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SUMÁRIO
1 OBJETIVO,3
2 DEFINIÇÕES,3
3 NORMAS,3
3.1 ASPECTOS GERAIS,3
3.1.9 ATRIBUIÇÕES DO PROFISSIONAL ENGENHEIRO/ARQUITETO PERTENCENTE A REDE
CREDENCIADA,4
3.1.10 ATRIBUIÇÕES DOS ÓRGÃOS E ENTES PÚBLICOS,5
3.1.11 ATRIBUIÇÕES DAS EMPRESA CONSTRUTORA, SEUS REPRESENTANTES LEGAIS E
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS,5
3.2 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE MERCADO,5
3.3 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL ,5
3.4 ANÁLISE TÉCNICA DE EMPREENDIMENTOS,5
3.4.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA,6
3.4.2 ETAPAS DE ANÁLISE,6
3.4.2.1 PRÉ-ANÁLISE,7
3.4.2.2 ANÁLISE DE EMPREENDIMENTOS EM MÓDULOS,7
3.4.3 CRITÉRIOS GERAIS DE ANÁLISE,7
3.4.3.11 LAUDO DE VISTORIA TERRITORIAL,9
3.4.3.12 LICENCIAMENTOS E LEGALIZAÇÕES,10
3.4.3.13 CONFORMIDADE DO PBQP-H,12
3.4.3.14 ANÁLISE DO CRONOGRAMA PROPOSTO,12
3.4.3.15 VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES URBANÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO ,12
3.4.3.16 REQUISITOS DE ACESSIBILIDADE,13
3.4.3.17 REQUISITOS DE ANÁLISE ESPECÍFICOS PARA EMPREENDIMENTOS DE REQUALIFICAÇÃO DE
IMÓVEIS / RETROFIT,13
3.4.4 CRITÉRIOS DE ANÁLISE ESPECÍFICOS PARA EMPREENDIMENTOS DE MERCADO ,14
3.4.4.4 VERIFICAÇÃO DA INSERÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO,14
3.4.4.5 COMPATIBILIDADE DA INCORPORAÇÃO,14
3.4.4.6 ATENDIMENTO A REQUISITOS SOCIOAMBIENTAIS (SOMENTE PARA FGTS) ,15
3.4.4.7 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA,15
3.4.5 CRITÉRIOS ESPECÍFICOS DE ANÁLISE PARA EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL ,18
3.4.5.1 ESPECIFICAÇÕES OBRIGATÓRIAS E RECOMENDÁVEIS DO PMCMV 2023 (FAR/FDS) ,18
3.4.5.2 REQUISITOS TÉCNICOS E URBANÍSTICOS DE PROPOSTAS FAR/FDS ANTERIOR ES A 2023,18
3.4.5.3 VERIFICAÇÃO DO VALOR DO TERRENO,18
3.4.5.3.4 ATRIBUIÇÃO DO VALOR DO TERRENO PELA CAIXA,19
3.4.5.4 ANÁLISE DE CUSTOS PARA EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL ,19
3.4.5.4.6 ANÁLISE DE CUSTOS DE HABITAÇÃO,19
3.4.5.4.7 ANÁLISE DE CUSTOS DE EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS,20
3.4.5.4.8 ANÁLISE DE CUSTOS DE INFRAESTRUTURA INCIDENTE E NÃO INCIDENTE ,20
3.4.5.4.9 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS,20
3.4.5.4.10 BDI,20
3.4.5.4.11 OUTRAS DESPESAS,21
3.4.5.5 COMPATIBILIDADE DO RATEIO DAS ÁREAS,21
3.4.6 FORMALIZAÇÃO DE MANIFESTAÇÕES DE ENGENHARIA,21
3.4.6.1 ASPECTOS GERAIS,22
3.4.6.2 FORMALIZAÇÃO DA PRÉ-ANÁLISE,22
3.4.6.3 FORMALIZAÇÃO DA ANÁLISE,22
3.5 ACOMPANHAMENTO DE EMPREENDIMENTOS,23
3.5.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA,23
1 OBJETIVO
1.1 Definir as atividades que compõem a rotina de atendimento técnico relativa às propostas de empreendimentos
vinculadas às operações de crédito imobiliário, compreendendo a análise de viabilidade técnica e econômico -
financeira das propostas e o acompanhamento das operações contratadas.
2 DEFINIÇÕES
2.1 As siglas e conceitos constam no ANEXO XII.
3 NORMAS
devem ser necessariamente submetidas à análise técnica de engenharia/arquitetura antes da efetivação da alteração
proposta.
3.1.7 Em relação aos produtos de habitação oferecidos pela CAIXA, as atividades da rotina de atendimento técnico
de engenharia/arquitetura dividem-se, em função de suas características e especificidades, em dois grupos que serão
tratados separadamente neste COT: os empreendimentos de mercado (programas Apoio à Produção, PEC e CCFGTS
Associativo e empreendimentos de interesse social (programas OR FAR, OR FDS - Entidades e Rural - OR OGU).
3.1.8 No caso de empreendimento com obras paralisadas, as atividades específicas a serem desenvolvidas pel a
equipe técnica são a caracterização da situação de paralisação, a análise da proposta de retomada de obras, e o
acompanhamento das obras, sem prejuízo das atividades previstas para o produto em questão.
3.4.2.1 PRÉ-ANÁLISE
3.4.2.1.1 A pré-análise consiste na verificação preliminar da adequação ou não da proposta aos requisitos do
Programa a que se pretende enquadrar, que ocorre anteriormente à apresentação da documentação completa
necessária para análise de viabilidade técnica.
3.4.2.1.2 São partes integrantes da pré-análise:
a) a verificação e análise do terreno;
b) na avaliação de Mercado das tipologias habitacionais e do Terreno (ou atribuição do valor do terreno , conforme
item 3.4.4.4.6).
3.4.2.1.3 A importância da pré-análise está na manifestação acerca do valor de mercado das unidades, a fim de
subsidiar a decisão do proponente sobre a continuidade da proposta.
3.4.2.1.3.1 O valor de Mercado do terreno e das tipologias é registrado em Manifestação sobre Avaliação - Terreno
e UH apensado ao formulário LAE a ser disponibilizado pelo profissional CAIXA.
3.4.2.1.4 Na pré-análise é verificada a localização e a adequação do terreno para fins habitacionais, analisada a
compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o entorno, e defin ição o valor das unidades como se prontas
estivessem e/ou do terreno, conforme o caso.
3.4.2.1.4.1 A análise e verificação do terreno serão de responsabilidade do profissional da empresa credenciada para
a qual foi demandado o trabalho, realizado conforme item 3.4.3.11.
3.4.2.1.4.2 O resultado da análise do terreno é registrado em Laudo de Vistoria Territorial (LVT), que compõe a
análise do empreendimento e deverá conter informações conforme item 3.4.3.11 e enviado à unidade demandante
(GIHAB/REHAB/CIHAR/CEHAN).
3.4.2.1.5 Em função do prazo decorrente entre a realização da pré-análise e a análise, pode ser necessário reavaliar
o valor de mercado das unidades e do terreno, bem como realizar nova vistoria ao terreno e entorno, com vistas a
verificar situações que porventura tenham surgido e atualizar o estágio das obras.
3.4.3.2 As especificações contidas no memorial descritivo são fundamentais na análise do custo para enquadramento
do “padrão de acabamentos” do empreendimento e correspondência com as tipologias dos projetos padrão ou
referência do SINAPI, ou qualquer outro índice de preços publicado por entidade ofici al, ou ainda por outra fonte
tecnicamente reconhecida.
3.4.3.2.1 No Memorial Descritivo é imprópria a utilização dos termos “similar”, “equivalente”, “de mesmo padrão”,
“semelhantes”, ou de outros com o mesmo sentido.
3.4.3.2.2 As especificações constantes do memorial descritivo não podem ser de padrão inferior às constantes dos
Quadros VI, VII e VIII da NBR 12721:2006 e/ou especificações mínimas do programa/produto, quando houver.
3.4.3.3 As prescrições do Código de Práticas (MO41230) para operações com OR FGTS foram definidas com base
nas principais patologias e vícios construtivos oriundos das reclamações apresentadas à CAIXA e/ou observadas nas
vistorias de acompanhamento das obras, bem como nas vistorias técnicas realizadas nos empreendimentos que
motivaram a criação do Programa de Olho na Qualidade , além dos requisitos do Manual de Fomento e Política
Socioambiental do FGTS.
3.4.3.3.1 Tais prescrições são obrigatórias para todos os empreendimentos habitacionais, observadas as
especificidades de cada produto, podem ser exigidas a qualquer tempo e, em caso de divergência com o memorial
descritivo, projeto ou orçamento, deverão ser adotadas co ndições mais rigorosas.
3.4.3.3.2 Quando houver impossibilidade técnica de atendimento ao previsto no Código de Práticas ( MO41230) ou
interesse do proponente em apresentar outra solução, a alteração e/ou complementação deverá ser submetida à
CIHAR/CEHAN durante a análise da proposta, ou à GIHAB/REHAB no caso de reprogramação do empreendimento
na fase de acompanhamento de obra, desde que contemplem o seguinte:
a) a solução proposta tenha desempenho técnico igual ou superior ao previsto no Código de Práticas;
b) a solução proposta não comprometa a segurança, solidez, habitabilidade ou funcionalidade das unidades ;
c) a solução proposta não tenha especificação inferior às especificações mínimas do programa, quando houver.
3.4.3.3.3 As alterações aceitas serão explicitadas em anexo próprio, que será identificado e fará parte integrante do
Código de Práticas (MO41230) CAIXA.
3.4.3.3.4 Para as operações OR FAR e FDS as prescrições do Memorial Descritivo anexo a FRE HIS são obrigatórias
para todos os empreendimentos habitacionais, observadas as especificidades de cada produto e podem ser exigidas
a qualquer tempo e, em caso de divergência com o projeto ou orçamento, deverão ser ad otadas condições mais
rigorosas.
3.4.3.4 Qualquer alteração nas especificações, após a contratação, deve ser solicitada , por escrito, previamente à
sua aplicação, estando condicionada à análise e aprovação por parte da Engenharia da CAIXA, conforme critérios
definidos no item 3.5.6.
3.4.3.5 As unidades habitacionais executadas em áreas urbanas ou rurais, deverão, ao final da execução das obras
e serviços propostos, dispor de condições de habitabilidade e salubridade, representadas, no mínimo , por soluções
de abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica, bem como por especificações técnicas que
garantam a segurança da edificação, observadas as posturas municipais ou legislação rural específica, quando
existente.
3.4.3.6 O atendimento a todas as normas técnicas e legislações específicas aplicáveis ao projeto proposto é de
responsabilidade exclusiva das construtoras, de seus representantes e dos responsáveis técnicos pela elaboração
dos projetos e execução das obras, formalizada pela apresentação das ART/RRT específicas devidamente registradas
nos respectivos conselhos de classe (CREA/CAU), Código de Práticas (OR FGTS), Memorial Descritivo anexo a FRE
HIS (OR FAR/FDS) e nos termos de garantias, quando exigíveis.
3.4.3.7 São passíveis de aceitação todas as propostas que prevejam utilização de sistemas construtivos que possu am
normas técnicas prescritivas (NBR/ABNT) ou sistemas construtivos inovadores com DATec vigente, observadas as
limitações de uso e orientações internas, que devem ser solicitadas ao profissional do quadro próprio da CAIXA.
3.4.3.7.1 Não é admitida solução construtiva que utilize alvenaria de tijolo maciço, tijolo furado ou bloco cerâmico de
vedação com função estrutural nas contratações de operações no âmbito dos programas habitacionais enquadradas
em qualquer fonte de recursos.
3.4.3.8 O atendimento aos requisitos e critérios da NBR 15.575 é obrigatório para as edificações habitacionais com
qualquer número de pavimentos, geminadas ou isoladas, construídas com qualquer tipo de tecnologia ou sistema
construtivo, sendo a comprovação de tal atendimento de responsabilidade da empresa construtora/responsáveis
técnicos, em caráter declaratório, por meio de cláusula presente no contrato PJ.
3.4.3.8.1 Sempre que prevista neste COT, nas Especificações Mínimas, nos requisitos técnicos ou no Código de
Práticas (MO41230), a necessidade/possibilidade de comprovação de atendimento aos requisitos mínimos de
desempenho para a aceitação da solução técnica proposta, tal comprovação se dará por meio de apresentação da
FAD – Ficha de Análise de Desempenho – para sistemas convencionais e de DATec para sistemas inovadores.
3.4.3.8.2 Consta no endereço eletrônico http://app.mdr.gov.br/catalogo/, o catálogo com as FAD relativas às soluções
construtivas convencionais já ensaiadas e os DATec vigentes.
3.4.3.8.3 No endereço http://pbqp-h.cidades.gov.br/projetos_sinat.php estão disponíveis informações sobre o
regimento, diretrizes e sistemas homologados, bem como a lista das instituições técnicas com reconhecida
competência e habilitadas no SiNAT/PBQP-H para emissão de novas FAD ou DATec.
3.4.3.8.4 Certificação/Ensaios: serão utilizados materiais que tenham produção industrial com certificação
PSQ/PBQP-H, e na ausência de PSQ para o produto, os que tenham certificação emitida por Organismos de
Certificação de Produto (OCP) acreditado pelo INMETRO, desde que não estejam indicadas como “não conforme”
pela certificação PSQ/PBQP-H. O atendimento é declaratório mediante a apresentação do Código de Práticas (OR
FGTS) ou Memorial descritivo anexo a FRE HIS (OR FAR/FDS) assinado pela Construtora.
3.4.3.8.5 Para Empreendimentos em loteamentos ou condomínios de casas térreas e/ou sobrados, as paredes de
geminação serão estendidas até o telhado, com fechamento em oitão.
3.4.3.8.6 Para Empreendimentos em loteamentos, as paredes de geminação serão duplas.
3.4.3.9 Em propostas de empreendimentos com uso de sistema construtivo não convencional ou nos casos de sistema
inovador, deverá ser comprovada a contratação de Monitoramento Técnico da Obra, que será realizado por entidade
especializada de terceira parte.
3.4.3.9.1 Entende-se como entidade de terceira parte habilitada, aquela com corpo técnico qualificado e de
reconhecida competência (Institutos, universidade, empresas de consultoria etc.), cujo objetivo é atestar a
conformidade do sistema, compreendendo atividades de plano de monitoramento, vist orias, controle tecnológico e
emissão de relatórios.
3.4.3.9.2 O Monitoramento da Obra deverá englobar informações sobre o controle tecnológico, objetivando o
acompanhamento de todas as etapas de execução e montagem das paredes, com apresentação de relatórios mens ais
atestando a conformidade de cada fase de execução, inexistência de falhas ou fissuras, resistência adequada etc., e
certificação da compatibilidade efetiva entre o sistema proposto e o executado in loco.
3.4.3.9.2.1 No caso de paredes de concreto nos moldes da ABNT NBR 16055:2012, tendo obtido resultado
satisfatório, o Monitoramento da Obra poderá ser realizado para uma única obra .
3.4.3.10 Será apresentado Termo de Garantia Contra Defeitos Sistêmicos, conforme modelo padrão CAIXA para todas
as obras com sistema construtivo não convencional, a ser disponibilizado pelo profissional monitor da CAIXA.
j) verificação das condições topográficas da área, identificando acidentes geográficos que indiquem a
possibilidade de passivos ambientais ou comprometam a estabilidade do empreendimento, com consequente
elevação do custo das obras;
k) verificação da configuração do terreno e seu entorno com intuito de identificação de área com potencial fonte de
contaminação e suas possíveis implicações decorrentes de áreas contaminadas, detecção de indícios no solo,
nas edificações e nas águas subterrâneas, através de levantamento do histórico de utilização do terreno e
entorno, identificação visual e/ou entrevistas rápidas realizadas durante a visto ria do terreno e consulta às listas
públicas de áreas contaminadas;
l) verificação de área potencialmente alagáveis ou com registros históricos de ocorrência de cheias.
3.4.3.11.3 Caso seja constatado potencial de contaminação, devem ser solicitados estudos técnicos, realizados por
profissional qualificado e especializado, sob a responsabilidade do empreendedor, que confirmem ou descartem a
contaminação do solo e/ou da água subterrânea, conforme detalhado no ANEXO VI.
3.4.3.11.4 Segundo metodologia de avaliação de potencial de contaminação em terrenos que consta no Guia Caixa
de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com Potencial de Contaminação (disponível no
link: http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf.), deve-se
ter especial atenção a três configurações de terreno que apresentam indícios de contaminação:
a) Terreno onde no passado se desenvolveu atividade industrial ou comercial com potencial poluidor, por exemplo:
galpões industriais, postos de combustíveis, depósitos de ferros -velhos, instalações de infraestrutura ferroviária,
portuária etc.;
b) Terreno livre e sem ocupação formal no passado e presente, porém, com suspeita de pré-uso como área de
descarte de resíduos ou outras atividades com potencial poluidor para solos e/ou águas subterrâneas;
c) Terrenos em cuja vizinhança imediata existam fontes com potencial poluidor para as águas subterrâneas (postos
de combustíveis, qualquer base de armazenamento de líquidos nocivos, indústrias etc.).
3.4.3.11.5 A verificação do terreno quanto a potenciais fontes de contaminação é baseada em observações visuais
do profissional durante a vistoria, informações obtidas na documentação do empreendimento, pesquisas expeditas e
nos elementos do ANEXO VI.
3.4.3.11.6 Ocorrendo áreas de proteção do patrimônio histórico, deve ser apresentado licenciamento emitido pelos
órgãos competentes.
3.4.3.11.7 Ocorrendo áreas suspeitas de risco de erosão, recalque por adensamento de solo ou desmoronamento,
deve ser apresentada solução técnica para os casos de intervenções.
3.4.3.11.8 No caso de reforma e recuperação de edificações, são observadas as reais condições em que se encontra
o imóvel, bem como verificada a compatibilidade entre materiais a serem empregados e a tecnologia de execução
proposta.
3.4.3.11.9 A visita à área permite, também, a coleta de dados de referência com vistas à atribuição do valor do terreno
e a obtenção do valor do empreendimento, como se pronto estivesse.
3.4.3.11.10 A vistoria e análise do terreno é formalizada por meio do Laudo de Vistoria do Terreno (LVT) - SISME
que contempla a Ficha de Campo com o objetivo de identificar o potencial de contaminação.
3.4.3.11.11 Para empreendimentos de interesse social no âmbito do FAR/FDS, devem ser verificados os critérios
específicos constantes na ficha Requisitos FAR/FDS.
c) a licença de instalação;
d) a licença de operação, quando exigível;
e) a licença simplificada;
f) a outorga;
g) a aprovação do EIA e respectivo RIMA;
h) outros de âmbito regional porventura existentes.
3.4.3.12.4.1 Os aspectos relativos ao atendimento da legislação ambiental são de responsabilidade dos órgãos
ambientais e cabe a estes a definição das exigências para cada tipo de empreendimento.
3.4.3.12.4.2 As condicionantes que possam ser apresentadas na licença ambiental, ou documento equivalente, devem
ser consideradas na análise de viabilidade do empreendimento, inclusive com os custos de projetos, relató rios,
ensaios e outros serviços necessários para atendimento às condicionantes
3.4.3.12.5 Quanto ao atendimento às Diretrizes das Concessionárias, as declarações de viabilidade de fornecimento
de água, esgotamento sanitário e energia elétrica devem conter as diret rizes básicas necessárias para permitir o
perfeito atendimento dos serviços ao empreendimento, constando inclusive o prazo, fonte de recursos e responsáveis
por eventuais obras necessárias para atender ao empreendimento dentro de um prazo compatível com a sua
execução.
3.4.3.12.5.1 Deverão ser apresentados pelo proponente: projetos, memoriais e orçamentos dessas obras, em nível
de detalhamento que permitam a verificação do orçamento, nos casos em que as declarações de viabilidade indiquem
a necessidade de obras externas ao empreendimento para atendimento da demanda.
3.4.3.12.5.2 O cronograma físico-financeiro das obras de infraestrutura não incidentes deve ser compatível com o
cronograma das obras do empreendimento, observando as condicionantes previstas nos normativos dos produtos .
3.4.3.12.5.3 Nos casos em que a infraestrutura externa for executada com recursos não incidentes na proposta,
deverá ser apresentada garantia de execução conforme previsto no manual do produto.
3.4.3.12.6 O abastecimento deve ser realizado, preferencialmente, por meio da rede pública, operada pela
concessionária local.
3.4.3.12.7 Para toda implantação de empreendimento que demande a utilização de recursos hídricos superficiais ou
subterrâneos é necessária a manifestação do órgão ambiental competente, conferindo a seu titular o direito d e uso
dos recursos hídricos, tanto para captação quanto para lançamento de efluentes tratados, por meio da Outorga do
Direito de uso.
3.4.3.12.8 Para solução de abastecimento por meio de poço (captação subterrânea), é necessá rio, somente nos casos
não verificados na outorga, observar as seguintes condicionantes:
a) cumprir as diretrizes da concessionária pública ou órgão licenciador correspondente para o sistema proposto;
b) o estudo de vazão;
c) a comprovação de potabilidade da água, conforme padrão definido em portaria d o Ministério da Saúde;
d) o compromisso da concessionária de operação e manutenção do sistema, salvo quando não for operado pela
concessionária.
3.4.3.12.8.1 Além disso, como a licença de execução não confere a seu titular o direito de uso dos recursos hídricos,
é necessária a Outorga do Direito de uso emitida por órgão ambiental competente.
3.4.3.12.8.2 Admite-se ainda a contratação de operações sem Outorga/Licenciamento Ambiental nos casos em que
a legislação local os dispense e o órgão ambiental formalize, desde que observadas as seguintes condições:
a) apresentação de ART/RRT de projeto e execução específica para o poço;
b) apresentação de teste de vazão e potabilidade;
c) termo de ciência do mutuário com relação à solução de abastecimento de água.
3.4.3.12.9 Quanto ao atendimento aos Conselhos de Classe e à Responsabilidade Técnica, deverão ser apresentados
os seguintes documentos pertinentes à responsabilidade técnica pela obra:
a) ART/RRT do responsável técnico pela construção (ART/RRT de execução de obra);
b) a Certidão de Registro de Pessoa Jurídica do CREA/CAU.
3.4.3.12.9.1 A ART/RRT de execução de obra não pode ser substituída pela ART/RRT de direção técnica,
Fiscalização de Obra ou Gerenciamento de Obra, em função de se tratar de atribuições distintas.
3.4.3.12.9.2 Caso o profissional que recolheu a ART/RRT de execução não esteja na lista dos responsáveis técnicos
presente na Certidão de Registro de Pessoa Jurídica do CREA/CAU, será necessária a apresentação da ART/RRT
de Cargo e Função, estabelecendo o vínculo profissional com a empresa.
3.4.3.12.9.3 Caso o profissional que recolheu a ART/RRT de execução não seja o mesmo que consta do Alvará de
Construção, será necessário o apostilamento do responsável técnico junto à prefeitura, que poderá ser entregue até
o primeiro desembolso.
a) área de intervenção com inclinação natural superior à 7% em função da velocidade que a lâmina d’água poderá
atingir nos casos de precipitação com forte intensidade;
b) área de intervenção muito plana, quando o escoamento natural por gravidade pode ser prejudicado parcial ou
totalmente, o que implica em previsão de bombeamento;
c) área de intervenção localizada em bacia sem exutório, quando é necessária a previsão de bombeamento para
escoamento das águas pluviais;
d) área com histórico de alagamento, inundação ou variação de maré;
e) área localizada em talvegues, sobre nascentes ou regiões onde se verifique afloramento s de água.
3.4.3.15.3.6 O nível do terreno onde serão edificadas as unidades habitacionais, com cota mais desfavorável, deverá
ser superior à cota do nível máximo da maior cheia com tempo de retorno/recorrência de 100 anos ou de acordo com
histórico local, devidamente fundamentada.
3.4.3.15.3.7 Para casos de terreno alagadiço, sujeito a inundação ou variação de marés, o nível do terreno, onde
será edificada a unidade habitacional com cota mais desfavorável, será superior a cota do nível máximo da maior
cheia com tempo de retorno/recorrência de 200 anos ou de acordo com histórico local, devidamente fundamentada.
3.4.3.15.4 Nas situações em que for permitida pelo produto a contratação de empreendimentos em terreno com área
de marinha sob Regime de Ocupação, deverão ser observadas as condições es tabelecidas pelo produto e que na
implantação esta área esteja livre de edificações e equipamentos necessários ao funcionamento do empreendimento.
3.4.3.17.4 Deve ser apresentada documentação específica elencada no ANEXO I (OR FAR/FDS e mercado).
3.4.4.7.6 A informação quanto ao padrão de acabamento, existente nos Quadr os da NBR, integrantes da incorporação
do empreendimento, não dispensa a análise dos documentos informados no item anterior.
3.4.4.7.7 Os custos são analisados tomando-se como referência, preferencialmente, o SINAPI, e quando não houver
referência nesse sistema ou quando essa referência não for a mais aderente à proposta, admite -se a utilização de
outra fonte ou índice de preços publicado por entidade oficial ou ainda por outra fonte tecnicamente reconhecida.
3.4.4.7.8 O Catálogo de Projetos, a Caracterização do Projeto e o Custo por Característica Física encontram-se
disponíveis em “Downloads - SINAPI” no endereço
(http://www.caixa.gov.br/site/paginas/downloads.aspx#categoria_868 ).
3.4.4.7.9 A análise de custos será realizada considerando a comparação entre o custo do m 2 de construção do projeto
de referência adotado (SINAPI ou outra fonte), com o custo do m 2 do projeto em análise, atentando-se para os custos
de serviços não contemplados no projeto de referência, que devem ser considerados à parte.
3.4.4.7.9.1 Caso não haja projeto de referência aderente com a proposta no banco referencial, ou em outra fonte
reconhecida, alternativamente, podem ser utilizados projetos cadastrados no SINAPI em âmbito regional,
homologados pela equipe técnica CIHAR/CEHAN por meio de notas técnicas.
3.4.4.7.9.2 Critérios complementares para análise de custos poderão ser mantidos pelas Centralizadoras mediante
Notas Técnicas (NE) regionais.
3.4.4.7.9.3 Para obras com sistema construtivo Paredes de concreto moldadas no local, é admitida redução de até
7% do custo do m2 adotado em comparação ao custo do m2 do projeto de referência, mediante análise da
centralizadora, desde que atendidas as seguintes condições:
a) Empreendimentos verticais com padrão de acabamento normal ou inferior;
b) Construtora com volume mínimo de contratação anual com a Caixa de 1.000 unidades;
▪ Para construtoras com certificação NDT nível 1 ou 2 será admitida redução do custo até o limite máximo de 10%.
▪ A critério da centralizadora poderá ser aplicada a redução para empreendimentos com laudos emitidos a partir de
01/01/2023, desde que não haja módulos contratados.
▪ O nível NDT da empresa e outras orientações complementares para aplicação da redução, serão informadas pelo
monitor técnico da CAIXA.
3.4.4.7.10 Deve ser verificada a compatibilidade do orçamento apresentado com a incidência do percentual dos
serviços em relação ao custo total da intervenção, conforme tabelas (I ou II) constantes no ANEXO II.
3.4.4.7.11 As incidências propostas fora dos intervalos de incidência previstos nas tabelas (I ou II) constantes no
ANEXO II poderão ser acatadas desde que justificadas tecnicamente.
3.4.4.7.11.1 Como justificativas técnicas podem ser aceitas:
a) divergência entre os padrões de acabamento;
b) estruturas consideradas robustas ou esbeltas em relação ao projeto de referência;
c) processos construtivos diferenciados;
d) custos dos equipamentos de uso comum, se inclusos no orçamento de habitação;
e) análise dos custos unitários e quantitativos dos serviços mais significativos do agrupador que extrapola a faixa
de incidências;
f) apresentação de propostas comerciais, quando houver serviços significativos não contemplados em fonte ou
índice de preços publicado por entidade oficial ou ainda por outra fonte tecnicamente reconhecida; ou,
g) outras divergências em relação à tipologia proposta.
3.4.4.7.12 Apenas nos casos que a comparação dos custos por m² e incidências não explique os custos propostos,
por total ausência de projetos de referência semelhantes ou assemelhados, a análise prossegue por meio da
verificação do orçamento analítico, dos projetos complementares e seus respectivos memoriais descritivos.
3.4.4.7.12.1 A análise do orçamento, na forma analítica, consiste na apreciação dos custos unitários e qu antitativos
dos serviços significativos por exemplo, com a utilização do princípio de PARETO – 80%.
3.4.4.7.12.2 A documentação deve ser adequada a esta metodologia.
3.4.4.7.13 Para análise de infraestrutura incidente deve-se considerar o que segue:
a) devem ser apresentados anteprojetos de infraestrutura, que permitam identificar a solução técnica adotada, bem
como verificar a coerência dos valores e quantitativos propostos;
b) no caso de orçamento de infraestrutura por eventos, deve ser adotado, como referência de custo, o valor po r
m2, m, unidade etc., dos macro serviços de empreendimentos semelhantes, executados ou analisados no âmbito
da CIHAR/CEHAN, não sendo necessária a análise do valor unitário de cada serviço;
c) na ausência destas referências podem ser utilizados projetos refe renciais de infraestrutura, cadastrados no
SINAPI ou outras referências e ferramentas homologadas pela CIHAR/CEHAN;
d) em empreendimentos de mercado é facultada, ao proponente, a apresentação do orçamento da infraestrutura
conjuntamente aos serviços de habitação, em propostas de empreendimentos com infraestrutura usual e em
terrenos de fácil implantação, e sem infraestrutura interna atípica significativa;
e) quando for apresentada a infraestrutura conjuntamente com os serviços de habitação, as incidências de cada
serviço, constantes do orçamento resumo, devem ser acatadas desde que inscritas no intervalo admissível da
tipologia selecionada no orçamento proposto, conforme Tabela I constante no ANEXO II.
3.4.4.7.14 Para análise de infraestrutura não incidente deve-se considerar o que segue:
a) na análise dos orçamentos deve ser verificada a compatibilidade dos projetos com os custos dos serviços
propostos e adotado como referência de custo o valor unitário definido para os macro serviços de
empreendimentos semelhantes executados ou analisados no âmbito da CIHAR/CEHAN; ou serem utilizados os
projetos referenciais de infraestrutura cadastrados no SINAPI;
b) na ausência dessas referências, devem ser analisados individualmente os quantitativos e pre ços unitários de
itens de insumos e serviços considerados significativos;
c) os custos unitários poderão ser apurados, além do SINAPI, por meio da utilização de dados contidos em tabela
de referência formalmente aprovada por órgãos ou entidades da administraç ão pública federal, em publicações
técnicas especializadas, em sistema específico instituído para o setor ou em pesquisa de mercado;
d) alternativamente, pode-se aprovar os valores propostos por meio de curva de custo elaborada com base no
histórico de contratação da CIHAR/CEHAN.
3.4.4.7.15 Nos Serviços Preliminares e Gerais, poderá ser prevista a incidência sobre o custo total da obra conforme
definido no ANEXO III.
3.4.4.7.15.1 Os itens componentes admitidos como serviços preliminares e gerais e respe ctivas incidências de
referência estão indicados na tabela disponibilizada no ANEXO III;
3.4.4.7.15.2 Para obras com sistema construtivo Paredes de concreto moldadas no local, será admitido valor de
incidência ampliado para o subitem “1.1 Serviços técnicos” com consequente aumento da incidência do macroitem
Serviços Preliminares e Gerais sobre o custo total da obra, conforme previsto no item 4.3.1.
3.4.4.7.15.3 A inclusão de itens não previstos no ANEXO III deve ser justificada pelo empreendedor podendo ser
acatada a critério da gestão técnica local.
3.4.4.7.16 A faixa de admissibilidade de BDI varia entre 20% e 30% para empreendimentos de mercado.
3.4.4.7.16.1 Todas as faixas de admissibilidade de BDI consideram enca rgos plenos.
3.4.4.7.16.2 Poderão ser aceitos percentuais diferentes de BDI mediante justificativa da construtora, levando -se
sempre em consideração as peculiaridades de cada proposta.
3.4.4.7.17 Para a análise das outras despesas previstas nos manuais dos produtos deverão ser considerados:
a) os valores propostos para legalização são limitados a 2% do VGV;
b) as despesas financeiras correspondem ao somatório do valor das taxas de análise: de engenharia, risco e
jurídico, da taxa de cobertura de custos para acompanhamento mensal da o peração, bem como dos juros e
atualização monetária da operação de financiamento;
c) os valores aceitáveis para as despesas financeiras podem variar de 0,5% a 5% do custo total da obra (custos
da habitação, equipamentos e infraestrutura com BDI incluso); não sendo necessário o conhecimento dos
valores de cada despesa listada no item anterior;
▪ as despesas financeiras são consideradas no cálculo do custo total do empreendimento e consequentemente
na análise da sua viabilidade, podendo compor o custo total de pro dução do empreendimento para o cálculo
dos limites de financiamento.
d) os valores que podem ser aceitos para as despesas de seguros são de até 0,5% do custo total da obra (custos
da habitação, equipamentos e infraestrutura com BDI incluso); não sendo necessá rio o conhecimento dos
valores de cada seguro contratado;
e) as despesas de comercialização podem variar de 4% a 8% do VGV.
3.4.4.7.17.1 Os valores referentes às despesas com comercialização são considerados no cálculo do custo total do
empreendimento e consequentemente na análise da sua viabilidade.
▪ Custos referentes à corretagem de imóveis não compõem as despesas de comercialização.
3.4.4.7.17.2 A inclusão desses valores no custo total de produção do empreendimento para o cálculo dos limites de
financiamento varia de acordo com cada programa/fonte de recursos.
3.4.4.7.17.3 Os valores propostos na FRE Mercado para “Outras Despesas” não são objeto de análise técnica de
engenharia, devendo ser acatados se estiverem compreendidos nos limites estabelecidos por este Normativo.
3.4.4.7.17.4 Não é necessária a revisão da FRE Mercado pelo proponente após a definição dos valores de avaliação,
assim, caso os valores avaliados impliquem em alterações nos valores das “Outras Despesas”, o profissional
engenheiro/arquiteto pertencente à empresa credenciada, no momento do preenchimento do LAE, deverá:
a) acatar os valores propostos na FRE Mercado se estiverem compreendidos nos limites estabelecidos por este
COT; ou,
b) calcular os valores dentro do percentual proposto originalmente, porém, considerando o novo VGV e custo, se
for o caso.
b) adotar o limite inferior do intervalo de valores admissíveis sempre que o valor proposto estiver abaixo do intervalo
de valores admissíveis;
c) adotar o limite superior do intervalo de valores admissíveis sempre que o valor proposto estiver acima do
intervalo de valores admissíveis;
d) Considerar na avaliação de mercado – eventual restrição de comercialização, no caso de ZEIS .
3.4.5.3.2.1 O valor atribuído pela CAIXA, será o declarado pelo poder público na lei de doação ou o valor venal
constante do carnê do IPTU, na ausência daquele.
3.4.5.3.3 Na hipótese de doação de terreno, os valores máximos de provisão da UH previstos na Portaria MCID nº
725, de 15/06/2023.deverão descontar a fração do valor de avalia ção de mercado do terreno doado por unidade
habitacional, salvo se ele for revertido ao aumento de sua área útil em, no mínimo, 4 (quatro) m².
3.4.5.4.10 BDI
3.4.5.4.10.1 Em caso de regime de construção de empreitada global, é admissível, sem justificativa e sem
necessidade de análise dos percentuais dos itens que compõem o BDI, a adoção das seguintes taxas globais de BDI,
de acordo com a tributação municipal (ISS) e conforme sistemática de recolhimento de contribuição previdenc iária
proposta:
Não Desonerado
Taxas Globais de BDI (%)
ISS 0% 1% 2% 2,5% 3% 4% 5%
15,74 16,92 18,12 18,73 19,34 20,59 21,87
Desonerado
Taxas Globais de BDI (%)
ISS 0% 1% 2% 2,5% 3% 4% 5%
21,23 22,52 23,83 24,50 25,18 26,56 27,96
3.4.5.4.10.2 Para operações OR FDS, em caso de regime de construção de autogestão, devem ser utilizadas as
seguintes taxas de BDI:
Autogestão Administração Direta
Taxas Globais de BDI (%)
ISS 0% 1% 2% 2,5% 3% 4% 5%
3.4.6.3.2 Os valores definidos pela CAIXA para o terreno e UH serão indicados no LAE, não havendo necessidade
da solicitação de nova Ficha Resumo do Empreendimento – FRE ao proponente, com a substituição dos valores
propostos por aqueles considerados na análise.
3.4.6.3.2.1 A identificação no LAE das unidades, se UH + vaga ou UH e vaga separadamente, deve seguir a
configuração definida na avaliação em função dos critérios defi nidos e conforme orientações do monitor técnico.
3.4.6.3.3 No campo de “pendências” do LAE serão descritos os documentos faltantes e demais itens a adequar, de
acordo com a etapa em que são exigidos, conforme ANEXO I.
3.4.6.3.4 As premissas adotadas na análise de custo devem ser anotadas no campo “observações” do LAE.
3.4.6.3.5 A formalização da conclusão da análise de engenharia ao proponente é feita por meio da Manifestação de
Viabilidade Técnica (MVT), documento apensado ao formulário LAE que será dispo nibilizado ao proponente pela
CIHAR/CEHAN.
3.4.6.3.6 Caso não seja possível a emissão do LAE, deve ser emitida manifestação técnica ao proponente em modelo
livre.
3.4.6.3.6.1 A manifestação técnica deverá indicar quais os documentos, informações ou esclarecimentos adicionais
serão necessários para conclusão da análise e emissão do LAE.
3.4.6.3.7 As peças técnicas emitidas pelo profissional responsável pela análise devem ser assinadas digitalmente e
incluídas no SIOPI.
3.5.3.4 Para empreendimentos contratados na sistemática da Trilha NDT (empresas certificadas com NDT 1 e 2),
serão observados os procedimentos de aferição dispostos no ANEXO IX – Trilha NDT. O enquadramento do na trilha
será informado pelo monitor técnico.
3.5.3.5 Quando o empreendimento for certificado pelo Selo Casa Azul Mais CAIXA ou reconhecido com algum de
seus identificadores (#mais), devem ser observados os procedimentos específicos conforme orientação do monitor
técnico.
3.5.3.6 No caso de Protótipos de Habitação OR FAR devem ser observados os Requisitos Técnicos e Urbanísticos a
serem disponibilizados pelo monitor técnico.
3.5.3.7 No caso de empreendimentos OR FAR/FDS devem ser observados as especificações obrigatórias e
recomendáveis apresentadas no Memorial Descritivo da FRE HIS.
3.5.3.8 A responsabilidade pela fiscalização da execução dos serviços e aplicação dos diversos materiais é exclusiva
do proponente, caracterizada pelo recolhimento da ART/RRT junto ao CREA/CAU, quando for o caso.
3.5.3.9.5.3 Aplicações da marca CAIXA em placas, tapumes e adesivos fora do padrão deverão ser apontadas no
Relatório de Acompanhamento de Empreendimento – RAE para regularização da construtora e identificadas no
Relatório Fotográfico.
3.5.3.9.6 Para os contratos habitacionais de empreendimentos com OR FGTS/SBPE, cujas obras estejam com
andamento classificado como “NORMAL” conforme item 3.5.3.9.7, ou com evolução adiantada em relação ao
cronograma, a aferição deverá ocorrer mediante Planilha de Levantamento de Serviços (PLS).
3.5.3.9.6.1 Em meses alternados, ou seja, no mês seguinte a uma aferição exclusivamente por PLS, será realizada
vistoria com emissão de RAE, indicando o percentual executado acumulado total.
3.5.3.9.6.2 A evolução aferida no período, registrada em RAE, corresponderá somente ao percentual em aferição na
etapa vigente.
3.5.3.9.6.3 A critério gestão técnica da GIHAB/REHAB a vistoria/emissão de RAE poderá ocorrer anteriormente ao
encaminhamento da aferição por PLS.
3.5.3.9.7 Para fins de verificação da evolução das obras, em função do cronograma inicialmente contratado, o
empreendimento é classificado da seguinte forma:
¹Por defasagem, entende-se a diferença entre o % efetivamente executado de obra (apurado no RAE) e o % previsto no cronograma
cadastrado no SIAPF.
²A coluna “Situação de Obra no SIAPF” refere-se aos códigos do campo, sendo “5” obra não iniciada, “7” obra iniciada sem medição
e “F” contrato habitacional com cláusula suspensiva.
3.5.4.7 A construtora deverá sanar os problemas identificados em prazo acordado com a GIHAB/REHAB e solicitar
nova vistoria.
3.5.4.8 Nessa ocasião, caracterizada a execução total das obras com boa qualidade e nas condições contratadas, é
emitido o RAE atestando 100% de obra executada.
3.5.4.8.1 Nos casos em que sejam identificadas pendências que não impactem no ateste de conclusão da obra e que
não comprometam a funcionalidade e habitabilidade do empreendimento, exclusivamente para produtos de OR
FGTS/SBPE e quando o habite-se já tiver sido emitido, é possível a liberação da última parcela em duas etapas.
3.5.4.8.1.1 Neste caso, deve-se apresentar Plano de Trabalho e assinatura de Termo de Compromisso para conclusão
dos serviços e/ou apresentação de documentos pendentes com prazo limite, conforme previsto no normativo.
3.5.4.8.1.2 Os documentos que podem ser considerados como pendência estão listados no ANEXO I.
3.5.5 REAVALIAÇÃO
3.5.5.1 As reavaliações das unidades que integram empreendimento de mercado podem ocorrer nas seguintes
situações:
a) durante a etapa de análise, durante a validade do laudo de avaliação definida pelo gestor do produto ;
▪ Nesta situação é pertinente a solicitação de REVISÃO DA AVALIAÇÃO, no prazo máximo de 1 (um) mês , a
contar da divulgação ao proponente dos valores, nos casos em que não houver concordância com o resultado
da avaliação, caso contrário deve-se proceder com a REAVALIAÇÃO.
b) durante a etapa de análise, expirada a validade do LAUDO DE AVALIAÇÃO, ou após conclusão da análise,
expirada a validade do LAE;
▪ Nesta situação, obrigatoriamente, será realizada uma nova avaliação, entretanto a definição do valor CAIXA,
conforme parâmetros de mercado, descritos no item 3.4.4.4, poderá considerar os valores inicialmente
propostos ou os novos valores, quando for solicitado pelo proponente.
c) após a conclusão da análise e antes da contratação do empreendimento, dent ro da validade do LAE definida
pelo gestor do produto;
▪ Nesta situação, a reavaliação é permitida apenas se houver fatos motivadores, como variações no mercado
imobiliário devendo ser emitido novo LAE com o VGV atualizado.
d) após a contratação do empreendimento, para agregações de unidades financiadas às PF;
e) após a conclusão do empreendimento, para desligamentos de unidades financiadas às PF.
3.5.6 REPROGRAMAÇÕES
4 ANEXOS
Páginas subsequentes.
Na ocorrência de especificações recomendáveis na proposta, demais documentos necessários devem ser verificados na aba Checklist da FRE HIS. Recursos
*Modelos CAIXA FAR FDS
1 FRE HIS completa (em pdf assinado e em excel) contendo as seguintes abas: X X
1.1 Identificação; Checklist; Terreno - Infraestrutura e Interferências; Terreno - Potenciais Fontes de Contaminação; e Caracterização X X
1.2 Memorial Descritivo e Tipologias X X
1.3 Custos e Tabela Área Equivalente X X
1.4 Quadro Resumo de Custos X X
ANÁLISE
DEFINITIVA 1.5 Cronograma X X
Declaração do poder público, indicando a construtora selecionada no chamamento público (em caso de doação de terreno com
2 X X
proposta apresentada
3 Matrícula do imóvel com certidão atualizada de inteiro teor contendo registro atualizado abrangendo o período mínimo de 10 anos X X
Matrícula da área em nome do ente público ou da concessionária ou Termo de Doação ao ente público ou à concessionária (em
4 X X
caso de execução de ETE/ETA/EEE/Reservatório externo).
Laudo com respectiva ART de Sondagem do terreno de acordo com a NBR 6484 - Solo - Sondagem de simples reconhecimento com
5 SPT - Método de ensaio e NBR 8036 - Programação de sondagens de simples reconhecimento do solo para fundações de edifícios - X X
Procedimento
6 Levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado em sistema de coordenada UTM, datum horizontal, SIGRAS 2000 X X
7 Projetos de implantação e arquitetônico do empreendimento X X
8 Projeto de rota acessível X X
9 Layout das unidades padrão e adaptada à acessibilidade universal X X
Projeto de patamarização/terraplenagem com planta baixa e seções transversais contendo a cota de terreno natural e cota final
10 projetada e tabela com indicação do volume movimentado, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida X X
por responsável técnico
Projeto de drenagem, considerando os parâmetros da Secretaria Nacional de Saneamento (se for o caso), acompanhado de Anotação
11 X X
de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por responsável técnico
Projetos de água e esgoto, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por responsável técnico, com a
12 indicação do esquemático das linhas, diâmetro da tubulação e cotas de PV e, se for o caso, demais estudos preliminares de X X
infraestrutura incidente e não incidente, suficientes para quantificação dos serviços.
Projeto de Paisagismo (porte da vegetação, indicação das espécies nativas, iluminação, mobiliário urbano, área de recreação,
13 tratamento de pisos e espaços sombreados) acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por responsável X X
técnico
14 Declaração de regularidade do local de descarte do bota fora, se for o caso. X X
15 Quadros I e II da NBR 12.721 (para condomínios) X X
16 Declaração de viabilidade de atendimento das concessionárias de energia elétrica, água e esgoto, contendo as diretrizes básicas X X
17 Outorga Prévia (caso seja prevista captação de água por poço subterrâneo ou lançamento de efluentes tratados em cursos de água) X X
Declaração de Guarda, Operação e Manutenção de equipamentos pelo poder público responsável ou concessionária se a declaração
18 X X
de viabilidade não contemplar esse compromisso.
Levantamento Básico e Investigação Confirmatória conforme orientações do Guia de Sustentabilidade Ambiental CAIXA e NBR 15.515
19 X X
(se for o caso, vide item 4.6.4)
20 Laudo geotécnico (se for o caso, vide item 3.4.3.15.2) X X
Laudo de desempenho térmico simplificado, conforme NBR 15.575:2021 para comprovação de desempenho mínimo dos ambientes
21 de permanência prolongada das unidades habitacionais. Caso não seja enquadrável no método simplificado, ou em caso de existência X X
de barreiras para ventilação e insolação, apresentar simulação computadorizada.
Laudo de desempenho lumínico, conforme NBR 15.575:2021 para comprovação de desempenho mínimo (em casos de barreiras ou
22 X X
especificidades que interfiram no desempenho lumínico)
FAD que atenda ao desempenho mínimo de índice de redução sonoro ponderado (Rw) ou Laudo de Desempenho Acústico que
23 X X
comprove o atendimento ao requisito mínimo da norma (no caso de parede simples de geminação)
Projeto de arquitetura com nível de intervenção contendo partes a construir e partes a demolir, no caso de proposta de
24 X X
requalificação de imóveis
Laudo / Diagnóstico do Edifício com ART contendo, no mínimo: parecer sobre estado de conservação da estrutura e se
será necessário Laudo Estrutural de acordo com o nível de intervenção e estado diagnos ticado, instalações hidráulicas,
25 X X
instalações elétricas, instalações de incêndio, cobertura, revestimentos e esquadrias, para propostas de requalificação de
imóveis.
26 Laudo de Elevadores com ART, se for o caso, para propostas de requalificação de imóveis. X X
Recursos
FAR FDS
15 Termo de garantia contra defeitos sistêmicos - Modelo CAIXA (sistema construtivo não convencional) * X X
Comprovação de contratação de Monitoramento Técnico da Obra, se for o caso (sistema construtivo não convencional),
16 X X
conforme item 3.4.3.9..
17 Averbação da Servidão em matrícula imobiliária, quando for o caso (item 3.4.3.11.2 alínea c). X X
Declaração do município quanto ao atendimento do empreendimento por transporte público até a entrega do
18 empreendimento, conforme requisitos do item 6 do Anexo I da Portaria MCID nº 725, de 15/06/2023. (para casos X X
em que não estava disponível na ocasião da vistoria de enquadramento)
Projeto aprovado pelos órgãos de Patrimônio Histórico e Artístico Municipal, estadual ou Nacional, se for o caso,
19 X X
para propostas de requalificação de imóveis.
Recursos
FAR FDS
ART/RRT dos projetos complementares (fundações, estrutura, estrutura do telhado, fachada, instalações
1 elétricas/hidráulicas/gás/Sistema de Aquecimento de Água, redes de água, esgoto, drenagem e energia e Iluminação das X X
áreas condominiais internas e públicas)
Projetos complementares (fundações, estrutura, estrutura do telhado, fachada, instalações elétricas/hidráulicas/gás/Sistema
2 X X
DE ACORDO COM O de Aquecimento de Água, redes de água, esgoto, energia e Iluminação das áreas condominiais internas e públicas)
CRONOGRAMA
3 Projetos das obras de infraestrutura (interna e externa) aprovados pelos órgãos competentes, quando for o caso. X X
Projeto aprovado de prevenção e combate a incêndio ou comprovante de aprovação, se for o caso (considerada a etapa onde
4 X X
se inicia a execução das paredes ou da superestrutura, de acordo com o método construtivo utilizado).
5 Comprovante da ENCE nível A no PBE da bomba de água (se for o caso) X X
Apoio a Produção
PEC/
*Modelos CAIXA Produto MPE
Empreendimento
lote
1 FRE Mercado (assinada e em excel)* X X X
Matrícula do imóvel com certidão atualizada de inteiro teor contendo registro atualizado abrangendo o período
2 X X X
mínimo de 10 anos
PRÉ-ANÁLISE 3 Levantamento planialtimétrico cadastral X X X
(opcional) 4 Projeto de implantação e arquitetônico do empreendimento X X X
5 Memorial descritivo X X X
6 Quadros I e II da NBR 12.721 (para condomínios) X X
7 Mapa da cidade com indicação da localização do terreno (Croqui de localização) X X X
layout das unidades padrão e adaptada à acessibilidade universal (dispensado layout da UH adaptada no
6 X X
SBPE)
7 Quadros I a VIII da NBR 12.721 (para condomínios), quando a matrícula não descrever as UH X X
8 Minuta ou Memorial de Incorporação X X
9 Parecer geotécnico (se for o caso, vide item 3.4.3.15.2) X X X
Levantamento Básico e Investigação Confirmatória conforme orientações do Guia de Sustentabilidade
10 X X X
Ambiental CAIXA e NBR 15.515 (se for o caso, vide item 4.6.4)
Declaração de viabilidade de atendimento das concessionárias de energia elétrica, água e esgoto, contendo
11 X X X
as diretrizes básicas
Outorga Prévia (caso seja prevista captação de água por poço subterrâneo ou lançamento de efluentes
12 X X X
tratados em cursos de água)
Declaração de Guarda, Operação e Manutenção de equipamentos pelo poder público responsável ou
13 X X X
concessionária se a declaração de viabilidade não contemplar esse compromisso.
Estudos preliminares de infraestrutura, suficientes para quantificação dos serviços (dispensável quando a
14 X X X
infraestrutura for proposta na forma sintética)
15 Memoriais descritivos (modelo CAIXA)* X X X
16 Código de Práticas CAIXA (exceto SBPE)* X
17 Orçamentos e Cronograma (modelos CAIXA)* X X X
18 Projeto, memorial, orçamento e fonte de recursos das obras não incidentes X X X
Projeto de arquitetura com nível de intervenção contendo partes a construir e partes a demolir, no caso de
19 X X
proposta de requalificação de imóveis
Laudo / Diagnóstico do Edifício com ART contendo, no mínimo: parecer sobre o estado de conservação da
estrutura e se será necessário Laudo Estrutural de acordo com o nível de intervenção e estado diagnosticado,
20 X X
instalações hidráulicas, instalações elétricas, instalações de incêndio, cobertura, revestimentos e esquadrias,
para propostas de requalificação de imóveis
21 Laudo de elevadores com ART, se for o caso, pata propostas de requalificação de imóveis X X
Apoio a Produção
PEC/
Produto MPE
Empreendimento
lote
AUTORIZAÇÃO Relatório de monitoramento com resultado satisfatório, se for o caso (sistema inovador e paredes de concreto
2 X X
1ª MEDIÇÃO moldadas no local, quando os serviços referentes ao sistema construtivo já estiverem iniciados)
Apoio a Produção
PEC/
Produto MPE
Empreendimento
lote
CONSIGNAR COMO Termos de recebimentos da infraestrutura pelos órgãos competentes, no caso de redes públicas, ou documentos
1 X X X
PENDÊNCIA PARA deles dependentes (por exemplo, Licença de Operação)
CONCLUSÃO NO Habite-se ou Certificado de conclusão do empreendimento
2 X X X
CAMPO DE
OBSERVAÇÕES DO Manifestação final do órgão ambiental (vegetação, contaminação, etc), se for o caso.
3 X X X
RAE 100%
4.3.1 Para obras previstas no Sistema construtivo “Parede de Concreto Moldadas no Local” será admitido para o item
“1.1 Serviços técnicos” valor de referência de até 1,5% para operações FGTS e 2,80% para operações SBPE, com
consequente aumento do total admitido para o Macroitem “Serviços Preliminares” para 16,74% e 18,04%.
- chapisco 20%
emboço alisado (reboco paulista) 80% 21. Elevadores 100%
- adiantamento mediante fatura paga 50%
11. Pintura interna 100% - guias verticais 10%
- paredes e tetos 75% - máquina montada 10%
- esquadrias 15% - soleiras 2%
- áreas e poços 5% - controle casa de máquinas 10%
- rodapé, corrimão, quadros 5% - contrapesos 3%
- portas instaladas e cabine montada 10%
- funcionamento 5%
CRITÉRIOS DE MENSURAÇÃO - INSTALAÇÕES
EDIFICAÇÕES VERTICAIS (PRÉDIOS) EDIFICAÇÕES HORIZONTAIS (CASAS)
1. Instalações elétricas e telefônicas 100% 1. Instalações elétricas e telefônicas 100%
- tubulação nas lajes 20% - tubulação nas lajes 30%
- tubulação nas alvenarias e caixas 20% - tubulação nas alvenarias e caixas 30%
- prumadas gerais 10% - enfiação 20%
- enfiação dos apartamentos 15% - disjuntores/tomadas/interruptores 10%
- enfiação das prumadas/áreas comuns 10% - entrada de energia e quadros 10%
- disjuntores/tomadas/interruptores 10%
- quadros de medição e entrada energia 15% 2. Água fria e água quente 100%
- tubulação no piso 20%
2. Água fria e água quente 100% - tubulação na alvenaria 60%
- barrilete superior 15% - barrilete e caixa d'água 20%
- prumadas 20%
- distribuição nos pavimentos 60% 3. Esgoto e águas pluviais 100%
- entrada do hidrômetro à cisterna 5% - tubulação no piso 40%
- tubulação na alvenaria 10%
3. Esgoto e águas pluviais 100% - caixas, fossa e sumidouro 50%
- prumadas esgoto e ventilação 30%
- ramais de esgoto 35% 4. Instalação de gás 100%
- rede do térreo de esgoto 10% - tubulação no piso 70%
- prumadas pluviais 15% - tubulação na alvenaria 30%
- rede térrea (coletores) 5%
- captação (caixas, ralos, calhas, ...) 5%
INCIDÊNCIAS INFRAESTRUTURA
4.6.8.1 Quando a contaminação for exclusivamente em águas subterrâneas e sem risco para os trabalhadores ou
futuros moradores, o empreendimento poderá ser contratado mediante a apresentação de protocolo de entrada da
documentação para análise no órgão ambiental competente e aprovação pela gestão local das medidas restritivas
necessárias.
4.6.8.1.1 Para estes casos é obrigatória a averbação da proibição do uso conforme item 6.7.10 alíne as C e D e 6.7.11
em matrícula mãe do imóvel.
4.6.9 Para a contratação de empreendimentos cujos terrenos estejam contaminados, com consequente necessidade
de remediação da área, o proponente deverá apresentar:
a) Parecer do órgão ambiental competente, com manifestação conclusiva quanto:
▪ a suficiência e adequação das medidas do Plano de Intervenção/Reabilitação/Remediação;
▪ prazo das obras civis;
▪ anuência para que o início das obras do empreendimento possa ocorrer de forma concomitante com o processo
de remediação, com recomendações para a garantia da saúde do trabalhador, se for o caso;
▪ condições para obtenção do Habite-se, se for o caso.
b) Plano de Intervenção/Reabilitação/Remediação, com respectivo orçamento;
c) Averbação da informação de restrição de uso de água subter rânea e/ou contaminação na matrícula imobiliária
do terreno e no Registro de Incorporação/Loteamento;
d) Entrega de declaração, pelo empreendedor, de que será responsável:
▪ pela inclusão nos contratos com os compradores dos imóveis e na Convenção de Condomínio registrada de
informações sobre a situação de restrição de uso de água subterrânea e/ou de contaminação da área, as ações
de remediação/monitoramento e restrições ou condições especiais de uso do solo e/ou águas subterrâneas,
se for o caso;
▪ por todas as medidas relativas à remediação e monitoramento do terreno, inclusive em relação à possível
revisão do cronograma das obras e sua entrega para ajustá -lo à obtenção da aprovação definitiva do órgão
ambiental;
▪ pela averbação na matrícula imobiliária da Incorporação e das UHs sobre a contaminação e
reabilitação/remediação para o uso declarado;
▪ ter ciência de que a CAIXA poderá reter parte dos 5% finais do custo de obra após a emissão do Habite -se,
até a averbação nas matrículas de que trata o item anterior.
4.6.10 A cláusula contendo a informação sobre a situação de contaminação da área, as ações de
remediação/monitoramento e restrições ou condições especiais de uso do solo e/ou águas subterrâneas, se for o
caso, deverão ser incluídas também nos contratos com as pessoa s físicas das unidades habitacionais financiadas
com a CAIXA.
4.6.11 Nos casos em que o processo de remediação do terreno ocorra de forma concomitante com a produção do
empreendimento, a empresa deverá comprovar a execução das obras de remediação ao longo da exec ução da obra,
e, sempre que possível, demonstrar o acompanhamento por parte do órgão ambiental.
4.6.12 Para a liberação da última parcela, o proponente apresenta obrigatoriamente:
▪ Termo de Reabilitação do terreno concedido pelo órgão ambiental competente;
▪ cumprimento das condições estabelecidas, com a respectiva apresentação do Habite -se.
▪ averbação da informação sobre a remediação na matrícula imobiliária e na instituição do condom ínio;
▪ Manual do Proprietário e do Síndico, nos casos em que a área remediada permaneça com algum tipo de
restrição ao uso do solo e de águas subterrâneas.
▪ Nesses documentos deverão ser inseridas informações e orientações sobre a situação, de forma a evita r
eventuais riscos aos moradores e empregados do condomínio provenientes do contato com substâncias
nocivas à saúde e ao meio ambiente;
4.7.1 PNHR
4.7.1.1 Operações submetidas ao PNHR devem observar, no que couber, o disposto nas versões do COT e manuais
internos contemporâneas às suas contratações.
4.7.2 ANÁLISE
4.7.2.1 Devem ser observadas as exigências, impedimentos e situações excepcionais de enquadramento previstas
nos regramentos do produto.
4.7.2.2 Na análise técnica é verificado se o empreendimento proposto se enquadra nas regras do programa e se a
sua produção é viável técnica e financeiramente, considerando, exclusivamente sob os aspectos técnicos, o seguinte:
a) as condições físicas da área de intervenção e análise da unidade habitacional existente, se houver, com base
em relatórios fotográficos e informações fornecidas pelo proponente;
b) se apresenta unidade habitacional existente no terreno, com base no relatório fotográfico e informações
fornecidas pelo proponente quanto à sua destinação;
c) se os projetos e as especificações atendem às condições definidas pelo programa;
d) se os projetos das unidades habitacionais atendem aos critérios de acessibilidade previstos nas Especificações
Técnicas;
e) se as especificações e os orçamentos apresentados correspondem àqueles do pr ojeto;
f) se o cronograma físico-financeiro é compatível com a proposta;
g) se o empreendimento proposto é viável econômica e financeiramente.
4.7.2.2.1 Atendidas as condições acima, de acordo os critérios estabelecidos nos itens respectivos, o
empreendimento é considerável viável e o LAE deve ser emitido.
PMCMV - RURAL
Produção Melhoria
UH UH
CONSIGNAR
COMO
PENDÊNCIA
PARA
1 Termos de recebimentos da família beneficiária X X
CONCLUSÃO
NO CAMPO DE
OBSERVAÇÕES
DO RAE 100%
4.9.2.3 O material de vendas (book, masterplan/implantação, imagens, tipologia) ou Projetos, deverá conter no
mínimo as seguintes informações:
a) Masterplan/implantação com indicação dos ambientes de lazer;
b) Tipologias habitacionais.
4.9.2.4 Na análise da viabilidade mínima do empreendimento, o profissional CAIX A acessa o link de localização do
terreno informado na Proposta Técnica, visando uma observação preliminar das condições do terreno e seu entorno.
4.9.2.5 Através das ferramentas e informações disponíveis, sempre que possível, o técnico deve informar no VME se
existem aspectos relevantes pré-identificados no terreno e seu entorno, que ensejem complementação de
documentação para a etapa de análise definitiva (por exemplo: potencial de contaminação e alagamentos).
4.9.2.6 Caso exista indícios que prescindam a confirmação das informações coletadas via internet e que impactem
na aceitação do empreendimento, o profissional poderá antecipar a visita ao terreno.
4.9.2.7 A verificação de inserção no mercado imobiliário do terreno e das unidades se dá conforme orientações deste
COT.
4.9.2.8 Deverá ser efetuada na etapa de análise de viabilidade mínima do empreendimento, a verificação preliminar
do custo, conforme itens 3.4.4.7.1 a 3.4.4.7.11 deste COT.
4.9.2.9 Quando verificados no empreendimento os aspectos abaixo listados, a análise deve ser direcionada para a
trilha padrão, com devida comunicação ao monitor técnico:
a) Loteamentos;
c) Sistema construtivo inovador;
d) Infraestrutura não incidente caracterizada como atípica para os padrões d a região ou de grande porte ou
complexidade;
e) Aspectos ambientais relevantes sem manifestação conclusiva do órgão ambiental.
4.9.2.10 As peças técnicas CAIXA relativas à Trilha NDT serão disponibilizadas pelo monitor técnico CAIXA.
4.9.3.1 Os empreendimentos provenientes das empresas certificadas no NDT como Nível 3, serão encaminhados
para a esteira convencional na etapa de análise definitiva. Deve ser apresentada a seguinte documentação de análise
definitiva de engenharia:
4.9.4.2 A análise das condições do terreno tem o objetivo de verificar a aderência do terreno proposto ao
empreendimento, documentos legais e ambientais necessários para contratação, levantamento das características
necessárias à validação do VME e dados levantados a partir da vistoria do terreno, com emissão de Laudo de Vistoria
Territorial (LVT).
4.9.4.3 A caracterização do objeto contratado será feita através da documentação solicitada no item 4.9.2.2. Deste
modo, não haverá análise de projeto, apenas exigência de comprovação de cumprimento dos trâmites legais junto
aos órgãos pertinentes, a serem apresentados até a contratação.
4.9.4.4 Caso as condicionantes da análise de terreno e custo sejam atendidas, será em itido o LAE simplificado NDT
para o empreendimento e manifestação contendo os documentos a serem exigidos para a contratação e durante as
etapas da obra, se for o caso.
4.9.4.5 Os seguintes documentos serão condicionados à contratação:
4.10.2 EXIGÊNCIAS
4.10.2.1 Exigências para esta trilha:
a) Condomínio horizontal ou vertical, OR FGTS e/ou OR SBPE com até 60 UH;
▪ Empreendimentos verticais, executados em torre única, serão admitidos com até 150 UH;
▪ Para PEC, OR FGTS e/ou OR SBPE, poderão ser admitidos empreendimentos em torre única sem limite d e
UH.
b) O empreendimento poderá contemplar UH não residenciais, desde que estas não descaracterizem o seu porte,
padrão e baixa complexidade;
c) Matrícula compatível com o projeto quanto a área, dimensões e confrontações;
d) Ausência de APP, EEE e ETE ou outras intervenções relevantes que exijam licenciamento ambiental, exceto se
houver manifestação técnica da CIHAR identificando as intervenções como de baixa complexidade para a região;
e) Área livre de contaminação ou potenciais fontes de contaminação.
▪ Poderão ser acatadas situações onde a contaminação foi previamente descartada (mediante apresentação de
estudos técnicos, conforme itens 4.6.2 a 4.6.10 deste COT) ou solucionada (com apresentação de
documentação relativa a reabilitação/remediação da área, conforme item 4.6.12 deste COT), conforme
orientações do monitor técnico CAIXA;
f) Empreendimento não sujeito a obras de infraestrutura externa não incidente que demandem novas p eças
técnicas para caracterização e análise, ou conclusão destas obras até a contratação;
g) Empreendimento não previsto em sistema construtivo inovador;
h) Empreendimento dispensado de contrapartidas sociais, conforme legislação municipal ou quitação até a
contratação;
i) Empreendimento não será objeto de modulação (contratação em fases);
j) Empreendimento não será contíguo a outros empreendimentos, de mesmo proponente ou grupo, que somados
superam 180 unidades.
1 Proposta técnica Incorpora Fácil (inclui Memorial, Cronograma, Orçamento, Breve Descritivo)
Matrícula do imóvel com certidão atualizada de inteiro teor contendo registro atual izado
2
abrangendo período mínimo de 10 anos
3 Levantamento planialtimétrico cadastral
4 Projeto de implantação e arquitetônico do empreendimento
5 Projeto de rota acessível (exceto SBPE)
Layout da UH padrão e adaptada à acessibilidade universal (dispensado layout da UH
6
adaptada no SBPE)
7 Quadros I, II e IVB da NBR 12.721 (para condomínios)
4.10.3.3 Deve ser verificada a aderência do terreno proposto ao empreendimento e os documentos legais
relacionados.
4.10.3.4 A verificação de inserção no mercado imobiliário do terreno e das unidades se dá conforme orientações
normativas deste COT.
4.10.3.5 Após emissão do Laudo de Vistoria Territorial (LVT) e a avaliação do terreno e das unidades, conforme
procedimentos da esteira padrão, inicia-se a análise simplificada.
4.10.3.6 A análise simplificada seguirá os procedimentos normativos estabelecidos neste COT e formaliza-se pela
emissão de LAE-IF (Laudo de Análise de Engenharia Simplificado Incorpora Fácil).
4.10.3.7 Caso seja verificado o desenquadramento da proposta durante a análise simplificada, o empreendimento
será direcionado para a emissão da análise prévia na esteira padrão (MVP) , com comunicação ao monitor técnico da
CAIXA.
4.10.3.8 As verificações de exigências, de custo sob gestão e cronograma realizadas no formulário da proposta são
balizadores para que o proponente construa e apresente a proposta e não atestam por si só a viabilidade do
empreendimento ou atendimento dos requisitos normativos.
4.10.3.9 No caso do Incorpora Fácil a proposta técnica substitui o cronograma, orçamento e memorial descritivo, de
forma simplificada. Desta forma, as verificações se basearão no disposto n este COT, no que couber, limitadas ao
nível de especificações simplificadas daqueles documentos.
4.10.3.10 As peças técnicas CAIXA da trilha Incorpora Fácil serão disponibilizadas pelo monitor técnico da CAIXA.
4.10.3.11 Documentação técnica para contratação:
1 FRE Mercado
2 Orçamento sintético
Matrícula do imóvel com certidão atualizada de inteiro teor contendo registro
3
atualizado abrangendo o período de 10 anos.
4 Levantamento planialtimétrico cadastral (se for o caso)
Projeto de implantação e arquitetônico do empreendimento (padrão prefeitura, mesmo
5
sem aprovação)
6 Memorial Descritivo
7 Quadros I e II da NBR 12.721 (para condomínios)
8 Mapa da cidade com indicação da localização do terreno (Croqui de localização)
4.11.2.3 Deve ser verificada a aderência do terreno proposto ao empreendimento e os documentos legais
relacionados.
4.11.2.4 A verificação de inserção no mercado imobiliário do terreno e das unidades se dá conforme orientações
normativas deste COT.
4.11.2.5 Deverá ser efetuada na etapa de pré-análise, dentro da metodologia da trilha Habitação PJ + CAIXA a
verificação preliminar do custo, conforme itens 3.4.4 deste COT.
4.11.2.6 Após emissão do Laudo de Vistoria Territorial (LVT), da conclusão da avaliação do ter reno e unidades e
análise preliminar de custo, será emitida a MVP (Manifestação de Viabilidade Prévia).
4.11.2.7 A análise definitiva com emissão de LAE e o acompanhamento de obras se darão conforme esteira padrão
estabelecida neste COT.
4.11.2.8 Os modelos de peças técnicas de análise de engenharia serão disponibilizados pelo monitor técnico da
CAIXA.
4.12.1 SIGLAS
▪ AGE – Agência Empresarial;
▪ ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;
▪ BDI – Bonificação e Despesas Indiretas;
▪ CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
▪ CE – Comunicação Eletrônica;
▪ CEHAN – Centralizadora Nacional – Atividade Técnica de Habitação Corporate;
▪ CIHAR – Centralizadora Regional – Atividade Técnica de Habitação;
▪ CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia;
▪ CONRES – Informativo de Pessoas Físicas e Jurídicas com Relacionamento com a CAIXA;
▪ CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia;
▪ CTD – Comitê Técnico Deliberativo;
▪ CTEF – Contrato de Execução e/ou Fornecimento de Obras/Serviços/Materiais/Equip amentos;
▪ DDG – Discagem Direta Gratuita;
▪ DFI – Danos Físicos do Imóvel;
▪ EHIS – Empreendimento de Habitação de Interesse Social;
▪ EIA – Estudo de Impacto Ambiental;
▪ EMERCADO – Empreendimento de Mercado;
▪ EPI – Equipamento de Proteção Individual;
▪ FAR – Fundo de Arrendamento Residencial;
▪ FDS – Fundo de Desenvolvimentos Social;
▪ GEHAJ – Gerência Nacional Habitação de Mercado – Pessoa Jurídica;
▪ GEHIS – Gerência Nacional Habitação Social – Pessoa Jurídica;
▪ GEHPA – Gerência Nacional Padrões e Empreendimentos Críticos;
▪ GEPAD – Gerência Nacional Gestão Padronização e Normas Técnicas;
▪ GIHAB – Gerência Executiva de Habitação;
▪ LAE – Laudo de Análise do Empreendimento;
▪ LGCE – Limite Global de Custos do Empreendimento;
▪ LI – Licença de Instalação;
▪ LO – Licença de Operação;
▪ LP – Licença Prévia;
▪ LVT – Laudo de Vistoria Territorial;
▪ MGE – Média e Grande Empresa;
▪ MPE – Micro e Pequenas Empresas;
▪ MVP – Manifestação de Viabilidade Prévia;
▪ MVT – Manifestação de Viabilidade Técnica;
▪ MR – Módulo de Referência;
▪ NE – Nota Técnica de Engenharia;
▪ OR – Origem de Recursos;
▪ PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat;
▪ PE – Parecer de Engenharia;
4.12.2 CONCEITOS
▪ Alagamento – Acúmulo momentâneo de águas em uma dada área decorrente de deficiência do sistema de
drenagem.
▪ Área contaminada – área onde há presença de substância(s) química(s) no ar, água ou solo, decorrentes de
atividades antrópicas, em concentrações tais que restrinjam a sua utilizaç ão, definidas com base em avaliação de
risco potencial à segurança, à saúde humana ou ao meio ambiente, assim como aos bens a proteger;
▪ Área com potencial de contaminação – área onde estão sendo desenvolvidas ou onde foram desenvolvidas
atividades com potencial de contaminação que, por suas características, podem acumular quantidades ou
concentrações de contaminantes em condições que a tornem contaminada;
▪ Área de uso comum – área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites
de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades
autônomas;
▪ Áreas de uso privativo - áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de
uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito;
▪ Área equivalente de construção – área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área
real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário bási co da construção adotado como referência. Pode
ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente;
▪ Área suspeita de contaminação – área na qual, após a realização de uma avaliação preliminar, foram observados
indícios de contaminação;
▪ Área total – soma das áreas cobertas e descobertas, privativas e de uso comum;
▪ Área útil – área de uso privativo da unidade habitacional, desconsiderando a área das paredes e incluindo a área
de soleira das portas;
▪ Avaliação – análise técnica, realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem, seus custos,
frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para determinada
finalidade, situação e data;
▪ Bonificação e Despesas indiretas – corresponde a um percentual aplicado sobre os custos diretos para calcular o
preço de venda da obra a ser apresentado ao cliente;
▪ Caminho Crítico – sequência de atividades que representa o caminho mais longo de um projeto, que determina a
menor duração possível para o projeto.
▪ Coeficiente de Equivalência – o coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo
unitário dessa área pelo custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.
▪ Coeficiente de Proporcionalidade – proporção entre a* área equivalente em área de custo padrão total da unidade
autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação;
▪ Compliance – agir de acordo com uma regra, uma instrução interna, um comando ou um pedido; estar em
conformidade com leis e regulamentos externos e internos;
▪ Concessionária – pessoa jurídica para a qual o Poder Público concede os direitos e deveres da prestação de
determinados serviços públicos, tais como, energia elétrica, água, coleta de esgoto;
▪ Condomínio – área existente na malha urbana com acesso por arruamento em área pública, onde os lotes ou
unidades e seus acessos internos estão em área privada, estando sujeitos ao regulamento de normas firmadas na
instituição e convenção do próprio condomínio, aprovadas por meio de legislação pública, constantes de uma única
matrícula;
▪ Conjunto habitacional em loteamento ou condomínio – complexo constituído por unidades habitacionais inseridas
em loteamento ou condomínio;
▪ Construção de Empreendimento - implantação, reabilitação ou conclusão de empreendimento, com início e
conclusão de obras planejadas para manter e/ou atender as condições de habitabilidade (segurança - solidez da
edificação - conforto e saúde) independentemente de outras etapas já executadas ou a serem executadas na mesma
área de abrangência. Inclui regularização da construção, “habite -se” total ou parcial, escrituração e entrega das
unidades aos mutuários/beneficiários/arrendatários em perfeitas condições de uso;
▪ Contrapartida – aporte de recursos pelo tomador, proponente ou ente público, necessários à composição do valor
de investimento, para produção ou aquisição da unidade habitacional, sob a forma de recursos financeiros, bens
e/ou serviços economicamente mensuráveis;
▪ Curva teórica – trata-se de instrumento para análise/comparação entre o planejado e o executado;
▪ Custos incidentes – custos de bens e/ou serviços que compõem o valor do objeto da operação financeira;
▪ Custos não incidentes – custos de bens e/ou serviços indispensáveis para a implantação d o empreendimento, mas
que não são partes integrantes do objeto da operação financeira;
▪ Custo total de produção – corresponde ao somatório dos valores dos custos incidentes e dos custos não incidentes;
▪ Edificações de uso específico ou especializado – aquelas direcionadas para atividades de ensino, saúde;
▪ Empreendimento – complexo de edificações sob a forma de condomínio ou loteamento ou proposta/projeto
habitacional com intervenção concentrada ou pulverizada, na área urbana ou rural;
▪ Empreendimento em condomínio – entende-se como o empreendimento objeto da incorporação ou da instituição do
condomínio efetuada para uma determinada área;
▪ Empreendimento em loteamento – entende-se como o empreendimento delimitado pela poligonal formada pelo
conjunto das quadras objeto de intervenção e vias de acesso imediato aos respectivos lotes, constituído por
matrículas individuais;
▪ Empreendimento contíguo – um empreendimento é contíguo a outro quando a menor distância entre o seu perímetro
e o perímetro de outro empreendimento for igual ou inferior a um quilômetro (km);
▪ Empresa construtora – pessoa jurídica legalmente constituída, cujo objeto social seja a indústria de construção civil,
com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), na forma do art. 59 da Lei n.º 5.194, de 24
de dezembro de 1966 e/ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), na forma da Resolução nº15/2012 do
CAU/BR, e com responsável técnico habilitado;
▪ Empresa credenciada – empresa de engenharia e/ou arquitetura que presta serviços à CAIXA;
▪ Enchente (Cheia) – elevação temporária do nível d’água em um canal de drenagem devida ao aumento da vazão
ou descarga;
▪ Entidade Organizadora – Agente Promotor, com personalidade jurídica, com a função de organizar grupo de
beneficiários e promover o empreendimento, podendo ser, a depender da linha de financiamento, cooperativas,
associações, condomínios, sindicatos, Poder Público Estadual e Municipal, companhias de habitação,
construtoras/incorporadoras, entidades privadas sem fins lucrativos, SPE e outras pessoas jurídicas voltadas à
produção de unidades;
▪ Enxurrada – escoamento superficial concentrado e com alta energia de transporte, que pode ou não estar associado
a áreas de domínio dos processos fluviais;
▪ Equipamentos comunitários – equipamentos de uso público e voltado à saúde, educação, segurança, desporto e
lazer, convivência comunitária, assistência à infância e ao idoso e geração de emprego e renda das famílias
beneficiadas pela proposta apresentada;
▪ Equipamento de uso comum – previstos para a área interna do empreendimento, destinados ao lazer, segurança,
esporte de uso exclusivo dos condôminos;
▪ Fato superveniente – fato ocorrido após a adesão ao contrato, alheio à vontade das partes, por fatores exógenos,
cuja solução é necessária ao cumprimento do contrato e seus aditivos;
▪ Fração ideal – fração que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma,
sendo parte inseparável desta;
▪ Garantia de Obrigações Contratuais – GOC e ao Risco de Engenharia - RE, sendo previstas neste último as
coberturas referentes ao Seguro de Responsabilidade Civil do Construtor - RCC e aos Danos Físicos no Imóvel –
DFI;
▪ Habitabilidade – condições mínimas de segurança quanto à solidez, salubridade, funcionalidade e c onforto das
construções;
▪ “Habite-se” – autorização expedida pela Prefeitura local ou órgão competente, que atesta a condição de regularidade
do imóvel, liberando a edificação recém construída ou reformada para uso;
▪ Imóvel Performado – imóvel concluído, ou seja, com habite-se;
▪ Incorporação – conjunto de informações que o construtor/incorporador deve, por lei, arquivar no Registro de Imóveis
a respeito de um empreendimento a ser construído ou em construção, com objetivo de tornar pública a promessa
de realização do empreendimento no modo e tempo definidos no processo;
▪ Incorporadora – Pessoas físicas ou jurídicas, comerciantes ou não, que embora não efetuando a construção,
compromissem ou efetivem a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas;
▪ Infraestrutura básica em zonas de interesse social – vias de circulação, escoamento de águas pluviais, rede de
abastecimento de água potável, soluções para esgoto sanitário e para energia elétrica domiciliar;
▪ Infraestrutura básica rural - gleba rural dotada de vias de acesso e soluções para abastecimento de água, esgoto
sanitário e energia elétrica;
▪ Infraestrutura básica urbana – equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública,
abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, vias de circulação pavimentadas ou não, e
solução para esgoto sanitário;
▪ Intervalo de Valores Admissíveis – faixa de variação de preços indicada pelo avaliador como tolerável em relação
ao valor de avaliação, conforme AE023;
▪ Inundação – processo de extravasamento das águas do canal de drenagem para as áreas marginais (planície de
inundação, várzea ou leito maior do rio) quando a enchente atinge cota acima do nível máximo da calha principal
do rio
▪ Licença Ambiental – ato administrativo pelo qual o órgão competente estabelece as condições, restrições e medidas
de controle ambiental que devem ser obedecidas pelo empreendedor, pessoa física ou jurídica, para localizar,
instalar, ampliar e operar empreendimentos ou atividades que se utilizam dos recursos ambi entais consideradas
efetiva ou potencialmente poluidoras ou aquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradação ao meio
ambiente. O órgão ambiental, no exercício de sua competência de controle, expedirá as seguintes licenças:
▪ Licença Prévia – concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade, aprovando sua
localização e concepção, atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes
a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação;
▪ Licença de Instalação – autoriza a instalação do empreendimento ou atividade de acordo com as especificações
constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e demais
condicionantes, da qual constituem motivo determinante;
▪ Regularização fundiária – instrumentos de mediação e regularização fundiária previstos em Lei, utilizados conforme
as características da proposta/projeto e necessidade de regularizaç ão a ser efetuada no empreendimento;
▪ Relatório de Acompanhamento de Empreendimento – RAE – documento técnico que relata, a cada vistoria realizada,
a evolução física do empreendimento do ponto de vista de engenharia, além de prestar informações
complementares, observações técnicas relevantes e relatório fotográfico que ilustra o estágio da obra;
▪ Rota Acessível – Trajeto contínuo, desobstruído e sinalizado, que conecte os ambientes externos ou internos de
espaços e edificações, e que possa ser utilizado de forma autônoma e segura por todas as pessoas, inclusive
aquelas com deficiência e mobilidade reduzida;
▪ Relatório de Vistoria de Qualidade – RVQ – documento técnico no qual são registradas constatações relacionadas
a qualidade de execução das obras;
▪ Seguro DFI – seguro destinado à cobertura de riscos de natureza material do imóvel, danos físicos do imóvel,
resultantes de sinistros verificados em imóveis financiados pelo SFH;
▪ Seguro Garantia do Construtor – SGC – apólice(s) de seguro que contempla as coberturas referentes ao Seguro;
▪ Sistema construtivo convencional – é aquele que emprega material, componente e/ou processo convencional ou
consagrado já normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou municipal, restrito à sua
jurisdição ou por órgão normativo oficial;
▪ Sistema construtivo inovador – sistema construtivo que incorpora uma nova concepção e representa uma alternativa
à tecnologia convencional e que não seja objeto de norma brasileira prescritiva e não tenha tradição de uso no
território nacional;
▪ Sistema construtivo não convencional – sistema construtivo que possui norma brasileira prescritiva, mas não tem
seu uso consagrado no país;
▪ Term Sheet – documento de acordo pré-financiamento que a empresa e a CAIXA assinarão como u ma “carta de
intenções”. Ele estabelece termos importantes, como os documentos que a empresa terá que entregar e as
condições da operação;
▪ Unidade autônoma – parte da edificação vinculada a uma fração ideal do terreno de um empreendimento em
condomínio;
▪ Unidade habitacional acessível ou adaptada ao uso por pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida e idosas –
é aquela que pode ser alcançada, acionada, utilizada e vivenciada por qualquer pessoa, inclusive aquelas com
deficiência ou mobilidade reduzida e idosas;
▪ Unidade isolada – edificação unifamiliar de uso comercial ou residencial, não integrante de conjunto/agrupamento
de edificações, seja em loteamento ou condomínio;
▪ Unidade não isolada – unidade componente de agrupamento de edificação unifamiliar ou multifamiliar, em
loteamento ou condomínio;
▪ Unidades rurais – unidades habitacionais isoladas produzidas em lotes e/ou glebas rurais ou um complexo de
unidades habitacionais sob a forma de “vilas rurais” e/ou “aglomerados rurais” a exemplo dos assentamentos rurais
ou vilas agrícolas;
▪ Valor de investimento – equivalente ao somatório de todos os custos diretos e indiretos, inclusive os financeiros,
necessários à execução das obras e serviços objeto do financiamento.
▪ Vistoria técnica – visita ao imóvel, ao local de execução de obras para serem procedidas observações pertinentes
à elaboração de peça técnica.