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Metodo Comparativo Direto 08032023
Metodo Comparativo Direto 08032023
Engenheira Civil
PROCESSO Nº 1046408-04.2022.8.26.0053
Desapropriação por utilidade pública / DL 3.365/1941
Requerente Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô
Requeridos Marta Claudino de Lima
LAUDO PERICIAL
mariagiselebarreto@outlook.com
Rua Vergueiro, 8461 conj. 72 - CEP 04273-200 – São Paulo
11-97156.9918
Maria Gisele Barreto
Engenheira Civil
1. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO
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1.1) AVALIAÇÃO:
As avaliações foram realizadas atraves de anuncios do local e região do entorno
(imobiliarias e sites especificos), utilizando como base de calculo a media ponderada
dos anuncios enciontrados bem cono condicao, aparencia e idade do imovel.
1.2) PARTICULARIDADES:
Trata-se de local dotado de vários melhoramentos públicos usuais, tais como, galeria de
águas pluviais, coleta de lixo domiciliar, rede de água potável, rede coletora de esgotos,
energia elétrica domiciliar, iluminação pública, rede de telefonia, internet, linhas de
transporte coletivo, escolas, farmácias, comércios em geral, padarias, bancos, hospital e
Pronto Socorro.
A região apresenta características comerciais e residenciais,bem como conta com uma
variada rede de prestação de serviços.
O imóvel é utilizado para fins comerciais com área total construída de aproximadamente
390,00m2. A área interna encontra-se na seguinte situação de classificação para sua
utilização: “Regular”.
O imóvel terá sua área desapropriada, através de uma açãopromovida pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, para a implantação do monotrilho.
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BENFEITORIA “A1” –
Clínica Ambulatorial Leste Ltda
BENFEITORIA “A2”
BENFEITORIA “A3”
DC Vidraçaria
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BENFEITORIA “A4”
Bruno Kazuyoshi
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BENFEITORIA “A5”
BENFEITORIA “A6”
Conforme dados cadastrais da Expropriante, o imovel possui area total de 348m², sendo
que a desapropriação atingira somente a construção localizada na parte frontal do lote.
O valor unitário referente á classificação do imóvel deverá ser atualizado e, para tanto, o
mesmo se aplicará em operação aritimética simples sobre o valor do CUB (custo
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unitário básico) atual – em São Paulo é divulgado todos os meses até o 5º dia do mês
subsequente. Este prazo é definido pela Lei 4667 de 94), e é de responsabilidade do
Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado - Sinduscon SP.
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Portanto, aplicado ao CUB (CLS), de acordo com NBR 12.721:2006 sugerido pelo
siduscon em fevereiro/2023, ou seja, $ 1.912,60/ m².
Foram utilizados na avaliação os seguintes critérios, método comparativo direto, média
ponderada e tabela de Ross–Heideck para depreciação de imóveis.
As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os
espectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos
padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos”, do IBAPE/SP. É permitida a conversão de áreas reais de construção em
áreas equivalentes, com base em coeficientes publicdos (por exemplo, os da NBR
12721) ou inseridos no mercado, desde que justificados.
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CALCULOS:
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Vt = 1.386,96/m²
Vc = 4.191,48/m²
OBS.: Foi considerada a vida útil do imóvel em 40 anos e sua idade aparente foi
estimada em menos de 16 anos. Chegamos, portanto a IDADE EM % DE VIDA deste
imóvel, aplicando a regra de três simples para os seguintes dados:
40 anos --------- 100 %
16 anos --------- X
X = (16 x 100)/40 = 40%
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CONCLUSÃO:
Com base no exposto, concluímos o que segue:
Conforme as análises comparativas realizadas com os dados de imobiliárias da região e
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sites específicos, concluímos que o valor na Expropriação total do imóvel é de R$
1.505.165,24.
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