DEZ-22

feliz 2023!!!
Manutencista, muito obrigado
pela parceria, e por acompa-
nhar a Revista Manutenção
Predial. Te desejo tudo de
bom, e espero te encontrar
por aqui em 2023. Pra cima!!!
 SUMÁRIO
Salve salve Manutencista 08
Seja muito bem-vindo 2023

Hora Starki 10
Ameaças em IoT: como proteger edifícios inteligentes

Fique por Dentro 12

II Congresso de Gestão Condominial de Pernambuco

Direito Condominial 18
Agressão verbal e física a funcionários nos
condomínios: O que fazer?

Patologia das
Construções
20
Elaborar um laudo é simples!

Arriba Arriba 22
Excesso de peso nos Elevadores

Pulo do Gato 24
SUMÁRIO
Vivendo Melhor 26
A magia do Natal

Verdinhas 30
5 Dicas para não se complicar financeiramente em
2023 (ou em qualquer outro ano)!

Mestres dos Artigos 34

Manutenção Predial X Vida Útil
36
Nobreak para Portões Automáticos nos Condomínios
38
5 cuidados que devem ser tomados com a
pintura de fachadas 40
A importância da ferramenta de gestão de
manutenção Predial 44
3 dicas para começar 2023 com o pé direito
48

Guia de Empresas 50
12 Casas de Ouro 54
 Márcio Gomes

A programação foi conduzida pelo membro do

Conselho do Secovi-PE, Roberto Fagundes, que
introduziu os temas e os palestrantes durante
todo o evento.

Roberto Fagundes

A primeira palestra do dia foi proferida pela advo

gada Williane Guimarães, especializada em ges-
tão condominial que abordou o tema "Condômi-
Williane Guimarães
no Antissocial e Blindagem Jurídica do Síndico".

MANUTENÇÃO PREDIAL | 13
A segunda palestra teve como tema "Manuten-
ção Predial", e foi ministrada pelo Mestre Enge-
nheiro Felipe Lima. De acordo com ele, a valori-
zação do patrimônio não é o ponto central da
manutenção, e sim cuidar das pessoas, manten-
do a saúde e o bem-estar. "Mas ela vem à rebo-
te, o que é muito positivo", disse.

Társia Quilião

Felipe Lima Jairo Martiniano

A última palestra da manhã ficou a cargo da ad-

vogada Társia Quilião, que falou sobre complian-
ce condominial, das legislações às boas práticas
de governança corporativa.

Após pausa para o almoço, foi a vez do psicólogo

Jairo Martiniano conversar de forma descontraí-
da e bem-humorada. O tema da palestra foi "Vo-
cê Líder da Sua Vida e dos Seus Resultados".

A quinta palestra da programação, foi sobre

"Questões Polêmicas e Atuais em Condomínios",
proferida pelo, Rodrigo Karpat.
Rodrigo Karpat

MANUTENÇÃO PREDIAL | 14
 Alessander Mendes
Repetindo o sucesso da primeira edição do con-
gresso, coube ao mestre em Gestão de Conflitos,
Alessander Mendes, fazer a palestra de encerra-
mento do evento
Ao final de cada palestra, o público teve a oportu
nidade de formular questões para os especialis-
tas, promovendo mais uma vez um clima de
grande interatividade e engajamento, garantido
o sucesso dessa ação que marca ainda a confra-
ternização anual voltada para o segmento.
O II Congresso teve o apoio da Techmetria Solu-
ções Inteligentes e o patrocínio da Qualiport, Su-
perlógica, Empresta Capital, SomaPay e HF Dan-
tas Construtora.
volvimento do Edifício Hospitalar, ANDEST - Asso
ciação Nacional dos Docentes em Engenharia de
Segurança do Trabalho, MÚTUA – Caixa de Assis-
tência dos Profissionais do CREA – Conselho Re-
gional de Engenharia e Agronomia do Estado de
SP; e, PNQAI – Plano Nacional de Qualidade do
Ar Interno. E, apoio institucional: ABNT; ABRA-
FAC; ABRALIMP; ABRINSTAL; ASBRAV; Brasin-
door; FAIAR; FAPRO; FEBRAVA; FEI; GRUPAS; IBF;
SBCC; e, SMACNA
MANUTENÇÃO PREDIAL | 15
Felipe Lima e Roberto Fagundes

MANUTENÇÃO PREDIAL | 16
 O Pulo do Gato

MANUTENÇÃO PREDIAL | 24
mentos e descobrir o quão valiosos eles eram
para mim; talvez a energia gerada fora tanta,
que o pisca-pisca, de repente, parou de funcio-
nar. De início fiquei chateado, mas posteriormen
te entendi que a magia estava apenas iniciando,
e que a repentina quebra era apenas para me
direcionar a uma loja de artigos natalinos e sen-
tir todo o clima reinante na enorme variedade de
enfeites de Natal.
Não preciso dizer que a vontade de ser criança
foi resgatada, e com ela a eterna magia e a cer-
teza que o meu editorial deveria falar do Natal.
Aproveitei, então, uma crônica que fiz há alguns
anos, a qual transcrevo a seguir:
E novamente o Natal chegou. Para mui-
tos, tempo de benção do Céu para ser
compartilhado com aqueles que amamos,
ou nos aproximarmos daqueles que ain-
da não sabemos se amamos ou, sequer,
sabemos que existem.
Para outros, tempo de tristeza, da busca do eter-
no vazio, provocado, talvez, pela ausência do tão
esperado Papai Noel, aguardado nos tempos de
criança, mas que nunca desceu pela chaminé de
nossas casas para deixar o presente encomenda
do, até porque, em alguns casos, nem existia a
casa, quanto mais a chaminé.
Os filmes e canções natalinas, todas importadas,
aguçavam tanto a nossa fantasia, que chegáva-
mos a alucinar e ver neve no dia de Natal.
Aliás, nem mesmo sabemos ao certo se Jesus
nasceu em um dia 25 de dezembro, e muito me-
nos do ano exato.
Contudo, não importa a data, mesmo porque o
tempo é um mero referencial estabelecido inicial
mente por processos empíricos e, posteriormen-
te, por equações matemáticas, as quais se per-
dem no próprio tempo e que em termos absolu-
tos nada medem.
Hoje sabemos que tudo em nossas vidas é rela-
tivo e para não complicar, e pouco filosofar, que-
ro dizer que os conceitos de bem e mal, bom e
ruim, novo e velho, longe e perto, entre tantos
outros, somente têm sentido quando existe um
referencial comparativo.
Este referencial é construído e moldado por nos-
so sistema de crenças e valores, aprendido du-
rante a nossa infância.
Tudo isto para dizer que Natal é tempo de voltar-
mos a ser crianças, esquecer que crescemos e
passamos a racionalizar tudo, inclusive questio-
nando a data de nascimento de Cristo.
Vamos nos permitir ser irracionais e libe-
rar nossas mentes, para que livres pos-
samos vagar no tempo e ir ao encontro
daquele momento especial que um dia e-
xistiu na vida de todos nós e que nos
mostrou o significado da vida: para mui-
tos, este momento foi chamado de amor.
E já que o tempo é relativo, transforme este mo-
mento no aqui e agora, e juntos vamos criar uma
sinergia para celebrar o que Jesus realmente
queria: alegria, gratidão, esperança, luz e fé.
Na ceia vamos nos alegrar e aquecer o
espírito com a bebida vinda da ‘fonte de
água viva’ que se transforma em vinho,
que todo o alimento tenha gratidão, que
os presentes tenham a marca do amor e
que a sobremesa mais saborosa seja o
perdão. Tenho fé que Deus estará entre
nós comemorando também o aniversário
de seu Filho e nos abençoando para que
esta sinergia de amor continue a cada
dia do próximo ano”.
MANUTENÇÃO PREDIAL | 27
gasta o seu dinheiro.
Para isso, é necessário analisar todos os gastos
fixos que ocorrem mensalmente, isso inclui: con-
tas da casa (água, luz, internet, gás), mensalidade
da academia, compras do mês, ou semanal, es-
cola dos filhos, assinatura de streaming e tudo
mais que será debitado do seu salário todo mês.
Em seguida, some tudo e separe como um valor
fixo que será retirado do seu rendimento mensal
mente. É importante se educar para entender
que esse valor com gastos recorrentes deverá
ser separado todos os meses.
Dessa forma, é possível evitar entrar no verme-
lho e tomar conhecimento sobre qual montante
disponível para gastar todo mês, inclusive fazen-
do cortes de gastos, caso sejam necessários.
Dica Nº2 – Nem
pensem em gastar
mais do que ganha!
Após ter o conhecimento exato dos seus gastos
fixos, é hora de contar o que sobrou.
Ao subtrair os gastos fixos da renda mensal, vo-
cê obterá o montante que possui para usar du-
rante o mês com outras despesas. Uma boa op-
ção é dividir esse valor pelo número de semanas,
assim é possível ter maior controle sobre a quan
tia exata que você pode gastar semanalmente.
Dica Nº3 – O cartão
de crédito não
é seu amigo
Não se engane: o cartão de crédito não é seu
companheiro de todas as horas e não deve ser
visto como tal. Ao usar esse recurso é preciso es-
tar bem atento aos gastos e o dinheiro que você
tem disponível a cada mês.
Uma atitude totalmente comprometedora
é a de “comprar agora e descobrir como
pagar depois”. Muitas pessoas agem des
sa forma e, para piorar a situação, parce-
lam as compras em muitas vezes para
dar uma falsa impressão de estar pagan-
do um pouco a cada mês.
Caso opte por parcelar uma compra, pense bem
antes e reveja todos os seus gastos e ganhos
mensais para ter certeza de que irá ter condi-
ções de arcar com os boletos mensais.
Nessas horas é sempre bom lembrar que os ju-
ros cobrados pelos bancos são altos, podem
comprometer o seu orçamento a longo prazo e
atrapalhar qualquer tipo de organização.
Dica Nº4 – Repense
hábitos de consumo
Em época de crise, na qual as compras
ficam mais caras e o custo de vida mais
elevado, vale a pena repensar os hábitos
de consumo individuais e também da fa-
mília. Alguns aspectos como o número
de carros na garagem e a frequência das
saídas para jantar ou almoçar podem, e
devem ser repensados
Os especialistas na área de gestão finan-
ceira afirmam que é altamente indicado
consumir de acordo com o orçamento dis
ponível. Dessa forma, repensar os hábi-
tos de consumo significa selecionar
quais gastos podem ser diminuídos ou,
até mesmo, cortados de vez.
MANUTENÇÃO PREDIAL | 31
 Foto de Pixabay:
Manutenção
Predial X Vida Útil

N
ão há dúvidas quanto ao fato de
que se bem mantido o ativo per-
petuará mantendo seu desempe
nho dentro dos limites mínimos cabíveis
e aceitáveis para desempenhar sua fun-
ção principal. E esse conceito não se apli
ca somente aos equipamentos, mas tam-
bém para toda a edificação.

Com boas práticas de manutenção predial o em-

preendimento terá sua vida útil prolongada. E o
contrário é reciproco, a má gestão da manuten-
ção, ou ausência dela, resultará no sucateamen-
to da edificação.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 36
 Nobreak para
Portões
Automáticos nos
Condomínios

Foto de Ariel Foletto

V
ocê já precisou acessar um pré-
dio ou até mesmo sair dele, e no
momento que o portão automá-
tico ia começar a abrir, acaba a energia?
E se isso acontece na noite de natal ou
réveillon, como fica? Será que vai afetar
a comemoração dos usuários?

Pois bem, nos condomínios além da preocupa-

ção com a segurança dos moradores, é preciso
considerar a manutenção e vida útil dos portões
automatizados. E nesse sentido é importante
pensar na implantação de Nobreaks nos portões

Nobreak é um dispositivo alimentado a bateria,

o qual fornece energia elétrica a um sistema por
um certo tempo em caso de interrupção do for-
necimento de energia da rede pública. Ou seja,
se faltar energia da concessionária, o nobreak
“segura” por algum tempo a energia do equipa-
mento que estiver ligado nele. São muito co-
muns em computadores, mas possuem de diver-
sos tamanhos e aplicações, inclusive para por-
tões automáticos.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 38
 5 cuidados

Photo by David Pisnoy on Unsplash

que devem
ser tomados
com a pintura
de fachadas

MANUTENÇÃO PREDIAL | 40
A
fachada é o cartão de visitas de
qualquer empreendimento, por
esse motivo é importante mantê-
la sempre bem conservada. No entanto,
para conseguir um bom resultado, não
basta apenas escolher a cor da tinta, exis
tem diversos cuidados que devem ser to-
mados com a pintura de fachadas, por
exemplo, é fundamental verificar o esta-
do da fachada, estudar e escolher a tinta
ideal para a aplicação, contratar uma em-
presa com profissionais competentes e
assim por diante.
Achou complicado? Não se preocupe! A seguir ex
plicaremos 5 cuidados básicos que devem ser to-
mados com a pintura de fachadas.
Cuidado Nº1: Escolha
a tinta adequada para
pintura da fachada
O mercado oferece uma infinidade de tipos de
tintas para fachadas, o que fatalmente gera con-
fusão entre os clientes.
Ao contrário do que muitos dizem, tinta
não é tudo igual. Elas possuem composi-
ções diferentes, para diferentes aplica-
ções e acabamentos.
Então, antes de escolher a cor, saiba exatamente
qual a melhor tinta para a sua fachada. Essa esco
ha deve ser pautada em uma série de caracterís-
ticas que contribuem para a melhor fixação, e
proteção da fachada.
Cuidado Nº2: Teste
de percussão
Algumas pessoas acreditam que para pintar a fa-
chada basta comprar a tinta e aplicar, mas não é
bem assim, existe um procedimento antes da
pintura que deve ser realizado.
O teste de percussão é um serviço relativamente
simples, um profissional capacitado vai até à fa-
chada do edifício e dá batidas leves na fachada
com um martelo de borracha ou nylon e verifica
o som emitido. Dependendo do som, o profis-
sional consegue saber se a fachada está em boas
condições ou não.
No final do teste, a empresa saberá qual o esta-
do da fachada e quais os pontos precisam de tra
tamento, antes da pintura. É uma etapa crucial.
Cuidado Nº3: Lave a
fachada antes da pintura
Para que a pintura da fachada seja executada
com excelência, independentemente da tinta uti-
lizada, um bom trabalho começa sempre com a
correta preparação da superfície.
Sendo assim, é fundamental limpar toda a facha-
da antes da pintura, com a utilização de hidro-
jateamento de alta pressão, para eliminar man-
chas de óleo, bolhas, mofos e qualquer outra su-
jeira, para garantir uma boa aderência e cober-
tura da tinta. Esta etapa é fundamental para ga-
rantir a durabilidade e perfeito acabamento.
Cuidado Nº4: Comunique
os moradores sobre a
pintura da fachada
É comum encontrar gestores prediais que têm re
ceio de realizar a pintura de fachada, e não por
motivos técnicos, mas com a preocupação da mu
dança de rotina do condomínio.
MANUTENÇÃO PREDIAL | 41
 A importância da
ferramenta de gestão
de Manutenção Predial

Foto de Andrea Piacquadio

MANUTENÇÃO PREDIAL | 44

A
credito que você já ouviu a frase
clássica do William E. Deming, o
mestre do gerenciamento de qua
lidade. “Não se gerencia o que não se me
de, não se mede o que não se define, não
se define o que não se entende, e não há
sucesso no que não se gerencia”
Para o universo da Manutenção Predial, ela cai
como uma luva.
Não é novidade para ninguém, que para ter um
trabalho de excelência, é fundamental ter uma
boa gestão, o que nos leva diretamente para o
segundo ponto: As Ferramentas de Gestão de
Manutenção Predial.
O que é uma
ferramenta de Gestão de
Manutenção Predial?
Nada mais é do que a inteligência que vai ajudar
em todo o processo, desde a concepção até a
execução da manutenção, bem como no acompa
nhamento e gerenciamento.
Esse recurso faz com que as operações sejam
mais claras e efetivas. Além de servir como base
para tudo o que deve ser feito dentro do prédio.
Isso porque é nessa ferramenta que estão as ati-
vidades preventivas, preditivas e rotinas de tra-
balho da equipe. Além de te ajudar a eliminar to-
da a papelada.
Muitos condomínios ainda utilizam planilhas e
OSs (Ordens de Serviço) impressas. O que é uma
loucura para a apuração dos dados. Sem falar na
probabilidade de erro.
Com uma ferramenta de gestão, tudo isso é re-
solvido com apenas alguns poucos cliques. Lite-
ralmente falando.
Implantar uma ferramenta de Gestão de Manu-
tenção Predial traz inúmeros benefícios para as
operações. Separei uma lista com 5(cinco) moti-
vos para que tenha essa facilidade no seu prédio
o quanto antes. São eles:
• Planejamento dos serviços;
• Controle da execução dos trabalhos;
• Conhecimento dos custos de cada atividade;
• Acompanhamento da eficiência da equipe;
• Otimização da comunicação;
Planejamento
dos serviços
É quase impossível ter em mente todas as ativi-
dades preventivas que devem ser executadas
dentro de um prédio. Isso porque, em um empre
endimento – por menor que ele seja – há no mí-
nimo 100 itens que precisam de atenção.
Nesse quesito a ferramenta de gestão vai ter re-
gistrado todas as rotinas e periodicidades. Não
será preciso confiar na memória para saber o dia
exato em que se deve fazer a limpeza dos reser-
vatórios, por exemplo. A ferramenta avisa o ges-
tor com antecedência, e isso se replica para to-
dos os demais itens, bombas, elevadores, por-
tões, e assim por diante.
Controle na execução
dos trabalhos
É importante controlar o desempenho e medir a
porcentagem de execução dos trabalhos. Esse
inclusive é um dos indicadores básicos para todo
e qualquer gestor predial. É a partir dessa infor-
mação que é possível calcular o backlog.
Ter uma ferramenta que auxilie na obtenção des
ses dados, trará clareza para a operação, e todos
ganham. Os manutencistas saberão exatamente
quanto estão produzindo, e os gestores consegui
rão acompanhar os serviços de perto, sem que a
equipe se sinta pressionada.
MANUTENÇÃO PREDIAL | 45
 3 dicas para
começar 2023
com o pé direito

E
chegamos ao final de 2022, um
ano de muitos aprendizados. A-
gora todos temos a mesma espe
rança, que 2023 seja um ano maravilhoso
e repleto de bons momentos. Mas para
que isso aconteça em toda plenitude, um
ponto não pode passar despercebido: a
Manutenção do seu empreendimento.

É isso mesmo, afinal de contas passamos a mai-

or parte de nossas vidas em ambientes fecha-
dos, seja no local onde moramos, trabalhamos
Photo by Dave Goudreau on Unsplash

ou nos divertimos. E nada mais justo que sejam

bem cuidados para que nos proporcionem saú-
de, segurança e conforto. Para tanto, não pode-
mos nos esquecer da Manutenção Predial.

Nesse clima de fim de ano, começam os planos

para o próximo, e isso deve ser feito em todas as
esferas. Então tire um tempo para pensar em co-
mo será a sua manutenção predial no próximo
ano. Aqui vão 3 dicas para que comece 2023 com
o pé direito.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 48
 • J A N E I R O •

áries Touro

Janeiro será um mês em Você não passa desperce-

que sua vida social e seus
projetos o mobilizarão. Es
te início de ano deve ser
marcado por uma significativa calmaria nos ele-
mentos e aparecerão novas oportunidade de se
lançar, inovar e agir sob a influência de uma inspi-
ração boa e conselheira. Invista tempo nos seus
projetos e realize suas ambições sob a tutela de
um céu benevolente, e cúmplice de seus desejos.
bido em janeiro, seu caris-
ma atrai os favores daque
les que, nas sombras o
admiram. Você usa seu poder de atração para
conseguir o que deseja e termina o mês bastante
satisfeito consigo mesmo e certo de que sua hora
chegará em breve. Vai pra cima cavaleiro de
Touro, e feliz 2023!

Gêmeos Câncer

Você usa seus dons estra- Não hesite em dar um

tégicos para desenvolver
seus vínculos, suas associ-
ações e implantar novos
códigos de conduta em sua vida. Suas ambições
são aguçadas emocional, social e profissionalmen
te, você se afirma em todas essas posições. Con-
tudo, essa confiança deve ser moderada para não
ofender as sensibilidades dos outros a seu redor.
passo em direção ao ou-
tro, será através do diálo-
go que você conseguirá
chegar a um acordo sobre um projeto de vida
com seu entorno. Os sucessos devem ser espera-
dos no nível profissional e em outros lugares.
Você pode contar com um magnetismo irresistí-
vel para marcar, mas não abuse dele para fazer
com que o outro faça tudo que você quiser.

Leão Virgem

Janeiro promete ser agra- Aposte em uma influência

dável, saboreie o momen-
to presente e aproveite a
situação para acumular
sucessos e se preparar, em plena posse de seus
meios, para um futuro promissor. Você usa seu
poder de atração e convicção para defender um
projeto unânime. Aposte em seu dinamismo, sua
força de ataque e uma grande autoconfiança pa-
ra atingir seus objetivos.
inegável para comunicar,
sem ofender sensibilida-
des, aquilo que importa
para você e o que deseja alcançar. Você não en-
contra nenhuma grande dificuldade em se comu-
nicar com aqueles que lhe são queridos. Na maio-
ria das vezes, no mesmo comprimento de onda,
você faz todos os esforços para embelezar a vida
cotidiana, e fugir do modo rotineiro.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 54
 • J A N E I R O •

libra Escorpião

Conte com sua influência Aposte em uma comunica

em janeiro para transmitir
suas mensagens em famí-
lia, para desenvolver tro-
cas dentro de casa. Trata-se de romper com um
funcionamento que prejudica seus laços e insta-
lar harmonia em casa. Aposte no diálogo e no seu
desejo de fortalecer os laços para terminar o mês
em osmose com os outros.
ção inspirada em janeiro
para transmitir suas men-
sagens carinhosas, dar al-
titude a uma história ou começar uma em grande
estilo. Você aspira a melhorar suas condições de
vida e as de seu entorno. Só tome cuidado para
não impor sua visão das coisas sob o pretexto de
benevolência, correndo o risco de ser agressivo e
mal entendido.

Sagitário capricórnio

Janeiro o satisfaz em to- Um mês bastante alegre,

dos os planos. Aproveite
essas excelentes ondas
para sintonizar definitiva-
mente a frequência certa. Grande potencial, talen
tos óbvios e a capacidade de atrair a atenção.
Suas propostas e seu estado de espírito entu-
siasmado despertam o interesse de seus interlo-
cutores, que se transformam em admiradores.
no qual você se sente valo
rizado, é a oportunidade
de pedir mais, de realizar
seus planos pessoais e de acelerar o movimento
para não perder nenhuma migalha de uma con-
juntura tão bonita. Sua eloquência o ajuda a ini-
ciar um novo ciclo de expansão em plena posse
de seus meios. Você começa o ano determinado
em aproveitá-lo ao máximo.

Aquário Peixes

Janeiro faz você ver a vida Você tem projetos, mas

com outros olhos. Não he
site em surfar nestas cor-
rentes positivas, gerado-
ras de felicidade e sucesso. Você tem carisma e
quer sair da sua concha, realizar projetos. Reveja
o ano passado antes do seu próximo aniversário
para fazer um balanço do que pode ser melhora-
do, sublimado ou daquilo que deve ser abandona
do para iniciar este novo ciclo de expansão.
antes de iniciar olhe para
trás por um momento, pa
ra separar o essencial do
supérfluo e jogar fora tudo o que não precisa
mais existir para iniciar em breve um novo ciclo
de expansão. Não hesite em examinar suas emo-
ções, sua vida afetiva para corrigir a situação se
seus laços não o satisfazem ou para desabrochar
ainda mais, se tudo estiver bem.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 55