Seção VII

Cancelamento do Loteamento

Art. 1.068. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I – por decisão judicial;

II – a requerimento do loteador, com anuência do Município, acompanhado de
declaração do empreendedor de que nenhuma unidade foi objeto de contrato; ou
III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com
anuência do Município e do Estado.

§ 1º Nas hipóteses dos incisos Il e III deste artigo, o oficial do registro de imóveis fará
publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, por 3 (três) dias consecutivos,
podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias úteis, contados da data da
última publicação.

§ 2º Findo o prazo indicado no parágrafo primeiro, com ou sem impugnação, o

processo será remetido ao juiz de direito com jurisdição em Registros Públicos, para
homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

Art. 1.069. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado

dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela
alteração, se houver, bem como da aprovação pelo Município, devendo esta ser
depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, para a sua
devida averbação.

Parágrafo único. Nos casos previstos em lei, a alteração ou cancelamento parcial do

loteamento registrado dependerá, ainda, da prévia aprovação da entidade ou órgão
metropolitano ou estadual competente.

CAPÍTULO XVII
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.070. A incorporação imobiliária é regulada pela Lei n. 4.591/64, a partir do seu
art. 28, sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção
de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a
alienação total ou parcial.

Parágrafo único. A atividade de incorporação imobiliária também será possível sobre

terreno isolado, seja na modalidade de construção de casas isoladas ou geminadas, e,
no primeiro caso, prescindirá de posterior instituição de condomínio, devendo ser
promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei n. 4.591/64 ou no art. 2º-A
da Lei n. 6.766/79.

Art. 1.071. O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os

seguintes documentos:

I – memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, requerendo o registro da

incorporação e contendo as seguintes informações:
Minuta de Ato Normativo 7667434 SEI 0032715-90.2022.8.24.0710 / pg. 238
 a) se pessoas físicas:
1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão
assinar o requerimento; ou
2. se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o
requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato
outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da
Lei n. 4.591/64, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos
alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
b) se pessoa jurídica, o requerimento será assinado pelo administrador, juntando-
se comprovante de representação.
II – título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de
compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção
devidamente registrado, nos termos do art. 32, “a”, da Lei n. 4.591/64;
III – certidões de impostos federais, estaduais e municipais, referentes aos atuais
proprietários do terreno e aos incorporadores;
IV – certidões de protestos de títulos referentes aos atuais proprietários do terreno e
aos incorporadores;
V – certidões de ações cíveis estaduais, federais e trabalhista, referentes aos atuais
proprietários do terreno e aos incorporadores;
VI – certidões de ações criminais, referentes aos atuais proprietários do terreno e aos
incorporadores;
VII – certidões do imóvel, nos termos do art. 32, “b” e “c”, da Lei n. 4.591/64:
a) certidão de ônus reais; e
b) certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis.
VIII – certidões de inteiro teor abrangendo as matrículas ou transcrições dos últimos
vinte anos do imóvel, as quais servirão também como histórico dos títulos de
propriedade, para fins de cumprimento do art. 32, “c”, da Lei n. 4.591/64;
IX – projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes, nos termos do art. 32, “d”, da Lei n. 4.591/64;
X – NBR 12.721/2006 conforme o tipo incorporação, assinada pelo profissional
responsável e por um ou mais proprietários, nos termos do art. 32, “e”, “g”, “h” e “i”,
da Lei n. 4.591/64;
XI – alvará de construção com prazo de validade vigente;
XII – declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que
a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas
constarem expressamente do projeto aprovado, nos termos do art. 32, “p”, da Lei n.
4.591/64;
XIII – declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, inciso II,
da Lei de Condomínio e Incorporação, nos termos do art. 32, l, da Lei n. 4.591/64, o
que pode ser suprido pelo contrato entabulado entre os proprietários do terreno e o
incorporador;
XIV – certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o
proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de
frações ideais do terreno, nos termos do art. 31, § 1º, c/c art. 32, “m”, da Lei n.
4.591/64; e
XV – declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito
a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do art. 32, “n”, da
Lei n. 4.591/64.

§ 1º Tratando-se de pessoa jurídica, a apresentação de certidões criminais em nome

do respectivo administrador dispensa certidões em nome dos sócios.

Minuta de Ato Normativo 7667434 SEI 0032715-90.2022.8.24.0710 / pg. 239

§ 2º Tratando-se de pessoa jurídica constituída por outra pessoa jurídica, as certidões
criminais deverão referir-se aos administradores de todas elas.

§ 3º Sempre que for expedida qualquer certidão positiva relativamente ao imóvel ou

relativamente a qualquer das pessoas cuja certidão seja de apresentação obrigatória,
deverá ser exigida certidão de objeto e pé ou acesso aos autos por meio dos sítios
eletrônicos oficiais dos tribunais, devendo constar, no mínimo, a identificação do
processo, das partes, da fase processual, do pedido e do valor da causa.

§ 4º Demonstrado de modo suficiente o estado do processo e a repercussão

econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser
substituída por impressão do andamento do processo digital.

§ 5º As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de

protesto devem ser extraídas na comarca da situação do imóvel e do domicílio dos
alienantes do terreno e do incorporador.

§ 6º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não

impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 7º As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do

Trabalho, ou de Protestos de Títulos não impedem o registro da incorporação.

§ 8º Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões, salvo se
outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo
órgão expedidor.

§ 9º No caso de empresas com sedes administrativas em várias cidades, as certidões a

serem apresentadas devem se referir apenas ao endereço da matriz e da localização
do empreendimento.

Art. 1.072. O prazo de validade das certidões terá como referência a data da
prenotação do requerimento de incorporação.

Parágrafo único. Na hipótese de cancelamento do protocolo, o prazo de validade das

certidões será reanalisado na data da nova prenotação.

Art. 1.073. No prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, caso o incorporador
venha a desistir da realização da obra, deverá informar expressamente ao Ofício de
Registro de Imóveis, solicitando o cancelamento do registro da incorporação
imobiliária, na forma do art. 34 da Lei n. 4.591/64.

§ 1º Para o cancelamento do registro nos termos do caput deste artigo, o registrador

exigirá declaração do incorporador de que comunicou os adquirentes, não sendo
necessário comprovar anuência ou comunicação aos adquirentes, salvo se seus
contratos estiverem registrados na matrícula do empreendimento.

§ 2º O cancelamento do registro da incorporação após o prazo de carência ficará

também condicionado à anuência dos compromissários, cessionários ou credores,
desde que seus contratos estejam devidamente registrados.

Art. 1.074. No registro da incorporação, ficará consignada, como ato de averbação, a

existência das certidões positivas.

Minuta de Ato Normativo 7667434 SEI 0032715-90.2022.8.24.0710 / pg. 240

Art. 1.075. O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as
respectivas acessões a regime condominial especial, na forma do § 1º-A do art. 32 da
Lei n. 4.591/64, e neste momento se constitui através de ato registral único, nos
termos do § 15 do mesmo artigo, o qual, todavia, não se confunde com o registro da
instituição do condomínio edilício das edificações, somente possível após a respectiva
regularização da construção.

Art. 1.076. Caso sejam abertas matrículas para as unidades autônomas após o registro
da incorporação, será averbada nestas ressalva de que se trata de imóvel em
construção pendente de regularização registral quanto à sua conclusão.

§ 1º Nesta hipótese, os novos atos negociais referentes especificamente a uma futura

unidade autônoma, seus ônus e gravames serão registrados na própria matrícula da
unidade.

§ 2º A averbação da construção e o registro da instituição do condomínio edilício serão

realizados na matrícula matriz e transportados, através de ato único, para as
matrículas de cada unidade autônoma.

§ 3º Nos casos do art. 6º-A, § 1º, da Lei n. 11.977/09 e art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/64,
bem como nos casos em que forem reservadas, no ato de instituição de condomínio,
unidades autônomas para exploração em favor do condomínio, a matrícula será aberta
em nome deste.

Art. 1.077. Aplicam-se essas normas nos casos de retificações ou alterações no

registro de incorporação, devendo ser apresentadas novas certidões e somente os
documentos que eventualmente tenham sofrido alteração, entre os arrolados neste
Capítulo e no art. 32 da Lei n. 4.591/64.

Parágrafo único. Verificando o oficial que houve alteração substancial do objeto da

incorporação que descaracterize o empreendimento, deverá ser promovido o
cancelamento da incorporação anterior e o registro de uma nova, com a apresentação
da documentação pertinente.

Art. 1.078. Considera-se concretizado o registro de incorporação para fins do art. 33

da Lei n. 4.591/64 quando ocorrer uma das seguintes hipóteses:

I – formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, comprovada

mediante a apresentação de instrumento de promessa de compra e venda ou da
venda definitiva;
II – contratação de financiamento para a construção; ou
III – início das obras do empreendimento, a ser comprovada mediante declaração do
incorporador.

Parágrafo único. Será averbada a concretização da incorporação nos termos deste

artigo a fim de possibilitar a dispensa da revalidação prevista no parágrafo único do
art. 33 da Lei n. 4.591/64.

Art. 1.079. É juridicamente possível, ainda que antes do protocolo da incorporação, o

registro do negócio de permuta ou promessa de permuta de terreno por unidades
autônomas futuras, ou de parte ideal de terreno por acessões correspondentes a
unidades autônomas futuras (art. 533 c/c art. 483 do Código Civil), a serem edificadas
no próprio terreno.

Minuta de Ato Normativo 7667434 SEI 0032715-90.2022.8.24.0710 / pg. 241

§ 1º O negócio jurídico do art. 39 da Lei n° 4.591/64 constitui exceção à regra que
veda ao incorporador negociar futuras unidades autônomas antes do prévio registro
do memorial de incorporação.

§ 2º A permuta ou promessa de permuta deverá ter objeto determinado ou

determinável (art. 104, inciso II, Código Civil), especificando-se da forma mais
completa possível o tipo de bem ou direito que está sendo negociado em pagamento
do terreno ou a forma objetiva de ajuste de sua determinação posterior.

§ 3º No caso de permuta definitiva, deverá ser feito o registro da transferência do

terreno e, na sequência, averbada para fins de publicidade a notícia de que há
unidades autônomas a construir sobre o imóvel que foram convencionadas em
pagamento do terreno.

§ 4º A averbação prevista no § 3º deverá ser transportada para as unidades atingidas

após o registro da incorporação ou da instituição de condomínio ou para todas, caso
não tenham sido determinadas.

§ 5º O registro da transferência ou da promessa decorrente da permuta das unidades

somente poderá ocorrer concomitantemente ou após a incorporação ou a instituição
de condomínio, devendo ser feito mediante a apresentação de uma escritura pública
de especificação de permuta ou da reapresentação da escritura pública anterior,
desde que, nesse caso, contenha a completa e exata individualização das unidades e
o valor venal atribuído a cada uma, acompanhada do pagamento do respectivo ITBI
incidente, dispensada a apresentação de novas certidões ou declarações já constantes
naquele instrumentos.

§ 6º É possível a permuta de fração do terreno com reserva de parte ideal que

corresponderá a futuras unidades autônomas, formando-se um condomínio civil entre
transmitente e adquirente para todos os fins, aplicando-se os procedimentos previstos
na parte geral deste Código de Normas para a posterior extinção parcial ou total do
condomínio geral.

§ 7º Aplica-se o disposto neste artigo ao negócio de permuta ou promessa de permuta

de terreno por lotes decorrentes de parcelamento do solo urbano.

Seção II
Instituição do Condomínio Edilício

Art. 1.080. O registro da instituição de condomínio edilício importa no fracionamento

ideal do solo e outras partes comuns em várias novas propriedades, correspondentes
a cada uma das unidades autônomas constituídas, que serão identificadas em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Art. 1.081. A ausência de área comum não impedirá a constituição do condomínio por
unidades autônomas, ainda que de casas geminadas.

Art. 1.082. Incumbirá ao oficial de registro o exame de correspondência entre as

medidas do terreno constantes do registro e as configuradas no projeto aprovado.

Parágrafo único. Havendo divergência, deverá ser exigida a correspondente

retificação.

Minuta de Ato Normativo 7667434 SEI 0032715-90.2022.8.24.0710 / pg. 242