Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias

2007

Perícias

Marco Aurélio Stumpf González

Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC
 PERÍCIAS
 Tipos de perícias comuns:
 de construção: patologias em geral, deficiências
de qualidade ou especificação, problemas
causados por obras vizinhas
 em terrenos: limites e divisões
 avaliações: separações, inventários, falências,
renovação ou revisão de aluguel,
desapropriações, usucapião
PERÍCIAS DE CONSTRUÇÃO
 Verificações ‘in loco’ são fundamentais
 Hipóteses de causas
 Inspeções com danificação ou extração de
testemunhos
 Medições de precisão (topografia, sensores)
 Medições periódicas
 PERÍCIAS DE VALOR
 Busca-se o valor de mercado do imóvel
 Vistoria e coleta de dados similares são
fundamentais
 Escolha do método, de acordo com as
informações disponíveis
Direito de propriedade
 Direito de propriedade (domínio)
 O direito de Propriedade é um feixe de direitos:
 uso
 fruição
 reivindicação
 posse
 alienação
 A Posse é um fato que gera direitos
 usucapião
 interditos possessórios
 Categorias de Posse
 posse do proprietário: jus possidendi
 integrada com a propriedade
 pré-existente/transmitida
 posse do ocupante/invasor: jus possessionis
 isolada
 gera direitos
 detenção (física): alieno domini - sem efeitos
 Efeitos da posse
 Posse + tempo : usucapião
 com boa fé e justo título - usucapião ordinário: 10 anos
(CC, art.1242) ou 5 anos com registro cancelado e
moradia ou investimentos (§ único)
 usucapião extraordinário: 15 anos (CC, art.1238) ou 10
anos com moradia ou produção (§ único)
 usucapião “constitucional”: 5 anos, para terrenos urbanos
de moradia de até 250m2 (art.183/CC, 1240) e rurais de
até 50ha produtivos e de moradia (art.191/CC, 1239)
 prazos contados sem interrupção ou oposição
 Efeitos da posse
 Interditos possessórios:
 decorrem da posse - só da posse, a qualquer título,
mesmo a posse violenta
 reivindicação (esbulho)
 reintengração (turbação)
 posse velha - com uma ano e um dia: sem liminar ao
autor
 porque o detentor não tem interditos possessórios?
Jhering (corpus e animus são inseparáveis)
Metodologia de perícias
 Perícias

 Introdução – conceitos e legislação

 Diligências
 Produção do Laudo
 Considerações finais
 Introdução - avaliações e perícias

 Avaliação: determinação do valor de mercado de um

bem
 Perícia: exame/análise, vistoria ou arbitramento sobre
um bem
 São atividades técnicas, exigindo a qualificação
específica do profissional e sujeitando-o às
responsabilidades inerentes
 Introdução
 Conceito de Perito
 Auxílio ao Juiz
 Expert na área da perícia
 Legislação
 Profissões regulamentadas
 CPC
 Procedimentos preliminares
 Exame dos autos
 Recusa de nomeações – ética profissional
Legislação
 Legislação
 Exercício profissional - Lei 5194/66
 Resoluções Confea:
 205 – Código de Ética
 218 / 1.010– Atribuições específicas
 345 – Perícias
 Código de Processo Civil – Lei 5.869/73
 Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90
 Código Civil - Lei 10.406/02
 Legislação
 Resolução 218/1.100 – item 06: Vistoria, perícia,
avaliação, arbitramento e parecer técnico
 Resolução 345 – define o que são perícias
 Requisitos: graduação nas áreas respectivas e registro
no CREA local (registro mais anuidade e ART pagas)
 Requisito para perícias judiciais: formação
universitária na especialidade, exceto quando não
existirem profissionais no local (CPC, art.145, caput e
§§)
 Legislação - Normas
 NBR13752 - Perícias de engenharia na construção
civil - 12/96
 NBR14653 – 1 : Avaliação de bens - Parte 1:
Procedimentos gerais – 04/01
 NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis
urbanos -05/04
 NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis
rurais -05/04
 NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4:
Empreendimentos – 12/02
 Código Civil

 Se o serviço for prestado por quem não possua título

de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros
estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou
cobrar a retribuição normalmente correspondente ao
trabalho executado. Mas se deste resultar benefício
para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou
uma compensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé (CC, art.606).
 CDC
 O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como
por informações insuficientes ou inadequadas sobre
sua fruição e riscos (CDC, art. 14)
 O serviço não é considerado defeituoso pela adoção
de novas técnicas (CDC, art. 14, §2o)
 CDC

 São impróprios os serviços que se mostrem

inadequados para os fins que razoavelmente dele se
esperam, bem como aqueles que não atendam as
normas regulamentares de prestabilidade (CDC, art.
20, §2o) – grifei
 Responsabilidade Civil
 Aquele que, por ato ilícito, causa dano a outrem, fica
obrigado a repará-lo (CC, art.927)
 A responsabilidade civil é independente da criminal
(CC, art. 935)
 Também decorre de contrato de prestação de serviços
não perfeitamente adimplido (CDC)
 Responsabilidade subjetiva – por culpa
 Responsabilidade objetiva – sem necessidade de
apuração de culpa
Desenvolvimento das perícias
 Diligências

 Início da avaliação ou perícia

 Exame da documentação dos autos
 Relação dos documentos a serem obtidos
 Planejamento do trabalho (tempo, recursos, viagens,
etc.)
 Fluxo de desenvolvimento
Fluxo de desenvolvimento da perícia
 Laudo

 Função
 Assessoramento ao Perito
 Apresentação gráfica
 Ordenamento do trabalho
 Cópias
 Quesitos – não responder apenas sim/não
 Revisão final – rubricas e assinaturas
 Outras considerações

 Independência
 Honorários
 Relação entre profissionais
 Consulta aos processos -
http://www.tj.rs.gov.br/site_php/consulta/index.php
Avaliação de Imóveis e Metodologia de
Perícias
2007

Perícias

Marco Aurélio Stumpf González

Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC