Capitulo 4 - La Depreciacion en Las Construcciones

4
De la depreciación en las
construcciones
238
A propósito de Heideck(e) No entanto, é muito curioso que é
precisamente nas fontes portuguesas que é
No Método Comparativo dos Custos mais comum encontrar o apelido terminado
(conhecido como a abordagem do novo em vogal. Agora, tenho uma "conjectura" que
método do custo de reprodução) uma das bem poderia dar uma resposta a esse
funções para determinar a depreciação da "alongamento" do sobrenome e se baseia na
propriedade avaliando, bem conhecida e pronúncia do português no Brasil.
utilizada em vários países latino-americanos, Observe que algumas palavras,
é a função Ross-Heidecke. especialmente aquelas de origem
O sobrenome de Heidecke aparece assim na estrangeira, quando terminam em certas
maior parte da literatura latino-americana consoantes, uma vogal é adicionada para o
sobre avaliações imobiliárias para identificar som. Como é isso? Vejamos os seguintes
o método combinado de depreciação. No exemplos de palavras e a sua pronúncia:
entanto, de acordo com uma revisão  Picnic: “piquenique”.
bibliográfica publicada recentemente, foi  New York: “nova iorque”.
demonstrado que o sobrenome não vem com  Blackout: “blecaute”
o "e".  Jeep: “jepe”
O Eng. Erich Heideck, de origem alemã,  Test: “teste”
publicou um livro com a editora de Julius Assim, é possível que quem trouxe a obra do
Springer em Berlim (1935), intitulado "A alemão para o Brasil, e a publicou, tenha
estimativa de terrenos industriais e incorrido em uma extensão “fonética” e
instalações fabris, bem como terrenos e incorporado a vogal “e” ao final.
edifícios para uso comercial e residencial", do Portanto, o sobrenome Heideck pode ser
qual sua teoria foi tomada para os fatores pelo facilmente pronunciado como "Heideque",
estado de conservação dos edifícios. que é um som correto para os ouvidos dos
Na bibliografia que consultei nos últimos vinte brasileiros.
e cinco (25) anos, encontrei o sobrenome do Embora seja uma “conjectura”, que poderia
autor com o “e” no final e sem ele. Como a ser demonstrável, não é necessário continuar
maioria das minhas consultas foram feitas em investigando, é preferível seguir o conselho
publicações, livros e documentos em língua do professor Pellegrino, de tal forma que
portuguesa que falam sobre a função, o sugiro a todos os que escrevem livros,
sobrenome é Heidecke. artigos, relatórios e / ou publicações na área
Queria indagar sobre a origem dessa de avaliações, que quando se referem ao
mudança em relação ao sobrenome em autor alemão, o façam conforme apresentei
alemão, e consultei a José Carlos Pellegrino, no título deste artigo, ou seja, Heideck (e),
engenheiro brasileiro, professor de um equilibrando assim as fontes de sua escrita.
grande número de avaliadores em toda a Se você gostou deste artigo, você pode enviá-
América Latina, e quando lhe fiz a pergunta lo para quem estiver interessado, e se eu
com palavras sábias respondeu: “Camacaro receber um agradecimento por escrevê-lo,
não perca tempo com isso, ele não está entre com certeza responderei assim: “No
nós, o que importa é que existe uma Heidecke”, que em espanhol soaria algo
metodologia muito utilizada pelos colegas e como “No hay de que ”.
isso é muito importante para o
reconhecimento do trabalho do autor
alemão." Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.
@mundovalor
239
La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la
depreciación...
240
Miguel Camacaro Pérez, SLE
La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la depreciación...
A raíz de la exposición que hiciera, recientemente, el Arq. Juan A. Nuñez sobre “Criterios Técnicos
de Depreciación en sus Distintas Modalidades”, me puse a buscar entre mis viejos archivos parte
del material que he acumulado por mucho tiempo, ya que el tema siempre me había parecido y me
parece interesante, que hoy se complementa porque al fin encontré en la Internet el texto completo
intitulado: Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von
Grundstücken und Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken Von Erich Heideck VD. Springer-
Verlag Berlin Heidelberg GmbH. 1935.
Si, el libro original, en alemán, del creador del modelo conocido como Ross-Heideck, que por cierto
hay una nota curiosa que la empresa Springer señala: "Dieser Buchtitel ist Teil des
Digitalisierungsprojekts Springer Book Archives mit Publikationen, die seit den Anfangen des
Verlags von 1842 erschienen sind. Der Verlag stellt mit diesem Archiv Quellen fur die historische
wie auch die disziplingeschichtliche Forschung zur Verfugung, die jeweils im historischen Kontext
betrachtet werden mussen. Dieser Titel erschien in der Zeit vor 1945 und wird daher in seiner
zeittypischen politisch-ideologischen Ausrichtung vom Verlag nicht beworben". Lo he interpretado
de esta manera: "El título de este libro es parte del proyecto de digitalización de Springer Book
Archives con publicaciones que han aparecido desde que comenzó la editorial en 1842. Con este
archivo, el editor proporciona fuentes para la investigación tanto histórica como disciplinaria que
deben verse en el contexto histórico. Este título fue publicado antes de 1945, y por lo tanto, no es
publicitado por la editorial debido a su orientación político-ideológica propia de la época". El lector
comprenderá lo resaltado en negrillas y sus consecuencias hasta hoy.
Desde que estoy formalmente dedicado a la tasación en Venezuela (desde 1989), he

realizado innumerables cursos, talleres, seminarios, congresos, simposios y estudios de cuarto nivel
donde se ha hecho referencia al Método Ross-Heideck(e), cuando se aplica el Método del Costo
Nuevo de Reproducción, de hecho, yo lo recomiendo en el Modelo Mandelblatt-Camacaro, que
aparece en mi libro "El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios". Igualmente lo he visto en
diferentes textos y en varios idiomas en las consultas bibliográficas, pero en ninguno se ha expuesto
la historia de la depreciación, y por supuesto, del origen de la fórmula que combina la depreciación
por antigüedad y por condición, salvo el trabajo del Agrimensor Mario Scarano "Criterio de Heideck.
Precisiones acerca de su cálculo y desarrollo. Recomendación para su utilización" (1992) que llegó
por la internet gracias a la cortesía del Ing. Rodolfo Pellice (Tasador argentino), hace una muy buena
explicación sobre el método de cálculo basado en el trabajo original realizado por Heideck, inclusive
explicando como se construye la famosa cicloide para los porcentajes de la depreciación adicional
por condición que estableció el autor alemán.
Y ese trabajo contradice la opinión de otro experto, el Ing. Mario Chandías quien estaba en contra
del uso de la fórmula de Ross-Heidecke, como es el caso de los tasadores que hoy día no
recomiendan su uso. Concluye Scarano con lo siguiente:"...Que se considere como determinante la
escala de Heideck- depreciación por estado de conservación en que debe incluirse a tal fin una
estructura (forma genérica de designación), el porcentaje que surja como suma de los productos
del porcentual de cada ítem por el apreciado de deterioro del mismo y adoptando el estado que
corresponda al más próximo de la escala que se indica a continuación..." Scarano señala una escala
fundamentada donde se hace la corrección de la escala original del autor alemán, producto del
cálculo matemático de la cicloide, detalle que también el arquitecto paraguayo Nuñez ratificó en su
conferencia.
A continuación les presento unas imágenes, algunas inéditas para mi, que quiero compartirlas con
ustedes:
241
Portada del libro:
Fórmula del Arquitecto Georg Kuentzle:
242
Fórmula del constructor F.W. Ross:
¿La habían visto antes?, quien escribe este mensaje nunca la había visto en su idioma original. ¿Y
sobre los estados de condición de Heideck?:
243
Tabla de depreciación combinando la depreciación progresiva por antigüedad y por condición:
Tabla de depreciación combinando la depreciación constante por antigüedad y por condición:
244
Nota: siempre en la bibliografía se había encontrado la referencia de la número 51, pero como se
pueden ver Heidecke presentó dos alternativas. El Arq. Nuñez tuvo la iniciativa de presentar varias
combinaciones, incluyendo su propuesta Jans-Heideck, pueden ver su exposición
aquí https://www.youtube.com/watch?v=fsJo06p8a70&t=2750s
De mi parte he revisado las tablas originales de Heideck, lo presentado por Scarano y Nuñez, y he
realizado las modificaciones:
245
He realizado el ejercicio de la cicloide, tanto en forma manual como con el AutoCAD, siguiendo la
recomendación de Scarano y Nuñez obteniendo lo siguiente:
246
Estoy en la etapa de clasificación de la información y documentación que inicié formalmente en

febrero del 2020, y estoy dejando una carpeta solo para el tema de la depreciación, que hoy llega a
dieciséis (16) países, incluyendo claro está la escuela alemana, ante las evidencias, ahí coincido
con el Dr. Oscar Borrero, cuando me señala "Veo que todo el tema de la depreciación lo hicieron
alemanes...". Al menos las de mayor uso por parte de los tasadores latinoamericanos. Por cierto,
en un trabajo realizado en Austria conseguí el resultado de esta encuesta:
247
Como se puede ver la fórmula de Ross-Heideck todavía se utiliza en ese país europeo. De ese
mismo trabajo se extrajo un ejemplo de aplicación, con el detalle que ya estaba arreglado la escala
original de Heidecke:
A continuación, presentó unas tablas que resumen de los modelos de depreciación por la edad:
Modelos teórico-matemáticos
248
Modelos derivados empíricamente
Es muy importante reconocer los alcances de los modelos, pero siempre habrá preferencia por los
modelos con fundamento empírico. Se han presentado propuestas para modificar la referida fórmula
como la presentada por Nuñez:
249
A continuación, otras propuestas, flujogramas para perfeccionar el Modelo de Ross-Heideck de

autores portugueses:
250
Hay dos trabajos interesantes, realizados en Brasil y Colombia que vale la pena mencionar por la
propuesta y el estudio basado en RH:
251
252
La gran escuela de valuación mundial está representada por los

precursores Ross, Kuentzle y Heideck(e), de hecho, la base de los métodos de depreciación que
hoy usamos. Tengo muy bien encaminado la investigación sobre este tema que seguramente lo
plasmaré en un video para multiplicar el conocimiento entre los tasadores panamericanos. Reitero
hay demasiada información sobre la depreciación en el mundo. En cuanto a las propuestas que se
planteen sobre la modificación del modelo Ross-Heideck o cualquier otro modelo, mi
recomendación es que se le de un fundamento empírico a la fórmula para demostrar su
generalización. Si no se hace será "una conjetura que nunca llegará a un teorema".
Este no es un cuerpo escrito formal de una investigación, ni pretende serlo, por el contrario, no sigue
una rigurosidad científica, pero es para la información de muchos tasadores que desconocen parte
de la historia de la tasación mundial. Espero que le sirva esta información. Es posible que entre los
lectores saltarán algunos señalando que ya lo sabían, pero lo cierto es que nunca había visto una
referencia del material original en alemán.
Agradecería a quienes lean este artículo que si tienen referencia sobre lo que cito me la hagan llegar
a mundovalor@gmail.com para mi acervo técnico. Disculpen si generalizo, al menos quien escribe
no había visto el contenido del libro de Heideck, que por cierto, tiempo atrás alguien hizo la
aclaratoria del apellido que no era Heidecke sino Heideck, por lo que en un artículo que escribí
sobre este episodio recomendé escribir el apellido del autor así: Heideck(e).
Pueden compartir a quien puede interesar, pero se agradece hacer la cita de la fuente de
información como se indica.
Camacaro, M. (2020). La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la

depreciación. email: mundovalor@gmail.com
Miguel Camacaro Pérez

+58 414 5111310
+39 391 4128959
linkedin.com/in/miguel-camacaro-4634b2118
mundovalor
https://twitter.com/CASAVALUO
https://www.facebook.com/casavaluo/
https://www.youtube.com/user/TasadorHoy
https://www.patreon.com/mundovalor,
253
Desde Ross-Heideck hasta Fitte y Cervini:
La diferencia es apenas un lustro
254
Desde Ross-Heideck hasta Fitte y Cervini:
La diferencia es apenas un lustro
Por Miguel Camacaro Pérez, SLE
email: mundovalor@gmail.com – twitter: @mundovalor
Resumen:
Para este trabajo se hizo una investigación en fuentes históricas de la valuación como son los libros
del Ingeniero alemán Erich Heidek (1935) y el de los argentinos, Arquitecto Raúl Fitte y el Ingeniero
Ángel Cervini (1939). Se recopilaron los datos contenidos en las tablas de depreciación que
aparecen en ambos documentos para realizar la comparación y homologar los resultados. Las
tablas que aparecen en Fitte y Cervini fueron tomadas de las tablas del Ing. Heideck, por esa razón
las inconsistencias de las cifras iniciales en los cálculos del autor alemán, que fueron corregidos
posteriormente a la edición de su libro, son iguales a los que aparecen en las de los argentinos. En
la redacción de la Resolución 620 del 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) de
Bogotá-Colombia, utilizaron fórmulas polinómicas para determinar la depreciación considerando los
valores de las tablas de los argentinos, e incluso anexaron la tabla de valores de depreciación, con
imprecisiones en las cifras y en los apellidos de los autores: “Fitto y Corvini”. Se hicieron siete (07)
modelos para analizar la base de datos de los valores de la depreciación: Modelo 1: Tabla del IGAC
calculada con las fórmulas polinómicas, Modelo 2: Tabla del IGAC con los valores de las tablas de
“Fitto y Corvini”; Modelo 3: Tabla de Fitte y Cervini; Modelo 4: tabla de Ross-Heideck original; Modelo
5: tabla de Ross-Heideck corregida, Modelo 6: tabla de Ross-Heideck corregida y calculada con la
ecuación de la depreciación de uso notorio y público en los avalúos inmobiliarios; y Modelo 7: tabla
de Ross-Heideck corregida y calculada por polinomios. Se analizaron los resultados comparativos
de los modelos pudiéndose observar que los Modelos 1,2,3,4 y 7 tiene cantidades numéricas
diferentes si se comparan con los Modelos 5 y 6. Se hizo un ejemplo comparativo utilizando el
Evolutivometro.xlsx para determinar el valor del inmueble mediante el Método Evolutivo (método del
costo nuevo de reproducción). La variable edad asumió valores de 0 a 100 años, manteniendo las
otras variables constantes (Ceteris Paribus). Se analizaron los resultados de la simulación
determinística y se comprobó que existen diferencias entre las depreciaciones del Modelo del IGAC
y del Modelo de Ross-Heideck Corregido, por lo tanto, las tablas de “Fitto y Corvini” deben ser
actualizadas para su óptimo aprovechamiento. Hoy, después de 85 años de la publicación del Libro
de Heideck y de los 81 años del Libro de Fitte y Cervini, el homologar los valores de las tablas que
el IGAC recomienda para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, sería un
acto de reconocimiento y de reivindicación del esfuerzo llevado a cabo por estos profesionales, en
su época, para multiplicar conocimientos, métodos y procedimientos, para optimizar el ejercicio
profesional de los tasadores panamericanos.
255
Miguel Camacaro Pérez,SLE
Desde Ross-Heideck hasta Fitte y Cervini: la diferencia es apenas un lustro
Hoy me sorprendo nuevamente porque he logrado conseguir un tratado de valuación, inédito
para mi acervo técnico-cultural. Luego del descubrimiento del libro original en alemán del Ingeniero
Erich Heideck me deparo fortuitamente con el libro: “Antecedentes para el estudio de normas para
tasaciones urbanas en Capital Federal” de los profesionales argentinos, el Arquitecto Raúl E. Fitte
y el Agrimensor Ángel C. Cervini, quienes hicieron la publicación en el año 1939, escasos cinco
años luego de la publicación del libro del autor alemán realizada en 1935.
Hay un detalle muy especial, para quien escribe este artículo, en las páginas iniciales del
documento. Es una carta dirigida al Sr. Presidente del Banco Hipotecario Nacional, Doctor Enrique
S. Pérez, de fecha 25 de enero de 1939, firmada por el Arq. Fitte, también en representación del
Ing. Cervini, por lo que me tomo la libertad de presentar una imagen de una parte de esa
comunicación para el cabal entendimiento del detalle a que me refiero inicialmente en este párrafo:
Ese gesto es una muestra de la honestidad intelectual de un profesional que respeta los
derechos de propiedad, y con una enorme humildad reconoce que usó el tiempo como funcionario
bancario para recopilar toda esa información para estructurar, repito, un tratado de valuación. Hice
una revisión del índice para tener una idea del contenido del documento y me detuve en el Capítulo
V.- El Valor Intrínseco y el Valor Relativo, y detallé el punto b):
Como se podrán imaginar, y sé que ustedes lectores, si leyeron mi artículo “El Episodio
Tabulado de Fitto y Corvini”, también lo hubieran hecho, fui directamente a la página Nº 74 para
corroborar el contenido de esas tablas visto el antecedente “de desacuerdo” de algunos
1
256
profesionales colombianos con el contenido de la Resolución Número 620 del 23 de septiembre de
2008, del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) donde se establecen los procedimientos para
los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. En el Artículo 3º.- Método de costo
de reposición (sic) se señala que: “Para la depreciación de las construcciones se deben emplear
modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini…” Subrayado del
autor de este escrito.
En verdad, hay un error en los apellidos y además ellos no “establecieron el sistema para
determinar la depreciación”, sencillamente transcribieron las tablas de Heideck con los valores de
la depreciación combinando la antigüedad (Fórmula de Ross, depreciación progresiva) y los estados
de conservación establecidos por el autor alemán. Para demostrar lo que se afirma en este párrafo
se presenta la siguiente imagen:
Al decir “mediante la tabla que insertamos en páginas 74 y 75”, se siguió esa instrucción y se
pudo encontrar esta imagen:
2
257
Para quien escribe, la confusión del encargado de redactar el artículo del decreto del IGAC,
en vista que no había una referencia de los autores en las tablas, pudo haber asumido que eran de
la autoría de los argentinos por estar contenidas en su libro. Por ello me permito volver a presentar
la imagen del libro original de Heideck:
Heideck dejó muy claro, sin lugar a dudas, de ser al autor porque es quien escribe el libro y
porque le da el crédito correspondiente al F.W. Ross. Para corrobar que son las mismas tablas
basta con comparar los valores contenidos en el rectángulo rojo destacado de la pag. 74, que se ha
ampliado en la parte inferior de la imagen del libro de Fitte y Cervini con los valores contenidos en
la tabla de la imagen anterior, donde se evidencia que para esa fecha no se habían corregido los
errores del cálculo de las distancias de la función de la cicloide propuesta como modelo matemático
por Heideck para representar la depreciación de las construcciones.
En la siguiente imagen se presenta la tabla de valores para la determinación de la
depreciación de la construcción contenida en el Capítulo VII. De las fórmulas estadísticas, punto 9.
Depreciación:
En la figura geométrica de color rojo se observan que los valores referidos no son iguales a
los que inicialmente se calcularon por Heideck, y los reproducidos por Fitte y Cervini, y esto
probablemente se debe a la interpretación que hicieron cuando en el contenido de la resolución
recomendaron lo siguiente:
3
258
Al observar las ecuaciones se evidencia que hay una inconsistencia en la ecuación polinómica
de la Clase1 (-0.0071) que no se corresponde con el orden que tienen las siguientes ecuaciones
que son todas positivas, y estos sumandos son diferentes a los valores de Ross-Heideck cuando la
relación edad/vida útil es igual a 0%. Se evidencia que faltó la ecuación de la Clase 5. Más adelante
en el texto se señala lo siguiente, con respecto a la clasificación del estado del inmueble:
Aquí se observa que se incluyó la Clase 5 que no tiene ecuación. Además, se refieren a “la
tabla tal como se conoce trae tres estados intermedios”, se asume que es la tabla de Fitte y Cervini,
y luego rematan “pero solo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como Estado
4.5.” Esto cita es incomprensible. Sin embargo, del libro de los argentinos se extrae esta imagen
reveladora de las clases con un contenido distinto a los antes mencionados que es la interpretación
para adecuarlo al caso colombiano:
4
259
Aunque en el contenido del Punto 9 de la resolución no hay una explicación sobre cómo se
dedujeron las fórmulas polinómicas, se hizo un gráfico de dispersión considerando X como la
variable explicativa, que representa la relación edad/vida útil en %, mientras que Y es la variable
explicada, que representa la depreciación en %. Para la Clase 1 considerando la tabla de valores
del IGAC:
Depreciación en %
Relación edad/vida útil en %
Al realizar el ajuste de la curva se obtuvo la fórmula polinómica que se ve en el gráfico anterior

que difiere de la ecuación que está en la resolución
En vista de esta diferencia se decidió realizar siete (07) modelos para comprobar los valores
de las tablas que permita la comparación de resultados. Así se empezó tabulando los valores de la
depreciación utilizando las fórmulas polinómicas, en este sentido, se presenta parte de la tabla y el
gráfico de dispersión para todos los estados de Heideck:
5
260
Modelo 1
Tabla de depreciación Resolución 620 del IGAC (Tabla Fitto y Corvini)
Depreciación total de una construcción en % de su valor a nuevo, debido a su edad y estado de conservación
Edad en % de Grados de condición

la vida 1,00 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
0 -0,01 0,03 2,54 8,11 18,10 33,20 52,53 75,15 100,000
1 0,50 0,53 3,03 8,57 18,52 33,54 52,77 75,28 101,000
2 1,01 1,05 3,53 9,04 18,94 33,88 53,02 75,41 102,000
3 1,54 1,57 4,04 9,52 19,37 34,23 53,27 75,55 103,000
4 2,07 2,11 4,56 10,01 19,81 34,59 53,52 75,68 104,000
5 2,62 2,65 5,09 10,51 20,25 34,95 53,78 75,82 105,000
6 3,17 3,21 5,63 11,02 20,71 35,32 54,05 75,96 106,000
7 3,74 3,77 6,18 11,54 21,17 35,70 54,32 76,10 107,000
8 4,31 4,34 6,74 12,07 21,64 36,08 54,59 76,25 108,000
9 4,90 4,93 7,31 12,60 22,12 36,47 54,87 76,40 109,000
10 5,49 5,52 7,89 13,15 22,61 36,87 55,16 76,55 110,000
11 6,10 6,13 8,48 13,70 23,10 37,27 55,45 76,70 111,000
12 6,71 6,74 9,08 14,27 23,60 37,68 55,74 76,86 112,000
13 7,34 7,37 9,69 14,84 24,12 38,10 56,04 77,01 113,000
14 7,97 8,00 10,31 15,42 24,64 38,52 56,34 77,17 114,000
15 8,62 8,65 10,93 16,01 25,16 38,95 56,64 77,34 115,000
16 9,27 9,30 11,57 16,61 25,70 39,39 56,96 77,50 116,000
17 9,94 9,97 12,22 17,22 26,25 39,83 57,27 77,67 117,000
18 10,61 10,64 12,88 17,84 26,80 40,28 57,59 77,84 118,000
19 11,30 11,33 13,55 18,47 27,36 40,74 57,92 78,01 119,000
20 11,99 12,02 14,22 19,11 27,93 41,20 58,25 78,18 120,000
Depreciación en %
En la tabla y en el gráfico se puede observar un valor negativo de la depreciación para el

Estado 1 y la relación edad/vida útil igual a 0%, que es debido al uso de la fórmula polinómica,
mientras que los otros valores difieren de los valores originales presentados por Heideck. Para el
Modelo 2, se utilizan los valores de la tabla de la resolución, que se presenta junto con el gráfico de
dispersión correspondiente.
6
261
Modelo 2
Tabla de Fitto y Corvini (Parte 1)

Depreciación total de una construcción en % de su valor a nuevo, debido a su edad y estado de conservación
Edad en % de Grados de condición

la vida 1,00 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
0 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,000
1 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,000
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,000
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,000
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,000
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,000
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,000
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,000
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,000
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 36,43 54,93 76,41 100,000
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,000
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,000
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,000
13 7,34 7,37 9,88 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,000
14 7,99 8,00 10,30 15,42 24,53 38,51 56,38 77,18 100,000
15 8,62 8,65 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,000
16 9,29 9,30 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,000
17 9,94 9,97 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,000
18 10,62 10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,000
19 11,30 11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,000
20 12,00 12,01 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,000
Depreciación en %
Al comparar la tabla de valores del Modelo1 y el Modelo 2, para el caso de la relación

edad/vida útil igual a 0%, se observan diferencias en los valores, a pesar que las tendencias
polinómicas de los factores arrojan similares ecuaciones. En el gráfico se observan tres puntos
atípicos que no siguen la tendencia de las curvas, por ello se revisaron, pero se encontró que se
corresponden con los contenidos en la tabla de valores. Para el Modelo 3, se utilizaron los valores
de las tablas originales contenidas en el libro de Fitte y Cervini, que fueron las bases para obtener
las fórmulas polinómicas y la tabla del Punto 9 de la Resolución, por lo que se presenta la tabla
revisada y el gráfico de las curvas de depreciación:
7
262
Modelo 3
Tabla de Fitte y Cervini
Depreciación total de una construcción en % de su valor a nuevo, debido a su edad y estado
Edad % de la Grados de condición

duración
1 1.5 2,000 2.5 3 3.5 4 4.5 5
0 0,000 0,032 2,520 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,000
1 0,505 0,537 3,010 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,000
2 1,020 1,052 3,510 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,000
3 1,000 1,577 4,030 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,000
4 2,080 2,111 4,550 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,000
5 2,625 2,656 5,080 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,000
6 3,180 3,211 5,620 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,000
7 3,745 3,776 6,170 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,000
8 4,320 4,351 6,730 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,000
9 4,905 4,935 7,300 12,60 22,12 36,48 54,93 76,41 100,000
10 5,500 5,530 7,880 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,000
11 6,105 6,135 8,470 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,000
12 6,720 6,750 9,070 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,000
13 7,345 7,375 9,680 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,000
14 7,980 8,009 10,300 15,42 24,63 38,52 56,38 77,18 100,000
15 8,625 8,654 10,930 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,000
16 9,280 9,309 11,570 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,000
17 9,945 9,974 12,220 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,000
18 10,620 10,649 12,870 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,000
19 11,305 11,333 13,540 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,000
20 12,000 12,028 14,220 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,000
Depreciación en %
Al comparar los valores tabulados para los Modelos 1 y 2 con los del Modelo 3, se observan
diferencias para el caso de la Relación edad/vida útil 0%, y por ende en los demás valores. Mientras
que las ecuaciones polinómicas de las curvas de tendencia también son diferentes. De manera que
cabe la pregunta, si la tabla de Fitte y Cervini era la base ¿por qué existen diferencias entre los
valores? ¿Se deben corregir? Pues más adelante se responden. Para el Modelo 4, se presenta la
tabla con los valores originales establecidos por Heideck con su correspondiente gráfica:
8
263
Modelo 4
Tabla 51 Ross Heideck original

Reducciones totales de valor en % del valor nuevo, teniendo en cuenta la vida útil técnica
(depreciación progresiva según F. W. Ross ) en los diversos grados de condición.
Edad en grados de Grados de condición

condición: % de la
esperanza de vida 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
0 0,000 0,032 2,520 8,090 18,100 33,200 52,600 75,200 100,000

1 0,505 0,537 3,010 8,550 18,510 33,540 52,840 75,320 100,000
2 1,020 1,052 3,510 9,030 18,940 33,890 53,090 75,450 100,000
3 1,545 1,577 4,030 9,510 19,370 34,230 53,340 75,580 100,000
4 2,080 2,111 4,550 10,000 19,800 34,590 53,590 75,710 100,000
5 2,625 2,656 5,080 10,500 20,250 34,950 53,840 75,850 100,000
6 3,180 3,211 5,620 11,010 20,700 35,320 54,110 75,990 100,000
7 3,745 3,776 6,170 11,530 21,170 35,700 54,380 76,130 100,000
8 8,000 4,351 6,730 12,060 21,640 36,090 54,650 76,270 100,000
9 4,905 4,935 7,300 12,600 22,120 36,480 54,930 76,410 100,000
10 5,500 5,530 7,880 13,150 22,600 36,870 55,210 76,560 100,000
11 6,105 6,135 8,470 13,700 23,100 37,270 55,490 76,710 100,000
12 6,720 6,750 9,070 14,270 23,610 37,680 55,780 76,860 100,000
13 7,345 7,375 9,680 14,840 24,120 38,100 56,080 77,020 100,000
14 7,980 8,009 10,300 15,420 24,630 38,520 56,380 77,180 100,000
15 8,625 8,654 10,930 16,020 25,160 38,950 56,690 77,340 100,000
16 9,280 9,309 11,570 16,620 25,700 39,390 57,000 77,500 100,000
17 9,945 9,974 12,220 17,230 26,250 39,840 57,310 77,660 100,000
18 10,620 10,649 12,870 17,850 26,800 40,290 57,630 77,830 100,000
19 11,305 11,333 13,540 18,480 27,360 40,750 57,960 78,000 100,000
20 12,000 12,028 14,220 19,120 27,930 41,220 58,290 78,170 100,000
Depreciación en %
Al comparar los valores del Modelo 3 con los del Modelo 4, no hay diferencias, pero el valor
para el estado 1.5 y la Relación edad/vida útil 0%, de 0,032% está errado, al igual que otros valores
de las tablas, pero precisamente esta cifra se señala por ser la más evidente. En algún momento
9
264
alguien demostró esa inconsistencia al recalcular la función cicloide propuesta por Heideck. El autor
de este artículo como un ejercicio práctico realizó el cálculo matemático y la representación gráfica
de la función cicloide, cuyos resultados se pueden ver en el siguiente gráfico:
Con base en los nuevos valores se presentan la tabla y el gráfico correspondiente:

Modelo 5
Tabla 51 - Ross Heideck Corregida


condición: % de la
0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

1 0,505 0,822 2,985 8,556 18,582 33,430 52,732 75,443 100,000
2 1,020 1,336 3,487 9,029 19,004 33,774 52,977 75,571 100,000
3 1,545 1,859 3,999 9,512 19,433 34,126 53,226 75,700 100,000
4 2,080 2,392 4,520 10,004 19,871 34,484 53,480 75,832 100,000
5 2,625 2,935 5,052 10,505 20,317 34,848 53,739 75,967 100,000
6 3,180 3,489 5,593 11,015 20,771 35,220 54,003 76,104 100,000
7 3,745 4,052 6,144 11,534 21,234 35,598 54,271 76,243 100,000
8 4,320 4,625 6,704 12,062 21,704 35,982 54,544 76,385 100,000
9 4,905 5,208 7,275 12,600 22,183 36,374 54,822 76,529 100,000
10 5,500 5,801 7,855 13,147 22,670 36,772 55,105 76,676 100,000
11 6,105 6,404 8,445 13,703 23,165 37,177 55,392 76,826 100,000
12 6,720 7,017 9,045 14,268 23,668 37,588 55,685 76,977 100,000
13 7,345 7,640 9,654 14,843 24,179 38,006 55,982 77,132 100,000
14 7,980 8,273 10,273 15,426 24,699 38,431 56,283 77,288 100,000
15 8,625 8,916 10,902 16,019 25,227 38,863 56,590 77,448 100,000
16 9,280 9,569 11,541 16,621 25,763 39,301 56,901 77,609 100,000
17 9,945 10,232 12,189 17,232 26,307 39,746 57,217 77,773 100,000
18 10,620 10,905 12,847 17,853 26,859 40,198 57,537 77,940 100,000
19 11,305 11,588 13,515 18,482 27,420 40,656 57,863 78,109 100,000
20 12,000 12,281 14,193 19,121 27,989 41,121 58,193 78,281 100,000
10
265
Depreciación en %
Con esto se demuestra que los Modelos 1, 2, 3 y 4 no son válidos, en especial, los que se
utilizan para determinar la depreciación según la Resolución 620 del IGAC, porque las fórmulas
polinómicas no representan la solución matemática original de Heideck. Para llegar a esos valores
se debe emplear la fórmula siguiente:
= ( − ) (1.0)
Donde:
D : depreciación de la construcción.
Vcn : valor de la construcción nueva.
Vr : valor de rescate (generalmente entre el 5 al 15% del Vcn).
δ : factor de depreciación, obtenido a partir del Criterio de Ross-Heideck y
se obtiene aplicando la siguiente ecuación:
(2.0)
=[ +( − ) ]
Siendo:
C: factor tabulado por Heideck que depende del estado de
conservación del inmueble para la fecha de la tasación.
α : factor Ross, expresado por:
(3.0)
= +
ea : edad aparente del bien tasable

vu: vida útil del bien tasable.
11
266
Utilizando estas ecuaciones se hizo nuevamente el cálculo para obtener el siguiente modelo:
Modelo 6
Tabla 51 - Ross Heideck Corregida calculada


condición: % de la
0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

1 0,505 0,822 2,985 8,556 18,582 33,430 52,732 75,443 100,000
2 1,020 1,336 3,487 9,029 19,004 33,774 52,977 75,571 100,000
3 1,545 1,859 3,999 9,512 19,433 34,126 53,226 75,700 100,000
4 2,080 2,392 4,520 10,004 19,871 34,484 53,480 75,832 100,000
5 2,625 2,935 5,052 10,505 20,317 34,848 53,739 75,967 100,000
6 3,180 3,489 5,593 11,015 20,771 35,220 54,003 76,104 100,000
7 3,745 4,052 6,144 11,534 21,234 35,598 54,271 76,243 100,000
8 4,320 4,625 6,704 12,062 21,704 35,982 54,544 76,385 100,000
9 4,905 5,208 7,275 12,600 22,183 36,374 54,822 76,529 100,000
10 5,500 5,801 7,855 13,147 22,670 36,772 55,105 76,676 100,000
11 6,105 6,404 8,445 13,703 23,165 37,177 55,392 76,826 100,000
12 6,720 7,017 9,045 14,268 23,668 37,588 55,685 76,977 100,000
13 7,345 7,640 9,654 14,843 24,179 38,006 55,982 77,132 100,000
14 7,980 8,273 10,273 15,426 24,699 38,431 56,283 77,288 100,000
15 8,625 8,916 10,902 16,019 25,227 38,863 56,590 77,448 100,000
16 9,280 9,569 11,541 16,621 25,763 39,301 56,901 77,609 100,000
17 9,945 10,232 12,189 17,232 26,307 39,746 57,217 77,773 100,000
18 10,620 10,905 12,847 17,853 26,859 40,198 57,537 77,940 100,000
19 11,305 11,588 13,515 18,482 27,420 40,656 57,863 78,109 100,000
20 12,000 12,281 14,193 19,121 27,989 41,121 58,193 78,281 100,000
Depreciación en %
12
267
Los resultados obtenidos calculando los valores de la depreciación para el Modelo 6 son
iguales a los obtenidos para el Modelo 5, lo que demuestra la validez de las fórmulas 2.0 y 3.0 antes
expuestas, e invalida la solución con las ecuaciones polinómicas. A los efectos de comprobar la no
validez comentada, se presenta el cálculo de los valores de la depreciación utilizando los polinomios
que se derivan del gráfico anterior:
Estado Ecuación
Estado 1 Y = 0,005X2 + 0,5X + 0,00
Estado 2 Y = 0,005X2 + 0,4984X + 0,3188
Estado 3 Y = 0,0049X2 + 0,4875X + 2,4921
Estado 4 Y = 0,0046X2 + 0,4595X + 8,092
Estado 5 Y = 0,0041X2 + 0,4092X + 18,169
Estado 6 Y = 0,0033X2 + 0,3345X + 33,092
Estado 7 Y = 0,0024X2 + 0,2375X + 52,492
Estado 8 Y = 0,0012X2 + 0,1234X + 75,319
Estado 9 No se hizo la ecuación por ser el resultado 100%
Al aplicar las ecuaciones se obtuvieron los siguientes valores que fueron tabulados para el
Modelo 7:
Tabla 51 - Ross Heideck Corregida polinómica


condición: % de la
0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

1 0,505 0,822 2,985 8,556 18,582 33,430 52,732 75,444 100,000
2 1,020 1,336 3,487 9,029 19,004 33,774 52,977 75,571 100,000
3 1,545 1,859 3,999 9,512 19,434 34,125 53,226 75,700 100,000
4 2,080 2,392 4,521 10,004 19,871 34,483 53,480 75,832 100,000
5 2,625 2,936 5,052 10,505 20,318 34,847 53,740 75,966 100,000
6 3,180 3,489 5,594 11,015 20,772 35,218 54,003 76,103 100,000
7 3,745 4,053 6,145 11,534 21,234 35,595 54,272 76,242 100,000
8 4,320 4,626 6,706 12,062 21,705 35,979 54,546 76,383 100,000
9 4,905 5,209 7,277 12,600 22,184 36,370 54,824 76,527 100,000
10 5,500 5,803 7,857 13,147 22,671 36,767 55,107 76,673 100,000
11 6,105 6,406 8,448 13,703 23,166 37,171 55,395 76,822 100,000
12 6,720 7,020 9,048 14,268 23,670 37,581 55,688 76,973 100,000
13 7,345 7,643 9,658 14,843 24,182 37,998 55,985 77,126 100,000
14 7,980 8,276 10,278 15,427 24,701 38,422 56,287 77,282 100,000
15 8,625 8,920 10,907 16,020 25,230 38,852 56,595 77,440 100,000
16 9,280 9,573 11,547 16,622 25,766 39,289 56,906 77,601 100,000
17 9,945 10,237 12,196 17,233 26,310 39,732 57,223 77,764 100,000
18 10,620 10,910 12,855 17,853 26,863 40,182 57,545 77,929 100,000
19 11,305 11,593 13,524 18,483 27,424 40,639 57,871 78,097 100,000
20 12,000 12,287 14,202 19,122 27,993 41,102 58,202 78,267 100,000
13
268
A pesar que aparentan ser iguales los resultados, se restaron los valores encontrados para
los modelos 6 y 7, y se hizo el gráfico de dispersión entre la relación edad/vida útil contra las
diferencias calculadas:
Diferencia de depreciaciones – Modelos 6 y 7

Diferencia de depreciación en %
Al observar el gráfico se puede concluir que existen diferencias positivas y negativas entre los
modelos, con la tendencia a incrementarse en la medida que aumenta la Relación edad/vida útil en
%, lo que comprueba que las funciones polinómicas derivadas de la función Agregar línea de
tendencia del Excel para ajustar los valores de depreciación no es una solución válida para
representar los valores tabulados por Heideck.
A los efectos de la comparación de resultados se asume que la fórmula para estimar el valor
del inmueble es la siguiente:
=( + ) (4.0)
El valor de la construcción depreciada se fundamenta en la expresión:
= − (5.0)
Donde:
Vc : valor de la construcción actual.
La función Depreciación se expresa así:
= ( − )
Donde:
Vr : valor de rescate (generalmente entre el 5 al 15% del Vcn).
δ : factor de depreciación, obtenido a partir del Criterio de Ross-Heideck
14
269
Para la comparación de ecuaciones o fórmulas para determinar el valor del inmueble, en la
Resolución 620 se puede ver la recomendación del procedimiento para el cálculo del valor del
inmueble, partiendo de esta fórmula:
La fórmula 4.0 se diferencia de la ecuación de avalúo del bien (A) de la resolución porque
utiliza el valor de rescate y el factor de comercialización, de manera que para homologar los cálculos
se tienen los siguientes términos de referencia:
At: Área del Terreno = 5.000,00 m2
Vut: Valor Unitario del Terreno =100.000,00 (UM/m2)
Ac: Área de Construcción =2.500,00 m2
CUC: Costo Unitario de la Construcción =1.300.000,00 UM/m2
Condición: Regular
ea: Edad Aparente de la Construcción (años)=10
vu: Vida Útil de la Construcción (años)=100
Vr: Valor residual: 0% del Vcn
Factor de comercialización: 1,00
Lo que se pretende es determinar el porcentaje de depreciación utilizando los valores de la
Tabla de Ross-Heideck modificada y las Tablas de “Fitto y Corvino” contenidas en la resolución. Se
15
270
utilizará el Evolutivómetro.xlsx, herramienta diseñada por el autor de este trabajo para determinar
el valor del inmueble a través del Método Evolutivo (Método del Costo Nuevo de Reproducción o
comparativo del costo). A seguir los resultados:
Tabla comparativa de resultados del cálculo de las depreciaciones

y del valor del inmueble
Datos para determinar Valor del Inmueble
(Método Evolutivo)
Descripción Ross-Heidecke IGAC

2
A t :Área del Terreno (m )= 5.000,00 5.000,00
2
V ut : Valor Unitario del Terreno (UM/m )= 100.000,00 100.000,00
V t :Valor del Terreno (UM)= 500.000.000,00 500.000.000,00
2
A c : Área de Construcción (m )= 2.500,00 2.500,00
2
C UC : Costo Unitario de la Construcción (UM/m )= 1.300.000,00 1.300.000,00
V cn :Valor Construcción (UM)= 3.250.000.000,00 3.250.000.000,00
Estado de Conservación: 3 3
Condición: Regular Regular
C H : Factor Heidecke (adim)= 0,1810 0,1810
r : Factor Rescate (adim)= 0,00 0,00
Vr : valor de rescate (UM) 0,00 0,00
e a : Edad Aparente de la Construcción (años)= 10 10
v u : Vida Útil de la Construcción (años)= 100 100
e a /v u: Relación entre la edad aparente y la vida útil (adim)= 10% 10%
α: Función Ross(adim)= 0,06 NA
δ : Factor de Depreciación (adim)= 0,2260 0,2261
V c :Valor Construcción (UM)= 2.515.353.750,00 2.515.301.750,00
V me :Valor de las Máquinas y Equipos (UM)= 0,00 0,00
V tcme :Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (UM)= 3.015.353.750,00 3.015.301.750,00
F C : Factor de Mercado o de Comercialización (adim)= 1,00 1,00
Vi : Valor del Inmueble (UM)= 3.015.353.750,00 3.015.301.750,00
En este ejemplo la diferencia es muy pequeña entre los factores de depreciación, y por ende,
en el valor del inmueble. De manera que se procedió a realizar variaciones de la relación edad/vida
útil, de cinco en cinco por ciento, manteniendo las demás variables constantes, para ver el
comportamiento de las depreciaciones y de los valores determinados por el Método Evolutivo. A
seguir la tabla con los resultados y los gráficos de dispersión:
16
271
Tabla comparativa de resultados
Valor del inmueble (UM) Depreciación (% )

Diferencia Diferencia
Rel ea/vu (%) Ross-Heidecke IGAC Ross-Heidecke IGAC (UM) (% )
0 3.161.750.000,00 3.161.616.750,00 0,1810 0,1810 133.250,00 -0,00004100

5 3.091.879.062,50 3.091.790.500,00 0,2025 0,2025 88.562,50 -0,00002725
10 3.015.353.750,00 3.015.301.750,00 0,2260 0,2261 52.000,00 -0,00001600
15 2.932.174.062,50 2.932.150.500,00 0,2516 0,2516 23.562,50 -0,00000725
20 2.842.340.000,00 2.842.336.750,00 0,2793 0,2793 3.250,00 -0,00000100
25 2.745.851.562,50 2.745.860.500,00 0,3090 0,3090 -8.937,50 0,00000275
30 2.642.708.750,00 2.642.721.750,00 0,3407 0,3407 -13.000,00 0,00000400
35 2.532.911.562,50 2.532.920.500,00 0,3745 0,3745 -8.937,50 0,00000275
40 2.416.460.000,00 2.416.456.750,00 0,4103 0,4103 3.250,00 -0,00000100
45 2.293.354.062,50 2.293.330.500,00 0,4482 0,4482 23.562,50 -0,00000725
50 2.163.593.750,00 2.163.541.750,00 0,4881 0,4881 52.000,00 -0,00001600
55 2.027.179.062,50 2.027.090.500,00 0,5301 0,5301 88.562,50 -0,00002725
60 1.884.110.000,00 1.883.976.750,00 0,5741 0,5742 133.250,00 -0,00004100
65 1.734.386.562,50 1.734.200.500,00 0,6202 0,6202 186.062,50 -0,00005725
70 1.578.008.750,00 1.577.761.750,00 0,6683 0,6684 247.000,00 -0,00007600
75 1.414.976.562,50 1.414.660.500,00 0,7185 0,7186 316.062,50 -0,00009725
80 1.245.290.000,00 1.244.896.750,00 0,7707 0,7708 393.250,00 -0,00012100
85 1.068.949.062,50 1.068.470.500,00 0,8249 0,8251 478.562,50 -0,00014725
90 885.953.750,00 885.381.750,00 0,8812 0,8814 572.000,00 -0,00017600
95 696.304.062,50 695.630.500,00 0,9396 0,9398 673.562,50 -0,00020725
100 500.000.000,00 499.216.750,00 1,0000 1,0002 783.250,00 -0,00024100
Diferencias % de valor del inmueble (Base VRH)

0,18000000
0,16000000
Diferencia de depreciación
0,14000000
0,12000000
0,10000000
0,08000000
0,06000000
en %
0,04000000
0,02000000
0,00000000
-0,02000000 0 20 40 60 80 100
17
272
Diferencias de Depreciación % (Base DRH)

0,00500000
0,00000000
Diferencia de depreciación
0 20 40 60 80 100
-0,00500000
-0,01000000
-0,01500000
-0,02000000
en %
-0,02500000
-0,03000000
Al observar los resultados de la tabla para este caso bajo la condición Ceteris Paribus para la
variable edad del inmueble se comprueba que hay diferencias porcentuales entre los valores
determinados utilizando los datos de la tabla de Ross-Heideck y los de la Tabla “Fitto y Corvino” del
IGAC. Las curvas en los gráficos de dispersión indican que las diferencias entre los valores
calculados para el inmueble son bajos, manteniéndose así desde edades tempranas hasta los 60
años, a partir de allí crecen exponencialmente en forma positiva. Mientras que las diferencias
porcentuales para la depreciación son bajas igualmente desde tempranas edades hasta los 40 años,
luego de allí crecen linealmente y en forma negativa.
Conclusión:
A continuación, se presenta una tabla resumen donde se indican los valores de la depreciación
de todas las tablas consideradas en este estudio, llegando a la conclusión que los valores de las
Tablas de “Fitto y Corvini” contenidas en la Resolución 620 del IGAC (Modelos 1 y 2) no presentan
las mismas cifras de los valores del Modelo 5 que corresponde a la Tabla Ross-Heideck Corregida.
Tabla comparativa de resultados de la función de depreciación basada en el criterio Ross-Heideck

( Relación edad/vida útil igual a 0%)
Modelo Fuente de información Estado 1 Estado 1.5 Estado 2 Estado 2.5 Estado 3 Estado 3.5 Estado 4 Estado 4.5 Estado 5
Modelo 1 Tabla del IGAC Usando Polinomios -0,007 0,030 2,540 8,110 18,100 33,200 52,530 75,150 100,000
Modelo 2 Tabla de valores de IGAC 0,000 0,050 2,500 8,050 18,100 33,200 51,600 75,100 100,000
Modelo 3 Tabla de Fitte-Cervini Original 0,000 0,032 2,520 8,090 18,100 33,200 52,600 75,200 100,000
Modelo 4 Tabla Ross-Heideck Original 0,000 0,032 2,520 8,090 18,100 33,200 52,600 75,200 100,000
Modelo 5 Tabla Ross-Heideck Corregida 0,000 0,320 2,490 8,090 18,170 33,090 52,490 75,320 100,000
Modelo 6 Tabla Ross-Heidec k Corregida y Calculada 0,000 0,320 2,490 8,090 18,170 33,090 52,490 75,320 100,000
Nota: las cifras en rojo no son válidas porque difieren de las cifras del Modelo 5 que se considera que está correctamente calculado.
18
273
Recomendación:
Es muy importante que el personal técnico del Instituto Geográfico Agustín Codazzi haga una
revisión de la Resolución 620 con la finalidad de realizar las correcciones que tengan a bien realizar,
a los efectos de adecuar la determinación del cálculo de la depreciación con base en los valores de
la fuente original. Hoy después de 85 años de la publicación del Libro de Heideck y de los 81 años
del Libro de Fitte y Cervini, sería un acto de reconocimiento del esfuerzo llevado a cabo por esos
profesionales para dotar a los tasadores de métodos y procedimientos para optimizar su ejercicio
profesional.

mundovalor
19
274
ANEXO: Tabla de Ross-Heideck Corregida
20
275


condición: % de la
0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

1 0,505 0,822 2,985 8,556 18,582 33,430 52,732 75,443 100,000
2 1,020 1,336 3,487 9,029 19,004 33,774 52,977 75,571 100,000
3 1,545 1,859 3,999 9,512 19,433 34,126 53,226 75,700 100,000
4 2,080 2,392 4,520 10,004 19,871 34,484 53,480 75,832 100,000
5 2,625 2,935 5,052 10,505 20,317 34,848 53,739 75,967 100,000
6 3,180 3,489 5,593 11,015 20,771 35,220 54,003 76,104 100,000
7 3,745 4,052 6,144 11,534 21,234 35,598 54,271 76,243 100,000
8 4,320 4,625 6,704 12,062 21,704 35,982 54,544 76,385 100,000
9 4,905 5,208 7,275 12,600 22,183 36,374 54,822 76,529 100,000
10 5,500 5,801 7,855 13,147 22,670 36,772 55,105 76,676 100,000
11 6,105 6,404 8,445 13,703 23,165 37,177 55,392 76,826 100,000
12 6,720 7,017 9,045 14,268 23,668 37,588 55,685 76,977 100,000
13 7,345 7,640 9,654 14,843 24,179 38,006 55,982 77,132 100,000
14 7,980 8,273 10,273 15,426 24,699 38,431 56,283 77,288 100,000
15 8,625 8,916 10,902 16,019 25,227 38,863 56,590 77,448 100,000
16 9,280 9,569 11,541 16,621 25,763 39,301 56,901 77,609 100,000
17 9,945 10,232 12,189 17,232 26,307 39,746 57,217 77,773 100,000
18 10,620 10,905 12,847 17,853 26,859 40,198 57,537 77,940 100,000
19 11,305 11,588 13,515 18,482 27,420 40,656 57,863 78,109 100,000
20 12,000 12,281 14,193 19,121 27,989 41,121 58,193 78,281 100,000
21 12,705 12,983 14,880 19,769 28,566 41,593 58,528 78,455 100,000
22 13,420 13,696 15,578 20,426 29,151 42,071 58,868 78,631 100,000
23 14,145 14,419 16,285 21,092 29,744 42,556 59,212 78,810 100,000
24 14,880 15,151 17,001 21,768 30,345 43,048 59,561 78,991 100,000
25 15,625 15,894 17,728 22,453 30,955 43,546 59,915 79,175 100,000
26 16,380 16,647 18,464 23,147 31,573 44,052 60,274 79,362 100,000
27 17,145 17,409 19,210 23,850 32,199 44,563 60,637 79,550 100,000
28 17,920 18,182 19,966 24,562 32,833 45,082 61,006 79,742 100,000
29 18,705 18,964 20,731 25,283 33,475 45,607 61,378 79,935 100,000
30 19,500 19,757 21,506 26,014 34,126 46,139 61,756 80,132 100,000
31 20,305 20,559 22,291 26,754 34,785 46,678 62,139 80,330 100,000
32 21,120 21,371 23,086 27,503 35,452 47,223 62,526 80,531 100,000
33 21,945 22,194 23,890 28,261 36,127 47,775 62,918 80,735 100,000
34 22,780 23,026 24,704 29,029 36,810 48,334 63,314 80,941 100,000
35 23,625 23,868 25,528 29,805 37,502 48,899 63,716 81,150 100,000
36 24,480 24,721 26,362 30,591 38,201 49,471 64,122 81,361 100,000
37 25,345 25,583 27,205 31,386 38,909 50,050 64,533 81,574 100,000
38 26,220 26,455 28,059 32,190 39,625 50,635 64,949 81,790 100,000
39 27,105 27,337 28,922 33,004 40,349 51,227 65,369 82,009 100,000
40 28,000 28,230 29,794 33,826 41,082 51,826 65,794 82,230 100,000
21
276


condición: % de la
41 28,905 29,132 30,677 34,658 41,822 52,432 66,224 82,453 100,000

42 29,820 30,044 31,569 35,499 42,571 53,044 66,659 82,679 100,000
43 30,745 30,966 32,471 36,349 43,328 53,663 67,098 82,907 100,000
44 31,680 31,898 33,383 37,208 44,093 54,288 67,543 83,138 100,000
45 32,625 32,840 34,304 38,077 44,866 54,921 67,992 83,371 100,000
46 33,580 33,792 35,235 38,955 45,648 55,560 68,445 83,607 100,000
47 34,545 34,754 36,176 39,842 46,438 56,205 68,904 83,845 100,000
48 35,520 35,726 37,127 40,738 47,235 56,858 69,367 84,086 100,000
49 36,505 36,707 38,087 41,643 48,041 57,517 69,835 84,329 100,000
50 37,500 37,699 39,058 42,558 48,856 58,183 70,308 84,574 100,000
51 38,505 38,701 40,038 43,481 49,678 58,855 70,785 84,822 100,000
52 39,520 39,713 41,027 44,414 50,509 59,534 71,267 85,073 100,000
53 40,545 40,735 42,027 45,356 51,347 60,220 71,754 85,326 100,000
54 41,580 41,766 43,036 46,307 52,194 60,912 72,246 85,581 100,000
55 42,625 42,808 44,055 47,268 53,049 61,612 72,742 85,839 100,000
56 43,680 43,860 45,084 48,237 53,913 62,317 73,244 86,100 100,000
57 44,745 44,921 46,122 49,216 54,784 63,030 73,750 86,362 100,000
58 45,820 45,993 47,170 50,204 55,664 63,749 74,260 86,628 100,000
59 46,905 47,074 48,228 51,201 56,552 64,475 74,776 86,896 100,000
60 48,000 48,166 49,296 52,208 57,448 65,208 75,296 87,166 100,000
61 49,105 49,267 50,373 53,223 58,352 65,947 75,821 87,439 100,000
62 50,220 50,379 51,461 54,248 59,265 66,693 76,351 87,714 100,000
63 51,345 51,500 52,558 55,282 60,185 67,446 76,885 87,991 100,000
64 52,480 52,631 53,664 56,325 61,114 68,205 77,424 88,271 100,000
65 53,625 53,773 54,781 57,378 62,051 68,971 77,968 88,554 100,000
66 54,780 54,924 55,907 58,439 62,996 69,744 78,517 88,839 100,000
67 55,945 56,085 57,043 59,510 63,949 70,524 79,070 89,127 100,000
68 57,120 57,257 58,189 60,590 64,911 71,310 79,629 89,417 100,000
69 58,305 58,438 59,344 61,679 65,881 72,103 80,192 89,709 100,000
70 59,500 59,629 60,509 62,777 66,858 72,902 80,759 90,004 100,000
71 60,705 60,830 61,684 63,885 67,845 73,709 81,332 90,302 100,000
72 61,920 62,041 62,869 65,001 68,839 74,521 81,909 90,601 100,000
73 63,145 63,262 64,063 66,127 69,841 75,341 82,491 90,904 100,000
74 64,380 64,494 65,268 67,262 70,852 76,167 83,078 91,209 100,000
75 65,625 65,735 66,482 68,407 71,871 77,000 83,669 91,516 100,000
76 66,880 66,986 67,705 69,560 72,898 77,840 84,265 91,826 100,000
77 68,145 68,247 68,939 70,723 73,933 78,686 84,866 92,138 100,000
78 69,420 69,517 70,182 71,895 74,976 79,540 85,472 92,452 100,000
79 70,705 70,798 71,435 73,076 76,028 80,399 86,083 92,770 100,000
80 72,000 72,089 72,698 74,266 77,087 81,266 86,698 93,089 100,000
22
277


condición: % de la
81 73,305 73,390 73,970 75,465 78,155 82,139 87,318 93,411 100,000

82 74,620 74,701 75,252 76,674 79,231 83,019 87,942 93,736 100,000
83 75,945 76,022 76,544 77,892 80,316 83,905 88,572 94,063 100,000
84 77,280 77,352 77,846 79,119 81,408 84,799 89,206 94,392 100,000
85 78,625 78,693 79,158 80,355 82,509 85,698 89,845 94,724 100,000
86 79,980 80,044 80,479 81,600 83,617 86,605 90,489 95,059 100,000
87 81,345 81,404 81,810 82,855 84,734 87,518 91,137 95,396 100,000
88 82,720 82,775 83,151 84,118 85,860 88,438 91,791 95,735 100,000
89 84,105 84,156 84,501 85,391 86,993 89,365 92,449 96,077 100,000
90 85,500 85,546 85,861 86,673 88,135 90,298 93,111 96,421 100,000
91 86,905 86,947 87,231 87,965 89,284 91,238 93,779 96,768 100,000
92 88,320 88,357 88,611 89,265 90,442 92,185 94,451 97,117 100,000
93 89,745 89,778 90,001 90,575 91,608 93,139 95,128 97,469 100,000
94 91,180 91,208 91,400 91,894 92,783 94,099 95,810 97,823 100,000
95 92,625 92,649 92,809 93,222 93,965 95,066 96,496 98,180 100,000
96 94,080 94,099 94,228 94,559 95,156 96,039 97,188 98,539 100,000
97 95,545 95,559 95,656 95,905 96,354 97,019 97,884 98,900 100,000
98 97,020 97,030 97,094 97,261 97,561 98,006 98,584 99,265 100,000
99 98,505 98,510 98,542 98,626 98,777 99,000 99,290 99,631 100,000
100 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000
23
278
Bibliografía
Camacaro, Miguel (2016). El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios. Miguel Camacaro
Ediciones. Barquisimeto, Venezuela.
Fitte, Raúl y Cervini, Ángel (1939). “Antecedentes para el estudio de normas para tasaciones
urbanas en Capital Federal”. Talleres del Banco Hipotecario Nacional, Buenos Aires,
Argentina.
Heideck, Erich (1935) Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von
Grundstücken und Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken. Herausgeber Springer.
Deutschland.
Tesis de grado
Humpl, Joachim C. (2014) Liegenschaftsbewertung im sachversicherungsrecht. Master-Thesis zur

Erlangung des akademischen Grades Master of Science in „International Real Estate
Valuation” eingereicht am Department für Bauen und Umweltder Donau-Universität Krems.
Österreich.
Artículos publicados en revistas
Monzani et al (2020) Análisis estadístico del impacto de la superﬁcie, el frente y el fondo sobre el
valor unitario de la tierra urbana. Revista Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales,
Vol. 7, No. 1. Universidad Nacional de Córdoba. Argentina.
Camacaro, Miguel (2017). El Episodio Tabulado de Fitto y Corvini. +Valor Revista Técnica del
Registro Nacional de Avaluadores. Nº 22/agosto 2017. Bogotá. Colombia.
Leyes, ordenanzas y resoluciones:
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008. Procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997.Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Bogotá, Colombia.
Mensajes email
Camacaro, M. (2020). La fórmula de Ross-Heideck y la escuela alemana de la depreciación.

email: mundovalor@gmail.com
Camacaro, M. (2020). Algo más sobre la fórmula de Ross-Heideck y la depreciación.

Camacaro, M. (2020). Heideck-die Abschreibung von Maschinen nach Kmaqkaro.

24
279
Algo más sobre la fórmula de Ross-Heidecke y la
depreciación
280
Miguel Camacaro Pérez,DSLE
Algo más sobre la fórmula de Ross-Heidecke y la depreciación
En el anterior correo cité un artículo que hice sobre el tema del modelo Ross- Heideck(e), publicado
en la revista +Valor de la RNA que adjunto a este correo, titulado "El Episodio Tabulado de Fitto y
Corvini", donde se escribió que visto los resultados obtenidos con el uso del libro de cálculo (ver la
tabla al final del artículo), se puede afirmar que las tablas de Fitto-Corvini (Partes 1 a la 4) de la
Resolución tienen algunas variaciones en los valores en comparación con los valores de la "Tabla
Camacaro", que su vez difieren de los valores de la depreciación obtenidos con las fórmulas
polinómicas contenidas en la Resolución Número 620 del 23 de septiembre de 2008, del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), y se concluye que:
"Las ecuaciones 1.1 y 1.2 del criterio Ross-Heidecke son las que se deben utilizar para calcular la
depreciación, y por ende, el valor de la depreciación de las construcciones del inmueble cuando se
utiliza el Método del Costo Nuevo de Reproducción (Evolutivo).
Se debe evitar el uso de tablas o de fórmulas para aproximarse a los verdaderos valores de la
depreciación". Lo subrayado es un agregado al artículo para interpretar correctamente el término
de depreciación "porque no se trata de la desvalorización con el tiempo solo es la depreciación de
las bienhechurías del inmueble" Dr. Rubens Dantas dixit.
Por cierto, en esa oportunidad el Ing. Julio Torres Coto me hizo una observación sobre el contenido
del artículo, por lo cual le respondí lo siguiente (adjunto también la respuesta en el archivo
Formalidad):"Se aceptan todas las observaciones, por muy críticas que sean. Quizás me faltó
aclarar ese punto en el mensaje, esto es, debí escribir lo siguiente: "La importancia del trabajo de
tabular los valores de Ross-Heidecke realizado por Fitto y Corvini (que en realidad se llamaban Fitte
y Cervini) ..." para evitar que los lectores interpretaran, o que interpreten, que desconozco que están
errados los apellidos de los autores en las tablas que se han publicado en la diversa bibliografía
latinoamericana de tasación".
En este link se puede ver parte del Boletín Año 8-Nº 39 enero-febrero de 1995 del Consejo
Profesional de Agrimensura de Buenos Aires, donde se hace referencia a las Tablas de Frente y
Fondo de Fitte y Cervini.
1Boletin Fitte y Cervini.pdf
Así como también erramos en el apellido Heideck(e), en la misma respuesta dada a Torres Coto,
expresé que: "De manera que la literatura especializada "está plagada de ese error histórico", así
como el caso de "Heidecke", que por cierto también hice un artículo donde expuse la posible causa
de la "e plus". Pero en mi libro la página 188, en el pie de página, hay una nota explicativa sobre el
caso de "Heideck". Por tanto, nada que hacer, lo escrito está escrito, pero los que tengan la
oportunidad de corregir en el futuro lo harán correctamente en su trabajo de difusión..." Adjunto
igualmente el artículo "A propósito de Heideck(e)".
Como ya les expuse que tengo adelantada mi investigación la documentación, hasta ahora de
dieciséis países, por lo que en esta oportunidad voy a mencionar el caso Venezuela. A principios
de siglo XXI se presentaron dos trabajos importantes para el tema del tratamiento de la
depreciación, el primero intitulado "LAS EDADES DE UN EDIFICIO: Un estudio sobre la
Determinación Técnica de la Vida Útil, la Edad Efectiva y la Vida Remanente en Edificaciones
Tipificables en Venezuela bajo condiciones normales y extremas" del Arq. Pablo Herrera, el Urb.
Ivan Caputto y del Ing. Daniel Silva. El segundo intitulado" Depreciación Física de las Edificaciones:
Un nuevo enfoque de cálculo" de los Ingenieros Angelo Tiso, Magda Echeverría, Rafael Figueras y
Sixto Reyes". Los trabajos compartieron el premio "Edgar Gómez" de Soitave.
Sobre el primer trabajo, es una propuesta que representa "una variación del enfoque presentado
por el Ing. Miguel Angel Navome y el Arq. Juan Antonio de la Veyga en el XIII Congreso
Panamericano de Valuaciones realizado entre el 11 y el 16 de Noviembre de 1985 en la ciudad de
Buenos Aires, Argentina, adaptado a la orientación de este trabajo dentro de la realidad
281
nacional, de forma tal que permita ser susceptible de adecuación de acuerdo al peso de los
diferentes componentes constructivos de una determinada edificación". Del contenido del trabajo
se extrae el objetivo general: "Desarrollar una Metodología para la determinación Objetiva de la Vida
Útil, Edad Efectiva y Vida Remanente, en Edificaciones Tipificables, tomando en cuenta la
proporción y calidad de los componentes constructivos y las condiciones ambientales imperantes."
De hecho, presentan un procedimiento para establecer mediante inspecciones técnicas, el estado

y condición del inmueble tasable, a los efectos de calcular las diferentes edades, vidas útiles y
remanentes de los inmuebles (considerando condiciones ambientales), resultados que sustituirían
las tablas genéricas que aparecen en la bibliografía y que son del "uso y costumbre" de los
tasadores.
Luego del desarrollo del trabajo, entre las conclusiones están: "A través de esta investigación, ha
quedado demostrado que cada edificación es básicamente diferente de otra que se le asemeje, por
cuanto su Vida Útil se encuentra ubicada dentro de un rango que va a depender de la calidad y el
tipo de materiales con los que se encuentre ejecutada; el Uso para el cual fue proyectada y el medio
ambiente donde se encuentre ubicada.
Desde el mismo momento en que una edificación entra en funcionamiento, comienza a

descomponerse la Vida Útil en la sumatoria de su Edad Efectiva y su Vida Remanente, producto del
surgimiento de la depreciación, siendo éste un elemento que viene a determinar la pérdida de valor
del bien en el tiempo; sin embargo la complejidad de una edificación es tal que la depreciación
puede manifestarse y apreciarse de diversas formas por cuanto algunos de los elementos que
conforman dicha edificación tienen menor duración que otros, por lo que ameritan ser reparados e
incluso reemplazados". También señalan los autores que: "Una edificación en perfecto estado de
conservación y mantenimiento, siempre tendrá una edad efectiva menor a su edad cronológica."
Sobre el segundo trabajo los autores plantean "una propuesta metodológica para el cálculo de la
depreciación física de edificaciones basada en el desglose de esta en sus distintas partes y/o
componentes, y donde la depreciación total de la edificación viene a ser entonces calculada como
la sumatoria total de la depreciación cada una de las partes según la vida útil estimada
respectivamente para cada una de estas".
El estudio se basa en el llamado método Factor Method de la norma ISO/DIS 158611.1999. Las
estimaciones de la vida útil son realizadas tomando como base la vida útil de referencia del
componente, ajustándola mediante la multiplicación por coeficientes que buscan explicar la
influencia de los factores como: la calidad de los materiales, del proyecto, de los materiales, de la
construcción, la influencia del ambiente, del uso y del estado de mantenimiento de la edificación.
Una conclusión importante a mi criterio, es que los resultados muestran que la depreciación total
calculada de esta forma conlleva a una curva con un comportamiento convexo cuando se hace el
gráfico de dispersión entre la depreciación calculada y la vida útil, a diferencia de los criterios
clásicos, por ejemplo, la parábola de Kuentzle y la curva de Ross. Como conclusión proponen un
modelo exponencial para el cálculo del costo de reproducción menos la depreciación en función de
la edad del edificio y de los niveles de calidad.
Estas dos alternativas metodológicas evidentemente técnicas, de alguna forma limitan la

actuación de los tasadores que no son ingenieros civiles ni arquitectos, visto que es
necesario tener una preparación técnica para realizar la inspección y levantar la información
necesaria para la aplicación de las propuestas, y estar debidamente habilitados
profesionalmente, que solo es posible para los bienes inmuebles urbanos para los
profesionales de la ingeniería civil y de la arquitectura. Sobre este tema escribí un largo
artículo "Desde los Profanos hasta el Intrusismo en la Ingeniería de Tasación" donde claramente
expongo mi posición sobre este polémico tema. Si tienen interés lo pueden leer
aquí: http://ingenieria-legal-y-de-tasaciones.blogspot.com/2006/04/.
282
En el libro de Heideck pude leer lo que cito, que es muy similar a lo tratado en los trabajos
anteriores, solo que se escribió en el año 1935: "La depreciación por antigüedad debe ser recta, es
decir aumentan en la misma cantidad de año en año, si las consideraciones económicas son
determinantes y si la vida económica también es una opción.
Si un edificio ha sido rejuvenecido mediante renovaciones o ampliaciones, se debe suponer una

edad que corresponde al grado de rejuvenecimiento. Si un edificio se erigió en varias secciones en
diferentes momentos, entonces si los componentes individuales tienen casi la misma construcción
y ejecución, se supondrá una edad media que representa el promedio ponderado del valor de
construcción y la antigüedad de los componentes individuales.
Sin embargo, si los componentes individuales pueden verse como estructuras independientes que
deben rediseñarse de forma independiente entre sí o reemplazadas por nuevos edificios, deben
tratarse por separado. Para determinar la depreciación adicional debida a la condición del edificio
debe existir primero una opinión más uniforme posible sobre la condición." De allí la importancia en
los antecedentes en los trabajos de investigación.
Una manera de ver los cambios de valor en los inmuebles, que permita "medir" la depreciación, es
mediante la observación en el tiempo del comportamiento de los precios inmobiliarios, lo cual
necesita de una base de datos importantes y de un análisis estadístico. Como ejemplo se presenta
este trabajo del año 2012, "Market Value Assessment in Saskatchewan Handbook. Depreciation
Analysis Guide” de la Saskatchewan Assessment Management Agency, se extrae una base de
datos (una parte) de un estudio de galpones:
283
Con esos datos se hizo el siguiente gráfico de dispersión:
En el trabajo se mencionan las siguientes conclusiones:
Los resultados no son concluyentes del todo, porque "sería necesario un estudio más detallado de
los costos nuevos para finalizar las conclusiones sugeridas por esta base de datos". Pero es una
interpretación del comportamiento histórico de los precios, de allí lo relevante del estudio. Para su
aplicación y obtener resultados convincentes dependerá de las condiciones económicas de cada
país, donde se pueda trabajar con cifras en términos reales para percibir los cambios de valor de
los inmuebles en el tiempo, porque definitivamente "el tiempo es implacable".
284
Como colofón, les comento que la aplicación del Método del Costo fundamentado en la depreciación
de las construcciones y bienhechurías de un inmueble no deja de ser un artificio matemático para
llegar al valor del mercado inmobiliario, pero esto no significa que se debe tomar "a la ligera" todo
cálculo que se realice cuando se aplique en inmuebles especiales o cuando no exista la posibilidad
de aplicar el Método Comparativo de Datos de Mercado, porque hay un fundamento técnico muy
importante que se debe aprovechar para garantizar buenos resultados en los informes de tasación.
Espero que esto complemente la información del correo anterior. Para citar este artículo puede
hacerlo de esta manera:
Camacaro, M. (2020). Algo más sobre la fórmula de Ross-Heidecke y la depreciación.

Gracias por la atención.

+58 414 5111310
+39 391 4128959
mundovalor
285
Miguel Camacaro Pٞérez, SLE
Heideck-die Abschreibung von Maschinen nach Kmaqkaro

Es muy osado decirlo, porque no se alemán, pero por increíble que parezca estoy haciendo la
traducción e interpretación del contenido del libro" La tasación del suelo industrial y fábricas, así
como terrenos y edificios con fines comerciales y residenciales" de Eric Heideck (1935). Por esto es
que aparece en el título de este mensaje, Heideck-die Abschreibung von Maschinen nach
Kmaqkaro, que significa "Heideck y la depreciación de las máquinas según Camacaro". Estoy
sorprendido con toda la información que el autor alemán plasmó en su libro, y hasta el día de ayer
era inédito para mí. Pero es que no solo trató la depreciación de las construcciones, también estudió
la depreciación de las máquinas, sistema de máquinas y equipos con carácter de máquinas,
considerando factores como antigüedad, uso, estado de condición y construcción. Ahora bien, me
tomo la libertad de exponer en este mensaje parte del contenido del libro, y ustedes estimados
lectores sacarán sus mejores conclusiones:
Cuando se trata de la depreciación de equipos mecánicos, se debe hacer una distinción entre
la depreciación por antigüedad y uso, así como la depreciación por estado y construcción. En el
caso de los primeros, se debe determinar si la disminución del valor debe calcularse desde un punto
de vista técnico o económico, es decir, si se puede asumir una vida útil técnica o económica.
Además, se debe tener en cuenta el número medio diario de horas de trabajo o el tiempo medio de
uso anual. La sección 5 de este capítulo proporciona más información sobre la aplicación práctica:
La determinación del valor.
La reducción porcentual de valor a realizar para máquinas, sistemas de máquinas y equipos como
resultado de la antigüedad y uso se muestra en la Tabla 55:
La reducción porcentual final en el valor, teniendo en cuenta el estado y la construcción, se puede

ver en la tabla 56:
286
Los valores resultantes de estas tablas de curvas se establecen para una duración normal de uso,
que es un promedio de 8 horas al día o en algunos sistemas operativos generales, sistemas de
calderas o similares, se visualiza de antemano un sistema correspondiente al número medio
anual de horas de funcionamiento. Si la duración real de uso se desvía de la normal, el factor
horario, teniendo en cuenta el número medio diario de horas de trabajo, se puede tomar de la Tabla
57.
287
La curva se utilizará en consecuencia si el grado de uso solo puede expresarse en términos de un

número anual de horas de funcionamiento. Las tres tablas de curvas se basan en tablas similares
establecidas en 1919 por el gobierno estadounidense con la ayuda de expertos líderes. Aquí hay
un detalle interesante sobre lo consecuente del autor con citar el origen de su publicación y le da al
lector una pista para emprender la búsqueda de ese trabajo realizado por el gobierno americano.
Hay otro dato interesante que detallo en este párrafo:

"...De acuerdo con Moral[1] es alrededor del 30% del nuevo valor y se puede aumentar al 331/3%
con un buen mantenimiento y otras condiciones favorables. Un valor empresarial ideal de este tipo
no se puede considerar para las determinaciones de valor que se realizan de acuerdo con los
aspectos económicos..."
[1]
Die Taxation maschineller Anlagen von Dr. Fclix Moral. Berlin: Georg Siemens 1930.
Pues me llamó la atención el nombre en español del profesional citado por Heideck en su libro,
quien además tiene otras publicaciones Die Schätzung des Wertes industrieller y Revision und
Reorganisation industrieller Betriebe, que sería interesante consultar para estudiar la referencia
técnica.
Seguiré investigando, en la medida de lo posible aportando datos históricos de nuestra profesión.

Si usted estimado lector desea usar el contenido de este material con fines académicos o para hacer
la referencia en una ponencia, conferencia, papel de trabajo, artículo, etc., tiene toda la libertad de
hacerlo pero solo le pido un favor, citar al autor de este mensaje y de los mensajes anteriores sobre
"La Depreciación y el modelo Ross-Heideck", porque de cualquier manera si toma ventaja en utilizar
sin mencionar a quien es responsable de que pueda leer este cuerpo escrito, tenga la certeza que
me enteraré porque hoy nada se hace opaco, todo es transparente por el uso de la tecnología.
Pueden citar la fuente así:
Camacaro, M. (2020). Heideck-die Abschreibung von Maschinen nach

Kmaqkaro. email: mundovalor@gmail.com
Pueden reenviar este material a quien pueda interesar. Hasta una próxima oportunidad.

+58 414 5111310
+39 391 4128959
mundovalor
288
La depreciación según Cole
289
Por Miguel Camacaro Pérez, DSLE
Julio 2021
290
En el proceso de aprendizaje, los alumnos se basan muchas veces en el conocimiento de

sus maestros, dando como cierto lo que le transmiten, sobre todo si los que enseñan están
convencidos que lo hacen bien porque sus maestros así se lo enseñaron. De manera que,
si hay un error histórico, este pasa de generación en generación, hasta que alguien consulta
la fuente original y se percata de su existencia.
En este contexto se hace referencia al trabajo de Gómez Villegas1, quien en su obra habla
de las contribuciones de Karl Pearson, siendo una de ellas la serie de conferencias sobre
la Historia de la Estadística que dio en el University College de Londres entre los años de
1921 y 1933. Del contenido de esas conferencias del estadístico, Gómez Villegas rescata
el siguiente texto:
«Lleva mucho tiempo leer las fuentes originales. En la historia de la estadística muy
poca gente se ha tomado la molestia de hacerlo. Yo podría dar muchos ejemplos, de
la cantidad de errores que ha propiciado esta conducta, pero me contentare con
poner tres o cuatro».
El autor de este artículo con mucha responsabilidad ha buscado las fuentes originales de
los métodos que se utilizan tradicionalmente en el área de la Ingeniería Legal, de Tasación
y de los Avalúos, como fundamento para las investigaciones que adelanta para intentar
explicar parte de la historia de la tasación en Latinoamérica.
Esta particularidad de la investigación se hizo manifiesta para uno de los casos más
emblemáticos, el trabajo desarrollado por el Ingeniero Erich Heideck, que el autor de este
escrito lo plasmó en dos audiovisuales, el primero2, titulado «La depreciación según
Heideck»; y el segundo3, ¿Depreciación o desvalorización?, utilizando información del
texto4 original del investigador alemán del año 1935.
En los videos también se hace un reconocimiento a la labor de los profesionales argentinos,
el Arquitecto Raúl Fitte y el Agrimensor Ángel Cervini, quienes publicaron en 1939 un
1
Gómez Villegas, M. A. (2009) Karl Pearson, el creador de la estadística matemática en Historia de la Probabilidad y la
Estadística (IV). Publicaciones de la Universidad de Huelva. España.
2 Camacaro, M. [Mundo Valor]. (2021, mayo 22). La Depreciación según Heideck [Archivo de video]. Recuperado de
https://www.youtube.com/watch?v=2kc1PkbsvVM
3 Camacaro, M. [Mundo Valor]. (2021, mayo 22). ¿Depreciación o Desvalorización? [Archivo de video]. Recuperado de
https://www.youtube.com/watch?v=AEVU258L6_w
4Heideck, Erich. (1935). Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von Grundstücken und
Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken. Springer Verlag, Deutschland.
291
Miguel Camacaro Pérez, DSLE
documento histórico5 basado en sus investigaciones sobre los métodos de depreciación,

considerando las propuestas de las escuelas americana y alemana. Hicieron la
recomendación del uso del criterio Ross-Heideck, con base en los resultados de sus
investigaciones, como el método que más se ajustada para determinar la depreciación de
las construcciones.
También en el segundo video señalado, se hace referencia al caso de un instituto
colombiano que al redactar una resolución6 para establecer los procedimientos para los
avalúos ordenados dentro del marco de la Ley específica, propusieron valores particulares
de la depreciación, basadas en fórmulas polinómicas para ajustar los valores tabulados por
los argentinos, pero con un detalle resaltante: cambiaron los apellidos de los autores por
«Fitto y Corvini». Esto sin duda no hubiese acontecido si se hubiese consultado la fuente
original del trabajo publicado.
En otro episodio, basado en el webinar de la SOBREA7 donde participó el Dr. Lutemberg
Florencio (Brasil)8, se hizo la producción de un video9 por la curiosidad del autor de saber
un poco más del contenido de la disertación en donde se analizaron las Normas ABNT NBR
14.653-1, 2 y 3 (avalúos de bienes inmuebles urbanos y rurales) en lo referente a los
intervalos de confianza y de predicción, campo de arbitrio e intervalos admisibles. Uno de
los puntos señalados por el profesional brasileño, es la confusión que genera la
interpretación bayesiana de los intervalos de confianza que se estiman a través de la
probabilidad frecuentista.
Para el video, se hizo una investigación en la fuente original sobre el intervalo de confianza,
en especial, en los artículos del Dr. Jerzy Neyman10, quien incluso en vida tuvo que luchar
contra la errónea interpretación del producto de sus trabajos de investigación. Sobre este
tema se ha escrito mucho a nivel mundial, pero hasta hoy persisten los errores en los
estudiantes y profesores en los centros de enseñanza especializados. Al respecto Behar11
5 Cervini, A y Fitte, Raúl. (1939). Antecedentes para el estudio de Normas para Tasaciones Urbanas en Capital Federal.
Talleres del Banco Hipotecario Nacional. Buenos Aires. Argentina.
6 Resolución número 620 de 2008 (23 septiembre 2008). Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Colombia.
7 SOBREA: Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações. https://sobrea.org.br
8 Florencio, L. [SOBREA]. (2021, julio 04). Campo de arbítrio e intervalos (de confiança, de predição e de valores
admissíveis) em avaliação de imóveis: desmitificando conceitos. [Archivo de video]. Recuperado de

https://www.youtube.com/watch?v=y9x5HlJZyvQ
9 Camacaro, M. [Mundo Valor]. (2021, mayo 22). Estimación puntual y por intervalo en los avalúos inmobiliarios [Archivo
de video]. Recuperado de https://www.youtube.com/watch?v=3--vKlDOODY

10 Neyman, Jerzy (1934) On the Two Different Aspects of the Representative Method: The Method of Stratified Sampling
and the Method of Purposive Selection. Journal of the Royal Statistical Society Vol. 97, No. 4 (1934), pp. 558-625 (68
pages) Published By: Wiley
11 Behar, R. (2007). ¿Estamos buscando el ahogado aguas arriba? El caso de la estimación con intervalos de confianza.
Primer Encuentro Nacional de Educación Estadística, Bogotá.
2
292
señala entre las conclusiones de su trabajo: «…hacer énfasis en la necesidad de orientar

los esfuerzos de investigación en la comprensión de los conceptos estadísticos en el
colectivo de profesores…No tiene sentido esforzarse en lograr que los estudiantes
comprendan lo que muchos de nosotros los profesores no comprendemos, pero no somos
conscientes de ello».
Realizando la lectura del contenido de un libro12 recientemente lanzado sobre avalúos de
máquinas y equipos, se pudo observar el punto 3.3.2 Métodos de Depreciação – Seleção
do Método de depreciação, donde se presentan cinco métodos de depreciación que se
indican a continuación:
• Método de la línea recta;
• Método de Cole o de la suma de los dígitos;
• Método del saldo decreciente o exponencial;
• Método de Caires; y,
• Método de Criticidad.
Todos estos métodos son tradicionalmente conocidos por los tasadores ya que se
encuentran en gran parte de la bibliografía. Pero entre los cincos llama la atención del autor
de este artículo, y le da mucha curiosidad saber quién es o era Cole.
Así se comenzó la investigación bibliográfica a través de los motores de búsqueda de
Google para saber cómo era la identificación correcta del método. Entonces, se revisó el
libro de Lounsbury Fish13, en donde se exponen las siguientes fórmulas para la
depreciación:
• The straight-line;
• The sinking-fund;
• The Matheson;
• The Gillette; y,
• Equal profit ratios.
En el texto de Marston y Agg14, se hace referencia a las siguientes criterios para determinar
la depreciación, entre otros:
• The Straight-Line Depreciation Assumption;
12 Caldeira Martins. Ana e Caldeira Martins, Paulo (2021). Avaliação de Máquinas Equipamentos e Instalações Técnicas
Industriais (AMEITI). Editor: ANAI – Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários. Portugal.
13 Lounsbury Fish, J.C. (1923) Engineering Economics First Principles. Second Edition. Mac-Graw Hill Book Company,
Inc. New York and London.

14 Marston, A and Agg, Thomas (1936) Engineering Valuation. First Edition. Mac-Graw Hill Book Company, Inc. New York
and London.
3
293
• The Fixed Percentage of Depreciated Value Assumption;

• The Fictitious Depreciation Sinking Fund of the Sinking-Fund Depreciation
Assumption;
• The Sinking-Fund Depreciation Assumption;
• The Annuity Depreciation Assumption;
• The Present-Worth Actual Depreciation Principle;
Como se pudo observar no hay referencia al autor, ni al método de la Suma de los Dígitos
de los Años (SYD, siglas en inglés), entre las diferentes opciones presentadas en los libros
antes citados. De manera que continuando con la investigación en la internet se obtuvieron
los siguientes resultados en lengua inglesa (imagen tabuladas con su fuente):
https://www.accountingtools.com/articles/2017/5/17/sum-of-the-years-digits-depreciation
4
294
https://www.investopedia.com/terms/s/sum-of-the-years-digits.asp
https://www.accountingformanagement.org/sum-of-the-years-digits-method/
295
Depreciation Methods - 4 Types of Depreciation You Must Know! (corporatefinanceinstitute.com)
https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/accounting/accelerated-depreciation/
6
296
https://www.accountingcoach.com/blog/sum-of-the-years-digits-depreciation
https://www.researchgate.net/publication/272457901_Assessing_Depreciation_For_Valuation_P
urposes_-_A_Decompositional_Approach
297
https://www.yumpu.com/en/document/view/11264924/original-hulten-wykoff-economic-depreciation-studypdf
https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/accounting/sum-of-years-depreciation-syd/
8
298
The Appraisal of Real Estate, 15th Edition - Year published: 2020
De acuerdo con la información gráfica expuesta, proveniente de diversas fuentes como

páginas web, artículos y libros, no hay duda que el método SYD se utiliza frecuentemente
para el cálculo de la depreciación con fines contables, tanto para la estimación de los
impuestos o para soportar reportes financieros con diferentes propósitos. Hasta ahora no
se ha hecho referencia sobre el origen del método ya que por ahora es importante aportar
la evidencia del uso del método, bien sea para fines contables-financieros o para estimar el
valor de un activo.
299
De la investigación en la internet se obtuvieron estos otros resultados en lengua portuguesa

(imagen tabuladas con su fuente):
http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/wp-content/uploads/2013/06/depreciacao-ibabe-nacional-final.pdf
https://www.cobreap.com.br/2013/trabalhos-aprovados/1509.pdf
10
300
https://cointer.institutoidv.org/inscricao/pdvg/uploadsanais2020/deprecia%c3%87%c3%83o-de-m%c3%81quinas-e-
equipamentos-usando-os-m%c3%89todos-linha,-cole,-percentagem-constante-e-caires.pdf
https://matematicafinanceira.webnode.com.br/deprecia%C3%A7%C3%A3o/
11
301
https://www.trabalhosgratuitos.com/Humanas/Administra%C3%A7%C3%A3o/Metodo-de-depreciacao-da-
soma-dos-digitos-ou-978782.html
https://repositorio.ipl.pt/bitstream/10400.21/4636/1/Disserta%C3%A7%C3%A3o%20vers%C3%
A3o%20final.pdf
12
302
https://engenhariacivilunip.weebly.com/uploads/1/3/9/9/13991958/aula09_depreciao.pdf
http://www.rassis.com/artigos/Economia/Metodos%20de%20Amortizacao.pdf
De acuerdo con la información gráfica expuesta, se puede observar que al método SYD se
le conoce también como «método de Cole ou método da série», y se utiliza frecuentemente
para el cálculo de la depreciación con fines contables y para estimar el valor de los activos.
13
303
Como también es evidente, que existe bibliografía donde se señala el método por un único
nombre. Continuando con la investigación en la internet se obtuvieron los siguientes
resultados en lengua española (imagen tabuladas con su fuente):
https://issuu.com/miguelcamacaroediciones9/docs/completoabunahman
https://xdocs.cz/doc/demo-2-del-libro-valoracion-maq-y-eq-edicion-2017-jn6kdylq6g8r
14
304
https://repositoriotec.tec.ac.cr/bitstream/handle/2238/6124/modelos_depreciacion_aplicados_valuacion_bi
enes_inmuebles.pdf?sequence=1
https://xdocs.cz/doc/demo-2-del-libro-valoracion-maq-y-eq-edicion-2017-jn6kdylq6g8r
15
305
http://santiagosiqueradocente.blogspot.com/2014/03/amortizacion.html
http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/eventosT/9.%20TASACIONES%20DE%20BIENES%20MUEBL
ES-%20Ing.%20Polar.pdf
16
306
https://www.conalep.edu.mx/UODDF/Planteles/venustiano-carranza-/docentes/PublishingImages
https://www.academia.edu/6540595/Tasaci%C3%B3n_de_Maquinaria_Planta_y_Equipo
De acuerdo con la información gráfica expuesta, se puede observar que al método SYD se
le conoce como «Método de Cole, procedimiento de Cole o método de la serie», y se utiliza
frecuentemente para el cálculo de la depreciación para estimar el valor de los activos.
Igualmente se evidencia que existe bibliografía donde se señale el método por un único
nombre.
17
307
En esta altura de la investigación, vistas las evidencias mostradas, ¿Se podría entonces
dudar de la existencia de Mr. Cole como autor de un método de depreciación con fines
contables, impositivos y de estimación de valores? ¿Por qué la revisión en lengua inglesa
reporta una sola identificación para reconocer el método, mientras que, en lengua española
y portuguesa, hay una doble y hasta una triple identificación?
Para dar respuesta a estas preguntas, sencillamente hay que seguir indagando. Así se
obtienen las siguientes dos imágenes que contienen una información importante:
Annual depreciation - CEOpedia | Management online
Según esta fuente, el método que también es conocido como de «depreciación acelerada»
fue presentado en 1954 a través de la US Internal Revenue Code, esto es, el Código de
impuestos internos de los Estados Unidos de América. Sin embargo, es importante
presentar la siguiente referencia:
18
308
http://www.accioneduca.org/admin/archivos/clases/material/depreciation_1564412042.pdf
19
309
Entonces, se observa cómo se repite la información del origen del método SYD, lo cual se
confirma con la información de la siguiente imagen:
https://www.efile.com/tax-history-and-the-tax-code/
En este resumen se cuenta que The Internal Revenue Act de 1954 fue la primera revisión
exhaustiva de la ley federal de impuestos sobre la renta desde su origen en 1913…El código
de 1954 siguió siendo el estándar durante más de treinta años, hasta que se adoptó un
nuevo código como parte de la Ley de Reforma Fiscal de 1986, y muchas de las
características introducidas en 1954 sobreviven hasta el día de hoy. La evolución de las
Actas Históricas del Sistema de Impuestos en USA se presenta a continuación:
• El primer impuesto sobre la renta federal se creó en 1861.
• El Congreso aprobó la Ley de Rentas Internas en 1862, que creó la Oficina de Rentas
Internas, un predecesor del IRS de hoy en día.
20
310
• El impuesto sobre la renta de 1894.

• Ley del impuesto sobre la renta de las sociedades de 1909.
• Ley federal de impuestos sobre la renta de 1913.
• Ley del impuesto sobre la renta de 1939.
• Ley de Impuestos Internos de 1954.
• Ley de reforma fiscal de 1986.
• El código tributario de EE. UU. Ha crecido enormemente a lo largo de los años. Para
el año fiscal 2020, el código fiscal contiene casi 10.000 secciones.
Y la búsqueda dio buenos resultados obteniéndose el texto original del US Internal Revenue
Code de 1954:
https://www.govinfo.gov/content/pkg/STATUTE-68/pdf/STATUTE-68A-Pg1.pdf
En el marco rojo de la imagen derecha superior se puede observar que en la sección 167.
Depreciación se indican los métodos permitidos para su cálculo entre ellos está The sum of
the years-digits method. En la siguiente imagen se pueden ver con mayores detalles a lo
que se refiere la sección § 1.167 (b) -3 Suma del método años-dígitos:
21
311
https://www.law.cornell.edu/cfr/text/26/1.167(b)-3
Con relación al contenido del texto y al ejemplo presentado extraídos del Legal Information
Institute (Cornell Law School in Ithaca, NY), se observa la facilidad para la aplicación del
método.
De esta manera se concluye la presente investigación sin haber encontrado respuesta
sobre el nombre del autor del método. Como información final es importante destacar que
a través de las RRSS y por vía email se hizo la distribución de la siguiente imagen:
22
312
El resultado fue que no hubo ninguna respuesta de parte de los tasadores, excepto la
colaboración del Arq. Ernesto Mock (Panamá), quien tuvo interés en el tema y apoyándose
en profesionales americanos hizo su aporte, por tanto, es merecedor de la recompensa,
esto es, tiene sus créditos en la investigación.
Como colofón, el autor de este escrito asume que tiene la respuesta de este episodio del
personaje Mr. Cole. Pero para fundamentar esta hipótesis se debe remontar a 1989 cuando
hacía el Curso Básico de Tasadores en la Universidad de Los Andes en Mérida
(Venezuela). Un profesor del curso en plena clase hizo un comentario sobre la «Dolce Vita»,
en ese momento un colega arquitecto, descendiente de italianos, levanta la mano y
pregunta: «Profesor, ¿puede repetir lo que expuso sobre el Método de las Dos Chivitas?».
Haciendo analogía a este episodio, que es muy similar al referido sobre la e-plus del apellido
de Heideck, por su pronunciación en portugués, es posible que una persona, que no
dominara el idioma inglés, se pudo haber confundido cuando su profesor le hacía la
exposición del SYD contenido en la US Internal Revenue Code. Y entonces como el caso
del arquitecto, esa persona pudo haber entendido US Internal Revenue Cole, y desde allí
interpretar que el creador fue un ciudadano de apellido Cole y transmitirlo a través de la
bibliografía especializada en los países Iberoamericanos.
Lo cierto es que alguien debió pensar en el método antes de que fuera aceptado para
determinar la depreciación con fines impositivos, de manera que, a pesar de la evidencia,
se deja abierta nuevamente la siguiente pregunta: Si no existe ese ciudadano Cole,
entonces, ¿a quién se le ocurrió la idea del SYD?
Es todo, se leyó y conforme opina
Nota: Si utiliza esta información para fines de investigación se agradece utilizar la siguiente
cita bibliográfica:
Camacaro, Miguel (2021). La depreciación según Cole. Miguel Camacaro Ediciones.
Venezuela.
23
313

Capitulo 4 - La Depreciacion en Las Construcciones

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Capitulo 4 - La Depreciacion en Las Construcciones

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

4

La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la depreciación...

Desde que estoy formalmente dedicado a la tasación en Venezuela (desde 1989), he

Portada del libro:

Fórmula del Arquitecto Georg Kuentzle:

Fórmula del constructor F.W. Ross:

Tabla de depreciación combinando la depreciación progresiva por antigüedad y por condición:

Tabla de depreciación combinando la depreciación constante por antigüedad y por condición:

Estoy en la etapa de clasificación de la información y documentación que inicié formalmente en

Modelos derivados empíricamente

A continuación, otras propuestas, flujogramas para perfeccionar el Modelo de Ross-Heideck de

La gran escuela de valuación mundial está representada por los

Camacaro, M. (2020). La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la

Miguel Camacaro Pérez

Relación edad/vida útil en %

Al realizar el ajuste de la curva se obtuvo la fórmula polinómica que se ve en el gráfico anterior

Tabla de depreciación Resolución 620 del IGAC (Tabla Fitto y Corvini)

Edad en % de Grados de condición

Relación edad/vida útil en %

En la tabla y en el gráfico se puede observar un valor negativo de la depreciación para el

Tabla de Fitto y Corvini (Parte 1)

Edad en % de Grados de condición

Relación edad/vida útil en %

Al comparar la tabla de valores del Modelo1 y el Modelo 2, para el caso de la relación

Tabla de Fitte y Cervini

Depreciación total de una construcción en % de su valor a nuevo, debido a su edad y estado

Edad % de la Grados de condición

Relación edad/vida útil en %

Tabla 51 Ross Heideck original

Edad en grados de Grados de condición

0 0,000 0,032 2,520 8,090 18,100 33,200 52,600 75,200 100,000

Relación edad/vida útil en %

Con base en los nuevos valores se presentan la tabla y el gráfico correspondiente:

Tabla 51 - Ross Heideck Corregida

Edad en grados de Grados de condición

0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

Relación edad/vida útil en %

ea : edad aparente del bien tasable

Tabla 51 - Ross Heideck Corregida calculada

Edad en grados de Grados de condición

0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

Relación edad/vida útil en %

Estado 1 Y = 0,005X2 + 0,5X + 0,00

Estado 2 Y = 0,005X2 + 0,4984X + 0,3188

Estado 3 Y = 0,0049X2 + 0,4875X + 2,4921

Estado 4 Y = 0,0046X2 + 0,4595X + 8,092

Estado 5 Y = 0,0041X2 + 0,4092X + 18,169

Estado 6 Y = 0,0033X2 + 0,3345X + 33,092

Estado 7 Y = 0,0024X2 + 0,2375X + 52,492

Estado 8 Y = 0,0012X2 + 0,1234X + 75,319

Estado 9 No se hizo la ecuación por ser el resultado 100%

Tabla 51 - Ross Heideck Corregida polinómica

Edad en grados de Grados de condición

0 0,000 0,319 2,492 8,092 18,169 33,092 52,492 75,319 100,000

Diferencia de depreciaciones – Modelos 6 y 7

Relación edad/vida útil en %

El valor de la construcción depreciada se fundamenta en la expresión:

Tabla comparativa de resultados del cálculo de las depreciaciones

Descripción Ross-Heidecke IGAC

Tabla comparativa de resultados

Valor del inmueble (UM) Depreciación (% )

0 3.161.750.000,00 3.161.616.750,00 0,1810 0,1810 133.250,00 -0,00004100