Censo do mercado imobiliário de Cuiabá e Várzea Grande 2020

CENSO
DE MERCADO IMOBILIÁRIO
CUIABÁ E VÁRZEA GRANDE/MT
OUTUBRO/2020
SUMÁRIO
1. Objetivos e Metodologia
2. Determinação da Zona de Influência
3. Análise Sociodemográfica
4. Empresas e Empregados
5. Projeção de Demanda
6. Financiamento Bancário
7. Absorção de Domicílios
8. Lançamentos e Vendas por Trimestre
Sumário automático:
9. Análise Geral do Mercado Clique no tópico que
9.1. Mercado Residencial Vertical deseja para acessá-lo
9.2. Mercado Residencial Horizontal
10. Análise VGV Geral
11. Benchmarking
12. Avaliações da Consultoria
13. Consultores do Estudo
14. Apêndices
15. Anexos
7 7
Sumário
OBJETIVOS E METODOLOGIA
OBJETIVOS
• 1. Realizar um PERFIL IMOBILIÁRIO das cidades de Cuiabá e
Várzea Grande, diagnosticando qual o set competitivo da região,
bem como oportunidades e lacunas de mercado a serem
exploradas em termos de produtos imobiliários residenciais
horizontais;
• 2. Produzir um censo de mercado imobiliário da região,
RESIDENCIAL VERTICAL e HORIZONTAL, e avalia-lo segundo
definição de clusters (agrupamento de bairros);
• 3. Mapear e classificar TODA A CONCORRÊNCIA local;
• 4. Considerar, para efeito de análise, os seguintes dados:
empreendimentos lançados, oferta em unidades, estoque em
unidades, VGV lançado, VGV vendido, VGV em estoque, tipologias
por número de dormitórios, preços por tipologia, etc;
9 9
OBJETIVOS
• 5. Entender potencial de absorção histórica e projetada, por faixa
de renda, por cluster, para imóveis – segregando por região;
• 6. Entender profundamente a atuação dos principais players da
região, de modo que trace um cenário concorrencial sólido para
auxiliar nas definições estratégicas da CONTRATANTE;
• 7. Quando disponível o dado, rastrear o pipeline de lançamentos
futuros nas cidades, sobretudo para os mercados horizontais
(lotes e casas)
• 8. Elaborar relatório conclusivo que subsidie a CONTRANTE no
processo de lançamento de empreendimentos residenciais na
cidade analisada.
10 10
METODOLOGIA
LOCALIZAÇÃO PERFIL CONCORRÊNCIA CONCLUSÕES
Determinação da Zona de Levantamento dos dados Mapeamento exaustivo da Melhores oportunidades por
Influência (Z.I.) sociodemográficos concorrência na Z.I. região para produtos

potenciais
A descrição dos procedimentos metodológicos encontra-se no APÊNDICE A

11
MATO GROSSO
ESTADO
PARÁ
AMAZONAS 8.602.865 hab.
4.144.597 hab.
TOCANTINS
1.572.866 hab.
MATO GROSS
3.484.466 hab.
GOIÁS
7.018.354 hab.
MATO GROSSO DO SUL

2.778.986 hab.
13
13
PERFIL DO ESTADO|MATO GROSSO
FONTE: IBGE 2019 | ELABORAÇÃO: BRAIN
14
CUIABÁ E VÁRZEA
GRANDE
MUNICÍPIOS
CHAPADA DOS
GUIMARÃES
19.752 hab.
ACORIZAL
5.399 hab.
JANGADA
8.409 hab.
CUIABÁ
612.547 hab.
VÁRZEA
GRANDE
284.971 hab.
NOSSA SENHORA
DO LIVRAMENTO
13.216 hab.
SANTO ANTÔNIO
DO LEVERGER
16.628 hab.
PERFIL DA CIDADE l CUIABÁ
17
PERFIL DA CIDADE l VÁRZEA GRANDE
18
USUÁRIOS NO FACEBOOK | CUIABÁ
IDADE E GÊNERO
FONTE: FACEBOOK ADS
Obs.: A porcentagem abaixo do gráfico refere-se à análise feita no perfil dos usuários do Facebook nos últimos 30 dias. Foram considerados todos os perfis da
cidade, incluindo novos usuários. Informações auto relatadas de pessoas em seus perfis do Facebook. 19
USUÁRIOS NO FACEBOOK | CUIABÁ
RELACIONAMENTO E NÍVEL EDUCACIONAL
Em um Noivo(a) Casado(a)
Solteiro(a) Ensino Médio Faculdade Pós-graduação
relacionamento
sério -22% +13% +9%
+7% -12% -24% +1%
• Levando em consideração o gráfico de relacionamento, nos últimos 30 dias, • Já no gráfico de nível educacional, percebe-se que diminuiu o número de
diminuiu o número de noivados e relacionamentos sérios, enquanto o número estudantes de ensino médio e aumentou o ingresso de alunos em
de solteiros e casados aumentou. faculdades e pós-graduações.
FONTE: FACEBOOK ADS
USUÁRIOS NO FACEBOOK | VÁRZEA GRANDE
IDADE E GÊNERO
FONTE: FACEBOOK ADS
USUÁRIOS NO FACEBOOK | VÁRZEA GRANDE
RELACIONAMENTO E NÍVEL EDUCACIONAL
Em um Noivo(a) Casado(a)
Solteiro(a)
relacionamento Ensino Médio Faculdade Pós-graduação
sério
-2% +4% -44%
+7% -15% -36% +3%
• Levando em consideração o gráfico de relacionamento, nos últimos 30 dias, • Já no gráfico de nível educacional, percebe-se que diminuiu o número de
diminuiu o número de noivados e relacionamentos sérios, enquanto o número estudantes de ensino médio e pós graduação e aumentou o ingresso de
de solteiros e casados aumentou. alunos em faculdades.
FONTE: FACEBOOK ADS
Sumário
PRODUTO
PRODUTO PROPOSTO| LOTEAMENTO
No ANEXO A encontram-se algumas imagens de produtos lançados pela

24
GINCO
PRODUTO
INFORMAÇÕES GERAIS
Produto 4 Condomínios
Tamanho dos Lotes 180 a 250 m²
Quantidade de Lotes 1.500
Infraestrutura Portaria Social e de Serviço, Segurança 24hs, Vídeo Monitoramento, Áreas Comuns com Energia Solar
Áreas de Lazer Espaço Fitness, Espaço Gourmet, Playground, Quadra Poliesportiva, Quadra de Tênis, Quadra de Areia,
Campo de Futebol, Piscina, Espelho D'água, Paisagismo, Churrasqueira, Pista de Caminhada, Calibrador de
Pneu, Paisagismo, Pomar, Horta, Orgânica Compartilhada, Pista de Caminhada, Estar Contemplativo, Espaço
PET, Espaço Feiras e Eventos, Playground
PREÇOS CONDOMINIOS
Florais Sevilha PLANO 01 Entrada 5% e saldo em 48X sem juros Florais Sevilha Lançamento: 2021 Entrega: 2025
PLANO 02 Entrada 10% e saldo em até 120X com juros Florais Capri Lançamento: 2021 Entrega: 2027
de 0,7%a.m + IGPM
Florais Viena Lançamento: 2021 Entrega: 2029
Florais Capri PLANO 01 Entrada 5% e saldo em 64X sem juros
Florais Madri Lançamento: 2021 Entrega: 2031
PLANO 02 Entrada 10% e saldo em até 120X com juros
de 0,7%a.m + IGPM
Florais Viena PLANO 01 Entrada 5% e saldo em 96X sem juros
de 0,7%a.m + IGPM Preço A – R$ 800/m²
Florais Madri PLANO 01 Entrada 5% e saldo em 120X sem juros Preço B – R$ 900/m²
de 0,7%a.m + IGPM 25
Sumário
IDENTIFICAÇÃO
DO TERRENO E
DETERMINAÇÃO
DA ZONA DE
INFLUÊNCIA
IDENTIFICAÇÃO DO TERRENO
Município Várzea Grande
Área Aproximada 1.480.000 m² (medida através do google maps)
Localização -15.579472, -56.146658
TERRENO
27
TERRENO
TERRENO
ÁREA: 1,48 KM²
VIAS DE ACESSO
Estada Passagem da Conceição
TERRENO
DISTÂNCIA TERRENO X
CENTRO DE VÁRZEA
GRANDE TERRENO
CENTRO
CENTRO DE CUIABÁ
TERRENO
CENTRO
DETERMINAÇÃO DA
ZONA DE INFLUÊNCIA
(Z.I.)
DETERMINAÇÃO DA
ZONA DE INFLUÊNCIA
(Z.I.)
CLUSTER SUL
CLUSTER LESTE
CLUSTER NORTE
CLUSTER OESTE
CLUSTER RURAL
VÁRZEA GRANDE
Sumário
ANÁLISE
SOCIODEMOGRÁFICA
POPULAÇÃO
FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN
41
CRESCIMENTO ANUAL DA POPULAÇÃO: 2020 ATÉ 2025
42
PROJEÇÃO DO AUMENTO POPULACIONAL ATÉ 2025
43
DOMICÍLIOS
44
CRESCIMENTO ANUAL DE DOMICÍLIOS: 2020 ATÉ 2025
45
PROJEÇÃO DO AUMENTO DOMICILIAR ATÉ 2025
46
210.147.125 hab. 3.484.466 hab.
POPULAÇÃO POR FAIXA ETÁRIA 25 hab./km² MT 4 hab./km²
40,1% 40% 40,9% 40,3% 40,1% 39,4% 34,8%
▪ Distribuição etária da população é relativamente homogênea. Destaca-se, contudo em Várzea Grande 37,8% da população até 24 anos, o que indica proporção
significativa de população mais jovem, sendo superior à Cuiabá.
▪ Predomina a população em fase de maturidade financeira e de transição demográfica (25 a 49 anos), compreendendo 40% da população de Várzea Grande e
40,1% de Cuiabá.
47
2.094 hab/km² 680 hab/km²
DENSIDADE Leste Sul
Baixa densidade Baixíssima densidade
DEMOGRÁFICA
Norte Rural

Oeste Cuiabá
321 hab/km²
Várzea Grande
Baixíssima densidade
48
DENSIDADE
DEMOGRÁFICA
2.094 hab/km²
Leste
Baixa densidade
2.902 hab/km²
Norte
Baixa densidade
2.139 hab/km²
Oeste
Baixa densidade
680 hab/km²
Sul
3 hab/km²
Rural
182 hab/km²
Cuiabá
321 hab/km²
Várzea Grande
49
4.408,14/dom. 3.582,65/dom.
DOMICÍLIOS POR FAIXA DE RENDA Classe C1 MT Classe C1
Classe A+ 3,5% 0,4% 0,5% 5,3% 0,8% 7,5% 0%
Classe B1 6,8% 3,1% 3,4% 8,2% 5,4% 10,8% 1,5%
Classe B2 19,8% 16,7% 18,3% 19,5% 19,1% 23,3% 9,5%
• Observa-se que em Várzea Grande a quantidade de domicílios com renda de Classe B1 (de R$ 8.740,00 a R$ 19.024,00), é de 3,1% bem inferior à Cuiabá e aos
clusters (exceto o cluster rural).
• Destaque para o cluster oeste que possui 1.200 domicílios acima de 33.027,00, ou seja, 66,1% dos domicílios de Cuiabá nessa mesma faixa de renda.
50
R$ 5.657,46/dom. R$ 3.655,43/dom.
FAIXA DE RENDA Leste Sul
DOMICILIAR Classe B2 Classe C1
R$ 4.010,67/dom. R$ 2.232,87/dom.
Norte Rural
Classe C1 Classe C2
R$ 7.027,12/dom. R$ 5.046,33/dom.
Oeste Cuiabá
Classe B2 Classe B2
R$ 3.387,23/dom.
Várzea Grande
Classe C1
51
FAIXA DE RENDA
DOMICILIAR
R$ 3.655,43/dom.
Sul
Classe C1
R$ 2.232,87/dom.
Rural
Classe C2
R$ 5.046,33/dom.
Cuiabá
Classe B2
R$ 3.387,23/dom.
Várzea Grande
Classe C1
R$ 5.657,46/dom.
Leste
Classe B2
R$ 4.010,67/dom.
Norte
Classe C1
R$ 7.027,12/dom.
Oeste
52
Classe B2
2 e 3 morad. 2 e 3 morad.
DOMICÍLIOS POR NÚMERO DE MORADORES 48,8% MT 47,2%
46% 46,3% 45,9% 46,4% 45,2% 46,9% 42%
▪ No total em Várzea Grande, há aproximadamente 46,3% dos domicílios ocupados por famílias com 2 a 3 moradores, já em Cuiabá essa porcentagem é de 46%.
▪ O cluster leste possui 28,6% dos domicílios de Cuiabá e 46,4% desses domicílios são ocupados por 2 a 3 moradores.
53
DOMICÍLIOS POR NÚMERO DE MORADORES
54
DOMICÍLIOS POR TIPO
Apartamento Apartamento
10,7% MT
3,8%
▪ Os domicílios do tipo casa são a maioria dos ocupados nos municípios, sendo 97,2% em Várzea Grande e 87,7% em Cuiabá.
▪ O Cluster oeste é o que possui maior participação de apartamentos 26,1%, dos 27.258 apartamentos de Cuiabá 47,4% estão localizados no cluster oeste.
55
DOMICÍLIOS POR TIPO
56
17,7% 0,9%.
Leste Sul
ÍNDICE DE Baixa Vert. Baixíssima Vert.
VERTICALIZAÇÃO 5,6% 2,2%
Norte Rural
Baixa Vert. Baixa Vert.
26,1% 12,3%.
Oeste Cuiabá
Baixa Vert. Baixa Vert.
2,8%.
Várzea Grande
Baixa Vert.
CE
57
ÍNDICE DE
VERTICALIZAÇÃO
0,9%.
Sul
Baixíssima Vert.
2,2%
Rural
Baixa Vert.
12,3%.
Cuiabá
Baixa Vert.
2,8%.
Várzea Grande
Baixa Vert.
CE 17,7%
Leste
Baixa Vert.
5,6%
Norte
Baixa Vert.
26,1%
Oeste
58
Baixa Vert.
Próprio – 73,3%
Alugado – 18,3
Cedido – 8,4%
DOMICÍLIOS POR CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio – 68,4%
Alugado – 20,2
MT
Cedido – 11,4%
▪ Várzea Grande possui 76,3% dos domicílios ocupados pelos próprios donos, já em Cuiabá essa porcentagem é de 73,5%.
▪ Dos 47.956 domicílios em condição de locação em Cuiabá 33% estão situados no cluster leste.
59
DOMICÍLIOS POR CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO

60
70,1% 75,7%.
ÍNDICE DE Leste Sul
Média Propriedade Média Propriedade
PROPRIEDADE
78,6% 74,8%
Norte Rural
Média Propriedade Média propriedade
70,3% 73,5%.
Oeste Cuiabá
Média propriedade Média Propriedade
76,3%.
Várzea Grande
Média Propriedade
61
ÍNDICE DE
PROPRIEDADE
75,7%.
Sul
Média Propriedade
74,8%
Rural
Média propriedade
73,5%.
Cuiabá
Média Propriedade
76,3%.
Várzea Grande
Média Propriedade
70,1%
Leste
Média Propriedade
78,6%
Norte
Média Propriedade
70,3%
Oeste
62
Média propriedade
POPULAÇÃO QUE TRABALHA
▪ A população que trabalha em Várzea Grande representa 34,7% do total de pessoas do município, o que indica que a maior parcela da população trabalha em
outras regiões.
▪ Cuiabá possui 511.306 trabalhadores, estando 42,1% concentrada nas faixas de renda de R$ 954,01 a R$ 1.908,00, o mesmo se aplica à Várzea Grande e aos
clusters, o que representa grande parte da população de rendas mais baixas.
▪ A população que trabalha em Cuiabá representa 83,5% do total de pessoas do município, o que indica que a maior parcela da população trabalha no próprio
município.
63
148.407 108.756
POPULAÇÃO trabalhadores trabalhadores
QUE TRABALHA Leste Sul
26.994 40
trabalhadores trabalhadores
Norte Rural
227.109 511.306
trabalhadores trabalhadores
Oeste Cuiabá
98.924
trabalhadores
Várzea Grande
POPULAÇÃO
QUE TRABALHA
108.756
trabalhadores
Sul
40
trabalhadores
Rural
511.306
trabalhadores
Cuiabá
98.924
trabalhadores
Várzea Grande
148.407
trabalhadores
Leste
26.994
trabalhadores
Norte
227.109
trabalhadores
Oeste
POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA – DIA
PEA dia (população economicamente ativa que permanece numa região durante o dia), considera a ‘população residente inativa’ – que são pessoas acima de 18 anos que não
trabalham, mas possuem renda e, portanto, são potenciais consumidores (como aposentados, universitários e donas de casa) e trabalhadores (formais e informais).
66
185.651 139.590
PEA DIA PEA DIA
Leste Sul
PEA DIA
52.882 2.322
PEA DIA PEA DIA
Norte Rural
255.691 636.137
PEA DIA PEA DIA
Oeste Cuiabá
157.070
PEA DIA
Várzea Grande
PEA DIA
139.590
PEA DIA
Sul
2.322
PEA DIA
Rural
636.137
PEA DIA
Cuiabá
157.070
PEA DIA
Várzea Grande
185.651
PEA DIA
Leste
52.882
PEA DIA
Norte
255.691
PEA DIA
Oeste
POLOS
GERADORES
POLOS GERADORES DE
TRÁFEGO DE PESSOAS
▪ Os polos geradores de tráfego de pessoas permitem

avaliar os pontos de comércio estruturado de
médio e grande porte que atraem fluxo de
pessoas em algumas regiões do município.
▪ Estar próximo de polos impulsionadores de fluxo de

pessoas aumenta a visibilidade do
empreendimento e, por consequência, há chance
de aumentar a comercialização do produto pretendido
no ponto de estudo.
▪ Podem ser considerados polos geradores de tráfego:

escolas, faculdades, shoppings, agências bancárias,
grandes redes de varejo, estações de
ônibus/rodoviárias, entre outros.
70
POLOS GERADORES
1/3
• Há uma concentração baixa de

polos geradores nos clusters rural e
norte, aumentando
significantemente para os outros
clusters
• A maior concentração de polos se

dá no cluster oeste, sendo a maior
participação nos ramos serviços
com 64 hotéis, automotivo com 60
postos de combustíveis e de ensino
com 58 escolas privadas.
Obs.: Os polos incluem apenas pontos

de médio e grande porte.
71
71
POLOS GERADORES
2/3
72
72
POLOS GERADORES
3/3
73
73
POLOS GERADORES
POLOS GERADORES
POLOS GERADORES
VÁRZEA GRANDE
SHOPPING
TERRENO
SHOPPING
ESTAÇÃO CUIABÁ
SHOPPING
TERRENO
SHOPPING
GOIABEIRAS SHOPPING
TERRENO
SHOPPING
CUIABÁ LAR SHOPPING
TERRENO
SHOPPING
PANTANAL SHOPPING
SHOPPING
TERRENO
TRÊS AMÉRICAS
SHOPPING
TERRENO
SHOPPING
TABELA RESUMO | CLASSIFICAÇÃO DOS CLUSTERS
Densidade Renda Média Índice de Índice de

Cluster PEA dia Trabalhadores Polos Geradores
hab/km² Domiciliar (R$) Verticalização Propriedade
Sul 4º 4º 5º 3º 4º 3º 4º
Leste 3º 2º 2º 6º 2º 2º 2º
Norte 1º 3º 3º 1º 5º 5º 5º
Oeste 2º 1º 1º 5º 1º 1º 1º
Rural 6º 6º 6º 4º 6º 6º 6º
Várzea
5º 5º 4º 2º 3º 4º 3º
Grande
83
Sumário
EMPRESAS E
EMPREGADOS
VÁRZEA GRANDE
EMPRESAS POR SETOR DE ATIVIDADE - CRITÉRIOS PARA PORTE
➢ Agropecuária, Construção Civil, Extração Mineral, Indústria de Transformação e Serviços de
Utilidade Pública:
• Micro – de 1 a 19 empregados formais;
• Pequena – de 20 a 99 empregados formais;
• Média – de 100 a 499 empregados formais;
• Grande – 500 ou mais empregados formais;
• Sem empregados – 0 empregado formal e ‘Ignorado’.
➢ Administração Pública, Comércio e Serviços:

• Micro – de 1 a 9 empregados formais;
• Pequena – de 10 a 49 empregados formais;
• Média – de 50 a 99 empregados formais;
• Grande – 100 ou mais empregados formais;
• Sem empregados – 0 empregado formal e ‘Ignorado’.
Obs.: No Ministério do trabalho não tem a distinção de MEI. O porte de Empresas e Empregados considera apenas as empresas com funcionários e MEI
não possui funcionários. 85
EMPRESAS EM VÁRZEA GRANDE
FONTE: MINISTÉRIO DO TRABALHO 2018 | ELABORAÇÃO: BRAIN
86
EMPRESAS EM VÁRZEA GRANDE
87
EMPRESAS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE - COMÉRCIO
88
EMPRESAS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE – INDÚSTRIA DE
TRANSFORMAÇÃO

89
EMPRESAS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE – SERVIÇOS
90
EMPREGADOS EM VÁRZEA GRANDE
91
EMPREGADOS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE - COMÉRCIO
92
EMPREGADOS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE – INDÚSTRIA
DE TRANSFORMAÇÃO
FONTE: MINISTÉRIO DO TRABALHO 2018 | ELABORAÇÃO: BRAIN 93

EMPREGADOS EM VÁRZEA GRANDE POR SETOR DE ATIVIDADE – SERVIÇOS
94
EMPRESAS E EMPREGADOS EM VÁRZEA GRANDE
95
PIB VÁRZEA GRANDE
96
PIB PER CAPITA VÁRZEA GRANDE
97
Sumário
EMPRESAS E
EMPREGADOS
CUIABÁ
EMPRESAS EM CUIABÁ
99
EMPRESAS EM CUIABÁ
100
EMPRESAS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE - COMÉRCIO
101
EMPRESAS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE – INDÚSTRIA DE
TRANSFORMAÇÃO

102
EMPRESAS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE – SERVIÇOS
103
EMPREGADOS EM CUIABÁ
104
EMPREGADOS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE - COMÉRCIO
105
EMPREGADOS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE – INDÚSTRIA DE
TRANSFORMAÇÃO
FONTE: MINISTÉRIO DO TRABALHO 2018 | ELABORAÇÃO: BRAIN 106

EMPREGADOS EM CUIABÁ POR SETOR DE ATIVIDADE – SERVIÇOS
107
EMPRESAS E EMPREGADOS EM CUIABÁ
108
PIB CUIABÁ
109
PIB PER CAPITA CUIABÁ
110
Sumário
PROJEÇÃO DE
DEMANDA
Demanda potencial por domicílio da parcela
de renda que pode comprar um imóvel com
(20%, 30% e 50%) de entrada.
PROJEÇÃO DA POTENCIAL DEMANDA VEGETATIVA
DE DOMÍCILIOS | VÁRZEA GRANDE
Taxa de crescimento de domicílios na cidade: 3,4% a.a.

112
DE DOMÍCILIOS | CUIABÁ
Taxa de crescimento de domicílios na cidade: 3,3% a.a.

113
DE DOMÍCILIOS | CLUSTER SUL
Taxa de crescimento de domicílios no cluster: 3,3% a.a.

114
DE DOMÍCILIOS | CLUSTER LESTE
Taxa de crescimento de domicílios no cluster: 3,3% a.a. 115

DE DOMÍCILIOS | CLUSTER NORTE

116
DE DOMÍCILIOS | CLUSTER OESTE

117
DE DOMÍCILIOS | CLUSTER RURAL

118
Sumário
ABSORÇÃO DE
DOMICÍLIOS
ABSORÇÃO DE DOMICÍLIOS
➢ Para avaliar a absorção de domicílios foram realizadas simulações de financiamento para as

diferentes faixas de renda.
➢ Nos próximos slides será possível observar:

➢ O valor do imóvel que a faixa de renda selecionada tem capacidade de comprar
➢ A configuração do imóvel que a faixa de renda selecionada tem capacidade de comprar
➢ Projeção de absorção total de domicílios por faixa de renda
➢ Projeção de absorção de lançamentos por faixa de renda
120
A descrição dos aspectos metodológicos encontra-se no APÊNDICE C
ABSORÇÃO RESIDENCIAL TOTAL | VÁRZEA
GRANDE
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN

121
ABSORÇÃO TOTAL l VÁRZEA GRANDE
• Observou-se que as rendas de Classe

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
potencial para, até 2025, absorver, em
Classe A+ 192 239 290 um cenário econômico conservador,
aproximadamente 951 domicílios do
total de Várzea Grande.
• Esta faixa representa 3,5% do total de

domicílios absorvidos até 2025, ou
Classe B1 951 1.084 1.222 seja, uma baixa absorção.
• Já as rendas de Classe B2 têm

potencial para absorver no mesmo
Classe B2 5.003 5.638 6.289 cenário 5.003 domicílios, ou seja,
18,4% do total.
122 Obs.: Esta análise desconsidera absorção de domicílios para segunda moradia.
122
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l VÁRZEA GRANDE
MÉDIA ANUAL DE 2020 A 2025
• Em hipótese, mesmo num cenário

econômico conservador com até
50% da compra de imóveis do
potencial crescimento vegetativo de
domicílios e/ou demanda por
transferência de domicílios em
Várzea Grande, há uma absorção
para as faixas de rendas de R$
5.917,01 a R$ 15.166,00 de 243
domicílios, que representam 10,8%
do total de absorção deste cenário
28 35 40 para todas as faixas de renda.
• Já em um cenário econômico
moderado considerando a mesma
margem de absorção de domicílios
243 274 306 para o total de Várzea Grande, há
274 domicílios absorvidos na mesma
faixa de renda, o que representa
11,2% do total de domicílios neste
cenário para todas as faixas de
renda.
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN PADRÃO MÉDIO

Obs.: Esta análise desconsidera absorção de domicílios para segunda moradia. PADRÃO ALTO
123
123
ABSORÇÃO RESIDENCIAL DE LANÇAMENTOS
CENÁRIO CONSERVADOR
Por Faixa de Renda em Várzea Grande: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
238
170
113
87
62
42
7 11 15 4 6 9 7 11 15
R$ 5.917,01 a R$ 8.740,00 R$ 8.740,01 a R$ 12.597,00 R$ 12.597,01 a R$ 15.166,00 R$ 15.166,01 a R$ 19.024,00 R$ 19.024,01 a R$ 24.739,00

124
Obs.: Esta análise desconsidera absorção de domicílios para segunda moradia.
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
268
191
128
98
70
47
8 13 18 5 8 11 9 14 19

125
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
299
214
142
110
78
52 10 14 20 6 9 13 11 17 23

126
ABSORÇÃO RESIDENCIAL TOTAL | CUIABÁ

127
ABSORÇÃO TOTAL l CUIABÁ

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
Classe A+ 3.045 3.825 4.652 um cenário econômico conservador,
aproximadamente 4.536 domicílios do
total de Cuiabá.

Classe B1 4.526 5.224 5.943 seja, uma baixa absorção.

21,2% do total.
128
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CUIABÁ

transferência de domicílios em
Maringá, há uma absorção para as
faixas de rendas de R$ 5.917,01 a R$
15.166,00 de 798 domicílios, que
representam 16,4% do total de
absorção deste cenário para todas as
326 401 481
faixas de renda.
798 906 1.017
para o total de Cuiabá, há 906
domicílios absorvidos na mesma
renda.

129
129
Por Faixa de Renda em Cuiabá: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
665
475
316 347
248 275
165 197
131
50 75 105 36 54 76

130
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
752
537
358 393
346
281 247
187 165
59 88 124 44 66 93

131
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
842
601
401 440 421
314 300
209 200
143
68 102 53 79 110

132
ABSORÇÃO RESIDENCIAL TOTAL | CLUSTER SUL

133
ABSORÇÃO TOTAL l CLUSTER SUL

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
total do cluster sul.

Classe B1 568 651 736 seja, uma baixa absorção.

20,3% do total.
134
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CLUSTER SUL

transferência de domicílios no cluster
sul, há uma absorção para as faixas
de rendas de R$ 5.917,01 a R$
19 23 27
faixas de renda.
140 159 177 para o total do cluster sul, há 159
renda.

135
135
Por Faixa de Renda em cluster sul: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
135
97
65
53
38
25
3 5 7 3 5 7 6 9 13

136
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
153
110
73
60
43
28
4 6 8 4 6 8 8 11 16

137
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
172
123
82
67
48
32
4 6 9 5 7 10 9 14 20

138
ABSORÇÃO RESIDENCIAL TOTAL | CLUSTER LESTE

139
ABSORÇÃO TOTAL l CLUSTER LESTE

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
total do cluster leste.


20,6% do total.
140
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CLUSTER LESTE

leste, há uma absorção para as
137 170 203
faixas de renda.
252 287 323 para o total do cluster leste, há 287
renda.

141
141
Por Faixa de Renda em cluster leste: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
197
140
113 122
94 81 87
54 58
31 44
21 13 19 26

142
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
223
159 153
128
106 110
91
61 73
52
25 37 15 23 32

143
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
249
178 187
143 133
119 102 89
68 60
28 43 18 27 38

144
ABSORÇÃO RESIDENCIAL TOTAL | CLUSTER
NORTE

145
ABSORÇÃO TOTAL l CLUSTER NORTE

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
total do cluster Norte.


21% do total.
146
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CLUSTER NORTE

Norte, há uma absorção para as
28 33 40
faixas de renda.
155 175 197 para o total do cluster norte, há 175
renda.

147
147
Por Faixa de Renda em cluster norte: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
135
97
64 62
44
30
9 14 19 3 5 7 6 9 12

148
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
153
109
73 70
50
33
11 16 23 4 6 8 7 11 16

149
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
171
122
82 78
56
37 26
13 19 5 7 10 9 14 19

150
OESTE

151
ABSORÇÃO TOTAL l CLUSTER OESTE

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
total do cluster oeste.
• Esta faixa representa 11,8% do total

de domicílios absorvidos até 2025, ou

23,8% do total.
152
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CLUSTER OESTE

oeste, há uma absorção para as
142 176 211
faixas de renda.
246 280 314 para o total do cluster oeste, há 280
renda.

153
153
Por Faixa de Renda em cluster oeste: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
192
137 128
118
91 84 91
56 61
17 25 35 17 26 36

154
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
217
155 161
133
103 115
95
64 77
41 31 44
20 30 21

155
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
243
196
173
149 140
116 107 93
71
48 37 52
23 34 25

156
RURAL

157
ABSORÇÃO TOTAL l CLUSTER RURAL

B1 (R$ 8.740,01 a R$ 19.024,00) têm
total do cluster rural.


Classe B2 120 134 148 cenário 120 domicílios, ou seja,
10,5% do total.
158
ABSORÇÃO DE LANÇAMENTOS l CLUSTER RURAL

rural, há uma absorção para as
0 0 0
faixas de renda.
6 7 7 para o total do cluster rural, há 7
renda.

159
159
Por Faixa de Renda em cluster rural: Média Anual entre 2020 e 2025
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
4
3
2
2
1
0 0 0 0 0 0 0 0 0

160
CENÁRIO MODERADO
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
5
3
3
2
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

161
CENÁRIO OTIMISTA
PADRÃO MÉDIO
PADRÃO ALTO
5
4
3
2
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

162
Sumário
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
HORIZONTAL
CONFIGURAÇÃO DOS LOTES | CUIABÁ
ELABORAÇÃO: BRAIN
165
CONFIGURAÇÃO DOS LOTES | VÁRZEA GRANDE
ELABORAÇÃO: BRAIN
166
VERTICAL
CONFIGURAÇÕES DOS APARTAMENTOS
Configurações (m2 privativo) de apartamentos que a renda selecionada tem capacidade de comprar em diferentes cenários com 20% de entrada
FONTE: CAIXA ECONÔMICA- BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN
168
169
170 170
RENDA UTILIZADA PARA O FINANCIAMENTO
FONTE: CAIXA ECONÔMICA- BRAIN| ELABORAÇÃO: BRAIN
171
Sumário
LANÇAMENTOS
POR TRIMESTRE
CUIABÁ-MT
VÁRZEA GRANDE-MT
EMPREENDIMENTOS LANÇADOS POR TRIMESTRE
2017 2018 2019
3 emp/trim 4,75 emp/trim 5,75 emp/trim
12 Empreend. 19 Empreend. 23 Empreend.
+450%
-50%
+33,3%
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN PESQUISA E CONSULTORIA.

173 173
EMPREENDIMENTOS LANÇADOS POR PADRÃO
2017 2018 2019
1,75 emp/trim 2,5 emp/tri 2 emp/trim
7 Empreend. 10 Empreend. 8 Empreend.
+300%
-75%
+400%
174 FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN PESQUISA E CONSULTORIA.

174
UNIDADES LANÇADAS POR TRIMESTRE
2017 2018 2019
641,5 uni/trim 1.269,75 uni/trim 1.206 uni/trim
2.566 unidades 5.079 unidades 4.824 unidades
+41%
+359%
-64%

175
UNIDADES LANÇADAS POR PADRÃO
2017 2018 2019
327 uni/trim 570,5 uni/trim 284,5 uni/trim
1.308 unidades 2.282 unidades 1.138 unidades
-75%
+840%
+41%

176 176
VGV LANÇADO POR TRIMESTRE - (EM MILHÕES)
2017 2018 2019
121,4 vgv/trim 245,6 vgv/trim 246,8 vgv/trim
485,7 vgv 982,3 vgv 987,3 vgv
+80%
+329%
-59%
177 FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN PESQUISA E CONSULTORIA.

177
VGV LANÇADO POR TRIMESTRE E PADRÃO - (EM MILHÕES)
2017 2018 2019
74,3 vgv/trim 101 vgv/trim 76,75 vgv/trim
297,2 vgv 403,9 vgv 307 vgv
+262%
-8%
+43%

178 178
VENDAS POR
TRIMESTRE
CUIABÁ-MT
VÁRZEA GRANDE-MT
UNIDADES VENDIDAS NO TRIMESTRE
2017 2018 2019
618 unidades/trim 900 unidades/trim 1.594 unidades/trim
2.472 Unidades 3.600 Unidades 6.376 Unidades
-46%
+119%
+65%
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN 180

UNIDADES RESIDENCIAIS VERTICAIS VENDIDAS POR PADRÃO
2017 2018 2019
400 unidades/trim 540 unidades/trim 711 unidades/trim
1.600 Unidades 2.160 Unidades 2.845 Unidades
+43%
-16%
+66%
181 181
Sumário
ANÁLISE GERAL DO MERCADO / CUIABÁ E

VÁRZEA GRANDE/MT
ANÁLISE DE MERCADO
183
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
VERTICAL
RESUMO RESIDENCIAL VERTICAL
185
MÍNIMO, MÉDIO E MÁXIMO DO PREÇO POR METRAGEM
PRIVATIVA POR CLUSTER

Obs.: ¹Não são considerados na análise de preço e metragens médias as unidades duplex, garden e cobertura.
186
LOCALIZAÇÃO DOS
EMPREENDIMENTOS
187
LOCALIZAÇÃO DOS
EMPREENDIMENTOS
188
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
VERTICAL – GERAL
EMPREENDIMENTOS 1/3

BASE: Setembro/2020 190
EMPREENDIMENTOS 2/3

BASE: Setembro/2020 191
EMPREENDIMENTOS 3/3

BASE: Setembro/2020
OFERTA LANÇADA E FINAL POR PADRÃO
▪ Foram identificados 68
empreendimentos verticais em
Cuiabá e Várzea Grande,
totalizando 11.182 unidades.
Destas unidades há um total de
1.970 unidades disponíveis,
compreendendo 17,6% de
disponibilidade sobre a O.L.
▪ Das unidades lançadas

predominam as unidades de
padrão Econômico, porém as
unidades de maior absorção são as
de padrão standard.
193
193
OFERTA LANÇADA E FINAL POR PADRÃO
Padrão apresenta a maior
oferta final (1.157 das
1.970 unidades totais)

OFERTA LANÇADA E FINAL POR ANO DE LANÇAMENTO
▪ A maior oferta lançada se deu em

até 2014, porém a maior absorção
ocorreu nas unidades lançadas em
2018.
*Até Setembro.
195
195
OFERTA LANÇADA E FINAL POR TIPOLOGIA
• A tipologia de 2 dormitórios possui

a maior oferta lançada, o maior
estoque e a maior disponibilidade.
• A tipologia de maior absorção é a

de 4 dormitórios.
196
196
Tipologia apresenta a maior quantidade das
unidades em estoque (1.336 das 1.970
unidades totais)
197
PREÇO E ÁREA MÉDIA POR TIPOLOGIA
▪ O preço médio por metro quadrado das

unidades que estão em comercialização
é de R$ 5.526/m².
▪ A tipologia de 2 dormitórios apresenta o

preço médio por metro quadrado
privativo sem desconto inferior à média
geral da região em 22,3%.
Obs.: Não são considerados na análise de

preço e metragens médias as unidades
esgotadas, duplex, garden e cobertura.
198
198

199
PREÇO E ÁREA MÉDIA POR PADRÃO
▪ O preço médio por metro quadrado das

unidades do padrão Econômico e
Standard são de R$3.868 e R$4.540,
ambas estão abaixo da média da região
em 30% e 17,8%, respectivamente.

200
200
PREÇO MÉDIO POR PADRÃO

PRIVATIVA

Obs.: ¹Não são considerados na análise de preço e metragens médias as unidades duplex, garden e cobertura.
202
X PADRÃO

*Até Setembro/2020
203
X PADRÃO

*Até Junho/2020
204
TEMPO MÉDIO DA OFERTA LANÇADA E FINAL POR
PADRÃO

*Até Setembro/2020
205
PADRÃO

*Até Setembro/2020
206
TIPOLOGIA
207
TIPOLOGIA
208
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
VERTICAL –
CLUSTERS
EMPREENDIMENTOS CLUSTER SUL
Obs.: Empreendimentos esgotados permanecem na base durante 3 meses consecutivos caso ocorra distrato.
210
EMPREENDIMENTOS CLUSTER LESTE
211
EMPREENDIMENTOS CLUSTER NORTE
212
EMPREENDIMENTOS CLUSTER OESTE 1/2
213
EMPREENDIMENTOS CLUSTER OESTE 2/2
214
EMPREENDIMENTOS VÁRZEA GRANDE
215
OFERTA LANÇADA POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ A maior oferta lançada se deu no

padrão econômico, sendo 1.258
unidades em Várzea Grande, ou
seja, 24,8% do total.
▪ Destaque para o padrão médio

com a segunda maior oferta
lançada e 55% da oferta situada
no cluster oeste.
▪ O cluster leste possui 4.382 das

11.182 unidades lançadas, ou seja,
39,2% do total.
216
216
OFERTA FINAL POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ O maior estoque é do padrão

Econômico, sendo 466 unidades
localizadas em Várzea Grande, ou
seja, 40,3% do total desse padrão.
▪ O menor estoque é do padrão

Super Luxo com apenas 46
unidades das 1.970 disponíveis, ou
seja, apenas 2,3%.
▪ O maior estoque geral é do cluster

oeste com 558 unidades, ou seja,
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN 28,3% do total.
217
217
DISP. S/ O.L. POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ A maior absorção de unidades se

deu no padrão standard, com
apenas 4,7% de disponibilidade.
▪ Nos clusters a maior

disponibilidade é do padrão luxo
com 40,6% no cluster oeste, já no
geral é no padrão super luxo com
37,1%.
218
218
OFERTA LANÇADA POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
• Unidades de 2 dormitórios são as

que possuem maior oferta lançada
(55,3% da oferta). Das 6.185
unidades 28,9% estão no cluster
leste.
2 dormitórios:
• Maior oferta lançada
• Representa o maior estoque da região
• Maior disponibilidade
219
219
OFERTA FINAL POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ O maior estoque é na tipologia de

2 dormitórios, estando 34,9% das
unidades situadas em Várzea
Grande .
▪ O menor estoque é da tipologia de

1 dormitório, estando essas
unidades situadas nos clusters
leste e oeste.
220
220
DISP. S/ O.L. POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ Nos clusters a maior

disponibilidade é do cluster leste
na tipologia de 1 dormitório (70%),
já no total geral a maior
disponibilidade é da tipologia de 2
dormitórios e a maior absorção na
tipologia de 4 dormitórios.
221
221
OFERTA LANÇADA POR ANO – POR CLUSTER
▪ A maior oferta lançada se deu até

2014 com 4.209 unidades, estando
2.291 unidades localizadas no
cluster oeste.
▪ No Cluster Leste a maior oferta de

unidades é de 2018,já nos clusters
sul, norte e em Várzea Grande em
2020.
222
222
OFERTA FINAL POR ANO – POR CLUSTER
▪ O menor estoque é das unidades

lançadas em 2013 com apenas 13
unidades no cluster leste.
▪ Os maiores estoques no geral, nos

clusters e em Várzea Grande são
das unidades lançadas em 2020.
223
223
DISP. S/ O.L. POR ANO – POR CLUSTER
▪ A maior absorção no cluster sul é

nas unidades lançadas em 2019,
nos clusters leste e oeste em 2018
e no cluster norte até 2014.
▪ Em Várzea Grande as unidades

lançadas até 2014, 2015 e 2018
tiveram boas absorções.
224
224
PREÇO MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ O preço médio das unidades de 1 e

3 dormitórios no cluster leste são
superiores ao do cluster oeste em
24,7% e 1,3%, respectivamente. Já
nas tipologias de 2 e 4 dormitórios o
cluster oeste possui preço superior
ao cluster leste em 30,4% e 55,6%,
respectivamente.
▪ O preço médio de 2 dormitórios em

Várzea Grande é 23,8% inferior à
média em Cuiabá.

225
225
M² PRIVATIVO MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR
CLUSTER
▪ O m² das unidades de 1 dormitório

no cluster leste é superior ao do
cluster oeste em 20,9%. Já nas
tipologias de 2 e 4 dormitórios o
cluster oeste possui preço superior
respectivamente.
▪ O m² privativo de 2 dormitórios em
Várzea Grande é 4,5% inferior à
média em Cuiabá.

226
226
R$/M² PRIV. MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR
CLUSTER
▪ O preço médio por m² das unidades

de 1 e 3 dormitórios no cluster leste
são superiores ao do cluster oeste
em 3,5% e 1,7%, respectivamente.
Já nas tipologias de 2 e 4
dormitórios o cluster oeste possui
preço por m² superior ao cluster
leste em 22,4% e 26,9%,
respectivamente.
▪ O preço médio por m² de 2

dormitórios em Várzea Grande é
18,5% inferior à média em Cuiabá.

227
227
PREÇO MÉDIO POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ O preço médio das unidades de

padrão alto no cluster leste são
superiores ao do cluster oeste em
27,1%. Já nos padrões Standard e
Médio o cluster oeste possui preço
superior ao cluster leste em 35,8% e
7,8%, respectivamente.
▪ O preço médio do padrão Econômico

em Várzea Grande é 6,3% inferior à
média em Cuiabá.
▪ Apenas no cluster oeste existem

empreendimentos ativos nos
padrões especial, luxo e super luxo.

▪ O cluster norte possui o maior preço
médio no padrão econômico.

228
228
M² PRIVATIVO MÉDIO POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ O m² das unidades de padrão alto

no cluster leste são superiores ao do
cluster oeste em 13,4%. Já nos
padrões Standard e Médio o cluster
oeste possui preço superior ao
cluster leste em 7,1% e 8%,
respectivamente.
▪ O m² do padrão Econômico em
Várzea Grande é 2,4% superior à
média em Cuiabá.

229
229
R$/M² PRIV. MÉDIO POR PADRÃO – POR CLUSTER
▪ O preço médio por m² das unidades

dos padrões médio e alto no cluster
leste são superiores ao do cluster
oeste em 0,3% e 11,4%,
respectivamente. Já nos padrões
Econômico e Standard o cluster
oeste possui preço por m² superior
respectivamente.
▪ O preço por m² do padrão

Econômico em Várzea Grande é
7,2% inferior à média em Cuiabá.
FONTE: BRAIN | ELABORAÇÃO: BRAIN ▪ O Cluster norte possui o maior preço

por m² no padrão econômico.

230
230
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
HORIZONTAL
RESUMO HORIZONTAL
232
LOCALIZAÇÃO DOS
EMPREENDIMENTOS
233
LOCALIZAÇÃO DOS
EMPREENDIMENTOS
234
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
HORIZONTAL -
GERAL
LOTEAMENTO ABERTO

Base: Setembro/2020
236
LOTEAMENTO FECHADO
Base: Setembro/2020
237
CONDOMÍNIO DE CASAS
FONTE: BRAIN |
ELABORAÇÃO: BRAIN
238
Base: Setembro/2020

lotes abertos, sendo também a
tipologia de maior absorção.
▪ A maior disponibilidade de
unidades são em condomínios de
casas.
239
239
OFERTA LANÇADA E FINAL POR ANO – COND. DE
CASAS

2019, porém a maior absorção
foram nas unidades lançadas em
2016.
*Até Setembro.
240
240
OFERTA LANÇADA E FINAL POR ANO –
LOTEAMENTOS
▪ A maior oferta lançada de lotes

ocorreu até 2014, sendo também
as unidades de maior absorção.
*Até Setembro.
241
241
OFERTA LANÇADA E FINAL POR ANO – TOTAL
*Até Setembro.
242
242
• O preço médio por m² dos lotes

abertos são 18,4% inferiores aos
lotes em condomínio.
243
243
PRIVATIVA
244
Sumário
MERCADO
RESIDENCIAL
HORIZONTAL -
CLUSTERS
EMPREENDIMENTOS CLUSTER SUL| LOTEAMENTO
ABERTO
246
EMPREENDIMENTOS CLUSTER SUL| LOTEAMENTO
FECHADO
247
EMPREENDIMENTOS CLUSTER SUL| CONDOMÍNIO DE
CASAS
248
EMPREENDIMENTOS CLUSTER LESTE| LOTEAMENTO
ABERTO
249
EMPREENDIMENTOS CLUSTER LESTE| LOTEAMENTO
FECHADO
250
EMPREENDIMENTOS CLUSTER LESTE| CONDOMÍNIO
DE CASAS
251
EMPREENDIMENTOS CLUSTER OESTE| LOTEAMENTO
ABERTO
252
EMPREENDIMENTOS CLUSTER OESTE| LOTEAMENTO
FECHADO
253
EMPREENDIMENTOS CLUSTER OESTE| CONDOMÍNIO
DE CASAS
254
EMPREENDIMENTOS CLUSTER NORTE| CONDOMÍNIO
DE CASAS
255
EMPREENDIMENTOS CLUSTER RURAL| LOTEAMENTO
FECHADO
256
EMPREENDIMENTOS VÁRZEA GRANDE| LOTEAMENTO
ABERTO
257
EMPREENDIMENTOS VÁRZEA GRANDE| LOTEAMENTO
FECHADO
258
EMPREENDIMENTOS VÁRZEA GRANDE| CONDOMÍNIO
DE CASAS
259
OFERTA LANÇADA POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ A maior oferta lançada dos

empreendimentos em
comercialização se deu em
condomínio de casas, sendo a
maior oferta no cluster sul com
70,9% do total.
260
260
OFERTA FINAL POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ A maior oferta final dos

empreendimentos em
comercialização se deu em
condomínio de casas, sendo 1.157
unidades localizadas no cluster sul.
261
261
DISP. S/ O.L. POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ A maior absorção de unidades

geral se deu nos loteamentos
abertos, já nos clusters a maior
absorção foi no cluster oeste em
condomínios de casa.
▪ No geral a maior disponibilidade é

em condomínios de casas, já nos
clusters são em loteamentos
abertos 65,3% no cluster leste.
262
262
OFERTA LANÇADA POR ANO – POR CLUSTER
▪ A maior oferta lançada ocorreu em

2019 no cluster sul com 1.949
unidades.
▪ Destaque para Várzea Grande com

1.945 unidades lançadas até 2014.
263
263
OFERTA FINAL POR ANO – POR CLUSTER
▪ O maior estoque são das unidades

lançadas até setembro de 2020,
estando 560 das 1.466 unidades
totais desse ano localizadas em
Várzea Grande.
264
264
DISP. S/ O.L. POR ANO – POR CLUSTER
▪ A maior absorção ocorreu no

cluster oeste nas unidades
lançadas até 2014. No total a maior
absorção ocorreu no cluster norte.
265
265
PREÇO MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR CLUSTER
▪ O cluster leste possui o maior preço

médio em lotes em condomínio e em
casas em condomínio, sendo 72% e
o dobro superior à média de Cuiabá,
respectivamente.
▪ O cluster oeste possui o maior preço

em loteamento abertos, sendo 22%
superior à média de Cuiabá.
▪ O preço médio em Várzea Grande

em lotes e casas em condomínio é
superior ao preço médio de Cuiabá
em 8,1% e 34,3%, respectivamente.
266
266
M² PRIVATIVO MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR
CLUSTER
▪ O cluster leste possui o maior m²

privativo de Cuiabá em condomínios
de casa, sendo 159% superior à
média do município. Já o cluster
oeste possui o maior m² privativo
em loteamentos abertos, sendo
11,2% superior à média de Cuiabá.
▪ O m² privativo em Várzea Grande

em lotes e casas em condomínio é
superior à metragem de Cuiabá em
48,3% e 5,1%, respectivamente. Já
os lotes abertos possuem metragens
inferiores em 11,9%.
267
267
R$/M² PRIV. MÉDIO POR TIPOLOGIA – POR
CLUSTER
▪ O cluster leste possui o maior preço

por m² privativo de Cuiabá em
condomínios de casa, sendo 23,4%
superior à média do município. Já o
cluster oeste possui o maior m²
privativo em loteamentos abertos,
sendo 24,6% superior à média de
Cuiabá.
▪ O preço por m² privativo em Várzea

Grande em casas em condomínio é
superior à metragem de Cuiabá em
27,7%. Já os lotes fechados e
abertos possuem metragens
inferiores em 27,1% e 71,8%,
respectivamente.
268
268
Sumário
ANÁLISE VGV GERAL

VGV OFERTADO E DISPONÍVEL NO MERCADO TOTAL
270
FICHAS TÉCNICAS
LOTEAMENTO FECHADO
BRISAS CONDOMÍNIO
HORIZONTAL
• URBANIZADORA: GMP
• ENDEREÇO: Rodovia Helder
Cândia, MT-010, km 2 -
Ribeirão do Lipa
• OFERTA LANÇADA: 354
unidades
• OFERTA FINAL: 88 unidades
M²
PREÇO (R$) PREÇO/M²
PRIVATIVO
250 m² R$ 183.000 732
272
VIVA VÁRZEA GRANDE
• URBANIZADORA: Grupo
Echer
• ENDEREÇO: R. Joaquim
Taváres - Centro Sul
unidades
• OFERTA FINAL: 180
unidades
M²
PRIVATIVO
53 m² R$ 168.000 3.188
273
VIVA CRISTO REI
Echer
• ENDEREÇO: Av. Tricolor, 200
- Cristo Rei
unidades
unidades
M²
PRIVATIVO
53 m² R$ 160.000 3.036
274
VIVA ALAMEDA
Echer
• ENDEREÇO: Alameda Júlio
Muller - Alameda
unidades
unidades
M²
PRIVATIVO
53 m² R$ 222.000 4.213
275
VIVA PARQUE
Echer
• ENDEREÇO: Acampament
Goncalo, 470 - Jardim Mossoro
unidades
• OFERTA FINAL: 83 unidades
M²
PRIVATIVO
52 m² R$ 184.000 3.538
276
VIVA ESMERALDA
Echer
• ENDEREÇO: Av. das
Travessas, 1262 - Pedra 90
unidades
unidades
M²
PRIVATIVO
52 m² R$ 165.000 3.173
277
FUTUROS
LANÇAMENTOS
BREVES LANÇAMENTOS HORIZONTAIS
EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA INFORMAÇÕES

ARBO IGUATEMI CMF Condomínio de Casas em Cuiabá de 3 quartos
com 113,64 m² e 2 vagas de garagem
CONDOMÍNIO ARKADIA ÁVIDA Em Cuiabá
VILLAGIO D’ ITALIA ALVA Lotes em Condomínio fechado de alto padrão
em Cuiabá
VILLAGIO VERONA ALVA Condomínio de casas em Cuiabá
279
REVENDA
EMPREENDIMENTOS DE REVENDA
PARA COMPLEMENTAR AS ANÁLISES BUSCAMOS

ALGUNS EMPREENDIMENTOS COM REVENDA DE
LOTEAMENTOS FECHADOS EM CUIABÁ E VÁRZEA
GRANDE.
281
PREÇO E ÁREA MÉDIA POR PADRÃO
▪ A tabela mostra alguns lotes em

condomínio de revenda
localizados em Cuiabá e Várzea
Grande para avaliação do preço
médio.
▪ Os preços variam entre R$142 e

R$ 1.000 o metro quadrado
privativo.
282
282
FONTE: IMOBILIÁRIAS | ELABORAÇÃO: BRAIN
PREÇO MÉDIO POR BAIRRO - IMÓVEIS DE REVENDA
▪ O preço médio por m² de

revenda é de R$ 490 estando
Cuiabá Silvestre acima da
média em 1,8%
▪ O preço médio por m² de

revenda está 23,8% abaixo do
preço médio por m² de lotes
em condomínio em Várzea
Grande e 44,4% em Cuiabá.
283
283
OFERTA X PREÇO, M² E R$/M² - IMÓVEIS DE REVENDA
50% da oferta de imóveis para a 45% da oferta de imóveis para a 44,4% da oferta de imóveis para a
revenda praticam preços de revenda tem faixa de m² de 351 a revenda praticam preços por m² de
R$150.001 a R$220.000. 450m². R$401 a R$500.
284
LOCALIZAÇÃO DOS
EMPREENDIMENTOS
285
Sumário
BENCHMARKING
TERRAS SÃO JOSÉ
• Clube de Golfe
• Salão de eventos
• Centro hípico completo
• 20 quadras de tênis
• 2 quadras de squash
• 2 quadras de vôlei de areia
• 3 campos de futebol
• Quadra poliesportiva
• Lagos com cachoeira
• Trilhas
• Playground
• 2 restaurantes
• Capela
• Heliponto
• 2 portarias
• Área Verde: 866.146,15 m²
• Localizado em Itu-SP
287
FONTE: https://www.terrasdesaojose2.com.br/loteamento | ELABORAÇÃO: BRAIN
FAZENDA BOA VISTA
A Fazenda Boa Vista lançada no final de 2007, é um

empreendimento de campo destinado à alta renda.
A Fazenda Boa Vista dispõe de uma infraestrutura
completa de esportes, lazer e serviços. Além das
mais de 200 residências construídas, estão em
plena operação o Hotel Fasano, o Centro Equestre,
dois campos de golfe, quadras de tênis, squash e
poliesportivas, assim como o Kid´s Club e a
Fazendinha, destinados à recreação infantil, e as
trilhas para bicicleta, cavalgadas e caminhadas. A
propriedade possui 12 milhões de m², sendo 3
milhões deles cobertos por matas nativas, lagos,
bosque e jardins.
Localizado em Porto Feliz-SP
288
FONTE: https://boavista.com.br/#amenities/5| ELABORAÇÃO: BRAIN
QUINTA DA BARONEZA
A Quinta da Baroneza é um loteamento de alto padrão do

Brasil com lotes disponíveis a partir de 3.000 m². São mais
de 4.000.000 m² de área verde, com 2.400.000 m² de
Mata Atlântica nativa, preservadas e 2 RPPNs – Reserva
Particular do Patrimônio Natural.
• Clube de Golfe
• Vila hípica
• Trilhas
• Ciclovias
• Clube Social e Clube da Mata
• Centro de conveniência
• Pousada
Vila hípica
• 80 baias
• Piquetes e picadeiros para torneios (coberto e aberto)
• Sala de botas, sala de arreios, sala de selas, sala
veterinária
• Localizado em Bragança Paulista-SP

289
FONTE: http://quintadabaroneza.com.br/vila-hipica/| ELABORAÇÃO: BRAIN
BOULEVARD FAZENDA DA GRAMA
É um condomínio em uma área privilegiada dentro da Fazenda da Grama. São 26

casas independentes e com distância acima de 10 metros entre elas. Com área
construída de 380 m2 e terrenos de 1.000 a 1.550 m2, conta com 4 suítes (ou 3
suítes + home theater), terraço com 50 m2 e ampla piscina.
Os proprietários dispõem de toda a estrutura da Fazenda da Grama e de serviços
diferenciados, como piscineiro e jardineiro incluídos no condomínio.
•Academia
•6 quadras de tênis (4 de saibro e 2 rápidas)
•2 campos de futebol gramados
•Bocha (1 quadra de Bocha rápida)
•Beach Tennis
•Beach Volley
•Cable ski para WakeBoard com obstáculos
•Campo de Golfe com 18 buracos
•Stand up paddle e caiaque no lago
•Pump Track para skate, patinete e bike
•Slack Line
•Trilhas
•Pista de Cooper
•Snooker
FONTE: https://fazendadagrama.com.br/ ELABORAÇÃO: BRAIN • Localizado em Itupeva-SP 290

FGR
História
FGR foi fundada em 1986. No início, a empresa se dedicava a obras públicas, principalmente de infraestrutura, mas já a partir de
1988 dava seus primeiros passos no desenvolvimento de empreendimentos habitacionais. Então, em 1994 lançou em Goiânia
o primeiro condomínio Jardins. Em 2020 a FGR se propôs um novo desafio. Ao ouvir seus clientes, descobriu a oportunidade de
aprimorar ainda mais as soluções de qualidade de vida que oferece. Nasce assim o projeto Casas Jardins, com o objetivo de
proporcionar às famílias mais que a compra do lote, mas da casa própria, viabilizando a construção de residências modernas,
integradas e funcionais nos condomínios Jardins.
Empreendimentos Recentes
Jardins Marselha: Venda apenas de lote + Casa Jardins – Abertura de Vendas: 27/10/2020
Lotes de 200 m² à R$ 145.000
Casas Jardins a partir de R$ 420.0000
Planos de pagamento em até 360 meses
Jardins Versalhes: Venda apenas de lotes – Abertura de Vendas: 11/2020
291
JARDINS MARSELHA
292
JARDINS MARSELHA
293
Sumário
AVALIAÇÕES
DA
CONSULTORIA
AVALIAÇÕES E RECOMENDAÇÕES
Destaques sociodemográficos do terreno estudado:
• Crescimento populacional médio anual de Cuiabá (1,2%) e Várzea Grande (1,3%) abaixo do
Mato Grosso (1,5%) e pouco acima do Brasil (1,1%).
• Crescimento médio no número de domicílios na cidade de Cuiabá (3,3%) e Várzea Grande

(3,4%) também abaixo ao do Estado (3,6%) porém muito superior ao do País (2,5%).
• Baixa densidade demográfica em todos os Clusters analisados, a maior densidade está no Norte
com 2.902 hab/km², seguido pelo Oeste (2.139 hab/km²) e Leste (2.094 hab/km²). No Cluster Sul
são apenas 680 hab/km², no Rural 3 hab/km² e Várze Grande são somente 321 hab/km².
• Renda domiciliar média de R$ 7.027,12 no Cluster Oeste, R$ 5.657,46 no Leste, R$ 4.010,67 no

Norte, R$ 3.655,43 no Sul, R$ 3.387,23 em Várzea Grande e R$ 2.232,87 no Rural.
295
Destaques sociodemográficos do terreno estudado:
• Baixa verticalização em todos os Clusters, as maiores são nos Clusters Oeste, Leste e Norte, com
26%, 18% e 6% dos domicílios do tipo apartamento, respectivamente.
• Médio índice de propriedade no geral, variado entre 70 e 79% em todos os Clusters.

Oportunidade de venda para moradores que gostariam de sair do aluguel e para
investidores interessados em ganhos com aluguel.
• Grande quantidade de polos geradores de fluxo nos Clusters Oeste, Leste e Várzea
Grande, com 599, 516 e 502 polos respectivamente. Destaque para shopping centers também
localizados nesses clusters, sendo 3 no Oeste, 2 no Leste e 1 em Várzea Grande. Destaque também
para a maior concentração de escolas privadas em relação a públicas no Cluster Oeste, característica
de região com alto poder aquisitivo.
296
1. Na projeção de demanda de imóveis residenciais, considerando somente o crescimento

vegetativo nos Clusters analisados, estimamos uma demanda de aproximadamente 3,5 mil
domicílios ao ano em Várzea Grande, 2 mil no Cluster Leste, 1,9 mil no Sul, 1,6 mil no
Oeste, 1,5 mil no Norte e 150 domicílios no Rural. Quando também consideramos a
demanda por transição demográfica a projeção sobe para perto de 5 mil domicílios ao ano
em Várzea Grande, 3,1 mil no Leste, 2,7 mil no Sul, 2,6 mil no Oeste, 2,2 mil no Norte e
200 no Rural, isso em um cenário econômico moderado de transição e considerando a absorção
de imóveis novos e usados.
2. Agora, se considerarmos somente os imóveis novos, ou seja, lançamentos, podemos

projetar uma absorção de 2.451 unidades por ano em Várzea Grande, 1.569 mil no Leste,
1.338 no Sul, 1.283 mil no Oeste, 1.109 mil no Norte e 102 no Rural, em um cenário
econômico moderado de transição com 50% de absorção em lançamentos.
297
3. Analisando o mercado residencial vertical na região, constatamos 68 empreendimentos,

foram ofertadas 11.182 unidades restando 1.970 em comercialização, disponibilidade sobre a
oferta de 18%. O preço médio na região é de R$ 5.526/m².
4. Entre os regiões analisadas, verificamos que a maior oferta foi no Cluster Oeste, com 34
empreendimentos, 4.382 unidades lançadas e 558 remanescentes, disponibilidade sobre a oferta
de 13%. Na sequência aparece o Cluster Leste, com 17 empreendimentos, 3.388 unidades
lançadas e 409 remanescentes, disponibilidade de 12%. Os Clusters Várzea Grande e Sul
estão muito próximos em relação ao tamanho de mercado, foram 7 empreendimentos
lançados em cada cluster, sendo que em Várzea Grande foram colocadas 1.426 unidades restando
466, disponibilidade de 33% e no Leste foram ofertadas 1.322 unidades restando 346,
disponibilidade de 26%. No Norte são 3 empreendimentos, com 664 unidades lançadas e 161
restantes, disponibilidade de 29%. No Rural não houveram lançamentos.
298
5. Avaliando os padrões colocados em cada Cluster, observamos que o Cluster Oeste é o

que apresentou oferta em todos os Padrões, do Econômico ao Super Luxo (acima de R$ 2
milhões), o Leste apresentou oferta até o Padrão Luxo (R$ 1 a 2 milhões), o Sul até o
Padrão Médio (R$ 400 a 700 mil), Norte e Várzea Grande até o Padrão Standard (R$ 190 a
400 mil). A maior concentração de unidades econômicas ofertadas está nos clusters Leste, Várzea
Grande e Sul.
6. Em relação aos preços médios de imóveis verticais por cluster, temos o Cluster Oeste
com o maior valor (R$ 6.255/m²), seguido pelo Leste R$ 5.611/m², Norte R$
4.366/m², Sul R$ 4.047/m² e Várzea Grande R$ 3.669/m².
299
7. Analisando o mercado residencial horizontal, verificamos 45 empreendimentos, uma oferta

de 13.994 unidades restando 3.534 em comercialização, disponibilidade sobre a oferta de
25%. São 12 condomínios de lotes, 24 condomínios de casas e 9 loteamentos abertos. Nos
condomínios de lotes foram ofertados 4.242 lotes com 937 remanescentes, disponibilidade de 22%,
condomínios de casas foram colocadas 5.486 casas restando 1.858 no mercado, disponibilidade de
34% e foram ofertados 4.266 lotes abertos com 739 ainda em comercialização, disponibilidade de
17%.
8. Os preços médios para empreendimentos residenciais horizontais na região são de R$ 667/m²

para loteamento aberto, R$ 817/m² para loteamento fechado e R$ 3,3 mil/m² para
condomínio de casas.
300
9. Entre os regiões analisadas, verificamos uma maior oferta lançada de lotes em

condômino nos Clusters Sul, Oeste e Leste, um pouco acima de 1 mil lotes em cada cluster.
Já para casas em condomínio o Cluster Sul apresenta uma grande colocação de quase
3,9 mil casas, seguido por Várzea Grande com mais de 1 mil casas. Para os lotes em
loteamentos abertos o destaque vai para Várzea Grande com mais de 2,6 mil lotes ofertados e para
o Cluster Oeste com 1,2 mil lotes.
10.Com relação aos preços, temos os maiores preços para lotes em condomínio no Cluster Leste
(R$ 1.088/m²), para casas em condomínio na Várzea Grande (R$ 3.987/m²) e para lotes abertos
no Cluster Oeste (R$ 1.269/m²). Os menores preços estão no Cluster Rural para lotes em
condomínio (R$ 275/m²), no Cluster Sul para casas em condomínio (R$ 2.926) e para loteamento
aberto (R$ 260/m²).
301
Densidade Renda Média Índice de Índice de

Cluster PEA dia Trabalhadores Polos Geradores
hab/km² Domiciliar (R$) Verticalização Propriedade
Sul 4º 4º 5º 3º 4º 3º 4º
Leste 3º 2º 2º 6º 2º 2º 2º
Norte 1º 3º 3º 1º 5º 5º 5º
Oeste 2º 1º 1º 5º 1º 1º 1º
Rural 6º 6º 6º 4º 6º 6º 6º
Várzea Grande 5º 5º 4º 2º 3º 4º 3º
11.Avaliando as características de cada Cluster, tanto sociodemográficas como de

mercado, vemos potenciais produtos para cada região, conforme a seguir:
Cluster Oeste: Sem dúvida é a região mais nobre, com a maior renda, verticalização, PEA dia,
trabalhadores e polos geradores, tanto é que já apresenta oferta de produtos verticais de padrão
Super Luxo, ou seja, é a região para produtos verticais de padrão superior.
302
Cluster Leste: Região também de alto padrão, é a segunda colocada em renda, verticalização, PEA
dia, trabalhadores e polos, já com oferta de produtos verticais de padrão luxo. Região com
potencial para produtos verticais de padrões alto e luxo na área próxima ao centro de Cuiabá,
na área mais a nordeste tem grande potencial para condomínios de lotes e casas de alto padrão.
Cluster Norte: A maior densidade entre os clusters, terceira em renda, verticalização, porém é a
quinta em PEA dia, trabalhadores e polos. É uma região similar ao Cluster Sul em suas características
porém acreditamos em um forte desenvolvimento da região no futuro devido a localização
entre os clusters de maior potencial (oeste e leste). Potencial para produtos verticais de
padrão Médio e Standard na região limítrofe as divisas dos clusters oeste e leste e para
condomínio de casas e lotes de padrão médio nas regiões mais ao norte.
303
Cluster Sul: Região com grande vazio demográfico ao sul. Tem potencial para produtos verticais
de padrões médio e standard na área próxima ao Cluster Leste, na área mais ao sul tem grande
potencial para condomínios de lotes pequenos, casas de padrão inferior e loteamentos
abertos.
Cluster Rural: Área de baixíssima densidade com grande vazio demográfico, em relação aos atributos
sociodemográficos é a última colocada em praticamente todos. É uma área para produtos
diferenciados (condomínios de chácaras, turismo rural, etc.)
Várzea Grande: É uma região de baixa densidade devido a grande área, porém apresenta uma
grande quantidade de domicílios, mais de 100 mil, sendo a maioria de rendas baixas, o que gera um
grande potencial para loteamentos abertos, casas geminadas populares e produtos
verticais de padrão econômico.
304
Sumário
CONSULTORES
DO ESTUDO
EQUIPE
FÁBIO TADEU ARAÚJO THAIS DE SOUZA GOMES
SÓCIO - DIRETOR ANALISTA DE MERCADO
MARCOS KAHTALIAN GUSTAVO HENRIQUE PEREIRA

SÓCIO / DIR. TÉCNICO COORDENADOR TÉCNICO
TERESA CRISTINA DE SOUZA LOISE CRISTINA SCHWARZBACH

COORDENADORA reBRAIN ANALISTA PL DE INTELIGÊNCIA DE
MERCADO
GUILHERME WERNER
SÓCIO - CONSULTOR
Sumário
APÊNDICES
ASPECTOS METODOLÓGICOS
▪ Crescimento vegetativo
▪ Potencial de crescimento
▪ Perfil socioeconômico do morador
▪ População economicamente ativa/dia

IDENTIFICAÇÃO
▪ Renda média da região
▪ Zona de influência DO POTENCIAL

▪ Equipamentos públicos ofertados
LATENTE
▪ Polos geradores de tráfego
▪ Idade média dos moradores
▪ Empresas comerciais do entorno
▪ Investimentos anunciados na região
308
308
▪ Renda por quadra para raios posteriormente

definidos
▪ Idade da população ANÁLISE

▪ População total
GEORREFERENCIA
▪ Pontos de serviço e comércio e zonas de
influência comercial
DA DA ZONA DE
▪ Polos geradores de trafego (franquias) INFLUÊNCIA
▪ Oferta de escolas, bancos, farmácias e hospitais
309
309
ANÁLISE DO
▪ Levantamento da concorrência na Zona de
Influência do terreno
MERCADO
▪ Histórico de produção da região por tipo de RESIDENCIAL
imóvel
▪ Parecer conclusivo sobre os principais fatores

analisados, em termos socioeconômicos e
concorrenciais CONCLUSÕES E
▪ Recomendações estratégicas para RECOMENDAÇÕES
desenvolvimento do produto
310
310
ABSORÇÃO DE DOMICÍLIOS
A BRAIN elaborou uma metodologia para estimar o potencial de absorção de novos lançamentos na região da Z.I.
1 2
Taxa de
Estimativa de
Taxa de
+
crescimento
vegetativo anual
demanda por
transferência
= Absorção
de domicílios Total
1 Constituição de novo lares
2 Lares constituídos que migrarão para novo imóvel e novas aquisições imobiliárias
311 311
ABSORÇÃO RESIDENCIAL DE LANÇAMENTO
Como nem toda a aquisição de imóveis dá-se em produtos novos, foram considerados 3 diferentes cenários de absorção de lançamentos:
CONSERVADOR
CONSERVADOR
33% da compra anual de imóveis.
1
MODERADO
2 3
OTIMISTA
MODERADO OTIMISTA
Posteriormente cada um dos cenários de absorção de lançamentos foi cruzado com os 3 cenários de mercado, resultando em 9 diferentes cenários.
312 312
Sumário
ANEXOS
EMPREENDIMENTOS LANÇADOS PELA GINCO
314
315
316
317
318
319
320
321

Censo do mercado imobiliário de Cuiabá e Várzea Grande 2020

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Censo do mercado imobiliário de Cuiabá e Várzea Grande 2020

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CENSO

LOCALIZAÇÃO PERFIL CONCORRÊNCIA CONCLUSÕES

Influência (Z.I.) sociodemográficos concorrência na Z.I. região para produtos

A descrição dos procedimentos metodológicos encontra-se no APÊNDICE A

MATO GROSSO DO SUL

FONTE: IBGE 2019 | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE 2019 | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE 2019 | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: FACEBOOK ADS

RELACIONAMENTO E NÍVEL EDUCACIONAL

FONTE: FACEBOOK ADS

FONTE: FACEBOOK ADS

RELACIONAMENTO E NÍVEL EDUCACIONAL

FONTE: FACEBOOK ADS

No ANEXO A encontram-se algumas imagens de produtos lançados pela

Área Aproximada 1.480.000 m² (medida através do google maps)

Localização -15.579472, -56.146658

Estada Passagem da Conceição

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

40,1% 40% 40,9% 40,3% 40,1% 39,4% 34,8%

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

2.139 hab/km² 182 hab/km²

Classe A+ 3,5% 0,4% 0,5% 5,3% 0,8% 7,5% 0%

Classe B1 6,8% 3,1% 3,4% 8,2% 5,4% 10,8% 1,5%

Classe B2 19,8% 16,7% 18,3% 19,5% 19,1% 23,3% 9,5%

46% 46,3% 45,9% 46,4% 45,2% 46,9% 42%

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE 2019 | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

FONTE: IBGE | ELABORAÇÃO: BRAIN

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▪ Os polos geradores de tráfego de pessoas permitem

▪ Estar próximo de polos impulsionadores de fluxo de

▪ Podem ser considerados polos geradores de tráfego:

• Há uma concentração baixa de

• A maior concentração de polos se

Obs.: Os polos incluem apenas pontos

Densidade Renda Média Índice de Índice de

➢ Administração Pública, Comércio e Serviços:

FONTE: MINISTÉRIO DO TRABALHO 2018 | ELABORAÇÃO: BRAIN

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