Silvia Rodrigues

SILVIA RODRIGUES
LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS

RESIDENCIAIS EM SO JOS DO RIO PRETO
Dissertao apresentada como exigncia para obteno do

Ttulo de Mestre em Urbanismo,
ao Programa de Ps Graduao na rea de Urbanismo,
Pontifcia Universidade Catlica de Campinas.
Orientadora: Prof Dr Raquel Rolnik
PUC-CAMPINAS
2006
SILVIA RODRIGUES
"Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais

em So Jos do Rio Preto"
Dissertao apresentada
ao Curso de
Mestrado em Urbanismo do Centro de Cincias
Exatas, Ambientais e de Tecnologias da
Pontifcia Universidade Catlica de Campinas
como requisito parcial para obteno do ttulo
de Mestre em Urbanismo.
rea de Concentrao: Urbanismo.
Orientadora: Profl. Dr.a Raquel Rolnik.
Dissertaodefendida e aprovada em 26 de Junho de 2006 pela Comisso Examinadora

constitudados seguintes professores:
rofl. Dr.aMaria Helen Ferreira Machado

Pontifcia Universidade Catlica de Campinas
Dedico este trabalho ao meu querido filho Lucas
AGRADECIMENTOS
A minha famlia,
Pelo apoio para a realizao desta pesquisa que era um grande desafio; meu profundo
agradecimento pela realizao desta grande conquista.
Prof Dr Raquel Rolnik,
Orientadora, meus eternos agradecimentos, pelo apoio, incentivo, ateno e pacincia.
Mrcia de Assis,
Pela generosidade com que me ajudou com informaes e pela companhia na realizao da
pesquisa de campo.
Ao Milton de Assis,
Pela imensa colaborao para a coleta de dados junto Prefeitura Municipal de So Jos do Rio
Preto.
A todas as pessoas que trabalham na Prefeitura de So Jos do Rio Preto,
Que colaboraram com ateno e carinho para a realizao da coleta de dados desta pesquisa.
s minhas amigas ngela, Ziza e a minha irm Marisa, pela acolhida em suas casas, o que tornou
possvel as minhas idas a Campinas.
Ester Alkimim,
Pela reviso do vernculo.
Prof Dr Eullia Negrelos e Prof Dr Maria Helena,
Examinadoras da Banca de Qualificao, pelo apoio e incentivo, fundamentais para a
compreenso final desta pesquisa.
A cidade. Os modernos quase que completamente esqueceram o verdadeiro sentido

desta palavra: a maior parte confunde as construes materiais de uma cidade com a prpria
cidade e o habitante da cidade com um cidado. Eles no sabem que as casas constituem a parte
material, mas que a verdadeira cidade formada por cidados.
Jean-Jacques Rousseau
RESUMO
Reflexo sobre loteamentos fechados e condomnios residenciais, que so tipos das
novas configuraes e se do de forma dispersa no territrio. Este trabalho busca
analisar esses tipos de moradia de forma condominial, fechada entre muros. Apresenta o
histrico de implantao de todos os conjuntos residenciais na cidade de So Jos do
Rio Preto.O principal objetivo analisar a crescente expanso da implantao de
loteamentos fechados e condomnios residenciais (principalmente na dcada de 90),
quais os principais grupos econmicos que atuam na cidade e de que forma esses
empreendedores chegaram ao mercado imobilirio de loteamentos e condomnios
residenciais, e qual a participao do poder pblico e de que forma ele contribui para a
implantao desses conjuntos. O trabalho tambm identifica a relao entre o poder
pblico e os agentes imobilirios e a troca na legislao para favorecimento de
moradores e empreendedores imobilirios. H anlise de algumas reflexes tericas a
fim de aprofundar os entendimentos sobre os impactos sociais e territoriais, mais
complexos, causados pela implantao de loteamentos fechados e condomnios
residenciais.
Termos de Indexao: loteamentos fechados, condomnios residenciais.
ABSTRACT
There is a dispersive thinking about closed plots of lands and residential condominiums
which are types of new configurations in the Brazilian territory. The objective of this work
is analyzes the kinds of homes in condominiums, closed between wall. It presents
milestones of all the home condominiums implementations in So Jos do Rio Preto city.
The main goal is to analyze the increasing growing of closed plots and residential
condominiums implementation mainly in the 90s, which are the main economic groups
playing in the city, how these entrepreneurs achieved the real estate market of closed
plots and residential condominiums, what is the government role and how it contributes for
the implementation of these units.
It also identifies the relation between the government and the real estate agents and
discus the changes in the regulatory laws to benefit the residents and real estate agents.
It analyzes some theoretical reflections in order to go deeper into the understanding of the
social and territorial complex impacts, caused by the implementation of closed plots and
residential condominiums.
Key words: closed plots of land and residential condominiums.
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS ............................................................................................... I
LISTA DE TABELAS ...............................................................................................II
RESUMO .............................................................................................................. III
ABSTRACT ........................................................................................................... IV
APRESENTAO ................................................................................................. V
INTRODUO ......................................................................................................12
1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO RESIDENCIAL ..................15
1.1 O que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial ...............16
1.2 So Jos do Rio Preto ..........................................................................21
2. MERCADOS IMOBILIRIOS ............................................................................26
2.1 O Valor da Terra .................................................................................. 29
2.2 Anlise do Mercado Imobilirio ...........................................................30
2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios
Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia........43
2.4 Condomnios de Interesse Social ........................................................49
2.5. Uso de reas Pblicas ........................................................................51
2.6 O Fechamento dos Loteamentos .........................................................53
2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda .....................................55
2.8 Avaliao dos Projetos .........................................................................60
2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias .......................................................69
3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS ......................................................72
3.1 rea Urbana e Legislao ....................................................................73
3.2 Os Empreendedores de Loteamentos Fechados e Condomnios
Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................76
3.3
Os
Compradores
de
Loteamentos
Fechados
Condomnios
Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................86

4. PODER PBLICO, LEGISLAO E O LOTEAMENTO FECHADO ..............94
5. CONSIDERAES FINAIS.............................................................................106
5.1 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Implantados de
Forma Dispersa.........................................................................................107
5.2 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Como Novas
Formas de Segregao ............................................................................116
BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 123
ANEXOS ............................................................................................................ 128
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Alphaville .............................................................................................. 20
Figura 2: Mapa do Estado de So Paulo ............................................................ 22
Figura 3- Da rea edificada e rea do Terreno ................................................... 25
Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas .............. 27
Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo,
2003...................................................................................................................... 28
Figura 6: Componentes do Valor do Solo Urbano .............................................. 29
Figura 7: Composio de Preos Imobilirios ..................................................... 32
Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas ...................................................33
Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra ....................................... 35
Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia.......................................... 37
Figura 11: Fachada do Condomnio Green Village III ..........................................39
Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III ....................................39
Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III .......................... 40
Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III........................ 40

Figura 15: Condomnio Maison du Parc .............................................................. 42
Figura 16: AlphaVille Conde ............................................................................... 42
Figura 17: Condomnio Bourgainville ................................................................. 43
Figura 18 : 1 Casa Construda .......................................................................... 43
Figura 19: Imagem por Satlite dos Loteamentos Fechados Dbora Cristina,
Village Santa Helena, Village Flamboyant, Bourgainville..................................... 46
Figura 20: Loteamentos Fechados ..................................................................... 47
Figura 21: Condomnios de Interesse Social ...................................................... 50
Figura 22: Condomnio Residencial Villa Borghese ............................................ 51
Figura 23: Condomnio Recanto Real ................................................................. 52
Figura 24: reas Verdes do Condomnio Village Flamboyant ............................ 53
Figura 25 Bairros Privatizados Acumulam Problemas ..................................... 55
Figura 26 : Condomnios Beneficiados com Servios ......................................... 57
Figura 27: Definies do Forest Hills .................................................................. 58
Figura 28 - Opes de Fachada .......................................................................... 59
Figura 29 - Planta Baixa das Casas .................................................................... 59
Figura 30 Condomnio Marisa Cristina ........................................................... 60
Figura 31: Implantao do Condomnio Marisa Cristina ..................................... 61
Figura 32: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese .................. 61
Figura 33: Implantao do Forest Hills ................................................................ 62
Figura 34: Foto das Fachadas ............................................................................ 62
Figura 35: Fachada e Conjunto de Casas do Condomnio Las Palmas ............. 62
Figura 36: Implantao do Condomnio Las Palmas .......................................... 63
10
Figura 37: Planta Baixa da Casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de

Barcelona ............................................................................................................. 63
Figura 38: Planta Baixa da Casa de 3 Dormitrios do Jardins de Barcelona ..... 63
Figura 39: Fachadas das Casas do Jardins de Barcelona .................................. 64
Figura 40: Fachadas das Casas do Green Village III .......................................... 65
Figura 41 Imagem por Satlite dos Condomnios Damha. .............................. 66
Figura 42: Fachadas de Alguns Empreendimentos Damha ............................... 67
Figura 43: Edifcio de Apartamentos Green Garden ........................................... 68
Figura 44: Fachadas dos Loteamentos Fechados .............................................. 69
Figura 45: Fachadas dos Condomnios .............................................................. 69
Figura 46 Projeto Edge City ............................................................................. 82
Figura 47: Condomnio Vale Verde ......................................................................83
Figura 48 Mapa das Aglomeraes Urbanas do Estado de So Paulo ..........113
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: PIB (Produto Interno Bruto) de So Jos do Rio Preto ........................23
Tabela 2: Nmero de Lanamentos de Condomnios Horizontais por Ano ..........27
Tabela 3: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Las Palmas..36
Tabela 4: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 37
Tabela 5: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 38
Tabela 6: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Mrcia ........ 38
Tabela 7: Oramento de Implantao do Condomnio Green Village III...............40
Tabela 8: Diferenas quantitativas entre projeto e Lotes Executados............... 105
Tabela 9: Cidades mdias de 100 a 500 mil habitantes .................................. 112
Tabela 10 Dados do IBGE (Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica ........................................................................................................... 114
11
ANEXOS
Tabela 11: Ocupao dos Empreendimentos ....................................................129
Tabela 12: Custo da Terra ..................................................................................129
Tabela 13: Avaliao Imobiliria dos Loteamentos Fechados ...........................130
Tabela 14: Avaliao Imobiliria dos Condomnios Residenciais ......................131
Tabela 15: Condomnios Residenciais ...............................................................132
Tabela 16: Loteamentos Fechados ...................................................................136
Figura 50: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 70 .............................139
Figura 51: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 90..............................140
Figura 52: Mapa de Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais........141
Figura 53: Imagem de Satlite de So Jos do Rio Preto .................................143
12
INTRODUO
_________________________________________________
Para o estudo de loteamentos fechados e condomnios residenciais
horizontais, foi escolhido o caso de So Jos do Rio Preto, porque esse novo
modelo de urbanizao tem se dado no somente em grandes metrpoles, mas
13
disseminado por todo o Pas. Para o entendimento desses processos de

urbanizao, necessrio conhecer os agentes envolvidos no processo de
implantao, como: empreendedores, arquitetos, agentes imobilirios e a
articulao destes com o poder pblico, a fim de produzir uma nova forma de
morar e uma nova mercadoria.
A princpio, foi considerado apenas o estudo sobre condomnios
residenciais mas, com o desenvolvimento da pesquisa, foi necessria a incluso
dos loteamentos fechados, por fazerem parte de conjuntos residenciais
horizontais fechados, que constituem o objeto desta pesquisa.
O trabalho est dividido em cinco captulos que delimitam quatro
grandes temas: os mercados imobilirios, as questes fundirias, os agentes
envolvidos e o poder pblico.
No primeiro captulo, explico conceitualmente e legalmente o que so
loteamento, loteamento fechado e condomnio residencial e tambm apresento a
cidade de So Jos do Rio Preto.
No captulo 2, esto as questes relativas ao valor da terra, anlise do
mercado imobilirio, origem e evoluo dos loteamentos fechados e condomnios
residenciais, os condomnios de interesse social, o fechamento dos loteamentos,
tipologia e classificao por faixa de renda, avaliao dos projetos e concluo com
as hipteses e evidncias do aumento significativo dos loteamentos fechados e
principalmente os condomnios residenciais na dcada de 90.
No captulo 3
descrevo as questes fundirias e quais os grupos
econmicos que atuam na cidade de So Jos do Rio Preto e tambm quem so

os compradores deste novo produto do mercado imobilirio.
14
No captulo 4 tratada a legislao municipal em relao aos

loteamentos fechados.
E finalmente no captulo 5 so tratadas algumas reflexes sobre os
impactos scio-territoriais que os loteamentos fechados e os condomnios
residenciais acabam acarretando.
Esse novo modelo de urbanizao est presente em vrias cidades
brasileiras. No caso de So Jos do Rio Preto existem tipologias destinadas a
todas as classes de renda, gerando impactos territoriais e sociais. Este segmento
do mercado imobilirio composto principalmente por 3 grandes empresas que
so a Encalso, a Tarraf e a Rodobens e o aumento de aprovaes de
loteamentos fechados de So Jos do Rio Preto resultou das relaes polticas e
econmicas entre os setores pblico e privado.
15
1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO

RESIDENCIAL EM SO JOS DO RIO PRETO
_________________________________________________
16
1.1 O Que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial

A Lei Federal 6766 de 1979, permitiu que as cidades passassem a ter
um novo instrumento para regulamentar o parcelamento do solo. Essa Lei,
chamada de Lei Lehmann, conceitua o loteamento para fins urbanos como sendo
a "subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas
vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das vias existentes".FREITAS (1988)
O parcelamento do solo, na definio de AZEVEDO (1983), a "diviso
de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autnoma, com acesso direto via
pblica. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterizao
originria, dando nascimento a vrias parcelas individualizadas, que recebem o
nome de "lotes". Da a denominao de "loteamento". (...) O parcelamento para
fins urbanos, ou parcelamento urbanstico, destina-se a integrar a gleba na
cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial,
comercial, industrial e institucional".
O Loteamento Fechado
No loteamento institudo pela Lei Federal 6.766/79, tem-se um repasse
de reas pblicas ao domnio municipal. Ento, so abertas vias de circulao,
ruas, algumas vielas sanitrias, praas, reas verdes, reas institucionais que so
reas reservadas para o municpio fazer uma creche, uma escola municipal, tudo
que tenha uma finalidade voltada para o pblico, bens de uso comum do povo. No
loteamento, h o recorte das reas para formao dos lotes; as pessoas vo
compr-los e construir suas casas em cima deles.
Os loteamentos convencionais, segundo SILVA (1995), regidos pela
Lei 6766/79, so fechados por ato do loteador ou de uma associao de
17
moradores, o que demonstra a sua ilegalidade. Com efeito, os tais loteamentos

fechados" juridicamente no existem; no h legislao que os ampare,
constituem uma distoro e uma deformao de duas instituies jurdicas: do
aproveitamento condominial de espao e do loteamento ou do desmembramento.
mais uma tcnica de especulao imobiliria, sem as limitaes, as obrigaes
e os nus que o Direito Urbanstico impe aos arruadores e loteadores do solo".
No loteamento fechado, as pessoas tomam posso desse espao e
pretensamente esto colaborando com o poder pblico quando esto recolhendo
o lixo, fazendo manuteno das vias, cuidando das reas pblicas: mas, nesses
casos, no h contrapartida nenhuma, porque a populao no tem retorno. um
servio que deveria ser prestado pela prefeitura.Os impostos so todos pagos
para que esse servio seja prestado em todo o territrio municipal. Ento, a
contrapartida dos moradores desses loteamentos imaginria, ilusria, porque
nada devolvido populao. Mas quando se trata de condomnio de baixa
renda, a realizao da manuteno destas reas, onde o recurso da populao
escasso e a prefeitura no tem como prestar este servio porque as ruas e tudo o
que estiver l dentro rea privada.
Segundo AZEVEDO (1985), Na verdade, o que difere basicamente o
loteamento comum do loteamento fechado que, no primeiro, as vias e
logradouros passam a ser do domnio pblico, podendo ser utilizadas por
qualquer pessoa, sem nenhuma restrio. No segundo, as ruas e praas, jardins
e reas livres continuam de propriedade dos condminos, que deles se utilizaro
conforme estabelecerem em conveno. No loteamento comum, cada lote tem
acesso direto via pblica; no loteamento condominial, no; os lotes tm acesso
ao sistema virio do prprio condomnio, que, por sua vez, alcanar a via
18
pblica. No loteamento comum, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa

de existir, para dar nascimento aos vrios lotes como unidades autnomas
destinadas edificao. No loteamento condominial, a gleba inicial no perde a
sua caracterizao; ela continua a existir como um todo, pois o seu
aproveitamento feito tambm como um todo, integrado por lotes de utilizao
privativa e rea de uso comum.
Condomnio Residencial
FERREIRA (2005) define que condomnio o domnio exercido
juntamente com outrem; co-propriedade, conjunto residencial geralmente cercado
e com acesso controlado, dotado de equipamentos comunitrios, e cujos
moradores dividem diversas despesas (com pessoal, manuteno, etc.), mas
comumente chama-se condomnio o objeto do condomnio ou a contribuio
para as despesas comuns, ou para designar conjuntos de casas, murados,
configurados a partir de loteamentos convencionais chamados loteamentos
fechados.
Segundo
FREITAS
(2004),
os
condomnios
fechados
so
regulamentados pela lei 4591/64 e tudo que est dentro da rea do projeto rea
privada. O que mais comum o condomnio de prdios de apartamentos (...)
ou s vezes uma forma conjugada de dois ou trs prdios de apartamentos (...);
uma grande rea de lazer, playground, piscina e estacionamento so espaos
privados; no caso de condomnio, no h repasse de reas pblicas para o poder
pblico. No condomnio no h a figura do lote (...). No prdio de apartamentos,
h a unidade residencial, que uma frao ideal do prdio que corresponde ao
apartamento. Quem compra o apartamento tambm proprietrio em condomnio
de uma frao ideal do todo, das reas comuns ali ... das escadarias, do elevador,
19
do hall, do playground, da garagem, da piscina, etc... No caso dos

condomnios horizontais (de casas trreas ou assobradadas), a legislao a
mesma da dos prdios de apartamentos. Portanto, no caso do condomnio, no
h o repasse de reas pblicas para o domnio pblico.
De acordo com SANTOS (2002), pode-se definir condomnio horizontal
fechado como um agrupamento de unidades habitacionais unifamiliares, com
acessos independentes, construdo por um empreendedor de acordo com projeto
que abarca tanto o conjunto como as residncias. Pode-se falar de conjunto de
casas implantado na malha urbana convencional, mas independente e isolado
desta, geralmente por muros, e que possui acessos controlados e sistemas de
segurana. Apresentam formas diferenciadas de agenciamento de unidades
habitacionais, sempre circunscritas dentro das seguintes variveis: podem
constituir blocos de unidades trreas, ou de dois ou mais pavimentos; podem ser
unidades geminadas por um s lado, geralmente com dois ou mais pavimentos;
assim como podem ser unidades isoladas, tambm de dois ou mais pavimentos.
Em geral, os condomnios apenas prevem a utilizao de espaos coletivos para
o lazer, com piscinas, churrasqueiras, sales de festas, reas para praticar
esportes, etc., e no incluem, necessariamente, reas verdes, ainda que a
legislao paulistana exija o mnimo de 5m por unidade habitacional.
ESCORZA (2003) cita, em seu texto, que existem no Cdigo Civil (Lei
10.406/2002) os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do condomnio tem como
caracterstica bsica o fracionamento da gleba em partes ideais. O proprietrio
tem a obrigao de participar com as despesas de conservao das reas
comuns e permitida a barreira fsica, onde a autorizao para a entrada dada
pelos proprietrios.
20
O Alphaville foi o primeiro loteamento fechado a ser lanado no Brasil;

o projeto de loteamento foi inicialmente desenvolvido para indstrias no
poluentes. Com a instalao de grandes empresas, verificou-se a necessidade
dos executivos morarem perto do local de trabalho.
Figura 1: Alphaville
Fonte: Alphaville Urbanismo
O condomnio Alphaville So Paulo foi lanado em 1974, cerca de

30 km da regio dos Jardins, em So Paulo, e hoje uma comunidade com
aproximadamente 30.000 habitantes espalhados em 15 residenciais. Em 1997, a
receita foi levada para Campinas; em 1998, para Belo Horizonte e, em 2000, para
Curitiba, Goinia e Salvador. Na capital, os primeiros condomnios surgiram nos
Jardins (zona sul) e na Chcara Flora. No incio, eram apenas empreendimentos
para as classes mdia e alta e, a partir de 1999, passaram a ter padres diversos
e preos variados. Hoje, possvel encontrar residenciais de alto padro na Vila
Carro, como o Condomnio Residencial Granville e outros de baixo padro, como
o Conjunto Residencial Vila Carmosina, em Itaquera (TEIXEIRA, 2002).
O sucesso do empreendimento foi muito grande e gerou outros
modelos no Pas, como smbolos de segurana, organizao e tranqilidade para
a famlia, com toda a infra-estrutura urbana necessria.
21
1.2 So Jos do Rio Preto

Em So Jos do Rio Preto, verifica-se a presena desse modelo de
parcelamento do solo em loteamentos fechados e condomnios residenciais.
Os loteamentos fechados e condomnios residenciais invadem o
territrio do municpio e tm uma implantao desordenada. A legislao no
contempla instrumentos, mecanismos e parmetros que regulem as instalaes
desses conjuntos residenciais com as mnimas condies de vida saudvel para
os moradores da cidade.
Referncia Histrica
So Jos do Rio Preto foi elevada a municpio em 19 de julho de
1894. O grande desenvolvimento da cidade se deu a partir da chegada dos trilhos
da Estrada de Ferro Araraquarense, em 9 de julho de 1912, que permaneceu
como ponta final dos trilhos por vinte anos. Em 1933, So Jos do Rio Preto se
transformou num plo comercial regional e concentrou toda a produo de
mercadorias produzidas no chamado Serto do Avanhandava, em razo de sua
situao de ponta de linha frrea.
Em 1944, foi instalada a Swift, primeira grande indstria da cidade, que
extraa leo comestvel a partir do algodo, milho, mamona e amendoim. O
algodo havia se transformado no grande propulsor da economia regional e atraa
ainda outras firmas especializadas, a Sambra e Indstrias Reunidas Matarazzo.
Naquela poca, a cidade ocupava lugar de destaque como sede de uma regio
riqussima na produo de algodo.
Segundo CORREA (2006), Com a vinda da Swift, Rio Preto deixava de
ser uma cidade comercial, em parte ainda movida pela atividade agrcola, para
ganhar ares industriais. A empresa chegou com fama internacional, movimentou a
22
economia regional e passou a ser a maior empregadora da cidade. Em 1969, a

Swift cessou suas atividades fabris.
Evoluo Demogrfica
Em 2005, a populao de So Jos do Rio Preto, estimada pelo IBGE,
era de 406.826 mil habitantes. A cidade est localizada a 441 km da capital.
Figura 2: Mapa do Estado de so Paulo

Fonte: http://200.168.242.5/cpub/pt/site/index.php
So Jos do Rio Preto se destaca porque a cidade est num local

estratgico, no cruzamento de rodovias que fazem a ligao com So Paulo e
Porto de Santos para escoamento da produo. Por ser plo de uma regio, a
cidade recebeu muitos investimentos do poder pblico.
A economia da regio de So Jos do Rio Preto uma das menos
industrializadas do Estado. As indstrias da regio empregam apenas 25,3% da
mo-de-obra local e geram 1% somente do valor adicionado da indstria estadual.
Mas a parte mais significativa da economia da cidade so os servios.
23
Agropecuria
Indstria
Servios
Total
42,10
715,24
1.960,28
2.717,62
Tabela 1: PIB (Produto Interno Bruto) de So Jos do Rio Preto
Fonte: Seade / 2003.
Pib Per Capita

6.917
Os produtos mais significativos da regio so a cana-de-acar, a

laranja, a carne bovina e o leite. Esses itens esto entre os mais representativos
nas diferentes sub-regies, com algumas alternncias quanto ao produto
principal. No entorno de Catanduva, a cana-de-acar o principal produto,
responsvel por 45% do valor da produo agrcola. No extremo noroeste, a
carne bovina lidera, com participaes que variam de 26% a 38%.
Expanso Urbana
No final dos anos 50, o prefeito Alberto Andal implantou o Plano
Diretor de Desenvolvimento e a Lei de Zoneamento. O arquiteto Heitor Jos Eiras
planejou o crescimento de Rio Preto, delineando a ocupao dos vales dos
crregos Bor e Canela com grandes e largas avenidas.
O traado inicial era com ruas largas dividindo a rea em quarteires,
formando uma quadrcula, traado pelo Engenheiro Ugolino Ugolini a pedido da
Igreja Catlica.
At 1974, era uma cidade concentrada em torno de um ncleo central,
quando se deu a aprovao do primeiro Loteamento Fechado distante da rea j
urbanizada e em rea rural (ver Figura 50 em anexos).
Entre 70 e 80 teve somente a aprovao de 2 loteamentos fechados.
Sendo o primeiro em rea rural.
Na dcada de 80 o nico loteamento fechado aprovado foi em rea
rural.
A grande expanso dos loteamentos fechados e dos condomnios
residenciais se deu na dcada de 90 (ver Figura 51 em anexos) com a aprovao
24
de 4 loteamentos fechados e 12 condomnios residenciais, sendo que os

primeiros foram de interesse social.
At 2005 So Jos do Rio Preto contava com 16 loteamentos fechados
e 21 condomnios residenciais (ver Figura 52 em anexos), classificados de acordo
com a classe de renda em condomnios de interesse social, renda mdia baixa,
loteamentos e condomnios de renda mdia, condomnios de renda mdia alta e
loteamentos de alta renda.
Atualmente, a maior concentrao populacional da cidade de So Jos
do Rio Preto est contida em um v formado pelo cruzamento de duas rodovias.
25
Figura 3- Da rea edificada e rea do terreno

Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento ,2005.
26
2. MERCADOS IMOBILIRIOS
_________________________________________________
27
Neste captulo so tratadas as questes dos mercados imobilirios

porque cada segmento segundo a classificao trabalhado de forma
diferenciada desde o projeto, pblico alvo, publicidade, captao e venda..
Com tamanhos variados e preos para todos os bolsos, os
condomnios residenciais ganham um espao cada vez maior no estado de So
Paulo.
Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas

Fonte: Revistas Veja de 3/9/ 2003 e 6/4/2005.
Segundo SALGADO (2000), os condomnios residenciais surgiram nos

grandes centros urbanos como uma opo de moradia para famlias que buscam
a segurana de um apartamento aliada privacidade de uma casa.
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998 1999 2000
So Paulo 4
10
7
20
22
18
21
29
55
Outras
0
4
4
2
6
8
4
5
15
cidades
da RMSP
Total
4
14
11
22
28
26
25
34
70
Tabela 2: Nmero de lanamentos de condomnios horizontais por ano
Fonte: Denise Mnaco dos Santos e Nomads. USP - Ncleo de Estudos sobre Habitao e Modos
de Vida, a partir de dados da Embraesp - 2002- Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio.
Para condomnios, foram descartados conjuntos no construdos, ou que no se enquadram nas
definies propostas por este trabalho.
28
Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo, 2003.

Fonte: Revista Veja So Paulo de 03 de setembro de 2003
Existe uma luta travada entre as pessoas que buscam morar em

condies melhores (com mais conforto, em local com acesso facilitado a
servios, transporte e mais segurana, para viver bem e cuidar de suas famlias) e
aqueles que vem a cidade como geradora de lucro, onde a habitao como
uma mercadoria.
A luta que se trava na cidade pela apropriao da renda imobiliria a
prpria expresso da luta de classes em torno do espao construdo.
(MARICATO, 1997)
O modo capitalista de produo fora uma separao entre o
trabalhador e o viver ao mesmo tempo em que os reintegra de maneira complexa.
A
aparncia
superficial
dos
conflitos
nas
sociedades
urbano-industriais
contemporneas indica que existe na verdade uma dicotomia entre as lutas no

local de trabalho e no local de vida, e que cada tipo de luta travada segundo
distintos princpios e regras. As lutas em torno do fundo de consumo para o
trabalhador igualmente emergem das tenses inevitveis entre os apropriadores
(procurando a renda), os construtores (procurando o lucro), os financistas
(procurando juros) e o trabalho (procurando se opor s formas secundrias de
explorao que ocorrem no local de vida). (HARVEY, 1982)
29
2.1 O Valor da Terra

A especulao da terra tem se perpetuado devido a vrios fatores,
como: o uso do solo, a sada dos pobres de reas de alta renda, a sada das
elites do centro, a disperso das elites em bairros fechados, em reas de custo
baixo de terra e a ganncia dos construtores e incorporadores.
Na composio dos preos da terra, so destaques a acessibilidade,
centralidades, histria do lugar, estrutura scio-econmica, estrutura espacial,
demandas locais, qualidade urbana, paisagstica e ambiental, infra-estrutura,
projetos pblicos e privados e interveno pblica, como as normas de
planejamento urbano, taxas, tarifas e impostos.
Componentes do valor do
solo urbano
Valorizao apropriada pelo proprietrio

anterior
Esforo do proprietrio
anterior
Aes do conjunto da sociedade

Troca das Normas Urbanas
A0 B0 C0 D0
Componentes
do valor do solo
urbano
Investimentos
pblicos
A+B+C+D
Esforo do proprietrio
Figura 6: Componentes do valor do solo urbano

Fonte: REESE, Eduardo. Urbanizacin capitalista y mercados de tierras. Disciplina Territrio e
Poder PUC Campinas, 2006
No passado, as terras onde esto localizados os condomnios eram

utilizadas como fazendas para a produo de pecuria e agricultura. Os limites
eram muito bem definidos entre rural e urbano. Desde a dcada de 70, tanto na
regio de So Paulo com o Alphaville como em So Jos do Rio Preto com o
Bourgainville, a rea rural est sendo tomada pelos loteamentos fechados e
condomnios residenciais, assim como por parques temticos, centros de
30
compras, etc. A noo de cidade est sendo alterada; reas de disperso no tm

valores pblicos de cidade, como infra-estrutura, servios e equipamentos sociais.
Esses conjuntos de disperso esto privatizando sua infra-estrutura e servios.
O conceito de valor da terra diferenciado pela localizao tem sido
alterado pela acessibilidade. Os investimentos pblicos feitos na cidade, como
abertura de avenidas, causam alterao no preo de terrenos e imveis da regio,
tornando muitas vezes mais facilitado o acesso, favorecendo a valorizao da
regio e promovendo a implantao de novos empreendimentos.
Segundo HARVEY (1982), O carter fixo e imvel do ambiente
construdo acarreta a produo e uso de mercadorias sob condies de
competio monopolstica espacial, com fortes efeitos de vizinhana ou de
externalidades. Muitas das disputas que ocorrem referem-se a externalidades (o
valor de uma residncia determinado em parte pelas condies das que a
rodeiam) e cada proprietrio est, portanto, muito interessado em assegurar que a
vizinhana em conjunto seja bem conservada.
2.2 Anlise do Mercado Imobilirio
O mercado imobilirio trabalha com oferta e demanda de produtos
imobilirios (terra e unidades construdas). Com a ausncia do sistema de
financiamento (principalmente para a classe de renda mdia) e com a ineficcia
dos governos em promover a recuperao e a implantao de reas pblicas de
lazer; o setor privado aproveitou a demanda e atua no segmento de loteamentos
fechados e condomnios residenciais muitas vezes com financiamento prprio.
Para execuo desses empreendimentos, necessria uma anlise do
terreno sob diferentes aspectos: zoneamento, restries de uso, desapropriaes
e tombamentos para estabelecer os usos possveis. Uma vez definidos esses
31
usos, elaborada uma pesquisa sobre o mercado da regio, visando detectar o

melhor uso para o terreno: residencial, comercial, industrial, institucional, etc.
Para identificar se um projeto imobilirio j definido realmente vivel
financeiramente, uma srie de anlises elaborada com base em fatos histricos
e recentes, visando estabelecer o ndice de aproximao da expectativa com a
realidade mercadolgica do momento.
Com base em detalhados estudos da regio ou do negcio especfico
(anlise mercadolgica), verificada a adequao em termos de oferta e
demanda, onde uma regio ou cidade exaustivamente pesquisada, levantandose todos os empreendimentos compatveis com o objeto-alvo, buscando o maior
conhecimento possvel do mercado: nmero de empreendimentos em oferta,
empresas atuantes, projeo de novas construes que esto para comear,
perfil, tipologia, preos e condies efetivamente praticadas, bem como
velocidade de vendas alcanadas.
Tambm necessrio avaliar corretamente as mudanas sociais,
entender as alteraes de comportamento e antecipar tendncias, testar produtos
e localizar clientes com potencial de compra.
Para anlise da demanda, importante analisar o perfil da sociedade,
como o envelhecimento da populao, pessoas que moram ss, importncia no
sistema de comunicao e mudanas na rea tecnolgica. Com isso, possvel
traar novos produtos especficos para as necessidades da populao. Cada
perfil da sociedade tem necessidades e exigncia especifica.
A expanso dos condomnios residenciais se deve, em grande parte,
violncia urbana. O marketing imobilirio aproveita o medo das pessoas para
vender a idia de um produto seguro e que confere status social. A possibilidade
32
de morar seguramente e repartir as despesas de manuteno da moradia atraem

at mesmo as camadas com menos poder aquisitivo.
O espao urbano no apenas o lugar onde o cidado vive, mora,
trabalha e nem s o local onde o capital obtm lucros. , principalmente, o objeto
em si da extrao dos ganhos capitalistas.
O preo do solo est determinado pelo produto imobilirio que se pode desenvolver e,
para tanto, pela demanda
Custo dos materiais
Custo da mo-de-obra
Custo dos equipamentos
Mximo preo
que est
disposta a
pagar a
demanda por
um
determinado
produto
imobilirio
Gastos Gerais / Honorrios

Gastos promoo e comercializao
Impostos / taxas / licenas
Lucro
Preo do terreno que est disposta a
pagar a demanda
Residual
Figura 7: Composio de preos imobilirios

Fonte: REESE, Eduardo. Urbanizacin capitalista y mercados de tierras. Disciplina Territrio e
Poder PUC Campinas, 2006.
Os valores dos custos dos materiais, mo-de-obra e equipamentos,

assim como gastos gerais, honorrios, gastos com promoo e com impostos,
taxas e licenas, so praticamente fixos.
A diferena significativa na composio dos preos est na parte
residual, que so o lucro e o preo do terreno e, para conseguir aumentar o lucro,
o investidor do mercado imobilirio busca obter terras a um custo menor e
tambm reduzir outros custos, como utilizar materiais com qualidade inferior e
sistemas construtivos inadequados aos padres da obra.
33
Na compra da terra, os incorporadores se beneficiam com o preo dos

solos. So os incorporadores que compram uma gleba de terra a preo de
hectare ou alqueire que, depois de urbanizada, vendida por metro quadrado,
existindo uma diferena muito grande dos valores das terras dentro do permetro
urbano, porque h a possibilidade de retalhamento em lotes, considerando que
existe uma variao devido localizao em situao de maior ou menor
valorizao e, portanto, h uma intensa presso sobre o poder pblico para
incorporar reas rurais ao limite do permetro urbano.
A seguir, so expostos, atravs de dados coletados junto Secretaria
de Planejamento, construtoras e incorporadoras, imobilirias, engenheiros
calculistas,
empresas
que
constre
reas
esportivas
empresas
de
equipamentos de lazer, os preos dos empreendimentos. A inteno entender,

primeiramente, o processo de valorizao da terra e tambm o custo do
empreendimento, compreender a voracidade com que as empresas do ramo
imobilirio atuam e tentar desvendar os mistrios escondidos a sete chaves
nesse ramo de negcio.
1. Condomnio Residencial Las Palmas
Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas - Proprietrio : SETPAR S/A

Fonte: Fotos elaboras pela autora e catlogo da Setpar, 2005.
34
A Setpar adquiriu as terras em 13/07/2001 por R$ 155.000,00, de

Antonio Pereira de Castilho (este valor o declarado junto ao cartrio de imveis)
.2. ANTONIO PEREIRA DE CASTILHO
A. Comprou as terras dos herdeiros de MASAYOSHI TAMASHIRO 10/09/1986
por 20.000,00 cruzados = 1 alqueire = 24.200,00 m.
B. 2/5/90 a Prefeitura desapropriou 4.239,00 m = 19.961,00.
2/8/93 Retificou a rea em juzo; de 19.961,00 m, passou a 26.527,00 m.
29/1/97 Nota de retificao; passou a 22.024,19 m.
Os 22.024,19 m foram desmembrados em seis partes; em uma parte foi
construdo o Condomnio Residencial Las Palmas.
3. HERDEIROS
A. Seiichi Tamashiro e Maria Midori Itotamashiro, Masao Tamashiro e Josefina
Takako Horikoshi Tamashiro, Masayoshi Tamashiro e Marisa Yamashita
Tamashiro, Tioka Tamashiro Miyasato e Seizin Miyasato.
B. Maria Tamashiro Miyashiro e Vergilio Miyashiro.
C. Kensei Ogusuku, Haru Ogusuku Aragaki e Jose Seizen Aragaki, Luiz Ogusuku
e Maria Alice Starelli Ogusuku, Osvaldo Ogosuku e Maria Aparecida Cardoso
Ogusuku, Yasue Ogusuku Agren e Antenor Agren.
4. Masayoshi Tamashiro - Adquiriu em 1958 - rea Rural.
5. Seizin Mizato - proprietrio da Fazenda Piedade - INCRA 610.143.008.419/7.
As terras passaram para o permetro urbano pela lei n 3096/82 - art 1 em
14/07/82.
35
SEIZIN MIZATO
MASAYOSHI TAMASHIRO
1.1SEIICHI TAMASHIRO
E MARIA MIDORI
ITOTAMASHIRO
1.2 MASAO TAMASHIRO
E JOSEFINA TAKAKO
HORIKOSHI
TAMASHIRO
1.3. MASAYOSHI
TAMASHIRO E MARISA
YAMASHITA
TAMASHIRO
2.1. TIOKA TAMASHIRO

MIYASATO E
SEIZIN MIYASATO
3.1 MARIA TAMASHIRO

MIYASHIRO E
VERGILIO MIYASHIRO
ANTONIO PEREIRA CASTILHO
SETPAR
Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra

Fonte: Elaborado pela autora, 2005.
4.1 KENSEI OGUSUKU

4.2 HARU OGUSUKU
ARAGAKI E JOSE
SEIZEN ARAGAKI
4.3 LUIZ OGUSUKU E
MARIA ALICE STARELLI
OGUSUKU
4.4 OSVALDO
OGOSUKU E MARIA
APARECIDA CARDOSO
OGUSUKU
4.5 YASUE OGUSUKU
AGREN E ANTENOR
AGREN
36
SETPAR
Incorporao: 8/11/2002
Condomnio Residencial Las Palmas
Valor estimado da obra
3,286,850.50
Oramento
Unidade
1 Aquisio do terreno
Material
Mo-deobra
Total
9.501,79 m
155.000,00
2 Incorporao e construo
Residncia 39 unidades
39
44520.76
17398.59
2.414.854,60
Residncia lote 23
45529.36
18127.13
63.656.49
Residncia lote 24
45199.36
17902.69
63.102.05
Residncia lote 25
45276.15
17906.24
63.182.39
42
180525.63
71334.65
2.604.795,53
Guarita
13005.99
4549.21
17.555,20
Salo de festas
27800.76
11,959.71
39.760,47
Setor de servios
19026.23
7874.34
26.900,57
59832.98
24383.26
84.216,24
Total residncias
Subtotal
rea externa
38157.76
8424.94
46.582,70
rea recreao
57590.47
22505.58
80.096,05
rea recreo 2
4011.88
2310.87
6.322,75
99760.11
33241.39
133.001,50
Infra-estrutura
129926.54
26642.81
156.569,35
Muro interno
43977.42
20942.37
64.919,79
Muro externo
Paisagismo
65.000,00
VB
20.000,00
Projetos
140.000,00
Taxas de aprovao
3 Publicidade e vendas (7% do valor de vendas)
4 BDI
5 TOTAL
100 5.168.860,41
Custo da unidade habitacional
119.734,77
Venda
Unidades habitacionais
42
150.000,00
Lucro
6.300.000,00
17,96
1.131.139,60
Tabela 3: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Las Palmas

Temos que considerar que, possivelmente, o valor declarado ao

cartrio seja diferente da realidade. Mas, mesmo se considerarmos o valor da
terra por volta de 60,00/m, ainda ficaremos com uma margem de lucro de
11,36%.
37
2. Residencial Mrcia
Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia

Fonte: Encalso, 2006.
AD Empreendimentos Ltda.
rea = 27,192272 alqueire = 658.053,00 m
comprou de:
Anwar Damha
22,5668 alqueire =
546.116,56 m
Cr$ 399.781,24
Jos Adilson de Souza

1,34 alqueire =
32.428,00 m
Cr$ 41.504,00
17/12/1999
5/11/1999
Custo/m = Cr$ 0,73
Custo/m = Cr$ 1,27
Tabela 4: Custo da Terra do Residencial Mrcia
Fonte: Elaborado pela autora, 2005
Anwar Damha
795,08 hectare
79.508,44 m
Cr$ 58.204,76
17/12/1999
Custo/m = Cr$ 0,73
Total
658.053,00 m
Cr$ 499.490,00
= US $ 274.777,21
= R$ 588.517,83
1 hectare = 10.000 m e 1 alqueire = 24.200 m

Data cotao utilizada: 17/12/1999
Taxa: 1,8178 REAL/BRASIL (790) = 1 DOLAR-DOS-EUA (220) = US $ 274.777,21
Data cotao utilizada: 13/04/2006
Taxa: 2,1418 REAL/BRASIL (790) = 1 DOLAR-DOS-EUA (220) = R$ 588.517,83
38
26/11/1992 rea rural passou para o permetro urbano.

Anwar Damha comprou gleba (rea rural) de:
Luiz Alfredo Villanova Vidal e
Rosa Castro Villanova
Carlos Alberto
Villanova Vidal
Jos Carlos Villanova

Vidal
Rosa Castro
Villanova
15 alqueires =
363.000,00 m
7,5 alqueires =
181.500,00 m
7,5 alqueires =
181.500,00 m
40,30 alqueires =
975.260,00 m
Cr$ 2.002.500,00
Cr$ 1.000.000,00
Cr$ 1.335.000,00
Cr$ 6.045.000,00
24/5/1977
Custo /m = Cr$ 5,52
29/7/1977
Custo /m = Cr$ 5,50
24/7/1977
Custo /m = Cr$ 7,35
24/5/1977
Custo /m = Cr$ 6,20
TOTAL
70,30 alqueires = 1.701.260,00 m

Cr$ 10.382.500,00 = Cr$ 6.102,82/m (1977)
Tabela 5: Custo da Terra do Residencial Mrcia
Fonte: Elaborado pela autora, 2005
1
1
1
2
2
1
Residencial Mrcia
Custo
Gleba = 658.053,00 m
rea dos lotes = 267430,00 m
212,50 Venda
Sistema virio = 181257,60 m
Subtotal rea livre 209365,40 m
Custo do terreno (atualizado para 2006)
Portaria = 400 000,00 M (guarita= 55,00 m +
700,00
administrao= 201,22 m + rea livre =143,75 m)
Portaria secundria = 37,50m
700,00
rea de recreao salo de festas =400,00m
700,00
Mini campo de futebol 40 x 20
Campo de futebol 60x40
Quadra poliesportiva 16.x 32
Quadras de tnis 18x36
Lagos artificiais (1084,30 + 1047,62)=2131,92
70,00/hora de mquina
Playground Equipamentos de eucalipto rolio
Paisagismo
Projetos (executados pela prpria empresa)
Taxas de aprovao
Infra-estrutura (terraplanagem, rede de guas pluviais,
rede de esgoto, rede de gua potvel, guias e sarjetas,
pavimentao, energia eltrica e iluminao)
Muro externo 245,40 M
70,00
Poo 110 mil litros
Cx dgua elevada 300 mil litros
Estao de tratamento de esgoto
500,00/lote
VB Publicidade
No teve
Total
607 lotes
custo/lote
BDI
87,18%
Tabela 6: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Mrcia

total
56.828.875,00
588.517,83
280.000,00
26.250,00
280.000,00
15.000,00
20.000,00
32.000,00
38.000,00
2.520,00
8.500,00
190.000,00
8.000,00
471.471,21
7.284.000,00
17.178,00
10.000,00
200.000,00
303.500,00
7.286.520,00
12.004,15
39
Temos que considerar que possivelmente o valor da terra declarado ao

cartrio seja diferente da realidade. Mas mesmo se considerarmos o valor da terra
por volta de 15,50/m , ficaremos com um custo de 28.807,81/lote; se levarmos
em conta que so iguais, ainda assim ficaremos com uma margem de lucro de
69,23%. Mas algumas consideraes se fazem necessrias. A empresa possui
maquinrio, usina de asfalto, mo-de-obra, e com essas facilidades, certamente o
custo com o empreendimento fica ainda mais reduzido, aumentando a margem de
lucro.
3. Rodobens Green Village III
Figura 12: Fachada do Condomnio Green Village III

Fonte: Rodobens, 2005
Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III

40
Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III

Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III

4
5
Condomnio Green Village III

Valor estimado da obra
Oramento
Aquisio do terreno
Incorporao e construo
Construo
Residncia 136 unidades 93,50 m + 8
Unidades 187,00 m
Guarita
Salo de festas
Piscina
Subtotal
Infra-estrutura
Muro interno
Muro externo
Paisagismo
Taxas de aprovao
Publicidade e Vendas
Total
Unidade
Total
12.000.000,00
1.800.000,00
144 uh
85,80 m
169,88 m
64,14 m
6.611,33 m
13.464,00
m
20
8.520.000,00
2.400.000,00
1/2
65.000,00
4
100
56.267,00
Custo da unidade habitacional
144 UH
Venda
144 UH
156.000,00
42,54
Lucro
Tabela 7: Oramento de Implantao do Condomnio Green Village III
480.000,00
13.265.000,00
23.088.000,00
9.823.000,00
41
Existem pequenos empreendedores que se arriscam no negcio

imobilirio. Empresas de grande porte tm possibilidades de maiores ganhos,
devido a alguns fatores: negociao da terra (que pode ser por compra ou
parcerias), pessoal, mquinas, usinas de asfalto, departamento de projetos,
equipe prpria ou terceirizada (s vezes consegue terceirizar com um custo
menor).
O negcio de loteamentos muito mais lucrativo do que os
condomnios residenciais, mas eles so muito mais agressivos ao ambiente,
devido ao tamanho. Os loteamentos fechados de So Jos do Rio Preto tm um
total de rea urbanizada de 4.944.620,13 m para 6005 unidades de lote, dando
uma mdia de 823,41 m /unidade de lote. Os condomnios residenciais tm rea
urbanizada de 491.439,03 m para 1936 unidades habitacionais, gerando uma
proporo de 253,84 m/ unidade habitacional.
A lucratividade da terra se d em vrias etapas:
Hiptese1. mudana de rea rural para rea urbana
Hiptese 2. Pela localizao: reas mais prximas da cidade,
residncias para classe mdia alta e com melhores oportunidades para
retalhamento so mais valorizadas.
Hiptese 3. Lotes em condomnio fechado na zona sul custam por volta
de R$ 300,00 /m cada e em loteamento aberto na mesma regio custam R$
100,00/m cada.
Nos loteamentos fechados, os moradores tm os privilgios exclusivos
das reas verdes e reas pblicas, geralmente localizadas internamente no
loteamento. Mas, em termos de cidade, os direitos dessas reas so gerais a toda
a sociedade.
42
Segundo REESE (2006), el mercado de suelo est en la raz de la

segregacin socio espacial de nuestras ciudades. Las alzas especulativas del
precio del suelo desplazan a los sectores populares y a la vivienda social hacia
localizaciones cada vez mas distantes y segregadas.
O distanciamento entre ricos e pobres est cada vez maior, quando se
observa o que tem acontecido em nossas cidades.
Figura 15: Condomnio Maison du Parc

com dez casas de 1.300 m
Fonte: Fotos Mario Rodrigues, 2005
Figura 16: O AlphaVille Conde

com 99 casas de 324 m
Na reportagem de MARIZ (2003), nos primeiros oito meses de 2003,

foram lanados 56 condomnios residenciais na cidade, num total de 987 casas.
Contratar arquitetos badalados para assinar os projetos a nova estratgia das
incorporadoras. Quando a residncia no agrada mais ao morador, uma das
sadas contratar um arquiteto ou um decorador para repagin-la. Foi mais ou
menos isso que o mercado imobilirio fez para atualizar e valorizar o segmento de
condomnios horizontais na capital. A maioria dos empreendimentos lanados
neste ano tem projeto assinado por arquitetos badalados, como Joo Armentano,
Arthur de Mattos Casas, Roberto Migotto, Fernanda Marques e Clarissa Strauss.
At mesmo o clssico dos condomnios residenciais tratou de aquecer
suas vendas, lanando mo de parcerias com nomes importantes da arquitetura.
O AlphaVille Urbanismo apresentou, em abril de 2003, o AlphaVille Burle Marx,
um conjunto que ocupar cerca de 1,3 milho de metros quadrados, 70% dos
quais de rea verde. "Sero 513 lotes particulares de 478 metros quadrados e 72
43
comerciais, distribudos em um paraso ecolgico", conta Marcelo Puntel, diretor

de marketing da AlphaVille Urbanismo para a Revista Veja.
2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios
Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia
A partir de 1974, a cidade de So Jos do Rio
Preto passou a conviver com uma nova forma
de
organizao
urbanas:
os
espacial
chamados
de
moradias
condomnios
residenciais.
Figura 17- Condomnio Bourgainville
Fonte: autora, 2005
O processo teve seu incio com a implantao

do Bourgainville em 1974 (ver figura 50 em
anexos), um condomnio instalado em rea
rural, que era originalmente destinada
construo de um hospital psiquitrico pelo
seu proprietrio Marden Ivan Negro, mdico
psiquiatra morador de So Paulo, que foi para
So Jos do Rio Preto para participar da
Figura 18 : 1 casa construda

Fonte: autora, 2005
fundao da Faculdade de Medicina.
Na poca s havia financiamento para construes de residncias

pelo BNH. Diante desse fato, tive que alterar os meus planos de investimentos,
diz Marden, em depoimento dado no ano de 2004.
Nesse tempo, o sucesso imobilirio para residncias era o loteamento
elegante da Redentora, com lotes de 500 m e investimento altamente rentvel. O
responsvel pelo loteamento da Redentora fez um projeto nos mesmos moldes,
mas Marden no aceitou, pois queria algo diferente. O arquiteto Jos Andrade e
44
Silva foi para So Jos do Rio Preto, a pedido de Marden, para fazer o projeto do
hospital; com a mudana, sugeriu que se fizesse um projeto residencial com culs
de sac, lotes bem grandes e quase sem vizinhos, algo parecido com o que o
mdico havia visto na Europa. Achei muito bonito, sabia que ia ser muito difcil,
mas por idealismo queria deixar alguma coisa diferente, esttica, diz Marden.
A divulgao de vendas do condomnio Bourgainville era feita pelo
jornal. No tendo muito xito nas vendas, Marden depois acabou fazendo o
asfalto por conta prpria. O projeto foi aprovado em 1974, antes da aprovao da
lei 6766/79, que veio justamente para regularizar essas situaes e exigir do
proprietrio a execuo de infra-estrutura.
Marden conta que sabia que a rea ficava na zona sul, privilegiada e
que a cidade iria crescer para aquele lado.
Fazendo um levantamento da legislao em vigor na poca, constatouse que em 1965 houve a aprovao da Lei 1143/65, que criava duas situaes de
regulamentao para os loteamentos urbanos. Para os loteamentos localizados
dentro do permetro urbano, a Lei 535/58 tinha as seguintes alteraes:
Dimenso dos lotes: R-2- 360,00 m, R-1450,00 m, no qual era livre
para o loteador designar a zona do seu futuro loteamento.
Foram exigidas a colocao de guias e sarjetas em todas as ruas,
praas, avenidas e vielas; colocao de galerias de guas pluviais e respectivas
captao em todas as ruas, avenidas, praas e vielas que tivessem declividade
igual ou superior a 8%; construo de pontes, bueiros ou tubulaes necessrias
travessia ou captaes de crregos ou guas pluviais de fundos e vales que
atravessem a gleba a arruar.
45
A outra situao era aquela em que os loteamentos com destinao

urbana e localizados na zona rural continuavam a ter todas as obrigaes
anteriores contidas na mencionada lei 535/58.
Augusto S. Bueno foi o primeiro comprador e o primeiro a construir no
Bourgainville. Em entrevista, conta que comprou trs lotes = 5.400 m, pelo valor
de 300.000,00, em 1976, e um terreno de 500 m na Redentora custava
500.000,00.
Antes de vir para So Jos do Rio Preto, eu morava em casa isolada
em Campinas e tinha amigos que moravam em casas em reas maiores,
chcaras, e com muito conforto. J conhecia esse estilo de vida e preferi morar
em mais espao, apesar da distncia. Na poca, no havia nada entre o
Bourgainville e a Redentora, somente chcaras, diz Augusto, em depoimento
dado no ano de 2004.
As motivaes foram o isolamento e a localizao fora do centro. Na
poca, era uma loteria; no sabia o que aconteceria com essa rea, mas queria
maior metragem quadrada e um custo menor. Sempre tive um temperamento
inovador com menos faz mais, o arrojo que deu certo, e sabia que era zona sul,
portanto rea a ser valorizada e indicada para residncias de alto padro,
ressalta Augusto.
Ele conta que o fechamento do condomnio era feito por cerca viva e
que somente a partir de 1990 que foi fechado por muros para controlar os
acessos de bichos como o gamb, rato, cobra, inconveniente da rea rural;
tambm aprecia o fato de no ter ningum batendo sua porta. O condomnio
no tem rea de convivncia e o projeto do condomnio proporciona
individualidade, reas grandes e desencontradas, pode-se fazer festas, pode-se
46
ouvir msica alta, que no incomoda e no incomodado. Dizem que o problema

so as pessoas de fora, que no tm o esprito de chcara e ningum quer se
indispor com ningum.
Segundo informaes colhidas em 2005 no 1 cartrio de registro de
imveis, o Condomnio Bourgainville loteamento convencional e as ruas e reas
verdes so pblicas.
Essa regio em que se consolidam os condomnios Bourgainville,
Dbora Cristina, Village Flamboyant, Harmonia Residence fazia parte da Fazenda
Patrimnio, de propriedade do scio-gerente da Mona Empreendimentos
Imobilirios Ltda., Waldemar Haddad.
Figura 19: Imagem por satlite dos loteamentos fechados Dbora Cristina, Village Santa Helena,
Village Flamboyant, Bourgainville.
Fonte: Empro PMSJRP, 2004.
Os loteamentos fechados foram sendo implantados nas reas urbanas

perifricas, onde se verifica o agrupamento em dois setores da cidade: a sudoeste
da rea urbana j loteada, ao longo do eixo marcado pela Avenida Ansio Haddad
47
que a entrada sul da cidade e onde se localiza o Rio Preto Shopping Center e a
leste, ao longo da avenida, fundo de vale que margeia o lago formado pelo
represamento do Rio Preto que corta a cidade, rea cujo valor paisagstico e o
bom nvel de acessibilidade rea central explicam a alta valorizao para a
ocupao residencial, afirma SPOSITO (2003).
Os loteamentos fechados totalizam 15 empreendimentos com 4.616
lotes, com total de rea urbanizada de 591.567,98 m.( ver figura 52 em anexos)
Os condomnios residenciais totalizam 2.072 unidades habitacionais,
com o total de rea urbanizada de 506.097,78 m, incluindo o condomnio Marisa
Cristina I e II, de interesse social, realizado pela Prefeitura do Municpio.( ver
figura 52 em anexos)
gleba
rea dos lotes
2.500.000,00
rea dominial
2.000.000,00
rea
institucional
1.500.000,00
rea verde
1.000.000,00
sistema virio
500.000,00
0,00
dec. 70
dec. 80
dec. 90
dec. 2000
preservao
permanente
rea non
aedificanti
Figura 20 Loteamentos Fechados

Fonte: Elaborado pela autora.
A lei relativa ao zoneamento e regulamentao de uso e ocupao do

solo de So Jos do Rio Preto (Lei 535/58) aponta que, em relao rea fsica,
comparando a expanso realizada pela iniciativa privada na dcada de 90 com a
dcada de 80, houve um incremento na rea de loteamentos urbanos de 55% nos
ltimos dez anos.
48
Ao lado desse expressivo acrscimo na rea fsica da cidade,

verificou-se a afirmao de determinadas caractersticas na forma urbana e na
distribuio social do seu espao.
A regio norte se caracteriza, marcadamente, como a rea popular da
cidade. O mercado vai acentuar, paulatinamente, essa caracterstica.
Na dcada de 90, comea a se definir essa outra forma de expanso
fsica urbana legalizada. So os loteamentos fechados, inicialmente voltados
apenas para as classes de maior renda.
Os loteamentos fechados e os condomnios residenciais se localizam
na rea perifrica da cidade. Mas a cidade de So Jos do Rio Preto tem uma
particularidade, que a setorizao da cidade por faixa de renda.
A regio sul local onde se concentra uma grande parte dos
loteamentos fechados de alta renda. Essa posio privilegiada para destinao de
residncias de alta renda observada desde a implantao de seu primeiro
loteamento fechado, o condomnio Bourgainville. E, agora em 2006, a regio
foco de divulgao do lanamento Harmonia Residence, que usa esse fator de
localizao para valorizar e agregar valor ao empreendimento.
Na zona noroeste, est acontecendo gradativamente o mesmo que
aconteceu na zona sul: a criao contnua de loteamentos fechados e
condomnios residenciais destinados classe mdia baixa. O primeiro a ser
implantado foi o Condomnio Barcelona e, recentemente, o Villagio Rio Preto.
Os residenciais Damha esto agrupados na regio sudeste; para
muitos, aparecem como um desbravador e rompedor de paradigmas da zona sul
para empreendimento de alta e mdia alta renda. Mas pode- se observar que era
muito mais interessante definir estratgias de vendas para conseguir que a rea
49
fosse mais valorizada, j que se tratava de destinao de alta renda, mas por
outro lado observa-se que eles eram proprietrios das terras onde esto
localizados os Damhas.
J os condomnios de interesse social, como os Padilias 1, 2 e 3 e os
condomnios Borgheses 1, 2 e 3, esto localizados na zona norte e podem ser
verificados no mapa 3 nos anexos.
Na produo da cidade, possvel observar quatro formas de
elaborao da habitao. Em primeiro lugar, a autoconstruo, realizada pelos
prprios moradores; a segunda, por pequenos construtores que trabalham por
encomenda ou contratao; a produo por parte do poder pblico e a produo
pelos promotores imobilirios.
2.4 Condomnios de Interesse Social
Na produo de condomnios residenciais de interesse social, esto
desde o poder pblico municipal, com a implementao do Marisa Cristina 1 e 2,
pequenas empresas como a Riopretana, com os condomnios Padilia 1,2 e 3, que
foram os primeiros condomnios a ser implantados na cidade de So Jos do Rio
Preto, e a Construtora Tarraf, grande construtora e incorporadora, na produo
primeiramente do loteamento Villa Borghese, projetado j com destinao das
quadras para a realizao dos condomnios Borghese 1,2 e 3.
50
rea
constru
o
Valor de
comerciali
zao
rea
Comum
Fotos
Condomnios
Marisa Cristina
Marisa 1=64x30, 00 m
Marisa 2= 24x30,00m
R$ 5.092,00
Centro comunitrio
Sebastio Guilher Padilia
34 residncias A= 51,02m
43 residncias- A=65,21m
34 residncias A=67,40m
R$ 30.000,00
Condomnios
Borghese
179x69,12
204x69,12
179x69,12
R$ 35.000,00
Muros divisrios, caladas,

via interna de circulao e
reservatrio de gua.
Salo de Festas,
playground, piscinas
e guarita
Figura 21 Condomnios de Interesse Social

Fonte: Realizado pela autora
Os condomnios realizados pela Prefeitura possuem uma metragem

quadrada menor, igual a 30 m, enquanto os outros, com metragem entre 50 e 70
m, esto localizados em uma regio mais afastada e o asfalto no chega at l.
As construes so muito simples e o valor de compra muito menor.
Nos condomnios residenciais Sebastio Guilher Padilia, verificou-se,
em entrevista com alguns dos moradores, que as reclamaes so referentes aos
materiais de construo, que so de pssima qualidade. Depois de muita
presso, os moradores conseguiram que a empresa colocasse poo, muro e piso
nas casas.
Os condomnios residenciais Villa Borghese apresentam casas
assobradadas em renque. Os espaos so muito reduzidos e com uma densidade
populacional muito maior. Possuem uma estrutura melhor para os moradores,
apresentando rea verde diferenciada, playground, salo de festas e piscinas.
51
2.5. Uso de reas Pblicas

A rea de lazer executada na rea verde destinada Prefeitura na poca do
seu parcelamento de solo, que tem o uso privatizado para os moradores do
condomnio.
Figura 22: Condomnio Residencial Villa Borghese

Fonte: Diversas- da autora e do catlogo de vendas, 2005
Esse tipo de atuao tambm pode ser visto no condomnio Recanto

Real, onde toda a sua estrutura de lazer est localizada nas reas institucionais
do condomnio.
52
Figura 23: Condomnio Recanto Real

Fonte: Administrao do Recanto Real e Imobiliria Redentora, 2005.
No Loteamento Village Flamboyant, as reas verdes (reas pblicas)

podem ser vistas somente pelos moradores do condomnio.
53
Figura 24: reas Verdes do Condomnio Village Flamboyant

Fonte: Fotos realizadas pela autora, 2004.
2.6 O Fechamento dos Loteamentos

Os moradores de loteamentos tm como base principal, na escolha da
moradia, o medo da violncia, ento optam por morar em locais fechados, como
loteamentos fechados e condomnios residenciais.
Segundo CALDEIRA (2000), o aumento da violncia tem como
contrapartida o fracasso da justia e da polcia em combater a violncia e a
criao de formas inditas de discriminao social. (...) A maneira pela qual crime,
medo e desrespeito aos direitos dos cidados associaram-se a transformaes
urbanas (..) produzindo um novo padro de segregao espacial durante as duas
ltimas dcadas.
A prosperidade dos plos urbanos do interior e, em contraponto, a
marginalizao social dos migrantes que vo para esses locais procura de
emprego e novas oportunidades, so o coquetel explosivo que deflagra a
violncia. "Vivemos em um mundo que estimula o consumo, que valoriza o poder
54
aquisitivo, ao mesmo tempo em que veda o acesso de uma massa enorme de

pessoas aos bens de consumo. O resultado a insegurana", afirma o professor
NETTO (2001).
Nos anos 70, o fechamento das propriedades, chcaras e loteamentos
em rea rural tinham como objetivo estabelecer limites de propriedade dessas
reas, em geral com cercas de arame.
O condomnio Bourgainville era assim na dcada de 70, no seu perodo
de implantao, e ficou assim por muito tempo. Ele se localizava na rea rural e
era delimitado por cerca, que foi substituda por muros, porque entravam animais.
Esse problema tambm foi verificado no condomnio Vila Verde, que est
localizado junto ao bosque e no Barcelona; na poca da terraplanagem do Villagio
Rio Preto, comearam a aparecer animais como tis no condomnio, assustando
as crianas.
O fechamento dos condomnios gera alguns impactos, como bloqueio
do sistema virio, a transio da av. Ansio Haddad para a Avenida Juscelino
Kubtischek (aumentando a circulao de veculos pelo loteamento aberto Tarraf),
a desvalorizao dos imveis e a insegurana (com a criao de obstculos
gerando um bolso residencial, espcie de condomnio aberto com a finalidade de
delimitar o acesso apenas a moradores por meio de estreitamento de entradas,
alm de garantir a segurana e impedir a proliferao do comrcio).
55
Figura 25 Bairros privatizados acumulam problemas

Fonte : Jornal Dirio da Regio, So Jos do Rio Preto,16 de Janeiro de 2004.
2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda

Esse levantamento foi realizado na Prefeitura Municipal de So Jos
do Rio Preto, sendo na Secretaria de Obras para os condomnios residenciais e
na Secretaria de Planejamento para os loteamentos fechados, atravs de
pesquisa em documentos primrios, que gerou as tabelas 16 e 17.
Tambm foi realizada uma pesquisa junto imobiliria Redentora e
diretamente nos condomnios, sendo levantamentos de ordem econmica.
A partir desses dados coletados e das visitas a campo, para registro
fotogrfico, entrevistas e coleta de dados, foi possvel gerar uma classificao de
tipologia e o mapeamento dos loteamentos fechados e condomnios residenciais.
Os anos de 1997 e 1998 foram marcados pela implantao dos
primeiros condomnios residenciais, de interesse social. Logo aps foram
implantados os condomnios destinados para classes de renda mdia baixa e
56
mdia. S em 2000 que aparece o primeiro condomnio na proposta de uma

edge city localizado na zona sul, preferencial para populao de alta renda.
Verifica-se que as casas de condomnios residenciais so uma
mercadoria na mo das empresas do setor.
Na Rodobens, pode-se comprar um imvel nos greens villages e
depois de algum tempo ele pode voltar para a Rodobens. Se o cliente quiser,
pode trocar o imvel por um outro empreendimento da empresa. lgico que h
um desgio.
Na transao, compra-se o imvel com revestimentos na cozinha e nos
banheiros. Para utilizao do imvel, faltam alguns servios, como colocao de
revestimento nas salas e quartos, luminrias, acessrios e outros acabamentos
ou armrios nos quartos e na cozinha; na devoluo para a Rodobens, ele volta
pelo preo da tabela.
A entrega do imvel com parte dos acabamentos uma prtica comum
das empresas.As unidades habitacionais em condomnios residenciais fechados
so concebidas visando famlias nucleares tradicionais. O material publicitrio que
as divulga explicita que casais com filhos ainda bebs, ou crianas, so os alvos
preferenciais aos seus apelos. Promessa de abundncia de espao, segurana,
reas verdes e proximidade com boas escolas so fatores que seduzem
quaisquer pais que queiram dar aos seus filhos uma qualidade de vida superior
oferecida, em geral, nas grandes cidades brasileiras.
Pelo menos no universo da propaganda, a moradia em condomnios
horizontais fechados parece pertencer a um mundo perfeito. Cabe indagar se
esses condomnios respondem s expectativas de seus moradores e da
57
populao da cidade, j que esta ltima obrigada a conviver com esse modelo
de urbanizao fechada.
2.7.1
Condomnio
Forest
Hills:
totalizando
50
residncias
assobradadas, com tipos de fachadas diferenciadas. um condomnio tambm

composto por clube, portaria e salo de festas. rea privativa das casas de 121
m, 3 dormitrios (1 tipo sute), sala com 2 ambientes, lavabo, cozinha, rea de
servio, banheiro e 3 vagas na garagem. Paisagismo completo, clube com piscina
de biribol, deck, quadra poliesportiva e salo de festas com estacionamento para
visitantes.
Figura 26 : Condomnio Beneficiado com Servios

Fonte: Catlogo de lanamento do Condomnio Forest Hills, 2005
Nessa imagem do catlogo de lanamento do Condomnio Forest Hills,

observa-se o valor agregado ao empreendimento pela sua localizao, prxima
de universidade, escola, Sesc, padaria e McDonalds.
58
A empresa Tarraf busca inspirao na Flrida para vender

condomnio fechado observado em catlogo de vendas.
Figura 28: Definies do Forest Hills

Fonte: Manual do Proprietrio do Forest Hills
59
Figura 28 - Opes de Fachada

Fonte: Manual do Proprietrio do Forest Hills
Figura 29 - Planta Baixa das Casas
2.7.2 Condomnio Residencial Villa Borghese I, II e III: So 3

condomnios fechados, totalizando 562 residncias e 1 centro comercial inspirado
nas clssicas vilas da Europa, segundo o catlogo de divulgao. Um projeto de
desenvolvimento urbano composto por condomnios fechados de residncias,
centro comercial e reas verdes. Casas com 2 dormitrios em 69 m de rea
construda. Lazer interno, reas verdes com praas, clube privativo para cada
condomnio com: playground, piscina, solarium, quadra poliesportiva e salo
de festas.
Onde inicialmente foi aprovado o loteamento Villa Borghese, possvel
observar que j havia um planejamento para que as quadras se tornassem
condomnios.
60
2.7.3: Harmonia Residence & Resort: um condomnio fechado com

91 lotes, portaria e Resort Clube & Lazer (Lotes de 462,10m a 1.352,25m Interfone,
cancela
porto
eletrnico,
espelho
dgua
com
cascata,
churrasqueira, rea coberta multiuso, cozinha do Gourmet, lanchonete com

chopeira, vestirios masculino e feminino, fitness center, sauna com rea para
descanso, piscina social adulto e infantil, piscina tipo raia e piscina de biribol -,
quadra poliesportiva, quadra de tnis, mini campo gramado de futebol,
playground, pista de jogging e jardins de Boulevard integrando as atividades do
Resort). rea de construo: 82,207 m. Observa-se que a prtica desses
loteamentos lanar o empreendimento e depois cria-se uma associao
responsvel pela execuo dos projetos.
Com frente mnima de 16 metros, os lotes tero custo de R$ 300,00 por
metro quadrado, o que significa R$ 144 mil para o terreno de menor tamanho.
Antonio Tarraf Junior e Outros foram os proprietrios dos condomnios Village
Flamboyant, Zaia Tarraf Empreendimentos Imobilirios Ltda (grupo Tarraf) e
Harmonia Residence, que est em fase de implantao, alm dos condomnios
Forest Hills e Villa Borghese I,II e III.
2.8 Avaliao dos Projetos (quadro de dados e avaliao, vide anexo tabelas 15
e 16 Condomnios de Interesse Social e Renda Mdia Baixa
Condomnio Marisa Cristina: Condomnio realizado pela Prefeitura
Figura 30 Condomnio Marisa Cristina

Fonte: fotos realizadas pela autora, 2005.
61
Fonte: Secretaria da Habitao

Figura 31: Implantao do Condomnio Marisa Cristina
Fonte: Secretaria da Habitao, 2005.
O condomnio est localizado s margens da cidade, o asfalto est de

100 a 200 m de distncia e a linha de nibus no passa prxima do local. O
fechamento com alambrado, mas o condomnio fica o tempo todo aberto.
Condomnio Residencial Villa Borghese
O desenho da implantao do
condomnio se d em forma de
quadrcula ou em uma rua
sem sada com retorno em
culs de sac, variando de
acordo com o tamanho do
condomnio.
Figura 32: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese
Fonte: Tarraf, 2005.
1. Para renda mdia o acesso se d por uma rua que contorna o

condomnio, observando-se que o muro de algumas unidades o prprio
fechamento do condomnio, protegido com cercas eltricas.
62
Figura 33: Implantao do Forest Hills

Figura 34: Foto das fachadas

Esse o padro das unidades assobradas, verificando-se algumas

pequenas alteraes quanto s reas e alguns detalhes que diferenciam umas
casas das outras. Essas diferenciaes podem ser um detalhe no telhado ou a
troca de cor ou at mesmo um diferente aplique na fachada ou no entorno das
portas e janelas..
Figura 35: Fachada e Conjunto de casas do Condomnio Las Palmas

Fonte: Setpar, 2005.
63
Las Palmas - As casas so

muito
prximas,
algumas
delas tm o muro do fundo

sendo o mesmo que faz
divisa com a rua.
Figura 36: Implantao do Condomnio Las Palmas
Fonte: Setpar, 2005.
Opo de moradia de renda mdia baixa em condomnios residenciais

Opo 1 = 2 dormitrios
Figura 37: Planta baixa da casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de Barcelona

Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens, 2005.
Opo 2 3 dormitrios
Figura 38: Planta baixa da casa de 3 dormitrios do Jardins de Barcelona

64
Figura 39: Fachadas das casas do Jardins de Barcelona

As construtoras usam truques de maquiagem para oferecer produtos

diferenciados. O comprador, ao se deparar com vrias opes de modelos de
casa, acredita que est comprando um produto diferenciado, um condomnio de
modelo de casas diversificado.
Podem ser verificadas pequenas mudanas de maquiagem da casa,
como alterao do telhado, cores, requadros nas janelas, jardins. Isso se d no
somente nas casas destinadas renda mdia baixa, mas a outros padres
tambm.
65
Cambridge
Beverly
Newport
Bristol
Portland
Kingston
Figura 40: Fachadas das casas do Green Village III

Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens
66
Padro Damha
Figura 41 Imagem por satlite dos Condomnios Damhas

Fonte: Secretaria de Planejamento e Estratgia, 2006.
A empresa criou um padro de projeto que desenho orgnico (com

uma grande rea verde no centro e uma rua que circunda entre o muro e as
casas). Esse modelo se repete em todos os loteamentos, tendo variaes nas
portarias e adaptaes ao terreno.
67
Figura 42: Fachadas de alguns empreendimentos Damha

Fonte: Catlogo de Vendas Damha
68
Na pesquisa, verificou-se que os moradores de condomnio na sua

maioria so procedentes de condomnios verticais. Nas entrevistas, foram
identificados alguns moradores do Condomnio North Valley que eram moradores
do Green Garden.
O Green Garden tambm foi pesquisado para identificar parmetros de
comparao entre esta opo de moradia e os condomnios residenciais, como:
preo, metragem, servios oferecidos, etc. Esse empreendimento, assim como o
North Valley, foi executado pela Rodobens.
Figura 43: Edifcio de Apartamentos Green Garden

Fonte: Catlogo de Vendas da Rodobens
O Projeto, de Carlos Bratke, composto de oito torres com seis

andares cada uma delas e quatro apartamentos independentes por andar,
incluindo uma garagem coberta por unidade. A gleba de 38 mil m, sendo que
33 mil m so inteiramente destinados para rea de lazer; apartamento com uma
rea til de 112 m, onde a entrada social e de servio so independentes; sala
planejada para dois ambientes, com uma varanda; interligadas esto a copacozinha, a lavanderia e o WC de empregada; hall ntimo de circulao, servindo
trs dormitrios, sendo um deles uma sute; sala opcional que poder ser utilizada
como sala de TV, escritrio ou quarto de hspedes.
69
O condomnio oferece piscinas, quadras poliesportivas e de tnis e

salo de beleza. Est sendo comercializado por volta de R$ 100 a 120 mil. Nas
entrevistas com moradores, pode-se observar que a maioria dos condminos de
mdia e mdia alta renda tem a procedncia de apartamentos e foi buscar as
residncias para ter mais espao (quintal em torno de 40 m) para os filhos, mas
com as mesmas condies de um condomnio vertical, como: fechamento,
portaria e rea de lazer.
Figura 44: Fachadas dos Loteamentos Fechados

Fonte: Diversas Catlogo de Vendas e fotos da autora, 2005.
Figura 45: Fachadas dos Condomnios

Fonte: Diversas Catlogo de Vendas e fotos da autora, 2005.
As fachadas dos loteamentos fechados so maiores e mais altas, o que

reflete um ar de sofisticao, mas ao mesmo de intimidao. Dos condomnios, os
mais simples tm uma entrada tambm simples, mas os condomnios destinados
a uma faixa de renda maior vo ficando mais altos para dar a sensao de
grandiosidade e ao mesmo tempo de intimidao.
2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias.
Pode-se observar, nas tabelas 16 e 17 em anexo, que o grande
aumento de aprovao de loteamentos fechados e condomnios residenciais
aconteceu na dcada de 90. Esse fato se deu devido a:
70
Hiptese 1. Aprovao do Plano diretor em 1992. Com a Lei N

5138/92 no artigo 15 A critrio da SEMPLAN e do CPDD nas zonas de
expanso urbana podero ser permitidos loteamentos fechados e loteamentos em
sistema de condomnio, obedecidas as normas federais, estaduais e municipais,
especialmente as fixadas no P.D.D.
Essa dcada marcada pela aprovao de 12 condomnios
residenciais e seis loteamentos fechados, de um total de 22 condomnios
residenciais e 16 loteamentos fechados.
Hiptese 2. Desabamento do Edifcio Itlia: Em 1997, o Edifcio Itlia,
que fazia parte de um complexo de trs torres residenciais, com 17 andares cada,
desabou, comprometendo as outras duas torres, implodidas porque suas
estruturas foram comprometidas. Segundo CARVALHO ( ), o acontecido gerou
uma insegurana muito grande e a populao moradora de apartamentos acabou
indo buscar a alternativa de moradia em condomnio horizontal. Na poca do
desabamento, existiam em So Jos do Rio Preto seis condomnios fechados de
mdio e alto padro (sendo que quatro j estavam com grande parte de sua rea
ocupada por construes) e dois com boa parte dos lotes para serem
comercializados, e com poucas moradias construdas.
A queda do Edifcio Itlia acelerou uma tendncia para as moradias
trreas. Conforme informao do mercado imobilirio, aps o desabamento, para
cada vinte residncias trreas ou terrenos comercializadas, passou-se a vender
um apartamento.
Hiptese 3. O ano de 1993, no governo Itamar, apresentou a melhor
taxa de crescimento desde 1986. O crescimento foi impulsionado pelas condies
econmicas e abertura do crdito em condies mais acessveis. O governo
71
adotou medidas expansionistas, criando o Fundo de Investimento Imobilirio e

cartas de crdito habitacional. Ainda em dezembro de 1993, o governo anunciou
um novo programa de estabilizao, o Plano Real, cujas medidas se apoiavam
em dois pontos: a) um ajuste fiscal; e b) um novo sistema de indexao que
levaria progressivamente a uma nova moeda.
Com a efetivao do Plano, em junho de 1994, a inflao baixou de
47% a.m. em junho para 1,5% a.m. em setembro de 1994. Houve uma alta na
taxa de crescimento da economia, baseada no aumento das vendas, apesar das
medidas para conter o consumo. (MELLO, 1997).
72
3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS

_________________________________________________
73
3.1 rea Urbana e Legislao

Jos Eiras Garcia, em seu projeto de lei 535/58, conforme o relatrio
anexo da lei, que citava um plano virio de reas verdes, equipamentos e outras
referncias que julgava importantes para a organizao pretendida da cidade,
objetivava conter a expanso desmedida da cidade, organizar a distribuio dos
usos em seu interior e conter a excessiva ocupao dos lotes urbanos.
No relatrio, so listadas quatro caractersticas que expressavam o
descaso com a cidade: a falta de preocupao dos profissionais (arquitetos e
engenheiros) ao projetarem os arruamentos; as larguras das vias pblicas muito
estreitas; a falta de reas livres de domnio pblico e as dimenses imprprias
das quadras e dos lotes.
Essas deficincias expressavam o objetivo dos loteadores no sentido
do aproveitamento da terra urbana como um produto para investimentos.
Segundo BUENO (2003), a partir da dcada de 60, as atividades
agrcolas permanentes que existiam nos pequenos stios, localizados no entorno
da cidade de So Jos do Rio Preto, vo desaparecendo. Essas terras que se
tornavam, paulatinamente, improdutivas, vo se constituir em um considervel
estoque de glebas na espera da urbanizao especulativa. Paralelamente, ocorre
um processo do esvaziamento populacional rural na regio. Tal fenmeno foi um
dos mais expressivos em todo o estado. Alm disso, a cidade de So Jos do Rio
Preto foi um dos plos para a atrao desse contingente migratrio. No incio e
durante toda a dcada de 80, essa atrao foi reforada, intencionalmente, por
alguns fatores. De um lado, So Jos do Rio Preto foi contemplada pelo
Programa Cidades de Porte Mdio, desenvolvido em nvel nacional, que aporta
vrias dezenas de milhes de dlares para seu equipamento social e de infra-
74
estrutura urbana e, de outro lado, o expressivo Programa Habitacional Popular

Municipal, que implanta cerca de 10.000 lotes infra-estruturados, destinados
populao de menor renda.
As terras na rea perifrica da cidade comeam a ser ocupadas em
1974 com o primeiro loteamento fechado, o Condomnio Bourgainville. Muitas
vezes, reas fora do permetro urbano so solicitadas pelos proprietrios para
serem anexadas no permetro. As propostas de ampliaes do permetro urbano
so, em sua maioria, prejudiciais ao desenvolvimento do municpio, pois o mesmo
possui grandes vazios urbanos (entendendo vazio no como terra que est
simplesmente vazia, mas terra espera de urbanizao especulativa). ROZANI
(1999) confirma que muitas vezes a incluso de novas reas ao permetro urbano
apenas favorece pequenos grupos, que geralmente utilizam o poder pblico para
obteno de recursos junto s instituies financeiras. No dando conta de suas
obrigaes, encerram suas atividades antes do trmino da implantao de seus
empreendimentos, obrigando dessa forma a municipalidade a intervir em
benefcio do muncipe lesado.
A Lei de N 2101/77 proibia a extenso do permetro urbano at 31 de
janeiro de 1981, na tentativa de conter a expanso desordenada, como diminuir
ou estabilizar as dificuldades do setor pblico em estender a infra-estrutura, mas,
com a Lei 3504/84, houve a possibilidade de se estender o permetro urbano,
aumentar o nmero e os tipos de zonas, bem como incorporar ou extinguir vrias
alteraes que j vigoravam.
O Plano Diretor de 1992, com a Lei 5138/92 no artigo 15, diz que A
critrio da SEMPLAN e C.P.D.D., nas zonas de expanso urbana podero ser
permitidos loteamentos fechados e loteamentos em sistema de condomnio,
75
obedecidas as normas federais, estaduais e municipais, especialmente as fixadas

no P.D.D. e ainda autoriza o fechamento deles no pargrafo 1 e concesso das
ruas internas no pargrafo 2.
Em abril de 1992, quando foi aprovado o Plano Diretor de 1992
(dezembro), foi integrada ao permetro urbano de So Jos do Rio Preto uma
rea na Fazenda dos Macacos, considerada residencial, com permisso para a
implantao de condomnio fechado Village de La Montagne (LEI 4951/92) pelo
prefeito Antonio Figueiredo de Oliveira.
Na mesma poca, tambm foi includa no permetro urbano a rea
onde est localizado o loteamento condomnio Recanto Real, Lei 4952/92, onde
Fica permitida a implantao de loteamento em condomnio fechado, na rea que
passa a ser classificada de Zona 2, localizada dentro do permetro urbano do
Municpio, encravada na Fazenda Piedade.
Em 2004 - Lei 9298 - Art. 1 - Fica includa no permetro urbano do
Municpio de So Jos do Rio Preto o imvel, objeto da matrcula n. 27.533 do 1
CRI, conforme Memorial Descritivo e croqui, em anexo, para implantao de
loteamento fechado.
Estas leis acima so parte de muitas elaborados com o intuito de
favorecimento do poder pblico a alguns setores da sociedade.
Em 23/12/1992, com a Lei complementar 19/92 no artigo 6 - Fica
institudo o Conselho do Plano Diretor de Desenvolvimento - C.P.D.D., rgo de
consultoria obrigatria e permanente da administrao municipal para assuntos
relacionados com a implantao do Plano Diretor, estabelecendo-se conceitos,
objetivos e diretrizes a serem observados pelo rgo especfico de planejamento,
76
tendo como meta o desenvolvimento harmnico, sistemtico e continuo do

municpio - Plano Diretor.
PETISCO (1999) afirma que o artigo 11 da Lei de Zoneamento
tambm dispe sobre as alteraes do permetro urbano, prevendo que "a
incluso de trechos da Zona 13 - "Zona Agrcola" e suas respectivas
regulamentaes de uso e ocupao do solo dar-se-o atravs de lei
(necessitando obrigatoriamente a juntada de pareceres favorveis da Secretaria
Municipal de Planejamento e do C.P.D.D." Porm, em 1999, a Lei Municipal n.
7390 retira da redao do art. 11 o parntese que determina o parecer favorvel
da Secretaria de Planejamento e do Conselho do Plano, aumentando o poder de
atuao da Cmara Municipal isoladamente, sobre essa matria, lembrando que
o legislativo no possui representante no C.P.D.D..
Desde ento, mesmo ainda sendo da atribuio do C.P.D.D. participar
da regulao dessa matria (de acordo com o art. 12 desta mesma lei, descrito
acima), mais nenhum caso de incorporao de rea rural ao permetro urbano
municipal passou por anlise do Conselho. A expanso do permetro urbano
passou a ser definida por lei de iniciativa unicamente do legislativo, sem qualquer
articulao com o processo de planejamento urbano, descaracterizando-o e
distorcendo suas relaes com o oramento e a prtica fiscal municipal.
3.2 Os Empreendedores de Loteamentos Fechados e Condomnios
Residenciais: Quem So e Como Atuam
Podemos destacar cinco importantes grupos que dominam e executam
esse segmento do mercado imobilirio:
1. Grupo Encalso: Formado por vrias empresas, como a AD
Empreendimentos Imobilirios, Damha Urbanizadora e Damha Empreendimentos
77
Imobilirios, com obras da Encalso Construes. O Grupo Encalso criou um

produto chamado Damha, seguindo a mesma linha do Alphaville e os projetos tm
normalmente a mesma configurao.
A Encalso Construes, empreiteira de obras pblicas, desenvolve
atividades diversas: terraplenagem, construo e pavimentao de estradas,
avenidas, pontes e viadutos, barragens, aeroportos, construo de estaes de
tratamento de gua e esgoto; obras de saneamento bsico e infra-estrutura
urbana, conseguindo assim reduzir muito o custo com a implantao de
loteamentos. A empresa responsvel por quatro loteamentos fechados em So
Jos do Rio Preto: Parque Residencial Damha, Residencial Jardins, Residencial
Mrcia e Parque Residencial Damha IV e por mais dois loteamentos fechados
localizados a 10 km de So Jos do Rio Preto, na cidade de Mirassol1, que so
Village Mirassol I e II (o Villagio I j estava construdo e foi colocado venda). O
perodo de venda foi de 5 horas e tambm foi vendido o Villagio II, em uma
semana, quando ainda estava na maquete.
Foi verificado, no Village Mirassol I, que, das dez casas j construdas
e habitadas, oito so de antigos moradores de So Jos do Rio Preto que
continuam trabalhando e com os filhos estudando em Rio Preto.
Em 2006, a empresa j lanou e comercializou o Villagio Rio Preto. O
entrevistado ngelo Erico Granato, diretor de projetos, informou que os lotes
foram vendidos em apenas trs dias. A venda em curto espao de tempo se deu a
partir do lanamento do Damha 3; tambm o Damha 4 teve os lotes vendidos em
trs dias. Com isso, o custo com verba para publicidade foi reduzido. No caso do
1
Mirassol tem uma populao de 48.327 habitantes (IBGE - censo 2000).O setor moveleiro destaca-se em Mirassol com 88
indstrias de mveis cadastradas na Prefeitura. um dos cinco centros moveleiros do interior paulista. Realiza a Feira de
Mveis e Fornecedores do Estado de So Paulo (Movinter).
78
Damha 3, no houve nenhuma verba publicitria. Isso se deve ao fato dos

produtos serem vendidos prontos; as pessoas se sentem mais seguras na
compra, vem o que esto comprando e podem imediatamente comear a
construir.
Alm de So Jos do Rio Preto, a empresa atua tambm em
Presidente Prudente, So Carlos e est com lanamentos previstos para
Araraquara, Fronteira- MG e Campo Grande MS.
Segundo ngelo, a principal dificuldade que o processo de
aprovao muito demorado. Portanto, eles tm adotado a poltica de fazer o
lanamento de vrios loteamentos e vo executando gradativamente aps a
aprovao.
Anwar Damha, scio-proprietrio do grupo Encalso, era proprietrio de
terras que se tornaram loteamentos fechados. A Encalso teve sua atuao na
prestao de servios ao governo diminuda, em funo das crises financeiras da
dcada de 70. Como a empresa possui grande infra-estrutura, direcionou ento
os seus projetos para os loteamentos fechados, tendo iniciado em 1992 com o
Parque Residencial Damha em So Jose do Rio Preto (porm, j atuava em
Presidente Prudente).
A Encalso Construes detm 60% das aes da Renovias
Concessionria S/A, uma empresa voltada para a administrao, construo e
reformas de rodovias que ligam a cidade de Campinas s regies do sul do
Estado de Minas Gerais e ao Circuito das guas em So Paulo.
Alm da Renovias, o Grupo Encalso tambm participa com 21% das
atividades da Rodosul S/A, que tem sob sua responsabilidade a recuperao,
manuteno e operao do complexo rodovirio denominado Plo de Concesso
79
Vacaria,
integrante
do
Programa
Estadual
de
Concesso
Rodoviria,
implementado pelo Governo do Estado do Rio Grande do Sul.

O Grupo Encalso, atravs da Pecuria Damha, investe em pecuria h
mais de 25 anos, com plantis de bovinos, ovinos e eqinos, nos estados de
So Paulo, Minas Gerais e Gois.
2. Tarraf Construtora: Empresa integrante do Grupo Tarraf, que
desde 1976 vem produzindo inmeras obras, com um histrico de mais de 500 mil
m de rea construda em imveis comerciais, industriais, pblicos, prdios de
apartamentos, residncias de alto padro, conjuntos residenciais, alm de 5
milhes de m de loteamentos. Com sede em So Jos do Rio Preto, a Tarraf
Construtora atua nos segmentos de condomnios verticais, condomnios
horizontais, conjuntos habitacionais, obras comerciais e industriais, obras pblicas
e loteamentos.
A Tarraf Construtora a empresa responsvel pelos setores de
construo civil, desenvolvimento e incorporao imobiliria do Grupo Tarraf.
Criado h mais de 50 anos na cidade paulista de So Jos do Rio Preto, o Grupo
Tarraf atua nos mais variados segmentos da economia nacional. A empresa foi
idealizada por Zaia Tarraf, com projetos executados pelo seu diretor, o
engenheiro civil Olavo Tarraf, ex-presidente do Secovi em So Jos do Rio Preto.
A empresa atua tambm nas cidades de Santo Andr, So Paulo, Palmas-TO,
Ribeiro Preto, Indaiatuba, Auriflama e Bady Bassit.
Em So Jos do Rio Preto, a Tarraf implantou os condomnios Forest
Hills, Condomnio Residencial Vlla Borghese e o Harmonia Residence & Resort.
3. Setpar S/A: Atua no mercado de empreendimentos imobilirios em
So Jos do Rio Preto e regio, Minas e Gois, com o objetivo focado em seus
80
negcios de construo, incorporao, loteamento, compra e venda de imveis

em geral. A empresa propriedade de Edson Tarraf, Sergio Tarraf e Paulo
Henrique dos Santos e Souza, empreendedores do Condomnio Residencial Las
Palmas e Condomnio Portal dos Ypes e Village Flamboyant.
Em entrevista, Paulo, diretor da Setpar, informa que a origem de
comear a atuar em condomnios foi a oportunidade inicial da compra do terreno
por volta de 60 a 80/m; no foi uma compra destinada ao condomnio. A opo
por esse tipo de empreendimento foi o ndice de aproveitamento, que diferente
de condomnio para loteamento da lei 6766.
Paulo informa que esse foi a primeiro e o ltimo empreendimento de
condomnios realizado pela empresa. Porque as exigncias quanto qualidade
so muito grandes e o retorno financeiro muito pequeno. Entramos e samos
dos negcios com o Las Palmas. O maior custo do empreendimento a
construo em si e 14% para pagamento das taxas, emolumentos e projetos. A
estratgia de marketing para esse empreendimento foram as propagandas em
outdoor, revistas assinadas (Veja, Isto , jornais), folder; a verba destinada de
1% do valor de comercializao. O perodo para execuo das vendas foi por
volta de seis meses e o retorno de investimento de seis a sete anos. A empresa
possui financiamento prprio com correo de 1% + IGPM para pagamento em
at 120 meses.A maioria fez a compra com 80% do valor financiado e 20% em
curto prazo. O perfil dos moradores do Las Palmas na sua maioria de
profissionais liberais, abaixo de 40 anos e com rendimento mensal por volta de R$
6.000,00.
81
4. Rodobens: Empresa do grupo Verdi, que iniciou suas atividades

com a empresa de consrcio de automveis e depois passou a trabalhar com o
segmento de condomnios e consrcios de casas.
As Empresas Rodobens, fundadas em 1949 com sede em So Jos do
Rio Preto, atua nos setores de transporte e imobilirio atravs de oito reas
estratgicas de negcios: concessionrias de automveis, concessionrias de
caminhes e nibus, consrcio, seguros, instituies financeiras, comrcio
eletrnico, desenvolvimento de negcios e negcios imobilirios . A atuao das
Empresas Rodobens no setor imobilirio foi a partir de 1983, quando foi fundada a
Rodobens Negcios Imobilirios, inicialmente criada para ser o brao imobilirio e
atender s necessidades de desenvolvimento das empresas Rodobens. Em 1991,
passou a atuar no mercado externo da construo civil, inicialmente em So Jos
do Rio Preto, criando o Sistema Fcil , o autofinanciamento imobilirio que inovou
o mercado com diferenciais, como a ausncia de comprovao de renda, sem
burocracia e com garantia de entrega no prazo, seguro de vida e prazo mximo
de entrega do imvel de 36 meses. A parceria com o Unibanco, em 1998,
possibilitou ao Sistema Fcil a abrangncia nacional.
O Plano nico, tambm em parceria com o Unibanco, oferece
financiamento para aquisio de imveis residenciais e comerciais, novos e
usados, com facilidades de crdito e pagamento sem juros, sem intermedirias,
100 prestaes, contrata no ato: sem burocracia, sem comprovao de renda e
no mximo em 36 meses recebe-se a carta de crdito.
A Rodobens atua nas cidades do Rio de Janeiro, So Jose do Rio
Preto, Belo Horizonte, Campinas, Curitiba, Fortaleza, Guaruj, Indaiatuba,
82
Jaboticabal, Porto Alegre, Ribeiro Preto, Santo Andr, So Paulo e regio e

Sorocaba.
Para 2006, a Rodobens lanar em So Paulo, So Jos do Rio Preto,
Campinas, Tambor, Ribeiro Preto, Mogi das Cruzes e Fortaleza novos
condomnios.
No Parque Belvedere, foram lanados o Village Maria Stella e o Jardins
de Barcelona, totalmente comercializados e est em fase de pr-lanamento o
Jardins de Athenas.
Os trs condomnios de casas certamente provocaro na regio a
mesma transformao que ocorreu na regio sul da cidade com a Edge City,
Green Valley (North, South e West.) O Edge City por enquanto no saiu do papel,
o que se v so apenas trs condomnios de casas agrupados em um s
conjunto, com cancelas individuais e uma nica portaria.
Figura 46 Projeto Edge City

Fonte: Catlogo Rodobens, 2005.
83
5. A Riopretana: Segundo Bueno (2003), iniciou-se no negcio de

loteamentos em novembro de 1978, com chcaras de recreio no municpio de
Mirassol. Em So Jos do Rio Preto, o primeiro lanamento foi em 1979.
Anteriormente, os integrantes do grupo j atuavam no mercado imobilirio como
corretores. Entraram no negcio pelo interesse empreendedor, porque j estavam
no ramo e pelas oportunidades surgidas. Era possvel enfrentar o negcio com
um pequeno capital. A prpria carteira dos imveis comercializados garantia a
implantao da infra-estrutura e a pavimentao das vias. Nesse perodo, era
muito mais simples a aprovao dos loteamentos. Toda a aprovao era muito
menos custosa e, o tempo de tramitao e aprovao dos processos, bem mais
curto. Enfim, havia nesse perodo, segundo o empresrio, uma burocracia muito
menor em comparao aos dias atuais.
A Riopretana Empreendimentos Imobilirios Ltda. empreendedora de
trs condomnios de interesse social:: Condomnio Residencial Sebastio Guilher
Padilia, 1,2 e 3, alm dos Condomnios Vale Verde 1 e 2, que esto dentro da
rea do bosque.
Figura 47: Condomnio Vale Verde

Fonte: Foto elaborada pela autora, 2005
84
O preo do m construdo dentro do South Valley de cerca de R$

1.150,00, enquanto em outros loteamentos da cidade o m construdo custa entre
R$ 800,00 e R$ 900,00. A diferena significativa, quando se considera que, em
mdia, os lotes dos loteamentos abertos tm rea muito maior que a dos lotes
desse loteamento fechado.
As excees dessa tendncia diminuio da rea destinada ao lazer
so os loteamentos Bourganville e Residencial Mrcia. No primeiro caso, observase o no atendimento da legislao urbana, em 1974, em funo da localizao
da rea fora do permetro urbano, quando da implantao do loteamento. No que
se refere ao Residencial Mrcia, os dados mostram que o percentual destinado
rea de lazer 24,97% - maior do que o percentual dos outros loteamentos
implantados no decorrer da dcada de 1990, todos abaixo de 20%, mas o grande
nmero de lotes 607 leva a uma rea mdia de lazer por lote no to elevada,
comparativamente, aos outros empreendimentos do mesmo perodo. (ver tabela
16 e 17 em anexos)
Nos levantamentos de dados, pode-se observar que quatro projetos de
loteamentos (Jardim vista Alegre, Condomnio Dbora Cristina, Clube Moradia do
Cedro) e cinco condomnios (Green Village I, Villa Borghese I) foram projetados
pelo grupo novo do qual o Jos Carlos de Lima Bueno faz parte. Ele ,
atualmente, secretrio do Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de So Jos do
Rio Preto. No perodo em que foi vereador, foi responsvel pela lei que
regulamenta obras de interesse social (o que muda o tamanho do lote).
Para compreender a dinmica do capital investido em loteamentos
fechados e condomnios residenciais em So Jose do Rio Preto, este trabalho
85
procurou averiguar quais so as atividades realizadas pelos empreendedores que

investiram nesse segmento do mercado imobilirio.
Waldemar de Oliveira Verdi: Conhecido no final dos anos 30 como Rei do
Algodo. Com a crise do algodo, iniciou novos negcios em Rio Preto com uma
revendedora de automveis. Em 1918, fundou a GV Holding AS (Grupo Verdi).
Era proprietrio das terras onde esto localizados os loteamentos fechados
Condomnio Bourgainville, Condomnio Dbora Cristina e Condomnio Village
Flamboyant.
Youssef Nametallah Tarraf: Grande comerciante de atacado da produo
agrcola (comprava, armazenava e negocia, dentre outros itens, a produo de
caf da regio), imigrante do Lbano, fundador do Grupo Tarraf com atuao nos
segmentos de: concessionria de caminhes Scania, concessionria de
caminhes
Volkswagen,
concessionria
de
automveis
Volkswagen,
concessionria de motocicletas Honda, construtora, corretora de seguros,

distribuidora de produtos alimentcios, agropecuria, gesto de negcios e
informtica. Seu filho, Zaia Tarraf: empresrio, foi presidente do grupo Tarraf de
1991 a 1997.
Anwar Damha: Engenheiro civil, professor da Unesp e empresrio, fundador e
presidente do Grupo Encalso, formado pelas empresas Encalso Construes,
Riper Indstria e Comrcio, Riper Construes, Damha Urbanizadora e
Construtora,
Pecuria
Damha,
DH
Construtora,
AD
Empreendimentos
Imobilirios, Sociedade Prudentina de Shoppings Centers. Foi proprietrio das

terras onde se localizam os condomnios Damha desde 1977 e somente em 1992
que teve a aprovao do seu primeiro loteamento fechado, o Parque
Residencial Damha, alm de propriedades Fazenda Bonana em Pereira Barreto
86
- SP, Fazenda Menina em Itapura - SP, Fazenda Rio Verde em Serranpolis-GO,

Fazenda So Miguel em So Carlos-SP, Fazenda Santa Mrcia em Piranhas-GO,
Fazenda Santo Antonio em Mirandpolis SP, Fazenda do Urso em So Carlos
SP e Fazenda Vista Alegre em Sud.Menucci SP. A empresa possui uma central
de engorda e terminao de bovinos em Pereira Barreto, alm de produzir rao
animal. Diversifica os seus negcios e planeja a instalao de sua primeira usina
de acar e lcool no municpio de Itapura (SP). A Dahma Acar e lcool ser
instalada na fazenda Menina, do Grupo Encalso, que j tem mais de 300 hectares
de cana plantados, para multiplicao dos canaviais, que em 2006 devem chegar
a 2 mil hectares.
Di Giorgio: A famlia Di Giorgio comeou a atuar na cidade com a Imobiliria
Riopretana, onde loteava pequenas chcaras no entorno de So Jos do Rio
Preto e depois com a Riopretana Empreendimentos Imobilirios na construo de
edifcios e condomnios residenciais.
3.3
Os
Compradores
de
Loteamentos
Fechados
Condomnios
Residenciais: Quem So e Como Atuam

Nas entrevistas realizadas tanto nos residenciais Damha como nos
outros condomnios, possvel verificar que comum a opinio dos moradores de
que a portaria um sistema frgil, porque depende das pessoas que ali controlam
a entrada e sada, mas que o fato de t-la um ponto de intimidao. No caso
dos loteamentos de alta renda, na maioria das vezes os carros tm insulfilme e
no so barrados ou averiguados. No possvel saber se o morador est
acompanhado de outra pessoa, principalmente se o carro for diferenciado.
87
Nos loteamentos de renda mdia baixa, a citao de que entra quem

quer, porque no barrado. As pessoas que trabalham nas portarias no tm
qualificao e preparo para executar as funes.
Na pesquisa levantada junto aos moradores de alguns conjuntos
residenciais, pode-se observar que nos condomnios de interesse social a faixa de
renda da populao gira em torno de R$ 1.000,00 a R$ 3.000,00, mas a faixa de
renda da populao residente nos bairros prximos a esses conjuntos gira em
torno de R$ 700,00 a R$ 1.500,00. Nos condomnios destinados classe mdia
baixa, a renda de R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00; nos de mdia alta, em torno de
R$ 10.000,00 e, nos de renda mdia, de R$ 6.000,00.
Para os loteamentos fechados, a renda mdia a partir de R$
15.000,00. Na amostra coletada, o valor chegou a at R$ 30.000,00, que pode ser
ainda maior, devido dificuldade na obteno de dados.
A avaliao imobiliria dos imveis de interesse social tem uma
variao de aproximadamente R$ 6.000,00, realizada pela Prefeitura Municipal;
R$ 30.000,00 para os Condomnios Padilias e R$ 35.000,00 para os Borgheses.
J os de renda mdia baixa tm uma variao de R$ 60.000,00 a R$
85.000,00 e os de renda mdia de R$ 140.000,00 a R$ 160.000,00.
Para renda mdia alta, a variao se d entre R$ 185.000,00 a R$
300.000,00; para os loteamentos fechados, a partir de R$ 360.000,00, podendo
chegar at a R$ 900.000,00 ou mais.
Com esses valores e com as entrevistas realizadas junto aos
moradores, possvel observar que o sonho de muitos deles est em uma casa
exclusiva num loteamento elegante, mas as possibilidades econmicas, a falta de
tempo para acompanhar o processo de construo das residncias e, por outro
88
lado, a facilidade de financiamento pelas construtoras e incorporadoras dos

condomnios residenciais, levam opo por condomnios de mdia alta renda;
esses moradores buscam um espao visualmente mais atrativo, com as
promessas de um sistema de segurana eficiente e uma casa prtica e
inteligente.2
A pesquisa tambm revela a insatisfao quanto qualidade dos
materiais de baixa qualidade, tanto nos condomnios de interesse social quanto
nos de mdia alta renda. Tambm foi observada a insatisfao quanto s
promessas de uma casa inteligente, pois no foi mencionado que algumas das
opes oferecidas na casa-modelo eram sugestes e no estariam inclusas na
entrega e o sistema construtivo deixa a desejar, sendo a principal queixa os
problemas de rudo em casas germinadas com a soluo acstica ineficiente.
Portanto, quando se fala em condomnios, complicado falar de
qualidade. O visual muito atrativo e sedutor, mas a preocupao das empresas
em adotar um processo de construo mais industrializado e principalmente em
reduzir custos, resulta na perda da qualidade.
Internet
Banda larga, com servidor prprio do
condomnio, link dedicado 24h por dia
dispensando a utilizao de linha
telefnica
E-mail
Voc ter o seu prprio endereo
eletrnico atravs da home-page do
condomnio
Telefonia Digital
Cada casa ter sua disposio duas
linhas de telefonia digital (parceria com
a Telefnica)
*Home Net Center

Interruptores ou controles remotos
acionam rotinas (luzes, TV, som,
cortinas, cmeras, irrigao de
jardins...). E podem ser acionadas via
internet, de qualquer lugar do mundo
Sistema de Aspirao Central
*Conexo com Pontos Inteligentes
Infra-estrutura para instalao de
Pontos para rede nica de dados voz e
sistema central de aspirao, novidade imagens interligados e distribudos
tecnolgica que torna mais fcil, rpida pela casa, permitindo a escolha dos
e eficiente a rotina de limpeza da casa
locais mais convenientes para
trabalhar, falar ao telefone ou instalar
equipamentos.
Casas Inteligentes. Catlogo Rodobens, 2005.
Intranet
Rede interna que permite a solicitao
de servios ao condomnio (personal
trainer, cabeleireiro, baby-sitter,
reservas do salo de festas,
monitoramento de contas) e o
acompanhamento de imagens em
tempo real, atravs de webcams
instaladas na portaria, playgrounds e
outros espaos
Home Page
Utilidades e servios do condomnio ao
seu dispor e possibilidade de acessar,
a partir de qualquer local, as
facilidades da intranet.
* tens opcionais
89
Quanto localizao desses conjuntos residenciais, nota-se que a

cidade est altamente setorizada em bairros de ricos, de pobres, de classe mdia
baixa e os conjuntos de classe mdia esto localizados prximos ao de mdia alta
renda e alta renda.
So vrios os motivos que levam pessoas a optarem por esse tipo de
moradia. O principal a violncia, seguida pela preferncia de casas aliadas ao
conforto de servios de lazer, segurana e reas verdes. Mas tambm so
observados:
Status
O apelo comercial desse produto (condomnios horizontais fechados)
conta, entre outros, com o poder de seduo da exclusividade.
Segundo SANTOS (2002), morar em um condomnio fechado d
status, significa fazer parte do rol dos privilegiados que podem morar isolados e
protegidos,
convivendo
com
uma
vizinhana
homognea,
desfrutando
prazerosamente de equipamentos de lazer e da comodidade de alguns servios

sustentados pelo discurso contra a violncia.
ROBERTS (2002) cita que a questo do status se manifesta no
sentido de que, ao escolher uma moradia que est entre muros, voc est
dizendo eu sou diferente". Na sociedade atual, as pessoas so diferenciadas
pela sua capacidade de consumo. E isso existe at internamente nos
condomnios.
CALDEIRA (2000) acha que nos enclaves fortificados o uso de
materiais e as formas de construes individuais favorecem ornamentos,
irregularidades e materiais ostentatrios que exibem a individualidade e o status
90
de seus moradores. As tecnologias de segurana podem tambm ajudar a

assegurar a aura de exclusividade dos prdios.
Cercas, barras e muros so essenciais na cidade hoje, no s por
razes de segurana e segregao, mas tambm por razes estticas e de
status. Todos os elementos associados segurana tornaram-se parte de um
novo cdigo para a expresso da distino, um cdigo que CALDEIRA (2000)
chama de esttica da segurana.
Esses elementos tm de ser sofisticados no s para proteger contra o
crime, mas tambm para expressar o status social dos moradores: cmaras
sofisticadas, interfones e portes com abertura eletrnica (sem falar do projeto e
da arquitetura defensivos) tornam-se afirmaes da posio social. So
investimentos na aparncia pblica e devem permitir a comparao entre
vizinhos, para mostrar tanto quem est se saindo melhor socialmente quanto
quem tem o gosto mais sofisticado, segundo CALDEIRA (2000).
Os enclaves fortificados conferem status. A construo de smbolo de
status um processo que elabora diferenas sociais e cria meios para a
afirmao de distncia e desigualdades sociais.
Qualidade de vida
Uma das preocupaes das famlias que vo morar em condomnios
quanto a melhores condies de vida e mais liberdade, principalmente para as
crianas.
ROBERTS (2002) afirma que, para os moradores desses novos
enclaves habitacionais, qualidade de vida entendida principalmente pelas
oportunidades que o novo espao propicia para a famlia, especialmente para as
crianas: brincar ao ar livre e sem a preocupao com a rua e seus problemas.
91
Novos valores
Os primeiros moradores desses condomnios fechados (Vinhedo
1980/1990), buscavam uma vida no campo, longe das preocupaes e agitaes
que os grandes centros urbanos apresentavam. Esse estilo de vida valorizava o
plantio de rvores, a formao de hortas e pomares, as festas associativas,
atividades culturais e a vida comunitria (valor de fazer coisas em conjunto).
A partir dos anos 90, o perfil desses novos moradores de condomnios
traduz uma nova percepo da cidade: o medo. Essa nova percepo entendida
e traduzida nas aes do seu dia-a-dia. As novas sociabilidades que surgem no
comungam uma relao de aproximao entre os vizinhos; casas so construdas
com equipamentos de lazer fazendo com que seus moradores no freqentem as
reas de lazer do condomnio; o trao que constri e personaliza essas
habitaes refora a arquitetura do medo, marcada pela ostentao e smbolos
materiais utilizados nas construes, excesso de ornamentos e detalhes nas
fachadas que produzem a idia de diferenciao entre os pares desse mesmo
local.
Outra questo o desprezo da idia de comunidade, reforando a
individualidade e a exclusividade.
O mercado imobilirio usa a propaganda para vender esses imveis e
seduz os futuros compradores com um repertrio de imagens e valores que falam
sensibilidade e fantasia das pessoas, a fim de atingir seus desejos. Por trs
de argumentos que apontam para um novo conceito de moradia e escolha de
um estilo de vida, est a necessidade das imobilirias de vender os
distanciamentos desses empreendimentos, j que os espaos centrais j no
esto mais disponveis, ou pelo excessivo encarecimento do preo da terra ou
pelas leis de zoneamento.
92
Outro argumento utilizado a soluo racional adaptada vida

moderna de pessoas dinmicas, onde a necessidade imobiliria a diminuio
das reas internas por causa do menor poder aquisitivo dos compradores e
tambm de manter certa taxa de utilizao.
Os argumentos dos anncios apresentam os condomnios fechados
como o oposto ao caos, fazendo uso do apelo ecologia, sade, ordem, lazer e,
claro, segurana;.
Estratgias de segurana, ao mesmo tempo em que respondem ao
medo, ironicamente o intensificam; ao mesmo tempo em que protegem, intimidam
e desnudam as idias de que todos so acolhidos de forma igual.
O fator segurana entendido como a possibilidade de deixar portas
abertas e objetos das crianas do lado de fora da casa. Tambm verificado
como a possibilidade de as crianas ficarem soltas todo o tempo fora de casa sem
deixar os pais preocupados. Crianas tm oportunidade de viver em liberdade
com a segurana que muitos provavelmente nunca tiveram.
Os moradores tm a vantagem de dispor de um sistema de lazer
bastante completo dentro do espao residencial. Contudo, por causa da grande
rea externa de lazer, existe dificuldade para controlar crianas, colocar limites e
estipular regras. Alm do mais, surge uma atitude geral de se confundir a vida do
condomnio (com sua grande rea de lazer) com uma colnia de frias, ainda
mais no vero. A dificuldade com relao ao estabelecimento de regras se aplica
principalmente s crianas, mas pode tambm se aplicar a certos adultos.
Para ROBERTS (2002), nos condomnios existe uma legislao
paralela, que no tem existncia real, mas as regras se aplicam ao ambiente
93
interno. Exemplo: pequenos roubos que so abafados. como se a comunidade

interna fosse entender e perdoar o que fora seria uma infrao.
Os condomnios adotam estratgias de segurana, como portaria
independente, muro alto, cerca eltrica, sensor toque, central de segurana,
monitoramento.
Nos loteamentos Damha, a estratgia, alm desses itens citados, que
todos os loteamentos possuem uma rua que circunda todo o loteamento, evitando
assim que as casas fiquem encostadas nos muros externos.
94
4. PODER PBLICO, LEGISLAO E

LOTEAMENTO FECHADO
______________________________________________
95
La reproduccin y la organizacin interna de la ciudad son el resultado

de la articulacin de tres lgicas o sentidos: la de la acumulacin del capital, la del
poder poltico, y de la reproduccin de la vida humana. REESE (2006).
O processo de urbanizao gera conseqncias de ordem estrutural e
social que podem ser negativas, como a deficincia do sistema de transportes, o
congestionamento do trnsito de veculos automotores, a proliferao de
habitaes subnormais, a ocorrncia de inundaes (causadas, por exemplo, pela
impermeabilizao do solo e ocupao de reas de vrzea), a precariedade do
saneamento bsico, a "favelizao" das reas pblicas invadidas, a violncia e a
privatizao de reas pblicas.
Os investimentos pblicos favorecem a infra-estrutura industrial e o
mercado imobilirio, possibilitando a valorizao de reas aps a implantao de
infra-estrutura e servios. Aos governos municipais cabe a competncia
constitucional de controlar a ocupao do solo e no permitir que o interesse
privado sobreponha o pblico.
Segundo REESE (2006) Los efectos perversos del mercado sobre la
ciudad no son fatales sino resultado de opciones polticas perversas
H a proliferao de uma modalidade de parcelamento do solo urbano,
os "loteamentos fechados", com caractersticas especiais que os diferem dos
convencionais.
Os loteamentos fechados, atropelando a legislao civil e urbanstica,
so assim concebidos para favorecer, na prtica, a privatizao do uso das reas
pblicas dos loteamentos (reas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e
praas, etc.), outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo.
96
A Lei 6.766/79 no considera como parcelamento do solo urbano

qualquer empreendimento submetido a regime condominial (Lei 4.591/64 - Lei dos
Condomnios e Incorporaes Imobilirias). Parcelar, para a lei atual, significa
necessariamente criar lotes. Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba
parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via ou
logradouro pblico. O condomnio urbanstico gera unidades autnomas e no
lotes. As unidades residenciais tm acesso apenas a reas de uso comum dos
condminos, que incluem a malha viria interna ao empreendimento, e no via
ou logradouro pblico. " preciso que fique bem claro que, em um condomnio
urbanstico, no h diviso fsica de lotes. O lote um s e assim continuar
sendo. O que existe dentro do lote nico so unidades residenciais autnomas,
da mesma forma que existem em um prdio de apartamentos".
Algumas leis municipais tm previsto a figura do loteamento fechado,
parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79, mas cujas vias pblicas
internas so objeto de concesso, permisso ou autorizao de uso outorgada
pelo poder pblico municipal a uma associao constituda pelos moradores.
Segundo ESCORZA (2003), est havendo um empobrecimento do
espao pblico provocado pela obstruo, bloqueio das vias publicas (ruas), onde
pessoas so proibidas de circular atendendo interesses particulares e esto
devidamente legalizados e aprovados como loteamentos ou condomnios
fechados.
Na concesso de direito real de uso das reas publicas dos
loteamentos convencionais, operado mediante obstruo das vias internas ao
acesso do pblico, com a colocao de obstculos, cancelas e guaritas, impera o
desejo dos moradores na sua utilizao privada, de cunho individual (sossego,
97
segurana e conforto pessoais), contrapondo o interesse privado ao coletivo,

porque essas reas pblicas esto vocacionadas ao uso comum do povo.
O fechamento desses loteamentos traduz-se na tentativa de burlar a
Lei de Parcelamento do Solo Urbano e, em especial, no Estado de So Paulo, de
contornar a vedao urbanstica imposta pela respectiva Constituio. Nos termos
do art.17 da Lei 6766/79, o loteador no poder alterar a destinao dos espaos
livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios pblicos e
outros equipamentos urbanos constantes do projeto e memorial descritivo.
Para a desafetao de uma rua, ainda que precedida de autorizao
legislativa, deve haver um elemento fundamental: ter perdido, de fato, sua
utilizao pblica, seu sentido de via de circulao, ter se tornado desabilitada.
No basta a lei para desafet-la. preciso atender ao Interesse pblico, como
qualquer ato administrativo, sem o qual haver fundamento para contestar a
transmudao operada pela lei ordinria que promove a desafetao. SILVA
(1995).
As reas pblicas de um loteamento (espaos livres de uso comum,
reas verdes, vias, praas, reas destinadas a edifcios pblicos e outros
equipamentos urbanos), visam a atender s necessidades coletivas urbanas.
Algumas esto voltadas circulao de veculos, pedestres (vias urbanas); outras
se destinam ornamentao urbana (fim paisagstico e esttico), tm funo
higinica, de defesa e recuperao do meio ambiente, atendem circulao,
recreao e ao lazer (praas, jardins, parques, reas verdes e de lazer); na
medida em que est se subtraindo as da fruio geral, altera a destinao,
objetivos e a finalidade congnita dessas reas, predispostas que esto para
atender ao pblico indistintamente.
98
Segundo FERNANDES (2006), Entender o papel da lei no um

processo inofensivo, gera conseqncias que so ofensivas: formas informais,
corrupo e clientelismo.
Est em andamento a aprovao da Lei N 3.057 de 2000, que dispe
sobre o parcelamento do solo para fins urbanos e regularizao fundiria (reviso
da Lei Federal 6766/79)
Em funo de vrios pontos ainda no consensuados entre os diversos
segmentos sociais e o governo federal, o relatrio ainda no foi aprovado.
Sobre a questo dos condomnios urbansticos, a Lei 6766 no
considera como uma modalidade de parcelamento do solo urbano. Esse tema tem
gerado polmica com o setor empresarial. O Ministrio das Cidades e
representantes do setor acadmico tm pressionado pela fixao de regras claras
e detalhadas, como tamanho mximo desses empreendimentos, distncia mnima
entre condomnios e outras normas nessa linha.
Na proposta, o condomnio urbanstico entendido como a diviso de
gleba ou lote em fraes ideais, correspondentes a unidades autnomas
destinadas edificao e reas de uso comum dos condminos, que no
implique na abertura de logradouros pblicos, nem na modificao ou ampliao
dos j existentes, podendo haver abertura de vias internas de domnio privado.
No Art. 3, na implementao do parcelamento do solo para fins
urbanos e da regularizao fundiria em reas urbanas, devem ser observadas as
diretrizes gerais da poltica urbana enumeradas no art. 2 da Lei n
10.257(Estatuto da Cidade), de 10 de julho de 2001, e os seguintes princpios:
I funo social da propriedade e do contrato;
99
II garantia do direito moradia e ao desenvolvimento sustentvel dos

assentamentos humanos;
III urbanismo como funo pblica e respeito ordem urbanstica;
IV prevalncia do interesse pblico sobre o interesse privado;
V ocupao prioritria dos vazios urbanos;
VI recuperao pelo poder pblico das mais-valias urbanas decorrentes da ao
do poder pblico;
VII acesso universal aos bens de uso comum do povo, em especial s praias e
ilhas;
VIII preservao do interesse pblico como elemento determinante na
destinao dos imveis pblicos.
A legislao de parcelamento de solo (6766/79) suprema, mas
burlada e mina os valores de acessibilidade, liberdade de circulao e igualdade.
Cria desigualdade, separao e controle de fronteiras em benefcio de algumas
pessoas com o intuito nico de privilegi-las com reas que so pblicas e, em
alguns casos, usadas de modo indiscriminado.
Analisando a lei federal de parcelamento de solo e as leis municipais
de So Jos do Rio Preto verificou-se que:
Pela Lei 6766/79, no Art. 4 - I - as reas destinadas a sistema de
circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a
espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de ocupao
prevista para a gleba, ressalvado o disposto no 1 deste artigo;
Pargrafo IV - as vias de loteamento devero articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas e harmonizar-se com a topografia
100
local e 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de

educao, cultura, sade, lazer e similares.
Na Lei municipal N 5138/92
ARTIGO 15 - A critrio da SEMPLAN e C.P.D.D. nas zonas de
expanso urbana podero ser permitidos loteamentos fechados e loteamentos em
sistema de condomnio, obedecidas as normas federais, estaduais e municipais,
especialmente as fixadas no P.D.D.
PARGRAFO 1 - Os loteamentos referidos neste artigo se
caracterizam pela adoo de acessos privativos e de muros delimitadores, ou de
outro sistema de tapagem admitido pela autoridade municipal, que se separam da
malha viria urbana ou da rea rural adjacente.
PARGRAFO 2 - Nos loteamentos fechados, as vias internas e as
reas de uso comum sero incorporadas ao domnio pblico, mas sobre elas
recair concesso especial de uso em favor de seus moradores.
PARGRAFO 3 - Nos loteamentos em sistema de condomnio, as vias
internas e as reas de lazer permanecero no domnio dos condomnios. As
reas institucionais devero ser doadas ao Municpio na forma da lei.
ARTIGO 16 - Nos loteamentos em sistema de condomnio, as vias de
circulao, as reas de recreao e demais reas de uso comum, assim definidas
na conveno condominial e aprovadas pelo Poder Pblico.
I - no podero ter sua destinao alterada;
ARTIGO 21 - Tanto nos loteamentos fechados como nos loteamentos
em sistema de condomnio, os espaos livres de uso comum, destinados ao
sistema de recreao, podero ser dotados de instalaes e equipamentos
101
prprios para lazer, tais como parque infantil, piscina, pista de corrida, quadra de
esportes, etc.
ARTIGO 22 - Ser permitido o livre acesso das autoridades pblicas,
no desempenho de suas funes, ao interior dos loteamentos fechados e em
sistema de condomnio; o acesso de outras pessoas ficar subordinado ao
regulamento de cada respectiva administrao.
ARTIGO 23 - A Secretaria Municipal de Planejamento e o C.P.D.D.
devero analisar e dar parecer sobre as solicitaes de diretrizes para a
implantao de loteamentos fechados e loteamentos em sistema de condomnio,
levando em considerao os interesses primordiais da comunidade e as diretrizes
do P.D.D.
Lei 9000/2003 - Art. 15 -Pargrafo 4 - Em ambos os loteamentos, as
reas institucionais e as dominiais ficaro situadas fora dos limites da rea
privativa, em locais a serem indicados pela Administrao.
Art. 2 - O artigo 15 da Lei n 5.138, de 28 de dezembro de 1992, passa
a vigorar acrescido do pargrafo 5, com a seguinte redao:
Art. 15 - Pargrafo 5 - As reas institucionais podero ser doadas,
agregadas a equipamentos pblicos j construdos com seus valores embutidos
nas reas, de acordo com o valor apurado pela Comisso Municipal Permanente
de Avaliao.
Lei 5138/92 - PARGRAFO 4 - Em ambos os loteamentos as reas
institucionais e as dominiais ficaro situadas fora dos limites da rea privativa.
Os condomnios Residncias Guilherme Padilia (aprovados em 1997)
tiveram participao com a Prefeitura Municial. Foi verificado, durante as
entrevistas feitas para esta pesquisa, que os moradores do condomnio tiveram
102
acesso compra das casas atravs de cadastro realizado junto Prefeitura, que
os encaminhou empresa responsvel pelo empreendimento imobilirio, o que
caracteriza favorecimento
Lei 6514/96 : Ementa: altera a Lei de Parcelamento de Solo, em seu
artigo 8, prevendo a participao da iniciativa privada na consecuo da Poltica
de Habitao Popular no Municpio.
Art. 1 - O artigo 8 da Lei 5138/92 passa a vigorar com a seguinte
redao:
Art. 8 - Para a urbanizao de carter social com iniciativa,
responsabilidade e propriedade da administrao pblica ou privada, de cunho
reconhecidamente social, e financiada por instituio financeira pblica, destinada
a servir populao de renda inferior a 12 salrios mnimos, os conjuntos
habitacionais podero obedecer a critrios especficos e independentes desta
legislao, desde que no infrinjam as legislaes federal e estadual pertinentes
ao assunto, s porcentagens mnimas de reas pblicas impostas pela lei
municipal, e obedecendo as diretrizes do Plano Diretor de Desenvolvimento e
principalmente em relao ao plano virio bsico do municpio.
Favorecimento de Aprovao de loteamentos fechados.
Lei 03098/82 - Ser permitida a aprovao de loteamento na bacia
coletora de guas que alimentam o Rio Preto, acima da represa Municipal,
enquanto se coletar gua para o consumo da cidade, estando includo entre o
nmero de melhoramentos pblicos exigidos por Lei.
Aprovao do Loteamento Fechado Parque Residencial Dhama em
1992, que est localizado prximo a Represa Municipal.
Ampliao do Permetro Urbano
103
O Loteamento Village de La Montagne foi favorecido pela Lei 4951/92,

que diz: Fica integrada no permetro urbano de So Jos do Rio Preto uma rea
encravada na Fazenda Macacos ou Alegria, situada no primeiro subdistrito de
So Jos do Rio Preto.
O Condomnio Recanto Real : Lei 4952/92 , artigo 1 - Fica permitida a
implantao de loteamento em Condomnio Fechado na rea que passa a ser
classificada de zona 2, localizada dentro do permetro urbano do Municpio,
encravada na Fazenda Piedade ......
A rea institucional do Recanto Real est sendo usada como rea de
recreao e lazer de uso privativo dos condminos, alterando assim a vocao da
rea em questo.
O Condomnio Residencial Mrcia: Na mesma data em que a rea foi
incorporada no permetro coincide com a aprovao da Lei n 5055, onde passam
a integrar vrias reas no permetro urbano.
Favorecimento dos loteamentos fechados para a retirada de reas
pblicas de dentro dos loteamentos, excluindo o direito s pessoas de terem rea
pblica, principalmente na regio dos loteamentos de alto luxo.
Lei 09158/2003- Insere pargrafo 6, no artigo 15 da Lei n 5138/92,
para autorizar o Municpio aceitar, por convenincia pblica, em substituio s
reas institucionais, a doao de obras de uso institucional - loteamentos
fechados e condomnios.
Entende-se que o poder pblico age de forma clientelista, burlando leis
e no exigindo o cumprimento das mesmas, alm de favorecer o mercado
imobilirio, ao promover ampliao do permetro urbano, construo de infraestruturas e permitindo aprovaes irregulares.
104
A lei 8851, de 31/01/03, substitui rea condominial por servios e a lei

9158/03 substitui rea institucional por servios. A prefeitura est entregando
parte da cidade para o empreendedor privado, ao substituir reas institucionais
por servios, considerando que nunca a determinada regio precisar de
escolas, postos de sade, hospitais, secretarias de servios e atendimento.
A prtica de forma clientelista tem causado todo tipo de impacto
territorial, fechamento do sistema virio (Dbora Cristina, Village Sta. Helena,
Condomnio Village Flamboyant e Bourgainville), impacto urbanstico, sciopoltico, criando diferenciao entre a populao (moradores dos loteamentos
fechados e moradores fora dos muros), espaos pblicos privatizados, impacto
ambiental (aprovao de condomnios junto a parques pblicos, prximos a rios) e
impacto socioeconmico; promove a separao de grupos sociais, com o
zoneamento atual, aparta e exclui a populao de menor renda.
Com a implantao de moradias sociais em locais distantes, a
prefeitura est cada vez mais deixando as pessoas apartadas do acesso a
servios e a melhores condies de transporte e, conseqentemente, de acesso
ao trabalho e a melhor qualificao.
Analisando a legislao urbanstica e os loteamentos fechados, foi
verificado que:
1- Residencial Jardins- com gleba 443.292, 10 m, sendo 15% da rea
total- 66.493, 82 destinados rea verde e institucional. Analisando os dados, foi
verificado que, para atingir essa porcentagem, foi acrescida a rea de recreao
(privativa).
rea institucional- 22;929, 60 m
rea verde- 37.947, 65 m + 26.263,00 m de reas de recreao
105
2- Condomnio Green Palm

Gleba- 87.895, 28 m
15%- 13.184, 29 m
rea institucional- 965, 99 m
rea verde- 10.994, 72 m
Total: 11.960, 71 m
Est faltando uma diferena de 1.223, 58 m
Tambm foi verificado que alguns dos loteamentos aprovaram seus
projetos urbansticos com certo nmero de lotes e depois foram executados com
mais.
Loteamentos Fechados e
Projeto
Lotes executados
Condomnios Residenciais
Cond. Recanto Real
445
507
Lot. Village De La Montagne
630
631
Residencial Gaivota
586
600
Cond. Res. Padilia 1,2 e 3
117
127
Cond. Green Village II
126
136
Cond. Res. Vale Verde
50
72
Cond. Res. Vila Borghese
179
197
Res. Noth Valley
100
116
Res. West Valley
92
109
Tabela 8: Diferenas quantitativas entre projeto e Lotes Executados
O Green Village III tem algumas particularidades, como: a aquisio da

terra foi atravs de uma licitao da Prefeitura de So Jos do Rio Preto, que
props uma troca pela rea de 39.488,09 m; a empresa dever executar um
parque ecolgico (os brinquedos so de eucalipto rolio), que est localizado
junto ao condomnio, no valor de R$ 1.800.000,00, podendo ter uma variao a
favor da empresa, reduzindo os custos e aumentando o lucro.
106
5. CONSIDERAES FINAIS
______________________________________________
107
5.1 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Implantados de

Forma Dispersa.
Os loteamentos fechados e os condomnios residenciais so novas
configuraes territoriais que tm como caractersticas: a urbanizao de forma
dispersa, fragmentada em torno de eixos rodovirios, superando os limites
municipais; indefinio do que rural ou urbano; urbanizao de forma
privada, fechada; ocupao da periferia por usos de maior valor, gerando novos
impactos ambientais, sendo os loteamentos fechados e condomnios residenciais
uma das formas de disperso.
Em So Paulo, pode-se observar que, entre 1945 e 1950, teve incio
um longo processo de sada das fbricas, que abandonavam os antigos bairros
industriais junto s ferrovias. Essa mudana pode ser considerada como uma
primeira forma de disperso industrial. Na segunda etapa, entre 1970 e 2005,
ocorreu um processo de disperso mais amplo: as unidades fabris passaram a
ser instaladas em municpios mais distantes, em cidades do vale do Paraba, nas
cidades de Campinas e da Baixada Santista, dando origem a novas regies e
aglomeraes metropolitanas.
A disperso industrial e do mercado de trabalho levaram instalao
de bairros residenciais nas proximidades das fbricas, tambm dispersos,
ocupados por setores de renda baixa e mdia baixa como tambm por favelas.
A formao dos bairros dispersos, destinados acomodao das
faixas de renda mdia e alta deve-se ocupao (por parte dos trabalhadores
tcnicos das indstrias), de municpios fora da regio metropolitana de So Paulo,
nos quais os custos dos imveis e da vida familiar so bem mais reduzidos do
que os da capital, alm de serem mais prximos de seus novos locais de trabalho.
108
Outra parte desses trabalhadores, que continuou residindo na capital, se

deslocava em veculos particulares ou nibus fretados pelas empresas. Um
terceiro grupo, formado pelos que continuaram a trabalhar em plos centrais das
reas metropolitanas e adjacncias, passou a residir em reas urbanizadas de
menor porte, em outros municpios, organizando, em sentido inverso, sua
mobilidade das reas perifricas em direo aos centros.
Esse processo de urbanizao dispersa (multiplicao de reas
urbanizadas, fora das cidades j existentes e isoladas em meio ao campo) inclui
pavilhes industriais isolados, condomnios para fbricas, centros de escritrios
para
servios,
lazer,
shopping
centers,
grandes
centros
comerciais
especializados, centros universitrios de pesquisa, aeroportos e centros

hospitalares.
Com o surgimento de novos bairros populares ao redor das indstrias,
vieram tambm problemas graves, como dificuldade de mobilidade (longas
distncias requerem gasto com transporte) e de acesso a bens e servios
pblicos (hospitais, farmcias e escolas, por exemplo). Diminuiu tambm o
acesso a oportunidades de convvio, de trabalho e de lazer.
Empreendimentos
com
mltiplos
usos
residenciais,
comrcio,
escritrios e servios e indstrias, centros de servio e lazer no poluentes

tambm so outro segmento de disperso.
A partir da dcada de 70, ocorre, tanto no campo como na cidade, a
difuso generalizada das modernizaes; construo e expanso de estradas de
rodagem e a criao de um moderno sistema de telecomunicaes possibilitaram
maior fluidez no territrio, alm de permitir a unificao do mercado em escala
nacional.
109
As mudanas da urbanizao do territrio de forma dispersa so

propiciadas pela mobilidade e acessibilidade com a modernizao das estradas e
dos meios de comunicao como Internet e comunicao de voz por IP (uso
de telefone via Internet), onde ocorre a unificao dos meios de transporte e de
comunicao, e as condies se tornam propcias para uma verdadeira
integrao do territrio.
A primeira etapa da fuga de paulistanos para os condomnios
horizontais se deu nos anos 80, em direo a Barueri e a Santana do Parnaba
(Alphaville e Tambor), Cotia (Granja Viana) e Aruj. Em 1977, houve o
movimento rumo a municpios como Jundia e Vinhedo, na direo de Campinas.
Segundo ZANETTI (2005), o avano dos condomnios horizontais e
loteamentos de mdio e alto padro praticamente esgotou as reas disponveis
em um raio de 100 km ao redor da capital. Terrenos nobres s margens das
rodovias Castelo Branco, Bandeirantes, Anhangera e Dutra so cada vez mais
raros. A interiorizao dos condomnios surge, ento, como uma excelente
oportunidade de negcios para a construo civil. Segundo Lincoln Jorge
Marques, engenheiro civil e consultor imobilirio, os novos negcios so
conseqncia de um deslocamento dos investimentos para o interior, onde h um
constante crescimento da economia.
A urbanizao dispersa comea a ser estudada no Pas porque gera
novas preocupaes em aspectos como a distribuio de gua, a coleta de lixo e
o transporte pblico, servios mais difceis (e caros) nesse ambiente fragmentado
do que na cidade tradicional, aonde as reas de crescimento vo sendo anexadas
junto rea central, ao contrrio da cidade fragmentada, onde vo se formando
ncleos dispersos.
110
Segundo REIS FILHO (2006), as novas formas de expanso do tecido

urbano apresentam um conjunto de caractersticas antes inexistentes, que
permitem identific-las como uma nova modalidade de tecido urbano, como:
1) As reas com freqncia so isoladas do tecido urbano tradicional,
caracterizando descontinuidades, ncleos isolados, empreendimentos de grande
porte ocupando vazios urbanos de reas consolidadas, renovao urbana e
reconstruo em reas degradadas;
2) Os empreendimentos so espaos de uso coletivo com infraestrutura e servios e, freqentemente, edificaes;
3) Esses empreendimentos apresentam diversificao de tratamento
urbanstico, que os diferencia de outros prximos;
4) Os empreendimentos so espaos de uso coletivo em propriedades
privadas no quadro de condomnios;
5) Por razes institucionais e legais, esses empreendimentos, para
viabilizar a gesto dos complexos, assumem necessariamente a forma de
condomnios. Inexiste legislao especfica atualizada para esse tipo de
agenciamento urbano. Os conjuntos so aprovados como loteamentos e, quando
da implantao, so murados, incorporando os espaos pblicos para uso
exclusivo do condomnio;
6) Empreendimentos mais simples podem ter uma s finalidade, como
a residencial, mas os de maior porte quase sempre atendem a mltiplas
finalidades, incluindo residncias, escritrios, indstrias, lazer, comrcio, servios
diversos;
111
7) Esses empreendimentos de uso coletivo exigem sistemas de

servios e gesto complexos, onde foi substituda a gesto pblica pela gesto
privada com forma condominial;
8) As reas com tecido urbano isolado adquirem autonomia, tendo sua
prpria infra-estrutura, seus servios e espaos de uso comum.
Crescimento das Cidades Mdias
Outro ponto importante da urbanizao brasileira o papel crescente
das cidades mdias na rede urbana. Nas ltimas dcadas, as transformaes
econmicas decorrentes do processo de globalizao tm implicado mudanas
importantes na dinmica urbano-regional, principalmente no sentido de uma maior
urbanizao do interior e de uma maior concentrao da populao em cidades
de porte mdio.
Segundo BERNARDES (2006), aps a dcada de 50, amplia-se o
nmero de cidades mdias no Brasil, em um contexto de redefinio do porte dos
ncleos urbanos. Na dcada de 90, definiu-se como cidade mdia o municpio
com populao em torno de 100 mil habitantes. So mltiplos os elementos que
levam ao crescimento desse nvel urbano. Entre eles destacam-se a disperso da
indstria, que at h pouco tempo se concentrava em reas metropolitanas, a
modernizao do campo, a proximidade das indstrias agrcolas e as novas
formas de consumo material e de consumo imaterial. Esse fenmeno geral, mas
tem particular expresso na rea mais desenvolvida do Pas. Por tratar-se da rea
mais densamente urbanizada do territrio nacional, tem condies de adaptar-se
s novas exigncias do perodo histrico atual. Graas s cidades mdias, est
ocorrendo a redistribuio das classes mdias pelo territrio, associada
presena de um nmero crescente de letrados, indispensveis aos novos modos
112
de produo a que presidem. Com a difuso, desde os anos 70, do ensino

universitrio no Pas, muitas dessas cidades so, em certos estados, importantes
centros de pesquisa. As atuais cidades mdias exercem atrao para os fluxos
migratrios e algumas delas esto atingindo o estgio sub-metropolitano, cuja
dimenso ir variar segundo as regies.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Cidades do Estado de
So Paulo
So Paulo
Guarulhos
Campinas
So Bernardo do Campo
Osasco
Santo Andr
So Jos dos Campos
Sorocaba
Ribeiro Preto
Censo
2000
10.838.581
1.251.179
1.045.706
788.560
705.450
669.592
600.049
565.180
551.312
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
Cidades mdias de
100 a 500 mil habitantes
Americana
Araraquara
Itapevi
Hortolndia
Rio Claro
Santa Brbara d'Oeste
Araatuba
Indaiatuba
Cotia
Ferraz de Vasconcelos
Francisco Morato
Itapecerica da Serra
Itu
Pindamonhangaba
Itapetininga
Bragana Paulista
Mogi Guau
So Caetano do Sul
Atibaia
Ja
Franco da Rocha
Botucatu
Cubato
Ribeiro Pires
Catanduva
Araras
Jandira
Barretos
Po
Vrzea Paulista
Birigui
Salto
Votorantim
Tatu
Sertozinho
Ourinhos
Cidades mdias de
100 a 500 mil habitantes
1
Santos
418.316
2
So Jos do Rio Preto
406.826
3
Mau
406.242
4
Carapicuba
382.772
5
Diadema
389.503
6
Mogi das Cruzes
365.993
7
Piracicaba
360.762
8
Bauru
350.492
9
Jundia
344.779
10 Itaquaquecetuba
340.596
11 So Vicente
325.437
12 Franca
321.969
13 Guaruj
299.023
14 Limeira
274.906
15 Suzano
272.452
16 Taubat
267.471
17 Barueri
256.824
18 Embu
240.037
19 Praia Grande
237.494
20 Sumar
231.627
21 Taboo da Serra
221.176
22 Marlia
220.017
23 So Carlos
214.786
24 Jacare
208.471
25 Presidente Prudente
204.036
Tabela 9: Cidades mdias de 100 a 500 mil habitantes
Fonte: Tabela elaborada pela autora a partir dos dados do Censo do IBGE de 2000.
Censo
2000
200.607
197.039
196.551
194.289
186.998
185.623
179.717
175.933
175.008
171.329
164.971
157.280
152.941
141.039
140.425
140.789
138.918
134.295
126.940
123.374
122.273
119.298
119.068
116.677
115.287
114.682
110.045
109.238
108.017
107.760
106.313
106.207
105.446
105.030
104.618
104.448
O crescimento das cidades mdias e a formao de aglomerados

urbanos em torno de alguns desses centros so processos fundamentais na
dinmica urbano regional brasileira nas ltimas dcadas. A Constituio Federal
113
de 1988 (Art. 26, 3o.) ao descentralizar a organizao regional dos Estados,

conferindo-lhes a autonomia para a criao de regies metropolitanas, criou,
tambm, uma nova figura de gesto regional que a Aglomerao Urbana,
entidade formada pelo agrupamento de municpios limtrofes, conurbados,
objetivando a gesto das funes urbanas de interesse comum. BRAGA (2005)
SO JOS DO
RIO PRETO
RIBEIRO PRETO
CAMPINAS
SO JOS DOS CAMPOS
SOROCABA
GUARULHOS
OSASCO
SO PAULO
SANTO ANDR
SO BERNARDO DO CAMPO
SANTOS
Figura 48 Mapa das Aglomeraes Urbanas do Estado de So Paulo 2006

Para KOITI (2005), o fenmeno da aglomerao urbana pode ser

compreendido como o processo em que h uma expanso espacial de ncleos
urbanos distintos, gerando fluxos e um avano da malha urbana, que acabam por
extrapolar os limites polticos-administrativos dos municpios. Ou seja, uma nica
cidade passa a corresponder em mais de um municpio, mas no h
necessariamente uma contigidade da malha urbana, j que os fluxos tambm
devem ser considerados nesse processo.
114
Brasil, Unidade da Federao e Municpio

So Paulo
Campinas
So Jos dos Campos
Ribeiro Preto
So Jos do Rio Preto
Piracicaba
Bauru
Jundia
Limeira
So Carlos
Presidente Prudente
Ja
1970
14.277.802
335.469
132.467
196.458
110.175
127.776
121.060
145.700
77.169
75.712
92.601
56013
Urbana
1980
1991
22.196.896 29.314.861
591.415
824.924
276.873
425.515
308.367
426.819
178.970
275.450
197.881
269.961
180.772
255.669
221.810
266.235
137.809
177.934
110.235
148.408
129.646
160.227
73727
93816
2000
34.586.021
953.030
532.743
502.760
337.096
317.374
310.442
300.207
249.046
192.998
189.186
123.374
Tabela 10: Dados do IBGE (Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica)

Fonte: IBGE - Censo Demogrfico,2000.
O desenvolvimento das cidades interioranas de mdio porte se deve,

entre outros fatores, aos investimentos nos sistemas de transporte, infra-estrutura
rodoviria que favoreceram a acessibilidade. De forma geral, pode-se definir a
acessibilidade como sendo uma medida de esforo para se transpor separaes
espaciais, caracterizadas pelas oportunidades apresentadas ao indivduo ou
grupo de indivduos para que possam exercer suas atividades tomando parte do
sistema de transporte.
Segundo RAIA JUNIOR (1997), a acessibilidade torna possvel o
acesso dos indivduos aos locais de empregos, lazer, estudo, equipamentos
pblicos etc., e funo tanto do uso do solo quanto das caractersticas do
sistema de transporte.
A malha paulista de rodovias comeou a ser pavimentada no final da
dcada de 40 do sculo passado, quando teve incio a implantao do chamado
rodoviarismo no Pas, fenmeno que alavancou, na dcada seguinte, a
implantao da indstria automobilstica. Em termos fsicos, a malha paulista
constituda por um conjunto de eixos rodovirios de grande capacidade que, a
partir da capital, irradia-se na direo do interior e litoral, atingindo os limites do
estado, refletindo nessa configurao radial, a geografia do processo de
115
desenvolvimento da economia paulista, assegurando as condies bsicas para a

disperso urbana.
O que diferencia as cidades so suas vrias configuraes espaciais,
tanto ao longo da histria como no espao, em um nico tempo. As vrias
especificidades esto marcadas principalmente pelo tamanho, mas tambm por
sua histria, e por sua insero na rede regional e mundial, definindo
estruturaes internas bastante diferenciadas.
Como qualquer sistema ou organismo, suas partes se diferenciam
quando crescem, tornam-se organismos complexos, mais eficientes, mais
processadores de matria e energia, mais desenvolvidos econmica, social e
culturalmente, mas tambm com maiores problemas: impactos urbanos mais
complexos, conflitos sociais, disfunes econmicas e polticas.
A cidade produto e condio de reproduo de uma sociedade. Sua
estruturao fsica em diferentes bairros, ricos e pobres, setores urbanos,
salubres e insalubres, apropriaes da natureza, centros e periferias, a
manifestao das relaes scio-econmicas, do acesso desigual aos meios e
condies de produo e de trabalho, historicamente determinadas. Em suma, a
estruturao interna de uma cidade reflete a organizao social, tanto na sua
produo como na distribuio dos seus bnus. Assim, lutar por uma cidade
melhor antes de tudo lutar por uma sociedade mais justa, implicando mudanas
nas relaes scio-econmicas.
O processo de crescimento urbano por substituio do tecido,
caracterizado morfologicamente pela verticalizao e pela densificao do tecido
construdo no Brasil, possui ntima relao com a estrutura fundiria, na medida
116
em que vem ocasionando a alterao do sistema de propriedade unifamiliar do

solo por um novo padro fundirio condominializado.
A anlise das formas de crescimento e de estruturao intra-urbana, da
questo fundiria e, mais especificamente, da questo do valor do solo urbano,
bem como da formao do acesso propriedade do solo no Brasil, serve como
subsdio para discutir a distribuio das diversas classes sociais no espao da
cidade, especialmente nas fases recentes de reestruturao do capitalismo.
5.2 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Como Novas
Formas de Segregao
A segregao tanto social quanto espacial uma caracterstica
importante das cidades capitalistas. As regras que organizam o espao urbano
so basicamente padres de diferenciao social e de separao. Essas regras
variam cultural e historicamente, revelam os princpios que estruturam a vida
pblica e indicam como os grupos sociais se inter-relacionam no espao da
cidade CALDEIRA (2000).
Para SABATINI (2006), a segregao espacial ou residencial a
aglomerao no espao de famlias da mesma condio social ou segundo a
etnia, origens migratrias, etrias e socioeconmicas.
A separao entre bairros ricos e pobres, observa PASTERNAK
(2004), teve incio na dcada de 40. At ento, "a segregao era mais por tipo de
casa e no por bairro".
CALDEIRA (2000) diz que, ao longo do sculo XX, a segregao social
teve pelo menos trs formas diferentes de expresso urbana. A primeira ocorreu
do final do sculo XIX at 1940 e originou cidades concentradas, onde os
diferentes grupos sociais se comprimiam numa rea urbana e viviam segregados
117
por tipos de moradia. A segunda forma, a centro-periferia, imps-se dos anos 40

at os anos 80 e caracterizou-se pela separao de grupos por grandes
distncias: classes mdia e alta residiam no centro da cidade com toda infraestrutura disponvel e os pobres viviam nas distantes e precrias periferias. A
terceira forma vem se configurando desde os anos 80; sobrepostas ao padro
centro-periferia, essas transformaes recentes geram espaos onde diferentes
grupos esto prximos, mas so separadas por muros, altas tecnologias em
segurana e muitas vezes no circulam ou interagem nas mesmas reas. Os
enclaves fortificados, que so espaos privatizados, fechados e monitorados para
residncia, consumo, lazer e trabalho, se caracterizam como o principal
instrumento desse novo modelo de segregao espacial.
TELLES (2004), afirma que, a segregao urbana continua operante e
o crescimento perifrico da cidade continua a acontecer. Mas a dinmica j no
a mesma; os deslocamentos scio-espaciais respondem a outras circunstncias.
Em contraste com as dcadas passadas, no so mais alimentados pelos fluxos
migratrios que diminuram no correr da dcada de 1980 e chegaram a
apresentar saldos negativos nos anos 90. Respondem a fatores de expulso que
ainda precisam ser mais bem compreendidos, mas que se do no cruzamento
entre as foras operantes no mercado de terras e a especulao imobiliria, a
fragilizao dos vnculos de trabalho e encolhimento de alternativas de emprego,
e outros tantos que vm de uma histria j antiga de ausncia ou precariedade de
polticas habitacionais. Se nas dcadas anteriores os deslocamentos espaciais
traduziam trajetrias de insero, agora so as trajetrias de excluso que
predominam em um cenrio urbano muito alterado (esvaziamento das antigas
(concentraes industriais, os novos servios do tercirio de ponta, os grandes
118
equipamentos de consumo que se espalham em grande arco atingindo as

regies, mesmo as mais distantes, e mais o que a literatura vem chamando de
novas centralidades) e no contraponto de uma diminuio relativa da
concentrao populacional nas reas centrais e regies do seu entorno.
Para MARCUSE (2004), do ponto de vista das polticas, uma base
segura para a concluso de que a segregao e os guetos (reas de
concentrao espacial adotadas pelas foras dominantes na sociedade para
separar e limitar um determinado grupo populacional, externamente definido como
racial, tnico ou estrangeiro, tido e tratado como inferior pela sociedade
dominante) so ruins, e para que talvez tomemos posio acerca dos enclaves
excludentes (reas de concentrao espacial nas quais membros de um
determinado grupo populacional, definido por sua posio de superioridade em
termos de poder, riqueza ou status em relao a seus vizinhos, aglomerando-se
de modo a proteger essa posio) que a alocao involuntria de espao a
qualquer grupo indesejvel em uma sociedade democrtica. Uma segunda base
reside no desejo da diversidade, da mistura , das trocas e comunicaes abertas
entre os grupos populacionais em uma sociedade democrtica.
O acesso moradia depende do acesso ao trabalho, educao e s
tecnologias. O problema que as chances dos pobres no mercado de trabalho
so limitadas, devido a diversos fatores, como: dificuldade de locomoo para os
centros, onde se concentram as maiores ofertas de emprego e fluxo de
informaes de mercado; dificuldade de atualizao em relao s novas
tecnologias, j que o mercado exige pessoas cada vez mais qualificadas e
dificuldade de acesso a cursos (mesmo que sejam gratuitos) que valorizem sua
formao, pois na maioria das vezes essas pessoas no tm condies de pagar
119
uma passagem de metr ou de nibus. Esses entraves minam as oportunidades

das classes menos favorecidas terem acesso a moradias de melhor qualidade e
em locais mais estratgicos. SABATINI, CCERES E CERDA (2004) comentam
que Quanto maior o tamanho de reas homogneas pobres, maior gravidade
dos problemas sociais e urbanos para seus moradores. (...). Os tempos de
viagem crescem, j que essas pessoas percorrem grandes distncias para
encontrar algo diferente de sua vizinhana carente, como locais de trabalho,
moradia de outros grupos sociais, e servios e equipamentos de algum nvel. No
mbito social, a segregao em larga escala estimula sentimentos de excluso e
desenraizamento territorial, agravando os problemas de desintegrao social.
Ao analisarmos os pontos que influenciam na segregao, devemos
considerar tambm as polticas habitacionais, que podem contribuir para o acesso
dos cidados moradia digna e cidade em um sentido amplo. Segundo
MARQUES e TORRES (2005), Isso acontece quando o Estado produz habitao
de interesse social de qualidade e em grande escala, contribuindo para a reduo
das desigualdades de acesso a servios. A produo de habitao social pelo
Estado influi positiva ou negativamente sobre os processos de segregao
territorial. Positivamente, quando reduz a segregao ao construir habitao
social em locais em que baixa a presena relativa de grupos sociais de baixa
renda. Negativamente, uma vez que o Estado pode reforar a segregao ao
construir empreendimentos para os grupos sociais pobres em locais j
segregados espacial e socialmente, ou quando remove esses grupos das reas
ricas da cidade.
O Estado define sua poltica monetria, oramento, arrecadao de
impostos e satisfao das necessidades sociais da populao baseada na lgica
120
econmica e na expanso do mercado, rompendo compromissos sociais, gerando

solido e marginalidade e causando intolerncia, discriminao e exacerbao
dos particularismos.
A segregao residencial tem sua dinmica na distribuio de grupos
sociais no espao. Alm de constatar que essa segregao cresceu na ltima
dcada, tratamos de refletir sobre as causas e os significados desse processo.
Por um lado, tentamos mostrar que a separao residencial entre ricos e pobres
no uma mera curiosidade sociolgica, mas que traz consigo importantes
repercusses para as oportunidades econmicas e sociais dos indivduos e das
famlias residentes nas reas mais segregadas. MARQUES (2005).
A
periferia
constituda
de
espaos
homogneos
social
espacialmente separados entre si, configurando a intensa segregao entre reas

ricas e pobres. Espaos pobres apresentam caractersticas diferentes entre si no
que diz respeito ao acesso a equipamentos pblicos ou a caractersticas
diferentes e intensidades de mazelas urbanas como desemprego e violncia.
O local de moradia muito importante para a populao mais pobre
porque, ao isol-la dos circuitos sociais e econmicos (moradia popular e de
interesse social longe do centro da cidade), diminuem suas possibilidades de
interao e de mobilidade social.
A distribuio espacial dos bairros no territrio das cidades tende em
geral a refletir a distribuio dos diversos segmentos sociais. Pode-se dizer que a
organizao espacial dos diferentes estratos de renda tende a ser legitimada pela
histria da cidade; uma espcie de organizao de acordo com a qual as classes
mais abastadas tendem a se concentrar em certas zonas, a classe mdia em
outras e os estratos de renda mais baixa em outras ainda. Essa distribuio
121
freqentemente alterada ao longo do tempo e reas outrora perifricas passam

condio de reas nobres. reas outrora residenciais de classe alta tornam-se
distritos comerciais. Essa dinmica urbana, tpica das grandes cidades, tem clara
explicao a partir da lgica econmica de ocupao do territrio.
O quadro de contraposio entre uma minoria qualificada e uma
maioria com condies urbansticas precrias se relaciona com todas as formas
de desigualdade, correspondendo a uma situao de excluso territorial. Essa
situao de excluso muito mais do que a expresso da desigualdade de renda
e das desigualdades sociais: ela agente da reproduo dessas desigualdades.
Em uma cidade dividida entre a poro legal, rica e com infra-estrutura, e a ilegal,
pobre e precria, a populao que est em situao desfavorvel tem muito
pouco acesso a oportunidades de trabalho, cultura e lazer. ROLNIK (2000).
Para VILLAA (2001), As classes dominantes escolhem a direo de
crescimento em funo de atrativos do stio natural e principalmente em funo da
relao que desenvolvem com suas reas de comrcio, servios e empregos, ou
seja, em virtude da sua insero na estrutura urbana que elas prprias produzem.
Quanto mais essas camadas se concentram em determinada regio da cidade,
mais elas procuram trazer para essa mesma regio importantes equipamentos
urbanos. Quanto mais o conseguem, mais vantajosa essa regio se torna para
aquelas camadas e mais difcil se torna abandonar essa direo de crescimento.
Abandonar a direo radial significa piorar a acessibilidade.
Os condomnios fechados no so um fenmeno isolado, mas a verso
residencial de uma nova forma de segregao nas cidades contemporneas. (...)
Eles esto mudando consideravelmente a maneira como as pessoas das classes
mdias e altas vivem, consomem, trabalham e gastam seu tempo de lazer. Esto
122
mudando o panorama da cidade, seu padro de segregao espacial e o carter

do espao pblico e das interaes pblicas entre as classes. CALDEIRA (2000).
TRAMONTANO (1998) defende que esses condomnios fechados tm
como ponto comum "a negao da diversidade que a cidade prope". Ele
argumenta que "a diversidade tem como grande produto a tolerncia e uma
cidade feita de condomnios no tem isso".
O status um dos fatores que atraem as classes altas aos
condomnios fechados. CALDEIRA (2000) comenta que a construo de smbolos
desse status um processo que elabora diferenas sociais e cria meios para a
afirmao de distncia e desigualdade sociais. Os loteamentos e condomnios
fechados so claramente demarcados por todos os tipos de barreiras fsicas e
artifcios de distanciamento e sua presena no espao da cidade uma evidente
afirmao de diferenciao social. A transformao dos condomnios fechados em
espaos de prestgio exigiu algumas mudanas importantes de valores das
classes altas: residncias coletivas passaram a ser preferidas as residncias
individuais;
moradias
coletivas,
como
prdios
de
apartamentos,
foram
desvalorizadas por causa de sua associao a cortios e reas isoladas, no

urbanizadas e distantes foram transformadas em espaos mais valorizados do
que os tradicionais bairros centrais e com boa infra-estrutura.
123
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Depoimentos
Eng. Alberto Engelbrecht, Prefeitura Municipal de So Carlos, 2006.
Angelo Erico Granato, diretor de projetos da Encalso, 2006.
Augusto S. Bueno, primeiro morador do condomnio de S.J.R.P, 2004.
Arquiteto Jose Carlos de Lima Bueno, secretrio do meio ambiente de SJRP,
2005.
Marco Antonio Rodeiro de Medeiros corretor de imveis, 2006.
Dr. Marden Ivan Negro, primeiro em empreendedor de SJRP.
Eng. Mauro Antonio Cauduru, gerente de planejamento de obras da Rodobens,
2006.
Arquiteto Milton de Assis, gerente de cidades de SJRP, 2003.
Doutor Paulo Henrique dos Santos e Souza, diretor da Setpar, 2006.
Joaquim Antonio Mendona Ribeiro, proprietrio da imobiliria Redentora,
Presidente do Secovi de So Jos do Rio Preto, 2005.
Eng. Renato Lemos, gerencia de produto da Tarraf Construtora, 2006.
128
ANEXOS
399
399
548
91
550
1 Custo da terra urbana e rural - gleba

rea urbana
Zona sul (Dbora Cristina, Bourgainville)
Regio dos Damhas
Regio do Barcelona, Villagio Rio Preto
Regio do Borghese
2 Custo da terra urbana - lotes
A Terreno residencial Harmonia
B Terreno no Villagio Rio Preto
C Terreno no Damha 1
Terreno no Damha 2
Terreno no Damha 3
D Terreno isolado no Tarraf II
E Terreno isolado no bairro prximo ao Villagio Rio Preto
F Apto. Green Garden
3 Construo
Casa no bairro Tarraf - pronta ( venda)
Tabela 12: Custo da Terra
Fonte: Elaborado pela autora
5342
600
73
607
42
380
73
607
42
386
240
48
4
54
15
30
42
1.000,00
200.000,00
300,00/m 144.000,00
100,00/m
28.000,00
266,66/m
160.000
222,22m
100.000,00
209,87/m
85.000,00
100,00/m
45.000,00
111,11m
40.000,00
892,85
110.000,00
38
30
0
5
casas desocupadas
0
525
480
280
600
450
405
450
360
112
rea dos lotes
casas em construo
1
valor unitrio valor total
1670
12
23
199
2
30
280
130
101
88
320
437
ocupados
26
375.000,00 / alqueire
100.000,00 / alqueire
105
595
507
631
155
172
167
105
595
445
630
Total de unidade
34
Projeto
34
586
457
6005
Tabela 11: Ocupao dos Empreendimentos
Residencial Gaivota I
Villagio Rio Preto
Parque Residencial Damha IV
Residencial Mrcia
Condomnio Green Palm
Jardim Vista Alegre
Condomnio Harmonia Residence
Condomnio Village Flamboyant
Loteamento Village De La Montagne
Clube Moradia Do Cedro

Village Santa Helena
Parque Residencial Damha
Condomnio Recanto Real
Residencial Jardins (Damha 2)
Loteamentos
Condomnio Bourgainville
Condomnio Dbora Cristina
1853
488
36
293
50
620
89
15
170
70
21
lotes vagos
1
7426
36
92
796
8
1520
16
1120
520
404
352
1280
1180
total de moradores
102
4390
128
164
800
60
96
800
293
74
190
800
750
total de funcionrios
84
129
500,00
1.030,00
650,00
730,00
400,00
490,00
4 dormitrios (1 sute + 1apto)2 garagens, 1 sala, 3 banheiros, rea de servio e dependncias de empregada
2 dormitrios 2 apto, 4 garagens, 1 sala 3 ambientes, 4 banheiros, lavabo, escritrio, rea de servio,
dependncias de empregada
4 dormitrios, 4 garagens, 2 salas, 6 banheiros, lavabo, escritrio, copa, cozinha,rea de servio.
4 dormitrios (1 sute )4 garagens, 2 salas , 6 banheiros, lavabo, escritrio, rea de servio.
4 dormitrios (1 sute + 3 apto)3 garagens, 1 sala, 6 banheiros, lavabo, escritrio, rea de servio.
360,00
715,65
450,00
4 dormitrios (1 sute + 3 apto)3 garagens, 1 sala, 6 banheiros, lavabo, rea de servio.
lotes
Tabela 13: Avaliao Imobiliria dos Loteamentos Fechados

405,00
951,57
360,00
355,00
1.063,00
260,00
260,00
398,00
492,15
255,00
360,00
300,00
630,00
1300,00
4 dormitrios (2 sutes + 2 apto)sala 5 ambientes, lavabo, escritrio, copa, cozinha, 5 banheiros, rea servio
rea
construda
570,00
Condomnio
Bourgainville
Condomnio
Dbora Cristina
Clube Moradia
Do Cedro
Village Santa
Helena
Parque
Residencial
Damha
Condomnio
Recanto Real
Residencial
Jardins (Damha
2)
Loteamento
Village De La
Montagne
Condomnio
Village
Flamboyant
Residencial
Mrcia
Condomnio
Green Palm
Jardim Vista
Alegre
(Figueira)
Condomnio
Harmonia
Residence
Parque
Residencial
Damha IV
Residencial
Gaivota I
rea do terreno
descrio
Loteamentos
360.000,00
250.000,00
340.000,00
370.000,00
420.000,00
640.000,00
700.000,00
420.000,00
870.000,00
870.000,00
Valor venda
1.280,00
1.971,83
1.400,00
1.380,95
1.526,31
Valor /m
2.500,00
1.500,00
2.500,000
2.500,000
Valor aluguel
3.185,70
2.304,70
1.025,80
4.465,60
4.453,80
iptu
230,00
330,00
300,00
320,00
Valor
condomnio
500,00
130
184.455,00
290.340,00
70,67
128,75
116,36
197
151,16
75,60
75,60
286,86
2 dormitrios, cozinha, 1 garagem, sala, 1 banho, rea de servio
3dormitrios, opcional o 4, sala 2 ambientes., cozinha, escritrio, rea de servio, lavabo, 2

garagens, banho empregada, 2 banho
3 dormitrios, sala 2 ambientes, cozinha, rea de servio, lavabo, 2 garagens, banho empregada, 2 322,48
banho
3dormitrios, opcional o 4, sala 2 ambientes., cozinha, escritrio, rea de servio, lavabo, 2
425
garagens, banho empregada, 2 banho
2 dormitrios
259,79
3 dormitrios, sala 2 ambientes., cozinha, rea de servio, lavabo, escritrio, 2 garagens, banho
empregada, 2 banho
2 dormitrios
90
188
226,23
3 dormitrios, sala 2 ambientes., cozinha, rea de servio, lavabo, 2 garagens, banho
30
57,65
95
121,18
69
69
91,59
125,87
139,65
228,50
91,59
139,65
86,60
67,40
191,83
5.092,00
74.511,00
156.000,00
150.000,00
206.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
200.000,00
60.000,00
140.000,00
140.000,00
30.000,00
30.000,00
162
60
169,73
1.292,47
1.642,10
1.200,00
1.473,80
1.646,91
1.279,50
507,24
507,24
507,24
1.588,94
692,84
1.528,55
1.528,55
500,00
500,00
500,00
120
30.000,00
60
120
2 dormitrios
2garagens, cozinha, rea de servio, 1 banheiro
2 dormitrios
2 dormitrios
2 dormitrios
2garagens, cozinha, rea de servio, 2 banheiros, lavabo
2 dormitrios
2garagens, cozinha, rea de servio, 2 banheiros, lavabo
3 dormitrios
2 garagens, sala, cozinha, copa, rea de servio, 1 banheiro, lavabo
3 dormitrios
1 garagem, sala, cozinha, copa, 1banho, rea de servio
rea do terreno rea construda Valor venda Valor/m2

188
74,23
84.672,00
1.140,06
descrio
3 dormitrios
Tabela 14: Avaliao Imobiliria dos Condomnios Residenciais

Condomnio Portal Dos Ypes
Condomnio Marisa Cristina

Jardins De Barcelona
Condomnio Residencial Vale

Verde
Forest Hills
Condomnio Residencial Villa
Borghese I
Borghese II
Borghese III
Residencial Green Valley Edge
City Condomnio North
Valley
City Condomnio West Valley
City Condomnio South
Valley
Condomnio Residencial Ls
Palmas
Condomnio Green Village 3
Condomnio Green Village II
Condomnios
Condomnio Villagio Maria
Stella II
Sebastio Guilher Padilia 2
Condomnio Green Village I
380,00
1.800,00
1.000,00
1.200,00
250,00
250,00
250,00
850,00
600,00
600,00
421,73
337,80
703,10
736,40
703,10
108,20
108,20
108,20
391,90
168,50
249,40
253,20
111,00
111,00
111,00
Valor aluguel iptu

450,00
279,10
90,00
237,00
220,00
220,00
220,00
100,00
100,00
100,00
250,00
70,00
130,00
160,00
28,00
28,00
28,00
Valor cond.
90,00
131
Condomnio Green Village I
Villa Borghese I
Villa Borghese II
Villa Borghese III
01
02
03
04
05
06
07
Alvar
907/97
Lei 5135/92
Lei 5749/95
Obra de
interesse
social
1997
Alvar
1216/98
Lei 6514/96
Grapohab
026/97
Obra de
Interesse
Social
Alvar
2335/98
Lei 6514/96
Grapohab
Obra de
Interesse
Social
Alvar
355/98
Obra de
Interesse
Social
1998
1998
Alvar
1397/98
Lei 5749/91
Lei 19/92
art. XX A
XXIII.
1998
1998
Alvar
908/97
Lei 5135/92
Lei 5749/95
Obra de
interesse
social
Alvar
147/97
Lei 5135/92
Lei 5749/95
5138/92
Obra de
interesse
social
1997
1997
Lei de
Aprovao
Ano de
Aprovao
Tabela 15: Condomnios Residenciais
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas a 2
e junes
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas em
renque
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas em
renque
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas em
renque
Endereo: Rua Duarte

Pacheco, 1401
Higienpolis.
Cep: 15085-140
Endereo: Rua Antonio

Carlos Bota, 2321
Cep: 15041-570

Carlos Bota, 2001
Cep: 15041-570

Carlos Bota, 1820
Cep: 15041-570
Empreendedor: Tarraf Construtora Ltda

Proprietrio: Maza Administrao e
Participao S/C Ltda
Projeto: Grupo Novo ( Eng Rafael Luiz
Coelho e Jose Carlos de Lima Bueno)

Participao S/C Ltda

Participao S/C Ltda
20.745,70
25.250,06
20.614,75
Empreendedora: Rodobens
14.992,17
Incorporadora e Construtora Ltda
Proprietrio: Rodobens Incorporadora e
Construtora Ltda (Ideraldo Gorayeb)
Projeto: grupo novo (Jose Carlos de
Lima Bueno)
8.123,80
Empreendedora : A Riopretana
Empreendimentos \imobilirios Ltda
Proprietrio: Luiz Eduardo Simes e
Maria do Cu Pereira Simes
Responsvel Tcnico: Antonio Marcos
Padilia
Conjunto
residencial
horizontal com
casas trreas
10.120,76
Padilia
Estrada Vicinal que liga

So Jos do Rio Preto a
Ipigua
Endereo: Avenida Luiz
da Cruz Martins,
Cep: 15054-470
12.432,59
Padilia
Conjunto
residencial
horizontal com
casas trreas
Conjunto
residencial
horizontal com
casas trreas
Total da
rea
(m)
Construtora/
Empreendedora
Descrio

Ipigua
da Cruz Martins,
Cep: 15054-470

Ipigu
da Cruz Martins, 3977
Cep: 15054-470
Localizao
lotes 75,60 m
179x75,79
13.567,26
lotes 75,60 m
204x75,74
15.451,29
lotes 75,60 m
179x75,83
13.573,65
56x139,65
6x279,30
9.946,20
Lote res. 126,50 m
Uh. 1871,20
Uc 317,06.
Lote residncia: 126,50 m
2289,86 residncia
332,35 com
Lote residncia 126,50 m

Lote com: 333,54 m
3210,02 residncia
710,38 com.
rea dos lotes/ unidade habitacional

(m)
179x69,12
204x69,12
179x69,12
56x91,59
6x183,18
62 uh
34
residncia
67,40
2 com
43
residncia
(65,21)
2 com
34
residncia
(51,02m)
2 com.
(161,50 m).
N u.h.
Salo de
festas=
115,50
guarita=
162,23
Salo de
festas=
115,50
guarita=
162,23
Salo de
festas =
257,94
Salo de
festas=166,
97 m
Guarita=10,
50 m
Piscina=47,
04m2
Uh. 2440,91
Uc.227, 48
Muros
divisrios,
caladas,
via interna
de
circulao e
reservatrio
de gua.
rea uso e
propriedad
e comum
(m)
2.072,39
3.658,57
1.675,02
2.077,88
rea
verde
Sistema
de lazer
(m)
4.690,72
5.755,45
5.108,14
3.418,09
2634,14
2.530,69
Sistema
virio
(m)
Uh.2855,03
Uc313,79
Uh. 4550,04
Uc. 314,37
rea
Non
Aedificanti
132
Via Veneto
Condomnio Green Village II
Vale Verde 2
Vale Verde 2 e 3
Forest Hills
Residencial Green Valley

Edge City Condomnio
North Valley
08
09
10
10
12
13
Condomnios
Residenciais Horizontais
Fechados
Conjunto
residencial
horizontal com
casas em
renque
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas a 2
e junes
Alvar 1108/99 Endereo:
Alvar 2642/99 Endereo: Rua Jamil

Barban Cury, 200 Jardim
Tarraf II
Cep: 15092-530
Endereo: Av. Juscelino

Kubitschek de Oliveira,
3000
Cep: 15091-450
2000
1999
1999
Alvar 883/00
Conjunto
residencial
horizontal com
casas em
renque
Alvar 1108/99 Endereo: 4003
1999
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas a 2
e junes
Alvar 1807/98 Endereo: Rua Duarte

Pacheco, 1400
Higienpolis
Cep: 15085-140
Descrio
1998
Endereo: Rua
Sebastio de Souza
Guimares, 200
Cep: 15046-000
Localizao
Alvar 402/99
Lei de
Aprovao
1999
Ano de
Aprovao
10.506,00
Padilia
Rodobens Incorporadora e Construtora

Ltda
33.275,60
11.420,12
10.506,00

Participao S/C Ltda
Projeto: Tarraf Construtora Ltda
Responsvel Tcnico: Eng Rafael Luiz
Coelho

(m)
84x176,00
16x352,00
20.416,00
casa geminada 137,50 m.

lote da casa isolada 228,00 m
2.853,805
casa geminada 137,50 m.

lote da casa isolada 228,00 m
2.853,805
lote 01- 7,40x11,00

02,3,4,5,6,7 e
8- 6,50x11,00
9- 6,59x11,00
10- 5,45x11,00x12,07x12,84
12-2,18+7,16x16,29x11.26x2,02x6,47
13- 6,50x16,29x15,04x6,62
14- 8,00x15,04x8,15x13,49
15- 8,00x13,49x11,95x8,15
29.995,22
116x139,65
10x279,30
18.992,40
2.015,25
total gleba
Total da
rea
(m)
Padilia
Empreendedor: Rodobens
Incorporadora e Construtora Ltda
Proprietrio: Rodobens Incorporadora e
Construtora Ltda (Eduardo Gorayeb
diretor)
Responsvel Tcnico: Edson Gorayeb
Padilia
Construtora/
Empreendedora
84x125,32
16x250,64
100 uh
50
121,01
54 uh
74,80 m
54 uh
74,80 m
116x91,59
10x183,18
126 uh
12 unid
(tipo1) 69,71
02 unid
(tipo2) 73,32
N u.h.
Salo de
festas=
271,50
piscinas=
127,13
rea de
Lazer, Salo
de Festas,
Guarita e
piscina
rea de
lazer e
salo de
festas
rea de
lazer e
salo de
festas
Salo de
festas=166,
97
Guarita=10,
50
Piscina=47,
04
plauground
37,88
r
ea s festa
79, rea
guarita
5,27 95
rea uso e
propriedad
e comum
(m)
4855,00
4.988,30
4.478,43
rea
verde
Sistema
de lazer
(m)
rea de
lazer
190,74
verde
8.004,60
1.950,10
1.300,00
1.300,00
6.224,39
rea
comum de
acesso
605,86
virio
Sistema
virio
(m)
rea Non
Aedificanti
133
Condomnio Marisa Cristina

Edge City Condomnio
West Valley
Parque Residencial Terra

Nostra Cambu
Villaggio Maria Stella

Edge City Condomnio
South Valley
Condomnio Residencial Las

Palmas
14
15
16
17
18
19
Condomnios
Residenciais Horizontais
Fechados
2002
2002
2002

Ltda
Alvar 346/02
Lei 5135/92,
5749/91,
5138/92 e
diretrizes do
CPDD
Alvar 793/02
Lei 19/92 art
XX a XXIII
alvar 71/02
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
geminadas a 2

3000
Cep: 15091-450
Endereo: Rua Pedro

Palotta, 100 Jardim
Maracan
Cep: 15092-205
Conjunto
residencial
horizontal com
casas trreas
geminadas a 2
Setpar S/A

Ltda

Ltda
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
e junes

3000
Cep: 15091-450
9.501,79
32.356,61
69.500,00
7.200,00
35.150,60
Marisa
1=9.151,25
Marisa 2=
4164,67
13.315,92
Empreendedora :KRS Incorporadora

e Construo Ltda Proprietrio: rea
dominial da prefeitura
Projeto Arq. Marcelo Soubhia
Alvar 1250/02 Endereo: Av. Parque

Belvedere, 505- So
Deocleciano
Condomnio
residencial
horizontal com
casas trreas
geminadas

Guerino Jardim Santa
Ana
Total da
rea
(m)
Construtora/
Empreendedora
Empreendedora A. Aguiar &

Construtores Associados Ltda
Proprietrio: A. Aguiar & Construtores
Associados Ltda
Projeto: Arq. Flvia Mussato Aguiar
Marcomini
Descrio
Localizao
Endereo: Rua Maria

Ceron Volpi, 401 ( Vila
Toninho)
Cep:
Alvar 572/01
Lei 19/92 art
XX a XXIII
2001
2002
Alvar 1617
1618
Condomnio
de Interesse
Social
Lei de
Aprovao
2000
Ano de
Aprovao
158x188,60
20x377,20
37.342,80
Marisa 1=
64x90,oo m=
5.760,00
Marisa 2= 24x126,00m=
3.024,00
8.784,00
76x262,50
19.950,00
75x200,00
17x400,00
21.800,00

(m)
42
85,00 m
76x192,08
76 uh
8x57,08
150x72,81
7x114,15
4x129,63
9x145,62
178 uh 198
24 unidades
80,00
construda
unidade
169,27
privada
unidade
75x112,119
17x224,236
92 uh
Marisa
1=64x30,00
Marisa
2=24x30,00
88 uh
N u.h.
12
Marisa 2= 5
Marisa 1=2
Sistema
virio
(m)
rea Non
Aedificanti
Guarita,
pergolas,
piscinas,
salo de
festas e
dependn
cias de
servios
Salo de
festas=27
1,59
Piscina=1
27,13
Piscina=
148,50
estaciona
mento
visitante
79,90
guarita/
banho
9,00
Salo de
festas=33
5,73
Piscina=1
27,13
Portaria=
64,23
8.575,07
4.593,31
16.210,50
7.813,30
15.798,20
calada
rea de
lazer/verd 491,58
e 1.064,04 rua 1.493,00
7.894,00
Centro
Marisa 1= Marisa 1=
comunitri 796,00
2.511,00
o
Marisa 2=
Marisa 2=
339,00
772,00
1.135,00
3.283,00
rea uso e
rea
propriedade verde
Sistema
comum
de lazer
(m)
(m)
134
Condomnio Green Village

III
Condomnio Portal dos Ypes
21
22
2005
2004
2003
Ano de
Aprovao
Conjunto
residencial
horizontal com
casas trreas
geminadas 2 a
2
Condomnio
fechado de
casas com 3
dormitrios
sendo um sute
com closet
Endereo: Av. Parque

Belvedere, 505 So
Deocleciano
Alvar 171/05
Rua Maria Ceron Volpi,

chcaras 20,21,22,23
Vila Toninho
Conjunto
residencial
horizontal com
casas
assobradadas
com 3 dorm.
Descrio
Localizao
Alvar 1895/04 Prolongamento Av.

Francisco Chagas de
Oliveira, 2550
Higienpolis
Alvar 904/03
Lei de
Aprovao
Fonte: Secretaria de Obras e Saneamento (arquivo) Alvars, Processos e Plantas

Fonte: Secretaria Municipal da Habitao junho 2005
Rodobens Engenharia: abril 2005
Data da Pesquisa: maro de 2005 a junho de 2005
Jardins de Barcelona
20
Condomnios
Residenciais
Setpar S/A
Rodobens Incorporao e Construtora

Ltda
Rodobens Incorporao e Construtora

Ltda
Construtora/
Empreendedora
23.874,00
39.488,09
61.560,00
Total da
rea
(m)
136x152,95
8x305,90
23.248,40
176x188,60
11x377,20
37.372,80
8 x 16
14.483,97

(m)
112
96,60 m
136x93,50
8x187,00
144 uh
10x57,08
166x72,81
4x114,15
4x129,63
3x145,62
187 uh
N u.h.
rea uso e
propriedade
comum
(m)
Salo de
festas e
portaria
Salo de
festas=16
9,88
Piscina=6
4,14
Portaria=
85,80
rea
verde
Sistema
de lazer
(m)
Salo de
festas=21
5,00
Portaria=
139,60
9.344,23
6.611,33
6.497,27
14.004,20
rea Non
Aedificanti
9.858,40
Sistema
virio
(m)
135
Condomnio
Cristina
Clube Moradia do Cedro
Village Santa Helena
Parque Residencial
Damha
Condomnio
Real
02
03
04
05
06
1974
Recanto 1992
1992
1990
1981
Descrio
Construtora/
Empreendedora
Encravada na Fazenda Rio Loteamento de rea

Preto, na Estrada Municipal para
Iguau, Km 1
Encravada entre Jardim Tarraf I, Loteamento de rea

Jardim Aclimao, Condomnio
Dbora Cristina, Avenida Ansio
Haddad e rea Pedro Csar Curti
(Fazenda Piedade)
Endereo: Av. Ansio Haddad,
7800
Cep: 15093-900
Empreendedora:
A.C.J. 305.144,00
Imveis e Incorporao Ltda
Proprietrio: A.C.J. Imveis e
Incorporao Ltda
Projeto Eng Vanderlei de
Amorim
Empreendedora: ECCO 156.279,12

Engenharia, Construo
Proprietrio:
ECCO
Engenharia, Construo e
Comrcio Ltda e Sol Poente
Empr. e Participaes Ltda:
(Pedro Cezar Curti e outros)
Projeto: Eng Jos Gonalves
Toscano
Empreendedora:
831.126,90
AD
Empreendimentos
Imobilirios Ltda.
Proprietrio Anwar Damha
Projeto Anwar Damha
Encravada entre a Rodovia Arruamento

e Empreendedora: Clube Monte 281.374,78
Estadual
Washington
Luiz, loteamento de uma Lbano de So Jos do Rio
Preto
Ferrovia Paulista S/A e Estrada rea de terras
Proprietrio: Clube Monte
Municipal
Endereo: Rodovia Washington
Lbano de So Jos do Rio
Luiz, km 445
Preto( Pres. Jos Chalella)
Cep: 15038-000
Projeto Grupo Novo (Jos
Carlos de Lima Bueno)
e Empreendedora:
Mona 330.968,96
Encravada entre a Rodovia So Arruamento
Jos do Rio Preto e Jos loteamento de rea Empreendimentos Imobilirios
Bonifcio, crrego
Bor
e de terras
Ltda
propriedade de Pedro C. Curti e
Proprietrio:
Waldemar
Sergio L. Munia Fazenda
Haddad scio gerente da
Mona
Patrimnio
Endereo: : Avenida Ansio
Projeto: Grupo Novo (Jos
Haddad, 8.000
Cep: 15093-900
lote:
360,00 m
176.853,46
lote
1.000,00 m
413.788,65
lote mnimo:
647,50 m
lote mximo:
1.478,18 m
83.304,36
lote mnimo:
974,57 m
lote mximo:
1.032,22 m
168.736,77
lote
:
1.000,00 m
177.764,14
lote:
+1.500,00 m
49.593,00
445
595
105
167
172
34
Total
de rea
dos N
rea (m)
Lotes (m)
lotes
de Empreendedora: Marden Ivan 72.537,00

Prolongamento da Av. Brigadeiro Retalhamento
Faria Lima, antiga Fazenda lotes de uma rea Negro
de terreno
Patrimnio
Proprietrio:
Marden
Ivan
Endereo:
Avenida
Ansio
Negro
Haddad, 10.000,00
Projeto: Eng Eduardo Ferreira
Lafraia
Cep: 15093-000
Localizao
Lei 4592/92 (utilizao Encravada na Fazenda Piedade Loteamento de rea

de rea institucional)
entre o Loteamento Jardim Tarraf
Grapohab 195/92
II, Crrego Bor, Manuel Sabino
e Horto Florestal
Endereo: Avenida Juscelino K.
de Oliveira n. 1220
Cep: 15091-450
Lei 3504/84
Lei
1.143/65
(edificao de lotes)
Decreto lei n 58
Decreto lei n 271
28/02/67
Artigo 34, item c, Lei

1143/65
Retalhamentos
Norma DPC 3L de
14.9.1972 emitida pelo
Departamento
de
Projetos e Operaes
do Incra
Ano
de Lei de Aprovao
Aprovao
Dbora 1978
Condomnio Bourgainville
01
Loteamentos Fechados
Tabela 16: Loteamentos Fechados
15.257,20
41.709,70
rea
dominial
(m)
1.667,00
15.425,69
23.601,80
7.822,15
30.552,87
59.360,80
23.445,22
56.326,19
63.453,90
168.150,35
41.725,39
56.311,82
63.743,82
19.327,00
rea verde Sistema

Sistema de virio (m)
lazer (m)
rea doada 66.930,10

prefeitura
de
18.503,50
desmembrada
do imvel
rea
Institucional
(m)
3.110,00
46.015,30
Preserva
o
Perma
nente
490,88
78.500,30
22.530,90
+
18.503,50
+
7.621,57
prolongamen
to de vias
1.950,00
prolongamen
to
da
Avenida
rea
non
aedificanti
136
Loteamento Village de La 1996

Montagne
Condomnio
Flamboyant
Residencial Mrcia
Condomnio Green Palm
Jardim Vista Alegre

(Figueira)
08
09
10
11
12
2001
2000
2000
Village 1999
Residencial
(Damha 2)
07
Descrio
Encravada na Fazenda Rio Loteamento de rea

Preto, na Estrada Municipal para
Iguau, Km 1
Endereo: Av Nadima Damha,
2000
Localizao
Encravada na confluncia da Loteamento de rea

Rodovia BR-153 e a Avenida de
terras
em
Ansio Haddad, em frente ao condomnio fechado
Condomnio Dbora Cristina
8500
Cep: 15093-000
Entre a Av. de Contorno e os Loteamento de rea

loteamentos Parque Residencial
Damha e Residencial Jardins
(Fazenda Rio Preto)
Endereo: Av Miguel Damha,
2001
Cep15061-800
Encravada na Fazenda
Macacos ou Alegria
Endereo: Br 153, Km 70
Cep: 15000-000
Empreendedora:
AD. 658.053,00
Empreendimentos Imobilirios
Ltda.
Proprietrio:
AD.
Ltda. (Anwar Damha)
Projeto Eng Marco Aurlio
Eugenio Damha
Empreendedora:
Rodobens 87.895,28
Administrao e Promoes
Ltda
Proprietrio: Beny Maria Verdi
Haddad,
Waldemar
Verdi
Junior, Waldemar de Oliveira
Verdi,
Rodobens
Administrao e promoes
Ltda.
Projeto Arquiteto: Fernando
Jos Rodrigues Moreira
Diretrizes do CPDD Fazenda Rio Preto, encravada loteamento de rea Empreendedora: Agroseta 309.348,57
N 4629/96
entre o Condomnio Residencial de terras
Agropecuria
Sebastio
Lei 5138/92
Damha, Estrada Municipal Rio
Tavares Ltda
Grapohab 122/99
Preto-Guapiau, Jardim Yolanda,
Proprietrio:
Agroseta
Agropecuria
Sebastio
Lei 6766/79
Avenida Marginal Rodovia Assis
Chateaubriand
(SP-425)
e
Tavares Ltda (Jose Roberto
remanescente
do
imvel
Tavares)
percentente a zona rural.
Projeto Grupo Novo (Jose
Diretrizes do CPDD
N 4357/97
Lei 5138/92
Grapohab: 126/99
Diretrizes do CPDD
N
2013/99
(loteamento
fechado)
Lei 5135/95 artigo
45(arborizao das
caladas e reas
verdes)
Lei 5138/92
Grapohab 229/93
lote
360,00 m
138.117,91
residenciais
45.851,73
comerciais
rea mdia
dos
lotes
1.064,06 m
44.690,60
rea mnima
lote: 390,00
m
rea
mxima:
791,00 m
267.430,00
rea mdia
dos
lotes
902,10 m
65.753,26
lote:
360,00 m
239.679,418
lote mnimo:
450,00 m
lote mximo:
1.068,00 m
206.715,50
20
42
607
73
630
399
Total
de rea
dos N
rea (m)
Lotes (m)
lotes
Empreendedora:
AD 443.292,10
Ltda.
Proprietrio:
Damha
Urbanizadora e Construtora
Ltda (Anwar Damha scio
gerente)
Projeto: Eng Alberto Bagdade
Construtora/
Empreendedora
dos Loteamento de rea Empreendedora: CONSTAL 400.000,00

de terras
Incorporaes,
Empreendimentos
e
Construes Tavares Ltda,
UNICOS Comrcio e
Administrao Ltda, George
Shinagaw e Orlando Jos
Paschoal Constantini.
Proprietrio: CNI Companhia
Nacional de Imveis
Projeto: Eng Rejane Luz de
Souza Lima
Diretrizes do CPDD Av. Ansio Haddad, fundos com Loteamento de rea Empreendedora:
Antonio 111.787,44
N 1341/98
a Av. Juscelino Kubitischek entre
Tarraf Jnior e Outros
Proprietrio: MCP Rio Preto
Lei 5138/92
o Cond.Dbora Cristina e Cond.
Participaes S/A, Setpar S/A
Bourgainville
(Fazenda
Patrimnio)
(Paulo Henrique dos Santos e
Souza)
9000
Projeto Walter Luiz Cavalari
Cep: 15093-900
Lei 5138/92
Ano
de Lei de Aprovao
Aprovao
Jardins 1994
Loteamentos
Residenciais Fechados
5.609,16
32.950,00
5.589,22
20.000,00
22.393,55
rea
dominial
(m)
14.225,19
+
1.210,48
965,99
34.496,00
5.563,39
+ 265,10
20.000,00
22.929,60
rea
Institucional
(m)
23.435,03
80.299,995
10.994,72
75.084,51
25.634,81
66.792,40
181.257,60
75.127,00
(rea
para
recreao e
portaria)
11.178,44
40.020,587
37.947,65
110.242,80
+ 26.263,00
rea
de
recreao
rea verde Sistema

lazer (m)
31.023,78
Preserva
o
Perma
nente
16.800,00
3.804,97
CPFL
rea
non
aedificanti
137
Residencial Gaivota I
Village Rio Preto
15
16
Contorno
do Loteamento fechado Empreendedora:

A.D. 283.038,00
de uma rea de Empreendimentos Imobilirios
terras
Ltda
Proprietrio:
A.D.
Ltda (Anwar Damha)
Eugenio Damha
Encravada na Fazenda Rio Preto Loteamento fechado Empreendedora: Agroseta 501.379,63

no permetro urbano
de uma rea de Agropecuria
Sebastio
terras
Tavares Ltda
Proprietrio:
Agroseta
Agropecuria
Sebastio
Tavares Ltda
Projeto Cavalari Engenharia e
Topografia
Empreendedora:
A.D. 90.188,35
Ltda
Proprietrio:
A.D.
Ltda (Anwar Damha)
Eugenio Damha
lote
300,00m
137.638,50
+4864,00
+10.292,00
lote
400,00 m
285.423,11
rea mnima
lote
400,00
m
rea mxima
868,00 m
263.461,50
rea mdia
dos
lotes
480,00 m
51.987,87
457
686
550
91
Total
de rea
dos N
rea (m)
Lotes (m)
lotes
Encravado na Fazenda Rio Loteamento fechado

Preto, no lugar denominado de uma rea de
Crrego da Lagoa, com frente terras
para a Avenida Miguel Damha
(avenida de contorno do linho)
Alvar 720/05
Endereo: Av.
Certido
de Linho s/n
diretrizes 1404/04
Diretrizes do CPDD
N 2852/01
Compromisso
de
ajustamento com a
Curadoria do Meio
Ambiente (ministrio
Publico do Estado
de
So
Paulo)
PAPIC n 10/02
Artigo 45 da Lei n
5135/92
Lei 5138/92
Grapohab 412/2003
Alvar 711/04
Certido
de
diretrizes 0048/03
Loteamento
fica
enquadrado como
loteamento fechado
Grapohab 43/2004
Construtora/
Empreendedora
Empreendedora: Zaia Tarraf 82.207,00
LTDA
Proprietrio: Olavo Tarraf,
Filhos e Cia Ltda.
Projeto Eng Olavo Tarraf
Descrio
Fazenda Patrimnio, encravada

na rea pertencente a Rema
Construtora Ltda, Rua ngelo
Cal, Condomnio Bourgainville e
Recanto Isa Flavia e propriedade
de ANFAB Agropecuria e
Participaes Ltda (Fazenda
Patrimnio)
Localizao
23.881,00
Substitud
a
por
servios
de acordo
com a lei
municipal
n8851 de
03/01/03
Substitud
a
por
servios
de acordo
com a lei
municipal
n8851 de
03/01/03
rea
dominial
(m)
Fonte: Elaborado pela autora com base nos dados da Secretaria de Planejamento Alvars, Processos e Plantas -Data da Pesquisa: setembro de 2004 a junho de 2005
EM
ANDAMENTO
2004
Residencial 2003
Parque
Damha IV
14
Diretrizes do CPDD
N
3083/00
e
1421/01
Grapohab 075/2002
Ano
de Lei de Aprovao
Aprovao
Harmonia 2002
Condomnio
Residence
13
Loteamentos
Residenciais Fechados
1.273,50
17.888,08
4.921,00
93.838,00
142.469,48
63.855,00
156.186,05
+
8.000,80
rea de lazer
e portaria
+
49.320,00
sistema de
lazer
e
recreao
8.220,70
rea verde Sistema

lazer (m)
Poder
ser 69.583,43
substituda por
servios
de
acordo com a
lei
municipal
n9158/03
= 3.903,61 m2
Poder
ser
substituda por
servios
de
acordo com a
lei
municipal
n9158/03
4.110,35
rea
Institucional
(m)
rea
non
aedificanti
6.330,00
CPFL
16.750,00 5.850,00
CPFL
+
25.620,00
rea
de
proteo
aos
mananciai
s
Preserva
o
Perma
nente
138
res
un
am
icip
al
RO
BR
15
3
VIA
DO
HIN
AS
W
ON
GT
IZ
LU
4. VILLAGE SANTA HELENA
DCADA DE 90
3. CONDOMINIO CLUBE MORADA DO CEDRO
DCADA DE 80
2. CONDOMINIO DEBORA CRISTINA
1. CONDOMINIO BOURGAINVILLE
DCADA DE 70
LOTEAMENTOS FECHADOS DE ALTA RENDA
EXPANSO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
LOGRADOUROUROS
RIOS
LINHA FRREA
REPRESA
PERIMETRO URBANO 1970
LEGENDA
Figura 50: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 70

Fonte: Elaborado pela autora com o Mapa Base da Secretaria Municipal de Planejamento de So Jos do Rio Preto Locao dos Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais -Elaborado pela autora
rep
2
1
139
BR
15
3
A
VI
DO
RO
15
10
12
IZ
LU
4
2
16
1
6
7
3
14
RIAND
UB
CHATEA
ASSIS
RODOVIA
LOGRADOUROUROS
RIOS
LINHA FRREA
REPRESA
PERMETRO URBANO EM 2004
LEGENDA
CONDOMNIOS RESIDENCIAIS
LOTEAMENTOS FECHADOS
16. CONDOMINIO VILLAGE FLAMBOYANT
15. CONDOMINIO RESIDENCIAL FOREST HILLS
14. CONDOMINIO RESIDENCIAL VALE VERDE 2 E 3
13. VIA VENETO
12. CONDOMINIO GREEN VILLAGE II
11.CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA BORGHESE I, II E III
10. CONDOMINIO GREEN VILLAGE I
9. COND. RES. S. G. PADILIA I, II E III
8. LOTEAMENTO VILLAGE DE LA MONTAGNE
7. RESIDENCIAL JARDINS (DAMHA 2)
6. CONDOMINIO RECANTO REAL
5. PARQUE RESIDENCIAL DAMHA
PLANO DIRETOR DE 1992
DCADA DE 90
DCADA DE 80
DCADA DE 70
EXPANSO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS RESIDNCIAIS
CONDOMNIOS DE RENDA MDIA ALTA
CONDOMNIOS E LOTEAMENTOS DE RENDA MDIA
CONDOMNIOS DE RENDA MDIA BAIXA
CONDOMNIOS DE INTERESSE SOCIAL
Figura 51: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 90

11
13
ON
GT
IN
SH
140
RE
SA
18
PA
RO
BR
DO
15
3
A
VI
H
AS
13
19
5
21
30
11
24
28
T
NG
ON
IZ
LU
O
S
PA
UL
LOGRADOUROUROS
RIOS
LINHA FRREA
REPRESA
PERMETRO URBANO EM 2004
LEGENDA
Figura 52: Mapa de Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais

33
14
7
E
PR
CI
17
22
26
6
23
31
10
12
15
32
25
4
2
16 20
1
27
29
NI
MU
141
CONDOMNIOS DE INTERESSE SOCIAL

CONDOMNIOS DE RENDA MDIA BAIXA
CONDOMNIOS E LOTEAMENTOS DE RENDA MDIA
CONDOMNIOS DE RENDA MDIA ALTA
EXPANSO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS RESIDNCIAIS

DCADA DE 70
DCADA DE 80
DCADA DE 90
PLANO DIRETOR DE 1992
5. PARQUE RESIDENCIAL DAMHA
6. CONDOMINIO RECANTO REAL
7. RESIDENCIAL JARDINS (DAMHA 2)
8. LOTEAMENTO VILLAGE DE LA MONTAGNE
9. COND. RES. S. G. PADILIA I, II E III
10. CONDOMINIO GREEN VILLAGE I
11.CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA BORGHESE I, II E III
12. CONDOMINIO GREEN VILLAGE II

13. VIA VENETO
14. CONDOMINIO RESIDENCIAL VALE VERDE 2 E 3
15. CONDOMINIO RESIDENCIAL FOREST HILLS
16. CONDOMINIO VILLAGE FLAMBOYANT
A PARTIR DE 2000
17. CONDOMINIO NORTH VALLEY
18. CONDOMINIO RESIDENCIAL MARISA CRISTINA I, II

19. RESIDENCIAL MARCIA (DAMHA 3)
20. CONDOMINIO GREEN PALM

21. JARDIM VISTA ALEGRE (FIGUEIRA)
22. CONDOMINIO WEST VALLEY
23. PARQUE RESIDENCIAL TERRA NOSTRA - CAMBU
24. VILLAGIO MARIA STELLA
25. CONDOMINIO SOUTH VALLEY
26. CONDOMINIO LAS PALMAS
28. JARDINS DE BARCELONA
27. CONDOMINIO HARMONIA RESIDENCE
29. PARQUE RESIDENCIAL DAMHA IV

30. RESIDENCIAL GAIVOTA I
31. CONDOMINIO GREEN VILLAGE III
32. CONDOMINIO PORTAL DOS YPES
33. VILLAGIO RIO PRETO
142
Figura 53: Imagem de Satlite de So Jos do Rio Preto

Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento
143

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SILVIA RODRIGUES

LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS

Dissertao apresentada como exigncia para obteno do

"Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais

Dissertaodefendida e aprovada em 26 de Junho de 2006 pela Comisso Examinadora

rofl. Dr.aMaria Helen Ferreira Machado

Dedico este trabalho ao meu querido filho Lucas

A cidade. Os modernos quase que completamente esqueceram o verdadeiro sentido

Termos de Indexao: loteamentos fechados, condomnios residenciais.

Key words: closed plots of land and residential condominiums.

Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................86

Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III........................ 40

Figura 37: Planta Baixa da Casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de

disseminado por todo o Pas. Para o entendimento desses processos de

descrevo as questes fundirias e quais os grupos

econmicos que atuam na cidade de So Jos do Rio Preto e tambm quem so

No captulo 4 tratada a legislao municipal em relao aos

1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO

1.1 O Que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial

moradores, o que demonstra a sua ilegalidade. Com efeito, os tais loteamentos

pblica. No loteamento comum, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa

do hall, do playground, da garagem, da piscina, etc... No caso dos

O Alphaville foi o primeiro loteamento fechado a ser lanado no Brasil;

O condomnio Alphaville So Paulo foi lanado em 1974, cerca de

1.2 So Jos do Rio Preto

economia regional e passou a ser a maior empregadora da cidade. Em 1969, a

Figura 2: Mapa do Estado de so Paulo

So Jos do Rio Preto se destaca porque a cidade est num local

Pib Per Capita

Os produtos mais significativos da regio so a cana-de-acar, a

de 4 loteamentos fechados e 12 condomnios residenciais, sendo que os

Figura 3- Da rea edificada e rea do terreno

Neste captulo so tratadas as questes dos mercados imobilirios

Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas

Segundo SALGADO (2000), os condomnios residenciais surgiram nos

Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo, 2003.

Existe uma luta travada entre as pessoas que buscam morar em

contemporneas indica que existe na verdade uma dicotomia entre as lutas no

2.1 O Valor da Terra

Valorizao apropriada pelo proprietrio

Aes do conjunto da sociedade

Figura 6: Componentes do valor do solo urbano

No passado, as terras onde esto localizados os condomnios eram

compras, etc. A noo de cidade est sendo alterada; reas de disperso no tm

usos, elaborada uma pesquisa sobre o mercado da regio, visando detectar o

de morar seguramente e repartir as despesas de manuteno da moradia atraem

Custo dos materiais

Custo dos equipamentos

Gastos Gerais / Honorrios

Figura 7: Composio de preos imobilirios

Os valores dos custos dos materiais, mo-de-obra e equipamentos,

Na compra da terra, os incorporadores se beneficiam com o preo dos

equipamentos de lazer, os preos dos empreendimentos. A inteno entender,

Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas - Proprietrio : SETPAR S/A

A Setpar adquiriu as terras em 13/07/2001 por R$ 155.000,00, de

2.1. TIOKA TAMASHIRO

3.1 MARIA TAMASHIRO

ANTONIO PEREIRA CASTILHO

Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra

4.1 KENSEI OGUSUKU

Custo da unidade habitacional