Laudo Pericial Autos 00163015820208272729 - Energisa - Nalvo - 18.01.2024

Me/Eng/Prof Carlos Spartacus da Silva Oliveira
ENGENHARIA /PROJETO/GESTÃO/ PERÍCIAS E AUDITORIAS

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A
Excelentíssima Senhora Doutora
Edssandra Barbosa da Silva Lourenço
Juíza da 3ª Vara Cível da Comarca de Palmas
Estado de Tocantins
Carlos Spartacus da Silva Oliveira, engenheiro agrícola, registrado no

CREA-TO com a carteira profissional de nº 160.450.017-4, perito nomeado nos
Autos nº 00163015820208272729/TO, vem mui respeitosamente à presença de
Vossa Excelência, apresentar o Laudo de Engenharia Diagnóstica, que tem como
participes:
Requerente:ENERGISA TOCANTINS TRANSMISSORA DE ENERGIA S.A,
pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 32.655.445/0001-

04, com sede no Município de Cataguases, Estado de Minas Gerais, Praça Rui
Barbosa n.º 80, Centro, CEP: 36.770-901;
Requerido: NALVO COELHO ARRUDA, brasileiro, separado

judicialmente, servidor público federal aposentado, portador da cédula de
identidade n° 237.023 SSP/DF e do CPF/MF n° 038.031.801-63, residente e
domiciliado na Área Especial n° 2, Lotes “C” e “D”, Bloco E, Apartamento 3 17,
Guará II, Brasília, DF, CEP 71.670-638.
Trata-se de uma “AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO COM

PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE”.
A nomeação deste Expert ocorreu de acordo com o Evento 99,

DECISÃO/DESPACHO, assim descrito, nos itens 4 a 8:
A nomeação ocorreu de acordo com o Evento 99, DECISÃO/DESPACHO,
assim descrito, nos itens 4 a 8:
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“4. Assim sendo, desconstituo o perito Adriano Junqueira dos Santos e NOMEIO o perito
CARLOS SPARTACUS DA SILVA OLIVEIRA - EGTO005690 (art. 468, I, CPC), constante da
lista de peritos cadastrados no EPROC, que deverá ser associado ao feito.
5. INTIME-SE o perito ora nomeado acerca da presente nomeação, bem como para, no
prazo de 5 dias úteis, dizer se aceita o encargo ou apresentar escusa legítima, apresentar
proposta de honorários, currículo, com comprovação de sua especialização e contatos
profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações
pessoais (art. 465, § 2º, CPC).
5.1. ADVIRTA-SE o perito de que o silêncio quanto à aceitação do encargo e
apresentação da proposta de honorários periciais acarretará aplicação de multa no percentual
de 3% (três por cento) sobre o valor da causa e comunicação à corporação profissional
competente (art. 468, § 1º c/c art. 77, § 2º, CPC), sem prejuízo de responsabilização por crime
de desobediência (CP, art. 330).
6. Após apresentação da proposta, intimem-se ambas as partes para, no prazo de 5 dias
úteis, manifestar-se acerca dos honorários periciais ou efetuar o depósito judicial da sua cota
parte.
7. Efetuado o depósito dos honorários periciais, expeça-se alvará em favor do perito
para levantamento de 50% do valor, cientificando-se-o de que o restante será liberado
depois da conclusão dos trabalhos (CPC, art. 465, § 4º).
8. Fixo o prazo de 30 dias, a contar do levantamento da metade dos honorários, para a
apresentação do laudo pericial”.
1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1) Interessado: Juízo da 3ª Vara Cível de palmas TO.
1.2) Proprietário: Nalvo Coelho Arruda.
1.3) Objetivo: a determinação do justo valor de mercado de partes do

imóvel especificado a seguir, dentro da finalidade indicada. A área possui Matricula
n.º 90.907 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Tocantins - TO,
sendo assim descrita:
“Uma área de terras rural denominada de Lote 22 do Loteamento Santa Fé, com
área de 399,3951ha, situada no Município de Palmas. Conforme laudos de avaliação,
plantas e memoriais descritivos, a implantação da Linha de Transmissão, localizada no
Estado do Tocantins, irá atingir duas áreas na mesma propriedade acima informada
sendo, uma área de 2,6737ha e uma segunda área de 3,7762ha, totalizando 6,4499ha.
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Imagem 01: Imagem da projeção da rede sobre a propriedade inspecionada.
Imagem 02: Traçado do caminho da propriedade até a TO-050/BR-010.
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Imagem 03: Memorial Descritivo da primeira área a ser indenizada( 2,6737ha).
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Imagem 04: Especificações e imagem de satélite da primeira área a ser indenizada.
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Imagem 05: Especificações e imagem de satélite da primeira área a ser indenizada.
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Imagem 06: Memorial Descritivo da segunda área a ser indenizada( 3,7762ha).
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Imagem 07: Especificações e imagem de satélite da segunda área a ser indenizada.
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Imagem 08: Especificações e imagem de satélite da segunda área a ser indenizada.
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Imagem 09: certidão de inteiro teor da área total (399,3951ha) de onde serão
extraídas as duas áreas a serem indenizadas.
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1.4) Atividades Básicas: Compreendem as etapas desenvolvidas durante

a realização do presente trabalho avaliatório:
• Vistoria: Efetuada no dia 17 de outubro de 2023.
• Diagnóstico do mercado.
• Coleta de dados: Procedida através de levantamentos de dados na internet
postados por imobiliárias, corretores de imóveis direto com proprietários na região
onde se situa o imóvel e em locais com mesmas similaridades.
• Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.
• Cálculo do valor do imóvel.
• Considerações finais e conclusão.
1.5) Conceito de valor : entendemos como valor de mercado, a expressão

monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as
partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transação, não estejam compelidas à negociação. O referencial adotado nesta
avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT (Norma Brasileira para
Avaliação de Bens – Parte 1), onde, no seu item 3.44, preceitua:
“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.”
Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado

de concorrência adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:
• homogeneidade dos bens levados a mercado;
• número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não
possam individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
• inexistência de influências externas;
• racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos
sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
• perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez
com liberdade plena de entrada e saída do mercado.
De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação
(UPAV):
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1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição

aplicável para o caso específico em análise, no momento estabelecido para o
trabalho avaliatório.
2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota a
definição contida na Norma IVS-1:
“Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem poderia ser
negociado na data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um
vendedor disposto a vender, em uma transação livre, através de comercialização
adequada, em que as partes tenham agido com informação suficiente, de maneira
prudente e sem coação.”
1.6) Condições e limitações : este parecer técnico avaliatório segue as

condições e limitações abaixo relacionadas:
• Neste trabalho computamos como corretos os elementos
documentais consultados e as informações prestadas por terceiros,
de boa fé e confiáveis.
• Esta avaliação não tem por finalidade determinar o valor de mercado
em uso, dos bens acima citados.
• O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas
para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a
utilização deste parecer em conexão com qualquer outro.
• A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se
explicitada na legislação que disciplina o exercício da profissão, bem
como em regulamentos elaborados pelo respectivo conselho
profissional.
• Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos
considerações legais de mérito, concernentes a títulos, invasões,
hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que
consideramos de caráter jurídico.
2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
A metodologia adotada para determinação do valor da terra nua foi através
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do método comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da

NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1), onde
encontramos a seguinte definição:
"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método é aquele que define o valor através da comparação com

dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e
extrínsecas.
As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem

influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, devem ser
ponderados por homogeneização por fatores ou por inferência estatística,
respeitados os níveis de fundamentação e precisão definidos em Norma.
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um

conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do
mercado imobiliário.
2.2) MÉTODO EVOLUTIVO
O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição

de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou
por orçamento, com citação das fontes consultadas. O valor das benfeitorias é
obtido através da determinação dos custos de construção, somados com os custos
diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e
depreciados em função da idade aparente das benfeitorias existentes. Sendo
assim, acreditamos que este método não se enquadra na situação em análise.
2.3) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1) em
seu item 9, determina que uma avaliação será especificada em decorrência de
prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de mercado
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e natureza do tratamento a ser empregado, tudo isto relativo a fundamentação e

precisão, assim definidos:
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório,
com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. A precisão será
estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável
numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.”
Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2

(Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2), a seguir reproduzidos:
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação,

devem ser considerados os seguintes critérios:
• na tabela apresentada acima, identificam-se três campos (graus III, II e I) e
quatro itens;
• o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois
pontos; e do grau III, três pontos;
• o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela.
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2.4) APROVEITAMENTO EFICIENTE
O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento

eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-
se assim definido na NBR14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens -
Parte 2) da ABNT:
"Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de
referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os
diversos usos permitidos pela legislação pertinente".
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2.5) JUSTIFICATIVA DA METODOLOGIA

Dentro da região de influência na qual se insere o imóvel não foi possível
identificar uma amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor médio
confiável. Tal fato nos levou a aplicação do método comparativo, com maior
precisão para o caso em questão, na avaliação da terra nua.
A Norma nos orienta a usar o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO, com a utilização dos demais métodos somente na
impossibilidade de usar este.
O processo comparativo é utilizado para avaliação da terra nua, muito

embora a pesquisa abranja imóveis similares em tamanho, padrão e local,
requerendo uma melhoria no seu grau de precisão, obtida por outro processo
auxiliar, denominado Homogeneização de Valores.
Tal processo, recomendado por normas técnicas, visa corrigir as

discrepâncias dos elementos comparativos, através de fatores cuja aplicação de
um ou outro, depende de cada caso.
Assim, os fatores fundamentais, como: localização, atualização, fonte,

testada e profundidade, topografia, etc., são levados em conta para que os
elementos sejam mais comparáveis, não obstante a similaridade já pré selecionada
na pesquisa.
. O resultado comparativo de dados de mercado, apesar de sua

simplicidade, é dos mais precisos pela relação direta de cotejamento com o
mercado, evitando processos indiretos de reprodução ou involutivos, que, na
maioria das vezes, trazem alguma imprecisão.
O método comparativo, dado as características do imóvel em questão e pela

viabilidade de sua aplicação ao caso, é o que mais se ajusta para a determinação
do valor de mercado da terra nua.
Para melhorar ainda mais a precisão, após o processo de homogeneização,

a média obtida passa por processo de saneamento de valores que eventualmente
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situam-se muito distantes do seu valor médio, distorcendo o valor unitário.
Em geral, utiliza-se um intervalo de confiança de até 50%, eliminando-se os

valores fora deste intervalo e recalculando-se a nova média (média saneada).
Assim, o valor unitário obtido pode ser considerado como o real valor de
mercado para a terra nua.
3) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
3.1) Homogeneização de Valores : concluída a pesquisa de ofertas de

imóveis similares faz-se necessário a aplicação do processo denominado
homogeneização de valores.
Tal processo consiste basicamente na aplicação de diversos fatores

objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por
mais similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao
imóvel que na maioria das vezes é adotado como paradigma de comparação.
No presente estudo utilizou-se o método comparativo de vendas/ofertas

para obter o valor do imóvel de interesse. O método comparativo de vendas/ofertas
baseia-se na comparação de vendas/ofertas ocorridas de imóveis com as mesmas
características com base em pesquisas de mercado.
Depois de efetuada a pesquisa de mercado, torna-se necessário utilizar um

método para a homogeneização dos valores pesquisados de forma a subtrair ou
acrescentar valor ao bem avaliado (Moreira, 1994).
3.2) Fator de Fonte (Fator de oferta ou de euforia) – (Ff)

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o
desejo de vender e a negociação a ser realizada.
Para negociações realizadas, Ff = 1.
3.3) Fator de localização – (Floc) : para a classificação do imóvel foi utilizada

a ABNT NB-613/80, que dispõe sobre avaliação de imóveis rurais e estabelece oito
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classes para o uso da terra. As classes definidas pela norma são:
• Classe I: Terras cultiváveis aparentemente sem problemas de

conservação.
• Classe II: Terras cultiváveis com pequenos problemas de
conservação.
• Classe III: Terras cultiváveis com graves problemas de conservação.
• Classe IV: Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em
extensão limitada com graves problemas de conservação.
• Classe V: Terras próprias para pastagens, sem problemas de
conservação.
• Classe VI: Terras próprias para reflorestamento, com pequenos
problemas de conservação.
• Classe VII: Terras próprias para pastagens ou reflorestamento, com
graves problemas de conservação.
• Classe VIII: Terras próprias apenas para abrigo da fauna silvestre,
como ambiente para recreação ou para armazenamento de água.
Segundo Moreira (1994), a situação do imóvel sobre o ponto de vista da

circulação é fundamental na avaliação de uma propriedade rural. Para a análise da
situação do imóvel, foi utilizada a chamada “Escala de Mendes Sobrinho”, citada
por Moreira (1994), que dispõe as seguintes classificações sobre a localização do
imóvel:
• Situação ótima (100%): Imóvel com face para a rodovia asfaltada.
• Situação muito boa (95%): Imóvel servido por rodovia de primeira
classe não pavimentada.
• Situação boa (90%): Imóvel servido por rodovia não pavimentada,
mas que oferece boas condições de praticabilidade.
• Situação desfavorável (80%): Imóvel servido por estrada ou servidão
que não oferecem boas condições de praticabilidade.
• Situação má (75%): Imóvel servido por estrada ou servidão, com
problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa.
• Situação péssima (70%): Imóvel servido por estrada ou servidão,
com problemas sérios de praticabilidade durante todo o ano.
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A Tabela abaixo representa a combinação dos fatores que retratam a

situação do imóvel quanto a sua localização e a capacidade do uso do solo.
Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos

valores são baseados em estudos consagrados e advém de normas avaliatórias,
cabendo ao avaliador sua correta aplicação e confiando ao seu bom senso a
utilização dos fatores que realmente participam da formação dos preços dos
imóveis.
Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão

serão destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos
pesquisados comparados ao imóvel avaliando.
3.4) Fator de Topografia – (Fto)
Foi tomado como base o terreno avaliando. Ele possui inclinação da frente
para o fundo. Na comparação com os elementos amostrais do laudo em questão,
foi adotado valores maiores que 1, onde as propriedades possuíam topografia
melhor e menores que 1 para propriedades com topografia mais acidentada que o
terreno avaliando.
3.5) Processamento e análise dos dados
O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à partir
da combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem de
modo mais ou menos significativo na composição do valor, exigindo atenção
especial quanto à sua importância. Neste caso, após a coleta de informações e
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análise dos dados pesquisados, realizamos estudos dos seguintes fatores:
• R$/m2 : é o elemento procurado, a incógnita da avaliação, é a

variável que recebe influência das demais, razão pela qual é
denominada variável dependente, sendo as outras chamadas
variáveis independentes. Amplitude da amostra aproveitada:
• fator de oferta (Ff).
• fator localização (Floc).
• fator topografia (Fto).
Estes FATORES foram então tabelados em uma planilha, onde o valor

(variável dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado
juntamente com suas variáveis independentes, anteriormente descritas.
Dos 10 (dez) dados da pesquisa, todos foram efetivamente

aproveitados na análise de preço.
3.6) Observações ; foi apresentada documentação que comprove a área do

terreno, tais como o registro do imóvel;
• Certidão de Inteiro Teor atualizada;
• Não foram considerados no laudo passivos ambientais;
• Não foram verificados ônus na documentação do imóvel. Na
matrícula, não constam averbações de hipotecas;
• O imóvel não possui restrições como servidões, área de preservação
ou área edificável.
3.7) Cálculo do valor de mercado : terminadas as etapas descritas nos itens

anteriores, calculamos até esta etapa o valor unitário do imóvel avaliando. Para
determinarmos o valor de mercado do imóvel, faremos a multiplicação destes
valores pela área descrita abaixo acrescido do valor das benfeitorias (no caso,
apenas as cercas existentes) e, dentro do novo intervalo encontrado, arbitraremos
um valor inteiro, situado entre os limites calculados.
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4.0 Terra Nua

4.1 - Metodologia de avaliação
Para avaliação da terra nua, utilizou-se a pesquisa de preços de imóveis rurais

coletadas em sites especializados. O método de avaliação empregado na determinação
do valor da terra nua - VTN – é o método comparativo direto, tendo como parâmetro
pesquisas de imóveis rurais negociados ou oferta no mercado imobiliário da regido,
observando-se:
• pesquisa de mercado;
• homogeneização dos elementos coletados;
• determinação do campo de arbítrio;
• apuração do valor unitário;
• cálculo do valor global da terra nua.
4.2 - Critério utilizado
Para realização da presente avaliação foi adotado o critério que leva em

consideração, tanto na pesquisa de preços, quanto na avaliação das terras rurais, o tipo
de solo predominante, a capacidade de uso das terras, as classes de relevo, a situação
do imóvel em relação à sua localização e vias de acesso, bem como a dimensão do
imóvel rural avaliando em relação aos dados levantados na pesquisa de preços, entre
outras particularidades.
4.3 - Nível de precisão
De acordo com as determinações da Norma de Avaliação de Imóveis Rurais

ABNT - NBR 14653-3, classifica-se a presente avaliação da seguinte forma:
• quanto à fundamentação: Grau I

• quanto ao nível de precisão: Grau III
4.4 - Data base: para os efeitos legais, a presente avaliação tem como data base
o mês de novembro de 2023.
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5.0 - PESQUISA DE PREÇOS
Para a determinação do preço de mercado do imóvel, foi utilizado o Método

Comparativo de Dados de Mercado. Esse método baseia-se na comparação direta do
Imóvel avaliando com outros Imóveis semelhantes ofertados ou negociados no
mercado. Em razão da heterogeneidade dos Imóveis faz-se a homogeneização com
base em nota agronômica.
5.1-Dados da Pesquisa
Conforme a tabela a seguir, foram levantadas as seguintes informações, todas

de áreas na zona rural de Palmas, Tocantins.
Imagem 10: Amostra 01, com 26.000,00m2, no valor de R$400.000,00(Quatrocentos Mil Reais),
o que implicaria em R$15,38(Quinze Reais e Trinta e Oito Centavos) o metro quadrado.
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Imagem 11: Amostra 02, com 2.000,00m2, no valor de R$150.000,00(Cento e Cinquenta Mil
Reais), o que implicaria em R$75,00(Setenta e Cinco Reais) o m2.
Imagem 12: Amostra 03, com 2.500,00m2, no valor de R$180.000,00(Cento e Oitenta Mil Reais),
o que implicaria em R$72,00(Setenta e Dois Reais) o m2.
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Imagem 13: Amostra 04, com 1.800,00m2, no valor de R$170.000,00(Cento e Setenta Mil
Reais), o que implicaria em R$94,44(Noventa e Quatro Reais e Quarenta e Quatro Centavos)
o m2.
Imagem 14: Amostra 05, com 61.000,00m2, no valor de R$2.135.000,00(Dois Milhões, Cento e
Trinta e Cinco Mil Reais), o que implicaria em R$35,00(Trinta e Cinco Reais) o m2.
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Imagem 15: Amostra 06, com 3.089,00m2, no valor de R$310.000,00(Trezentos e Dez Mil
Reais), o que implicaria em R$100,35(Cem Reais e Trinta e Cinco Centavos) o m2.
Imagem 16: Amostra 07, com 4.000,00m2, no valor de R$230.000,00(Duzentos e Trinta Mil
Reais), o que implicaria em R$57,50(Cinquenta e Sete Reais e Cinquenta Centavos) o m2.
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Imagem 17: Amostra 08, com 5.070,00m2, no valor de R$480.000,00(Quatrocentos e Oitenta

Mil Reais), o que implicaria em R$94,67(Nove Reais e Trinta e Um Centavos) o m2.
Imagem 18: Amostra 09, com 10.000,00m2, no valor de R$250.000,00(Duzentos e Cinquenta

Mil Reais), o que implicaria em R$25,00(Vinte e Cinco Reais) o m2.
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Imagem 19: Amostra 10, com 4.400,00m2, no valor de R$165.000,00(Cento e Sessenta e Cinco
Mil Reais), o que implicaria em R$37,50(Trinta e Sete Reais e Cinquenta Centavos) o m2.
A apuração da valorização imobiliária dos imóveis similares foi feita a partir

de pesquisa de preços no livre mercado imobiliário aplicando-se o método
comparativo direto, recomendado e aceito pelas Normas da ABNT.
A pesquisa de preços para a fixação do valor unitário final compreendeu,

dados da mesma região geoeconômica, de semelhante zona de uso e ocupação
do solo, com menos de dois anos em relação à data da avaliação e do mesmo setor
fiscal.
A homogeneização dos valores unitários dos elementos pesquisados no

mercado imobiliário foi feita levando-se em consideração fatores ou características
próprias de cada imóvel que possam estar contribuindo para a formação do seu
valor imobiliário, utilizando os seguintes coeficientes:
– Coeficiente de oferta ou fator fonte (Cofer). Quando os elementos

pesquisados forem imóveis postos à venda, ofertados através de anúncios de
jornal(internet), placa ou através de imobiliária, deve-se aplicar um fator redutor de
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10% (dez por cento) sobre o valor ofertado, devido a natural elasticidade dos
negócios.
– Coeficiente ou fator de Profundidade (Cp): Não se tratando de terrenos

industriais, aplicar-se-á sobre o valor do terreno um fator resultante da influência
da sua profundidade. Este coeficiente é calculado a partir da profundidade
equivalente (Pe). Obtém-se a profundidade equivalente dividindo-se a área do
terreno pela sua frente efetiva. A influência da profundidade será levada em conta
no valor (Vt) através da relação entre a profundidade equivalente (Pc) e as
profundidades limites indicadas para as zonas estabelecidas pelas normas do
IBAPE (Pmi e Pma). O modelo de cálculo do “Cp” é o estabelecido pela NBR5676
associados às normas do IBAPE.
– Coeficiente de Frente (Cf) ou fator testada: Nos termos da NBR5676, a

influência da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre a
frente efetiva (Fe) e a de referência (Fr). A frente efetiva do terreno e a projeção da
frente real sobre a perpendicular a uma das divisas, quando ambas são oblíquas e
no mesmo sentido é a corda no caso de frentes curvas; é a frente prolongada no
caso de esquinas chanfradas ou em curvas. O modelo de cálculo do “Cf” é o
estabelecido pela NBR5676 associados às normas do IBAPE.
– Coeficiente de esquina ou fator de múltiplas frentes (Ce): Os lotes

situados em esquina ou que possuam mais de uma única frente serão avaliados
como tendo uma única frente voltada para a via de maior valor e receberão a
aplicação do coeficiente de múltiplas frentes (ou coeficiente de esquina) como
valorização pelas demais frentes. O modelo de cálculo adotado é o proposto pelas
normas do IBAPE. Não se aplica ao caso em análise.
– Coeficiente de localização ou fator de situação na quadra (Cq): Os lotes

encravados ou de fundos serão desvalorizados em 20% (vinte por cento). Não se
aplica ao caso em análise.
– Coeficiente ou fator de topografia (Ct): A influência da topografia do

terreno no presente modelo de avaliação atenderá aos fatores indicados pelo Eng.
João Rui Canteiro em seu consagrado trabalho publicado no livro “Terrenos –
Subsídios à Técnica da Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
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– Coeficiente ou fator de superfície (Cs): A influência da superfície

(pedologia) na avaliação do terreno obedecerá aos fatores indicados pelo Eng.
João Rui Canteiro em seu consagrado trabalho publicado no livro “Terrenos
Subsídios à Técnica da Avaliação”, 3a Edição, Editora PINI.
O valor total final (Vtf) será calculado obedecendo ao modelo recomendado

pelas normas do IBAPE e da ABNT (NBR5676) considerando-se a influência da
área do terreno e dos coeficientes (ou fatores) discriminados anteriormente.
Trazemos antecipadamente, que a seguinte lista de limitações e suposições

acompanha nosso laudo:
Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram

realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não
tem a finalidade de confirmar título de propriedade.
Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui

comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.)
que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização.
Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado

algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.
Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos

sua veracidade.
Presume-se que informações fornecidas nos Autos são corretas, mas não
garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de
informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a
avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.
Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a

presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou
ao meio ambiente.
O expert declara não ter conhecimento de interesse presente ou futuro,

próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados.
Tendências positivas passadas do mercado não são indicativos de

sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e não assumimos
responsabilidades por mudanças de comportamento do mercado.
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De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR

14653/2004 da ABNT, apresentamos a seguir as variáveis pesquisadas para
valorização direta do imóvel avaliando, com suas características e localizações
individualizadas. Observamos algumas variações nos preços por m2, por conta do
padrão de acabamento de obras existentes, benfeitorias e localização de cada uma
delas.
Amostra Valor por m2(preço em reais, datado de novembro de 2023)
01 R$15,38
02 R$ 75,00
03 R$ 72,00
04 R$ 94,44
05
R$ 35,00
06 R$ 100,35
07 R$ 57,50
08 R$ 94,67
09 R$ 25,00
10 R$ 37,50
Imagem 05: Valor das edificações em m2, das Amostras coletadas, segundo a pesquisa realizada
VALORES SANEADOS
Somatório das amostras R$ 606,84
Valor Mínimo R$ 15,38
Valor Máximo R$ 100,35
Amplitude R$ 84,97
Média Aritmética R$ 60,68
Desvio Padrão ** R$ 29,55
Limite Superior *** R$ 149,33
Limite Inferior **** R$ 27,97
*** Limite Superior = Média + 3 x DP
LS= R$60,68 + 3 x (R$29,55) = R$149,33
*** Limite Inferior = Média - 3 x DP
LS= R$60,68 - 3 x (R$29,55) = R$27,97
Cálculo do Desvio Padrão, utilizando-se a fórmula:
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, onde:
Dp: Desvio-padrão.
n: quantidade de elementos no conjunto.
Xi: elementos do conjunto.
X: média do conjunto.
O desvio-padrão é uma medida de dispersão do conjunto, ou seja, uma

medida que indica quão uniformes são os dados do conjunto. O desvio-padrão
demonstra a distância dos valores em relação à média do conjunto, quanto mais
próximo de 0 for o desvio-padrão, menos dispersos são os dados daquele conjunto.
O desvio-padrão pode ser representado por D, ou pela letra grega o (sigma). De
modo geral, temos que:
Quanto maior o desvio-padrão, mais dispersos são os dados do conjunto

(menos regular, menos homogêneo).
Quanto menor o desvio-padrão, menos dispersos são os dados do conjunto

(mais regular, mais homogêneo).
Cálculo da média dos dados coletados:
X= 15,38+75,00+72,00+94,44+35,00+100,35+57,50+94,67+25,00+37,50
10
X= 60,68
Agora calcularemos o quadrado da diferença entre cada um dos valores

do conjunto e a média:
(15,38-60,68) ² = 2052,09
(75,00-60,68) ² = 205,06
(72,00-60,68) ² = 128,14
(94,44-60,68) ² = 1139,74
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(35,00-60,68) ² = 659,47
(100,35-60,68) ² = 1574,10
(57,50-60,68) ² = 10,11
(94,67-60,68) ² = 1155,32
(25,00-60,68) ² = 1273,06
(37,50-60,68) ² = 537,31
Calculamos a média destes valores encontrados, também conhecida como
VARIÂNCIA, representado pela letra V:
V= 2052,09+205,06+128,14+1139,74+659,47+1574,10+10,11+1155,32+1273,06+537,31
10
V= 873,44
Por fim, encontramos o Desvio Padrão, que é a raiz quadrada da Variância.
Dp=√873,44, que vai ser igual a 29,55
Dp = R$29,55 (Vinte e Nove Reais e Cinquenta e Cinco Centavos).
Desvio dos valores saneados: s = 29,55
Coeficiente de variação: cv = s/ms = 29,55/ 60,68= 0,48 %
Desvio máximo: d= 7,76
d/s = 7,76 / 29,55 = 0,26
d/s crítico (tabela) = 1,38
Conclusão: Quando há um coeficiente de variação (cv) inferior a 15%, há

indicação de baixa dispersão entre os elementos pesquisados, podendo justificar
até mesmo a eliminação da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o
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coeficiente de variação (cv), melhor será a condição da amostragem. Na amostra

em estudo, o coeficiente de variação (cv) encontrado foi de 0,48%.
Conclui-se que a valor por m2 do imóvel como um todo, encontra-se em um

intervalo entre R$ 149,33 e R$ 27,97. Assim adotou-se o valor médio de R$ 88,65
(Oitenta e Oito Reais e Sessenta e Cinco Centavos) por m2.
Considerando a área de desapropriação com 6,4499 ha, o que equivale a

64.499,00 m2, obtemos:
Valor Estimado= R$88,65 x 64.499,00m2= R$5.717.836,35
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6.0- NOTA AGRONOMICA
Para o cálculo da nota agronômica utilizou-se a somatória do produto entre o

percentual de cada classe de capacidade de uso existente no imóvel pelo seu
correspondente índice de correção baseado na localização e acesso do imóvel
avaliando, conforme quadros a seguir:
Quadro: Correção do valor médio da terra (VTN) em função da capacidade de uso

localização e acesso do imóvel
Fonte: Adaptado de França, 1983- Citado por Rossi, 2005.
Para o imóvel avaliando considerou-se a localização e acesso como de situação

ÓTIMA, não havendo necessidade de diminuir o valor encontrado.
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Em relação aos quesitos, seguem os mesmos:
QUESITOS DO REQUERENTE
Queira o Sr. Perito esclarecer:
1. Qual o tamanho da área a ser instituída a servidão de passagem em m²,

atribuído para fins de emissão do Laudo de Avaliação?
Resposta: uma faixa de terra com 6,4499ha, ou 64.499,00m2, que esta

inserida no imóvel com matrícula número 90.907, com área de 399,3951ha ou
3.993.951,00m2.
2. Qual a característica do imóvel (urbano ou rural) e como se comprova

esta característica? Qual a área total do imóvel? A caraterística do imóvel foi
considerada para fins de avaliação da área onde objeto da servidão? Foi utilizado
algum outro imóvel da região como paradigma?
Resposta: O imóvel possui características RURAIS, que se comprova por meio

de Parecer Urbanístico, emitido pela Prefeitura Municipal de Palmas. Ele está localizado
na ÁREA RURAL do município de Palmas, dentro Macrozona de Ordenamento
Condicionado / Região de Planejamento Leste (Faixa II). Está assim descrito na sua
Certidão de Inteiro Teor:
“CERTIFICA, que a presente é reprodução autêntica da Matrícula nº. 90.907, do Livro
02 Registro Geral, extraída por meio reprográfico nos termos do Art. 19, § 1º, da Lei 6.015 de
1973 e Art. 41 da Lei 8.935 de 18/11/1994 e está conforme o original, referente ao IMÓVEL: Uma
área de terras rural denominada de Lote 22, do Loteamento Santa Fé, com área de 399,3951
ha, situada neste município, com os seguintes limites e confrontações: "Partindo do marco M-
152, cravado na Barra do Córrego Taquarussú Grande com o Córrego Merindiba, na
confrontação com o imóvel Taquarussú e com o lote 23; Daí confrontando com o lote 23, segue
pelo Córrego Merindiba acima na distância de 1.026,54 metros, até o marco M-153, cravado na
sua cabeceira; Daí, com a mesma confrontação, segue com o azimute e distância de 171º38'04"
- 694,43 metros, até o marco M-111 cravado na margem direita do Córrego Raiz, daí
confrontando com o lote 16, segue pelo Córrego Raiz abaixo, na distância de 2.537,67 metros,
até o marco M-110, cravado na barra com o Córrego Taquarussú Grande; Daí, confrontando com
o imóvel Taquarussú, segue pelo Córrego Taquarussú Grande acima, na distância de 5.270,02
metros, até o marco M-152, ponto de partida". Cadastro no INCRA nº sob o nº 924130030929-9.
PROPRIETÁRIO: NALVO COELHO ARRUDA, brasileiro, casado, lavrador, residente e
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domiciliado na cidade de Palmas-TO. ORIGEM: Matrícula 9.274, do Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de Porto Nacional – TO”.
3. Qual a classificação do imóvel na área objeto da avaliação em relação à

topografia?
Resposta: constatamos que a área inspecionada é TOTALMENTE PLANA e

sem alterações de relevo.
4. Qual a classificação do imóvel, na área objeto da avaliação em relação à

nota agronômica?
Resposta: toda área com vegetação do tipo cerrado, sem nenhuma

interveção.
5. Qual a distância entre o imóvel objeto da servidão e a sede municipal

mais próxima?
Resposta: O imóvel fica a 19,30km da entrada Leste da Avenida JK.
6. Com relação ao traçado da LT no imóvel em estudo, o mesmo se deu

sobre lavouras, reflorestamentos, nascentes, açudes, córregos ou benfeitorias?
Em caso afirmativa, gentileza especificar.
Resposta: Não existem tais benfeitorias na área avaliada.
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7. Qual a disposição do traçado da LT em relação à área total da

propriedade?
Resposta: Verificamos que a linha de transmissão esta no sentido norte-

sul, e considerando os dois lotes da propriedade como se fosse uma unica área,
podemos afirmar que aproximadamente 40% ficou na parte LESTE enquanto que
os outros 60% ficaram na parte OESTE.
8. Existem outras servidões, inclusive de LT’s, constituídas sobre o imóvel?
Resposta: não.
9. Quantas torres serão instaladas sobre a área objeto de ação? No caso

de ocorrência de torres, quais os tipos destas torres e qual o impacto sobre a área
produtiva do imóvel?
Resposta: não nos foi passado o projeto executivo, mas verificamos a

implantação de 01(uma) torre no local. Não detectamos nenhum tipo de cultura
ou benfeitoria nas áreas inspecionadas. A instalação de tais dispositivos poderia
vir a trazer consequencias se o mesmo fosse utilizado como condomínio de
chácaras, pois afastamentos seriam necessários ao longo de seu percursso dentro
da propriedade.
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10. Existe alguma cultura atualmente desenvolvida pelo proprietário na área

de objeto da ação? Qual a vegetação nativa do imóvel?
Resposta: não existe nenhum tipo de plantação na área. Apresenta uma

fisionomia com árvores baixas (até 8,00 m de altura) e hemicriptófitos contínuos,
estando sujeita a queimadas anuais. Nessa formação, ocorre uma camada rasteira
predominantemente graminosa e uma cobertura lenhosa que pode variar de 5 a 20%
(cerrado rupestre), 20 a 50% (cerrado típico) e de 50 a 70% (cerrado denso). A
composição florística dos subtipos de Savana Arborizada é similar, com presença de
espécies que se destacam ora num lugar, ora noutro. Nessa fitofisionomia sempre
ocorre a Qualea representada por duas espécies: Qualea parviflora (Pau-terra-da- folha-
miúda) e Qualea grandiflora (Pau-terra-da-folha-larga). Outros gêneros como
Acosmium, Byrsonima, Bowdichia, Curatella, Dalbergia, Hancornia, Ouratea, Salvertia
são bastante representativos em todas as fitofisionomias.
11. Existem benfeitorias na área em que se pretende instituir a faixa de

servidão administrativa?
Resposta: não existem.
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12. Como se baliza no caso a aplicação do coeficiente de servidão? A

escolha da metodologia utilizada segue as considerações dispostas na Norma
técnica ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-3?
Resposta: a servidão administrativa não enseja indenização se o uso do

imóvel pelo Poder Público não provoca qualquer prejuízo ao proprietário. Uma vez
apurado prejuízo do proprietário em virtude da mesma, a indenização não poderá
corresponder ao valor do imóvel em si, uma vez que a intervenção não acarreta a
perda da propriedade, mas apenas limita a posse e o uso, devendo o valor da
indenização apenas compensar as restrições impostas.
A prova pericial mostra-se imprescindível para a apuração de eventuais

prejuízos suportados pelo proprietário do imóvel serviente decorrentes da servidão
administrativa, bem como do justo valor da indenização a lhe ser paga.
Uma vez comprovados os prejuízos suportados pelo proprietário do imóvel

serviente, por força da servidão administrativa instituída, imperioso se mostra o
dever de indenizar.
A Norma Brasileira em Referência para avaliações de Servidões

Administrativas, NBR 14653- 1/ 2019, recomenda que o valor relativo à indenização
pela instituição de servidão, quando cabível, é aquele decorrente da limitação ou
restrição ao uso do imóvel afetado.
Corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da perda de

renda causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação
econômica.
Alternativamente, a norma descreve ser possível a utilização de um

percentual aplicado ao valor da terra nua, como forma indenizatória, desde que
devidamente justificada.
13. Qual o método utilizado para obtenção do valor da terra nua do imóvel
objeto da servidão? Foi calculado o valor de terra nua com base no Coeficiente de
Servidão (Ki)?
Resposta: foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, por meio de coleta de amostras similares ao imóvel avaliando.
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O Coeficiente de Servidão corresponde ao valor presente líquido, na data

de referência, da perda de renda causada ao imóvel, considerada a sua
destinação ou a sua vocação econômica. Alternativamente, a norma descreve ser
possível a utilização de um percentual aplicado ao valor da terra nua, como forma
indenizatória, desde que devidamente justificada.
O fator depreciativo por interferência caracteriza o objeto do qual o imóvel

irá servir e a perturbação gerada por sua instalação, podendo se figurar das
seguintes formas:
• Aparente: objeto instalado sobre o nível do solo com toda a sua extensão
visível sobre o imóvel;
• Intermitente: objeto se configura ora sobre o nível do solo, ora no subsolo

em local não visível;
• Não Aparente: instalado no subsolo ou em local não visível.
14. Qual será o efetivo prejuízo do proprietário imóvel em razão da

passagem da linha de alta tensão na área objeto da servidão?
Resposta: O imóvel será prejudicado no caso da aprovação do plano d

eexpansão urbana do município de Palmas, atualmente em tramitação, no caso da
utilização de micro parcelamento com o objetivo de loteamento ou similar.
15. Especificar qual ou quais das Matrículas de Registro do Imóvel, indicada

(s) nos autos, referem-se ao imóvel que será afetado pela passagem da linha de
alta tensão na área objeto da servidão?
Resposta: Já especificado na Resposta 2.
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16. Qual o valor da indenização devida, considerando que não haverá

desapropriação da terra, mas apenas uma restrição quanto a seu uso?
Resposta: O valor apurado, utilizando-se das amostras coletadas, foi de

R$5.717.836,35 (Cinco Milhões, Setecentos e Dezessete Mil, Oitocentos e Trinta e
Seis Reais e Trinta e Cinco Centavos). Considerando a depreciação de
71%(setenta e um por cento) informada anteriormente por conta do Coeficiente de
Servidão obtemos:
R$4.059.663,81(Quatro Milhões, Cinquenta e Nove Mil, Seiscentos e

Sessenta e Três Reais e Oitenta e Um centavos).
17. O valor para indenização é o somatório das benfeitorias e do valor da

terra nua correspondente apenas à área atingida pela futura faixa de servidão?
Resposta: Apenas a area atingida pela servidão.
QUESITOS DO REQUERIDO
01 - Como o nobre expert classifica as áreas no entorno da propriedade em

questão? Justifique.
Resposta: O imóvel possui características RURAIS, que se comprova por

meio de Parecer Urbanístico, emitido pela Prefeitura Municipal de Palmas. Ele está
localizado na ÁREA RURAL desse município, dentro da Macrozona de
Ordenamento Condicionado / Região de Planejamento Leste (Faixa II).
02 - Qual a distância (km) do centro urbano mais próximo?
Resposta: O imóvel fica a 19,30km da entrada Leste da Avenida JK.
03- Qual o valor do hectare praticado na região?
Resposta: para respondermos este quesito, nos embasaremos no RAMT

(Relatório de Análise de Mercados de Terras do Estado do Tocantins), que é um
instrumento de diagnóstico, estudo e análise dos mercados de terra adotado
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originalmente como referencial na avaliação e obtenção de imóveis rurais para o

Programa Nacional de Reforma Agrária.
O produto final do RAMT é a Planilha de Preço Referenciais de Terra (PPR),

que especifica, para cada Mercado Regional de Terra (MRT), o Valor Total do
Imóvel (VTI) e o Valor de Terra Nua (VTN) segundo as tipologias de uso da terra,
A Planilha de Preços Referenciais - PPR, do RAMT, devem servir apenas como
instrumento de consulta e para análises de caráter genérico.
Não devem ser adotadas, portanto, como índice absoluto para transações
de compra, venda, desmembramento e remembramento de imóveis rurais entre
particulares.
Em casos específicos de transações ou avaliações, pode ocorrer situações

em que o VTI e o VTN fiquem fora dos limites mínimos e máximos de referência
contidos na PPR, o que pode ocorrer em virtude da metodologia utilizada que
elimina valores discrepantes da média saneada, esta composta por elementos
amostrais com menor variação entre si.
Nas ações da autarquia, a Planilha de Preço Referenciais, subsidia as

decisões tanto na gestão - no caso de seu uso como critério de definição de alçadas
decisórias - quanto na ação dos técnicos - como “balizador” no procedimento de
avaliações de imóveis rurais.
Portanto o Incra reitera que os valores estabelecidos têm como objetivo

fundamentar o valor de terras para os propósitos e as atribuições do Incra.
Desta forma o RAMT e os valores contidos na PPR não devem determinar

os valores de compra e venda de terras por particulares, sendo portanto, de
responsabilidade entre as partes o uso deste documentos como referência.
O Relatório de Análise de Mercados de Terras – RAMT 2022 foi elaborado

conforme a metodologia descrita na Instrução Normativa - INCRA nº 116, de 19 de
abril de 2022, publicada no D.O.U., em 20/04/2022, Edição 75, Seção 1, Página 8.
A delimitação dos Mercados Regionais de Terras - MRT, foi definida no

primeiro RAMT em 2016 para o Estado do Tocantins.
Sendo assim, delimitado 13 mercados regionais.
A Figura 1 a seguir apresenta os 13 mercados regionais de terras para o

Estado do Tocantins. Toda a metodologia e material utilizado para a delimitação
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dos Mercados Regionais de Terras – MRT está no Processo Administrativo INCRA-

TO nº 54400.000881/2015-70.
Na Tabela 1 e na Figura 1 apresentamos os Mercados Regionais de Terras

(MRT) e seus respectivos municípios.
O nome dado a cada Mercado Regional de Terras – MRT é do município

com maior número de habitantes, segundo o Censo de 2010.
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Para o ano de 2022, o valor de hectare médio nestas áreas era de R$

675.582,89 (Seiscentos e Setenta e Cinco Mil, Quinhentos e Oitenta e Dois
Reais e Oitenta e Nove Centavos) .
Essa tabela ainda não foi atualizada para o ano de 2023.
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04 - Qual o percentual do coeficiente de Servidão?
Resposta: 71%(setenta e um por cento)
05- Qual o percentual do coeficiente de desvalorização da área

remanescente?
Resposta: Só existe quando o coeficiente é NEGATIVO. No caso em

análise, ele não se aplica.
06- A passagem de uma Linha de Transmissão de Energia Elétrica acarreta

em DANOS, RISCOS e INCÔMODOS no imóvel? Justifique.
Resposta: Como já mencionado anteriormente, em caso de um futuro

plano de expansão do município de Palmas, o imóvel poderá ser utilizado para
implantação de loteamentos ou similares. Com isto, poderia haver uma perda por
conta de alguns lotes serem implantados junto a esta rede de transmissão. No caso
dele se manter com as atuais características não vislumbramos nenhum tipo de
prejuízo
07- Qual a área (m²) da base de uma Torre do tipo ESTAIADA para uma
rede de 230 KV?
Resposta: O sistema de transmissão de energia é formado por linhas,

segundo Abreu (2009), estas são responsáveis pelo transporte de energia do
centro onde são produzidas até os consumidores finais. As linhas que fazem a
ligação dos centros de grande consumo são de alta tensão, ou seja, são tensões
maiores que 230kV, enquanto as que são utilizadas nos centros urbanos são
denominadas de baixa tensão.
De acordo com Abreu (2010), a distribuição e a expansão das linhas de

transmissão são mais complicadas para atendimento, do que a própria geração de
energia.
Conforme BRUGGER (2008) não havia um padrão nacional quanto à

tensão de linha de transmissão, então foi criada um sistema que tinha como
objetivo solucionar esse problema, padronizando as tensões que são utilizadas até
hoje no Brasil: 230kV, 345kV, 440kV, 500kV e 765kV.
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De acordo com Fuchs (1977) e Checa (1988) as estruturas das linhas de

transmissão podem ser classificadas com os seguintes critérios:
- Estruturas de suspensão: Suportam cargas verticais e horizontais, de

modo geral são projetadas para os esforços de vento atuantes nos cabos e nas
estruturas que ocorrem na linha de transmissão. Ainda, são previstos para as
estruturas esforços especiais no sentido transversal decorrentes a tração nos
cabos, isso ocorre em ângulos iguais ou inferiores a 5. Essas torres são utilizadas
para suporte de equipamentos e cabos.
- Estrutura de ancoragem: As estruturas de ancoragem podem ser divididas

em ancoragem total e ancoragem parcial. As torres de ancoragem total são
projetadas para resistir de maneira unilateral todas as cargas da estrutura,
utilizadas usualmente nos finais das linhas de transmissão. As torres de ancoragem
parcial por sua vez são utilizadas para formar pontos de tensionamento na linha e
são utilizadas em pontos intermediário das linhas, não sendo obrigatório a sua
utilização. Normalmente, pelo fato das torres de ancoragem estarem localizadas
nos finais das linhas, estas são estrutura mais robusta que as demais.
- Estrutura para ângulos: As torres em ângulos são projetadas para quando

há uma mudança de direção na linha de transmissão, podendo haver diferentes
ângulos em uma linha, requisitando de mais de uma estrutura para atender essa
necessidade. As estruturas são dimensionadas para resistir as cargas normais e
acidentais, horizontais e transversais devido a sua angulação. Outro modo de
dividir a classificação das estruturas de acordo com Chaves (2004), seria
denominando as torres em autoportantes e estaiadas.
As estruturas estaiadas são aquelas que utilizam cabos tracionados,

denominados estais, que reagem à tração, em especial devido à ação dos ventos.
Os estais por sua vez são fixados ao solo, com a torre centralizada em
relação a esses pontos de fixação, de forma a prover a ancoragem da torre,
garantindo a sua estabilidade. Normalmente os estais são posicionados na parte
superior da torre, formando com o solo um ângulo 30˚. Sendo assim os estais
devem ser utilizados em terrenos mais planos, pois precisam situar-se uma
distância razoável da torre para a fixação dos estais, diferente das autoportantes
que são mais compactas.
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Segundo Sakiyama (2005), a área necessária para a implantação de uma

torre autoportante em treliça de 60 m é de 225m² (15 m x 15 m) e de uma estaiada,
5000 m² (80 m de diâmetro). Já o poste usa uma base com dimensão de apenas
2 ou 3 m de lado.
08- É possível usufruir das áreas da base de um TORRE de transmissão,

ou esta deve ser INDENIZADA em 100% da sua área?
Resposta:não é apropriada a utilização desta área, por conta dos riscos de

acidentes que possam vir a ocorrer. Sendo assim, entendemos que toda esta
“projeção” de área, bem como seus afastamentos normatizados devem ser
indenizáveis.
09- Como se encontra perante ao CREA-TO, a empresa GEO3D (C.E.M.

Cervelinni Serviços de Cartografia) e seus profissionais responsáveis pela
execução dos serviços de engenharia?
Resposta: Atualmente a empresa está com seu visto VENCIDO, conforme

a pagina informativa do CREA-TO anexada a seguir.
10- A empresa GEO3D e seus profissionais, responsável pela execução

dos serviços engenharia para e ENERGISA possui visto ou Registro de trabalho
ATIVO no CREA-TO durante a data de execução dos serviços no Tocantins?
Resposta: sim, embora esteja com sua validade vencida.
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CONCLUSÃO
O presente Laudo de Avaliação apurou o valor de duas glebas, sendo uma

área de 2,6737ha e uma segunda área de 3,7762ha, totalizando 6,4499ha, sendo
partes do imóvel rural do Lote 22, Loteamento Santa Fé, com área de 399,3951ha,
matrícula 90.907, Livro 02, de propriedade do senhor Nalvo Coelho Arruda, em
R$4.059.663,81(Quatro Milhões, Cinquenta e Nove Mil, Seiscentos e Sessenta
e Três Reais e Oitenta e Um centavos), considerando o objeto avaliando a preços
atuais de mercado, como sendo uma possível área de expansão urbana.
Como já explanado anteriormente, quando os elementos pesquisados forem

imóveis postos à venda, ofertados através de anúncios de jornal (internet), placa ou
através de imobiliária, deve-se aplicar um fator redutor de 10% (dez por cento) sobre
o valor ofertado, devido a natural elasticidade dos negócios.
Assim , o valor apurado final foi de R$3.653.697,43(Três Milhões, Seiscentos
e Cinquenta e Três Mil, Seiscentos e Noventa e Sete Reais e Quarenta e Três
Centavos),
Devido à proximidade do centro de Palmas, com pouca oferta de lotes similares
na região, este valor pode ser maior, porém não conseguimos uma forma de calcular
essa valorização.
Palmas, 19 de janeiro de 2024.
Carlos Spartacus da Silva Oliveira

Engenheiro Agrícola CREA-TO nº 160.450.017-4
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Foto 01: Torre implantada na propriedade inspecionada.
Foto 02: Parte interna da propriedade inspecionada.
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Foto 03: Torre implantada e parte da rede de transmissão na propriedade inspecionada.
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Laudo Pericial Autos 00163015820208272729 - Energisa - Nalvo - 18.01.2024

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Me/Eng/Prof Carlos Spartacus da Silva Oliveira

ENGENHARIA /PROJETO/GESTÃO/ PERÍCIAS E AUDITORIAS

Edssandra Barbosa da Silva Lourenço

Juíza da 3ª Vara Cível da Comarca de Palmas

Carlos Spartacus da Silva Oliveira, engenheiro agrícola, registrado no

Requerente:ENERGISA TOCANTINS TRANSMISSORA DE ENERGIA S.A,

pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 32.655.445/0001-

Requerido: NALVO COELHO ARRUDA, brasileiro, separado

Trata-se de uma “AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO COM

A nomeação deste Expert ocorreu de acordo com o Evento 99,

1.1) Interessado: Juízo da 3ª Vara Cível de palmas TO.

1.2) Proprietário: Nalvo Coelho Arruda.

1.3) Objetivo: a determinação do justo valor de mercado de partes do

Imagem 01: Imagem da projeção da rede sobre a propriedade inspecionada.

Imagem 02: Traçado do caminho da propriedade até a TO-050/BR-010.

Imagem 03: Memorial Descritivo da primeira área a ser indenizada( 2,6737ha).

Imagem 04: Especificações e imagem de satélite da primeira área a ser indenizada.

Imagem 05: Especificações e imagem de satélite da primeira área a ser indenizada.

Imagem 06: Memorial Descritivo da segunda área a ser indenizada( 3,7762ha).

Imagem 07: Especificações e imagem de satélite da segunda área a ser indenizada.

Imagem 08: Especificações e imagem de satélite da segunda área a ser indenizada.

1.4) Atividades Básicas: Compreendem as etapas desenvolvidas durante

1.5) Conceito de valor : entendemos como valor de mercado, a expressão

“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado

1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição

1.6) Condições e limitações : este parecer técnico avaliatório segue as

2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

A metodologia adotada para determinação do valor da terra nua foi através

do método comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da

"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Este método é aquele que define o valor através da comparação com

As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem

É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um

2.2) MÉTODO EVOLUTIVO

O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição

2.3) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

e natureza do tratamento a ser empregado, tudo isto relativo a fundamentação e

Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação,

2.4) APROVEITAMENTO EFICIENTE

O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento

2.5) JUSTIFICATIVA DA METODOLOGIA

A Norma nos orienta a usar o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

O processo comparativo é utilizado para avaliação da terra nua, muito

Tal processo, recomendado por normas técnicas, visa corrigir as

Assim, os fatores fundamentais, como: localização, atualização, fonte,

. O resultado comparativo de dados de mercado, apesar de sua

O método comparativo, dado as características do imóvel em questão e pela

Para melhorar ainda mais a precisão, após o processo de homogeneização,

situam-se muito distantes do seu valor médio, distorcendo o valor unitário.

Em geral, utiliza-se um intervalo de confiança de até 50%, eliminando-se os

3) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

3.1) Homogeneização de Valores : concluída a pesquisa de ofertas de

Tal processo consiste basicamente na aplicação de diversos fatores

No presente estudo utilizou-se o método comparativo de vendas/ofertas

Depois de efetuada a pesquisa de mercado, torna-se necessário utilizar um

3.2) Fator de Fonte (Fator de oferta ou de euforia) – (Ff)

3.3) Fator de localização – (Floc) : para a classificação do imóvel foi utilizada

classes para o uso da terra. As classes definidas pela norma são:

• Classe I: Terras cultiváveis aparentemente sem problemas de

Segundo Moreira (1994), a situação do imóvel sobre o ponto de vista da