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Avaliacao de Bens Abnt 14653-2
Avaliacao de Bens Abnt 14653-2
Avaliacao de Bens Abnt 14653-2
NORMA
BRASILEIRA
ABNT NBR
14653-2
Primeira edio
31.05.2004
Vlida a partir de
30.06.2004
Avaliao de bens
Parte 2: Imveis urbanos
Assets appraisal
Part 2: Appraisal of urban real estate
Nmero de referncia
ABNT NBR 14653-2:2004
34 pginas
ABNT 2004
ABNT 2004
Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicao pode ser
reproduzida ou utilizada em qualquer forma ou por qualquer meio, eletrnico ou mecnico, incluindo fotocpia e
microfilme, sem permisso por escrito pela ABNT.
Sede da ABNT
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Impresso no Brasil
ii
Sumrio
Pgina
Prefcio............................................................................................................................................................... iv
1
Objetivo ..................................................................................................................................................1
Definies ..............................................................................................................................................1
7
7.1
7.2
7.3
7.3.1
7.3.2
7.3.3
7.3.4
7.3.5
8
8.1
8.2
8.2.1
8.2.2
8.2.3
8.2.4
8.3
8.3.1
8.3.2
Procedimentos metodolgicos............................................................................................................8
Procedimentos gerais ...........................................................................................................................8
Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos ..........................................9
Mtodo comparativo direto de dados de mercado ............................................................................9
Mtodo involutivo................................................................................................................................11
Mtodo da renda..................................................................................................................................12
Mtodo evolutivo .................................................................................................................................13
Mtodos para identificar o custo de um imvel...............................................................................14
Mtodo da quantificao do custo ....................................................................................................14
Mtodo comparativo direto de custo ................................................................................................15
9
9.1
9.2
9.2.1
9.2.2
9.2.3
9.2.4
9.3
9.4
9.5
10
10.1
10.2
10.3
11
11.1
11.1.1
11.1.2
11.2
Procedimentos especficos................................................................................................................24
Desapropriaes .................................................................................................................................24
Classificao das desapropriaes ..................................................................................................24
Critrios................................................................................................................................................24
Servides .............................................................................................................................................25
iii
iv
Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Frum Nacional de Normalizao.
As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos
Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais Temporrias
(ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores
envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB02), pela
Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE02:134.02). O Projeto circulou em Consulta
Pblica conforme Edital n 06 de 30.06.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-2.
Esta Norma, sob o ttulo geral "Avaliao de bens", tem a previso de conter as seguintes partes:
Parte 1 Procedimentos gerais
Parte 2 Imveis urbanos
Parte 3 Imveis rurais
Parte 4 Empreendimentos
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliao de bens
ABNT NBR 14653-1:2001 no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas
urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.
Esta parte da ABNT NBR 14653 contm os anexos A e B, de carter normativo, e o anexo C, de carter
informativo.
0 Introduo
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os
servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.
NORMA BRASILEIRA
Avaliao de bens
Parte 2: Imveis urbanos
Objetivo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, quanto a:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Referncias normativas
As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem
prescries para esta parte da ABNT NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta
publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base
nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir.
A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento.
Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida
Leis Federais ns 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento
ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos
Definies
Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da ABNT NBR 14653-1 e as
seguintes:
3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de
referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos
pela legislao pertinente.
3.2
3.3 rea total de construo: Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas
a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721.
3.4 rea til da unidade: rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.
3.5 BDI: Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da
construo.
3.6 cdigos alocados: Ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas
qualitativas dos imveis.
3.7 conciliao: Adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando
utilizado mais de um mtodo.
3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial
sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na
execuo da construo.
3.9 depreciao fsica: Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias,
resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao.
3.10 desmembramento: Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento
do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
3.11 domnio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e
vontade de algum.
3.12 domnio direto: Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse.
3.13 domnio pleno: Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto.
3.14 domnio til: Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos,
vantagens e rendimentos econmicos.
3.15 edifcio: Construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais,
comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares.
3.16 equipamento comunitrio: Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade,
educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade.
3.17 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de
avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA.
3.18 estado de conservao: Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.
3.19 frao ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas
coisas comuns da edificao.
3.20 frente projetada: Menor projeo da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes so
convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.
3.21 frente real: Projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso.
3.22 frente de referncia: Frente da situao paradigma adotada.
3.23 gabarito de altura: Altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local.
3.24 gleba urbanizvel: Terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento.
3.25 idade aparente: Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido
arquitetnico, materiais empregados, entre outros.
3.26 idade real: Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia.
3.27 imvel alodial: Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses.
3.28 imvel de referncia: Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando.
3.29 imvel dominante: Imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote encravado).
3.30 imvel paradigma: Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo
da regio ou referencial da avaliao.
3.31 imvel com vocao urbana: Imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e
melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos.
3.32 imvel urbano: Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei.
3.33 imvel serviente: Imvel que sofre restrio imposta por servido.
3.34 infra-estrutura bsica: Equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica,
redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias
de acesso.
3.35 lote: Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
3.36 loteamento: Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a
ttulo de remunerao do ponto comercial.
3.38 manuteno: Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de
utilizao de um bem.
3.39 modelo dinmico: Modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base
em fluxo de caixa.
3.40 modelo esttico: Modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de
ocorrncia das despesas e receitas.
3.41 outlier: Ponto atpico, identificado como estranho massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a
qualidade de ajustamento do modelo analisado.
3.42 padro construtivo: Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de
materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo.
3.43 p-direito: Distncia vertical livre entre o piso e o teto.
3.44 percentual de comprometimento de rea: Relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do
imvel.
3.45 percentual de comprometimento de valor: Relao entre os valores da rea atingida por um
gravame, antes e depois da sua instituio.
3.46 planta de valores: Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de
terreno ou do imvel numa mesma data.
3.47 plo de influncia: Local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na medida
de sua proximidade.
3.48 ponto comercial: Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao
e expectativa de explorao comercial.
3.49 ponto influenciante: Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os
parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
3.50 posse: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito.
3.51 profundidade equivalente: Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente
projetada principal.
3.52 quota-parte: Valor atribudo a uma frao ideal.
3.53 renda: Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital.
3.54 segmento de rea diretamente desmembrvel: Parte de um terreno com frente para vias ou
logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal.
3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um
corredor de acesso.
3.56 terreno encravado: Aquele que no se comunica com a via pblica.
3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da
malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na
Planta Genrica de Valores do Municpio.
3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado
do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a
parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, que:
a)
so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se
faa sentir a influncia das mars;
b)
contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.
3.65 variveis qualitativas: Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou
hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro construtivo, estado de
conservao, qualidade do solo).
3.66 variveis quantitativas: Variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa,
nmero de quartos, nmero de vagas de garagem).
3.67 varivel dependente: Varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes.
3.68 varivel dicotmica: Varivel que assume apenas dois valores.
3.69 varivel proxy: Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar
com ela relao de pertinncia.
3.70 vcio: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a
que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor.
3.71 vcio construtivo: Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de
execuo.
3.72 vcio de utilizao: Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno.
3.73 vocao do imvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das
caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.
Smbolos e abreviaturas
As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou
parecer tcnico, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Resoluo do
CONMETRO n 12, de 12.10.1988.
5
5.1
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.
5.2
f)
galpo;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i)
hotis e motis;
j)
hospitais;
k) escolas;
l)
cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) prdios industriais.
5.3
a) loteamento;
b) condomnio de casas;
c) prdio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f)
prdio comercial;
complexo industrial.
Procedimentos de excelncia
Atividades bsicas
recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao
esclarea aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e
preciso que se pretende atingir, entre outros:
finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins
contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco,
valor patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na
ABNT NBR 14653-4); indicadores de viabilidade e outros;
7.1
Documentao
7.2
Legislao a consultar
Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries
(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.
7.3
Vistoria
Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.5.
7.3.1
Caracterizao da regio
Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o
mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas.
Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia.
Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do
municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo.
Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel,
energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso,
esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado.
7.3.2
Caracterizao do terreno
7.3.3
Condies de ocupao.
7.3.4
Situaes especiais
7.3.5.1
Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.
7.3.5.2
Impossibilidade de vistoria
Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo
de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante,
tais como:
a) descrio interna;
b) no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a
vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As consideraes hipotticas sobre o imvel que configuram a situao paradigma, devem estar claramente
explicitadas no laudo de avaliao.
7.3.5.3
Planta de valores
Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o
objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.
Procedimentos metodolgicos
Na aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os
procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3.
8.1
8.1.1
Procedimentos gerais
Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam
apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel.
8.1.3 Nos mercados em transio recomendvel a anlise e diagnstico da situao do mercado,
eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao.
8.1.4
Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
8.2
8.2.1
8.2.1.1
Planejamento da pesquisa
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao
sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de
referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2
Variveis independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea, frente), de localizao
(como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou
transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no
decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar
pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das
caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo: aplicao de condies
booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no);
b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico);
c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto
igual a 3).
8.2.1.3
8.2.1.3.1
8.2.1.3.2
O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do
processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas
data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
8.2.1.3.3
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das
fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a
identificao das fontes.
8.2.1.3.4
Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se
considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las
pelo confronto com dados de transaes.
8.2.1.3.5
Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do
informante e recomenda-se:
a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as
informaes de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados
coletados.
8.2.1.4
8.2.1.4.1
Tratamento de dados
Preliminares
recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que
mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos
e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de
avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.
Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista,
esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia
praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade
de dados e informaes disponveis:
tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme
8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados;
tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que
no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados.
O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa
versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do
primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao.
8.2.1.4.2
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a
regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao
medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao
Laudo de Avaliao.
10
correta identificao dos dados de mercado, com endereo completo, especificao e quantificao das
principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;
b)
iseno e identificao das fontes de informao, esta ltima no caso de avaliaes judiciais, de forma a
permitir a sua conferncia;
c)
d)
sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao
grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas.
Tratamento cientfico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores,
devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser
intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.
Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo
engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de
dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a
incluso de validao, quando pertinente.
No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A.
8.2.2
Mtodo involutivo
O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas
descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1
Vistoria
Projeto hipottico
Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado
para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.
8.2.2.4
Previso de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em
8.2.2.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro
no mercado.
11
8.2.2.5
Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e
aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico.
8.2.2.6
Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser
considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de
unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.
8.2.2.8
Prazos
Taxas
Modelo
A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:
a) por fluxos de caixa especficos;
b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;
c) com a aplicao de modelos estticos.
8.2.3
Mtodo da renda
As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar
as prescries da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao
anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
12
8.2.3.1
Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua
manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao.
8.2.3.2
A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas
respectivas pocas.
8.2.3.3
Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de
capitais e, tambm, dos riscos do negcio.
8.2.3.4
O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela
taxa mnima de atratividade.
8.2.4
Mtodo evolutivo
8.2.4.1
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de
mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercializao, ou seja:
VI = ( VT + VB ) . FC
onde:
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
VB o valor da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.
8.2.4.2
a)
o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;
b)
as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da
quantificao de custo;
c)
o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
8.2.4.3
Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar
o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes.
8.2.4.4
Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado como mtodo eletivo
para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado
em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
13
8.3
Os mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive
os que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.
8.3.1
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico
de construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas.
8.3.1.1
8.3.1.1.1
Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro
construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente.
8.3.1.1.2
A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia
com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio:
n
S = Ap + ( Aq i Pi )
i
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea
padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.3.1.1.3
OE + OI + (OFe OFd )
S
Onde:
C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra
incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.;
OFe o oramento de fundaes especiais;
14
8.3.1.2.1
Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o
estado de conservao e a idade aparente.
8.3.1.2.2
Pesquisa de custos
De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletamse os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
8.3.1.2.4
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so
discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo
total e a fonte de consulta.
8.3.1.3
Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio
recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que
leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor
deprecivel.
8.3.1.4
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra
composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
15
9.1
Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de
avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no
trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra
coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.
9.1.2 No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, conforme
8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e
preciso, e deve ser considerado parecer tcnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de
especificao, em comum acordo entre as partes.
9.2
9.2.1
Conforme a tabela 1.
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Item
Descrio
III
II
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de
situao
paradigma
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
4 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto
Apresentao de
informaes relativas
aos dados e variveis
efetivamente
utilizados no modelo
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis
efetivamente
utilizados no
modelo
16
Grau
I
Tabela 1 (concluso)
Item
Descrio
Grau
III
II
Admitida para
apenas uma
varivel, desde
que:
Extrapolao
No admitida
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando
no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior
b) o valor estimado
no ultrapasse
10% do valor
calculado no limite
da fronteira
amostral, para a
referida varivel
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo para
a rejeio da hiptese nula
de cada regressor (teste
bicaudal)
10%
20%
30%
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
1%
5%
10%
NOTA
9.2.1.1
a)
b)
discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem
como suas elasticidades no ponto de estimao.
9.2.1.2
A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de
grau II de fundamentao.
9.2.1.3
A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de
variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao.
9.2.1.4
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
17
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 2.
Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de
modelos de regresso linear
Graus
III
II
Pontos mnimos
18
11
3, 5, 6 e 7, com os
demais no mnimo
no grau II
3, 5, 6 e 7 no mnimo no
grau II
Todos, no mnimo no
grau I
9.2.2
Conforme a tabela 3.
Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de
modelos de regresso linear
Grau
Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80%
em torno do valor central da estimativa
NOTA
III
II
30%
30% - 50%
> 50%
9.2.2.1
A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de
grau II de preciso.
9.2.3
Conforme a tabela 4.
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
Item
Grau
Descrio
III
18
II
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
12
Tabela 4 (concluso)
Item
6
NOTA
9.2.3.1
Grau
Descrio
III
II
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
Extrapolao conforme
B.5.2
No admitida
Admitida para
apenas uma
varivel
Admitida
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10
0,80 a 1,20
0,50 a 1,50
9.2.3.2
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
a)
b)
o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;
c)
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 5.
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de
utilizao de tratamento por fatores
Graus
III
II
Pontos mnimos
15
Itens 3, 5 e 6, com os
demais no mnimo no
grau II
Item 3, 5 e 6 no
mnimo no grau II
todos, no mnimo
no grau I
NOTA
9.2.4
Conforme a tabela 6.
19
Descrio
III
9.3
II
30%
30%-50%
I
>50%
Conforme a tabela 7.
Tabela 7 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de
custo de benfeitorias
Graus
Item
Descrio
III
II
I
Pela utilizao de
custo unitrio bsico
para projeto diferente
do projeto padro,
com os devidos
ajustes
Estimativa do custo
direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Pela utilizao de
custo unitrio bsico
para projeto
semelhante ao projeto
padro
BDI
Calculado
Justificado
Arbitrado
Depreciao fsica
Calculada por
levantamento do custo
de recuperao do
bem, para deix-lo no
estado de novo
Calculada por
mtodos tcnicos
consagrados,
considerando-se
idade, vida til e
estado de
conservao
Arbitrada
NOTA
9.3.1
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
a)
b)
o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;
c)
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 8.
20
Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo da quantificao do custo de benfeitorias
Graus
III
II
Pontos mnimos
1, com os demais no
mnimo no grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
todos, no mnimo no
grau I
NOTA
9.4
Mtodo involutivo
Conforme tabela 9.
Tabela 9 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo
Item
Descrio
Grau
III
II
Nvel de
detalhamento do
projeto hipottico
Anteprojeto ou
projeto bsico
Estudo preliminar
Aproveitamento,
ocupao e usos
presumidos
No mnimo grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
Grau I de
fundamentao no
mtodo comparativo
Estimativa
Estimativa dos
custos de produo
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Prazos
Fundamentados com
dados obtidos no
mercado
Justificados
Arbitrados
Taxas
Fundamentadas com
dados obtidos no
mercado
Justificadas
Arbitradas
Modelo
Dinmico com
equaes predefinidas
Esttico
Anlise setorial e
diagnstico de
mercado
De estrutura,
conjuntura,
tendncias e conduta
Da conjuntura
Sintticos da
conjuntura
Cenrios
Mnimo de 3
Anlises de
sensibilidade do
modelo
Simulaes com
discusso do
comportamento do
modelo
Simulaes com
identificao das
variveis mais
significativas
Sem simulao
NOTA
21
9.4.1
9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
a) na tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 10.
Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso
da utilizao do mtodo involutivo
Graus
III
II
Pontos mnimos
22
13
2,6,7 e 8, com os
demais no mnimo no
grau II
2,6,7 e 8, no mnimo
no grau II
Todos, no mnimo no
grau I
9.5
Mtodo evolutivo
Grau
III
II
Grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo
comparativo ou no
involutivo
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Estimativa dos
custos de
reedio
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Fator de
comercializao
Inferido em mercado
semelhante
Justificado
Arbitrado
NOTA
22
Descrio
9.5.1
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
a)
b)
o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;
c)
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo tabela 12.
Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imvel,
poder ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.
Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no
caso da utilizao do mtodo evolutivo
Graus
III
II
Pontos mnimos
Itens obrigatrios no
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no
mnimo no grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
Todos, no mnimo no
grau I
identificao do solicitante;
b)
c)
objetivo da avaliao;
d)
pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001;
e)
f)
g)
h)
especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao
e preciso, conforme seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo
da pontuao atingida;
i)
tratamento dos dados e identificao do resultado - Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio,
se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores
estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1;
avaliando
e procedimento(s)
utilizado(s)
Atender
ao
Relatar
disposto
conforme
em
seo
7.3
da
da
23
j)
k)
10.3 Anexos
Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os
seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados
de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.
11 Procedimentos especficos
11.1 Desapropriaes
11.1.1 Classificao das desapropriaes
11.1.1.1
Quanto extenso:
total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel;
Quanto durao:
temporria;
permanente.
11.1.2 Critrios
11.1.2.1
Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos
previstos nesta Norma. Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de
avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.
11.1.2.2
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel
original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio antes e depois). Devem ser
apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade,
ocupao e aproveitamento.
11.1.2.3
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro
cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios.
11.1.2.4
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta
condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
11.1.2.5
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida
pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.
24
11.2 Servides
11.2.1 Classificao
11.2.1.1
administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que
exista um imvel serviendo;
predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo.
11.2.1.2
passagem de tubulaes.
11.2.1.3
11.2.1.4
Quanto durao:
temporria;
perptua.
11.2.2 Critrios
11.2.2.1
O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel
decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia
(critrio antes e depois), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso,
ocupao, acessibilidade e aproveitamento;
b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel
antes e depois da instituio da servido.
11.2.2.2
Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados.
11.2.2.3
Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao de
atividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.
25
b)
c)
devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de
direitos reais e possessrios, informados pelo contratante;
d)
caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da
ABNT NBR 14653-4;
e)
quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor
por meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.
tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria;
b)
utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do
contrato.
11.4.1.3
No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos
constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.
11.4.2 Pela remunerao do capital
11.4.2.1
Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em
casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel.
11.4.2.2
11.4.2.3
A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para
cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.
26
11.4.3 Reformas
O custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatvel.
27
Anexo A
(normativo)
Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear
A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em
relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma
combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas
estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do
comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses,
caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao
ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.
A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por
inferncia estatstica.
A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do
mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.
para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve
obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k):
n 3 (k+1)
ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica;
ni 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica
onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de
cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas;
b)
c)
d)
e)
no devem existir erros de especificao no modelo, isto , todas as variveis importantes devem estar
incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar
presente no modelo;
28
f)
em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto ,
multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a
estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;
g)
no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo.
h)
possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica
condicionada apresentao de justificativas.
Linearidade
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada
varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem
formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de
Box e Cox.
As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento
do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo
satisfatrio.
Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de
grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as
respectivas transformaes.
A.2.2.2
Normalidade
A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a)
pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua
forma guarda semelhana com a da curva normal;
b)
pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos
dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ].
c)
pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [1,64;+1,64 ] e [-1,96;+1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos
intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%;
d)
pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal
padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;
e)
A.2.2.3
exemplo,
qui-quadrado,
de
Homocedasticidade
A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos:
a)
anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
b)
29
A.2.2.4
Verificao da autocorrelao
O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao
a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores
ajustados.
Sua verificao pode ser feita:
a)
pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido;
b)
A.2.2.5
Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca
degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser
muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.
A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das
correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com
ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade,
mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm,
verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio
de regresses auxiliares.
A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas
medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a
exemplo do uso de regresso de componentes principais.
A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de
multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual.
A.2.2.6
A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel
independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais
avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes.
30
b)
quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor
inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original.
31
Anexo B
(normativo)
Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, admitida
a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia
cientfica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia
espacial e temporal.
B.2
a)
b)
B.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam
contidos entre 0,50 e 1,50.
B.2.2 O preo homogeneizado, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao ao preo
original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50.
B.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de
dados discrepantes, para o saneamento da amostra.
B.4 O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos
homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso
no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.
B.5 Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e
respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.
B.5.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e
abrangncias regional e temporal.
B.5.2 As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis proxy, do imvel avaliando no devem
ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na
amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites
amostrais.
B.5.3
A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.
B.6 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devem
ser utilizados.
32
Anexo C
(informativo)
Referncias bibliogrficas
b)
Bain, Joe S.- Industrial Organization (1968). Industrial Organization, John Wiley and Sons, 1968;
c)
d)
e)
f)
g)
Dantas, Rubens A. Engenharia de Avaliaes - Uma Introduo Metodologia Cientfica, Pini, 1998;
h)
i)
j)
Horngren, C. T., G. Foster, e S. M. Datar Cost Accounting: a Managerial Emphasis, Prentice Hall,
1999;
k)
l)
m) International Valuation Standards Committee International Valuation Standards 2002, IVSC, 2002;
n)
33
o)
p)
Law, A., Kelton, W.D. Simulation Modeling and Analysis, McGrawHill, 1991;
q)
r)
s)
t)
Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. Administrao Financeira: Corporate Finance, Atlas
(1995);
u)
v)
Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. Real Estate and Urban Development, Irwin, 1977;
w) Van Horne, J.C.- Financial Management and Policy, Prentice Hall, 1998;
x)
34