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INDCE
Prefcio
01 - Das Responsabilidades
02 - Da Preveno
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09 - A Manuteno Predial
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10.4.1
- Descrio e finalidade do sistema
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PREDIAL_______________________________________________________1
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42
42
42
43
43
43
44
44
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10.9 - Instalaes de Gs
10.9.1 - Descrio e finalidade do sistema
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46
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50
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PREDIAL_______________________________________________________2
__________________________________________2
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10.11.1.3
- Recomendaes e orientaes tcnicas
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10.11.2 - Hidrantes
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52
52
53
53
53
53
54
55
55
55
55
56
56
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10.13 - Paisagismo
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57
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69
69
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11 - Expediente
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12 - Bibliografia
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13 - Quem a Servicon?
73
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15 - Modelo
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DO MANUTENO
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PREDIAL_______________________________________________________4
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PREFCIO
A Servicon
1 - Das Responsabilidades
Ordinariamente, os problemas construtivos da edificao nova so de responsabilidade dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.
12 do Cdigo de Defesa do Consumidor, que determina a reparao pelos
danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricao, construo montagem de seus produtos, bem como por informaes insuficientes
ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. Assim sendo, as anomalias de
origem endgena devem ser reparadas pelos construtores e incorporadores,
observados os prazos legais e de garantia.
As anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores
desses danos, consoante est preconizado pelo art. 186 do Cdigo Civil, ou
seja: aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilcito.
Em geral, a responsabilidade pela periclitao e acidentes construtivos,
decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a
manuteno das edificaes, atribuda ao proprietrio ou sndico, conforme
estabelecido em lei.
O inciso V do art. 1.348 do Cdigo Civil consigna que compete ao sndico
diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores, ou seja, sua responsabilidade conservar o condomnio em boas condies de segurana, proteo,
salubridade e conforto, cuja principal diligncia para tanto a manuteno.
O inciso VIII do art. 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor, por seu lado,
veda os servios em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o
cumprimento da norma tcnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto manuteno
de edificaes, outra medida a ser diligenciada pelo sndico.
Quanto responsabilidade criminal, no captulo das Leses Corporais, o
art. 129 do Cdigo Penal muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a sade de outrem, com pena variando de trs meses a doze anos
de deteno; no captulo da Periclitao da Vida e da Sade, o art. 132 dispe
que: expor a vida ou sade de outrem a perigo direito e iminente pode
gerar pena de trs meses a um ano de deteno.
Tais exigncias legais no deixam qualquer dvida quanto aos nus, res6
ponsabilidades e sanses passveis de serem atribudas aos responsveis
pelas anomalias construtivas e falhas na manuteno.
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2 - Da Preveno
Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das
pessoas.
O tratamento do doente requer, preliminarmente, exato conhecimento da
doena (diagnstico), atravs de exames (check-up), para se poder emitir o
juzo mdico das possibilidades teraputicas (prognstico) e por fim se estabelecer os meios adequados para se obter a cura (terapia).
No caso das edificaes, diferenciam-se as nomenclaturas, porm, a seqncia a mesma. Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnstico), atravs de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsicas e ordem d prioridades dos servios e reparos, atravs do Laudo de Inspeo Predial (prognstico), para, finalmente, se elaborar o plano de manuteno predial (terapia), que recuperar a edificao.
O resultado do check-up predial (vistoria) e demais anlises tcnicas necessrias pra se iniciar a recuperao da edificao devidamente apresentado no Laudo de Inspeo Predial, recurso fundamental para a boa performance da edificao.
Recomenda-se que o check-up predial que visa examinar a edificao para
determinar suas anomalias construtivas, seja realizado por Perito de Engenharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja comprovao
pode ser confirmada por meio dos registros no CREA.
Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligncia com as
condies tcnicas das edificaes, os proprietrios, sndicos, gestores prediais e tambm as autoridades pblicas no podem prescindir da obrigatoriedade da realizao das Inspees Prediais, periodicamente, visando boa manuteno e conseqentemente segurana a proteo de nossa populao.
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Aspectos de Funcionalidade: devem ser verificadas as condies e formas de uso, atendimento aos aspectos funcionais dos sistemas e ex11
pectativas
de usurios sobre os desempenhos apresentados.
O Laudo dever ser redigido de forma prtica, para que o leigo consiga
identificar as anomalias, suas localizaes, seu grau de urgncia e sua orien15
tao tcnica.
Os tpicos essenciais de um Laudo, so:
1. identificao do solicitante;
2. classificao do objeto da inspeo;
3. localizao;
4. data da diligncia;
5. descrio tcnica do objeto:
5.1 tipologia;
5.2 utilizao;
5.3 idade;
5.4 padro construtivo;
6. nvel utilizado;
7. critrio adotado;
8. relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a
descrio das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgncia (LISTAGEM DE VERIFICAO);
9. relatrio fotogrfico;
10. relao de documentos analisados;
11. indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e
corretivas necessrias (plano de manuteno), quando a inspeo estiver
classificada em nvel 3;
12. avaliao do estado de conservao geral do imvel;
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13. recomendao
do prazo para nova Inspeo Predial;
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9 - A Manuteno Predial
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4. observar a ocorrncia de infiltraes, pois a ao de guas sobre os elementos da vedao pode ocasionar fissuras, alm de proliferao de microorganismos nos revestimentos dessas vedaes.
Como recomendaes e orientaes sobre a manuteno ou reparao
sobre algumas das anomalias j mencionadas, destaca-se que:
1. os destacamentos entre pilares e paredes devero ser recuperados, observando sempre se a fissura instalada entre esses elementos ativa ou
passiva. Muitas vezes esses destacamentos so originrios de problemas
construtivos em decorrncia de falta de elementos de reforo nos revestimentos;
2. considerando as paredes em DRY-WALL, os servios de manuteno e
reparos devero seguir as recomendaes bsicas distintas para:
A) reparos em pequenos buracos e fissuras;
B) reparos em trincas;
C) Aberturas/fechamento para manuteno.
3. fundamentalmente, a incidncia de fissuras dever ter as causas exaustivamente pesquisadas pelo profissional habilitado, para que q prescrio
dos reparos tenha a eficincia e a longevidade esperadas.
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As escadas devem ter proteo antiderrapante; inclusive os pisos em reas externas no devem favorecer as condies de escorregamento, devendo, tambm, ter caractersticas antiderrapantes.
Paredes
Nos revestimentos utilizados em paredes, de uma maneira geral, podem
ser observadas as seguintes anomalias: formaes de fissuras diversas, empolamentos, destacamentos e descolamentos, infiltraes diversas de gua e
outros, falta de juntas de trabalho de revestimentos, falhas em rejuntamentos, m especificao de rejuntes e juntas diversas, etc.
Tais anomalias podem ter suas causas relacionadas a fatores construtivos
ou a m qualidade e periodicidade de atividades de manuteno empregadas.
Forros
A presena de fissuras em forros de gesso liso, do tipo forros rgidos, pode
ser causada por: deficincia ou falta de juntas de dilatao nos encontros com
as paredes ou em meios dos panos de grandes dimenses; falta de estruturao ou reforo em forros com configurao de forma muito irregular; alm
de aberturas nos forros para instalao de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminrias).
Fachadas
Considerando as fachadas um dos principais sistemas construtivos da edificao, sob o ponto de vista de valorizao, importante observar que das
inmeras anomalias existentes em revestimentos de fachadas destacam-se
como as de maior incidncia:
1. infiltraes de gua e formaes de fissuras em revestimentos devido
ausncia de elementos arquitetnicos, tais como: beirais, rufos, frisos, rodaps, soleiras, respaldos, cantoneiras e outros detalhes fundamentais
para a proteo da edificao contra a ao danosa das guas, favorecendo o seu direcionamento atravs das fachadas, evitando contatos diretos
excessivos com a mesma;
2. destacamentos de revestimentos devido presena de fissuras, perda
de aderncia, infiltraes;
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3. falta ou deficincia de juntas de trabalho, bem como falta de manuteno dos materiais aplicados nessas juntas, proporcionando infiltraes,
31 de aderncia, formaes de fissuras, etc.;
perdas
4. falta de atendimento ao Cdigo de Obras dos Municpios. No caso de
So Paulo, se determina a impermeabilizao da fachada sul de uma edificao, considerando essa a de maior incidncia de chuvas;
5. fissuras relacionadas a movimentaes trmicas entre componentes de
estrutura e vedao, devido falta de reforos em revestimentos de argamassa;
6. manchas de umidade e eflorescncias;
7. dentre outras, relacionadas m qualidade de materiais empregados,
m especificao, falta de prumos, etc.
Os trechos das fachadas junto aos pisos devem ter proteo impermeabilizante para evitar a presena de umidade em razo da incidncia de respingos
de gua que resvalam no piso, contribuindo para o aparecimento das fissuras,
formao de fungos, manchamentos e presena de umidade.
Causa
Eflorescncia
Saponificao
Calcinao
Desagregamento
Descascamento
Ocorre quando a tinta aplicada em superfcie pulverulenta, comprometendo a sua aderncia na base. A condio de pulverulncia uma anomalia de revestimento de argamassa (base), conforme mencionado no item
10.3.
Ocorre quando o tempo de hidratao da cal antes da
aplicao do reboco insuficiente, ou seja,
32esto ligadas s condies do substrato (base).
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Anomalia
Causa
Fissuras
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Manchas
Bolhas
Trincas
So causadas por movimentos da estrutura, com reflexos na substrato, retrao da argamassa e outras, conforme citado em itens 10.1 de Estrutura e 5.2 de Alvenaria.
Enrugamento
Ocorre quando se aplicam demos de tinta demasiadamente, espessa, ou quando a aplicao feita sobre
superfcies ou ambientes com temperatura excessivamente quente.
Tambm podem ser causadas por ao de infiltraes
de guas.
Crateras
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Iluminao;
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Ventilao;
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Facilidade
de manuseio;
Aspecto;
Durabilidade;
Manuteno; e
Economia.
As esquadrias podem ser de ferro, ao, alumnio, PVC, madeira, etc. ou
uma combinao desses materiais:
A) ao: em esquadrias, esse material veio substituir com vantagens os
antigos caixilhos de ferro e que, se adicionados, outros elementos no processo de fabricao, se obtm atributos especficos, como, por exemplo,
cobre para maior resistncia corroso, assim como os aos revestidos
com zinco - aos galvanizados, estes ltimos indicados para aplicaes onde se deseja uma maios vida til da esquadria;
B) alumnio: a intensificao do uso do alumnio em esquadrias se deve
facilidade de conservao do material, dispensando raspagens e pinturas
peridicas; sua leveza aliada a uma grande resistncia mecnica, que lhe
permite facilidade de transporte e colocao; durabilidade do material,
imune ao das intempries ou quaisquer agentes agressivos naturais,
como a maresia ou em regies industriais; sua estabilidade dimensional,
bem como s formas e acabamento que o alumnio permite na fabricao
das esquadrias.
Como acabamentos superficiais do caixilho tem-se a anodizao, que tem
como funo a melhoria esttica das peas tratadas e proteg-las da corroso ou de qualquer outro ataque exterior (ar salino, poluio, atmosfrica, etc.), e a pintura eletrosttica, lquida ou a p, tambm possui efeito
esttico e de proteo do alumnio;
C) madeira: primeira matria-prima utilizada para a fabricao de caixilhos
nas edificaes. Hoje, com a produo em escala industrial, os caixilhos de
madeira retomam seu lugar no mercado como material nobre na fabricao de esquadrias, junto ao pblico de primeiro nvel e de mais alto poder
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aquisitivo,
isso em funo do preo da matria-prima, dificuldades de extrao, tratamento e sofisticao da fabricao;
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4. Perda de mobilidade
Para que os caixilhos pivotantes e basculantes conservem sua boa mobilidade, importante a lubrificao moderada desses pontos sempre que necessrio, conforme orientaes dos fabricantes dos caixilhos.
Para rodzios e acessrios de ao, recomenda-se a lubrificao com leo
pelo menos uma vez por ano. Para portas internas ou externas em madeira
ou ferro, deve-se observar a conservao das dobradias, incluindo a sua peridica lubrificao.
Alm dos aspectos mencionados de manuteno preventiva, importante
observar que a perda de mobilidade tambm pode ter causa relacionada a
outros fatores descritos no item de anomalias.
5. Juntas e selantes
Recomenda-se uma inspeo peridica nas juntas vedadas para verificar o
bom estado. Juntas trincadas, descoladas, fissuradas, quebradias ou em processo de desagregao devem ser refeitas para garantir a estanqueidade e a
proteo dos materiais contra o escorrimento de gua.
Os sinais visveis de problemas de vedao podem ser observados quando
h bolhas nas tintas, ferrugem, bolor, degradao da argamassa ou outros
tipos de anomalias, De uma maneira geral, as juntas tm seu tempo de vida
vinculado s caractersticas do selante utilizado, pela exposio maior ou menor ao sol e aos agentes climticos e pelas movimentaes de compresso e
extenso dos suportes.
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Uso de protees com disjuntores ou fusveis inadequados, no obedecendo capacidade de corrente dos condutores, demanda e a outros
fatores que devem ser considerados para o correto dimensionamento.
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guas pluviais;
Sistema de combate a incndio;
Gs.
Bomba no
fornece gua
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Problemas
45Presso
Baixa
Baixa vazo
Excesso de ar na
rede hidrulica
Perda de
escorvamento
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10.9 - Instalaes de Gs
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Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignio, como tubulaes de vapor, fornos, etc.;
Em reas sociais, tais como hall, sales de festas, piscinas, playgrounds;
Prximo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto,
bueiros, galerias subterrneas e similares;
Quanto central de GLP, a mesma deve atender s condies mnimas
de segurana, possuindo extintores de p qumico em quantidade compatvel com o volume armazenado; no possuir ralos, grelhas e demais
vos a uma distncia inferior a 1,50 m da central; possui afastamento
mnimo de 3,00 m de materiais de fcil combusto e pontos de ignio,
estar no pavimento trreo e ser bem ventilada;
Uso de detectores de gs automatizados ou manuais para deteco de
vazamentos.
Em funo do exposto, alerta-se aos responsveis dos edifcios sobre a
necessidade de vistorias peridicas nas instalaes de gs, observando se h
odores caractersticos provenientes de algum vazamento, chamando, como j
observado, as operadoras responsveis pelo fornecimento do gs, pois esta
possuem rol de empresas de manuteno que faro os servios dentro das
normas, com engenheiro responsvel, habilitado.
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7. ressecamento da manta;
8. falta de camada separadora entre a membrana impermeabilizante e a
camada de proteo mecnica;
9. falta de junta de dilatao em proteo mecnica, gerando fissuras de
retrao;
10. falta de reforo de telas em mudana de base, ocasionando fissuras de
dilatao trmica dos diferentes materiais;
11. falta de tratamento adequado da base, como arredondamento de cantos e arestas, gerando pontos irregulares e perfurantes nas membranas;
12. falta de caimentos para os ralos, incorrendo em problemas de empoamento de gua sobre os pisos e conseqentes problemas de eflorescncias e manchamentos; entre outras.
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10.11.1 - Extintores
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10.11.1.1 - Descrio e finalidade do sistema:
Considerando um dos principais agentes extintores so aparelhos de acionamento manual, destinados a combater princpios de incndio.
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10.11.2 - Hidrantes
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10.13 - Paisagismo
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Cupins;
Brocas ou carunchos (colepteros);
Formigas urbanas;
Roedores - ratos;
Pombos.
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10.15 - Elevadores
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Contrato de manuteno: prev a utilizao de mo-de-obra especializada para a execuo da manuteno preventiva/corretiva e atendi61 dos chamados de emergncia, alm do fornecimento de compomento
nentes mecnicos, eltricos e eletrnicos, desde que constatado seu
desgaste natural, excluindo-se, portanto, a reposio de componentes
danificados por atos de vandalismo ou para modernizao/
embelezamento.
A seguir, so fornecidos alguns elementos que podem compor uma listagem bsica ou check-up, possvel de ser executado pelo Condomnio:
Documentao/sinalizao:
Manter em local visvel a chapa de identificao/registro do elevador
junto a Prefeitura, fornecida por ocasio da emisso do Alvar de
Instalao;
Manter em local visvel a placa Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar, instalada no hall;
Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa
indicativa do nome, endereo e telefone, atualizados, dos responsveis pela instalao e conservao;
Manter em local de fcil acesso a RIA - Relatrio de Inspeo Anual,
cuja emisso obrigatria pela empresa de manuteno.
Casa de mquinas e poo do elevador:
Garantir o acesso restrito empresa de manuteno;
Manter em local visvel a ficha de atendimento (histrico);
Observar periodicamente a existncia de rudos e/ou odores anormais; nesta situao, recomenda-se o acionamento imediato da
empresa de manuteno.
Operao do elevador:
Observar o funcionamento de botoeiras no andar;
61Observar o nivelamento de pisos (elevador e andar) conforme men
cionados anteriormente;
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O sistema de Automao Predial composto, basicamente, pela automao individual dos seguintes sub-sistemas:
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1. sistema de ar condicionado (chillers, termoacumulao, bombas de gua gelada e condensao, atuadores, vlvulas, torres de resfriamento,
sensores de temperatura e presso, variadores de freqncia, compressores, etc.);
2. sistema de ventilao/exausto mecnica (ar externo, copas, subsolos,
etc.);
3. sistema de recalque de guas (pluviais, servida e potvel);
4. gerenciamento de energia eltrica (demanda, fator de potncia, medidores de energia eltrica, etc.);
5. sistema de iluminao (quadrantes, zonas, etc.);
6. sistema de grupos geradores e nobreak;
7. sistema contra incndio (sensores de fumaa, gs e termovelocimtricos, etc.);
8. sistema de combate a incndio;
9. sistema de transporte vertical e escadas rolantes;
10. sistema de segurana patrimonial;
11. sistema de controle de acesso (portes, cancelas e catracas eletrnicas, etc.);
12. sistema de circuito fechado de televiso (CFTV);
13. sistema de sonorizao.
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car uma camada de primer epxi e pintar com tinta base de poliuretano
ou epxi.
9. Se houver a instalao de equipamentos, vedar todos os parafusos de
forma adequada, alm de verificar a instalao correta de rufos.
10. Trfego correto de pessoas da manuteno sobre o telhado (sempre
andar sobre tbuas, as quais nunca devem ser posicionadas no meio das
telhas).
11. Nunca trafegar sobre telhas midas ou molhadas.
12. As telhas devem ser limpas e o limo que se forma sobre elas deve ser
removido com escovas de cerdas duras e gua sanitria diluda em gua.
13. Para telhas cermicas no esmaltadas, pode-se proceder pintura
com resina acrlica ou silicone, impermeabilizando-a a fim de evitar a formao de limo e acmulo de sujeiras.
14. As telhas de concreto devem ser limpas com gua sob presso, sem
uso de produto qumico. Para estas telhas deve-se observar as emendas e
juntas, bem como sistemas de impermeabilizao executados, a fim de
identificar possveis rompimentos, ressecamentos e outras anomalias que
permitam a passagem de guas.
Cabe destacar que, nesses casos, deve-se contratar profissional especializado em impermeabilizao para avaliar as emendas das telhas.
15. As instalaes eltricas que passam sobre as coberturas devem, obrigatoriamente, estar dentro de eletrodutos rgidos, no podendo estar aparentes.
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11 - Expediente
Guia 73
de Manuteno Predial - 2008
Tiragem 1.000 exemplares
Elaborao: SERVICON - Servios Gerais em Condomnios Ltda.
Av. Nascimento de Castro, 1543 - Lagoa Nova - Natal/RN
Fones: 3213-9442/3213-9059 - Fax: 3213-9044
Site: www.serviconnatal.com.br
Coordenao: Gustavo Quirino
Exemplar de Distribuio Gratuita.
permitida a reproduo dos textos, desde que mencionada a
fonte
12 - Bibliografia
Inspeo Predial - IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de
Engenharia de So Paulo.
13 Quem a Servicon?
Servicon, empresa de administrao de condomnios residenciais/
comerciais de Natal, no lida com vendas nem locao, s administra.
Seu proprietrio e fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e economista com ps-graduao em consultoria empresarial pela UNICAMP Universidade de Campinas/SP, comeou no ramo em 1978,
com uma pequena sala no fundo de quintal de sua casa, quando Natal
s tinha 10 edificaes residenciais e ningum sabia como administrar
um condomnio. S 10 anos depois ele formalizou o negocio que passou a se chamar SERVICON Administradora de Condomnios. Nunca
fez propaganda e tudo que ganha investe na empresa. hoje, baseado
em uma boa sede prpria construda, Ronaldo garante que o mercado
de administrao duro para quem quer trabalhar corretamente.
A Servicon Servios Gerais em Condomnios LTDA presta servios
exclusivamente na rea de administrao de condomnios desde 1988.
Tal experincia, aliada ao eficiente auxlio da informtica permite dizer
que est apta a auxiliar eficientemente qualquer condomnio a funcionar como uma verdadeira empresa sem fins lucrativos, que como
realmente deve ser.
A administradora alm de ser legalmente constituda e estar estabelecida73em prdio prprio, tem alvars de funcionamento expedidos
pela Prefeitura Municipal de Natal, Secretaria de Educao e Cultura/
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15 - Modelo
15.175- Manuteno Predial - Check List
SERVICON Administrao de Condomnios
Manuteno Predial
Check - List
Condomnio:
Idade:
Endereo:
Data:
SISTEMA/
ANOMALIA
LOCAL
DESEMPENHO
EXPOSIO
AMBIENTAL
GRAU DE
URGNCIA
FOTOS
DESCRIO
DA ANOMALIA
RECOMENDAES
E ORIENTAES
OBS.
ESTRUTURA
ALVENARIA
REVESTIMENTO
EXTERNOS
REVESTIMENTO
INTERNOS
INSTALAES
HIDRALICAS
INSTALAES
ELTRICAS
GS
COMBATE A
INCNDIO
PRA-RAIOS
AR
CONDICIONADOS
ELEVADORES
ESCADAS
ROLANTES
BOMBAS
PISCINAS
PLAYGROUND
SALO DE
FESTAS
SALO DE JOGOS
SAUNAS
PAISAGISMO
OBSERVAES
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Anotaes
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