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COT – Avaliações 045
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO ART. 1º DA LC Nº 105/2001 E
OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
12.527/2011. SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO
EDITAL CAIXA 2019
Caderno de
Orientações
COT-Avaliações – v045
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
E OUTROS BENS
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO Art. 1º da LC nº 105/2001 E SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS
CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO EDITAL CAIXA 2019
O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EFETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº
7.845/2012
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COT – Avaliações 045
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EDITAL CAIXA 2019
SUMÁRIO DA NORMA
1 OBJETIVO,6
2 DEFINIÇÕES,6
2.1 SIGLAS,6
2.2 CONCEITOS,7
3 NORMAS,11
3.1 ASPECTOS GERAIS,11
3.2 USO INTERNO,13
3.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,13
3.3.1 ASPECTOS GERAIS,13
3.3.2 DOCUMENTAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE BENS,13
3.3.3 MODELOS DE PEÇAS TÉCNICAS,15
3.3.3.1 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,15
3.3.3.2 LAUDO DE AVALIAÇÃO, MODELO COMPLETO,16
3.3.3.3 RELATÓRIO DE VALORAÇÃO,17
3.3.4 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO,18
3.3.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES,18
3.3.6 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS,18
3.3.7 AVALIAÇÃO INTERVALAR,18
3.3.8 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA,19
3.3.9 3.3.9 VISTORIA,20
3.3.10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES PERICIAIS,20
3.3.10.2 ESTABILIDADE E SOLIDEZ,20
3.3.10.3 VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES,20
3.3.10.4 HABITABILIDADE,21
3.3.11 OPERAÇÕES CAIXA QUE ENVOLVAM GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE
PAGAMENTO,21
3.3.12 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO-AVERBADAS OU PARCIALMENTE NÃO-
AVERBADAS,23
3.3.13 IMÓVEIS COM INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO NO SOLO OU ÁGUAS SUBTERRÂNEAS,23
3.3.14 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES,25
3.3.15 UNIDADES ISOLADAS, DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO -RESIDENCIAL,25
3.3.16 UNIDADES COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS,25
3.3.17 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS, AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES
CONDOMINIAIS, TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS ,25
3.3.18 IMÓVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUÇÃO JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL OU CONTRATO SUB -
JÚDICE,26
3.3.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕE S EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA ,28
3.3.20 AVALIAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS, NO ÂMBITO DAS ANÁLISES DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ALOCAÇÃO DE RECURSOS,28
3.3.21 AVALIAÇÃO DAS TIPOLOGIAS-PADRÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS,
USADOS PARA RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDAS DOS MUTUÁRIOS OU RECUPERAÇÃO DE
ATIVOS,29
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PREFÁCIO
TÍTULO
ENGENHARIA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS
UNIDADE GESTORA
GEHPA – GN PADROES EMPREENDIMENTOS CRITICOS
UNIDADE(S) CORRESPONSÁVEL(IS)
Não se aplica
CLASSIFICAÇÃO
Normativo Geral
PÚBLICO ALVO
Agências, CEHAN, CERIS, CESAV, CIGAD, CIHAR, GEGAD, CEPAT, GESEC, GIHAB, CEMAB, CEINF, REHAB,
CEVEN e SR
REGULAMENTAÇÃO UTILIZADA
Carta Circular BACEN nº 3.730, de 08/10/2015;
Circular BACEN nº 3.747, de 27/02/2015;
Circular BACEN nº 3.767, de 07/10/2015;
Decreto nº 7.724, de 16/05/2012;
Instrução Normativa MDR nº 42, de 15/10/2021;
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DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
Não se aplica
ROTEIRO PADRÃO
30623
NORMATIVOS REVOGADOS
Não se aplica
ATENDIMENTO DE DÚVIDAS
GEHPA – GN PADROES EMPREENDIMENTOS CRITICOS
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1 OBJETIVO
1.1 Definir valores de Avaliação para imóveis e outros bens, visando subsidiar as unidades da CAIXA e/ou terceiros
em suas operações.
1.1.1 Não fazem parte do objetivo as Avaliações de joias e objetos de penhor.
1.2 Definir parâmetros de velocidade de vendas de unidades de empreendimentos imobiliários visando subsidiar as
unidades da CAIXA em suas operações.
2 DEFINIÇÕES
2.1 SIGLAS
▪ ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;
▪ ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário;
▪ AMV – Ativos Mantidos pra Venda;
▪ ART – Anotação de Responsabilidade Técnica [Engenharia];
▪ AS – Autorização de Serviço;
▪ ATTE – Atividade(s) Técnica(s) Especializada(s) [atividade terceirizável, contendo combinação de atividade,
produto, linha e fonte];
▪ CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
▪ CCA – Correspondente CAIXA AQUI;
▪ CE – Comunicação Eletrônica [documento] ou Centralizadora Nacional [estrutura CAIXA];
▪ CI – Comunicação Interna [documento] ou Centralizadora Regional [estrutura CAIXA];
▪ CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia;
▪ CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia;
▪ EIVV – Estimativa de Índice Velocidade de Vendas;
▪ EVV – Estudo de Velocidade de Vendas;
▪ FEBRABAN – Federação Brasileira de Bancos;
▪ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
▪ INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial;
▪ IVV – Índice de Velocidade de Vendas;
▪ MN – Manual Normativo interno CAIXA;
▪ MO – Modelo;
▪ NBR – Norma Técnica Brasileira Revisada;
▪ NT – Nota Técnica;
▪ OF – Ofício;
▪ PCI – Proposta de Construção Individual;
▪ PDF – Portable Document Format [formato de documento portátil];
▪ PEPT – Pendência para Elaboração de Peça Técnica;
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▪ PF – Pessoa Física;
▪ PJ – Pessoa Jurídica;
▪ PVG – Plantas de Valores Genéricos;
▪ QP – Quadro Próprio;
▪ RFFSA – Rede Ferroviária Federal Sociedade Anônima;
▪ RGI – Registro Geral de Imóveis (no Cartório de Registro de Imóveis);
▪ RRT – Registro de Responsabilidade Técnica [Arquitetura];
▪ RT – Relatório Técnico [documento] ou Responsável Técnico [profissional];
▪ SARB – Sistema de Auto Regulação Bancária;
▪ SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo;
▪ SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis ;
▪ SIEGH/SIGDU – Sistema de Desenvolvimento Urbano e Rural;
▪ SIMIL – Sistema de Informações do Mercado Imobiliário;
▪ SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil;
▪ SINDUSCON – Sindicato das Indústrias da Construção Civil;
▪ SIOPI – Sistema de Operações Imobiliárias;
▪ SR – Superintendência de Rede;
▪ Susep – Superintendência de Seguros Privados;
▪ TRT – Termo de Responsabilidade Técnica;
▪ VV – Velocidade de Vendas;
▪ XLS – Excel Spreadsheet File [arquivo de planilha do Excel].
2.2 CONCEITOS
▪ Apensado: arquivo secundário, vinculado (anexado) a outro principal, sendo este último no padrão PDF; o arquivo
apensado pode ser de qualquer padrão, PDF ou não, e em qualquer número (um ou mais).
▪ Assinatura digital: código, anexado ou logicamente associado a um arquivo, que permite, de forma única e exclusiva,
a comprovação de sua autoria e a manutenção de sua integridade, após a certificação;
▪ Assinatura digital com referência básica: cria um arquivo eletrônico, contendo um documento e a assinatura
digital, anexada ou separada;
▪ Assinatura digital com referência de tempo: cria um arquivo eletrônico, contendo um documento, a assinatura
digital, anexada ou separada, e um carimbo de tempo, contendo a data e a hora em que este foi autenticado.
▪ Autoridade certificadora — AC: entidade que emite, renova ou revoga certificados digitais de outras AC ou de
titulares finais.
▪ Avaliação: cálculo do valor de um ou mais bens;
▪ Avaliação de bens: análise técnica, realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem,
seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica
para determinada finalidade, situação e data;
▪ Avaliação de imóveis: o mesmo que Avaliação de bens;
▪ Avaliação patrimonial ou de interesse patrimonial: Avaliação de imóveis em aquisição ou locação para uso da
CAIXA, atendimento de demandas legais ou para alienação/permuta de imóve is de uso.
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▪ Averbação: registro da edificação existente ou realizada sobre um terreno na matrícula deste no RGI, n ormalmente
com descrição da tipologia da edificação e suas áreas. em se tratando de empreendimentos, a descrição é mais
detalhada e pode abranger, adicionalmente, nos casos condominiais, as frações ideais das unidades autônomas.
▪ Características do imóvel: peculiaridades ligadas ao próprio imóvel;
▪ Características intrínsecas: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno, a exemplo da área,
dimensões, posição, confrontações, assim como às benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido
arquitetônico, padrão de acabamento, conservação, área, divisão interna;
▪ Características extrínsecas: aspectos não-intrínsecos ao imóvel, ligados ao logradouro, bairro, cidade, enfim,
à região, assim como ao contexto em que se insere, em termos, por exemplo, de mercad o, economia,
legislação.
▪ CCA — Correspondente CAIXA AQUI: empresa contratada pela CAIXA para prestar serviços à comunidade em seu
nome, com critérios estabelecidos pelo Banco.
▪ Categoria: casa (e correlatos, ex.: village), apartamento (e correlatos, ex.: aparthotel, flat, kit, loft), loja, sala
comercial (e correlatos, ex.: pavimentos comerciais), lote, gleba, vaga de garagem, prédio, galpão etc.
▪ Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel no RGI: documento (livro ou ficha) emitido pelo Cartório de Registro
de Imóveis, contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, descrição (em
termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários...), averbações e/ou alterações de edificações,
ações reais e pessoais reipersecutórias, hipotecas, alienações fiduciárias, cadeia dominial, ônus e alterações físicas
ou de endereço do bem.
▪ Dano(s) físico(s) de imóvel: dano constatado no imóvel, decorrente de vícios construtivos, da ação ou omissão
humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, de agentes da natureza, entre outros, que
afete o imóvel todo ou parte dele.
▪ Especificação da Avaliação: classificação da Avaliação quanto à fundamentação e precisão;
▪ Grau de fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, da metodologia empregada e da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
▪ Grau de Fundamentação I: menor grau de aprofundamento;
▪ Grau de Fundamentação II: grau médio de aprofundamento, padrão para Ava liação de imóveis urbanos;
▪ Grau de Fundamentação III: grau de aprofundamento máximo.
▪ Grau de precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro numa Avaliação.
▪ Estabilidade e solidez: integridade estrutural, com ausência d e risco de colapso.
▪ Habitabilidade: condições mínimas de segurança quanto à solidez, salubridade, funcionalidade e conforto da
construção.
▪ Habite-se: documento, expedido pela Prefeitura local ou órgão competente, que atesta a condição de regularidade
do imóvel, liberando a edificação recém-construída ou reformada para uso, inclusive não-habitacional, se for o caso.
▪ ICP-Brasil — Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras: instituída para garantir a autenticidade, a integridade e
a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que
utilizem assinaturas digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras.
▪ Imóvel/casa geminada: tipo de construção simétrica, que une duas ou mais habitaç ões, compartilhando, entre elas,
o telhado e parte da estrutura.
▪ Imóvel multifamiliar: unidade habitacional em um mesmo lote, com única matr ícula, entradas distintas e medidores
d’água e energia elétrica separados.
▪ Imóveis rurais: vide Unidade > Unidades Rurais.
▪ Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: são aqueles localizados em zona urbana definida por Lei Municipal e
que são destinados e com vocação para uso urbano.
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▪ Inovação tecnológica: material, componente ou sistema construtivo, aplicado ao processo de produção do edifício,
que incorpora diferencial tecnológico, resultante de atividades de pesquisa, em relação aos correspondentes pré -
existentes no mercado.
▪ Intervalo: subconjunto dos números reais (no caso da CAIXA, valores monetários);
▪ Intervalo de confiança: intervalo de valores, derivado da estatística inferencial, dentro do qual está contido o
parâmetro populacional, com determinada confiança;
▪ Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores aceitáveis em torno do valor de Avaliação, definível pel o
avaliador, conforme preconiza a NBR – ABNT nº 14.653, partes 1 e 2, e este MN.
▪ Laudo: relatório, contendo parecer técnico resultante de ex ame ou Avaliação objetiva, sobre determinado assunto;
▪ Laudo de Avaliação: relatório técnico, elaborado por profissional habilitado, em conformidade com as normas
vigentes, para avaliar determinado bem;
▪ Laudo modelo Completo: contém, de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR –
ABNT nº 14.653, em suas partes 1 e 2, com as informações suficientes para o seu entendimento e a
definição do valor do bem; incluídos todos os anexos previstos na referida Norma: documentação dominial,
relatório fotográfico, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios com a
memória de cálculo emitidos pelos programas computacionais utilizados;
▪ Laudo modelo Simplificado de Uso Restrito: contém, de forma resumida, os requisi tos necessários para seu
entendimento e definição do valor do bem, e não tem validade para outras finalidades, além daquela nele
especificada ou exibição para terceiros.
▪ Luvas: importância que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de inqu ilinos, em geral,
reservadamente, para assinatura ou transferência do contrato de locação, além do aluguel nominal p eriódico, a
título de remuneração do ponto comercial.
▪ Macromodelo: modelo de regressão com a maior abrangência possível e que possa ser util izado para realização de
Avaliações.
▪ Matrícula no RGI — Registro Geral de Imóveis: é resultante da ação de documenta r a descrição do imóvel em um
livro ou ficha do Cartório de Registro de Imóveis, em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus
proprietários e os sucessivos registros e averbações, que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas
ou de endereço do bem.
▪ Memorial de incorporação: acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI.
▪ Monitoramento de trabalhos de Avaliação: conforme definido no MN AE062;
▪ Monitor: profissional responsável pelo monitoramento, conforme definido no MN AE062.
▪ Parecer técnico — PA: documento, fornecido sob forma de relatório, contendo esclareciment o técnico, emitido por
profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente, em complemento a
trabalho anterior.
▪ Pavimentação definitiva: tratamento permanente da superfície, para regularização do piso e conservação da b ase,
feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto e/ou outros elementos, que configurem
uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo Município em suas vias públicas.
▪ Profissional: arquiteto ou engenheiro, responsável pela análise técnica de engenharia e/ou acompanhamento de
obra, podendo ser pertencente ao quadro próprio da carreira profissional da CAIXA ou Responsável Técnico de
Empresa Credenciada;
▪ Profissional do quadro [próprio]: engenheiros e arqui tetos do quadro de empregados da CAIXA, chamadas de
“carreiras profissionais”;
▪ Profissional habilitado: pessoa física e/ou jurídica, prestadora de serviço de engenharia, arquitetura ou trabalho
social, legalmente habilitada, com registro válido em órgãos l egais competentes, quando for o caso (não há
exigência para sociólogos e pedagogos), para exercício da profissão.
▪ Relatório [técnico]: descrição escrita e objetiva de fatos, acontecimentos ou atividades, mediante pesquisas ou
experiências quanto à questão em pauta, seguida de análise rigorosa, com o objetivo de tirar conclusões ou tomar
decisões;
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▪ Relatório de Valoração: relatório emitido por profissionais do quadro próprio, com o objetivo de atribuir valor
aos imóveis pelo processo de Valoração;
▪ Relatório de Vistoria: peça técnica, abrangendo o conteúdo do Laudo de Avaliação, exceto os tópicos afetos à
definição do valor do imóvel, como metodologia, grau de fundamentação, grau de precisão, diagnóstico ou
percepção de mercado, valor de Avaliação;
▪ Relatório do modelo de regressão: anexo do Laudo modelo Simplificado de Uso Restrito, gerado no formato
PDF, contendo, ao menos, os resultados estatísticos, tabela de dados e projeções de valores;
▪ Relatório Fotográfico: registro documental gráfico, que ilus tra o estágio da obra, com fotografias internas e
externas referentes ao imóvel avaliando, bem como uma selfie do avaliador (in serida exclusivamente nos
arquivos do SIMIL), em tamanho e definição suficientes para sua boa visualização;
▪ Relatório LIC: documentação sobre Levantamento de Indícios de Contaminação, orientada pelo
SARB14/Febraban.
▪ Revisionamento: processo realizado por engenheiro, arquiteto, agrônomo ou assistente de projetos sociais/técnico
social do quadro próprio da CAIXA, conforme definido no MN AE062;
▪ Revisor: profissional responsável pelo revisionamento.
▪ SIMIL — Sistema de Informações do Mercado Imobiliário: software desenvolvido pela CAIXA, para
geração/preenchimento de Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria, Ficha de Pesquisa e Banco de Dados para
fins de Avaliação de imóveis, Laudo de Análise da PCI.
▪ Sistema construtivo: conjunto de materiais, técnicas, c omponentes e elementos empregados em determinada obra
da Construção Civil;
▪ Sistema construtivo convencional: emprega material, componente e/ou processo convencional ou consagrado
já normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou municipal, restrito à sua
jurisdição ou por órgão normativo oficial;
▪ Sistema construtivo inovador: apresenta intervenção ou construção de edificação com utilização, total ou
parcial, de material, componente ou processo construtivo não -convencional ou inovador, que incorpora uma
nova concepção e representa uma alternativa à tecnologia convencional, que não seja objeto de Norma
Brasileira prescritiva e não tenha tradição de uso no território nacional, e deve ser previamente autorizado,
conforme procedimentos definidos no MN AE091;
▪ Sistema construtivo tradicional: executado com tecnologia não -normalizada e de uso consagrado.
▪ Triagem: conforme definido no MN AE054;
▪ Unidade: propriedade pela qual um objeto não pode se divi dir em outro menor sem perder parte de sua essência,
identidade ou destruir-se;
▪ Unidade autônoma: imóvel pertencente a um empreendimento, condomínio ou prédio e que possui matrícula
individualizada;
▪ Unidade em prédio: unidade imobiliária autônoma, pertence nte a empreendimento vertical;
▪ Unidade isolada: edificação de uso comercial ou residencial unifamiliar, não integran te de
conjunto/agrupamento de edificações, seja em loteamento ou condomínio;
▪ Unidades assemelhadas: unidades de mesma tipologia (a exemplo d e casas, apartamentos, salas e lotes),
localizadas no mesmo prédio, condomínio ou conjunto habitacional (ou contíguo s);
▪ Unidades rurais: UH isoladas, produzidas em lotes e/ou glebas rurais ou um complexo de unidades
habitacionais sob a forma de “vilas rurais” e/ou “aglomerados rurais”, a exemplo dos assentamentos rurais ou
vilas agrícolas.
▪ Validação: rotina definida conforme MN AE062.
▪ Valoração: rotina que consiste na realização da vistoria do imóvel pelo profissional credenciado e na determinação
de seu valor (valoração) pelo profissional arquiteto ou engenheiro do quadro da CAIXA.
▪ Valor: é o preço, o custo, o montante, a estimativa em dinheiro de um objeto, um bem ou um serviço, em função de
sua capacidade de ser negociado (comprado ou vendido) no mercado;
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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EDITAL CAIXA 2019
▪ Valor arbitrado: valor pontual, adotado como resultado da Avaliação, dentro dos limites do campo de arbítrio
estabelecido;
▪ Valor de Avaliação: valor que, num dado instan te, é único, qualquer que seja a finalidade da Avaliação,
correspondendo ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita;
▪ Valor central ou Valor final: o mesmo que Valor de Avali ação;
▪ Intervalo de Valores Admissíveis ou Faixa de valores aceitáveis: trecho de variação percentual, em torno
do valor central de Avaliação, cujo valor numérico pode variar, mas é, usualmente, estipulado em 80%.
▪ Valor de liquidação forçada: quantia auferível pela comercialização de um bem, na hipótese de uma vend a
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;
▪ Valor de mercado: corresponde à quantia mais provável pela qual se compra ou vende voluntaria e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
▪ Valor venal de mercado: valor de mercado para compra/ven da, que corresponde à quantia mais provável
pela qual se compra/vende um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigen te;
▪ Valor locativo de mercado: valor de mercado para locação, que corresponde à quantia mais provável pela
qual se aluga um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
▪ Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos da concepção e elaboração dos projetos e seus
elementos técnicos, de falhas na execução da construção e, ainda, da qua lidade e escolha dos materiais, tornando-
a, no todo ou em parte, imprópria para o fim a que se destina ou reduzindo o seu valor patrimonial;
▪ Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel todo ou parte dele, prejudicando sua estabilidade
e/ou solidez.
3 NORMAS
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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3.1.6 CCA e unidades CAIXA, em geral, podem demandar Avaliações para definição do V alor de Compra e Venda de
imóveis urbanos, que se enquadrem no grupo da Atividade A-401, diretamente às Empresas Credenciadas, conforme
MN AE044, no universo das seguintes operações:
▪ Financiamento de unidades imobiliárias;
▪ Empréstimo com garantia imobiliária;
▪ Renegociação de dívida;
▪ Recuperação de ativos próprios ou de terceiros, execução extrajudicial, imóvel adj udicado, execução judicial ou
contrato sub-júdice.
3.1.6.1 Estas Avaliações são revisionadas/validadas, conforme previsto no MN AE062, ou ainda valoradas, exceto
quando são demandas pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN ou GEHPA.
3.1.6.2 As Avaliações que, embora sejam demandáveis diretamente às Empresas Credenciadas, possuírem
destacada complexidade, atipicidade ou importância, inclusive em t ermos de risco da operação a que se destinam,
podem ser demandadas às GIHAB/CIHAR/CEHAN, por decisão das unidades re sponsáveis.
3.1.7 Os Estudos de Velocidade de Vendas de empreendimentos imobiliários são providenciados pelas CIHAR ou
CEHAN exclusivamente.
3.1.8 As GIHAB/CIHAR/CEHAN providenciam as Avaliações de imóveis que não se enquadrem no grupo da Atividade
A-401, conforme MN AE044, e as Avaliações em geral, nos seguintes casos:
▪ Avaliações patrimoniais ou de interesse patrimonial;
▪ Análises de empreendimentos;
▪ Análises dos pedidos de autorização para reformas de imóveis hipotecados ou alienados;
▪ Avaliações em geral, que visem a definição de valores que não sejam de compra e venda, como é o caso daquelas
para fins de seguro ou locativas;
▪ Avaliações diretamente para entidades externas, no âmbito da prestação serviços de Avaliação, conforme MN
AE044;
▪ Controle das Avaliações realizadas pelas Empresas Credenciadas;
▪ Avaliações para Instituições de Crédito (Circular CAIXA nº 147, de 17 /08/1998);
▪ Avaliações das tipologias (unidades-padrão tipo) de empreendimentos usados, por solicitação das CEMAB, CEVEN,
CESAV/RJ e CESAV/BU, GESEC ou CEPAT.
3.1.8.1 Os Estudos de Velocidade de Vendas são demandados às CIHAR ou CEHAN pelas CERIS ou SR.
3.1.8.2 As Avaliações são iniciadas pelas CIHAR/CEHAN após atendidos os requisitos obrigatórios referentes à
documentação necessária, recolhimento de tarifas, quando for o caso, ou autorização para realizar as Avaliações nas
condições estabelecidas pela CIHAR/CEHAN e facilitação do acesso às dependências do imóvel, quando este for
imprescindível.
3.1.8.3 As CIHAR/CEHAN providenciam, em suas regiões de abrangência, quaisquer trabalhos de Avaliação e, as
CIHAR ou CEHAN, os Estudos de Velocidade de Vendas, seja por iniciativa própria o u, obrigatoriamente, nos casos
previstos no item 3.1.8.
3.1.9 A GEHPA possui a prerrogativa de providenciar quaisquer trabalhos de Avaliação e Estudos de Velocidade de
Vendas em caráter extraordinário, ou demandar às GIHAB/CIHAR/C EHAN que os façam.
3.1.9.1 A GEHPA não se responsabiliza pelos trabalhos providenciados pelas GIHAB/CIHAR/CEHAN, ainda que a ela
os tenha demandado ou a eles venha a ter acesso.
3.1.10 Não podem ser fornecidas cópias dos Laudos de Avaliação ou Pareceres de Velocidade de Vendas a clientes
ou agentes externos à CAIXA, exceto nos seguintes casos:
▪ Quando autorizado pela GEHPA, respaldada neste Normativo ou em Parecer do Jurídico;
▪ Avaliações para entidades ou clientes externos, contratantes do serviço de Avaliação de Imóveis, prestado pela
CAIXA, conforme previsto no MN AE044.
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3.1.10.1 A disponibilização de Laudos de Avaliação é condicionada aos seguintes critérios: o solicitante deve ser o
detentor ou proponente de financiamento habitacional e a solicitação deve ser realizada via SIC, conforme MN OR116,
considerando a Lei de Acesso à Informação – LAI. Nos casos de pedidos via LAI, os laudos são disponibilizados
conforme termos dispostos no art. 6º, I, do Decreto nº 7.724, de 16/05/2012, que regulamenta o art. 22, da Lei nº
12.527, de 18/11/2011, e devem ser entregues com as devidas tarjas em quaisquer dados pessoais, seja dos clientes,
do(s) emitentes(s) do laudo, de pessoas por ventura citados nas “Informações Complementares”, bem como no
modelo estatístico (equação de regressão).
3.1.11 Não havendo concordância quanto ao conteúdo do Laudo, com ênfase para o resultado da Avaliação, seja por
parte do Cliente ou da Unidade Demandante, pode-se solicitar a revisão da Avaliação, nos moldes previstos no item
4.1.1.6.
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3.3.2.1.4 No caso de unidades habitacionais isoladas, deve-se apresentar o projeto da UH, emitido pelo Responsável
Técnico, com indicação da Área Construída Principal para possibilitar o preen chimento do campo Área Privativa no
Laudo de Avaliação.
3.3.2.1.4.1 No caso de unidades isoladas usadas, pode-se utilizar documentação complementar que permita a
estimativa da Área Construída Principal, a ser apurada visualmente.
3.3.2.1.4.2 A área construída principal consiste na área construída, descontadas as áreas de padrão diferente,
projeções de beirais (somente se contabilizados na área construída) e garagens.
3.3.2.1.5 Para financiamento de imóveis com recurso do SBPE fica dispensada a apresentação dos documentos
constantes nos itens 3.3.2.1.3 e 3.3.2.1.4, para estabelecimento da área privativa do Laudo.
3.3.2.1.6 Para Avaliações nas operações de crédito imobiliário individual pessoa física (MN HH200), modalidades
Aquisição de terreno e construção, Construção em Terreno Próprio, Conclusão, Ampliação, Reforma ou Melhoria,
observa-se também as prescrições a este respeito, constantes no MN AE130.
3.3.2.1.7 O avaliador não se responsabilizará por possíveis implicações das averbações no registro do imóvel, que
tenham sido realizadas posteriormente à emissão da certidão fornecida.
3.3.2.1.8 Para Avaliações nas operações de crédito imobiliário individual pessoa física, modalidade aquisição de
imóvel novo, o demandante providencia:
▪ Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel-objeto do financiamento, individualizada e atual, ou Certidão de
Inteiro Teor da Matrícula-Mãe, com identificação e descrição de todas as unidades do condomínio de forma que
permita a avaliação dos imóveis;
▪ ART/RRT/TRT do projeto legal, aprovado pelos órgãos competentes (projeto legal, conforme NBR – ABNT nº 16.636-
1, de 15/12/2017);
▪ ART/RRT/TRT de execução de obra;
▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certific ação do Material de Construção –
exclusivamente quando a tipologia do imóvel for casa nova – Apensado
AE023_(IX)_DeclExecElemConstrutivosEQualCertMaterial.
3.3.2.1.8.1 Caso utilizada a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula-Mãe, esta informação deve constar no Laudo, campo
“Informações Complementares”, ressaltando que não foi utilizada a matrícula individualizada.
3.3.2.1.8.2 Os técnicos de edificações, emitentes do TRT, podem projetar e dirigir edificações de até 80 m² de área
construída, que não constituam conjuntos residenciais.
3.3.2.1.9 Para Avaliações nas operações de alocação de recursos, o demandante providencia:
▪ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
▪ Matrícula das unidades, ou, na ausência dessa, a Matrícula-Mãe;
▪ Quadros I e II da NBR – ABNT nº 12.721, de 01/02/2007;
▪ ART/RRT de acessibilidade, em caso de utilização de recurso FGTS/Programa Casa Verde e Amarela;
▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Material de Construção -
exclusivamente quando a tipologia do imóvel for casa nova – Apensado
AE023_(IX)_DeclExecElemConstrutivosEQualCertMaterial.
3.3.2.2 Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à realização do trabalho de Avaliação,
são solicitados, aos demandantes, projetos, memoriais descritivos, carnês de IPTU, quadros da NBR – ABNT nº
12.721, de 01/02/2007, e outros documentos complementares necessários.
3.3.2.2.1 Nas situações de regiões com baixa densidade de ocupação de lotes, devem ser solicitados documentos,
plantas ou croquis que caracterizem de forma inequívoca os lotes e UH que serão objeto do trabalho de avaliação.
3.3.2.3 Na Avaliação de unidades residenciais ou comerciais em prédios condominiais, quando constatada a
existência física de vagas de garagem não-autônomas associadas às unidades avaliadas, sem que haja vinculação
das vagas às unidades principais explicitamente nas Certidões de matrícula, são necessários outros doc umentos
comprobatórios da vinculação, como Convenção de Condomínio, Memorial de Incorporação ou Certidã o de Inteiro
Teor da Matrícula do Terreno, contendo a averbação do Memorial de Incorporação.
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3.3.2.4 Para as Avaliações realizadas no âmbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, tal como previsto na Lei nº
11.483, de 31/05/2007, quando não for possível comprovar o domínio de imóvel oriundo da extinta rede ferroviária, a
União pode transferir a posse do imóvel ao adquirente para posterior regularização, perante o Cartório de Registro
de Imóveis.
3.3.2.4.1 Nesse sentido, em algumas situações, nos casos em que a Certidão de ma trícula do imóvel-objeto não está
disponível, a Avaliação pode ser realizada com base em outros documentos e subsídios, que permitam o avaliado r
identificar, localizar e suficientemente caracterizar os imóveis.
3.3.2.5 Tratando-se de imóveis adjudicados, em contrato sub-júdice ou execução judicial ou extrajudicial, as Unidades
Demandantes fornecem, sempre que possível, além da Certidão de Matríc ula, cópias do Laudo da última Avaliação
realizada e da última Avaliação feita com vistoria interna, que podem ser coincid entes, além de outros documentos
disponíveis, tais como projetos e croquis, que possam servir como subsídio na caracterização interna do imóvel, na
hipótese da não-viabilidade de vistoria interna do mesmo.
3.3.2.5.1 Para a Avaliação de unidades adjudicadas, em contrato sub-júdice ou execução judicial ou extrajudicial em
empreendimentos prontos, ainda sem matrícula individualizada, admit e-se o uso da Matrícula-Mãe do
empreendimento acrescido do Memorial de Incorporação, que descreva a unidade-objeto suficientemente.
3.3.2.6 As Empresas Credenciadas podem solicitar documentação complementar ou esclarecimentos pela PEPT do
SIOPI diretamente às unidades CAIXA ou CCA demandantes.
3.3.2.6.1 As orientações para utilização desta ferramenta se encontram no informativo GEHPA 1001/2019 – PEPT –
Pendência Elaboração de Peça Técnica, no SIOPI, ou em Manual do Usuário, Tutorial PEPT.PDF, no SIMIL.
3.3.2.6.2 Para as demandas realizadas fora do SIOPI, as Empresas Credenciadas utilizam o Apensado
AE023_(V)_PEPT, e encaminham à Unidade Demandante por e-mail.
3.3.2.7 Verificada divergência entre o endereço constante na documentação do imóvel e o apurado pelo avaliador por
ocasião da vistoria, a Avaliação somente será concluída e o imóvel aceito como garantia se o avaliador estiver
convicto que a documentação se refere ao imóvel avaliando, e justificar essa percepção no Laudo.
3.3.2.7.1 O imóvel é identificado no Laudo invariavelmente por seu endereço verificado no local.
3.3.2.7.2 Quando aplicado o modelo de Laudo Simplificado de Uso Restrito, utiliza-se o campo Registro de
Divergências Entre a Realidade do Imóvel e a Documentação para consignar tal discrepância de endereços.
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▪ Avaliação para seguro, cujo objetivo seja a definição do valor venal de mercado;
▪ Avaliações para Instituições de Crédito (cf. Circular CAIXA nº 1 47, de 17/08/1998).
3.3.3.1.4 As Avaliações de imóveis na Atividade A-401, conforme MN AE044, apresentáveis por Laudos modelo
Simplificado de Uso Restrito, que sejam de destacada complexidade ou atipicidade, podem ser enquadradas na
Atividade A-402 por decisão das CIHAR/CEHAN, com todas as suas implicações, seja de prazo, custo, monitoramento
e apresentação por Laudo de Avaliação Modelo Completo.
3.3.3.1.5 Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regressão linear múltipla, a equação de regressão
e os atributos do imóvel avaliando utilizados para a simulação do valor constam no Laudo Simplificado de Uso
Restrito.
3.3.3.1.6 Os anexos ao formulário eletrônico no SIMIL abrangem, no mínimo:
▪ Documentação do imóvel;
▪ Relatórios do modelo de regressão em formato PDF, contendo, pelo menos, os resultados estatísticos, tabela de
dados e projeções de valores. No caso de avaliações de empreendimentos realizadas pelo quadro próprio da CAIXA,
com uso de macromodelos das CIHAR onde as informações do modelo estatístico estejam disponíveis na página
maishabitacao.caixa, em sistema adequado e desde que indicado no Laudo o macromodelo utilizado, fica
dispensada a inclusão deste relatório.
▪ Devem também ser anexados os arquivos dos modelos de regressão, a crit ério das CIHAR;
▪ Outros documentos circunstanciais, conforme item 3.3.2.
3.3.3.1.7 Os Laudos Simplificados de Uso Restritos para fornecimento em papel são gerados em 2 (duas) vias ou
uma única, quando se destinarem ao sistema SIOPI ou fornecimento em meio digital.
3.3.3.1.8 O Relatório Fotográfico que compõe o laudo de avaliação abrange, pelo menos 6 (seis) fotografias, internas
e externas, referentes ao imóvel avaliando, em tamanho e definição suficientes para a sua boa visuali zação.
3.3.3.1.8.1 As 6 (seis) fotografias mínimas contemplam, pelo menos, o logradouro, fachada principal e aspect os
internos do imóvel.
3.3.3.1.8.2 Em se tratando de imóvel em condomínio, são necessárias, pelo menos, 2 (duas) fotografias referentes
às instalações condominiais.
3.3.3.1.8.3 É obrigatório o registro de uma selfie do avaliador em frente ao imóvel avaliando, que deve ser incluíd a
nos arquivos fotográficos do SIMIL (aba Documentação/Finalização), não sendo necessário compor o relatório
fotográfico do Laudo de Avaliação.
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no SIOPI, e que contém a classificação dos atributos referentes às variáveis utilizadas no modelo estatístico de
regressão linear da região.
3.3.3.3.9 O gestor da unidade de Avaliação da CIHAR consulta as Autorizações de Serviço de Engenharia
diariamente, cujas situações de demanda encontram-se com status Vistoria Concluída.
3.3.3.3.10 Após Monitoramento do Relatório de Vistoria, ou seja, após solicitar as retificações pertinentes, caso
necessário, a CIHAR elabora o Relatório de Valoração e conclui a demanda no SIOPI, buscando coerência entre o
parecer do aceite de garantia entre peça técnica e sistema.
3.3.3.3.11 O processo de Valoração ocorre no SIOPI e seus procedimentos operacionais estão disponíveis no arquivo
Tutorial_SIOPI_Valoracao_imoveis.zip, no endereço: http://www.gehpa.mz.caixa/NPA/Creden/TSP.php, ou na tela
inicial do SIOPI, em Acesso Rápido, Informativos, Consultar, Gestor: GEHPA, Itens Vigentes na Data, inserir a data
atual.
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3.3.7.1.2 Entre as Avaliações patrimoniais não são apresentados Intervalo de Valores Admissíveis quando a
finalidade for balanço ou atualização de balanço patrimonial.
3.3.7.1.3 Nas avaliações patrimoniais utilizando método Evolutivo de avaliação aplica-se o intervalo de valores do
terreno ao intervalor de valor do Laudo de avaliação.
3.3.7.2 Não são fornecidos Intervalo de Valores Admissíveis nas Avaliações para entidades externas demandadas
pela CIHAR, no âmbito da prestação de serviços para terceiros.
3.3.7.3 Quando for adotada a Estimativa de Tendência Central como Valo r de Avaliação, o Intervalo de Valores
Admissíveis fica limitado ao Intervalo de Confiança de 80% para a Estimativa de Tendência Central e ao Campo de
Arbítrio, simultaneamente.
3.3.7.4 Quando for fixado Valor de Avaliação dentro do Campo de Arbítrio, não coincide nte com a Estimativa de
Tendência Central, o Intervalo de Valores Admissíveis fica limitado ao Campo de Arbítrio e ao intervalo em torno do
Valor Arbitrado, simultaneamente, com amplitude percentual igual à do Intervalo de Confiança de 80% para a
Estimativa de Tendência Central.
3.3.7.5 Algumas possibilidades, na definição do Intervalo de Valores Admissíveis, estão ilustradas no Apensado
AE023_(IV)_IntervaloValoresAdmissiveis.
3.3.7.6 A adoção de valores de referência diferentes do Valor de Avaliação, mesmo que dentro do Intervalo de Valores
Admissíveis, é de responsabilidade das áreas destinatárias/usuárias das Avaliações.
3.3.7.7 Para propostas de aquisição de imóveis novos de quaisquer fontes de recursos, inclusive aqueles vinculados
a empreendimentos avaliados como Alocação de Recursos, bem como para imóveis usados exclusivamente com fonte
de recursos SBPE, o Valor de Avaliação a ser registrado nos Laudos independentemente do código de atividade de
engenharia, observa a ordem de prioridade abaixo estabelecida:
▪ O Valor de Compra e Venda no SIOPI ou Valor de Venda proposto na FRE, sempre que este estiver inserido no IVA
calculado a partir do Intervalo de Confiança, limitado a 5%;
▪ Os limites superiores do IVA calculado a partir do Intervalo de Confiança ou 5%, sempre que o Valor de Compra e
Venda no SIOPI ou Valor de Venda proposto na FRE estiver acima do IVA;
▪ Os limites inferiores do IVA calculado a partir do Intervalo de Confiança ou 5%, sempre que o Valor de Compra e
Venda no SIOPI ou Valor de Venda proposto na FRE estiver abaixo do IVA.
3.3.7.7.1 Para propostas de concessão de crédito – pessoa física, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE quando as situações a seguir ocorrerem simultaneamente:
▪ Quando o Valor de Compra e Venda declarado no cadastro do imóvel no SIOPI for superior ao valor limite para
enquadramento da operação no Programa Casa Verde e Amarela, http://www.caixa.gov.br, menu superior
Downloads, menu inferior FGTS – Tabela de Municípios;
▪ Declarado no campo Motivo da Solicitação do SIOPI que a proposta tem o SBPE como origem de recurso prevista.
3.3.7.7.2 Para propostas enquadradas como Alocação de Recursos, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE, quando:
▪ O Valor de Venda proposto na FRE for superior ao valor limite para enquadramento da operação no Programa Casa
Verde e Amarela.
3.3.7.8 Para avaliação da unidade, pode ser adotado valor até 5% maior (valorização), deslocando também o Intervalo
de Confiança e permitindo o uso do seu limite máximo (dentro do Campo de Arbítrio), no caso de imóvel onde seja
verificada característica de padrão/equipamento não cont empladas no modelo, sendo justificado no campo
Informações Complementares. Exemplo: Espaço comuns equipados, projetos com paisagismo ou urbanismo
diferenciado etc.
3.3.7.9 Caso o imóvel avaliando não se enquadre nas características do modelo estatístico ou caso o avaliador não
concorde com o resultado do modelo da CIHAR, está facultada a utilização de outro modelo, sendo necessário
submeter à autorização da CIHAR/CEHAN.
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3.3.8.1 O Valor de Liquidação Forçada é identificado como valor presente de um fluxo de caixa, descontado ao custo
de oportunidade do proprietário do bem.
3.3.8.2 O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absorção do bem pelo mercado em condições
normais, inclusive de preço.
3.3.8.3 A receita com a venda do bem é alocada no último período do fluxo de caixa e corresponde ao Valor de
Mercado do bem em condições normais, identificado pelo avaliador.
3.3.8.4 As despesas correspondentes aos custos de manutenção (vigilância, água, energia elétr ica, cotas
condominiais), vendas frustradas (licitações e gerenciamento), impostos e outras despesas, o prazo esperado de
comercialização e o custo de oportunidade são, em princípio, de responsabilidade das Unidades CAIXA Demandantes
ou dos contratantes externos, quando for o caso.
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3.3.10.3.2 Vícios construtivos considerados graves motivam a não aceitação do imóvel como garantia, quando for o
caso, conforme situações abaixo:
▪ Solapamento visível dos alicerces ou fundações;
▪ Trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade do imóvel;
▪ Abaulamento da cobertura e danos visíveis na sua estrutura (madeira podre/trincada e aço enferrujado);
▪ Indícios de cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da cobertura e das esquadrias (folhas, caixilhos,
marcos, contramarcos e alisares).
3.3.10.4 HABITABILIDADE
3.3.10.4.1 Habitabilidade pressupõe a existência de condições de conforto, salubridade, segurança, de imediata
ocupação e utilização do imóvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.
3.3.10.4.2 Não havendo outras restrições, a falta de habitabilidade não enseja, necessariamente, a não -aceitação do
imóvel como garantia, conforme descrito no item 3.3.11.7.
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▪ Relacionado, direta ou indiretamente, a empreendimento com problema ou empreendimento, com obras paralisadas
sem perspectiva de continuidade ou com vício de construção pendente de solução;
▪ Que se constitua unidade isolada de edifício em construção;
▪ Que possua restrição ao uso, incluindo restrições relacionadas a zoneamento, parcelamento de solo, preservação
do patrimônio arqueológico e histórico, restrição de atividades devido a inserção em APA ou APP, que não atenda
às exigências impostas pelos órgãos competentes ou esteja localizado em terras de ocupação indígena ou
quilombola, assim definidas pela autoridade competente;
▪ Com outras restrições graves constatadas;
▪ Ocupados por:
a) Sede de delegação estrangeira;
b) Igrejas e templos de qualquer natureza;
c) Hospitais e clínicas (não se aplica a clínicas médicas, escritórios e salas comerciais destinadas a atendimento
de profissionais de saúde desde que não possuam leitos);
d) Instituição de ensino de qualquer natureza ou nível de atuação;
e) Sede de associações, clubes e sindicatos;
f) Casas de espetáculos ou similares;
g) Sedes de emissoras de rádio e televisão, ou de qualquer meio de comunicação de massa.
3.3.11.5.1 Mesmo havendo a manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, em princípio, este é
avaliado, exceto imóveis com indícios de contaminação, como previsto no item 3.3.13, nos casos de fração de terreno
ou imóvel não desmembrados ou individualizados, que não constituam unidades autônomas, conforme item 3.3.11.8,
e havendo divergência entre as características do terreno constatadas na vistoria e as constantes na matrícula do
RGI correspondente, também segundo item 3.3.11.8.
3.3.11.5.2 Considera-se infraestrutura mínima, para aceitação de um imóvel como garantia, a existência de via de
acesso ao imóvel, solução para abastecimento de água, solução para es gotamento sanitário e pluvial, redes de
energia elétrica e iluminação pública.
3.3.11.5.3 O imóvel que contenha frações ou edificações não desmembradas ou individualizadas pode ser aceito
como garantia, desde que possa ser considerado como um todo, para efeito de Ava liação.
3.3.11.5.4 No caso de Unidade Isolada Unifamiliar, devem ser observados também os requisitos mínimo s
estabelecidos pela CAIXA, conforme Apensado AE023_(VII)_RequisitosMinimos.
3.3.11.5.5 O não-atendimento das prescrições do item 3.3.11.5, bem como dos Requisitos Mínimos enseja
manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, com citação dos i tens que não foram atendidos no
Laudo.
3.3.11.6 Em se tratando de Avaliação de unidade imobiliária, nos processos de financiamento à construção individual,
demandados pelas Agências ou CCA, o avaliador verifica, para fins de garantia, o atendimento às Con dições Mínimas,
constantes no Apensado AE023_(VII)_RequisitosMinimos, além das orientações contidas no MN AE130.
3.3.11.6.1 O não-atendimento das prescrições ou Condições Mínimas enseja manifestação contrá ria à aceitação do
imóvel como garantia, com citação dos itens que não foram atendidos no Laudo.
3.3.11.7 Em se tratando de imóvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno, no todo ou em parte,
ou de imóvel em reforma interna sem seus acabamentos inter nos ou de parte deles, mesmo não havendo condições
de habitabilidade e inexistindo outras restrições à aceitação do imóvel como garantia, é atestada a po ssibilidade de
aceitação do imóvel como garantia.
3.3.11.8 Em se tratando de Avaliações de instalações industriais, assim como de máquinas e equipamentos,
determina-se, para fins de garantia, o valor de desmonte dos bens, que corresponde à soma do valor do imóvel c omo
um todo, envolvendo terreno e benfeitorias, com o valor apurável com a venda das máquinas, equipame ntos e
instalações, no estado em que se encontram.
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3.3.11.9 Não há manifestação sobre a possibilidade de aceitação do imóvel como garantia nas Avaliações para
terceiros, demandadas pela CIHAR, Avaliações de cunho ou de interesse patrimonial, Avaliações para seguro e outras
Avaliações, que não envolvam ou possam envolver operações com garantia imobiliária.
3.3.11.10 Constituem requisitos para que, especificamente, as propried ades rurais possam ser aceitas como garantia,
dentre outros:
▪ Possuir condições necessárias para exploração com fins rurais ou possuir vocação urbana;
▪ Não possuir ocupações irregulares ou invasões;
▪ Não se localizar em sítios arqueológicos ou áreas de proteç ão permanente;
▪ Não estar ocupada por comunidades de etnias com proteção legal.
3.3.11.11 Dado o alto custo para execução de avaliações rurais e que pagamento de tarifa não condiciona o imóvel
rural ao aceite como garantia, antes da solicitação o demandante deve conf irmar se o imóvel:
▪ Possui georreferenciamento dos limites e confrontações, aprovado pelo INCRA e averbado em Matrícula;
▪ Possui Reserva Legal averbada na Matrícula, conforme o novo Código Florestal Brasileiro, ou o CAR – Cadastro
Ambiental Rural, com a situação de cadastro Ativo.
3.3.11.12 A avaliação de imóvel rural considera a terra nua e benfeitorias civis (quando for o caso) e não abarca
aspectos como potencial de produção e cultivo do imóvel.
3.3.11.13 Quando o imóvel for rural por destinação e urbano por vocação, a Avalia ção deve ser realizada,
preferencialmente, por um engenheiro civil ou arquiteto, com a participação de um engenheiro agrônomo, para
verificação dos aspectos inerentes à condição de imóvel rural (ambiental, fundiária, florestal, legal, dentre outras).
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3.3.13.1 Se forem constatados indícios de contaminação no solo ou águas subterrâneas, tal fato é relatado no Laudo
de Avaliação ou no Relatório de Vistoria, é apontada a impossibilidade de aceitação do imóvel como garantia e
apontado valor nulo, quando tratar-se de Laudo de Avaliação.
3.3.13.2 Constituem indícios de contaminação do solo ou águas subterrâneas, definido conforme
SARB14/FEBRABAN (principalmente a montante), no presente ou passado, a ocorrência de fatores no imóvel,
condomínio ou entorno, como:
▪ Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto;
▪ Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramen to;
▪ Produtos químicos armazenados em recipientes como bombonas, tambores ou sacos;
▪ Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação ou ocorrência de animai s mortos, gosto
ou cheiro estranho na água;
▪ Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível;
▪ Indústria potencialmente poluidora de qualquer natureza;
▪ Mineradora, infraestrutura ferroviária ou portuária;
▪ Posto de gasolina, de lavagem ou de lubrificação de veículos;
▪ Tanque de combustível;
▪ Oficina mecânica, troca de óleo, garagens de ônibus ou caminhões, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria;
▪ Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, fe rro-velho ou cemitério;
▪ Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,
herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes e outras substâncias tóxicas;
▪ Endereço constante de lista pública de áreas contaminadas, publicadas por órgão ambiental responsável pelo
controle de poluição a exemplo da CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, PMSP/SP.
3.3.13.2.1 A SARB14/FEBRABAN está no link http://www.autorregulacaobancaria.com.br/pagina/17/16/pt -
br/normativos.
3.3.13.2.2 A análise do entorno do imóvel fica dispensada nas Avaliações de unidades em prédio (apartamentos,
salas comerciais, lojas em prédio, vagas de garagem etc.), bem como de casas e lotes residenciais unifamiliares.
3.3.13.3 A apresentação de licenciamento ambiental válido ou a apresentação de declaração por órgão ambiental de
que o imóvel não consta ou constou em lista pública de áreas contaminadas não implica, necessariamente, na
inexistência de contaminação do solo ou águas subterrâneas; po rém, constitui importante elemento subsidiário à
análise conclusiva pela CIHAR.
3.3.13.4 O avaliador emite o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação para as Avaliações providenciadas ou
demandadas pela CIHAR, exceto as Avaliações de unidades em pré dio de um modo geral (apartamentos, salas
comerciais, lojas em prédio, vagas de garagem etc.), bem como de casas e lotes residenciais un ifamiliares.
3.3.13.4.1 O modelo e procedimentos para elaboração do Relatório LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação
são os constantes da SARB14/FEBRABAN.
3.3.13.4.2 O LIC é remunerado conforme Atividade G-417.
3.3.13.5 Uma vez apontada a existência de indícios de contaminação no LIC e a impossibilidade de aceitação do
imóvel como garantia, o cliente pode contestar formalmente apresentando estudos técnicos complementares como
Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória, conforme NBR – ABNT nº 15.515, partes 1 e 2, de 18/07/2007 e
subsequentes. Cabe à CIHAR analisar tais estudos providenciados pelo cliente.
3.3.13.5.1 Para análise do Levantamento Básico e Investigação Confirmatória apr esentados pelo cliente, a Caixa
fornece o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com Potencial de
Contaminação, contendo alguns subsídios para a realização e apresentação do Levantamento Básico e da
Investigação Confirmatória, no link a seguir:
http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf
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3.3.13.5.2 Caso fique comprovada a existência de contaminação do solo ou águas subterrâneas, o imóvel somente é
aceito como garantia após passar por remediação e monitoramento, e for declarado Imóvel Reabilitado para o Uso,
pelo órgão ambiental competente.
3.3.13.5.3 Caso a CIHAR conclua pela inexistência de passivo ambiental, o imóvel pode ser aceito como garantia.
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3.3.17.4.1 Quando esse requisito não for atendido, o avaliador solicita à Unidade Demandante que inclua a(s) vaga(s)
de garagem na operação, para que o imóvel possa ser avaliado.
3.3.17.4.1.1 Caso a CIHAR entenda que a ausência ou insuficiência de vagas não compromete a liquidez do imóvel
principal e que existem, no segmento de mercado em questão, elementos comparativos que possibilitem a Avaliação
sem utilização do Campo de Arbítrio para tal, a CIHAR pode autorizar a realização da Avaliação nestas condições.
3.3.17.5 As vagas de garagem e box/depósitos não-autônomas vinculadas são abrangidas nas Avaliações de
unidades condominiais como apartamentos, escritórios e, eventualmente, lojas, desde que identificadas fisicamente
por ocasião da vistoria e apareçam registradas documentalmente de forma explícita, seja nas Certidões de Matrícula
ou em outros documentos complementares, como Convenção de Condomínio ou Memorial de Incorporação.
3.3.17.5.1 Quando identificada, por ocasião da vistoria, a existência de vagas de garagem vinculadas ao apartamento
ou escritório, e estas vagas não apareçam explicitamente na Certidão de Matrícula, solicita -se documentação
complementar comprobatória à Unidade Demandante, para que o imóvel possa ser avaliado.
3.3.17.6 No caso de vagas autônomas, e para atender exigências locais, o demandante pode solicitar que os valores
de vaga de garagem e do imóvel sejam informados separadamente no campo Informações Complement ares do Laudo
de Avaliação.
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3.3.18.13 Para viabilizar a avaliação nos casos dos itens 3.3.18.10, 3.3.18.11 e 3.3.18.13, as Unidades Demandantes
devem informar a finalidade da avaliação e o número do contrato, e o laudo deve ser elaborado com a seguinte
informação no campo Informações Complementares: “Laudo de avaliação válido exclusivamente para renegociação
do contrato XXXX”
3.3.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA RE FORMAS E AMPLIAÇÕES EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA
3.3.19.1 Nas análises dos pedidos de anuência, feitos por mutuários junto à CAIXA, para que eles possam
empreender reformas em imóveis hipotecados ou alienados, são providenciadas as seguinte s Avaliações pelas
CIHAR, a partir de demandas de outras unidades CAIXA:
▪ Avaliação do imóvel considerado hipoteticamente reformado, de acordo com o projeto arquitetônico e memorial
descritivo apresentados;
▪ Acessoriamente, no mesmo Laudo de Avaliação, é descrito e avaliado o imóvel na pior condição de valor que venha
a assumir durante a intervenção, eventualmente, com demolição ou comprometimento de parte ou de toda a
edificação e outras benfeitorias.
3.3.19.2 O Laudo de Avaliação faz parte integrante da análise como um todo, que pode abranger outros aspectos
técnicos que afetem ou possam afetar a garantia, e pode ser materializada em forma de Laudo de Análise ou Parecer
Técnico, a ser encaminhado à Unidade Demandante.
3.3.19.3 As referidas Avaliações são realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das CIHAR e os Laudos
de Avaliação são gerados pelo sistema SIMIL.
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COT – Avaliações 045
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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3.3.23.3.1 A critério do avaliador, os valores das unidades podem ser obtidos pelas respectivas frações ideais ou
coeficientes de proporcionalidade que venham a ser estabelecidos; por exemplo, a partir da relação entre o valor de
cada unidade, considerada em condições normais, e a soma dos valores destas unidades.
3.3.23.4 Estas Avaliações são apresentadas por Laudo modelo Completo ou Laudo modelo Simpl ificado de Uso
Restrito, desde que este seja aplicável.
3.3.23.4.1 Sempre que utilizado o modelo de Laudo Simplificado de Uso Restrito, gera-se, também, a capa-resumo
do Laudo modelo Completo e juntam-se todos os itens previstos para os anexos deste últim o.
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3.3.26.4.1 Quando as Avaliações forem realizadas por profissionais do quadro de empregados da CAIXA, são
fornecidas cópias das ART/RRT de Cargo e Função.
3.3.26.5 Os trabalhos de Avaliação para terceiros são providenciados pelas CIHAR ordinariamente e apresentados
por Laudos em modelo previsto em contrato e de acordo com o tipo de imóvel, conforme MN AE044.
3.3.26.5.1 É previsto o Laudo em modelo simplificado nos casos a seguir listados e cujos imóveis se enquadrem na
Atividade A401:
▪ Avaliações para seguradoras, previstas nas Circulares Susep nº 284, de 15/02/2005, e nº 300, de 29/08/2005,
ambas revogadas pela Circular Susep nº 509, de 15/01/2015;
▪ Avaliações para as Instituições de Crédito, previstas na Circular CAIXA nº 147, de 17/08/1998;
▪ Avaliações de imóveis funcionais, que são demandadas exclusivamente pelas CIHAR.
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adequação do projeto do empreendimento, esforços de marketing empreendidos nas vendas, relação preço/valor de
mercado, níveis de estoque e de demanda da região de influência, estágio da obra e porte do empreendimento.
3.4.3.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II – ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS, COM BASE NAS VARIAÇÕES
DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, EM DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE
UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS
3.4.3.2.1 Outra forma de realização do EVV consiste na análise da variação do nível de estoque de unidades numa
determinada região de influência ou do nível de estoque d e um grupo de empreendimentos de referência.
3.4.3.2.2 A variação de estoque é obtida a partir da razão entre o q uantitativo de unidades vendidas em determinado
período e o resultado do somatório do estoque de unidades inicialmente existentes com o número de unidade s
lançadas durante o período de abrangência.
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3.4.4 RESULTADOS
3.4.4.1 Tal como consta ressalvado no MO27398 – Parecer Técnico – Velocidade de Vendas, os resultados dos EVV
são alcançados com base nas informações de mercado subsidiárias obtidas, e refletem, portan to, a realidade de
mercado que estas representam, inclusive temporal, com graus de incertezas atrelados às informações referidas,
assim como à metodologia a ser empregada.
3.4.4.2 Consta, também, que os parâmetros definidos podem ainda tornar -se menos representativos ou até não
representativos em cenários de mercado futuros, em função das oscilações possíveis, inclusive no que se refere à
possibilidade de saturação ou retração de mercado.
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3.4.5.2 Ao Parecer são anexados a memória de pesquisa e cálculos do Estudo de Velocidade de Vendas
obrigatoriamente, que, no caso da utilização de modelo de regressão, poderão ser representados pelos relatórios do
próprio modelo.
3.4.5.3 A inclusão de fotos é opcional para empreendimentos com documentação internalizada na CAIXA e onde já
constem em Laudos de Vistoria Territorial – LVT e/ou Relatório de Acompanhamento de Obras – RAE. Caso contrário,
uma das fotos obrigatórias, a de fachada, é extraída de sites, folders, maquetes e outros materiais de divulgação;
outra foto obrigatória retrata o empreendimento, no estágio em que se e ncontra.
3.4.5.4 O Parecer é gerado em 2 (duas) vias: uma delas é encaminhada à Unidade Demandante e outra, arquivada
na CIHAR/CEHAN.
3.4.5.5 Toda a parte textual do EVV é lançada no campo Observações do Parecer VV e, desde que mantido o modelo
de cabeçalho de anexo padronizado, podem ser gerados anexos de continuação do campo Observações ou anexos
contendo as tabelas de informações de mercado, tabelas de homogeneização e saneamento amostrais
(Fundamentação I), tabelas demonstrativas das variações dos níveis de estoque (Fu ndamentação II), e outras
informações e tabelas, que componham os memoriais de pesquisa e cálculo.
3.4.5.6 Quando da utilização de Modelos de Regressão Linear Clássicos ou Espaciais (Fundamentação III), são
fornecidos seus relatórios como anexos do Parecer VV, inclusive tabelas de informações de mercado.
4 PROCEDIMENTOS
4.1 SISTEMAS
4.1.1 SIOPI
4.1.1.1 As Avaliações de imóveis para operações individuais são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de
Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-417), A-402, A-403 e
nas atividades de análise B-401 (códigos do sistema B-437 e B-438), para as seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Financiamento Habitacional;
▪ Avaliação Garantia Empréstimos.
4.1.1.2 As Avaliações de imóveis habitacionais adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial o u contrato
sub-júdice são demandadas nas opções:
4.1.1.2.1 As Avaliações de imóveis habitacionais em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub-júdice
são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do
sistema: A-412, A-413 e A-414), haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato original (SIACI) no
momento da abertura da Ordem de serviço, nas seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Execução CAIXA;
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4.1.1.2.2 As Avaliações de imóveis habitacionais adjudicados são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço
de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413 e A-414), haja vista
obrigatoriedade de informação do número do contrato original (S IACI) no momento da abertura da Ordem de serviço,
nas seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Alienação CAIXA (BNDU);
4.1.1.3 As Avaliações de imóveis adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub-júdice
oriundas do crédito comercial são demandadas nas opções:
4.1.1.3.1 As Avaliações de imóveis em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice oriundas do
crédito comercial são demandadas na opção Incluir Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação
A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-417) ou A-402, na Finalidade Avaliação Alienação CAIXA
(BNDU/SIGCP), haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato da operação de crédito no momento
da abertura da Ordem de serviço (agência, operação e o número do contrato sem os zeros à esquerda).
4.1.1.3.1.1 Se a Avaliação é destinada à execução contratual, cabe à unidade demandante a alteração do prazo da
ordem de serviço, uma vez que o SIOPI calcula para esta finalidade um prazo de 540 dias.
4.1.1.3.2 As Avaliações de imóveis adjudicados oriundos do crédito comercial são demandadas na opção Incluir
Ordens de Serviço de Engenharia, nas atividades de Avaliação A-401 (códigos do sistema: A-412, A-413, A-414 e A-
417) ou A-402, na Finalidade Avaliação Alienação CAIXA (BNDU/SIGCP), haja vista obrigatoriedade de informação
do número SAP no momento da abertura da Ordem de serviço.
4.1.1.4 A isenção do boleto é de responsabilidade da área demandante da Avaliação, cabendo o repasse dos valores
à GEHPA, por assinatura de ANS.
4.1.1.5 As cartilhas/tutoriais relativos às demandas de Avaliação estão localizadas na tela inicial do SIOPI, em Acesso
Rápido, Informativos, Consultar, Gestor: GEHPA.
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4.1.1.6.3 As Avaliações para Alocação de Recursos são incluídas no SIOPI, módulo “Empreendimentos”.
4.1.1.6.4 Incluir os documentos constantes no item 3.3.2.1.6, bem como o Laudo Simplificado de Uso Restrito, por
unidade mais recorrente e o Apensado AE023_(X)_PlanilhaUnidadesAlocacao.
4.1.2 SIGDU
4.1.2.1 O SIGDU – Sistema de Desenvolvimento Urbano e Rural; é o sistema responsável pela emissão e
acompanhamento das Ordem de Serviços, demais esclareciment os estão no normativo AE054.
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▪ Administrador do Condomínio;
▪ Telefone do Condomínio.
4.1.3.2 Os responsáveis técnicos e legais pelos Laudos de Avaliação, Relatórios de Vistoria e Relatórios de Valoração
em meio digital os assinam digitalmente ou os imprime m, assinam fisicamente e digitalizam, para serem fornecidos
às Unidades Demandantes.
4.1.3.3 As Empresas Credenciadas e/ou GIHAB/REHAB inserem os Laudos e relatórios no SIOPI, quando
demandados via este sistema.
4.1.3.3.1 Nos demais casos, ou seja, quando não demandados via SIOPI, as Empresas Credenciadas e/ou
GIHAB/REHAB enviam os Laudos e Relatórios em meio digital ou digitalizados previamente às Unidades
Demandantes por e-mail e, posteriormente, a critério desta, entregam em papel assinados em original.
4.1.3.4 Por ocasião da prestação de contas, as Empresas Credenciadas encaminham os Laudos também a suas
GIHAB de vinculação.
4.1.3.5 As Empresas Credenciadas e/ou CIHAR também geram as Fichas de Pesquisa para imóveis compatíveis com
as tipologias A-401, pelo SIMIL.
4.1.3.6 As CIHAR definem, além dos campos obrigatórios, as informações mínimas, adicionalmente constantes nas
Fichas de Pesquisa.
4.1.3.7 Alternativa e preferencialmente, a Empresa Credenciada forn ece a informação de compra e venda do próprio
imóvel avaliando, desde que obtida de forma apropriad a, para que seja suficientemente confiável, com registro dos
dados da fonte (nome, telefone e/ou e-mail/site).
4.1.3.8 Caso sejam necessárias pesquisas adicionais, direcionadas para determinada tipologia ou região, a fim de
suprir as carências específicas de dados de mercado em sua base de informações, as CIHAR demandam pesquisas
pelo SIGDU 4.48 e monitoram o processo.
4.1.3.9 O banco de dados do SIMIL, ou seja, as informações sobre Peças Técnicas e Fichas de Pesquisa nele
inseridas, estão sob gestão da GEHPA.
4.1.3.9.1 As CIHAR utilizam os relatórios da base de dados do SIMIL, correspondente à sua região de vinculação,
para atividades internas, como gestão de Empresas Credenciadas, elaboração de modelos de regressão, atividade
de revisão de peças técnicas, dentre outros.
4.1.3.9.2 O acesso a relatórios/base de dados do SIMIL por outras unidades da CAIXA deve ser formalizado
previamente por Acordo de Nível de Serviço entre as partes.
4.1.3.9.3 Não é permitido o fornecimento da base de dados do SIMIL a entidades/usuário externos à CAIXA, com
exceção de demandas autorizadas pela GEHPA, respaldada neste Normativo ou em Parecer do Jurídico.
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