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COT – Avaliações 035
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO ART. 1º DA LC Nº 105/2001 E
OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
12.527/2011. SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILIT ADAS NO
EDIT AL CAIXA 2019
Caderno de
Orientações
Técnicas
EMPRESAS
CONTRATADAS
COT-Avaliações – v035
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
E OUTROS BENS
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO Art. 1º da LC nº 105/2001 E SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS
CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO EDITAL CAIXA 2019
O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EF ETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº
7.845/2012
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COT – Avaliações 035
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO ART. 1º DA LC Nº 105/2001 E
OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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SUMÁRIO DA NORMA
1 OBJETIVO,7
2 DEFINIÇÕES,7
2.1 SIGLAS,7
2.2 CONCEITOS,8
3 NORMAS,11
3.1 ASPECTOS GERAIS,11
3.2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,13
3.2.1 ASPECTOS GERAIS,13
3.2.2 DOCUMENTAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE BENS,13
3.2.3 MODELOS DE PEÇAS TÉCNICAS,14
3.2.3.1 LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,14
3.2.3.2 LAUDO DE AVALIAÇÃO MODELO COMPLETO,15
3.2.3.3 RELATÓRIO DE VALORAÇÃO,16
3.2.4 VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO,17
3.2.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES,17
3.2.6 METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS,17
3.2.7 AVALIAÇÃO INTERVALAR,17
3.2.8 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA,18
3.2.9 VISTORIA,19
3.2.10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES PERICIAIS,19
3.2.10.2 ESTABILIDADE E SOLIDEZ,19
3.2.10.3 VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES,19
3.2.10.4 HABITABILIDADE,19
3.2.11 OPERAÇÕES CAIXA QUE ENVOLVAM GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAÇÃO DE
PAGAMENTO,19
3.2.12 EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADAS OU PARCIALMENTE NÃO
AVERBADAS,21
3.2.13 IMÓVEIS COM INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO NO SOLO OU ÁGUAS SUBTERRÂNEAS,22
3.2.14 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES,23
3.2.15 UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL,23
3.2.16 UNIDADES COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS,23
3.2.17 VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES
CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITÓRIOS,23
3.2.18 IMÓVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, EXECUÇÃO JUDICIAL OU CONTRATO
SUB-JÚDICE,24
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3.2.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕES EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA,25
3.2.20 AVALIAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS NO ÂMBITO DAS ANÁLISES DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ALOCAÇÃO DE RECURSOS,26
3.2.21 AVALIAÇÃO DAS TIPOLOGIAS PADRÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS
USADOS PARA FINS DE RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDAS DOS MUTUÁRIOS OU RECUPERAÇÃO DE
ATIVOS,26
3.2.22 DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMÓVEIS URBANOS A SEREM LOCADOS
PELA CAIXA OU PELOS TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAÇÕES ENQUADRÁVEIS ONDE AS
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA DE
MERCADO POSSÍVEL,27
3.2.23 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAÇÃO DE
BALANÇO,28
3.2.24 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PARA SEGURO,28
3.2.25 ‘’’IMÓVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAÇÃO, COM CARACTERÍSTICAS
INTRÍNSECAS HIPOTÉTICAS NÃO CORRESPONDENTES À SUA REALIDADE (SITUAÇÃO
PARADIGMA),28
3.2.26 PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES PARA TERCEIROS,29
3.2.27 AVALIAÇÕES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS - PVG,29
3.3 ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS,29
3.3.1 ASPECTOS GERAIS DOS ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS,29
3.3.2 DADOS REFERENCIAIS,30
3.3.3 CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAÇÃO E METODOLOGIAS,30
3.3.3.1 FUNDAMENTAÇÃO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANÁLISE
COMPARATIVA SIMPLIFICADA,31
3.3.3.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS VARIAÇÕES
DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE
UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,31
3.3.3.3 FUNDAMENTAÇÃO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAÇÃO DE
MODELO DE REGRESSÃO LINEAR CLÁSSICO OU ESPACIAL,31
3.3.3.4 AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO,31
3.3.4 RESULTADOS,32
3.3.5 PARECER – VELOCIDADE DE VENDAS,32
3.4 PADRÃO DE ASSINATURA NAS PEÇAS TÉCNICAS,32
4 PROCEDIMENTOS,32
4.1 SISTEMAS,33
4.1.1 SIOPI,33
4.1.2 SIGDU-4.48, SIGDU-4.48-QP,34
4.1.3 APLICATIVO SIMIL E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,35
4.2 ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA E RRT – REGISTRO DE RESPONSABIIDADE
TÉCNICA,36
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PREFÁCIO
TÍTULO
ENGENHARIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E OUTROS BENS
PÚBLICO ALVO
Empresas credenciadas de Engenharia.
INCLUSÕES
SIGLAS:
▪ CESAV – CN Suporte à Adimplência;
▪ CIGAD – CR Gestão de Adimplência;
▪ GEADV – GN Adimplência de Varejo;
▪ GEINF – GN Infraestrutura;
▪ TRT – Termo de Responsabilidade Técnica;
CONCEITOS:
▪ Imóvel Multifamiliar: unidade habitacional em um mesmo lote com única matrícula e com entradas distintas e
medidores de água e energia elétrica separados;
▪ Pavimentação Definitiva: tratamento permanente da superfície para regularização do piso e conservação da base,
feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, e/ou outros elementos que configurem
uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo município em suas vias públicas;
▪ Triagem: Processo que ocorre no SIOPI quando a Agência/PA ou CCA solicitar a avaliação de um imóvel ou a
análise de uma proposta de construção (aquisição de terreno e construç ão, construção em terreno próprio,
reforma/melhoria, ampliação ou conclusão) cujo “VALOR DE COMPRA E VENDA” declarado for maior que o
parâmetro estabelecido pela Diretoria de Habitação da CAIXA, esta demanda será enviada para a GIHAB decidir
como proceder a avaliação – Empresa Credenciada da Fila, Empresa Credenciada Designada (Escolha Dirigida) ou
Quadro Próprio.
▪ Item 3.3.2.2.4 - inclusão da TRT e Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação o u
Certificação do Material de Construção
▪ ART/RRT/TRT do projeto legal aprovado pelos órgãos competentes (projeto legal, conforme NBR 13.532);
▪ ART/RRT/TRT de execução de obra;
▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Material de Construção
▪ Item 3.3.2.2.5 – inclusão da TRT e da Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou
Certificação do Material de Construção:
▪ ART/RRT/TRT de acessibilidade, em caso de utilização de recurso FGTS/MCMV
▪ Declaração de Execução de Elementos Construtivos e Qualificação ou Certificação do Material de Construção
- exclusivamente quando a tipologia do imóvel for casa nova.
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▪ Item 3.3.2.2.4.1 Inclusão das atribuições dos técnicos de edificações: Os técnicos de edificações, emitentes do TRT,
podem projetar e dirigir edificações de até 80 m² de área construída, que não constituam conjuntos residenciais,
desde que não implique em estrutura de concreto armado ou metál ica.
▪ Item 3.3.2.7.1 As orientações para utilização da ferramenta se encontram no Informativo “ GEHPA 1001/2019 -
PEPT - Pendência para Elaboração de Peça Técnica” no SIOPI, ou no SIMIL, em “Manual do Usuário”, “ Tutorial
PEPT.pdf”
▪ Item 3.3.2.7.2 Para as demandas realizadas fora do SIOPI as empresas credenciadas utilizam a PEPT - Apensado
E, e encaminham por e-mail à unidade demandante.
▪ Item 3.3.3.3.11 - inclusão da opção de disponibilização do Tutorial da Atividade A412 também na tela inicial do
SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, “Itens Vigentes na Data”, inserir a data
atual.
▪ Item 3.3.9.1.2.2 - Inclusão de orientação sobre elaboração de laudos de avaliação para imóveis localizados em área
dominada por organizações criminosas, como nos casos de avaliações para execução do contrato ou adjudicaç ão.
▪ Item 3.3.18.7.1.1 Para imóveis inseridos em condomínios, preencher, obrigatoriamente, a taxa de condomínio na
aba “Empreendimentos”, além de informar em Informações Complementares o nome da administrador a ou síndico
do condomínio, com respectivo telefone de contato.
▪ Item 3.3.18.10 e subitem - Inclusão de orientação sobre avaliações para renegociação de dívidas em imóveis
localizados em áreas de domínio de organizações criminosas.
▪ Item 4.1.2 SIGDU-4.48, SIGDU-4.48-QP, SIOPI – inclusão de procedimentos no SIOPI.
▪ Item 4.1.2.1 As atividades de engenharia A401 (códigos do sistema: A412, A413, A414, A417), A402, A403 e B401
(códigos do sistema B437 e B438) são demandas pelo SIOPI
▪ Item 4.1.2.2 Os procedimentos alusivos às demandas de avaliações estão descritos em tutoriais, locali zados na tela
inicial do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, “Itens Vigentes na Data”,
inserir a data atual.
ALTERAÇÕES
▪ Item 3.1.4 acréscimo do processo de triagem no SIOPI.
▪ Item 3.3.2.7 e subitens - alteração das orientações sobre inclusão de PEPT.
▪ Item 3.3.3.3.2 – alteração de “A-401 (códigos de sistema A-412 a A-431) e B-401 (códigos de sistema B-437 a B-
440) para A-401 (código de sistema A-412 ou A-418)”.
▪ Item 3.3.3.3.3 – alteração de “São elaboradas duas peças técnicas” para “São elaboradas duas peças técnicas no
SIMIL”.
▪ Item 3.3.11.5.2 – alteração do item do conceito da infraestrutura mínima, com acréscimo do subitem 3.3.11.5.2.1
para melhor entendimento
▪ Item 3.3.18.2– alteração dos procedimentos de pedidos de avaliação de imóveis em execução ou adjudicados
▪ Item 3.3.20.3 a 3.3.20.4.1 - deslocamento dos subitens para melhor entendimento.
▪ Alteração da unidade GIGAD para CESAV em todo normativo .
REGULAMENTAÇÃO UTILIZADA
Carta Circular BACEN nº 3.730, de 08/10/2015 ;
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ATENDIMENTO DE DÚVIDAS
GIHAB DE VINCULAÇÃO
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1 OBJETIVO
1.1 Definir valores de avaliação para imóveis e outros bens, visando subsidiar as unidades da CAIXA e/ou terceiros
em suas operações.
1.1.1 Não fazem parte do objetivo as avaliações de jóias e objetos de penhor.
1.2 Definir parâmetros de velocidade de vendas de unidades de empreendimentos imobiliários visando subsidiar as
unidades da CAIXA em suas operações.
2 DEFINIÇÕES
2.1 SIGLAS
▪ ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;
▪ ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário;
▪ ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;
▪ AS – Autorização de Serviço;
▪ ATTE – Código de atividade técnica;
▪ CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
▪ CCA – Correspondente CAIXA AQUI;
▪ CERIS – CENTRALIZADORA NACIONAL RISCO DE CRÉDITO;
▪ CESAV – CN Suporte à Adimplência;
▪ CI – Comunicação Interna;
▪ CIGAD – CR Gestão de Adimplência;
▪ CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
▪ CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
▪ EVV – Estudo de Velocidade de Vendas;
▪ EIVV – Estimativa de Índice Velocidade de Vendas;
▪ FEBRABAN – Federação Brasileira de Bancos;
▪ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
▪ GEADV – GN Adimplência de Varejo;
▪ GEHAB - GN Rede Executiva de Habitação;
▪ GEHPA - GN Padrões e Empreendimentos Críticos;
▪ GEINF – GN Infraestrutura;
▪ GIHAB – Gerência de Filial de Habitação;
▪ GILIE – Gerência de Filial Alienar Bens Móveis e Imóveis;
▪ GILOG – Gerência de Filial Logística;
▪ INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial;
▪ IVV – Índice de Velocidade de Vendas;
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2.2 CONCEITOS
▪ Autoridade Certificadora – Entidade que emite, renova ou revoga certificados digitais de outras ACs ou de titulares
finais;
▪ Assinatura Digital – Código anexado ou logicamente associado a um arquivo que permite de forma única e exclusiva
a comprovação de sua autoria e a manutenção da sua integridade após a assinatura;
▪ Assinatura digital com referência básica – cria um arquivo eletrônico contendo um documento e a assinatura digital
anexada ou separada;
▪ Assinatura digital com referência de tempo – cria um arquivo eletrônico contendo um documento, a assinatura digital
anexada ou separada e um carimbo de tempo contendo a data e a hora em que o documento foi assinado;
▪ Avaliação de bens: análise técnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem, seus
custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para
determinada finalidade, situação e data;
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▪ Avaliação de Interesse Patrimonial: Avaliação de imóveis em aquisição ou locação para uso da CAIXA, atendimento
de demandas legais, assim como para alienação ou permuta de imóveis de uso;
▪ Averbação da edificação: registro da edificação existente ou realizada sobre um terreno, na matrícula do terreno no
RGI, normalmente com descrição da tipologia da edificação e suas áreas. Em se tratando de empreendimentos , a
descrição é mais detalhada e poderá abranger adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as frações
ideais das unidades autônomas;
▪ Características intrínsecas do imóvel: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno , a exemplo da área,
dimensões, posição, confrontações assim como às benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido arquitetônico,
padrão, conservação, área, divisão interna;
▪ Características extrínsecas do imóvel: aspectos não intrínsecos do imóvel ligados ao logradouro, bairro, cidade
enfim, à região assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado, economia, legislação;
▪ Correspondente CAIXA AQUI: empresa contratada pela CAIXA para prestar serviços à comunidade em seu nome,
com critérios estabelecidos por ela CAIXA;
▪ Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel no RGI: documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis,
contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, averbações de edificações,
alterações de edificações, ações reais e pessoais reipersecutórias, hipotecas, alienações fiduciárias, cadeia dominial
e alterações de endereço;
▪ Categoria: casa (e correlatos, ex: village), apartamento (e correlatos, ex: aparthotel, flat, kit, loft), loja, sala comercial
(e correlatos, ex: pavimentos comerciais), lote, gleba, vaga de garagem, prédio, galpão, etc.;
▪ Dano Físico de Imóvel: dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos, da ação ou omissão humana,
por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, de agentes da natureza, entre outros;
▪ Especificação da avaliação: classificação da avaliação quanto a fundamentação e precisão;
▪ Estabilidade e solidez: integridade estrutural com ausência de risco de colapso;
▪ Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho AVALIATÓRIO, da metodologia empregada e da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
▪ Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro numa avaliação;
▪ Habitabilidade: pressupõe a existência de condições satisfatórias de conforto, segurança e salubridade na
edificação;
▪ Habite-se: documento expedido pela administração pública local, normalmente prefeitura ou órgão competente, que
atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imóvel e sua conformidade com os projetos aprovados segundo
as normas e posturas locais vigentes à época da aprovação, liberando o imóvel par a uso inclusive não habitacional,
se for o caso;
▪ ICP-Brasil – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – instituída para garantir a autenticidade, a integridade e
a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das a plicações habilitadas que
utilizem assinaturas digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras
▪ Imóvel Multifamiliar: unidade habitacional em um mesmo lote com única matrícula e com entradas distintas e
medidores de água e energia elétrica separados;
▪ Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: São aqueles localizados em zona urbana definida por lei municipal e
que são destinados e vocacionados para uso urbano.
▪ Inovação tecnológica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnológico em relação
aos correspondentes pré-existentes no mercado;
▪ Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores admissíveis em torno do valor de avaliação, definível pelo
avaliador, conforme preconizam a NBR 14653-1 e NBR 14653-2;
▪ Laudo Completo: É o que contém de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR 14.653
em suas partes, com as informações suficientes para o seu entendimento e a definição do valor do bem; incluídos
todos os anexos previstos na referida Norma: documentação dominial, relatório fotográfico, plantas, identificação dos
dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios com a memória de cálculo emitidos através dos programas
computacionais utilizados.
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▪ Laudo Simplificado de Uso Restrito: é o que contém de forma resumida os requisitos necessários para o seu
entendimento e a definição do valor do bem, e não tem validade para outras finalidades além da nele especificada ou
exibição para terceiros.
▪ Luvas: quantia estabelecida para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do
ponto comercial;
▪ Macromodelos: são modelos de regressão com a maior abrangência possível e que possam ser utilizados para
realização de avaliações;
▪ Matrícula no RGI: é resultante da ação de documentar em um livro ou ficha do Cartório de Registro de Imóveis a
descrição do imóvel em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários e os sucessivos registros
e averbações que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas ou de endereço do bem;
▪ Memorial de Incorporação: acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI ;
▪ Monitoramento de trabalhos de avaliação: acompanhamento, orientação e controle exercido por engenheiro,
arquiteto, agrônomo e assistente de projetos sociais/técnico social do quadro próprio da CAIXA durante a execução
da atividade técnica pela empresa credenciada;
▪ Monitor: profissional responsável pelo monitoramento;
▪ Pavimentação Definitiva: tratamento permanente da superfície para regulari zação do piso e conservação da base,
feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, e/ou outros elementos que configurem
uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo município em suas vias públicas;
▪ Parecer Técnico: parecer fornecido em forma de Relatório contendo esclarecimento técnico emitido por profissional
do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente em complementação a outro trabalho
anterior;
▪ Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados da CAIXA, das carreiras profissionais;
▪ Relatório de vistoria: Trata-se de peça técnica abrangendo o conteúdo do laudo de avaliação à exceção dos tópicos
afetos à definição do valor do imóvel como metodologia, grau de fundamentação, grau de precisão, diagnóstico ou
percepção de mercado, valor de avaliação.
▪ Revisionamento de trabalhos de avaliação: processo realizado por engenheiro, arquiteto, agrônomo e assistente de
projetos sociais/técnico social do quadro próprio da CAIXA que objetiva verificar a qualidade do trabalho
desenvolvido pelas empresas credenciadas, após sua execução e conclusão;
▪ Revisor: profissional responsável pelo revisionamento;
▪ Sistema de Informações do Mercado Imobiliário: software desenvolvido pela CAIXA para o preenchimento do Laudos
de Avaliação, Relatório de Vistoria, Ficha de Pesquisa e Laudo de Análise de PFUI.
▪ Sistema construtivo convencional: é aquele que emprega material, componente e/ou processo convencional ou
consagrado já normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou municipal, restrito à sua
jurisdição ou por órgão normativo oficial;
▪ Sistema construtivo inovador: sistema construtivo que incorpora uma nova concepção e representa uma alternativa
à tecnologia convencional, que não seja objeto de norma brasileira prescritiva e não tenha tradição de uso no
território nacional;
▪ Sistema Construtivo Tradicional: Aquele executado com tecnologia não normalizada e de uso consagrado;
▪ Triagem: Processo que ocorre no SIOPI quando a Agência/PA ou CCA solicitar a avaliação de um imóvel ou a
análise de uma proposta de construção (aquisição de terreno e construção, construção em terreno próprio,
reforma/melhoria, ampliação ou conclusão) cujo “VALOR DE COMPRA E VENDA” declarado for maior que o
parâmetro estabelecido pela Diretoria de Habitação da CAIXA, esta demanda será enviada para a GIHAB decidir
como proceder a avaliação – Empresa Credenciada da Fila, Empresa Credenciada Designada (Escolha Dirigida) ou
Quadro Próprio.
▪ Unidades Assemelhadas: São unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas, apartamentos, salas e lotes)
localizadas no mesmo prédio, condomínio ou conjunto habitacional (ou contíguos).
▪ Unidade em Prédio: unidade imobiliária autônoma pertencente a empr eendimento vertical;
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O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EF ETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº
7.845/2012
Vigência: 15/09/2020 10 / 36
#INTERNO.TODOSEXTERNO.CONFIDENCIAL
COT – Avaliações 035
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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▪ Unidade Isolada: unidade imobiliária autônoma que não se configure como Unidade em Prédio;
▪ Validação: Revisão de peças técnicas antes destas serem vinculadas a uma operação, com o objetivo de
confirmação ou retificação de trabalhos pelas unidades CAIXA, via SIOPI, e realizados por empresas credenciadas
de engenharia e arquitetura.
▪ Valoração: Etapa onde é determinado o valor do imóvel pelo profissional Caixa dentro do processo de avaliação em
que há a divisão de responsabilidade.
▪ Valor de Liquidação Forçada: é a quantia auferível pela comercialização de um bem, na hipótese de uma venda
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;
▪ Valor locativo de mercado: é o valor de mercado para locação, que corresponde à quanti a mais provável pela qual
se aluga um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente ;
▪ Valor venal de mercado: é o valor de mercado para compra/venda, que corresponde à quantia mais provável pela
qual se compra/vende um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente ;
▪ Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficiências de projetos, de falhas na execução da
construção ou da qualidade dos materiais;
▪ Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel ou parte dele, prejudicando a sua estabilidade solidez .
3 NORMAS
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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▪ Avaliações patrimoniais ou de interesse patrimonial, sendo que nas avaliações para fins de balanço é admitido o
laudo simplificado de uso restrito, quando comportar, conforme descrito em 0;
▪ Opcionalmente nas avaliações das análises de empreendimentos imobiliários;
▪ Avaliações das tipologias padrão de empreendimentos usados;
▪ Avaliações na prestação de serviços para terceiros demandados pelas GIHAB, a exceção das avaliações para
Instituições de Crédito (Circular CAIXA 147/98);
▪ Demandas judiciais de um modo geral, a exceção das relacionadas a operações de empréstimos ou financiamento
em que na sua originação tenham sido realizadas avaliações com emissão de laudo simplificado de uso restrito.
▪ Para fins de seguro, a exceção dos casos em que o objetivo for a definição do valor venal para imóvel pertencente
ao grupo da atividade A-401;
▪ Avaliações técnico-econômicas, assim identificadas as avaliações com utilização do método da capitalização da
renda;
▪ Imóveis rurais;
▪ Máquinas e equipamentos;
▪ Instalações industriais;
▪ Áreas florestais;
▪Sítios históricos;
▪ Jazidas;
▪ Outras situações não previstas, sob a responsabilidade das GIHAB.
3.2.3.2.3.1 Nas situações acima citadas, mesmo quando utilizado opcionalmente o modelo de Laudo Simplificado de
Uso Restrito nos casos admitidos, serão inseridos todos os anexos exigidos ou necessários tais como os relatórios
do modelo de regressão, documentação do imóvel, documento através do qual foi solicitada a avaliação, relatório da
OS, tabela de dados de mercado, tabela demonstrativa dos enquad ramentos quanto à precisão e fundamentação,
croquis de localização, memória de cálculo, dentre outros não citados porém exigidos pela NBR 14.653 -2.
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3.2.3.3.8 O Relatório de Valoração é realizado com base das informações obtidas no documento denominado
“Características Físicas”, em formato “xls” (Excel) , conforme Apensado H, incluído no SIOPI e que contém a
classificação dos atributos referentes às variáveis utilizadas no modelo estatístico de regressão linear da região.
3.2.3.3.9 O gestor da unidade de avaliação da GIHAB consultará, diariamente, as Autorizações de Serviço de
Engenharia cujas situações de demanda encontram-se com status “Vistoria Concluída”.
3.2.3.3.10 Após Monitoramento do Relatório de Vistoria, ou seja, após solicitar as retificações pertinentes caso
necessário, a GIHAB elabora o Relatório de Valoração e conclui a demanda no SIOPI, buscando coe rência entre o
parecer do aceite de garantia entre peça técnica e sistema.
3.2.3.3.11 O processo de valoração ocorre no SIOPI e os procedimentos operacionais estão disponíveis no
documento Tutorial_SIOPI_Valoração_imóveis.pdf, disponível na tela inicial do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”,
“Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, “Itens Vigentes na Data”, inserir a data atual.
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3.2.7.1.2 Entre as avaliações patrimoniais, não são apresentados intervalos de valores admissíveis quando a
finalidade for balanço ou atualização de balanço patrimonial.
3.2.7.2 Não são fornecidos intervalos de valores admissíveis nas avaliações para entidades externas demandadas
pela GIHAB no âmbito da prestação de serviços de avaliação para terceiros.
3.2.7.3 Quando for adotada a estimativa de tendência central como valor de avaliação, o intervalo de valores
admissíveis fica limitado simultaneamente ao intervalo de confiança de 80% para a estimativa de tendência central e
ao campo de arbítrio.
3.2.7.4 Quando for fixado valor de avaliação dentro do campo de arbítrio, não coincidente com a estimativa de
tendência central, o intervalo de valores admissíveis fica limitado simultaneamente ao campo de arbítrio e ao intervalo
em torno do valor arbitrado, com amplitude percentual igual à do intervalo de confiança de 80% para a estimativa de
tendência central.
3.2.7.5 Algumas possibilidades na definição do intervalo de valores admissíveis estão ilustradas no Apensado 3.
3.2.7.6 A adoção de valores de referência diferentes do Valor de Avaliação, mesmo que dentro do Intervalo de Valores
Admissíveis, é de responsabilidade das áreas destinatárias/usuárias das avaliações.
3.2.7.7 Para propostas de aquisição de imóveis novos, inclusive aqueles vinculados a empreendimentos avaliados
como Alocação de Recursos, e usados com financiamento passíveis de enquadramento na origem de recursos SBPE,
o valor de avaliação a ser registrado nos laudos elaborados por profissionais do quadro próprio, ou que sejam
provenientes do grupo de atividades terceirizáveis A-412, A-414, ou B-402, desde que realizada com modelo de
regressão desenvolvido pela GIHAB, observa a ordem de prioridade abaixo estabelecida:
▪ O valor de compra e venda no SIOPI, ou valor de venda proposto na FRE sempre que o mesmo estiver inserido nos
intervalos de valores admissíveis;
▪ Os limites superiores dos intervalos de valores admissíveis sempre que o valor de compra e venda no SIOPI , ou
valor de venda proposto na FRE estiver acima dos intervalos de valores admissíveis;
▪ Os limites inferiores dos intervalos de valores admissíveis sempre que o valor de compra e venda no SIOPI , ou
valor de venda proposto na FRE estiver abaixo dos intervalos de valores admissíveis.
3.2.7.7.1 Para propostas de concessão de crédito – pessoa física, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE, quando as situações a seguir ocorrerem simultaneamente:
▪ Quando o valor de compra e venda declarado no cadastro do imóvel no SIOPI for superior ao valor limite para
enquadramento da operação no programa MCMV .
▪ Declarado no campo MOTIVO DA SOLICITAÇÃO do SIOPI que a proposta tem como origem de recurso prevista o
SBPE.
3.2.7.7.2 Para propostas enquadradas como Alocação de Recursos, considera-se proposta passível de financiamento
com origem de recurso SBPE, quando:
▪ Quando o valor de venda proposto na FRE for superior ao valor limite para enquadramento da operação no programa
MCMV.
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3.2.9 VISTORIA
3.2.9.1 Como regra geral, o imóvel avaliando é vistoriado externa e internamente.
3.2.9.1.1 Mesmo nas exceções previstas nos itens 3.3.18, 3.3.21 e eventualmente 3.3.25 em que a vistoria interna
não seja imprescindível, a vistoria externa será sempre obrigatória.
3.2.9.1.2 Não tendo sido viabilizada a vistoria interna do imóvel por falha ou culpa do interessado e a mesma for
imprescindível, caracteriza-se Vistoria Infrutífera, sendo o laudo nestes casos concluído sem a tribuição de valor (valor
zerado), porém com a caracterização possível do imóvel, além de fotos externas.
3.2.9.1.2.1 São consignados no laudo os horários de chegada e saída do avaliador no local do imóvel, se possível
também nome e telefone de pessoa que possa atestar o fato.
3.2.9.1.2.2 Em situações de imóveis localizados em regiões dominadas por organizações criminosas, que impedem
o acesso pacífico às localidades, o avaliador entrega o laudo sem atribuição de valor e se possível inser e foto para
identificação do bem utilizando ferramentas alternativas (foto de satélite, mapas, etc.), como nas avaliações do item
3.3.18.10.
3.2.9.2 Para vistoria com hora marcada, ocorre a espera por parte do avaliador de no mínimo 30 (trinta) minutos, para
que possa se configurar o não comparecimento do interessado ao local do imóvel.
3.2.9.3 Nas demandas enquadradas no código de sistema A-412, os avaliadores credenciados realizam as vistorias,
emitem os Relatórios de Vistoria, e os avaliadores do quadro atribuem valor aos imóveis emitindo os Relatórios de
Valoração, ambos elaborados no SIMIL.
3.2.10.4 HABITABILIDADE
3.2.10.4.1 Habitabilidade pressupõe a existência de condições de conforto, salubridade, segurança, de imediata
ocupação e utilização do imóvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.
3.2.10.4.2 Não havendo outras restrições, a falta de habitabilidade não enseja necessariamente a não aceitação do
imóvel como garantia, conforme descrito em 3.3.11.7 3.2.11.7 .
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3.2.11.2 Sempre que a manifestação for contrária à aceitação do imóvel como garantia , o avaliador consigna
justificativa no laudo de avaliação.
3.2.11.3 Não podem constar nos laudos condicionantes para que o imóvel possa ser aceito como garantia e o
avaliador manifesta-se conclusivamente sobre a questão.
3.2.11.4 A manifestação técnica quanto à aceitação do imóvel como garantia, não tem a finalidade por si só de definir
o enquadramento ou aprovação do imóvel em um determinado programa ou operação , que neste contexto, a decisão
final fica a cargo do operador do programa, à luz dos respectivos normativos.
3.2.11.5 É emitida manifestação contrária a aceitação como garantia dos imóveis :
▪ Em situação restritiva grave quanto à comercialização;
▪ Com comprometimento de suas condições físicas, falta de estabilidade e solidez, com risco de colapso/desabamento
total ou parcial, com vícios de construção graves, que estejam sujeitos a risco de deslizamento ou desmoronamento;
▪ Sujeitos a enchentes ou alagamentos;
▪ Com perspectiva de desapropriação;
▪ Com contaminação ou indícios de contaminação;
▪ Que sejam postos de combustíveis;
▪ Que possuam edificações totalmente não averbadas e sejam considerados como um todo para efe ito de avaliação;
▪ Que não atendam aos requisitos mínimos estabelecidos pela CAIXA , conforme Apensado 6.
▪ Com divergências entre as características do terreno constatadas na vistoria e as constantes na matrícula do RGI
correspondente;
▪ Que não possuam infraestrutura mínima estabelecida;
▪ Que não constituam unidades autônomas por serem fração de terreno ou estejam edifi cados e façam parte de um
todo sem que tenham sido desmembrados ou individualizados;
▪ Produzido através de sistema construtivo tradicional ou sistema inovador sem a anuência da GIHAB ;
▪ Com outras restrições graves contatadas.
3.2.11.5.1 Mesmo havendo a manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, em princípio o mesmo é
avaliado, a exceção dos imóveis com indícios de contaminação como previsto no item 3.3.13, nos casos de fração de
terreno ou imóvel não desmembrados ou individualizados, que não constituam unidades autônomas conforme item
3.2.16 e havendo divergência entre as características do terreno constatadas na vistoria e as constantes na matrícula
do RGI correspondente, conforme item 3.3.16.
3.2.11.5.2 Considera-se infraestrutura mínima para aceitação de um imóvel como garantia, a existência de via de
acesso ao imóvel, solução para abastecimento de água, solução para esgotamento sanitário e pluvial, redes de
energia elétrica e iluminação pública.
3.2.11.5.2.1 Além da infraestrutura mínima, no Crédito Imobiliário Pessoa Física são exigidas as prescrições
constantes no Apensado 6.
3.2.11.5.3 O imóvel que contenha frações ou edificações não desmembradas ou individualizadas , poderá ser aceito
como garantia, desde que seja considerado como um todo para efeito de avaliação .
3.2.11.6 Em se tratando de avaliação de unidade imobiliária, nos processos de financiamento à construção individual,
demandados pelas Agências ou CCA, é verificado pelo avaliador, para fins de garantia, além das prescrições contidas
neste normativo, o atendimento às Condições Mínimas .
3.2.11.6.1 O não atendimento das prescrições ou Condições Mínimas enseja manifestação contrária a aceitação do
imóvel como garantia, com citação no laudo dos itens que não foram atendidos.
3.2.11.7 Em se tratando de imóvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em parte e
em se tratando de imóvel em reforma interna sem seus acabamentos internos ou parte deles, mesmo não havendo
condições de habitabilidade e inexistindo outras restrições à aceitação do imóvel como garantia, é atestada a
possibilidade de aceitação do imóvel como garantia.
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3.2.11.8 Tendo sido constatadas divergências entre as reais características do terreno e a descrição de terreno
constante na matrícula do RGI, é desaconselhada a aceitação do imóvel como garantia.
3.2.11.8.1 Não são restritivas à aceitação do imóvel como garantia e são desconsideradas para efeito de avaliação
as alterações sofridas em termos de abrangência do terreno que possam ser revertidas sem comprometimento do
imóvel, a exemplo de avanços em áreas públicas ou terrenos adjacentes.
3.2.11.9 Em se tratando de avaliações de instalações industriais , assim como de máquinas e equipamentos, é
determinado para fins de garantia o valor de desmonte dos bens, que corresponde à soma do valor do imóvel como
um todo envolvendo o terreno e benfeitorias, com o valor apurável com a venda das máquinas, equipamentos e
instalações no estado em que se encontram;
3.2.11.10 Não há manifestação sobre a possibilidade de aceitação do imóvel como garantia nas avaliações para
terceiros demandadas pela GIHAB, avaliações de cunho patrimonial ou de interesse patrimonial, avaliações para
seguro e outras avaliações que não envolvam ou possam envolver operações com garantia imobiliária.
3.2.11.11 Constituem requisitos para que especificamente as propriedades rurais possam ser aceitas como garantia,
dentre outros:
▪ Possuir georreferenciamento dos limites e confrontações, aprovado pelo INCRA e averbado em matrícula ;
▪ Possuir reserva legal averbada na matrícula conforme o novo código florestal brasileiro ou possuir o CAR - Cadastro
Ambiental Rural, com a situação de cadastro “Ativo”;
▪ Estar sendo explorada para fins rurais (agricultura, pecuária, silvicultura, agroindústria, lazer e turismo , dentre
outras atividades) ou possuir vocação urbana.
▪ Não possuir ocupações irregulares ou invasões.
▪ Não estar localizada em sítios arqueológicos ou áreas de proteção permanente.
▪ Não estar ocupado por comunidades de etnias com proteção legal.
3.2.11.12 Quando o imóvel for rural por destinação e urbano por vocação, a avaliação deve ser realizada
preferencialmente por um engenheiro civil ou arquiteto com a participação de um engenheiro agrônomo para
verificação dos aspectos inerentes à condição de imóvel rural (ambiental, fundiária, florestal, legal, dentre outras).
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3.2.12.5.1 Para imóveis com área totalmente não averbadas o valor de referência para a g arantia será o valor do
terreno, porém a construção deverá ser descrita no laudo de avaliação.
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o mesmo concordar, ou sejam providenciados pelo próprio cliente se assim o desejar, estudos técnicos
complementares de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória, conforme NBR 15.515, partes 1 e 2.
3.2.13.5.1 A Caixa disponibiliza em seu site o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de
Terrenos com Potencial de Contaminação, contendo alguns subsídios para a realização e apresentação do
Levantamento Básico e da Investigação Confirmatória, no link a seguir:
http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf
3.2.13.5.2 Caso fique comprovada a existência de contaminação do solo ou águas subterrâneas, o imóvel somente é
aceito como garantia após passar por remediação e monitoramento e for declarado imóvel Reabilitado para o Uso,
pelo órgão ambiental competente.
3.2.13.5.3 Caso a GIHAB conclua pela inexistência de passivo ambiental o imóvel poderá ser aceito como garantia .
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3.2.17.2 A avaliação é materializada em um único laudo contendo a identificação de todas as unidades abrangidas,
por exemplo: apartamento 403 e vagas de garagem 15 e 17.
3.2.17.3 No quadro de áreas do SIMIL, as áreas privativas das vagas são lançadas como “Privativas Descontínuas”
e as áreas comuns das vagas são somadas à área comum da unidade principal.
3.2.17.4 Nas operações de aquisição de unidades residenciais condominiais, normalmente apartamentos, onde as
vagas de garagem sejam autônomas e todos os proprietários de apartamentos assemelhados possuam vaga(s) de
garagem em determinadas proporções, a avaliação abrange, em princípio, além do apartamento, as vagas(s) de
garagem em número compatível com os demais apartamentos.
3.2.17.4.1 Quando esse requisito não for atendido é solicitado pelo avaliador junto a unidade demandante a inclusão
de vaga(s) de garagem na operação, para que o imóvel possa ser avaliado.
3.2.17.4.1.1 Havendo o entendimento da GIHAB de que a ausência ou insuficiênci a de vagas, não comprometerão a
liquidez do imóvel principal e que existem no segmento de mercado em questão, elementos comparativos que
viabilizem a avaliação sem utilização do campo de arbítrio para tal , a GIHAB poderá autorizar a realização da
avaliação nestas condições.
3.2.17.5 As vagas de garagem não autônomas vinculadas são abrangidas nas avaliações de unidades condominiais
como apartamentos, escritórios e eventualmente lojas, desde que identificadas fisicamente por ocasião da vistoria e
apareçam registradas documentalmente de forma explícita, seja nas Certidões de Matrícula ou em outros documentos
complementares como Convenção de Condomínio ou Memorial de Incorporação.
3.2.17.5.1 Quando identificada por ocasião da vistoria a existência de vagas de garagem vinculadas a o apartamento
ou escritório, e as mesmas vagas não apareçam explicitamente na Certidão de Matrícula, é solicitada à unidade
demandante documentação complementar comprobatória para que o imóvel possa ser avaliado.
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3.2.19 AVALIAÇÕES NAS ANÁLISES DOS PEDIDOS DE ANUÊNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAÇÕES EM
IMÓVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS EM FAVOR DA CAIXA
3.2.19.1 Nas análises dos pedidos de anuência feitos por mutuários junto à CAIXA, para que os mesmos possam
empreender reformas em imóveis hipotecados ou ali enados, são providenciadas as seguintes avaliações pelas
GIHAB, a partir de demandas de outras unidades CAIXA:
a) Avaliação do imóvel considerado hipoteticamente reformado de acordo com o projeto arquitetônico e memorial
descritivo apresentados;
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b) Acessoriamente, no mesmo laudo de avaliação, é descrito e avaliado o imóvel na pior condição de valor que
venha a assumir durante a intervenção, eventualmente com demolição ou comprometimento de parte ou de toda a
edificação e outras benfeitorias.
3.2.19.2 O laudo de avaliação faz parte integrante da análise como um todo que pode abranger outros aspectos
técnicos que afetem ou possam afetar a garantia e pode ser materializada em forma de laudo de análise ou parecer
técnico, a ser encaminhado à unidade demandante.
3.2.19.3 As referidas avaliações são realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das GIHAB e os laudos
de avaliação são gerados através do sistema SIMIL.
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mesmas possa ser atribuído um mesmo valor de avaliação projetado pela média das áreas e que este valor esteja
inserido dentro dos respectivos intervalos de valores admissíveis projetados individualmente.
3.2.21.5 Para avaliação das tipologias padrão não há a obrigatoriedade de vistoria de todas as unidades por elas
representadas, mas de unidades em proporção apenas suficiente para a caracterização da tipologia padrão.
3.2.21.6 Nas avaliações das tipologias padrão de empreendimentos da EMGEA, demandadas normalmente pela
CETER junto às GIHAB, além da estimativa pontual também são fornecidos, os intervalos de valores admissíveis .
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3.3.3.2 FUNDAMENTAÇÃO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS VARIAÇÕES
DOS NÍVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIÃO DE INFLUÊNCIA OU DE
UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS
3.3.3.2.1 Outra forma de realização do EVV consiste na análise da variação do nível de estoque de uni dades numa
determinada região de influência ou do nível de estoque de um grupo de empreendimentos de referência.
3.3.3.2.2 A variação de estoque é obtida a partir da razão entre o quantitativo de unidades vendidas em determinado
período e o resultado do somatório do estoque de unidades inicialmente existentes com o número de unidades
lançadas durante o período de abrangência.
▪ IVV = U V / ((E 0 + U L )*t)
▪ Sendo:
▪ UV - unidades vendidas no período de abrangência;
▪ E0 - estoque no início do período;
▪ U L - número de unidades lançadas no período;
▪ t - período de abrangência em meses.
3.3.3.2.3 A análise de estoques poderá ser segmentada por tipologias das unidades, considerando -se os aspectos
intrínsecos e extrínsecos mais relevantes dos empreendimentos como um todo e de suas unidad es em particular.
3.3.3.2.4 As EIVV obtidas por análise de variação de estoque ao longo do tempo podem ser tratadas estatisticamente
para estudos de influências temporais, regionais e de outros aspectos.
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3.3.3.4.2 Adotados os resultados publicados nas condições acima, no Parecer – Velocidade de Vendas não é indicado
o tipo de fundamentação e justificada a decisão no campo Informações Complementares.
3.3.4 RESULTADOS
3.3.4.1 Tal como consta ressalvado no MO27398, os resultados dos EVV são alcançados com base nas informações
de mercado subsidiárias obtidas, refletirão, portanto, a realidade de mercado que as mesmas representam, inclusive
temporal, com graus de incertezas atrelados às informações referidas, assim como à metodologia a ser empregada.
3.3.4.2 Consta também que os parâmetros definidos podem ainda tornar -se menos representativos ou até não
representativos em cenários de mercado futuros, em função das oscilações possíveis, inc lusive no que se refere à
possibilidade de saturação ou retração de mercado.
4 PROCEDIMENTOS
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4.1 SISTEMAS
4.1.1 SIOPI
4.1.1.1 As avaliações de imóveis para operações individuais são demandadas na opção “Incluir Ordens de Serviço
de Engenharia”, nas atividades de avaliação A401 (códigos do sistema: A412, A413, A414, A417), A402, A403 e nas
atividades de análise B401 (códigos do sistema B437 e B438), para as seguintes “Finalidades”:
▪ Avaliação Financiamento Habitacional
▪ Avaliação Garantia Empréstimos
4.1.1.2 As avaliações de imóveis habitacionais adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato
sub-júdice são demandadas nas opções:
4.1.1.2.1 As avaliações de imóveis habitacionais em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice
são demandadas nas opção “Incluir Ordens de Serviço de Engenharia”, nas atividades de avaliação A401 (códigos
do sistema: A412, A413, A414), nas seguintes “Finalidades” abaixo, haja vista obrigatoriedade de informação do
número do contrato original (SIACI) no momento da abertura da Ordem de serviço :
▪ Avaliação Execução CAIXA;
▪ Avaliação Execução EMGEA;
4.1.1.2.2 As avaliações de imóveis habitacionais adjudicados são demandadas nas opção “Incluir Ordens de Serviço
de Engenharia”, nas atividades de avaliação A401 (códigos do sistema: A412, A413, A414), nas seguintes
“Finalidades” abaixo, haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato original (SIACI) no momento
da abertura da Ordem de serviço:
▪ Avaliação Alienação CAIXA (BNDU);
▪ Avaliação Alienação EMGEA (BNDU).
4.1.1.3 As avaliações de imóveis adjudicados, em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice
oriundas do crédito comercial são demandadas nas opções:
4.1.1.3.1 As avaliações de imóveis em execução extrajudicial, execução judicial ou contrato sub -júdice oriundas do
crédito comercial são demandadas na opção “Incluir Ordens de Serviço de Engenharia”, nas atividades de avaliação
A401 (códigos do sistema: A412, A413, A414, A417) ou A402, na “Finalidade” Avaliação Alienação CAIXA
(BNDU/SIGCP) haja vista obrigatoriedade de informação do número do contrato da operação de crédito no momento
da abertura da Ordem de serviço (agência, operação e o número do contrato sem os zeros à esquerda) .
4.1.1.3.1.1 Se a avaliação é destinada à execução contratual, cabe à unidade demandante a alteração do prazo da
ordem de serviço, uma vez que o SIOPI calcula para esta finalidade um prazo de 540 dias.
4.1.1.3.2 As avaliações de imóveis adjudicados oriundos do crédito comercial são demandadas na opção “Incluir
Ordens de Serviço de Engenharia”, nas atividades de avaliação A401 (códigos do sistema: A412, A413, A414, A417)
ou A402, na “Finalidade” Avaliação Alienação CAIXA (BNDU/SIGCP) haja vista obrigatoriedade de informação do
número SAP no momento da abertura da Ordem de serviço.
4.1.1.4 A isenção do boleto é de responsabilidade da área demandante da avaliação, cabendo o repasse dos valores
à GEHPA por meio de ANS.
4.1.1.5 As cartilhas/tutoriais relativos às demandas de avaliação estão localizadas n a tela inicial do SIOPI em
“ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA .
4.1.1.6 PEDIDOS DE REVISÃO DAS PEÇAS TÉCNICAS / DEMANDAS COMPLEMENTARES
4.1.1.6.1 Os pedidos de revisão devido ao valor avaliado são admitidos não com o objetivo de atender a interesses
das partes envolvidas, mas tão somente de corrigir distorções de qualquer natureza, porventura existentes nos
trabalhos por falha de seus autores, podendo, especificamente em termos de resultado da avaliação, resultar na
diminuição, manutenção ou aumento de valor.
4.1.1.6.1.1 Caso a demanda da avaliação tenha sido feita diretamente às empresas credenciadas, a unidade
demandante ou CCA solicita a revisão às empresas credenciadas em primeira instância, e às GIHAB em última
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instância, com apresentação de argumentação fundamentada, contendo os subsídios que levaram à sua convicção
de valor.
4.1.1.6.1.2 Não se admite como argumentos opiniões pessoais de valor ou opiniões de valor por imobiliárias ou
corretores de imóveis.
4.1.1.6.1.3 Em relação a subsídios comparativos (anúncios, negócios realiza dos), o reclamante fornece as
respectivas fontes para que possam ser eventualmente confirmados pela CAIXA.
4.1.1.6.1.4 Havendo concordância parcial ou total com a argumentação apresentada, a empresa credenciada/GIHAB
providencia a reedição e substituição do laudo.
4.1.1.6.2 As revisões das peças que impliquem demandas complementares de avaliação do imóvel são aquelas em
que houve a garantia do imóvel negada pelo engenheiro de avaliações e há possibilidade de reversão dessa negativa.
4.1.1.6.2.1 Os motivos de solicitação dessas demandas são:
▪ Pendências que não demandem vistoria (atividade G-402);
▪ Vistoria Infrutífera (atividade G-415);
▪ Pendências que demandem vistoria (atividade G-416).
4.1.1.6.3 É utilizada funcionalidade específica na tela da ordem de serviço para os pedidos de revisão do valor de
avaliação e demandas complementares, com orientação localizada na tela inicial do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”,
“Informativos”, “Consultar”, Gestor: GEHPA, Informativo: 000 5/2020 - REVISÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO.
4.1.1.7 As avaliações para alocação de recursos são incluídas no SIOPI, módulo “Empreendimentos”.
4.1.1.7.1 Incluir os documentos constantes no item 3.3.2.2.5 bem como os Laudos Simplificados de Uso Restrito por
tipologia.
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4.1.2.4 Os pedidos de revisão das avaliações seguem as orientações dos itens 4.1.1.6.1 a 4.1.1.6.2, com utilização
do formulário MO27402.
AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTE DOCUMENTO TÊM SIGILO PREVISTO NO Art. 1º da LC nº 105/2001 E SÃO DE USO EXCLUSIVO DAS EMPRESAS
CREDENCIADAS DE ENGENHARIA HABILITADAS NO EDITAL CAIXA 2019
O DESCARTE DESSE DOCUMENTO DEVE SER EF ETUADO POR FRAGMENTAÇÃO OU DEVOLUÇÃO AO REMETENTE SEGUINDO REGRAS DO DECRETO Nº
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OS TERMOS DISPOSTOS NO ART. 6.º, I, DO DECRETO 7.724/2012, QUE REGULAMENTA O ART. 22 DA LEI
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