Manutenção Predial

SERVICON Administrao de Condomnios
1 Prefcio 01 - Das Responsabilidades 02 - Da Preveno
INDCE 5 6 7 8 11 12 14 16 17 18 18 19 20 20 21 24 24 26 27 28 28 29 31 31 31 32
03 - Como se faz uma Inspeo Predial 04 - O que se deve inspecionar e como 05 - Documentao recomendada para se fazer Inspeo Predial 06 - O Laudo de Inspeo Predial 07 - Consideraes Finais sobre o Laudo 08 - Observaes quanto Contratao de um Servio de Inspeo Predial 09 - A Manuteno Predial 09.1 - Definies e Tipos de Manuteno 10 - Principais anomalias e suas orientaes 10.1 - Sistema Estrutural 10.1.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.1.2 - Principais anomalias e recomendaes 10.2 - Sistema de Vedao 10.2.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.2.2 - Principais anomalias 10.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.3 - Sistema de Revestimento 10.3.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.3.2 - Principais anomalias 10.3.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.4 - Sistema de Pintura 10.4.1 - Descrio e finalidade do sistema 1 10.4.2 - Principais anomalias
GUIA DE DO MANUTENO SNDICO___________________________ PREDIAL_______________________________________________________1 __________________________________________ __________________________________________1 1
10.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.5 - Sistema de Esquadrias 10.5.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.5.2 - Principais anomalias 10.5.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.6 - Sistema de Instalaes Eltricas 10.6.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.6.2 - Principais anomalias 10.6.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.7 - Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas (SPDA) 10.7.1 - Descrio e funcionalidade do sistema 10.7.2 - Finalidade do sistema 10.7.3 - Principais anomalias 10.7.4 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.8 - Sistema Hidrulico 10.8.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.8.2 - Principais anomalias 10.8.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.9 - Instalaes de Gs 10.9.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.9.2 - Principais anomalias 10.9.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.10 - Sistema de Impermeabilizao 10.10.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.10.2 - Principais anomalias 10.10.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.11 - Sistema de Segurana contra Incndio 10.11.1 - Extintores 10.11.1.1 - Descrio e finalidade do sistema 2
34 34 34 36 37 38 38 39 40 42 42 42 42 43 43 43 44 44 46 46 46 46 48 48 49 50 50 51 51
GUIA DE DO MANUTENO SNDICO___________________________ PREDIAL_______________________________________________________2 __________________________________________2
10.11.1.2 - Principais anomalias 10.11.1.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 3 10.11.2 - Hidrantes 10.11.2.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.11.2.2 - Principais anomalias 10.11.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.11.3 - Sadas de emergncia 10.11.3.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.11.3.2 - Principais anomalias 10.11.3.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.11.4 - Chuveiros automticos - sprinkler 10.11.4.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.11.4.2 - Principais anomalias 10.11.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.12 - Sistema de Ar Condicionado 10.12.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.12.2 - Principais anomalias 10.12.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.13 - Paisagismo 10.13.1 - Descrio e finalidade 10.13.2 - Principais anomalias e recomendaes 10.14 - Controle de Pragas Urbanas 10.14.1 - Descrio e finalidade 10.14.2 - Medidas preventivas e de controle, recomendaes e orientaes tcnicas 10.15 - Elevadores 10.15.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.15.2 - Principais anomalias 3 10.15.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.15.4 - Curiosidades e dicas
51 51 52 52 52 53 53 53 53 54 55 55 55 55 56 56 56 57 57 57 57 57 58 58 59 59 59 60 62
10.16 - Sistema de Automao 10.16.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.16.2 - Principais anomalias 10.16.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.17 - Equipamentos de Lazer 10.17.1 - Descrio e finalidade 10.17.2 - Principais anomalias 10.17.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 10.18 - Sistema de Cobertura 10.18.1 - Descrio e finalidade do sistema 10.18.2 - Principais anomalias 10.18.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 11 - Expediente 12 - Bibliografia 13 - Quem a Servicon? 14 - Servios Prestados Pela Servicon 15 - Modelo 15.1 - Manuteno Predial - Check List
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PREFCIO
Este guia destina-se a orientar sndicos, administradores, gerentes e zeladores de condomnios, dando-lhes informaes bsicas sobre as anomalias construtivas mais ocorrentes nas edificaes bem como recomendando as medidas preventivas, de forma simples, clara e objetiva, ao alcance de no especialistas nos assuntos especficos.
A Servicon
GUIA DE MANUTENO PREDIAL_______________________________________________________5
1 - Das Responsabilidades Ordinariamente, os problemas construtivos da edificao nova so de responsabilidade dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art. 12 do Cdigo de Defesa do Consumidor, que determina a reparao pelos danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricao, construo montagem de seus produtos, bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. Assim sendo, as anomalias de origem endgena devem ser reparadas pelos construtores e incorporadores, observados os prazos legais e de garantia. As anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores desses danos, consoante est preconizado pelo art. 186 do Cdigo Civil, ou seja: aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito. Em geral, a responsabilidade pela periclitao e acidentes construtivos, decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a manuteno das edificaes, atribuda ao proprietrio ou sndico, conforme estabelecido em lei. O inciso V do art. 1.348 do Cdigo Civil consigna que compete ao sndico diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores, ou seja, sua responsabilidade conservar o condomnio em boas condies de segurana, proteo, salubridade e conforto, cuja principal diligncia para tanto a manuteno. O inciso VIII do art. 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor, por seu lado, veda os servios em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma tcnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto manuteno de edificaes, outra medida a ser diligenciada pelo sndico. Quanto responsabilidade criminal, no captulo das Leses Corporais, o art. 129 do Cdigo Penal muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a sade de outrem, com pena variando de trs meses a doze anos de deteno; no captulo da Periclitao da Vida e da Sade, o art. 132 dispe que: expor a vida ou sade de outrem a perigo direito e iminente pode gerar pena de trs meses a um ano de deteno. Tais exigncias legais no deixam qualquer dvida quanto aos nus, res6 ponsabilidades e sanses passveis de serem atribudas aos responsveis pelas anomalias construtivas e falhas na manuteno.
MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________6 DO MANUTENO SNDICO___________________________ __________________________________________ 6
Destaque-se que os sndicos e proprietrios de imveis so os agentes mais vulnerveis com a negligncia na manuteno predial, por colocar pes7 condies de risco ou mesmo causando vtimas pelos acidentes presoas em diais.
2 - Da Preveno Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das pessoas. O tratamento do doente requer, preliminarmente, exato conhecimento da doena (diagnstico), atravs de exames (check-up), para se poder emitir o juzo mdico das possibilidades teraputicas (prognstico) e por fim se estabelecer os meios adequados para se obter a cura (terapia). No caso das edificaes, diferenciam-se as nomenclaturas, porm, a seqncia a mesma. Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnstico), atravs de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsicas e ordem d prioridades dos servios e reparos, atravs do Laudo de Inspeo Predial (prognstico), para, finalmente, se elaborar o plano de manuteno predial (terapia), que recuperar a edificao. O resultado do check-up predial (vistoria) e demais anlises tcnicas necessrias pra se iniciar a recuperao da edificao devidamente apresentado no Laudo de Inspeo Predial, recurso fundamental para a boa performance da edificao. Recomenda-se que o check-up predial que visa examinar a edificao para determinar suas anomalias construtivas, seja realizado por Perito de Engenharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja comprovao pode ser confirmada por meio dos registros no CREA. Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligncia com as condies tcnicas das edificaes, os proprietrios, sndicos, gestores prediais e tambm as autoridades pblicas no podem prescindir da obrigatoriedade da realizao das Inspees Prediais, periodicamente, visando boa manuteno e conseqentemente segurana a proteo de nossa populao. 7
MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________7 DO MANUTENO SNDICO___________________________ ________________________________________7
3 - Como se faz uma Inspeo Predial? A Inspeo Predial uma vistoria que necessita de profissional especializado no assunto, com viso sistmica da edificao, bem como conhecimentos tcnicos sobre materiais, sistemas e funcionamentos. Lembramos que esta vistoria tem como produto final um Laudo e que o mesmo dever, obrigatoriamente, conter: 1. Classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia; 2. Lista de prioridades tcnicas com orientaes, de acordo com as anomalias constatadas; e 3. Classificao do estado de conservao da edificao. A metodologia recomendada consiste em: 1. Determinar o nvel e o tipo de inspeo predial, ou seja, classificar a inspeo predial quanto ao seu: Nvel: 1,2 ou 3, dependendo da complexidade dos sistemas sionais envolvidos, com as suas habilitaes e especialidades, alm de informar o que ser vistoriado na edificao e em que profundidade; Tipo de imvel: casa, edifcio sem elevador, edifcio com elevador, shopping Center, igreja, estdio de futebol, etc.; 2. Fazer levantamento de informaes junto a administradores, proprietrios, usurios; 3. Elaborar check list padro para a coleta de dados de vistoria, considerando os aspectos de degradao e condies ambientais envolvidas, alm das caractersticas construtivas especficas das edificaes; 4. Classificar e analisar as anomalias e problemas verificados, consoante critrio do grau de urgncia; 5. Indicar orientaes tcnicas pertinentes; 6. Classificar o estado de conservao geral da edificao, de acordo com 8 as anomalias verificadas;
7. Elaborar Laudo, de acordo com os tpicos mnimos relacionados na Norma. 9 Pode-se dividir os itens acima expostos em duas etapas distintas a serem seguidas pelo Inspetor Predial durante a realizao de seu trabalho, quais sejam: A - Etapa de campo 1. Entrevista com gestor, sndico e levantamento preliminar de dados da edificao, visando ao cadastro de problemas j detectados e de nveis expectativas dos usurios. 2. Levantamento de documentao tcnica, administrativa, de manuteno e legal da edificao para futuras anlises. 3. Entrega de questionrio aos usurios ou proprietrios da edificao, a fim de apurar com mais detalhes suas expectativas ou eventuais problemas. 4. Dimensionamento da equipe de vistoria, verificando quantos profissionais devero estar envolvidos no trabalho, conforme a complexidade dos sistemas construtivos e tipo de imvel (p. ex. a existncia de sistema de ar condicionado central determina que a equipe envolvida tenha um engenheiro mecnico com esta especialidade). 5. Vistoria no imvel que poder durar de um a cinco dias, dependendo do tamanho e complexidade da construo. Nesta vistoria os inspetores prediais devero estar munidos de lista de verificaes, check list, alm de cmeras fotogrficas, ferramentas para aberturas de quadros, lanterna, etc. 6. Levantamento de todas as anomalias existentes e aparentes da edificao, podendo estas estarem relacionadas a problemas de origem construtiva, uso, operao, manuteno, administrativa, legal, etc. 7. Observaes e anotaes de campo quanto aos nveis de degradao encontrados, tipos de exposio ambiental (p. ex.: exposio aos raios solares), nvel de desempenho apresentado, se h alguma reforma ou procedimento de manuteno sendo efetuado, etc. 9
B - Etapa de anlises e finalizao do Laudo 1. Elaborao do Relatrio Fotogrfico, que parte integrante do Laudo, com as classificaes das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia, alm de suas descries. 2. Disposio do cadastro fotogrfico visando manuteno, ordenando do mais crtico ao menos crtico, ou seja, daquilo que deve ser feito com urgncia para aquilo que pode estar passvel d uma programao mas espaada. 3. Lista de Orientaes Tcnicas de acordo com cada anomalia. 4. Classificao do estado de conservao do imvel. 5. Observaes quanto documentao solicitada. 6. Observaes quanto acessibilidade e manutenabilidade do edifcio. 7. Observaes gerais sobre o imvel. 8. Observaes quanto periodicidade da inspeo e reviso do Manual de Uso, Operao e Manuteno. 9. Concluses gerais do Laudo. Outros aspectos a serem abordados pelo inspetor, quando do levantamento dos dados e anomalias da edificao, na etapa de campo, e na anlise dos mesmos, na etapa de anlise e finalizao do Laudo, so: Aspectos de Manuteno: devem ser verificadas as caractersticas construtivas, as especificaes tcnicas, os projetos, aspectos de desempenho e vida til de elementos construtivos, os fatores de degradao provveis e existentes, a durabilidade de materiais, os planos de manuteno, os registros de manuteno e rotinas de manuteno existentes; Aspectos de Operacionalidade: devem ser verificadas as condies de manuteno efetivas, condies de operao de sistemas e suas facilidades, eventuais abusos de uso relacionados operao de sistemas, falta de programao de operaes de sistemas e equipamentos e con10 dies seguras de operao;
Aspectos de Funcionalidade: devem ser verificadas as condies e formas de uso, atendimento aos aspectos funcionais dos sistemas e ex11 pectativas de usurios sobre os desempenhos apresentados.
4 - O que se deve inspecionar e como? O inspetor predial dever inspecionar a edificao como um todo, a princpio, no cabendo levantamentos de dados por amostragem ou vistorias parciais. Isso significa que, por exemplo, em casos de vistoria em instalaes eltricas, todos os quadros eltricos devero ser abertos e verificados, de acordo com um check list. Para vistorias em sistemas civis ou hidrulicos, deve-se inspecionar todos os elementos visveis e verificar as anomalias que indicam perdas de desempenho ou outros problemas em trechos no aparentes, como o caso de manchas de infiltrao de gua junto a tubulaes hidrulicas. Se esta tubulao for de ferro galvanizado e tiver mais de 15 anos, provvel que haja perda de desempenho j avanada, pois a vida til prevista para esse tipo de sistema, feito com esse material, em torno de 15 a 20 anos. Portanto, os sistemas e equipamentos passveis de inspeo, seja qual for o nvel contratado, so, basicamente: Estrutura Alvenaria Revestimentos Instalaes hidrulicas, combate a incndio e gs Instalaes eltricas e pra-raios Ar condicionado Ventilao forada - exaustores e ventiladores Elevadores Escadas rolantes 11 Bombas e outra mquinas
Piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condies de playground Paisagismo Dentre outros
5 - Documentao recomendada para se fazer Inspeo Predial A documentao bsica recomendada para anlise dentro de uma Inspeo Predial: Documentao Administrativa: 1. Instituio, Especificao e Conveno do Condomnio; 2. Regimento Interno do Condomnio; 3. Manual do Proprietrio; 4. Alvar de Construo; 5. Auto de Concluso; 6. Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA); 7. Auto de Verificao de Segurana (AVS); 8. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); 9. Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC); 10. Selos de Extintores; 11. Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA); 12. Certificado de Treinamento de Brigada de Incndio; 13. Atestado do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica (SPDA); 14. Certificado de Limpeza e Anlise Qumica Referente 12 Limpeza dos Reservatrios;
15. Ata de Instalao do Condomnio; 13 16. Certificado de Ensaios de Pressurizao em Mangueiras; 17. Laudos de Inspeo Predial; 18. Alvar de Funcionamento; 19. Certificado de Manuteno de Sistema de Segurana; 20. FICAM - Ficha de Inscrio no Cadastro de Manuteno de Sistema de Segurana; 21. PCMSO - Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional; 22. Certificado de Ensaios de Pressurizao em Cilindro de Extintores; 23. Relatrio do Acompanhamento de Rotina da Manuteno Geral; 24. Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Especficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecnicos e demais componentes. Documentao Tcnica: Projeto aprovado; Projeto modificativo; Projeto executivo; Projeto de sondagem;Projeto de fundaes; contenes, cortinas e arrimos; Projeto de estruturas; Projeto de formas; Projeto de armao; Projeto de Instalaes Prediais; Instalaes hidrulicos-sanitrias e de guas pluviais; Instalaes de gs; Instalaes eltricas, de telefonia e de pra-raios (SPDA); Instalaes de ar condicionado; Projeto de Impermeabilizao; Projeto de Revestimento; Projeto de Pintura. Dos documentos acima citados, so aqueles de maior relevncia aos trabalhos de inspeo, complementando com outros: 1. Manual de operao, uso e manuteno da edificao; Manual do sndico e do proprietrio; 2. Planos de manuteno; 3. Registro de manuteno; 13 4. Relatrios de manuteno e de empresas contratadas, p. ex.: manuteno de elevadores, sistema de ar condicionado central, etc.
5. Plano de Manuteno, Operao e Controle - PMOC; 6. Programa de Preveno de Riscos Ambientais - PPRA; 7. FICAM - Ficha de Cadastramento de Manuteno; 8. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros; 9. Certificados de pressurizao de mangueiras; 10. Relatrios anuais de inspeo de elevadores e escadas rolantes; 11. Relatrios anuais de inspeo de pra-raios; 12. Relatrios de medies hmicas de pra-raios; 13. Selos de extintores e certificados de ensaio de pressurizao em cilindros; 14. Certificados e ensaios de anlises de potabilidade e fsico-qumica de guas de reservatrios, torres de refrigerao, etc.; 15. Projetos de estrutura, instalaes prediais (eltrica, hidrulica, gs, etc.), arquitetura e prefeitura, automao, ar condicionado central e impermeabilizao; 16. Relao de reformas realizadas ou j planejadas. Caso a edificao a ser inspecionada no possua todos os documentos, isso ser relatado no Laudo, tal que comum em edificaes mais antigas no existirem, por exemplo, plantas de estrutura, instalaes em geral, alm de memrias descritivos, manuais do sndico e proprietrio, etc.
6 - O Laudo de Inspeo Predial O Laudo de Inspeo Predial possui trs principais itens, conforme j mencionado: a classificao das anomalias quanto ao grau de urgncia; as orientaes tcnicas pertinentes s anomalias e a classificao do estado de conservao da edificao. 14 Esses trs itens do Laudo devero ser feitos com mincia e detalhamento para a correta avaliao e anlise dos dados de prioridades emitidos.
O Laudo dever ser redigido de forma prtica, para que o leigo consiga identificar as anomalias, suas localizaes, seu grau de urgncia e sua orien15 tao tcnica. Os tpicos essenciais de um Laudo, so: 1. identificao do solicitante; 2. classificao do objeto da inspeo; 3. localizao; 4. data da diligncia; 5. descrio tcnica do objeto: 5.1 tipologia; 5.2 utilizao; 5.3 idade; 5.4 padro construtivo; 6. nvel utilizado; 7. critrio adotado; 8. relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgncia (LISTAGEM DE VERIFICAO); 9. relatrio fotogrfico; 10. relao de documentos analisados; 11. indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessrias (plano de manuteno), quando a inspeo estiver classificada em nvel 3; 12. avaliao do estado de conservao geral do imvel; 15 13. recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;
14. data do LAUDO; 15. assinatura do profissional responsvel, acompanhado do n. do CREA; 16. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART). Apesar de a Norma no observar expressamente a anlise da documentao entregue, ela dever ser verificada a fim de auxiliar na constatao de anomalias, bem como na prescrio de uma orientao tcnica. Nesse sentido o Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao poder dar os subsdios necessrios para o inspetor.
7 - Consideraes finais sobre o Laudo Um Laudo de Inspeo Predial poder ter consideraes finais envolvendo aspectos de: 1. situaes crticas observadas, envolvendo a iminncia de risco vida e segurana do usurio; 2. situaes de interdio parcial ou total de sistemas e da prpria edificao, envolvendo anomalias crticas ou situaes de risco vida e segurana dos usurios; 3. situaes administrativas que envolvam interdies pelos rgos pblicos ou multas; 4. falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, impossibilitando a vistoria e causando, tambm, ausncia de facilidade de manuteno - manutenabilidade; 5. existncia ou no de plano de manuteno, bem como registros das atividades de manuteno desenvolvidas, devendo ser uma orientao tcnica a elaborao dos mesmos, em casos de ausncia; 6. mudanas significativas de uso, gerando problemas ou anomalias; 7. periodicamente para o cumprimento das orientaes tcnicas relacionadas, principalmente no tocante s classificadas em anomalias crticas; 16
8. periodicidade das Inspees Prediais futuras, a fim de verificar o plano de manuteno a ser desenvolvido ou modificado pelo condomnio/ 17 administrao; 9. observaes quanto responsabilidade de sndicos e administradores no tocante manuteno de edifcios, consoante a NBR 5674 - Manuteno de edificaes, da ABNT e legislaes pertinentes.
8 - Observaes quanto contratao de um servio de Inspeo Predial Seguem algumas observaes importantes para a contratao de Inspetores Prediais: 1. verificar a sua habilitao profissional, especializao e experincia, a fim de se certificar se a pessoa possui conhecimento na rea de Inspeo Predial e Vistorias em geral; 2. o laudo de responsabilidade do profissional, consoante escopo e nvel contratado, motivo da importncia na escolha do profissional, que deve ser inscrito no CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e no IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia; 3. verificar se existe mais de um profissional envolvido, caracterizando um trabalho mais aprofundado e completo; 4. verificar qual o escopo dos servios prestados pelo profissional, sua abrangncia e sistemas construtivos que sero vistoriados; 5. verificar que tipo de informao constar no laudo, lembrando que Inspeo Predial, segundo a Norma do IBAPE/SP, necessita, obrigatoriamente, de: classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia, lista de orientaes tcnicas e classificao do estado de conservao da edificao; 6. observar se o laudo oferecido completo em relao anlise de rotinas de manuteno j existentes e se h anlise de documentos. CUIDADO: Os laudos de Inspeo Predial, em geral, possuem mui17 e muitos comentrios; existem outros tipos de laudos de tas fotos
vistorias que so mais simples, com outros objetivos e finalidades, diferentes dos mencionados neste livro.
9 - A Manuteno Predial
9.1 - Definies e Tipos de Manuteno Cabe destacar, primeiramente que segundo a NBR 5674 - Manuteno de edificaes, da ABNT, a responsabilidade principal da manuteno do proprietrio do imvel ou seu representante legal, ou seja, o sndico, porm este poder delegar as atividades da manuteno para empresas e profissionais especializados, sendo que, dependendo do tipo de gesto implantada no condomnio, essa responsabilidade pode pairar sobre as administradoras ou empresas especializadas em manuteno. Sendo assim, importante relatar algumas caractersticas bsicas do que vem a ser manuteno predial, seus tipos e controles de procedimentos, alm de avaliaes de qualidade. A Manuteno definida pela NBR 5674, j citada, como sendo:
Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes a fim de atender s necessidades e segurana dos seus usurios.
Outra definio de Manuteno pode ser:

(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos., visando garantir a consecuo de sua funo dentro de parmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida til adequados. Profs. Viktor Mirshawka e Napoleo Lupes Olmedo, no livro Manuteno - Combate aos Custos da No-Eficcia edio Makron-Books, fls. 14.
Observa-se, ainda, que a manuteno recupera e conserva a capacidade funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim, ela no tem como objetivo reformar ou alterar caractersticas de projeto, apesar de alertar quanto a isso e propor estudos de interveno. A manuteno recupera atravs de atividades corretivas, sendo estas preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho e vida til de elementos e sistemas construtivos. Essa recuperao da atividade corretiva deve ser acompanhada sempre de anlises de custos, tal 18 que em alguns casos a manuteno dever orientar para aspectos de moder-
nizao ou de intervenes que esto desvinculados dos objetivos majoritrios da manuteno. 19 As atividades de manuteno a serem realizadas dentro de um plano de gesto da manuteno - estratgia de ao - podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas.
10 - Principais Anomalias e suas Orientaes As anomalias e orientaes abaixo possuem, em grande parte, relao com problemas decorrentes da manuteno, uso e operao ou deficincias relacionadas a estes. Este Captulo tem como objetivo maior alertar para os perigos e riscos da m manuteno, bem como orientar de forma genrica e simples. Para tanto, foram abordados diversos sistemas construtivos, havendo uma descrio prvia e explicaes gerais sobre seus objetivos e finalidade, a fim de melhor ilustrar os pontos de perda ou deficincias de desempenho. Ressalta-se ainda que a perda ou deficincia do desempenho de qualquer sistema construtivo ou equipamentos e mquinas incorre na perda da vida til projetada ou prevista, perda da capacidade de ganho de uma sobrevida, e coloca em risco questes de uso, conforto e segurana dos usurios. Portanto, a utilizao de procedimentos e rotinas de manuteno, aliada a um planejamento estratgico de gesto dos imveis, garante alm de um bom funcionamento dos sistemas, uma sobrevida aos mesmos e uma valorizao imobiliria. Em casos de contratao da Inspeo Predial, por parte da construtora, a fim de verificar questes de cumprimento de instrues do Manual ou Assistncias Tcnicas voltadas a problemas de manuteno predial, o Laudo colaborar no processo da qualidade e evoluo construtivas, sendo uma ferramenta de feedback para os projetos e especificaes, bem como o prprio Manual.
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10.1 - Sistema Estrutural
10.1.1 - Descrio e finalidade do sistema As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizam sempre sistemas com certo grau de movimentao (deformabilidade). Nesse sentido, os bens imveis (simples coberturas, galpes, residncias, ou edifcios) so, na realidade e internamente, parcialmente mveis deformando-se dentro de um nvel natural, devido s foras induzidas pela gravidade ou por outros elementos da natureza. As fundaes so elementos de fundamental importncia na estabilidade dos edifcios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados solidez e segurana dos mesmos. Devem ser compatveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que seja a obra, ser projetadas e ter sua execuo supervisionada por profissionais qualificados, qualquer que seja o porte da edificao. Em edifcios dotados de subsolos ou em regies com topografia acidentada, integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas conteno de confrontantes. Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente s foras horizontais da terra e das guas subterrneas. Essas estruturas auxiliares so constitudas de muros de arrimo de vrios tipos, como, por exemplo, paredes-diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metlicos. As contenes de confrontantes, quando necessrias, so tambm elementos de fundamental importncia na segurana dos usurios dos edifcios, merecendo, tambm, as recomendaes acima citadas para as fundaes. Quanto s estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de sistemas bsicos: o sistema reticulado e o autoportante. No sistema reticulado, a transferncia de todas as cargas atuantes para as fundaes, quer atravs dos pisos, quer pelos painis de alvenaria (paredes), feita atravs de elementos denominados de vigas e pilares. 20 laje, distriViga uma pea linear cujo carregamento principal, advindo da bui-se, tambm igualmente, para os pilares.
Pilar uma pea linear; carregamentos principais provenientes das vigas so nele concentrados e distribudos para as fundaes. 21 No sistema autoportante, uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as cargas recebidas para as fundaes. Qualquer modificao ou remio de paredes nesse sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou ao projeto.
10.1.2 - Principais anomalias e recomendaes Das principais anomalias constatadas nas estruturas, as mais comuns esto ligadas formao de fissuras ou perda parcial do monolitismo das peas (destacamentos do concreto e perdas de seo das peas), sendo essas aberturas classificadas em: Fissura: um seccionamento na superfcie ou em toda seo transversal de um componente, com abertura capilar, provocando tenses normas ou tangenciais. As fissuras podem ser classificas como ativas (variao da abertura em funo de movimentaes hidrotrmicas ou outras) ou passivas (abertura constante); Trinca: uma abertura em forma de linha que aparece na superfcie de qualquer material slido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura de 0.5 milmetro at 1.0 milmetro; Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patolgicos, apresenta riscos, surgem as rachaduras e as fendas, ambas de maior gravidade, se comparadas s fissuras e trincas, recomendandose uma consulta junto a um engenheiro ou arquiteto, especialistas e estudiosos da matria; Rachadura: uma abertura expressiva que aparece na superfcie de qualquer material slido proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se ver atravs dela e cuja espessura varia de 1,0 milmetro at 1,5 milmetros. Fenda: uma abertura expressiva que aparece na superfcie de qualquer material slido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua diviso em partes separadas, com espessura superior a 1,5 milmetros. 21
Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o inspetor procurar investig-las, visando a sua melhor caracterizao, a fim de efetuar sua orientao tcnica. Em alguns casos, poder recomendar anlises mais aprofundadas junto a especialistas. As principais recomendaes relativas s aberturas de fissuras, em geral, podem ser assim relacionadas: 1. identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas, pilares ou alvenaria portante); 2. verificar se a pea lesada est submetida, por algum agente externo (presena de gua, por exemplo), a um processo de deteriorao progressiva; 3. verificar a estabilidade ou progresso da anomalia, identificando se a mesma ativa (que ainda est se movimentando) ou passiva (a movimentao ocorreu e j se estabilizou). H diversos processos de controle, sendo os mais prticos e comuns: Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso indica a continuidade da movimentao; Fixao de plaqueta de vidro no local, com marcas de referncias, observando-se o eventual deslocamento desta; Marcao dos limites da leso com lpis grosso ou tinta, observando-se alterao com o correr do tempo; 4. verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso onde sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a um profissional habilitado e qualificado. Outras anomalias importantes e comuns s estruturas em concreto armado esto relacionadas forma de sua conservao, alm de aspectos da exposio ambiental dos elementos, sendo que, em ambientes litorneos, a agressividade s estruturas de concreto maior devido presena dos ons cloretos no ar, derivados da situao marinha. Vale a pena destacar que no s estruturas junto a ambientes marinhos podem ser mais agredidas pela ao do cloro; os reservatrios de gua nas 22 que coedificaes tambm esto submetidos a esta agressividade. Sendo mum haver problemas de corroso em lajes superiores, ou paredes, com exMANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________22 DO MANUTENO SNDICO___________________________ ________________________________________22
posies de armaduras, perdas de seco de ao, alm de fissuras e desplacamentos. 23 Outras questes de corroso de armaduras dos elementos de concreto armado podem estar relacionadas s infiltraes de gua provenientes de deficincias ou inexistncia de sistema de impermeabilizao em jardineiras, reas externas de edifcios com subsolos, reservatrios de gua, juntas de dilatao estrutural, etc. No tocante s infiltraes de guas, sejam elas pluviais ou potveis, alteram as caractersticas fsico-qumicas do concreto, abaixando o pH dos elementos, proporcionando ataques as armaduras e, conseqentemente, formaes de fissuras, formaes de estalactites, etc. A recuperao de concreto armado aparente ou no poder observar em linhas genricas especificadas por empresa especializada, as seguintes orientaes quanto a deterioraes decorrentes de infiltraes de gua: Impermeabilizao das lajes de cobertura refeitas com tratamento de todas as juntas de dilatao. Depois de sanados os problemas relativos presena de infiltraes de gua, as estruturas de concreto aparentes interna e externas, bem como aquelas revestidas que j apresentam manchas amarronzadas da corroso de armadura, desplacamentos, fissuraes, etc., devero ser restauradas; Remoo de todo o concreto desplacado e sem aderncia; Verificaes quanto camada e espessura de cobrimentos, tal que devem ser obedecidos os parmetros da norma; Verificao das profundidades de carbonatao, atravs de teste de indicao de pH (indicador - fenoftalena); Remoo do concreto carbonatado e verificao da extenso da corroso das barras de ao, bem como suas profundidades (s armadura d pele ou armaes principais); Remoo o xido de ferro, produto da corroso, atravs de processo abrasivo, e verificao das seces de ao resultantes; Observao das perdas maiores de seco de ao acima de 10% e ob23 servao da necessidade de remoo de profundidades muito acentua-
das de concreto, sendo assim, necessidade de se calcular projetos de escoramentos e resistncias residuais dos elementos estruturais; Verificao de necessidade de realizar ponte de aderncia qumica entre camadas de concreto a serem recuperadas; Aplicao de inibidores de corroso, p. ex.: base zinco, nas barras de ao; Verificao de necessidade de estucamentos e aumento de cobrimentos mnimos em trechos onde no existem os mesmo, conforme determina a norma; Limpeza geral de toda a estrutura, remoo de manchas de fuligem e microorganismos, lavagem geral com detergente neutro, estucamentos pontuais para recomposio de superfcies e aplicao de verniz base acrlico para reas externas e base epxi para reas internas, considerando o concreto armado aparente; Para concreto armado revestido, realizar a recomposio do revestimento, verificando sua aderncia ao concreto, bem como a camadas perifricas antigas; dependendo da condies gerais do revestimento, formaes de fissuras e aderncias, h necessidade de remoo completa do revestimento no pano de concreto recuperado, a fim de se executar novo revestimento no local.
10.2 - Sistemas de Vedao
10.2.1 - Descrio e finalidade do sistema A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificao, constituda por elementos que compartimentam e definem os ambientes. As alvenarias servem tambm de suporte e proteo para as instalaes da edificao, quando embutidas, e criam as condies de habitabilidade para edificao. As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificao como um todo, por serem responsveis pelos aspectos relativos ao conforto 24 possurem trmico e acstico, sade, e segurana de utilizao; alm de profunda relao com a ocorrncia de patologias.
Descrio de alguns tipos de alvenarias: 25 1. ALVENARIA TRADICIONAL A alvenaria tradicional pode ser entendida como um componente construdo em obra atravs da unio entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto rgido e coeso. Quando empregada apenas com a funo de vedao, portanto no sendo dimensionada para resistir a cargas alm de seu prprio peso, chama-se alvenaria de vedao. So exemplos desse tipo as paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento de vos da maioria das edificaes construdas pelo processo construtivo tradicional, ou seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado e vedaes de blocos cermicos ou de concreto, comuns na maioria das edificaes. Fazem a diviso dos ambientes da edificao, controlando a ao de agentes indesejveis, entre os quais: intrusos, animais, vento, chuva, poeira e rudo, com isolamento trmico. 2. ALVENARIA ESTRUTURAL A alvenaria estrutural usada em edificaes nas quais no ser usada estrutura de concreto armado (pilares e vigas), uma vez que nesse tipo de alvenaria so utilizados blocos de concreto ou at mesmos cermicos, mas com uma resistncia elevada, podendo se autoportar e tambm suportar o peso das lajes. Em substituio aos pilares, realizado o grauteamento (concretagem com concreto especial) em posies especficas determinadas em projeto. Substituem a funo estrutural de pilares e vigas, fazendo a diviso dos ambientes da edificao, sendo um sistema rpido, pratico e limpo, uma vez que praticamente no existe desperdcio de material e h um bom acabamento, permitindo em obras simples at mesmo a pintura direta sobre o bloco. 3. ALVENARIA DRY-WALL Basicamente as paredes funcionam atravs de uma estrutura de perfis de 25 constitudos de guias horizontais e montantes verticais sobre os ao zincado, quais so parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camaMANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________25 DO MANUTENO SNDICO___________________________ ________________________________________25
das com parafusos fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidao. Aps o tratamento das juntas das chapas, as superfcies das paredes tornamse monolticas, planas e lisas, prontas para receber qualquer tipo de acabamento, tais como: pintura, papel de parede, cermica, azulejo, laminados plsticos, etc. O desempenho das paredes de gesso acartonado igual ou superior a alguns tipos tradicionais de alvenaria quanto aos ndices de resistncia ao fogo, resistncia mecnica, isolao trmica e principalmente isolao acstica. Fazem a diviso dos ambientes do imvel, atravs de um sistema extremamente fcil e rpido, permitindo ao usurio a flexibilidade para alterao de layout, maior facilidade na fixao de objetos ou na realizao de servios de manuteno das instalaes.
10.2.2 - Principais anomalias As anomalias mais comuns nas alvenarias acima citadas so: 1. trincas na regio do encunhamento; 2. trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura; 3. trincas na quina dos vos de portas e janelas; 4. trincas no encontro de paredes; 5. destacamento de muretas em jardineiras; 6. trincas na base das paredes por defeito na impermeabilizao dos alicerces; 7. a atuao de sobrecarga localizada, podendo provocar a ruptura dos componentes de alvenaria na regio de aplicao da carga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadas a partir do ponto de aplicao; 8. muros, peitoris e platibandas que no estejam convenientemente protegidos por furos podero apresentar fissuras na sua parte superior, devido absoro de gua (chuvas), podendo ocorrer o destacamento do revestimento; 26
9. a movimentao trmica da estrutura pode causar destacamentos entre a alvenaria e a prpria estrutura; 27 10. os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas da ordem de 2 a 3 mm. Em funo da natureza dos componentes de alvenaria, as fissuras manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os pilares ou mesmo no corpo da alvenaria; 11. as movimentaes trmicas diferenciadas entre a platibanda e o corpo do edifcio podero resultar no destacamento da platibanda ou na formao de fissuras inclinadas na extremidade da mesma; 12. deformaes excessivas da estrutura, ocasionado esforos de compresso nas alvenarias com conseqente fissurao.
10.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas De maneira geral, tratando-se de alvenarias, sempre recomendvel que antes de se perfurar as paredes sejam consultados os projetos e detalhamentos contidos no manual do proprietrio, evitando, desse modo, a perfurao de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs, nelas embutidas. Para o caso de edificaes com alvenaria estrutural, as paredes no podero ser alteradas de posio ou demolidas, pois, conforme j mencionado, fazem parte da estrutura da edificao. Como recomendaes quanto utilizao das alvenarias, importante se observar os seguintes aspectos, visando a no ocorrncia de danos ou anomalias: 1. para melhor fixao de peas ou acessrios, em alvenarias, usar apenas parafusos com buchas especiais; 2. NO sobrecarregar as paredes internas de Dry-Wall, devendo ser observados os limites de carregamento previstos pelo fornecedor, bem como o disposto no manual do proprietrio; 3. procurar manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de inverno ou de chuva poder ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorrente de27 condensao de gua por deficiente ventilao (principalmente quando houver armrios embutidos junto parede externa);
4. observar a ocorrncia de infiltraes, pois a ao de guas sobre os elementos da vedao pode ocasionar fissuras, alm de proliferao de microorganismos nos revestimentos dessas vedaes. Como recomendaes e orientaes sobre a manuteno ou reparao sobre algumas das anomalias j mencionadas, destaca-se que: 1. os destacamentos entre pilares e paredes devero ser recuperados, observando sempre se a fissura instalada entre esses elementos ativa ou passiva. Muitas vezes esses destacamentos so originrios de problemas construtivos em decorrncia de falta de elementos de reforo nos revestimentos; 2. considerando as paredes em DRY-WALL, os servios de manuteno e reparos devero seguir as recomendaes bsicas distintas para: A) reparos em pequenos buracos e fissuras; B) reparos em trincas; C) Aberturas/fechamento para manuteno. 3. fundamentalmente, a incidncia de fissuras dever ter as causas exaustivamente pesquisadas pelo profissional habilitado, para que q prescrio dos reparos tenha a eficincia e a longevidade esperadas.
10.3 - Sistema de Revestimentos
10.3.1 - Descrio e finalidade do sistema O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificao, sendo a parte que se apresenta mais visvel, com a finalidade principal de proteo de paredes, pisos e tetos, includos os forros. A funo protetora a que mais se destaca pela sua importncia, pois visa a resguardar as superfcies a serem revestidas contra os agentes facilitadores da deteriorao. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltrao de gua de chuva, da gua do solo, gua de uso e/ou de manuteno, alm da ao de ventos, temperatura e umidade do ar, ao de fungos, ataque de roedores e outros agentes de carga, de uso e de sobrecarga. 28
Alm disso, o revestimento tambm cumpre a funo esttica, ligada ao conforto visual, envolvendo ainda questes de gosto pessoal, vindo a se construir um29 verdadeiro elemento de valorizao do empreendimento. baseado em uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser composto por: argamassa, gesso, resinas, cermica, madeira, metal, plstico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do tipo de revestimento depende, dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for utilizado, das condies de utilizao, do tipo de base (metlica, de madeira, cimentcia, cermica, etc.). O modo e especificao de preparo da base que receber o revestimento aspecto fundamental para seu bom desempenho e aderncia, evitando diversos problemas.
10.3.2 - Principais anomalias Em linhas gerais, ressalta-se dois tipos de revestimentos citados, sendo eles; argamassa e cermica; importante destacar que em revestimento com argamassa, questes de trao apropriado dos materiais utilizados, bem como o desempenho da argamassa, so fatores que, quando bem observados, garantem a integridade e a longevidade do revestimento, evitando fissuras de retrao e pulverulncias. J para revestimentos cermicos, em linhas gerais, deve-se observar o correto dimensionamento das juntas de trabalho, alm do uso correto de argamassas colantes e desempenadeiras, evitando assim os desplacamentos e deslocamentos. Para esses revestimentos cermicos, cabe destacar, tambm, que aspectos de manuteno nos rejuntes e materiais de preenchimento das juntas so importantes para garantir a no infiltrao de gua, em casos de superfcies de fachadas, reas externas, reas molhadas, etc. Essa infiltrao poder provocar problemas como manchamentos diversos, perda de aderncia, deslocamentos, desplacamentos, alm de fissuras. Pisos Os pisos devem ter caimento adequado, quando se tratar de reas molhveis ou lavveis, para se evitar os indesejveis empoamentos e infiltraes. Para os casos de reas sujeitas ao direta de guas, seja pluvial ou no, 29 os pontos de ralos para a captao dessas guas. deve haver
As escadas devem ter proteo antiderrapante; inclusive os pisos em reas externas no devem favorecer as condies de escorregamento, devendo, tambm, ter caractersticas antiderrapantes. Paredes Nos revestimentos utilizados em paredes, de uma maneira geral, podem ser observadas as seguintes anomalias: formaes de fissuras diversas, empolamentos, destacamentos e descolamentos, infiltraes diversas de gua e outros, falta de juntas de trabalho de revestimentos, falhas em rejuntamentos, m especificao de rejuntes e juntas diversas, etc. Tais anomalias podem ter suas causas relacionadas a fatores construtivos ou a m qualidade e periodicidade de atividades de manuteno empregadas. Forros A presena de fissuras em forros de gesso liso, do tipo forros rgidos, pode ser causada por: deficincia ou falta de juntas de dilatao nos encontros com as paredes ou em meios dos panos de grandes dimenses; falta de estruturao ou reforo em forros com configurao de forma muito irregular; alm de aberturas nos forros para instalao de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminrias). Fachadas Considerando as fachadas um dos principais sistemas construtivos da edificao, sob o ponto de vista de valorizao, importante observar que das inmeras anomalias existentes em revestimentos de fachadas destacam-se como as de maior incidncia: 1. infiltraes de gua e formaes de fissuras em revestimentos devido ausncia de elementos arquitetnicos, tais como: beirais, rufos, frisos, rodaps, soleiras, respaldos, cantoneiras e outros detalhes fundamentais para a proteo da edificao contra a ao danosa das guas, favorecendo o seu direcionamento atravs das fachadas, evitando contatos diretos excessivos com a mesma; 2. destacamentos de revestimentos devido presena de fissuras, perda de aderncia, infiltraes; 30
3. falta ou deficincia de juntas de trabalho, bem como falta de manuteno dos materiais aplicados nessas juntas, proporcionando infiltraes, 31 de aderncia, formaes de fissuras, etc.; perdas 4. falta de atendimento ao Cdigo de Obras dos Municpios. No caso de So Paulo, se determina a impermeabilizao da fachada sul de uma edificao, considerando essa a de maior incidncia de chuvas; 5. fissuras relacionadas a movimentaes trmicas entre componentes de estrutura e vedao, devido falta de reforos em revestimentos de argamassa; 6. manchas de umidade e eflorescncias; 7. dentre outras, relacionadas m qualidade de materiais empregados, m especificao, falta de prumos, etc. Os trechos das fachadas junto aos pisos devem ter proteo impermeabilizante para evitar a presena de umidade em razo da incidncia de respingos de gua que resvalam no piso, contribuindo para o aparecimento das fissuras, formao de fungos, manchamentos e presena de umidade.
10.3.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas A manuteno dos revestimentos deve ser executada obrigatoriamente, dentro das condies de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservao recomendados pelo fabricante, observada a contratao de mo-deobra especializada quando for o caso, com a utilizao de ferramentas e equipamentos adequados, bem como a aplicao de produtos de limpeza de natureza no agressiva, para que no danifiquem, precocemente, a superfcie dos revestimentos.
10.4 - Sistema de Pintura
10.4.1 - Descrio e finalidade do sistema A utilizao do sistema de pintura como revestimento final das superfcies pioneiro, e ainda permanece largamente empregado na construo civil, 31 sendo assim, foi destacado em relao aos outros tipos de revestimentos citados neste livro.
O resultado final do bom desempenho alcanado desde que seja aliada a qualidade da tinta boa tcnica de aplicao, alm de boa qualidade do substrato (base), envolvendo aspectos de: Limpeza; Inexistncia de fissuras; Inexistncia de pulverulncias; Inexistncia de microorganismos e umidade; Dentre outros.
10.4.2 - Principais anomalias As principais anomalias encontradas no sistema de pintura e suas respectivas causas esto abaixo relacionadas na tabela:
Anomalia Eflorescncia Causa Acontece quando a tinta aplicada sobre reboco mido ou devido infiltrao. Alcalinidade natural da cal e do cimento que compem o reboco. Alcalinidade natural da cal e do cimento que compem o reboco ou deteriorao causada por ataques atravs do intemperismo. Acontece quando a tinta aplicada sobre superfcie de reboco novo, no curado ou quando h presena de umidade. Ocorre quando a tinta aplicada em superfcie pulverulenta, comprometendo a sua aderncia na base. A condio de pulverulncia uma anomalia de revestimento de argamassa (base), conforme mencionado no item 10.3. Ocorre quando o tempo de hidratao da cal antes da aplicao do reboco insuficiente, ou seja, 32esto ligadas s condies do substrato (base).
Saponificao
Calcinao
Desagregamento
Descascamento
Anomalia Fissuras 33
Causa Em casos de vernizes, as fissuras na pelcula podero ser caudadas por uso indevido da tinta em relao exposio ambiental, como p. ex., uso de vernizes base epxi em locais externos. Em casos de tintas base ltex, as fissuras na pelcula podem indicar a falta de repintura e a suplantao da vida til do revestimento. Pode ocorrer, tambm, devido a sobreposies de trechos da tinta, incorrendo em emendas, alm de deficincias de cobrimento da pelcula ou poucas demos de aplicao. Por pingos de chuva: extrao de substncias solveis que afloram a mancham o filme da tinta ou ainda por ao de infiltraes, deposio de fuligens e sujidades, alm de proliferao de fungos. Por retardamento de secagem em madeira: presena de resduos de soda custica ou removedor utilizado na remoo de pintura antiga. Manchas amareladas em tetos e paredes so causadas por presena de gorduras, leos, fumaa de cigarros. Ocorre quando a tinta aplicada sobre massa corrida PVA externamente, ou na repintura sobre tinta de m qualidade, ou quando a poeira do lixamento da massa no foi eliminada, ou quando a tinta no foi devidamente diluda. Podem ser causadas, tambm, devido a infiltraes de gua, principalmente, em pelculas mais impermeveis como esmalte, ltex acrlico, etc. So causadas por movimentos da estrutura, com reflexos na substrato, retrao da argamassa e outras, conforme citado em itens 10.1 de Estrutura e 5.2 de Alvenaria. Ocorre quando se aplicam demos de tinta demasiadamente, espessa, ou quando a aplicao feita sobre superfcies ou ambientes com temperatura excessivamente quente. Tambm podem ser causadas por ao de infiltraes de guas. Ocorre quando so utilizados solventes no apropriados na diluio da tinta.
Manchas
Bolhas
Trincas
Enrugamento
Crateras
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10.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas A manuteno do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo s inspees regulares ou sempre que necessrio, para identificao da incidncia de anomalias nas superfcies pintadas para que as intervenes necessrias sejam realizadas e programadas como forma de preservar a pelcula da tinta e evitar prejuzos futuros.
10.5 - Sistemas de Esquadrias
10.5.1 - Descrio e finalidade do sistema O sistema denominado, esquadrias compreende todos os componentes construtivos (caixilho) empregados na execuo de portas, janelas, portes, grades, fachadas cortinas, envidraamento, etc. So os caixilhos responsveis por promover a estanqueidade das aberturas de ventilao e iluminao dos edifcios, estando sujeitas a movimentaes para sua abertura e fechamento. A funo das esquadrias proporcionar a separao entre ambientes contguos de forma permanente no caso das esquadrias fixas, ou de forma varivel no caso das esquadrias mveis. As esquadrias devem atender aos seguintes nveis de desempenho: Resistncia a cargas de vento; Resistncia a esforos de uso; Resistncia intruso; Estanqueidade gua de chuva; Estanqueidade ao ar; Estanqueidade a insetos e poeiras; Isolao acstica; Iluminao;
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Ventilao; 35 Facilidade de manuseio; Aspecto; Durabilidade; Manuteno; e Economia. As esquadrias podem ser de ferro, ao, alumnio, PVC, madeira, etc. ou uma combinao desses materiais: A) ao: em esquadrias, esse material veio substituir com vantagens os antigos caixilhos de ferro e que, se adicionados, outros elementos no processo de fabricao, se obtm atributos especficos, como, por exemplo, cobre para maior resistncia corroso, assim como os aos revestidos com zinco - aos galvanizados, estes ltimos indicados para aplicaes onde se deseja uma maios vida til da esquadria; B) alumnio: a intensificao do uso do alumnio em esquadrias se deve facilidade de conservao do material, dispensando raspagens e pinturas peridicas; sua leveza aliada a uma grande resistncia mecnica, que lhe permite facilidade de transporte e colocao; durabilidade do material, imune ao das intempries ou quaisquer agentes agressivos naturais, como a maresia ou em regies industriais; sua estabilidade dimensional, bem como s formas e acabamento que o alumnio permite na fabricao das esquadrias. Como acabamentos superficiais do caixilho tem-se a anodizao, que tem como funo a melhoria esttica das peas tratadas e proteg-las da corroso ou de qualquer outro ataque exterior (ar salino, poluio, atmosfrica, etc.), e a pintura eletrosttica, lquida ou a p, tambm possui efeito esttico e de proteo do alumnio; C) madeira: primeira matria-prima utilizada para a fabricao de caixilhos nas edificaes. Hoje, com a produo em escala industrial, os caixilhos de madeira retomam seu lugar no mercado como material nobre na fabricao de esquadrias, junto ao pblico de primeiro nvel e de mais alto poder 35 aquisitivo, isso em funo do preo da matria-prima, dificuldades de extrao, tratamento e sofisticao da fabricao;
D) PVC: as esquadrias sintticas, produzidas a partir do elemento qumico Policloreto de Vinila - PVC na fabricao de caixilhos, tm propiciado bons resultados, dada a grande aplicabilidade do material. As janelas apresentam valores de resistncia mecnica compatveis e esto adaptadas a utilizaes em quaisquer condies climticas, at mesmo as extremas. Aditivos diversos, pigmentos, acrilatos e outros produtos tornam o PVC um material que pode ser modificado de acordo com as caractersticas desejadas, quanto resistncia desejada, quanto resistncia a impacto, temperatura, estabilidade e de cor e outros parmetros que garantem a durabilidade dos componentes.
10.5.2 - Principais anomalias Dentre as anomalias mais comuns em esquadrias destacam-se: 1. Quanto ao projeto A vida til dos caixilhos est diretamente ligada ao material constituinte, sua adequao ao meio ambiente, a maneira como utilizado e a manuteno que recebe. A m escolha dimensional da esquadria e seu posicionamento em especial da janela, pode ocasionar desconforto trmico, luminoso, de ventilao, visual, etc., alm de dificuldades na manuteno. 2. Quanto estanqueidade Deficincia da estanqueidade para esquadrias de fachadas ou externas gera infiltraes de gua de chuva dentro de ambientes como: quartos, salas, escritrios, etc. So quatro as possibilidades de ocorrer infiltraes de gua pelas janelas: Nas juntas do marco ou contramarco da janela com o vo da fachada; Nas juntas do marco com a folha mvel da janela; Entre o pano de vidro e as travessas e montantes da folha da janela; Pelas frestas dos perfis do marco ou da folha. 36
10.5.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Com 37 relao s recomendaes e orientaes gerais, visando a aspectos de manuteno e boa conservao das esquadrias, destacam-se rotinas simples relacionadas a: 1. Limpeza Quando em perodo de obra ou reforma, em caso de respingamento de argamassa, aconselhvel remover a massa com pano mido, antes que ela endurea, e se j endurecida, retirar o excesso com tocos de madeiras para no atingir a camada de primer, e depois dar acabamento superficial com lixa fina, tomando cuidado para no danificar a camada de pintura. No se deve utilizar materiais abrasivos na limpeza, como esponja de ao ou de espuma de poliuretano, tal que esses materiais causam riscos nos acabamentos, fazendo com que os mesmos percam a finalidade protetora sobre as esquadrias. Para a limpeza, recomendvel o uso de apenas gua e, se necessrio, sabo neutro, em intervalos de tempos compatveis com o volume de sujeira, pois produtos qumicos com base tipo solventes e principalmente cidos, danificam os acabamentos aplicados sobre as esquadrias e, muitas vezes os prprios materiais componentes dessas, causando corroso, perdas de cor, manchamentos, dentre outras anomalias. 2. Reavivar cores e brilho Em caixilhos anodizados ou pintados, recomendvel que, para se reavivar o brilho e as cores dos acabamentos, a titulo de manuteno preventiva, pode-se usar cera automotiva. Esse procedimento, para os caixilhos anodizados, de difcil manuteno corretiva, pode prolongar o aspecto esttico do acabamento. 3. Pintura e repintura de caixilhos de ferro, ao e madeira O sistema de pintura para caixilhos de ferro e ao composto por tinta de acabamento, tinta intermediria e tinta de fundo ou primer. As tintas de fundo so empregadas com a finalidade de promover a aderncia do sistema de pintura ao substrato ou inibir a corroso. 37
4. Perda de mobilidade Para que os caixilhos pivotantes e basculantes conservem sua boa mobilidade, importante a lubrificao moderada desses pontos sempre que necessrio, conforme orientaes dos fabricantes dos caixilhos. Para rodzios e acessrios de ao, recomenda-se a lubrificao com leo pelo menos uma vez por ano. Para portas internas ou externas em madeira ou ferro, deve-se observar a conservao das dobradias, incluindo a sua peridica lubrificao. Alm dos aspectos mencionados de manuteno preventiva, importante observar que a perda de mobilidade tambm pode ter causa relacionada a outros fatores descritos no item de anomalias. 5. Juntas e selantes Recomenda-se uma inspeo peridica nas juntas vedadas para verificar o bom estado. Juntas trincadas, descoladas, fissuradas, quebradias ou em processo de desagregao devem ser refeitas para garantir a estanqueidade e a proteo dos materiais contra o escorrimento de gua. Os sinais visveis de problemas de vedao podem ser observados quando h bolhas nas tintas, ferrugem, bolor, degradao da argamassa ou outros tipos de anomalias, De uma maneira geral, as juntas tm seu tempo de vida vinculado s caractersticas do selante utilizado, pela exposio maior ou menor ao sol e aos agentes climticos e pelas movimentaes de compresso e extenso dos suportes.
10.6 - Sistema de Instalaes Eltricas
10.6.1 - Descrio e finalidade do sistema As edificaes, de maneira geral, individuais ou coletivas, so alimentadas atravs da rede pblica de distribuio de energia. Essas redes podero ainda ser reas ou subterrneas. Nas edificaes de maneira geral, a tenso secundria de distribuio do tipo baixa tenso, diretamente ligada na prpria rede ou transformada em cabines que contm transformadores. 38 normas Quando a carga instalada ultrapassar valores estabelecidos pelas pertinentes, o fornecimento ser atravs de rede ou linha pblica de distribuiMANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________38 DO MANUTENO SNDICO___________________________ ________________________________________38
o area em tenso primria de distribuio, denominada de alta tenso, que alimentar a subestao transformadora da unidade consumidora. 39 10.6.2 - Principais anomalias Evidentemente, como em qualquer outro sistema, existem anomalias associadas a questes construtivas, sendo que essas podem ter sua origem ligada a falhas em clculos e dimensionamentos de circuitos, potncias, cabos eltricos, ou at em m previso de cargas. As instalaes eltricas tambm podem ter problemas relacionados sua execuo, alm de defeitos nos materiais utilizados. Em conseqncia desses problemas, poder haver diversas anomalias relacionadas falta de proteo de circuitos, sobrecargas, instabilidades eltricas, choques eltricos, etc. Destacando-se as anomalias que podem ter sua origem relacionada a fatores externos, tem-se: Surtos de tenso e corrente nas redes de distribuio de energia, podendo provocar queima de equipamentos ou outros danos s instalaes eltricas; Interrupo de fornecimento de energia devido a fatores naturais, tais como: chuvas, tempestades, ventos, etc.; Descargas eltricas, provocadas por raios ou falhas em sistemas de proteo contra descargas atmosfrica , etc.; Ataque de pragas urbanas, como cupins, que se alojam e destroem os fundos de madeira dos quadros eltricos. Como anomalias decorrentes de problemas relacionados a manuteno, uso e operao do sistema, tem-se: Modificaes das instalaes eltricas, mudando as caractersticas iniciais do projeto eltrico, principalmente com acrscimo de cargas ou potencias, acarretando problemas de sobrecarga; 39
Uso de protees com disjuntores ou fusveis inadequados, no obedecendo capacidade de corrente dos condutores, demanda e a outros fatores que devem ser considerados para o correto dimensionamento.
10.6.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Considerando as anomalias relacionadas a problemas relativos a manuteno, uso e operao das instalaes eltricas, citados anteriormente, observam-se as seguintes recomendaes bsicas: 1. A proteo contra contatos diretos e indiretos e choques A proteo contra contato diretos e indiretos deve ser providenciada com barreiras, invlucros ou placas isolantes instaladas nos quadros eltricos, a fim de impedir que o usurio toque em partes da instalao energizadas. J a proteo contra choques em geral dever ser efetuada com dispositivos de proteo corrente diferencial residual (DR ou IDR), instalados nos circuitos eltricos, alm de todas as partes metlicas do quadro eltrico estarem aterradas. 2. Falta de aterramentos Com relao a aterramentos, necessrio que todas as instalaes eltricas estejam aterradas, com destaque para as tomadas de uso especial, como, por exemplo, para ar condicionado, microondas, mquina de lavar roupa, chuveiros eltricos, etc. Ressalta-se que pontos de iluminao de reas molhadas, como banheiros, tambm devem ter suas instalaes aterradas. Importante frisar que os fios verdes existentes em diversos aparelhos eltricos devem ser ligados ao fio terra existente nos imveis. Refora-se que os aparelhos, chuveiros eltricos, torneiras eltricas e aquecedores de gua devem ter resistncia blindada e sempre devem estar aterrados, evitando correntes de fuga e desarmamentos indevidos do dispositivo diferencial DR. 40
3. Limpezas peridicas em quadros eltricos, dentre outros 41 onde se encontram os quadros eltricos, quer os internos s uniOs locais dades de consumo, quer os localizados no centro de medio, casa de bombas, casa de maquinas dos elevadores, devem manter-se limpos e livres de objetos tais como: jornais, latas de tinta, papis, solventes, mveis. As portas e tampas dos mesmos no podem ficar obstrudas. No permitir presena de materiais inflamveis, materiais explosivos, poeiras em locais onde existam equipamentos eltricos em geral (quadros, cabos, bombas, motores). 4. Lembrar que na ocorrncia de incndio em equipamento eltrico, utilizar extintor (gs carbnico, p qumico) - Classe C. Nunca usar gua ou outro agente que a contenha em sua composio. 5. As conexes entre condutores e equipamentos atravs de terminais devem ser compatveis, para se evitar efeito galvnico, evitando-se corroses entre materiais, o que provoca resistncia, dificultando a passagem da corrente eltrica e conseqentemente aquecimento indesejado. 6. Vistorias peridicas e termografia Providenciar vistorias peridicas nas instalaes eltricas, no mnimo a cada dois anos, ou intervalos menores, por Engenheiro Eletricista habilitado e credenciado pelo CREA. Esse profissional ir constatar as anomalias e fornecer orientaes observando as normas tcnicas, alm de verificar questes relacionadas ao uso de equipamentos, aumento de potencias eltricas, etc. Para edificaes com grande porte nas instalaes eltricas, tais como edifcios de escritrios, shopping centers, igrejas, etc., importante a manuteno preditiva atravs de medies com aparelhos de termografia, a fim de verificar aquecimento em cabos nos quadros eltricos e de ajustar rotinas de manuteno preventiva. 7. No usar disjuntores de maior capacidade do que o cabo eltrico que esta ligado a este. Caso aconteam problemas de desarme freqente de disjuntores ou outros dispositivos de proteo, deve-se contactar profissional habilitado para se investigar as causas e proceder correta recomendao e manuteno corretiva. 41
8. No usar benjamins, pois o uso simultneo de mais de um aparelho na tomada poder ultrapassar a potncia prevista para a instalao eltrica daquele ponto.
10.7 - Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas (SPDA)
10.7.1 - Descrio e funcionalidade do sistema O raio responsvel pelos grandes prejuzos que provoca quando atinge edifcios, residncias, animais, pessoas, redes eltricas, podendo causar, mortes, incndios, destruio de materiais, como tambm falhas e danos em sistemas de eletricidade e de telecomunicaes. No caso de edificaes, sua proteo deve ser atendida obedecendo a critrios em funo do tipo de prdio, tipo de ocupao, tipo do material de construo utilizando e localizao, permitindo, assim, orientar como deve ser instalado o pra-raios.
10.7.2 - Finalidade do sistema Cabe informar que o sistema de proteo dos edifcios contra a incidncia de raios no impede a ocorrncia das descargas atmosfricas, entretanto, reduz de modo bastante significativo os riscos decorrentes das descargas. Os raios so responsveis por danos fsicos e incndios, de tal forma que os edifcios devem estar protegidos contra essas descargas diretas, tanto na cobertura como nas laterais.
10.7.3 - Principais anomalias Alm das anomalias relacionadas a problemas de projeto, como deficincias no dimensionamento do sistema, alm de equvocos de instalao e execuo, bem como uso de materiais com defeitos, existem outras anomalias que podem ter sua origem relacionada a questes de uso, operao e manuteno, devendo ser observadas dentro das rotinas e vistorias peridicas. 42
10.7.4 - Recomendaes e orientaes tcnicas 43 De acordo com as anomalias j mencionadas, recomenda-se que quaisquer que sejam as manutenes ou adequaes a serem feitas no sistema de pra-raios, essas devero ser executadas por empresa especializada, tendo em vista as questes tcnicas envolvidas. De qualquer forma, seguem tpicos orientativos: 1. Manter cabos, anis, hastes, roldanas sempre bem fixados, a fim de no comprometer a continuidade eltrica. 2. Sempre ligar ao sistema as estruturas metlicas existentes nas coberturas e telhados, respeitando os tipos de metais, utilizando as devidas conexes, a fim de no provocar danos equipotencialidade do sistema e sua continuidade eltrica. 3. Fazer as inspees peridicas a cada ano e as completas, envolvendo teste de continuidade e medies hmicas, a cada cinco anos.
10.8 - Sistema Hidrulico
10.8.1 - Descrio e finalidade do sistema As edificaes so guarnecidas de instalaes hidrulicas que tm a finalidade de garantir a habitabilidade do usurio, no que tange a higiene, asseio, limpeza e conforto. As instalaes hidrulicas so compostas por um conjunto de tubulaes e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinado ao transporte e controle de fluxo de gua, esgoto e demais fluidos em uma edificao, conforme projeto elaborado de acordo com as normas tcnicas da ABNT vigentes. Os sistemas que compem as instalaes hidrulicas so: gua fria; gua quente; 43 Esgoto;
guas pluviais; Sistema de combate a incndio; Gs.
10.8.2 Principais anomalias As anomalias mais comuns constatadas nos trs sistemas hidrulicos abordados so: 1. Corroso de tubulaes hidrulicas em ferro galvanizado; 2. Deformaes em tubulaes em PVC; 3. Vazamentos diversos em tubulaes; 4. Deteriorao das tampas de reservatrios de gua; 5. Reservatrios de gua apoiados diretamente sobre o solo ou enterrados; 6. Presena de tubulaes de esgoto dentro de reservatrios de gua; 7. Falta de pintura nas tubulaes ou falta de repintura; 8. Obstruo interna de tubos devido falta de replantio de rvores e outras plantas em jardins ou jardineiras.
10.8.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 1. Com relao a problemas e recomendaes sobre o funcionamento de bombas de recalque, resumidamente, segue tabela orientativa:
Problemas Bomba no fornece gua Provveis causas e Providncias A bomba no est escorvada. Portanto, desligue-a, escorve outra vez e tente novamente. A bomba no deve ser operada mais do que 30 segundos sem bombeamento, para evitar o superaquecimento 44 e queima do selo mecnico.
Problemas
Provveis causas e Providncias A bomba no est completamente escorvada ou com problemas de cavitao. Motor com baixa rotao. Rotao no sentido errado. Manmetro com defeito. Rotores parcialmente obstrudos. Vazamentos de ar na tubulao de suco. Chamar o tcnico responsvel pela manuteno da bomba. Motor com baixa rotao. Rotao no sentido errado. Rotores parcialmente obstrudos. Tubo de suco ou ralo parcialmente obstrudos. Chamar o tcnico responsvel pela manuteno da bomba.
45Presso Baixa
Baixa vazo
Superaquecimento Conexes dos fios ou voltagem errada. Rotao baixa do motor ou invertida. Atrito dos rotores nos estgio, devido m ajustagem. M ventilao. Chamar o tcnico responsvel pela manuteno da bomba. Motor no funciona Chaves abertas, fusveis queimados, conexes soltas ou rel de sobrecarga aberto. Chave eltricas do motor est inoperante. Conexes eltricas do motor erradas. Chamar o tcnico responsvel pela manuteno da bomba. Entrada de ar pela tubulao de suco. gua gasosa. Retirar ar da tubulao com profissional habilitado. Entrada de ar pela tubulao de suco. gua gasosa. Retirar ar da tubulao com profissional habilitado.
Excesso de ar na rede hidrulica Perda de escorvamento
2. Desinfeco e limpeza dos reservatrios e tubulaes; 3. Nunca proceder ligao de esgotos em gua pluviais; 4. Limpar e desobstruir ralos, calhas e grelhas de coleta de guas pluviais periodicamente; 5. Limpar ralos internos, sifes de pias e lavatrios destinados coleta de esgotos, a fim de no haver entupimentos; 6. No usar emendas entre tubos com materiais incompatveis ou, ainda, proceder a reparos de vazamentos em conexes ou trechos de tubulaes com fissuras com materiais do tipo durepxi. 45
10.9 - Instalaes de Gs
10.9.1 - Descrio e finalidade do sistema As instalaes de gs so compostas pelo conjunto de tubulaes e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao transporte e controle do fluxo de gases em uma edificao. Assim, os componentes do sistema de instalaes de gs so: tubulaes, registros, vlvulas e medidores de vazo.
10.9.2 - Principais anomalias As anomalias mais comuns a instalaes de gs, independente do tipo de gs fornecido, so: 1. Vazamentos de gs pelas tubulaes, conexes, vlvulas, etc.; 2. Corroso nas tubulaes; 3. Proximidade de instalaes eltricas junto a tubulaes de gs.
10.9.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Para melhor controle e preveno contra os problemas de vazamentos e danos deles decorrentes, tm-se algumas orientaes: Observa-se que alguns empreendimentos fazem uso de uma fita especfica da marca Torofita ao redor dos trechos de tubulaes de gs, principalmente soldas, que passam perto de instalaes eltricas. Alerta -se que a norma no especifica esse tipo de soluo, mas pode-se fazer estudo e verificar especificaes desse material a fim de facilitar a soluo do problema. No utilizar a central de GLP e Centrais de medidores como depsito de materiais de qualquer natureza. Tais centrais devero possuir ventilao natural permanente. Verificar o prazo de validade das mangueiras flexveis, trocando-as quando necessrio. 46
Quanto ao abastecimento a granel de GLP, para cilindros denominados P-190, os operadores devero sempre visualizar um ao outro para que, 47 emergncia, os procedimentos de segurana sejam efetuados; numa assim, no deve ter nenhum obstculo entre o caminho abastecedor e o cilindro a ser abastecido, a mangueira flexvel deve estar em linha reta e o zelador no deve ficar junto da equipe que est abastecendo. vedado que a mangueira flexvel passe por: reas internas s edificaes, em locais sujeitos ao trfego de veculos sobre a mangueira;
Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignio, como tubulaes de vapor, fornos, etc.; Em reas sociais, tais como hall, sales de festas, piscinas, playgrounds; Prximo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto, bueiros, galerias subterrneas e similares; Quanto central de GLP, a mesma deve atender s condies mnimas de segurana, possuindo extintores de p qumico em quantidade compatvel com o volume armazenado; no possuir ralos, grelhas e demais vos a uma distncia inferior a 1,50 m da central; possui afastamento mnimo de 3,00 m de materiais de fcil combusto e pontos de ignio, estar no pavimento trreo e ser bem ventilada; Uso de detectores de gs automatizados ou manuais para deteco de vazamentos. Em funo do exposto, alerta-se aos responsveis dos edifcios sobre a necessidade de vistorias peridicas nas instalaes de gs, observando se h odores caractersticos provenientes de algum vazamento, chamando, como j observado, as operadoras responsveis pelo fornecimento do gs, pois esta possuem rol de empresas de manuteno que faro os servios dentro das normas, com engenheiro responsvel, habilitado.
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10.10 - Sistema de Impermeabilizao
10.10.1 - Descrio e finalidade do sistema A impermeabilizao um dos tratamentos utilizados quando preciso dar proteo s construes contra a passagem indesejvel de fludos (lquidos, gases, vapores), podendo cont-los ou esco-los para fora do local que se necessita proteger. Tal proteo, muito embora no visvel, encontra-se instalada em lajes de piso, em paredes, sob os revestimentos, nas fundaes e elementos em contato com o solo ou mesmo na forma de revestimento. Para cada tipo de rea a ser protegida dever ser definido um sistema com aplicaes diferenciadas, que ser determinado em funo da dimenso da rea, forma da estrutura, interferncias existentes na rea, custo, vida til, etc. Os principais sistemas de impermeabilizao so: Membranas flexveis moldadas in loco: emulses asflticas, solues asflticas; emulses acrlicas, asfaltos oxidados; asfaltos modificados; elastmeros em soluo; Mantas flexveis pr-fabricadas: mantas asfltica; mantas elastomricas; mantas polimricas; Membranas rgidas moldadas in loco: cristalizao; argamassa rgida. Nas reas comuns: Nos subsolos, a camada impermevel normalmente encontra-se instalada nas paredes e lajes em contato com o solo, caso no tenha sido realizado um eficiente sistema de drenagem, o qual funciona contra a penetrao e passagem de gua pelo concreto das estruturas ou de contrapiso, quer por presso, devido presena de um lenol dgua no terreno, denominado lenol fretico, ou por simples contato com o solo mido ou saturado (capilaridade). Tal camada encontra-se tambm protegendo o concreto armado das estruturas dos poos de elevadores e dos reservatrios dgua inferiores. 48
Nas reas privativas: 49 de uma unidade autnoma exposta s guas de chuva, de lavaAs reas gem e de banho, sejam elas da cozinha, da rea de servios, dos banheiros, dos terraos, varandas ou sacadas, jardineiras, saunas e piscinas, tambm contm uma proteo impermevel compatvel com o processo de sua utilizao.
10.10.2 - Principais anomalias A presena indesejvel de gua se origina basicamente atravs de: ascenso capilar de umidade de solo; infiltrao de gua decorrente de vazamentos ou penetrao atravs de frestas/fissuras e condensao de vapor por deficincia de ventilao. Problemas relacionados com a presena de umidade apresentam-se com alta incidncia entre as principais anomalias. As infiltraes de gua nas edificaes, de maneira geral, so consideradas um dos principais agentes de degradao de elementos e componentes construtivos. Diante dessa realidade, destaca-se a importncia da elaborao do projeto de impermeabilizao ou reimpermeabilizao, conforme definido na Norma Tcnica NBR 9575/2003, e principalmente da execuo dos servios pertinentes ao sistema, que devero ser realizados exclusivamente por profissional habilitado. As anomalias mais freqentes do sistema so: 1. descolamento da manta na regio de rodap, incorrendo em formaes de fissuras no revestimento das paredes e/ou fachadas; 2. descolamento da manta em regies de ralos, soleiras, peitoris, etc.; 3. falhas nas emendas entre panos de mantas; 4. falhas no tratamento de juntas de dilatao; 5. perfuraes na manta por razes diversas, tais como: fixao de peitoris, antenas coletivas, etc.; 49 6. especificaes inadequadas de materiais;
7. ressecamento da manta; 8. falta de camada separadora entre a membrana impermeabilizante e a camada de proteo mecnica; 9. falta de junta de dilatao em proteo mecnica, gerando fissuras de retrao; 10. falta de reforo de telas em mudana de base, ocasionando fissuras de dilatao trmica dos diferentes materiais; 11. falta de tratamento adequado da base, como arredondamento de cantos e arestas, gerando pontos irregulares e perfurantes nas membranas; 12. falta de caimentos para os ralos, incorrendo em problemas de empoamento de gua sobre os pisos e conseqentes problemas de eflorescncias e manchamentos; entre outras.
10.10.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas A recomendao que sejam inspecionados regulamente, por profissional habilitado, os possveis pontos passveis da ocorrncia de infiltraes. O olho clnico do tcnico ir detectar a existncia de umidade ou infiltrao nos diversos elementos construtivos, tais como: estruturas, reservatrios de gua, piscinas, fachadas, coberturas e instalaes diversas.
10.11 - Sistema de Segurana contra Incndio Fogo o produto de uma reao qumica denominada combusto, que se caracteriza pelo desprendimento de luz e calor. O fogo tem sido responsvel pela grande ocorrncia de catstrofes ao longo dos anos. Para a extino do fogo e evitar a sua propagao deve-se realizar a quebra da reao qumica denominada combusto, para tanto, temos equipamentos e medidas de protees passivas e ativas de segurana contra incndios. As protees ativas so aquelas que so acionadas de forma manual ou automtica, com extintores, hidrantes e mangotinhos, chuveiros automticos (sprinklers), deteco e alarme, sinalizao e iluminao de emergncia. 50
10.11.1 - Extintores 51 10.11.1.1 - Descrio e finalidade do sistema: Considerando um dos principais agentes extintores so aparelhos de acionamento manual, destinados a combater princpios de incndio.
10.11.1.2 - Principais anomalias: As anomalias mais comuns encontradas nos extintores e na sua utilizao, so: Extintores descarregados; A quantidade de extintores por pavimento, lembrando que todo e qualquer pavimento dever ter no mnimo 2 (dois) extintores - 1 classe A e outro classe B/C; Extintores obstrudos por qualquer material; Extintores sem o selo do INMETRO; Extintores sem o selo de recarga/manuteno dentro das especificaes da NBR 12962; Extintores se a indicao de classe a que se emprega; Extintores sem sinalizao, inclusive aqueles que esto em pilares. Observe a nossa sugesto de planejamento das tarefas de limpeza e estabelea o seu prprio roteiro e cronograma de trabalho.
10.11.1.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Para um melhor controle e preveno no tocante ao equipamento e sua utilizao, tm-se algumas orientaes: Extintores de gua pressurizada devem ser recarregados de acordo com a periodicidade recomendada pelo fabricante ou utilizao. 51
Extintores de p qumico devem ser recarregados de acordo com o tempo marcado no cilindro pelo fabricante ou utilizao. Extintores de dixido de carbono - CO2 devem ser recarregados sempre que sua carga nominal for inferior a 10% ou, caso no seja possvel pes-los, recarregar de acordo com o recomendado pelo fabricante.
10.11.2 - Hidrantes
10.11.2.1 - Descrio e finalidade do sistema O sistema de hidrantes um tipo de proteo instalado em edifcios, destinados ao combate de incndios. composto de reserva de incndio, bomba de recalque, tubulao, abrigo da mangueira e registro de recalque.
10.11.2.2 - Principais anomalias As anomalias mais comuns encontradas em hidrantes so: A falta de conservao e sinalizao das bombas de incndio; Dispositivos de alarme e comando das bombas quebradas e/ou em mau estado de conservao; Mau estado de conservao das caixas de hidrantes, principalmente a abertura das portas, pois comum estarem emperradas pela oxidao ou camada grossa de pintura; Mangueiras dos hidrantes enroladas inadequadamente, sem esguicho e chave de aperto; Caixas de hidrantes sem os vidros de visualizao e proteo das mangueiras; Mangueiras furadas ou cortadas.
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10.11.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Para 53 um melhor controle e preveno no tocante ao equipamento e sua utilizao, tm-se algumas orientaes: Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente antes de ser colocada em uso. Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente de acordo com a periodicidade recomendada pelo fabricante. Para limpeza e lavagem das mangueiras, utilizar somente gua potvel e sec-las a sombra interna e externamente. O sistema deve ser dotado de alarme audiovisual, indicativo do uso de qualquer ponto do hidrante que acionado. O sistema de hidrante deve ser utilizado, preferencialmente, por duas pessoas, atentando para: retirar a mangueira, acoplar as adaptaes da mangueira no esguicho e no registro do hidrante, utilizar a chave da mangueira, quando necessrio, abrir o registro, ligar a bomba, iniciar o combate.
10.11.3 - Sadas de emergncia
10.11.3.1 - Descrio e finalidade do sistema So condies exigveis que as edificaes possuam a fim de que a sua populao possa abandon-las em caso de incndio, completamente protegida e que tambm permitam o acesso de auxlio externo (Corpo de Bombeiros) para o combate ao fogo e a retirada da populao.
10.11.3.2 - Principais anomalias As anomalias mais comuns encontradas nas sadas de emergncia so: Falta de acessibilidade das rotas de fuga, ou seja, as mesmas obstrudas por vasos ornamentais, mveis, materiais diversos e principalmente53 por lixeiras que so instaladas nas antecmaras;
rotas de fuga que no levam a uma rea de descarga segura; Unidades de passagem com menos de 1,20 m, principalmente nas escadarias e antecmaras; Corrimos instalados erroneamente e sem as pontas voltadas para a parede; Guarda-corpos com altura fora dos padres, ou seja para interiores menor que 1,05 m e menor de 1,30 m para exteriores; Escadas abertas ou enclausuradas constitudas de elementos estruturais e de vedao que no resistam ao fogo por, no mnimo, 120 min.; Escadas enclausuradas prova de fumaa sem ventilao exaustora que resista quatro horas ininterruptamente; Portas corta fogo em mau estado de funcionamento das fechaduras; Portas corta fogo sem o selo da ABNT - lembrar que muitas vezes o selo est coberto por tinta; Iluminao de emergncia autnoma por baterias estas vencidas e/ou descarregadas; Iluminao de emergncia por gerador, este sem combustvel.
10.11.3.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Para um melhor controle e segurana, tm-se algumas orientaes: Toda rota de fuga deve ser inspecionada rotineiramente, ou utilizao e/ou mudana de layout. Toda iluminao e sinalizao deve ser inspecionada e testada, de acordo com recomendaes dos fabricantes e/ou utilizao. O conjunto porta corta fogo e o piso ao redor no deve ser lavados com gua ou qualquer produto qumico, a limpeza deve ser feita com pano mido em gua e em seguida utilizado um pano seco para a remoo, 54 a fim de preservar o ao e a pintura que compem o conjunto.
Todas as portas corta fogo devem ser inspecionadas, aplicando leo lubrificante nas dobradias e maanetas para garantir o seu perfeito 55 funcionamento.
10.11.4 - Chuveiros automticos - sprinkler
10.11.4.1 - Descrio e finalidade do sistema um sistema de proteo contra incndio, pelo mtodo de resfriamento, destinado a projetar gua em forma de chuva, integrado por rede de abastecimento, reservatrio, elemento sensvel e bombas. A instalao desse tipo de proteo ser obrigatria quando no forem atendidos os limites estabelecidos para a compartimentao horizontal e vertical para a edificao, em funo da altura, ocupao e rea construda, no sendo necessria a sua instalao em unidades residenciais.
10.11.4.2 - Principais anomalias Nos chuveiros automticos, as anomalias mais comuns so: Elementos sensveis sujos e/ou pintados, sendo que os mesmos devem estar limpos e sem resduos de sujeira, pois a temperatura nominal de funcionamento sofreria alteraes; Chuveiros automticos com rea de atuao prejudicada por divisrias, materiais, luminrias, etc.; Materiais como fios, encanamentos, etc. amarrados nas tubulaes do sistema; Os fios eltricos de alimentao das bombas de recalque, quando dentro de rea protegida pelos chuveiros automticos, sem a devida proteo contra danos mecnicos e qumicos, fogo e umidade.
10.11.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas: Para um melhor controle e segurana, tm-se algumas orientaes: 55
Todo edifcio ter um estoque de elementos sensveis para a reposio imediata, caso necessrio. Toda o sistema de chuveiros automticos deve ser inspecionada de acordo com recomendaes dos fabricantes ou utilizao e/ou mudana de layout.
10.12 - Sistema de Ar Condicionado
10.12.1 - Descrio e finalidade do sistema O sistema de ar condicionado consiste em um processo de tratamento e controle simultneo de temperatura, umidade, pureza e movimentao do ar, conforme as necessidades do ambiente que se deseja climatizar. Dentre os equipamentos existentes, podemos destacar: Condicionador de janela; Split.
10.12.2 - Principais anomalias Temperatura no ajustada ao fim que se destina e com os nveis fora do especificado pela norma da ABNT. Fluxo de ar diretamente sobre os corpos, devendo-se ajustar as lminas direcionadas de ar que ficam nos equipamentos condicionadores de menor porte (aparelhos de janelas e splits). Poeira lanada pelo ar condicionado, devendo-se verificar a limpeza dos filtros de ar, e se o problema ainda persistir, dever ser avaliado o estado de limpeza de dutos e grelhas/difusores. A existncia de rudos nos condicionadores. Utilizao de salas de mquinas para o armazenamento de produtos de limpeza ou qualquer outro fim. 56
10.12.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 57 Limpar e pintar com tinta adequada a bandeja de condensados (condicionadores), avaliando a necessidade de tratamento com produtos bacteriostticos (empresas especializadas), lembrando que, conforme previsto na legislao, todos os produtos utilizados para a limpeza e tratamento de condicionadores de ar devero ter o seu registro e aprovao junto ao Ministrio de Sade.
10.13 - Paisagismo
10.13.1 - Descrio e finalidade Paisagismo o estudo do meio ambiente fsico, de forma planejada, compondo elementos e vegetais em ambientes abertos. So levados em considerao aspectos fsicos - clima, vegetao, solo e gua - e aspectos funcionais - acesso, circulao, uso e caractersticas da rea a ser tratada. O paisagismo complementa a arquitetura, criando ambientes agradveis e saudveis: beleza atravs de cores, texturas, formatos; insolao s edificaes; sombreamento em reas de lazer, repouso, estacionamento, etc.; barreira sonora (ex.: edifcios de situados em vias movimentadas); proteo contra o vento; etc. O conceito que muitos fazem de paisagismo que ele se restringe apenas s espcies vegetais, o que no correto, pois engloba tambm pavimentao, espelhos dgua, equipamentos de lazer e esportes, jardineiras, posteao e aparelhos de iluminao, tubulaes e elementos de drenagem e irrigao.
10.13.2 - Principais anomalias e recomendaes As principais anomalias referentes ao paisagismo esto relacionadas com a no existncia de projeto ou ao mau projeto; ao plantio, manuteno ou a conjugao desses fatores.
10.14 - Controle de Pragas Urbanas 57
10.14.1 - Descrio e finalidade Praga qualquer animal indesejvel ao meio em que se vive e/ou que provoque prejuzos. Estas pragas, dependendo da situao, so prejudiciais sade das pessoas ou sade das edificaes. Podem muitas vezes provocar danos irreparveis, causando morte s pessoas ou s edificaes. So mais conhecidas como pragas urbanas: cupins, brocas, baratas, formigas, ratos, pombos, entre outras. Para compreender o poder, prevenir ou curar as patologias oriundas das pragas urbanas, sero a seguir relatados os hbitos, caractersticas e mtodos de controle de algumas delas, enfocando as mais comuns e que causam maiores danos, como algumas espcies de cupins, brocas ou carunchos, formigas, ratos e pombos. Qualquer ambiente, seja de produo, residencial, lazer, etc., est sujeito ao ataque de pragas e sua presena e proliferao esto diretamente ligadas aos seguintes fatores: Abrigo necessrio para seu desenvolvimento e reproduo; Alimento disponvel para sua manuteno e sobrevivncia; Acesso ou facilidade de entrada e permanncia no ambiente. A finalidade do controle de pragas apresentar tcnicas e hbitos para prevenir, amenizar e/ou controlar as pragas urbanas. A) B) C) D) E) Cupins; Brocas ou carunchos (colepteros); Formigas urbanas; Roedores - ratos; Pombos.
10.14.2 - Medidas preventivas e de controle, recomendaes e orientaes tcnicas Para a preveno de vrias destas pragas, detalhes construtivos, limpeza geral, armazenamento adequado de lixo e detritos em local e forma apropria58 dos, sejam no edifcio ou em reas livres, so maneiras de preveno.
O sucesso para o combate e controle da maioria destas pragas depender de estudos do ambiente, das espcies envolvidas, do bom senso, monitora59 trabalho, inspeo do local e localizao do ninho (no caso e formimento do gas, cupins, etc.) e principalmente do conhecimento da biologia do grupo com que se est trabalhando. Estes conhecimentos garantiro aes posteriores eficazes para o controle.
10.15 - Elevadores
10.15.1 - Descrio e finalidade do sistema Presente na grande maioria das edificaes, o elevador um meio de transporte vertical de passageiros ou cargas seguro e eficiente desde que usado e mantido segundo s orientaes do fabricante. O sistema constitudo por quatro elementos: Cabina: o que comumente conhecido como elevador; local atravs do qual as pessoas so transportadas (tambm conhecido como carro); Casa das mquinas: geralmente posicionada na cobertura do edifcio, ela resguarda os painis eltricos e de comando, os geradores e motores de trao, freios e sistema de ventilao (natural ou forada); Caixa do elevador: onde esto posicionadas as guias, que auxiliam no suave deslocamento da cabina, os cabos de trao, peso, contra peso e sistemas de segurana (normalmente compostos por sistemas hidrulicos instalados no fundo da caixa de elevador, no chamado poo do elevador; Andares ou pavimentos: nos andares, alm das botoeiras de acionamento (chamada), encontram-se instalados os sistemas de abertura de porta que so acionados assim que o elevador estiver nivelado com o piso do pavimento.
10.15.2 - Principais anomalias 59 as principais anomalias construtivas que podem ser relacionadas, Dentre pode-se destacar:
Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir); Sensao de desconforto durante a viagem devido a uma sada ou parada brusca; Alarme no funciona ou est posicionado (campainha) em local onde no existem pessoas prximas; Interfone no funciona; Desnvel entre o piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada. Em geral, estas anomalias construtivas so causadas por uma m regulagem (portas, desnvel, velocidade de viagem, etc.) ou por problemas de instalao (cabos de interfones rompidos em algum ponto, etc.). Tambm podem ocorrer falhas de projeto ou mesmo definies erradas, como, por exemplo, a posio do alarme sonoro do hall da edificao ou na portaria. Dentre as principais anomalias em funo da utilizao, os registros indicam a maior incidncia de: Quebra de botes da cabina e de pavimentos; Falha nos sistemas de ventilao interna da cabina; Falha no sistema de iluminao da cabina; Vandalismo. 10.15.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Dentre as muitas responsabilidades legais na administrao de um Condomnio est a contratao de uma empresa de manuteno, recomendando-se normalmente que esta empresa seja o prprio fabricante do equipamento, como forma de garantir a preservao de suas caractersticas originais. Os contratos de manuteno basicamente se dividem em dois tipos: Contrato de conservao: prev somente a utilizao de mo-de-obra especializada para execuo manuteno preventiva/corretiva e atendimento aos chamados de emergncia, no incluindo, portanto, materiais 60 e/ou peas de reposio;
Contrato de manuteno: prev a utilizao de mo-de-obra especializada para a execuo da manuteno preventiva/corretiva e atendi61 dos chamados de emergncia, alm do fornecimento de compomento nentes mecnicos, eltricos e eletrnicos, desde que constatado seu desgaste natural, excluindo-se, portanto, a reposio de componentes danificados por atos de vandalismo ou para modernizao/ embelezamento. A seguir, so fornecidos alguns elementos que podem compor uma listagem bsica ou check-up, possvel de ser executado pelo Condomnio: Documentao/sinalizao: Manter em local visvel a chapa de identificao/registro do elevador junto a Prefeitura, fornecida por ocasio da emisso do Alvar de Instalao; Manter em local visvel a placa Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar, instalada no hall; Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa indicativa do nome, endereo e telefone, atualizados, dos responsveis pela instalao e conservao; Manter em local de fcil acesso a RIA - Relatrio de Inspeo Anual, cuja emisso obrigatria pela empresa de manuteno. Casa de mquinas e poo do elevador: Garantir o acesso restrito empresa de manuteno; Manter em local visvel a ficha de atendimento (histrico); Observar periodicamente a existncia de rudos e/ou odores anormais; nesta situao, recomenda-se o acionamento imediato da empresa de manuteno. Operao do elevador: Observar o funcionamento de botoeiras no andar; 61 Observar o nivelamento de pisos (elevador e andar) conforme mencionados anteriormente;
Observar se a porta do elevador abre somente quando o mesmo estiver parado e nivelado em relao ao andar destino; Observar o funcionamento do ventilador da cabina (quando existir) durante a viagem; Observar a existncia de rudos ou deslocamento turbulento (balano) do elevador durante o percurso (viagem); Testar periodicamente o interfone e o alarme de emergncia (dentro da cabina); Solicitar que a empresa de manuteno verifique com regularidade: funcionamento da iluminao de emergncia dentro da cabina e na sala de mquinas; comprove a eficincia da ventilao do sistema; promova a inspeo da base do poo do elevador para que se ateste a boa condio de limpeza e verifique eventuais incidncias de infiltraes para que o problema seja sanado, dentre outras exigncias regulares que devero estar previstas nos contratos.
10.15.4 - Curiosidades e dicas A seguir, sero fornecidas as normas tcnicas e leis que norteiam estes sistemas quanto sua importncia e manuteno e que servem de complementao e referncia para estudos mais aprofundados: MB 129 - Inspeo de elevadores e monta-cargas novos; MB 130 - Inspeo peridica de elevadores e monta-cargas.
10.16 - Sistema de Automao
10.16.1 - Descrio e finalidade do sistema O sistema de Automao Predial tem por finalidade obter, por intermdio de recursos tecnolgicos, conforto e satisfao do usurio final com a utilizao otimizada dos recursos disponveis, principalmente energia eltrica, bem como agregar confiabilidade e qualidade aos servios prestados. 62
O sistema de Automao Predial composto, basicamente, pela automao individual dos seguintes sub-sistemas: 63 1. sistema de ar condicionado (chillers, termoacumulao, bombas de gua gelada e condensao, atuadores, vlvulas, torres de resfriamento, sensores de temperatura e presso, variadores de freqncia, compressores, etc.); 2. sistema de ventilao/exausto mecnica (ar externo, copas, subsolos, etc.); 3. sistema de recalque de guas (pluviais, servida e potvel); 4. gerenciamento de energia eltrica (demanda, fator de potncia, medidores de energia eltrica, etc.); 5. sistema de iluminao (quadrantes, zonas, etc.); 6. sistema de grupos geradores e nobreak; 7. sistema contra incndio (sensores de fumaa, gs e termovelocimtricos, etc.); 8. sistema de combate a incndio; 9. sistema de transporte vertical e escadas rolantes; 10. sistema de segurana patrimonial; 11. sistema de controle de acesso (portes, cancelas e catracas eletrnicas, etc.); 12. sistema de circuito fechado de televiso (CFTV); 13. sistema de sonorizao.
10.16.2 - Principais anomalias A) Anomalias construtivas: 63
Interferncias na recepo de dados causadas pela instalao dos cabos de automao (lgica) prximos a alimentadores de energia (cabos, bandejamentos, busways, etc.); Falta de regulagem/ajuste em cursos de vlvulas e atuadores em geral, impossibilitando a sua atuao correta (fechamento ou abertura total); Falta de acesso s controladoras e atuadores para a manuteno (portinholas de acesso, alapes, etc.). B) Anomalias em funo da utilizao: Falta de preparo/conhecimento tcnico dos operadores do sistema; Falta de manuteno/testes peridicos de atuao em vlvulas, etc.; Falta de manuteno no prprio sistema (software) atravs do backup de informaes, limpeza de alarmes, etc...; Sensores descalibrados.
10.16.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas A) aquisio de um novo sistema; B) Interferncias nos forros dos pavimentos; C) Intervenes no sistema de automao predial; D) Sistema de incndio (detectores de fumaa/gs, botoeiras de pnico e sprinklers);
10.17 - Equipamentos de Lazer 10.17.1 - Descrio e finalidade: Atualmente, entende-se por equipamentos de lazer: playground, piscina, quadra poliesportiva, sala de ginstica, churrasqueira, etc. Os equipamentos de lazer tm como finalidade proporcionar entretenimento aos moradores do Condomnio; alm de agregar valor ao imvel, que um atrativo liquidez do mesmo. 64
Os sistemas mais freqentemente usados e que compem os equipamentos de lazer so: 65 Playground; Piscina; Quadra poliesportiva.
10.17.2 - Principais anomalias A) Playground As principais anomalias nos playground so oriundas principalmente de instalao do equipamento e da falta de manuteno no mesmo. Destacamse: Fundao inadequada; Flexo, deformao e/ou trincas que comprometem a estrutura; Afrouxamento e/ou rompimento de pinos, porcas e parafusos; Falta de revestimento de proteo; Ferrugem/corroso, lascas, juntas rompidas ou abertas; Peas ausentes, dobradas, rompidas, afrouxadas, ganchos gastos, etc.; Cantos em protuberncias; Articulaes e componentes mveis expostos; Dispositivos mecnicos e outras partes mveis: rolamentos gastos, falta de lubrificao, emperramento ou movimento excessivo, movimento indevidamente barulhento, espaos livres incorretos, etc.; Barras de segurana, corrimos ou barreiras ausentes ou vergadas, rompidas ou afrouxadas; 65 Pisos e degraus quebrados ou sem superfcie antiderrapante;
Brinquedos faltando assentos, com assentos quebrados ou sem firmeza; Especificao inadequada da superfcie protetora debaixo do brinquedo quanto a salubridade, impacto, nvel, etc.; Problemas no escoamento da gua da chuva; Correntes sem capas de revestimento de proteo, permitindo esmagamento de dedos. B) Piscina Vazamento um dos grandes inimigos da piscina; desta forma imprescindvel a ateno aos seguintes aspectos: Conta de gua com aumento anormal e sem origem aparente; Poas de gua ou grama crescendo em uma determinada rea prxima piscina; Afundamento de piso na rea adjacente; Constante e anormal necessidade de completar o nvel da gua; Existncia de trincas ou rachaduras na piscina ou no piso adjacente. As trincas de revestimento podem ter origem em trincas na estrutura da piscina. Destacam-se tambm outras anomalias, tais como: Trincas e/ou fissuras na estrutura; Trincas, descolamento e/ou desgaste do revestimento; Falta de rejunte; Infiltrao de gua causada por problemas de impermeabilizao; Surgimento de bolhas, rugas e/ou descolamento da manta vinlica, em funo da m execuo, infiltraes, etc.; 66
Vazamentos na instalao hidrulica dos equipamentos. Registros com mau fechamento possibilita gasto desnecessrio de gua; 67 Equipamentos de apoio com problemas de corroso; Falta de manuteno e/ou manuseio incorreto dos equipamentos; Apodrecimento da estrutura de madeira do deck; M fixao do deck, com pregos aparentes e soltos. C) Quadras poliesportivas As principais anomalias encontradas so: Desgaste da pintura; Desgaste do piso; Corroso da estrutura do alambrado de fechamento; Corroso da estrutura das goleiras, cestas, etc.
10.17.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas A) Playground Inspees programadas: Segundo a Norma 14.350 - Segurana de Brinquedos de Playground, da ABNT, trs, tipos de inspees sugeridas como necessrias boa manuteno do playground, a saber: Inspeo visual: onde possvel se estabelecer uma lista de verificao, tipo check list, envolvendo os itens das principais anomalias listadas, a fim de identificar todos os itens que podem comprometer a segurana dos brinquedos. Alm disso, pode-se verificar o estado do tanque de areia, limpeza geral, estado dos trechos de superfcies absorventes de impacto, tais co67 mo gramados, no tocante a desgastes, limpezas, etc.
Inspeo registrada: uma inspeo mais minuciosa, registrada com periodicidade recomendada pelo fabricante/construtor. Inspeo certificada: preferencialmente esta inspeo deve ser feita por um tcnico especializado aps o perodo do inverno e ao final das frias de vero, com periodicidade recomendada pelo fabricante/construtor. B) Piscina Quanto qualidade da gua: um item de mxima importncia, sendo que os principais fatores a serem verificados e mantidos em um tratamento e limpeza so: Estar livre de bactrias do grupo coliforme e/ou saphylococcus aureus; Estar livre de proliferao de algas; Estar lmpida, ou seja, com perfeita visibilidade do fundo do taque; Estar livre de detritos no pertinentes, flutuantes e/ou depositados no fundo do tanque; Manter a concentrao de cloro entre 0,8 mg/l a 3,0 mg/l de cloro livre e no lava-ps ter no mnimo 3,0 mg/l de cloro livre; Adicionar cloro granulado de preferncia noite, pois a luz solar e o calor aceleram a decomposio do produto; Verificar o pH da piscina dia sim/dia no e antes de utiliz-la; Estar atendo aos parmetros microbiolgicos - aparecimento de infeces de pele, olhos e/ou ouvidos nos usurios da piscina; Em caso de ocorrncia de corroso ou formao de depsitos no tanque e/ou no sistema de recirculao e tratamento, colorao anormal da gua e/ou falta de limpidez, recomenda-se verificar o teor de slidos dissolvidos, alcalinidade total, dureza e metais contidos na gua; Os produtos qumicos seguindo sempre as recomendaes tcnicas do fabricante. C) Quadras poliesportiva 68
Na construo dos pisos esportivos externos, dois aspectos so fundamentais: 69 Estabilidade do solo de fundao, que responde pela durabilidade e solidez do campo; Drenagem, que responde pela facilidade de escoamento da gua evitando empoamento.
10.18 - Sistema de Cobertura 10.18.1 - Descrio e finalidade do sistema A cobertura em edificaes, normalmente, composta de telhados ou lajes impermeabilizadas. A finalidade desse sistema proteo das edificaes contra a ao de intempries, tais como: chuvas, ventos, ao de temperaturas, alm de estar relacionadas a elementos estticos, dentre outras. Independentemente do tipo de cobertura, seja a laje impermeabilizada ou o telhado, dever existir junto mesma um sistema de coleta e de conduo de gua pluviais (guas de chuvas) a fim de evitar empoamentos e infiltraes dessas guas.
10.18.2 - Principias anomalias As anomalias abaixo relacionadas podem ter suas causas ligadas a diversos fatores, sendo mais comuns aqueles relacionados ao uso inadequado de materiais, falta de manuteno de componentes ou ainda problemas ligados a erros de projeto, especificao inadequada de materiais e/ou execuo. Considerando os diversos tipos de materiais empregados para as coberturas, conforme j listado, o enfoque principal ser dado aos telhados em estrutura de madeira com telhas cermicas ou em fibrocimento, com furos e calhas em ferro galvanizado. 1. Deformaes das estruturas em madeira e fendilhamentos (aberturas de trincas junto a fixaes e emendas); 69 2. Deslocamentos, desalinhamentos e quebras de telhas;
3. Corroso de parafusos de fixao para telhas de fibrocimento; 4. Ressecamentos das borrachas de vedao; 5. Ressecamentos de vedantes de calhas e rufos; 6. Destacamento de rufos de encosto; 7. Descolamento de pintura em rufos de ferro galvanizado; 8. Corroso de rufos e calhas metlicos; 9. Transbordamentos e entupimentos de calhas e ralos.
10.18.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas Considerando as anomalias acima descritas, bem como aspectos de finalidade do sistema de cobertura, seguem algumas recomendaes e orientaes tcnicas: 1. Substituir elementos de madeira que apresentam apodrecimentos ou deformaes excessivas, alm de fendilhamentos. A substituio desses elementos deve ser feita por profissional especialista, pois incorre em uma reforma estrutural no telhado. 2. Executar manuteno peridica nos telhados envolvendo atividades de inspeo, substituio de parafusos oxidados e corrodos, borrachas de vedao, telhas quebradas, alm de executar pinturas peridicas em calhas e rufos e verificao com a devida substituio de vedantes e silicone. importante fazer inspees peridicas a fim de verificar quaisquer frestas no telhado, bem como telhas quebradas. Para a substituio de telhas, importante evitar o uso de telhas novas como velhas, pois poder haver problemas de encaixes. 3. Deve-se proceder a limpeza de calhas, ralos e lajes de cobertura, pelo menos a cada semana, a fim de evitar entupimentos de coletores (ralos) e eventuais transbordamentos de calhas, empoamentos e infiltraes. 4. Executar o reaperto dos parafusos de fixao das telhas de fibrocimento 70 cuide para e outras que possuam esse sistema de fixao, desde que se
no se apertar excessivamente os mesmos, gerando esforos e trincas nas telhas. 71 5. No caso de destacamentos de rufos de encosto, pode-se observar duas maneiras de executar o chumbamento e fixao dos mesmos em paredes de alvenaria: Primeiro modo (antigo): chumbamento do rufo na alvenaria e completando depois com o revestimento. Observar que o trmino do rufo deve estar na depresso da onda da telha no telhado. Segundo modo: fazer a parede de alvenaria revestida com argamassa, fazer corte de maquita correspondente virada superior da chapa do rufo, aparafusar, completar com mastique. Parafusar o trecho vertical do rufo na parede revestida e aplicar mastiques nos parafusos de fixao. 6. Observaes sobre uso de silicones em calafetaes de rufos e outras chapas metlicas: Para o uso de silicone com vida til entre um a trs anos, a manuteno corretiva dever estar programada de acordo com a vida til do produto, devendo, tambm, existir periodicamente inspees visuais a fim de determinar desgastes excessivos ou perdas de desempenho. Para a aplicao dos silicones, a superfcie dever estar limpa, isenta de poeira e restos de tintas, a fim de garantir a perfeita aderncia do produto. Para os rufos metlicos, deve-se observar, tambm, a periodicidade de pintura, incluindo limpeza, aplicao de fundo anticorrosivo e tinta de alto cobrimento. Importante frisar que, quando a reviso das calafetaes em silicone, a pintura dever ter acontecido antecipadamente, visto que no recomendvel a aplicao de tinta sobre o silicone. 7. Os componentes de madeira que ficam expostos chuva e sol precisam receber aplicaes de stain ou verniz do tipo martimo. O stain um produto impregnante que protege a madeira dos raios solares e fungos, e deve ser renovado a cada dois anos se a edificao estiver localizada no litoral. 8. No caso de estrutura metlica, recomenda-se fazer uma inspeo peridica recomendada pelo fabricante/construtor, para ver se h algum ponto 71 de corroso, principalmente nas reas de solda, que so mais vulnerveis. Em caso afirmativo, deve-se lixar manualmente a superfcie atingida, apliMANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_____________ CONDOMNIOS______________________________________________71 DO MANUTENO SNDICO___________________________ ________________________________________71
car uma camada de primer epxi e pintar com tinta base de poliuretano ou epxi. 9. Se houver a instalao de equipamentos, vedar todos os parafusos de forma adequada, alm de verificar a instalao correta de rufos. 10. Trfego correto de pessoas da manuteno sobre o telhado (sempre andar sobre tbuas, as quais nunca devem ser posicionadas no meio das telhas). 11. Nunca trafegar sobre telhas midas ou molhadas. 12. As telhas devem ser limpas e o limo que se forma sobre elas deve ser removido com escovas de cerdas duras e gua sanitria diluda em gua. 13. Para telhas cermicas no esmaltadas, pode-se proceder pintura com resina acrlica ou silicone, impermeabilizando-a a fim de evitar a formao de limo e acmulo de sujeiras. 14. As telhas de concreto devem ser limpas com gua sob presso, sem uso de produto qumico. Para estas telhas deve-se observar as emendas e juntas, bem como sistemas de impermeabilizao executados, a fim de identificar possveis rompimentos, ressecamentos e outras anomalias que permitam a passagem de guas. Cabe destacar que, nesses casos, deve-se contratar profissional especializado em impermeabilizao para avaliar as emendas das telhas. 15. As instalaes eltricas que passam sobre as coberturas devem, obrigatoriamente, estar dentro de eletrodutos rgidos, no podendo estar aparentes.
72
11 - Expediente Guia 73 de Manuteno Predial - 2008 Tiragem 1.000 exemplares Elaborao: SERVICON - Servios Gerais em Condomnios Ltda. Av. Nascimento de Castro, 1543 - Lagoa Nova - Natal/RN Fones: 3213-9442/3213-9059 - Fax: 3213-9044 Site: www.serviconnatal.com.br Coordenao: Gustavo Quirino Exemplar de Distribuio Gratuita. permitida a reproduo dos textos, desde que mencionada a fonte
12 - Bibliografia Inspeo Predial - IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de Engenharia de So Paulo.
13 Quem a Servicon? Servicon, empresa de administrao de condomnios residenciais/ comerciais de Natal, no lida com vendas nem locao, s administra. Seu proprietrio e fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e economista com ps-graduao em consultoria empresarial pela UNICAMP Universidade de Campinas/SP, comeou no ramo em 1978, com uma pequena sala no fundo de quintal de sua casa, quando Natal s tinha 10 edificaes residenciais e ningum sabia como administrar um condomnio. S 10 anos depois ele formalizou o negocio que passou a se chamar SERVICON Administradora de Condomnios. Nunca fez propaganda e tudo que ganha investe na empresa. hoje, baseado em uma boa sede prpria construda, Ronaldo garante que o mercado de administrao duro para quem quer trabalhar corretamente. A Servicon Servios Gerais em Condomnios LTDA presta servios exclusivamente na rea de administrao de condomnios desde 1988. Tal experincia, aliada ao eficiente auxlio da informtica permite dizer que est apta a auxiliar eficientemente qualquer condomnio a funcionar como uma verdadeira empresa sem fins lucrativos, que como realmente deve ser. A administradora alm de ser legalmente constituda e estar esta73em prdio prprio, tem alvars de funcionamento expedidos belecida pela Prefeitura Municipal de Natal, Secretaria de Educao e Cultura/
RN, pelos Conselhos Regionais de Administrao de Empresas e de Contabilidade, pr-requisitos indispensveis ao funcionamento legal das empresas do ramo.
14 - Servios Prestados Pela Servicon
Administrao de Condomnios (Alvar dos Conselhos de Administrao e Contabilidade); Apoio logstico (Parceria com melhores empresas de terceirizao de mo-de-obra, servios eltricos, hidrulicos etc.); Consultoria Condominial; Dedetizao (Atividade autorizada por Alvar da SUVISA); Orientao a empregador domstico; Revista Condomnio; Treinamentos para funcionrios e Sndicos (Alvar da Secretaria de Educao e Cultura).
74
15 - Modelo 15.175 - Manuteno Predial - Check List

Manuteno Predial Check - List Condomnio: Endereo:

SISTEMA/ ANOMALIA ESTRUTURA ALVENARIA REVESTIMENTO EXTERNOS REVESTIMENTO INTERNOS INSTALAES HIDRALICAS INSTALAES ELTRICAS GS COMBATE A INCNDIO PRA-RAIOS AR CONDICIONADOS ELEVADORES ESCADAS ROLANTES BOMBAS PISCINAS PLAYGROUND SALO DE FESTAS SALO DE JOGOS SAUNAS PAISAGISMO OBSERVAES LOCAL DESEMPENHO EXPOSIO AMBIENTAL GRAU DE URGNCIA FOTOS DESCRIO DA ANOMALIA
Idade: Data:
RECOMENDAES E ORIENTAES OBS.
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Anotaes
____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________ ____________________________________________
76 ____________________________________________

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1 Prefcio 01 - Das Responsabilidades 02 - Da Preveno

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Outra definio de Manuteno pode ser:

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10.1 - Sistema Estrutural

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10.2 - Sistemas de Vedao

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10.3 - Sistema de Revestimentos

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10.4 - Sistema de Pintura

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10.5 - Sistemas de Esquadrias

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MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________18 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________18

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________19 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________19

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________21 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________21

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________23 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________23

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________26 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________26

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________28 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________28

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________29 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________29

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________30 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________30

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________32 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________32

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________33 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________33

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________36 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________36

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________37 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________37

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________39 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________39

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________40 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________40

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________41 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________41

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________42 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________42

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________43 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________43

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________44 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________44

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________45 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________45

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________46 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________46

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________47 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________47

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________48 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________48

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________49 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________49

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________50 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________50

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________51 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________51

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________52 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________52

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________53 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________53

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________54 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________54

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________55 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________55

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________56 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________56

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________57 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________57

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________58 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________58

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________60 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________60

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________62 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________62

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________63 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________63

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________64 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________64

MANUAL GUIA DE DE LIMPEZA PARA PREDIAL_ CONDOMNIOS____________________65 DO MANUTENO SNDICO_ ____________________________65