APOSTILA DE

SE
GU
RAN
ÇA
RESIDENCIAL E
CONDOMÍNIOS

Residência Assaltada
sofre desvalorização
de 40% em seu valor
de venda - Pág.09

Cuidados
na portaria - Pág.14

Como viver
em condomínio - Pág.14

Autor
Tenente Dirceu
Cardoso Gonçaves
 Oportunidade Única.
Não perca!
Controle sim, mas com educação.

Nossa cidade cresce a cada dia. Junto a este

crescimento vem a insegurança. Cada vez mais as
famílias procuram morar em condomínios, buscando
essa “tal”proteção.

O maior responsável em garantir isso aos

condomínios são os síndicos, administradores,
moradores e, principalmente, seus funcionários, que
são os responsáveis pelo controle de portaria. Estes
devem conhecer os condôminos, controlar quem
entra e quem sai, observar tudo que ocorre dentro
e fora do condomínio e qualquer mudança na rotina
deve ser observada, pois a segurança poderá estar
sendo afetada.

A profissão de porteiro requer muito mais do que

um simples abrir e fechar de portões. Ter um bom
preparo para exercer essa função significa, hoje,
a manutenção de seu emprego e até a ascensão
salarial.

2 Para os moradores do condomínio, um profissional

preparado para o serviço representa a segurança de
seu bem mais precioso: “A Família”.

Pensando nesses valores, que devem ser resguardados,

o Tenente Dirceu e o Instituto Monitor elaboraram um
Curso de Qualificação Profissional em Segurança de
Portaria e Zeladoria, voltados exclusivamente para
os profissionais que trabalham em condomínios, e, o
mais importante, é que ele será feito a distância, ou
seja, os alunos interessados poderão estudar em casa
através de apostila e exercícios de fixação, sendo que
ao final de cada módulo o aluno deverá comparecer
a um encontro, no qual assistirá a palestras sobre
segurança e manutenção geral e ao final terá avaliado
seu aproveitamento.

Os alunos concluintes receberão Certificado de

Conclusão expedido pela Faculdade em parceria
com o Tenente Dirceu.

Convidamos você, que está interessado em ser um

profissional qualificado, a fazer contato conosco
e reservar sua vaga para 2018, pensando na sua
carreira profissional.

Contato:
11 6941.7976 - 6194.5622 - 2295.4020
E-mai: tenentedirceu@uol.com.br
 Sumário
Prefácio 04
À Família paulistana 05
Todos são responsáveis 06
Como deve ser a segurança de um Condomínio 12 3
Procedimentos preventivos básicos de segurança 14
Zelador peça chave 18
Apartamento assaltado sofre desvalorização de 40% 20

Cuidados preventivos básicos na portaria 21

Controle de garagem 22
Medidas de segurança em casos de emergência 25
Telefones de emergência e uteis para condomínios 27
Como viver em condomínio 28
Viva mais seguro 31
Dicas gerais de segurança 33
Conclusão 35

Tenente Dirceu
 Prefácio
As funções de zelador e porteiro são essenciais num condomínio. O desempenho desses
profissionais contribui para que os moradores se sintam seguros e satisfeitos com a
estrutura de serviços.

Este manual tem objetivo de orientar sobre como obter um rendimento profissional cada
vez melhor no exercício dessas atividades, com destaque para as questões de segurança.

Colocadas em prática, as dicas aqui apresentadas podem ser a diferença entre obter
sucesso ou arranjar problemas, conquistar o respeito e a admiração dos condôminos ou
ser considerado profissional despreparado.

Um condomínio, seja de apartamentos ou de casas, é um universo especial que abriga

pessoas dos mais diversos tipos, classes sociais, profissões e com visões de mundo
variadas. Atender a todos com eficiência exige um bom jogo de cintura e interesse de
estar sempre aprendendo.
4
Atender corretamente os telefonemas, conhecer procedimentos de segurança e respeitar
os hábitos dos moradores sem fugir das regras estabelecidas para o bom convívio de
todos são atitudes que marcam positivamente o profissional. O relacionamento com o
público externo também recebe atenção especial nesta publicação.

Operação adequada de sistemas de vigilância e alarme, orientação sobre barreiras

físicas, identificação de prestadores de serviço, normas de segurança interna e postura
profissional são alguns dos temas aqui abordados.

De um modo geral, este trabalho alcança não apenas os funcionários. É importante que os
moradores saibam o porque que determina tais ações têm de ser implantadas e, por outro
lado, que possam cobrar a sua aplicação em busca de tranquilidade e harmonia.

Reduzir drasticamente a possibilidade de ocorrências que vêm ocupando espaço nos

noticiários é meta prioritária. Isso gera credibilidade e novas oportunidades para quem
atua nesse ramo e tem vidas e patrimônios sob sua responsabilidade.

Bom trabalho!

José Elias de Godoy

Oficial da Polícia Militar do Estado de São Paulo, autor dos livros “Manual de
Segurança em Condomínios” e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.

Tenente Dirceu
 À FAMÍLIA
Paulista

A violência é um dos principais problemas “de berço”. A falta do lar, do colo da família, pode
que assolam as grandes cidades. Atualmente, levar muitos à criminalidade, sem dúvida muitas
até regiões interioranas, antes consideradas vezes um caminho de uma única mão, que leva
verdadeiras ilhas de tranquilidade, têm a rotina à aniquilação do caráter e dos bons costumes.
alterada por causa da ação inescrupulosa de Pela preservação da instituição familiar é que
quadrilhas de assaltante. trabalhamos com afinco para que este projeto se
tornasse uma agradável realidade.
Este trabalho tem como meta prioritária sugerir
dicas simples para o cidadão honesto que 5
trabalha, estuda e com, muito suor, educa os filhos,
sempre com a terrível sensação da insegurança.
As sugestões apresentadas neste manual são de
fácil assimilação e, se encaradas como regras de
convivência, serão de fundamental importância e
ajudarão a evitar que crimes aconteçam.

O cidadão pode, sim, evitar a ação de marginais.

Todos nós podemos contribuir para a própria
segurança! Pesquisas indicam que, cerca de 95%
dos crimes, são ocorrências eventuais em que o
meliante surpreende a vítima desprevenida. Não
são crimes altamente planejados, portanto podem
ser evitados se o cidadão estiver precavido e
atento a pequenas regras básicas.
Tenente Dirceu Cardoso Gonçalves
Por fim este trabalho é dedicado a Família Conselheiro da ASPOMIL – Associação
Paulista, que deve a todo custo ser preservada dos Policiais Militares do Estado de São
em suas tradições, em sua história. Pois sabemos, Paulo e consultor deste projeto.
que muitos daqueles que “estão do lado de lá”
cometendo crimes e agindo contra os princípios
cristãos, estão justamente nesta situação pela falta

Tenente Dirceu

Responsáveis
Esse trabalho tem como objetivo principal alertar
para a necessidade, cada dia maior, de todos nós
adotarmos medidas preventivas em relação à
segurança pessoal. Com o passar do tempo, e por
razões que não cabem aqui ser discutidas, os fora
da lei tornaram-se mais ousados, incorporam às
suas ações os costumes e tecnologia originalmente
desenvolvidos para nos trazer bem estar.
Por essa razão, é fundamental que síndicos,
moradores, funcionários e visitantes estejam
6
sempre atentos. Qualquer descuido ou negligência
pode acarretar grandes prejuízos pessoais,
materiais, físicos e morais.
A regra básica para manter um bom grau de
segurança no condomínio é todos estarem
conscientes de que a responsabilidade pela
segurança não é apenas dos profissionais
contratados para esse fim. De nada adiantará o
porteiro, o vigilante e o zelador serem altamente
treinados se o morador e seus familiares não
observarem os mínimos requisitos que compõe
a segurança do conjunto. A princípio, esses
cuidados podem incomodar, mas logo os usuários
se habituam e todos se beneficiam.
Cabe ao síndico, apoiado pela assembleia de
condôminos que o elegeu, administrar tanto os
serviços básicos quanto a segurança do condomínio,
isso pode ser feito diretamente ou através da
contratação de empresas especializadas. Mas toda
contratação deve ser precedida de cuidados
quanto à origem, antecedentes e idoneidade dos
contratados.
Tenente Dirceu
TODOS SÃO
Aos funcionários – próprios ou terceirizados – está
reservada a parte mais importante de tudo. Em
primeiro lugar, devem ser treinados e, depois disso,
seguir fielmente as instruções recebidas. Também
carecem de reciclagens periódicas para que se
mantenham atualizados e com grau máximo de
eficiência. O condômino e seus familiares precisam
estar conscientes de que, quando tiverem acesso
ao imóvel aceitarem cumprir um regulamento
cujas regras foram elaboradas para garantir a
administração, a segurança e o bem estar do
conjunto.
Nestas condições, abriram mão de hábitos que
poderiam ser praticados por conta e riscos
próprios em residências uni-familiares. Assumiram,
inclusive, o compromisso de exigir os mesmos
cuidados de seus visitantes.
Um condomínio nada mais é do que a representação
da sociedade, em pequenas dimensões. Todos
abrem mão de hábitos, comportamentos e
até direitos individuais para se beneficiar da
estabilidade oferecida pelo conjunto.
Quebrar essas regras resulta em assalto e danos
pessoais imediatos e prejuízo imobiliário. Um
imóvel assaltado pode sofrer desvalorização de
até 40%.
Os níveis de segurança e até de convivência
melhoram muito quando todos se conhecem. Isso é
possível num pequeno condomínio e, praticamente
impossível, num condomínio de grande porte que,
por essa razão, deve desenvolver outros recursos
para compensar essa dificuldade.
O conhecimento, ou reconhecimento
moradores de um condomínio deve se fazer
através das assembleias e outras reuniões que o
conjunto pode promover periodicamente.
Dependendo de como tais atividades
desenvolvam, elas têm o condão de criar um elo
entre as pessoas que têm em comum o espaço
onde vivem. Aí se incluem também os funcionários,
que servem o dia-a-dia do lugar.
Todos se conhecendo fica mais fácil a manutenção
da segurança e as próprias relações entre
funcionários e condôminos. Os porteiros, por
exemplo, terão de fazer menos perguntas e os
moradores terão a sensação de maior liberdade
sem com isso perder a segurança básica.
Mas o simples conhecer uns aos outros não é o
suficiente. Indispensáveis são as regras a serem
seguidas por toda essa comunidade que aqui
chamamos de Condomínio.
1 - CRIMES CONTRA OS CONDOMÍNIOS
Dentre os vários delitos que podem ocorrer contra
os condomínios, destacaremos os furtos e roubos,
que são crimes contra o patrimônio que vem
preocupando os condôminos de um modo geral.
É importante entender o que vem a ser cada delito,
segundo o que está definido no Código Penal:
Furto - Art. 155CP. Subtrair, para si ou para outrem
coisa alheia móvel.
Nos condomínios costuma-se furtar:
• Dinheiro, jóias, objetos de arte, aparelhos
eletrônicos, valores diversos nas residências de
moradores ausentes;
• Materiais e equipamentos existentes nos pátios
e depósitos;
• Nas garagens, furtam-se veículos, toca-cds,
objetos em porta-luvas de carros, bicicletas,
motocicletas guardadas na garagem, etc.
Tenente Dirceu
dos Roubo - Art.157CP. Subtrair coisa móvel alheia,
para si ou para outrem, mediante grave ameaça
ou violência a pessoa, ou depois de havê-la, por
qualquer meio, reduzido à impossibilidade de
resistência.
se
Será enfatizado o roubo em condomínio uma
vez que é um tipo de crime que, além de ser um
delito contra o patrimônio, através da subtração
de qualquer objeto, gera violência física ou
psicológica contra suas vítimas.
Roubo em condomínio
O roubo em condomínio é uma modalidade de
crime que tem crescido nos últimos anos, tendo
suas ocorrências divulgadas com frequência
considerável nos meios de comunicação. Tornou-
se, nessas condições, uma preocupação para os
cidadãos e para as autoridades responsáveis por
seu controle.
Segundo a Resolução SSP/SP - 240, de 5 de
outubro de 2009, considerar-se-á como roubo
a condomínio a ação delituosa que tenha como 7
alvo a subtração a uma ou a várias unidades de
um mesmo condomínio, ainda que a abordagem à
vítima ocorra em local externo, porém, com o fim
específico e premeditado de obter a facilitação
do ingresso dos infratores da lei para a prática de
roubo na área condominial.
Atualmente, os marginais têm-se utilizado dos
mais diversos ardis para entrar nos condomínios
com a finalidade de cometer algum tipo de delito
contra seus moradores.
Os fatos mostram que em 90% das ocorrências de
roubo em condomínios, os assaltantes entraram
pela porta da frente do prédio, ou seja, de
alguma forma burlaram ou violaram o sistema de
segurança montado, ludibriando principalmente o
porteiro de serviço.
Os ladrões, ao invadirem os condomínios, tem
como objetivo principal de seus assaltos a
subtração de dinheiro em Reais, Dólares, Euros,
Libra Esterlina, jóias, equipamentos de informática
e celulares.
 2 - MODALIDADES DE ASSALTOS EM
CONDOMÍNIOS
Dentro dos estudos sobre assaltos em condomínios,
pode-se concluir que existem duas modalidades
básicas de assaltos em condomínios.
O “Pontual”: Geralmente ocorre com a invasão
de uma ou mais unidades, dependendo do tempo
disponível, sem que haja o domínio da portaria e
com até três criminosos envolvidos, sendo que o
perfil das vítimas abrange condomínios de todos
os tipos em todas as classes sociais. Essas são as
ocorrências mais frequentes e comuns e que são
executados por Bandidos eventuais que atuam
em bandos menores que invadem os condomínios
para cometerem pequenos delitos (impulsivo
e perigoso). Grande parte das vezes não usam
armas de fogo e. sim, chaves de fendas e pés-de-
cabra para arrombarem as portas das residências.
Os objetos subtraídos são os mais diversificados
e que podem ser levados, normalmente, em
pequenas mochilas ou sacolas.
8
O “Arrastão”: é uma ação planejada que envolve,
geralmente, condomínios de alto padrão, devido
alta atratividade referente aos bens de seus
moradores, com no máximo duas torres e com
uma única entrada principal e sendo realizado
por quadrilhas especializadas neste tipo de
delito. Na maioria dos casos, com o domínio da
portaria é viabilizada a possibilidade de invasão
a várias unidades simultaneamente, ocorrendo,
normalmente, na saída e chegada dos moradores.
Essas intrusões se dão com a média de seis
criminosos ou mais, invadindo, em sua maioria,
acima de cinco unidades.
Esta segunda modalidade é aquela que a imprensa
mais divulga, como é verificada em várias matérias
jornalísticas veiculadas, e que causa maior impacto
na sociedade e principalmente nos moradores de
prédios, porém, é a modalidade de roubo que
menos ocorre de fato.
Nos casos de arrastão, são áreas comuns mais
frequentes para a retenção das vítimas: a portaria
Tenente Dirceu
ou o depósito do condomínio, o salão de festas,
a garagem do condomínio, o hall de entrada e a
sua própria residência. Essas intrusões se dão com
uma média de doze criminosos ou mais, invadindo,
em sua maioria, acima de cinco unidades.
Esta segunda modalidade é aquela que a imprensa
mais divulga, como é verificada em várias matérias
jornalísticas veiculadas, e que causa maior impacto
na sociedade e principalmente nos moradores de
prédios, porém, é a modalidade de roubo que
menos ocorre de fato.
Nos casos de arrastão, são áreas comuns mais
frequentes para a retenção das vítimas: a portaria
ou o depósito do condomínio, o salão de festas, a
garagem do condomínio, o hall de entrada e a sua
própria residência.
3- CONHECER OS DISFARCES MAIS
USADOS PELOS LADRÕES PARA INVADIR
CONDOMÍNIOS
A – Funcionário de empresa de Serviços (água,
luz, telefone, Correio, TV a cabo)
Ação: Diz que tem que fazer reparo dentro do
apartamento. O carteiro fala que precisa entregar
pessoalmente determinada correspondência.
Como Evitar: Pedir crachá com foto e não permitir
a entrada quando o serviço não foi solicitado pelo
morador ou pelo zelador ou sindico.
B – Bem-vestido
Entra a pé pela entrada de pedestres ou portão
da garagem na mesma hora em que um morador
entra ou sai com o carro. O porteiro não desconfia
porque é um homem bem-vestido. Mas, logo
em seguida, é por ele rendido e obrigado a abrir
o portão para que o resto da quadrilha entre no
prédio.
Como Evitar: O porteiro não pode mudar os
procedimentos de segurança só porque o suspeito
está bem vestido.
C– Funcionário de instituição de caridade
O ladrão apresenta uma relação de condôminos
que contribui com sua instituição de caridade e
fala em nome de um que, supostamente, deseja
visitar. Se autorizado, pratica o assalto.
Como Evitar: Confirmar com o morador se
ele requisitou a presença do representante da
entidade. Caso contrário, não deixar entrar. Se o
morador quiser atender, deve antes conformar
com a instituição.
D – Dona Ana
O individuo apresenta-se na portaria, dizendo
que vai ao apartamento da “Dona Ana”. Alguns
porteiros tem caído no golpe.
Como Evitar: Não permitir a entrada do entregador
sem antes confirmar se o destinatário está
aguardando o serviço. É preferível receber na
portaria sem abrir a porta. Para tanto é necessário O
porteiro e outros membros da equipe encarregada
da segurança do condomínio precisam estar
atentos as mais variadas montagens que os
ladrões e vigaristas fazem para conseguir entrar
no prédio. Entre as verdadeiras emboscadas estão
os disfarces.
Para evitar esses e outros disfarces que a
criatividade dos criminosos vai produzindo com o
passar do tempo, o encarregado da portaria deve
estar sempre atento, desconfiando de tudo o que
possa vir a romper o ciclo de segurança.

Como Evitar: Só permitir a entrada depois de É preferível exagerar nos cuidados a colocar em
identificar o morador e com ele confirmar a risco todo o sistema.
identidade do visitante.

E – O “conhecido”
9
Aproveita-se da entrada de alguma pessoa na
portaria, dando a entender ao porteiro que ambos
se conhecem.

Como Evitar: O porteiro deve estar atento e, se

desconfiar, perguntar ao individuo onde vai e com
quem vai se encontrar.

F – Corretores de Imóveis
Dois ou três homens, bem vestidos, chegam
e apresentam-se como corretores de imóveis,
anunciando que vão a determinado apartamento.

Como Evitar: Confirmar com o morador se ele

requisitou corretores e, em caso negativo não
deixá-los entrar.

G – Entregador de Encomendas (pizza, flores,

cesta de café, cartas, etc.)
Diz que vai a um apartamento fazer a entrega.
Quando carteiro, diz que a carta tem de ser
entregue diretamente ao destinatário. Rende o
recebedor assim que a porta é aberta.

Tenente Dirceu
 4 - MODO DE AGIR DOS LADRÕES
Os marginais se valem dos mais diversos ardis para
entrar nos condomínios com a finalidade de cometer
algum tipo de delito contra seus moradores.
Os fatos mostram que em 90% das ocorrências de
roubo a condomínios os assaltantes entraram pela
porta da frente do prédio, ou seja, de alguma forma
burlaram ou violaram o sistema de segurança
montado.
Na maioria dos casos, o porteiro foi ludibriando. Daí
a insistência nas informações a respeito das diversas
formas de prevenção e, principalmente, para que as
dicas sejam efetivamente acatadas.
- Saltando os muros e cercas do pátio em locais
vulneráveis e fora de visibilidade do porteiro ou
vigilante. Uma vez dentro do condomínio, galgam
as varandas dos apartamentos para ter acesso a
estes, no estilo chamado de Homem-Aranha, ou,
também, pela escada de serviço.
10
- Como “passageiros” de veículos de entrega que
entram na garagem.
- Pelo portão de serviço travestidos de prestadores
de serviço de companhias como Vivo, Net,
Sabesp, Comgás e Eletropaulo ou de eletricistas,
encanadores, etc.
- Passando-se por comprador, alegando que
precisa conhecer o imóvel para fazer uma avaliação.
- Chegando acompanhado de uma mulher bonita
com objetivo de distrair a atenção do porteiro e ter
facilitado o ingresso ao condomínio.
- os bandidos se disfarçam como pessoas
estrangeiras, utilizando de suas vestimentas e
costumes como sendo oriundos desses países
(orientais, palestinos, israelenses etc..) a fim de
confundirem os colaboradores no controle de
acesso dos prédios;
- entrar no “vácuo” de moradores a pé, na entrada
de pedestres, ou mesmo acompanhando o carro de
algum condômino quando da abertura do portão
de garagem utilizando outro veículo, aproveitando-
Tenente Dirceu
se do descuido e alto fluxo de pessoas e veículos
em cada situação;
- ligando no telefone da guarita do prédio,
passando-se por morador, autorizando a entrada
de estranhos que se encontram junto à portaria
do condomínio, normalmente dizendo que são
parentes e que podem acessar seu apartamento;
-Pela porta principal ou garagem, acompanhando
um morador que foi subjugado quando estava na
rua.
- Tocando a buzina ou piscando os faróis do veículo
defronte o portão da garagem para que o porteiro
abra inocentemente.
- Como menores de idade, alegando que são
visitantes de moradores que estão hospedados no
apartamento.
- Pelo portão da garagem quando este permanece
aberto durante a entrada ou saída de veículos.
- Mediante artimanha junto ao porteiro,dizendo que
foi buscar móveis,eletrodomésticos, aparelho de TV
ou até mesmo um carro para conserto, chegando
ao requinte de apresentar um bilhete supostamente
escrito por um morador. Parece incrível, mas há
quem caia nesses golpes.
- Tentando se passar por morador do condomínio
(normalmente adolescente) ou empregado de
alguém.
- Passando-se por amigos de moradores.
- Apresentando-se como entregador de cesta de
café da manhã, flores, encomendas, em geral, bem
como entregador de jornais e revistas durante a
noite.
- Passando-se por policiais militares, policiais civis e
policiais federais, uniformizados ou não.
- Apresentando-se como oficial de justiça querendo
forçar a entrada no condomínio sem se identificar.
- Agindo violentamente, de surpresa.
5- SITUAÇÕES QUE LEVANTAM SUSPEITAS
Pessoa em atitude suspeita é aquela que a ação do
indivíduo não é compatível com local e hora onde se
encontra.
É importante destacar as situações em que as
pessoas podem estar em atitude suspeita e que
demandam observação minuciosa por parte de todos
os integrantes do condomínio:
- Pessoas paradas estranhamente na rua, lendo jornal
ou andando vagarosamente próximas ao condomínio,
observando-o atentamente.
- Indivíduos que permaneçam parados em ponto de
ônibus, sem tomar nenhum deles.
- Pessoas que demonstrem nervosismo sem motivo
aparente.
- Mendigos ou vendedores ambulantes estranhos ao
local.
- Aparentes funcionários de companhias telefônicas,
dos serviços de água e esgoto, gás ou energia
elétrica, que dão demonstrações de estarem apenas
simulando algum tipo de conserto, mas que na
verdade dedicam-se a observar o movimento no
condomínio.
- Indivíduos fazendo aparentes consertos demorados
em automóvel próximo à entrada do
condomínio.
- Qualquer pessoa que preste muita atenção na rotina
da portaria ou garagem.
-Veículos sempre com os mesmos ocupantes, que
passem lentamente, por várias vezes, em frente do
condomínio observando a rotina da portaria e da
garagem. Anote os dados do veículo (placa, modelo,
cor, etc.) e as características das pessoas (sexo, cor,
roupas, etc.). Os dados devem ser transmitidos à
polícia.
- Indivíduos que demonstrem muito interesse pelo
sistema de segurança do condomínio.
- Pessoas andando juntas, vagarosamente, sem
conversar, perambulando sem destino certo ou
vestindo roupas de inverno em tempo quente.
Tenente Dirceu
- Pessoas usando possíveis disfarces, tais como
peruca, barba, bigode, óculos escuros em dia sem sol.
- Supostos técnicos em conserto e outros serviços,
vendedores, pedintes e pregadores religiosos que,
mesmo sem comprovação de que foram requisitados
insistam em querer entrar no condomínio.
- Pessoas que durante a conversa escondem as
mãos nos bolsos da blusa ou de jaquetas podem
estar armadas. Isso ocorre muito na portaria dos
condomínios.
- Indivíduos que circundam um veículo (quando
estacionado) e/ou pareçam aguardar a chegada do
dono para surpreendê-lo.
- Pessoas que se apresentam para fazer a leitura
dos relógios de consumo de água e luz fora das
datas e horários estipulados pelas companhias.
- Motoristas ou motoqueiros que se aproximem
exageradamente de moradores quando estiverem
entrando no condomínio.
11
- Pessoas em grupo ou mesmo isoladas que procurem
aproximação física de moradores nas proximidades
do condomínio.
- Pessoas com tatuagens grosseiras, malfeitas.
- Veículos estacionados nas imediações do
condomínio por muito tempo, com pessoas em
atitudes suspeitas em seu interior, principalmente à
noite, ou aparentemente abandonados no local por
mais de 24 horas.
- Telefonemas de estranhos que solicitem informações
confidenciais e pessoais de moradores ou funcionários
do condomínio.
- Desaparecimento de correspondências da caixa de
condomínio.
- Pessoas que resistam quando lhes é solicitado algum
documento de identidade na portaria do condomínio,
ou se passam por autoridades, tentando forçar a
entrada no condomínio, intimidando os porteiros.
- Pessoas na rua simulando acidentes, solicitando
entrar no condomínio a fim de telefonar para os
órgãos de emergência.
- Entregadores que desconhecem o nome e o
endereço correto do morador.
 Como deve ser a
de um condomínio
A definição de Condomínio é: domínio exercido
juntamente com outrem, uma co–propriedade,
podendo ser também um conjunto residencial
composto de edifícios e/ou casas, geralmente
cercado, com acesso controlado, e cujos moradores
dividem equipamentos comunitários.
Portanto, todos têm o dever de protegê-lo a fim de
manter sua tranquilidade e uma salutar qualidade de
vida.
12
Cabe ressaltar que, não existe proteção intransponível
pelo homem: tendo-se tempo, habilidade e as
ferramentas adequadas, é possível entrar em
qualquer lugar. Por esse motivo, devemos escolher
medidas, esquemas, planos e sistemas de segurança
que desestimulem atos criminosos e possam
dificultar ao máximo qualquer tipo de violência por
parte de pessoas mal-intencionadas, minimizando os
riscos do local. Para tanto, devemos adotar métodos
preventivos, a fim de que possamos, dentro do
possível, evitar situações adversas e prejudiciais à
tranquilidade do meio em que vivemos.
Quando se fala em racionalizar os meios existentes,
deve-se atentar para que haja perfeito entrosamento
no binômio homem-equipamento: num sistema
adequado de segurança, um complementa o outro e
cada qual não pode subsistir isoladamente. Só assim é
que teremos a eficiência e a eficácia na proteção dos
condomínios.
Basicamente os condomínios devem possuir para sua
melhor proteção:
Tenente Dirceu
Segurança
Barreiras Físicas
São obstáculos naturais ou estruturais que servem
para impedir ou dificultar o acesso de pessoas
estranhas a locais delimitados ou proibidos, e
controlar o acesso aos de livre circulação, além de
proteger pontos estratégicos e vulneráveis. Dentre
os mais usuais podemos citar: as barreiras perimetrais
junto às divisas tais como vegetação, muros, cercas,
alambrados e ofendículos, cancelas; guaritas blindadas
nas portarias; portões com eclusas; grades; portas
internas ou intermediárias; passador de objetos, etc.
Sinalização
A sinalização pode ser visual, através de pla- cas
ou sinais luminosos, horizontais ou verticais como
também sonora, com a utilização de dispositivos
eletrônicos ou apitos, ou mesmo códigos e senhas
convenciona dos entre os condôminos e funcionários.
Iluminação
É fundamental que as dependências internas e
externas do condomínio sejam bem iluminadas.
Isso desestimula a ação dos meliantes e amplia o
campo de visão dos responsáveis pela segurança. É
aconselhável a utilização de holofotes e luminárias
em Led que podem ser acionadas por sensores de
presença.
Sistemas eletrônicos de segurança em
condomínios
O sistema de segurança ideal é o que pro- move
interação das pessoas com os equipa- mentos
eletrônicos resultando num nível de proteção
satisfatório. Existem nos mercados os mais variados
tipos de equipamentos eletrônicos de segurança.
A escolha deve ser feita com critérios, previamente
definidos, serem submetidos em assembleias
de condôminos com base nas necessidades
reais do condomínio e respeitando as condições
orçamentárias. Se possível, cabe a contratação de
um serviço credenciado de consultoria em segurança
patrimonial para elaboração de um Projeto de
Segurança Personalizado ao Condomínio.
Conheça os sistemas mais utilizados em condomínios,
basicamente:
Sistema de alarmes
São equipamentos eletrônicos, sonoros ou não, que
servem para alertar sobre situações incomuns em
residências ou condomínios, tais como violação de
procedimentos e locais, pro- teção contra roubos,
furtos, alagamentos, incên- dios, emergências médicas
etc. Nestes sistemas destacam-se como principais
características: alarme de intrusão, de quebra de
vidro, sensores em portas e janelas, botões de pânico,
infravermelho passivo e ativo. Cabe lembrar que todos
esses sistemas de alarme devem ser monitorados
interna ou externamente ao condomínio.
Cercas eletrificadas
É um sistema bem aceito. Inibe tentativas de intrusão
porque é ostensivo e provoca o medo de receber
descarga elétrica. As mais utilizadas, atualmente, são
as cercas industriais.
CFTV – Circuito fechado de Televisão
Através de câmeras, com ou sem fio, instaladas em
pontos estratégicos dentro ou fora do condomínio
cujas imagens devem ser sempre gravadas, é
possível visualizar todo o ambiente. A proteção ficará
maior se as imagens também forem acessadas nos
apartamentos e através de celulares.
Controle de acesso informatizado
Bastante utilizado em condomínios residenciais
e comerciais, engloba identificação por foto
digitalizadas, sistemas biométricos bem como cartões
eletrônicos de acesso ou tags para identificação
Tenente Dirceu
e controle de moradores, visitantes e prestadores
de serviço como também uso de senhas pessoais.
Reforça o controle de acesso e da circulação de
pessoas em áreas estratégicas. O acompanhamento
é feito pela segurança interna. Está em expansão no
mercado a venda de aparelhos de acesso com base
na biometria (impressão digital, íris, voz, facial, palma
da mão) Os preços já estão mais acessíveis para o
mercado em geral. As empresas oferecem projetos
especiais para condomínios residenciais.
Também começa a ganhar mercado o “transponder”
para automóveis. O equipamento, geralmente usado
em aviões, emite sinais que permitem ao porteiro
identificar imediatamente os carros que estão prestes
a entrar na garagem. Na porta do condomínio,
uma antena receptora do sinal identifica o carro do
condomínio. O equipamento evita que um veículo
clonado tenha acesso a garagem, artifício que tem
sido usado por assaltantes.
Meios de comunicação em condomínios
Os meios de comunicação são vitais para a
13
segurança dos condomínios, quer sejam verticais ou
horizontais, pois quando utilizados corretamente,
tanto para transmissões de mensagens internas
quanto externas, aumentam os níveis de proteção e
eficácia em situações de emergência. Os sistemas de
comunicação mais utilizados em condomínios são: o
telefone, o interfone e o radiotransmissor, podendo-
se utilizar os sistemas informatizados e digitalizados.
Sistema de segurança monitorado
É contratado junto a empresas que se encarregam
de instalar uma combinação de circuitos de vigilância
para reduzir o risco de intrusão, incêndio e outras
ocorrências. A cobertura é feita 24 horas por dia e a
empresa pode ser acionada a partir do condomínio ou
imediatamente por um sistema direto e independente
de comunicação e de monitoramento de imagens.

Síndicos, moradores e funcionários de condomínios
devem contribuir na prevenção a ocorrências de
roubos e furtos. Medidas de segurança adotadas
sistematicamente costumam dar excelentes
resultados.
A - Medidas preventivas básicas de segurança
para os síndicos
• Em reuniões condominiais, aborde assuntos relativos
14 à segurança de seu condomínio.
• Forme um conselho ou uma comissão específicos
para tratar do assunto segurança.
• Desenvolver com o conselho de condôminos
normas firmes e transparentes sobre a segurança do
condomínio, discriminando, inclusive, punições.
• Incentive a participação de todos os moradores e
funcionários quando for tratado o tema segurança.
• Solicite os antecedentes criminais e pessoais de
todos os funcionários a serem contratados, bem como
todas as informações de interesse à contratação.
• Contrate funcionários que já possuam cursos
de formação e treinamento para trabalhar em
condomínios.
• Cadastre e mantenha atualizada a relação de
todos os moradores do condomínio. Dessa relação,
devem constar desde os dados de todas pessoas que
residam no prédio, seus colaboradores domésticos,
a placa dos veículos dos condôminos até nomes de
Tenente Dirceu
Procedimentos
preventivos
básicos de
Segurança
seus parentes próximos, para contato em caso de
emergência.
• Manter um bom relacionamento com os
funcionários e efetuar os pagamentos de acordo
com as leis. Maus tratos e burla de leis trabalhistas
provocam ressentimentos e riscos para a segurança.
• Promova e invista na atualização dos funcionários
por meio de treinamentos e cursos especializados.
• Procure acompanhar o andamento das obras
realizadas no condomínio.
• Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e
zeladores, procurando acompanhar de perto suas
condutas.
• Mantenha suficientemente iluminadas as entradas
do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de
decoração e de jardinagem que obstruam a ampla
visão do local ou criem pontos de penumbra à
distância;
• Oriente sempre os funcionários, principalmente
porteiros e garagistas, para que não saiam de seus
postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar
serviços particulares.
• Atente para o reforço da segurança periférica do
condomínio (muros, grades, cercas e alambrados).
• Mantenha os equipamentos de segurança e
de comunicação sempre em perfeito estado de
funcionamento.
• Mantenha sempre na portaria livros de registro para
controle do serviço, de entrada e saída de pessoas,
veículos e materiais esses relatórios podem ser
elaborados por meio de sistemas informatizados.
• Crie procedimento para que toda e qualquer pessoa
que vá ter acesso a qualquer apartamento seja
primeira e previamente anunciada por interfone, quer
por parte da portaria, quer pelos próprios moradores,
para evitar surpresas quando da abertura das portas.
• Faça a manutenção periódica das portas de entrada
e portões de garagem, as quais, em caso de quebra,
devem ser imediatamente consertadas.
• Instale dispositivos eletrônicos de segurança,
se possível com monitoramento por empresas
especializadas e idôneas.
• Se terceirizar serviços como portaria, limpeza,
manutenção e segurança, procure empresas idôneas
e legalmente constituídas no mercado, não contrate
somente pelo menor preço.
• Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à
segurança, procurando o que há de mais moderno no
mercado, para possível implantação no condomínio.
• Contrate seguradora idônea para fazer o seguro
da edificação, com apólices que, de preferência,
garantam cobertura completa de sinistros, pois este é
um dos itens pelos quais o síndico é responsabilizado,
civil e criminalmente, em caso de problema sem uma
cobertura ideal.
• Invista em seu condomínio, adotando estratégias
de segurança mediante prestação de serviços
de consultores especializados em proteção de
condomínios.
• Promova a integração do condomínio com os órgãos
de Segurança Pública e entre prédios da vizinhança,
criando uma Rede de Segurança.
• Na contratação de novos funcionários entreviste um
de cada vez, de preferência na portaria ou em local na
área comum. Nunca os leve ao apartamento.
Tenente Dirceu
• Obtenha o máximo de informações possíveis sobre
o candidato e solicite os antecedentes criminais
(ficha policial) e pessoais (certidões negativas dos
Distribuidores Cíveis – Fórum) além de verificar o seu
círculo de convivência e amizades.
• Procure contratar funcionários que tenham feito
cursos de formação e treinamento voltados ao
trabalho em condomínios.
• Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e
zeladores, procurando acompanhar de perto suas
atitudes. Não lhes atribua missão para a qual não
foram contratados.
• Apresente e informe os moradores quando da
substituição ou admissão de um empregado, porém é
aconselhável evitar alta rotatividade de mão de obra.
• O novo empregado ou substituto não deve ficar
sozinho até conhecer todos moradores e a rotina de
trabalho do prédio.
15
• Oriente sempre os funcionários, principalmente os
porteiros e garagistas, para que não saiam de seus
postos de trabalho. Eles não devem ser solicitados a
prestar serviços particulares porque são funcionários
de condomínio.
B - Medidas preventivas básicas de segurança
para condôminos
• Participe ativamente das reuniões referentes à
segurança, inclusive fazendo parte das comissões ou
conselhos de segurança do seu condomínio.
• Obedeça às normas de segurança preconizadas
para o seu condomínio.
• Traga sempre informações sobre assuntos
relativos à segurança, pois suas sugestões são
valiosas para aperfeiçoamento e atualização da
proteção de todos.
• Colabore com o síndico e os outros moradores na
idealização de medidas que garantam a eficácia de
todo o sistema de controle a ser implantado.
 • Procure conscientizar seus parentes e empregados
sobre a importância da integração de todos no
sistema de segurança adotado pelo condomínio.
• Não se exponha desnecessariamente; só desça à
portaria quando o assunto lhe for pertinente.
• Na contratação de empregados entreviste um
de cada vez, de preferência na portaria quando do
primeiro contato.
• Exija documentação, referências e que apresentem
atestado de antecedentes criminais. Averigue a
autenticidade das informações.
• Desconfie de empregados que aceitem trabalhar
ganhando muito menos em relação os valores
praticados no mercado. Observe-os atentamente,
principalmente se ocorrerem mudanças de
comportamento.
• Jamais contrate empregadas domésticas, babás
16
e motoristas sem exigir a documentação e as
respectivas referências dos candidatos, além de
verificar o seu círculo de convivência e amizades.
• Acompanhe o processo de seleção, como
explicado anteriormente.
• Não deixe copias das chaves na portaria, nem com
os empregados particulares ou do condomínio.
• Oriente seus empregados para que nunca
comente sobre seus hábitos.
• Evite fazer comentários sobre sua vida íntima,
seus bens, seu patrimônio e ganhos na presença de
estranhos ou de empregados.
• Evite deixar que os empregados domésticos
decidam sobre entrada de estranhos ao
apartamento. Oriente-os para sempre contatá-lo
quando da chegada de visitas ou prestadores de
serviço a fim de que tenha sua autorização expressa
liberando a entrada.
• Evite deixar as chaves da sua residência, bem como
Tenente Dirceu
seus objetos pessoais na portaria do condomínio; se
for o caso, deixe-os com um vizinho de confiança.
• Não deixe todas as chaves de sua residência
com os empregados; as de algumas dependências
devem ser separadas, pois os empregados podem
ser atacados e forçados a abrir as portas das quais
têm chaves.
• Em casos de perda das chaves, troque
imediatamente as fechaduras ou cilindros.
• Ao mandar fazer cópias das chaves, acompanhe
pessoalmente sua reprodução.
• Evite deixar recados na portaria ou bilhetes
afixados na porta da residência quando for passar
um fim de semana fora.
• Em caso de viagem mais prolongada, providencie
para que uma pessoa de sua inteira confiança tome
conta da residência.
• Caso resida no primeiro ou no segundo andares de
um prédio, proteja as áreas de acesso com grades
reforçadas.
• Instale “olho mágico” de 180° ou digitais nas
portas que dão acesso às partes externas de sua
residência.
• Nas portas, instale trincos e trancas
complementares, dando preferência a fechaduras
quádruplas ou mesmo as eletrônicas.
• Atente, também, para as janelas, complementando
as fechaduras com trancas especiais.
• Antes de se deitar, à noite, revise o fechamento de
portas e janelas.
• Instale alarmes com dispositivos sonoros nas
principais entradas da residência.
• Mantenha os meios de comunicação, tais como
telefones e interfones, em perfeito funcionamento.
• Se o portão da garagem funciona por meio de
acionamento automático, aguarde que a porta
esteja totalmente fechada antes de se dirigir para
sua vaga.
• Quando entrar no condomínio, identifique-se
junto ao porteiro, seja abaixando o vidro da janela
do veículo, seja acendendo sua luz interna.
• Ao estacionar seu veículo na garagem ou na rua,
nunca o deixe aberto nem com objetos de valor à
vista; ligue sempre seu alarme.
• Mantenha as portas do apartamento, o máximo
possível, fechadas e trancadas, para evitar surpresas
inesperadas ou mesmo invasões a residência.
C - Medidas preventivas básicas de segurança
para funcionários
A segurança de um condomínio começa nas suas
portarias. A maioria das invasões dos prédios na
cidade de São Paulo tem se dado por essa área.
A portaria é o principal ponto de segurança do
condomínio. Nessa área circulam todas as pessoas,
materiais e veículos que entram ou saem, de
forma regular. O porteiro/controlador de acesso
tem por função normal controlar essa circulação,
mediante identificação de pessoas, funcionários
do condomínio, empregados de condôminos,
visitantes, entregadores de serviço, entrada e saída
de veículos e conferência de mercadorias deixadas
na portaria.
Consequentemente, é imprescindível um bom
sistema de controle de acesso nesse ponto
sensível. Além dos equipamentos já citados, são
obrigatórios procedimentos claros e definidos, a fim
de que todos os atores internos possam segui-los,
atendendo suas peculiaridades. Nessas condições,
os funcionários do condomínio devem:
• participar do sistema de segurança do condomínio;
• obedecer às ordens e normas relativas à segurança;
Tenente Dirceu
• preencher corretamente os relatórios existentes,
quer os de serviço, quer os de condições de
segurança do condomínio;
• trazer sempre informações e sugestões para
a melhoria de seu serviço e das condições de
segurança do condomínio;
• permanecer sempre em seu posto de trabalho,
evitando deslocar-se para prestar serviços
particulares a outros condôminos, mesmo que seja
na área do condomínio;
• inteirar-se das diferentes artimanhas utilizadas
pelos meliantes;
• nunca abandonar seus postos de trabalho para
atender estranhos no portão ou através das grades,
dando condições para ser imobilizado por arma de
fogo;
• não permitir que pessoas estranhas passem pelo
17
portão para conversar com o porteiro ou outro
funcionário pela janela de sua guarita, mesmo que
seja para completar a identificação ou motivo de
visita;
• sempre consultar o morador sobre a viabilidade de
autorização de entrada de visitantes ao condomínio;
• nos horários de limpeza e recolhimento de lixo,
manter as entradas do condomínio fechadas;
• não deixar crianças desacompanhadas e/ou idosos
saírem do condomínio em companhia de pessoas
estranhas;
• levar todos os problemas atinentes ao serviço ao
morador responsável pela área ou ao síndico.

O zelador é a peça-chave para o bom funcionamento
do condomínio. Ele deve receber o mesmo
treinamento dos porteiros e ser o responsável para
que todos cumpram as normas estabelecidas.
É o zelador que deve autorizar (ou não) a entrada de
prestadores de serviços que trabalharão nas áreas
comuns do edifício sob sua responsabilidade. Ele
deve estar sempre supervisionando os serviços, não
aceitar a chegada de trabalhadores fora do horário
18 estipulado e sem que tragam crachás ou documento
de identificação.
O zelador atua como um gerente, que soluciona
os problemas do dia a dia e orienta os funcionários
do condomínio, efetuando a supervisão das ações
da portaria, da vigilância e zelando pelo bem-estar
material do condomínio.
São considerados deveres mínimos do zelador e/ou
gerente predial no que diz respeito a segurança:
- fazer cumprir os regulamentos e normas do edifício
e as determinações do síndico e da administradora;
- comunicar ao síndico e à administradora eventuais
infrações aos regulamentos do edifício, registrando-
as no livro de ocorrências;
- fiscalizar os empregados do edifício, para que
desempenhem suas funções a contento;
- fiscalizar a atuação de todos funcionários no que diz
respeito ao cumprimentos das normas de segurança
do condomínio e ao sistema de controle da portaria;
Tenente Dirceu
Zelador, peça
Chave
- não abandonar, sob qualquer pretexto, o edifício,
permanecendo na portaria quando não estiver em
serviço de inspeção do prédio; e, havendo necessidade
de sair, obter prévia autorização do síndico, salvo em
casos de urgência justificada;
- Substituir os porteiros nos horários de refeição,
quando necessário, ou outro tipo de ausência daquele;
- Evitar prestar serviços particulares a nenhum
morador do edifício, com ou sem remuneração;
- proibir a entrada de vendedores e pedintes;
- impedir o estacionamento de veículos nas entradas
do edifício, mesmo que provisoriamente;
- evitar que os funcionários do edifício fiquem reunidos
nas áreas comuns ou mantenham conversas com os
empregados dos condôminos;
- testar, a cada seis meses, os equipamentos de
combate a incêndio, como mangueiras e hidrantes;
- comandar o abandono do prédio em situações de
emergência, chamando bombeiros, polícia, resgate,
etc., se necessário;
- interditar o uso do elevador quando este apresentar
falhas, operação irregular ou quando houver certeza
de falta de energia iminente; instruir os condôminos
sobre o uso de saídas de emergência dos elevadores,
quando necessário;
- testar o gerador de energia, quando houver,
semanalmente assim como as luzes de emergência.
Segurança básica em elevadores
Oriente moradores e funcionários para que fiquem
atentos a qualquer anomalia no funcionamento dos
elevadores, informando pormenores da irregularidade
para que o técnico possa saná-la o mais rápido
possível.
Providencie para que a casa de máquinas, o hall e
o poço estejam sempre secos e limpos. Durante a
limpeza do hall é importante colocar placas alertando
que o piso está molhado e escorregadio.
Zele para que pessoas não autorizadas tenham acesso
aos equipamentos ou à casa de máquinas. As chaves
devem ficar em local seguro e ser entregues somente
a técnicos de manutenção ou pessoas habilitadas.
Tenha em mãos os telefones da empresa
Tenente Dirceu
que faz a manutenção e conservação dos elevadores
bem como do Corpo de Bombeiros, para situações
de emergência.
Não transportar pessoas ou carga acima do limite de
capacidade do elevador. Em caso de desnivelamento
do elevador, desligue-o imediatamente e acione um
técnico.
Caso pessoas fiquem presas no elevador, procure
tranquilizá-las informando as providências que estão
sendo tomadas, como a vinda urgente de um técnico.
Retirar as pessoas presas num elevador é tarefa
delicada. Peça ajuda ao Corpo de Bombeiros.
Os moradores devem estar cientes de que em
caso de incêndio, o elevador não deve ser utilizado.
Mantenha-o desligado no andar térreo.
19
 Apartamento assaltado
sofre desvalorização
de 40% em seu
valor de venda
Os altos índices de assaltos e invasões a condomínios
residenciais têm deixado a população alarmada,
acreditando até que os prédios residenciais são tão
vulneráveis quanto às residências comuns. Normas
simples de segurança podem evitar que o edifício seja
invadido.
Além do risco à integridade física e dos prejuízos
causados por um assalto, pesquisas indicam que
condomínio invadido sofre desvalorização de até
40% do valor de venda de seus apartamentos.
20 Esta “coqueluche” do mundo dos crimes pode ser
evitada. Basta seguir algumas sugestões:
A – As normas de segurança a serem adotadas devem
ser decididas em assembleia de condôminos, com
ampla difusão para todos os moradores do prédio,
sob pena de perderem a eficiência.
B – O acesso de estranhos, sempre que possível,
deverá ser restrito a um horário pré- fixado e será
precedido das cautelas disponíveis.
C – O pessoal de zeladoria, principalmente aqueles
que desempenham funções na portaria do prédio,
deve ser alertado para os diferentes expedientes
usados pelos delinquentes e deve estar capacitado
para tomar providências urgentes quando necessário.
D – As entradas do imóvel, social, de serviço e
garagem de vem ser suficientemente
iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de
decoração e de jardinagem que obstruam a ampla
visão do local à distância.
E – Os acessos aos apartamentos, igualmente, devem
ser dotados de boa iluminação, controlada do interior
da residência.
Tenente Dirceu
F – O interfone é de grande valia para que, em caso
de emergência, o morador comunique a presença de
suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu “hall”
de entrada.
G – Havendo outros prédios contíguos ou próximos,
por consenso dos seus moradores, poderá ser
instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias
e/ou zeladoria, um simples alarme sonoro que
funcionará como pedido de auxílio nos momentos de
perigo, ou ainda, através de rádios HT entre portarias
para acionamento entre os porteiros.
H – O mesmo alarme sonoro, acústico e ou
luminoso poderá ser instalado em sua casa vizinha,
estabelecimentos comercial externo, à vista dos
moradores das imediações. A instalação desse
recurso deve ser divulgada.
I – A entrega de encomendas, flores, correspondência,
etc., que não tenham sido solicitadas ou que não
estejam sendo esperadas deve ser recusada, ainda
que o portador se apresente na companhia de
empregados do condomínio. É recomendável checar
como remetente.
J – Quando estiver aguardando entrega em domicílio,
instrua a portaria para receber as encomendas,
evitando a presença de estranhos em seu
apartamento. Quando recepcionar pessoas que não
conheça, faça nas áreas de uso comum do edifício, à
vista dos funcionários da portaria.
K – Ao chegar e sair, esteja alerta para a presença de
estranhos nas imediações do seu prédio. Qualquer
suspeita deverá ser comunicada, imediatamente, à
Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as
providências cabíveis.
L – Se for surpreendido por assaltantes, procure manter
a calma. Não encare seus atacantes diretamente e
nem discuta com eles. Havendo oportunidade, diga
que não guarda valores em casa, por exigência do
seguro, e que está aguardando visitas.
Considerando que boa parte das invasões ocorre a
partir de falhas no controle do portão de pedestres,
os operadores da portaria devem observar o seguinte:
Só abrir o portão depois de avisar o morador
procurado e obtiver sua autorização e, em caso
de ainda ter dúvida, pedir ao morador que vá até a
portaria identificar o visitante.
Quando chegar encomenda, avisar o morador para
que este venha buscá-la na portaria. Se o morador não
estiver em casa, o procedimento correto é receber,
guardarem lugar seguro e depois entregar.
Não permita que o entregador entre, a não ser por
determinação expressa do morador. Para receber
encomendas, a portaria deve ter um “passador de
objetos” que dispense a abertura da porta porque
nesse momento o porteiro pode ser rendido.
Prestadores de serviços – pedreiros, eletricistas,
encanadores, etc...devem apresentar documentos
com fotografia para a anotação de seus dados
pessoais e profissionais, assim como a informação
sobre hora de entrada, destino e objetivo.
As portas devem ser mantidas fechadas sempre,
inclusive nas horas da limpeza e retirada de lixo. E
sempre que for abri-las, deve-se observar a possível
presença de estranhos.
Tenente Dirceu
M – Procure ter à mão a localização e os telefones da
portaria do prédio e das Unidades da Polícia Militar
de seu bairro. Em caso de dúvida, ligue para 190 e
peça ajuda.
Cuidados
preventivos
básicos na
Portaira
O porteiro e os funcionários do condomínio não
pode comentar sobre a vida pessoal dos moradores,
principalmente horários e locais onde podem ser
21
encontrados. Isso reduz o nível de segurança.
A portaria deverá estar sempre fechada, e o porteiro
ficar sempre do lado de dentro, nunca na rua ou do
lado de fora do prédio.
Durante a noite, mantenha o interior da guarita com
pouca luz.
O exterior deve estar bem iluminado.
Tenha sempre à mão uma lista de telefones úteis.
Se há circuito fechado de TV (CFTV) em seu prédio,
é importante manter a atenção nos monitores, mas
sem que isso prejudique o trabalho
Não é recomendável manter o aparelho de TV ou
mesmo o uso de celulares quando em serviço na
guarita. Se o uso de rádio é liberado, o volume do som
deve ser mantido baixo.

Sem duvida alguma, em termos de proteção, a
garagem é um dos pontos mais vulneráveis dos
conjuntos residenciais verticais e onde há mais
indisciplina. Os moradores não tomam as devidas
cautelas ao entrar ou sair do condomínio ou deixam de
seguir as orientações preconizadas nas assembleias
de condôminos.
Por este motivo, é importante construir eclusas, ou
seja, dois portões acionados eletronicamente que
22 confinem o veiculo de modo que uma delas se abra
somente quando a outra estiver fechada, podendo ser
acionadas pela portaria ou pelo próprio condômino,
evitando a entrada do meliante “carona”, que espera
o carro entrar e aproveita o portão aberto para invadir
o condomínio.
Este recurso pode ser complementado como uso
de controle remoto individual, para acionar o portão
automático, sem a intervenção da portaria. É um
sistema que tem se demonstrado muito prático.
Caso não seja possível adotar estes sistemas, deve-
se contratar garagistas para controlarem o acesso
de veículos. Além disso, toda garagem deve possuir
espelhos convexos que facilitem a vizualização de
porteiros ou garagistas.
1 - CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE
MATERIAIS
Quando o material for deixado na portaria, o
funcionário deverá:
- Fazer inspeção visual na pessoa e no material.
Tenente Dirceu
Controle de
Garagem
- Verificar se há indicação do conteúdo, mas sem abrir
o pacote.
- Anotar os dados do portador, do remetente e
residência do destinatário.
- Contatar o condômino responsável pela mercadoria,
a fim de que este venha retirar o material junto a
portaria ou se algum funcionário do condomínio
deverá entrega-lo na residência.
- Anotar a data e a hora da entrega em livro apropriado.
Conferir o material juntamente com a nota fiscal.
- Quando não houver pessoas na residência, o
funcionário deverá assinar a 2ª via da nota fiscal e
devolver ao portador, ficando com a 1ª via ou deve
assinar o canhoto no recebimento.
Outros procedimentos
- Não autorizar a saída de pessoas estranhas ao
condomínio que estejam de posse de objetos ou
pacotes sem obter previa autorização do condômino.
Não entregar chaves, objetos ou pacotes de
moradores a pessoas estranhas sem sua autorização
expressa.
- Verificar bolsas e sacolas de funcionários e
portadores de serviço, quando o Estatuto ou
Regimento Interno do Condomínio assim determinar.
2 - CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE
VEÍCULOS
A identificação de todos os veículos que precisem
entrar no condomínio é obrigação e dever de todo
o porteiro, vigia, vigilante, garagista ou zelador.
Portanto, os funcionários devem seguir as normas
abaixo relacionadas:
- Jamais abrir os portões sem ter a certeza de que o
veiculo pertence a morador e que este se encontra em
seu interior (ver quem é para depois abrir o portão).
Fazer inspeção visual na pessoa e no veiculo.
- Nunca abrir o portão da garagem a veículos e
pessoas estranhas ao condomínio, inclusive não se
deve deixar impressionar com veículos novos (de
luxo) ou importados que apontem em direção a
garagem.
- Preste atenção quando o motorista estiver
acompanhado por pessoas estranhas ou em atitudes
suspeitas.
- Observe possíveis sinais de alerta por parte do
motorista, pois o condomínio poderá estar sob
ameaça de assaltante.
- Nenhum veiculo deve sair do condomínio quando o
proprietário não estiver junto e sem sua autorização
expressa, principalmente quando se tratar de menor
de idade ou desconhecidos.
- Em casos de veículos que venham entregar
encomendas no interior do condomínio ou mudanças,
além do descrito anteriormente deve- se:
- Inspecionar o veiculo antes de sua entrada, solicitando
a vistoria de sua carga e de sua documentação.
Solicitar documentação do motorista e dos ajudantes
e anota-la em livro apropriado.
- Quando a mudança tiver de ser realizada sem a
presença do condômino, este deverá deixar por
escrito uma autorização, para que o veiculo seja
carregado. Sem isso nada feito.
- Ao suspeitar de algo estranho, solicitar ao motorista
os documentos do veiculo.
- O zelador ou outro funcionário determinado pelo
sindico deverá acompanhar qualquer tipo de carga
ou descarga no interior do condomínio.
Tenente Dirceu
- Na saída, verifique se todos os que entraram com
o veiculo estão nele e/ou se alguém foi autorizado a
permanecer no condômino.
- Caso perceba alguma irregularidade, reter o veiculo
e acionar seu superior imediato ou, se for o caso, a
policia.
- Deve-se evitar fazer mudanças à noite ou aos
domingos e feriados.
3 - RECEPÇÃO AOS VISITANTES
- Cumprimentar e fazer a identificação visual da
pessoa.
Solicitar, com educação, um documento com foto,
para conferir seus dados completos.
- Manter os portões fechados. Os visitantes deverão
aguardar do lado de fora do condomínio ou em um
local reservado para isto.
- Entrar em contato com o morador informado sobre
a presença do visitante e da conveniência de sua 23
entrada ou não. Em caso de dúvida, por parte do
condômino, solicitar sua presença junto à portaria
a fim de identificar o visitante pessoalmente ou, se
for o caso, através do sistema de CFTV ligado ao
departamento.
- Autorizada a entrada, anotar os dados da
pessoa, em livro próprio ou mesmo no sistema de
controle informatizado, e devolver seu documento,
agradecendo. Entregar ao visitante um crachá de
identificação ou autorização, que devera ser assinado
pela pessoa visitada, caso seja norma do condomínio.
- Indicar o caminho ou pedir a algum funcionário do
condomínio que conduza a pessoa a seu destino.
- Na saída, recolher o crachá ou a autorização de
entrada com a assinatura do visitado.
- Fazer a identificação visual da pessoa e
cumprimenta-la.
- Pedir com educação, um documento com foto,
para conferir seus dados completos, solicitando
também o documento ou crachá de identificação
da empresa em que trabalha.
 - Feita a conferência, devolver os documentos e
agradecer.
- Manter os portões fechados. A pessoa deverá
aguardar do lado de fora do condomínio ou em
local apropriado até que o condômino confirme
que há algum defeito na residência a ser verificado
e que aguarda a chegada do prestador de serviço.
- Caso haja duvida, que o condômino identifique
a pessoa pessoalmente ou através do sistema de
- CFTV ligado ao apartamento ou ainda pelo
celular.
- Os horários de entrada e saída devem ser
anotados.
- O crachá de identificação de prestador de
serviço deve ser diferente do entregue aos demais
visitantes.
- Um funcionário deve acompanha-lo até a
residência.
24
- Na saída o crachá deverá estar assinado pelo
condômino.
- É importante estabelecer horário para a entrada
dos prestadores de serviços.
- Horários noturnos devem ser evitados, a não ser
em caso de emergência.
Obs.: As normas são validas também quando
os prestadores de serviços forem executar um
trabalho para o condomínio. A entrada deverá ser
autorizada pelo sindico ou o zelador.
4 - IDENTIFICAÇÃO DE ENTREGADORES
DE MERCADORIA (ENCOMENDAS, PIZZAS,
FLORES, PRESENTES OU OUTROS OBJETOS)
Os procedimentos de identificação devem ser os
mesmos validos para visitantes e prestadores de
serviços.
A pessoa deverá aguardar ao lado de fora do
condomínio ou em local reservado para isto, devendo
ser tratada a distância. Um artifício muito usado por
criminosos para invadir prédios e residências é tentar
se passar por entregador.
Tenente Dirceu
O condômino ou pessoa por ele indicada deve ir á
portaria pegar a encomenda.
Jamais permita que o entregador leve pessoalmente
a encomenda até a residência.
5 - COMO LIDAR COM OFICIAL DE JUSTIÇA
O oficial de justiça é um funcionário público do poder
Judiciário, que está executando a ordem de um juiz.
Seu trabalho consiste em fazer valer as decisões
de um juiz. Durante a sua atuação, ele tem poder
de efetuar uma prisão em flagrante, além de poder
acionar a polícia. Todo oficial de justiça deve portar
um documento de identificação chamado carteira
funcional. Este documento possui foto e todos os
dados do agente, assim como seu número de registro.
Portanto, para receber Oficial de Justiça, na porta do
condomínio, deve-se proceder da seguinte forma:
1 - Pedir para ver sua carteira funcional de trabalho,
acompanhada de documento (como RG ou carteia
de motorista)
2 - Caso os documentos estejam ok, pergunte o que
ele deseja – vai entrar ou deseja apenas entregar algo?
3 - Em caso de alguma dúvida, é prudente chamar
o zelador ou o síndico para conversar honestamente
com o oficial de justiça.
4 - Se houver desconfiança de que seja alguém
querendo assaltar o condomínio, o porteiro pode
chamar a polícia (190) – o oficial de justiça é obrigado
a se apresentar oficialmente aos PMs
5 - Ele diz que vai à unidade X, mas se não houver
ninguém o porteiro o avisa e pergunta se ele deseja ir
até a porta da unidade
6 - Nesse caso, ele deixa um agendamento com dia e
hora da próxima vez que estará ali
7 - Se o morador estiver em casa, o indicado é deixá-
lo entrar e fazer seu serviço
8 - Caso haja um funcionário disponível, o mesmo
pode acompanhá-lo até a unidade que está sendo
procurada.

Emergência
Existem situações em que se torna necessário adotar
determinados procedimentos. Para tanto, moradores
e funcionários devem estar afinados no que diz respeito
às normas de segurança preconizadas pelo Conselho
de Condôminos. Todos devem estar preparados para
enfrentar fatores adversos que venham atingir seu
condomínio, sendo os mais comuns:
- Manter portas e portões fechados.
- Acionar a Polícia Militar pelo telefone de emergência
(190) passando dados e informações completas, a fim
de facilitar a ação da Polícia.
- Na medida do possível, avisar o síndico, moradores
e demais funcionários da ameaça.
- Se a invasão se consumar, a orientação é para que
as pessoas não saiam de suas casas ou apartamentos.
- Nunca sair de dentro do condomínio para averiguar
situações em que haja pessoas em atitudes estranhas,
pois poderá ser uma armadilha para render
funcionários e/ou moradores.
Outros procedimentos
- Acionar o alarme sonoro ou o botão de pânico, se
for ocaso.
- Não permitir que estranhos entrem no condomínio
durante o desenrolar dos fatos.
- Para impedir as chamadas invasões radicais, em que
os delinquentes colocam cabos aéreos entre prédios
para atravessar de um lado a outro,chegando ao topo
do edifício, os acessos ao interior do prédio devem
ser fechados com portas e grades internas, além de
medidas citadas anteriormente.
- Ao avistar alguém escalando o muro ou tentando
algum tipo de invasão, um recurso bastante simples
Tenente Dirceu
Medidas de
segurança em
casos de
que dá resultado é gritar de modo a chamar a atenção
do invasor e de outras pessoas ou mesmo acionando
o alarme sonoro do prédio. Mas isso só deve ser
feito quando se estiver totalmente fora do alcance
do invasor ou invasores. Dessa forma é possível criar
uma situação que desnorteia e provoca a fuga.
Em caso de assalto
- Não reaja em hipótese alguma, e procure manter-se
o mais calmo possível.
- Procure ganhar tempo, sem que o bandido perceba
que você está fazendo isso.
- Também com muito cuidado e de forma dissimulada, 25
observe tudo que se passa à sua volta, captando o
maior número de informações possíveis. Procure
observar, discretamente, as características físicas e
trajes dos assaltantes, o que eles falam, que objetos
foram roubados, as armas que eles portam, se
chegaram motorizados.
- Se houver sequestro, preste atenção na direção que
os bandidos tomarem na fuga. Fique atento a tudo
que se passar.
Após o assalto
- Providenciar socorro médico imediatamente se
houver necessidade.
- Chamar a Polícia Militar pelo telefone 190.
- O local do crime deve ser totalmente preservado.
Nada deve ser alterado até que seja concluído o
trabalho da Polícia Científica, que é fundamental
para as investigações que resultam na identificação,
localização e prisão dos assaltantes e recuperação
dos bens.
- Colabore com a polícia, respondendo a todas
as perguntas de forma clara, objetiva e revelando
detalhes da ação dos assaltantes.

Condomínios
É importante que todos os integrantes do condomínio,
tais como síndicos, condôminos ou funcionários,
conheçam e saibam acionar os órgãos público e
privado situação de emergência, tudo isto com o
objetivo de mostrar como deve ser feita a chamada
corretamente para facilitar e agilizar seu atendimento.
Os moradores devem, obrigatoriamente, ter anotado
em seus aparelhos telefônicos, o telefone da portaria
do condomínio para ser usado em qualquer situação
de anormalidade a fim de contatá-la e verificar fatos e
26 possíveis informações.
Acionar, imediatamente, a Polícia Militar através do
telefone de emergência 190.
A - Como acionar órgãos de emergência
O que se percebe é certa desinformação, por parte
da população, quando se fala sobre qual seria o
procedimento correto para se acionar, via fone, as
organizações públicas ou privadas de emergência. Tal
desinformação tem gerado atrasos no atendimento e
conseqüentemente descontentamento da sociedade
assim como o desgaste de imagem das citadas
instituições emergenciais. Para facilitar tais chamadas
passaremos a seguir algumas dicas para esses casos:
• Discar corretamente sem nenhuma precipitação.
Normalmente os números de emergência são de três
dígitos, o que facilita bastante sua memorização e
chamada. Exemplos: 190, 193, 197, 192, etc.;
• Procure comunicar-se num tom de voz bem audível
sem, no entanto, gritar, falando pausadamente e
naturalmente, mesmo que esteja sob pressão;
• Cumprimentar o(a) interlocutor(a) (bom-dia, boa-
tarde, boa-noite);
Tenente Dirceu
Telefones de
emergência
e úteis para
• Identificar-se corretamente, declarando seu nome
(não obrigatório), função exercida (quando for o
caso), endereço completo do local em que está
falando, bairro, número do telefone do qual está
ligando, uma rua ou qualquer outro ponto próximo
como referência. Exemplo: Boa-noite, aqui quem fala
é o porteiro José, do Condomínio Boa Morada, situado
na Rua dos Moinhos, 136, Vila São Carlos, próximo a
Padaria Pão de Mel, meu número do telefone é 222-
4536...;
• Solicitar educadamente o nome da atendente;
• Responder corretamente às perguntas feitas pelo
(a) atendente;
• Procurar manter a tranqüilidade ao passar as
informações, isto para facilitar sua compreensão e
entendimento;
• Contar com detalhes o que está ocorrendo e o
motivo da ligação;
• Definir o local onde aguardará o auxílio, passando as
coordenadas ao atendente;
• Caso o(a) atendente ligue para confirmar alguns
dados, atenda à chamada passando todas as
informações solicitadas;
• Em caso de demora excessiva, ligue de novo
para o órgão acionado, fornecendo todos os dados
novamente, informando que já havia solicitado
anteriormente, passando inclusive o nome do (a)
atendente anterior que recebera a chamada. Este
procedimento deve ser repetido quantas vezes forem
necessárias até o definitivo atendimento do órgão de
emergência.
Alguns números de telefones de utilidade pública, de
emergência e de serviços mais utilizados na cidade de
São Paulo:
 Instituição / Empresa Telefone
Polícia Militar – COPOM 190
Corpo de Bombeiros – COBOM 193
Polícia Civil – CEPOL 197
Ambulância (SAMU) 192
Defesa Civil 199
CET 1188
Disque Denúncia 181
Guarda Civil Metropolitana 153
Disque Saúde 160
Sabesp 195
Eletropaulo 0800 - 7272196
Comgás 0800 - 110197
PROCON 151
Correios 0800 - 5700100
27
Vigilância Sanitária 150
Coordenadoria Estadual dos CONSEGs 3291-6586/6587/6588/6589
4ª Delegacia da Divisão de Crimes Contra o Patrimônio 2224-0300
Roubo a Condomínio - DEIC
SECOVI 5591-1300

Além dos telefones descritos, é importante manter na portaria do condomínio uma lista atualizada
de números telefônicos úteis, tais como:

• Hospitais e prontos-socorros mais próximos;

• Posto policial e distrito policial mais próximos;

• Grupamento do Corpo de Bombeiros próximo;

• Assistência técnica de elevadores;

• Chaveiros 24 horas;

• Empresas de manutenção em geral;

• Empresas prestadoras de serviço terceirizados e de segurança ao condomínio;

• Outros telefones úteis ao condomínio.

Tenente Dirceu

condomínio
As pessoas que vivem e trabalham num condomínio
precisam saber que existem regras claras a respeito
dos direitos e deveres de todos. Abrir mão de certos
aspectos da individualidade tem que fazer parte da
rotina dos integrantes do grupo em respeito ao bem
estar comum. Para tanto existe uma legislação que
orienta as decisões a serem tomadas nas assembleias
de condôminos.
É importante destacar que as questões envolvendo
28 condomínio devem ser resolvidas preferencialmente
por intermédio das assembleias. Quando da
ocorrência de conflitos, os temas só devem ser
levados à esfera judicial e parâmetros estabelecidos
na convenção ou no regulamento interno depois de
esgotadas as tentativas de composição amigável.
A lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 é a base
jurídica do sistema de condomínio.Também há
regulamentação no novo Código Civil,em vigor
desde 10 de janeiro de 2002 e na Lei 8.245 (Lei do
Inquilinato), de 18 de outubro de1991.
Quem é quem
Condomínio – Expressa a ideia, em sentido técnico,
do direito exercido por mais de uma pessoa sobre
o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a
denominação para designar o direito exercido pelas
pessoas sobre suas unidades privativas e sobre
as dependências de uso comum de edificação
construída sob a forma de condomínio horizontal ou
vertical.
Condômino – É quem habita o imóvel, na condição
de proprietário ou inquilino (locatário).
Tenente Dirceu
Como viver em
Área privativa – É a unidade de cada proprietário,
casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga da
garagem.
Áreas comuns – São indivisíveis. Integram a
edificação e são utilizadas por todos os moradores,
tais como salão de festas, playground, jardins,
corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas
d’água etc.
Quem administra
A administração do condomínio pode ser realizada
pelos próprios condôminos (autogestão) ou por
terceiros (administradora).
Administradora – Pessoa jurídica que presta
serviços administrando o condomínio. Normalmente
é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos
em assembleia. Está obrigada a acatar as deliberações
tomadas e a prestar contas ao condomínio, de
preferência mensalmente. Não possui direito ao voto.
Autogestão – Neste modelo, os próprios
condôminos administram o condomínio sem a
presença de administradora. A opção pela autogestão
deve ser decidida em assembleia. Sugere-se que a
prestação de contas seja realizada mensalmente.
Independentemente da modalidade adotada é
fundamental o equacionamento das despesas e
receitas e uma atenção especial ao cumprimento
das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de
segurança (incêndio, elevadores, para-raios, elétrica
etc).
Síndico – É a pessoa que gerencia os interesses e
negócios do condomínio e pode ou não ser morador
do prédio. É eleito na forma prevista em convenção,
por até dois anos, com direito à reeleição.
Suas principais atribuições são:
- representar o condomínio.
- cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento
interno.
- Exercer administração interna da edificação.
- Prestar contas à assembléia dos condôminos.
- impor multas estabelecidas por lei.
- Guardar durante cinco anos a documentação relativa
ao condomínio.
Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas
suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A
eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.
Conselho Consultivo – É composto por três
condôminos que devem assessorar o síndico na
solução dos problemas. Tem mandato de, no máximo,
dois anos, com direito a reeleição. De acordo com o
Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas ou não administrar
convenientemente o condomínio, deve ser decidida
em assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros.
1 - NORMAS DO CONDOMÍNIO
Convenção – é o conjunto de normas do condomínio
que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de
acordo a legislação em vigor, por escrito e aprovada
em assembleia por proprietários que representem no
mínimo,2/3das frações ideais.
A convenção,depois de registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, deve ser obedecida por todos
os moradores, não podendo, contudo ser contrária
à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as
seguintes normas:
• Discriminação e especificações de utilização das
áreas e serviços comuns.
• Discriminação da forma e proporção dos
pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias.
• Forma de escolha do síndico, subsíndico e do
conselho consultivo.
Tenente Dirceu
• Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho
será ou não remunerado.
• Modo e prazo de convocação das assembleias,
bem como o quórum mínimo exigido.
• Forma de contribuição para o fundo de reserva,
parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir
gastos nãoprevistos.
• Forma e quórum mínimos necessários para alteração
da convenção e do regime interno. Qualquer alteração
deve ser registrada num Cartório de Registro de
Imóveis.
• Definição das funções do conselho consultivo.
Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável
das áreas comuns e de terreno, proporcional à
unidade autônoma de cada condômino.
Como nem todos os condomínios apresentam
unidades autônomas com a mesma área útil, os
proprietários dos apartamentos ou casas maiores
podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente
é de acordo com essa fração ideal que são estipulados
seus deveres (como o valor do condomínio) e seus 29
direitos (por exemplo, a maior representatividade nas
votações).
Regimento interno – São as regras que regula
ma conduta dos condôminos (proprietários,
locatários,ocupantes das unidades) para que haja
uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode
constar do próprio texto da convenção ou, como
acontece normalmente, deve ter um texto próprio
que deve ser aprovado em Assembleia Geral.
2 - PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO
REGIMENTO INTERNO
Animais – A permissão ou proibição de animais de
estimação no condomínio deve estar prevista na
convenção ou no regulamento interno.
Construções e obras – Reformas ou alterações
nas áreas internas privativas são permitidas, desde
que estejam dentro do estabelecido em legislação
específica para edificação ou pela convenção e não
comprometa a estrutura do edifício nem prejudiquem
os outros moradores. As áreas de uso comum podem
 ser alteradas apenas com a aprovação de mais de
2/3 dos condôminos ou por unanimidade, se assim
estabelecido na convenção.
Fachada –A legislação de condomínio proíbe
qualquer alteração que modifique a fachada do
prédio,salvo se for obtida autorização de todos os
condôminos. Os infratores estão sujeitos à multa
prevista na convenção e podem ser obrigados a
desfazer a alteração.
Atenção – a instalação de grades ou redes protetoras
não constitui alteração de fachada, pois visam à
segurança, especialmente das crianças.
Garagem – A utilização de garagem em espaço de
uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos.
Por isso, convém que a convenção estipule regras,
como:
- identificação para entrada do veículo (selos, cartões,
chaves de acionamento, etc).
30 - demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio
ou sorteio).
- A definição de vagas pelo tamanho do veículo.
- Necessidade de manobras(pelo morador ou
funcionário do condomínio)
- responsabilidade sobre furtos e danos.
Tenente Dirceu
- permissão ou não de lavagem de carros na garagem.
- possibilidade ou não de locação de vagas para
terceiros, estranhos ao condomínio.
- utilização da garagem por visitantes.
- normas de segurança (sinalização, iluminação,
extintores, demarcação,etc.).
- forma jurídica da garagem,se área privativa ou
comum.
Horário – A convenção, o regimento interno ou as
assembleias,em função da conveniênciada maioria
dos condôminos, determinam os horários para
realização de mudanças, uso do salão de festas e de
jogos,do playground,da piscina, do fechamento das
portas de acesso, do uso da garagem, etc. Ninguém,
síndico, administradora, ou condômino, pode
determinar unilateralmente, os horários.
Piscina – As regras para utilização da piscina, como o
horário e época de funcionamento, o exame médico,
ou só por visitantes, a contratação de pessoal para
segurança e manutenção de itens que devem ser
regulados pela convenção ou regimento interno.
Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na
convenção ou regimento interno, no que diz respeito
à forma de uso (custo, limpeza, horário, equipamentos
etc.).

1) Acostume a trancar sempre portas e portões de
acesso de sua casa. Não os deixe abertos inutilmente,
ainda que por poucos momentos. Os delinquentes
valem-se de nossos descuidos.
2) Procure proteger as janelas e basculantes com
grades sólidas, preferencialmente instaladas no lado
interno.
3) Proteja a porta da cozinha. Isole aquela dependência
durante o repouso noturno trancando as portas
intermediárias. Aja da mesma maneira quando se
ausentar.Os arrombamentos são mais frequentes
através dos acessos dos fundos da casa.
4) Pela manhã, as primeiras pessoas a acordar devem
observar se não há estranhos no quintal. Procure isolar
seu dormitório e os de seus familiares do restante do
imóvel. Confie aos empregados apenas as chaves
necessárias para que executem o trabalho.
5) Procure manter isolado o acesso ao sótão da
casa,localizando-o de preferência no banheiro ou em
outra dependência que possa ficar trancada por fora
no período noturno ou durante sua ausência.
6) Esteja alerta à presença de suspeitos nas imediações
de sua casa, nos momentos de sua chegada ou
na hora de sua saída. Os roubos a residências tem
grande incidência nos horários das 7 ás 9 horas e das
18 ás 20horas.
7) Não admita o ingresso de estranhos em sua casa.
As credenciais de carteiro, leitores de hidrômetro,
entregadores de gás, funcionários das companhias
de telefone e de energia elétrica, etc. devem ser
Tenente Dirceu
Viva mais seguro
Dicas para quem
não mora em
Condomínio
devidamente examinadas e, em caso de duvida,
devem ser confirmadas por telefone. Sempre que
possível alerte familiares, ou o vizinho mais próximo,
quando franquear a entrada de um deles em seu lar.
Dicas de segurança podem ajudar a evitar
problemas...
8) Não guarde valores de monta em sua casa.
Faça seguro deles e confie sua custodia a cofres
particulares e agencias bancárias. Se preferir manter
31
cofre em casam guarde sigilo quanto a sua existência
e localização.
É recomendável instalar mais de um cofre,sendo que
um deles deve ficar fora de aposentos íntimos, como
quarto e escritório.
9) Use cães adestrados no lado externo da casa.
Cachorros de estimação e/ou de pequeno porte
podem ficar dentro de casa ou na área dos fundos,
onde poderão dar alarme no caso de tentativa de
arrombamento.
10) Ao contratar empregado, dê preferência àqueles
cujas referências sejam de fácil confirmação.
Conforme o endereço apresentado e, em caso de
duvida, consulte a Policia Civil.
11) Não confie armas de fogo a vigias inexperientes
e que não tenha comprovado estarem aptos legal e
psicologicamente a seu manejo correto e eficiente.
Os guardas desavisados e simplórios são presa fácil
dos delinquentes que, no primeiro ato, se apossam de
suas armas.
 12) Mantenha sempre à mão os telefones de
emergência da policia. Conheça a localização da
Delegacia de Policia de seu bairro. Instrua seus
familiares e empregados como proceder em caso
de perigo iminente ou de simples observação de
suspeitos nas imediações.
13) Quando estiver sozinho em casa e surgir um
estranho que pretenda fazer entrega de encomendas
não esperadas (presentes, flores, malas diretas, etc),
não abra a porta e peça para que volte em outro
horário. Se decidir atender, avise pelo telefone um
vizinho e peça que ele fique observando o que irá
suceder. Havendo outras pessoas na casa uma delas
deve permanecer em local resguardado e em alerta,
vigiando o atendimento.
14) Procure manter a entrada de sua casa livre de
obstáculos que impeçam ampla visão do interior do
imóvel. Evite obras de arte, decorações de jardim,
etc., que dificultem a visualização, e também a de
seus vizinhos,das áreas de acesso.
32 15) Se porventura instalar alarmes sonoros e/ou
luminosos, deverá testá-los periodicamente para sua
melhor segurança e também para que seu vizinhos,
devidamente avisados, os reconheçam com facilidade
e possam ajudar em caso de perigo.
16) Os exaustores e aparelhos de ar condicionado
devem ser solidamente presos à base de sustentação
que, de sua vez, deve ser cravada em armação de
concreto armado que circunde o orifício feito para
sua instalação.
Tenente Dirceu
17) Use todos os expedientes para dificultar a ação de
delinquentes,desde a simples colocação de trincos e
travas de segurança nas portas e janelas, até trancas,
correntes e cadeados nos pontos mais vulneráveis.
Improvise sua defesas conforme a necessidade.
a) Colocação de obstáculos internos que impeçam a
abertura de portas, quando se ausentar.
b) Distribua aparatos que façam barulho quando as
portas e janelas forem forçadas.
c) Em janelas e portas que deslizam sobretrilhos,
coloque peças de madeira que impeçam seu
deslizamento.
d) Para manter vidraças fechadas faça um furo no
ponto em que as partes se superpõem e introduza
um prego ou parafuso resistente.
e) Trave os basculantes (vitrôs), mantendo a manopla
presa à haste de acionamento por um cadeado
ou mesmo com um arame grosso, apertando com
alicate.
18) Procure conhecer seus vizinhos e combinar com
eles medidas de auxilio mutuo.A solidariedade é
importe nos momentos de perigo.
19) Se, apesar das cautelas adotadas, você vier a se
defrontar com delinquentes, antes de tudo procure
manter-se calmo. Não discuta com eles. Não os
encare diretamente, mas procure memorizar suas
características pessoais, maneirismos, trajes, etc.
Sobretudo não reaja, sua vida não tem preço.

“Abriu arquivo pornográfico e teve a conta
corrente saqueada”
Uma manchete como esta pode ate mesmo soar
como estranha. Muitos devem indagar “O que
tem a ver pornografia com conta corrente?”. A
resposta é que a ocorrência de crimes financeiros
pela internet tem crescido vertiginosamente, e se
transforma num grande desafio para as autorida-
dês policiais.
Os chamados “vírus maliciosos” são corri- queiros. O
internauta recebe uma “mensagem tentadora” com
arquivo anexo. Ao abrir o arquivo a vitima instala em
seu computador um vírus que transmite aos “piratas”
dados pessoais como a conta corrente e até a senha.
Assim fica fácil para os hackers agirem.
Portanto todo cuidado com mensagens contendo
fotos de mulheres bonitas ou ainda as incrédu- las
chamadas “Ganhe Dinheiro”. Roubo desse tipo
é “virtual” apenas no nome. O dinheiro some de
verdade.
1º - Cuidado com arquivos estranhos;
2º - Cuidado com as senhas;
3º - Tenha instalado no computador um antivírus;
4º - Utilize firewall pessoal;
5º - Instale programas de gerenciamento de “cookies”
No Caixa eletrônico
Ir ao Caixa Eletrônico tornou-se atividade corriqueira
a todos. Até porque os cartões estão gradativamente
Tenente Dirceu
Dicas gerais de
Segurança
substituindo o cheque. Muitas pessoas, no entanto,
ainda não se habituaram a operar as maquinas e
tornam-se presas fáceis. Ao pedir ajuda a terceiros
a tem seus cartões clonados ou trocados e,
invariavelmente, são realizados saques indevidos em
suas contas.Não permita que isso aconteça com você.
Se enfrentar dificuldade para operar o caixa eletrônico,
leve alguém de sua confiança para ajuda-lo ou, se isso
for impossível, peça ajuda somente a funcionários do
próprio banco, que tenham crachá de identificação.
33
Não retire grandes importâncias em dinheiro e toda
vez que fizer saques,preste atenção se não esta
sendo seguido ao sair da agência bancaria ou do
caixa eletrônico.
Evite fazer as operações a noite ou em horários de
pouco movimento.
Sequestros Banalizados
O sequestro não é mais uma modalidade de crime
que preocupa apenas pessoas ricas. As quadrilhas
tem atacado micros empresários, estudantes e
donas-de-casa que residem em bairros periféricos.Há
registro de casos em que o pedido de resgate não
passou de R$ 2mil.
Isso tem acontecido principalmente por causa do
vazamento de informações como recebimento de
indenização trabalhista, venda de bens como carro ou
imóvel e a existência de algum dinheiro guardado no
banco ou aplicado em caderneta de poupança.
A melhor maneira de se precaver contra esse tipo de
ação é não comentar a situação financeira em locais
públicos ou diante de pessoas que não sejam da mais
estrita confiança.
 BIBLIOGRAFIA

- http://www.policiamilitar.sp.gov.br/inicial.asp, dicas
de segurança.

- GODOY, José E. Técnicas de Segurança em

Condomínios, São Paulo, 5ª Edição, SENAC, 2018.

- Monografia Atuação da Polícia Militar na Prevenção

34 de Roubos aos Condomínios Residenciais Verticais na
Capital, do Capitão da PMESP José Elias de Godoy
na conclusão do Programa de Mestrado Profissional
de Ciências Policiais de Segurança e Ordem Pública,
no Centro de Altos Estudos de Segurança da Polícia
Militar do Estado de São Paulo, São Paulo, 2010.

- Cartilha Segurança em Condomínios, da Polícia

Militar do Estado de São Paulo, São Paulo, 2009.

Tenente Dirceu
 CONCLUSÃO

Não se pode acusar ou, melhor ainda, responsabilizar exclusivamente as autoridades

governamentais como sendo as únicas “culpadas” pela situação caótica pela qual a sociedade
atual está passando,mas é bom lembrar que,em vários casos,a omissão e até mesmo a falta
de informações parte da própria população que acaba se tornando vitima de muitos delitos
e atos inseguros.

Para que esta situação seja minimizada é imprescindível a Atitude Preventiva de todos os
indivíduos, e isto diz respeito aos seus atos mais básicos, tais como exercer seus direitos
como cidadão, e a partir daí exercer as garantias definidas pela Constituição e pelas leis.

Para que os condomínios possam oferecer o nível de proteção adequado aos seus
moradores e, portanto, auxiliar na garantia de uma dos direitos básicos, que é o da moradia
com segurança, torna-se importante lembrar que os síndicos, moradores, funcionários
e prestadores de serviços respaldados por barreiras físicas e equipamentos eletrônicos, e
aliados aos órgãos de Segurança Publica devem integrar-se para que realmente se possa
chegar a um nível de Proteção satisfatório.

Com o intuito de fornecer subsídios, para que essa proteção seja eficaz e eficiente, é que
foi desenvolvido este trabalho, cujas regras, se seguidas à risca, poderão minimizar ou ate
mesmo anular toda e qualquer investida criminosa contra uma grande parcela de brasileiros
que reside ou trabalha em condomínios.

Tenente Dirceu
Tenente Dirceu