INFRAESTRUTURA DE

CONSTRUÇÃO CIVIL

CAPTAÇÃO DE TERRENO
ANDERSON CLEITON GONÇALVES, PMP

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 CAPTAÇÃO DO TERRENO

Art. 6º - São ZPAMs as regiões que, por suas características e pela tipicidade da
vegetação, destinam-se à preservação e à recuperação de ecossistemas, visando a:

I - garantir espaço para a manutenção da diversidade das espécies e propiciar refúgio à

fauna;
II - proteger as nascentes e as cabeceiras de cursos d'água; III -
evitar riscos geológicos.

§ 1º - É vedada a ocupação do solo nas ZPAMs de propriedade pública, exceto por

edificações destinadas, exclusivamente, ao seu serviço de apoio e manutenção.
§ 2º - As áreas de propriedade particular classificadas como ZPAMs poderão ser parceladas,
ocupadas e utilizadas, respeitados os parâmetros urbanísticos previstos nesta Lei e
assegurada sua preservação ou recuperação, mediante aprovação do Conselho Municipal de
Meio Ambiente – COMAM.

Art. 7º - São ZPs as regiões sujeitas a critérios urbanísticos especiais, que determinam a
ocupação com baixa densidade e maior Taxa de Permeabilidade, tendo em vista o interesse
público na proteção ambiental e na preservação do patrimônio histórico, cultural,
arqueológico ou paisagístico, e que se subdividem nas seguintes categorias:
I - ZP-1, regiões, predominantemente desocupadas, de proteção ambiental e
preservação do patrimônio histórico, cultural, arqueológico ou paisagístico ou em que
haja risco geológico, nas quais a ocupação é permitida mediante condições especiais;
II - ZP-2, regiões, predominantemente ocupadas, de proteção ambiental, histórica, cultural,
arqueológica ou paisagística ou em que existam condições topográficas ou geológicas
desfavoráveis, onde devem ser mantidos baixos índices de densidade demográfica;
III - ZP-3, regiões em processo de ocupação, que será controlado visando à proteção ambiental e
preservação paisagística.
Parágrafo único - O parcelamento e a ocupação de área situada em ZP-1 estão sujeitos à
aprovação do Conselho Municipal do Meio Ambiente - COMAM.

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 CAPTAÇÃO DO TERRENO

Art. 8º - São ZARs as regiões em que a ocupação é desestimulada, em razão de

ausência ou deficiência de infra-estrutura de abastecimento de água ou de esgotamento sanitário,
de precariedade ou saturação da articulação viária interna ou externa ou de adversidade das
condições topográficas, e que se subdividem nas seguintes categorias:
I - ZARs-1, regiões com articulação viária precária ou saturada, em que se faz necessário manter
baixa densidade demográfica;
II - ZARs-2, regiões em que as condições de infra-estrutura e as topográficas ou de
articulação viária exigem a restrição da ocupação.
Art. 9º - São ZAs as regiões nas quais o adensamento deve ser contido, por
apresentarem alta densidade demográfica e intensa utilização da infra-estrutura urbana, de
que resultam, sobretudo, problemas de fluidez do tráfego, principalmente nos
corredores viários.

Art. 10 - São ZAPs as regiões passíveis de adensamento, em decorrência de condições

favoráveis de infra-estrutura e de topografia.

Art. 11 - São ZCs as regiões configuradas como centros de polarização regional,

municipal ou metropolitana, e que se subdividem em: I -
ZHIP - Zona Hipercentral -;
II - ZCBH - Zona Central de Belo Horizonte -;
III - ZCBA - Zona Central do Barreiro -;
IV - ZCVN - Zona Central de Venda Nova.
Art. 12 - São ZEISs as regiões edificadas, em que o Executivo tenha implantado
conjuntos habitacionais de interesse social ou que tenham sido ocupadas de forma espontânea,
nas quais há interesse público em ordenar a ocupação por meio de implantação de programas
habitacionais de urbanização e regularização fundiária, urbanística e jurídica, subdividindo-se
essas regiões nas seguintes categorias:

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 CAPTAÇÃO DO TERRENO
CLASSIFICAÇÃO DE RENDA

FONTE: IPEAD

I - ZEISs-1, regiões ocupadas desordenadamente por população de baixa renda, nas

quais existe interesse público em promover programas habitacionais de urbanização e
regularização fundiária, urbanística e jurídica, visando à promoção da melhoria da qualidade de
vida de seus habitantes e à sua integração à malha urbana;
II - ZEISs-3, regiões edificadas em que o Executivo tenha implantado conjuntos habitacionais
de interesse social.

Parágrafo único - As ZEISs ficam sujeitas a critérios especiais de parcelamento,

ocupação e uso do solo, visando à promoção da melhoria da qualidade de vida de seus
habitantes e à sua integração à malha urbana.

Art. 13 - São Zonas de Grandes Equipamentos - ZEs - as regiões ocupadas ou

destinadas a usos de especial relevância na estrutura urbana, nas quais é vedado o uso
residencial.

§ 1º - A lei que estabelecer novas ZEs deve fixar os parâmetros urbanísticos a que
estarão sujeitas.

§ 2º - Passam os terrenos de propriedade pública situados na ZE, quando alienados, a

ser classificados sob o zoneamento que, dentre os lindeiros, ocupe maior extensão
limítrofe.

Art. 14 - O Anexo II contém os limites das zonas previstas neste Capítulo.

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CAPTAÇÃO DO TERRENO
REGIÃO CENTRO-SUL

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

3 ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL/ESTADUAL - POLÍTICA LOCAL

3,1 PREFEITO: PARTIDO: Nome/Telefone:
3,2 SECRETARIA RESP PELO ALVARA DE CONSTRUÇÃO/REFORMA: CONTATO
3,3 SECRETARIA MUNICIPAL RESP PELA APROVAÇÃO AMBIENTAL: CONTATO
3,4 SECRETARIA RESP ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO: CONTATO
3,5 GOVERNADOR: PARTIDO:
3,6 SECRETARIA ESTADUAL RESP PELO LICENCIAMENTO AMBIENTAL: CONTATO

4 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DA IMPLANTAÇÃO DA LOJA

S/N Listar demais Licenças/Certidões necessárias
4,1 Reti fi caçã o de Ma trícul a do i móvel ou RGI
4,2 IPTU (corrigir cadastro)
4,3 Planta aprovada por órgão municipal
4,4 Alvará de aprovação e execução
4,5 Habite-se ou Regularização
4,6 Licença Ambiental
4,7 Projeto de Bombeiros (PPCI)
4,8 AVCB
4,9 Licença de Funcionamento
4,10 Li ce nça Vi gi l anci a Sani tari a
4,11 Ins cri ção CRF(Cons el ho Re g Farmá ci a )
4,12 Aprovação e m órgão de Pa tri môni o Hi s tóri co

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

5 ESTUDOS A APRESENTAR NA OBTENÇÃO DAS LICENÇAS

S/N Quando apresentar?
5,1 Estudo PGRS (Res íduo Sol ido)
5,2 Estudo PGRSS (Res íduo Sól ido de Sa úde)
5,3 Estudo PGRSCC (Res íduo Sól ido da cons tr. Civi l )
5,4 Sondagem
5,5 Planialtimétrico
5,6 Avaliação Ambiental Fase I
5,7 Avaliação Ambiental Fase II
5,8 Estudo de Impacto de Vizinhança
5,9 Projeto de Terraplenagem
5,10 Relatório Arbóreo
5,11 Projeto de Trânsito

7 ÓRGÃOS A CONSULTAR/ CONSULTADOS (SE NECESSÁRIO)

7,1 Bombei ros
7,2 Vi s a Muni cipa l
7,3 Vi s a Esta dua l
7,4 ANVISA
7,5 Depto de Obra s
7,6 Depto de Meio Ambi ente
7,7 Depto de Si stema Viá ri o
7,8 Depto de Pl a neja mento Urba no
7,9 Conces si ona ri a de Energi a (Dema nda /Exi gênci a s)
7,10 Conces si ona ri a de Tel efoni a (Acesso/Sistema )
7,11 Conces si ona ri a de Água /Esgoto (Aba steci mento e Col eta /Pode executa r reserva tóri o de á gua s pluvia is ?)
(ETE:Estação de tratamento de Esgoto é Exigência Legal?Consta em Projeto?
7,12 Quais as ações e procedimentos necessários para a regularização e quais projetos adicionais necessári os:

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

10 ESTACIONAMENTO
PARÂMETROS URBANÍSTICOS EXIGIDO EXISTENTE PROJETO DIMENSÕES
10.1Numero de vagas por m²
10.2Numero de vagas total:
10.3Vagas P
10.4Vagas M
10.5Vagas G
10.6Vagas idosos
10.7Vagas Solidaria
10.8Vagas Deficientes
10.9Vaga Carga e Descarga
Vagas Motos
10.10
Vaga Curta Duração (Farmácia)
10.11
Docas Clientes
10.12
Docas Caminhões
10.13
Em caso de não conseguir locar a vaga de carga e descarga no imóvel,poderemos marcar a mesma na rua? Quais os procedimentos?
10.14

10.15 Necessária área de manobra? Pode ficar na rua (descrever condições)

10.16 Permitida a locação de vagas em estacionamentos? Qual a distância máxima?

10.17 Circulação veículos (Dimensões)

10.18 Circulação pedestres (Dimensões)

10.19 É permitido "travar" vagas? Em que condições?

10.20 Descrever regra de guia rebaixada:

10.21 Quais vias permitem acesso? (especificar - Caminhão, pedestre e autos)

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

11 DIMENSÕES MÍNIMAS
Consultas ao Depto.De Obras + VISA + Corpo de Bombeiros
Pé-direito: ocupação permanente ocupação tra ns i tóri a .
Salas/ Ambientes ocupação permanente ocupação tra ns i tóri a .
Cozinha
Banheiros
Mezanino: PD mez. á rea máxi ma
PD pav. Inferior de projeção

Circulação: Largura mínima de 1,20m.

Largura mínima de 1,20m. Inclinação menor que 8,33% (Para atender legislação de acessibilidade). Inclinação
Rampas:
até 25% para automóveis
Escadas: Largura mínima de 1,20m.

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

12 SANITÁRIOS (Quantidade necessária considerando Site Plan)

Consultas ao Depto.De Obras + VISA + Corpo de Bombeiros
Funcionários: masculino por pavimento
(número) feminino ou total
unissex
"Sanitários separados para cada sexo, na razão de 1 para cada
200m² de área útil construída".
Público: masculino
(número) feminino
unissex

Adaptado: masculino compartilhado com público/ funcionários

(número) feminino isolado
Familiar
Como calcular?

Vestiário Adaptado
(número) masculino
feminino

Compartilhamento: Todos os pavi me ntos que tenham aces s o a o públ i co devem s er aces s ívei s e pos s ui rem s ani tári os .

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

13 ACESSIBILIDADE
ACESSIBILIDADE: Consultas ao Depto.De Obras S/N e ao Corpo de Bombeiros S/N

Há necessidade de projeto de acessibilidade separada Sim Opções:

do projeto a obra/ reforma? Não

Ins truções gera i s e check-l i s t

14 OUTRAS EXIGENCIAS, RESTRIÇÕES OU SUGESTÕES

OUTRAS EXIGÊNCIAS, RESTRIÇÕES OU SUGESTÕES

Assunto: Sustentabilidade Exigências Legais Sugestões em Projetos
1- Iluminação Natural x Iluminação Artifi cial Ação:
2- Ventilação Natural x Artificial Ação:
3- Ar Condicionado Setorizado Ação:
4- ETE-Estação de Tratamento de Esgoto Ação:
5- Equipamentos - Instalação/Localização Ação:
6- Mobiliário Urbano/Sinalização - passeio Ação:

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

15 ANÚNCIO

PUBLICIDADE E COMUNICAÇÃO VISUAL: Consultar se há necessidade de Alvará

Área tota l má xi ma :
Qua nti da de de a núnci os:
Placa paralel a na fachada Largura máxima (do anuncio)
Altura máxima
Altura mínima até início do anúncio (PD):
Espessura máxima

Placa perpendicul ar na fachada (bandeira) Largura máxima (do anuncio)

Altura máxima
Altura mínima até início do anúncio (PD):
Espessura máxima
Projeção máxima

Tipos permitidos: Tótem Largura máxima

Backlight Altura máxima
Bandeira em área livre Altura mínima até início do anúncio (PD):
Espessura máxima
Projeção máxima

É permitido ir até o chão, com l argura constante? Si m

Não

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 FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

16 DOCUMENTAÇÃO A SER OBTIDA

DESCRIÇÃO Prazo/DT Secretaria Contato (Nome e Telefone)

Alvará de demolição
Alvará de aprovação e execução de edificação/ reforma
Comunicação de pequenas reformas/ e Reparos
Auto de conclusão/ regularização/ Habite-se
Regularização
Aprovação de projeto de combate à incêndio
AVCB
Termo de consulta de funcionamento
Alvará de Funcionamento
Alvará de Publicidade
Atual ização de matrícula junto ao CRI
Alvará sanitário
Certidão de uso do solo
Certificado de Acessibi lidade
Outros:

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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FICHA DE ANÁLISE DE VIABILIDADE

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 Seção I
Da aplicação da Transferência do Direito de Construir

Art. 14-A - O cálculo do potencial construtivo proveniente do imóvel gerador será

feito pela fórmula:

UTDC = AT(m²) x VG (reais/m²)

R$1.000,00

I - UTDCs correspondem às unidades de Transferência do Direito de

Construir;
II - AT corresponde ao saldo da área líquida transferível, calculada com base
no valor do CA básico;
III - VG corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno do imóvel
gerador.

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 Seção I
Da aplicação da Transferência do Direito de Construir

Art. 14-B - O cálculo do potencial construtivo a ser acrescido ao imóvel receptor será
feito pela fórmula:

UTDC = AR(m²) x VR (reais/m²)

R$1.000,00

I - UTDCs são as unidades de Transferência do Direito de

Construir;
II - AR corresponde à área líquida adicional a ser edificada;
III - VR corresponde ao valor venal do metro quadrado do terreno do imóvel
receptor

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 AVALIAÇÃO TERRENO

“O AVALIADOR DEVERÁ FISCALIZAR TUDO QUE POÇA INTERFERIR NO VALOR DO BEM, TANTO
INTERNA COMO EXTERNAMENTE. PARA ISTO DEVE-SE CONHECER DA MELHOR MANEIRA
POSSÍVEL O IMÓVEL AVALIANDO E O CONTEXTO URBANO A QUE PERTENCE, DAÍ

RESULTANDO CONDIÇÕES PARA ADEQUADA ORIENTAÇÃO DA COLETA DE DADOS.

ASSIM, NESTA ETAPA DEVE-SE VISTORIAR NÃO APENAS O BEM AVALIADO, MAS
TAMBÉM A REGIÃO ENVOLVENTE, COM O OBJETIVO DE CONHECER DETALHADAMENTE

AS SUAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS, LOCACIONAIS, TENDÊNCIAS MERCADOLÓGICAS,

VOCAÇÃO ETC., QUANDO SE FORMAM AS PRIMEIRAS CONCEPÇÕES ACERCA DAS

POSSÍVEIS VARIÁVEIS INFLUENCIANTES NA FORMAÇÃO DOS PREÇOS.

“(DANTE, 2005, P.16).

Segundo DANTE (2005) agora que é feita a pesquisa de valores no ambiente imobiliário, ou
seja, o mercado imobiliário, obtendo-se dados e informações que servirão de base para o
tratamento estatístico a ser utilizado. Constitui-se na parte mais importante do processo
avaliatório. Deve ser feita utilizando-se os conhecimentos da tecnologia da amostragem,
bem como técnicas de entrevista, para se obter uma amostra válida e confiável para explicar
o mercado.

Segundo MOREIRA (1997) agora o avaliador deverá se tornar num verdadeiro detetive que
terá de satisfazer o máximo de informações analógicas para sustentação da sua avaliação.
Segundo o mesmo autor, as pesquisas de valores devem ser oriundas de uma pesquisa a
fim de se integrar de coeficientes que, de alguma forma, possam ter interferência no
resultado, assim, julgar com confiança os dados obtidos.

23
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE CONTEMPORANEIDADE:

CONHECENDO-SE A TAXA MENSAL DE VALORIZAÇÃO TERRITORIAL (ALFA), ESTE

FATOR É CALCULADO PELA EXPRESSÃO:

FC = (1+ALFA) X T
ONDE T É O NÚMERO DE MESES CONTADOS ENTRE A DATA DA AVALIAÇÃO E A DATA
DE OCORRÊNCIA DO EVENTO.

Segundo MOREIRA (1997) os valores obtidos na pesquisa de valores são sempre de datas
anteriores à da avaliação e, nesse caso, há necessidade de homogeneizar esses valores
para a data da avaliação.

O coeficiente (alfa) é resultado de índices de correção monetária ou de índices de

valorização imobiliária. Vale lembrar que, índices de correção monetária é valido em todo
país. Em contrapartida, os índices de valorização imobiliária variam de cidade para cidade,
bairro para bairro e muitas vezes inexistentes. (MOREIRA, 1997)

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 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR FONTE:

SE FOR INFERIDA NO MERCADO UMA SUPERESTIMATIVA DA ORDEM DE 11 % NOS

DADOS DE OFERTA EM RELAÇÃO AOS DADOS DE TRANSAÇÃO, DEVE-SE ADOTAR

• FF = 0,9 PARA DADOS DE OFERTAS E

• FF = 1,0 PARA DADOS TRANSACIONAIS”.

Segundo (DANTAS, 2005, p.19);

“Os preços dos imóveis colocados em oferta geralmente estão incluídos acréscimos
sistemáticos fornecidos pelos ofertantes, esperando atingir uma posição de equilíbrio,
através da barganha com o comprador, por ocasião do fechamento do negócio, utiliza-se um
fator de desconto, denominado Fator de Fonte (FF), quando se deseja estimar o valor de
mercado de compra e vendas.

25
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE TESTADA:
SEGUNDO A ABUNAHMAN (2008) O FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO
FUNDAMENTADO DE TESTADA SEJA ADOTADO O SEGUINTE MODELO
MULTIPLICATIVO AOS VALORES COLETADOS:

K1 = (T/TP)1/4
ONDE:
• K1 = FATOR DE TESTADA
• T = TESTADA-EFETIVA
• TP= TESTADA-PADRÃO

ESTA EXPRESSÃO ESTÁ LIMITADA AO INTERVALO:

• 0,5 ≤ T / TP ≤ 2,0
• PARA T / TP < 0,5 → K1 = 0,840
• PARA T / TP > 2,0 → K1 = 1,189
EM TERRENOS DE DUAS FRENTES, EMPREGA-SE NA FÓRMULA A TESTADA SIGNIFICATIVA.

Segundo DANTAS (2005) este fator é aplicado para retirar a vantagem ou desvantagem de
um lote de referência em relação ao lote avaliando, pelas diferenças entre as suas frentes
efetivas.

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 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE PROFUNDIDADE:
SEGUNDO ABUNAHMAN (2008) FORMULARAM-SE AS HIPÓTESES SEGUINTES
PARA O FATOR DE PROFUNDIDADE K2:

 PARA PE < 0,5 PMIN  K2 = 0,70710 (HIPÓTESE DE HÉLIO DE CAIRES )

 PARA 0,5 PMIN ≤ PE ≤ PMIN  K2 = 0,5 (HIPÓTESE DE MEDEIROS-

AZAMBUJA)

 PARA PMIN ≤ PE ≤ PMAX  K2 = 1 (NORMA 502/89)

 PARA PMIN ≤ PE ≤ 2 PMAX  K2 = (PMÁX / PE) 0,5 (HIPÓTESE DE

MEDEIROS-AZAMBUJA)

 PARA PE ≤ 2 PMAX  K2 = 0,70710 (HIPÓTESE DE MEDEIROS-AZAMBUJA)

PE: PROFUNDIDADE EQUIVALENTE

SEGUNDO ABUNAHMAN (2008) A PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PE = ÁREA DO LOTE ÷

TESTADA DO LOTE), A PROFUNDIDADE MÁXIMA E MÍNIMA DO LOCAL, OBTIDA PELA LEGISLAÇÃO
VIGENTE, OU, ATRAVÉS DA RELAÇÃO:
 PROFUNDIDADE MÍNIMA (PMÍN = METADE DA PROFUNDIADE-PADRÃO LOCAL)
 PROFUNDIDADE MÁXIMA (PMÁX = DOBRO DA PROFUNDIADE-PADRÃO LOCAL)

Segundo DANTAS (2005) utiliza-se este fator para se retirar a discrepância decorrente da
diferença existente entre as profundidades equivalentes de um lote de
referência e o lote avaliando.

27
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE MELHORAMENTO:
PARA CORRIGIR AS DISCREPÂNCIAS EXISTENTES ENTRE MELHORAMENTOS
PÚBLICOS DISPONÍVEIS NA TESTADA DE UM DADO DE REFERÊNCIA, QUE
CORRESPONDEM A UM PESO ∑FR,

MELHORAMENTO PESO (FI)

Água 0,15
FM = (1+∑FP) Esgoto 0,1

(1+∑FR) Luz Pública 0,05

Luz Domiciliar 0,15
Guias-Sarjetas 0,1
Pavimentação 0,3
Telefone 0,05
Tabela 1 – Tabela de Pesos
Fonte: Canteiro apud Dantas, 1998, p.21

PARA CORRIGIR AS DISCREPÂNCIAS EXISTENTES ENTRE MELHORAMENTOS PÚBLICOS

DISPONÍVEIS NA TESTADA DE UM DADO DE REFERÊNCIA, QUE CORRESPONDEM A UM PESO ∑FR,
EM RELAÇÃO AOS PESOS ATRIBUÍDOS À SITUAÇÃO PARADIGMA (∑FP), UTILIZA-SE O MODELO
FM = (1+∑FP)/(1+∑FR) TABELA1.
(CANTEIRO APUD DANTAS, 2005)

28
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE ESQUINA:
SEGUNDO ABUNAHMAN (2008), CONHECENDO-SE O VALOR DO M² PARA CADA
LOGRADOURO (VQI) E AS RESPECTIVAS TESTADAS (TI), O FATOR DE ESQUINA PODE
SER TRADUZIDO PELA EXPRESSÃO:

K3 = (Z + 20) X T1 X VQ1 + T2 X VQ2 +... TN X VQN )

(20 X T1 X VQ1)
Onde:
• K3 = fator de esquina
• Z = constante (tabelado)
• T1 = testada para o logradouro mais importante

TIPOS DE ZONAS Z
a) Zonas de escritórios e apartamentos, modestos 1
b) Zonas de apartamentos e comércio médios, com densidade ocupacional média 2
c) Zonas de comércio padrão médio e alto, alta densidade ocupacional média 3
d) Zonas de comércio padrão médio e baixo, baixa densidade ocupacional média 1

UTILIZADO PARA TERRENOS DE MAIS DE UMA TESTADA. A TABELA 2 A SEGUIR É BASTANTE

SIMPLISTA.
“O TERRENO DE ESQUINA É, NA REALIDADE, UMA FACA DE DOIS GUMES. EMBORA SE GENERALIZE A
SUA VALORIZAÇÃO, NO CASO DE ZONAS EMINENTEMENTE RESIDENCIAIS, ESTA É BASTANTE
DISCUTÍVEL (PROBLEMAS DE DUPLO RECUO, POLUIÇÃO SONORA ETC.)”.
(ABUNAHMAN 2008, P.69)

MELHORAMENTO PESO (FI)

a) para zonas comerciais centrais + 25% a 30%

b) para zonas comerciais em geral + 20% a 25%

c) para zonas comerciais de alto valo + 15% a 20%

d) para zonas comerciais comuns + 10%

Tabela 2 – Fator de Esquina

Fonte: Banco Hipotecário Nacional Argentino apud Dantas, 1998, p.21

29
 AVALIAÇÃO TERRENO

ABAIXO DO NÍVEL FN
DA RUA
FATOR DE TOPOGRÁFICO: 1 metro 0,9
SEGUNDO GUERRERO APUD MOREIRA (1997), 1,00 até 2,5 metros 0,8
PROPÕE QUE, EM CASOS QUE SE TENHA QUE FIGURAR 2,5 metros até 4,0 0,7
UM DESMONTE OU UM ATERRO PARA TRAZER O LOTE metros
AO NÍVEL DA CALÇADA, O COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA ACIMA DO NÍVEL DA FN
PODERÁ SER CALCULADO PELA EXPRESSÃO: RUA
2,00 metros 0,9

CT = K (VN – CD) 2,00 até 4,00 metros 0,8

CAIMENTO PARA O FT

EM QUE:
VN FUNDO (DECLIVE)
Até 5% 0,9
 CT = COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA
 K = FATOR INFERIOR À UNIDADE (ESSE COEFICIENTE É FIXADO, A 5% e 10% 0,8
SENTIMENTO, 0,9 EM CASOS SIMPLES E PODERÁ SER IGUAL A 1,0 10% 0,7
NOS CASOS EM QUE A EDIFICAÇÃO PROJETADA TENHA SUBSOLOS
CAIMENTO PARA FT
QUE APROVEITEM O REBAIXO EXISTENTE DO SOLO EM RELAÇÃO Á
FRENTE (ACLIVE)
CALÇADA.);
 VN = VALOR DE UM LOTE “NORMAL” FIXADO “A PRIORI”; suave 0,9
 CD = CUSTO DO DESMONTE (OU DO ATERRO). acentuado 0,8

SEGUNDO MOREIRA (1997) QUANDO COMPARAMOS LOTES COM TOPOGRAFIAS DISTINTAS, COMO
LOTES DE ENCOSTAS, LOTES QUE REQUEREM ATERRO OU CORTE, COM OBJETIVO DE APROVEITAR
MELHOR A CONSTRUÇÃO, HÁ NECESSIDADE DE SE APLICAR UM FATOR TOPOGRÁFICO.

SEGUNDO O MESMO AUTOR, A PESQUISA DE DADOS SERÁ FEITA EM REGIÃO COM A TOPOGRAFIA
HOMOGÊNEA, PORTANTO RESTRINGE A UTILIZAÇÃO DESTE FATOR. PORÉM HÁ EXCEÇÕES CASO A
ZONA DE COLETA DE DADOS SEJA BASTANTE DIVERSIFICADA.

SEGUNDO GUERRERO APUD MOREIRA (1997), A RAZÃO DA INTRODUÇÃO DO FATOR “K” É

ATENDER AOS INCONVENIENTES DECORRENTES DE PERDA DE TEMPO DURANTE O DESMONTE OU
ATERRO;

30
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE CONSISTÊNCIA DO SOLO:

ADOTANDO-SE OS SEGUINTES FATORES:

FATORES K
a) Situação paradigma: terreno seco e firme 1,0
b) Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta seu acesso, mas 0,9
não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta
c) Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente 0,7
pela inundação
d) Terreno permanentemente alagado 0,6

“NOS LOTES CONTÍGUOS A CÓRREGOS, SALVOS CASOS ESPECIAIS, DEVE SER ESTABELECIDA UMA
DEPRECIAÇÃO DE 20% AO LONGO DE UMA FAIXA PARALELA AOS MESMOS, COM 5 METROS DE
LARGURA, A CONTAR DE CADA MARGEM. NOS CASOS DE TERRENOS NUS DE GRANDES PROPORÇÕES,
DEVE SER OBSERVADO, TAMBÉM, O PREVISTO NA LEGISLAÇÃO FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL”.
(FIKER, 2008, P.19)

SEGUNDO FIKER (2008) A CONSISTÊNCIA DO TERRENO PODERÁ SER LEVADAS EM CONTA PELO
CRITÉRIO GERAL, DE QUE, AS INFLUÊNCIAS DESSA NATUREZA PODERÃO SER DETERMINADAS COM
BASE EM ANÁLISE ESTATÍSTICA OU PELA DEDUÇÃO OU ACRÉSCIMO CORRESPONDENTE AOS GASTOS
NECESSÁRIOS PARA SE COLOCAR O TERRENO EM SITUAÇÃO DE MÁXIMO APROVEITAMENTO.

31
 AVALIAÇÃO TERRENO

FATOR DE ACESSIBILIDADE:
SEGUNDO DANTE APUD MOREIRA (1997), PARA O CÁLCULO DESSE
COEFICIENTE ACONSELHA A SEGUINTE FÓRMULA:

CSP = K (VN – CD)

Em que:
VN
• Csp = coeficiente de serviços públicos
• K = fator inferior à unidade (A determinação do coeficiente “K” varia entre 1,10 e 1,50. O
avaliador julgará)o valor do coeficiente “k”, que achar ser justo. (DANTE apud
MOREIRA,1997);
• Vn = valor de um lote “normal” fixado “a priori”;
• Cd = custo para construção de equipamentos urbanos.

TIPOS DE ACESSIBILIDADE K
Situação paradigma: terreno sem condução próxima (1000 m) 1,0
a) Condução a menos de 1000 m 1,02
b) Condução direta 1,05

SEGUNDO MOREIRA (1997) QUANDO OCORRER A COMPARAÇÃO DE TERRENOS QUE

POSSUAM A INSTALAÇÃO DE SERVIÇOS PÚBLICOS É INDISPENSÁVEL A UTILIZAÇÃO DE
COEFICIENTES DE CORREÇÃO.

32
 AVALIAÇÃO TERRENO

AVALIAÇÃO CLÁSSICA:
DAS AMOSTRAS, COLETAM-SE OS DADOS, JUNTAMENTE COM SEUS RESPECTIVOS
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO, PODEM-SE CONSTITUIR, EM RESUMO, A TABELA DE
HOMOGENEIZAÇÃO

VHOM = VUNI X FA X FB X FC X ...X FN

• Amostras = é quantidade de elementos pesquisados pelo avaliador.
• Vuni(R$/m²) = valor unitário do terreno observado divido pela sua área
• fatores = compostos por fatores selecionados pelo avaliador para
• homogeneizar o terreno pesquisado, para se assemelhar ao bem
• avaliado.
• Vhom = é a multiplicação do Vuni por todos os coeficientes utilizados.

Amostas Vuni Fa Fb Fc Fd … Fn Vhom.

(R$/m²)
X1 Vuni1 Fa1 Fb1 Fc1 Fd1 --- Fn1 Vhom1
X2 Vuni2 Fa2 Fb2 Fc2 Fd2 --- Fn2 Vhom2

SEGUNDO FIKER (2008), A APLICAÇÃO DE FATORES DEVERÁ SEGUIR ALGUMAS DIRETRIZES

IMPORTANTES:
• OS COEFICIENTES UTILIZADOS NA HOMOGENEIZAÇÃO DEVERÃO PERTENCER À MESMA REGIÃO DO
BEM AVALIADO, EM CONDIÇÕES SEMELHANTES;
• AS AMOSTRAS DEVERÃO SER DO MESMO TIPO (TERRENOS, LOJAS, APARTAMENTOS)
SEGUNDO O MESMO AUTOR, DEVEREMOS TAMBÉM CONSIDERAR VALORES DE AMOSTRAS
DIVERGENTES, EM RELAÇÃO AO VALOR MÉDIO AMOSTRAL, QUE EXTRAPOLEM A SUA METADE OU O
DOBRO. NÃO SATISFEITO, RECOMENDA-SE RETIRÁ-LOS CASO A DIVERGÊNCIAS CONTINUEM APÓS A
APLICAÇÃO DE FATORES MAIS REPRESENTATIVOS.
SEGUNDO NBR APUD DANTAS (2005), EM GERAL, A MÉDIA ARITMÉTICA DOS RESULTADOS
HOMOGENEIZADOS E A UTILIZAÇÃO DE PROCESSOS ESTATÍSTICOS, MUITO COMUM, O CRITÉRIO
EXCLUDENTE DE CHAUVENET E A DISTRIBUIÇÃO “T” DE “STUDENT”, CONTRIBUEM PARA ANÁLISE
DO VALOR DE MERCADO.
SEGUNDO MOREIRA (1997), AS AMOSTRAS DOS VALORES HOMOGENEIZADOS NA TABELA
CARACTERIZAM COMO SENDO UM DADO TÍPICO NUMA POPULAÇÃO. A MÉDIA ARITMÉTICA É A
SOMATÓRIA DE TODAS AS AMOSTRAS DA POPULAÇÃO DIVIDO PELO NÚMERO DE DADOS.
SEGUNDO DANTAS (2005), O TESTE DE CHAUVENET, SERVE PARA DETERMINAR SE UM VALOR
AMOSTRAL É DISCORDANTE DA POPULAÇÃO.
SEGUNDO O MESMO AUTOR, A DISTRIBUIÇÃO “T” DE “STUDENT” É UMA DISTRIBUIÇÃO DE
PROBABILIDADE QUE AUXILIA NA INFERÊNCIA DE MÉDIA DAS AMOSTRAS HOMOGENEIZADAS (VHOM)
COM DESVIOS PADRÕES DESCONHECIDOS. ESTA DISTRIBUIÇÃO GERA UMA CURVA COM VALORES
MAIS EXTREMOS QUE UMA SIMULAÇÃO NORMAL.

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