 claramente trata de uma separação, ainda que relativa, dos planos
obrigacional e real. Isto é o compatível com os efeitos propostos para a transcrição, ou
seja, tornar um direito oponível erga omnes, o que significa transformar um direito pessoal
em direito real. Se é certo que o contrato não foi elevado ao status de produtor de direitos
reais; e se é certo que é a transcrição, e não a tradição que marca a data da aquisição;
então deve-se concluir forçosamente que o modo de aquisição era a própria transcrição.
Observe-se que considerar a transcrição como tradição solene é uma maneira de se

adequar o sistema das transcrições ao disposto nas Ordenações: a propriedade ainda se
adquiria pela tradição, todavia a tradição agora passava a ter um novo formato, entre os
muitos que já havia tomado ao longo da História. Entretanto, ao se observar a dinâmica da
transmissão da propriedade essa afirmação se mostra inadequada. Em um sistema de
separação relativa entre os planos obrigacional e real, se o negócio se inicia por um
contrato obrigacional – por exemplo, de compra e venda – no qual o alienante se obriga a
transmitir a propriedade, o cumprimento da obrigação deverá acontecer também por uma
conduta do alienante. Tratando-se de bens móveis, isto se dá pela tradição, e não há
maiores problemas. A questão se coloca quando se tem em vista bens imóveis, já que a
transcrição não é conduta das partes, mas ato administrativo de um agente público. A
transcrição, em si, portanto, é ato do Estado, e não das partes não podendo ser confundida
com a tradição. Trata-se, em suma, especialmente em um sistema de registro constitutivo,
como, conclui-se, foi o da Lei 1.237, de ato de soberania, que atribui a propriedade a
alguém.
Reforça essa noção a previsão contida no artigo 68 do Decreto 3.453, segundo a qual
“Os officiaes do registro não podem examinar a legalidade dos titulos apresentados antes
de tomarem nota da sua apresentação e de lhes conferirem o numero de ordem, que lhes
compete em razão da data da mesma apresentação”. Ou seja, após o protocolo, ou, nas
palavras do Decreto, a tomada de nota e conferência de um número de ordem, deveriam
os registradores examinar a legalidade dos títulos apresentados. Isto significa que a
atividade do registrador não era passiva, de mero receptor de títulos que, em si, já
produziram seus efeitos, e que seria típica de um Sistema de Registro de Documentos. Ao
contrário, cabia ao registrador examinar a legalidade e decidir sobre sua aptidão para
ingressar no registro. Assim, o registro era ato jurídico do Estado representado pelo
registrador, condicionado a requisites próprios de validade, e não um mero fato jurídico.
O Regulamento do Decreto 3.453, também elaborado pelo Conselheiro Nabuco de

Araújo , revela a maturidade do agora ex-ministro, solucionando questões que haviam
69
permanecido em aberto na Lei 1.237, como uma maior clareza na elevação do registro a

modo de aquisição da propriedade.
Independentemente de uma concepção ou de outra, não havia prazo para transcrição

das transmissões ou instituições de direitos reais limitados, mas seria a data da transcrição
que definiria sua eficácia contra terceiros, princípio este encontrado já na lei francesa de 11
brumário do ano VII, derrogado pelo Código Napoleão, e restaurado quando da reforma da
legislação hipotecária francesa. Outra questão refere-se ao modo de escrituração do título
no registro. Nas normas da família germânica, o ato padrão para a publicidade é a
inscrição, ao passo que no Brasil, tal como na França, adotou-se a terminologia
transcrição. Entretanto, a transcrição brasileira se fazia por extrato, o que a torna pouco
diferente da inscrição germânica. Vale dizer, no entanto, que havia no Brasil um livro de
inscrições destinado somente às hipotecas; e que se as partes assim pedissem, o ato
também seria transcrito por extenso em livros auxiliares. Em tal caso, porém, as mutações
subsequentes se dariam no livro escriturado por extrato, e não no das transcrições por
extenso .
70
O Decreto 169-A, de 1890, não trouxe grandes mudanças para o direito material do
Registro que já vigorava desde a Lei 1.237, de 1864. Permaneceu a ideia da transcrição
como modo de aquisição da propriedade, ou, como prefere Martinho Garcez, tradição
solene do bem . No art. 10 do Decreto 169-A, de 1890, havia uma expressão mal
71
empregada, “proprietário primitivo”, que poderia levar a confusões quanto aos efeitos da
transcrição no regime da nova legislação. Ora, até a transcrição ele seria proprietário atual,
e não primitivo, ainda titularizando as ações decorrentes do domínio. O contrato dava ao
adquirente direitos pessoais, somente. Por outro lado, a transcrição não purgava vícios do
domínio, apesar de ser condição essencial da transferência da propriedade.
Assim, melhor seria ter empregado a expressão devedor hipotecante.
A única mudança de maior impacto foi a imposição da obrigação da inscrição e

especialização das hipotecas legais de órfãos e mulheres casadas, sob pena de não
serem eficazes contra terceiros. Não se devia censurar a lei; contudo, a desídia fazia com
que fossem raríssimas ou mesmo inexistentes hipotecas dessa qualidade regularizadas,
incorrendo na caducidade. 72
Após uma clamor de que a lei de 1864 – em especial em seus aspectos processuais –
deixava o devedor indefeso na mão do credor hipotecário, ávido e impaciente por obter seu
lucro, tentou-se equilibrar a situação, dispensando o sequestro como condição de ação e
dando ao devedor o direito de opor embargos, tanto os fundados nas nulidades constantes
da lei quanto os demais embargos autorizados pelos artigos 577 e 578 do regulamento
737, de 1850. No entanto, a lei de 1890, ainda que reproduzindo parte da Lei 3.272, de
1885 – que tratava da execução das hipotecas, e não propriamente de matéria registral –
tomou do executado os embargos que eram previstos no Regulamento 737. Disso resultou
grande divergência na doutrina e na jurisprudência .73
Com 408 artigos dedicados especificamente ao Registro de Imóveis e ao crédito real (o

que inclui também dispositivos processuais relacionados à execução das hipotecas), o
Decreto 370, que regulamentava o Decreto 169-A, também não inovou quanto aos efeitos
do registro, mas continha alguns dispositivos de interesse, e não necessariamente por uma
boa razão.
Quanto ao dispositivo de interesse por uma boa razão, o artigo 234 previa que até a
transcrição “os referidos actos”, isto é, os atos de transmissão inter vivos, a título oneroso
ou gratuito, de imóveis suscetíveis de hipoteca, “são simples contractos, que só obrigam as
partes contractantes”. Ou seja, mais uma vez a separação relativa entre os planos
obrigacional e real era reafirmada, estando expresso que selo o modo de aquisição o
contrato é somente um contrato, e, portanto, somente produz obrigações que, por
definição, valem inter partes.
Já os dispositivos que são de interesse, mas não por uma boa razão, são dois. O
primeiro deles é o tristemente célebre artigo 11, parágrafo único, que ordenava a
incineração dos antigos livros de transcrição do penhor de escravos, transportando-se
eventuais outros registros para os livros correntes. Tristemente célebre em virtude do
evidente desrespeito pelo passado e pela História, além de possíveis interesses escusos
na supressão destes registros.
Outro, ou melhor, os outros, são os artigos 44 a 46, que tratam de prioridade, mantendo
algo que já constava dos artigos 47 a 49 do Decreto 3.453, de 1865. Segundo o artigo 44,
quando duas pessoas “concorrem ao mesmo tempo” os títulos apresentados são
prenotados sob o mesmo número de ordem. E esclarece o artigo 45 que “o mesmo tempo”
quer dizer de manhã, das 06 às 12 horas, e de tarde, das 12 às 6 horas. Não há prioridade
entre títulos que têm o mesmo número de ordem; e, neste caso, a preferência se regula
pela data do título. Tenha-se, assim, uma situação na qual uma pessoa apresenta a
registro um título às 07 horas da manhã, e outra, no mesmo dia, apresente um título sobre
o mesmo imóvel às 11 horas da manhã. Esta apresentação seria considerada “ao mesmo
tempo”, pelo que a preferência abandonaria o registro e passaria à data do título. Além dos
evidentes riscos e confusões que um dispositivo dessa natureza gerava, tem-se, ainda,
como seu fruto um dispositivo incompreendido – e anacrônico – da Lei 6.015, de 1973, o
artigo 192. A fattispecie do dispositivo é a situação na qual duas escrituras públicas, que
tenham sido lavradas no mesmo dia, que tenham sido apresentadas no mesmo dia, e na
qual se mencione a hora em que foram lavradas, terão sua prioridade regulada pelo título,
e não pela apresentação a registro. Com efeito, não há qualquer sentido em um sistema
que adota fólio real e no qual o protocolo dos títulos é praticamente imediato, abandonar a
segura regra de prioridade estabelecida pelo número de ordem no protocolo, para outra
que sofra tantos condicionantes.
O terceiro Decreto de 1890, 451-B, trata do Registro Torrens, mas deste sistema não se
falará neste momento.
4.3.4. O período compreendido entre o Código Civil de 1916 e o Código Civil

de 2002
O Código Civil de 1916 foi decisivo para que fossem lançadas as bases do sistema de
registro que vigorou no Brasil ao longo de todo século XX e parte do século XXI, e, logo
após sua entrada em vigor, já começou a gerar vívida polêmica na doutrina civilista
nacional no campo da eficácia do Registro de Imóveis. Com autores, em geral, filiando-se
a uma de duas posições, a discussão durou, ao menos, até os anos 1940 . 74
O problema girava em torno da interpretação do artigo 859 do Código, copiado do

Código Civil Alemão. O dispositivo prescrevia que “Presume-se pertencer o direito real à
pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu”, constituindo o cerne do problema
saber se, com isso, ter-se-ia transplantado para o Brasil o Sistema Germânico de
publicidade imobiliária, e, de maneira específica, a fé pública registral. Em caso positivo,
haveria, no Brasil, os efeitos da fé pública do registro, dando respaldo às aquisições de
terceiros de boa-fé, ainda que, posteriormente, se constatasse que o alienante não era o
real proprietário da coisa.
Capitaneou a corrente em defesa da fé pública Lysippo Garcia, afirmando que o projeto

do Código Civil tinha como objetivo obter a consolidação da propriedade imóvel,
modificando o sistema existente e conferindo ao registro força probante em relação a
terceiros. Submetido a uma comissão composta por Olegário Herculano de Aquino e
Castro, Joaquim da Costa Barbosa, Amphilophio Botelho Freire de Carvalho, Francisco de
Paula Lacerda de Almeida e João Evangelista Sayão de Bulhões Carvalho, o projeto fora
emendado, sendo acrescentado um parágrafo único ao artigo 530, prescrevendo que “A
inscrição não induz prova de domínio que fica a salvo a quem de direito” .
75
Essa emenda gerou grandes debates na Câmara dos Deputados. O conselheiro

Andrade Figueira manifestou-se contrário à necessidade da inscrição para transferência do
domínio entre as partes contratantes. Ainda, discordava do parágrafo único, pois seria
contraditório haver uma inscrição ou transcrição essencial, e, ao mesmo tempo, não induzir
prova do domínio. O autor do projeto, em reunião em 29 de novembro de 1901, apresentou
resposta, afirmando que a ideia original era mesmo a de o registro ser prova cabal e não
mera presunção do domínio, o que foi rechaçado pela comissão revisora, por se achar que
o país não estava preparado para esta reforma. Na reunião de 02 de dezembro
acrescentou que o Código seria a ocasião propícia de se introduzir, se não o Sistema
Germânico em sua plenitude (o qual dependia da elaboração de um cadastro), ao menos o
que este tivesse de essencial e de aplicável sem o cadastro. Enfim, por proposta do
senador Luiz Domingues foi suprimido o parágrafo, vingando o sistema primitivo que, no
artigo 859, consagraria a força probante dos livros de registro, tal como no Código Civil
Alemão .
76
Contudo, um parecer de Sylvio Romero dava conta que havia na comissão e entre os
juristas pátrios da época três posições: os que acreditavam dispensável a inscrição das
transmissões de imóveis; os que a tinham como necessária tão somente à publicidade; e
os que a proclamavam prova irrecusável de domínio. A primeira corrente não chegou a
prosperar; a segunda era a proposta pelos revisores do projeto; e a terceira a que constava
do projeto primitivo e que permaneceu com o abandono do parágrafo único. Com isso, a
inscrição seria uma tradição mais cercada de cautelas, mais solene, à qual, não obstante,
dever-se-iam aplicar os mesmos princípios .77
Em 26 de fevereiro de 1902, a Câmara homologou o trabalho da comissão, e o projeto

foi remetido ao Senado. O senador Azevedo Marques apresentou parecer, afirmando que a
inscrição era indispensável à transmissão da propriedade começada pela escritura, mesmo
entre as partes contratantes. Contudo, não tinha o condão de sanar nulidades do título
aquisitivo. Para o senador Andrade Figueira, esta depuração de nulidades nunca passou
pelo espírito de nenhum jurisconsulto. Respondendo, Clóvis Beviláqua afirmou que nunca
se pretendeu dar à inscrição esta eficácia depuradora. A intenção era apenas fazer da
inscrição a tradição solene dos imóveis; e, como toda tradição, não transmitiria direitos que
o alienante não possuísse. Por fim, por emenda do senador Rui Barbosa, mudou-se o
termo “inscrição” para “transcrição”, ficando a primeira designação reservada às
hipotecas . 78
Assim, afirmava Lysippo Garcia que o Código Civil de 1916 tinha atentado para o
problema que afligia todos os países calcados no Sistema Francês, reconhecidamente
mais imperfeito . Ora, o que definia o Sistema Germânico era a força probante dos livros,
79
com inscrições tidas por verdadeiras até prova em contrário; a legalidade, ou seja, o
encarregado do registro deveria examinar os títulos apresentados, podendo recusá-los se
não fossem exatos; e a publicidade, ou seja, o registro consistia em base segura de
conhecimento e de fácil demonstração do estado da propriedade imóvel. E nesse sentido
trabalhou o autor do Código de 1916, o que se percebia especialmente pela retirada do
parágrafo único do artigo 530, a qual expelia do Código o Sistema Francês . 80
Ainda, o Sistema Germânico não seria incompatível com o caráter de tradição solene
dado à inscrição, pois o que o definia, como se disse, era a força probante dos livros
calcada na legalidade, e não a depuração da propriedade. Da força probante resultaria
uma consequência muito importante: a anulação da inscrição do título pelo qual o alienante
adquiriu o bem não atingiria o direito de terceiros adquirentes de boa-fé, que contrataram a
título oneroso. Assim, em tal sistema ficariam expostos os contratantes, quem adquiriu de
proprietário não inscrito, e os terceiros de má-fé, ou que adquiriram o imóvel a título
gratuito; e ficariam protegidos os terceiros adquirentes de boa-fé, que contrataram a título
oneroso. O Sistema Francês quase condicionava a propriedade à probatio diabolica dos
glosadores, ensejando a necessidade de investigação da genealogia da propriedade.
Mesmo a prescrição – remédio do sistema – trazia os problemas de saber se a posse era
de boa-fé, e se teria sido interrompida ou suspensa. Não se poderia admitir tamanha
insegurança, gerada por uma propriedade vacilante que colocava o interesse de um à
frente do interesse de toda a sociedade. Por isso, o Código de 1916 teria acolhido o
sistema da força probante, calcado na legalidade da inscrição e na presunção relativa de
propriedade .
81
A mesma posição era defendida por Clóvis Beviláqua. Segundo ele, no Código Civil a
transcrição era modo de adquirir, e não apenas meio permanente de publicidade. Era a
criação de direito real pelo ato do registro. Por isso, o Código adotara o Sistema
Germânico, adequando-os às condições do país. Esta adequação, contudo, não
prejudicava o maior mérito do sistema, que era a força probante do registro. Eram
princípios fundamentais do Sistema Alemão a publicidade; a força probante, fundada na fé
pública do registro, presumindo-se a titularidade do direito por aquele em nome de quem
se inscreveu ou transcreveu, presunção esta que poderia ser afastada pela anulação do
registro; e a legalidade, consistente na atribuição do encarregado dos registros de opor
dúvidas e fazer exigências para assegurar a legalidade dos títulos apresentados. Os três
princípios estavam no Código de 1916, e, portanto, este teria se filiado ao Sistema
Germânico .82
Arnoldo Medeiros da Fonseca também acompanhou a corrente que defendia a

incorporação do Sistema Germânico no Código Civil de 1916. Para ele, a interpretação não
podia reduzir-se a pura arte dialética, mas deveria levar em conta as necessidades práticas
da vida em sociedade. Assim, ao ler o dispositivo que afirmava se presumir pertencer o
direito real àquele que estava inscrito como titular – em oposição ao sistema anterior, pelo
qual a transcrição não induzia prova de domínio – deveria o intérprete entender que o
Código adotara a força probante dos livros de registro, de forma a não prejudicar os
terceiros adquirentes de boa-fé que confiaram nas informações prestadas pelo registro.
Esta interpretação também se deveria obter levando-se em conta o elemento sistemático,
de defesa da boa-fé, presente no Código como um todo. Isto se observava, por exemplo,
na disciplina da ação pauliana, do pagamento indevido, da alienação pelo herdeiro
aparente etc. Assim, entre as partes contratantes, contra terceiro adquirente de má-fé ou
terceiro adquirente a título gratuito, aplicar-se-ia a regra de que ninguém poderia transferir
mais direitos do que possuísse. Contudo, uma vez surgidos direitos de terceiros
adquirentes de boa-fé a título oneroso, vigorava plenamente a presunção do artigo 859 do
Código. Contra estes, nem mesmo a usucapião surtiria efeitos; no entanto, o instituto era
mantido no Código, pois aplicar-se-ia em relação aos próprios contratantes, nas aquisições
a título gratuito, ou em situações de alienação em que o título anterior não houvesse sido
transcrito, não gerando o benefício da fé pública ao adquirente . O autor colacionava,
83
ainda numerosos acórdãos de tribunais brasileiros reconhecendo a impossibilidade da

reivindicação contra o terceiro adquirente de boa-fé .
84
Serpa Lopes também endossou a posição de Lysippo Garcia, acatando a tese da

85
força probante dos livros de registro como critério distintivo dos sistemas de publicidade.
Em primeiro lugar, haveria, de fato, no Sistema Germânico, uma sincronia entre o direito
formal e o direito material. Contudo, não havia um real vínculo de necessidade entre os
efeitos materiais da publicidade e a existência de um cadastro, nem entre referidos efeitos
e a adoção de um sistema de base real. Seria exagerada a ideia de que qualquer sistema
de publicidade não baseado no cadastro, sujeito a uma constante necessidade de
sincronia entre o estado jurídico e o estado geodésico dos imóveis, estivesse fadado ao
insucesso.
A função do cadastro era fixar o conteúdo, os limites e a situação do imóvel; a do livro

imobiliário, fixar o direito de propriedade e suas modificações. A falta de cadastro não seria
óbice à prova absoluta ministrada pela transcrição. Em primeiro lugar, os limites e
característicos do imóvel sempre foram requisitos do registro de imóveis brasileiro, cuja
falta a jurisprudência fazia ensejar a nulidade da inscrição. Havia, portanto, um
cadastramento – ainda que indireto – da propriedade que a individualizava, fosse ela
urbana, fosse rural. Por outro lado, ainda que com base real, o livro imobiliário era
complementado por um repertório de nomes dos titulares, permitindo facilmente saber
quais imóveis pertenciam a uma dada pessoa. E no sistema de base pessoal havia,
seguindo a mesma ideia, um repertório de imóveis objeto das transcrições e inscrições
realizadas naquele livro imobiliário .
86
O direito material esperava do direito formal elementos de certeza e visibilidade para

prova do domínio. Assim, mesmo na Alemanha adotava-se a base pessoal nas regiões de
grande fracionamento da propriedade, como Wurtenberg, Hesse e o Palatinado Bávaro.
Portanto, a visibilidade do direito se assegurava tanto no sistema de base pessoal quanto
no sistema de base real. Em segundo lugar, a abstração ou a causalidade do contrato que
originava a inscrição não eram requisitos essenciais do sistema, uma vez que o Sistema
Alemão baseava-se na abstração do registro em relação ao título aquisitivo, ao passo que
o sistema suíço era causal – e, no entanto, ambos pertencem à família do Sistema
Germânico de publicidade imobiliária, e em ambos vigorava a fé pública registral. Em
terceiro lugar, o princípio da continuidade, longe de afastar os efeitos a força probatória dos
livros de registro, os auxiliava, por gerar precisão e visibilidade do domínio. Em quarto
lugar, a existência da “dúvida” dava ao encarregado do registro prerrogativas semelhantes
às que tinha o encarregado do Sistema Germânico, afirmando o princípio da legalidade.
Em quinto lugar, a responsabilidade do Estado pelas faltas ocorridas quando da transcrição
– apontada como requisito do Sistema Germânico – seria matéria dissociada da eficácia
probatória dos livros de registro; e, ainda, dever-se-ia dizer que talvez os oficiais fossem
melhores fiadores de seus atos do que o próprio estado, cuja responsabilidade por seus
atos era matéria polêmica, não estando totalmente afastada . 87
Serpa Lopes acrescentava que a objeção de direito material à adoção do Sistema

Germânico – a qual afirmava que o parágrafo 891 do Código Civil Alemão, reproduzido
no artigo 859 do Código Civil Brasileiro de 1916, conteria uma presunção meramente
processual – não poderia estagnar o direito brasileiro no Sistema Francês. Dar ao artigo
859 uma função puramente processual seria criar um corpo estranho no organismo
jurídico, gerando um sistema que não participa nem do “esplendoroso” Sistema
Germânico, nem do “bisonho” Sistema Francês. A função processual do parágrafo 891 do
Código Civil Alemão direcionar-se-ia à fé pública. Haveria uma presunção de direito, e
uma proteção processual que equivaleria a uma faculdade material de conduzir-se
temporariamente como titular do bem imóvel. No direito brasileiro, considerar que o artigo
859 repeliria a fé pública seria eivar o dispositivo de inutilidade. Se a transcrição não
provava o domínio, não agregava qualquer proteção. A presunção já resultaria do título
causal, da escritura em si, e a transcrição seria mero veículo de publicidade. Tivesse o
artigo 859 esse papel puramente processual, nem a este tipo de defesa se prestaria, na
hipótese, por exemplo, de estarem presentes na lide dois títulos transcritos em nomes de
proprietários diferentes .
88
Além do mais, não se poderia aceitar que o texto do artigo 859 tivesse implícita a
ressalva do direito anterior, tendo em vista as reiteradas afirmações de seu autor em
sentido contrário. Na verdade, havia uma efetiva intenção de se ter no dispositivo uma
presunção absoluta de domínio. A omissão da reprodução de outros dispositivos do
Código Civil Alemão, que complementassem o artigo 859, não poderia ensejar conclusões
opostas à intenção do artigo, deslocando-o totalmente de sua função. Ainda, uma vez que
o Código Civil Brasileiro afirmava a aquisição da propriedade pela transcrição, não se
poderia dar a esta o regime do direito anterior, de mero veículo de publicidade e
oponibilidade a terceiros. Não se poderia admitir que a usucapião e a acessão fossem
modos absolutos de aquisição de propriedade, e a transcrição não . 89
Outro argumento em favor da força probatória da transcrição seria a prevalência do
direito do terceiro adquirente de imóvel recebido indevidamente pelo alienante em virtude
de pagamento indevido, o que, em si, já ensejaria uma aplicação analógica, transpondo-se
os efeitos do artigo que trata do pagamento indevido para todos os terceiros adquirentes
de boa-fé. Esta analogia – a qual geraria estabilidade na circulação de riqueza – não se
prestaria a suprir uma lacuna, mas sim a completar um sistema já firmado no artigo 859 . 90
Por fim, seriam argumentos, também, em favor da tese da adoção do Sistema

Germânico a ação pauliana contra terceiros de má-fé, e a preservação dos direitos do
adquirente de bem alienado por herdeiro aparente, nas quais prevalece a boa-fé. A
interpretação nesse sentido se inseria numa tendência do chamado “fenômeno da
legitimação”, que se dava no âmbito dos móveis e dos imóveis. Com este, ruiu a distinção
entre os bens quanto à circulação e aquisição a non domino, em favor do terceiro de boa-
fé. Como ponto central, tinha-se a doutrina da crença, da confiança, baseada na aparência.
Ligava-se com a publicidade numa relação de causa e efeito, tendo a publicidade o papel
de gerar esta aparência, a qual geraria expectativas e segurança do direito. Todo o
movimento pela força probatória dos livros de registro calcava-se na segurança, na
precisão na circulação dos imóveis, e na crença que tem a coletividade na situação jurídica
aparente. Serpa Lopes ainda reunia alguns julgados, tratando do problema em vários
sentidos. A partir da análise destes concluiu que, para a jurisprudência, o sistema era
híbrido, nem francês, nem germânico: a transcrição seria uma primeira linha de defesa
processual, somente, o que, para o autor, significava grave recuo . 91
A outra corrente – defendendo que o Código Civil de 1916 não implantou no Brasil o
Sistema Germânico – teve sua defesa definitiva em trabalho da lavra de Soriano Neto,
catedrático de direito civil da Faculdade de Direito do Recife. Para ele, em primeiro lugar, o
parágrafo 891 do Código Civil Alemão – vertido para o artigo 859 do Código Civil
Brasileiro – representaria presunção processual, somente, não servindo de base à fé
pública. Segundo ele, a unanimidade dos juristas alemães afirmava que a fé pública não
estava no parágrafo 891 do Código Civil Alemão, mas no parágrafo 892, o qual
prescreve: “§ 892: Reputa-se exato o teor do registro fundiário a favor daquele que adquire,
por ato jurídico, um direito sobre um imóvel ou um direito sobre um tal direito, a menos que
não esteja inscrita uma contradita contra a exatidão ou não seja conhecida do adquirente a
inexatidão.” Assim, como se disse, o parágrafo 891 geraria apenas presunção iuris tantum
de verdade do registro, regulando o ônus da prova. Poderia aquele cujo nome constava do
registro propor ações reais sem necessidade de provar a exatidão da inscrição, legitimado
pela aparência de legalidade. Porém, poderia qualquer interessado afastar esta presunção,
provando a inexistência do direito aparente .92
A seguir, o autor apresentava uma plêiade de autores alemães que defenderiam esta
ideia, como Wolff, Dernburg, Biermann, Gierke, Strecker, Heymann, Heck, Staudinger,
Heilfron e Pick, e Endemann . 93
Em segundo lugar, seria impensável, do ponto de vista do sistema de publicidade como

um todo, transplantar para o Direito Brasileiro da época ou para o Direito Francês a regra
da fé pública registral. A fé pública registral seria inerente ao registro fundiário, ou seja, um
sistema baseado em matrículas individualizadas de todos os imóveis da circunscrição,
cadastro atualizado com elementos de agrimensura e cartografia, e legalidade no exame
dos títulos .
94
Porém, na legislação vigente no Brasil as transcrições eram feitas em ordem

cronológica, sem atender a qualquer das regras do direito formal germânico. Os livros
fundiários alemães forneciam a base de segurança do sistema, refletindo todas as
mutações no estado jurídico do bem, e assegurando uma grande coincidência entre a
realidade e seu conteúdo. Era, portanto, a fé pública subordinada e dependente do direito
formal do Sistema Germânico . 95
Um terceiro argumento de Soriano Neto baseava-se no risco à segurança jurídica

gerada pela fé pública. Se, por um lado, gerava segurança para o tráfego jurídico, por outro
poderia fazer com que um proprietário perdesse seu bem sem culpa e sem direito a
indenização. Isto seria ainda mais agravado, à época, por não haver no Brasil
responsabilidade do Estado por danos causados por dolo ou culpa de tabeliães e oficiais
de registro no exercício da função .96
A deficiência no direito formal aumentaria os riscos de dano aos titulares de direitos,

sacrificando-se a segurança jurídica no altar da segurança do tráfego. Com isso, ter-se-ia
tão somente um deslocamento do problema: dos terceiros adquirentes de boa-fé, a
insegurança passaria a ser dos proprietários .
97
Finalmente, não havia no Sistema Brasileiro a abstração do Sistema Alemão: a

transcrição do direito brasileiro era causal, depende do título que lhe dava origem. Assim,
tal como no direito anterior, a transcrição na vigência do Código Civil de 1916 era, ainda
uma tradição solene do imóvel .98
Em suma, para Soriano Neto, não havia fé pública no direito brasileiro; a transcrição do
direito brasileiro era causal; e houve no Código Civil de 1916 simples reforço da transcrição
por ser ela constitutiva na transmissão do direito.
Essa ideia de simples reforço também foi defendida por Virgílio Sá Pereira, segundo o
qual não era o pensamento de Clóvis Beviláqua fazer mudanças radicais. Houve uma
mudança – a transcrição deixou de ser meio de publicidade, para passar a ser modo de
aquisição de propriedade. No entanto, não foi instituída no Brasil a depuração do direito de
propriedade operada pela inscrição do título, própria do Sistema Germânico, por falta do
cadastro e seus outros requisitos formais. Transcrição e tradição fundiram-se. E,
respeitados os princípios da tradição, de que ninguém transmite mais direitos do que
possui, retira-se tudo o que possa haver de germânico .99
Outro professor de Recife, Joaquim Guedes Correia Gondim Filho, também afirmou ter
sido mantida no Código a tradição causal do direito romano: o direito não se transferia sem
a transcrição, mas, uma vez transcrito, os efeitos eram gerados pelo próprio ato, e não
pela transcrição. Assim, concluiu que, sem seguir qualquer orientação definida, não houve
aumento ou diminuição na segurança do comércio pelo advento do Código Civil de 1916 . 100
Fernando Euler Bueno, em monografia sobre o problema, criticou Lysippo Garcia e

seus seguidores, afirmando que uma das bases de sua argumentação – as discussões
travadas na elaboração do Código – não deveria ser levada em conta, pois devia o
intérprete sempre buscar a vontade da própria lei, e não do legislador concreto. Porém,
ainda que se levasse em conta, os argumentos extraídos da discussão eram fracos. Em
primeiro lugar, Clóvis Beviláqua estaria impressionado pelas críticas contundentes feitas ao
sistema de publicidade francês, o que o teria feito sentir-se compelido a tentar mudar o
regime no Direito Brasileiro. Contudo, ao importar somente o artigo do Código Civil
Alemão que tratava da presunção em favor do inscrito, acabou por efetivamente não
mudá-lo. Em segundo lugar, a simples exclusão do parágrafo único do artigo 605 – que
afirmava que a inscrição não induz prova de domínio, que fica a salvo a quem de direito –
não poderia levar à conclusão de que, com isso, adotara-se o Sistema Germânico. Seria
uma conclusão excessiva extraída a partir de um não dizer. Ainda, afirmava que Clóvis
Beviláqua, quanto a esse objeto, abrira um parêntese na excelência inigualável de suas
teses, claudicando, e proferindo em cada momento, uma posição, restando estas, ao final
inconciliáveis entre si. Por outro lado, o autor tinha reservas com a extensão demasiada da
proteção da boa-fé – isto poderia gerar a espoliação de um direito de alguém que nem
mesmo podia manifestar sua vontade, nem contribuiu para a ocorrência: o proprietário do
bem. Tal regra, pelas consequências, deveria vir em texto legal expresso, e não ser inferida
a partir de uma leitura sistemática do código. Ainda, o autor apresentou três outros
argumentos oriundos de interpretação sistemática, contra a implantação do Sistema
Alemão: I) a existência no Código do usucapião ordinário, dependente de justo título e boa-
fé, seria inútil, pois a força probante dos livros – purgando o domínio – dispensaria o
requisito do tempo para a aquisição da propriedade por aquele que a recebeu de quem
não era dono, ou não podia alienar; II) a circunstância de somente os adquirentes de boa-
fé poderem demandar pela evicção, pois, com a adoção do Sistema Germânico, o terceiro
de boa-fé já estaria abrigado contra a reivindicação, e, portanto, a evicção perderia sua
utilidade; e III) a manutenção no Código de Processo Civil de 1939 do registro Torrens, o
qual seria inútil em um sistema que já garantisse a purgação do domínio pela transcrição . 101
Philadelpho Azevedo – autor do decreto regulamentador dos registros públicos de 1928

– reconheceu a erudição, o brilhantismo, e o conhecimento da cultura alemã de José
Soriano Neto. No entanto, propôs-se, em defesa da corrente de Lysippo Garcia, a
“procurar atenuar o golpe e de sustentar a absoluta conveniência, senão necessidade, de
se reforçar aquela corrente, em benefício dos interesses nacionais, sejam quais forem as
falhas de origem, verificadas no exame teórico do problema” . Então, reconheceu que, de
102
fato, na Alemanha a inscrição era abstrata, sendo independente do título causal

obrigacional; que a marca do sistema era a proteção de terceiros pela força probante do
registro, e não um presunção absoluta e erga omnes da exatidão do registro; e que, no
Código Civil Alemão, esta força probante estava no parágrafo 892, não reproduzido no
Código Civil Brasileiro. No entanto, ao invés de reconhecer que estas falhas retiravam o
Brasil da família germânica de publicidade imobiliária, fez exatamente o contrário: propôs
que se deveria extrair do artigo 859 do Código Civil toda a eficácia que este pudesse
oferecer. A força probante, segundo ele, tinha de prevalecer no Brasil, em benefício da
segurança das transações e do crédito, não obstante as falhas de origem. O próprio
Sistema Alemão não era perfeito – por exemplo, a existência de um negócio no contrato de
compra e venda, e outro no ato de transmissão, o que seria um excesso da técnica,
distante da realidade; o enorme desprezo pela posse; a possibilidade de ausência de
indenização se o encarregado do registro praticasse o erro sem culpa, pela impossibilidade
de perceber uma falsificação sofisticada; e a ocorrência ocasional de o mesmo imóvel
figurar em mais de uma folha de registro, com proprietários diferentes. Isso não fazia com
que o Sistema Alemão deixasse de ser o melhor, mas mostrava que o ideal seria
inatingível em qualquer lugar, e que, portanto, os eventuais riscos não poderiam impedir o
desenvolvimento do sistema também no direito brasileiro .103
O Sistema Brasileiro não seria totalmente baseado no francês, pois sempre existira nos
ofícios de registro, juntamente com o índice pessoal, um índice baseado nos próprios
imóveis. Assim, não seria tão diferente do Sistema Germânico; e algumas mudanças nos
modelos dos livros utilizados os tornariam ainda mais próximos. Quanto ao cadastro, a
realização deste seria impossível a curto prazo, e dependeria de levantamentos
cartográficos e geodésicos. Mas isto não tornaria o sistema de força probante dos livros
impossível no Brasil. Em primeiro lugar, a identificação de imóveis urbanos era fácil, o que
muito contribuiria para a regularização dos títulos. E mesmo quanto aos imóveis rurais,
muitos deles já estavam perfeitamente individualizados e identificados, especialmente os
mais valiosos, pois o interesse econômico seria acompanhado de cautelas e garantias . 104
Também seria conveniente ao Sistema Germânico o princípio da continuidade do

registro, introduzido no Brasil no Decreto 18.542, de 1928. Após ampla discussão, concluiu
que este decreto não inovou no direito, mas apenas tornou claro um princípio que já existia
no sistema .
105
Quanto à usucapião, esta existiria – tal como na Alemanha – para remediar as
eventuais falha no sistema, como a duplicidade de inscrições do mesmo imóvel. Por
exemplo, na Alemanha ter-se-ia o chamado usucapião tabular, pelo qual quem possuísse,
fundado em registro, por 3 anos, não poderia ter sua propriedade questionada nem mesmo
pelo alienante . Quanto ao Sistema Torrens, este seria inviável – em especial nas
106
propriedades de pequeno valor – sem a criação e manutenção de um fundo público de

custeio. Por exemplo, na Tunísia a modalidade fora suprimida, também por sua
inviabilidade. E, por isso, a solução para o Brasil deveria, mesmo, ser buscada no sucessor
do velho registro hipotecário, que deveria ser aperfeiçoado, especialmente pela adoção da
força probatória dos livros de registro .
107
Era a opinião também do registrador Francisco Bertino de Almeida Prado, para quem o
Código Civil de 1916 adotara os princípios mais importantes do Sistema Germânico, ou
seja, a publicidade absoluta – a necessidade de registro para transmissão da propriedade
ou para sua disponibilidade em hipóteses de aquisição causa mortis, por exemplo; o
princípio da prova, pelo qual o titular indicado no registro era presumidamente o
proprietário, salvo prova em contrário, valendo os direitos adquiridos de boa-fé até a data
da impugnação; e o princípio da legalidade, que dava ao oficial atribuição para recusar o
título se este não se adequasse às exigências legais . 108
Pontes de Miranda apresentou sua opinião em seu Tratado. Não levou em conta as
discussões travadas na doutrina brasileira, e, com base em argumentos inusitados,
sustentou que a fé pública do registro protegeria até mesmo o terceiro adquirente de má-
fé.
Segundo o autor, em primeiro lugar o registro não teria nada a ver com a tradição ou
com a posse. Era meio de publicidade, traduzindo em livros situações jurídicas externas. A
fé pública do registro daria validade às transmissões posteriores, bem como geraria a
nulidade das transmissões contrárias àquilo que estivesse registrado . No Código Civil
109
e legislação posterior de direito material estaria o direito material do registro, abrangendo

modificação dos direitos, pretensões, ações e exceções com efeito real; já nas leis sobre
registro estaria o direito formal do registro, com regras sobre competência dos oficiais,
pedido e procedimento de registro, regras sobre o fornecimento de certidões etc. . 110
O Código Civil apresentaria uma presunção, que seria menos do que fé pública: a
presunção não protegeria o terceiro, como a fé pública fazia. Seria passível de eliminação
pelo cancelamento do registro, ao passo que, havendo fé pública, os direitos adquiridos
antes do cancelamento seriam preservados. Não havia tal presunção no Decreto 169-A, de
1890, nem na legislação anterior. Nestes, a transcrição não induzia prova do domínio. A
presunção do Código Civil nada teria com a fé pública, e sua relevância seria quase que
exclusivamente processual . 111
Contudo, não obstante o art. 859 contenha presunção somente, a fé pública dos

registros derivaria do próprio ofício do registro. Todo ofício de registro teria, por definição,
fé pública. A aquisição pela transcrição seria amparada pela fé pública do registro,
somente não valendo se pleiteada a declaração de sua inexatidão. Esta fé pública não
alcançaria o negócio das partes, pois se destinaria a proteger o tráfico imobiliário, os
terceiros adquirentes . Assim, o registro imobiliário no direito brasileiro não seria simples
112
meio de publicidade. Mais do que isso, seria meio de aquisição da propriedade. Por isso,
os terceiros de boa-fé adquiririam pelo registro ainda que o alienante não fosse dono.
Insista-se, para o autor era absolutamente necessário que um registro constitutivo fosse
dotado de fé pública. Portanto, a aquisição independia até mesmo da boa-fé – pelo
registro, adquirentes de boa e má-fé adquiririam, pois a fé pública viria do registro, e não
da boa ou má-fé do adquirente. O terceiro adquirente de má-fé poderia ser
responsabilizado de forma pessoal, mas ainda assim adquiriria o bem, se baseado estava
na fé pública .
113
Ambas as correntes apresentaram bons argumentos. Por um lado, os defensores do

Sistema Germânico viam no Código Civil uma oportunidade de implantá-lo no Brasil,
com uma argumentação minimamente consistente. Mas, por outro, após o trabalho de
José Soriano Neto, de um ponto de vista estritamente jurídico-normativo fica mais ou
menos claro que esta corrente se baseia mais em um wishful thinking do que em bases
jurídicas sólidas.
E, apesar dos esforços em defesa da implantação do Sistema Germânico, ao final

prevaleceu com unanimidade a ideia de que o artigo 859 apenas gerava uma presunção
relativa, equivalente ao princípio alemão da legitimação, com o que os terceiros
adquirentes de boa-fé não estavam protegidos contra a evicção. Esta prevalência se
percebe nos próprios manuais de direito civil, como no de Silvio Rodrigues , Washington
114
de Barros Monteiro e no de Caio Mário da Silva Pereira .

115 116
Entretanto, apesar da não implantação no Brasil do Sistema Germânico, não se pode

dizer que o advento do Código Civil de 1916 foi despido de mudanças no aspecto material
da publicidade imobiliária. Apesar de não haver o princípio da força probante dos livros, ou
da fé pública registral, o Código declarou a transcrição constitutiva, pondo fim ao dúbio
regime do direito pré-codificado, o qual, como se viu, foi objeto de bastante discussão pela
doutrina.
Ainda, o Código Civil de 1916 determinou, no artigo 532, o registro também das
aquisições causa mortis ou a título judicial, para sua disponibilidade, e, mais importante de
tudo, estabeleceu o princípio da legitimação: a presunção relativa de que aquilo que está
no registro vale, até que o registro venha a ser cancelado. Por essa razão, tem-se aqui o
Código Civil de 1916 como um marco relevante na linha da história da publicidade
imobiliária no direito brasileiro em seu aspecto material.
Um último ponto de interesse diz respeito aos elementos que compõem a mutação real
no Sistema Brasileiro de Registro de Imóveis. Observe-se que estas observações, não
obstante digam respeito a um debate que se iniciou na vigência do Código Civil de 1916,
são válidas também para o período da vigência do Código Civil de 2002.
A grande maioria dos autores que consideraram o registro constitutivo, como se viu, o
compreendiam como a própria tradição do bem. O registro seria modo de aquisição porque
a antiga tradição havia assumido a sua forma. Contudo, isto não é pacífico, e houve
notáveis entendimentos em sentido diverso na doutrina civilista do Século XX.
Como expunha Pontes de Miranda, quem vende não consente, só por isso, na
transmissão. Com a venda, obrigou-se a cumprir uma obrigação; mas ainda não a cumpriu.
O cumprimento da obrigação se dá pelo acordo de transmissão, que, não obstante possa
ser apresentado concomitante à venda na escritura, tecnicamente não se confunde com
ela. Assim, quando a escritura menciona que “e, recebido o preço, disseram que desde já
transferem o domínio, direito, ação e posse...”, têm-se, em sequência, um acordo de
transmissão da propriedade e um acordo de transmissão da posse, que, novamente, não
se confundem com a compra e venda . 117
O acordo de transmissão também não se confunde com o registro, e, na verdade, há

ainda um terceiro elemento, o consentimento para o registro, que, salvo ressalva, está
implícito no acordo de transmissão. O acordo de transmissão é negócio jurídico cujo
conteúdo é precisamente a vontade de se modificar o direito: transmitir a propriedade. Já o
consentimento para o registro é a outorga de um poder para que se solicite ao registrador
a prática do registro. O ato de registro, por fim, é “ato jurídico estatal”, ou seja, ato
administrativo .
118
Observe-se, por fim, que para Pontes de Miranda o acordo de transmissão era abstrato,
ou seja, a nulidade do negócio jurídico causal, de natureza obrigacional, nenhum efeito
projetaria nele .
119
Objetando a isso, Clóvis do Couto e Silva afirmava que o Código Civil Brasileiro havia
adotado um sistema de separação relativa – e não absoluta – entre os planos obrigacional
e real. Assim, em princípio, a vontade de adimplir, ou seja, de transmitir, pode ser
considerada codeclarada no negócio jurídico obrigacional antecedente. Todavia, se, no
plano psicológico, estas vontades possam ser inseparáveis, no plano jurídico dão origem a
negócios jurídicos distintos, um obrigacional, e outro de direito das coisas, destinado ao
adimplemento. Isto não se confunde com os pré-contratos: na promessa de venda e
compra, por exemplo, o objeto é realizar a compra e venda, ou seja, uma obrigação de
fazer. A compra e venda é que terá por objeto a obrigação de dar, e que, por conseguinte,
será cumprida por um negócio jurídico de disposição .
120
A admissão da abstração implicaria a aceitação de uma separação absoluta entre os

planos obrigacional e real em um sistema que, tradicionalmente, e no entendimento da
grande maioria da doutrina e jurisprudência, sempre foi causal .
121
É perfeitamente adequado – mesmo ao sistema do Código Civil de 2002 – o

pensamento de Clóvis do Couto e Silva. Em que pese não haver no Brasil abstração, é
inegável que a mutação real contempla não apenas o negócio obrigacional – já que o
sistema é causal – como também o real, antes da realização do registro.
Eventuais invalidades do negócio jurídico obrigacional, que funciona como etapa

anterior à disposição, e serve como sua causa, contaminam o negócio jurídico de
disposição. No mesmo sentido, mas segundo outra perspectiva, a atribuição patrimonial
gerada pelo negócio de disposição necessariamente deve ser justificada .122
O registro, como bem disse Pontes de Miranda, é ato administrativo praticado pelo
registrador; e não ato das partes. Seria uma visão demasiadamente privatística considerar
que os autores do registro são as partes, cabendo ao registrador tão somente receber sua
vontade, o que seria o caso se o registro fosse considerado apenas uma tradição solene.
Sendo o registro constitutivo, como é entre nós, deverá integrar o processo

transmissivo de outra maneira.
Assim, a vontade das partes de transmitir é manifestada no acordo de transmissão, e

não no registro; e o registro significa, novamente, um ato de soberania do Estado que o
registrador, como agente público, pratica, ao qualificar positivamente o título que lhe foi
apresentado. Os dois momentos integram o modo de aquisição.
A admissão dessa separação relativa explica, na verdade, a possibilidade da venda de

imóvel futuro, já que ainda se está no plano meramente obrigacional; e a impossibilidade
do acordo de transmissão desse imóvel, condicionado à efetiva possibilidade de
transmissão da propriedade. No mesmo sentido, a possibilidade de se estipular obrigações
alternativas, ou de dar coisa incerta, em vendas imobiliárias: novamente, as restrições
atingiriam o negócio de transmissão, mas não a compra e venda.
Ainda, coloca em seu devido lugar o numerus clausus dos direitos reais, que não se
aplica aos negócios causais: a compra e venda pode ser da propriedade ou do usufruto , 123
já que a transmissão ou a instituição do direito real limitado dependerá da etapa seguinte,
o negócio de disposição.
Muitos outros institutos se tornam mais operativos com a adoção sistemática da

distinção, e a isso se voltará em outro momento.
4.3.5. O período compreendido entre o Código Civil de 2002 e a Lei 13.097, de

2015
Tomando-se como premissa o acerto da corrente predominante, o Código Civil de 2002

não inovou em relação ao Código Civil de 1916 quanto à existência ou não no Direito Civil
Brasileiro da Fé Pública Registral.
Contudo, é válida a referência, uma vez que, de forma expressa, o novo Código pôs fim
à vexata quaestio que se desenvolveu ao longo da primeira década do século XX.
O parágrafo único do artigo 1247 prescreve que “Cancelado o registro, poderá o

proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro
adquirente.”.
Ou seja, o dispositivo claramente contém a fattispecie que em geral condiciona o

funcionamento da fé pública registral: a aquisição por terceiro de boa-fé. A seguir,
prescreve que este adquirente não está protegido da evicção nas situações em que um
proprietário não inscrito obtém o cancelamento de um registro, e reivindica o bem.
Com isso, toma posição no clássico conflito entre o proprietário de algum modo
espoliado pelo registro e o terceiro adquirente de boa-fé, que, como já visto na introdução,
foi sintetizado por Victor Ehrenberg como um conflito entre a segurança do direito e a
segurança do tráfego. Havendo este conflito, o dispositivo assume a defesa do proprietário,
em prejuízo do terceiro de boa-fé.
Deve-se observar, contudo, que, se por um lado, é amplamente majoritário o

entendimento de que o sistema do Código Civil de 2002 não contemplava os efeitos
materiais do registro, ele, entretanto, não é unânime. Para Leonardo Brandelli, a tutela do
terceiro adquirente de boa-fé não é uma decorrência da publicidade registral, mas da tutela
da aparência jurídica. Segundo ele, mesmo no Direito Alemão, ainda que não houvesse no
BGB o § 892, que trata da fé pública registral, estariam protegidos aqueles que confiam na
informação registral em virtude, exatamente, da proteção da aparência. O Direito Brasileiro
também contempla o princípio da proteção da aparência, que se manifesta, por exemplo,
no que diz respeito ao herdeiro aparente ( Código Civil, artigo 1.827), do casamento
aparente ( Código Civil, artigo 1.563), e do credor aparente ( Código Civil, artigo
309). O fato de ser o registro em regra constitutivo no Direito Brasileiro, a existência de
uma qualificação jurídica rigorosa fundada no princípio a legalidade, a natureza de agente
público do registrador, e outras circunstâncias, fazem com que o público tenha uma
confiança legítima naquilo que consta do registro. Assim, em que pese o registro não ter
um efeito saneador – os eventuais vícios que tornem em rigor falso algum dado que conste
do registro, mas não é disso que se trata – terceiros serão protegidos pela aparência de
regularidade, com o que no Brasil, para Brandelli, efetivamente vigora a fé pública
registral .
124
Ainda, houve no Código Civil de 2002 um pequeno reforço da eficácia do registro, pelo
interessante dispositivo constante do artigo 1.242, parágrafo único, que, salvo melhor juízo,
tem sido mal compreendido pela doutrina brasileira.
Uma leitura apressada poderia sugerir que a modalidade de usucapião descrita nesse
parágrafo tem, como único pressuposto fático, a posse por cinco anos, com justo título
oneroso, boa-fé e moradia ou investimentos de quem obteve o registro no Registro de
Imóveis, e, por alguma razão, não adquiriu. Ou seja, ter-se-ia, aqui uma usucapião tabular.
Todavia, o parágrafo, quando compreendido como uma unidade, não permite esta – ou
apenas esta – interpretação. O ponto central é a compreensão do significado de “adquirido,
onerosamente, com base no registro”. Ora, não se pode pretender que isto signifique
necessariamente que o título tenha sido registrado. Se há necessidade de usucapião para
a aquisição da propriedade, isto significa que a aquisição não aconteceu com o registro.
Compreender que “adquirido, onerosamente, com base no registro” significa simplesmente
que o título chegou a ser registrado, implicaria uma dupla aquisição, se o registro
transmitiu a propriedade; ou uma impossibilidade de usucapir, se não transmitiu (já que,
neste caso, não se “adquiriu com base no registro”).
Na verdade, “com base no registro” deve ser interpretado como “confiando no registro”,
ou seja, a aquisição onerosa, registrada ou não, teve como alienante aquele que figurava
no registro como proprietário; e, por alguma razão, a propriedade não pôde ser transmitida
pela via derivada, donde a necessidade de recurso ao usucapião.
Tem-se, assim, uma situação na qual um terceiro adquirente a título oneroso e de boa-
fé (ou seja, adquiriu do proprietário tabular), se tiver a posse do bem acompanhada de
moradia ou investimentos, verá a consolidação do seu direito no prazo reduzido de cinco
anos, o pondo a salvo de eventuais defeitos na cadeia filiatória que, de alguma maneira,
influíssem no direito do alienante que figurava como proprietário do registro.
E, não obstante não se tenha aqui tecnicamente fé pública registral – já que pressupõe
o exercício de posse e a solução é dada pelo usucapião, e não diretamente pelo registro –
os efeitos serão os mesmos de uma fé pública registral diferida, tal como se dava no
Sistema Austríaco, em prestígio da confiança no registro.
4.3.6. As modificações trazidas pela Lei 13.097, de 2015
A Lei 13.097 foi promulgada no dia 19 de janeiro de 2015, e trouxe disposições

importantes para a matéria do registro de imóveis em seus artigos 53 a 62. No entanto, os
dispositivos já estavam em vigor, e tiveram sua origem na Medida Provisória 656, de
2014.
A exposição de motivos da Medida Provisória revela a intenção presente na criação dos

dispositivos: “O Projeto de Medida Provisória visa também adotar o princípio da
concentração de dados nas matrículas dos imóveis, mantidas nos Serviços de Registro de
Imóveis”. Este princípio, defendido desde muito tempo por Décio Antonio Erpen e João
Pedro Lamana Paiva, significa que todos os atos ou fatos vinculados a um certo objeto
devem ser publicitados por um mesmo e único órgão . Ainda, que a matrícula do imóvel
125
no registro deve conter informações tão completas sobre a situação jurídica do bem que se
torne prescindível qualquer outra diligência com a finalidade de apurá-la. Segundo os
autores, “nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do
imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à inscrição na matrícula” , 126
abrangendo não apenas a transmissão da propriedade, ou a instituição de direitos reais,

mas também atos judiciais, restrições administrativas à propriedade, decretos de utilidade
pública etc. Pelo princípio, portanto, devem convergir ao registro de imóveis e nele estarem
reunidas quaisquer informações relevantes do imóvel, sejam elas jurídicas, ou, em alguns
casos, até mesmo, fáticas , donde o nome concentração.
127
Essa reunião de informações no registro foi justificada, ainda nos termos da exposição
de motivos da Medida Provisória, por razões econômicas, marcadamente a assimetria de
informação. E isto é assim porque o legislador considerava que as informações estavam
dispersas em muitos órgãos distintos, fenômeno a que Ricardo Dip e Nancy Andrighi
denominaram “Dispersão Publicitária” . A ideia de “assimetria de informações”
128
(information assimetry) foi desenvolvida por economistas norte-americanos na década de

70, e aparece, pela primeira vez, em um artigo de GEORGE AKERLOF . Este artigo129
tratava dos problemas criados para o mercado de veículos usados pelos “lemons”. Lemon,
segundo o autor, seria a maneira como, popularmente, era conhecido, na época, um carro
ruim. O estudo de Akerloff pretendia responder uma questão bastante concreta: por que
um carro que acaba de sair da concessionária vale consideravelmente menos do que
aqueles que são vendidos diretamente por ela? Segundo o autor, a explicação habitual
seria a de que as pessoas aceitam pagar mais pela sensação de ter comprado um carro
novo. No entanto, segundo ele, haveria também uma outra explicação possível. E esta
outra explicação levava em conta a existência dos lemons. Assim, o autor propunha um
modelo de mercado no qual existissem carros com apenas quatro qualidades: novos,
usados, bons e ruins, pelo que um carro poderia ser novo e bom; novo e ruim; usado e
bom; ou usado e ruim. Neste mercado, quando um carro novo fosse vendido pela
concessionária, ninguém saberia ainda se aquele carro específico seria bom ou ruim, já
que ninguém ainda o utilizara. Então, todos os carros novos seriam vendidos pelo mesmo
preço. Lembre-se que dentre as quatro qualidades possíveis somente uma é conhecida
por todos: a de se tratar de um carro novo. Uma vez vendido o carro, o comprador do carro
novo, ao usá-lo – por pouco que fosse – passaria a ter mais informações sobre ele, tendo,
então, mais chances de saber se comprou um carro bom ou um lemon. Se resolvesse
vendê-lo, no entanto, esta informação (a probabilidade de se tratar de um carro bom) seria
absolutamente desconhecida pelo comprador; e, com isso, também os carros usados –
bons ou ruins – seriam vendidos pelo mesmo preço, já que aos olhos do comprador o carro
teria apenas uma qualidade: a de se tratar de um carro usado. Assim, o carro usado
necessariamente deve valer menos do que o novo.
Esse fato traz para o mercado de carros usados uma consequência grave: a
possibilidade de se estar comprando um carro usado ruim – ou seja, a incerteza sobre a
qualidade do carro – acabará por eliminar, ou dificultar, a venda dos carros usados bons.
Algumas dessas incertezas têm relevância jurídica. Segundo Fernando Mendez

González , a única maneira de se obter uma diminuição destas incertezas que assegure
130
proteção à propriedade e liquidez de suas alienações é a realização de uma intervenção

direta do Estado, de maneira normativa e institucional, como já se viu.
As inovações trazidas pelos artigos 53 a 62 da Lei 13.097, de 2015, contribuíram para a

consagração, no Brasil, de um verdadeiro sistema de registro de direitos, tendo como
modificação mais relevante, um reforço da eficácia do registro de imóveis.
Isso foi feito pelo emprego de dois mecanismos diferentes: a inoponibilidade e a fé

pública registral. Por meio da “concentração” necessária na matrícula dos fatos e atos
jurídicos que atinjam imóveis, instituiu três modalidades de proteção gerada pelo registro,
as quais variam em requisitos e efeitos, conforme a situação da pessoa protegida.
A primeira modalidade de reforço de eficácia está presente no artigo 54 caput da lei, e

consiste na proteção ao adquirente, credor ou terceiros, independentemente de boa-fé,
relativamente aos atos expressamente indicados no dispositivo: negócios jurídicos em
geral, que tenham por objeto constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis,
são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes nas situações constantes dos seus
incisos I a IV, e somente elas.
Assim, quem eventualmente venha a adquirir o bem, ou venha a recebê-lo em garantia,
fica protegido contra ações reais e pessoais reipersecutórias, constrições judiciais,
execuções ajuizadas ou ações em geral em fase de cumprimento de sentença, restrições
administrativas ou convencionais ao gozo do direito registrado, ordens de indisponibilidade,
ou quaisquer outras ações judiciais cujos resultados possam reduzir o titular do bem à
insolvência, desde que qualquer destas circunstâncias não tenha sido levada à matrícula
no registro de imóveis.
Trata-se, ainda, de mera inoponibilidade, e não de fé pública, estando presente nesta

hipótese apenas a sua primeira dimensão, na dicção de Mônica Jardim. Seu objetivo é
assegurar a eficácia de negócio que constitua, modifique ou transfira direitos sobre o
imóvel (alienações, constituição de direitos reais limitados etc.), recebendo a proteção
aquele que deles se beneficie. E a proteção se dá contra atos precedentes, sejam eles
relativos ao alienante, diretamente; ou a anteriores titulares do bem.
No entanto, esta modalidade protege essas pessoas apenas em relação às hipóteses já

mencionadas, e que foram previstas de maneira expressa no artigo 54 da lei. De maneira
geral, estas dizem respeito a riscos à solvência dos anteriores titulares; à existência de
restrições sobre o gozo do bem; ou à litigiosidade da coisa (existência de ações reais ou
pessoais reipersecutórias em curso).
Por outro lado, caberá ao interessado na oponibilidade ao adquirente dos atos

anteriores providenciar a sua inscrição na matrícula dos imóveis que queira ver atingidos
por eles, sob pena de inoponibilidade. Assim, inoponíveis são os direitos mencionados nos
incisos ao artigo 54, se não publicitados mediante sua inscrição na matrícula.
Pode-se dizer, com isso, que há um ônus jurídico imposto a estes interessados de levar
ao registro o fato que os beneficia. Não o fazendo, abrem mão de sua oponibilidade.
Em regra, esta inscrição não depende de decisão judicial específica, bastando que se
apresente ao registro requerimento instruído com certidão que comprove o ato. Contudo,
excepcionalmente nas hipóteses do inciso IV, há necessidade de decisão judicial
específica. Este diz respeito a outros tipos de ação, isto é, ações judiciais que não sejam
execuções, nem estejam em fase de cumprimento de sentença, mas cujos resultados ou
responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário do bem à insolvência. Caberá a
este, preferencialmente, indicar os bens sobre os quais a averbação deverá recair; e deve
o juiz restringi-la a quantos bastem para garantir a satisfação do direito. Recebida a ordem,
o oficial a prenota e a cumpre, ou devolve com exigências em cinco dias; e, após o
cumprimento, deve comunicar o fato ao juiz, no prazo de dez dias.
A segunda modalidade de reforço de eficácia que foi trazida pela lei tem sua sede no
parágrafo único do artigo 54, pelo qual os terceiros de boa-fé que adquiram ou recebam o
imóvel em garantia ficam protegidos, inclusive para fins de evicção, contra situações
jurídicas não inscritas, salvo certas exceções, previstas expressamente pela lei. Esta
segunda modalidade, portanto, protege os terceiros contra quaisquer outras situações
jurídicas, como, por exemplo, a de verdadeiro proprietário, que foi espoliado pela
transmissão. Com isso, limita a possibilidade de reivindicação do bem, por um lado, bem
como da sua evicção, por outro.
Há aqui, efetivamente, fé pública, estando contempladas a segunda e terceira

dimensões da inoponibilidade de que trata Mônica Jardim. Ainda que o alienante não fosse
o verdadeiro proprietário, e ainda que houvesse um título viciado na cadeia de
transmissões, fica o terceiro protegido. Vale dizer, o registro terá eficácia material, criando,
em alguns casos, direito onde ele não havia.
Essa segunda modalidade tem por objetivo proteger terceiros de boa-fé que venham a
adquirir ou receber em garantia direitos sobre imóveis, contra “situações jurídicas” não
constantes da matrícula – por exemplo, a situação de proprietário; ou a situação jurídica de
credor.
Como se disse, diferentemente do que ocorre na primeira modalidade, há aqui

exigência de boa-fé. Neste último caso não há ainda uma ação judicial ajuizada, uma
ordem de indisponibilidade proferida, ou uma restrição convencional ou administrativa que
atinja diretamente o bem. No entanto, há uma situação que gera risco – por exemplo, um
defeito na cadeia de transmissões por conta da falsidade de uma escritura, a existência de
um crédito ainda não ajuizado etc.
Desse modo, não havia ainda um título que pudesse ser levado ao registro, não
vigorando, para o credor, ou para o verdadeiro proprietário, o mesmo ônus que vigora na
primeira modalidade. Essa a razão, portanto, da exigência de mais um elemento como
requisito da proteção: a boa-fé do adquirente.
O ônus de demonstrar a má-fé do adquirente caberá ao titular da situação jurídica não

inscrita prejudicial ao adquirente. Contudo, terá este interessado a possibilidade de fazê-lo,
diferentemente do que ocorre na primeira modalidade de proteção, em que a má-fé do
adquirente é irrelevante se o fato em questão não foi publicitado na matrícula.
O que significa “terceiro” aqui? Por terceiro entende-se alguém que não adquiriu o bem
ou direito diretamente daquele que teve sua situação jurídica violada. Assim, por exemplo,
se “B” compra o bem de alguém que se passa por “A”, proprietário do bem, esta pessoa
“B”, mesmo que esteja de boa-fé, não contará com a proteção da eficácia material do
registro. Já se “B” comprou de “A” – que se passou pelo proprietário tabular – e vendeu o
bem a “C”, então “C”, se de boa-fé, contará com a proteção.
Há, contudo, exceções muito relevantes. A primeira exceção trata das hipóteses de
aquisição ou extinção da propriedade que independam de registro, como as aquisições
originárias, ou causa mortis. Assim, se alguém adquire imóvel do titular tabular e registra a
transmissão, ainda assim o perderá em favor de quem outra pessoa que já o tenha
adquirido por meio de usucapião, ainda que a ação não constasse da matrícula, ou mesmo
que não houvesse sido ainda ajuizada. O mesmo ocorrerá se adquirir o bem de herdeiro
aparente, e o verdadeiro herdeiro vier a reivindicá-lo.
A segunda exceção diz respeito ao disposto nos artigos 129 e 130 da Lei 11.101/2005
(Lei de Falências), que tratam da ineficácia de certos negócios praticados pelo falido em
relação à massa falida. Assim, ainda que não haja na matrícula qualquer notícia da
falência, o credor beneficiado pela garantia real não poderá opô-la contra os credores da
massa se o negócio foi realizado dentro do termo legal da falência. Também serão
ineficazes em relação à massa falida as aquisições gratuitas desde dois anos antes da
decretação da falência, bem como as aquisições ou constituições de direitos reais, a título
gratuito ou oneroso, registradas após a decretação, salvo prenotação anterior. Ainda, serão
revogáveis, nos termos do artigo 130, quaisquer atos que tiverem por objetivo prejudicar
credores, mediante prova do conluio fraudulento entre devedor e terceiro. Quanto à esta
última situação, a Lei 13.097 já não seria aplicável independentemente da formulação de
exceção expressa, uma vez que a proteção concedida por esta segunda modalidade exige
a boa-fé do adquirente.
E a terceira exceção, constante do artigo 58 da Lei 13.097, trata da aquisição e

oneração de imóveis públicos, pertencentes à União, Estados, Distrito Federal, Municípios,
suas fundações e autarquias. Dessa maneira, ainda que um imóvel esteja registrado como
pertencente a um particular, se, posteriormente, mediante os instrumentos próprios, se
constata que na verdade se trata de imóvel público, o terceiro que o adquiriu de quem
figurava como proprietário tabular não ficará protegido, ainda que estivesse de boa-fé.
É importante destacar que essa terceira exceção tem um alcance maior, atingindo
todas as modalidades de proteção previstas pela Lei 13.097. Assim, aplicam-se também à
terceira modalidade, que se verá adiante, e à primeira, da qual já se tratou. E, quanto a
esta, deve-se ressaltar que os créditos tributários inscritos em dívida ativa continuam
sendo oponíveis ao adquirente, ainda que não constem da matrícula do bem, o que se
depreende da conjugação do artigo 58 da Lei 13.097 com o artigo 185 do Código Tributário
Nacional (Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas,
ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito
tributário regularmente inscrito como dívida ativa).
São, portanto, exceções de grande importância, e que acabarão por comprometer a

segurança do registro, e o alcance dos objetivos declarados na exposição de motivos da
nova lei, sendo salutar, de lege ferenda, a discussão sobre a conveniência ou
inconveniência de sua manutenção no sistema.
A Terceira modalidade de reforço de eficácia está prevista no artigo 55 da Lei 13.097, e

tem por objetivo proporcionar a proteção da eficácia material do registro mediante o
preenchimento de menos requisitos em duas situações especiais. São estas a situação em
que a alienação ou oneração têm por objeto unidade autônoma, integrante de
incorporação imobiliária ou instituição de condomínio edilício regularmente registrados; ou
lote oriundo de regular procedimento de parcelamento do solo.
Novamente, há proteção contra evicção ou decretação de ineficácia, e também,

efetivamente, fé pública. Ou seja, o adquirente, nestes casos, fica protegido contra a
possibilidade de o “verdadeiro proprietário” reivindicar o bem, bem como contra a
possibilidade de os credores do alienante (os quais ficam sub-rogados no preço pago, ou
no crédito) buscarem a ineficácia da alienação.
A diferença desta proteção “facilitada” em relação à modalidade geral de proteção pela

eficácia material está em não ser exigida a boa-fé do adquirente; nem serem aplicáveis as
exceções mencionadas no artigo 54, a saber, aquisições que independem de registro e
alienações ocorridas no bojo de falências. No entanto, é aplicável a exceção que diz
respeito ao Poder Público, já que o artigo 58 é claro ao dizer que “o disposto nesta lei” não
se aplica a imóveis de sua propriedade.
A razão de ser dessa modalidade especial é a de se estimular os empreendimentos

imobiliários, sob a forma de loteamento ou de condomínio edilício, mediante um
incremento da segurança pela redução da assimetria de informações, da qual já se tratou.
Deve-se ter em vista, também, que a qualificação registral destes procedimentos já
envolve a exigência e análise de uma grande quantidade de documentos que dizem
respeito, em suma, à saúde jurídica e financeira do empreendimento . 131
Finalmente, apesar de a lei não fazer esta restrição, esta modalidade especial de
proteção somente faz sentido se o dispositivo que a concede for interpretado de forma a
ser aplicado exclusivamente às transmissões feitas pelo empreendedor . Assim, as
132
transmissões posteriores, feitas pelo adquirente do lote ou da unidade autônoma, ou por

quem dele adquira, não estarão protegidas por esta terceira modalidade especial, mas
somente pela segunda, de caráter geral.
O Superior Tribunal de Justiça, não obstante não se tenha invocado a Lei 13.097, de

2015, no acórdão, já decidiu de maneira a reconhecer a eficácia material do registro em
proteção de terceiro adquirente de boa-fé, e, portanto, em admitir a fé pública registral, no
Recurso Especial 1.424.275 – MT. Tratava-se de alienação de imóvel comum por um
homem, sem a participação de sua ex-companheira. O imóvel fora adquirido na vigência
da união, mas a companheira não figurou no negócio aquisitivo, nem no registro. Não
obstante, pelo regime de bens em vigor – a comunhão parcial de bens – tratava-se de bem
comum.
É fundamental observar que, pelas razões apontadas, o Tribunal considerou que o caso
era de venda a non domino: uma vez que o bem era comum, e o ex-companheiro o alienou
integralmente sem participação de sua então companheira, acabou alienando coisa que
não lhe pertencia. Todavia, não se admitiu a anulação do negócio pela preocupação com
os interesses de terceiros de boa-fé e com a segurança jurídica. Com isso, concluiu que a
anulação do negócio com este fundamento somente seria possível se a existência da
união estável houvesse sido levada ao registro de imóveis. Ainda, “não havendo o referido
registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do
adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio
que, à aparência, foi higidamente celebrado”.
Ora: proteger um terceiro adquirente de boa-fé, que confiou no registro, de maneira a

fazê-lo adquirir algo que o alienante, em princípio, não poderia transmitir é precisamente a
superação dos riscos da traditio e do velho princípio de Ulpiano segundo o qual Nemo plus
iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet (Dig. 50.17.54), ou seja, ninguém pode
transmitir mais direitos do que possui.
Observe-se que no caso não havia dúvidas quanto aos direitos da ex-
companheira sobre o imóvel. Em uma situação de conflito entre dois interesses
legítimos, a solução deveu-se à opção – positivada na Lei 13.097 de 2015 – pela
segurança do tráfego jurídico e pela proteção do terceiro adquirente de boa-fé.
4.4. Fases da publicidade imobiliária no Brasil quanto ao aspecto

formal
4.4.1. Período anterior à Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de 1843) e Decreto

482, de 1846
Entendida a publicidade imobiliária como um meio de salvaguardar direitos de terceiros

pelo conhecimento do estado da propriedade dos bens, ou seja, como uma publicidade
qualificada, que produz efeitos jurídicos próprios, é possível afirmar que esta não existia no
Brasil até 1846.
Contudo, havia já tabeliães, cujas escrituras públicas podem levar erroneamente ao

entendimento contrário.
O Tabelião de Notas era o empregado público encarregado de instrumentalizar

contratos ou últimas vontades em livros que deveria guardar. Ainda, lhe cabia lavrar outros
documentos ou traslados, firmando-os com um sinal público que os revestia de
autenticidade .
133
Segundo as Ordenações Filipinas, somente o rei poderia criar os cargos. O fidalgo

donatário de uma capitania que necessitasse de um novo tabelionato em suas terras
deveria representar ao soberano, que entregaria o ofício a alguém de sua vontade. As
nomeações posteriores, porém, poderiam ser feitas pelo donatário, se este tivesse a
faculdade de prover ofícios. Não a tendo, sempre caberia ao rei. E, ainda que nomeados
pelo donatário, deveriam sempre se auto intitular “Tabeliães por El-Rei Nosso Senhor”.
Juravam perante a chancelaria mor do reino, em regra; mas, se providos pelo Corregedor
da Comarca, jurariam perante seu chanceler.
Para a obtenção do ofício não bastava a nomeação. O nomeado deveria ser submetido
a exame, se encartar, jurar, prestar fiança, adotar um sinal público, e pedir seu regimento.
Em regra, o exame era feito na Mesa do Desembargo do Paço, onde se avaliava se

sabiam ler e escrever bem. Quaisquer abreviações eram proibidas. E, se passassem a
escrever mal após o provimento do ofício, os Corregedores das Comarcas poderiam
suspendê-los . 134
A carta que lhe permitia trabalhar era, em regra, passada pelo Desembargo do Paço,
depois de pagos os direitos. Em seguida, juravam bem e verdadeiramente servir seus
ofícios, guardando seu regimento a serviço de Deus, do rei e a bem das partes. O
exercício sem carta e regimento era apenado, conforme L. 1, T. 80, parágrafo 19, e Lei de
08 de dezembro de 1649. Porém, no impedimento de algum tabelião, outro poderia servir
sem nova carta, recebendo o ofício das mãos do Corregedor da Comarca.
Em seguida, deveria o tabelião habilitar-se com escritura de fiança, lavrada por outro
tabelião e registrada no livro da câmara .
135
Cabia ao tabelião escolher um sinal público difícil de imitar, o qual ficaria arquivado em
livro em poder da Casa de Suplicação ou do Governador do Porto; ou da Chancelaria da
Comarca, para os nomeados pelo Corregedor. O sinal não era estilo: Deveria ser posto no
livro de notas, traslados e outros instrumentos, sem o qual não eram reputados
autênticos .
136
Então, deveriam pedir seu regimento, e guardá-lo, podendo os Corregedores exigir sua
exibição. O regimento dos tabeliães estava previsto no Livro 1, Títulos 78, 80 e 84 das
Ordenações Filipinas.
Os tabeliães deveriam ter um livro onde escreveriam as escrituras e os testamentos, o

qual deveria ser numerado, rubricado e encerrado pelo juiz do lugar, conforme o estilo.
Deveriam ser guardados por toda a vida, embora a lei tivesse suposto uma vida curta, pois
não exigia a guarda dos livros findos há mais de 40 anos. Entretanto, nenhum tabelião
cuidadoso deixaria de guardá-los, ainda mais se neles houvesse contratos relativos a
prazos, censos, morgados ou outras relações jurídicas de longa duração. O novo tabelião
deveria exigir a entrega dos livros velhos mediante um inventário, sob pena de responder
pelos descuidos do antecessor .137
Aquele que obtinha o ofício deveria ter 25 anos (mas, tendo 22, poderia obter uma
dispensa do requisito pelo Desembargo do Paço), e casar-se em um ano após o
recebimento, sob pena de perdê-lo (embora o Desembargo do Paço pudesse conceder
mais dois anos para atendimento do requisito) .138
Não poderia o tabelião portar coroa, ainda que pequena. E deveria residir na cidade,
vila ou concelho em que fosse exercido seu ofício. Poderia se ausentar até oito dias por
ano sem autorização do juiz, ou três meses se houvesse quem o substituísse. Em regra,
exerciam pessoalmente seus ofícios, mas poderiam receber serventuários do Desembargo
do Paço, que os substituiriam, os quais deveriam ser examinados e aprovados pelo juiz
local. Estes serventuários deveriam ter seu provimento renovado constantemente, e
somente perderiam o ofício por culpa judicialmente provada, ou por notória incapacidade.
Enquanto realizassem a substituição deveriam entregar até 1/3 do rendimento do ofício ao
titular afastado .139
O tabelião deveria ter algumas virtudes, as quais eram ser verdadeiro, desinteressado,
diligente e perito. Verdadeiros, porque a falsidade leva a suspeita às escrituras por eles
produzidas, e, com isso, dele fugiriam as partes. Desinteressados, porque deveriam
contentar-se com seu salário, fixado por regulamento. E, por essa razão, ao fim das
escrituras lançavam o valor recebido. Se cobrassem a mais, receberiam a pena de perder
o ofício, ou outras mais graves. Diligentes, porque prontos para ir à casa das partes,
especialmente das pessoas que não podem ou devem ir a seu escritório; e também
prontos e velozes para passar os traslados solicitados. Por isso, convinha que tivessem
ajudantes, que redigiriam os traslados, ao final dos quais assinaria o tabelião. Enfim,
peritos porque deveriam aprender ortografia, para não comprometer o entendimento dos
textos dos atos, e também porque deveriam conhecer a matéria jurídica pertinente aos
atos praticados .
140
Os tabeliados eram ofícios personalíssimos, não se podendo transmitir direito ou

domínio algum de pais a filhos. Contudo, era estilo do paço não destituir o filho do antigo
tabelião, se ambos eram idôneos . 141
A escritura pública – seus atos mais frequentes – eram testemunhos autênticos dos
contratos ou atos extrajudicialmente feitos, outorgados pelas partes ou pelo tabelião em
nome delas, os quais deviam ser escritos nos livros de notas. Era tida por essencial na
venda dos bens de raiz, e o vendedor deveria declarar se havia foro, servidão ou qualquer
outro gravame desconhecido do comprador . Uma vez que os bens se presumiam
142
alodiais, a existência de quaisquer ônus ocultos autorizava o comprador a propor a ação

quanti minoris, pelos vícios da cosia comprada. Mas, ainda assim, deveria suportar os
ônus .
143
Havendo temor do comprador de a coisa estar hipotecada, poderia requerer depósito

judicial do preço, e que fossem citados eventuais credores do devedor para verem a quem
o bem passava a pertencer. Se, por outro lado, receassem que outro reivindicasse a
propriedade, deveriam pedir um fiador da evicção. Deveria sempre verificar antes da
compra se a coisa realmente pertencia ao vendedor, pois, se fosse furtada, a perderia sem
nada receber. Ainda, era útil que houvesse a imissão na posse o quanto antes, pois se o
vendedor vendesse a mesma coisa duas vezes, a preferência estaria com quem primeiro
tomou posse. Por isso, convinha declarar na escritura que a posse seria tomada sem
autoridade de justiça, bem como a cláusula constituti, a qual transferiria domínio e posse .144
Portanto, não havia qualquer publicidade, devendo o comprador resignar-se a somente

ter ações pessoais na defesa de seus interesses, bem como confiar nas declarações do
vendedor. O tabelião tão somente garantia a autenticidade do ato, nunca sua publicidade.
4.4.2. Período compreendido entre a Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de

1843) e Decreto 482, de 1846; e a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto 3.453, de 1865
Como já se viu, o registro criado em 1846 tinha por objeto apenas as hipotecas.
A inscrição da hipoteca no registro se fazia por uma nota da dívida e bens hipotecados
lançada em livro criado pela lei para este fim, cuja escrituração ficava a cargo de um oficial.
Dessa forma, constavam em livros oficiais dados sobre o patrimônio e o estado das
finanças dos cidadãos, disponíveis a quem tivesse interesse, que os poderia obter sem
grande custo ou esforço .145
O fim de um registro hipotecário era a notícia ou publicação de uma dívida, e dos bens
dados em hipoteca para assegurá-la, bem como a publicação ou notícia das transmissões
entre vivos de imóveis hipotecáveis, ou da instituição de ônus reais. Tais notícias eram
lançadas em certos livros especialmente destinados a este fim pelo oficial de registro, a fim
de constar para qualquer um que nisto tivesse interesse. A finalidade última era a garantia
da segurança contra maus devedores, a fim de movimentar a circulação das riquezas
pelos empréstimos lastreados em garantias reais. Ainda, levar a geral conhecimento o
estado jurídico atual dos bens imóveis, novamente elevando o volume de crédito garantido
por eles.
Até a criação do sistema de registro não havia entre nós qualquer publicidade das
hipotecas que desse aos terceiros percepção do estado do patrimônio de seus
contratantes, vez que nem o Direito Romano, nem a legislação portuguesa prescrevia
formalidades com esse intuito. O comprador de um imóvel não tinha certeza de se ver livre
de uma execução hipotecária por um credor anterior, e os credores não tinham como saber
a quantos outros e por quanto o imóvel já havia sido dado em garantia anteriormente . 146
Em Portugal o registro foi criado por lei de 26 de outubro de 1836, mas esta era tida por
muito defeituosa, e não fixara as prioridades entre os credores. Já no Brasil, o registro
surgiu no artigo 35 da Lei 317, de 21 de outubro de 1843, regulada pelo Decreto 482, de 14
de novembro de 1846. Mas também fora insuficiente para garantir os credores.
O Código Comercial Brasileiro – no artigo 265 – tratou do registro das hipotecas por
dívidas comerciais. E tal foi reiterado nos artigos 62 a 71 do regulamento 738, de
novembro de 1850, sujeitando as hipotecas comerciais a registro no registro geral, na
forma do decreto de 1846. Estas disposições foram revogadas pela Lei 1.237, segundo a
qual qualquer hipoteca é regulada apenas pela lei civil.
No regime da Lei de 1843, somente as hipotecas convencionais ingressavam no

registro. Por isso – dada a grande ampliação dos direitos sujeitos ao registro na vigência
da nova lei – fez-se necessário criar um novo registro, o Registro Geral . 147
Na vigência do Registro Geral de Hipotecas, estas deveriam ser inscritas no Registro

Geral da Comarca de situação do bem . 148
Se compreendessem bens situados em diferentes comarcas, ou se o mesmo bem se

espalhasse por mais de uma comarca, deveriam ser registradas em cada uma delas. A
prioridade seria fixada pela data do primeiro registro, desde que não se demorasse para
fazer os outros nas outras comarcas. Para isso, fixava-se um prazo de um dia para cada
duas léguas de distância do lugar do primeiro registro para os outros . 149
No entanto, se os municípios de situação dos bens passassem para outra comarca,

não seria necessário fazer novo registro .
150
Os tabeliães do Registro Geral das Hipotecas deveriam ter um livro para o registro
geral das hipotecas (número 1), um de protocolo (número 2), e um de índice (número 3).
Todos deveriam ser abertos, rubricados, numerados e encerrados não pelo tabelião, mas
sim pela “autoridade competente” – o Juiz de Direito da Comarca . 151
O livro de registro teria todas as páginas divididas em duas colunas, por um traço
perpendicular. Na parte esquerda seriam feitos os registros, e a parte direita ficaria em
branco, aguardando o lançamento de alterações, baixas, remoções, substituições e notas
sobre certidões a eles relativas passadas pelo tabelião .
152
Tinham legitimidade para solicitar o registro, diretamente ou por procuradores, os

credores e devedores, ou outras pessoas interessadas na conservação dos direitos
hipotecários . Para tanto, deveriam apresentar ao registro o título constitutivo da hipoteca,
153
no original ou por traslado, e uma cópia fiel destes assinada e selada .154
As assinaturas seriam reconhecidas pelo Tabelião do Registro, ou por duas pessoas
suas conhecidas, de confiança, que reconhecessem como próprias das partes . Então, o
155
título seria protocolado, mediante a inscrição no livro de protocolo, e lançamento nas

cópias do título do número e folhas em que foi protocolado, bem como sua data. Uma das
cópias ficava arquivada no registro, e outra era entregue às partes . 156
A seguir os títulos seriam inscritos no Livro do Registro Geral, seguindo a numeração

do protocolo e sua data. Sua forma era a transcrição literal verbo ad verbum da escritura,
com as formalidades praticadas pelos tabeliães de notas. Entre cada registro não deveria
haver espaço maior que o necessário para os distinguir . Uma vez registrado, o tabelião
157
anotaria no título dado as partes as folhas e livro do registro, bem como sua data .
158
Deveriam ser averbadas no Registro Geral de Hipotecas as baixas ou extinções das

hipotecas registradas; sua substituição ou transferência para outro devedor ou credor, ou
para outros bens; e quaisquer alterações, ou novações do contrato ou da obrigação
hipotecária .
159
As baixas seriam feitas a partir do consentimento das partes, ou de sentenças

passadas em julgado. As partes apresentariam ao tabelião do Registro Geral de Hipotecas
o título do contrato e quitação ou a sentença que extinguia, alterava ou inovava a hipoteca
registrada. Todos os títulos deveriam ser autênticos, com a forma prescrita pela lei .
160
Os Tabeliães do Registro passavam certidão dos seus livros, independentemente de

autorização judicial. Nestas deveriam transcrever o assento do registro e todas as mais
averbações e anotações a ele relativas que existissem em seus livros, declarando, ainda, a
requerimento de quem haviam sido passadas . 161
As certidões negativas, declarando a inexistência de hipotecas relativamente a certa

pessoa, ou certos bens, teriam prazo máximo de validade de seis meses, e somente
poderiam ser entregues aos donos dos bens, ou seus procuradores. Ao longo do prazo de
validade não poderia o tabelião passar outra certidão do mesmo teor, ainda que as partes
alegassem ter se extraviado a primeira . 162
Estas certidões negativas deveriam ser exigidas pelos tabeliães de notas na lavratura
de escrituras versando sobre bens imóveis, e incorporadas em seus textos. E as escrituras
de hipoteca apresentadas para registro ao tabelião do registro geral de hipotecas, se não
incorporassem a certidão negativa, deveriam ser recusadas e somente aceitas com sua
exibição. Recusando-se a parte exibi-la, o registro seria feito consignando este fato, sem
prejuízo de que fosse registrada uma segunda hipoteca em cuja escritura estivesse
incorporada uma certidão negativa dentro do prazo de validade . 163
Os tabeliães do registro geral das hipotecas eram pessoalmente responsáveis pelos

danos que causassem às partes, e ainda incorriam nas penas imputadas a seus erros,
omissões e prevaricações. Não poderiam recusar ou demorar os registros das hipotecas
ou averbações requeridos, nem a expedição de certidões . 164
A despesa do registro ficava a cargo do devedor hipotecário, e a das averbações e

certidões, a cargo de quem as requeresse . Os tabeliães do Registro Geral de Hipotecas
165
eram remunerados por emolumentos no mesmo valor dos percebidos pelas escrituras dos
tabeliães de notas. Receberiam ainda metade do valor fixado, tratando-se de averbações.
E, pelas certidões, o mesmo que recebiam os tabeliães de notas pelas que passavam. Já
as certidões negativas tinham valor fixo: mil réis. Deveriam sempre lançar nos títulos ou
certidões a conta do que receberam .
166
Com isso, tinha-se o primeiro sistema de publicidade imobiliária implantado no Brasil.
Era restrito às hipotecas, mas já contemplava os princípios registrais da instância e da
prioridade, além da publicidade gerada pela expedição das certidões.
Era escriturado na forma de transcrições em inteiro teor dos títulos apresentados, forma
esta que seria abandonada já na reforma de 1864. Ainda, o livro era dividido em duas
colunas, diferentemente dos modelos impressos com várias colunas dos sistemas
posteriores. Esta forma de escrituração dificultava a compreensão dos assentos, uma vez
que cada elemento não estava em uma coluna própria, e, por vezes, a redação era
confusa.
Ainda, é bastante claro que a lavratura dos atos seguia o estilo próprio dos tabeliães, o
que, como se viu, era recomendado pela lei, incluindo-se aberturas e fechos nos atos, tal
como se dava nas escrituras .167
4.4.3. Período compreendido entre a Lei 1.237, de 1864, e o Decreto 3.453 até

a Lei de Registros Públicos (6.015/1973)
Promulgada a Lei 1.237 em 1864, e baixado o Regulamento pelo Decreto 3.453, de 26

de abril de 1865, o primeiro passo dado foi a instalação do Registro Geral. Pelo
regulamento, este ficava criado em todas as comarcas do Império – tal como já era na lei
anterior – ficando a cargo de um dos tabeliães da Cidade ou Vila principal da comarca,
designado pelos Presidentes da Província, mediante informações prestadas pelos juízes
de direito.
Ficavam autorizados a assumir os Ofícios do Registro Geral os tabeliães que já haviam

sido designados para o Registro Hipotecário, bem como os “Tabeliães Especiais”, que
haviam sido criados especificamente para aquele encargo, por nomeações na Corte e
capitais das províncias, segundo fosse conveniente.
A data da instalação foi marcada para três meses após a data do regulamento, a partir
da qual cessava o funcionamento dos Registros Hipotecários. Esta mesma data fixava o
termo inicial da eficácia dos registros dos títulos segundo a nova modalidade, bem como
da necessidade do novo registro para valer contra terceiros.
O encarregado de fazer a instalação foi o Juiz de Direito (um aviso de 1865, constante
do apêndice, declarou que, onde houvesse mais de um juiz, a instalação seria presidida
pelo juiz da 1ª vara; e a este também incumbiria desempenhar as demais atribuições
judiciais do regulamento, as quais eram privativas dele, dada a necessária unidade que a
matéria exigia), o qual devia apregoa-la por editais, assistir na celebração, e mandar lavrar
no protocolo do ofício, na página seguinte à do termo de abertura, um auto de instalação,
contendo informações como a que título serve o oficial, o número e tipos de livros do antigo
registro (os quais ficariam arquivados para serem inseridas averbações nas hipotecas já
inscritas), o número e tipo dos livros que passariam a servir no novo Registro Geral.
Na hipótese de, na data prevista, não estar designado o oficial, ou não estarem prontos
os livros, a instalação não seria adiada. Deveria o juiz nomear interinamente um dos
tabeliães ou escrivães para desempenhar a função, fazendo auto de instalação, e sendo
lavrados os registros em cadernos legalizados nos termos do regulamento, até que
chegassem os livros e os dados fossem transferidos para estes. A partir disto, os cadernos
seriam inutilizados. Tamanha era a pressa do governo em instalar os registros que um
aviso da Fazenda, constante do apêndice, foi encaminhado às alfândegas, ordenando que
estas não atrasassem a liberação dos livros importados destinados aos ofícios de registro.
O juiz deveria, então, ordenar ao oficial que extraísse cópia do auto de instalação, e a
remetesse ao Governo da Corte, bem como aos Presidentes das províncias . 168
Os responsáveis pelo registro geral eram tabeliães que receberam uma denominação
que os diferenciava – Oficiais do Registro Geral – e estavam sujeitos somente ao juiz de
direito. Os ofícios eram, por sua natureza, únicos, privativos e indivisíveis. Mas os oficiais
poderiam ter os escreventes juramentados necessários ao desempenho do serviço. Estes
eram denominados “suboficiais”, e poderiam realizar toda a escrituração do registro geral.
Todos os atos, contudo, deveriam ser subscritos pelo Oficial, exceto o protocolo, cuja
escrituração caberia, a princípio, exclusivamente a este.
O Registro Geral da Lei 1.237 era formado por muitos livros, indicados no regulamento
do Decreto 3.453 de 1865, e enumerados a seguir:
N. 1 – Protocolo, 300 folhas.
N. 2 – Inscrição especial, 300 folhas.
N. 3 – Inscrição geral, 300 folhas.
N. 4 – Transcrição das transmissões, 300 folhas.
N. 5 – Transcrição dos ônus reais, 300 folhas.
N. 6 – Transcrição do penhor de escravos, 300 folhas.
N. 7 – Indicador real, 300 folhas.
N. 8 – Indicador pessoal, 300 folhas.
Havia, ainda, dois livros auxiliares, um para o livro número 2, e outro para o livro
número 4 .
169
A lei anterior, diferentemente, compreendia apenas três livros – um registro geral de

hipotecas, destinado ao registro das hipotecas convencionais sobre bens localizados na
comarca, averbações a eles relativas, e certidões positivas que fossem fornecidas; um de
protocolo, onde apontavam-se as minutas, averbações, e certidões negativas fornecidas; e
um índice, que facilitasse o acesso a todos os bens hipotecados registrados naquele
cartório.
No texto da lei anterior, os livros eram abertos, rubricados, numerados e encerrados

pela “autoridade competente”, a qual era o Juiz de Direito da Comarca; já na nova lei, a
atribuição do Juiz para prática destes atos era declarada expressamente. Todos os livros
deveriam ter grande formato, e deveriam ser uniformes em todas as comarcas, segundo os
anexos do regulamento. O fornecimento seria feito de uma vez só pelo Governo, na Corte,
e pelos Presidentes, nas Províncias, devendo os oficiais indenizá-los pelos gastos
dispendidos. Uma vez encerrados, deveriam ser substituídos pelo oficial. A quantidade de
folhas variava segundo o tamanho da localidade . 170
Na Corte e capitais das províncias em que houvesse tabeliães especiais, os livros

seriam da 1ª classe, com o número de folhas indicado no regulamento – 300; as comarcas
de segunda e terceira entrância teriam livros de 2ª classe, com metade do número de
folhas indicado; e as comarcas de primeira entrância teriam livros de 3ª classe, com um
terço do número indicado .171
O protocolo era a chave do registro, no qual este começava, servindo para
apontamento dos títulos apresentados para serem inscritos, transcritos, prenotados e
averbados. O livro de inscrição especial era destinado às hipotecas especializadas; o de
inscrição geral, destinado à inscrição das hipotecas gerais dos menores, interditos e
mulheres casadas; e o da transcrição das transmissões explica-se por seu título, tal como
o da transcrição dos ônus reais. O da transcrição dos penhores de escravos era destinado
às transcrições dos penhores de escravos pertencentes às propriedades agrícolas,
celebrados com cláusula constituti. O Livro Auxiliar nº. 2 destinava-se às hipotecas gerais
ou privilegiadas anteriores à execução da nova lei, mas especializadas e inscritas em
conformidade com esta. E o Livro Auxiliar nº. 4, à transcrição por extenso dos títulos
apresentados, mediante pedido expresso das partes . 172
O Indicador Real era um repertório dos imóveis que figurassem de modo direto ou
indireto nos livros 2, 4, 5 e 6. Seriam destinadas folhas específicas para cada freguesia
pertencente à comarca. E sobre cada imóvel deverão ser inseridos dados acerca de sua
denominação, se rural, ou rua e número, se urbano; o nome do proprietário; as referências
aos livros que dele tratem; e eventuais anotações. O indicador pessoal era um índice
alfabético de todas as pessoas que figurassem nos livros de registro, das quais indicaria o
nome, domicílio, profissão, e referências aos livros em que eram mencionadas . 173
Diferentemente da lei anterior, que restringia o fornecimento de certidões negativas, a

nova lei determinava que os oficiais deveriam fornecer certidões dos atos registrados a
qualquer um que as solicitasse, independentemente de seu interesse. Deveriam, além
disso, mostrar os livros aos que pedissem, prestando esclarecimentos com urbanidade . 174
Os oficiais eram remunerados por emolumentos, fixados previamente pela autoridade.

Seriam suspensos de um mês a um ano se violassem seus deveres legais, conforme o
caso, o que não os eximia de responsabilidade civil e criminal pelos atos praticados, em
especial quando deles resultasse falsidade ou nulidade que gerasse dano aos
interessados . Eram funcionários públicos a quem incumbia inscrever em livros próprios
175
os títulos de aquisição da propriedade e as instituições de ônus reais sobre imóveis.

Ambas funções eram ligadas; havia, porém, diferenças, como o fato de o registro das
aquisições ser denominado transcrição, ao passo que a instituição das hipotecas se
denominava inscrição. A transcrição era facultativa, sempre; porém, havia inscrições que
eram obrigatórias, como nas hipotecas legais. A inscrição sempre era feita por extrato; já a
transcrição poderia ser feita por inteiro teor, no livro auxiliar número 4. Por isso, seria, em
tese, inteiramente possível desdobrar o cargo de oficial em oficial do registro geral e oficial
do registro de hipotecas, o que não ocorria porque a lei o declarou uno e indivisível .176
Esperava-se do oficial que conhecesse os deveres do cargo, que escrevesse

corretamente, fosse prático em contabilidade; conhecesse o sistema métrico decimal, o
direito dos contratos, e os direitos reais limitados. Ainda, que conhecesse a legislação
tributária pertinente à função, e tivesse noções de geografia do Brasil. Quanto a suas
características pessoais, deve ser polido e urbano com as partes, pontual, circunspecto,
verdadeiro, discreto, leal, desinteressado e respeitoso .
177
O oficial deveria estar sempre em seu escritório, disponível às necessidades das

partes, vez que uma hora a menos poderia prejudicá-las em problemas de prioridade. No
entanto, em hipóteses de viagem ou quaisquer outras de ausência do oficial, este pode
servir-se de cadernos que serão transcritos nos livros, segundo aviso do governo. Esta
prática deveria ser evitada, porém, pois seria perigosa: o registro daí oriundo seria
atrasado e imperfeito.
Os oficiais na corte e capitais de província tinham ofícios privativos, somente existindo
quando se conferia a seus titulares a serventia privativa. Para Oliveira Machado, pela
importância do ofício, este deveria ser privativo em todas as comarcas, e não somente na
corte e capitais de província. Seria uma temeridade entregá-lo, ainda que
temporariamente, aos tabeliães do interior, os quais, muitas vezes, tinham conhecimentos
medíocres. O desejável seria a sujeição dos candidatos a um concurso especial, austero e
exigente . 178
Na Corte e nas capitais, eram sempre conhecidos como “Oficiais do Registro Geral”. O
cargo, em tais circunstâncias, era um “ofício de justiça”, pois estava na classe dos
serventuários vitalícios, e era sujeito a concurso. Já em outras comarcas a situação era
diversa. Não se tratava de ofício privativo, mas de comissão temporária, cometida aos
tabeliães. Não dependia de provimento vitalício e definitivo, e não estava submetido ao
concurso público, mas sim à designação do presidente da província. A designação não era
permanente, podendo ser cassada por motivos de serviço público; era obrigatória a quem
se ordenasse que a executasse; somente poderia ser exercida por tabelião. Com isso, fora
da corte e capitais, a delegação acabava por ser um presente de políticos e juízes,
mudando com a mudança destes . 179
Tal situação era ruinosa, pois a escrituração não era uniforme, e desaparecia o arranjo
dos livros e papéis do serviço. Por isso, o aviso n. 347 de 18 de agosto de 1875, constante
do apêndice, declarou que convinha manter o titular no cargo tanto quanto fosse possível,
somente sendo cassada a designação nas hipóteses de mudança de sede da comarca.
Por outro lado, o regulamento de 1885 determinava a criação de ofícios privativos também
nas demais localidades, o que aumentaria a credibilidade da instituição. A criação do cargo
de oficial do registro geral nas capitais incumbia às assembleias legislativas provinciais,
tendo em vista que o ato adicional, em seu artigo 10, parágrafo 7º atribuiu a essas a
competência para criação ou supressão dos ofícios de justiça. No entanto, o legislativo
federal delegou essa possibilidade aos presidentes das províncias, o que leva a crer que
legislativo e executivo estaduais poderiam criá-los, concorrentemente. Pelas regras da
unidade e indivisibilidade, não poderiam ser criadas duas vagas na mesma cidade, nem se
dividir o ofício entre inscrições e transcrições, nem o anexar a qualquer tabelião da
capital .
180
Não poderiam ser providos no ofício o estrangeiro, o menor de 21 anos, o menor de 30

anos que não houvesse satisfeito as obrigações do serviço militar; o proibido de ocupar
emprego, por sentença crime; o furioso, demente ou pródigo legitimamente privados da
gestão de seus bens; o que não estivesse livre de culpa e pena. O provimento demandava
um exame de suficiência, exames de língua portuguesa e aritmética, folha corrida, certidão
de idade, atestado médico de capacidade física, e certidão, para os menores de 30 anos,
de não ter sido refratário ao serviço militar se convocado .
181
O exame de suficiência era uma prova prática de habilitação para o exercício da

atividade, prestado perante o juiz de direito que tinha jurisdição sobre o ofício. Este
nomearia para participar dele dois advogados formados, solicitadores, serventuários de
justiça ou mesmo pessoas sem ligação com a justiça, mas idôneas. O exame seria
presidido pelo juiz, e realizado nas formas oral e escrita. Após sua realização, os
examinadores e o juiz discutiriam seu valor, e, secretamente, votariam. A aprovação
poderia ser plena – se unânime; simples, se por maioria; e haveria reprovação se
houvesse maioria de votos contra. Cada exame deveria ser feito separadamente, a fim de
que um examinado não seguisse as respostas de outro. Seriam dispensados do exame os
doutores ou bacharéis em direito, os formados em direito por universidades estrangeiras
mas licenciados para advogar no Império; os advogados, ainda que provisionados; os
serventuários de ofícios de igual natureza. Não estavam dispensados os graduados em
medicina, náutica, matemáticas, milícia, farmácia, ou ordenações clericais, pois não
possuíam em si uma presunção de perícia para o cargo . 182
Os candidatos deveriam, também, se submeter a exame de português e matemática,

os quais foram instituídos com a manifesta intenção de afugentar os ineptos, em benefício
dos estudiosos e hábeis. Porém, este intuito foi frustrado pela criação de comissões locais
de avaliação para os residentes a mais de dez léguas das capitais. Estas comissões –
compostas, em tese, por um professor e duas pessoas idôneas – acabavam por desvirtuar
o sistema pela camaradagem e amizade existente entre moradores de circunscrições do
interior. O exame, com isso, acabava se tornando mera formalidade . 183
Na Corte o exame deveria ser prestado perante a inspetoria geral de instrução pública;
as escolas politécnica, militar, naval ou normal; perante o tesouro nacional ou outra
repartição que exigisse as disciplinas para preenchimento de seus quadros. Já nas capitais
de províncias as provas deveriam ser prestadas perante o curso preparatório das
faculdades de direito; as delegacias de instrução secundária; as escolas oficiais de minas
ou farmácia; as escolas normais, liceus, institutos ou outros estabelecimentos de instrução
pública geridos pelos governos provinciais. Estavam dispensados das provas de português
e matemática os doutores e bacharéis em direito, os doutores e bacharéis em medicina,
matemáticas, ciências ou artes, os bacharéis em letras pelo Colégio Dom Pedro II, e os
serventuários providos depois de 1881 .184
Havia várias graduações de oficial de registro: o efetivo, o sucessor, o substituto, e

interino. O efetivo era aquele que outrora era chamado proprietário, denominação
incorreta. Com efeito, antes da Lei de 11 de outubro de 1827 o ofício era objeto de venda,
e era transmitido na herança do titular falecido. Porém, desde referida lei, firmara-se
entendimento de que o ofício era um cargo, e, portanto, ainda que vitalício, não passaria
da pessoa de seu titular. O sucessor assumiria o ofício nas hipóteses de impossibilidade
física absoluta ou moral do efetivo, como a surdez total, no primeiro caso, e a senilidade,
no segundo. Ficaria respondendo até o restabelecimento, morte ou renúncia do titular,
após o que seria nomeado um interino, que responderia até que o cargo fosse novamente
provido. Em situações de substituição temporária do titular, assumia o oficial substituto,
designado pelo governo imperial, na Corte, e pelo juiz de direito nos demais lugares .185
A transcrição era feita pela apresentação do título ao oficial do registro, acompanhado

de dois resumos que contivessem os requisitos presentes na lei e fossem assinados pela
parte ou advogado. Recebido o título, este era lançado no protocolo, recebendo um
número de ordem o qual – juntamente com a data – fixava sua prioridade no registro.
Passada a fase preliminar, o oficial fazia a transcrição, escrevendo no Livro das
transcrições o número de ordem, a data da apresentação, a freguesia de situação do
imóvel; a denominação do imóvel, se rural, e rua e número, se urbano; as confrontações e
características do bem; os nomes e domicílios de adquirente e alienante; a natureza do
negócio translativo, sua forma, e o tabelião que lavrou o instrumento; e, finalmente, as
condições e o valor do contrato. A falta de qualquer dos requisitos ensejava a nulidade da
transcrição, ainda que os dados não constassem também do extrato. A nulidade não
dependia de nenhuma prova, verificando-se pela observação da própria transcrição. Após
realizar a transcrição propriamente dita, o oficial consignava no protocolo este fato, inseria
as remissões necessárias nos índices real e pessoal, e retornava à parte um dos extratos
com a expressão “registrado no livro tal, número tal, folha tal” .
186
Para serem aceitos, os títulos deveriam atender à forma legal. Deveriam ser lavrados
por instrumento público, ou, nas hipóteses permitidas, por instrumento particular assinados
pelas partes, as quais deveriam ser reconhecidas pelo oficial. Ainda, deveria o título ser
acompanhado do selo devido, e do recibo do pagamento do imposto de transmissão de
propriedade. O mesmo tratamento era dado a atos autênticos lavrados no exterior,
legalizados pelos consulados brasileiros e traduzidos para o vernáculo por tradutor
habilitado .
187
O fim principal da transcrição era levar às pessoas o conhecimento das mutações reais
sofridas por um certo bem imóvel, como um mecanismo de publicidade que gerasse
informação sobre a titularidade e a existência de ônus ou direitos limitados que
restringissem o valor e a disponibilidade dos bens. Por isso, abrangia os atos entre vivos, a
título oneroso ou gratuito, o fazendo por presumir que, por suas formas próprias, não
alcançariam um grau apreciável de publicidade. Pela mesma razão, não abrangia os
direitos sobre imóveis adquiridos por sucessão, legítima ou testamentária, presumindo a lei
que as formalidades que margeavam estas transmissões já conteriam suficiente
notoriedade. Ainda, a sucessão transferiria o domínio desde sua abertura, e
independentemente da tradição. Para Lafayette, submeter a transmissão a uma
formalidade derrogaria de modo inútil um princípio já aceito e determinado por
necessidades práticas .
188
Porém, havia certos atos dispensados de transcrição pelo decreto que não gozavam
desta publicidade: eram atos judiciais, como a arrematação e a adjudicação, as sentenças
proferidas nas ações divisórias, as sentenças que adjudicavam bens de raiz aos que
pagassem dívidas comuns nos inventários e partilhas. Não havia razões fortes para serem
excluídos da transcrição, podendo gerar fraudes. A simples publicidade do ato judicial não
era a publicidade demandada pela lei para as mutações reais imobiliárias, cuja fonte era o
registro. A publicidade dos atos judiciais era tão insuficiente que a própria lei exigia a
inscrição da sentença para validade perante terceiros da hipoteca judicial .
189
O Registro Geral teve grande importância por ter aberto as portas da publicidade
imobiliária às transmissões por atos entre vivos de direitos reais sobre imóveis. Quanto ao
direito formal, apresentou inovações em relação ao direito anterior, como a grande
ampliação do número de livros, designando séries específicas para a hipoteca, e para as
transcrições. Ainda, estes passaram a ser escriturados de forma padronizada, em livros
impressos segundo modelos previstos no Regulamento e adquiridos pelos oficiais por
intermédio do governo. E a escrituração passou a ser feita por extrato, não obstante a
designação “transcrição” aplicada ao registro dos atos translativos de direitos sobre
imóveis.
Esta forma de escrituração, bem como as características gerais do sistema quanto ao

Direito Formal do Registro permaneceram fiéis às linhas assentadas pela Lei 1.237 e seu
regulamento ao longo dos anos restantes do século XIX e de boa parte do século XX.
Poucas foram as mudanças operadas pelos sucessivos regulamentos de registros que

antecederam a Lei 6.015, de 1973.
O Decreto 370, de 1890, eliminou o livro da Transcrição do Penhor de Escravos, como

já se viu. Quanto ao mais, suas disposições eminentemente repetem tudo aquilo que já
constava da Lei 1.237, de 1864. Sem inovar ou acrescentar à disciplina do registro, era
perfeitamente prescindível a substituição da lei anterior, o que demonstra uma tentativa de
se construir a nova realidade do país, sob regime republicano, parasitando-se os espólios
da monarquia.
O Decreto 18.542, de 1928, autorizado pelo Decreto Legislativo 4.827, de 1924, e pelo
Decreto Legislativo 5.053, de 1926, e o Decreto 4.857, de 1939, a despeito de
consistirem em regulamentos destinados a tratar do Direito Formal de Registro acabam
ingressando no âmbito do direito material, ao prever as hipóteses de atos de registro e de
averbação. A rigor, esta matéria deveria, por seu conteúdo, estar tratada no Código Civil,
já que, em essência, diz respeito às situações jurídicas às quais se pretende ligar os
efeitos da publicidade imobiliária.
O Decreto 18.542 manteve os mesmos livros que já constavam do Decreto 370, exceto
quanto ao livro auxiliar, que passou a ser único. Isto foi repetido no Decreto 4.857,
ressalvado que este criou também um livro-talão de cédulas pignoratícias. Quanto a seu
tamanho, eliminaram a divisão em classes que era prevista no Decreto 370, e que
repercutia no seu número de páginas. Todos os livros, agora, passariam a ter o mesmo
tamanho, independente da entrância da comarca em que situado o registro.
Ainda, o Decreto 18.542 eliminou a necessidade da apresentação de extratos, ou seja,

de resumos estruturados do título que eram apresentados concomitantemente a este.
Consistiam tais extratos em uma transposição a nosso sistema do bordereau do Direito
Francês. Se, no Sistema Francês, faziam algum sentido, já que o conservateur poderia
praticar o ato tão somente com base no bordereau, no Brasil significavam retrabalho e
risco, já que necessariamente o registrador teria de concertar o título e o extrato a fim de
verificar se eram coincidentes . Nas palavras de Lysippo Garcia, sua “única serventia é
190
pejar os cartórios, e fornecer pasto às traças” .

191
Como já se disse, coube também ao Decreto 18.542 consagrar de maneira expressa o

princípio do trato sucessivo em seu artigo 206, ao dispor que se o imóvel não estiver
registrado em nome do outorgante, deve o oficial exigir o prévio registro do título anterior,
qualquer que seja sua natureza, a fim de manter a continuidade do registro. É interessante
observar a clara ligação deste dispositivo com a inovação do Código Civil de 1916 que
determinou o registro também das aquisições a título judicial, ou causa mortis. Isto também
é visível no fato de o Decreto 18.542 trazer uma nova categoria de títulos formais que
poderiam ingressar no registro: as cartas de sentença, mandados, formais de partilha e
certidões extraídas de processos.
Ao tratar das situações em que o título fosse nulo ou falso, e do dever de recusa do
oficial em registrar por duvidar da sua legalidade, o Decreto 370 previa que o
cancelamento do registro deveria se dar necessariamente por decisão judicial ou acordo
entre as partes. O Decreto 18.542 não tratou apenas do cancelamento, mas também da
possibilidade de retificação do registro, distinguindo casos em que esta poderia ser
realizada pelo próprio oficial – quando houvesse erro evidente na transposição dos dados
do título – daquelas em que a jurisdição era necessária.
Ainda quanto aos títulos, os Decretos 18.542 e 4.857 vão progressivamente

incorporando novas modalidades de instrumento particular. Mudam, também, os requisitos
formais que estes devem conter: se pelo Decreto 370 os signatários deveriam ser
“reconhecidos pelo oficial de registro” – o que atribuía ao registrador uma anômala função
tipicamente notarial – os Decretos 18.542 e 4.857 passam a exigir a firma reconhecida e a
assinatura também por testemunhas.
Finalmente, os Decretos 18.542 e 4.857 trouxeram uma disciplina mais pormenorizada

sobre os elementos de escrituração dos atos de transcrição e inscrição, bem como dos
livros de protocolo e indicadores, e, por tratar também de outras especialidades registrais,
subtraíram da disciplina específica do Registro de Imóveis temas de interesse geral, como
a publicidade e o fornecimento de certidões, a responsabilidade, o regime funcional dos
registradores etc.
4.4.4. O período iniciado após a vigência da Lei 6.015, de 1973
Um projeto de reforma da legislação anterior, de autoria de Afrânio de Carvalho, foi

encaminhado ao governo em 1947. No entanto, este não teve andamento, já que
compunha um tema maior, tratando da reforma agrária.
O projeto previa a instituição de livros de registro com base real e, paralelamente, de

um cadastro, o qual, teoricamente, já seria viável na época graças às possibilidades
criadas pela aerofotografia .192
Nova tentativa foi feita pelo autor em 1969. O anteprojeto seria incorporado ao novo
regulamento, o qual recebera também sugestões das Corregedorias de Justiça dos
tribunais da Guanabara e de Sergipe. Previa uma espécie de fé pública registral, operada
pela presunção absoluta da existência do direito em favor do adquirente que
desconhecesse a inexatidão do registro, ao qual não se opusera oportuna contradita, e
adquirisse a título oneroso. Previa, ainda, a criação de um livro fundiário, estabelecendo os
registros com base real, a “matrícula” do imóvel como inscrição aquisitiva, ou seja, aquela
que ocuparia o primeiro lugar no fólio, e a coordenação do registro com o cadastro, o qual
disciplinava como uma seção do registro de imóveis. E, em suas disposições finais, entre
outros pontos extinguia o Registro Torrens.
No entanto, muito pouco do pré-projeto foi aproveitado na reforma, que se

materializaria no Decreto-Lei 1.000, de 21 de outubro 1969. A norma como um todo foi
elaborado em sigilo, sem apreciação pela opinião pública, o que levou à positivação em
texto legal cheio de graves erros . Segundo Elvino Silva Filho, sobre o projeto, “...ninguém
193
viu, ninguém previamente o conheceu para que pudesse estudá-lo, debatê-lo, e, assim,
apresentar sugestões que viessem melhorá-lo, escoimando-o de imperfeições e obstáculos
insuperáveis que, fatalmente, ocorrerão na sua execução prática” . Elvino criticava, ainda,
194
a afoiteza do projeto, bem como destacava a importância de que a criação de uma nova lei
de registros fosse feita em compasso com a reforma do Código Civil que então já se
iniciava .
195
O Decreto-Lei 1.000 mantinha a escrituração em folha corrida. No entanto, concentrava

no Livro 2, de Registro Geral, os atos relacionados à transmissão da propriedade e
constituição de direitos reais limitados, abrangendo as hipotecas. Previa, ainda, livros
específicos para emissões de debêntures, loteamentos, incorporações, cédulas de crédito
rural e cédulas de crédito industrial.
Segundo Elvino, a criação do livro de Registro Geral era uma canhestra tentativa de
implantação do Brasil do fólio real, a qual, estabeleceu um modelo prévio com este fim, no
anexo do Decreto-Lei mas, sem maiores cuidados, manteve como disciplina da
escrituração as disposições do Decreto 4.857 de 1939, tornando impossível o
cumprimento da norma . 196
O artigo 5º autorizava o uso de livros impressos e de folhas soltas. Todavia, como

apontava Elvino, na sistemática dos livros então em uso, de folha corrida, impressos eram
somente as divisões das colunas e os dizeres comuns e usuais. A escrituração era
manual. Quisesse o legislador efetivamente autorizar o uso de folhas soltas, e, portanto,
permitir a escrituração datilográfica ou mecânica – e, segundo Elvino, era esta a intenção –
deveria tê-lo feito de modo mais explícito . Com efeito, entre os “consideranda”
197
formulados pelo então Ministro da Justiça, Gama e Silva, figurava a ideia de “um registro
próprio para cada imóvel”, de maneira a facilitar uma futura “cadastração”.
Quanto aos atos, os distinguia, de forma confusa, em transcrição, inscrição e

averbação. A nova norma modificava a longeva classificação que já vinha desde a
Lei 1.237, sem um critério claro que justificasse a inovação.
Dessa maneira, por inovar sem qualquer critério razoável na natureza dos atos
praticados pelo registrador, e não inovar naquilo que se fazia mais necessário – a
implantação do fólio real – não é de espantar que o Decreto-Lei 1.000 tenha tido sua
execução adiada sucessivamente pelos Decretos 65.905, de 1969, 69.803, de 1971 e
72.406, de 1973, até ser revogado expressamente pela Lei 6.064, de 1974.
Uma nova tentativa de reforma, que daria origem à Lei 6.015, de 1973, se deu pelo
Projeto de Lei 2.267, de 1970, apresentado ao Plenário da Câmara em 19 de agosto de
1970 pelo deputado paranaense Francisco Accioly Rodrigue da Costa Filho, conhecido
como Accioly Filho. Na justificativa , Accioly Filho afirmava que o projeto era baseado em
198
trabalho elaborado por Ruy Ferreira da Luz, que fora durante longos anos, antes de se
aposentar, registrador no 1º Registro de Imóveis de Curitiba. Esclarecia o deputado que os
redatores do projeto que resultou no Decreto-Lei 1.000 não haviam compreendido as
intenções do Ministro da Justiça para a reforma. A reforma não exigia, a rigor, “um registro
para cada imóvel”, mas sim uma “matrícula para cada imóvel”, e registro, na matrícula, dos
atos que tivessem por objeto o imóvel matriculado. A matrícula diria respeito “à
caracterização do imóvel e à indicação de seu proprietário”; e o registro corresponderia “às
anotações das transferências e dos ônus relativos ao imóvel matriculado”. Quanto à
terminologia, a justificativa defendia a substituição dos termos transcrição e inscrição por
registro.
Ruy Ferreira da Luz entendia que a mais importante inovação seria, efetivamente, a
matrícula dos imóveis, de maneira a facilitar as pesquisas sobre a situação jurídica do bem
– que até então dependia da análise de vários livros distintos, cada um destinado a uma
espécie de assentamentos – e autorizando a mecanização da escrituração. O registrador
remete a Lysippo Garcia a ideia da adoção da matrícula, e deixa claro que, se, por um
lado, a matrícula não é um cadastro, por outro a inovação acabaria por suprir algumas das
deficiências da inexistência de um cadastro, e a perfeita execução da lei poderia contribuir
para seu aperfeiçoamento . Com efeito, já em 1922 Lysippo Garcia, na observação final
199
de sua obra sobre “A Transcripção”, tratava da conveniência da redução do número dos

livros de registro, de maneira a aproximá-los de um livro fundiário. Para tanto, apresentava
um modelo de “indicador Real, transformado em verdadeira matrícula, na qual a cada folha
corresponderá um imóvel, dela constando todos os actos que o possam affectar” . 200
A justificativa deixava claro, no entanto, que não se tratava da implantação do regime

imobiliário alemão, mas apenas o sistema de escrituração utilizado na Alemanha – ou seja,
adotava-se o fólio real, mas não se adotava a abstração. Ainda quanto à escrituração, a
justificativa defendia a adoção de folhas soltas em formato distinto daquele que era
adotado nos antigos livros de transcrição, já que “o principal inconveniente do livro reside,
precisamente, no seu tamanho exagerado”. Mas ainda apontava outros inconvenientes,
como, por exemplo, o espaço exíguo para lançamento em algumas colunas. Assim,
compreendia que deveria caber ao registrador a liberdade de projetar o modelo das folhas
de acordo com os padrões que julgasse convenientes, desde que autorizados pela
autoridade judiciária competente. Entre as vantagens das folhas soltas apontava a maior
facilidade para extração de certidões, e a maior facilidade no arquivamento.
Com o fim da legislatura, o projeto foi arquivado em 02 de abril de 1971, nos termos do
artigo 104 da Resolução da Mesa de 22 de janeiro de 1964, que consolidava o então
vigente Regimento Interno da Câmara. Poucos dias depois, em 22 de abril de 1971 o
deputado paranaense Italo Conti requereu ao Presidente da Câmara seu desarquivamento,
o que foi deferido no dia 26 do mesmo mês.
Na Comissão de Constituição e Justiça o relator, Deputado José Sally, do Rio de

Janeiro, não apenas sugeriu uma série de emendas à proposta – algumas de sua autoria,
outras sugeridas pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo - como apontou a
própria conveniência de, mais do que reformar o Decreto-Lei 1.000, revogá-lo e promulgar-
se um novo diploma legal sobre a matéria. Entre as sugestões, dentre muitas outras,
estavam a possibilidade de apresentação de títulos para exame e cálculo dos
emolumentos, sem protocolo e a desnecessidade de apresentação de requerimento escrito
para a prática de atos de registro, já que, no Brasil, “o título é indispensável para a validade
do ato e basta para o procedimento do registro, independentemente do pedido formal dos
interessados”. A requerimento do relator, o parecer e a proposta de substitutivo foram
publicados, para estudo, em 01º de dezembro de 1971. Após vista do deputado Hamilton
Xavier, o parecer do relator foi aprovado por unanimidade na Comissão em 31 de maio de
1972.
O substitutivo previa a existência de um Livro e Registro Geral, destinado a matrícula

dos imóveis e registros e averbações dos atos atribuídos ao registro de imóveis. Previa,
também, a existência de livros específicos para debêntures, loteamentos, incorporações,
cédulas de crédito rural e cédulas de crédito industrial.
O texto e o parecer foram submetidos à primeira discussão na Câmara em 05 de

setembro de 1972, e foram apresentadas duas emendas relativas ao título que disciplinaria
o Registro de Títulos e Documentos. Com isso, o projeto retornou à Comissão de
Constituição e Justiça. Foi encaminhado, também, à Comissão de Constituição e Justiça,
pelo presidente da Associação dos Advogados de São Paulo, Waldemar Mariz de Oliveira
Jr., o artigo escrito por Elvino Silva Filho a respeito do Decreto-Lei 1.000, já citado
anteriormente. Em novo parecer o relator manifestou-se pelo acolhimento das emendas, e
o parecer, uma vez mais, foi aprovado pela Comissão em 23 de agosto de 1972.
Em 25 de novembro de 1972, o substitutivo do relator e as emendas foram submetidas

ao plenário da Câmara em primeira discussão, aprovados, e encaminhados para redação
final. Em 05 de abril de 1973 foi aprovado em segunda discussão, e encaminhado ao
Senado Federal.
No Senado foi proposto um novo substitutivo pelo agora senador Accioly Filho,
aproveitando, segundo ele, emendas dos senadores Carvalho Pinto, Nelson Carneiro e
Carlos Lindenberg, assim como sugestões “dos professores Almiro Couto e Silva e Rui
Ferreira Luz”. O substitutivo representava, em parte, um retorno a alguns preceitos do
Decreto-Lei 1.000 – como a divisão dos atos em transcrição, inscrição e averbação – e
propunha a divisão dos livros principais em “Registro Geral”, “Auxiliar”, e “Registros
Diversos”. Segundo Ruy Ferreira da Luz, o retorno à terminologia transcrição e inscrição se
deu a pedido do Ministério da Justiça, levando em conta o fato de que eram os termos que
apareciam em toda a legislação civil, com o que a adoção do novo termo “registro”
dependeria da alteração também das outras normas . 201
Caberia ao Registro Geral, nos termos do substitutivo, a matrícula dos imóveis bem
como a realização de registros e averbações que não fossem destinados expressamente
aos outros livros. Já o Livro Auxiliar – que já constava do projeto primitivo de Accioly, com
as mesmas funções, sem figurar entre os livros numerados - seria dividido em colunas, e
nele seriam registradas, por extrato, as convenções antenupciais, assim como os
contratos-padrão de que trata o artigo 61 da Lei 4.380, de 1964. No livro de Registros
Diversos seriam debêntures, cédulas de crédito e outros atos de competência do registro
de imóveis que não se referissem a imóveis determinados. Os livros destinados
especificamente aos registros de incorporações e de loteamentos eram mantidos.
O substitutivo do Senado instituía de maneira expressa, também, a regra segundo a

qual a matrícula seria realizada por ocasião do primeiro registro praticado na vigência da
nova lei, mediante elementos do título e do registro anterior, e deixava claro que o
encerramento dos livros já abertos não excluía a validade dos atos já registrados, nem
impedia que neles se praticassem averbações e anotações posteriores. Também
constavam do substitutivo regras mais detalhadas a respeito da abertura,
desmembramento e cancelamento das matrículas. Por fim, em capítulos próprios,
propunha a disciplina de procedimentos como a instituição de bem de família, a remição de
imóvel hipotecado, e o Registro Torrens.
O substitutivo foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça do Senado, que

acatou algumas emendas de redação, e retornou à Câmara, cuja Comissão de
Constituição e Justiça, após também propor emendas de redação, manifestou-se
favoravelmente.
Então, foi submetido ao plenário da Câmara em 04 de dezembro de 1973, para

discussão única. Nessa ocasião, o deputado Aldo Fagundes, da Bancada da Minoria,
requereu o adiamento da discussão por dez sessões. Em apoio do pleito manifestou-se o
deputado Walter Silva, em razão da extensão do projeto e de ter este retornado do Senado
mais do que emendado: substituído. Contra o pedido, manifestou-se o deputado Sinval
Guazzelli, afirmando que a Bancada da Maioria compreendia que a matéria já estava
esclarecida, e, portanto, apta a ser votada.
Consta da transcrição da sessão no Diário Oficial que o requerimento foi aprovado após
os deputados, instados pelo presidente da Câmara, terem permanecido como se
encontravam; todavia a votação foi feita no mesmo dia, à tarde. Nas discussões, afirmou o
Deputado Francisco Amaral que o projeto havia hibernado na Câmara e no Senado, o que
ocorrera, segundo acreditava, “por inspiração do Executivo ou de alguém do Executivo”. A
despeito disso, na semana anterior à votação, com extraordinária rapidez o Senado
aprovara um substitutivo total que foi devolvido â Câmara “na sexta-feira, à última hora, às
horas sombrias da noite”. Assim, protestava o parlamentar contra “a volúpia, o desejo
incontido, a ânsia, a aflição do partido majoritário, nesta Casa, no sentido de fazer aprovar,
sem que os Parlamentares tenham conhecimento integral da matéria, um substitutivo que,
na verdade, é inteiramente ignorado pela maioria dos membros da Câmara dos
Deputados”. A contrariedade do deputado não dizia respeito ao mérito do projeto, mas sim
ao fato de que a Arena prevalecia-se “de sua esmagadora maioria para obrigar a Minoria a
votar, a decidir, a deliberar sobre um projeto que a maior parte dos Srs. Deputados
desconhece”. Em resposta, o Deputado Sinval Guazzelli afirmou que a Comissão de
Constituição e Justiça havia examinado o substitutivo todo e recomendado sua aprovação
por unanimidade. Retorquiu o Deputado Francisco Amaral que a Comissão havia tomado
conhecimento do substitutivo na véspera, apenas por seus nove integrantes – se é que
tinham tomado – razão por que o MDB votaria contrariamente à aprovação. Em resposta, o
Deputado Cantídio Sampaio afirmou ser “absolutamente lírica” a tese do Deputado
Francisco Amaral de que deveriam todos os deputados ter conhecimento em profundidade
de todas as proposições. Segundo ele, se assim fosse, “haveria aqui 310 técnicos em
Direito Processual Civil, e todos conheceríamos profundamente o novo Código de
Processo Civil. Sabe S. Ex.ª que isto é uma utopia; que é justamente essa divisão de
esforços e de trabalho que caracteriza o procedimento desta Casa em todas as ocasiões
em que legisla”.
O Presidente da Câmara, Deputado Flávio Marcílio, submeteu o substitutivo à votação,

e este foi aprovado, sendo encaminhado à sanção presidencial. Com a sanção, converteu-
se o Projeto 2.267, de 1970 na Lei 6.015, de 1973.
Quanto ao seu grau de minúcia, Afrânio de Carvalho afirmava que o diploma o tinha
demasiado para uma lei, e, por outro lado, como regulamento, carecia de profundidade. E
ainda trazia matéria estranha ao seu contexto, como o Sistema Torrens . 202
Antes do início de sua vigência a lei já seria alterada. Pela Mensagem nº 37, de 1975 –
CN, de 24 de abril de 1975, a Presidência da República encaminhou ao Congresso
Nacional um projeto de lei alterando numerosos dispositivos da Lei 6.015, de 1973. Na
exposição de motivos o Ministro da Justiça, Armando Falcão, tratando especificamente das
disposições concernentes ao registro de imóveis afirmava que “acolhendo sugestões do
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, reformula o Projeto todo o Título V (“Do Registro
de Imóveis”) da Lei nº 6.015, a fim de aperfeiçoar o sistema da matrícula que esse Diploma
introduziu, em caráter geral, no nosso ordenamento jurídico”.
Para isso, o projeto reduzia o número de livros a cinco, eliminando os livros destinados
a “registros diversos”, “registro de incorporações” e “loteamentos”. Tudo aquilo que não
coubesse no Livro 2, por não refletir diretamente em imóvel matriculado, seria lançado no
Livro 3, de Registro Auxiliar. O projeto também eliminava a distinção entre transcrição e
inscrição, englobando-as sob a terminologia registro.
Em 29 de abril a Mensagem foi lida no plenário do Senado Federal, e, no mesmo dia,

foi designada comissão mista. Integrava a comissão, entre outros, o Deputado José Sally,
que já havia figurado como relator na passagem do Projeto 2.267, de 1970, pela Comissão
de Constituição e Justiça da Câmara. Numerosas emendas foram apresentadas, entre
outras uma do Deputado Francisco Amaral e do Senador Tarso Dutra, para inclusão do
parágrafo único no atual artigo 173, autorizando a substituição dos livros 2, 3, 4 e 5 por
fichas; e uma apresentada pelo próprio relator na Comissão, Senador Italivio Coelho, que
deu origem ao atual artigo 217 da Lei 6.015, de 1973, com o que, para a rogação do
registro, não se exigiria mais qualquer interessado, mas sim qualquer pessoa, incumbindo-
lhe as despesas respectivas. O relator, ainda, apresentou um substitutivo integral,
reorganizando o texto da lei. A Comissão aprovou o parecer e o substitutivo em 22 de maio
de 1975, e o texto foi encaminhado ao plenário, para discussão em sessão conjunta.
A discussão, em turno único, se deu no dia 04 de junho, e o substitutivo foi aprovado,

ressalvado o destaque dos parágrafos 2º a 6º do artigo 57, permitindo a averbação do
sobrenome do companheiro no registro de nascimento da companheira, que suscitou um
intenso debate entre os parlamentares.
Com isso, a Lei 6.015, de 1973, com as alterações da Lei 6.216, de 1975, adotou

efetivamente o fólio real no livro chamado “Registro Geral”. Foi admitido o desdobramento
dos livros nos cartórios de grande movimento, e também a escrituração em folhas soltas,
que podem ser escrituradas mecanicamente.
Para Afrânio de Carvalho, o sistema de folhas soltas teria inserido no sistema um

elemento de grande risco, pela possibilidade de extravio, de boa ou má-fé, das folhas,
além do desgaste natural que sofrem ao serem manuseadas neste formato. O autor ainda
criticava a nova terminologia “registro”, que, segundo ele, não tinha nenhuma tradição em
nosso direito. Ainda segundo ele, a criação de um assento distinto dos outros – a matrícula
- gerava dificuldades, pois nenhum texto legal brasileiro afirmava que a propriedade se
adquiria pela “matrícula” .
203
A despeito das críticas, deve-se reconhecer que a Lei 6.015, de 1973, representou um

marco importante na história da publicidade brasileira pela introdução do sistema de base
real. A partir dela, cada imóvel passou a constar de um determinado fólio real, o qual é
aberto com a matrícula. Independentemente do cadastro, este novo sistema forneceu as
bases para o desenvolvimento do regime registral brasileiro em direção a uma maior
segurança e precisão.
Todavia, a matrícula em papel tem o defeito de gerar uma aparência de se confundir

com o próprio registro, o que não é verdade. Soma-se a isso a praxe de as certidões
serem expedidas em inteiro teor. O inconveniente disto é que, ao invés de certificar a
situação jurídica atual e consolidada do imóvel, acaba o registrador por apresentar ao
solicitante um longo varal, em que foram pendurados, ao longo do tempo, os títulos
registrados. De certa maneira, é como se no interior do sistema de matrícula ainda
funcionasse o velho motor do sistema das transcrições.
A adoção definitiva de um sistema de registro de direitos depende da certificação pelo

registrador dos direitos que incidem sobre o imóvel, em especial aqueles que incidem no
momento em que a certidão é solicitada. Os atos praticados compõem o acervo que
integra o histórico do imóvel; mas cabe ao registrador, como mediador, informar ao público
o resultado das sucessivas mutações jurídico-reais.
O próximo passo nessa evolução situa-se, pelo que se pode vislumbrar para o futuro,
na estruturação dos dados constantes das matrículas e em sua transposição a um Sistema
de Registro Eletrônico de Imóveis, por meio da primeira qualificação eletrônica de que trata
o artigo 10, III, do Provimento 89, de 18 de dezembro de 2019, da Corregedoria
Nacional de Justiça. Este será, provavelmente, o próximo capítulo de nossa História.
1
.Manoel Linhares De Lacerda, Tratado das Terras do Brasil, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Editora Alba
Limitada, 1960.
2
.Cf. Marcelo Salaroli de Oliveira, Publicidade Registral Imobiliária, 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2010, p. 107.
3
.Cf. Augusto Teixeira De Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de Janeiro, Laemmert, 1865, p. 431.
4
.Cf. Sérgio Jacomino, Registro do Vigário – um conto sem fim, 2011, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2011/03/19/registro-do-vigario-um-conto-sem-fim/>.
5
6
.Cf. Lourenço Trigo De Loureiro, Instituições de Direito Civil Brasileiro, Vol. I, 4ª Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1871, pp. 253-254.
7
.Cf. Manuel Antônio Coelho Da Rocha, Instituições de Direito Civil Portuguez, 2ª. Ed., Rio de Janeiro, H.
Garnier, 1907, p. 31.
8
.É interessante observar a praxe tabelioa, que, mesmo após a vigência do Código Civil de 1916 e
consequente necessidade do registro para a transmissão dos direitos reais sobre imóveis, seguiu inserindo
nos modelos das escrituras públicas expressões como “os outorgantes desde já cedem e transferem ao
outorgado toda a posse, domínio, direitos e ações que sobre o aludido imóvel ora vendido exerciam, para
que possa o mesmo outorgado dele usar, gozar e livremente dispor como seu que é e fica sendo de hoje em
diante, por força desta escritura”, ou “os outorgantes lhe cedem e transferem todo domínio, direito, ação e
posse que tinham sobre o dito imóvel”. Para os modelos, confrontar, respectivamente Sylvio Brantes De
Castro, Novo Manual dos Tabeliães (Teoria e Prática), 5ª Ed., São Paulo, Edições e Publicações Brasil,
1963, p. 96 e Carlos Alberto de Motta, Manual Prático dos Tabeliães, 9ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 2004,
p. 111. Se isso, por um lado, valia como tradição ficta antes da criação do Registro Geral, por outro, após a
criação do registro, acabou por conter verdadeiro negócio jurídico real de disposição, em que o alienante
manifesta a vontade de transmitir, e o adquirente de adquirir.
9
.Cf. Afranio de Carvalho, Registro de Imóveis – Comentários ao sistema de registro em face da Lei No
6.015, de 1975, 3ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1982, pp. 1-15.
10
.Para mais detalhes, cf. Ivan Jacopetti do Lago, O tratamento jurídico da venda de imóvel com divergência
de área na evolução do Direito Brasileiro; venda ad corpus e ad mensuram, Tese de Doutorado, São Paulo,
USP, 2014, p. 32 e seguintes.
11
.Cf. Ivan Jacopetti do Lago, O tratamento jurídico da venda de imóvel com divergência de área na evolução
do Direito Brasileiro; venda ad corpus e ad mensuram, Tese de Doutorado, São Paulo, USP, 2014, pp. 47-
48.
12
.Cf. Ivan Jacopetti do Lago, O tratamento jurídico da venda de imóvel com divergência de área na evolução
do Direito Brasileiro; venda ad corpus e ad mensuram, Tese de Doutorado, São Paulo, USP, 2014, p. 656.
13
.Cf. Lourenço Trigo De Loureiro, Instituições de Direito Civil Brasileiro, Vol. II, 4ª Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1871, p. 124.
14
.Com um estilo mais literário do que jurídico, o autor cita um exemplo de grande injustiça que a hipoteca
poderia causar: “Um homem exhausto de forças, miserável, talvez enfermo, é socorrido por outro, que lhe
empresta o necessário para a sua cura e subsistência até que possa voltar ao trabalho. Nesse acto o credor
é movido, é certo, pelo seu interesse pela confiança que deposita na perícia do artista enfermo; mas não
deixa de consultar os estímulos nobres do coração. O devedor não tem outra garantia a dar, além de
esperanças; e essas não são matéria hypothecavel. Correm os tempos. O artista restabelecido adquire de
repente pela sua industria, ou por doação alguns bens e, impellido pela ambição ou por qualquer
circumstancia fortuita, hypotheca estes bens a um novo credor mediante juros enormes. O dinheiro
proveniente desse ultimo empréstimo é consumido na satisfação, quem sabe? – de torpes vícios e paixões
desregradas. Como são essas relações jurídicas apreciadas pela lei civil, por essa mesma lei que em breve
se vai mostrar ridiculamente sentimental, sacrificando a justiça a uma falsa compaixão?Ao homem que
conservou uma existência à sociedade e à família; que, promovendo o seu interesse, praticou uma obra de
caridade; ao primeiro credor que, socorrendo o artista, foi o garante da acquisição posterior; a esse a lei
nega o direito real, e concede-lhe apenas um misero direito pessoal, sujeito a mil eventualidades. Ao outro,
ao usurário talvez, ao segundo credor, que, no rigor da justiça, fez um contracto nullo sobre haveres que o
artista já não possuía; a esse, talvez usurário e especulador, que veio acoroçoar o vicio e a improbidade; a
lei confere-lhe o direito real, e como corollário infallivel – a preferência. Nem sequer partilha; a um tudo, a
outro nada. A quem restituiu a sociedade um membro útil, a sociedade paga, despojando do que é
rigorosamente seu. A quem, ao contrario, prescindiu da creatura racional, e ateve-se unicamente à cousa, à
matéria bruta, a sociedade protege e privilegia! Como é generosa e animadora uma lei que esmaga assim o
coração humano, sob o peso da mais sórdida cobiça! A jurisprudência não cura de homens, mas de
proprietários. (...).Em outros termos, o primeiro credor tinha a hypotheca natural, legitima, racional, que é o
resultado lógico do empréstimo: o segundo tem a hypotheca artificial, nulla e absurda, imposta à força pelo
legislador.” Cf. José De Alencar, A Propriedade, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Garnier, 1883, pp. 72-74.
15
.Cf. José De Alencar, A Propriedade, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Garnier, 1883, p. 72.
16
.Cf. Sérgio Jacomino, PL 1830 – Ernesto Ferreira França, 2009, Disponível em

<https://arisp.wordpress.com/2009/05/14/pl-1830-ernesto-ferreira-franca/>.
17
.Cf. Júlia Rosseti Picinin Arruda Vieira, Transmissão da Propriedade Imóvel Pelo Registro do Título e
Segurança Jurídica: Um Estudo de História do Direito Brasileiro, Dissertação de Mestrado, Universidade de
São Paulo, 2007.
18
.Cf. José Prospero Jehovah da Silva Caroatá, Resolução de 07 de Junho de 1845, in, Imperiaes Resoluções
Tomadas Sobre Consultas da Secção de Justiça do Conselho de Estado, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro,
Garnier, 1884, pp. 50-53.
19
.Cf. José Prospero Jehovah da Silva Caroatá, Resolução de 07 de Junho de 1845, in, Imperiaes Resoluções
Tomadas Sobre Consultas da Secção de Justiça do Conselho de Estado, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro,
Garnier, 1884, pp. 53-64.
20
.Cf. Lourenço Trigo De Loureiro, Instituições de Direito Civil Brasileiro, Vol. II, 4ª Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1871, p. 124.
21
.Wilson de Souza Campos Batalha, Comentários à Lei de Registros Públicos – Lei 6.015, de 31 de

dezembro de 1973, Vol. I, 3ª. Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1984, pp. 16-17.
22
.Decreto 482, de 1846, artigo 13: São effeitos legaes do registro das hypothecas: 1.º tornar nulla, a favor do
credor hypothecario, qualquer alienação dos bens hypothecados, que o devedor possa fazer, posteriormente
ao registro, por titulo, quer gratuito, quer oneroso: 2.º poder o credor hypothecario com sentença, penhorar e
executar os bens registrados, em qualquer parte que elles se acharem: 3.º conservar ao credor hypothecario
o privilegio de preferencia, nos bens registrados que, pela hypotheca, possa haver adquirido.
23
24
.Decreto 482, de 1846, artigo 17: Os credores hypothecarios, por titulos de data anterior á installação do
Registro geral das hypothecas, na Comarca onde forem situados os bens hypothecados, conservarão todos
os direitos que, a esse tempo houverem adquirido, huma vez que procedão ao competente registro, dentro
de hum anno subsequente á dita installação. As hypothecas referidas que forem registradas depois de hum
anno, só começarão a contar os seus effeitos legaes da data do seu registro.
25
.Decreto 482, de 1846, artigo. 14: Depois da installação do Registro das hypothecas, em qualquer Comarca,
os effeitos legaes das hypothecas dos bens n’ella situados, só começarão a existir da data do registro das
mesmas hypothecas. Artigo 15: No caso, porêm, em que duas hypothecas do mesmo devedor sejão
registradas no mesmo dia, não terá huma preferencia sobre a outra, ainda que o Tabellião declare que huma
foi registrada de manhã, e outra de tarde. Valerá, em tal caso, em igualdade de circunstancias, a data das
escripturas.
26
.Cf. Décio Antônio Erpen e João Pedro Lamana Paiva, Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil,
in, RDI 43 (1998).
27
.Cf. Affonso Dionysio Gama, Da Hypotheca (Theoria e Pratica), 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1921, p. 14.
28
.Cf. Lafayette Rodrigues Pereira, Direito das Cousas, 2ª. Ed., Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos Santos,
p. 406.
29
.Cf. Relatório da Repartição dos Negócios da Justiça Apresentado à Assembléia Geral Legislativa na 4ª
Sessão da 6ª Legislatura em 1847 pelo Respectivo Ministro e Secretário d’Estado José Joaquim Fernandes
Torres, Rio de Janeiro, Typographia do Mercantil, 1847, pp. 8-11.
30
.Cf. Augustinho Marques Perdigão Malheiro, Repertório ou Índice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e
Sobre Sociedades de Crédito Real (L. n.º 1237 de 24 de Setembro de 1864; Reg. n.º 3741 de 3 de Junho de
1865), 1ª Ed., Rio de Janeiro, Typographia Nacional, 1865, p. V.
31
.Cf. Afranio de Carvalho, Registro de Imóveis – Comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015,
de 1975, 3ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1982, pp. 1-15.
32
.Cf. Senado Federal, Falas do Trono – Desde o ano de 1823 até o ano de 1889, 1ª Ed., Brasília, Edições do
Senado Federal, 2019.
33
.Cf. Joaquim Nabuco, Um Estadista do Império, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Garnier, 1897, p. 270.
34
.Cf. Augustinho Marques Perdigão Malheiro, Repertório ou Índice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e
Sobre Sociedades de Crédito Real (L. n.º 1237 de 24 de Setembro de 1864; Reg. n.º 3741 de 3 de Junho de
1865), 1ª Ed., Rio de Janeiro, Typographia Nacional, 1865, p. VI-VII.
35
.Cf. Teresa Cristina de Novaes Marques, Eram os senhores de engenho caloteiros? Reflexões sobre o
crédito e os direitos de propriedade no mundo luso, in, história econômica & história de empresas,
(17) (2014).
36
.É este o texto do parecer: “No Brasil estes princípios não se haviam introduzido na legislação; a
especialidade não se conhecia, e a publicidade só nos últimos tempos fora admitida e assim mesmo
incompleta e manca, não trazendo portanto as vantagens que a deviam acompanhar. Fixar o direito de
propriedade deve ser a primeira condição de um bom sistema hipotecário. Aqui desejaria a Comissão dar à
transcrição maior valor do que lhe dá o projeto; a transcrição deve importar a prova da propriedade e não
uma simples presunção.” Cf. Lysippo Garcia, O Registro de Imóveis – A Transcripção, Vol. I, 1ª Ed., Rio de
Janeiro, Francisco Alves, 1922, p. 90.
37
.É este o texto do parecer: “No Brasil estes princípios não se haviam introduzido na legislação; a
especialidade não se conhecia, e a publicidade só nos últimos tempos fora admitida e assim mesmo
incompleta e manca, não trazendo portanto as vantagens que a deviam acompanhar. Fixar o direito de
propriedade deve ser a primeira condição de um bom sistema hipotecário. Aqui desejaria a Comissão dar à
transcrição maior valor do que lhe dá o projeto; a transcrição deve importar a prova da propriedade e não
uma simples presunção.” Cf. Lysippo Garcia, O Registro de Imóveis – A Transcripção, Vol. I, 1ª Ed., Rio de
Janeiro, Francisco Alves, 1922, p. 90.
38
.Cf. Sérgio Jacomino, Reforma hipotecária de 1854: o “monstro de Horácio”, 2010, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2010/03/14/reforma-hipotecaria-de-1854-o-monstro-de-horacio/>.
39
.“A Comissão não desconhece que seria muito proveitoso para a consolidação e certeza do domínio o
registro público dos títulos de propriedade, de maneira a considerar-se o adquirente, ou o credor hipotecário,
perfeitamente seguro e inatacável a respeito do objeto adquirido ou hipotecado, e dos encargos a que está
sujeito; porém, o meio do sistema não produz estes resultados. A propriedade continua sujeita às variadas
ações reais, não só do próprio cedente, mas às que este era obnóxio, visto como, segundo o disposto no
projeto, o registro não prova o domínio, que fica a salvo a quem o tiver. Nos países em que essa
formalidade foi adotada, acontece o contrário, porque em alguns constitui a mutação das propriedades um
ato judiciário, em que se liquida o domínio, servindo-lhe de prova; em outros, o solo está demarcado,
cadastrado e dividido cuidadosamente. Se estas condições não existem entre nós, como transplantar o
sistema que nelas se baseia?”. Cf. Lysippo Garcia, O Registro de Imóveis – A Transcripção, Vol. I, 1ª Ed.,
Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1922, p. 91.
40
.Cf. Sérgio Jacomino, Projeto Nabuco, 2010, Disponível em:

<https://arisp.wordpress.com/2010/03/06/projeto-nabuco/ >.
41
.Cf. Lysippo Garcia, O Registro de Imóveis – A Transcripção, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Francisco Alves,
1922, p. 92.
42
.Cf. Didimo Agapito da Veiga, Direito Hipotecário – Comentário ao Decreto 169-A de 19.01.1890, 1ª Ed., Rio
de Janeiro, Laemmert, 1899.
43
.Cf. Augusto Teixeira de Freitas, Pareceres do Dr. Augusto Teixeira de Freitas, in, Reforma Hypothecaria –
Projectos e Pareceres mandados coligir pelo Exmo. Ministro e Secretario de Estado dos Negócios da
Justiça João Lustosa da Cunha Paranaguá, Rio de Janeiro, Tipografia Nacional, 1860, pp. 88-89.
44
Justiça João Lustosa da Cunha Paranaguá, Rio de Janeiro, Tipografia Nacional, 1860, p. 89.
45
.Cf. Augusto Teixeira de Freitas, Pareceres do Dr. Augusto Teixeira de Freitas, in Reforma Hypothecaria –
46
47
1922, p. 89-92.
48
.Cf. José Furtado De Mendonça, Direito Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., Rio de Janeiro, A. A. Da Cruz
Coutinho Editor, 1875, pp. 41-53.
49
50
51
52
.Cf. Augusto Teixeira De Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª Ed., Rio de Janeiro, Laemmert, 1865,
p. 281. É o teor do artigo 534 da Consolidação, no qual se baseia o autor: Vendida a mesma cousa a duas
differentes pessoas, prefere o comprador à quem primeiro se fez a entrega, se à esta accedeu o pagamento
do preço, ou o vendedor se deu por pago.
53
.Cf. Diogo Velho Cavalcanti de Albuquerque Sobrinho, Regimen Hypothecario Brazileiro (Legislação e
Doutrina), 1ª Ed., Porto Alegre, Typographia da Livraria Americana, 1906, p. 26 (nota 9).
54
55
56
.Cf. Martinho Garcez, Do Direito das Coisas Segundo o Projeto de Código Civil Brazileiro, 1ª Ed., Rio de
Janeiro, Tipografia do Jornal do Commercio, 1915, pp. 111-112.
57
.Cf. Lafayette Rodrigues Pereira, Direito das Cousas, 2a. Ed., Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos Santos,
s.d., p. 103 (nota 02).
58
pp. 104-107.
59
pp. 104-116.
60
.Cf. Agostinho Marques Perdigão Malheiro, Repertório ou Índice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e
Sobre Sociedades de Crédito Real (L. n.o 1237 de 24 de Setembro de 1864; Reg. n. o 3741 de 3 de Junho
de 1865), 1ª Ed., Rio de Janeiro, Typographia Nacional, 1865, p. VI.
61
.Cf. Joaquim de Oliveira Machado, Manual do Official de Registro Geral e das Hypothecas – Tratado
complete sobre a definição, criação, concurso, provimento, virtudes, direitos e deveres, permuta,
graduações, férias, licenças, penalidades do cargo, bem como sobre a inscripção de hypotheca ou penhor e
transcripção de transmissão de immoveis ou constituições de ônus reaes. Acompanhado de um formulário
de instalação do registro, prenotação, especialisação, recursos, extractos, etc., 1ª. Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1888, p. 256.
62
1922, p. 94.
63
.Segundo o autor, o Direito Brasileiro pré-codificado admitiu a transmissão da propriedade imóvel pelo
consenso das partes, independentemente de tradição, seguindo a doutrina do direito francês e dos demais
que a este se filiaram. No entanto, pelos riscos deste regime, foi criado um sistema de publicidade, para que
a transferência tivesse valor contra terceiros. O autor reconhece que haveria aí uma contradição essencial,
e uma incongruência no direito de propriedade, o que, segundo ele, levou a que se preparasse no Código
Civil de 1916 uma mudança que a sanasse. Cf. Caio Mário Da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, Vol.
IV, 13ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1998, p. 90.
64
.Para ele, vigorava no Brasil até o advento do Código Civil o Sistema Francês, pelo qual a propriedade
imóvel se adquire pelo contrato, servindo a transcrição para dar publicidade e oponibilidade a terceiros.
Nessa época, a escritura de compra e venda, por si mesma, transmitia o domínio, e, por isso Teixeira de
Freitas e Lafayette prepararam a reforma, consubstanciada no Código Civil. Cf. Washington de Barros
Monteiro, Curso de Direito Civil – Direito das Coisas, Vol. 3, 22ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1983, pp. 104-105.
65
p. 116 (nota 02).
66
Janeiro, Tipografia do Jornal do Commercio, 1915, p. 115.
67
Janeiro, Tipografia do Jornal do Commercio, 1915, p. 117-120.
68
Janeiro, Tipografia do Jornal do Commercio, 1915, p. 120 (nota 02).
69
.Cf. Relatorio do Ministério da Justiça. Rio de Janeiro, Typographia Nacional, 1865, p. 33.
70
71
.Cf. Martinho Garcez, Da Hypotheca e das Acções Hypothecarias – Annotações ao Código Civil Brasileiro
(Arts. 809 a 862), 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos Santos, 1918, p. 135.
72
.Cf. Manuel Antônio de Alvarenga, Consolidação das Leis Hypothecarias, 1a. Ed., São Paulo, Andrade,
Mello & Comp., 1899, pp. VII-XI. Afirma o autor: “Funcionários da justiça, obrigados a promover de ofício
esta especialização, ao deixar de faze-lo, quantos patrimônios e legítimas arruinaram! Assim, teria sido
melhor a continuação do regime de 1864, pelo qual ficavam gravados de hipoteca todos os bens presentes
e futuros dos reponsáveis, os quais teriam o cuidado de promover a especialização”.
73
.Cf. Manuel Antônio de Alvarenga, Consolidação das Leis Hypothecarias, 1a. Ed., São Paulo, Andrade,
Mello & Comp., 1899, pp. V-VI.
74
.Cf., por exemplo: Philadelpho Azevedo, Registro de Imóveis (Valor da Transcrição), 1ª. Ed., Rio de Janeiro,
Livraria Jacintho, 1942; Fernando Euler Bueno, Effeitos da Transcripção no regime do Código Civil
Brasileiro, 1ª. Ed., São Paulo, RT, 1941; Soriano Neto, Publicidade Material do Registro Immobiliario
(Effeitos da Transcripção), Recife, Officina Gráfica da Tribuna, 1940.
75
.Cf. Lysippo Garcia, O Registro de Imóveis, Vol. I: A Transcripção, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Francisco Alves,
1922, pp. 119-130.
76
1922, pp. 119-130.
77
1922, pp. 119-130.
78
.Para Rui Barbosa, a mudança de um termo consagrado – transcrição – não se justificava, tendo ares de
modismo. Clóvis Beviláqua refutou a crítica, afirmando ser frágil o argumento da manutenção pela simples
tradição. O termo somente faria sentido onde realmente o título fosse transcrito integralmente, o que não era
o caso, pois, no sistema vigente, a inscrição era feita por extrato, pela inclusão num formulário de dados
específicos constantes do título. Contudo, prevaleceu o argumento posto por Rui Barbosa. Cf. Lysippo
Garcia, O Registro de Imóveis: A Transcripção, Vol. I, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1922,
pp. 142-143.
79
1922, pp. 103-109.
80
1922, pp. 119-130.
81
1922, pp. 119-130.
82
.Cf. Clóvis Beviláqua, Direito das Coisas, 1º. Vol., 4ª. Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1956, pp. 124-125.
83
.Cf. Arnoldo Medeiros Da Fonseca, O registro immobiliario e sua força probante em face do Código Civil –
Effeitos da Transcripção, in, Archivo Judiciário, XLII (1937).
84
.Cf. Arnoldo Medeiros Da Fonseca, O registro immobiliario e sua força probante em face do Código Civil –
Effeitos da Transcripção, in, Archivo Judiciário, Vol. XLII, 1937, pp. 33-34.
85
.Cf. Miguel Maria de Serpa Lopes, Tratado dos Registros Públicos, Vol. I, 4ª. Ed., Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1960, pp. 70-85.
86
Bastos, 1960, pp. 70-85.
87
Bastos, 1960, pp. 70-85.
88
Bastos, 1960, pp. 70-85.
89
Bastos, 1960, pp. 70-85.
90
Bastos, 1960, pp. 70-85.
91
. Cf. Miguel Maria de Serpa Lopes, Tratado dos Registros Públicos, Vol. I, 4ª. Ed., Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1960, pp. 85-88.
92
.Cf. Soriano Neto, Publicidade Material do Registro Immobiliario (Effeitos da Transcripção), Recife, Officina
Gráfica da Tribuna 1940, pp. 125-127.
93
94
95
96
.A responsabilidade do Estado por atos dos notários e registradores sempre foi objeto de muita polêmica,
tendo em vista as grandes dificuldades teóricas em classificá-los como funcionários públicos ou como
simples particulares que respondem por seus próprios atos. Serpa Lopes, nos anos 1960, afirmou que era
inegável o seu status de funcionários públicos, e que, portanto, a tese da responsabilidade do Estado tinha
bastante força (Cf. Miguel Maria Serpa Lopes, Tratado dos Registros Públicos, Vol. I, 4ª. Ed., Rio de Janeiro,
Freitas Bastos, 1960, p. 74). Maria Sylvia Zanella di Pietro os classifica como “Particulares em colaboração
com o Poder Público”, ao lado dos leiloeiros e tradutores juramentados (Cf. Maria Sylvia Zanella di Pietro,
Direito Administrativo, 14ª Ed., São Paulo, Atlas, 2002, p. 437; e Hely Lopes Meirelles os classifica como
“Agentes Públicos Delegados”, ladeados por leiloeiros e tradutores juramentados, e também pelos
concessionários e permissionários de serviços públicos. O autor manifesta-se acerca do tema da
responsabilidade do Estado por seus atos, entendendo ser esta subsidiária, aplicável uma vez comprovada
a insolvência do Agente Delegado. Contudo, apresenta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, na
Apelação Cível 159.914-5, que reconheceu a responsabilidade solidária da Fazenda do Estado por um ato
lesivo causado por tabelião (Cf. Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 32ª Ed., São Paulo,
Malheiros, 2006, p. 81). E a linha desta decisão é a que tem prevalecido em reiterada jurisprudência do
Supremo Tribunal Federal, sustentando que para efeitos de responsabilidade os notários e registradores
tem status de servidores públicos, e, portanto, o Estado tem responsabilidade direta por seus atos. O Estado
mantém a titularidade da prestação do serviço, o fiscaliza, e o controla. Portanto, não se pode excluir sua
responsabilização (Cf. Hércules Augusto da costa Benício, Responsabilidade Civil do Estado Decorrente de
Atos Notariais e de Registro, 1ª Ed., São Paulo, RT, 2005, pp. 243-244). O autor da citada monografia sobre
o tema, à página 250, fixa seu posicionamento contrário à responsabilização direta do Estado, devendo este
somente responder subsidiariamente. Cita o Recurso Extraordinário 201.595/SP – à época em trâmite
perante o Supremo Tribunal Federal – como um possível leading case deste novo posicionamento. Contudo,
a decisão manteve a posição já consolidada, sendo, portanto, pacífica na jurisprudência a responsabilização
direta do Estado por atos notariais e de registro. Todavia, no Recurso Extraordinário 842.846, de Santa
Catarina, julgado em 2019, fixou-se a tese de que o Estado responde objetivamente pelos atos dos notários
e registradores que, no exercício de suas funções, causem dano a terceiros, assentado o dever de regresso
contra o responsável, em caso de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.
97
98
Gráfica da Tribuna 1940, p. 183.
99
.Cf. Virgílio de Sá Pereira, Manual do Código Civil, Vol. VIII, Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos Santos,
1924, p. 110.
100
.Cf. Gondim Filho, Transcrição e Domínio no Código Civil, in, Revista de Direito, Vol. 68, p. 257-263.
101
.Cf. Fernando Euler Bueno, Effeitos da Transcripção no regime do Código Civil Brasileiro, 1ª. Ed., São
Paulo, RT, 1941, pp. 24-36.
102
.Cf. Philadelpho Azevedo, Registro de Imóveis (Valor da Transcrição), 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Livraria
Jacintho, 1942, p. 6.
103
104
Jacintho, 1942, pp. 49-51.
105
Jacintho, 1942, pp. 64-67.
106
107
Jacintho, 1942, pp. 88-89.
108
.Cf. Francisco Bertino de Almeida Prado, Eficácia Probatória do Registro, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1943, pp. 121-122.
109
.Cf. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado – Parte Especial – Direito das
Coisas: Propriedade. Aquisição da propriedade imobiliária., Vol. XI, 1ª. Ed, Rio de Janeiro, Borsoi, 1955,
pp. 206-207.
110
p. 211.
111
. Cf. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado – Parte Especial – Direito das
pp. 234-235.
112
. Cf. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado – Parte Especial – Direito das
pp. 237-238.
113
Coisas: Propriedade. Aquisição da propriedade imobiliária, Vol. XI, 1ª. Ed, Rio de Janeiro, Borsoi, 1955,
pp. 248-249.
114
.Para o autor, a transcrição do título no registro de imóveis corresponde à tradição solene do bem, que os
individualiza e dá publicidade. Presume-se pertencer ao inscrito no registro o domínio da coisa. Não
obstante, a presunção é relativa, revertendo o ônus da prova, e facilitando a defesa do inscrito. Cf. Sílvio
Rodrigues, Direito Civil – Direito das Coisas, Vol. V, 5ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1975, pp. 92-93.
115
.Após o advento do Código Civil, teria o direito brasileiro se aproximado do sistema da família germânica,
por ter se tornado a transcrição formalidade essencial à transmissão do domínio. No entanto, no Brasil não
há organização imobiliária semelhante à da Alemanha, e por essa, razão, a transcrição apenas geraria
presunção relativa de domínio em favor do titular inscrito. Contudo, não se trata da mera publicação do
Sistema Francês – é tradição solene do imóvel, transmitindo o domínio ao adquirente. Cf. Washington de
Barros Monteiro, Curso de Direito Civil – Direito das Coisas, Vol. 3, 22ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1983,
p. 105.
116
.Para CAIO MÁRIO, no projeto de Código Civil, Beviláqua tentou criar um método que adaptasse o
Sistema Germânico às condições do Brasil, resultando na técnica germânica de aquisição pelo registro, mas
sem todos os efeitos gerados em tal sistema. Assim, o registro no Brasil cria o direito real. Não tem, porém,
a natureza de negócio jurídico abstrato do direito germânico. É ato jurídico causal, dependente do título que
lhe deu causa, somente operando a transmissão dentro dos limites deste. A presunção gerada seria,
portanto, relativa, diferentemente da alemã. O registro tem, contudo, certa força probante, entendida esta no
sentido de que o registro indica um titular de direito real e institui a presunção relativa de propriedade. Cf.
Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 13ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1998,
pp. 90-94.
117
.Cf. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, Vol. XI, 1a Ed., São Paulo, RT,
2012, pp. 410-445.
118
2012, pp. 410-445.
119
2012, p. 427.
120
.Cf. Clóvis do Couto e Silva, A Obrigação Como Processo, 1a Ed., Rio de Janeiro, Editora FGV, 2007,
pp. 52-53.
121
.Cf. Clóvis do Couto e Silva, A Obrigação Como Processo, 1a Ed., Rio de Janeiro, Editora FGV, 2007, pp 54-
55.
122
.Cf. Rafael Domingos Faiardo Vanzella, O Contrato e os Direitos Reais, 1ª Ed., São Paulo, RT, 2013, p. 261.
123
.Cf. Rafael Domingos Faiardo Vanzella, O Contrato e os Direitos Reais, 1ª Ed., São Paulo, RT, 2013, p. 261.
124
.Cf. Leonardo Brandelli, Registro de Imóveis – Eficácia Material, 1a Ed., Rio de Janeiro, Forense, 2016,
pp. 273-317.
125
.Cf. Décio Antonio Erpen, Registros Públicos, in RT 610 (1986).

126
.Cf. Décio Antonio Erpen, João Pedro Lamana Paiva, Princípios do Registro Imobiliário Formal, in, DIP,
Ricardo (coord.), Introdução ao Direito Notarial e Registral, 1ª Ed., Porto Alegre, SafE, 2004.
127
.Cf. Marcelo Augusto Santana de Melo, O meio ambiente e o Registro de Imóveis, in, Registro de Imóveis e
Meio Ambiente, 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2010, p. 39.
128
.Cf. Nancy Andrighi, Ricardo Dip, Apontamentos Acerca dos Registros Públicos – Lei Nº 13.097/2015,
disponível em <http://www.irib.org.br/files/obra/20150327_artigo_nancy_desembargador_1.pdf >.
129
.Cf. George Akerlof, The Market For “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, in, The
Quarterly Journal of Economics, (84 – 3) (1970).
130
.Cf. Fernando Pedro Méndez González, Fundamentación Económica Del Derecho de Propiedad Privada e
Ingeniería Jurídica Del Intercambio Impersonal, 1ª. Ed., Cizur Menor, Editorial Aranzadi, 2011, pp. 112-138.
131
.Cf. Marcelo Augusto Santana de Melo, Teoria Geral do Registro de Imóveis: Estrutura e Função, 1ª Ed.,
Porto Alegre, SAFe, 2016, p. 137.
132
.No mesmo sentido, cf. Marinho Dembinski Kern, A Lei 13.097/15 adotou o princípio da fé-pública registral?,
in, RDI (78) (2015), p. 53.
133
.Cf. José Homem Correia Telles, Manual do Tabelião ou Ensaios de Jurisprudência Eurematica Contendo a
Coleção de Minutas dos Contratos e Instrumentos Mais Usuais, e das Cautelas Mais Precisas nos Contratos
e Testamentos, 1ª Ed., Lisboa, Imprensa Nacional, 1859, p. 5.
134
135
e Testamentos, 1ª Ed., Lisboa, Imprensa Nacional, 1859, pp. 6-7.
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
.Cf. Lourenço Trigo de Loureiro, Instituições de Direito Civil Brasileiro, Vol. II, 4ª Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1871, p. 123.
146
.Cf. José Furtado de Mendonça, Direito Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., RIO DE JANEIRO, A. A. Da Cruz
147
148
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 2º; Augusto Teixeira de Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de
Janeiro, Laemmert, 1865, p. 615.
149
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 3º; Augusto Teixeira de Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de
150
.Cf. Augusto Teixeira de Freitas , Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de Janeiro, Laemmert, 1865,
p. 617.
151
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 22. A lei fala tão somente em “autoridade competente”. Há, no entanto, no
apêndice deste trabalho, uma transcrição do termo de abertura do Livro de Inscrições do das Hipotecas
Anteriores à Instalação do Registro do 1º Registro de Imóveis da Capital do Estado de São Paulo, subscrito
pelo Juiz de Direito da Comarca, Manoel de Castro Menezes, o que indica ser esta a autoridade a que a lei
se refere.
152
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 23.

153
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 5º.

154
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 6º.

155
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 8º.

156
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 10º.

157
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 11.

158
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 12.
159
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 18; Augusto Teixeira de Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de
160
161
.Cf. Dec. 482 de 1846, arts. 24 e 25; Augusto Teixeira de Freitas, Consolidação das Leis Civis, 2ª E., Rio de
162
163
164
165
166
.Cf. Dec. 482 de 1846, art. 32.

167
.Por exemplo, o encerramento do registro transcrito no apêndice: “O referido hé verdade, de que dou fé a
presente. Escrevi, conferi e assigno nesta Imperial Cidade de São Paulo. Aos quatro de agosto do Anno de
Nascimento de Nosso Senhor Jesus Christo de mil, oitocentos e quarenta e sete. Fortunato José da Silva,
tabellião as escrevi, conferi e assigno.”
168
169
.Cf. José Furtado de Mendonça, Direito Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., Rio de Janeiro, A. A. Da Cruz
Coutinho Editor, 1875, p. 87.
170
Coutinho Editor, 1875, pp. 88.
171
Coutinho Editor, 1875, pp. 89.
172
173
174
.Cf. José Furtado de Mendonça , Direito Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., Rio de Janeiro, A. A. Da Cruz
175
.Cf. José Furtado de Mendonça , Direito Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., Rio de Janeiro, A. A. Da Cruz
176
completo sobre a definição, criação, concurso, provimento, virtudes, direitos e deveres, permuta,
de instalação do registro, prenotação, especialisação, recursos, extractos, etc, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1888, p. 13.
177
Garnier, 1888, p. 13-17.
178
Garnier, 1888, p. 18-21.
179
Garnier, 1888, p. 22-23.
180
Garnier, 1888, p. 24-26.
181
Garnier, 1888, pp. 38-39.
182
Garnier, 1888, pp. 40-42.
183
Garnier, 1888, p. 43-44.
184
Garnier, 1888, p. 43-48.
185
Garnier, 1888, pp. 71-73.
186
s.d., pp. 128-130.
187
s.d., p. 132.
188
s.d., p. 122.
189
s.d., p. 123.
190
.Cf. Sérgio Jacomino, Os extratos e o antigo bordereau do Direito Francês, 2010, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2010/03/08/os-extratos-e-os-antigos-bordereaux-do-registro-frances/>.
191
1922, p. 337.
192
.Cf. Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 3ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1982, pp. 482-492.
193
.Cf. Afrânio de Carvalho, Registro de Imóvei, 3ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1982, pp. 21-28.
194
.Cf. Elvino Silva Filho, Considerações em torno da Nova Lei dos Registros Públicos (Decreto-Lei 1.000, de
21 de Outubro de 1969), in, RT (413) (1970).
195
196
197
. Cf. Elvino Silva Filho, Considerações em torno da Nova Lei dos Registros Públicos (Decreto-Lei 1.000, de
21 de Outubro de 1969), in RT (413) (1970).
198
.O dossiê completo da reforma está disponível no website da Câmara dos Deputados, no link
<https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=5C99D662062B81261A9DAA2213
codteor=1192155&filename=Dossie+-PL+2267/1970>.
199
.Cf. Ruy Ferreira da Luz, Prática do Registro de Imóveis, 1ª Ed., São Paulo, Sugestões Literárias, 1974,
pp. 12-13.
200
1922, p. 350.
201
.Cf. Ruy Ferreira da Luz, Prática do Registro de Imóveis, 1ª Ed., São Paulo, Sugestões Literárias, 1974,
p. 48.
202
203
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
CAPÍTULO 5. O SISTEMA TORRENS
CAPÍTULO 5. O SISTEMA TORRENS
0
Capítulo 5. O Sistema Torrens

Diferentemente do que ocorreu nos sistemas de
registro da família romanístico-germânica, cuja
conformação atual resultou de um longo, e em grande
parte anônimo, processo histórico de desenvolvimento, o
Sistema Torrens foi pensado como um todo articulado por
um autor específico e para uma finalidade específica.
Seu criador, o irlandês Robert Richard Torrens,

começou a se interessar pelo tema da segurança das
transmissões imobiliárias no ano de 1837, ano em que um
amigo seu sofreu as terríveis consequências da então
vigente legislação inglesa sobre a matéria. Esse amigo,
um oficial do exército indiano, adquiriu uma considerável
extensão de terreno montanhoso suscetível de conversão
em terras de lavoura, no qual investiu toda a sua
poupança em melhorias e mesmo na construção de uma
mansão. Posteriormente, o amigo veio a descobrir que
havia um defeito no título aquisitivo da pessoa de quem
havia comprado o imóvel, e, com isso, acabou perdendo
não apenas o imóvel, como também todas as benfeitorias
que havia realizado, em um montante aproximado de
20.000 libras, vendo-se reduzido à pobreza por ter de
suportar, ainda, substanciosas despesas legais .
1
Torrens atuou entre 1841 e 1852 como Coletor nas

aduanas da Austrália do Sul, e sua experiência com a
transmissão de navios fez com que passasse a acreditar
que poderia reformar a legislação inglesa de transmissões
imobiliárias com base nos princípios da transmissão de
navios. Nomeado registrador geral de Deeds em 1853,
candidatou-se nas eleições para a Assembleia da
Austrália do Sul de 1857, como representante de Adelaide.
O eixo de sua campanha foi precisamente a reforma
imobiliária .
2
É importante esclarecer, ainda que brevemente, em
que consiste um sistema de “Deeds Registration”. Trata-se
de um repositório de documentos relativos a parcelas de
terras, os quais deixam de ser detidos apenas pelos
proprietários para tornar-se públicos, no sentido de
disponíveis ao público. Não há, todavia, qualquer tipo de
controle de validade intrínseca ou extrínseca destes
documentos pelo registrador. O valor da deed, isto é, do
instrumento do negócio de aquisição, permanece sendo
exclusivamente o do negócio nela instrumentalizado, sem
qualquer reforço de eficácia decorrente da registração .3
Esse tipo de sistema, que, em alguns países, pode gerar

prioridade do título registrado em relação a outro não
registrado – mas nada além disso – tem sido chamado
“Registro de Documentos” .
4
Eleito deputado, Torrens apresentou um projeto de

reforma, cuja terceira e última aprovação se deu em 15 de
dezembro de 1857, e cuja sanção se deu em 27 de janeiro
de 1858, com entrada em vigor em 02 de julho do mesmo
ano. Após a aprovação da Lei, renunciou a seu cargo na
Assembleia e foi designado Registrador Geral de Direitos,
função que desempenhou até 1863, ano em que
regressou à Inglaterra .
5
Antes disso, no entanto, Torrens se dedicou a ampliar o

uso do sistema que criara em colônias próximas à
Austrália do Sul, com êxito em Queensland (1861),
Victória (1863), Tasmânia (1863), Nova Gales do Sul
(1863), Nova Zelândia (1870) e na Austrália Ocidental
(1875). No final do século XIX e no século XX o sistema
expandiu-se para além da Australásia, sendo adotado em
alguns estados norte-americanos, algumas províncias do
Canadá, alguns países da África, como Quênia e Uganda , 6
na República Dominicana e mesmo no Brasil . 7

As propostas de Torrens suscitavam um intenso e
apaixonado debate, e encontraram resistência feroz entre
juristas especializados nas operações imobiliárias, que
tinham interesse em manter o hermetismo das transações.
Esta resistência também aconteceu nos Estados Unidos
da América, por parte de juristas, de companhias de title
insurance e de private abstractors – profissionais
especializados no levantamento de cadeias filiatórias de
imóveis . Era tamanho o interesse popular pelo tema que,
8
em outubro de 1862, data já próxima do iminente regresso

de Torrens para a Inglaterra, colonos alemães da cidade
de Tanunda organizaram uma manifestação pública de
ação de graças ao registrador pela criação do sistema .
9
Quando Torrens iniciou seu trabalho na Austrália do

Sul, ainda como Collector, em 1841, a colônia estava em
vias de encerrar, em 1842, um malfadado experimento de
colonização baseado nas ideias de Edward Gibbon
Wakefield . Segundo Wakefield, em brevíssima síntese,
10
as terras da colônia outorgadas a particulares deveriam

ser vendidas em leilões públicos, e não doadas,
empregando-se o dinheiro arrecadado com a venda no
financiamento das despesas de viagem de novos colonos,
o que asseguraria um suprimento contínuo de mão de
obra. O sistema fracassou de forma retumbante, quase
levando a colônia à ruína em 1839, em razão da
especulação imobiliária, da venda da maior parte das
terras a pessoas que não viviam, nem se encontravam, na
Austrália do Sul, e de graves problemas na identificação
dos imóveis vendidos. A partir de 1842, imigrantes
alemães começaram a chegar, e nos quatro anos
seguintes a população local aumentou em 64%. A partir
dos anos 1850, um novo problema relacionado a terra
ganhou relevo: a situação dos squatters, meros ocupantes
sem título .
11
Torrens apresentava cinco inconvenientes principais
relativamente à aplicação na colônia do Direito inglês
então vigente, acerca das transmissões imobiliárias. O
primeiro deles era a complexidade do sistema, o que fazia
com que os colonos não se aventurassem a negociar suas
próprias terras sem recurso aos conveyancers, advogados
experimentados na matéria. O segundo inconveniente era
uma decorrência do primeiro: a necessidade de
contratação desses profissionais gerava um alto custo
para a efetivação dos negócios. Este segundo
inconveniente poderia ser tolerado, segundo Torrens, não
fosse o terceiro inconveniente: os prejuízos e perplexidade
causados a adquirentes e credores pela incerteza acerca
da validade de todos os direitos adquiridos nesse sistema.
O quarto requisito era a delonga nos procedimentos de
transferência, feitos segundo o Direito Inglês; e o quinto
requisito era uma consequência de todos os demais: o
valor da terra como base de um mercado de crédito
seguro e conveniente ficava muito reduzido .12
Segundo Torrens, todos estes inconvenientes

resultavam de uma única causa: a natureza dependente
dos direitos (“dependent titles”), ou seja, a necessidade de
que cada título aquisitivo fosse fundado em uma cadeia de
proprietários anteriores, demandando, em cada novo
negócio, o escrutínio pormenorizado por profissionais
especializados de cada transação anterior, de maneira a
se verificar o preenchimento de requisitos legais, assim
como a inexistência de qualquer interesse de terceiro
acerca do imóvel. Segundo ele, “a dependent title is a
chain no stronger than its weakest link” .
13
A solução proposta para esses problemas era a

criação de um sistema fundado em direitos independentes,
direitos estes que, por sua independência, eram revestidos
do atributo da indefeasibility: a inatacabilidade. Sendo
inatacáveis os direitos resultantes da registração, por outro
lado, surgia a necessidade da criação de um fundo de
compensação a pessoas que, eventualmente, viessem a
ser espoliadas por um certo registro, já que não poderiam
opor seu direito ao novo proprietário. A fim de se facilitar a
realização dos negócios, Torrens também propunha o uso
de formulários padronizados .14
A despeito de ser o autor do projeto de lei, em nenhum

momento Torrens pretendeu afirmar sua absoluta
originalidade. Com efeito, reconhecia como antecedentes
de seu sistema um conjunto de instituições e costumes de
diferentes origens. A primeira fonte era uma mescla de um
antigo instituto do Direito Inglês Medieval, conhecido como
copyhold tenure, mesclado com elementos feudais . 15
Estas copyhold tenures eram modalidades de

apossamento de terra por servos da gleba, mediante
concessão do senhor feudal, que, se em um primeiro
momento, eram feitas a título precário e sujeitas à boa
vontade do concedente, passaram, com o tempo, a
conceder um verdadeiro direito ao adquirente, reconhecido
pelo Direito Costumeiro. Já no século XVI, estas
concessões – denominadas copyhold, em virtude de
serem provadas por uma cópia de um documento de
concessão cujo original ficava em posse do senhor –
perderam seu traço servil e passaram a ser uma das
modalidades mais comuns de detenção da terra . 16
Eram também fontes do novo sistema, o registro que já

existia nas cidades da Liga Hanseática, na Prússia,
Holanda e Baviera, que estão nas origens do Sistema
Germânico; o Merchant Shipping Act inglês, de 1854; e o
informe da Registration of Title Comission do Parlamento
Inglês, de 1857. Em especial, Torrens afirmava sua
admiração pelo sistema da cidade de Hamburgo, o qual,
segundo ele, além de superior, contava então com uma
vigência de mais de seiscentos anos . Quanto a este
17
último ponto, permanece em aberto a polêmica sobre o

quanto pode ter influenciado esta opinião, assim como a
própria concepção da Lei sancionada em 1858, o contato
de Torrens com o jurista alemão emigrado para a Austrália
do Sul Ulrich Hübbe, que em 1857 chegou a publicar um
livro intitulado “The Voice of Reason and the History
brought to bear against the present absurd method of
transferring and encumbering Immovable Property”, no
qual propunha a adoção do modelo de Hamburgo . 18
Deste sistema, o Sistema Torrens adquiriu os princípios

da integridade do registro, ou seja, o de que não há
nenhum direito ou ônus real salvo os que estiverem
registrados; o princípio da inscrição, ou, a aquisição do
direito pelo registro, ou ainda title by registration; a própria
indefeaseability, como uma derivação – e ampliação – da
fé pública registral, já que protegia até mesmo a própria
parte do negócio viciado, se a aquisição fosse onerosa e
de boa-fé; a regulamentação da hipoteca, que
abandonava o modelo inglês de garantia mediante
transmissão da propriedade pela mortgage; a adoção do
fólio real; o uso de mapas para a identificação dos
imóveis; e os caveats, ou seja, um mecanismo de inibição
temporária da prática de atos de registro relativamente a
um certo imóvel, de maneira a proteger provisoriamente
direitos ainda não registrados .19
Eram, por outro lado, aspectos originais do projeto

apresentado por Torrens à criação de um fundo de seguro
destinado a indenizar prejudicados pelo registro; a não
interferência dos tribunais, já que, enquanto em Hamburgo
havia uma etapa judicial, em que a propriedade era
abandonada pelo proprietário e depositada nas mãos do
adquirente (Verlassung) com pregão público (Ausrufung), o
sistema de Torrens concentrava todo o procedimento no
registro; e o chamado “Sistema de Duplicados”, pelo qual
cada nova registração é feita em um livro no registro, e
também em uma cópia, que permanece com o adquirente.
A cada nova transação, a via do adquirente deve ser
apresentada ao registro para ser atualizada; e a falta da
via duplicada, ou sua desatualização, impediam a
negociação . 20
O Sistema Torrens foi introduzido no Brasil pelo

Decreto 451-B de 1890, e foi apontado, na justificativa
apresentada ao então presidente Deodoro da Fonseca,
assinada pelo Ministro da Fazenda, Ruy Barbosa, da
Justiça, Campos Salles, e dos Transportes e Agricultura,
Francisco Glicério, como “a mais adeantada phase das
idéas contemporaneas quanto à propriedade territorial, o
mais bemfazejo de todos os regimens para o seu
desenvolvimento e fructificação nas sociedades
hodiernas”. Pretendiam, com o projeto, reunir os vários
“institutos da publicidade” então existentes, como registro
de hipotecas, transcrições, cadastros, e, com isso
constituir “uma especie de estado civil da propriedade
immobiliaria”. Segundo eles, o sistema da Áustria e de
outras legislações germânicas adotava um mecanismo
sábio, assegurando a propriedade, mas insuficiente, já que
não atendia às necessidades da facilidade da circulação
dos direitos. O Sistema Torrens teria a virtude de combinar
uma “publicidade perfeita dos imóveis”, isto é, gerar
segurança dos direitos, com a facilidade de sua
circulação .
21
A justificativa já apresentava como característica do

Sistema Torrens sua facultatividade como regra, ou seja,
caberia ao proprietário da terra optar por adotá-lo para seu
imóvel, ou mantê-lo sob o regime geral. Ao optar por
utilizá-lo, iniciaria o procedimento por providenciar a planta
da propriedade, bem como o memorial declarativo do
estado do seu domínio, documentos estes para os quais
não precisaria de “conselheiro profissional”, já que “a
repartição do registro proporciona-lhe fórmulas impressas,
de que basta encher os claros”. Reconhecida a
procedência dos títulos apresentados, seguia-se o
processo de expurgo do domínio, franqueando-se aos
interessados a possibilidade de impugnar o registro.
Não havendo, ou não sendo procedente a impugnação,

o registrador deveria redigir dois certificados idênticos, em
um “livro talão”, descrevendo o imóvel, fazendo referência
ao mapa e consignando os direitos que recaíssem sobre
os imóveis. Uma via permaneceria no registro,
denominada “Matriz”; e a outra seria entregue ao
proprietário, lhe servindo de título, e lhe assegurando
“valor supremo contra todas as impugnações ulteriores”, já
que “o Estado afiança a certeza jurídica do certificado”.
Todavia, após algum tempo veio Ruy Barbosa a mudar

de opinião quanto a este ponto, vindo a saber que, mesmo
na Austrália, o sistema era obrigatório em alguns casos,
como o das concessões feitas pela Coroa após sua
vigência. Assim, concluiu que a facultatividade deveria ser
um estágio inicial da implantação do sistema, após o que,
deveria haver sua generalização coercitiva. Por isso,
acabou propondo o registro obrigatório na então Capital
Federal, e o facultativo nas outras partes do país , 22
pretendendo, na capital, atribuí-lo “a uma sociedade em

comandita, ou anônima, autorizada pelo ministro da
fazenda na Capital Federal” . Também seria obrigatório o
23
registro no Sistema Torrens das aquisições de terras

públicas alienadas depois da publicação do Regulamento.
A despeito disso, e da edição de um regulamento em

1918, noticiava PHILADELPHO AZEVEDO, em 1942, que
no Estado do Rio de Janeiro havia notícia de um único
caso de aplicação, e ainda assim incompleta . Durante
24
toda sua existência, o sistema padeceu do

questionamento de sua constitucionalidade, ou mesmo de
sua vigência . Todavia, o sistema fez sucesso nos estados
25
de Goiás, Minas Gerais e Rio Grande do Sul. No final dos

anos 1970, somente em Porto Alegre havia mais de
46.000 matrículas neste sistema .
26
Outra característica já apontada na justificativa era a

unicidade do título, ou seja, a cada novo negócio, caberia
ao registrador “anular” o título anterior, em todo ou em
parte conforme se tratasse de alienação parcial ou total, e
redigir um novo título, de maneira que na transação
seguinte fosse necessário verificar a validade tão somente
do último título anterior.
Também já se apontavam na justificativa outras

características que permaneceriam no sistema, como a
responsabilidade do Estado pelos prejuízos causados pela
matrícula do imóvel no sistema ou na entrega dos títulos, e
a publicidade com base real.
O Decreto 451-B e seu Regulamento, Decreto 951-A

observavam em grande parte os paradigmas
estabelecidos pela Lei da Austrália do Sul. Todavia, não
observavam a não interferência judicial. Com efeito, cabia
ao juiz determinar intimações de proprietários e
interessados, ordenar correções e suprimentos, decidir
sobre a realização ou não do registro e julgar oposições a
ele.
A despeito disso, as alienações ordinárias, posteriores

a criação da matrícula, passavam a ser atos
caracteristicamente administrativos, com o que o
registrador apenas sujeitava-se ao juiz por ser por ele
fiscalizado, tal como no registro geral .
27
Não cabia ao registrador analisar a legalidade do título,

mas tão somente se a documentação estava em termos
de ser despachada pelo juiz, prevendo-se a suscitação de
dúvida, nesta etapa, caso concluísse pela negativa.
O título que o proprietário recebia quando o registro era

realizado em duplicado – o extracto da matriz – era
revestido de certa cartularidade, no sentido que esta tem
quando diz respeito aos títulos de crédito. Se o proprietário
perdesse sua via ou a tivesse, destruída, deveria anunciar
por trinta dias consecutivos em jornais de maior tiragem, e
prestar declaração perante o juiz do registro contendo
todos os esclarecimentos necessários a afirmar sua
qualidade e hipotecas que porventura gravassem o imóvel,
caso em que lhe seria entregue novo título. Sem este
extrato, não poderia o proprietário alienar ou onerar o
imóvel, e nenhum ato poderia ser registrado na matriz sem
que esta via fosse apresentada ao registrador.
Quanto aos efeitos, reconhecia-se o princípio da

inscrição, reputando absolutamente ineficaz qualquer ato
translativo de propriedade ou constitutivo de hipoteca ou
outro direito real limitado sobre imóvel sujeito ao Registro
Torrens antes da registração; reputavam-se inoponíveis
atos anteriores não registrados; e concedia-se ao
adquirente exoneração quanto a reclamações relativas a
direitos que não constassem do registro.
Quanto ao aspecto formal, o Regulamento previa

quatro livros, um de matriz, em forma de talão, no qual
seriam lançadas as matrículas dos imóveis; um de
protocolo, “chave do registro”, para apontamento dos
títulos apresentados diariamente a registro; um de
indicador real; e um de indicador pessoal. No entanto, a
transcrição dos títulos de transmissão e a instituição dos
ônus reais e hipotecas ainda seriam feitas, também, nos
livros do registro geral, lançando-se na coluna das
anotações uma observação de que o imóvel estava
inscrito no Sistema Torrens. Os dois sistemas, com isso,
conviveriam: segundo o Regulamento, primeiramente se
lançavam as transmissões e onerações nos livros do
registro geral, e, em seguida, no livro matriz do Sistema
Torrens.
O Código de Processo Civil de 1939 tratou do Registro

Torrens, trazendo algumas poucas mudanças a previsões
que, em linhas gerais, já se encontravam em alguns
códigos de processo estaduais . Estabelecia o Código
28
que poderia o proprietário do imóvel rural requerer sua

inscrição no sistema, não abrangendo, portanto, os
imóveis urbanos. Também passou a prever a participação
do Ministério Público no processo, com poderes para
impugnar o registro por falta de prova completa de
domínio ou preterição de outra formalidade legal.
Este tratamento do tema pelo Código Civil de 1939 pôs

fim a uma polêmica que gravitava em torno de ter o artigo
1.807 do Código Civil de 1916 promovido a revogação dos
decretos de 1890 , já que o Sistema Torrens,
29
aparentemente, era incompatível com o sistema geral de

transmissão de propriedade pela transcrição constante
dos artigos 531 a 535.
Com isso, a etapa administrativa do registro e seus

aspectos materiais seguiam disciplinadas pelos decretos
de 1890 até o advento da Lei 6.015 de 1973.
Paralelamente, o Código de Processo Civil de 1973
manteve em vigor, no artigo 1.218, IV, o procedimento do
Código de 1939.
Esta sobrevida, todavia, teve curta duração, já que no
mesmo ano foi promulgada a Lei 6.015/73, revogando
tacitamente os dispositivos do Código de 1939 em virtude
de ter regulamentado inteiramente a matéria.
A Lei 6.015/73 manteve a exclusividade do Registro

Torrens para os imóveis rurais, tal como já constava do
Código de Processo Civil de 1939. Ainda, estabeleceu
requisitos técnicos para a elaboração dos levantamentos e
plantas, como escalas, orientação, e o uso de goniômetro,
de maneira a possibilitar a incorporação dos mapas em
cartas gerais de cadastro.
Quanto à disciplina do registro propriamente dito, a

Lei 6.015/73 pouco tratou. Infere-se de seus dispositivos
que os antigos livros do Regulamento de 1890 não mais
devem ser utilizados. Prevê o artigo 277 o protocolo do
pedido de inscrição no Registro Torrens, o que, presume-
se, deve ser feito no próprio Livro 1.
Se procedente o pedido, e transitada em julgado a

sentença que o deferiu, o oficial deverá, a teor do artigo
288, inscrever na matrícula o julgado que determinou a
submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens.
Tem-se, assim, que para os imóveis não submetidos a

ele na vigência do sistema anterior, o Registro Torrens não
mais consiste em um sistema de registro paralelo, com
livros próprios, mas sim à possibilidade de submeter um
imóvel registrado no registro geral aos efeitos do Sistema
Torrens. Assim, a submissão aos efeitos desse sistema
resultará em um ato de registro no Livro 2, na matrícula
que já havia sido aberta para o imóvel pelo sistema geral.
Observe-se que antes da vigência da Lei 6.015 de 1973, e
segundo a sistemática do Código de Processo Civil de
1939, o registro ainda deveria ser feito no “Livro Matriz”
dos decretos de 1890 . A Lei 6.015/73, como se disse,
30
unificou os sistemas.
Ressalva-se a situação dos imóveis que já haviam sido

inscritos no Sistema Torrens ao tempo em que
efetivamente coexistiam dois sistemas, situação esta que,
por vezes, gera uma série de conflitos e se mantém
mesmo contra a vontade do proprietário, que pode se ver
obrigado a praticar atos em duplicidade para que seja
constituído um certo direito .
31
Não indica, contudo, a Lei 6.015/73 quais seriam estes

efeitos do Registro Torrens a que o imóvel fica submetido,
os quais, por essa razão, somente podem ser os do artigo
43 do Decreto 451-B de 1890, ou seja, a exoneração do
adquirente ou cessionário contra “[...] reclamações,
relativas a direitos, que não constem do registro”, ou, mais
tecnicamente, a inoponibilidade ao proprietário de
quaisquer direitos – ou pretensões – não constantes do
registro quando da submissão do imóvel aos efeitos do
sistema. Tem-se, com isso, uma sobrevivência indireta de
parte do Decreto, ainda que tenha sido revogado
expressamente pelo Decreto 11, de 18 de janeiro de 1991.
Era esta também a conclusão de JACY DE ASSIS em

1966, ao considerar que o Código de Processo Civil de
1939 – tal como fazem os artigos 277 a 288 da Lei 6.015
de 1973 – somente tratava de matéria processual. Uma
vez concluído o procedimento e feito o registro, nenhuma
ação reivindicatória será mais admissível contra o
proprietário. A certidão do registro consistirá em obstáculo
absoluto a qualquer litígio relacionado ao imóvel, ainda
que, na verdade, houvesse defeitos na cadeia filiatória do
bem .
32
Tornou-se, assim, no Brasil, o Registro Torrens um
método de se expurgar a propriedade de dúvidas quanto
aos títulos anteriores na cadeia filiatória, integrado ao
sistema do Registro Geral. Esta depuração protege aquele
que já é proprietário quando da submissão do imóvel a
seus efeitos, pelo que se distingue da fé pública registral,
dirigida à proteção de terceiros adquirentes. Por essa
razão, resulta na inatacabilidade do direito – indefeasibility
– reforçada pela eficácia da coisa julgada, com aptidão
para produzir efeitos materiais, e mesmo criar propriedade
onde antes não havia.
Esta sentença é constitutiva, e, por ser antecedida da

publicação de editais, gera efeitos erga omnes . 33
Não se trata, com isso, de mera presunção juris et de

jure de domínio, como se tem afirmado, mas de,
juntamente com a fé pública registral trazida pela
Lei 13.097 de 2015, exemplo de eficácia material do
registro de imóveis no Direito Brasileiro.
1
.Cf. Nicolás Nogueroles Peiró, El Establecimiento del Sistema Torrens

em Australia del Sur y sus Orígenes, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi,
2011, p. 19.
2

2011, pp. 20-21.
3
.Cf. Bruce H. Ziff, Principles of Property Law, 2ª Ed., Toronto,

Carswell, 1996, p. 408.
4
.Cf. Benito Arruñada, Instituciones del intercambio personal: Teoría y

método de los registros públicos, 1ª Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2013,
p. 98.
5

2011, pp. 20-21.
6
.Cf. Greg Taylor, Is the Torrens System German, in, The Journal of
Legal History, (29) (2009).
7

2011, p. 21.
8

Carswell, 1996, pp. 411-412.
9
.Cf. Greg Taylor, Is the Torrens System German, in, The Journal of
Legal History, (29) (2009).
10
.Para mais detalhes sobre o sistema de Wakefield, e sua repercussão

no Brasil cf. Ivan Jacopetti do Lago, O tratamento jurídico da venda
de imóvel com divergência de área na evolução do Direito Brasileiro;
venda ad corpus e ad mensuram, Tese de Doutorado, São Paulo,
USP, 2014, pp. 56 e seguintes.
11

2011, pp. 23-24.
12
.Cf. Robert Richard Torrens, The South Australian System of

Conveyancing by Registration of Title, 1ª Ed., Adelaide, Register and
Observer General Printing Offices, 1859, p. 8.
13

14

15

2011, p. 45.
16

Carswell, 1996, pp. 53-54.
17

2011, p. 45.
18

2011, pp. 47-55.
19

2011, pp. 61-66.
20

2011, pp. 66-68.
21
.Cf. Ruy Barbosa, Manuel Ferraz de Campos Salles, Francisco
Glicério de Cerqueira Leite, Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890 –
Justificativa, disponível em
<https://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/518779>. Acesso em:
06/07/2020.
22
.Cf. Ruy Barbosa, Lei Torrens, in, Obras Completas de Rui Barbosa,

Vol. XVIII – II, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Ministério da Educação e
Saúde, 1949, p. 301-303.
23
.Cf. Ruy Barbosa, A Execução da Lei Torrens na Capital Federal, in,

Obras Completas de Rui Barbosa, Vol. XVIII – II, 1ª Ed., Rio de
Janeiro, Ministério da Educação e Saúde, 1949, p. 24.
24
.Cf. Philadelpho Azevedo, Registro de Imóveis (Valor da Transcrição),

1ª. Ed., Rio de Janeiro, Livraria Jacintho, 1942, p.85.
25
.Cf., por exemplo, Spencer Vampré, Registro Torrens – Sua

Inconstitucionalidade, in, RT (43) (1922).
26
.Cf. Décio Antônio Erpen, O Registro Torrens e o Sistema Imobiliário

Atual, in, RDI (19/20) (1987).
27
.Cf. João Afonso Borges, O Registro Torrens no Direito Brasileiro, 1ª

Ed., Goiânia, 1957, p. 46.
28
.Cf. Philadelpho Azevedo, Registro de Imóveis (Valor da Transcrição),

1ª. Ed., Rio de Janeiro, Livraria Jacintho, 1942, p.84.
29
.Cf. Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 1ª Ed., Rio de Janeiro,

Forense, 1976, p. 478.
30
.Cf. Jacy de Assis, Do Registro Torrens, in, RT, (371) (1966).
31
.Cf. Décio Antônio Erpen, O Registro Torrens e o Sistema Imobiliário

Atual, in, RDI (19/20) (1987).
32
.Cf. Jacy de Assis, Do Registro Torrens, in, RT, (371) (1966).

33
.Cf. Maria Helena Diniz, Sistemas de Registro de Imóveis, 9ª Ed., São

Paulo, Saraiva, 2010, p. 571. Para Jacy de Almeida, no entanto, o que
tem eficácia erga omnes é a matrícula, e não a sentença. A respeito,
cf. Cf. Jacy de Assis, Do Registro Torrens, in, RT, (371) (1966).
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
A TÍTULO DE CONCLUSÃO: AS TRANSFORMAÇÕES DO SISTEMA BRASILEIRO DE REGISTRO
DE IMÓVEIS
A TÍTULO DE CONCLUSÃO: AS TRANSFORMAÇÕES DO SISTEMA BRASILEIRO DE REGISTRO
DE IMÓVEIS
0
A título de conclusão: as
transformações do Sistema
Brasileiro de Registro de Imóveis
Como se viu, o Sistema Brasileiro de Registro de

Imóveis surgiu com o Decreto 482 de 1846, destinado ao
registro somente das hipotecas. Incompleto por definição,
foi substituído pela Lei 1.237 de 1864 e seu regulamento,
que deram origem a um modo de se organizar
formalmente o registro que perdurou até os anos 70 do
século XX.
Desde a origem, o registro das transmissões foi

constitutivo. Ainda, mesmo antes da criação do primeiro
registro geral, o Brasil mantinha o Sistema Romano da
combinação de título e modo, pelo que se pode dizer que
o consensualismo e o Sistema Francês nunca se
implantaram no Brasil.
O Código Civil de 1916 manteve e explicitou o efeito

constitutivo do registro, a ele agregando mais um efeito: a
legitimação, pela qual se presumem válidos os dados do
registro até que este venha a ser cancelado ou retificado.
Contudo, ainda não havia implantado a outra dimensão da
eficácia do registro: a fé pública registral.
Quanto aos elementos da mutação real, o Código

manteve a tradição causalista do Direito Brasileiro, pelo
que a transmissão permanecia vinculada à validade do
negócio jurídico causal, de natureza obrigacional. No
entanto, sendo o registro constitutivo, e, ainda, consistindo
em ato administrativo, é inafastável a conclusão de que
entre o negócio causal obrigacional e o registro deve
necessariamente haver um terceiro elemento: o acordo de
transmissão, consistente em negócio jurídico de direito
das coisas, cuja validade, entretanto, fica amarrada ao
negócio causal.
O Código de 2002, em geral, manteve a sistemática do

sistema de Código de 1916, mas agregou mais um
elemento à eficácia do registro: o convalescimento, pela
via da usucapião, de prazo abreviado das aquisições feitas
por quem confiou no registro e, com base nele, adquiriu.
Por fim, a Lei 13.097 de 2015 implantou no Brasil a fé

pública registral, de maneira a, como regra, proteger
terceiros adquirentes de boa-fé contra situações jurídicas
não constantes da matrícula do bem, até mesmo para fins
de evicção. Advirta-se, contudo, que se a regra é a tutela
do terceiro, há numerosas exceções, casos em que seus
efeitos não se operam.
Assim, em suma, o atual Sistema Brasileiro de Registro

de Imóveis tem como características o efeito constitutivo
para as aquisições inter vivos, e, quanto a sua
organização, a exigência, para a mutação real, de título e
modo composto, ou seja, da combinação de um negócio
jurídico obrigacional, o título, e um modo de aquisição
composto pelo acordo de transmissão e pelo registro.
Quanto aos efeitos, tem-se que o titular registral é

protegido pela legitimação, ou seja, a presunção relativa;
e, como regra, os terceiros adquirentes de boa-fé são
protegidos pela fé pública registral, nos termos da
Lei 13.097 de 2015.
Beneficia, ainda, os adquirentes que confiaram no

registro, a usucapião abreviada do artigo 1.242, parágrafo
único, do Código Civil, desde que preencham seus demais
requisitos.
Tratando-se de imóveis rurais, também permanece em

vigor, como uma via aberta aos interessados, e, agora,
integrada no Registro Geral, a depuração do título e
consequente inatacabilidade do direito por meio de sua
submissão aos efeitos do Registro Torrens.
Mónica Jardim aponta como características do modelo

puro de Registro de Direitos, além da fé pública registral, o
acesso ao registro das aquisições não apenas inter vivos,
como também mortis causa; a organização pelo uso do
fólio real; o princípio do trato sucessivo; e a maior
amplitude possível do princípio da legalidade, ou seja, do
âmbito da qualificação registral .
1
O princípio da legalidade, como se viu, está presente

no Sistema Brasileiro, em alguma medida, desde o
Decreto 482 de 1846, que, em seus artigos 30 e 31, que já
admitiam a recusa na prática do ato pelo registrador por
não se apresentar a hipoteca habilitada, e a possibilidade
de a recusa ou demora no registro ser fundada e
procedente. O princípio se manteve ao longo do tempo,
tendo cabido à Doutrina e à Jurisprudência – como ainda
tem cabido – fixar os limites da qualificação registral.
Observe-se que, em razão de o Brasil adotar um sistema
de título e modo, a qualificação abrange também o
negócio jurídico causal, de natureza obrigacional.
O registro das aquisições mortis causa foi introduzido

pelo Código Civil de 1916, em seu artigo 532, I, como
maneira de se dar aos adquirentes a disponibilidade do
bem em virtude da extinção do estado de indivisão pela
partilha. Com isso, abriu caminho para a introdução da
continuidade ou trato sucessivo, que foi reconhecida
expressamente no artigo 234 do Decreto 18.542 de 1928.
O fólio real foi introduzido pela Lei 6.015 de 1973, o

que, juntamente com a fé pública registral de que já se
tratou, dotou o Sistema Brasileiro de todas as
características de um sistema de registro de direitos.
1
.Cf. Mónica Vanderleia Alves de Sousa Jardim, Efeitos

Substantivos do Registo Predial – Terceiros para Efeitos
de Registo, 1ª Ed., Coimbra, Almedina, 2015, p. 150.
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
BIBLIOGRAFIA
BIBLIOGRAFIA
0
Bibliografia
AGUILERA BACHET, Bruno, Historya y Derecho –
Manual de iniciación, Vol. I, 1a Ed., Barcelona, C. Moreno
y J. Serra, 1994.
AKERLOF, George, The Market For “Lemons”: Quality

Uncertainty and the Market Mechanism, in, The Quarterly
Journal of Economics, (84 – 3) (1970).
ALBUQUERQUE SOBRINHO, Diogo Velho Cavalcanti

de, Regimen Hypothecario Brazileiro (Legislação e
Doutrina), 1ª Ed., Porto Alegre, Typographia da Livraria
Americana, 1906.
ALMEIDA PRADO, Francisco Bertini de, Eficácia

Probatória do Registro, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1943.
ALVARENGA, Manoel Antônio de, Consolidação das

Leis Hypothecarias, 1a. Ed., São Paulo, Andrade, Mello &
Comp., 1899.
ANDRIGHI, Nancy; DIP, Ricardo, Apontamentos

Acerca dos Registros Públicos – Lei Nº 13.097/2015,
disponível em: [http://www.irib.org.br/fi
les/obra/20150327_arti- go_nancy_desembargador_1.pdf].
ARANGIO-RUIZ, Vincenzo, Istituzioni di Diritto

Romano, 11ª Ed., Napoli, Jovene, 1952. p. 267.
ARRUÑADA, Benito, Instituciones del intercambio

impersonal: Teoría y método de los registros públicos, 1ª
Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2013.
___________, La Contratación de Derechos de

Propiedad: Un Análisis Económico, 1a Ed., Madri, Colegio
de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes
Muebles de España, 2004.
ASSIS, Jacy de, Do Registro Torrens, in, RT,
(371) (1966).
AZEVEDO, Philadelpho, Registro de Imóveis (Valor da

Transcrição), 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Livraria Jacintho,
1942.
BARBOSA, Ruy, A Execução da Lei Torrens na Capital

Federal, in, Obras Completas de Rui Barbosa, Vol. XVIII –
II, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Ministério da Educação e Saúde,
1949.
BARBOSA, Ruy, Lei Torrens, in, Obras Completas de

Rui Barbosa, Vol. XVIII – II, 1ª Ed., Rio de Janeiro,
Ministério da Educação e Saúde, 1949.
BARBOSA, Ruy; CAMPOS SALLES, Manuel Ferraz

de; GLICÉRIO DE CERQUEIRA LEITE, Francisco,
Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890 – Justificativa,
disponível em:
<https://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/518779>.
BARDHOSHI, Nebi, Family Property in Albanian

Customary Law, in, Albania – Family, Society and Culture
in the 20th Century, 1ª Ed., Zurique, LIT, 2012.
BARROS MONTEIRO, Washington de, Curso de

Direito Civil – Direito das Coisas, Vol. 3, 22ª Ed., São
Paulo, Saraiva, 1983.
BAUR, Fritz, Sachenrecht, 17a Ed., Munique, Beck,

1999.
BESSON, Emmanuel, Les livres fonciers et la réforme

Delamotte, 1891.
BEVILÁQUA, Clóvis, Direito das Coisas, 1º. Vol., 4ª.

Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1956.
BIANCHI, Emilio, Delle ipoteche, v. I, 2ª Ed., Turim,

Utet, 1914.
BIONDI, Biondo, Istituzioni di Diritto Romano, 3ª Ed.,

Milão, Giuffrè, 1956.
BOREL, Jean-Philippe, La Transcription hypothécaire

des transferts conventionnels de proprieté immobiliére
dans le Code Civil, in, Revue Historique de Droit Français
et Étranger, (92) (04-2014).
BORGES, João Afonso, O Registro Torrens no Direito

Brasileiro, 1ª Ed., Goiânia, 1957.
BOUCHARD, Constance Brittain, The Kingdom of the

Franks to 1108, in, The New Cambridge Medieval History,
Vol. IV-II, 1a Ed, Cambridge, Cambridge University Press,
2006.
BRANDELLI, Leonardo, Teoria Geral do Direito

Notarial, 2ª. Ed., São Paulo, Saraiva, 2007.
BRANDELLI, Leonardo, Registro de Imóveis – Eficácia

Material, 1a Ed., Rio de Janeiro, Forense, 2016.
BRANTES DE CASTRO, Sylvio, Novo Manual dos

Tabeliães (Teoria e Prática), 5ª. Ed., São Paulo, Edições e
Publicações Brasil Editora, 1964.
BUCCELLATI, Giorgio, The Kudurrus as Monuments,

in, Cinquante-deux reflexions sur le Proche-Orient ancien
offertes en hommage a Leon de Mayer, Vol. II, 1a Ed.,
Louvain, Peeters, 1994.
BUCKLAND, William Warwick, A Text Book of Roman

Law from Augustus to Justinian, 3a Ed., Cambridge,
CABRAL DE MONCADA, Luis, A “traditio” e a

transferência da propriedade imobiliária no Direito
Português, in, Estudos de História do Direito, Vol. I, 1ª Ed.,
Coimbra, Universidade de Coimbra, 1948.
CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, Instituições de

Direito Civil, Vol. IV, 13ª Ed., Rio de Janeiro, Forense,
1998.
CAMPOS BATALHA, Wilson de Souza, Comentários à

Lei de Registros Públicos – Lei 6.015, de 31 de dezembro
de 1973, Vol. I, 3ª. Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1984.
CAROATÁ, José Prospero Jehovah da Silva,

Resolução de 07 de Junho de 1845, in, Imperiaes
Resoluções Tomadas Sobre Consultas da Secção de
Justiça do Conselho de Estado, Vol. I, 1ª Ed., Rio de
Janeiro, Garnier, 1884.
CARVALHO, Afrânio de, Registro de imóveis, 3ª. Ed.,

Rio de Janeiro, Forense, 1982.
COELHO DA ROCHA, Manuel António, Instituições de

Direito Civil Portuguez, 2ª. Ed., Rio de Janeiro, H. Garnier,
1907.
COMISSION DE RÉFORME DE LA PUBLICITÉ

FONCIÉRE, Pour une modernisation de la publicite
fonciére, 2018.
CORRADO, Renato, La Pubblicità Nel Diritto Privato,
Vol. I, 1ª Ed., Turim, Giappichelli, 1947, pp. 44-45.
CORREIA TELLES, José Homem, Manual do Tabelião

ou Ensaios de Jurisprudência Eurematica Contendo a
Coleção de Minutas dos Contratos e Instrumentos Mais
Usuais, e das Cautelas Mais Precisas nos Contratos e
Testamentos, 1ª Ed., Lisboa, Imprensa Nacional, 1859.
COSTA BENICIO, Hércules Alexandre da,

Responsabilidade Civil do Estado Decorrente de Atos
Notariais e de Registro, 1ª Ed., São Paulo, RT, 2005.
COUTO E SILVA, Clóvis do, A Obrigação Como

Processo, 1a Ed., Rio de Janeiro, Editora FGV, 2007.
COVIELLO, Nicola, Della Trascrizione, Vol. I, 2ª. Ed.,

Turim, Utet, 1924.
CRAWFORD, Harrriet, Sumer and the Sumerians, 1a

Ed., Cambridge, Cambridge University Press, 1991.
CUCCARO, Michele, Lineamenti di diritto tavolare, 1ª

Ed., Milão, Giuffrè, 2010.
CUQ, Edouard, Études sur le Droit Babylonien – Les

Lois Assyrienes et Les Lois Hittites, 1a Ed., Paris, Librairie
Orientaliste Paul Geuthner, 1929.
DE LAVELEYE, Emile, De la proprieté et de sés formes

primitives, 1831, trad. Ing. De G. R. L. MARRIOT, Primitive
Property, 1ª. Ed., Londres, Macmillan and Co, 1878.
DE PAGE, Henri, Traité Élémentaire de Droit Civil

Belge, Vol. 07-1, Bruxelas, Émile Bruylant, 1943.
DEL POZO, Luis Fernández, La propiedad inmueble y
el Registro de la Propiedad en el Egipto Faraónico,
Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, s.d.
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella, Direito

Administrativo, 14ª Ed., São Paulo, Atlas, 2002.
DINIZ, Maria Helena, Sistemas de Registro de Imóveis,

9ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2010.
DIONYSIO GAMA, Affonso, Da Hypotheca (Theoria e

Pratica), 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1921.
DIP, Ricardo, Do Conceito de Direito Registral

Imobiliário, in, Registro de Imóveis (Vários Estudos), Porto
Alegre, Safe, 2005.
DREW, Katherine Fischer, Ostrogoths, in, Dictionary of

the Middle Ages, Vol. 7, 1a Ed., Nova Iorque, Charle`s
Scribner Sons, 1986, pp. 289-293.
EHRENBERG, Victor, Rechtssicherheit und

ERPEN, Décio Antônio, O Registro Torrens e o

Sistema Imobiliário Atual, in, RDI (19/20) (1987).
ERPEN, Décio Antônio, Registros Públicos, in RT 610

(1986).
ERPEN, Décio Antônio; LAMANA PAIVA, João Pedro,

Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil, in,
RDI 43 (1998).
ERPEN, Décio Antônio; LAMANA PAIVA, João Pedro,
Princípios do Registro Imobiliário Formal, in, DIP, Ricardo
(coord.), Introdução ao Direito Notarial e Registral, 1ª Ed.,
Porto Alegre, SafE, 2004.
EULER BUENO, Fernando, Effeitos da Transcripção no

regime do Código Civil Brasileiro, 1ª. Ed., São Paulo, RT,
1941.
FANNING, Steven C., Lombards, Kingdom of, in,

Dictionary of the Middle Ages, Vol. 7, 1a Ed., Nova Iorque,
Charle`s Scribner Sons, 1986.
FERRANTE, Edoardo, Consensualismo e trascrizione,

1ª Ed., Padua, CEDAM, 2008.
FERREIRA DE ALMEIDA, Carlos, Publicidade e Teoria

dos Registos, 1ª Ed., Coimbra, Almedina, 1966.
FINE, John V. A., Horoi – Studies in Mortgage, Real

Security, and Land Tenure in Ancient Athens, 1a Ed.,
Baltimore, J. H. Furst, 1951.
FINLEY, Moses I., Ancient Sicily, 2ª Ed., Londres,

Chatto & Windus, 1979.
FINLEY, Moses I., Studies in Land and Credit in

Ancient Athens, 500-200 BC, 2a Ed., New Brunswick,
Rutgers University Press, 1951.
FINLEY, Moses I., The World of Odysseus, 3a ed.,

Londres, The Folio Society, 2002.
FOURACRE, Paul, Frankish Gaul to 814, in, The New

Cambridge Medieval History, Vol. II, 1a Ed, Cambridge,
France – Paris, 29 Juillet, in, Journal des Débats
Politiques et Littéraires (29-30 de julho de 1845).
FRANCO, Ercole, La Dote Romana Negli Statuti di

Parma, in, Archivio Storico per Le Provincie Parmensi,
(7) (1907).
FURTADO DE MENDONÇA, José, Direito

Hypothecario do Brasil, 1ª Ed., RIO DE JANEIRO, A. A.
Da Cruz Coutinho Editor, 1875.
GAGARIN, Michael, The Unity of Greek Law, in, The

Cambridge Companion to Ancient Greek Law, 1ª Ed.,
Cambridge, Cambridge University Press, 2005.
GARCEZ, Martinho, Do Direito das Coisas Segundo o

Projeto de Código Civil Brazileiro, 1ª Ed., Rio de Janeiro,
Tipografia do Jornal do Commercio, 1915.
GELB, Ignace J.; STEINKELLER, Piotr; WHITING JR.,

Robert, Earliest Land Tenure Systems in the Near East:
Ancient Kudurrus, Vol. I, 1ª Ed., Chicago, The Oriental
Institute of the University of Chicago, 1991.
GJEÇOC, Shtjefën; FOX, Leonard, Kanuni I Lekë

Dukagjinit – The Code of Lekë Dukagjini, 1a Ed., Nova
Iorque, Gjonlekaj Publishing Company, 1989.
GOETZ, Hans-Werner, Social and Military Institutions,

in, The New Cambridge Medieval History, Vol. II, 1a Ed,
GONDIM FILHO, Transcrição e Domínio no Código

Civil, in, Revista de Direito, (68).
GRAYSON, Albert Kirk, Assyrian Civilization, in, The

Cambridge Ancient History, Vol. 3-2, 2a Ed., Cambridge,
Cambridge University Press.
GSCHNITZER, Franz, Österreichisches Sachenrecht,

2ª Ed., Viena, Springer, 1985.
HECK, Philipp Nicolai, El Negocio Juridico Real

Abstracto, in, Revista Critica de Derecho Inmobiliario
(Separata) (1965).
HEDEMANN, Justus Wilhelm, Derechos Reales, Vol. II,

1a Ed., Madri, Editorial Revista de Derecho Privado, 1955.
IKRAM, Salima, Ancient Egypt: An Introduction, 1ª Ed.,

New York, Cambridge University Press, 2009.
ISLAMAJ, Fatri; LIKMETA, Engjëll, Historical Aspects of

Sale Contract according to Albanian Customary Law, in,
Journal on European History of Law (02) (2019).
JACOMINO, Sérgio, Os extratos e o antigo bordereau

do Direito Francês, 2010, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2010/03/08/os-extratos-e-
os-antigos-bordereaux-do-registro-frances/>.
JACOMINO, Sérgio, PL 1830 – Ernesto Ferreira

França, 2009, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2009/05/14/pl-1830-
ernesto-ferreira-franca/>.
JACOMINO, Sérgio, Projeto Nabuco, 2010, Disponível

em: <https://arisp.wordpress.com/2010/03/06/projeto-
nabuco/>.
JACOMINO, Sérgio, Reforma hipotecária de 1854: o

“monstro de Horácio”, 2010, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2010/03/14/reforma-
hipotecaria-de-1854-o-monstro-de-horacio/>.
JACOMINO, Sérgio, Registro do Vigário – um conto
sem fim, 2011, Disponível em:
<https://arisp.wordpress.com/2011/03/19/registro-do-
vigario-um-conto-sem-fim/>.
JACOPETTI DO LAGO, Ivan, O tratamento jurídico da

venda de imóvel com divergência de área na evolução do
Direito Brasileiro; venda ad corpus e ad mensuram, Tese
de Doutorado, São Paulo, USP, 2014.
JARDIM, Mónica Vanderleia Alves de Sousa, Efeitos

Substantivos do Registo Predial – Terceiros para Efeitos
de Registo, 1ª Ed., Coimbra, Almedina, 2015.
JOSÉ DE ALENCAR, A Propriedade, 1ª Ed., Rio de

Janeiro, Garnier, 1883.
JOSEFO, Flavio, De bello judaico.
JUNQUEIRA DE AZEVEDO, José Mário, Do Registro

de Imóveis de acordo com a nova Lei de Registros
Públicos, Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com
as alterações da Lei n. 6.216, de 30 de junho de 1975, 1ª
Ed., São Paulo, Saraiva, 1976.
KERN, Marinho Dembinski, A Lei 13.097/15 adotou o

princípio da fé-pública registral?, in, RDI (78) (2015).
KNIGHT, Douglas A., Law, Power and Justice in

Ancient Israel, 1ª Ed., Louisville, WJK, 2011.
KRAMER, Samuel Noah, The Sumerians: Their History,

Culture, and Character, 1a Ed., Chicago, The University of
Chicago Press, 1963.
LACRUZ BERDEJO, Jose Luis – SANCHO

REBULLIDA, Francisco Assis, Derecho Inmobiliario
Registral, 2ª. Ed., Madrid, Bosch, 1984.
LAFAYETTE RODRIGUES PEREIRA, Direito das

Cousas, 2ª. Ed., Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos
Santos, s. d.
LEONEL GANDOLFO, Maria Helena, O Direito

Registral Imobiliário Brasileiro – Princípios Gerais, in,
Registro de Imóveis: Estudos de Direito Registral
Imobiliário – XXVII Encontro de oficiais de registro de
imóveis do Brasil – Vitória/2000, Porto Alegre, Safe, 2002.
LINHARES DE LACERDA, Manoel, Tratado das Terras

do Brasil, Vol. I, 1ª Ed., Rio de Janeiro, Editora Alba
Limitada, 1960.
LITTRÉ, Émile, Dictionaire de la langue française, Vol.

II, Paris, Hachette, 1885.
LLOYD, Alan B., The Ptolemaic Period, in, The Oxford

History of Ancient Egypt, 1a Ed., Oxford, Oxford University
Press, 2003.
LOUREIRO, Waldemar, Registro da Propriedade

Imóvel, Vol. 1, 6ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1968.
LUZZATI, I. I, Della Trascrizione – Commento teorico-

pratico al titolo XXII, libro III del códice civile italiano, vol. I,
4ª. ed., Turim, Utet, 1905.
LEROUXEL, François, Le Marché du Crédit Privé, la

Bibliothéque des Acquêts et les Tâches Publiques en
Egypte Romaine, in, Annales. Histoire, Science Sociales,
(67) (2012).
LUZ, Ruy Ferreira da, Prática do Registro de Imóveis,

1ª Ed., São Paulo, Sugestões Literárias, 1974.
LYSIPPO GARCIA, O Registro de Imóveis: A
Transcripção, Vol. I, 1ª. Ed., Rio de Janeiro, Francisco
Alves, 1922.
MAINE, Henry James Sumner, Ancient Law – Its

connection to the history of early society, and its relation to
Modern Ideas, 5ª. Ed., Nova Iorque, Henry Holt and
Company, 1864.
MALEK, Jaromir Malek, The Old Kingdom, in, The

Oxford History of Ancient Egypt, 1a Ed., Oxford, Oxford
University Press, 2003.
MARQUES, Teresa Cristina de Novaes, Eram os

senhores de engenho caloteiros? Reflexões sobre o
crédito e os direitos de propriedade no mundo luso, in,
história econômica & história de empresas, (17) (2014).
MARRONE, Matteo, Istituzioni di Diritto Romano, 3a

Ed., Palermo, Palumbo, 2015.
MARTENS, Sebastian, Introduction before Art 18:201,

in, Commentaries on European Contract Laws, 1a Ed.,
Londres, Oxford University Press, 2018.
MAUSS, Marcel, Sociologia e Antropologia, 1ª. Ed.,

São Paulo, Cosac Naify, 2003.
MEDEIROS DA FONSECA, Arnoldo, O registro

immobiliario e sua força probante em face do Código Civil
– Effeitos da Transcripção, in, Archivo Judiciário, Vol. XLII,
1937.
MEIRELLES, Hely Lopes, Direito Administrativo

Brasileiro, 32ª Ed., São Paulo, Malheiros, 2006.
MELO, Marcelo Augusto Santana de, O meio ambiente
e o Registro de Imóveis, in, Registro de Imóveis e Meio
Ambiente, 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2010.
MELO, Marcelo Augusto Santana de, Teoria Geral do

Registro de Imóveis: Estrutura e Função, 1ª Ed., Porto
Alegre, SAFe, 2016.
MÉNDEZ GONZÁLES, Fernando Pedro,

Fundamentación Económica del Derecho de Propiedad
Privada e Ingeniería Jurídica del Intercambio Personal, 1a
___________, De la Publicidad Contractual a la

Titulación Registral – El largo proceso hacia el Registro de
la Propiedad, 1a Ed., Cizur Menor, Aranzadi, 2008.
MERÊA, Paulo, A Traditio Cartae e os documentos

medievais portugueses, in, Estudos de Direito Hispânico
Medieval, Vol. II, 1ª Ed., Coimbra, Universidade de
Coimbra, 1953.
MICHAUD, Louis Gabriel, Biographie Universelle

Ancienne et Moderne, Vol. XXI, 2ª Ed., Paris, Madame C.
Desplaces, 1854.
MONIER, Raymond, Manuel Elementaire de Droit

Romain, Vol. II, 4ª Ed., Paris, Editions Domat –
Montchrestien.
MONTERDE GARCIA, Juan Carlos, Génesis de la Ley

Hipotecaria de 8 de Febrero de 1861, 1a Ed., Madri,
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, 2008.
MOORHEAD, John, Ostrogothic Italy and the Lombard

Invasions, in, The New Cambridge Medieval History, Vol. I,
1a Ed, Cambridge, Cambridge University Press, 2005.
MOREIRA ALVES, José Carlos, Direito Romano

(História do Direito Romano – Instituições do Direito
Romano: A) – Parte Geral; B) Parte Especial: Direito das
Coisas), Vol. I, 13ª. Ed., Rio de Janeiro, 2000.
MOREIRA ALVES, José Carlos, A “Gewere” – Um

Instituto do Antigo Direito Germânico, in, Revista da
Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo,
(63) (1968).
MOTTA, Carlos Alberto, Manual Prático dos Tabeliães,

9ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 2004.
MOUTEIRA GUERREIRO, José Augusto Guimarães,

Publicidade e Princípios do Registo, in, Temas de Registos
e de Notariado, 1ª Ed., Coimbra, Almedina, 2010.
NABUCO, Joaquim, Um Estadista do Império, Vol. I, 1ª

Ed., Rio de Janeiro, Garnier, 1897.
NELSON, Janet L., Kingship and Royal Government,

in, The New Cambridge Medieval History, Vol. II, 1a Ed,
NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás, El Establecimiento del

Sistema Torrens em Australia del Sur y sus Orígenes, 1ª
NOSSEK, Vincent, Das Konzept “Grundbuch”, 1ª Ed.,

Tübingen, Mohr Siebeck, 2019.
OLIVEIRA MACHADO, Joaquim de, Manual do Official

de Registro Geral e das Hypothecas – Tratado complete
sobre a definição, criação, concurso, provimento, virtudes,
direitos e deveres, permuta, graduações, férias, licenças,
penalidades do cargo, bem como sobre a inscripção de
hypotheca ou penhor e transcripção de transmissão de
immoveis ou constituições de ônus reaes. Acompanhado
de um formulário de instalação do registro, prenotação,
especialisação, recursos, extractos, etc, 1ª. Ed., Rio de
Janeiro, B. L. Garnier, 1888.
OPPENHEIM, Adolph Leo, Ancient Mesopotamia:

Portrait of a Dead Civilization, 1a Ed. Chicago, University
of Chicago Press, 1977.
PELLEGRINI, Alexandre Rezende, Algumas linhas

sobre a atividade notarial, in, RDI 54 (2003).
PERDIGÃO MALHEIRO, Agostinho Marques,

Repertório ou Índice Alphabetico da Reforma Hypothecaria
e Sobre Sociedades de Crédito Real (L. n.º 1237 de 24 de
Setembro de 1864; Reg. n.º 3741 de 3 de Junho de 1865),
1ª Ed., Rio de Janeiro, Typographia Nacional, 1865.
PIRENNE, Jacques, Histoire de la Civilisation de

L’Egypte Ancienne, 1a Ed., Neuchatel, La Baconniére,
1961.
POMEROY, Sarah B.; BURSTEIN, Stanley M;

DONLAN, Walter; ROBERTS, Jennifer Tolbert, Ancient
Greece – A Political, Social, and Cultural History, 1a Ed.,
Oxford, Oxford University Press, 1999.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado

de Direito Privado, Vol. XI, 1ª. Ed, Rio de Janeiro, Borsoi,
1955.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado

de Direito Privado, Vol. XI, 1a Ed., São Paulo, RT, 2012.
POSENER, Georges, Dictionnaire de la civilisation
égyptienne, 1ª Ed., Paris, Fernand Hazan, 1959, p. 192.
POUSADA, Estevam Lo Ré, Preservação da Tradição

Jurídica Luso-Brasileira: Teixeira de Freitas e a Inrodução
à Consolidação das Leis Civis, Dissertação de Mestrado,
São Paulo, USP, 2006.
POVEDA VELASCO, Ignacio Maria, Proteção do

Comprador no Direito Romano, 1ª Ed., São Paulo, Livaria
Paulista, 2002.
PUGLIATTI, Salvatore, La Trascrizione, Vol. I, 1ª Ed.,

Milão, Giuffrè, 1957.
RACHET, Guy, Dictionnaire de la civilisation

égyptienne, 1ª Ed., Paris, Larousse, 1992.
RAWLINSON, George, The seven great monarchies of

the ancient eastern world: The history, geography and
antiquities of Chaldaea, Assyria, Babylon, Media, Persia,
Parthia and Sassanian or New Persian Empire, with maps
and illustrations, vol. I. Disponível em:
<https://www.gutenberg.org/ebooks/16161>.
REGNAULT, Henri, Manuel d`Histoire du Droit

Français, 5ª Ed., Paris, Recueil Sirey, 1947.
Relatorio do Ministério da Justiça. Rio de Janeiro,

Typographia Nacional, 1865.
REHME, Paul, Das Lübecker Ober-Stadtbuch – Ein

Beitrag zur Geschichte der Rechtsquellen und des
Liegenschaftrechtes mit einem Urkundenbuche, 1ª Ed.,
Hannover, Helwingsche Verlagsbuchhandlug, 1895.
___________, Geschichte des Münchner
Grundbuches, 1ª Ed., Halle, Max Niemeyer, 1903.
REZENDE, Afonso Celso Furtado, Tabelionato de

Notas e o Notário Perfeito: Direito de propriedade e
atividade notarial face a face com o Código Civil de 2002,
4ª. Ed., Campinas, Millennium, 2006.
RIVIÉRE, Henry F; HUGUET, A, Questions theoriques

et pratiques sur la transcription em matière hypothécaire
dans l’ordre des articles de la loi du 23 mars 1855, 1ª ed.,
Paris, Marescq e Dujardin, 1856.
RODRIGUES, Silvio, Direito Civil – Direito das Coisas,

Vol. V, 5ª Ed., São Paulo, Saraiva, 1975.
RODRIGUEZ OTERO, Lino, La gestación del sistema

registral alemán: Crítica y diferencias com el nuestro, 1ª
Ed., Madri, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, 2012.
ROPPO, Vincenzo, Diritto Privato, 3ª Ed., Turim,

Giappichelli, 2013.
RUPPRECHT, Hans-Albert, Greek Law in Foreign

Surroundings, in, The Cambridge Companion to Ancient
Greek Law, 1ª Ed., Cambridge, Cambridge University
Press, 2005.
SÁ PEREIRA, Virgílio, Manual do Código Civil, Vol. VIII

, Rio de Janeiro, Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924.
SALAROLI DE OLIVEIRA, Marcelo, Publicidade

Registral Imobiliária, 1ª Ed., São Paulo, Saraiva, 2010.
SALVI, Ettore, Storia del Diritto di Proprietà, 1a Ed.,

Milão, Ulrico Hoepli, 1915.
SAVIGNY, Friedrich Carl Von, Das Obligationenrecht
als theil des heutigen Römischen Rechts, Vol. II, 1a Ed.,
Berlim, Veit und Comp, 1853.
SAVIGNY, Friedrich Carl Von, System des heutigen

Römischen Rechts, Vol. III, 1a Ed., Berlim, Veit und Comp,
1840.
SCHIOPPA, Antonio Padoa, História do direito na

Europa da Idade Média à Idade Contemporânea, 1ª Ed.,
São Paulo, Martins Fontes, 2004.
SCHULZ, Fritz, Derecho Romano Clásico, 1a Ed.,

Barcelona, Bosch, 1960.
SENADO FEDERAL, Falas do Trono – Desde o ano de

1823 até o ano de 1889, 1ª Ed., Brasília, Edições do
Senado Federal, 2019.
SERPA LOPES, Miguel Maria de, Tratado dos

Registros Públicos, vol. I, 4ª. Ed., Rio de Janeiro, Freitas
Bastos, 1960.
SILVA FILHO, Elvino, Considerações em torno da Nova

Lei dos Registros Públicos (Decreto-Lei 1.000, de 21 de
Outubro de 1969), in, RT (413) (1970).
SLANSKI, Kathryn E., The Babylonian Entitlement

Narûs (Kudurrus): A Study in Their Form and Function, 1a
Ed., Boston, American School of Oriental Research, 2003.
SOHM, Rudolph, Lex Ribuaria et Lex Francorum

Chamavorum ex Monumentis Germaniae Historicis
Recusae, 1ª Ed., Hannover, Impensis Bibliopolii Hahniani,
1883.
SORIANO NETO, Publicidade Material do Registro
Immobiliário (Efeitos da Transcripção), 1ª. Ed., Recife,
Officina Gráfica da Tribuna, 1940.
STADLER, Astrid, Gestaltungsfreiheit und

Verkehrsschutz durch Abstraktion, 1a Ed., Tübingen, J. C.
B. Mohr, 1996.
TAYLOR, Taylor, Is the Torrens System German, in,

The Journal of Legal History, (29) (2009).
TEIXEIRA DE FREITAS, Augusto, Consolidação das

Leis Civis, 2ª E., Rio de Janeiro, Laemmert, 1865.
TEIXEIRA DE FREITAS, Augusto, Pareceres do Dr.

Augusto Teixeira de Freitas, in, Reforma Hypothecaria –
Projectos e Pareceres mandados coligir pelo Exmo.
Ministro e Secretario de Estado dos Negócios da Justiça
João Lustosa da Cunha Paranaguá, Rio de Janeiro,
Tipografia Nacional, 1860.
TIRABOSCHI, Orlando, Catasto e Trascrizione, 1ª Ed.,

Roma, Stamperia Reale, 1894.
TORRENS, Robert Richard, The South Australian

System of Conveyancing by Registration of Title, 1ª Ed.,
Adelaide, Register and Observer General Printing Offices,
1859.
TRIGO DE LOUREIRO, Lourenço, Instituições de

Direito Civil Brasileiro, Vol. I, 4ª Ed., Rio de Janeiro, B. L.
Garnier, 1871.
TROPLONG, Raymond Theodore, Le droit civil

expliqué suivant l’ordre des articles du code, depuis et y
compris le titre de la vente: des priviléges et hypothèques,
ou, Commentaire du titre XVIII du livre III du Code Civil,
Vol. I, 2ª Ed., Paris, Charles Hingray, 1835.
VAMPRÉ, Spencer, Registro Torrens – Sua

Inconstitucionalidade, in, RT (43) (1922).
VAN DAM, Raymond, Merovingian Gaul and the

Frankish Conquests, in, The New Cambridge Medieval
History, Vol. I, 1a Ed, Cambridge, Cambridge University
Press, 2005.
VAN DE MIEROOP, Marc, A History of the Ancient

Near East, 1ª Ed., Oxford, Blackwell, 2004.
VAN DJIK, Jacobus, The Amarna Period and Later

New Kingdom, in, The Oxford History of Ancient Egypt, 1a
Ed., Oxford, Oxford University Press, 2003.
VANZELLA, Rafael Domingos Faiardo, O Contrato e os

Direitos Reais, 1ª Ed., São Paulo, RT, 2013.
VASCONCELOS E SOUSA, Bernardo, I PARTE –

IDADE MÉDIA (SÉCULOS XI – XV), in, História de
Portugal, 7ª Ed., Lisboa, A esfera dos livros, 2012.
VEIGA, Didimo Agapito da, Direito Hipotecário –

Comentário ao Decreto 169-A de 19.01.1890, 1ª Ed., Rio
de Janeiro, Laemmert, 1899.
VIEIRA, Júlia Rosseti Picinin Arruda, Transmissão da

Propriedade Imóvel Pelo Registro do Título e Segurança
Jurídica: Um Estudo de História do Direito Brasileiro,
Dissertação de Mestrado, Universidade de São Paulo,
2007.
VILLANI, Giovanni; VILLANI, Matteo; VILLANI, Filippo,

Croniche, Vol. II, Trieste, Sezione Letterario-Artistica del
Lloyd Austriaco, 1858.
WEBER, Max, História Agrária Romana, 1ª Ed., São

Paulo, Martins Fontes, 1994.
WIEACKER, Franz Wieacker, História do Direito

Privado Moderno, 3ª Ed., Lisboa, Calouste, 2004.
WIELING, Hans Josef, Sachenrecht, 5a Ed., Berlin,

Springer, 2007.
WILHELM, Jan, Sachenrecht, 2a Ed., Berlin, De

Gruyter, 2002.
WOLFF, Martin, Tratado de Derecho Civil, T. III, Vol. I,

32ª. Ed., Barcelona, Bosch, s.d.
ZIFF, Bruce H., Principles of Property Law, 2ª Ed.,

Toronto, Carswell, 1996, p. 408.
Lidos Recentemente
Fechar
2022 2022
Opções
Fechar
Sair
Idioma
Português
Layout
Rolar
Fonte
Arial
Tamanho do texto
Cores
Etiquetas Coloridas
Etiquetas Coloridas

Voltar
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
Sem Nome
APÊNDICE
APÊNDICE
0
Apêndice
Os documentos abaixo transcritos se encontram nos
arquivos do 1º Registro de Imóveis de São Paulo, cujo
acesso foi mui gentilmente franqueado pelo ilustre
registrador, Flauzilino Araújo dos Santos, e sua valorosa
equipe.
Documento 01 – Termo de abertura do livro

destinado ao registro de hipotecas constituídas
anteriormente à instalação do registro, do Registro
Hipotecário de São Paulo.
Servirá este Livro para as

inscripções das hypothecas
anteriores à installação do
Registro, e vai numerado e
rubricado com a rubrica –
(rubrica) – de que faço uso e
leva no fim o termo de
encerramento. São Paulo, 16
de julho de 1847. O Juiz de
Direito da Comarca Manoel
(ilegível) de Castro Menezes.
Documento 02 – Registro de hipoteca constituída

por escritura lavrada anteriormente à instalação do
Registro Hipotecário de São Paulo, datada de 16 de
julho de 1847, entre Rafael Pinto de Godoy e Dona
Brandina Miquilina Gomes:
Folha 5
Número quatro = Registro

da Escriptura de Hypotheca
que fas Rafael Pinto de Godoy
a Dona Brandina Miquilina
Gomes, a qual se segue
traslado da escriptura de
hypotheca que faz Rafael
Pinto de Godoy a Dona
Brandina Miquilina Gomes de
huma Fazenda de Campos de
criar, pela quantia de dois
contos, cento e quarenta e
quatro mil, quatrocentos e
oitenta e dois réis a prazo de
anno e meio, na falta do
prêmio de dois por cento ao
mês e como abaixo declara =
Saibam quantos este público
instrumento de escriptura de
hypotheca que no anno do
nascimento de Nosso Senhor
Jesus Christo de mil,
oitocentos e quarenta e
quatro, aos vinte e dois de
maio, nesta Imperial Cidade
de São Paulo, na casa de
morada de dona Brandina
Miquilina Gomes, onde fui
vindo, sendo ahi compareceo
Rafael Pinto de Godoy,
reconhecido das testemunhas
abaixo nomeadas e
assignadas perante as quais
por elles me foi dito que elle
ora devedor de Dona
Brandina Miquilina Gomes da
quantia de dois contos, cento
e quarenta e quatro mil,
quatrocentos e oitenta e dois
réis e que para segurança das
ditas quantias hypotheca com
a mesma huma fazenda de
Campos de Criar, matas,
lavradios, denominada
Fazenda Nova, com casas de
vivenda, no distrito de São
João do Rio Claro, nas
Cabeceiras do (Corr Catahy),
com duas légoas de
comprido, e huma de largura
com casas de morada com
paredes de (madeira),
cobertas de telhas e taipas
socadas para as casas, a qual
de hum lado parte com
Modesto Antonio Cardoso, de
outro lado com Manoel
Cardoso e pelos fundos pelas
descendências de Manoel da
Costa Alves, e passa às
cabeceiras com Joaquim da
Cunha Bastos, cuja
hypotheca faria por tempo de
anno e meio contados da data
desta. Na falta do pagamento
por todo o mais tempo que
ella credora (ilegível) esperar
pagará o prêmio de dois por
cento ao mês, que será pago
de seis em seis meses, e
quando o não faça será unido
ao principal que tãobem
servirá depois o mesmo
prêmio, cuja fazenda não
poderia dispor dela sem ter
pago toda a quantia e prêmios
a ella credora hypothecaria. E
logo pela dita credora
hypothecaria que presente me
achava foi dito perante as
mesmas testemunhas que
aceitaria a presente nas
formas mesmas declaradas. E
de como assim o disseram,
lavrei a presente que me foi
distribuída pelo bilhete do
(...).= Escriptura de hypotheca
a que faz Rafael Pinto de
Godoy a Dona Brandina
Miquilina Gomes de huma
Fazenda de Campos de criar,
matas, lavradios denominada
Fazenda Nova, com casa de
vivenda no distrito de São
João do Rio Claro, pela
quantia de dois contos, cento
e quarenta e quatro mil,
quatrocentos e oitenta e dois
réis, apprazo de anno e meio,
e na sua falta o prêmio de
dois por cento ao mês, o que
será pago de seis em seis
meses e quando o não faça,
será unido ao principal que
tãobem acrescerá o mesmo
prêmio. São Paulo, vinte e
dois de maio de mil
oitocentos e quarenta e
quatro. Eu dou lhes
appresente por mim
assignada e lida, acceitarão
cópia, fazendo a vez do
hipothecante Joaquim Gomes
de Faria, com as testemunhas
presentes, Henrique (...) de
Andrada e Manoel Bernardo
da Rocha, reconhecidos de
mim Fortunato José da Silva,
tabellião interino, que escrevi
a mando do hypothecante.
(nomes das testemunhas).
Nada mais continha nem
declararavam em dita
escriptura lavrada no livro
actual de notas de onde foi
extraído e appresentado
traslado, o qual vai conforme
no original, que aqui
deposito. O refferido he
verdade em fé do que
apresente escrevi, conferi, e
assigno nesta dita Imperial
Cidade de São Paulo, em os
mesmos dia, mês e anno ao
princípio declarado. Eu,
Fortunato José da Silva,
Tabellião Interino, que
escrevi, conferi e assigno em
público e raso de que juro.
Em testemunho da verdade.
Estava o sinal público
Fortunato José da Silva
conferido. Estava o ato da
lavra pública. Número quatro
mil, seiscentos réis. Pagou
mil e seiscentos réis. São
Paulo, vinte e um de julho de
mil oitocentos e quarenta e
sete. Rodrigues Bittencourt =
Está conforme com o original
a que se reporta em mão do
appresentante que tornou a
receber o próprio abaixo. O
referido hé verdade, de que
dou fé a presente. Escrevi,
conferi e assigno nesta
Imperial Cidade de São Paulo.
Aos quatro de agosto do
Anno de Nascimento de
Nosso Senhor Jesus Christo
de mil, oitocentos e quarenta
e sete. Fortunato José da
Silva, tabellião as escrevi,
conferi e assigno. (Segue a
assinatura do tabelião).

História Do Registro de Imóveis - Vol - I

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

História Do Registro de Imóveis - Vol - I

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

SUMÁRIO

PREFÁCIO DA COLEÇÃO ..................................................................................... 5

APRESENTAÇÃO DA COLEÇÃO .......................................................................... 9

SOBRE O COORDENADOR - ALBERTO GENTIL DE ALMEIDA PEDROSO ..... 11

ESTRUTURA DA COLEÇÃO ................................................................................. 15

SOBRE OS AUTORES DA COLEÇÃO.................................................................... 15

SOBRE O AUTOR - IVAN JACOPETTI DO LAGO ................................................ 23

CAPÍTULO 1 – O REGISTRO DE IMÓVEIS E A PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA...... 35

CAPÍTULO 2 – ANTECEDENTES DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA ENTRE

CAPÍTULO 4 – HISTÓRIA DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL........ 173

CAPÍTULO 5 – O SISTEMA TORRENS.............................................................. 259

A TÍTULO DE CONCLUSÃO: AS TRANSFORMAÇÕES DO SISTEMA

(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Lago, Ivan Jacopetti do

História do registro de imóveis [livro eletrônico] / Ivan

2. ed. em e-book baseada na 2. ed. impressa.

1. Registro de imóveis 2. Registro de propriedade -

Índices para catálogo sistemático:

1. Brasil : Registro de imóveis : Direito civil

Cibele Maria Dias - Bibliotecária - CRB-8/9427

criação das titularidades reais imobiliárias, mediante o uso

No Brasil, o registro tem, desde 1864, o condão de

O valor fundante e principal objetivo de qualquer

a qual se funda, no Brasil, num feixe de presunções e

Essa segurança jurídica (Rechtssicherheit), ou, melhor

exemplo, na segurança do proprietário: terá segurança

Há, porém, um segundo aspecto da segurança para o

A segurança do direito e a segurança do tráfego são

de se superar esse trade off, de forma a aumentar a

Para isso, a exposição se inicia com a definição dos

O foco desta exposição reside nas civilizações do

A seguir, passa-se ao desenvolvimento dos principais

Quanto ao desenvolvimento do Sistema Brasileiro de

A construção é feita levando-se em conta a legislação

Com tudo isso, tem-se o objetivo de se aprofundar o

Na Doutrina Brasileira, a disciplina tem sido conhecida

Berdejo e Sancho Rebullida utilizam a denominação

Entre os civilistas alemães, Baur 10

distinguem o Direito Formal do Registro do Direito Material

“Direito Formal e Material dos Livros de Registro”

A terminologia “Direito Hipotecário” tem seu valor

assim no Brasil, o que se demonstra por ter servido de

A despeito disso, a terminologia não mais se mostra

Já as expressões “Direito Imobiliário” e “Direito dos

De maneira que as expressões também não são

As terminologias “Direito Imobiliário Registral” e “Direito

De maneira que, sendo a expressão “Direito Registral

Compreende-se como Direito Registral Imobiliário o

de Direito Civil, Direito Administrativo e Direito Processual

Mais modernamente, contudo, tem-se compreendido que

normativa pode-se definir o Direito Registral Imobiliário

Tem, portanto, o Direito Registral Imobiliário um objeto

Essa dicotomia remonta ao Direito Prussiano do século

Uma boa maneira de se vislumbrar a distinção está nos

A exposição do desenvolvimento do registro no Brasil e

.O Código Civil Brasileiro de 2002 prescreve a

.Cf. L. 6.015/73, art. 1º; L. 8.935/94, art. 1º.

.Cf. Victor Ehrenberg, Rechtssicherheit und

.Cf. Victor Ehrenberg, Rechtssicherheit und

.Cf. Victor Ehrenberg, Rechtssicherheit und

.Cf. Fernando Pedro Méndez González,

.Cf., e.g., Maria Helena Leonel Gandolfo, O Direito

.Cf. L. 6.015/73, art. 1º; L. 8.935/94, art. 1º.

.Todos presentes na Lei de Registros Públicos –