PARECER TÉCNICO

COMPARATIVO ENTRE A PROPOSTA DO NTU-UFRGS PARA A REVISÃO DO PLANO DIRETOR DE XANGRI-LÁ E

MINUTA DE LEI E ANEXOS DISPONIBILIZADOS PELO EXECUTIVO E LEGISLATIVO MUNICIPAL DE XANGRI-LÁ .

1. PERÍMETRO URBANO E UNIDADES TERRITORIAIS

2. USO DO SOLO
3. SISTEMA MUNICIPAL DE GESTÃO DO PLANEJAMENTO
4. PROJETOS ESPECIAIS
4.1 POLÍGONOS DE INTERVENÇÃO PRIORITÁRIA PROJETOS INTERVENÇÃO PRIORITÁRIA (PIP)
4.2 PROJETO ESPECIAL DE INTERVENÇÃO URBANA (PEIU)
5. CONDOMÍNIOS
6. GRAVAMES E PROJETOS
7. POTENCIAL CONSTRUTIVO
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1. PERÍMETRO URBANO E UNIDADES TERRITORIAIS

Na proposta do NTU/UFRGS, a delimitação do Perímetro Urbano toma por base o Zoneamento Ecológico Econômico (ZEE)1, as APP (banhados e matas
nativas) e cotas de inundação, incorporando áreas já urbanizadas que se sobrepõem à área rural mapeada pelo ZEE, mas evitando ao máximo avançar sobre
áreas úmidas e de risco de inundação (espacializadas no Anexo 1.7 Estrutura Ambiental). Já o perímetro proposto pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá
avança, profundamente, sobre áreas ambientalmente sensíveis, incluindo um prolongamento do Perímetro Urbano ao longo da RS-407, que vai até as margens
da Lagoa, desconstruindo a proposta de Projeto do Parque da Lagoa dos Quadros (Projeto 315, no Anexo 2.3, da proposta do NTU/UFRGS) ao norte da rodovia.
A principal diferença entre as propostas é que a configuração da linha de bordo adotada pelo NTU/UFRGS é responsiva em relação às cotas de inundação e ao
registro das feições ambientais que constam no ZEE, daí seu traçado irregular; ao passo que a configuração proposta pelo Executivo e Legislativo é regular, ou
seja, uma linha reta que se sobrepõe a às características específicas do terreno. Na proposta do NTU/UFRGS, a Rota da Costa Doce delimita a separação entre
área urbana e rural. Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, seu traçado é modificado sem um critério lógico em relação a interface com meio
natural. Na figura abaixo, ambas as propostas são sobrepostas ao mapa da Estrutura Ambiental, possibilitando visualizar as diferenças. Ao se alterar uma Zona
Rural para Urbana, alteram-se também os Usos do Solo, conforme detalhado no tópico 2 deste documento, trazendo urbanização a uma área ambientalmente
sensível.

Sobreposição do limite urbano proposto pelo NTU/UFRGS (amarelo) e pelo EXE/LEG XGL (vermelho)
Fonte: elaborada pela equipe do NTU/UFRGS para fins de comparação.
1FEPAM - Fundação Estadual de Proteção Ambiental Henrique Luís Roessler/RS. Zoneamento Ecológico-Econômico e Proposta de Enquadramento dos Recursos Hídricos: Diretrizes Ambientais para o
Desenvolvimento dos Municípios do Litoral Norte. 2000. Disponível em: <http://www.fepam.rs.gov.br/programas/zee/>. Acesso em: 20 dez. 2019.
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Modificação dos limites das Macrozonas 4 e 5 (Anexo 1.1 - Unidades Territoriais)

Áreas pertencentes a MZ 5 (rural e de interesse ambiental) proposta pelo NTU-UFRGS foram incorporadas na MZ 4 (urbana), na proposta apresentada pelo Executivo e
Legislativo de Xangri-Lá, como se pode ver no Anexo 1.1.

Macrozoneamento proposto NTU/UFRGS Macrozoneamento proposto EXE/LEG XGL

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Descrição das Macrozonas 4 e 5 (art. 39 e 40)

Na descrição das Macrozonas 4 e 5 existem existem diferenças entre as propostas do NTU-UFRGS e Executivo e Legislativo e notáveis inconsistências na proposta do
Executivo e Legislativo.
Na proposta do NTU/UFRGS, a Macrozona 4 possui como característica principal a ocupação por condomínios, enquanto a Macrozona 5 tem como prioridade a preservação
do Ambiente Natural e configura a Área Rural do Município.
- No art. 39, inciso V, a proposta do Executivo e Legislativo incorpora, na descrição da MZ 4, áreas de produção agrícola e o Parque Eólico atividades e equipamentos
que, na proposta do NTU/UFRGS, fazem parte da MZ 5. No mesmo artigo, na proposta do EXE/LEG é omitida a menção da área delimitada pela RS-407 e a Lagoa dos
Quadros, representada graficamente no Anexo 1.1 das Unidades Territoriais da MZ 4.
- No art. 40, que descreve a Macrozona 5 na proposta do Executivo e Legislativo, os incisos II e III fazem descrição das áreas próximas ao entroncamento da RS-407
e RS-389, resultando em informação inconsistente com o mapa do Anexo 1.1, onde estas áreas estão representadas na MZ 4.
A proposta do Executivo e Legislativo estimula atividades comerciais, industriais e residenciais em áreas ambientalmente sensíveis, como será descrito em detalhe, logo
a seguir, nos comentários sobre as alterações de Uso do Solo promovidas pelo Executivo e Legislativo.
Art. Macrozona 4 - É a parcela do território localizada na região sudoeste do Município,
faz divisa ao sul com o Município de Osório; a oeste pela projetada Estrada Rota da
Costa Doce, coincidindo com o limite do perímetro urbano, e a norte e leste pelas
divisas dos condomínios existentes apresentando as seguintes características
predominantes:

I. Composta por condomínios e grandes glebas não urbanizadas;

II. Grandes equipamentos adjacentes à Rodovia Estrada do Mar, eixo viário do qual se
distribuem três acessos aos balneários;
III. Áreas de expansão da urbanização com interface com áreas ambientalmente
sensíveis;
IV. Área denominada de Bairro Figueirinha com população residente de baixa renda,
segregado da malha urbana do município.
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Art. Macrozona 5 – Situada na Zona Rural, é parcela do território localizada no setor oeste
da cidade, faz divisa a Leste pela projetada Estrada Rota da Costa Doce, a oeste faz
divisa com o Rio Tramandaí e as lagoas do Passo, das Malvas e dos Quadros, ao
norte faz divisa com o Município de Capão da Canoa e ao sul faz divisa com o
Município de Osório, apresentando:

I. Patrimônio natural significativo, englobando as áreas inundáveis e de ecossistemas

remanescentes próximas às lagoas;
II. Áreas de produção agrícola e o Parque Eólico;
III. No entroncamento das rodovias RS-407 e RS-389 (Estrada do Mar), áreas com
potencial para uso de lazer e ecoturismo como parques naturais, equipamentos
náuticos, plataformas de acesso às lagoas, e demais atividades ligadas ao rio e às
lagoas.

Descrição das MZ 4 e 5 na proposta NTU/UFRGS Descrição das MZ 4 e 5 na proposta EXE/LEG XGL

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2. USOS DO SOLO
A proposta apresentada pelo Executivo e Legislativo contém alterações importantes no mapa de Usos do Solo do Anexo 1.5. Além disso, dois novos usos,
que não haviam na proposta do NTU/UFRGS foram incorporados - Zona Especial de Atração Turística (ZEAT) e Zona Comercial 3 (ZR 3). Tais alterações são
detalhadas e comentadas a seguir.
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Mudanças de uso do solo de ZEIAN para ZR6, ZI2 e ZEAT (Anexo 1.5)
As Zonas Especiais de Interesse do Ambiente Natural (ZEIAN) correspondem às áreas com características naturais vinculadas ao sistema lagunar e dunar destinadas,
predominantemente, à proteção e resguardo da flora e fauna locais. Na proposta do NTU/UFRGS toda a Macrozona 5 é considerada como ZEIAN. Ao incorporar usos do solo
tipicamente urbanos - Zona Residencial 6 (ZR6) e Zona Industrial 2 (ZI2) , a proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá altera radicalmente, como se pode ver no Anexo
1.5, a caracterização de uso do solo como ZEIAN. Todas as áreas indevidamente incorporadas ao Perímetro Urbano, com tipologias de ocupação caracteristicamente
urbanas, incidem sobre áreas ambientalmente sensíveis e com risco de inundação, ou seja, são incompatíveis com os usos propostos.
A gravidade desta alteração fica mais evidente ao se constatar a remoção do mapa da representação das áreas com risco de inundação no Anexo 1.5. Trata-se de uma
informação relevante para facilitar a visualização de eventuais conflitos entre características ambientais e a alocação de usos para ocupação antrópica. Na proposta do
NTU as áreas com risco de inundação são representadas propositalmente, sobrepostas ao zoneamento de usos do solo, justamente para explicitar os critérios levados em
consideração na delimitação da ZEIAN. Na proposta do Executivo e Legislativo a omissão da representação de áreas com risco de inundação termina por dificultar a leitura
e compreensão sobre os impactos que os usos atribuídos terão sobre estas áreas, em especial a ameaça a serviços ecossistêmicos oferecidos pelas áreas úmidas. A
supressão da representação supra mencionada faz parecer que a alteração de usos proposta pelo Executivo e Legislativo é compatível com este território - e não é,
conforme exposto no parágrafo acima. Aproxima-se atividades potencialmente estressoras (no que se refere-se aos serviços já ecossistêmicos mencionados) das margens
dos corpos e cursos d’água e diminui-se a capacidade de tamponamento natural no que se refere aos serviços de purificação da água no solo. Em outras palavras, além de
potencialmente aumentar a carga poluidora, se diminui a distância entre a fonte e o ecossistema terminal, neste caso, o corpo/curso d’água receptor. Agrava este quadro a
substituição da Zona Especial de Interesse do Ambiente Natural (ZEIAN) pela ZEAT. É importante enfatizar que matas (ecossistema dominante na proposta ZEIAN), em
comparação a outros ecossistemas, tendem a oferecer as maiores taxas de purificação da água. A proposta da ZEIAN do NTU/UFRGS visava garantir a sua manutenção deste
e outros serviços, além do que, parte dela consiste em área de preservação permanente.

Anexo 1.5 Zoneamento proposto NTU/UFRGS Anexo 1.5 Zoneamento proposto EXE/LEG XGL
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Inclusão da Zona Especial de Atração Turística - ZEAT (art. 277)

A ZEAT, descrita no parágrafo 20 do art. 277 do projeto de lei apresentado pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, não consta na proposta do NTU/UFRGS. Na
proposta da UFRGS os lotes frontais à orla marítima são de uso exclusivamente residencial, com exceção dos lotes de esquina das praças que pertencem a ZC2 (2
pavimentos), onde deve ser aplicado o mesmo critério a ser adotado nos lotes lindeiros às praças. Na quadra frontal a orla marítima, localizada na divisa entre
Atlântida e Capão da Canoa, foi indicado uso comercial ZCA para a fachada norte, dando continuidade ao uso comercial atribuído à rua Ubatuba. A mais importante
transformação das quadras na orla marítima, na proposta do EXE/LEG de Xangri-Lá, corresponde à permissão, indiscriminada, de usos Recreacionais, Turístico e
Hoteleiro. Também cabe destacar que na proposta do NTU/UFRGS, a faixa frontal de dunas foi considerada por suas características de uso do solo e naturais como
uma ZEIAN (Zona Especial de Interesse do Ambiente Natural) a que foi eliminada na proposta do Executivo e Legislativo. No que diz respeito ao uso do solo
(hegemonicamente residencial e unifamiliar no balneário Atlântida) a transformação levaria a necessidade de oferecer vagas de estacionamento (com potencial de
expansão para as vias internas), aumentaria o potencial de geração de ruídos e de concentração de pessoas e veículos em via de orla que ainda preserva as mesmas
características das vias internas. Ou seja, alteraria por completo a lógica de ocupação rarefeita e bucólica das residências unifamiliares. Tal tipo de ocupação
certamente criaria pressão para o alargamento da Beira Mar com consequente perda da faixa dunar. A ZEAT constitui, sem dúvida alguma, zoneamento cujo objetivo
se contrapõe, radicalmente, aos objetivos da ZEIAN ou seja, de criar elementos que possam não somente proteger mas, também valorizar os serviços ecossistêmicos
prestados pela faixa dunar. A largura Avenida Beira Mar não oferece as condições de “amortecimento” para o impacto que as atividades previstas pela ZEAT
poderiam causar ao Ambiente Natural.

Descrição da ZEAT na proposta do EXE/LEG XGL

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Anexo 1.5 Zoneamento proposto NTU/UFRGS Anexo 1.5 Zoneamento proposto EXE/LEG XGL
ZCA e ZC2 unicamente nos lotes com relação a vias coletoras ou praças Zona Especial de Atração Turística (ZEAT) ao longo da Av. Beira mar
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Mudança de uso do solo de ZEIAN para ZD (Anexo 1.5)

O NTU/UFRGS propôs a delimitação de uma Zona Especial de Interesse do Ambiente Natural (ZEIAN) no entroncamento da RS-407 com a RS-389, dada a intensa presença de
mata nativa e proximidade com a Lagoa dos Quadros. A área tem evidente valor ambiental e paisagístico. Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, parte desta
ZEIAN foi alterada para Zona Diversificada (ZD). Zonas Diversificadas (parágrafo 10 do art. 277) correspondem a uso misto residencial, comercial e de serviços com
abrangência regional, admitindo atividades de recreação e lazer noturno, com edificações de até 7 pavimentos. Esta alteração tem implicações ambientais e urbanísticas.
Do ponto de vista ambiental, a proposta desconsidera a mata nativa existente. Do ponto de vista urbanístico, transforma uma área com continuidade paisagística - isto é,
um e outro lado da rodovia, e altera a bacia visual da Lagoa por causa da altura permitida para as edificações, levando à perda da visibilidade da Lagoa a partir do
entroncamento da RS-407 com a RS-389. Além disso, deve-se considerar que a urbanização em áreas adjacentes a rodovias pode gerar conflitos, comprometendo a
segurança nos trechos de acesso à rodovia.

Anexo 1.5 Zoneamento proposto NTU/UFRGS Anexo 1.5 Zoneamento proposto EXE/LEG XGL
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Mudanças no Setor Oeste do Balneário de Atlântida (Anexo 1.5)

ZR7 - Zona Residencial 7
Zona Residencial criada no balneário de Atlântida entre a Av. do Parque Central e Av. Paraguassu caracterizada na proposta do NTU/UFRGS como Zona Residencial 2
(ZR2)
A mudança em relação ao proposto é:
Quota Ideal: 200m² ( ZR 2, Quota Ideal = 400m²)
Permitir Residência Multifamiliar (Na ZR 2 somente permitia-se Unifamiliar)
ZEPC - Zona Especial do Parque Central
Foi criada uma Zona Especial que compreende os lotes frontais à leste do Parque Central de Atlântida, com potencial para desenvolvimento de atividades comerciais e
de serviços onde se mantêm os parâmetros volumétricos da ZR7 mas a mudança de usos poderá ser modificada através e EIV
Comentários sobre as mudanças:
- A diminuição da Quota Ideal tem como objetivo viabilizar duas unidades residenciais por lote mínimo.
- A ZEPC tem como objetivo permitir atividades de comércio e serviços nos lotes com frente ao Parque Central.
- Consideramos que estas mudanças não geram impacto negativo de monta ao Município.

Anexo 1.5 Zoneamento proposto EXE/LEG XGL

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Inclusão da Zona Comercial 3 - ZC 3 (art. 277, Anexo 1.5, Anexo 2.5)

A proposta do NTU/UFRGS não inclui esta Zona. Na proposta do Executivo e Legislativo, no Art. 277, §10 se descreve a Zona Comercial ZC 3 como:
“Zona com incentivo à miscigenação de usos, concentrando as atividades de apoio à habitação, de comércio, serviços diversificados, uso especial, recreacional e
turístico, conforme Anexo 2.5”
- Esta Zona está referida a somente duas áreas do Município: na quadra onde estava localizado o antigo Hotel Termas no Balneário de Xangri-Lá, e nas quadras
onde localizavam-se, até recentemente, as instalações da Colônia de Férias de Banrisul, no Balneário Rainha do Mar.
- Tais quadras estão localizadas em dois Polígonos de Intervenção Prioritária de Interesse Turístico que, por sua localização ou configuração, constituem
territórios de oportunidade excepcional para o desenvolvimento turístico do município.
- Na proposta do NTU/UFRGS estas quadras receberam a atribuição de ZC2-Zona Comercial 2 “zona com incentivo à miscigenação de usos, concentrando as
atividades de apoio à habitação, de comércio e serviços diversificados, uso especial, recreacional e turístico, conforme Anexo 2.4; Esta atribuição de uso implica
em que edificações construídas nesta área terão que respeitar os parâmetros volumétricos da ZC2 (altura máxima 2 pavimentos). Ao pertencerem a Polígonos
de Intervenção Prioritária de Interesse Turístico, poderão, vinculadas a Operações Urbanas e mediante Lei Ordinária, terem redefinidos parâmetros
urbanísticos, condicionados e vinculados à incorporação de princípios de sustentabilidade ambiental, implantação de infraestruturas e a qualificação do
espaço público. A alteração dos parâmetros da ZC2 para novos parâmetros será possível somente após a regulamentação do SMGP, no formato proposto pelo
NTU.

Quadra Colonia de Ferias Banrisul Quadra antigo Hotel Termas Quadra Colonia de Ferias Banrisul Quadra antigo Hotel Termas
(Balneário Rainha do Mar) (Balneário Xangri-Lá) (Balneário Rainha do Mar) (Balneário Xangri-Lá)

Anexo 1.5 Zoneamento proposto NTU/UFRGS Anexo 1.5 Zoneamento proposto EXE/LEG XGL
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Zona comercial 3 - ZC 3 (Anexo 2.4/ 2.5)

- A proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá disponibiliza um quadro que detalha a Zona Comercial 3, erroneamente denominada como Anexo 2.5 - Quadros
de Uso do Solo. O Anexo 2.5 tem como objetivo definir condicionantes para os Projetos Especiais (PEIP e PEIU). O quadro feito para a Zona Comercial 3, no entanto,
corresponde ao tipo de tabela do Anexo 2.4 (Quadros de Uso do Solo), onde se definem os Parâmetros Volumétricos para as Zonas de Uso do Solo. Trata-se de
erro de nomenclatura que adiciona ambiguidades de classificação e enquadramento legal: esta Zona de Uso está associada apenas a poucas quadras, como
mencionado no tópico anterior, e possui parâmetros volumétricos de altura que fogem ao padrão do Zoneamento aplicado ao Município de Xangri-Lá, conforme
comentado abaixo. Em outras palavras, a Zona Comercial 3 está incluída na proposta do Executivo e Legislativo como Zona de Uso do Solo, mas tem as
características de Projeto Especial.
- Como mostram as tabelas a seguir, os parâmetros volumétricos definidos para as áreas em questão, são diferentes: a proposta do NTU/UFRGS caracteriza uma ZC2
que respeita alturas máximas de 2 pavimentos (como no regime atual). A proposta do Executivo e Legislativo caracteriza uma ZC3 com altura limite de 14
pavimentos, sem qualquer vínculo com as características principais dos Projetos Especiais. O Anexo 2.4 define parâmetros urbanísticos de conformidade,
independentemente do território de aplicação. A inclusão da ZC3 no Anexo 2.4 tem, portanto, como consequência a utilização indevida de uma regra de
conformidade territorial em região onde a alteração das regras de conformidade existentes envolveria a utilização de parâmetros de desempenho e a necessária
regulamentação de parâmetros urbanísticos específicos. Estes parâmetros devem ser definidos através de processo instaurado pelo SMGP no formato proposto
pelo NTU-UFRGS. Se a regras de Uso do Solo pertencentes ao Anexo 2.4 garantem a aprovação por regras de conformidade, quaisquer pedidos de licenciamento
que impliquem em alteração destas regras de conformidade (como as da ZC2) devem ser submetidos a regras de desempenho cujos parâmetros devem ser
regulamentados no âmbito do SMGP. Tais alterações devem ser confrontadas com dados e informações do Sistema de Monitoramento e, com estes dados e
informações, levadas ao escrutínio dos agentes envolvidos no Sistema de Gestão. A alteração dos parâmetros utilizados para o licenciamento ( de conformidade
para desempenho) marca a diferença entre a aprovação de um projeto de edificação a ser construída em lote individual de quadra urbana para uma aprovação de
um projeto envolvendo quadra ou parte de quadra visando promover formas de ocupação que estimulem o desenvolvimento econômico, otimizem o uso das
redes de infraestrutura, contribuam para a preservação dos sistemas ambientais, a oferta de serviços ecossistêmicos e a participação da comunidade local.
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Anexo 2.5 Parâmetros volumétricos propostos NTU/UFRGS Anexo 2.5 Parâmetros volumétricos propostos EXE/LEG XGL
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3. GESTÃO E GOVERNANÇA
A Estratégia de Governança (PARTE III do PL) foi significativamente modificada no seu conteúdo. As alterações mais representativas se referem ao
proposto pelo NTU/UFRGS em relação aos Fóruns Regionais de Gestão e Planejamento Ambiental e os Conselhos Participativos das UEU, todos suprimidos.
Estes componentes são indispensáveis para assegurar a participação da população na Estrutura de Gestão do território. Com a supressão destes
componentes, o Sistema Municipal de Gestão e Planejamento perde a coerência e fragiliza-se a Estratégia de Estruturação Territorial (PARTE II do PL). A seguir
são destacadas as principais partes suprimidas ou modificadas da Minuta de Lei apresentada pelo NTU/UFRGS.
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Supressão da referência aos processos de informação, integração e participação da população (art. 84)
No art. 84, da proposta do Executivo e Legislativo, onde constam as atribuições do Sistema Municipal de Gestão e Planejamento (SMGP), foi eliminada a referência aos
processos de informação, integração e participação da população (Comissões, Fóruns e Conselhos Municipais).

Atribuições do SMPG na proposta NTU/UFRGS Atribuições do SMPG na proposta EXE/LEG XGL

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Supressão do Fórum Regional de Gestão e Planejamento Ambiental (Parte II, Capítulo III Dos Mecanismos da Participação da Comunidade no Processo de
Planejamento, Seção I, art. 94 a 97)
Na seção I, foi eliminado da Minuta de Lei proposta pelo NTU/UFRGS, o Fórum Regional de Gestão e Planejamento Ambiental, que garantia a representação das
comunidades (balneários) localizados nas Unidades de Gestão e Planejamento Ambiental (UGPA). As UGPA tinham como objetivo acompanhar, supervisionar e avaliar as
ações a serem implantadas ou planejadas no âmbito geográfico de cada porção do território. A Secção I foi substituída por conteúdo relativo ao Processo de Revisão do
Plano Diretor, processo temporalmente limitado com periodicidade de dez anos. Trata-se de substituição tão insólita quanto indevida: a Secção I foi construída pelo
NTU-UFRGS para descrever os mecanismos de participação permanente da comunidade nos processos de planejamento, criando condições de acompanhamento das
transformações do Município. A substituição do texto com a manutenção do titulo do Capitulo por um conteúdo absolutamente alheio ao acompanhamento permanente
das transformações urbanas deixa, quiçá, implícito o objetivo de afastar a comunidade do acompanhamento permanente e de viabilizar, somente de dez em dez anos, a
participação comunitária na organização territorial do Município.
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Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS Minuta da Lei. Proposta EXE/LEG XGL

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Supressão dos Conselhos Participativos das UEU (Parte II, Capítulo III Dos Mecanismos da Participação da Comunidade no Processo de Planejamento,
Seção II, art. 98)
Na Seção II foram eliminados os Conselhos Participativos das UEU que tinham, como finalidade, a participação na escala local, nas decisões relativas a planos ou projetos
que tivessem impacto direto na vizinhança imediata. O texto que institui a participação nos Conselhos de Vizinhança é substituído por outro, absolutamente
descontextualizado, que se refere à participação comunitária durante o período de revisão do Plano Diretor.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS Minuta da Lei. Proposta EXE/LEG XGL

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Supressão das referências ao Fórum da UGPA e à Associação de Moradores quando se trata dos documentos do EIV e RIV (art. 164)
Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, no art. 164, referente aos Estudos e Relatório de Impacto de Vizinhança, foram eliminados os parágrafos que fazem
referência ao Fórum da UGPA e à Associação de Moradores. Retira-se a obrigatoriedade de Audiência Pública, se requisitada pelo Fórum da UGPA ou Conselho das UEU
diretamente vinculadas ao Estudo.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS

(em vermelho os trechos que foram suprimidos na proposta do EXE/LEG XGL)

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Supressão das referências ao Fórum da UGPA quando se trata do FMDU (art. 177)
Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, no art. 177, foi eliminado o parágrafo que fazia referência ao Fórum da UGPA.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS

(em vermelho os trechos que foram suprimidos na proposta do EXE/LEG XGL)

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Supressão da obrigatoriedade de Audiência Pública em caso de alteração da Lei do Plano Diretor (PARTE VI - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS)
Nas disposições Gerais e Transitórias foi eliminado, na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, o artigo que definia que as alterações da Lei deverão ser
precedidas de Audiência Pública.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS

(em vermelho os trechos que foram suprimidos na proposta do EXE/LEG XGL)

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Supressão de alguns dos objetos passíveis de aprovação/regulamentação por Decreto do Poder Executivo (art. 375)
Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, no art. 375, foram suprimidos alguns objetos de Decreto do Poder Executivo: a instituição de ZEIS e a identificação,
hierarquização e classificação das vias existentes e projetadas.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS

(em vermelho os trechos que foram suprimidos na proposta do EXE/LEG XGL)

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Supressão de atribuição do CMDU (art. 376)

No art.376 da proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá foi eliminada a atribuição do CMDU em relação “a definição de critérios e parâmetros para análise de
Projetos Especiais de Impacto Urbano”. Esta supressão integra a eliminação dos mecanismos de participação da sociedade na definição dos critérios de avaliação e
aprovação dos projetos estratégicos e fundamentais para a qualificação espacial e das infraestruturas urbanas de Xangri-Lá.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS

(em vermelho os trechos que foram suprimidos na proposta do EXE/LEG XGL)

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4. PROJETOS ESPECIAIS
Os Projetos Especiais são intervenções no território municipal que envolvem - por sua localização, interesse público, atividades e/ou impacto urbano -
regulamentação urbanística específica requerendo a análise de desempenho de diferentes fatores ambientais para seu licenciamento. Dentre os projetos
especiais, estão previstos os Projetos Especiais de Interesse Prioritário (PEIP), que são as intervenções dentro dos Polígonos de Intervenção Prioritária (PIP),
visando conferir identidade visual e temática em diferentes setores da cidade (centralidades e lazer, turismo e gastronomia, comércio atacadista e serviços,
etc); e os Projetos Especiais de Intervenção Urbana (PEIU) são as intervenções localizadas nos Corredores de Estruturação Urbana, também denominados
como Quadras Corredor que irão constituir oportunidades para que eixos urbanos, como a Avenida Paraguassu, não se convertam em cânions urbanos,
limitando a percepção da abóbada celeste e sejam, excessivamente, sombreados durante o dia. Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá foram
feitas alterações nos PIP e nos PEIU, conforme descrição abaixo.
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4.1 Polígonos de Intervenção Prioritária PIP
A proposta do NTU/UFRGS inclui a demarcação de Polígonos de Intervenção Prioritária (PIP), divididos em quatro tipos: Interesse Turístico, de
Estruturação e Qualificação Urbana, de Consolidação do Tecido Urbano e de Densificação e Qualificação. Houve alteração na delimitação de alguns destes PIP,
em alguns casos com inclusão de polígonos e em outros com supressão, conforme descrito a seguir.

Inclusão de Polígonos de Intervenção Prioritária de Interesse Turístico (art. 63)

Na proposta encaminhada pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá foram incluídas, no Art. 63, nove quadras situadas em volta da Praça Central de Atlântida com a
categorização de PIP de Interesse Turístico, além de uma quadra localizada no limite municipal com Capão da Canoa, na Beira Mar. Os PIP de Atlântida, incluídos na
proposta, não se enquadram no conceito de PIP da proposta do NTU UFRGS: o limite de altura proposto pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá não se coaduna com a
altura vigente no Plano Diretor (7 pavimentos) e impacta, negativamente, sob o ponto de vista de uso do solo, a ambiência das faces das quadras voltadas para as
residencias unifamiliares.. A sobreposição de áreas comerciais, envolvendo estacionamento de veículos e ruído, com áreas residenciais certamente produzirá efeito de
propagação indesejável, visto as ruas de quadras adjacentes (sentido leste/oeste) não possuírem dimensões adequadas para abrigar tráfego e estacionamento compatível
com as atividades previstas. Este tipo de propagação confronta, diretamente, a ideia do PIP como instrumento de preservação das ambiências locais.

Descrição dos PIP de interesse turístico na proposta do EXE/LEG XGL (art. 63) Anexo 1.6 Projetos e gravames na proposta do EXE/LEG XGL

(marcado em vermelho as quadras que foram incluídas pelo EXE/LEG) (marcado em vermelho as quadras que foram incluídas pelo EXE/LEG)
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Inclusão de Polígonos de Intervenção Prioritária de Estruturação e Qualificação Urbana (art. 64)

Foram incorporadas aos PIPs de Estruturação e Qualificação Urbana as Av. Elmar Ricardo Wagner (acesso principal do balneário Xangri-Lá), a Rua Pedro Hygino
(perpendicular à Av. Elmar Ricardo Wagner) e o limite entre a Zona Rural e Urbana, definida pela Rota da Costa Doce. Estes eixos de via também foram incluídos nos PEIU
onde as modificações e seus impactos serão descritos mais adiante.
O item V no Parágrafo Único do art. 64 da proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá não está representado no mapa do Anexo 1.6. Além disso, a área mencionada
não se enquadra no conceito de PIP proposto pelo NTU/UFRGS. As regiões assinaladas como pertencentes a este conceito fazem parte de eixos de mobilidade importantes
e constituem centralidades regionais ainda carentes de consolidação, envolvendo aspectos como: inconsistência entre oferta de espaços livres e falta de uso destes
espaços; desenho de interface entre via de acesso regional e via de uso local; e reformulação dos parâmetros urbanísticos de uma área em franca transformação de uso
residencial para comercial. Os PIP propostos pelo Executivo e Legislativo não envolvem consolidação ou qualquer outro propósito que diga respeito à intervenção
prioritária relativa à qualificação e estruturação urbana.

Art. Os PIP de Estruturação e Qualificação Urbana são polígonos que, por sua
localização, podem aumentar a acessibilidade dos munícipes às estruturas administrativas,
comerciais, de serviço, de animação cultural e de lazer, todas de especial interesse para o
desenvolvimento socioeconômico de Xangri-Lá.

Parágrafo único - São PIP de Estruturação e Qualificação Urbana:

I. O Setor Av. Rio Jacuí;

II. O Parque Central de Atlântida;
III. O Eixo RS-407.

PIP de estruturação e qualificação urbana na proposta do NTU/UFRGS PIP de estruturação e qualificação urbana na proposta do EXE/LEG XGL (art. 64)
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Supressão de Polígonos de Intervenção Prioritária de Consolidação do Tecido Urbano (art.66)

Foram eliminadas dos PIP de Consolidação do Tecido Urbano algumas áreas não urbanizadas (sinalizadas em vermelho na figura abaixo), que tinham como objetivo:
- Dar uma conexão no sentido transversal entre a MZ 4 (região dos condomínios) e a praia, pensada principalmente para pedestres localizadas nos limites norte e
sul do Balneário Remanso;
- Garantir a continuidade no sentido norte-Sul da Av. Interbalneários (Gleba Remanso-Xangri-Lá, ponto 303 marcado no mapa do Anexo 1.6).

Anexo 1.6 Proposta NTU/UFRGS Anexo 1.6 Proposta EXE/LEG XGL

PIP de consolidação do tecido urbano proposta do NTU/UFRGS PIP de consolidação do tecido urbano proposta do EXE/LEG XGL (art. 66)
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4.2 Projetos Especiais de Intervenção Urbana (PEIU)
Os Projetos Especiais de Intervenção Urbana (PEIU), na proposta feita pelo NTU/UFRGS, têm como objetivo, promover o ordenamento e a reestruturação
urbana em áreas subutilizadas e com potencial de transformação, para maior aproveitamento da terra urbana com o consequente aumento nas densidades
construtivas e demográficas, implantação de novas atividades econômicas e emprego e atendimento às necessidades de habitação e de equipamentos sociais
para a população. Estes Projetos, na proposta do NTU/UFRGS estão localizados unicamente nos Corredores de Estruturação Urbana da Av. Paraguassu e da Av.
Interbalneários, nas quadras com interface para vias coletoras onde predomina o regramento ZC1 Zona Comercial 1, que se caracterizam como eixos de
mobilidade urbana intensiva no sentido norte-sul, tendo importante papel na mobilidade regional, ou seja, nos deslocamentos intermunicipais.
Na proposta do NTU/UFRGS um dos condicionantes para a realização de um PEIU é que constitua uma superfície com área mínima de 4.500m² e/ou que ocupe
50% da superfície total da quadra. Tendo em vista que a quadra média nas áreas onde se prevê PEIU é de 9.000 m², tal área foi definida com o objetivo de
estruturar projetos que realmente tivessem o efeito de reestruturar esses corredores. Outro ponto importante é que no licenciamento dos PEIU, sua análise
seja feita através de Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU), com base nos indicadores de desempenho do Sistema de Monitoramento e que fiquem sujeitos
à apreciação pelo Fórum das UGPA onde se localizarem.
Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá tanto a localização quanto os condicionantes dos PEIU foram alterados, conforme apontado a seguir.
 29

Inclusão de novos Corredores de Estruturação Urbana (art. 294 a Anexo 2.5)

Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, no art. 294 e no Anexo 2.5, novos Corredores são apontados como passíveis de uma transformação via Projeto Especial
de Intervenção Urbana, além daqueles já previstos pelo NTU/UFRGS:
- Rota da Costa Doce, gravame viário definido como limite do perímetro urbano com a zona rural. Por se tratar de área não urbanizada, não se enquadra na ideia de
reestruturação que está por detrás dos PEIU. Ademais, trata-se de área ambientalmente sensível que pode ser amplamente impactada pela ocupação antrópica
que caracteriza os Corredores de Estruturação Urbana.
- Quadra na Av. Beira Mar com a Rua Tinguassu (Divisa Capão da Canoa) . Essa quadra está classificada como um PEIU, denominação exclusiva dos Corredores de
Estruturação Urbana. Somada a esta inconsistência, figura no mapa do Anexo 1.6 como Polígono de Intervenção Prioritária de Interesse Turístico. A duplicidade de
classificação dessa quadra demonstra a falta de critérios da proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá no que diz respeito à relação entre usos do solo e
estratégias de mobilidade urbana visto que a quadra em questão não se caracteriza como eixo de mobilidade intensiva e regional, não se enquadrando no
conceito de Corredor de Estruturação Urbana, ou seja, não deve receber um PEIU.
- Ruas Pedro Hygino e Rua Rio Camisas, que fazem parte de Zonas Especiais de Interesse Social. Tais eixos tampouco se enquadram no conceito de Corredores de
Estruturação Urbana. Por se localizarem em ZEIS certamente são áreas que carecem de reestruturação, porém devem ser objeto de um projeto específico que leve
em consideração as particularidades desta região. Adicionalmente, nessas áreas foi diminuída a área mínima para aprovação de um PEIU para apenas 1.000m², o
que não parece contribuir para a reestruturação dessas áreas, nos termos definidos pelo NTU/UFRGS para os PEIU.
- Av. Central de Atlântida e Av. Elmar Ricardo Wagner são eixos que, distintamente dos anteriores, podem se enquadrar nos requisitos e condicionantes definidos
na proposta do NTU/UFRGS.

Art. Os PEIU estão localizados nos Corredores de Estruturação Urbana da Av. Paraguassu e da
Av. Interbalneários nos lotes do Zona Comercial 1 (SC1).

Localização dos PEIU na proposta do NTU/UFRGS Localização dos PEIU na proposta do EXE/LEG XGL
 30

Diminuição da área mínima (art. 293 e Anexo 2.5)

Tanto no art. 293 quanto no Anexo 2.5, na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, consta a diminuição da da área mínima para os PEIU para 2.160m², sendo
que a proposta do NTU/UFRGS fixava a área mínima em 4.500m². Tal diminuição implica em maior fragmentação das soluções de projeto de reestruturação. Na proposta
do NTU/UFRGS havia preocupação com a continuidade gerada por tais projetos, isto é, uma renovação de pelo menos metade de uma quadra, enquanto na proposta do
Executivo e Legislativo a obrigação de área mínima se reduz a um terço da quadra aproximadamente (considerando o tamanho médio de quadra desses eixos).

Anexo 2.5 Projetos Especiais alterado pelo EXE/LEG XGL

Anexo 2.5 Projetos Especiais na proposta do NTU/UFRGS (marcado em vermelho)
 31

Supressão da apreciação pelo Fórum da UGPA (art. 292)

Na proposta do Executivo e Legislativo de Xangri-Lá, foi eliminado do parágrafo 3 do art. 292 a apreciação pelo Fórum da UGPA. Os Fóruns regionais, previstos na
proposta do NTU/UFRGS, têm como objetivo acompanhar, supervisionar e avaliar ações no território de cada uma das Unidades de Gestão e Planejamento Ambiental
(UGPA). Entre as atribuições dos fóruns regionais constam:
- A participação em projetos urbanos e planos de ação local e regional com o objetivo de implementar o PDDUA nas UGPA;
- Analisar e opinar sobre os relatórios de monitoramento do desenvolvimento urbano e ambiental do município;
- Conhecer e opinar sobre projetos de impacto de vizinhança que possam causar mudanças no cotidiano dos cidadãos das respectivas UGPA e UEU;
- Conhecer, discutir e opinar sobre Planos e Projetos de interesse das UGPA;
- Propor projetos de qualificação e desenvolvimento de interesse das UEUs e UGPA.

A supressão desse dispositivo, portanto, enfraquece a participação da população nas decisões do Município.

Proposta NTU/UFRGS
Proposta EXE/LEG XGL
 32
5. CONDOMÍNIOS
Na proposta do NTU/UFRGS houve preocupação com diferentes aspectos referentes aos condomínios, dentre os quais: a cessão de solo para o poder
público (Prefeitura Municipal de Xangri-Lá), ou seja, para uso da população; com o fechamento dos condomínios por meio de muros fechados baixos (até
80cm), de modo a resguardar a paisagem urbana; e com a interface dos condomínios com vias públicas, em especial, a previsão de 30% de fachadas ativas na
testada da Av. Paraguassu e Av. Interbalneários. A seguir são comentados como cada um desses aspectos sofreu alteração na proposta do Executivo e
Legislativo de Xangri-Lá.
 33

Cessão do Solo
O artigo que, na proposta do NTU/UFRGS se referia à cessão do solo em condomínios foi suprimido na proposta encaminhada pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá. Ao
eliminar estes artigos, a cessão do solo fica vinculada exclusivamente à LEI COMPLEMENTAR Nº 12, DE 11/07/2005, que estabelece a instituição de condomínio horizontal de
lotes para fins residenciais. A minuta apresentada pelo NTU/UFRGS, buscou garantir que os 15% de cessão de solo fossem, efetivamente, destinados a áreas verdes e
equipamentos comunitários públicos no caso de condomínios com área inferior a 2 ha. Para glebas utilizadas para a configuração de condomínios com área superior a 2 ha
poderão ser acrescentados 10% destinados ao sistema viário municipal quando estratégicos para a consolidação da infraestrutura viária do Município, buscando garantir
que, por exemplo, a Macro Malha Viária prevista (especializada no Anexo 1.6 Projetos e Gravames) não sofresse rupturas.Adiante, neste texto, é comentada a supressão
(por parte do EXE/LEG) de alguns gravames viários, fundamentais para a implementação do Macro Malha Viária. Ao suprimir o Artigo proposto pelo NTU-UFRGS, sobre
condições ou premissas relativas à cessão do solo , permanece a possibilidade de transformar a cessão obrigatória destes percentuais em pecúnia ou benfeitorias. Esta
possibilidade contribui para empobrecer o território urbano no que diz respeito à oferta de espaços de lazer, equipamentos comunitários relevantes, bem como aumenta a
incerteza quanto a eficiência do sistema de mobilidade urbana do Município.

Art. Os condomínios por unidades autônomas:
I. Com área superior a 5.000,00m² (0,5 hectares) e inferior a 20.000,00m² (2 ha)
deverão destinar 15% da área da matrícula de área para equipamentos comunitários
públicos conforme padrão estabelecido para os loteamentos, exceto aqueles com
origem em parcelamento do solo que já tenha contribuído com estas áreas.
II. Com área superior a 20.000,00m² (2 ha) deverão destinar 15% da área da matrícula
para equipamentos comunitários públicos e 10% para sistema viário público (macro
malha), conforme padrão estabelecido para os loteamentos, exceto aqueles com
origem em parcelamento do solo que já tenha contribuído com estas áreas.
Parágrafo único. Nos condomínios por unidades autônomas as áreas públicas deverão ser
doadas fora dos limites da área do condomínio, devendo ser incorporada ao sistema
viário e sistema de equipamentos comunitários públicos.
Art. 18 - Além do previsto no Parágrafo Único do artigo anterior, os condomínios horizontais
de lotes instituídos por esta Lei deverão constituir fora dos limites intramuros do
empreendimento, em local de interesse do Município, o percentual mínimo de 15% da área
total parcelada como área de livre uso comum do povo, que poderá ser fracionada em 03 (três)
módulos, respeitado o mínimo de 05% (cinco por cento) para cada módulo.
§ 1º o percentual referido no "caput" poderá ser convertido em pecúnia ou benfeitorias, nunca
em valor inferior a 15% do valor de mercado da área a ser empreendida, caso em que a
destinação do valor ou o local da benfeitoria será determinado por Lei ordinária.
§ 2º (...)
Art. 19 - Os novos empreendimentos deverão prever reserva de área para vias laterais que
terão largura mínima de 12m (doze metros) cuja destinação ficará a critério do município.
§ 1º a área referida no caput, corresponde a toda extensão do condomínio, deverá ser adquirida
pelo empreendedor e posteriormente doada ao município.

§ 2º cada empreendimento deverá preverreserva de 50% da cada via.

§ 3º A destinação das áreas laterais poderá ser somada e transferida para um único lado do
empreendimento.

§ 4º Toda a área doada para as vias externas será subtraída proporcionalmente do percentual de
15% previsto no artigo 18.

Cessão do solo em condomínios na proposta do NTU/UFRGS Cessão do solo em condomínios na Lei Complementar nº 12, DE 11/07/2005
 34

Fechamento dos Condomínios (art. 360)

O fechamento dos condomínios foi alterado, permitindo muros de até 2,00 metros de altura, enquanto a proposta do NTU/UFRGS prevê muros fechados de até 80 cm.

Descrição do fechamento dos condomínios na proposta do EXE/LEG XGL

Descrição do fechamento dos condomínios na proposta do NTU/UFRGS
 35

Interface dos Condomínios com as vias públicas (art. 362)

A proposta do NTU/UFRGS previa a implantação de no mínimo 30% da testada de condomínios como fachada ativa (usos não residenciais, com acesso direto à via pública).
Na proposta encaminhada pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá este artigo foi suprimido e substituído pelo Art. 362, que prevê fachadas ativas, porém sem percentual
mínimo obrigatório.

Descrição da interface dos condomínios com vias públicas na proposta do NTU/UFRGS Descrição da interface dos condomínios com vias públicas na proposta do EXE/LEG XGL
 36
6. GRAVAMES E PROJETOS
A proposta do NTU/UFRGS criou o Anexo 2.3 PROGRAMAS E PROJETOS. Neste anexo consta uma lista de Programas e Projetos Específicos e Transversais
vinculados às diferentes Estratégias do Plano Diretor. A implementação destas Estratégias está profundamente vinculada aos itens desta lista. A referência
para o Anexo 2.3 figura na Minuta de Lei do EXE/LEG no Art. 4. Na documentação a qual tivemos acesso não consta o Anexo 2.3. Ao mesmo tempo, a proposta
do EXE/LEG faz constar no material ao qual tivemos acesso o Anexo 1.6 Programas e Gravames, constituído por mapas no qual identificamos a supressão de
vários projetos e gravames propostos. As supressões mais importantes são: a do gravame da ETE III , a eliminação das Áreas de Valorização Paisagística e a
eliminação da identificação dos gravames pertencentes a consolidação da Macromalha, infraestrutura fundamental para a Estratégia de Mobilidade do
Município.
 37

Supressão do Gravame de futura Estação de Tratamento de Esgoto - ETE III (Anexo 1.6 - Projetos e Gravames)
Na proposta encaminhada pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá foi eliminado o gravame para a futura ETE III, que na proposta do NTU/UFRGS era prevista para
absorver a demanda do setor sul do município e futuros condomínios.
Considerado o quadro agravado no que se refere à potencial perda do serviço de purificação da água (já descrito anteriormente) pelas alterações feitas na proposta UFRGS,
e considerando que este serviço já mostrava indícios de ter sua capacidade de suporte ultrapassada, a eliminação do gravame para a futura ETE III consiste em fato
alarmante frente ao cenário atual e futuro no que se refere às questões de saneamento e de contaminação por efluentes no município, indo contra todos os princípios
atualmente adotados nas agendas de desenvolvimento sustentável.

ANEXO 1.6 Projetos e gravames na proposta do NTU/UFRGS ANEXO 1.6 Projetos e gravames na proposta do EXE/LEG XGL
 38

Supressão das referências à Área de Valorização Paisagística (art. 216 e 345)

A proposta do NTU/UFRGS criou, através da cessão do solo nas novas áreas a urbanizar no lado oeste da Estrada do Mar, uma reserva de espaço que tinha como
objetivo dar continuidade paisagística e ambiental à Zona Especial de Interesse do Ambiente Natural (ZEIAN) através de corredores no sentido longitudinal e transversal
ao longo da Estrada do Mar. Na proposta feita pelo Executivo e Legislativo foi unicamente definida uma faixa contínua de 4m ao longo da Estrada do Mar.

Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS (em relação ao Art. 216) Minuta da Lei. Proposta NTU/UFRGS (em relação ao Art. 345)

ANEXO 1.7 Estrutura ambiental NTU/UFRGS

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Supressão de Gravames da Macromalha Viária (Anexo 1.6 - Projetos e Gravames)

A Macromalha Viária proposta pelo NTU/UFRGS tem por finalidade aumentar a eficiência da infraestrutura viária ao prever vias contínuas tanto no
sentido Norte-Sul quanto Leste-Oeste. Gravames para novas vias são fundamentais para a materialização da Macromalha prevista no Anexo 1.6.
Na proposta encaminhada pelo Executivo e Legislativo de Xangri-Lá alguns gravames da Macromalha Viária propostos pelo NTU/UFRGS foram
suprimidos. A supressão desses gravames compromete a continuidade da malha viária, prejudicando a mobilidade. A ausência de continuidade
limita alternativas de rota, fundamentais em períodos de sobrecarga da Avenida Paraguassu e Estrada do Mar, hoje as duas únicas vias de
escoamento do tráfego no sentido Norte-Sul.

ANEXO 1.6 Projetos e gravames na proposta NTU/UFRGS ANEXO 1.6 Projetos e gravames na proposta EXE/LEG XGL
(em vermelho estão marcados os trechos suprimidos)

7. POTENCIAL CONSTRUTIVO
A proposta do NTU-UFRGS atende ao compromisso firmado com o
Ministério Público Federal de não aumentar o Potencial Construtivo no
Município de Xangri~Lá. Uma das principais estratégias na Revisão do
Plano Diretor, foi definir um sistema de controle da densidade
construtiva do município sem aumentar o potencial construtivo,
associado à viabilização da implantação da infraestrutura de
saneamento, principalmente o sistema de esgoto sanitário. Isso foi
possível a partir da demonstração de que potencial construtivo atual,
isto é, vinculado às regras previstas no Plano Diretor vigente, é mais do
que suficiente para abrigar o crescimento demográfico bem como
absorver os empreendimentos imobiliários resultantes da demanda por
unidades de veraneio, em franca ascensão em Xangri-Lá.
De acordo com o Plano Diretor vigente, cada lote conta com
potencial construtivo limitado por regras volumétricas. As limitações
volumétricas caracterizam um “envelope construtivo” que define a
projeção máxima que a construção ou construções podem ter sobre o
terreno, a altura máxima e os recuos mínimos de cada pavimento em
relação às divisas e à parte frontal do terreno. Este “envelope” pode ser
convertido em metros quadrados e oferecer um dado quantitativo
relativo ao potencial construtivo de cada lote. O somatório do potencial
construtivo de cada lote descreve o Potencial Construtivo Municipal. A
diferença entre o potencial construtivo utilizado (edificado) e o potencial
construtivo não utilizado constitui Estoque Construtivo disponível do
Município. O Estoque Construtivo constitui dado importantíssimo para a
provisão das infraestruturas municipais em que relaciona-se,
diretamente, ao aumento da população e, consequentemente, ao
aumento da demanda por infraestruturas como de saneamento e de
mobilidade. O Estoque Construtivo constitui, portanto, um importante
40
parâmetro para o controle do crescimento demográfico da cidade:
demandas originadas no crescimento demográfico devem encontrar
respaldo nas infraestruturas urbanas disponíveis e previstas no
planejamento da ocupação do território.
Em Xangri-Lá, o Potencial Construtivo Municipal não vem sendo
utilizado de forma estratégica no parcelamento “aberto” (fora dos
condomínios), principalmente na região situada entre a Avenida
Paraguassu e a Beira Mar . Dado que a maioria expressiva dos lotes já
ocupados não utiliza mais do que um terço ( ⁄ ) do seu potencial, uma
parte deste potencial, não utilizada, pode ser transferida para áreas de
interesse público, depois de avaliado o impacto das obras nas UEU e
UGPA onde estão localizadas. A transferência de parte do potencial
construtivo não utilizado dos lotes para tais áreas não afetaria a
contabilidade do Estoque Construtivo Municipal. O remanejamento
permitiria que áreas que não estivessem cumprindo com o papel social
da propriedade, previsto pela Constituição Federal, contassem com o
estímulo necessário para oferecer: a) a qualificação de áreas estratégicas
onde a proximidade de serviços, equipamentos sociais, espaços de
convivência e fruição da paisagem b) a densidade necessária para
viabilizar, financeiramente, a oferta de tratamento de esgotos através de
rede coletora, constituíssem importantes ingredientes para o bem estar
da população municipal.
Para calcular o Potencial Construtivo do Município foi
contabilizado o estoque construtivo de loteamentos abertos e
condomínios, considerando os índices volumétricos do Plano Diretor
vigente aplicados aos lotes e condomínios existentes ainda não

edificados2. O resultado foi um potencial construtivo máximo de
15.326.413,22m². Deste potencial, atualmente Xangri-Lá tem 3.378.816,29m²
construídos, sendo 2.539.276,72m² em loteamento aberto, 713.133,51m² em
condomínios e 126.406,06m² nos Setores Especiais de Interesse Social
(SEIS) e equipamentos, como mostra a figura abaixo.
Sugere-se que os condomínios, por serem áreas segregadas do
tecido urbano e com solução de infraestrutura de saneamento resolvida
pelo empreendimento, sejam desagregadas dos dados levados em
2 Ver memória de cálculo no Anexo 3 do Relatório Síntese Final entregue
pelo NTU.
41
consideração para cálculo do Potencial Construtivo do Município.
Excluídas as áreas de condomínios, temos 12.023.716,63m2 referentes ao
Potencial Construtivo dos loteamentos “abertos”. Se tomarmos como
“marco zero” os 12.023.716,63m², o que for construído a partir do
estabelecimento desta referência , deve ser descontado do Potencial
Construtivo Municipal.
Considerando o atual Potencial Construtivo fixado em cerca de 12
milhões de metros quadrados deverá ser criado um sistema de controle
(a ser regulamentado por Decreto do Executivo). A proposta do
NTU/UFRGS é que, inicialmente (antes da regulamentação), 34% deste
potencial seja considerado, no sistema de controle, como já construído,
isto é, não disponível para novas construções e cerca de um terço (33%)
disponível para a consolidação e crescimento do tecido existente, ou
seja, para a ocupação de lotes existentes vazios ou ampliação de
edificações, além de novos loteamentos abertos e novos condomínios. O
potencial construtivo restante, cerca de 33%, estaria destinado para os
Projetos Especiais - PEIP e PEIU, isto é, serviria para sustentar uma
densificação controlada em determinadas regiões do território municipal
(PIP e Corredores de Estruturação Urbana). Tal densificação
proporcionada pelos Projetos Especiais teria importante papel no
financiamento das soluções de esgoto sanitário, pois se daria mediante
Outorga Onerosa.
A desagregação do Potencial Construtivo Municipal em três
partes aproximadamente iguais constrói a possibilidade de aprovação do
Plano Diretor vinculada a regulamentação de um sistema de controle do
potencial construtivo: uma vez regulamentado, o sistema poderá
disponibilizar percentual menor do que 33% para utilização estratégica
em Projetos Especiais. O Estoque disponível para o crescimento da
cidade poderá ser então controlado em sincronia com a disponibilização
das infraestruturas capazes de absorvê-lo. Estima-se em 5% como o

percentual do potencial construtivo necessário para dar curso aos
Projetos Especiais previstos na proposta do NTU-UFRGS e em 23%
(2.700.000 m²) para consolidação e crescimento do tecido urbano. Na
hipótese de utilizar somente 5% para Projetos Especiais e 23% para
consolidação e crescimento (valores estimados pelo NTU/UFRGS), o
potencial construtivo do Município poderia ser reduzido em,
aproximadamente, 38% em relação ao potencial construtivo hoje
disponibilizado pelo Plano Diretor vigente.
A partir deste conceito, foi proposto um Sistema de
Monitoramento da Densificação Urbana através das Unidades de
Estruturação Urbana (UGPA e UEU). Para que a redistribuição possa
acontecer, é necessária uma base de dados atualizada controlando o
potencial construtivo ocupado e disponível nas diferentes escalas, ou
seja, o potencial construtivo disponível no Município e em cada uma das
UGPA.
As modificações feitas pelo EXE/LEG na proposta da Lei afetam
diretamente a estratégia de não aumentar o Potencial Construtivo como
já foi descrito em vários pontos deste documento.
Os principais pontos que fragilizam esta estratégia são:
- A criação de novas Zonas de Uso do Solo: alturas pertencentes a
novas Zonas de Uso do Solo, como a ZC3, alteram
substancialmente parâmetros urbanísticos de altura vigentes,
sem vínculo com critérios ambientais e/ou mecanismos de
controle e distribuição de potencial construtivo. O aumento de
altura proposto pelo EXE/LEG na ZC3 se traduz, por consequência,
em aumento de potencial construtivo municipal ;
- A supressão do Fórum das UGPA e às Associações de Moradores
de UEU: instrumentos de participação na estrutura de Gestão e
42
Planejamento do Município, estas instâncias são indispensáveis
para a disseminação da informação e participação nas tomadas
de decisão sobre onde e como será distribuído o potencial
construtivo. A supressão destas instâncias também traz como
consequência a provável falta de informações quanto aos
benefícios a serem auferidos pelo Município através dos Projetos
Especiais, o que se traduziria na falta de transparência do
processo de implantação destes projetos;
- A supressão da Lista de Planos e Projetos: a identificação dos
Planos e Projetos tem como objetivo estabelecer
correspondências com as necessidades e prioridades da
população a serem debatidas nos Fóruns e Conselhos Municipais.
Fazem parte desta Lista projetos vinculados com a distribuição
do potencial construtivo nos quais, em determinadas regiões do
município, são viabilizadas infraestruturas e qualificado o espaço
público através da Outorga Onerosa. A desvinculação dos três
componentes (projetos-participação-transferência de potencial
construtivo) rompe a estratégia do Plano proposto pelo NTU-
UFRGS para garantir a viabilização das infraestruturas
necessárias para suprir o Município de adequado sistema de
tratamento de esgoto bem como rompe o compromisso da
Administração Municipal em buscar, através da revisão do atual
Plano Diretor, boa parte do suporte para financiar tais
infraestruturas.