Ricardo Reis MBA Investir em Imoveis

INVESTIR EM IMÓVEIS
Prof. Ricardo Reis

QUANDO VALE A PENA INVESTIR EM IMÓVEIS
- Não é preciso reinventar a roda.

- Melhorar renda e construir patrimônio
• Oportunidades com fundamentos e estratégias
• Negócios para renda e valorização
- Se você investe vai ver novidades.
- Se você não investe vai aprender passo a passo
- Todos querem viver de renda
- Andar com as próprias pernas e ter condições de ajudar os outros
Mas como fazer isso?
Prof. Ricardo Reis INVESTIR EM IMÓVEIS

APRESENTAÇÃO
Prof. Ricardo Reis

APRESENTAÇÃO RICARDO REIS
EXPERIÊNCIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Família tem + de 100 anos, incorporando e investimento em imóveis;
Trabalha com imóveis desde 13 anos; Incorporadora própria aos 23 anos; + 35 anos investido:
- Dezenas de prédios incorporados, construídos, vendidos;
- Incorporações: familiares, médias, grandes, S.A Fechadas e S.A. Abertas;
- Local, Regional, Nacional, Internacional Miami e NYC
CONHECIMENTO FOCADO EM IMÓVEIS

Real Estate Management - Harvard Business School
Conselheiro de Administração - IBGC.
MBA Finanças - Ibmec
Corretor Brasil, Flórida e Nova Iorque.
Engenheiro Civil e Produção,
Cientista Computação,
Advogado com LLM em Direito Imob. e Corporativo Ibmec
Professor e Apresentador no Infomoney da XP Investimentos.
Autor do livro Lucre com Imóveis.
T: 41 99972-3638, www.ricardoreis.me rr28@me.com

CAPA DO LIVRO LUCRE COM IMÓVEIS

INTRODUÇÃO
Prof. Ricardo Reis

CONTEXTO SOBRE IMÓVEIS
- Os imóveis sempre existiram, antes do ser humano precisar se proteger na primeira caverna
- Nascemos em uma maternidade ou hospital
- Vamos para casa, onde passamos a vida toda
- Estudamos em escolas e universidades
- Nossa comida é produzida em imóveis, fazendas
- Depois é estocada em galpões e vendida em supermercados
- Trabalhamos em um escritório
- Nossa roupa e produtos são produzidos em fábricas e vendidos em lojas e shoppings
- Comemos em restaurantes
- Depois da passagem nosso corpo fica em cemitérios
- O ponto comum de tudo isso são os imóveis, que vão continuar existindo sempre.
- O único imóvel habitável no universo ao ser humano é a Terra, que é limitada.
- Os imóveis vão ser úteis enquanto houver ser humano e continuar sem ele.
O QUE AVALIAR NA HORA DE INVESTIR EM IMÓVEIS
- Classes de Ativos de Investimento Imobiliário

- Riscos, recompensas e as tendências de cada um.
- Uma estrutura para pensar em desenvolvimento imobiliário
- Mercados ativos para a negociação de imóveis.

MERCADO IMOBILIÁRIO E OBJETIVO
- O mercado imobiliário, o maior de todos, tem evoluído rapidamente, demandando dos

seus participantes novos conhecimentos e ferramentas.
- O objetivo é atualizar quem participa desse mercado, com as melhores práticas, para
acessar os próximos patamares na carreira e nos negócios, para obter sucesso e
resultados consistentes.

Princípio
AS PESSOAS E OS NEGÓCIOS VÊM E VÃO.

MAS OS IMÓVEIS FICAM!
Se bem administrados:
Gerando patrimônio, renda e segurança.
por gerações!
LUCRE, CRIE RENDA
E PATRIMÔNIO INVESTINDO EM IMÓVEIS.
- Independência Financeira e Prosperidade

- Inspirar Investimento em Imóveis
- Conhecimento
"A melhor receita de felicidade que conheço
é uma boa renda."
JANE AUSTEN - NOVELISTA INGLESA DO SÉCULO XVI

SUMÁRIO SINTÉTICO
Parte 1 - MERCADO IMOBILIÁRIO - CONTEÚDO INÉDITO.

- CASOS PRÁTICOS COM EXEMPLOS DA VIDA REAL
Parte 2 - INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS - PLANILHAS COM EXERCÍCIOS DE FIXAÇÃO:
- TAXA DE JUROS X CUSTO FINANCIAMENTO
Parte 3 - ESTRATÉGIAS COM IMÓVEIS
- VALOR ENTRADA X FINANCIAMENTO
Parte 4 - NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS - COMPRA X ALUGUEL
- FLUXO DE CAIXA SIMPLES.
Parte 5 - OPORTUNIDADES - FLUXO DE CAIXA DESCONTADO.
- INCORPORAÇÃO: TIR, VPL
- AVALIAÇÃO IMÓVEIS
- ESTUDO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
- REAL ESTATE INVESTMENTS ANALYSIS

Parte 1
MERCADO IMOBILIÁRIO
Prof. Ricardo Reis

Fundamentos do Mercado Imobiliário
- O objetivo: preparar gestores e a liderança das empresas para o próximo nível,

expandindo a sua visão, mostrando os fundamentos e gama de negócios do mercado
imobiliário.
- Ao final espera-se que o aluno seja capaz de entender a dinâmica do mercado no longo
prazo e estar preparado para adquirir e evoluir seu conhecimento ao longo dos próximos
módulos.

VISÃO AMPLA: O MAIOR MERCADO DE TODOS
PRÓXIMO, AMPLO, DEMOCRÁTICO:

- Várias formas de investir
- Segurança alta: base em ativos reais,
- Rentabilidade média: alavancagem
- Liquidez baixa: mercado de capitais, FII
DEPENDE DE:
- Juros, crescimento e desemprego
- Longo Prazo, Cíclico
- Caso: Pompeu Reis: + 100 anos de

FUNDAMENTOS ECONÔMICOS
Macroeconomia: ambiente, todos expostos. A maré econômica
- PIB, inflação, juros, desemprego, câmbio.
A primeira coisa é o ambiente político

A segunda é o ambiente econômico
Desafio: melhorar o ambiente, incentivar o setor privado
A taxa de juros é um bom termômetro:

- Mercado quente com juros baixos
- Mercado frio com juros altos
Como investir: distribuir econômicas, buscar proteção e retorno

BRAZIL: MASSIVE SWING AWAY FROM THE LEFT

FONTE: PÁTRIA.

BRAZIL: OPENING OF A NEW ERA: REAL GDP GROWTH VS. EVENTS

FONTE: PÁTRIA

DÉFICIT, JUROS, INFLAÇÃO

FONTE PÁTRIA

SENSIBILIDADE DA TAXA DE JUROS X CUSTO DO FINANCIAMENTO
VALOR % VALOR SALDO A TX J. No. VALOR TOTAL DIFERENÇA RENDA MIN.
IMÓVEL ENTR. ENTR. FINACIAR a.a. PR. PRESTAÇÀO PAGO SDO X PAGO 3 X PREST.
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 5% 240 R$2.639,82 R$633.557,51 R$233.557,51 R$7.919,47
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 6% 240 R$2.865,72 R$687.773,82 R$287.773,82 R$8.597,17
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 7% 240 R$3.101,20 R$744.286,98 R$344.286,98 R$9.303,59
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 8% 240 R$3.345,76 R$802.982,47 R$402.982,47 R$10.037,28
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 9% 240 R$3.598,90 R$863.736,92 R$463.736,92 R$10.796,71
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 10% 240 R$3.860,09 R$926.420,78 R$526.420,78 R$11.580,26
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 11% 240 R$4.128,75 R$990.900,86 R$590.900,86 R$12.386,26
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 12% 240 R$4.404,34 R$1.057.042,69 R$657.042,69 R$13.213,03

CICLO INDÚSTRIA IMOBILIÁRIA

CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
FASE I – Recuperação: equilíbrio

Excesso começa a ser absorvido, taxas de vacância caem
Taxa de vacância no máximo, Imóveis esperando inquilinos
FASE II – Expansão: baixas taxas de vacância

Demanda acima do equilíbrio, necessita mais espaço
Vacâncias cai, aluguéis começam a subir rapidamente

CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
FASE III – Super oferta: oferta maior que a demanda

Oferta cresce mais rápido que a demanda
O mercado ultrapassa a média de vacância de longo prazo
FASE IV – Recessão: queda novas construções

Recessão começa. Aumenta oferta e baixa crescimento demanda
Grande aumento da oferta e baixo crescimento da demanda

MICROECONOMIA
LEI MAGNA DA OFERTA E DEMANDA. É O QUE INTERESSA:

- Mercado e Preços
- Juros menor, mais fácil a compra e maior a demanda.
DEMANDA: NECESSIDADE, DESEJO OU INVESTIMENTO.

- Localização: comodidade e conveniência
- Crédito: juros baixos viabilizam, altos inviabilizam.
- Demografia: dinâmica social e antecipar a demanda.
OFERTA:
- Segurança econômica, Ciclo, Concorrência, Demanda
- Crédito, Juros, Investimentos, Expectativa

FUNDAMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Lei Magna da Oferta e Demanda

- Em última análise é o que interessa!
- Mercado e Preços
"EM ÚLTIMA ANÁLISE, O QUE INTERESSA NO MERCADO IMOBILIÁRIO É A OFERTA E A

DEMANDA"
Sam Zell - Mega investidor do mercado imobiliário, sucesso global.

"Ultimately, real estate is all about supply and demand." Tradução do autor

DEMANDA
CATEGORIAS DE DEMANDA
- Necessidade
- Desejo
- Investimento ou especulação
LOCALIZAÇÃO: COMODIDADE
CRÉDITO: EFEITO DA TAXA DE JUROS

- Quanto menor os juros, mais fácil a compra e maior a demanda.
DEMOGRAFIA:
- Classes A, B, C, D, 3ª. Idade, solteiros, sem filhos, gêneros…

VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
Geralmente Os Imóveis Se Valorizam Por:
1. AUMENTO DA POPULAÇÃO
- Estagnada
2. CRESCIMENTO DA RENDA
- Estagnada,
3. MELHORIA CONDIÇÕES DO CRÉDITO

- Baixa dos Juros
Fonte: FipeZap


DEMOGRAFIA BRASIL ATÉ 2050
Fonte: Ministério do Planejamento

OFERTA
CONCORRÊNCIA
- IPOs, MCMV, Ajuste à Demanda, Longo Prazo
CAPITAL
- Taxa de Juros, Capital de Giro
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO X PIB: 15%?

- Oferta de Financiamento no Brasil
- Sistemas de Amortização : PRICE, SAC, Mista...
ESTUDAR OFERTA E DEMANDA PRESENTE PROJETANDO A FUTURA É O PASSO MAIS

IMPORTANTE PARA TER SUCESSO.

NÚMERO RESIDÊNCIAS FINANCIADAS

Inteligência de Mercado
- Ferramentas para entender para onde o mercado está indo

- Como aproveitar esse conhecimento em para seus interesses
- Disputar a concorrência cada vez maior
- Atender a alta expectativa dos clientes

- Estatística, Pesquisa e Análise de Dados.

- Desenvolver e aprimorar negócios imobiliários, Métodos de pesquisa e coleta de dados,
fontes de bancos de dados e big data, análise dos resultados, avaliação para tomada de
decisões, monitoramento contínuo, uso de inteligência artificial, cadastro positivo, entre
outros.
- Levantamento de Mercado.
- Conhecer o mercado e suas tendências determinará o sucesso do empreendimento e
da empresa: Levantamento da demanda e da oferta, avaliação das respectivas
elasticidades, análise da concorrência, dos custos de produção e financeiros, estimativa
de receitas de venda e locação.

- Inovações do Mercado Imobiliário. Os negócios e as pessoas estão mudando cada vez

mais rápido, sendo necessária uma adaptação constante para sobrevivência e destaque.
- Planejamento Empresarial e Estruturas Organizacionais. Formas de estruturar

empresas e negócios: impacto tributário, cuidados contábeis, blindagem patrimonial,
sucessão, tipo de empresas.
- Gestão de Empresas do Ramo Imobiliário. Uma boa gestão mede as atividades e as

acompanha para melhorar os resultados. Sistemas de gestão, instrumentos de gestão,
avaliar e mitigar os riscos.

Avaliação de Imóveis
1. Levantamento de informações e documentos do Imóvel

2. Vistoria física no imóvel
3. Pesquisa de preço médio dos imóveis da região
4. Localização do imóvel. Qualidade do entorno
5. Metragem da construção. Características do imóvel
6. Infraestrutura e lazer, Serviços do condomínio, Conservação do imóvel
7. Margem de negociação e lucro
8. Economia: juros, financiamento, confiança, desemprego, inflação, outros
9. Potencial de valorização da área:
10. Métodos de avaliação: comparativa, preço de reposição, fluxo de caixa.
11. Ponderar para ter o Valor médio final
Ver planilhas.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Marcos legais, sustentam relações entre PF e PJ
- Impactam tanto na oferta quanto na demanda
Quanto mais equilibrada for a lei, mais eficiente será o mercado, beneficiando a todos
Atualização constante: consultores e advogados
Legislação, Jurisprudência, Ministério Público
Desconsideração Pessoa Jurídica

LEIS BÁSICAS
CONSTITUIÇÃO
CÓDIGO CIVIL, PROCESSO CIVIL, CRIMINAL, PROCESSO CRIMINAL, AMBIENTAL...
LEI 4.591 DE 1964 – INCORPORAÇÕES: Incorporador é o responsável por tudo
LEI 8.078 DE 1990 – CONSUMIDOR: devoluções
LEI 8.245 DE 1991: LOCAÇÕES: mais equilibrada, BTS, garantias
Crises, gatilho leis de incentivo: crescimento e empregos.

LEIS DE INCENTIVO
LEI 8.668 DE 1993 - FUNDO IMOBILIÁRIO:

- Capital e saída para empreendedores. Opção sofisticada para investidores
LEI 9514 DE 1997 - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO:

- Cessão de créditos e garantia fiduciária - rapidez na retomada
LEI 9.514 DE 1997 - CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS:

- Cri - securitização de recebíveis
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 2004: GARANTIA OBRA (ENCOL)

LEIS DE INCENTIVO
MP 252 DE 2004 - INCENTIVOS TRIBUTÁRIOS:
LEI 11.977 DE 2009 - MINHA CASA MINHA VIDA – MCMV
MP 656 DE 2014 – SEGURANÇA NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Parte 2
INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS
Prof. Ricardo Reis

INVESTIDOR (A)
Regra de ouro: quem tem o ouro faz a regra

Conhece-te a ti mesmo
Conhecimento é fonte de liberdade
Confiança significa saber como se lidará com o pior

INVESTIDOR (A)
CONTEXTO:
- Economias ou empreendedorismo
- Engatinhar, andar, trotar, correr
- Autoconhecimento
PERFIL DO INVESTIDOR
- Apetite ao risco. Idade. Prazo. Meta
- Fonte da Renda. Gestão dos investimentos

CICLO DE VIDA

BARREIRAS DE ENTRADA
- Conhecimento
- Capital Inicial e Capital de Giro
- Administração do imóvel

COMO COMEÇAR
- Conhecer o próprio perfil

- Saber o valor disponível para investir
- Definir a sua meta: renda, valorização, sucessão...
- Consultar conselheiros
- Escolher forma de gestão: própria ou terceirizada
- Investir e acompanhar
- Administrar, aprender ganhando com estabilidade

- Vender, aprender com potencial de ganho e com "emoção"
- Empreender, ter: capital, ou terreno, ou conhecimento ou inquilino.
- Continuar aprendendo

METAS CRESCENTES
METAS PARA SE TORNAR UM INVESTIDOR - ECONOMIZANDO

- Garantir seis meses de renda para emergências
- Economizar pelo menos 10% da renda mensal
- Definir perfil, valor, meta, gestão e carteira
- Investir, e gerir, ajustar o previsto à realidade
- Desfrutar as metas atingida
METAS PARA SE TORNAR UM INVESTIDOR – EMPREENDENDO

- Criar valor, atender demanda, resolver problema
- Administrar, Corretagem, Comprar e Vender,
- Construir, Incorporar

FLUXOGRAMA INVESTIDOR INICIANTE
TEM CAPITAL?
Sim: vá em frente
Não: trabalhe, economize ou empreenda
PODE COMPRAR UM IMÓVEL?
Sim: vá em frente
Não: invista em Fundos Imobiliários – FII
QUER GERIR?
Sim: vá em frente
Não: pesquisar, contratar equipe. FII
INVISTA
Compre bem e acompanhe a gestão
Aproveite os ciclos: timing de entrada e
saída

PROTEÇÃO DO INVESTIDOR
CONHECIMENTO
ACOMPANHAMENTO
TRANSPARÊNCIA:
CONFLITO DE AGÊNCIA
GOVERNANÇA CORPORATIVA:
CONSELHEIRO INDEPENDENTE
DIVERSIFICAÇÃO:
CORRELAÇÃO NEGATIVA
EQUIPE:
CONSULTOR, ADVOGADO, CONTADOR...

INVESTIMENTOS
NÃO HÁ INVESTIMENTO SEM RISCO!
NA MEDIDA DO POSSÍVEL, CUIDE DO SEU PRÓPRIO DINHEIRO.
O CONSELHEIRO INDEPENDENTE:
- Baixo custo relativo de obter informações e conhecimento.
PARA INVESTIR:
- Gastar menos do que se ganha;
- Desenvolver negócios.
CAPITALISMO É BOM PARA QUEM TEM CAPITAL.
O IMPONDERÁVEL PROVAVELMENTE VAI ACONTECER.

INVESTIMENTOS RISCO X RETORNO

INVESTIMENTO EM IMÓVEIS
- Renda líquida de aluguel: 4% a 12% ao ano (descontada a inflação).

- Rendimento, aluguel maior de 8% ao ano, a demanda está aquecida.
- Retornos maiores de 15% a 20%: incorporar para especulação.
- "Todo rico que conheço investe em imóveis". Mauro Halfeld.
- Fundo imobiliário, duas vantagens: a liquidez e a diversificação.
- Segurança: imóveis existem de fato, grande valor, não é móvel, formalidade, protege da
Protege da inflação, não pode ser furtado. Para vender imóvel, pensar bem antes.

FUNDAMENTOS FINANCEIROS E ECONÔMICOS
INVESTIMENTO X TAXA DE JUROS: + JUROS – NEGÓCIOS
INVESTIMENTO X INFLAÇÃO: IMÓVEL PROTEGE
INVESTIMENTO X ESPECULAÇÃO: - RISCO + RISCO
RENDA FIXA X RENDA VARIÁVEL: - RISCO + RISCO
PREÇO X CUSTO: MERCADO
FLUTUAÇÕES DO MERCADO: CRISES E EUFORIAS

- O grande negócio é comprar bem, com desconto em relação ao mercado ou à reposição.
- Aproveite os ciclos

A BASE: O TRIPÉ DE EQUILÍBRIO
RENTABILIDADE: BOA
Caso: Rentabilidade x Juros
- Queda de juros valorização e vice-versa;
LIQUIDEZ: BAIXA
Caso: Liquidez Imobiliária: difícil, demorado e oneroso
- FII: Liquidez e a diversificação
Caso: Aproveitando a Falta de Liquidez

- Esperar o momento de crise
SEGURANÇA: ALTA
Caso: Diversificação dos FII
- Carteira de investimentos

GESTÃO DE RISCO
Ninguém prevê o imprevisível.

Solução: dividir o patrimônio, fazer uma carteira de investimentos
Correlação negativa, imóveis ajudam.
- Incluir proteção cambial, risco político.
Conselhos, mas a decisão final é sua.
Certo ou errado, os bônus ou ônus serão seus.
Geralmente ir mal nos negócios: falta de conhecimento e de capital de giro.
É melhor não fazer nada, do que começar algo sem base para acabar bem.
No longo prazo, aumenta o risco
Com alavancagem, é possível multiplicar o retorno, e o risco.

RISCO – ESCOLHA SOB INCERTEZAS
Risco = Volatilidade
Redução de Risco: Teoria de Carteiras

PRAZO
CURTO:
- Aproveitar oportunidades irracionalidade do mercado
MÉDIO:
- Aproveitar Ondas
LONGO:
- Aproveitar Ciclos

GESTÃO
PRÓPRIA OU ATIVA:
- Tempo, Trabalho, Talento
TERCEIRIZADA OU PASSIVA:
- Transparência
- Acompanhamento
FUNDOS IMOBILIÁRIOS – FII:
- Profissionalismo
CONSELHEIROS:
- Decisão final do investidor, arcará com as consequências

CAPITAL
IMÓVEIS: CAPITAL INTENSIVO

CAPITAL DE GIRO
- Pessoas e empresas se dão mal por falta de capital de giro
- Melhor não fazer nada do que começar sem fundamento
NECESSIDADE X DISPONIBILIDADE
CAPITAL PRÓPRIO X TERCEIROS
- Parceiros: Alinhar o perfil do investimento ao do parceiro.
CASO: ALAVANCAGEM:
- Aumentar o retorno com empréstimo
- Longo prazo, a chance de não ir como previsto aumenta

FLUXO DE CAIXA
O FLUXO DE CAIXA DESCONTADO: PARA AVALIAR UM ATIVO

- Ferramenta para analisar se entra ou não em um negócio
- Para monitorá-lo.
É SIMPLES E EFICIENTE:
- TIR: Taxa Interna de Retorno
- VPL: Valor Presente Líquido
- PAYBACK: Prazo de Retorno do Capital

INVESTIMENTOS: FLUXO DE CAIXA: INCORPORAÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL PARA LOCAÇÃO
ANO CONSTRUÇÃO ALUGUÉIS TX ADM 10% LUCRO FLUXO ACUMULADO
0 -20.000 -20.000 -20.000
1 -30.000 0 -30.000 -50.000
2 10.000 1.000 9.000 -41.000
3 12.000 1.200 10.800 -30.200
4 15.000 1.500 13.500 -16.700
5 15.000 1.500 13.500 -3.200
6 15.000 1.500 13.500 10.300
7 15.000 1.500 13.500 23.800
8 15.000 1.500 13.500 37.300
9 15.000 1.500 13.500 50.800
10 15.000 1.500 13.500 64.300
TOTAL -50.000 127.000 12.700 64.300

Prof. Ricardo Reis
TIR 22,01% VP R$68.241,16 PAYBACK 5,3 anos
RESULTADO
Quanto mais arriscado, maior deve ser o retorno esperado

Contemple todos os possíveis custos e desconto
Cada investimento tem seus custos, diferentes
BRUTO
- TIR, VPL, Payback, DRE
LÍQUIDO
- Fundo de Reserva, Manutenção, Investimentos
- Tx. Administração, Vacâncias
- Corretagem, cartórios, registros, marketing
- Passivos Judiciais, trabalhistas, tributários, civis…
- Seguros. Tributos: IR

Parte 3
ESTRATÉGIAS
EM IMÓVEIS
Prof. Ricardo Reis

ESTRATÉGIAS EM IMÓVEIS
MACRO ESTRATÉGIAS
Estratégias vencedoras nos negócios:

01. Ter preço baixo
02. Diferencial: nicho
O mercado imobiliário é Local!
Estratégias Vencedoras com Imóveis:

- Foco Geográfico
- Foco por um Tipo de imóvel

MICRO ESTRATÉGIAS
INVESTIMENTO X RISCO
Quanto mais arriscado, maior o retorno esperado
RENDA X VALORIZAÇÃO
- Renda 4% a 12%.
- Valorização 10% a 25%
ENCOMENDA X ESPECULAÇÃO
- Encomenda risco menor.
- Especulação retorno maior.

ADMINISTRAÇÃO: PRÓPRIA x TERCEIROS:
PRÓPRIA:
Trabalho,
Disciplina
Responsabilidade
Controle
TERCEIROS:
Reputação
Transparência
Acompanhamento

CAPITAL X TRABALHO
CAPITAL X TRABALHO 70/30,

Capital geralmente 70% do resultado
Trabalho, com 30%.
ADEQUADA CASO A CASO
DEPENDENDO DOS RISCOS, DO TRABALHO

90/10: Incorporação a preço de custo
50/50: Negócios menores
Tudo depende do investimentos x risco.

CAPITAL: PRÓPRIO X PARCEIROS X DÍVIDA
CAPITAL PRÓPRIO É O OBJETIVO MAIOR!

- Tranquilidade. Agilidade. Independência.
CAPITAL DE PARCEIROS PARA DIVIDIR O RISCO

- Alinhar o perfil do investimento ao perfil do parceiro.
- Sociedade: Risco Negócio e do Sócio
- Participação: SCP Sociedade em Cotas de Participação
» Risco só do negócio
DÍVIDA
- Banco, Crowdfunding, Família, Amigo
- Usar Empréstimos para baixar o custo de capital.
- Com alavancagem, é possível multiplicar o retorno, e o risco
FORMAS PARA COMEÇAR A INVESTIR EM IMÓVEIS
- Comprar e Vender: Valorização: mínimo o dobro da renda fixa

- Comprar e Alugar: Renda 0,4% a 1,0%
- Comercializar (Grande, Peq.): 1% a 8%
- Administrar Locação, Aibnb: 5% a 30%
- Construir (Grande, Peq.): 8% a 20%
- Incorporar (Encomenda, Especulação): 10% a 40%
- Fundos Imobiliários: Renda ou Valorização

IMÓVEIS OU FUNDOS IMOBILIÁRIOS
IMÓVEIS “TIJOLO”: FORMA TRADICIONAL E PRECISA DE:

- Muito capital dedicação na gestão, seja própria ou terceirizada
- Sensação de controle
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS, FII, “PAPEL”:

- Forma moderna e sofisticada de investir
- Bolsa de valores. Rapidez e sem burocracias. Baixo custo
- Sem gestão dos imóveis. Só gestão da carteira.
- Decide quando e no que investir.
- Sem inquilinos, cartórios, imobiliárias, manutenções, cobranças
- Diversificação: Risco mercado de capitais

DECISÕES A SEREM TOMADAS
QUEM VAI ADMINISTRAR

- Própria ou Terceiros
CAPITAL PRÓPRIO OU TERCEIROS
- Parceria, Dívida, Consórcio
CAPITAL X TRABALHO
IMÓVEIS OU FII
- Tijolo ou Papel

Produtos Imobiliários
- Estudo de Viabilidade: Ver o negócio e a tomada de decisão. Estimativa das receitas,

despesas, precificação, fluxo de caixa, necessidade de capital, TIR e VP, alternativas de
capação de recursos, análise de sensibilidade, visões do regulador x empreendedor x
cliente, ética e compliance.
- Incorporação I: Definir o produto, modelo de negócio, resultado esperado, tipo de

empresa, tributação, parceiros, criar valor, terreno, estudo de massa.
- Projetos Imobiliários. Ajustar empreendimento, memorial descritivo,

compatibilização, aprovação, registro de imóveis, projeto executivo, alterações, as built,
sustentabilidade, certificações, documentação

Produtos Imobiliários
- Incorporação II. Quantitativos , curva ABC, EAV , planejamento obra, cronogramas

físico/financeiro, caminho crítico, histograma, controle, capital e parceiros, construtora,
contratos e fornecedores, retenções, vender, obras, recebimento, repasse, resultado
final.
- Construção. Construtora, métodos e tecnologias, controle previsto x realizado,

contingências e riscos, entrega, perito, manual do síndico, responsabilidades, apuração
do resultado.
- Gestão de Imóveis. 75% do seu custo real 40 anos. Administração patrimonial, budget
e forecast, seguros, síndico, convenção, regimento, prestação de contas, pesquisas,
operação, manutenções investimentos, atualizações, retrofit.

Parte 4
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Prof. Ricardo Reis

INVESTIMENTO EM “TIJOLO”
NEGÓCIOS EM “TIJOLO”
FORMAIS E BUROCRÁTICOS
VÁRIOS CUSTOS
SENSAÇÃO DE SEGURANÇA, INDEPENDÊNCIA E CONTROLE,

- Por existirem, poderem ser vistos
- Fazem parte do dia a dia das pessoas.

CUIDADOS COM DOCUMENTAÇÃO
TABELIÃO:
- Escritura, FunReJus, Certidões negativas
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

- Registro da escritura
DESPACHANTE
ADVOGADO
CONTADOR
SEGUROS

CORRETAGEM E OUTROS CUSTOS DE TRANSAÇÃO
Corretagem venda: normal é 6%, varia de 2% até 7%
Custo de administração: normal é 10%, varia de 5% a 30%
Custo de manutenção: mínimo 5% a.a., novos menos, antigos mais
Custo de marketing: 2%.
Investimento em atualização ou alteração de destino
Outros Custos:
- Escritura: R$1.000 Registro: R$1.000 Negativas: R$500
- ITBI: 2% a 3,5%. Funrejus: 0,2%. IPTU: até 3% a.a.
- Advogado, Contador, Avaliador
- Consultor, Conselheiros
- Seguro, Despachante, Vigilância...

CASA PRÓPRIA x ALUGUEL
CASA PRÓPRIA:
Sentimento de Segurança
Valorização ou desvalorização
Depreciação 4% a.a.
Custos de manutenção estrutural
Custos de venda (corretagem, tributos, marketing, registros,...)
ALUGUEL:
Segurança: Risco de ficar sem casa

Prazo do contrato + ou – de 30 meses
Economia pra dar entrada
0,3% a 0,6% do valor do bem
Economia de juros locando pra depois comprar com entrada maior
VER PLANILHA
CASA PRÓPRIA x APARTAMENTOS
CASA:
Sol
Menor Segurança
Maior privacidade
Mais trabalho pra gerir
APARTAMENTO:
Maior segurança e comodidade
Menor privacidade.
Custo de Condomínio
Subordinado às regras de condomínio
O meio termo entre casa e apartamento é o condomínio horizontal, sol, privacidade, com
segurança e regras de condomínio.

USADOS X NOVOS
IMÓVEIS USADOS
Já depreciados
Recomendável vistoria técnica e advogados.
Leilões
IMÓVEIS NOVOS
Crédito disponível
Recomendável vistoria técnica e advogados.

COMO POUPAR PARA TER SEU IMÓVEL
Quanto maior a entrada, menor o custo com juros:

- Se juros baixo, dar pequena entrada
- Se juros alto, dar a maior entrada possível
- Começar pequeno e depois de quitar, comprar um maior
-
Formas para minimizar custo com juros:
- Poupar economizando mensalmente parte do salário
- Morar com a família enquanto economiza
- Morar de aluguel enquanto economiza
- Pegar empréstimo com a família/amigos
- Sem juros ou com juros baixo pra dar entrada

QUANTO POUPAR PARA TER SEU IMÓVEL
LIMITE DA RENDA MENSAL - 20% A 30%
ENTRADA 0% A 50%
MINHA CASA MINHA VIDA.

0% Banda 1
5% Banda 2
10% Banda 3
20% Financiamentos normais
30% Financiamentos com crédito mais restrito
40% a 50% prédios comerciais
USADOS 50%: VARIA COM O MERCADO

SENSIBILIDADE VALOR DA ENTRADA X CUSTO FINANCIAMENTO
VALOR % VALOR SALDO A TX J. No. VALOR TOTAL DIFERENÇA RENDA MIN.
IMÓVEL ENTR. ENTR. FINACIAR a.a. PR. PRESTAÇÀO PAGO SDO X PAGO 3 X PREST.
R$500.000 0% R$0 R$500.000 10% 240 R$4.825,11 R$1.158.025,97 R$658.025,97 R$14.475,32
R$500.000 5% R$25.000 R$475.000 10% 240 R$4.583,85 R$1.100.124,68 R$625.124,68 R$13.751,56
R$500.000 10% R$50.000 R$450.000 10% 240 R$4.342,60 R$1.042.223,38 R$592.223,38 R$13.027,79
R$500.000 15% R$75.000 R$425.000 10% 240 R$4.101,34 R$984.322,08 R$559.322,08 R$12.304,03
R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 10% 240 R$3.860,09 R$926.420,78 R$526.420,78 R$11.580,26
R$500.000 30% R$150.000 R$350.000 10% 240 R$3.377,58 R$810.618,18 R$460.618,18 R$10.132,73
R$500.000 40% R$200.000 R$300.000 10% 240 R$2.895,06 R$694.815,58 R$394.815,58 R$8.685,19
R$500.000 50% R$250.000 R$250.000 10% 240 R$2.412,55 R$579.012,99 R$329.012,99 R$7.237,66

IMPACTO TRIBUTÁRIO E IR
Prazo Curto, Médio e Longo. Valorização ou Renda. Risco Baixo, Médio e Alto.
Liquidez Baixa, Média e Alta. Normal:
+ Estudar antes de investir. Possibilidade de vantagens tributárias
- Custo de não estudar previamente
Impacto real: consultores, conselheiros, contadores, advogados
Ex. Isenção de IR em alguns FII (50 cotistas, bolsa), LCI, CRI, LH
IR Renda: imóveis 0% a 27,5% PF, 34% PJ.
IR ganho de capital: 15% imóveis, 20% fundos.
Lucro real x Lucro presumido
MP do Bem: isenções venda e compra em menos de 6 meses...
ITBI; IPTU; Laudêmio; Marinha...
Dica: abrir empresa de administração de bens: lucro presumido a partir de 8% da renda. PF
até 27,5%
ALTERNATIVAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Financiamento Baixa Renda Normal

Bancos Caixa e BB Todos
FGTS, FAT, MCMV Sim Não
CET Custo Efetivo Total7% a 8% 9% - 14%
Correção TR Outros
Sistema Amortização SAC SAC e PRICE
Prazo até 360 m até 360 m
Entrada 0% a 20% 20% a 50%
Consórcio: poupança, sorteio, taxa adm, fundo reserva.

FINANCIAMENTO BANCÁRIO
(+) proporcionar a compra no momento
(-) o valor pago poderá ser o dobro, do valor de mercado.

MINHA CASA MINHA VIDA
MINHA CASA MINHA VIDA - MCMV
Condições atrativas de financiamento para famílias de baixa renda

Renda até 10 salários mínimo
Fram entregues quase 3 milhões de moradias.
Teto de acordo com a cidade, de R$ 180.000 até R$240.000
Juros é abaixo do valor do mercado
Carência até 24 meses
Seguro em casos de desemprego e problemas de saúde

MINHA CASA MINHA VIDA - MCMV
Primeira compra, renda ainda baixa, depois evoluir

Requisitos: Renda familiar mensal de até R$ 9 mil reais.
FAIXA 1: RENDA ATÉ R$1.800.

Prazo até 120m.
Prestações R$80 a R$270. Garantia o próprio imóvel
FAIXA 1,5: RENDA ATÉ R$2.600. JUROS DE 5% A.A.
Prazo até 360m
Subsidio de até R$47.500
FAIXA 2: RENDA ATÉ R$4.000. JUROS DE 5% A.A.
Prazo até 360m
subsidio de até R$47.500
FAIXA 3: RENDA ATÉ R$7.000.
Juros varia de 8,16% a 9,16% a.a. Prazo 360m

FGTS
Abater parte do custo do imóvel. A cada dois anos

- Recomendável pela baixa remuneração do FGTS
Regras que dificultam o saque:
COMPRADOR:
- Mínimo 3 anos trabalho FGTS. Prestações em dia
- Não ter financiamento SFH. Não possuir outro imóvel
IMÓVEL
- Avaliação até R$950 mi. Urbano. Moradia do titular
NÃO PODE PARA:

- Imóvel Comercial; Reforma ou aumento; Terreno
- Material de Construção; Para familiares, Dependentes...
CONSÓRCIO
(+/-) 15% TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E OUTROS CUSTOS
POUPANÇA PROGRAMADA
DUAS CHANCES DE RECEBER O BEM:

Por sorteio
Por lance.
Caso não tenha como dar lances vai depender da sorte
O que pode levar alguns anos

FOCO EM RENDA
RESIDENCIAL PARA LOCAÇÃO
1. RESIDENCIAL PARA LOCAÇÃO
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Baixa, Risco Alto, Liquidez Baixa
+ popular, familiaridade, necessidade

- burocracia, gestão, qualidade inquilinos, custos
Máquina de construção patrimonial de longo prazo Crises: ir devagar Mais garantias,

mais demorado. (5º. Andar, outras)
Banco: reservas Gestão: profissionalismo Liquidez: padrão
Empreendimentos só para locação. Multi-Family
Co-living Aibnb

ESCRITÓRIOS/SALETAS PARA LOCAÇÃO
2. ESCRITÓRIOS/SALETAS PARA LOCAÇÃO
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Baixa, Risco Médio, Liquidez Baixa
+ inquilinos, co-working (we work...)
- gestão, custo se vazio
ESCRITÓRIOS OU SALETAS:
Mudanças comportamento, ex. co-working
SUPER OFERTA: PESQUISA E PACIÊNCIA

Valorização por Stress e Falta de Liquidez

CORPORATIVO PARA LOCAÇÃO
3. CORPORATIVO PARA LOCAÇÃO
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Baixa
+ inquilinos, renda, co-working.
- só em grande centros, alto custo vazio
Valor Alto: Fundo Imobiliário - FII

Valor de entrada menor
Possível maior diversificação
Gestão profissional
Ciclos: Conhecimento e pesquisa.

LOJAS PEQUENAS DE RUA PARA LOCAÇÃO
4. LOJAS PEQUENAS DE RUA PARA LOCAÇÃO
Prazo Médio, Rentabilidade Alta, Valorização Baixa, Risco Médio, Liquidez Média
+ Rentabilidade, novos inquilinos, strip malls
Gestão, concorrência com shoppings, Amazon, e-commerce, shoppings
Ciclos: ser flexível
Alto custo inicial de locação: escalonar aumentos

LOJAS MAIORES DE RUA PARA LOCAÇÃO
5. LOJAS MAIORES DE RUA PARA LOCAÇÃO
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ rentabilidade, inquilinos, liquidez, strip malls
- negociação difícil, e-commerce, shoppings
Dinâmica da Região: conhecer bem o local, ser flexível

LOJAS EM SHOPPINGS
6. LOJAS EM SHOPPINGS
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Média, Risco Baixo, Liquidez Média
+ qualidade imóvel, localização, omini, tecnologia, entretenimento, alimentação

- rotatividade inquilinos, altos custos carregamento, Amazon, e-commerce
Aluguel variável: Auditoria
Custo Condomínio
Fundo Imobiliário: FII: Valor de entrada menor

- Possível maior diversificação
- Gestão profissional

GALPÕES E INDÚSTRIAS
7. GALPÕES E INDÚSTRIAS
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Médio, Liquidez Baixa
+ Renda estável, inquilinos qualificados, last mile, Amazon, e-commerce

- Concorrência, gestão especializada, meio ambiente
Centros logísticos, de consumo, de distribuição
Legislação ambiental: pesquisar
Alto valor investimento: Fundo Imobiliário - FII:

Valor de entrada menor
Possível maior diversificação
Gestão profissional
VAGAS E ESTACIONAMENTOS
8. VAGAS E ESTACIONAMENTOS
Prazo Longo, Rentabilidade Caindo, Valorização Baixa, Risco Subindo, Liquidez Caindo
+ Menos vagas nas ruas

- Uberização
Competição: estudar
Administração: transparência, alinhar taxa de adm ao resultado
Caso Autopark Invespark

SELF STORAGE: ESPAÇOS PARA ARMAZENAGEM
9. SELF STORAGE: ESPAÇOS PARA ARMAZENAGEM
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Média
+ Rendimento, baixo risco, gestão

- Competição crescente
Segurança: CFTV, seguros, localização

SEGUNDA RESIDÊNCIA LAZER/FÉRIAS
10. SEGUNDA RESIDÊNCIA LAZER/FÉRIAS
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Baixa, Risco Alto, Liquidez Baixa
+ Opções de lazer, Multifamily

- Baixa liquidez e rendimento, gestão, manutenção, distância
Baixa Liquidez: conhecimento do negócio, sazonalidade, ciclos
Caso: Il Campanário Resort

APARTAMENTOS PARA ESTUDANTES
11. APARTAMENTOS PARA ESTUDANTES
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Média
+ Rentabilidade e baixo risco
- Depreciação, gestão
Custo: escala
Sazonalidade: balneários

TERCEIRA IDADE
12. TERCEIRA IDADE
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Média, Risco Baixo, Liquidez Baixa
+ Pouca concorrência, marcado fracionado

- Gestão especializada, regulação
Gestores: buscar especialistas
Reguladores: especialização e conhecimento

HOTELARIA, CONDO-HOTEL E FLATS
13. HOTELARIA, CONDO-HOTEL E FLATS
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Média, Risco Baixo, Liquidez Baixa
+ Pouca concorrência, marcado fracionado

- Gestão especializada, regulação
Gestores: buscar especialistas
Reguladores: especialização e conhecimento

BUILT TO SUIT – BTS
(CONSTRUÍDOS POR ENCOMENDA)
14. BUILT TO SUIT – BTS (CONSTRUÍDOS POR ENCOMENDA)
Prazo Longo, Rentabilidade Alta, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ Baixo investimento do inquilino, oportunidade investidores

- Garantias, jurisprudência jurisprudência em pauta
Desocupação antecipada: bom contrato
Caso: Built to Suit – BTS - Wallgreens nos EUA

SALE & LEASE BACK – SLB
(VENDA E LOCAÇÃO)
15. SALE & LEASE BACK – SLB (VENDA E LOCAÇÃO)
Prazo Longo, Rentabilidade Média, Valorização Baixa, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ Inquilino, baixo investimento do inquilino, oportunidade
- Conseguir bons inquilinos
Mercado pouco organizado: relacionamento
Rescisão antecipada: bom contrato e garantias
Caso Sale & Lease Back Bancos

FOCO EM VALORIZAÇÃO
TERRENOS ISOLADOS ESPECULAÇÃO
16. TERRENOS ISOLADOS ESPECULAÇÃO
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Médio, Liquidez Baixa
+ Valorização, baixo custo carregamento

- Risco Invasão, mudanças zoneamento, longo prazo
Demografia: analisar vetores crescimento, zoneamento, transporte, investimentos, logística
Falta de liquidez: reservas, ciclos, longo prazo
Custos limpeza, calçadas, segurança: locar
Timing: evitar exposição
Caso: Investidor de Longo Prazo

TERRENOS EM CONDOMÍNIO FECHADO
17. TERRENOS EM CONDOMÍNIO FECHADO:
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ Segurança, liquidez, tranquilidade

- Custo condomínio, regras
Custo e regras: comprar bem, reservas, conhecimento e adequação
Caso: Alphaville

18. PERMUTA, TERRENEIRO:
Prazo Médio, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Baixo, Liquidez Média
+ Alta valorização, prazo médio, liquidez média

- Risco obra, incorporador, aprovações, compradores
Permuta Física: + valorização
Permuta Financeira: - risco
Física ou Financeira: Depende do terreneiro
Parar a obra: contrato e garantias
Caso: Percentagem de Permuta

DESENVOLVER LOTEAMENTOS
19. DESENVOLVER LOTEAMENTOS:
Prazo Médio, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Baixo, Liquidez Média
+ Alta valorização, prazo médio, liquidez média

- Risco obra, incorporador, aprovações, compradores
Permuta Física: + valorização
Permuta Financeira: - risco
Física ou Financeira: Depende do terreneiro
Parar a obra: contrato e garantias
Caso: Percentagem de Permuta

INCORPORAR
20. INCORPORAR:
Prazo Curto, Médio e Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Baixa, Média e Alta, Alta, Risco
Baixo, Médio e Alto, Liquidez Baixa, Média e Alta
+ Alta valorização, demanda reprimida

- Problemas com o loteador, financiamento bancário, exposição
Falta de Financiamento: não ficar dependente
Exposição do incorporador ao longo prazo: fasear, garantir o fluxo de caixa e capital de giro;
Caso: Pequeno Incorporador em Loteamento

RETROFIT
21. RETROFIT:
Prazo Curto, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Médio, Liquidez Média
+ Prazo curto, alta valorização

- Demora nas aprovações, custos não previstos, atrasos na conclusão
Demora aprovações: vincular fluxo de caixa às aprovações
Custos não previstos e problemas não aparentes: inspeções prévias, previsão de descontos no
preço de venda, garantias
Atrasos na conclusão: vincular prazo e qualidade ao fluxo de caixa
Falta de estacionamento: terrenos contíguos, próximos, adequações
Caso: Rio de Janeiro

Caso: Retrofit com Built-to-Suit e Securitização
LEILÕES
22. LEILÕES:
Prazo Curto, Rentabilidade Alta, Risco Médio, Liquidez Média
+ Alta valorização e liquidez, se for um bom negócio

- Complicações legais, custos não previstos, demora em tirar ocupantes
Riscos, complicações legais, custos não previstos e demora em retirar ocupantes: diligência,
auditoria, due diligence, consultas e estudos prévio, experiência própria ou contratada

ZONEAMENTO
23. MUDANÇAS DE ZONEAMENTO
Prazo Longo, Rentabilidade Baixa, Valorização Média a Alta, Risco Médio a Alto, Liquidez
Baixa
+ Alto potencial de valorização

- Mudança entre o previsto e o realizado, prazo.
Mudança entre o previsto e o realizado: não fazer investimentos no escuro. Opções de

Compra e Venda.
Prazo indefinido: Opções ou diluir o risco entre parceiros e terrenos
Caso: Visconde de Guarapuava

24. OPÇÕES DE COMPRA
Prazo Curto, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ Baixo custo da operação e do carregamento

- Necessidade de credibilidade entre as partes
Credibilidade: foco em uma região, ou em um tipo de imóvel, ou track record (experiência)
Minha Casa Minha Vida

25. RECOMPRA GARANTIDA:
Prazo Curto, Rentabilidade Baixa, Valorização Alta, Risco Baixo, Liquidez Alta
+ Baixo custo de operação. Aproveitar oportunidades

- Perder Oportunidades
Perder oportunidades: usar a recompra garantida pra ganhar tempo.

INVESTIMENTO EM “PAPÉIS”
FOCO RENDA FIXA
26. LETRA HIPOTECÁRIA – LH:
Títulos lastreados em contratos, bancos captam para investir no mercado imobiliário, mín 6
meses e R$30mil.
Prazo Longo. Rentabilidade Alta. Risco Médio. Liquidez Baixa.
+ Renda previsível, isenção IR

- Baixa liquidez, alto valor de investimento inicial, pouco utillizada atualmente
TR + juros, CDI ou pré-fixados
Valor alto: escolher outros papeis: LCI, FII ou CRI

27. LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO - LCI:
Títulos com lastro em créditos garantidos por hipoteca de primeiro grau de bens imóveis.
Mín. R$50 mil, mín. 60 dias. XP R$5.000,00
Prazo Média. Rentabilidade Média. Risco baixo. Liquidez Baixa
+ Renda baseada no CDI, isenção IR, garantia real

- Liquidez baixa
Queda de juros: renda fixa perde atratividade

28. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO - CCI:
Título de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado
Transforma o contrato particular em título para transação, independente da autorização do

devedor
A taxa de juros, pré ou pós, acompanha o mesmo indexador dos recebíveis. Períodos
menores que o CRI
Prazo Médio. Rentabilidade Alta. Risco Médio. Liquidez Baixa.
+ Renda previsível, garantia real

- Baixa liquidez
Risco CCI é maior que LH e LCI, risco do emissor na CCI e dos bancos na LH e LCI

29. CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI:
Baseado em créditos imobiliários, emitido por sociedades securitizadoras.
Empacota recebíveis. Grande porte. Valor mínimo R$300 mil
Prazo Médio. Rentabilidade Alta. Risco Médio. Liquidez Baixa
+ Renda previsível, isenção IR PF

- Baixa liquidez, alto valor investimento inicial
Alto valor de investimento inicial: FII

30. DEBÊNTURES
Título de dívida de médio a longo prazo
Prazo Médio. Rentabilidade Média. Risco Médio. Liquidez Baixa
+ Renda previsível
- Baixa liquidez, custo de rating
Ciclo: grandes empresas, mercado oscila

31. COTAS DE FUNDOS DE RECEBÍVEIS - FIDCS:
Direitos creditórios com lastro em imóveis: duplicatas, cheques, contrato de aluguel, de

venda e outros.
Prazo Médio. Rentabilidade alta. Risco Médio. Liquidez Baixa.
+ Renda previsível
Baixa liquidez, pouco usada
Não pagamento: cotas em garantia (ex. 80%, 20%)

32. CROWDFUNDING:
Empréstimo à incorporadora
Prazo Médio. Rentabilidade Alta. Risco Alto. Liquidez Baixa
+ Renda potencialmente maior que a Selic

- Baixa liquidez. Novidade
Novidade: ir com calma
Caso: Urbe.me

33. COTAS DE FUNDOS FII: RENDA FIXA
Existem FII que investem exclusivamente em renda fixa, CRI. Prazo Médio. Renda. Risco
Médio. Liquidez Média
+ Baixo valor de entrada. Liquidez na Bolsa. Isenção IR

- Risco da carteira pode estar concentrado
Carteira múltipla, renda “fixa”, provável: Estudar caso a caso

34. LIG: LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA
Novo produto de investimento para financiar o setor imobiliário

Lei nº 13.097/2014. Covered bond brasileiro
+ Potencial de Crescimento e capitalizar formas de financiamento
- Novidade, ainda precisa ajustes para democratização
Na Europa, 20% dos recursos. 2017 de 2,5 tri de euros
Diferencial prazo mais longo – mínimo de dois anos de retenção
Dupla garantia: instituição financeira E carteira de ativos
Não asseguradas pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito)
Potencial de crescimento do crédito. Investimento estrangeiro
Rendimento pode ser atrelado à variação cambial ou inflação

INVESTIMENTO EM “PAPÉIS”
RENDA VARIÁVEL
35. AÇÕES DE EMPRESAS:
Prazo Curto, Médio e Longo. Valorização. Risco Alto. Liquidez Baixa, Média
+ Potencial de valorização e liquidez. Investimento ou especulação

- Risco de mercado e liquidez
Caso: Fases IPO:

- Avaliação: Land Bank, VGV, Vendas, Lucro, Fluxo de Caixa
Ciclo: entrar invertido.

36. COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS – FII:
Prazo Curto, Médio e Longo. Valorização ou Renda. Risco Baixo, Médio e Alto. Liquidez Baixa,
Média e Alta
+ Valor de entrada. Diversificação. Liquidez. Renda e Valorização. Possível isenção IR pra

alguns investidores em alguns fundos
- Risco de mercado, de gestão e de agência
Como escolher: perfil, meta, prazo, foco, diversificação, IFIX

36.1. ESCRITÓRIOS AAA VIA FII:
Diferenças, desde com um só imóvel, poucos imóveis, muitos imóveis, estudar caso a caso;
+ Bons inquilinos, empreendimentos e localização

- Ciclos. Focados em SP e outras capitais
Renda garantida (incorporação): atenção!

36.2. GALPÕES VIA FII:
Fundos desde com um só imóvel, poucos imóveis, muitos imóveis, estudar caso a caso
Focados em SP, RJ, centros logísticos como aeroportos, portos, rodovias, ferrovias, Centros
de Distribuição, Centros Consumidores, no Brasil todo
+ Bons inquilinos. Baixo risco

- Fundos pequenos ou concentrados em poucos inquilinos
Concentração: diversificar com mais fundos

36.3. SHOPPINGS VIA FII
Fundos desde com um só imóvel, poucos imóveis, muitos imóveis, estudar caso a caso
Capitais e cidades com mais de 500 mil habitantes
+ Baixo risco, rendimento acompanha economia e consumo

- Concorrência, Internet
Concorrência: acompanhar novos projetos
Internet: flexibilidade no foco e no mix

36.4. FII DIVERSIFICADOS:
Renda Fixa e Renda Variável
IFIX, Corporativo, Galpões, Shoppings, Incorporação, FOF
+ Diversificação, flutuação amenizada, menos trabalho

- Fica na média do mercado, Custos de administração
Média: pela diversificação a rentabilidade fica na média
Custos: pode acumular taxa de administração

INVESTIMENTO FORA DO BRASIL
“TIJOLO”OU “PAPEL"
37. INVESTIR FORA DO BRASIL:
Prazo Longo. Valorização ou Renda. Risco Alto. Liquidez Baixa.
+ Diversificação cambial, política e econômica

- Gestão à distância, custo, língua, risco cambial
Gestão à distância e custos: escala, fundos, participação
Risco cambial: diversificação cambial, hedge, imersão
Caso: Incorporação em Miami. Fernando e Ricardo Reis

38. INVESTIDOR ESTRANGEIRO NO BRASIL:
Prazo Longo. Valorização ou Renda. Risco Alto. Liquidez Baixa.
+ Diversificação cambial, política e econômica

- Risco cambial, econômico e político
Gestão à distância e custos: escala, fundos, participação. Gestor local.
Risco cambial: diversificação cambial, hedge, imersão
Caso Torre Norte 2002 .Tishman Speier. FII, 25% Previ.
2018 Cerberus comprando carteiras de devedores de bancos e incorporadoras (Exame)

COMPARATIVO TIJOLO X PAPEL
QUAL O MELHOR INVESTIMENTO: TIJOLO X PAPEL
TIJOLO PAPEL
- Sensação de Controle - Gestor Terceirizado

- Alto Investimento Inicial - Baixo Investimento Inicial
- Dificuldade Venda - Maior Liquidez
- Gestão Própria ou não - Ler Prospectos e
- Custo Alto Corretagem Relatórios
- IR 0% a 27,5% - Custo Baixo Corretagem
- Com Burocracia - Isenção IR, alguns casos
- Pouca Transparência - Sem Burocracia
- Muita Transparência

QUAL O MELHOR INVESTIMENTO: TIJOLO X PAPEL
DEPENDE:
- Perfil do investidor
- Capital disponível
- Controle
- Gestão
- Confiança em fundos

Parte 5
OPORTUNIDADES
Prof. Ricardo Reis

OPORTUNIDADES
DESAFIOS
CONHECIMENTO. PENSAR ANTES E DURANTE O INVESTIMENTO
SABER ONDE ESTÁ O CICLO ECONÔMICO, POLÍTICO E O MERCADO

- Taxa de juros e Taxa de desemprego
- Oferta e Demanda
IDENTIFICAR AS BOAS OPORTUNIDADES:

- Custo de reposição
- Ter ou conseguir Capital
- Crédito, Gestão, Projetos
PENSAR A LONGO PRAZO: NOVAS ESTRATÉGIAS

- Dificuldades = Oportunidades
- Timing: Saber a hora de entrar e sair.
- Investir sempre = preço médio
OPORTUNIDADES
TENDÊNCIAS
MERCADO = MANÍACO DEPRESSIVO, IRRACIONAL.

Warren Buffet
ONDAS E CICLOS
ADAPTAÇÃO
- Mudanças demográficas, comportamento, estilo de vida
- Segurança, Tecnologias, Aplicativos, Compartilhamento
- Comodidade, localização, co-working, co-living, multi-family, multi-propriedade
- Transparência e globalização
- Fundo de Imobiliário
MATCHING ENTRE NECESSIDADES E ATENDIMENTO

OPORTUNIDADES
1. Aumento da Demanda: Economia, Juros, Investimentos...

2. Queda Da Oferta: Dificuldades, Sucessão, Aprovação...
3. Preço: ter preço baixo por alta Escala de produção
4. Nicho: 3ª. Idade, estudantes, esportistas, solteiros...
5. Localização: escolher uma região, conhecê-la e ser conhecido
6. Tipo de Imóvel: escolher farmácia, concessionária...
7. Conveniência: metrô, trabalho, serviços, trânsito, aeroporto, porto...
8. Serviços: manutenção, segurança, limpeza, concierge...
9. Tecnologia: simplificar, acelerar, ligar, atender às demandas
10. Valorização: retrofit, atualizações, mudar uso...
11. Fundo De Investimento Imobiliário – FII
12. Buit To Suit, Sale Lease Back, Design

CASO
RETROFIT
BUILT TO SUIT E
SECURITIZAÇÃO
CASO: RETROFIT, BTS E SECURITIZAÇÃO
• Operação Casada:
Locação, Compra, Securitização, Reforma
• Participantes:
Inquilino, com bom histórico de pagamentos
Empreendedor/Comprador, com capital ou parceiros
Vendedor: com imóvel para vender.
Prédio de um banco.
Securitizadora: Securitizadora de Recebíveis Imobiliários
Agente Fiduciário

CASO: RETROFIT, BTS E SECUTIZAÇÃO
Operação. Vendedor vende prédio para o Empreendedor:

- Valor total da compra: R$32.000.000,00 Condições:
- Sinal: R$3.000.000,00, à vista, no ato da escritura
- Parcela 1: R$22.00.000,00, após 120 dias,
- Parcela 2: R$3.000.000,00, 24 meses,
- Parcela 3: R$4.000.000,00, 36 meses,
- O saldo remanescente parcelado, garantido por carta fiança,
- Concomitantemente: Empreendedor aluga o prédio comprado para o Inquilino,
- Inquilino paga com 10 parcelas anuais de R$5.000.000,00 cada
- Prazo de locação: 10 anos. Correção IGPM,
- Garantia: fiança bancária ou seguro fiança
- Valor total contrato de locação: R$50.000.000,00

Securitização dos Recebíveis:

- Empreendedor cede recebíveis do Inquilino para a Securitizadora
- Preço: Comprador entrega a totalidade dos recebíveis ao Vendedor
- Emissão de CRI. Termo de Securitização
- Valor total recebido pela securitização dos recebíveis: R$30.000.000,00.
- 100 CRIs no valor de R$300.000,00, 10,8% a.a. mais IGPM
- A diferença entre o custo do prédio, R$32.00.000,00, e o valor recebido pelo adiantamento dos
aluguéis de R$30.000.000,00.


Conclusão:
- O Empreendedor, comprou um prédio de R$32 mi, com R$2 mi
- Que tal esse negócio?

CONCLUSÃO
Prof. Ricardo Reis

CONCLUSÃO
Investir em imóveis geralmente tem foco de Longo Prazo

- Economizar para investir ou empreender
Curva de Aprendizado
- Conhecimento: política, economia, ciclo, oferta e demanda
- Experiência: ir devagar e crescendo na medida do caixa
- Perfil: identificar e respeitar
- Estratégias: Local ou Tipo de Imóvel, Preço ou Nicho
- Negócios: escolher o mais confortável no seu perfil

CONCLUSÃO
Cuidar do Fluxo de Caixa, ter Reservas para “surpresas”
Aproveitar: Comportamentos irracionais, Preço abaixo da reposição, Falta de liquidez, Fundo

Imobiliário e novas tecnologias.
Diversificar. Reinvestir.
Lucre Com Imóveis: Independência Financeira e atender aos seus interesses.

Princípio
AS PESSOAS E OS NEGÓCIOS VÊM E VÃO.

MAS OS IMÓVEIS FICAM!
Se bem administrados:
Gerando patrimônio, renda e segurança.
por gerações!
AGRADECIMENTO
Prof. Ricardo Reis

AGRADECIMENTO
OBRIGADO
- AMIGOS E COLEGAS
- PARCEIROS
- INFOMONEY
- FAMÍLIA. FERNANDO E LIANA
- IZABELLA MACIEL

BONS NEGÓCIOS!
Estruturador de Negócios e Fundo Imobiliário
Gestor: Grandes empreendimentos
Conselheiro Independente: Imóveis
CONTATOS: RICARDO ROSA REIS
- Cell/Zap: 41 99972-3638 E-mail: rr28@me.com

- Web: www.ricardoreis.me Youtube: https://youtu.be/sdTzq6nAW8M
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VALOR % VALOR SALDO A TX J. No. VALOR TOTAL DIFERENÇA RENDA MIN.

R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 5% 240 R$2.639,82 R$633.557,51 R$233.557,51 R$7.919,47

R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 6% 240 R$2.865,72 R$687.773,82 R$287.773,82 R$8.597,17

R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 7% 240 R$3.101,20 R$744.286,98 R$344.286,98 R$9.303,59

R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 8% 240 R$3.345,76 R$802.982,47 R$402.982,47 R$10.037,28

R$500.000 20% R$100.000 R$400.000 9% 240 R$3.598,90 R$863.736,92 R$463.736,92 R$10.796,71

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